5. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Fastighet 1:14 Vistaberg
KOMMUNSTYRELSEN Kommunstyrelsen PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Paragraf 28 januari 2015 § 11 Diarienummer KS-2014/1650.214 Ramavtal mellan Huddinge kommun och Fastighet 1:14 Vistaberg AB i Vistaberg Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Ramavtal mellan Huddinge kommun och Fastighet 1:14 Vistaberg AB avseende del av fastigheten Rosenhill 1:12 i Vistaberg godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommun-styrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 23 januari 2015. Sammanfattning Planuppdrag för Rosenhillsområdet gavs av kommunstyrelsen den 15 december 2014. Detaljplaneprogrammet möjliggör cirka 40 nya villatomter, cirka 22 bostäder i grupp-bebyggda småhus/parhus i områdets västra del samt cirka 100 lägenheter i flerbostads-hus längs Rosenhillsvägen. Programmet visar också på möjlighet till uppförande av en förskola/skola inom fastigheten Rosenhill 1:12. Kommunstyrelsen godkände samtidigt ett ramavtal med NCC AB för flerbostadsbebyggelsen samt ett ramavtal med Skapaskolan för förskola/skolan. I överensstämmelse med planuppdraget har nu även ett förslag till ramavtal upprättats mellan kommunen och Fastighet 1:14 Vistaberg AB. Exploatören avser att uppföra gruppbebyggda småhus/parhus i områdets västra del, inom den egna fastigheten Rosenhill 1:14 samt inom del av kommunens fastighet Rosenhill 1:12. Exploatören erbjuds förvärva mark av kommunen för 460 000 kronor per småhus/parhus, exklusive gatukostnader, vilket totalt ger kommunen en uppskattad intäkt på 3,7 miljoner kronor. Kommunen förväntas också få in gatukostnadsersättningar utifrån kommande gatukostnadsutredning för Rosenhillsområdet. Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden Fastighet 1:14 Vistaberg AB KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING HANDLÄGGARE TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-12-19 KS-2014/1650.214 1 (3) Kommunstyrelsen Helena Sundström helena.sundstrom@huddinge.se Ramavtal mellan Huddinge kommun och Fastighet 1:14 Vistaberg AB i Vistaberg Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Ramavtal mellan Huddinge kommun och Fastighet 1:14 Vistaberg AB avseende del av fastigheten Rosenhill 1:12 i Vistaberg godkänns i enlighet med bilaga 1 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 19 december 2014. Sammanfattning Planuppdrag för Rosenhillsområdet gavs av kommunstyrelsen den 15 december 2014. Detaljplaneprogrammet möjliggör cirka 40 nya villatomter, cirka 22 bostäder i gruppbebyggda småhus/parhus i områdets västra del samt cirka 100 lägenheter i flerbostadshus längs Rosenhillsvägen. Programmet visar också på möjlighet till uppförande av en förskola/skola inom fastigheten Rosenhill 1:12. Kommunstyrelsen godkände samtidigt ett ramavtal med NCC AB för flerbostadsbebyggelsen samt ett ramavtal med Skapaskolan för förskola/skolan. I överensstämmelse med planuppdraget har nu även ett förslag till ramavtal upprättats mellan kommunen och Fastighet 1:14 Vistaberg AB. Exploatören avser att uppföra gruppbebyggda småhus/parhus i områdets västra del, inom den egna fastigheten Rosenhill 1:14 samt inom del av kommunens fastighet Rosenhill 1:12. Exploatören erbjuds förvärva mark av kommunen för 460 000 kronor per småhus/parhus, exklusive gatukostnader, vilket totalt ger kommunen en uppskattad intäkt på 3,7 miljoner kronor. Kommunen förväntas också få in gatukostnadsersättningar utifrån kommande gatukostnadsutredning för Rosenhillsområdet. Beskrivning av ärendet Rosenhill är beläget cirka 1 km väster om Huddinge centrum. Fastigheterna inom planområdet är framförallt i privat ägo, men kommunen äger också mark. Planuppdrag för Rosenhill gavs av kommunstyrelsen den 15 december 2014. Uppdraget innefattade att upprätta detaljplan för Rosenhill i enlighet med godkänt detaljplaneprogram och med inriktningen att utöka antalet POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge Kommunalvägen 28 08-535 300 00 08-535 301 70 huddinge@huddinge.se www.huddinge.se KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-12-19 KS-2014/1650.214 2 (3) bostäder till cirka 40 nya villatomter och 22 lägenheter i gruppbebyggda småhus/parhus i områdets västra del samt med cirka 100 lägenheter i flerbostadshus längs en delvis ny dragning av Rosenhillsvägen. Programmet visar också på möjlighet till uppförande av en förskola/skola inom fastigheten Rosenhill 1:12, men hanteras i en egen detaljplan. Syftet med planläggningen för Rosenhill är också att skapa förutsättningar för att bygga ut det kommunala vatten- och avloppsledningsnätet samt en ny- och ombyggnad av huvudgata och det lokala gatunätet. Ett ramavtal mellan kommunen och NCC AB avseende flerbostadsbebyggelsen och ett ramavtal mellan kommunen och Skapaskolan avseende förskolan/skolan godkändes av kommunstyrelsen samtidigt som planuppdraget gavs. I överensstämmelse med planuppdraget har nu även ett förslag till ramavtal upprättats mellan kommunen och Fastighet 1:14 Vistaberg AB (exploatören) för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen för Rosenhill avseende Rosenhill 1:14 och del av Rosenhill 1:12, se bilaga 2. Exploatören äger fastigheten Rosenhill 1:14 och vill bebygga fastigheten med bostäder. För att kunna öka exploateringsgraden har exploatören vänt sig till kommunen om att få köpa delar av kommunens intilliggande fastighet Rosenhill 1:12. Kommunen har erbjudit exploatören att förvärva marken till en köpeskilling om 460 000 kronor per småhus, exklusive gatukostnader. Avtalet reglerar också att exploatören ska erlägga gatukostnadsersättning utifrån den kommande gatukostnadsutredningen för Rosenhill. Vidare regleras att exploatören ska miljöklassa projektet enligt någon på marknaden känt certifieringssystem och avseende den mark exploatören ska köpa av kommunen gäller riktlinjerna för upplåtelse och försäljning av kommunal mark som har beslutats av kommunfullmäktige. I övrigt innehåller avtalet sedvanliga villkor. Ny- och ombyggnaden av gator i hela Rosenhillsområdet beräknas uppgå till 68 miljoner kronor. Av dessa ska kommunen bekosta standardhöjningen till huvudgata längs vissa sträckor, vilken uppskattas till cirka 27 miljoner kronor. Kostnad för anläggning av park tillkommer. Kommunen får en intäkt för försäljning av mark om sammanlagt cirka 26,7 miljoner kronor, varav cirka 3,7 miljoner kronor av exploatören Fastighet 1:14 Vistaberg AB. Totalt sett bedöms utbyggnaden i Rosenhill innebära ett negativt resultat för kommunen. Detaljplaneprogrammet och ramavtalet beskrivs närmare i miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM, bilaga 2. KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-12-19 KS-2014/1650.214 3 (3) Fastighet 1:14 Vistaberg AB har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att ramavtalet med Fastighet 1:14 Vistaberg AB godkänns. Genomförandet av detaljplanen bedöms innebära ett ekonomiskt underskott för kommunen med anledning av de kostnader som uppskattas för utbyggnaden av allmänna anläggningar. Behovet att möjliggöra förtätning och förnyelse i Rosenhill är dock stort och området har sedan länge pekats ut som ett förtätningsområde. Det pågår ett arbete som har som mål att genomföra åtgärder så att planeringen av förskole- och skollokaler i kommunen ligger i fas med det utökade behovet till följd av den starka befolkningsutvecklingen. Inom ramen för fortsatt arbete med exploateringsprojektet Rosenhill ska avstämning göras mot detta arbete och tidplaner anpassas så att behov av platser i förskola och skola bedöms kunna tillgodoses när området byggs ut. Vesna Jovic Kommundirektör Gunilla Wastesson Planeringsdirektör Bilagor Bilaga 1: Förslag till ramavtal Bilaga 2: Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden Fastighet 1:14 Vistaberg AB l (7) Ramavtal Rosenhill Följande avtal om exploatering för bostadsändamål inom Rosenhill 's detaljpl aneområde, nedan kallat Området, inom kommundelen Fullersta i Huddinge kommun har ingåtts mellan kommunen och exploatören. Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Exploatören Fastighet l: 14 Vistaberg AB Rantverkarvägen 22, 136 44 Handen Org nr 556982-3106 Områdets preliminära avgränsning har markerats med röd kantlinj e på bifogad karta, bilaga l. Kommunen och Exploatören benämns i gemensamt fortsättningsvis Parterna och individuellt Part. Marken markerad med grön skraffering i bilaga l , vilket utgör de lar av fastigheten Huddinge Rosenhill l: 12 benämns fortsättningsvis Överlåtelseområdet Överlåtelseområdet och Rosenhill l : 14 kallas fortsättningsvis tillsammans för Exploateringsområdet. § 1. Bakgrund Exploatören äger fastigheten Huddinge Rosenhill l : 14, grönmarkerad i bilaga l , och har för avsikt att uppföra bostäder i området. Exploatören ska erbjudas att köpa delar av den kommunala marken markerad med grön skraffering i bil aga l , vilket utgör delar av 2 fastigheten Huddinge Rosenhill 1:12. Överlåtelseområdet omfattar ca 53 00 m mark. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detalj plan för Området, samt att reglera förutsättningarna för genomförandet av detalj planen. § 2. Giltighet Detta avtal är giltigt mellan parterna endast under förutsättning att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 201 5-03-3 1. Om ovan angiven förutsättning inte uppfylls är detta avtal förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera part. Undanröj s kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal och har avtalet helt eller delvis verkställts genom åtgärder, vars tillåtlighet har varit beroende av avtalets giltighet, ska sådan verkställighet, om möjligt, rättas i erforderlig utsträckning. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra Parten med anledning av det inträffade. 2 (7) Detta avtal är inte bindande fö r de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska tas fram för Området. § 3. Detaljplan Exploateringsområdet saknar gällande detaljplan men ingår i området med detaljplaneuppdrag för RosenhilL Parterna är överens om att inriktningen för kommande detaljplan ska pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för gruppbebyggda småhus/flerbostadshus. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Området. Exploatören ersätter Kommunen för dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljöoch samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader för Exploateringsområdet inklusive kostnader för detaljplanearbetets erforderliga utredningar inom Exploateringsområdet Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal enligt ovan ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning inom Exploateringsområdet MARKÖVERLÅTELSER § 4. Marköverlåtelser Exploatören skall i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark med grön skraffering i bilaga l , vilket utgör delar av fastigheten Huddinge Rosenhill l : 12, benämnt överlåtelseområdet, och vilken i den nya detaljplanen är utlagd som kvartersmark. Köpeskillingen för överlåten kvartersmark skall beräknas efter 460 000 kr/kedjehustomt exkl gatukostnader, enligt ny detaljplan. 920 000 kr/parhustomt exkl gatukostnader, enligt ny detaljplan, där parhustomt definieras som en fastighet avsett för två hushåll. Exploatören skallutan ersättning överlåta till Kommunen all mark inom fastigheten Rosenhill l : 14 som enl igt den blivande detaljplanen utlägges som allmän plats. Köpeskillingen skall omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från oktober 20 14 till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen skall dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. § 5. Fastighetsbildning Kommunen ska ansöka om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av marköverlåtelser enligt kommande exploateringsavtal enligt§ 17 och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. 3 (7) Exploatören ska ansöka om och bekosta eventuella övriga fastighetsbildningsåtgärder (ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar mm) som kan erfordras inom överlåtelseområdet eller vilka måste tillskapas for att tillgodose överlåtelseområdets behov. AVGIFTER § 6. Bygglovavgift Exploatören skall i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Då Exploatören bekostar områdets detalj planeläggning utgår ej någon planavgift § 7. Gatukostnader Exploatören skall erlägga gatukostnadsavgift enligt samma andelstal som kommande gatukostnadsrutredning för området. Exploatören har dock inget tak på gatukostnaden baserat på prisbasbelopp. Kommunen fakturerar 50% av Exploatörens beräknade gatukostnadsavgifter då gatuentreprenaden startar och entreprenadsumman och tidplanen är känd. Resterande belopp skall erläggas när den verkliga gatukostnaden är känd. Aktuella åtgärder och kostnader regleras vidare i kommande exploateringsavtal enligt § 17. § 8. Anslutningsavgifter Samtl iga avgifter for anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. avseende bebyggelse inom överlåtelseområde betalas av Exploatören. Det åligger Exploatören att hos respektive ledningsägare, i god tid fOrvissa sig om eventuella befintli ga ledningars läge samt informera sig om eventuella flyttningskostnader. Exploatören skall bekosta eventuell fl yttning av ledningar till följd av bebyggelse inom Exploateringsområdet. ANLÄGGNINGAR § 9. Allmänna anläggningar Inom Området planeras vägarna utföras och bekostas av kommunen. Visar den fortsatta planläggningen att Områdets vägar och andra anläggningar bättre tillgodoses på annat sätt och Exploatören bekostar de anläggningar, inkl. ledningar, inom Exploateringsområdet som erfordras fO r genomforandet av detaljplanen kan omförhandling av markpriset ske i kommande exploateringsavtal enligt§ 17. MILJÖ- OCH ENERGI § 1O. Agenda 21 Kommunfu llmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som skall vara vägledande fö r alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av ensk ilda, företag och 4 (7) fören ingar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och skall beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Området § 11 . Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Exploateringsområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. § 12. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Exploateringsområdet Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. För Exploateringsområdet kommer mer djupgående dagvattenutredningar visa hur dagvattnet ska hanteras, det är av stor vikt att dessa efterföljs och att stor vikt läggs på att minimera olägenheter för omkringliggande fastigheter och att den hydrologiska påverkan i Exploateringsområdet minimeras. § 13. Arkeologi Länsstyrelsen har i sitt svar på programmet för Rosenhill pekat på möj ligheten till stenåldersboplatser inom Området. Kommunen har ingen kännedom om någon arkeologisk viktig plats inom Överlåtelseområdet Vid upptäckt av arkeologiska områden innan markregleringen genomförts i enlighet med § 5 ska eventuella kostnadsfördelningar för en utgrävning förhandlas mellan parterna. Kommunen har rätt att undanta områden där arkeologiska fynd har gjorts inom överlåtelseområde från försäljning till Exploatören utan krav på ersättning. § 14. Gestaltning Parterna är ense om att ambitionen är att Området ska få en hög kvalitet och att de illustrationer som tas fram under planarbetets gång skall vara vägledande för den slutgiltiga gestaltningen av Området skall få. § 15. Miljöanpassat byggande Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Om värmekälla erfordras för bostadens/ lokalens uppvärmning bör fjärrvärme eller mman förnyelsebar energi välj as. Hälsoaspekter, byggmaterialens miljöbelastning och kvalitetskontroll Byggherren ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Företrädesvis sker detta genom certifiering enligt något av de system som fi nns på marknaden. Alternativt kan eget miljöprogram tillämpas. Byggprocessen 5 (7) Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Byggherren ska till kommunen redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. För byggnation inom Överlåtelseområdet gäller dessutomfoljande: Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Ti llförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Exploatören ska miljöklassa projektet enligt något certifieringssystem som finns på svenska marknaden. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot kommunen. Valt certifieringssystem ska redovisas för kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) senast vid bygglovsansökan och godkännd certifiering redovisas enligt valt certifieringssystem vid i exploateringsavtalet överenskommen tidpunkt. GENOMFÖRANDE § 16. Byggnadsskyldighet Kommunen anser det angeläget att bostäder uppförs i Exploateringsområdet Kommande exploateringsavtal enligt § 19 kommer att reglera byggnadsskyldighet och tidplan för Exploatören att uppföra planerad byggnation inom Överlåtelseområdet. § 17. Vegetation Vid planering och projektering av bebyggelse ska hänsyn tas till befintliga träd och vegetation. Inom och intill Överlåtelseområdet finns ett antal kraftiga träd. Stor vikt ska läggas på att behålla de träd som kan bevaras och främja trädens möjlighet att överleva. Kompaktering av rotsystemen ska om möjligt undvikas. § 18. Omförhandling av ersättningar Omförhandling kan ske, om någon part så påtalar, av ersättningsnivåerna enligt §4 i följ ande fall: • den kommande detaljplanen inte tillåter radhus eller kedjehus och kommande detaljplan visar att annan bebyggelse är lämplig inom Området • markförhållandena inom Området skilj er sig markant från det man kan förvänta sig vid en okulär besiktning och geologiska kunskaper om området Utgångspunkten för en omförhandling enligt denna paragraf skall vara ersättningsnivåerna i detta avtal. § 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Området ska ett exploateringsavtal för exploateringsområdet tecknas mellan parterna. I exploateringsavtalet ska marköverlåtelser enligt §4 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Exploateringsavtalet ska godkännas och undertecknas av Exploatören innan det behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet har undertecknats av båda Parter och i övrigt uppfyllt eventuella villkor 6 (7) för dess giltighet upphör detta Avtal att gälla i sin helhet Kommande exploateringsavtal ska innehålla säkerhet och ett vitesbelopp för gatukostnader motsvarande exploatörens ekonomiska åtaganden mot kommunen. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER § 20. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet om -Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2016-10-0 l -beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft -exploateringsavtal enligt § 17 inte tecknas senast 2016-10-0 l För det fall Avtalet upphör att gälla enligt denna § ska ingen av Parterna ha någon rätt till ersättning från den andra Parten och vardera Part ska bära sina respektive nedlagda kostnader som är hänförliga till Avtalet. § 21. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av kommunstyrelsen. § 22. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal skall avgöras av svensk allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge Exploatören För Huddinge kommun För Fastighet Charlotta Thureson Mark- och exploateringschef l: 14 Vistaberg AB Merdad Gholami 7 (7) Mattias Carlswärd Exploateringsingenjör KS-20 14/ 1650.J 11t Bilaga l: Karbilaga Området och Överlåtelseområdet preliminära avgränsning samt Exploatörens fastighet Rosenhill l: 14 ~ HUOOINGE KOMMUN Bilaga 1 Ramavtal mellan Huddinge Kommun & Fastighet 1:14 Vistaberg AB Koordinatsystem: PLAN Sweref 99 18 00 HÖJD RH2000 Bilaga 1 Ramavtal mellan Huddinge Kommun & Fastighet 1:14 Vistaberg AB 1:31 1 4 Lr 3 13 7 4 10 11 ga:2 ga:3 18 12 8 4 KLOCKBUSKEN 2 2 3 4 5 29 28 27 26 4 6 1 ga:1 48 49 50 52 53 54 55 56 57 58 59 60 SOLUR Lr Lr 41 42 37 Lr 8 9 10 11 13 12 15 17 PASSAREN 14 19 16 21 25 18 23 24 20 22 ga:1 1:36 40 38 35 36 33 31 18 34 5 32 29 30 28 27 11 PARTERREN 26 Lr Lr ROSENHILL ga:2 1:38 12 1:20 serv 1:36 1:24 9 15 16 44 47 51 1:34 12 13 1:36 43 45 46 ga:1 Lr 67 77 79 78 81 80 83 82 32 34 85 84 87 ga:1 86 89 1:36 88 91 90 98 93 96 92 99 97 95 94 1:35 14 1:2 KÄ LL 8 1:25 GULVEDEN BR 1 PARTERREN 3 IN 1:26 2 serv 1:37 1: 36 7 17 18 5 43 11 ga:1 25 24 22 23 21 20 19 40 41 42 38 39 52 53 70 50 51 72 71 69 74 73 76 75 37 35 36 33 6 7 10 ga:2 28 29 30 31 49 48 39 9 10 KORNELLEN 11 1 22 23 24 25 26 27 46 47 44 45 1:36 1:22 15 3 1 12 6 7 8 16 20 21 22 2 23 16 17 18 19 Buddlejan ga:1 Buddlejan ga:2 1:35 1 2 3 4 5 S:1 ga:1 19 1:165 1:34 1:33 3 1 9 18 19 20 21 9 10 12 ROBINIAN 13 17 14 BUKETTAPELN 13 1:32 2 11 9 5 8 4 7 3 FUNKIAN 5 6 GLASBÄRET 7 12 8 11 10 8 6 ga:1 S:1 15 6 5 ga:14 S:1 KÄLLBRINK 4 5 RITBORDET Lr Lr ga:1 5 14 2 143 3 2 9 3 144 Ritbordet 4 10 ga:1 2 S:1 2 1 1 2 3 DRAGSTIFTET 17 114 113 112 111 110 109 108 107 106 105 104 103 102 101 100 16 17 18 12 13 14 15 LAGERHÄGGEN 5 6 7 8 4 AVENBOKEN 3 serv ga:2 11 121 120 119 118 117 11 115 6 11 122 Koordinatsystem: PLAN Sweref 99 18 00 HÖJD RH2000 2 K Lr Lr 4 7 8 1:170 6 1 9 Lr 3 10 5 1 ÄRTBUSKEN ga:1 13 14 13 1:34 15 1:38 1:27 1:28 VISTABERG 9 KÄLLBRINK 4 11 12 1:29 1:30 1:15 1:13 1:29 1:33 1:31 1:30 1:32 Lr serv 1:17 1:31 1:16 1:18 1:34 Lr 1:33 1:20 1:19 3 Lr 1:37 1:14 Lr 1:35 1:32 LrLr 4 1 Lr 1:39 Lr 1:41 2 FONTÄNEN Lr 1:21 Lr Lr 8 PARTERREN 1:115 6 1:49 6 serv Lr 1:9 7 5 1:44 1:48 1:80 1:43 1:40 1:121 7 1:118 3 FULLERSTA GÅRD ROSENHILL 1:42 1:136 1:45 1:50 1:43 4 2 1:68 12 6 2 1:51 serv 1 1:40 1:71 1:66 1:65 11 17 1:70 10 1 1:60 Lr 9 1:71 serv 3 LUNDEN 5 1:71 1 1:72 2 1:10 1:72 1:63 1:52 1:53 1:55 1:54 1:62 2 2 3 GRANPARKEN 1:64 VÄSTERGÅRDEN 1 13 ANNELUND 6 12 5 ROSENHILL 1:56 Lr 14 11 7 4 1:65 S:1 serv 8 5 3 1:9 10 16 ANNELUND 2 6 1:61 1:60 Lr Lr 3 LÖVÄNGEN 1:82 1:57 1:59 8 1:169 1 1:69 1:58 ga:1 1 1:138 DJURSTUGAN ga:1 ÄNGSSTUGAN 1 9 S:1 1:67 1 4 LUSTHUSET 14 ga:1 1:47 1:12 serv serv 13 15 5 1:46 ROSENGÅRDEN ga:1 ga:1 Lr Lr 4 4 1:77 3 1:81 6 7 1:75 1 2 Lr 8 1:731:74 9 1:73 1:72 TOMTBER 2:5 1:10 1:11 FULLERSTA GÅRD 2:6 Lr Lr 2:7 1:1 3 2 3 1:8 1 2 Lr Lr Lr 1:7 2:9 2 Lr 10 16 LUNA 2:8 4 15 1 Lr Lr 1 GALAXEN 7 14 34 8 NEBULOSAN 1 6 Lr 22 8 5 2 3 8 7 24 ABBOR 20 KRÄFTAN 5 10 10 6 © Huddinge kommun. 25 7 12 4 serv 8 serv 2 URANUS 9 4 ORION se rv serv 1 4 FULLERSTA GÅRD 6 21 CASTOR 3 1 PEGASUS 23 serv Lr 33 2:10 ga:1 6 Lr Lr 13 7 11 Lr 9 22 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 12 December 2014 KS-2014/ 1 (6) HANDLÄGGARE Mattias Carlswärd 08-535 313 88 Mattias.carlsward@huddinge.se Mark- och exploateringsavtal mellan Huddinge kommun och Fastighet 1:14 Vistaberg AB inom kommundelen Fullersta Sammanfattning Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har tillsammans med fastighetsägarna undersökt förutsättningarna och lämpligheten för bebyggelse inom området genom att upprätta en ny detaljplan. Projektet är en del av detaljplan för Rosenhill och finns med i Projektplan 2014-2016. Inom hela detaljplaneprogrammet för Rosenhill möjliggör ca 40 nya villatomter och ca 22 bostäder i gruppbebyggda småhus/parhus i områdets västra del. Utöver dessa planeras i mitten av Rosenhillsområdet, längs Rosenhillsvägens delvis nya dragning, ca 100 lägenheter i flerbostadshus tillskapas. Behovet att möjliggöra förtätning och förnyelse i Rosenhill är stort och kostnaderna för upprustning av gator och VA visat på höga kostnader. Syftet med markaffären är att möjligöra en ökad exploatering och få fler bostäder och minskade kostnader för kommunen och befintliga fastighetsägare i området. Med anledning av föreslaget planuppdrag har mark- och exploateringsavdelningen upprättat ett förslag till ramavtal mellan kommunen och Fastighet 1:14 Vistaberg AB för exploatering i Rosenhillsområdets västra del. Inriktningen för området är gruppbebyggda småhus/parhus. Fastighet 1:14 Vistaberg AB ska bekosta framtagandet av detaljplanen för sin fastighet och erbjudas förvärva delar av kommunens fastighet Rosenhill 1:12. Köpeskillingen blir 460 000 kr småhus/parhus enhet exkl gatukostnader. Bakgrund Behovet av förändrade planbestämmelser i Rosenhill är stort och har funnits med i kommunens planering i flera år. Exploatören Fastighet 1:14 Vistaberg AB, har förvärvat en fastighet i området Rosenhill 1:14 med avsikten att där förtäta och uppföra bostäder. Fastighet 1:14 Vistaberg AB har visat intresse att köpa delar av POSTADRESS BESÖKSADRESS Miljö- och Sjödalsvägen 29 samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen 141 85 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/1482 2 (6) kommunens intilliggande fastighet Rosenhill 1:12 för att få utökade möjligheter att öka exploateringsgraden i området. Området utgör en del av pågående detaljplanearbete för Rosenhill. Under framtagandet av programmet för Rosenhill har beräkningarna för kostnaderna för upprustning av gatan visat på höga kostnader. Syftet med markaffären är att möjligöra en ökad exploatering i området i enlighet med planuppdraget antaget av Kommunstyrelsen i december 2014 och få fler bostäder och minskade kostnader för befintliga fastighetsägare i området. Planläggningen syftar till att, förutom att öka antalet bostäder i området, bygga ut det kommunala vatten- och avloppsledningsnätet plus en ny- och ombyggnad av huvudgata samt det lokala gatunätet. Projektet finns med i Projektplan 2014-2016. Kommunstyrelsen gav planuppdrag för området i december 2014. Beskrivning av ärendet Befintliga förhållanden för planområdet Detaljpplanområdet för hela Rosenhill omfattar ca 22,9 hektar och är beläget ca 1 km väster om Huddinge centrum, och saknar i stort detaljplan. För området norr om Glömstavägen, mellan Glömsta och Fullersta, beslutade kommunstyrelsen (år 2004) om ett planprogram. Programmet skulle utgöra ett underlag för ett flera detaljplaner och totalt inrymma cirka 1 400 bostäder. I planuppdraget för Rosenhill har området utpekats som ett förtätningsområde genom förtätning av befintliga tomter. I planprogrammet för Vistabergsområdet har områdets anknytning och förhållande till omgivningen redan utretts samt områdets förutsättningar för bebyggelse. För Exploatörens egna fastighet gäller områdesbestämmelser för delar av Glömsta, Vistaberg och Rosenhill, antagen 2000-09-25. Områdesbestämmelserna medger högst en huvudbyggnad med största byggnads- och bruttoarea på 55 kvm plus 25 kvm byggnadsarea för förråd/uthus. Totalt får högst 80 kvm byggnadsoch bruttoarea uppföras. För övriga detaljpplaner i Rosenhillsområdet har genomförandetiden gått ut för samtliga planer. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/1482 3 (6) 1. Programområde för Rosenhill Inriktning för ny detaljplan Planuppdraget för Rosenhill ger en inriktning mot ca 40 nya villatomter och ca 22 bostäder i gruppbebyggda småhus/parhus i områdets västra del och ca 100 lägenheter i flerbostadshus längs en delvis ny dragning av Rosenhillsvägen. Ett område som idag är bebyggt med en blandning av åretrunt- och fritidshus kommer att ges möjlighet till permanentbosättning och kopplas till det allmänna avloppsnätet. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen avser undersöka förutsättningarna och lämpligheten för bebyggelse inom området genom att upprätta en ny detaljplan enligt tidigare givet planuppdrag. Delar av Rosenhill 1:12 har brutits ut till en egen detaljplan och ett planarbete pågår för att pröva en planläggning av Förskola/skola på södra delen av fastigheten. Under planarbetet ska avstämningar göras mot det behov av platser i förskola och skola inom området som uppkommer, så att behovet bedöms kunna tillgodoses när området byggs ut i enlighet med givet planuppdrag. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/1482 4 (6) Inriktning för ramavtalsområdet Området av Rosenhill 1:12 viken ramavtalet med Fastighet 1:14 Vistaberg AB berör har i programmet för Rosenhill utlagts som bostäder gruppbebyggda småhus/flerbostadshus. Exploatörens tankar stämmer således väl med Programmet för området. I programmet redovisas området schematiskt och kommer avgränsas närmare i pågående detaljplanearbete. En ytterligare förfining av avtalsgränserna kommer att ske där anläggningstekniska och naturvärden kommer vara de stora frågorna för området i den kommande detaljplanen. Inriktningen för bebyggelsen är ca 22st bostäder i tvåvåningsgruppbebyggelse varav ca 8st kan placeras på mark exploatören köper av kommunen. Direktanvisning Rosenhill 1:12 ägs av kommunen och ligger i direkt anslutning till Fastighet 1:14 Vistaberg AB´s fastighet Rosenhill 1:14. För att effektivt kunna bebygga den norra delen av Rosenhill 1:12 med bostäder är en samordning mellan Rosenhill 1:12 och Rosenhill 1:14 fördelaktig. Samordningsvinsterna som tillskapas är höga då fastigheternas placering mot varandra och topografi i stora delar påverkar varandra. Genom att skapa ett större sammanhängande område kan exploateringsgraden för området höjas och fler bostäder tillskapas vilket i förlängningen genererar fler bostäder och lägre kostnader för enskilda fastighetsägare i den kommande gatukostnadsutredningen för området. Ramavtal Med anledning av givet planuppdrag har mark- och exploateringsavdelningen upprättat ett förslag till ramavtal mellan kommunen och Fastighet 1:14 Vistaberg AB i vilket bl. a regleras inriktning och kostnader för delar av den nya detaljplanen, kommande marköverlåtelser och exploateringsförutsättningar. Avtalsförslaget biläggs, bilaga 1. Enligt avtalsförslaget ska Fastighet 1:14 Vistaberg AB: Ersätta kommunen för dess samtliga kostnader för framtagandet av detaljplanen och därmed vara befriade från planavgift enligt kommunens taxa för bygglov. Erbjudas delar av kommunens mark Rosenhill 1:12. Köpeskillingen för att förvärva kvartersmark är 460 000 kr/kedjehustomt och 920 000 kr/parhustomt exkl gatukostnader, enligt ny detaljplan, där parhustomt definieras som en fastighet avsett för två hushåll. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/1482 5 (6) I de fall markförhållandena skiljer sig markant från det man kan förvänta sig vid en okulär besiktning och geologiska kunskaper om området kan förhandling upptas om köpeskillingen. Gatukostnadsersättningen ska faktureras 50% vid gatuutbyggnadens start och resterande efter godkänd slutbesiktning. Ersättningsnivån ska bestämmas i den kommande gatukostnadsutredningen. Exploatörerna ska följa de riktlinjer för miljöanpassat byggande på kommunal mark som kommunfullmäktige antagit. I övrigt innehåller avtalsförslaget sedvanliga villkor. Exploatörerna har underhand godkänt avtalsförslagen och underskrivna avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Ekonomi Kommunen får intäkter för försäljning av mark till Exploatören, Fastighet 1:14 Vistaberg AB inom avtalsområdet. Intäkten beräknas till ca 3,7miljoner kr. Inom hela Rosenhillsområdet finns ytterligare ett område vilket kommunen tecknat ett avtal med NCC AB, utöver det kan eventuellt någon villatomt tillskapas på kommunal mark. Totalt beräknas kostnaden för anläggandet av gatorna inom hela Rosenhillsområdet uppgå till 68 000 000 kr. Totala intäkterna för markförsäljningarna i Rosenhill beräknas till ca 26,5 miljoner. Kommunen ska upprätta en gatukostnadsutredning och de tidiga prognoserna visar att kommunens del av utbyggnaden uppgår till ca 27 000 000kr. Inom området anläggs även en park med dagvatteninslag. Parken kommer utgöra en viktig del i Rosenhill, men är också ett resultat av en omläggning av det gamla avvattningsföretaget i Rosenhill. Totalt kommer genomförandet av detaljplanen för Rosenhill som helhet innebära ett negativt resultat för kommunen. Detta motiveras bland annat av ett ökat boende i relativt kollektivnära läge och en bättre vattenkvalité då vatten och avlopp byggs ut. Även att Rosenhillsvägen byggs ut till huvudgata vilket möjliggör bättre kollektivtrafik samt att en park för allmänheten anläggs invid Mossen i Rosenhill är viktiga motiv. Projektet bedöms innebära en ökad driftskostnad för kommunen, vilken redovisas närmare i samband med detaljplanens antagande. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA KS-2014/1482 6 (6) Tidsplan Under förutsättning att detaljplanen vinner lagakraft andra kartalet 2016 kan utbyggnad av allmänna anläggningar inom Rosenhill starta till sommaren 2016. Byggstart för bostäderna inom Rosenhill beräknas ske successivt med anpassning till tidsplanen för allmänna anläggningar. Förskola/Skola Ramavtalet för del av Rosenhill 1:12 utgör bara en liten del av hela Rosenhills detaljplaneområde. Delar av Rosenhill 1:12, vilka tidigare ingick i programområdet, har brutits ut till en egen detaljplan och ett planarbete pågår för att pröva en planläggning av förskola/skola på södra delen av fastigheten. Det pågår ett arbete som har som mål att genomföra åtgärder så att planeringen av förskole- och skollokaler i kommunen ligger i fas med det utökade behovet till följd av den starka befolkningsutvecklingen. Under planarbetet ska avstämningar göras mot det behov av platser i förskola och skola inom hela planområdet som uppkommer, så att behovet bedöms kunna tillgodoses när området byggs ut i enlighet med givet planuppdrag. Förvaltningens synpunkter Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att upprättat förslag till Ramavtal rörande Rosenhill med Fastighet 1:14 Vistaberg AB godkänns. Charlotta Thureson Giberg Mark- och exploateringschef Bilagor 1. Ramavtal för Rosenhill Mattias Carlswärd Exploateringsingenjör
© Copyright 2024