STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING
STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING VERKSAMHET STÅNGÅSTADEN I det expansiva Linköping är AB Stångåstaden det ledande bostadsbolaget och den största aktören på stadens bostadsmarknad. Företaget har höga ambitioner att vara en aktiv samhällsbyggare för att kunna möta kraven som stadens kommunägda bostadsbolag. Med stor kraft satsar företaget på både investeringar i nyproduktion och underhåll av befintliga fastigheter. Engagemanget för miljön med hållbarhetsmål i fokus ingår som en självklar del i detta. Stångåstaden äger och förvaltar cirka 18 500 lägenheter, varav 4 200 är studentbostäder, som förvaltas av dotterbolaget Studentbostäder i Linköping AB. Därutöver finns 35 bostäder av speciell kulturhistorisk karaktär i dotterbolaget Bryggaregården AB. Tillsammans motsvarar det cirka 26 procent av alla bostäder i Linköping. ÅRET I KORTHET Varav Studentlägenheter Hyresgäster Lägenheter Seniorlägenheter Mkr Resultat efter finansiella poster med Sveriges nöjdaste kunder Mdr Direktavkastning på marknadsvärde Marknadsvärde Pris och även hederspris i Kundkristallen 2014 Vi är ”ett föredöme för ett modernt serviceföretag”. 4 ÅRET I KORTHET VERKSAMHET 6 Året som gått 8 Vd har ordet 11 Strategier, mål och affärsplan 21 Möjligheter och risker INNEHÅLL 12 Stångåstadens vision INNEHÅLL KUNDERNA 30 41 44 49 58 Linköpings ledande aktör 68 Affärsområde Boende Affärsområde Lokal Studentbostäder i Linköping AB Bryggaregården AB Pågående och planerade projekt FASTIGHETERNA 4 5 Fastighetsmarknaden idag 56 Några fakta om Linköping 58 Fastigheter och lägen 61Fastighetsvärdering 66 Fokus på nyproduktion 8 Vd har ordet STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 FINANSIELLA RAPPORTER HÅLLBARHET 36 68 P ågående och planerade projekt 72Ombyggnation 74Fastighetsinnehav 78 Flerårsjämförelse Aktiviteter i våra bostadsområden STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHET Del 2 Hållbarhet STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Del 3 Ekonomi INNEHÅLL VERKSAMHET 5 Årets hockeytalanger 2014 års hockeystipendiater blev LHCs talanger Klara Larsson och Filip Fornåå Svensson. Stipendiet på 5 000 kronor, som är i samverkan med LHC, delas ut årligen och vänder sig till ungdomar i åldrarna 12 till 15 år som bor i Linköpings kommun. Det här är trettonde året i rad som stipendiet delas ut, ett led i företagets arbete med att lyfta goda förebilder och skapa sociala aktiviteter i våra bostadsområden. Rekordmånga sökte sommarjobb 2014 tog Stångåstaden beslutet att testa Därutöver erbjöds en grupp ungdomar ett nytt sätt för att söka sommarjobbare. sommarjobb i tre dagar tillsammans med Den 15 mars anordnades en audition, Ung Företagsamhet i den så kallade som lockade rekordmånga sökanden. Utmaningen. Det blev en hektisk, men Totalt genomfördes cirka 600 intervjuer. mycket inspirerande dag som visade på Vi sökte semestervikarier för den egna ett stort intresse för att arbeta inom fastig- organisationen, men även medarbetare hetsbranschen och på Stångåstaden till inre och yttre skötsel i samarbete med samt Studentbostäder. våra entreprenörer. Succé för Bergadagen Den uppskattade Bergadagen genomfördes för elfte året i rad i början av september. Det är ett arrangemang i samarbete mellan Stångåstaden, Svenska kyrkan och Linköpings kommun. I strålande sol bjöds besökarna på prova på-aktiviteter, uppträdanden, blomstertävling och tårtkalas med en 50 meter lång tårta, för att fira Västra Berga. Nya näringslivsgalan Familjens dag lockar alla åldrar I september 2014 var det dags för Linköpings Familjens dag i augusti, som genomfördes första näringslivsgala. Stångåstaden var med i Trädgårdsföreningen i samverkan med och riktade strålkastarna mot framgångsrika Tekniska verken och Lejonfastigheter, är ett företag och djärva idéer. Företagets utmärkelse av Stångåstadens största arrangemang. gick till ”Årets visionär”, där vinnaren blev Nytt för i år var utmaningen att bygga vårt Linköpingsföretaget Sectra med Vd Torbjörn huvudkontor Tornet i Lego, gratis familje- Kronander. I motiveringen nämndes bland fotografering samt utdelning av LFC-biljetter. annat att vinnaren har satt Linköping på Dessutom genomfördes ett flertal uppskat- kartan med flera välkända produkter och tade prova på-aktiviteter i samarbete med att han bidrar till stadens utveckling. föreningslivet. 6 ÅRET SOM GÅTT VERKSAMHET Ejdern firade 20 år Stångåstadens allra första 55+ boende är kvarteret Ejdern, vackert beläget intill Trädgårdsföreningen i Linköping. Och tiden går fort! 2014 firade vi, tillsammans med de boende, 20-årsjubileum - ett uppskattat kalas i vackert väder med tal, uppträdanden, mat och kaffe. Vinnande bidrag blev Trapprum! var bostäder för cirka 10 – 20 studenter, Första spadtaget i Harvestad med en total yta kring 20 – 30 kvadrat- Harvestad, i de södra delarna av Linköping, Trapprum – inlämnat av av Andrea Brandén, meter för varje boende, där samvaro och växer snabbt. Här uppför Stångåstaden Chalmers och Karl Tyrväinen, SLU Ulltuna gemenskap är utgångspunkten, samtidigt ett attraktivt boende med 33 radhus och – är det vinnande tävlingsbidraget i arkitekt- som det erbjuds en bra studiemiljö. Be- parhus – alla med egen tomt, uteplats och tävlingen för studenter, som genomfördes lönade idéer kommer att ligga till grund uteförråd. I april, i strålande solsken, var av Studentbostäder i samverkan med för fortsatt utformning av studentbostäder det dags för ett första spadtag som genom- Sveriges arkitekter. Syftet var att arkitekt- i Vallastaden eller Irrblosset i Linköping, fördes av Stångåstadens styrelseordförande studerande skapar en idé kring hur ett men kan också komma att ligga till grund Tommy Ählström tillsammans med Vd Fredrik visionärt kollektivt boende för studenter för andra studentbostadsprojekt nationellt Törnqvist. Uppåt 60 gäster deltog vid den ska kunna utformas. Förutsättningarna eller internationellt. trevliga ceremonin. Invigning av Åkervindan Ett av årets sista evenemang var invig- Invigning av Magistratshagen ningen av Åkervindan i Lambohov i 2009 påbörjades en totalrenovering av december månad. Här har Stångåstaden Magistratshagen, ett bostadsområde in- uppfört fyra byggnader med 64 lägen- till Trädgårdsföreningen och Stolplyckan. heter, fördelat på tvåor och treor. Projektet Alla lägenheter har nu fått nyproduktions- kännetecknas av hög prefabricerings- standard. I slutet av september var det grad vilket gjort genomförandet både dags för en festlig invigning med drygt snabbare och billigare. Till invigningen 100 besökare, som alla blev bjudna på kom drygt 100 gäster, för att bland annat lunch, en presentation av det omfattande se den inredda visningslägenheten. projektet samt en uppskattad visning. Nytt studentboende på Ryds Allé Bristen på studentlägenheter innebär att nya lösningar tas tillvara. En av dem är att skapa bostäder med tillfälligt bygglov. I november färdigställdes 25 lägenheter vid Ryds allé, på en parkeringsyta i området, och vid invigningen bjöds det på kaffe, köttbullemacka och musik av studentorkestern LiTHe Blås. ÅRET SOM GÅTT VERKSAMHET 7 ”NU HÖJER VI TEMPOT! VI VILL DRIVA UTVECKLINGEN I BRANSCHEN” FREDRIK TÖRNQVIST, VD 8 VD HAR ORDET VERKSAMHET VD HAR ORDET Det har varit väldigt turbulent i omvärlden under året som gått och mycket talar för att det fortsätter så även under 2015. Det ekonomiska läget i stora delar av västvärlden är osäkert och skuldkrisen i delar av euroområdet är inte löst. Vissa faktorer är dock positiva för bostadsbranschen och för Stångåstaden. Vi har en situation med mycket god efterfrågan på bostäder och ett historiskt lågt ränteläge som påverkar oss positivt. Låga kapitalkostnader underlättar och skapar möjligheter till investeringar som Linköping behöver. Staden växer och är i stort behov av nya bostäder. Vi har bestämt oss för att vara en ledande aktör i att bygga bort bostadsbristen i Linköping. Ny vision – Ett steg före Stångåstadens styrelse antog en ny vision i juni – Ett steg före. Visionen innebär att alla medarbetare ska ligga ett steg före i vardagen men också att vi som bolag ska ligga i framkant och driva utvecklingen i branschen. Vi höjer tempot! Visionen innehåller även en framtidsbild av vad bolaget ska ha åstadkommit till år 2025. Framtidsbilden är indelad i fyra huvudområden där vi tydliggör hur vi ska ligga ett steg före för Linköping, för kunderna, för medarbetarna och inom hållbarhet. Konkret innebär det till exempel att vi ska bygga bort bostadsbristen i Linköping, säkra vår kompetensförsörjning i framtiden och skapa trygga stadsdelar. Ekonomi Resultatet 2014 är mycket starkt. Resultatet efter finansnetto uppgår till 318 Mkr och innehåller reavinster om 101 Mkr. Reavinsterna kommer i huvudsak från en bytesaffär med HSB Östergötland där vi sålt 198 bostäder i Berga och köpt cirka 200 byggrätter i Övre Vasastaden. Förutsättningarna är, som jag nämnde ovan, goda med rekordlåg ränta och hög efterfrågan på bostäder. Året som gått har dessutom varit ovanligt varmt vilket påverkat bolagets driftkostnader positivt. Vi har omfördelat stora delar av de lägre kostnaderna för räntor och drift till satsningar på underhåll utan att göra avkall på vår resultatnivå. Stångåstaden har en stark finansiell ställning som vi ska bibehålla när vi går in i en period av väldigt stora investeringar i både ny- och ombyggnationer de kommande åren. Fastighetsutveckling Vid årsskiftet pågick produktion av cirka 270 nya bostäder, bland annat i Folkets Park, Lambohov och Harvestad. Vi har lagt oerhört mycket kraft under det senaste året på att bygga upp en stor portfölj med projekt för att säkra en ökad nyproduktion. Totalt har vi över 2 000 bostäder som vi hoppas komma igång att byggstarta de kommande fyra åren. Under 2015 planerar vi att byggstarta upp emot 700 nya lägenheter i Övre Vasastaden, Gottfridsberg, Vallastaden, Majelden och Valla. Några av projekten riktar sig till studenter. Vi har även genomfört ett långsiktigt markköp under året när det nedlagda fängelset i Roxtuna, inklusive 28 hektar mark, förvärvades från Specialfastigheter. Vi fortsätter också med förnyelsen av vårt befintliga bostadsbestånd. Under 2014 har vi renoverat cirka 300 bostäder till modern standard. Till 2015 kommer vi att höja takten ytterligare och planerar att renovera cirka 400 bostäder. Vi har en långsiktig VD har ordet VERKSAMHET 9 ”VI HAR LYCKATS VÄL OCH FÅTT PRIS SEX ÅR I RAD FÖR ATT HA SVERIGES NÖJDASTE KUNDER BLAND STORA BOSTADSBOLAG – SÅVÄL PRIVATA SOM OFFENTLIGT ÄGDA.” plan att renovera cirka 7 000 lägenheter under de kommande 15 åren för att kunna erbjuda moderna bostäder med bra energiprestanda. Hållbarhet Stångåstaden arbetar brett med hållbarhet. Vi avsätter rejält med resurser inom miljöområdet för att spara energi. Vi har en stor satsning som går under namnet 25-25 som innebär att vi ska minska andel köpt energi med 25 procent per kvadratmeter uppvärmd area fram till år 2025. Vi följer planen väl och har goda förhoppningar att leva upp till vårt mål. Under 2014 har vi graderat upp arbetet med social hållbarhet med ett ökat engagemang inom stadsdelsutveckling. I Skäggetorp kommer vi till exempel att arbeta med en annorlunda förvaltningsmodell de kommande åren och fokusera extra på trygghet, sysselsättning, ungdomar och utveckling av boendemiljöer. Arbetet grundar sig på en stor analys och en mängd intervjuer av boende i området. 10 VD HAR ORDET VERKSAMHET Det är förstås relevant att arbeta med perspektivet ekonomisk hållbarhet för ett bostadsbolag som hanterar stora ekonomiska värden. Det är oerhört viktigt att vi hushållar på bästa sätt med våra resurser och ser till att de investeringar vi gör är långsiktigt lönsamma. En stark finansiell ställning ger oss både möjligheter att investera och att kunna erbjuda en riktigt bra förvaltning och service i framtiden. Kunder och organisation Vi mäter varje år hur våra kunder trivs med oss som hyresvärd. Betygen vi får i olika stadsdelar ligger till grund för hela vår affärsplanering. Vi har lyckats väl och fått pris sex år i rad för att ha Sveriges nöjdaste kunder bland stora bostadsbolag – såväl privata som offentligt ägda. Även om det gått bra är det viktigt att inte slå sig till ro. Vi genomför därför ett antal förändringar i vår organisation. Våra kunder kommer framför allt att märka det då vi samlar all uthyrningsverksamhet och vår Bobutik i nya lokaler mitt i centrum. Vi öppnar i mars 2015. Vi kommer att kunna erbjuda bättre service och bättre öppettider. Vi fördelar även om resurser och nyanställer på tekniksidan för att klara av ökade investeringsvolymer. Framåtblick Jag ser med stor tillförsikt på framtiden. Vi har otroligt många kompetenta medarbetare som är grunden för att vi ska lyckas. Stångåstaden står också väl rustat ekonomiskt när vi går in i en mycket expansiv fas med ökade investeringar för fler bostäder och ombyggnads- och energisatsningar för ett bättre klimat. Jag skulle avslutningsvis vilja rikta ett stort tack till alla duktiga medarbetare i företaget och till Stångåstadens styrelse för bra samarbete under året. Fredrik Törnqvist Vd, AB Stångåstaden STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN Utvecklingen av affärsverksamheten bygger på en helhetssyn där en stark vision utgör kärnan. Koncernen har en helt ny vision som antagits av styrelsen – Ett steg före. Visionen innebär att vi ska vara ett företag som ligger i framkant och driver utvecklingen i branschen. Vi ska vara proaktiva, modiga och ha drivkraft både i vårt vardagsarbete och i strategiska frågor. Under det senaste året har vi fortsatt att utveckla och förstärka Stångåstadens värdegrund som ska genomsyra allt vi säger och gör och bilda en bas för vårt dagliga arbete. Våra strategier, policys och ramverk grundar sig på våra värderingar. Värdegrunden tydliggör också krav och förväntningar på våra ledare och medarbetare. För att vision och mål ska uppnås krävs fokus på områden där vi kan bli bättre. De affärskritiska huvudområdena för de kommande åren är kundservice, fastighetsutveckling, kompetensförsörjning, förvaltning, hållbarhet, värdegrundsarbete, kvalitet samt inköp. Verksamheten följs upp kontinuerligt via bland annat balanserat styrkort på olika nivåer utifrån fem perspektiv; kund-, medarbetare-, process-, utvecklings- och ekonomiperspektiv. Ett arbete pågår ständigt för att finna balansen i den breda verksamhet Stångåstaden bedriver, så att bolaget bidrar till att utveckla Linköping på bästa sätt. ”VI SKA VARA PROAKTIVA, MODIGA OCH HA DRIVKRAFT. ” Strategier, mål och affärsplan VERKSAMHET 11 STÅNGÅSTADEN SIKTAR FRAMÅT År 2013 bestämde vi oss för att ta nästa kliv i Stångåstadens utveckling. Tillsammans med alla medarbetare formulerades vår framtidsbild för 2025 och vi fastställde kompassriktningen genom vår vision: Ett steg före. Framtidsbilden konkretiserar vår vision. Den visar på ett tydligt sätt vad Ett steg före innebär och vad vi ska uträtta till år 2025. Då driver Stångåstaden utvecklingen i hela branschen. Ett steg före – för Linköping Året är 2025 och Linköping passerar ännu en milstolpe, 170 000 invånare. Människor trivs och känner framtidstro, stadens näringsliv växer kraftigt och universitetet blomstrar. Och mitt i detta finns Stångåstaden, som på ett proaktivt och långsiktigt sätt skapar förutsättningar för denna utveckling. Under en tioårsperiod har vi gjort rekordstora investeringar i nya stadsdelar, till exempel i Stångebro, där stadens nya resecentrum växer fram. Med samma engagemang utvecklar vi även befintliga bostadsområden och fastigheter och sammantaget har vårt fokus gett resultat. Idag har Stångåstaden stärkt sin roll som ledande aktör på en bostadsmarknad i balans. Ett steg före – för kunderna År 2025 konstaterar vi med glädje att allt fler väljer Stångåstaden som värd. Vi utvecklar boende för alla behov och plånböcker – och för alla generationer. Genom nybyggnation och omfattande satsningar på renovering kan vi erbjuda attraktivt boende med smått unik valfrihet avseende miljöer, kundanpassning, 12 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET utrustningsstandard och prisnivåer. Vi ligger i framkant när det gäller att integrera digital teknik i boendet och kopplat till detta har vi fortsatt utveckla vårt serviceprogram för maximal bekvämlighet och tillgänglighet. Därigenom har vi befäst vår position som Sveriges ledande bostadsbolag på service. ”STÅNGÅSTADEN STÅR FÖR UTVECKLING, LÅNGSIKTIGHET OCH HÅLLBARHET. NU OCH I FRAMTIDEN.” Ett steg före – för medarbetarna År 2025 är Stångåstaden en av regionens intressantaste arbetsgivare och ett av de starkaste varumärkena, alla kategorier. Vår långsiktiga kompetensförsörjningsstrategi bär frukt och vi attraherar både de yngre talangerna och de mer erfarna förmågorna. Stångåstaden har gott rykte som arbetsgivare, våra medarbetare är nöjda och brinner för sina uppdrag och i vår värderingsbaserade företagskultur får individen möjlighet att växa och utvecklas i arbetet. Ett steg före – för en hållbar framtid I många år har hållbarhet genomsyrat allt vi gör och år 2025 är Stångåstaden ett föredöme bland bostadsbolag i Europa. Vårt egenutvecklade program för effektivitet och ständiga förbättringar ligger till grund för hållbarhetsarbetet och vi bjuder in kunder och intressenter i alla stadsdelar att delta aktivt på olika sätt. Tillsammans hjälps vi åt att tänka och agera klimatsmart, och med gemensamma krafter skapar vi trygghet i våra bostadsområden så att alla människor, oavsett generation eller kultur, kan känna sig välkomna hem. Stångåstaden står för utveckling, långsiktighet och hållbarhet. Nu och i framtiden. STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET 13 Affärskritiska områden De affärskritiska huvudområdena för de kommande åren är kundservice, fastighetsutveckling, kompetensförsörjning, kundservice, förvaltning, hållbarhet, varumärkesbyggande/värdegrundsarbete, kvalitet samt inköp. Verksamheten följs upp kontinuerligt via bland annat balanserat styrkort på olika nivåer utifrån fem perspektiv: kund, medarbetare, process, utveckling och ekonomi. Ett arbete pågår ständigt för att finna balans i den breda verksamhet Stångåstaden bedriver, så att bolaget bidrar till att utveckla Linköping på bästa sätt. Under varje fokusområde ges en eller flera målbilder där vi ska befinna oss om tre till fem år. vår service, där det individuella och situationsanpassade bemötandet och kunddialogen är särskilt viktiga. Det gäller såväl det fysiska mötet som kunddialog via telefon eller via internet. Kommunikationen med kunder om vad som sker i det egna bostadsområdet är fortsatt prioriterat. Målbild omsättningshastigheten har halverats. Därför behöver vi öka nyproduktionen de närmaste åren. Under de kommande 15-20 åren har vi minst 7 500 lägenheter som är i behov av genomgripande renovering med bland annat stambyten. Det innebär att vi måste öka ombyggnadstakten i det befintliga beståndet till 300-500 ombyggda lägenheter per år. Organisationen för såväl Fastighet som Förvaltning behöver utvecklas och förstärkas för att möta en ökad nyproduktions- och ombyggnadstakt. Målbild Kundservice Med kunden i fokus och en vilja att ständigt utvecklas skapas förutsättningarna för att behålla positionen ”bäst på service” bland större bostadsbolag. Vi gör riktade satsningar på ny teknik för att höja tillgängligheten för våra kunder. Vi vill ha hög kundnöjdhet för 1.Vi avslutar alla kundmöten med att kunden är nöjd med vårt bemötande. 2.Vi är bäst på service bland större bostadsbolag. 3. Vi är ett föredöme inom kundservice. Fastighetsutveckling Långsiktigt behöver Linköping tillföras 680 lägenheter per år för att möta befolkningsutvecklingen. Stångåstadens marknadsandel av bostadsmarknaden (inklusive bostadsrätter och villor) är cirka 26 procent. Det innebär att Stångåstaden behöver bygga cirka 180 lägenheter i genomsnitt per år när marknaden är i balans. De senaste åren har det tillförts betydligt färre bostäder än 680 bostäder per år. Efterfrågan på hyresrätter har blivit allt starkare och den genomsnittliga 14 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET 1.Vi har en långsiktig årstakt att färdigställa 250 nyproducerade lägenheter. Under 2015 och 2016 påbörjar vi byggnation av 1 000 bostäder, inklusive studentbostäder. 2.Vi renoverar 300 – 500 lägenheter per år i snitt, exklusive student bostäder. Renoveringen sker i olika nivåer och i nära dialog med våra kunder. 3.Vi är organiserade för att möta en ökad ny- och ombyggnadsnivå. Kompetensförsörjning Genom långsiktig kompetensförsörjning ska vi säkerställa att koncernen har rätt kompetens att möta framtida utmaningar. Vi vill vara en utvecklingsorienterad arbetsgivare, erkända för vårt samhällsengagemang och att vi arbetar med spännande projekt. Vår delaktighet i stadens utveckling och vårt värderingsbaserade ledarskap är viktiga delar att kommunicera ut för att attrahera ungdomar och talanger till branschen och säkra vår framtida kompetensförsörjning. Vi arbetar systematiskt med individuell utveckling för alla och satsar på att lyfta och utveckla egna talanger i organisationen. För att skapa en mer kreativ och dynamisk arbetsmiljö eftersträvar vi mångfald inom vår organisation där vi bidrar med olika erfarenheter. Med en organisation som bättre speglar våra kunder skapar vi ökad förståelse och delaktighet. Målbild 1.Vi har säkerställt kompetens försörjningen på Fastighet. 2.Vi har ett etablerat program med traineeplatser, sommarjobb och praktikplatser som lockar ung domar och personer som vill in på arbetsmarknaden till oss. 3.Vi har en etablerad kompetens försörjningsprocess med tydliga individuella utvecklingsplaner. Förvaltning Vi ska stärka fastighetskompetensen och beställarkompetensen samt öka uppföljningen av redan gjorda beställningar. Vi ska uppfattas som en beställare och ha enhetliga arbetssätt och rutiner. Vi behöver utveckla vår hyrespolicy, bland annat avseende reglerna för vår bostadskö, våra arbetssätt och hur vi bättre kan tillgodose dem som är i behov av bostad. Vi behöver vidareutveckla plattformen för samarbete och årsförhandlingar med Hyresgästföreningen (HGF). Modellen för hyressättning behöver utvecklas, där andra parametrar som läge, kvalitet och kundernas uppfattning sammanvägs. Bra förvaltningskvalitet måste betala sig. Målbild framgångsfaktor i stadsdelsutvecklingsarbetet som behöver uppmärksammas vidare. Vi har höga ambitioner på miljöområdet och höjer våra mål i takt med utvecklingen inom området. Ett av våra långsiktiga mål är att koncernen ska ha en produktion av förnyelsebar el som motsvarar vår långsiktiga förbrukning av fastighetsel. Hållbarhet är inget enskilt projekt. Det är viktigt att ”hållbarhetsfrågan” integreras i vår verksamhet på samma sätt som vårt miljöarbete har gjort. Det innebär att hållbarhet ska vara en integrerad del också i vår affärsplanering. Målbild 1.Vi har god kompetens, så att alla bidrar till en effektiv kvalitets uppföljning. 2.Vi har ett samarbete och samverkan med HGF som genomsyras av res pekt och förståelse för respektive parts uppgift. 3.Vi har en hyressättning som speglar läge, kvalitet samt kundernas uppfattning. Hållbarhet Vårt energimål 25-25 är ett fortsatt prioriterat område. Det är särskilt viktigt att fortsätta arbetet med kommunikation och beteende, eftersom kundernas beteende har stor påverkan på resultatet. Vi behöver alla medarbetares kompetens och engagemang i denna fråga för att vara framgångsrika. Vi har ökat fokus på stadsdelsutveckling och under 2015 startar ett projekt i Skäggetorp. Vår modell för stadsdelsutveckling behöver vidareutvecklas och implementeras även i andra stadsdelar. Mångfald och kunskap om andra kulturer är en 1.Vi är kända för vårt hållbarhets arbete och vi kan enkelt presentera och kommunicera vårt arbete internt och externt. 2.Vi påverkar marknaden genom att ställa höga hållbarhetskrav och underlättar för våra kunder att leva hållbart. 3.Vår modell för stadsdelsutveckling är implementerad i prioriterade stadsdelar. 4.Medarbetare, kunder och entre prenörer känner sig delaktiga i vår gemensamma resa mot 25-25. Läs mer om 25-25 i Del 2 Hållbarhet. STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET 15 ”GODA IDÉER FRÅN MEDARBETARE OCH KUNDER ÄR VÄRDEFULLA. VI SKA HA ETT STRUKTURERAT OCH SYSTEMATISKT ARBETSSÄTT FÖR ATT TA TILLVARA PÅ IDÉERNA OCH FRÄMJA INNOVATION.” 16 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET Varumärkesbyggande/värdegrundsarbete Vi ska fortsätta arbetet med att tydliggöra den röda tråden mellan vision, affärsidé, värdegrund och varumärke. Visionen och värdegrunden ska vara en tydlig ledstjärna i det dagliga arbetet. Det är ett långsiktigt arbete att förändra beteenden. För att skapa långsiktig trovärdighet är det viktigt att bygga varumärket inifrån. Våra medarbetare och kunder är våra bästa ambassadörer. Målbild har tagits fram under 2014 och ska implementeras i organisationen under 2015. Vi ska fortsätta arbetet med att införa arbetssätt och verktyg för vår dokumenthantering som uppfyller organisationens behov. Dokumenthanteringsprojektet ska avslutas under 2015 och IT-system och arbetssätt ska implementeras och överlämnas till ordinarie organisationen. Vi ska ha en tydligare målstyrning, där koncernens och enheternas mål följs upp och kopplas till utvecklingssamtal och löneutveckling. Målbild används gör att kvalitet och prisvärdhet säkerställs. Vi ska höja ambitionsnivån och utveckla arbetet med att ställa sociala krav i relevanta upphandlingar. Målbild 1.Vi är hyresvärden som har det bästa ryktet i regionen, både som hyresvärd som arbetsgivare. 2.Vi har en värderingsstyrd organisation. 3.Vår vision och värdegrund är vår ledstjärna. 4.Vi har nöjda medarbetare, kunder och leverantörer som är stolta över vårt varumärke och är goda ambassadörer. Kvalitet Vi ska utveckla bättre arbetssätt för att skapa verksamhetsutveckling i vardagen, där de små förbättringarna tas tillvara som är till nytta för kunden och företaget. Goda idéer från medarbetare och kunder är värdefulla. Vi ska ha ett strukturerat och systematiskt arbetssätt för att ta tillvara på idéerna och främja innovation. Vi behöver utveckla ett systematiskt arbetssätt för riskhantering och intern kontroll som en del av vår verksamhets- och ekonomistyrning. Vår rutin för intern kontroll 1.Vi har ett systematiskt arbetssätt med ständiga förbättringar och innovationer. 2.Vi arbetar systematiskt med risk hantering och intern kontroll. 3.Vi har IT-verktyg och arbetssätt för vår dokumenthantering som uppfyller organisationens behov. Inköp Vi ska utarbeta en inköpsstrategi, där inköpsavdelningens och inköpsrådets roll och gränssnitt samt övriga roller i organisationen är tydliga. De upphandlingsmodeller som 1.Vi styr våra inköp på ett strate giskt sätt och har tydliga roller och gränssnitt inom organisationen. 2.Vi använder affärsmässiga upp handlingsmodeller som säker ställer kvalitet och prisvärdhet vid leveranser. 3.Vi ställer sociala krav vid relevanta upphandlingar. STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET 17 Koncernens måltal Koncernens styrkort Kundperspektivet Nyckeltal Utfall 2013 Utfall 2014 Mål 2015 Mål 2019 83,6 % 84,0 % 85,0 % 87,0 % 3,98 4,06 4,08 4,15 3,5 3,7 3,7 3,9 Utfall 2013 Utfall 2014 Mål 2015 Mål 2019 CPD - Medarbetarindex 4,18 4,14 4,25 4,50 CPD - Hur lever och agerar vi vår värdegrund 3,90 3,86 4,10 4,50 Utfall 2013 Utfall 2014 Mål 2015 Mål 2019 181 318 170 200 3,3 % 3,3 % 3,3 % 3,5 % Utfall 2013 Utfall 2014 Mål 2015 Mål 2019 3,78 3,68 3,90 4,50 221 153 300 300 Utfall 2013 Utfall 2014 Mål 2015 Mål 2019 4,1 7,1 5,0 5,0 154 291 500 2 000 NKI – Serviceindex - Stångåstaden NKI - Studentbostäder Varumärkesmätning Medarbetarperspektivet Nyckeltal Ekonomiperspektivet Nyckeltal Resultat efter finansiella poster, mkr Direktavkastning marknadsvärden % Processperspektivet Nyckeltal CPD - Företaget uppmuntrar och tar tillvara förbättringsförslag Antal registrerade kundklagomål Utvecklingsperspektivet Nyckeltal Genomförda energibesparingsåtgärder, Gwh Produktionsmål – påbörjade nya lägenheter Målet för 2019 avser ett ackumulerat värde för åren 2015-2019 18 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHETEN I koncernens mål anges fem olika perspektiv som företaget utgår ifrån; kund-, medarbetare-, ekonomi-, process- och utvecklingsperspektivet. Kundperspektiv Ekonomiperspektiv I kundperspektivet anges framgångsfaktorer och mål för att uppnå hög kundtillfredsställelse, såväl för interna som externa kunder. En viktig del i kundperspektivet är att analysera kundundersökningarna för att kunna bibehålla våra starka sidor och förbättra brister som kunderna har upplevt. Mätning i koncernens styrkort sker endast mot externa kunder. För att mäta hur nöjda nuvarande kunder är, använder vi ett NKI för både Stångåstaden och Studentbostäder. För att få en uppfattning om hur vi generellt uppfattas av Linköpingsbor och få en bild av vad de tycker som inte är kunder idag, använder vi varumärkesmätningen som nyckeltal. I ekonomiperspektivet anges framgångsfaktorer och mål för att uppnå lönsamhet. Vi räknar med att en ökad satsning på nyproduktion och ombyggnation är möjlig att genomföra, utan att koncernens resultat kommer försämras. För att uppnå detta är det viktigt att fortsätta jobba med ständiga förbättringar i det dagliga arbetet. På koncernnivå mäter vi direktavkastningen på marknadsvärden som även finns med i bolagets ägardirektiv. Vi använder även Resultat efter finansiella poster som nyckeltal på koncernnivå. Medarbetarperspektiv I medarbetarperspektivet anges framgångsfaktorer och mål för att uppnå hög medarbetartillfredsställelse samt hur vi skapar en framgångsrik kultur. Vi genomför en årlig medarbetarundersökning som mäter både mjuka och hårda faktorer kring ledarskap, team, organisation, individ, ekonomi, marknad, produkt och arbetssätt. Mätningen visar också hur vi känner till, känner för och lever efter vision och värdegrund. Det första koncernnyckeltalet, CPD – medarbetarindex, visar totalresultatet av mätningen som har en femgradig skala. Det andra nyckeltalet är en vägning av de frågor som speglar hur vi lever efter vår värdegrund. Processperspektivet I processperspektivet anges mål, strategier och aktiviteter för att effektivisera och utveckla våra processer. Utveckling av våra processer sker genom ständiga förbättringar. Processernas utvecklingstakt är föränderlig över tiden och ska följa vad verksamheten i övrigt prioriterar och fokuserar på. I processperspektivet har vi valt att använda en fråga i medarbetarundersökningen som ett nyckeltal; hur väl företaget uppmuntrar och tar tillvara förbättringsförslag. Det andra nyckeltalet i processperspektivet mäter hur många kundklagomål som registreras. Fokusprocesser 2015 Fokusprocesser för 2015 är inre och yttre skötsel, kompetensförsörjning, reparation och service samt ombyggnation. Utvecklingsperspektivet I utvecklingsperspektivet anges mål, strategier och aktiviteter för vår förmåga att ständigt förbättra och utveckla verksamheten. I utvecklingsperspektivet har vi valt att fokusera på nyckeltal kring nyproduktion av bostäder och genomförda energisparåtgärder. ”VI RÄKNAR MED ATT EN ÖKAD SATSNING PÅ NYPRODUKTION OCH OMBYGGNATION ÄR MÖJLIG ATT GENOMFÖRA, UTAN ATT KONCERNENS RESULTAT FÖRSÄMRAS.” STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET 19 Planerade aktiviteter 2015 Nedan redovisas ett urval av några större planerade aktiviteter i koncernen för 2015: Kundperspektiv • Fortsätta att utveckla en strategi och struktur för vår kommunika tion och marknadsföring • Implementera den nya budskapsplattformen • Driftsätta och lansera Stångåstadens nya hemsida • Genomföra en områdesanalys för ett framtida stadsdelsprojekt i Ryd • Påbörja ett stadsdelsprojekt i Skattegården • Genomföra den påbörjade organisationsförändringen och inrätta nytt centralt kundcenter Medarbetarperspektiv • Fortsätta arbetet med den röda tråden mellan vision och värde grund i hela företaget • Implementera arbetssätt och metodik för strategisk kompetensförsörjning • Fortsatt satsning på ledarutveck- ling med fokus på att leda genom värdegrunden • Ta fram en mångfaldsstrategi Ekonomiperspektiv • Förbättra arbetssätten för kvalitets- uppföljning av upphandlade varor och tjänster • Arbeta för att säkra upp resurser för investeringar t ex genom strategisk partnering för om och nybyggnation • Utveckla arbetet med målstyrning och uppföljning • Utveckla nytt rapportpaket och nyckeltalsanalyser systematisera ständiga förbätt- ringar i vardagen kopplat till vår värdegrund • Implementera kvalitetsverktyg för yttre skötsel • Implementera arbetssätt och IT-system för dokumenthantering Utvecklingsperspektiv • Ta fram ny hyrespolicy • Påbörja byggnation av minst 500 nya bostäder • Färdigställa ombyggnation av minst 350 lägenheter • Fortsätta driva energisatsningen 25-25 och genomföra åtgärder med en projekterad besparing om minst 5 Gwh Processperspektiv • Implementera ny inköpsstrategi för Stångåstaden • Påbörja arbetet med att ta fram arbetssätt och verktyg för att ”VI SKA PÅBÖRJA BYGGNATION AV 500 NYA BOSTÄDER OCH FÄRDIGSTÄLLA OMBYGGNATION AV MINST 350 BOSTÄDER.” 20 STRATEGIER, MÅL OCH AFFÄRSPLAN VERKSAMHET MÖJLIGHETER OCH RISKER Stångåstadens lönsamhet och verksamhet påverkas främst av den ekonomiska tillväxten, ränteläget och utvecklingen i regionen. För att framgångsrikt kunna hantera omvärldsförändringar krävs lång framförhållning och tydliga strategier. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga strategiska beslut, på kort sikt finns begränsade möjligheter att påverka resultatet. Därför ägnas stor kraft åt långsiktiga förvaltningsfrågor. Ett exempel på detta är lösningar för att reducera energiåtgång och miljöpåverkan som får kostnaderna att minska kontinuerligt för framtiden. Intern kontroll Enligt 6 kap. 7 § Kommunallagen (1991:900) ska kommunala nämnder och styrelser i kommunala bolag se till att den interna kontrollen är tillräcklig samt att verksamheten bedrivs på ett i övrigt tillfredställande sätt. Kommunfullmäktige utser lekmannarevisor, som har uppdraget från kommunen att granska om bolaget arbetar i enlighet med ägarens avsikt och mål, om verksamheten är effektiv och om det finns tillräcklig intern kontroll. Intern styrning och kontroll är en process som utförs av Stångåstadens styrelse, ledning och övrig personal. Vi använder COSO-modellen som bas för arbetet med intern styrning och kontroll. Processen omfattar ”FÖR ATT FRAMGÅNGSRIKT KUNNA HANTERA OMVÄRLDSFÖRÄNDRINGAR KRÄVS LÅNG FRAMFÖRHÅLLNING OCH TYDLIGA STRATEGIER.” MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET 21 alla interna processer, rutiner och system och är ett systematiskt arbete för att säkra att vi når våra mål på ett effektivt sätt och att verksamheten styrs enligt lagar, regler och ägardirektiv. Den interna kontrollen syftar till att undvika allvarliga fel och att skapa en trygg arbetssituation för bolagets anställda. Vi identifierar därför brister och risker som är hot mot att vi ska nå våra mål och skapar åtgärder och kontrollaktiviteter för att hantera dessa risker och brister. Stångåstadens interna kontroll beskrivs utifrån de fem komponenterna i COSO-modellen: kontrollmiljön, riskanalys, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning och utvärdering. I alla organisationer finns en risk för att oönskade situationer ska inträffa. Om risken realiseras, påverkas organisationens möjligheter att nå sina mål. Intern kontroll handlar därför även om att kartlägga och analysera befintliga risker samt vidta åtgärder för att minimera dessa. RISKOMRÅDEN Risker De risker som Stångåstaden berörs av delas in i tre riskområden: • Strategiska risker och omvärlds- risker är risker kopplade till företagets strategiska inriktning som bolaget påverkas av men inte kan råda över. • Operativa risker är risker som uppkommer i huvudverksamheten. • Finansiella risker är risker kopplade till företagets finans hantering och räntekostnader. 22 MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET Strategiska risker Bostadsmarknaden och efterfrågan 1 Efterfrågan på Stångåstadens samtliga bostäder har fortsatt varit mycket hög och under en stor del av året har vakanserna varit noll. Linköpings befolkningsutveckling fortsätter att vara positiv och som landets femte största kommun har vi passerat 152 000 invånare. Marknadsläget för kommersiella hyresfastigheter i Linköping är positivt. I de inre delarna av Linköping är det hög efterfrågan på attraktiva lägen. Men även i ytterområden, som i Mjärdevi, råder i dagsläget hög efterfrågan och flera fastighetsägare planerar nyproduktion av kontorsoch industrilokaler. Bedömningen är att efterfrågan på hyresrätter fortsätter att vara mycket stark kommande år och risken för att vakanser uppstår i bolagets bestånd förblir låg. ”ÅRETS HYRESFÖRHANDLINGAR HAR PRÄGLATS AV SAMSYN OCH ETT BRA FÖRHANDLINGSKLIMAT.” Hyresutveckling 8 Hyresutvecklingen utgör både en risk och möjlighet. Bostadshyrorna står för 90 procent av hyresintäkterna. Hyressättningen regleras av det så kallade bruksvärdessystemet. Bostadshyrorna fastställs genom förhandling med hyresgästorganisationen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Det ger en stabil grund för resultat och fastighetsvärden. Hyresnivån för affärs- och kontorslokaler är mer konjunkturberoende, men utgör å andra sidan endast sju procent av hyresintäkterna hos Stångåstaden. Stångåstaden träffade under december en överenskommelse med Hyresgästföreningen om hyresnivåerna för 2015. Överenskommelsen innebär att hyrorna höjs med 0,9 procent från och med 1 februari 2015. Årets hyresförhandlingar har präglats av samsyn och ett bra förhandlingsklimat. För Studentbostäder blev hyreshöjningen 1,46 procent. Hyresjusteringen gäller från och med 1 juli 2014. Ny lagstiftning för allmännyttiga bostadsföretag från den 1 januari 2011 innebär bland annat att den hyresnormerande rollen är slopad. Otydliga förutsättningar för hyressättning är en risk, inte minst vid större underhållsåtgärder och nyproduktion. Men för Stångåstaden kan det nya hyressättningsarbetet också innebära möjligheter till en mer differentierad hyressättning som bättre speglar kundernas preferenser. MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET 23 Regler och lagstiftning kring skatter, avgifter och redovisningsregler 2 5 År 0 20 13 14 12 11 20 20 09 10 20 20 08 Vakanskostnader innebär hyresförluster för icke uthyrda bostäder och lokaler. Efter lämnade rabatter uppgick Stångåstadens hyresbortfall till cirka 5 Mkr (varav bostäder stod för 0,5 Mkr). Denna summa 10 20 2 15% 15 07 MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET Vakanskostnader 20 20 24 Operativa risker % 25% 25 20 Vår verksamhet påverkas i hög grad av regler och lagstiftning, vilka är svåra att förutse. När det gäller Lagen om offentlig upphandling, LOU, ser vi ett ökat antal överprövningar och en prispress nedåt i vissa branscher vilket påverkar kvaliteten negativt i det vi köper. Skattesystemet är i obalans mellan upplåtelseformerna då egnahem och bostadsrätter indirekt subventioneras genom möjligheten till avdrag för räntekostnader. Där arbetar vår intresseorganisation, SABO, tillsammans med Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för att påverka förändring att uppnå neutralitet mellan upplåtelseformerna. Beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. Olika typer av avgifter, rörliga och fasta, för värme och fastighetsel, som motsvarar 50–60 procent av driftkostnaderna, bedöms stiga de närmaste åren. Kostnaderna är beroende av politiska beslut. Det är svårt att förutse händelserna, men i efterhand kan kostnadsökningar pareras med minskningar på annat håll i bolaget. De nya reglerna för företagsbeskattning kan också komma att påverka fastighetsbranschen negativt om förslagen från Företagsbeskattningskommittén genomförs. I praktiken innebär förslagen att alla räntekostnader inte blir avdragsgilla, vilket gör att företagets skattekostnader ökar och att ny- produktion av bostäder försvåras. Från och med 2014 införs nya redovisningsregler, det så kallade K3regelverket. Detta nya regelverk kommer att påverka Stångåstadens redovisning och administration avsevärt. I stora drag handlar det om att ändra avskrivningsprocessen genom att dela in fastigheterna i komponenter med olika avskrivningstid. En större andel av underhålls- och ombyggnadskostnaderna kommer att balansföras. Redovisningsreglerna påverkar även finansverksamheten som kommer att behöva säkringsredovisa alla derivataffärer för att låta dem redovisas enligt anskaffningsvärde. I den nya lagstiftningen för allmännyttiga bostadsbolag, som infördes 2011, tydliggörs det gällande nyproduktion att endast byggnation med affärsmässighet kan motiveras. Affärsmässiga principer innebär att bolaget alltid ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för bolaget, givet de begränsningar och förutsättningar som ligger i att vara en långsiktig, seriös fastighetsägare. Detta styr vilka områden Stångåstaden och Studentbostäder i framtiden kan planera nyproduktion i. I ett C-läge (läs mer om A-, B- och C-läge på sid. 58) kan det i vissa fall vara svårt att få en acceptabel lönsamhet. Utveckling av omflyttningshastigheten motsvarar mindre än 1 procent av omsättningen. Vakanskostnadernas utveckling Antalet vakanser påverkas av antalet personer som vill bo hos Stångåstaden. De senaste åren har inflyttningen till Linköpings kommun varit positiv, vilket har inneburit att bolaget, under 2011-2013, i princip hade noll vakanser och därmed sjunkande vakanskostnader. Även omflyttningar inom beståndet påverkar lönsamheten och vakanskostnaden. Vi har tidigare haft en relativt hög omflyttning som förklaras bland annat genom hyresrättens natur. Det är enkelt att byta bostad när man så önskar. Men under de senaste åren har omflyttningen sjunkit rejält från 25 procent 2007 till att stabilisera sig kring 15 procent under 2014, varav cirka fem procent var interna omflyttningar. Det är framför allt när efterfrågan på bostäder i kommunen är hög som uppsägningarna minskar. Studentbostäder har en större omflyttningsgrad, cirka 65 procent, vilket samtidigt är en del av affärsområdets affärsidé. För studenter handlar det om boende under en kortare studieperiod. ”UNDER 2014 HAR STÅNGÅSTADEN ÖKAT SINA UNDERHÅLLSINSATSER FÖR ATT STÅ VÄL RUSTAT INFÖR FRAMTIDEN.” Driftkostnader 2 Driftkostnader består av mediakostnader, fastighetsskötsel och reparationer. Med mediakostnader menas vatten, sopor, fastighetsel och fjärrvärme. Läs mer om mediakostnader under fastighetskapitlet på sidan 74. Det finns en risk att kostnadsökningarna kommer överstiga de årliga hyresjusteringarna. Till stor del beror detta på faktorer som inte kan påverkas, exempelvis höjda skatter och avgifter. Se vidare under stycket Skatter och avgifter på sidan 24. Underhåll, investeringar och nyproduktion 2 Vi har en långsiktig plan för hur underhållet ska fördelas mellan områden, över tid och vilken typ av underhåll det gäller. En relativt stor del av vårt bestånd är äldre byggnader i behov av renovering. Under de kommande 15 åren kommer behovet av till exempel stamrenoveringar att öka kraftigt. Under 2014 har Stångåstaden ökat sina underhållsinsatser för att stå väl rustat inför framtiden. Nyproduktionen påverkas till stor del av omvärldsfaktorer, exempelvis tillgång till tomter, möjligheter till bygglov, skatter och bidrag, men också av ägardirektiv från Linköpings kommun om hur bolaget ska prioritera och arbeta. Vi har en stor ekonomisk styrka och kommer under 2015 behöva den för att ytterligare kunna öka satsningen på underhåll, investeringar och nyproduktion. Inte sedan miljonprogramsområdena på 70-talet har vi byggt så här mycket. Vår nyproduktionstakt slår alla rekord. Miljö 2 Vi är sedan 2005 certifierade enligt ISO 14001:2004. Avsikten med certifieringen är att företaget på ett strukturerat sätt ska arbeta förutseende och förebyggande i miljöfrågor. Med ett väl genomtänkt miljöarbete utvecklas en god kontroll över de risker som finns och ger kunskap om åtgärder som är till nytta för kunder och andra intressenter. Nya rön om farliga ämnen kan påverka miljöarbetet. Vi håller oss löpande uppdaterade om miljöforskning kring byggmaterialens miljö- och hälsopåverkan, bland annat genom att systematiskt arbeta med verktyget SundaHus Miljödata. Nytt för i år är att vi inför SundaHus i vår löpande förvaltning. SundaHus har tidigare bara omfattat ombyggnation och nyproduktion. Stångåstaden har under de senaste tio åren lagt stora resurser på att radoninventera beståndet samt sanera där förhöjda värden har uppmätts. Enligt lag behöver inte fastighetsbolag mäta radon över- huvudtaget, men vi har valt en medveten strategi att fortlöpande mäta radonnivån i hela beståndet för att förbättra boendemiljön för hyresgästerna. Genom att gå än grundligare tillväga vid energideklarationerna än vad lagen kräver, har vi nu betydligt bättre överblick över förbättringspotentialen, både vad gäller energiåtgång och andra nyckeltal. Se sid. 14, Del 2 Hållbarhet. Kompetensförsörjning 3 Trenden går mot en önskan att få arbeta i värderingsstyrda organisationer och få möjlighet att vara med och skapa kreativa och innovativa MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET 25 kulturer. Vi upplever i vissa fall en del svårigheter att hitta rätt kompetens inom bygg och förvaltning. Den nya generationen som ska in på arbetsmarknaden har förväntningar som en attraktiv arbetsgivare måste förhålla sig till. Vi ser detta som en ökad risk och anser att det råder en ökad konkurrens om kvalificerad arbetskraft, vilket gör att vi måste ligga i framkant så att vi når upp till de förväntningar våra arbetssökande har. IT 3 En relativt ny och oroväckande risk som vi upplever inom IT-sidan är det intresse som finns av att olagligt komma över information från våra IT-system. Allt mer av vår funktionalitet läggs ut på webben, vi har långa kötider och lagring av våra kunders personuppgifter – allt detta ökar attraktionskraften att olagligt ta sig in och försöka manipulera och komma över information i våra IT-system. Denna risk minskar vi genom avancerade IT-program som övervakar alla intrångsförsök via hemsidan. Informationen som finns på hemsidan är den enda företagsinformation som exponeras utåt. Övrig information säkras även den via brandväggar. Varje dag går IT-programmet igenom loggfiler och varje månad tas en rapport med statistik över intrångsförsök fram. Finansiella risker Stångåstaden driver finansarbetet genom att balansera de finansiella riskerna mot en låg finansieringskostnad. Vi har sedan 2004 en rating av Standard & Poor’s och har ratingbetyget AA – detsamma som AB Uppsalahem, Fastighets AB Förvaltaren, AB Framtiden, SKB och MKB Fastighets AB. Liksom Stångåstaden är dessa bolag belägna i dynamiska och växande städer, där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. Det höga betyget visar att vår finansiella styrka är mycket positiv, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel av kommersiella fastigheter. En gång per år genomför vi ett strategitest där olika möjliga räntebindningar testas för att se vilken räntebindningsstruktur som passar Stångåstaden bäst. Allt för att hitta den optimala räntebindningen kontra risk och kostnad. Styrelsen har fastslagit en finanspolicy som ligger till grund för hur finansarbetet ska skötas. Finanspolicyn revideras årligen för att säkerställa att finansarbetet sker på bästa sätt – låga risker som ändå ger möjlighet till goda finansiella affärer. Räntekostnader 2 Räntekostnaderna är en stor kostnadspost och de uppgick till cirka 104 Mkr för 2014. Räntekostnaderna påverkas av marknadsräntan samt typ av finansiering. En kort upplåning på exempelvis tre månader ger en lägre räntekostnad än en fast ränta på tio år men ökar samtidigt risken i låneportföljen. Under året har lånevolymen varit så gott som oförändrad men förväntas öka under 2015 till 3 300 Mkr på grund av den nyproduktionsfas bolaget befinner sig i. En höjning av räntenivån med en procent i början av 2015, vid oförändrad lånevolym och räntebindningstid, skulle öka koncernens kostnader med 5 Mkr. ”FINANSPOLICYN REVIDERAS ÅRLIGEN FÖR ATT SÄKERSTÄLLA ATT FINANSARBETET SKER PÅ BÄSTA SÄTT.” 26 MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET Finansverksamheten och de olika finansiella riskerna beskrivs utförligare på sidorna 20 ff, Del 3 Ekonomi. Förändringar i ränteläget påverkar avkastningskraven vid fastighetsvärdering och därmed bedömningen av de enskilda fastigheternas marknadsvärde. För närvarande har vi stora övervärden i fastighetsbeståndet. Ett högre ränteläge i kombination med höga ny- och ombyggnadskostnader samt låga hyror ökar risken för nedskrivningar av bokfört värde i pågående och framtida projekt. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteter är de konkreta åtgärder som vidtas för att motverka, minimera eller i vissa fall eliminera risker. Dessa ska utformas i förhållande till den riskbedömning som gjorts och till befintlig kontrollmiljö. Aktiviteterna ska så långt som möjligt integreras i organisationens ordinarie verksamhetsprocesser och således ingå som naturliga beståndsdelar i de processer som organisationen och ledningen behöver för att nå sina mål. Exempel på kontrollaktiviteter är: • En gång per månad görs stick prov i fastighetssystemet för att kontrollera efterlevnaden av hyrespolicyn i samband med uthyrning. • Uppföljning av att fakturorna överensstämmer med vad som beställts ska göras vid attestering, samt att stickprovskontroller görs i fakturasystemet varje månad. • Översyn av miljöaspektförteck ningen (miljöriskerna) enligt en utvärderingsmodell sker en gång per år med avrapportering på ledningens genomgång. • Vid rekrytering görs en krav analys, en kravprofil och senare under processen intervju, referens tagning och personlighetstester. • Stångåstaden har behörighets regler för IT-systemen. Back-up sker varje natt av alla servrar via en molntjänst. • Finanspolicyn beskriver hur Stångåstadens finansarbete ska skötas för att begränsa riskerna. Policyn revideras årligen för att säkerställa att finansarbetet sker på bästa sätt och uppföljning sker månadsvis för att kontrollera att policyns alla delar uppfylls och rapportering sker löpande till styrelsen. MÖJLIGHETER OCH RISKER VERKSAMHET 27 Ett av årets största och mest uppskattade arrangemang - Familjens dag i Trädgårdsföreningen, Linköping. KUNDERNA ”VI SKA ERBJUDA ETT VARIERAT UTBUD OCH EN ATTRAKTIV LIVSMILJÖ SOM RIKTAR SIG TILL ALLA” Affärsområde Boende FLER OCH NÖJDARE KUNDER Var fjärde Linköpingsbo bor hos Stångåstaden. Därmed är vi stadens största fastighetsägare med drygt 18 500 lägenheter, varav 4 200 är studentlägenheter, ett bestånd som nu ökar eftersom vi står inför en omfattande nyproduktion. Vi är en viktig del av människors boende, liv och vardag. Därför tar företaget även ansvar för hela bostadsområden, för trygga och nöjda kunder. 30 AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET Robin Bornehav och Bosse stortrivs i sitt fräscha boende på attraktiva Konsistoriegatan. Stångåstadens uppgift är att erbjuda Linköpingsborna ett boende utifrån familjesituation, livsstil och behov. Vissa föredrar ett citynära boende, andra väljer hellre ett lugnt och grönt ytterområde. Där staden expanderar och där människor vill bo, där ska också Stångåstaden finnas med. Målsättningen är att erbjuda ett varierat utbud och en attraktiv livsmiljö som riktar sig till alla. Kundnära organisation En förklaring till Stångåstadens kundnöjdhet är vår kundnära organisation, vilket innebär att servicefunk- tionerna finns närmare hyresgästerna och att de boende kan lära känna den personal som arbetar i distriktet. En distriktschef är ytterst ansvarig för varje distrikt. Tillsammans med distriktets områdesansvariga driver de verksamheten utifrån ett boendeperspektiv. Varje områdesansvarig har hand om cirka 700 lägenheter och ansvarar dessutom för frågor som rör ekonomi, drift och service. Kunderna kan vända sig till sitt distriktskontor i olika ärenden. Stångåstaden har inrättat en ny tjänst, en ombyggnadskoordinator, som fungerar som en länk i projekten. Det blev mycket väl mottaget och vi har därför under året anställt ytterligare en på liknande tjänst. Likaså har vi satsat på nybyggnadskoordinatorer, som ska ta hand om kunderna och lotsar dem tryggt igenom hela processen. Koordinatorernas arbete underlättar för alla inblandade parter. Ytterligare en kundorienterad förändring sker 2015. Distrikt City, Smarta hem samt personal från både Ryd och Johannelund flyttar då in i nya lokaler i centrala Linköping, till Stångåstadens nya Bobutik. Därmed samlar vi uthyrningen och gör det enklare för våra kunder. Service i Centrum Lördagen den 21 mars 2015 slår vi upp dörrarna till Stångåstadens nya Bobutik i centrala Linköping. Här ska våra kunder kunna göra alla sina ärenden med förbättrad service och tillgänglighet. I Bobutiken kan man bland annat hämta och lämna nycklar, skriva kontrakt och göra intresseanmälan. Bobutiken blir också en plats där vi kan visa våra kommande projekt och arrangera uppskattade tillvalsoch inspirationskvällar. Vi vill att varje besök hos oss ska kännas nära och personligt. Som att komma hem. Lena Gerhardsson, Distriktschef och Nina Kalle, Bobutikschef AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET 31 Distrikt Väst Distrikt Syd Ryd, Ullevi, Mjärdevi, Lambohov, Innerstaden, Vasastaden, T1, Majelden, Berga, Blästad, Södra Ljungsbro, Valla/Fridhem, Malmslätt Kungsgatanområdet, Åbylund, Ekkällan, Johannelund, Jakobsdal, och Vikingstad. Eskadern och Stolplyckan samt Hejdegården, Haninge, Vidingsjö Ekängen och Linghem. och Ullstämma. Distrikt City består av fastigheter I Distrikt Syd finns både tidstypiska från alla årtionden.Här finns allt från 1940 - och 50-talsområden med varie- nybyggda hyresfastigheter med exklu- rat bestånd och nyproducerade radhus. sivt cityläge och hög standard samt Här pågår omfattande renoverings- vackra gamla sekelskifteshus till arbeten utifrån fastigheternas ålder och 50-talets funktionella bostäder samt behov. Närheten till naturen är en ge- friliggande villor i sjönära läge. mensam nämnare för dessa områden, Distrikt Väst domineras av fastigheter byggda på 1960-, 70- och 80-talet men även stjärnhus från 1950-talet. Ett nytt projekt är kvarteret Åkervindan i Lambohov som består av tvåor och treor, totalt 64 bostäder fördelat på fyra hus. Husen är så kallade Kombohus, ett koncept som drivits fram och handlats upp av vår intresseorganisation SABO. På Åkervindan räknar vi med att ha kortat byggtiden med nästan 6 månader samt att vi sänkt den totala produktionskostnaden med cirka 20 procent. Distrikt Väst präglas av spännande projekt och mångfald, där Stångåstaden är en drivande aktör. 32 Distrikt City AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET något som lockar många boende. Stor efterfrågan med få vakanser 70+ och 55+ efterfrågas allt mer Vakanserna är fortsatt låga även 2014, vilket gäller samtliga Stångåstadens områden. Störst efterfrågan är det på mindre lägenheter. Omflyttningsgraden har under året varit 15-16 procent, vilket är en låg siffra. Företaget har en uthyrningsgrad på nästintill 100 procent. Stångåstadens kösystem följer enkla regler. Alla, i och utanför Linköping, som har fyllt 17 år kan ställa sig i kö och man får en köpoäng per dag. För boende gäller den senaste inflyttningen som start för köandet. Nyproducerade lägenheter erbjuds i turordning utifrån en speciell kölista. Detsamma gäller lägenheter med särskilda krav. I samarbete med Linköpings kommun kan så kallad bosocial förtur erbjudas. Likaså finns så kallade näringslivspoäng, vilket ger nyinflyttade 600 poäng extra. Under året har ett nytt samarbetsavtal med Kvinnojouren tecknats. Det innebär att Kvinnojouren får tillgång till ett antal lägenheter som ska förmedlas till utsatta kvinnor. I gengäld kan Stångåstaden använda sig av Kvinnojouren vid behov, för kunskap och stöd. I Folkets Park byggs det för fullt. Här erbjuder Stångåstaden bland annat ett boende inom konceptet 70+ och samtliga lägenheter är redan uthyrda. För att skapa en trygg och säker boendemiljö, kommer vi i samarbete med Verisure att erbjuda en basinstallation inkluderat med brandlarm, där sedan den boende själv väljer vilka eventuella tjänster han eller hon vill ha. Det kan till exempel vara inbrottslarm eller trygghetslarm. Stångåstaden står för installationskostnaden och kunden betalar månadskostnaden. Det här är ett intressant pilotprojekt inför framtiden. Även Stångåstadens seniorkoncept Fördel 55+ är mycket efterfrågat och i nuläget planeras fler boenden. ALLA SOM FYLLT 17 ÅR KAN STÄLLA SIG I KÖ. Utveckling av Skattegården En förstudie har genomförts i Skattegården i stadsdelen Skäggetorp. Efter intervjuer, analyser och diskussioner med boende, föreningar och Hyresgästföreningen, togs ett beslut om ett stadsutvecklingsprojekt i området. Projektet beräknas pågå under fyra år och startar vid årsskiftet 2014/15. Målsättningen är att öka hyresgästernas engagemang i boendefrågor och att skapa trygghet. En projektledare har rekryterats. Inom ramen för projektet kommer vi även att rekrytera skötselvärdar från området som kommer att arbeta med inre skötsel. I projektet är det extra fokus på ungdomar och att hitta meningsfulla aktiviteter till arbetssökande. Stångåstaden har också tagit beslut om att kommunicera på flera språk i området, framför allt när det handlar om närinformation och vid inflyttning. I stadsdelen Ryd kommer vi att påbörja en förstudie, liknande den i Skäggetorp, för att studera områdets behov och förutsättningar. Aktiviteter för hyresgästerna Antalet hyresgästaktiviteter och bostadsmöten i närområdet har ökat under 2014. Dessutom genomför vi större områdesdagar med aktiviteter, till exempel Bergadagen. För Stångåstaden är det ett värdefullt tillfälle att komma ut och träffa våra kunder. Vi har även haft invigning av Rydshuset i Ryds centrum. Efter en tid av oroligheter i området, bildades en förening som med kommunala INOM DET NYA KONCEPTET 70+ ÄR SAMTLIGA LÄGENHETER REDAN UTHYRDA. AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET 33 Grönt och skönt på Opphemsgatan i Gottfridsberg. medel ska ordna olika aktiviteter för äldre ungdomar. Stångåstaden subventionerar en lokal för verksamheten. Invigningen genomfördes strax innan sommaren och satsningen har hittills varit mycket populär. I samarbete med Internationella Vänskapsföreningen, IVF, har Stångåstaden varit med och stöttat verksamhet i scoutgården i stadsdelen Berga. Projektet drivs nu vidare av Linköpings kommun under 2015. Visning av lägenheter När ett omfattande ROT- eller ombyggnadsprojekt står klart, har Stångåstaden valt att vid vissa projekt arrangera öppna visningar som har lockat många besökare. Magistratshagen är ett exempel, där 34 AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET det var både invigning och visning. Vi har även haft visningar på Tönsbergsgatan och Isafjödursgatan i Övre Vasastaden. Inflyttning 2014 Under maj månad var det inflyttning i sista etappen av Vingården i Södra Ekkällan och i december flyttade nya hyresgäster in i Åkervindan i Lambohov. Här har det byggts så kallade Kombohus, en tydligt definierad byggnation utifrån samma metod, som är upphandlad centralt av SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, vår branschoch intresseorganisation), vilket ger lägre byggkostnader och även lägre hyra. Under 2015 planeras samtliga bostäder vara klara för inflyttning i Lambohov, samt att nyproduktionen i Harvestad och i Folkets Park kommer invigas och inflyttning kan ske. Stångåstaden har sedan flera år tillbaka använt bedömningsverktyget SundaHus vid nyproduktion. Under 2014 har systemet även förts in i förvaltningen när det gäller golv och våtrum, och under 2015 kommer det att implementeras inom fler områden. Uppföljning leverantörer Under 2014 har vi intensifierat kvalitetsuppföljningen av våra entreprenörer. Vi har fokuserat på två områden – måleri och yttre skötsel. Arbetet fortsätter under 2015 och vi undersöker nu möjligheten till ett effektivt IT-stöd för detta arbete. ”DEN KUNDENKÄT SOM GENOMFÖRDES 2014 INNEBÄR EN ÖKNING, VILKET ÄR ETT BEVIS PÅ ATT VÅRA SATSNINGAR ÄR FRAMGÅNGSRIKA. SERVICEINDEX BLEV 84, JÄMFÖRT MED 83,6 FÖRRA ÅRET. DET HÄR ÄR EN POSITIV TREND SOM VI HOPPAS FÖRSTÄRKA.” ULF GUSTAVSSON, AFFÄRSOMRÅDESCHEF BOENDE Sommar- och extrajobb Hyresförhandlingar 2014 Stångåstaden erbjuder alltid sommarjobb till ungdomar, en aktivitet som sker i samarbete med våra entreprenörer när det handlar om yttre och inre skötsel. Under 2014 valde Stångåstaden att anordna en audition som ny ansökningsform. Läs mer på sid. 31, Del 2 Hållbarhet. Stångåstaden och Hyresgästföreningen träffade under december månad en överenskommelse rörande hyresnivåerna, vilket innebar att hyrorna höjs med 0,9 procent från och med den 1 februari 2015. Årets hyresförhandlingar präglades av en samsyn kring underlaget för förhandlingen och har vägt in Stångåstadens samt hyresgästernas framtida behov och önskemål. Hyreshöjningen är lägre än på senare år tack vare få vakanser och historiskt låga räntekostnader. De kostnadsökningar som finns är bland annat relaterade till fjärrvärme och fastighetsskötsel samt förstärkning av organisationen för att klara ett kraftigt ökat bostadsbyggande. AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET 35 Affärsområde Boende – Aktiviteter AKTIVITETER I VÅRA BOSTADSOMRÅDEN När vi summerar 2014 kan vi blicka tillbaka på ett roligt och spännande år. Evenemang och olika slags aktiviteter har avlöst varandra. Gemensamt för dessa är stolta stunder och gemytlig grannsamverkan. Föreningen Trygga Ljungsbro utsågs till årets Tryggve 2014. Bergadagen är en alltid lika uppskattad tillställning med aktiviteter och tårtkalas. Ejdern, ett attraktivt 55+ boende, firade ett festligt 20-årsjubileum. 36 AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET EJDERN 20 ÅR Tillsammans med Internationella vänskapsföreningen har vi skapat en ny mötesplats i Berga. Välbesökt gårdsfest för våra hyresgäster i Gottfridsberg och Åbylund. Projekt Skattegården i Skäggetorp bidrar till ett ökat engagemang och meningsfulla aktiviteter. VASAVÄGEN 20-24 Trivselkväll och invigning av två gemensamma uteplatser i Johannelund. Grillkvällarna på Vasavägen har blivit en trevlig tradition. AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET 37 Familj: Gift med Sylvia, två vuxna barn och ett barnbarn. Sysselsättning: Eget företag. Är konstsmed och driver Smedja Järneken – en konstsmedja i Trädgårdsföreningen, som också är en del av formgivarkollektivet Sandbäcksgatan 2 A. Hej Pablo von Eckardstein! Berätta om ert boende. familjen och våra vänner bor här. Vi bor i charmiga Magistratshagen, Linköping har, trots att det är en av som tillsammans med Stolplyckan är landets största städer, en småstads- det bästa området i staden enligt mig. karaktär på gott och ont. Jag saknar Vi har en trea på 84 kvadratmeter i ibland ”gatans teater”. Men samtidigt ett av de nyrenoverade punkthusen. är det en spännande stad. Här har vi nära till både centrum, stora grönområden och våra jobb. Den stora Hur är Stångåstaden renovering som har genomförts innebar som hyresvärd? för vår del en bättre planlösning och en Vi bodde i Lambohov innan vi flyttade helfräsch lägenhet i klass med nyproduk- in mer centralt och som hyresgäster har tion. För oss är den ultimata lösningen vi alltid uppskattat Stångåstaden och blivit en lagom stor hyresrätt och en enkel bemötta med respekt. Ett exempel är stuga på landet inom bra avstånd. evakueringsprocessen vid renoveringen, då de var tillmötesgående och lyssnade 38 AFFÄRSOMRÅDE BOENDE VERKSAMHET Vad är bäst med Linköping? på våra önskemål. Det handlar nog Det bästa med Linköping är nog att mycket om ömsesidig respekt. Affärsområde Boende – senior EN LYCKAD MÅLGRUPPSSATSNING Det ska vara lätt att leva. Länge! Det är utgångspunkten för Stångåstadens målgruppsanpassade koncept som går under namnet Fördel 55+. I aktiv samverkan med andra intressenter skapar vi goda boenden och livsmiljöer speciellt anpassade för hyresgäster som fyllt 55 år. Dessa attraktiva lägenheter med hög servicenivå har blivit mycket efterfrågade bland dem som tänker ett steg längre fram i livet. I mitten av 1990-talet erbjöd Stångåstaden för första gången ett boende anpassat för en senior kategori hyresgäster. Sedan dess har utbudet utökats i en allt snabbare takt och efterfrågan följer samma utveckling. Koncept Fördel 55+ riktar sig mot dem som har fyllt 55 år och där barnen är utflugna. Tanken är att tidigt i livet ta steget till ett okomplicerat boende, som sedan gör tillvaron enklare vartefter åren går. ta aktiv del i sitt boende och man uppskattar såväl gemenskapen som tryggheten. I 55+ fastigheterna finns en lokal som ofta blir den naturliga samlingsplatsen. För hyresgästerna finns möjligheter att delta i olika former av aktiviteter, träffar, föredrag och annat som eventuellt efterfrågas. Det här är ett koncept som ständigt utvecklas i nära dialog med nuvarande och blivande hyresgäster samt samarbetspartners. Hög standard och uppskattad gemenskap Ombyggt och nyproduktion Det här är ett alternativ med hög standard, bland annat kan det ingå egen bastu, relax och gemensamt vinprovningsrum. För övrigt så erbjuder vi gemensamhetslokal, övernattning och hög tillgänglighet. Vi har både nyproduktion och i ombildade från befintlig bebyggelse. I varje fastighet finns idag ett så kallat boråd, som består av engagerade hyresgäster. Många väljer att Fördel 55+ erbjuds i konverterade fastigheter, där en befintlig fastighet byggs om för att anpassas för målgruppen. Men Stångåstaden har även 55+ boende i nyproduktion. I nuläget planeras för ett nytt boende i Linköping och prognoser visar en fortsatt stark utveckling. Totalt finns vid 2014 års utgång 291 bostäder som är klassade som 55+, varav 125 har byggts under de senaste åtta åren. BOSTÄDER VAR KLASSADE SOM 55+ VID 2014 ÅRS UTGÅNG. 55+ AFFÄRSOMRÅDE BOENDE – SENIOR VERKSAMHET 39 55+ Familj: Gift med Göran Ejeman, 2 söner med familj och 5 barnbarn. Sysselsättning: Senior, men arbetar fortfarande deltid som konsult och mentor. Hej Margareta Paulsson! Hur bor ni idag? Vad är det bästa med Det är en central etagelägenhet på 4 rum Linköping? och kök, drygt 100 kvadratmeter, ett så Att det är en liten storstad med små- kallat fördel 55 + boende. stadskänsla och ett hyfsat kulturutbud. Sedan finns det fina omgivningar i form Vilka fördelar har ert boende? av natur- och rekreationsmöjligheter. Vi gillar att det är ett centralt läge och Linköping känns som min hemstad trevligt kvarter med lite äldre stadsdels- sedan snart 50 år tillbaka. känsla. Hela 55+ konceptet innebär många fördelar, vilket för med sig ett Vilka erfarenheter har ni av gemensamt ansvar och en uppskattad Stångåstaden som hyresvärd? grannkontakt. Ett exempel är vår träd- Vi har bott hos Stångåstaden i 23 år, gård, som vi alla engagerar oss i. vilket bevisar att vi trivts. Det är en hyresvärd som motsvarat våra förväntningar på lägenhetsstandard, service, bemötande och medinflytande. 40 AFFÄRSOMRÅDE BOENDE – SENIOR VERKSAMHET Affärsområde Lokal LOKALER MED RÄTT VERKSAMHET SKAPAR MERVÄRDEN Kommersiella lokaler tillför staden attraktiva verksamheter och ett mervärde för de boende. Det kan vara allt från affärslokaler, caféer och restauranger till förskolor, vårdboenden och servicehus. I Stångåstadens fastighetsbestånd finns cirka 350 kommersiella hyreskontrakt i alla delar av staden, men framför allt i city, Johannelund samt Ryd. Uthyrningsgraden under 2014 har varit fortsatt mycket hög. Stångåstaden bedriver ett ständigt arbete, för att utveckla stadens bostadsområden på ett positivt sätt. Då är rätt förvaltade kommersiella lokaler en tillgång. Aktiva aktörer och verksamheter gör ett område levande, samtidigt som det är en uppskattad service för de boende. Nära samverkan med kunder Idag har vi cirka 350 kommersiella hyreskontrakt, cirka 750 lägenheter och 120 lokaler för offentlig verksamhet. Den totala lokalytan är 122 000 kvadratmeter. Affärsområde Lokal har ett nära samarbete med våra kunder, för att skapa bra förutsättningar för olika verksamheter. Den stora utmaningen är att hitta rätt lokal för rätt verksamhet. Idag består gruppen av fyra medarbetare i ett nära samarbete med fastighetssidan. En ny tjänst, Drift- och områdesansvarig, har blivit en stor framgång och kunderna upplever nu att de får betydligt bättre service. ”DEN STORA UTMANINGEN ÄR ATT HITTA RÄTT LOKAL FÖR RÄTT VERKSAMHET.” AFFÄRSOMRÅDE LOKAL VERKSAMHET 41 ”I ALLT VI GÖR FINNS EN STOR MILJÖMEDVETENHET.” Hög uthyrningsgrad med nya verksamheter 2014 har varit ett positivt år med en oförändrat hög uthyrningsgrad. Av den uthyrningsbara ytan är endast två procent vakanta. En kommande förändring är lokalen i bottenvåningen i vårt huvudkontor i Tornet. Uthyrningsverksamheten tillsammans med Bobutiken flyttar till centrum under våren (läs mer på sid. 31). Därför blir cirka 210 kvadratmeter ledigt som ska fyllas med annan verksamhet, antingen vi hyr ut den till en extern part eller nyttjar den för egen verksamhet. Under året har vi fått ett antal nya kunder. 12 december 2014 öppnade Edblad, en smyckes- och livsstilsbutik på Stora torget i Linköping. I det så kallade Rosa huset på Klostergatan finns nu en tränings- och PT-studio, Studio Stark. Och det tidigare gymmet på S:t Larsgatan, vid Tinnis, har byggts om till ett kontor för Comparex AB, som flyttat hit från Mjärdevi. Under 2014 blev det också klart att Linköpings kommun hyr ett boende för utsatta kvinnor i en av våra stadsdelar. Det här är en samverkan med Kvinnojouren och Stadsmissionen, som driver verksamheten. Idag är det en extra trygg och säker miljö. 42 AFFÄRSOMRÅDE LOKAL VERKSAMHET Förbättringar under året Stångåstaden har ett långsiktigt mål – att minska andel köpt energi med 25 procent fram till år 2025. I allt vi gör finns en stor miljömedvetenhet. När vi anpassar en lokal ser vi bland annat över energianvändningen. Att all belysning byts till LED-lampor vartefter är ett exempel som gör stor skillnad i förbrukning. Ett annat exempel är fastigheterna på Drottninggatan 46-50, där vi byter fönster. Det pågår också planering för Ryds centrum, där är målet att komma igång med en större renovering inom de närmaste åren. Även invändigt ska det ske vissa förbättringar. Under 2014 hände det fler spännande saker i Ryd. En grupp äldre ungdomar engagerade sig för ett gemensamt allaktivitetshus, vilket resulterade i Rydshuset, där Stångåstaden bidrar med lokal och kommunen står för verksamheten. För 2015 planeras renovering av fasaden på S:t Larsgatan 25, ett arbete som förhoppningsvis redan startar under våren. En annan central fastighet är kvarteret Basfiolen mellan Stora torget och Ågatan, där vi ser över hur vi löser utformningen av utemiljön på innergården samt sophantering och logistik. Ett övergripande arbete för kommande år är att inventera samtliga fastigheter och skapa tydliga underhållsplaner. Nya utmaningar – nya möjligheter Expansionstakten i Linköping är hög och ett av de projekt som kommit långt under 2014 är Övre Vasastaden. Allt är inte synligt än, men det första grundläggande arbetet är i full gång. Här, utmed Industrigatan, kommer en ny stadsdel att växa fram med restauranger, caféer, kreativa verksamheter, förskolor och annat som hör livet till. Visionen är ett modernt och urbant område, samtidigt som det är lugnt och tryggt för alla åldrar. I stadsdelen Majelden planeras det för nya bostäder och här blir det även en helt ny kommunal förskola för cirka 50 barn. En av våra stora utmaningar är mottagandet av ensamkommande flyktingbarn, där Stångåstaden är en av de aktörer som är med och tar ett humanitärt ansvar. Här har vi valt ut ett antal lägen som kan vara tänkbara utifrån de olika krav som ställs på barnens framtida miljö. Företag: Edblad (och även butiken Jonoli). Verksamhet: Butik med kläder, smycken och inredning. Placering: Stora Torget, Linköping. Hej Gunilla Frennesson! I december startade butiken Torget en av stans naturliga mötesplatser, Edblad. Vad är Edblad? med en ständig aktivitet. Dessutom är Edblad är ett svenskt varumärke, som det härligt att kunna gå rakt igenom etablerades 2006, med över 600 butiken med två ingångar – en mot torget återförsäljare i flera länder. Idag finns och en utmed Platensgatan. det även ett tiotal konceptbutiker med smycken, kläder och inredning. Viktigt är också att det känns väldigt bra att ha Stångåstaden som hyresvärd. Varför blev det en butik Jag har blivit fantastiskt väl bemött och på Stora Torget? omhändertagen och det känns kul att få Just den här lokalen, som är på 106 driva min dröm i deras hus och lokal. kvadratmeter, är så fantastisk och unik. Den passar Edblads sortiment perfekt, Hur är det att vara företagare eftersom det inte är en traditionell fyr- i Linköping? kantig lokal, utan den har sin speciella Det är en härlig stad där idéer blir till charm. Edblads har ett livstilskoncept, verklighet! Det har jag verkligen fått erfara vilket ställer speciella krav. Här kan man med mina två butiker och det fantastiska skapa rum i rummen för både inredning, nätverk som finns för egenföretagare. smycken och kläder. Sedan är Stora AFFÄRSOMRÅDE LOKAL VERKSAMHET 43 Studentbostäder i Linköping AB EN VÄXANDE STUDENTSTAD STÄLLER KRAV PÅ BOENDET Linköpings universitet, ett av Sveriges största universitet, har utmärkt sig som en förnyare inom flera områden med många attraktiva program och kurser. Det lockar studenter från hela Sverige, och hela världen. Följden blir att kraven på boendet och på Studentbostäder i Linköping AB ökar. Efterfrågan fortsätter att vara historiskt hög med få vakanser. Verksamheten fokuserar därför på nyproduktion, samtidigt som de omfattande renoveringarna fortsätter. 44 STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB VERKSAMHET Studentbostäder, ett helägt dotterbolag till Stångåstaden, äger och förvaltar 4 200 studentbostäder. I nära samverkan med Linköpings universitet, LiU, erbjuder företaget ett boende för studenterna. Av de som studerar vid Linköpings universitet, bor cirka 35 procent hos oss, en siffra som beräknas öka kommande år. Störst är Ryd med 2 700 studentbostäder. Övriga områden är Flamman, Fjärilen i Gottfridsberg, Lambohov, Irrblosset i Valla och T1. Ökad nyproduktion 2014 har präglats av en omfattande nyproduktion. Ett av de större projekten är Irrblosset, med ett attraktivt läge intill Vallaskogen och nära universitetet. Här finns sedan tidigare ett stort antal bostäder och nu planeras det för ytterligare cirka 220 nya bostäder i samma område. Fokus ligger på det som efterfrågas mest, mindre ettor, men även tvåor och någon trea för par och familjer. Samtidigt skapas nya mötesplatser för boende och besökare. I och med de nya satsningarna kommer hela området att knytas samman på ett naturligt sätt. Detaljplanen för projektet har tidigare överklagats, men nu är projekteringen igång och det kommer att handlas upp under våren 2015. Sommaren 2014 trädde en lagändring i kraft som innebar att tidsbegränsade bygglov nu kan beviljas i 15 år. Det är en förlängning från de 10 år som var maximal tid innan. Det i sin tur har öppnat upp nya möjligheter för Studentbostäders satsning på tillfälliga bostäder. Först ut är Ryds Allé i Linköping, där det har byggts 25 bostäder i modulhus på två plan med loftgång. Lägenheterna är på 25 kvadratmeter vardera, fullt utrustade med kök och våtutrymmen. Det här är ett annorlunda och spännande boende som har väckt mycket uppmärksamhet. Inflyttningen i dessa bostäder skedde i december 2014. I november månad fick Studentbostäder ett erbjudande om att köpa 28 bostäder av Stiftelsen Stockholms Studentbostäder. Ett snabbt beslut innebar att dessa köptes och transporterades till Linköping. Tänkt placering är på parkeringen väster om Björnkärrsgatan eller parkeringen på Alsättersgatan i Ryd. Beräknad inflyttning är sommaren 2015. Studentbostäder har även fått en tilldelning i Lambohov i anknytning till våra befintliga fastigheter där. Vår förhoppning är att kunna bygga ytterligare cirka 50 studentbostäder. Samarbete inför LinköpingsBo2017 I Linköping är arbetet i full gång inför LinköpingsBo2017 – stadens innovativa bo- och samhällsexpo som bevisar varumärkeslöftet ”Där idéer blir verklighet”. Här byggs nu Vallastaden, nära universitetet och stadens centrum. Studentbostäder har fått en tilldelning tillsammans med det kommunala bolaget Sankt Kors Fastigheter AB och AB Stångåstaden. Vid invigningen av de nya modulhusen med studentlägenheter i Ryd underhöll LiTHe Blås. STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB VERKSAMHET 45 Marken finns intill torget som avslutar Corson, ett stråk som går genom hela universitetsområdet. Här planerar vi att uppföra cirka 180 studentbostäder vid det så kallade Torget. Under hösten och vintern 2013/14 genomfördes en idétävling i samarbete med Sveriges Arkitekter för arkitekturstuderande, där utmaningen var att skapa ett visionärt och attraktivt boende för studenter. Det kom in ett 40-tal tävlingsbidrag från samtliga arkitekthögskolor i Sverige, och även bidrag från våra grannländer. Vinnande bidrag blev ”Trapprum”, en kreativ beskrivning av hur man utifrån studenternas vardag väver samman innovation, utvecklingsbarhet och yteffektivitet till en helhetslösning för studentboendet. Förslaget är framarbetat av Andrea Brandén, Chalmers och Karl Tyrväinen, SLU Ulltuna. Studentbostäders ambition är att bygga en studentbostad för 14-16 studenter med inspiration från det vinnande förslaget. Uppskattad ny sajt Studentbostäder har lanserat en ny responsiv hemsida, anpassad för alla enheter, såväl mobil som ”TRAPPRUM VÄVER SAMMAN INNOVATION, UTVECKLINGSBARHET OCH YTEFFEKTIVITET TILL EN HELHETSLÖSNING FÖR STUDENTBOENDET.” surfplatta. Här finns ett flertal nya tjänster, bland annat kontraktsskrivning och digital uppsägning. Webben har anpassats efter kundgruppens livsstil och vanor. Mottagandet har varit mycket positivt och cirka 85 procent av alla kontrakt skrivs idag under digitalt på hemsidan. Möten i vardagen Även om många av våra tjänster idag är i digital form, prioriterar vi samtidigt det fysiska mötet med kund. Därför fortsätter vi med våra trapphus- och områdesmöten, där Studentbostäder kommer ut och informerar om senaste nytt, svarar på frågor, samtidigt som vi bjuder på frukost. Vi utser även årets bästa korridorer. Förbättringar i miljön I studentområdet Flamman, nära Linköpings city, har vi satsat på ny utemiljö och mötesplatser. Dessutom har det byggts säkra cykelparkeringar under tak. Arbetet har skett i nära Det vinnande arkitektförslaget ”Trapprum” framtaget av Andrea Brandén, Chalmers och Karl Tyrväinen, SLU Ulltuna. 46 STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB VERKSAMHET ”EFTERFRÅGAN PÅ STUDENTBOSTÄDER ÄR HISTORISKT HÖG I LINKÖPING. FÖR ATT ÄVEN FORTSÄTTNINGSVIS ERBJUDA STUDENTERNA EN GOD TILLGÅNG PÅ STUDENTBOSTÄDER DRIVER VI NU PLANER FÖR ATT YTTERLIGARE PRODUCERA 500 BOSTÄDER INOM DE NÄRMASTE ÅREN.” SIMON HELMÉR, VD STUDENTBOSTÄDER samverkan med de boende och projektet avslutades med en invigning där vi tillsammans med boendeföreningen arrangerade en grillkväll. På tur står liknande satsningar i studentområdet Ryd. Här ska vi även byta korridorkök på Rydsvägen och det kommer att installeras en ny sopsugsanläggning. Energieffektiviseringar Som ett led i en hållbar utveckling, arbetar Studentbostäder aktivt för att skapa sunda och trygga livsmiljöer. Vi ska förebygga miljöproblem och ständigt minska vår negativa miljöpåverkan, bland annat genom effektivare energi- och materialanvändning samt genom val av miljöanpassade produkter. Vi bedriver ett flertal energiprojekt, bland annat tilläggsisolering av vindar, närvarostyrd belysning och nya fläktar. Den injustering av värmesystem som genomförts har gett avsevärda be- sparingar. Miljöaspekterna beaktas i alla tillämpliga beslut och hänsyn om miljön ska prägla alla delar av verksamheten. CSR (Corporate Social Responsibility) Studentbostäder vill som företag ta ett stort socialt ansvar. Det resulterar bland annat i ett flertal aktiviteter och projekt. Under 2014 har vi inlett ett samarbete med Linköpings kommun, som handlar om att skapa ett tryggt boende för ensamkommande flyktingbarn i en av våra fastigheter. Hyresjustering Efter förhandlingar mellan Studentbostäder och Kårservice ökade hyrorna med 1,46 procent från 1 juli 2014. Rekordhögt NKI Den kundundersökning som har genomförts 2014 visar rekordhöga siffror för Studentbostäder. Årets resultat i Nöjd Kund Index (NKI) blev 4,06 jämfört med 3,98 förra året. Uppgången är tydlig inom flera områden, bland annat service och information. Som exempel kan nämnas att hela 86 procent svarade ”Mycket väl” på frågan om Studentbostäder har gott rykte bland studenter. Vi gläds åt att vårt arbete ger resultat och de ständiga förbättringarna fortsätter. Att attrahera i framtiden Studentbostäder, boendeföreningar, Kårservice/KOMBO och Linköpings universitet har idag ett nära samarbete. Ambitionen är att erbjuda stadens studenter ett attraktivt och tryggt boende. Studenterna är en viktig del av Linköping – idag och i framtiden. Dagens hyresgäster i Studentbostäder kan vara morgondagens hyresgäster i Stångåstaden. STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB VERKSAMHET 47 Familj: Mamma, pappa och syskon i Stockholm. Sysselsättning: Studerar sjätte terminen på logopedprogrammet på Linköpings universitet. Hej Linda Girke! Hur bor du? Och vad är det bästa Jag bor i en studentlägenhet, en med Linköping? mysig etta på 28 kvadratmeter högst Linköping är en härlig studentstad, där upp i ett flerbostadshus i Ryd med utsikt det bästa är den fakultetsöverskridande över en gårdsplan. gemenskapen mellan studenterna. Dessutom är det cykelavstånd till Vad är det bästa med i princip allt. ditt boende? Det finns mycket jag tycker om med mitt Hur är Studentbostäder boende, men det jag gillar allra mest är som hyresvärd? den lättmöblerade planlösningen, och Jag upplever att Stångåstaden alltid den stora, väl tilltagna, tvättstugan. finns nära till hands och löser eventuella problem och framför allt är måna om sina hyresgäster. 48 STUDENTBOSTÄDER I LINKÖPING AB VERKSAMHET Bryggaregården AB ETT KULTURARV I TIDEN I Linköping finns ett antal kulturhistoriska byggnader och miljöer som ägs och förvaltas av Bryggaregården AB, ett helägt dotterbolag till Stångåstaden. Totalt handlar det om ett 90-tal byggnader, huvudsakligen i Friluftsmuseet Gamla Linköping, där även naturreservatet Vallaskogen och Valla Gård ingår. Övriga fastigheter är Krogen Amerika, Stenhusgården, Bäckagården samt Hunnebergsgårdarna på Hunnebergsgatan. Här finns lägenheter, lokaler och museer. Gamla Linköping är inte bara ett museum. Det är också en levande småstadsidyll som speglar forna tiders liv och verksamheter. Alla byggnader i området har flyttats dit från Linköpings innerstad, ett projekt som påbörjades under 1950-talet. Här blandas privatbostäder med intressanta museer och lokaler med verksamheter och restauranger. Området är öppet året om med marknader och aktiviteter som följer årstiderna. Gamla Linköping arbetar utifrån kommunens vision – kultur och fritid för alla, 365 dagar om året och med cirka 400 000 besökare per år har man lyckats. Idag är det en av stadens stora turistattraktioner, men även ett uppskattat utflyktsmål för Linköpingsborna själva. Flytt av teatern Årets stora händelse är flytten av teatern, från Folkets Park till Gamla Linköping. I och med att Folkets Park bebyggs med bostäder, togs beslutet att montera ner den anrika teatern som ritades av arkitekten Axel Brunskog på 1920-talet, och istället bygga upp den där Sjöbergska friluftsteatern finns i dag. Byggnaden har också återfått sin ursprungliga utformning och glans. Allt detta har blivit möjligt i och med finansiering från Westman-Wernerska stiftelsen. Invigningen är våren 2015 och därefter ska den användas som sommarteater. Dahlbergs café fick under hösten glaspartier som förlänger säsongen för alla besökare. Detta projekt har möjliggjorts genom medel från Westman-Wernerska stiftelsen och ett nära samarbete mellan Friluftsmuseet Gamla Linköping och Bryggaregården. Hilma Winblads bed and breakfast som startade under 2013 har blivit en stor framgång och tillför Gamla Linköping ett tydligt mervärde. Nya hyresgäster och projekt Under året har Gamla Linköping fått flera nya hyresgäster som bedriver olika typer av verksamheter. En byggnadsvårdsbutik har öppnat i det gamla Posthuset på Kryddbodtorget, nygräddade våfflor erbjuds nu i Skönfärgaregården och ett företagshotell har etablerats i Mamsell Agardhs skola. Nytt är även att Grafiska Museet i Gamla Linköping har byggts ut. Tillbyggnaden invigdes i september. Grands veranda i trädgården vid Den anrika teatern har flyttats från Folkets Park till Gamla Linköping. BRYGGAREGÅRDEN AB VERKSAMHET 49 ”BÄCKAGÅRDEN I CENTRALA LINKÖPING BYGGDES 1898. NU HAR DEN RENOVERATS TIDSTYPISKT OCH ÄR UTHYRD SOM KONTOR.” 50 Successivt underhåll Invigning av Bäckagården Det kulturhistoriska värdet i Friluftsmuseet Gamla Linköping ställer speciella krav på underhåll. Alla byggtekniska åtgärder sker i nära samarbete med Friluftsmuseets verksamhetsansvariga. Under 2014 har Stångåstaden fokuserat på yttre underhåll som målning av fasader och staket, bland annat Tekniska verkens Museum och Järnvägsmuseum i Valla. En större investering är även bytet av undercentral för fjärrvärme i området. Invändigt har lägenhetsrenovering genomförts med bland annat några nya badrum. 2011 förvärvade Bryggaregården den så kallade Bäckagården i centrala Linköping. Det här är en ståndsmässig fastighet som 1898 byggdes åt telegrafkommissarie Wenström och från början hette Villa Boiro. Nu har den renoverats tidstypiskt och är uthyrd som kontor. Själva invigningen genomfördes den 21 augusti i år. BRYGGAREGÅRDEN AB VERKSAMHET Hunnebergsgårdarna Hunnebergsgårdarna, intill Linköpings Stadsbibliotek, är ett annat av stadens besöksmål. Här i den charmiga trähusmiljön finns butiker och hantverkare. Under året har en ny verksamhet tillkommit där man tillverkar väskor för hand. Köp av Lambohofs Säteri Under 2014 har Linköpings kommun fattat beslut om att Bryggaregården under 2015 kommer att förvärva Lambohofs Säteri, strax intill Lambohov. Lambohofs Säteri är ur ett nationellt perspektiv en unik herrgårdsanläggning. Tanken är att på sikt kunna tillgängliggöra byggnader och miljöer för Linköpingsborna. Exakt vad som sker här är fortfarande inte beslutat. Stångåstaden för diskussioner med intressenter när det handlar om miljön och den framtida utvecklingen. Villa Boiro byggdes som en ståndsmässig bostad åt telegrafkommisarien Wenström 1898. Därefter drevs här ett café, Bäckagården, som gav huset dess nya namn. Hej Jan Hellström! Företag: Sententia Rekrytering AB och Sententia Management AB. RYD Verksamhet: Sententia bidrar till individers och organisationers utveck- STUDENTLÄGENHET ling genom utbildning, ledar- och organisationsutveckling, rekryteringstjänster, HR-konsulting och tillhanda- I höstas flyttade ni er verk- Vilka är de stora fördelarna samhet. Varför blev det just med det nya kontoret? Bäckagården? För oss är det ytorna, charmen och Bolagen Sententia Rekrytering och läget. Vi uppskattar att det är renoverat Sententia Management har båda vuxit på ett kulturhistoriskt intressant och stil- och vi behövde därför hitta större och fullt sätt. Man kan väl säga att det har mer ändamålsenliga lokaler. Önskemålet återfått sin forna glans, vilket känns väl- var även att få ett mer centralt läge än digt bra. Sedan har Mio möbler hjälpt tidigare. Så när alternativet med anrika till att utrusta huset med möbler och Bäckagården dök upp var det naturligt- textilier, som hjälper till att höja känslan vis väldigt intressant. Idag huserar vi i ännu mer. Huset har faktiskt blivit lite denna vackra fastighet från 1898, på av ett andra hem. NÅGRA FAKTA OM KVARTERET? XXXXX Placering: Bäckagården, XXXXXX S:t Larshållandet av interimskonsulter. gatan/Lasarettsgatan i Linköping. cirka 250 kvadratmeter. Läget är alldeles perfekt. Vi sitter centralt, men samtidigt naturskönt vid Tinnerbäcken och Mahoniadalen – en oas i staden. BRYGGAREGÅRDEN AB VERKSAMHET 51 Spännande nyproduktion i centrala Linköping - Eddan. 52 VERKSAMHET FASTIGHETERNA ”GENOM FÖRVÄRV, FÖRÄDLING OCH NYBYGGNATION I ATTRAKTIVA LÄGEN SKAPAS NYA FÖRUTSÄTTNINGAR” FASTIGHETSMARKNADEN IDAG Linköping är en del av en expansiv och allt mer attraktiv region. Det är en sjudande och innovativ teknikstad med företag i världsklass, ett av landets ledande universitet och flera stora, omtalade samhällsbyggnadsprojekt. Det i sin tur ställer höga krav på nya bostäder och här är Stångåstaden en av de mest aktiva aktörerna. Vi står inför en rekordstor nyproduktion.Sedan miljonprojektets dagar har det aldrig byggts så mycket. 54 FASTIGHETSMARKNADEN IDAG VERKSAMHET I takt med stadens expansion, ökar också attraktionskraften. Idag är Linköping en av de största investerarmarknaderna utanför storstadsområdena. Kommunen, näringslivet och universitetet har ett nära samarbete, vilket skapar rätt förutsättningar för att bygga, bo och verka i regionen. Vi följer trender och marknadens behov noga. Genom förvärv, förädling och nybyggnation i attraktiva lägen skapas nya förutsättningar. Även energi- och miljöfrågor har hög prioritet i dagens boende. Utvecklingen på fastighetsmarknaden Fastigheter som investeringskategori fortsätter att attrahera stora mängder kapital. Marknaden domineras av kapitalstarka aktörer med fokus på relativt låg risk som premiumobjekt i storstäderna, bostadsfastigheter i tillväxtorter och på fastigheter med långa kontrakt och gärna från offentlig sektor. Intresset för industrifastigheter och fastigheter med utvecklingsbehov är generellt lägre. Transaktionsåret 2014 blev ett rekordår med en transaktionsvolym på cirka 160 miljarder kronor. Fastighetsmarknaden präglas för närvarande av god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila kassaflöden. Enligt konsultfirman DTZ var de mest aktiva köparkategorierna under 2014 noterade och onoterade fastighetsbolag, följt av institutioner och fonder. De börsnoterade fastighetsbolagen var dessutom de största nettoköparna. Sett till nationalitet var de svenska aktörerna fortsatt överrepresenterade med cirka 85 procent av det investerade kapitalet och cirka 80 procent av försäljningsvolymen. ”LINKÖPING HAR RÄTT FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR MÄNNISKOR ATT BYGGA, BO OCH VERKA I REGIONEN.” Ser man till olika fastighetssektorer var omsättningen av bostäder störst med cirka 27 procent av kapitalet, följt av kontor med cirka 25 procent. Stockholm samt fastighetsmarknaderna utanför storstadsregionerna attraherade mest kapital under 2014. Stockholm stod för cirka 36 procent av investeringsvolymen och marknaderna utanför storstadsregionerna cirka 17 procent. Skånes andel var cirka 8 procent. Cirka 30 procent av kapitalet investerades utanför storstadsregionerna. En bred efterfrågan i kombination med bland annat låga räntor bedöms resultera i att fastighetsmarknaden kommer att ses som ett fortsatt intressant investeringsalternativ även under 2015. På lokalhyresmarknaden är det främst moderna, flexibla, yteffektiva och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas. Hyrorna bedöms överlag vara fortsatt stabila under det kommande året. Den goda efterfrågan bedöms leda till sjunkande vakanser och ge möjligheter till nyproduktion inom många regionstäder och tillväxtregioner. Med ett tillskott av moderna och yteffektiva lokaler, i kombination med ett allt mer effektivt lokalutnyttjande, ökar dock riskerna för vakanser och pressade hyresnivåer i det äldre beståndet. Fastighetsmarknaden i Linköping rankas på sjunde plats i landet av konsultföretaget NAI Svefa. Företaget analyserar och värderar fastighetsmarknaden på 24 orter och skapar ett index. För Linköpings del innebär det att staden klättrat uppåt på listan. I NAI Svefa Fastighetsindex behåller Stockholm sin första plats för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter Stockholm placerar sig Göteborg följt av Uppsala. Klättrar mest gör Linköping och Västerås med två placeringar vardera medan Malmö och Växjö tappar två placeringar. Sveriges tredje storstadsregion, Malmö, placerar sig därmed först på nionde plats i NAI Svefa Fastighetsindex. De större fastighetstransaktionerna som skett i Linköping under 2014 är bland annat Rikshem som köper äldreboende av HSB, 2 400 kvadratmeter, Klövern köper av Ericsson i Mjärdevi (Sanktera – Idéskaparen 2 och Idédebatten 1), 23 000 kvadratmeter kontor och Klövern säljer kontorsbyggnad i centrum, 1 600 kvadratmeter lokaler. Här borde vår försäljning av Luftspanaren 1 kvala in. 198 bostäder, köpare HSB, underliggande fastighetsvärde om 125 Mkr. FASTIGHETSMARKNADEN IDAG VERKSAMHET 55 NÅGRA FAKTA OM LINKÖPING 2013 uppnådde Linköping ett tillväxtmål. Staden passerade 150 000 invånare och befäster sin ställning som Sveriges femte största kommun. Befolkningstillväxten har varit stark ända sedan 1950-talet och staden växer snabbare än riksgenomsnittet. 2014 ökade befolkningen med 1 679 personer till 151 881. Närmare 28 000 studenter och doktorander, samt forskning inom flera områden, gör Linköping till en av Sveriges ledande universitetsstäder. Idag stannar allt fler kvar i staden efter avslutade studier. Ett närmare samarbete med näringslivet, framför allt Mjärdevi Science Park och ett ökat utbud av bostäder är ett par av förklaringarna. Statistik visar att arbetslösheten är jämförbar med övriga landet, medan ungdomsarbetslösheten är lägre. En väl fungerande infrastruktur är en av stadens styrkor. Placeringen intill E4:an, bra järnvägskommunikation utmed stambanan StockholmMalmö samt en flygplats som öppnar upp resandet till hela världen är några exempel. Idag har Linköping totalt cirka 74 000 bostäder, fördelade enligt grafiken nedan. Med andra ord har Linköping betydligt fler hyresrätter och något fler bostadsrätter än landet i stort, samtidigt som det finns färre småhus, det vill säga egna hem. LINKÖPING SVERIGE Småhus 33 %44,3 Hyreslägenheter Bostadsrättslägenheter 56 NÅGRA FAKTA OM LINKÖPING VERKSAMHET % 43 %33,4 % 24 %22,3 % Hyresmarknaden i Linköping Efterfrågan på hyresrätter ökar i takt med befolkningstillväxten. Viktigt för staden är också att kunna erbjuda en variation av boendeformer, eftersom Linköpings attraktivitet hänger nära samman med bostadsutbudet. Stångåstaden är Linköpings största hyresvärd och cirka 25 procent av stadens 152 000 invånare bor hos oss. Andra hyresvärdar är bland annat Botrygg, HSB, Lindstens, Mannersons, Victoria Park, Willhem och Riksbyggen. ”VIKTIGT FÖR STADEN ÄR OCKSÅ ATT KUNNA ERBJUDA EN VARIATION AV BOENDEFORMER.” Framtida bostadsbyggande Kommunens omfattande planer på stadsutveckling och bostadsbyggande har inneburit en ökad aktivitet under 2014. Flera stora projekt har haft ett första spadtag och många andra är i projekterings- och upphandlingsfasen. Ett av de mest omtalade är Vallastaden med planer på cirka 1 200 nya bostäder, varav cirka 600 i den första etappen. Under 2014 har projektet Övre Vasastaden, med cirka 900 lägenheter, tagit fart. I Folkets Park bygger HSB Östergötland och Stångåstaden cirka 300-400 nya lägenheter i den vackra, anrika parkmiljön. Stadsdelen Östra Valla och Wahlbecks Företagspark genomgår en stor förvandling. Till 2022 ska området förvandlas till en unik och modern stadsdel med 500-600 nya lägenheter och cirka 20 000 kvadratmeter ny verksamhetsyta. I och med beslutet om höghastighetsbanan Ostlänken, pågår planer för ett nytt resecentrum med en helt ny stadsdel intill, Stångebro. Förutom dessa projekt, pågår samtidigt ett antal mindre bostadsprojekt med inflyttning under de närmaste åren. Enligt beräkningar behöver Linköping bygga cirka 1 000 bostäder per år, för att motsvara den allt mer ökade efterfrågan. 2014 färdigställdes 725 (745) bostäder (både småhus och flerfamiljshus). Utav dessa står Stångåstaden för cirka 17 procent. NÅGRA FAKTA OM LNKÖPING VERKSAMHET 57 LINKÖPINGS LEDANDE AKTÖR Stångåstaden har ett tydligt uppdrag från ägaren Linköpings kommun. Vi ska erbjuda ett varierat utbud av prisvärda bostäder utifrån människors olika behov och förutsättningar. Detta sker genom att vi vårdar och utvecklar det befintliga fastighetsbeståndet med en kostnadseffektiv förvaltning. Det sker även genom en ökad nyproduktion som väcker intresse såväl regionalt som nationellt. På så sätt bidrar Stångåstaden till Linköpings konkurrenskraft och fortsatta utveckling. Idag arbetar vi strategiskt för att sprida vårt bestånd över hela staden. Vi har definierat A-, B- och C-lägen och var företaget har sina styrkor, respektive svagheter. Arbetet med att öka antalet fastigheter i det som i framtiden kommer betraktas som innerstad, har idag hög prioritet. Bland annat sker det genom ett flertal cityprojekt, som Övre Vasastaden, Eddan och hörnet Västanågatan - Västra Vägen. När man producerar fastigheter i centrala lägen är det ofta ett krav och en given förutsättning att tillskapa attraktiva kontors- och handelsytor i bottenvåningarna. Både projektet på Alnen och projektet på Eddan kommer att präglas av en hög koncentration av lokaler på nedre botten. A-, B- och C-lägen i en kommun definieras utifrån efterfrågan, vakans samt direktavkastning. A-lägen är de mest efterfrågade på marknaden, med lägre risk och direktavkastningskrav. Kungsgateområdet är ett av stadens A-lägen. ”IDAG ARBETAR VI STRATEGISKT FÖR ATT SPRIDA VÅRT BESTÅND ÖVER HELA STADEN.” 58 FASTIGHETER OCH LÄGEN VERKSAMHET Indelningen påverkas av: • Närhet till service med butiker av skiftande slag • Närmiljö där säkerhet är en avgörande faktor • Närhet till kommunikationer • Närhet till daghem, skola och vård A BC A–läge kännetecknas av: B–läge kännetecknas av: C–läge kännetecknas av: • Något jämförbart högre hyresnivå • Läget är inte så avgörande för hyran • Läget är inte så avgörande • Lägsta vakanserna – nära noll procent • Vakanserna är eventuellt något högre än i A-läge • Högre risk för vakanser • Lägsta direktavkastningskraven • Direktavkastningskraven är något högre än i A-läge • Området ligger ofta i anslutning till A-läge för hyran • Högre direktavkastningskrav • Ofta längre avstånd till service och kommunikationer FASTIGHETER OCH LÄGEN VERKSAMHET 59 Fastighetsinnehav och marknadsvärde Antal lägenheter Andel lägenheter Marknadsvärde Andel marknadsvärde Area Andel Area Totalt koncernen A 1 647 9% 2 431 400 17 % 147 487 12 % B 6 253 34 % 5 550 800 38 % 423 713 34 % C 10 555 57 % 6 732 200 46 % 675 248 54 % 18 455 100 % 14 714 400 100 % 1 246 448 100 % A 1 497 27 % 2 213 400 37 % 134 113 32 % B 3 890 70 % 3 690 000 61 % 277 114 66 % C 141 3% 130 500 2% 11 715 3% 5 528 100 % 6 033 900 100 % 422 942 100 % City Syd A 150 4% 166 000 5% 13 111 4% B 898 23 % 757 700 23 % 61 262 21 % C 2 920 74 % 2 394 800 72 % 222 440 75 % 3 968 100 % 3 318 500 100 % 296 813 100 % 332 7% 255 000 8% 20 539 5% Väst B C 4 370 93 % 2 953 500 92 % 354 017 95 % 4 702 100 % 3 208 500 100 % 374 556 100 % Studentbostäder i Linköping AB B 1 098 26 % 597 000 32 % 31 194 26 % C 3 124 74 % 1 253 400 68 % 87 076 74 % 4 222 100 % 1 850 400 100 % 118 270 100 % 5000 9% 263 1% Bryggaregården AB A B 35 100 % 48 100 91 % 26 513 99 % 35 100 % 53 100 91 % 26 776 100 % 19 % – – TGS Fastigheter NR3 AB och Eddan i Linköping AB A B 60 FASTIGHETER OCH LÄGEN FASTIGHETERNA – – 47 000 – – 203 000 81 % 7 091 100 % – – 250 000 100 % 7 091 100 % FASTIGHETSVÄRDERING Marknadsvärdering Värderingen omfattar samtliga förvaltningsfastigheter per årsskiftet 2014-2015. Fastighetsbeståndet omfattade 396 fastigheter. Alla fastigheter som innehades per sista december 2014 värderades. Widehov Konsult AB har på uppdrag av Stångåstaden genomfört en extern oberoende marknadsvärdering av hela den samlade fastighetsportföljen vid värdetidpunkt årsskiftet 2014/2015. I utförd värdering inkluderas inte värdet av pågående projekt eller tilläggsvärdet för byggrätter enligt gällande planer. Syftet med värderingen är att bedöma de respektive fastigheternas marknadsvärde. Marknadsvärdena i sin tur används för att redovisa värde- förändring, avkastning på beståndet samt för att fastställa eventuella nedskrivningsbehov. Med ett fastighetsmarknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad vid en viss angiven tidpunkt. Värderingsunderlag Stångåstaden har ansvarat för aktuella fastighetsspecifika uppgifter såsom areor, debiterade hyror, vakanser, hyresrabatter, fastighetstaxeringsuppgifter samt i övrigt för faktiska drift- och underhållskostnader. Då någon okulär besiktning av fastigheterna inte genomförts har det gjorts en översiktlig bedömning av marknadshyrorna för de kommersiella lokalerna. Därutöver har Linköpings fastighetsmarknad, ortens ekonomiska bas och fastigheternas förutsättningar och position i de respektive marknadssegmenten översiktligt analyserats. Värderingsmetodik Värdebedömningarna har utförts på objektsnivå. Värderingarna har genomförts med erkända och på marknaden accepterade värderingsmetoder. Metodiken, ansluter i all väsentlighet, till Svenskt Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer från november 2007. Värderingarna har utförts dels med stöd av en ortsprismetod och dels med stöd av en nuvärdesmetod. Nuvärdesmetoden, som också kallas avkastningsmetoden, kan ses som samlingsnamnet FASTIGHETER FINNS I FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSVÄRDERING VERKSAMHET 61 för de metoder där man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förväntningar på de respektive värderingsobjekten. Generella och objektsspecifika antaganden Varje fastighet har klassificerats utifrån läge, ålder, standard och skick. De faktiska drift- och underhållskostnaderna har justerats till en nivå som bedömts som marknadsmässig. Aktuell hyresnivå i respektive fastighet har justerats över tid för kända förändringar med avseende på hyresförändringar, avtrappning av rabatter med mera. Varje fastighet har därtill åsatts en normal 62 FASTIGHETSVÄRDERING VERKSAMHET långsiktig uthyrningsgrad, så kallad normalisering. • Kalkylperioder omfattande fem alternativt tio år. • Inflationen antas långsiktigt till 2,0 procent. • Hyresutvecklingen antas i normalfallet följa inflationen. • Driftkostnadsökningar antas i normalfallet följa inflationen. • Direktavkastningskravet (rest värdesberäkning) för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 3,75 och 8,75 procent. • Kalkylräntan, vilken beräknats alternativt bedömts, varierar mellan cirka 5,7 och 10,7 procent beroende på bland annat områdes och fastighetsspecifik risk. Osäkerhet Tillvägagångssättet har varit något översiktligt. Det innebär att de fastighetsspecifika värdebedömningarna inrymmer en högre osäkerhet än vad som är fallet vid mer traditionell fastighetsspecifik värdering, som exempelvis inför en kreditprövning. Graden av osäkerhet avseende det bedömda marknadsvärdet kan sägas motsvara cirka +/- 10 procent. Osäkerheten avseende marknadsvärdet på den samlade fastighetsportföljen kan emellertid sägas vara något lägre, eftersom det kan antas att avvikelserna till viss del tar ut varandra. Värdeutveckling Värdeförändring Vid bedömning av värdeförändring måste både förvärv och försäljningar tas i beaktande. De påverkansfaktorer som skedde under året var värdehöjning av fastigheterna, köp och försäljning av fastigheter samt in- vesteringar vid ny-, till- och ombyggnationer. Det sammanlagda värdet för Stångåstadens fastigheter bedömdes vid årsskiftet 2014-2015 till 14 714 Mkr, en ökning med 7,1 procent. Efter justering för investeringar i projekt om 493 Mkr, reavinst vid försäljning på 101 Mkr återstår en värdeökning om 658 Mkr. Värdeuppgången förklaras huvudsakligen av värdestegring på huspriser samt överenskommelsen med hyresgästföreningen om höjda bostadshyror 2014. Fastigheternas avkastningskrav Område Bostäder % Lokaler % A-läge 3,75 - 4,25 6,25 - 7,50 B-läge 4,25 - 6,00 5,25 - 8,75 C-läge 4,75 - 6,25 6,50 - 8,75 Värdeutveckling på hela fastighetsinnehavet, (inklusive investeringar och ökning av marknadsvärdet) År Marknadsvärde, Mkr Förändring, % Kr/kvm Förändring, % 2009 10 748 4,5 % 8 891 3,5 % 2010 11 542 6,9 % 9 492 6,3 % 2011 12 230 5,6 % 9 750 2,7 % 2012 12 908 5,2 % 10 330 5,9 % 2013 13 664 5,5 % 10 979 6,3 % 2014 14 714 7,1 % 11 805 7,0 % Värdeförändring Förändring av marknadsvärde under 2014 Bedömt marknadsvärde 31 dec 2013 Investeringar vid ny-, till- och ombyggnationer Försäljningar av fastigheter Köp av fastigheter Orealiserad värdehöjning Bedömt marknadsvärde 31 dec 2014 13 664 493 - 101 658 14 714 FASTIGHETSVÄRDERING VERKSAMHET 63 Marknadsvärde Bedömt marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet, uppskattat som summan av de enskilda objektens marknadsvärden, bedömdes i värderingen till 14 714 400 000 kronor. Direktavkastning beräknas genom att driftnetto ställs i relation till fastigheternas marknadsvärde. Endast fastigheter som ägdes vid årets slut ingår i sammanställningen. Totalavkastning Direktavkastning För att ta fram fastighetsvärdet används ett antal antaganden, se stycket om Generella och objektsspecifika antaganden på sid. 61-62. Dessa indata kan variera och på så sätt påverkas marknadsvärdet. Om direktavkastningskravet har sänkts, höjs marknadsvärdet och tvärtom. Totalavkastningen för Stångåstaden 2014 uppgick till 10,4 (8,3) procent. Fastigheternas totalavkastning är summan av direktavkastning på verkligt marknadsvärde och värdeförändring under året. Observera att i värdeförändringar ingår investeringar. Totalavkastning - inkluderat investeringar Läge Direktavkastning beräknat på marknadsvärde Värdeförändring Totalavkastning A 3,2 % 6,3 % 9,5 % B 3,1 % 6,2 % 9,3 % C 3,6 % 8,2 % 11,8 % Totalt 3,3 % 7,1 % 10,4 % Övervärde Läge Hyresintäkter Driftnetto Bokfört värde Marknadsvärde Övervärde A 163 877 77 105 885 860 2 428 759 1 541 708 B 449 824 169 691 2 072 850 5 560 753 3 486 340 C 704 643 243 929 2 684 943 6 724 888 4 042 697 1 318 344 490 725 5 643 654 14 714 400 9 070 746 Totalt 64 FASTIGHETSVÄRDERING VERKSAMHET Bokfört värde Övervärde Taxeringsvärde Det bokförda värdet på förvaltningsfastigheterna är 5 643 (5 199) Mkr. Behovet av nedskrivning bedömdes utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter bedömdes ha ett lägre marknadsvärde än det bokförda värdet som skulle föranleda en nedskrivning. Fastigheternas bokförda värde på 5 643 Mkr motsvarar 38 procent av bedömt marknadsvärde. Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Under 2014 ökade övervärdet till följd av höjt marknadsvärde med cirka 6,7 procent till 9 071 (8 465) Mkr. Taxeringsvärdet för det samlade beståndet uppgick till 11 899 (11 765) Mkr vid årsskiftet, vilket motsvarade 954 kronor per kvadratmeter. Vid årsskiftet motsvarade det totala taxeringsvärdet 81 (86) procent av det bedömda marknadsvärdet för fastigheterna. FASTIGHETSVÄRDERING VERKSAMHET 65 FOKUS PÅ NYPRODUKTION 2014 har varit ett intensivt år med många projekt på gång. I nuläget har vi 266 bostäder i produktion och cirka 2 000 i planeringsstadiet. En av förklaringarna till den ökade takten är att flera överklagade detaljplaner nu har fått klartecken till byggstart. Det gäller bland annat Övre Vasastaden, Majelden och studentboendet Irrblosset i Valla. Detta ställer ökade krav på hela organisationen i och med en allt högre produktionstakt. Att få fram bostäder är en lång process med flera olika steg. Planering och projektering leder till detaljplaner, som ska godkännas, innan det är dags för upphandling och ett första spadtag. Överklaganden av detaljplaner har blivit allt vanligare, vilket avsevärt försenar många projekt i kommunen och bilden är densamma över hela landet. Stångåstadens enhet Fastighet fokuserar på tre huvudsakliga områden; nyproduktion, underhåll samt att sänka energiförbrukningen inom beståndet. Ägardirektiven säger att Stångåstaden ska bygga bostäder i takt med att Linköping växer. Och eftersom efterfrågan på bostäder ökar konstant, har nybyggnation högsta prioritet. Målsättningen är att satsa på attraktiva lägen. Under 2014 investerade vi 870 Mkr i våra fastigheter, sammanslaget nyproduktion, underhåll och ombyggnation. Stångåstadens nyproduktion präglas av ett omfattande miljötänk. Vi har bland annat ett långsiktigt energieffektiviseringsmål om att minska andel köpt energi med 25 procent till 2025. Som ett led i detta arbete har vi beslutat att våra nyproducerade fastigheter får förbruka maximalt 63 KWh/ kvadratmeter och år. Detta är 30 procent under det lagkrav som Boverket ställer på nybyggda fastigheter. ”ÄGARDIREKTIVEN SÄGER ATT STÅNGÅSTADEN SKA BYGGA BOSTÄDER I TAKT MED ATT LINKÖPING VÄXER.” 66 FOKUS PÅ NYPRODUKTION VERKSAMHET Invigning av nya bostäder Nyproduktionen resulterade 2014 i ett antal färdiga fastigheter. Totalt har det tillkommit 123 (163) nya bostäder och 206 (79) har byggts om. Några av årets höjdpunkter har varit invigningarna av de nya projekten. Här har vi arrangerat uppmärksammade event och visningar, för att skapa ett ökat intresse kring bostadsbyggandet, hyresrätten och företagets roll i staden. Följande nyproduktion stod klar under året: Åkervindan, Lambohov Vingården, Södra Ekkällan I Södra Ekkällan, nära stan och det natursköna eklandskapet Tinnerö, har vi uppfört 115 bostäder, varav 35 mindre lägenheter, 52 lägenheter i mer traditionella storlekar samt 28 lägenheter för vårt boendekoncept Fördel 55+. Sista inflyttning skedde 2014 i detta mycket uppskattade projekt. Hållbarhet har genomsyrat Vingården, vilket bland annat resulterat i företagets första satsning på solenergi i en nyproducerad fastighet. De solceller som monterats ska ge en årlig produktion av cirka 60 000 kWh. Studentbostäder, Ryd Eftersom projektet Irrblosset fortfarande var överklagat vid ingången av 2014, diskuterades hur det ökade behovet av studentbostäder kunde lösas. Beslut togs att sätta upp 25 nya bostäder på en dåligt utnyttjad parkeringsplats utmed Ryds Allé. Under 2014 antogs en ny lag som numera tillåter tidsbegränsade bygglov i upp till 15 år. Hela processen har gått rekordsnabbt och i början av december flyttade de första studenterna in i dessa prefabricerade modulhus med lägenheter på 25 kvadratmeter. Ytterligare ett osedvanligt snabbt projekt är kvarteret Åkervindan i Lambohov, som hade första spadtag i slutet av 2013 och där första inflyttning var den 9 december 2014. Åkervindan består av tvåor och treor, totalt 64 bostäder fördelat på fyra hus. Husen är så kallade Kombohus, ett koncept som drivits fram och handlats upp av vår intresseorganisation SABO. Kombohusen är högt prefabricerade med en tydligt definierad bygg- och upphandlingsprocess. Därmed blir genomförandet betydligt snabbare än normalt och mer kostnadseffektivt än mer traditionella projekt. På Åkervindan räknar vi med att ha kortat byggtiden med nästan sex månader samt att vi sänkt den totala produktionskostnaden med cirka 20 procent. Avyttringar och investeringar Under året har Stångåstaden och HSB Östergötland genomfört en bytesaffär. Stångåstaden sålde fastigheten Luftspanaren 1 i västra Berga, med totalt 198 bostäder, till HSB. Samtidigt köpte vi cirka 200 byggrätter i Övre Vasastaden bland annat kvarteret Agraffen, en fastighet som vi tidigare ägt till lika delar med HSB Östergötland. Agraffen är i dag en kommersiell fastighet innehållande dagligvarubutiken Priso. Ett annat intressant förvärv genomfördes sommaren 2014. Den tidigare anstalten Roxtuna, vid Roxens strand strax norr om Linköping, förvärvades från Specialfastigheter AB. Totalt handlar det om 28 hektar exploaterbar mark med ett mycket attraktivt och strandnära läge. Det här är en långsiktig investering, som kan bli aktuell att bebygga inom 5-10 år. I första steget måste infrastrukturen till området förbättras, innan nästa steg kan tas. I nuläget pågår förhandlingar med Linköpings kommun om att förvärva mark på Tröskaregatan i Lambohov. Stångåstaden äger redan grannfastigheten och nu vill vi köpa till ytterligare en mark. Detta ger möjligheten att bygga ytterligare 3 000 kvadratmeter, vilket innebär cirka 50 bostäder. Projektet är liknande det som under året byggts i Östra Lambohov, men här blir det förmodligen Kombo mini, det vill säga ettor och tvåor. I och med att SABO upphandlar och att produkten redan är definierad går processen snabbt och produktionen beräknas starta sent 2015. FOKUS PÅ NYPRODUKTION VERKSAMHET 67 PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT Stångåstaden har som målsättning att bygga 2 000 nya bostäder per år de kommande åren. Vår nyproduktionsnivå är rekordhög. Inte sedan miljonprogrammets omfattande satsningar har det investerats i den här omfattningen. Den långsiktiga planeringen omfattar cirka 2 000 nya lägenheter, vilket motsvarar cirka 5 miljarder kronor. Harvestad PÅGÅENDE I det växande Harvestad, i de södra delarna av Linköping, har första spadtaget genomförts. Det här är ett attraktivt område med lantlig atmosfär nära naturen och Landeryds golfbana. Samtidigt har man en bekväm närhet till staden och annan service i Ekholmens centrum. Stångåstaden kommer även att bygga Lyckan, som är etapp 2 i Harvestad. Det är tre flerfamiljshus i tre våningar med lägenheter i storlekarna 2-4 rum och kök. Bostadstyp: Hyresrätter, lägenheter Antal bostäder: 48 Byggstart: 2015 Bostadstyp: Hyresrätter i rad- och parhus Planerad första inflyttning: Antal bostäder: 33 Sommaren 2016 Byggstart: Pågående Planerad första inflyttning: Juni 2015 Folkets Park PÅGÅENDE I anrika Folkets Park bygger Stångåstaden hyresrätter, varav 28 av dem är ett så kallat Trygghetsboende till hyresgäster över 70 år. Dessa lägenheter är på 1-3 rum och kök plus gemensamma utrymmen för samvaro och rekreation. Dessutom bygger vi ett omsorgsboende till Linköpings kommun på fastigheten. 68 PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT VERKSAMHET Bostadstyp: Hyresrätter - vanliga lägenheter, Trygghetsboende och omsorgsboende Antal bostäder: 28 trygghetsbostäder, 29 vanliga hyresrätter och 8 bostäder i omsorgsboendet Byggstart: Pågående Planerad första inflyttning: Hösten 2015 Vallastaden PLANERAD BYGGSTART 2015 Omtalade Vallastaden, en helt ny innovativ stadsdel i Linköping, kommer år 2017 att vara föremål för ett bo- och samhällsexpo. Under sex veckor ska mässan stå öppen för besök av allmänhet, press, politiker och andra intresserade. Här realiseras visionen om ett nytt sätt att bygga och bo med social hållbarhet som livsstil. Genom att bygga tätt och med naturliga mötesplatser i form av torg, växthus och gemensamhetslokaler, så kallade felleshus, inspireras människor till umgänge. Flera aktörer bygger i nära samverkan med bland annat kommunen, Linköpings universitet och näringslivet. På den första tomten, det som här kallas tegar, kommer Stångåstaden att bygga två fastigheter ritade av två olika arkitekter. I dagsläget planerar vi för sexvåningshus med relativt små, men yteffektiva lägenheter. Den ena fastigheten byggs som ett så kallat plusenergihus, vilket innebär att det avger mer energi än det förbrukar. På den andra tomten planeras fyra radhus där vi satsar exteriört på olika, spännande fasadmaterial och invändigt på olika inredningskoncept. Vi kommer att driva projektet tillsammans med NCC i en så kallad partneringentreprenad. Bostadstyp: Hyresrätter, varav ett hus är ett plusenergihus Antal bostäder: 38 Byggstart: Våren 2015 Planerad första inflyttning: Sent 2016 Vallastaden Torget PLANERAD BYGGSTART 2015 Tillsammans med Sankt Kors Fastighets AB planerar Stångåstaden att bygga ett helt kvarter innehållande både kontor, studentbostäder och vanliga lägenheter. Kvarteret ligger på ett mycket attraktivt läge där den så kallade Corson och Vallastadens nya torg möter varandra. Delar av studentbostäderna byggs som ett större kollektivhusboende enligt nya ideer som hämtats från arkitektstudenter. Detta är resultatet av en arkitekttävling i Studentbostäders regi där vinnarbidraget nu får en chans att omsättas i verkligheten. Se sid. 46. Bostadstyp: Studentbostäder och vanliga lägenheter Antal bostäder: Cirka 220, varav 180 är studentlägenheter (plus 2 000 kvadratmeter lokaler) Byggstart: Andra halvåret 2015 Planerad första inflyttning: Våren 2017 Majelden PLANERAD BYGGSTART 2015 Majelden, i de centrala delarna av Linköping, är ett bostadsområde som växte fram på 1940-talet. Här startar vi nu två byggplatser, dels två stadsvillor på fem våningar och dels ett högre hus på 14 våningar. Dessutom byggs en förskola för cirka 50 barn. Upphandlingen beräknas vara färdig i februari 2015, med byggstart under våren samma år. Bostadstyp: Hyresrätter Antal bostäder: Etapp 1 – 28 bostäder. Etapp 2 – 45 bostäder Byggstart: 2015 Planerad första inflyttning: 2016 PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT VERKSAMHET 69 Övre Vasastaden, Alnen PLANERAD BYGGSTART 2015 I Övre Vasastaden, mellan Slöjdgatan och Industrigatan, skapas en helt ny innerstadsbebyggelse i urbana kvarter med hus på 4-6 våningar. Här blir det ljusa, yteffektiva lägenheter med tonvikt på tvåor, treor och fyror. Förutom lägenheter innehåller fastigheterna även mycket attraktiva kommersiella lokaler och butiker. Bostadstyp: Hyresrätter Antal bostäder: 145 Byggstart: Sommaren, 2015 Planerad första inflyttning: Preliminärt 2017 Valla Irrblosset PLANERAD BYGGSTART 2015 Byggnationen av fler studentbostäder i kvarteret Irrblosset, vars detaljplan tidigare överklagats, fick 2014 klartecken för byggstart. Här planerar vi för tre huskroppar på 4-6 våningar vilka kommer att innehålla över 200 nya bostäder. Hela Irrblosset kommer, när det står klart, att husera uppåt 1 200 studenter. Bostadstyp: Studentlägenheter Antal bostäder: Cirka 200 Byggstart: Sommaren, 2015 Planerad första inflyttning: 2016 Linghem PLANERAD BYGGSTART 2015 I samhället Linghem, strax utanför Linköping, finns 15 radhus byggda på tidigt 1960-tal. Renoveringsbehovet i dessa radhus har visat sig vara så omfattande att Stångåstaden tagit beslutet att riva dessa och uppföra nya hus i stället. Läget är mycket bra i centrala delen av Linghem, cirka 300 meter från tågstationen. Även här har vi planerat och sökt bygglov för så kallade Kombohus. Dessutom kommer en ny radhuslänga om fem lägenheter att uppföras. 70 PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT VERKSAMHET Bostadstyp: 24 lägenheter + Byggstart: 2015 5 radhuslägenheter Planerad första inflyttning: 2016 Antal bostäder: 29 Östra Valla – Nya Wahlbecks PLANERAD BYGGSTART 2016 Planerna för en ny stadsdel i östra Valla börjar ta form – det som går under namnet Nya Wahlbecks. Stadsdelen kommer att präglas av hållbarhet ur ett ekonomiskt, socialt och ekologiskt perspektiv med hållbara transporter, integrerade energisystemlösningar och kretsloppstänk. Här planerar Stångåstaden att bygga ett stort antal bostäder i samarbete med flera andra aktörer på marknaden. Totalt sett kommer man att kunna skapa cirka 500-600 nya bostäder och ytterligare 20 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Målet är att bygga en stadsdel där man både kan leva och verka. I ett första steg driver vi nu en detaljplan innehållande cirka 220 bostäder. Visionsbild av framtida Nya Walhbecks gjort av Arrow. Bostadstyp: Hyresrätter Antal bostäder: I nuläget detaljplan för cirka 220 Byggstart: Preliminärt 2016 Planerad första inflyttning: 2018 Eddan PLANERAD BYGGSTART 2016 På den nuvarande parkeringsplatsen Eddan, i korsningen DrottninggatanDjurgårdsgatan, planerar Stångåstaden att bygga bostäder med hyresrätt samt ett stort antal parkeringsplatser under jord. Målet är att skapa ett varierat lägenhetsutbud – allt från ettor till femrummare med högre standard än genomsnittet. Eftersom att läget är unikt, mitt i staden, kommer bottenvåningarna att domineras av attraktiva kommersiella lokaler. Här har vi chansen att bygga stad på riktigt. Bostadstyp: Hyresrätter Antal bostäder: Cirka 200 Byggstart: 2016 Planerad första inflyttning: 2018 Vasastaden, Agraffen PLANERAD BYGGSTART 2016 I Vasastaden planeras för ytterligare bostäder. Här uppförs fastigheten Agraffen vilket är den tomt där dagligvarubutiken Priso idag ligger – hörnet Järnvägsgatan, Sveagatan och Östgötagatan. Fastigheten planeras inrymma tre kvarter vilka varierar mellan fyra till tio våningar, samt ett större antal parkeringsplatser i garage under jord. Bostadstyp: Hyresrätter Antal bostäder: Cirka 300 Byggstart: Preliminärt 2016 Planerad första inflyttning: 2018 PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT VERKSAMHET 71 STOR SATSNING PÅ OMBYGGNATIONER Ombyggnationer är en viktig del i företagets strävan mot ett långsiktigt och hållbart boende. Under 2014 har ombyggnadstakten ökat markant. Stångåstadens målsättning är att bygga om 300-500 bostäder årligen, och 2014 blev resultatet 206 (79). I nuläget fokuserar vi främst på fastigheter byggda under 1950- och 1960-talet. Flera områden berörs och åtgärderna handlar huvudsakligen om byte av stammar, omgjorda kök och badrum samt renovering av fasader. Vi har även installerat FTX – från- och tilluftssystem med värmeåtervinning – i vissa hus där det är tekniskt möjligt, för bättre miljökomfort och miljöprestanda. Övre Vasastaden och Majelden är två av de stadsdelar där större projekt genomförts under året. Näst på tur står bland annat Åbylund. I samband med renoveringar sker eventuella radonsaneringar, där behovet finns. Målet är de nationella riktlinjerna, att inga fastigheter ska ha värden över 200 Bq/m3 år 2020. Företagets energimål, att minska andel köpt energi med 25 procent 72 OMBYGGNATION VERKSAMHET fram till år 2025, finns alltid med i planeringen av projekten. Inför ombyggnationer bedöms alla åtgärder utifrån energibesparing. Årets underhåll uppgår till cirka 370 (350) Mkr. Försäkringsskador som omfattar brand och vatten slutade på 28 (35) Mkr. Nya samarbetsformer Inom avdelningen Fastighet utgör Fastighetsförädling en grupp på tolv personer, varav två nyanställdes i början av 2015 – en VVS-ingenjör och en projektledare. En del i arbetet är att hitta nya samarbetspartners och lösningar, som för arbetet och utvecklingen framåt. Under året har vi provat ett annorlunda koncept i ett av våra projekt. Ombyggnaden av Isafjördursgatan har genomförts i ett partneringprojekt, där vi gemensamt med entreprenören hittat rätt lösning till bästa kvalitet och pris. Det ger en öppenhet och långsiktighet, som slagit mycket väl ut. Därför genomförs under 2015 ytterligare ett projekt, Evastigen i Ljungsbro, med samma koncept. Uppskattad service Att bygga om är en process som involverar många parter. I och med att vi idag har en ombyggnadskoordinator, underlättas arbetet samtidigt som kommunikationen med våra hyresgäster har förbättrats avsevärt. När ombyggnationen står klar, flyttar ungefär hälften av våra evakuerade hyresgäster tillbaka till sitt tidigare boende. Undersökningar visar att de är mycket nöjda med de standardhöjningar som ombyggnationerna medför. Ett av Stångåstadens prioriterade områden under 2014 har varit uppföljningar av våra entreprenader inom bland annat målning och teknisk skötsel, för att säkerställa kvaliteten. Föreningsgatan 27, 29, 31 Antal bostäder 54 Energiåtgärd Start 2012 Klart 2014 Isafjördursgatan 4 A-C Tönsbergsgatan 4 A-D Prästbolsgatan 1 Antal bostäder 21 Antal bostäder 84 varav 18 nya Energiåtgärd källar- och vindslägenheter Start 2014 Klart 2015 Energiåtgärd Start 2013 Klart 2015 Ödegårdsgatan 13-35 Djurgårdsgatan 77 Barnhemsgatan 6 A Antal bostäder 107 Antal bostäder 21 Antal bostäder 12 Energiåtgärd Energiåtgärd Energiåtgärd Start 2012 Start 2014 Start 2014 Klart 2015 Klart 2014 Klart 2014 Exempel på energiåtgärder A = FTX-ventilation B = Tilläggsisolering fasad C = Tilläggsisolering tak D = Nya fönster E = Komplettering isolerruta invändigt samt helt byte av fönster i badrum F = Frånluftsvärmepump OMBYGGNATION VERKSAMHET 73 FASTIGHETSINNEHAV AB Stångåstaden med dotterbolag ägde vid årets slut 396 (394) fastigheter, varav Stångåstaden 370, Studentbostäder 20, Bryggaregården 5 och TGS3 en fastighet. Den totala uthyrningsbara ytan var vid samma tidpunkt 1 246 449 (1 244 510) kvadratmeter, varav 1 122 602 kvadratmeter var bostäder. Drift- och underhållskostnader Med drift och underhåll menas de kostnader som krävs för att hålla fastigheterna i ett funktionsdugligt skick. Förutom kostnader för fastighetsskatt, försäkringar samt brandoch vattenskador delas kostnaderna upp i media, fastighetsskötsel, reparationer och underhåll. Av dessa kostnader är underhåll och media de största posterna. I analysen av dessa kostnader används nyckeltalet kostnad per kvadratmeter uthyrd yta för att ge jämförbara värden Charmiga kvarter i södra Vasastaden. 74 FASTIGHETSINNEHAV VERKSAMHET mellan olika år, då ytan i fastighetsbeståndet varierar. I och med införandet av nya redovisningsregler, det så kallade K3-regelverket, påverkas underhålls-, och ombyggnadskostnaderna och det gör det svårt att jämföra med tidigare år. En större andel av underhålls-, och ombyggnadskostnaderna kommer att balansföras istället för att kostnadsföras. Media Med media menas kostnader för uppvärmning genom fjärrvärme, kyla, fastighetsel, vatten och sophantering. Den största posten inom media är fjärrvärme som 2014 kostade 134 Mkr, vilket är 13 Mkr lägre än 2013. Åtgärder för energieffektivisering, tillsammans med milda vintermånader samt en ovanligt varm höst, är några av förklaringarna. Fjärrvärmeförbrukningen sjönk under året med 20,6 GWh eller 9,9 procent (faktiskt förbrukning, ej normalårskorrigerat) i koncernen. Den näst största posten inom media, fastighetsel uppgick till 44,1 Mkr. Jämfört med 2013 har elhandelspriset minskat. Vidare Drift- och underhållskostnader Drift- och underhållskostnader Koncernen Media Tkr 2013 kr/kvm Tkr 2014 kr/kvm 191 249 436 200 248 227 199 238 215 76 921 62 71 617 57 72 855 58 Reparationer 62 266 50 61 253 49 60 319 48 Media Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Studentbostäder 2012 kr/kvm Fastighetsskötsel Underhåll Stångåstaden Tkr Media Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll 314 000 251 344 755 276 308 477 248 702 623 562 725 852 582 679 866 546 210 661 190 210 008 190 201 311 183 66 400 60 61 338 56 59 594 54 54 494 49 53 478 48 52 334 48 279 108 252 303 667 275 271 494 247 610 663 552 628 491 569 584 733 533 34 837 298 34 152 291 31 875 270 8 928 76 8 482 72 10 455 89 6 678 57 6 629 56 6 618 56 30 585 262 37 808 322 33 979 288 81 028 694 87 071 741 82 927 703 108 Mediakostnader Koncernen 147 473 118 147 308 118 134 444 El Värme 46 344 37 43 845 35 44 135 35 Vatten 33 801 27 34 530 28 36 535 29 Sophantering Stångåstaden Värme 17 22 544 18 23 101 19 200 248 227 199 238 215 191 106 129 281 117 128 991 117 116 772 El 32 434 29 30 752 28 31 554 29 Vatten 29 629 27 30 335 27 32 523 30 Sophantering Studentbostäder 21 818 249 436 19 316 17 19 930 18 20 462 19 210 660 190 210 008 190 201 311 183 125 Värme 16 165 138 16 219 138 14 698 El 12 433 106 11 587 99 11 075 94 3 807 33 3 810 32 3 544 30 Vatten Sophantering 2 432 21 2 536 22 2 558 22 34 837 298 34 152 291 31 875 270 234 171 187 262 847 211 220 469 177 79 829 64 81 908 66 88 008 71 314 000 251 344 755 276 308 477 248 201 706 182 225 720 204 188 291 172 77 402 70 77 947 71 83 203 75 279 108 252 303 667 275 271 494 247 28 188 241 33 916 289 29 101 247 2 397 21 3 892 33 4 878 41 30 585 262 37 808 322 33 979 288 Underhållskostnader Koncernen Planerat underhåll Periodiskt/löpande underhåll Stångåstaden Planerat underhåll Periodiskt/löpande underhåll Studentbostäder Planerat underhåll Periodiskt/löpande underhåll I koncernens siffror ingår drift- och underhållskostnader för Bryggaregården och TGS. Observera att för 2012 och 2013 är siffrorna ej omräknade till K3 FASTIGHETSINNEHAV VERKSAMHET 75 har elförbrukningen i koncernen minskat med 4,2 procent, motsvarande 1,3 GWh. Det förklaras av de elbesparande åtgärder som har genomförts i beståndet. Under 2014 har vi bland annat fokuserat på att byta ut samtliga kvicksilverarmaturer till LED. I Studentbostäder ingår hushållselen i hyran. Det medför att kostnaderna för fastighetsel per kvadratmeter blir betydligt högre än för Stångåstaden, där nästan alla hyresgäster har eget elabonnemang. Även mediakostnaderna per kvadratmeter uthyrd yta är generellt sett högre för Studentbostäder än för Stångåstaden. Det förklaras av att den uthyrda bostadsytan är mindre i förhållande till den totala byggnadsytan. En stor del av Studentbostäders bestånd består av korridorrum, med en stor gemensam yta i form av kök och vardagsrum, och gemensamma ytor räknas inte in i den uthyrda ytan. Studentbostäder driver ett antal energibesparande projekt, som närvarostyrd belysning och tilläggsisolering av vindar. Fastighetsskötsel Med fastighetsskötsel menas de kostnader som är av återkommande karaktär för tillsyn och skötsel av fastigheterna. Här ingår kostnader för yttre skötsel, teknisk skötsel, inre städning, vinterkostnader, sotning och åtgärder till följd av skadegörelse. Totalt sett har dessa kostnader minskat 2014 med cirka 1,2 Mkr. Det beror främst på den milda vintern. Övriga kostnader ligger förhållandevis stabila över tid, eftersom de till stor del upphandlats i ramavtal till förutbestämda priser. Reparationer En kostnad räknas som reparation om den är oförutsedd och innebär att Stångåstaden inte byter ut hela den aktuella enheten, utan endast reparerar den. Dessa kostnader genereras dels av de felanmälningar som Kundtjänst tar emot, dels av genomförda lägenhetsbesiktningar. Under 2014 tog företaget emot 65 425 felanmälningar vilket genererar åtgärder och påverkar reparationskostnaden. Dock har vi lyckats minska reparationskostnaderna med 36 Mkr under året. Det nya reparationsavtal som började gälla 2013 är en av förklaringarna. En annan är att arbetet med beställningar från kundtjänst ständigt förbättras samt att en ökad fakturakontroll har genomförts. Underhåll Som underhåll räknas kostnader som syftar till att återställa en byggnads funktion till dess ursprungliga nivå. Löpande och planerat underhåll skiljs åt. Det planerade underhållet sköts i projektform och prioriteras i förväg, medan det löpande underhållet till stor del styrs av varje områdesansvarig. Totalt har vi under året lagt ned 830 Mkr i våra fastigheter. Ombyggnation och balansfört underhåll uppgick till 257 Mkr medan resultatfört underhåll uppgick till 308 Mkr. Dessutom har koncernen investerat 265 Mkr i nyproduktion. Nedskrivningar Under året har koncernen återfört tidigare gjorda nedskrivningar avseende fastigheter med sammanlagt 39,5 Mkr. Vid marknadsvärdering av fastigheterna visade det sig att nedskrivningarna inte var relevanta och nedskrivningarna återtogs så att de bokföringsmässiga värdena är lika eller lägre än de marknadsmässiga värdena. Nedskrivningsprövning görs årligen på varje registerfastighet. ”TOTALT HAR VI SATSAT 830 MKR I VÅRA FASTIGHETER.” 76 FASTIGHETSINNEHAV VERKSAMHET Fastighetsinnehav Bostadsytan för 2014 ser ut enligt följande, vilket även ställs i relation till ytorna i beståndet i december 2013. Bostadsyta 2012 2013 2014 Antal, st Yta, kvm Antal, st Yta, kvm Antal, st Yta, kvm 14 465 1 019 542 14 304 1 012 934 14 198 1 094 312 4 175 113 078 4 197 113 772 4 222 118 270 Stångåstaden Bostäder Studentbostäder Bostäder Lägenheterna i Stångåstaden har mellan ett och sju rum och är fördelade enligt nedan med en genomsnittslägenhet på tre rum och kök på cirka 70 kvadratmeter. Stångåstaden, antal 1:or 2:or 3:or 4:or 5:or 6:or 7:or Totalt 1 673 5 361 4 454 2 198 494 17 2 14 198 Studentbostäder har en majoritet av korridorrum och en stor andel enrummare. Den genomsnittliga ytan totalt är 28 kvadratmeter och för ett korridorrum 20 kvadratmeter. Studentbostäder, antal 1:or 2:or 3:or 4:or 5:or Korridorrum Totalt 1 641 375 140 1 8 2 057 4 222 Lokaler, antal Antal, st Snitt kvm/lokal Stångåstaden Studentbostäder 1 312 54 68 72 Majoriteten av fastigheterna i koncernen ligger i staden Linköping, medan en mindre del finns i ytterområden som Linghem och Ljungsbro. I 20 av fastigheterna finns särskilt boende i servicehus eller gruppbostad. Till koncernens bostäder hör även 35 lägenheter som ägs av Bryggaregården. Till koncernens lokaler hör även 91 lokaler som ägs av Bryggaregården och en lokal som ägs av TGS3. FASTIGHETSINNEHAV VERKSAMHET 77 Flerårsjämförelse Ekonomisk utveckling i sammandrag. Flerårsjämförelsen är inte omräknad till K3 vad gäller år 2012, 2011 och 2010. Koncernen 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning Mkr 1 346 1 297 1 259 1 239 1 203 Resultat efter finansiella poster Mkr 318 181 276 155 185 Balansomslutning Mkr 6 349 5 887 5 632 5 325 5 156 Medelantal anställda st 145 145 136 141 134 Synlig soliditet % 43,5 42,7 42,3 41,6 41,1 Justerad soliditet % 76,8 76,5 76,2 75,6 74,7 Direktavkastning % 3,3 3,5 3,1 3,3 3,3 Avkastning på totalt kapital % 6,9 5,0 7,8 5,0 5,6 Avkastning på justerat eget kapital % 12,0 7,4 12,0 7,1 9,0 MER EKONOMISK INFORMATION FINNS I DEL 3,EKONOMI. PRODUKTION Ariom Reklambyrå FOTO David Einar och Stångåstaden STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 TRYCK Larsson Offsettryck FINANSIELLA RAPPORTER PAPPER Arctic volume highwhite foretaget@stangastaden.se www.stangastaden.se STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER 78 FLERÅRSJÄMFÖRELSE VERKSAMHET STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHET 13 INNEHÅLL 4 6 9 13 20 Miljöansvar Vd har ordet Hållbar utveckling Socialt ansvar Miljöansvar Ekonomisk hållbarhet 23 K undrelationer och samspel med intressenter 29 HR och arbetsmiljö 33 Definitioner 9 25 6 Hållbar utveckling genomsyrar allt 23 Stångåstadens kommunikationskanaler Socialt ansvar Kundrelationer och samspel med intressenter STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 FINANSIELLA RAPPORTER VERKSAMHET STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING VERKSAMHET Del 1 Verksamhet STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER Del 3 Ekonomi INNEHÅLL HÅLLBARHET 3 ”ARBETET MED HÅLLBARHET STÄRKER VARUMÄRKET OCH SKAPAR LÖNSAMHET” FREDRIK TÖRNQVIST, VD 4 VD HAR ORDET HÅLLBARHET VD HAR ORDET Fler företag inser vikten av att arbeta för en hållbar samhällsutveckling. Det gäller allt från stora börsbolag till små och medelstora företag. Jag tror att den positiva trenden beror på att allt fler inser att det går att kombinera affärsmässighet med samhällsansvar. Arbetet stärker varumärket och skapar lönsamhet på både kort och lång sikt. Stångåstaden har höga ambitioner och vill vara ett föredöme inom hållbarhetsområdet. Vi har till exempel mycket höga mål på miljösidan för att spara energi och hantera avfall på ett bra sätt. Vi är noggranna när vi gör upphandlingar, så att våra entreprenörer använder bra produkter och bra material. Stångåstaden försöker alltid tänka i termer av ekonomisk hållbarhet, så att vi hushållar med resurser och ser till att investeringar är lönsamma på lång sikt. Vi har också gjort en tydlig tempohöjning kring social hållbarhet under 2014 och kommer att satsa extra resurser på att utveckla två större stadsdelar under de kommande åren. Bolaget ställer fler och tydligare sociala krav i upphandlingar. Det bidrar till att stärka både våra bostadsområden och Linköping som stad. Stångåstaden är medlemmar i Eurhonet, ett europeiskt samarbete med bostadsbolag från Sverige, Frankrike, Tyskland, Italien och England. Vi har bland annat arbetat fram den mall som vår hållbarhetsredovisning i den här årsredovisningen bygger på. Vi gör det för att vi ska kunna jämföra, lära av varandra och därigenom bli bättre. Fredrik Törnqvist Vd, AB Stångåstaden Företagsfakta Enhet 2012 2013 2014 Antal lägenheter 18 675 18 536 18 420 Antal 1 770 1 781 1 673 2 rum och kök 5 538 5 391 5 361 3 rum och kök 4 478 4 459 4 454 4 rum och kök 2 176 2 166 2 198 < 5 rum och kök 503 507 513 Äldre 14 500 14 339 14 198 Student 4 175 4 197 4 222 Annat - - - Kr/kvm 982 1 008 1 027 Fastighetsbestånd (Moderbolaget och Studentbostäder) Fastighetsbeståndet uppdelat på antal rum och kök Fastighetsbestånd uppdelat på affärsområde Genomsnittlig hyra Företagets omsättning 1 rum och kök Mkr 1 082 1 116 1 153 Företagets anställda Antal 121 137 138 Antal hyresgäster (kontraktstecknare)* Antal 27 492 - - Antal hyresgäster (kontraktstecknare) över 65 år* Andel 3 814 - - * Avser endast Stångåstaden VD HAR ORDET HÅLLBARHET 5 HÅLLBAR UTVECKLING GENOMSYRAR ALLT Ett framgångsrikt hållbarhetsarbete kräver en gemensam helhetssyn där ekonomiska, sociala och miljömässiga faktorer är avgörande för resultatet. Hållbar utveckling är integrerat i Stångåstadens affärsplan och har under 2014 varit ett fokusområde på koncernnivå. Företagets nya vision och målbild speglar en hållbar framtid. Ett steg före, som är Stångåstadens nya vision, beskriver utvecklingen fram till 2025 för Linköping, kunderna, medarbetarna och för en hållbar framtid. Principer som styr oss Våra resurser ska användas medvetet och effektivt. Det ser vi som en självklarhet för en långsiktig och ansvarfull aktör. Fastigheter är investeringar med ett värde som ska stå sig och vara beständigt, och företagets inverkan på naturen ska begränsas så långt det är möjligt. Stångåstaden vill också bidra till bättre levnadsvillkor, trivsel samt en ökad trygghet för våra kunder. Hållbar utveckling ska genomsyra allt vi gör idag och i framtiden. Det är en ständigt pågående process, där medvetenheten kring resursanvändning, ekonomi, miljö och samhälle är en naturlig del i det dagliga arbetet. Det finns idag en stor kunskap, och ett engagemang i organisationen, där dessa aspekter vävs in i beslutsfattandet. Det är så vi skapar en gemensam helhetsbild att agera utifrån. 6 HÅLLBAR UTVECKLING HÅLLBARHET VÅR VISION ÅR 2025 - ETT STEG FÖRE - FÖR EN HÅLLBAR FRAMTID I många år har hållbarhet genomsyrat allt vi gör och år 2025 ska Stångåstaden vara ett föredöme bland bostadsbolag i Europa. Vårt egenutvecklade program för effektivitet och ständiga förbättringar ligger till grund för hållbarhetsarbetet och vi bjuder in kunder och intressenter i alla stadsdelar att delta aktivt på olika sätt. Tillsammans hjälps vi åt att tänka och agera klimatsmart, och med gemensamma krafter skapar vi trygghet i våra bostadsområden så att alla människor, oavsett generation eller kultur, kan känna sig välkomna hem. Stångåstaden står för utveckling, långsiktighet och hållbarhet. Nu och i framtiden. ”STÅNGÅSTADEN SKA VARA ETT ÖPPET FÖRETAG DÄR VI DISKUTERAR OCH HANTERAR ALLA EFFEKTER, SÅVÄL POSITIVA SOM NEGATIVA. PÅ SÅ SÄTT TAR VI ANSVAR FULLT UT.” THERESE FURHOFF, KVALITETSCHEF Utvecklande och lärorika utbyten European Housing Network, Eurhonet, är ett nätverk med mer än 30 allmännyttiga bostadsbolag från England, Frankrike, Italien, Sverige och Tyskland. Gemensamt för alla är en stark vilja att arbeta för ett hållbart samhälle. Inom nätverket Svenska bolag i Eurhonet: Familjebostäder – Stockholm Helsingborgshem – Helsingborg Gavlegårdarna– Gävle Mimer – Västerås Hyresbostäder – Norrköping Stångåstaden – Linköping VätterHem – Jönköping ÖrebroBostäder – Örebro Bostadsbolaget – Göteborg Uppsalahem – Uppsala Botkyrkabyggen – Botkyrka finns flera olika arbetsgrupper, bland annat hållbarhet, social integration och energi. Dessutom har de svenska företag som medverkar ett ännu närmare samarbete nationellt, där vi lyfter frågor av gemensam karaktär. Stångåstaden har också ett nära samarbete med andra allmännyttiga bolag. Inom ramen för SABO* finns vi med i en referensgrupp för projektet ”Nyttan med allmännyttan” där det samhällsansvar som företagen har diskuteras. Bostadsbolagen ser stora fördelar med att utbyta erfarenheter och att lära av varandra, eftersom vi inom många områden står inför liknande problem och möjligheter. CSR - en allt viktigare fråga Corporate Social Responsibility, det som allmänt kallas CSR, kan också beskrivas som företagens samhällsansvar att genom sin verksamhet ta ansvar för hur man påverkar samhället i positiv och negativ inriktning. Företag ser ett värde i att stärka relationer med anställda, kunder och även ägare, samtidigt som det skapar ökad tillväxt och lönsamhet. CSR handlar om att vara handlingskraftiga, trovärdiga och öppna i frågor som berör människa, miljö och samhälle. Och en god och stabil ekonomi möjliggör investeringar och nytänkande för ett mer hållbart samhälle. *SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, är bransch- och intresseorganisation för cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag. HÅLLBAR UTVECKLING HÅLLBARHET 7 Bostadssektorn står inför växande ekonomiska, sociala och miljömässiga utmaningar, något som är tydligt i hela Europa. Alla bostadsföretag måste utvecklas ytterligare, anpassa sig eller till och med förändra sin verksamhet för att möta nuvarande och framtida utmaningar. Offentligt ägda bostadsföretag har ett speciellt ansvar gentemot samhället som helhet. Som ett led i utvecklingen medverkar Stångåstaden i CSR East Sweden. Det kan beskrivas som ett övergripande och branschöverskridande CSR-nätverk i Östergötland, som drivs av Östsvenska handelskammaren, där olika företag är med för att påverka den framtida utvecklingen. Ambitionen är att öka kunskapen om hållbarhetsfrågor i regionen och att lära av varandra. Stångåstaden är en av initiativtagarna till nätverket, och företagets kvalitetschef sitter också med i styrgruppen. CSR-rapport Stångåstaden utgår från den hållbarhetsredovisning som har utarbetats av Eurhonet. Det är en redovisning, CSR-rapport, som anpassats efter vår bransch och som har goda förutsättningar att bli en vedertagen redovisningsstandard. Vi har också undertecknat en gemensam uppförandekod för bostadsföretag i Europa, Code of Conduct, som bygger på följande aspekter: ekonomiskt ansvar och hållbarhet, lokal social hållbarhet, miljörelaterad hållbarhet, god verksamhetsstyrning och god relation med intressenter samt ansvarsfull arbetsmiljö. Utmaningar framöver Om man ska lyckas med företagets hållbarhetsarbete, krävs att samtliga 8 HÅLLBAR UTVECKLING HÅLLBARHET medarbetare förstår vad hållbarhet innebär och ser det som en naturlig del av vardagen. Företaget och dess medarbetare måste dela en gemensam helhetssyn och det ska finnas stöd för synsättet i affärsmodellen. Det är så vi på Stångåstaden arbetar och som ett led i vår ambition planeras under hösten 2015 en så kallad hållbarhetsvecka för samtliga på företaget. En utmaning är våra hyresgästers attityd och beteenden kring bland annat energi och avfall. Under 2015 kommer vi att fokusera på avfall, som en viktig miljöfaktor. Här har vi stor nytta av vår egen kundpanel som ger oss värdefull kunskap och idéer kring detta. Vår målsättning är att göra det så enkelt som möjligt för våra hyresgäster att agera rätt och att leva hållbart. En annan utmaning är samtliga medarbetares medvetenhet och motivation att göra aktiva hållbarhetsval i vardagen. Det kan vara allt från stora beslut vid nyproduktion och ombyggnader, till de vardagliga frågorna kring pappersutskrifter och transporter. I arbetet med företagets sociala ansvar, har vi tagit stora kliv för att arbeta mer systematiskt och strukturerat. Vi studerar nuläge och sätter upp tydliga mål. Viktigt är att vara öppen och lyhörd för de skilda förutsättningar och behov som finns i våra områden. Samtidigt strävar vi efter både intern och extern samordning för en ökad effektivitet när det handlar om att prioritera resurser. Idag diskuteras hur vi inom SABO, och övriga allmännyttiga bostadsbolag, kan målsätta och följa upp vårt sociala ansvarstagande. Stångåstaden är ett engagerat och vitalt företag. En av framtidens utmaningar är att ta tillvara organisationens kunskap och innovations- förmåga. Viktigt är att titta på andra branscher när det handlar om innovation. Därför är vi aktiva i ett branschöverskridande regionalt innovationsledarnätverk för att lära av andra. Inom Eurhonet arbetar vi för att kvalitetssäkra redovisningsmodellen. Vår verksamhet, vår hållbarhetsredovisning och valet av våra indikatorer ska granskas och utvärderas av utomstående hållbarhetsrevisorer. Det är så vi möjliggör förbättringar och väljer rätt vägar för framtiden. Helhetssyn med gemensamt fokus Socialt ansvar, miljöfrågor och ekonomi är tre grundläggande delar inom hållbarhetsarbetet och hållbarhetsredovisningen. De tre delarna är beroende av varandra, för ett framgångsrikt resultat. Dessutom räknar vi in ett etiskt förhållningssätt i relationer med företagets intressenter, medarbetare och andra parter. Det är också så vi på Stångåstaden redovisar vårt hållbarhetsarbete med följande avsnitt: 1. Socialt ansvar 2.Miljöansvar 3. Ekonomisk hållbarhet 4. Kundrelationer och samspel med intressenter 5. HR och arbetsmiljö Till varje avsnitt finns nyckeltal som gäller Stångåstaden. Dotterbolagen Studentbostäder och Bryggaregården är inte med, om det inte anges uttryckligen. Anledningen är att en jämförelse ska kunna göras med liknande bolag, i Sverige och inom Eurhonetnätverket. SOCIALT ANSVAR Stångåstadens arbete med socialt ansvarstagande har under 2014 haft en tydlig strategisk inriktning. Målet har varit att ta ett helhetsgrepp där hela företaget varit delaktiga i de grundläggande frågorna vad, varför och hur. Vad ska vi som företag satsa på, varför ska vi göra det och hur ska det gå till? Ytterst handlar det om ett ansvar för bostadsförsörjningen idag och framöver i våra stadsdelar. Men också att boendemiljön ska anpassas till kundernas behov och förväntningar. SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET 9 ”VI SER ETT VÄRDE I ATT TA TILLVARA DE KOMPETENSER SOM FINNS BLAND VÅRA HYRESGÄSTER OCH ATT SKAPA MÖJLIGHETER TILL EN ÄNNU BÄTTRE GEMENSKAP.” Aktiviteter och dialog är ett par av framgångsfaktorerna för att skapa trygghet och trivsel. Genom att belysa vikten av ett utåtriktat och lyhört arbete, har året präglats av genomgripande processer och en affärsplan som tar vårt sociala ansvarstagande till en ny nivå. I nuläget prioriteras detta arbete i samtliga stadsdelar och bostadsområden. Vi ska möta kunderna där de finns, vi ska skapa starka relationer och vi ska bidra till engagemang och utveckling. Samarbeten för trygghet och gemenskap Inom Stångåstaden har det under årens lopp pågått ett relationsskapande arbete, inte minst bland våra områdesansvariga. Direktkontakten med kunderna är viktig för oss. Vi ser ett värde i att ta tillvara de kompetenser som finns bland våra hyresgäster och att skapa möjligheter till en ännu bättre gemenskap. I och med årets affärsplan har detta fått ett allt större fokus och vi tar ytterligare kliv för en ökad medvetenhet och nya insatser. Ett aktuellt exempel på trevliga satsningar inom företaget är ”Aktiva grannar” i Lambohov; en frivilligsatsning som bygger på de boendes eget engagemang för att 10 SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET skapa gemenskap och en fin boendemiljö. Här kan man göra en insats efter egen förmåga, till exempel skotta snö, kratta löv eller plantera en häck. Stångåstaden har även en tradition av att stötta föreningslivet och idag finns ett samarbete med ett 40-tal föreningar och organisationer, främst inom idrottsrörelsen men också med föreningar som bedriver en kulturell verksamhet och för samhället i övrigt positiv verksamhet. Det bidrar till en ökad gemenskap och ett tryggare boende i våra områden. Ambitionen är att skapa attraktiva aktiviteter och verksamheter, som i sin tur ger våra hyresgäster ett mervärde i boendet, positiva alternativ till sysselsättning och en meningsfull fritid. Under 2014 har samarbetet med de olika samverkansråden i bland annat Ryd, Berga och Skäggetorp fortsatt. Det här är en viktig informationskanal och en värdefull möjlighet till ökad förståelse för alla parter. Ökad tillgänglighet i Skäggetorp 2014 inleddes ett genomgripande arbete med att förbättra boendemiljön i stadsdelen Skäggetorp. Under våren genomförde vi en förstudie för att skapa oss en tydlig bild av nuläget samt vad vi bör fokusera på för att driva en positiv utveckling. Förstudien resulterade bland annat i att vi organiserar oss på ett mer kundnära sätt i området, för att enklare kunna möta våra hyresgäster i vardagen. Vi fick också klart för oss att vi bör arbeta fram planer för fastighetsutveckling i området samt försöka bidra till ökad arbetslivserfarenhet bland unga vuxna. Den nya organisationen träder i kraft januari 2015. Ny förening med fastighetsägare Under året har Fastighetsägarna i Skäggetorp etablerats. Det är en ny förening som består av Stångåstaden, Willhem, Lejonfastigheter och Victoria Park. Föreningen har fem huvudområden som arbetet ska koncentreras kring – trygghet, boende, arbete, utbildning och fritid. Föreningen träffas var tredje vecka och inledningsvis har det varit ett stort fokus på trygghetsskapande åtgärder i området. Ungdomligt engagemang En av de första gemensamma aktiviteter som fastighetsägarföreningen genomförde var en innovationsdag, i samverkan med Skäggetorpsskolan och FramtidsFrön, en förening som Filippa Jonsson, Lisa Appelqvist, Josefine Brandt, Liv Bossuyt och Märta Wolter med bidraget ”Dagens viktigaste mål” - vinnarna i en studenttävling med syfte att marknadsföra Stångåstadens värdegrund internt. Med vid prisceremonin var även Fredrik Törnqvist och Dietmar Mölk. arbetar med entreprenörskap i skolan, med stöd från Skolverket. Dagen var ett led i den innovationsvecka som genomförts i Linköping. Elever i årskurs sju fick under en heldag arbeta i Tornet för att ta fram olika förslag på hur Skäggetorp kan bli en ännu roligare plats att leva på. Alla fick presentera sina idéer för representanter från Stångåstaden och övriga fastighetsägare. Dessutom fick en grupp, som fokuserade på ett nytt allaktivitetshus, möjligheten att träffa den ansvariga arbetsgruppen på Linköpings Stadshus och berätta om sina förslag. Arbetet gav eleverna en värdefull inblick i, och förståelse för, de demokratiska processerna i samhället. Fortsatta satsningar i Ryd I stadsdelen Ryd planeras för en förstudie, liknande den i Skäggetorp. Viktigt är att grundligt kartlägga områdets behov och förutsättningar, innan nya åtgärder sätts in. Under sommaren invigdes mötesplatsen Rydshuset, där Stångåstaden subventionerar en lokal i Centrumhuset. Det startade som en förening, men idag har Linköpings kommun gått in och ansvarar för hela verksamheten, som fortfarande är under utveckling. Uppdraget är en +16-verksamhet, framför allt för något äldre ungdomar. Samtidigt finns en önskan att involvera alla åldrar för en trevlig och trygg mix. Mötesplats i Berga I februari startades ny verksamhet i scoutgården i stadsdelen Berga. Det är ett samarbete med Internationella vänskapsföreningen, IVF, och aktiviteterna varierar från eftermiddag till kväll. Idag är det en värdefull mötesplats för olika åldrar och kulturer. Under 2015 tar Linköpings kommun över hyreskontrakten och ansvaret för att utveckla verksamheten ytterligare. Ung företagsamhet Under sensommaren genomfördes ”Utmaningen” – Stångåstadens satsning med syfte att intressera unga för miljön i bostadsområdena. 30 ungdomar anställdes som konsulter i tre dagar. Tillsammans med organisationen Ung företagsamhet fick Stångåstaden chansen att utbilda ungdomarna i entreprenörskap och samtidigt berätta om hur vi som fastighetsbolag arbetar. Ungdomarna bidrog med nya idéer och tankar kring boendet, som sedan presenterades för Stångåstadens ledningsgrupp, då också vinnaren av bästa idé utsågs. Stolta Tryggvestipendiater Årets vinnare av Stångåstadens eget pris - Tryggvestipendiet – blev föreningen Trygga Ljungsbro. De belönades för sitt arbete med att skapa en tryggare hemort. Trygga Ljungsbro bildades hösten 2013 SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET 11 efter det tragiska dubbelmordet i samhället. Uppslutningen blev genast stor och har gett ett mycket bra resultat. I juryns motivering står bland annat: Hans Salomonsson fick Tryggves hederspris. ”Goda samarbeten och ett fantastiskt engagemang från Ljungsbros invånare har skapat en lugn miljö. Genom att nattvandra och vara närvarande på nattbussarna har Trygga Ljungsbro bidragit till att skapa ett säkrare samhälle.” I år delades även ett hederspris ut som gick till Hans Salomonsson för hans framgångsrika arbete med säkerhetsfrågor inom Linköpings kommun. Hans Salomonsson har på många sätt varit med och bidragit till en säkrare och tryggare stad. Socialt ansvar INDIKATOR Enhet 2012 2013 2014 % 0,60 1,14 0,87 Nyproduktion av hyresrätter Antal 86 163 123 Fastighetsförvärv (antal lägenheter) Antal 0 0 0 Avyttringar (antal lägenheter) Antal 300 0 198 % 40 40 40 Hyresnivå kr/m2 982 1 008 1 027 Hyresutveckling kr/m2 27 26 19 % 2,8 2,6 1,9 Driftkostnad (inkluderar både drift och underhållskostnad) kr/m2 711 670 700 Driftkostnadsutveckling kr/m2 15 -* 30 % 2,6 -* 4,5 % 11,9 10,72 10,84 Ansvarstagande för den lokala bostadsförsörjningen och anpassningar i boendemiljön Förändringar i fastighetsbeståndet Andel bostäder som är tillgängliga för äldre och funktionshindrade Socialt ansvar som fastighetsägare avseende boendes behov och förväntningar Omflyttning i fastighetsbeståndet (exkl studenter) Extern Intern % 4,9 4,54 4,43 Andel boende som upplever att de är trygga i sin boendemiljö Trygghetsindex % 81,3 81,1 80,40 Avhysningar på grund av ekonomiska skäl eller störningar Störningar Antal 2 3 2 Ekonomiska skäl Antal 17 14 8 Mkr 3,7 4,4 3,5 Socialt ansvarstagande för integration och stadsdelsutveckling Nedlagda kostnader och investerade medel i stadsdelsutvecklingsprojekt avseende fastigheter byggda på sent 60-/tidigt 70-tal. * Går inte att redovisa förändringen mellan åren 2012 och 2013 på grund av nya redovisningsregler (K3). 12 SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET MILJÖANSVAR Stångåstaden miljöcertifierades enligt ISO 14000 första gången år 2005. År 2014 var det dags för en omcertifiering, där det genomfördes en utomstående granskning av verksamhetens mål och aktiviteter. Nya revisioner görs vart tredje år och är en värdefull mätare på företagets framgångsrika arbete. Vårt energieffektiviseringsmål, 25-25, innebär ett tydligt fokus för oss och våra leverantörer. MILJÖANSVAR HÅLLBARHET 13 ENERGISPARMÅLET 25–25 INNEBÄR ATT MÄNGDEN KÖPT ENERGI PER KVADRATMETER SKA MINSKAS MED 25 PROCENT FRAM TILL 2025. Stångåstaden har övergripande miljömål på koncernnivå som bryts ned till mål på de olika avdelningarna. Men lika viktigt är arbetet ute i bostadsområdena, i den vardag som ständigt pågår. Därför ska övergripande mål mötas upp med satsningar och aktiviteter som kan följas upp i varje stadsdel. Tanken är att kunna se resultat där man själv verkar och bor. Det skapar en ökad medvetenhet och motivation. Vid den externa miljörevisionen som genomfördes 2014 konstaterades ett viktigt förbättringsområde - avfall. Det kommer nu att få hög prioritet i vårt arbete under 2015. Den senaste revisionen som genomfördes i januari 2015 följde upp resultatet från 2014. Revisorn var nöjd med hur vi hade hanterat avvikelsen kring avfallsfrågan och våra förbättringsplaner framåt. Stångåstaden har ett handlingsprogram, där miljömålen tydliggjorts i detaljmål och aktiviteter. Miljöstyrningen bildar en grund för företagets verksamhet och det finns en tydlig integrering i avdelningarnas affärsplaner. Energieffektivisering Energisparmålet 25–25 innebär att mängden köpt energi per kvadrat- 14 MILJÖANSVAR HÅLLBARHET meter – i form av el, värme och fjärrkyla – ska minskas med 25 procent fram till 2025 (basår 2011). Denna långsiktiga satsning har blivit en naturlig del i samtliga avdelningars affärsplaner för 2015. För att samordna arbetet finns en energigrupp med sex tjänster sedan våren 2013. Gruppen utökades i somras med en energikoordinator som ska hålla i projekt med fokus på hyresgästernas energibeteende, samt även fungera som gruppens kommunikatör internt och externt. Förutom denna tjänst finns två energijägare, en energicontroller, en energistrateg samt en energichef i gruppen. Gruppen arbetar självständigt utifrån egen budget och har mandat att genomföra energisparprojekt. Energispararbetet är väl etablerat inom företagets enheter samt hos entreprenörer och kunder. Det engagemang och den kunskap som finns i organisationen tas tillvara och har vidareutvecklats under 2014. Bland annat har tre så kallade ”Energiluncher” med externa energiexperter hållits under året, för att öka medarbetarnas kunskaper inom området. Dessa föreläsningar har varit mycket välbesökta. Exempel på effektiviseringsprojekt som energigruppen genomfört under 2014 är: • Installation av frånluftsvärme- pumpar med värmeåtervinning • Nya fjärrvärmecentraler och nya kulvertar • Utbyte av samtliga utvändiga kvicksilverarmaturer till LED • Datorisering och uppkoppling av värmeanläggningar På sid. 72 , Del 1 Verksamhet, finns mer att läsa om renoveringarna i fastighetsbeståndet och vilka energibesparande projekt som gjorts i samband med dessa större ombyggnationer. Vi har under året genomfört energiprojekt med en teoretisk besparing på 7,1 GWh. Av dessa är ca 1 GWh el och 6,1 GWh fjärrvärme. Nyproduktionstakten kommer att öka väsentligt framöver. Det betyder att koncernens energiprestanda förbättras än mer, då samtliga nyproduktionsprojekt uppfyller högt ställda energikrav - minst 30 procent bättre än Boverkets krav på energiprestanda. Samarbetsprojekt Stångåstaden och Linköpings universitet har ett antal gemensamma projekt på gång. Projektet ENVAR (Energieffektiva bostadshus – rum för vardagsliv) som startade 2011 2011 0% 2012 2013 2014 1,2% 3,0% 6,2% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 5% 10 % 15 % 20 % 25 % 25-25 30 % Nybyggnation ROT-projekt Energiprojekt Beteendepåverkan Ny teknik Uppmätt besparing Stångåstadens recept för att nå energimålet 25-25. Gula staplar visar på uppmätt energibesparing. fokuserar på att lära mer om hur människor använder energi i vardagen. Energiprojektet Career som startade 2012 har resulterat i ett långsiktigt samarbete mellan Stångåstaden och Linköpings universitet. Syftet med projektet är att minska gapet mellan hur energieffektivisering och energiminskning presenteras i teorin och hur dessa kan genomföras praktiskt i verkligheten. Stångåstaden deltar även i det nystartade projektet ”Hållbar region – fjärrvärme- och fastighetsbolag i samverkan”, som också det genomförs i samarbete med Linköpings universitet. Inom projektet studeras hur leverantörer av fjärrvärme och fastighetsbolag kan utveckla affärsmodeller som påskyndar utvecklingen till en resurseffektiv region med minskad primärenergianvändning, minskade kostnader och minskad klimatpåverkan. Tekniska verken och Stångåstaden driver idag flera gemensamma utvecklingsprojekt för att utreda möjlig samverkan och för att öka kompetensöverföringen mellan bolagen. Dessa projekt omfattar bland annat utredning av systemeffekter av frånluftsvärmepumpar och avloppsvärmeväxlare, samarbetsform för inventeringar av fjärrvärmekulvertar samt framtagande av ett arbetssätt för laststyrning inom fjärrvärmenätet. Samverkan sker idag även kring nybyggnation inom Vallastaden och Wahlbecks företagspark. Individuell mätning IMD-projektet, individuell mätning och debitering, startades 2012 i syfte att utreda hur koncernens bostäder ska kunna förses med mätning av varmvatten och temperatur. Syftet med varmvattenmätning och -debitering är att ge hyresgästerna möjlighet till en mer rättvis fördelning av kostnader. Mätning av temperatur i lägenheterna installeras för att följa upp lägenhetskomforten och för att kunna driftoptimera byggnadernas uppvärmningssystem. En pilotinstallation är på plats sedan tidig höst 2013 i 48 bostadslägenheter i Gottfridsberg och sedan 2014 förses alla nybyggda och ROT-renoverade hus med motsvarande system. MILJÖANSVAR HÅLLBARHET 15 ”VI HAR I NULÄGET INSTALLERAT SAMMANLAGT SJU SOLCELLSANLÄGGNINGAR: FYRA PÅ PLÖJAREGATAN I LAMBOHOV, TVÅ I NYBYGGDA KVARTERET VINGÅRDEN I SÖDRA EKKÄLLAN SAMT EN ANLÄGGNING PÅ VÅRT KONTOR I RYD.” Solceller Stångåstaden har valt att satsa på solceller på ett antal platser i beståndet. Den mängd energi som behövs vid framställningen av solceller är liten i jämförelse med den mängd energi som kan framställas under deras livstid. Vi har i nuläget installerat sammanlagt sju anläggningar: fyra på Plöjaregatan i Lambohov, två i nybyggda kvarteret Vingården i Södra Ekkällan samt en anläggning på vårt kontor i Ryd. På Vingården installerades solceller under byggnationen, vilket gjorde att den el som solcellerna genererade kunde användas redan under byggtiden. Vingårdens två anläggningar genererar tillsammans 60 000 kWh/år. Anläggningarna på Plöjaregatan producerar tillsammans 100 000 kWh/år, vilket motsvarar årsförbruk- 16 MILJÖANSVAR HÅLLBARHET ningen i cirka fyra villor med eluppvärmning. Solcellerna på Stångåstadens och Studentbostäders kontor i Ryd producerar 30 000 kWh/år, vilket motsvarar hälften av årsförbrukningen för den fastigheten. Under 2015 kommer vi att följa upp och utvärdera de installerade anläggningarna samt planera för ytterligare solcellsanläggningar som ska monteras under 2016. Vindkraft I vår ambition att gå allt mer mot förnyelsebar energi, satsar vi också på vindkraft. Idag har företaget åtta vindkraftverk i produktion som vi är delägare i genom vårt engagemang i Bixia Gryningsvind AB, där vi är delägare till 40 procent. Förutom miljövinsterna, ger det också ett långsiktigt stabilt elpris. Minska restavfallet Idag slängs det stora mängder restavfall. Men genom att återvinna avfall kan vi alla minska miljöpåverkan och spara på naturens resurser. Återvinning innebär också en ekonomisk besparing, genom lägre kostnader för sophantering. Stångåstaden kommer under 2015 att påbörja textilinsamling i samarbete med Ragn-Sells och Myrorna. I februari placerar vi ut insamlingskärl i city vid flera av våra bostäder. De textilier som samlas in går till Myrorna, där de sorterar vad som kan säljas, skänkas och återvinnas. Om detta pilotprojekt slår väl ut, planerar vi att genomföra liknande aktiviteter i fler stadsdelar. Uppskattade miljöaktiviteter En aktivitet för att nå företagets transportmål att minska mängden koldioxid som släpps ut i luften är att samtliga medarbetare, framför allt de som har bil i tjänsten, ska gå utbildning i EcoDriving. Där lär man sig köra sparsamt och ekonomiskt samtidigt som man värnar om miljön. Under 2014 genomfördes fyra utbildningstillfällen och totalt har 86 av företagets 138 medarbetare genomfört den. Redan vid utbildningstillfällets slut visade mätningar på i snitt cirka 10 procents minskning av mängden koldioxid som släpptes ut. EcoDriving ger även lägre bränsleförbrukning och ökad trafiksäkerhet. Fler jämförelser och mätningar kommer att utföras och EcoDrivingutbildningen införs som en årligen återkommande utbildning. Inomhusmiljö Radonsaneringen i våra fastigheter är en del av vår underhållsplan. Ingen lägenhet i beståndet ska år 2019 ha en högre radonhalt än det nationella riktvärdet 200 Bq/m3. För att göra det så effektivt som möjligt, samordnas detta med renovering i planerade ombyggnadsprojekt. Vi lägger stor vikt vid kommunikationen med våra hyresgäster. All information är viktig, speciellt den om vilka åtgärder hyresgästen kan göra själv för att förbättra sin inomhusmiljö. Uppföljningar för en positiv utveckling Stångåstaden fortsätter arbetet med styrning av projekt och entreprenader. Under 2014 har vi haft fler uppföljningar och revisioner, både inom förvaltningen och i våra byggprojekt. Revisioner kommer även att göras under 2015. I ett framtidsperspektiv tittar vi också på möjligheten att miljöklassa fastigheter i ett nära och utvecklande samarbete med våra entreprenörer. Målsättningen är att agera utifrån ett kundperspektiv, med det som våra kunder värdesätter. Vi arbetar vidare med databasen SundaHus, vilket under 2014 har tillkommit som ett krav även i löpande förvaltning och införs nu vid nya ramavtal. Det ger oss kontroll på vilka material som entreprenörerna löpande använder och i våra byggentreprenader får vi viktig kunskap för framtiden om det material som har byggts in i fastigheterna vid nyproduktion och ombyggnationer. Våra medarbetare inom förvaltning och fastighet har gått utbildningar i vad SundaHus innebär, vilket har ökat kunskapen och medvetenheten. Det här är ett område där vi vill vara med och leda utvecklingen framåt. Gör skillnad! Alla som flyttar in i Stångåstaden erbjuds en värdecheck på 300 kronor. Vissa väljer att handla i Stångåstadens Bobutik. Andra väljer att bidra till ett hållbarhetsprojekt, som Naturskyddsföreningens klimatarbete eller Vi-skogen i Afrika. Under 2014 planterades 600 träd och 48 utsläppsrätter köptes. I nuläget undersöker vi möjligheten att nya hyresgäster även ska kunna stötta något lokalt socialt hållbarhetsprojekt. TRÄD PLANTERADES I AFRIKA FÖR VI-SKOGENS RÄKNING UNDER 2014. MILJÖANSVAR HÅLLBARHET 17 Miljöansvar INDIKATOR Enhet 2012 2013 2014 kWh/m² atemp 155,3 151,5 146,2 Begränsning av fastighetsbeståndets miljöpåverkan Moderbolaget: Använd energi som förbrukas av fastighetsbeståndet (normalårskorrigerad) Total varav fjärrvärme % 90,3 90,4 90,4 el % 9,7 9,6 9,6 olja % 0 0 0 biobränsle % 0 0 0 fjärrkyla % 0,1 0,07 0,07 solfångare % 0 0 0 kWh/m² atemp 190,9 184,2 179,6 Studentbostäder: Använd energi som förbrukas av fastighetsbeståndet (normalårskorrigerad) varav Total fjärrvärme % 71,9 72,2 72,5 el % 28,1 27,8 27,5 olja % 0 0 0 biobränsle % 0 0 0 fjärrkyla % 0 0 0 solfångare % 0 0 0 kg/m² atemp 17,7 17,3 16,7 fjärrvärme % 78,2 78,3 78,5 el % 21,8 21,7 21,5 olja % 0 0 0 biobränsle % 0 0 0 fjärrkyla % 0 0 0 solfångare % 0 0 0 Moderbolaget: Mängd växthusgas som släpps ut i beståndet, från energianvändning (normalårskorrigerad förbrukning av värme) 18 MILJÖANSVAR HÅLLBARHET Miljöansvar INDIKATOR Enhet 2012 2013 2014 Studentbostäder: Mängd växthusgas som släpps ut i beståndet, från energianvändning (normalårskorrigerad förbrukning av värme) kg/m² atemp 26,7 26,3 25,6 fjärrvärme % 48,4 50,0 50,4 el % 51,6 50,0 49,6 olja % 0 0 0 biobränsle % 0 0 0 fjärrkyla % 0 0 0 solfångare % 0 0 0 CO2 minskning, basår 2007 Moderbolaget % 1,1 3,6 7,1 CO2 minskning, basår 2007 Studentbostäder % 3,3 6,9 9,6 Andel förnyelsebar energi som bolaget använder Moderbolaget % 73 73 73 Andel förnyelsebar energi som bolaget använder Studentbostäder % 78 78 78 Ton CO2/år - 2,4 4,5 g CO2/km 113 107 110 Total m³/m²atemp 1,16 1,17 1,2 Varm l/m² atemp - - - Kall l/m² atemp - - - Total m³/m²atemp 1,35 1,3 1,26 Varm l/m² atemp - - - Kall l/m² atemp - - - Kompost kg/lgh - - - Restavfall kg/lgh 321,8 316,4 351,7 Återvinningsmaterial kg/lgh 119,7 121,8 116,8 Kompost kg/lgh - - - Restavfall kg/lgh 150,3 124,2 131,5 Återvinningsmaterial kg/lgh 55,9 55,1 57,6 Begränsning av miljöeffekterna vid företagets förvaltning Koldioxidutsläpp från bolagets fordon Medelutsläpp av koldioxidekvivalenter av företagets bilar Begränsning av miljöpåverkan vid boendes förbrukning Moderbolaget: Vattenförbrukning i beståndet Studentbostäder: Vattenförbrukning i beståndet Moderbolaget: Mängd avfall som produceras i beståndet, exklusive grovsopor Studentbostäder: Mängd avfall som produceras i beståndet, exklusive grovsopor MILJÖANSVAR HÅLLBARHET 19 EKONOMISK HÅLLBARHET Ekonomisk hållbarhet kan bland annat betyda att ekonomisk tillväxt inte får ske till priset av ett segregerat och ojämlikt samhälle och en förstörd miljö. Samhället och bostäderna bör i stället anpassas efter vad miljön och människors hälsa tål och där ska vi på Stångåstaden vara med och långsiktigt investera. Hållbar utveckling innebär att ingen generation kan konsumera mer än att följande generationer har minst lika stora resurser till sitt förfogande. Grunden för långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning är en sund och god ekonomi som ger oss möjlighet att underhålla fastighetsbeståndet. Vi strävar hela tiden att bli ännu bättre. På så sätt är ekonomisk hållbarhet egentligen bara ett annat sätt att säga varaktig skaparkraft. Det vill säga att styra ekonomisk tillväxt till områden där produk- tionsmetoderna inte har negativ effekt på ekosystemen, där materialomsättning kan effektiviseras genom ökad återanvändning och människors välfärd kan öka genom att fler får meningsfulla jobb. Som en långsiktig aktör på denna marknad tar Stångåstaden ett stort samhällsekonomiskt ansvar genom att betrakta fastigheter som långsiktiga investeringar och inte som transaktioner. Stångåstaden är en beställarorganisation vilket innebär att all skötsel, reparationer och under Vid första spadtaget i Vallastaden gjordes den här målningen. 20 EKONOMISK HÅLLBARHET HÅLLBARHET håll köps externt. Vi anlitar årligen ett stort antal entreprenörer för allt arbete med fastigheterna och det genererar många arbetstillfällen i kommunen och landet. Dessutom genererar den dagliga fastighetsverksamheten skatter till samhället, arbetstillfällen samt löner till anställda och köp av leverantörers varor och tjänster. Stångåstadens finansiella utveckling framgår av förvaltningsberättelsen samt de finansiella rapporterna i årsredovisningen, där även våra finansiella mål och utfall presenteras. Affärs- ” EKONOMISK HÅLLBARHET ÄR EGENTLIGEN BARA ETT ANNAT SÄTT ATT SÄGA VARAKTIG SKAPARKRAFT.” relaterade risker beskrivs i avsnittet Möjligheter och risker på sid. 21, Del 1 Verksamhet. Fastighetsbolag är ofta kapitalintensiva, så även Stångåstaden. Därför är det viktigt att beskriva den finansiella situationen ur ett hållbarhetsperspektiv. Fokus för redovisningen är vår långsiktiga ekonomiska stabilitet och risktagande. Under 2014 har vi tagit fram ett styrdokument för intern kontroll. Läs mer under Möjlighet och risker sid. 21, Del 1 Verksamhet, samt Bolagsstyrning sid. 11, Del 3 Ekonomi. Fortsatt nyproduktion Linköpings kommun har under en lång följd av år haft en positiv befolkningsutveckling. Idag är det bostadsbrist i Linköping samtidigt som vi har en befolkningsökning på 1 500-2 000 personer per år. Detta ställer stora krav på oss på Stångåstaden, då ägarens uppdrag till Stångåstaden är att vi ska tillse att det finns bostäder till kommunens invånare. Vi tar stort ansvar för detta och planerar att de närmaste åren öka nyproduktionstakten. Vår målbild är att bygga över 2 000 bostäder i Linköping de närmaste fem åren och för tillfället har vi 266 bostäder under uppförande. Långsiktig förvaltning Stångåstaden tar ansvar för god förvaltning av fastigheterna samtidigt som vi utvecklar boendet och sköter fastigheterna ur ett långsiktigt hållbarhetsperspektiv. Allt för att företaget ska erbjuda goda bostäder för alla under många år. Att ta samhällsansvar innebär ibland lite dyrare investeringar för att ta ett steg närmare ett mer hållbart samhälle. På längre sikt räknar vi med att få igen investeringarna i form av lägre energikostnader, färre skador och nöjdare kunder. Ekonomisk hållbarhet – ur finansiell synpunkt Stångåstaden är en relativt stor aktör på den finansiella marknaden, och bör föregå med gott exempel och efterfråga mer hållbara alternativ för vår kapitalanskaffning. Den kraftfulla satsningen på nyproduktion kommer medföra att den långfristiga upplåningen ökar för perioden fram till 2017. Vi har ett stort ansvar för att renovera, bygga om och bygga nytt på ett hållbart sätt som gynnar såväl miljön som hela stadens utveckling. Vi har under en lång tid arbetat med hållbarhet och därför är det naturligt att ge ut gröna obligationer. Det är en obligation där kapitalet vigs åt olika slags miljöprojekt som ger både investeraren och emittenten ett gott rykte av att både placera enligt hållbarhetssynpunkt och investera i hållbar nyproduktion. Under 2015 planerar vi att certifiera oss och ge ut vår första gröna obligation. Vårt framtida finansieringsbehov är stort och genom att emittera gröna obligationer skapar vi ytterligare möjligheter att finansiera oss genom kapitalmarknaden. EKONOMISK HÅLLBARHET HÅLLBARHET 21 Låg vakansgrad Skatter Vakansgraden hos Stångåstaden har varit låg under många år. 2013 och 2014 var den 0,1 procent i genomsnitt. Detta är naturligtvis positivt ur ekonomiskt hänseende och leder till att förlusterna minimeras samtidigt som intäkterna är stabila så att de kan användas till fortsatta investeringar. Genom att på olika sätt satsa på en god boendemiljö som skapar trivsel bland kunderna är Stångåstaden en attraktiv hyresvärd. Nedanstående tabell visar de skatter som betalas till staten (sociala avgifter, moms, fastighetsskatt, bolagsskatt Betalda skatter Tkr med mera). Tabellen visar att bolaget bidrar med stora summor till staten och till en hållbar utveckling i landet. 2010 2011 2012 2013 2014 61 168 63 769 63 103 64 397 64 091 Enhet 2012 2013 2014 Ekonomisk hållbarhet INDIKATOR Ekonomiskt ansvar och förbättring av fastighetsbeståndet Årliga investeringar och underhållskostnader per lägenhet (koncern) Befintligt bestånd Tkr/lgh 31 23 27 Årliga investeringar och underhållskostnader (koncern) Befintligt bestånd Mkr 450 524 493 42 38 37 147 273 265 14 21 20 0 0 0 0 0 0 % 99,7 99,9 100 Tkr 83 81 91 723 751 828 63 103 64 397 64 091 145 441 101 759 103 681 % av total omsättning Företagets investeringar i nyproduktion samt fastighetsförvärv Nyproduktion Mkr % av total omsättning Förvärv Mkr % av total omsättning Företagets ekonomiska uthyrningsgrad Bostäder Bidrag till ansvarsfull och hållbar ekonomisk utveckling Utgifternas fördelning per typ av intressent Medarbetare (lön) Leverantörer (fastighetsrelaterade kostnader) Myndigheter (skatt) (koncern) Bank (räntekostnader) (koncern) Aktieägare (koncern) 22 EKONOMISK HÅLLBARHET HÅLLBARHET 8 722 10 451 9 090 KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER Stångåstaden genomför en spännande varumärkesresa. Samtliga medarbetare har medverkat i arbetet som har resulterat i vår nya vision – Ett steg före. Dessutom har vi formulerat en målbild, som tydligt visar vägen till en framgångsrik verksamhet tillsammans med våra kunder, medarbetare och övriga intressenter. I slutet av 2013 genomförde vi en workshop där alla anställda bjöds in att medverka. Huvudfrågan var vad som gör företaget framgångsrikt framöver? Vad krävs och hur ska vi vara? Det kom fram många värdefulla synpunkter och idéer, som därefter har trattats ned i flera steg. En stor del av arbetet har legat hos den ambassadörsgrupp som varit bollplank och bidragit till att föra arbetet framåt. Resultatet blev en offensiv och kärnfull vision som speglar Stångåstaden – Ett steg före. I och med detta fortsätter arbetet med en reviderad varumärkesplattform och en vitaliserad grafisk profil som ska upplevas dynamisk och framtidsinriktad. Visionen ska genomsyra oss såväl internt, i alla medarbetares inställningar och ageranden, som externt i våra budskap. Jämsides med visionsarbetet, har vi också formulerat en målbild 2025, som består av ett antal punkter där Stångåstaden ska ta en tätposition. Viktigt är att vi alla delar samma bild av vad det är vi vill åstadkomma och företagets framtid. Varumärkesresan är en anpassning till vår tid. Vi är ett företag med stort kundfokus, vilket kräver ständiga förändringar och en lyhördhet för vår marknad. Ett starkt och vitalt varumärke har också en avgörande betydelse när vi ska VISION OCH FRAMTIDSBILD Tillsammans med alla medarbetare formulerades Stångåstadens framtidsbild för 2025 och vi fastställde kompassriktningen genom vår vision: Ett steg före. Framtidsbilden konkretiserar vår vision. Den visar på ett tydligt sätt vad Ett steg före innebär och vad vi ska uträtta till år 2025, då vi är med och driver utvecklingen i hela branschen. Vi ska ligga ett steg före: för Linköping, för kunderna, för medarbetarna och för en hållbar utveckling. KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER HÅLLBARHET 23 rekrytera nya medarbetare. Det bidrar till uppmärksamhet, kunskap, positiva attityder och trygghet. Vägen till våra kunder Stångåstaden ska erbjuda rätt boende i varje skede i livet. Därför arbetar vi dagligen nära våra hyresgäster. De ska känna sig trygga, ha möjlighet att påverka och vara nöjda med sitt boende. I det här arbetet värderar vi kontakten med omvärlden och möjligheten att lyssna på våra intressenter. Vi tror att engagerade och delaktiga kunder skapar en stark samhörighet och ett bättre boende för alla. Under 2014 har vi bland annat varit aktiva på Facebook och på Instagram där antalet följare under året vuxit mycket snabbt. Det pågår även ett arbete med att förbättra vår hemsida. Målsättningen är att lan- 57 % 2007 59 % 2013 sera den nya responsiva versionen med flera nya tjänster under våren 2015. Våra kunder efterfrågar allt mer att få information via e-post och sms. Det är en snabb kontaktväg för en viss typ av nyheter till en väl avgränsad målgrupp, till exempel de boende i en viss trappuppgång eller för den som söker nytt boende i nyproduktion. En annan viktig kanal är film, som speglar Stångåstadens företagskultur. Här visar vi allt från våra hyresgästers vardag, instruktionsfilmer och tips till mer personliga platsannonser på YouTube. Under 2014 har vi också genomfört ett pilotprojekt med vår egen kundtidning Välkommen hem, som har en utgåva på 20 000 exemplar. Vi har testat en specialversion med 70 % 2014 Stångåstaden har genomfört en årlig mätning av Linköpingsbornas attityd till varumärket sedan 2007. Andelen positiva till att bli kunder hos Stångåstaden visar följande utveckling. 24 KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER HÅLLBARHET lokal information för stadsdelen Lambohov. AktivBo kundundersökning visar att 69,5 procent av alla våra hyresgäster läser tidningen, en siffra som vi hoppas ska öka nu när vi når ut ännu mer riktat och målgruppsanpassat. Kundmöten ger oss riktningen En kundpanel med unga deltagare mellan 18 och 25 år rekryterades under året. Det här är ett samarbete där Stångåstadens ledning har tillgång till en värdefull ”advisory board”, samtidigt som de medverkande får ett betalt uppdrag, som ger dem möjlighet att påverka och även få insyn i arbetslivet och i hur ett företag fungerar. Målsättningen är att träffas 4-5 gånger per år. Annika Bergström bor på Drottninggatan i centrala Linköping – ett eftertraktat läge med utsikt över Trädgårdsföreningen. ”GENOM ATT VARA AKTIVA I OLIKA KANALER, BÅDE I DIGITALA KANALER OCH PERSONLIGA MÖTEN, SKAPAR VI EN UPPSKATTAD KONTAKT MED VÅRA KUNDER. VI MÅSTE FINNAS DÄR KUNDEN FINNS.” MARIE AKTÖ, MARKNADSCHEF STÅNGÅSTADEN Stångåstadens marknads- och kommunikationskanaler Stångåstaden.se Hemsida med information, tjänster och “Mina sidor” Facebook Företagssida med information, kundservice och inspiration Välkommen hem Välkommen hem är vår kundtidning som under 2015 ska produceras i lokala upplagor Årsredovisningen Årlig utkommande information om året som gått samt den legala redovisningen YouTube Filmad information med inspiration, instruktioner och tips E-post Information och erbjudanden till kunder Sms Information till kunder Mina nyheter Nyhetsbrev med information och erbjudanden till kunder. Distribueras med hyresavin och per epost. Instagram Inspirationskanal LinkedIn Information om Stångåstaden som arbetsgivare KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER HÅLLBARHET 25 under året med samma framgång. Lägenheterna är ofta inredda utifrån olika stilar och teman, för att inspirera. Satsningen ökar kännedomen om Stångåstadens utbud, samtidigt som de också visar hyresrätternas standard. Flera av visningslägenheterna har även blivit färgstarka reportage i kundtidningen Välkommen hem. Gabriel Sandör blev Årets junior Stångåstadens pris på Topp 100-galan. Nya Bobutiken TOPP Vi har också genomfört fokusgrupper i nyproduktionsprojekt under året. Vallastaden, Linköpings nya visionära stadsdel och bomässa, är ett aktuellt exempel. Här ska framtidens boende skapas för alla åldersgrupper, som under träffarna har diskuterat innehåll och utformning. Resultatet har varit mycket givande och det ger värdefull information till nästa steg. Ett av många spännande bidrag till bomässan är Drömlägenheten utarbetad av White arkitekter – ett flexibelt boende som enkelt kan förändras utifrån den moderna familjens praktiska vardag. Spadtaget i Vallastaden var den 17 november 2014 och det omtalade projektet växer nu fram jämsides med övrig bebyggelse. Uppmärksammade evenemang Ett av Linköpings stora evenemang är Topp 100-galan, där Stångåstaden har en egen priskategori - Årets junior. 2014 fick Gabriel Sandör priset för sina insatser som kan sporra andra ungdomar till framgångar. Vi delar också årligen ut ett hockeystipendium 26 till tjejer och killar som utmärkt sig extra. 2014 års stipendiater blev Klara Larsson och Filip FornååSvensson. Ett nytt arrangemang för ungdomar är Stångåstaden Culture Camp. Under en vecka på jullovet genomfördes en mängd aktiviteter i samarbete med Östergötlands museum, Folkuniversitetet och KFUM för att lyfta kulturens roll. För första gången genomfördes i Linköping en näringslivsgala, där Stångåstaden delade ut priset till Årets visionär. Det gick till Torbjörn Kronander och teknikföretaget Sectra, som starkt bidragit till att sätta Linköping på kartan. Ett annat uppskattat evenemang för hela familjen är Familjens Dag i Trädgårdsföreningen, där Stångåstaden är en av huvudarrangörerna. Här kan alla åldrar delta i en mängd olika aktiviteter, tävlingar och njuta av trevlig underhållning. Visning av lägenheter År 2013 genomfördes ett antal öppna visningar av nyproducerade och nyrenoverade lägenheter, ett initiativ som lockade många besökare. Därför har vi även fortsatt med visningarna KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER HÅLLBARHET I mars 2015 flyttar Bobutiken från Tornet till centrala Linköping. Därmed samlas alla kundärenden på ett ställe, med bland annat kontraktsskrivning, nyckelutlämning, visning av nya projekt och arrangerade tillvalskvällar. I takt med att nyproduktionen ökar, blir det enklare för fler intresserade att göra ett besök hos oss. Sist, men inte minst, kommer nu fler Linköpingsbor kunna ta del av Bobutikens attraktiva utbud. Fortsatta revisioner Stångåstaden sätter stort värde på samarbetet med sina entreprenörer. Samtidigt har vi ett stort ansvar för att leva upp till avtalsvillkoren och att vår roll som stor beställare utvecklas för våra kunders bästa. Revisionerna har fortsatt under 2014, bland annat hos entreprenörer inom reklam och media. Stångåstadskörkortet I det framtida arbetet är våra entreprenörer också en viktig del. Därför producerar vi bland annat en film vilken kommer bli klar under 2015 och ger en beskrivning av värdegrunden som entreprenörerna ska leva upp till, något som får allt större betydelse vid upphandlingar. Familjens Dag i Trädgårdsföreningen med en mängd olika aktiviteter för alla åldrar. Ständigt kvalitets- och processarbete Under 2013 togs en ny projektmodell fram för Stångåstaden. Arbetet har involverat många medarbetare, framför allt projektledare och chefer och den har lett till nya arbetssätt och förbättrat styrningen i projekt inom verksamhetsutveckling. Under året har vi arbetat med att implementera projektmodellen och med att göra förbättringar. Syftet är att förenkla arbetssätt och metoder, samtidigt som projektledarnas kompetens ökar och samtliga roller i projekten blir tydligare. I nuläget har företaget sex olika projekt där vi tillämpar vår projektmodell fullt ut. År 2014 utsågs ”Ständiga förbättringar” till vårt huvudfokus inom processutveckling. Processledarna har lyft upp frågan om hantering av förbättringsförslag och avvikelser - allt från definitioner och hur flödet ser ut, till orsaksanalys och attityder. Ambitionen är att främja delaktighet och engagemang i arbetet med processförbättringar genom att visa att förbättringsförslag genomförs och att de avvikelser som lyfts upp tas emot positivt och åtgärdas. Stångåstaden har definierade kvalitetsmål för hela verksamheten. Vi ska leverera det vi lovat till våra kunder och gärna mer än så. Verksamheten ska ständigt utvecklas och som företag ska vi vara ett föredöme. Ett projekt pågår med att införa nya system och arbetssätt för dokument- hantering. Under 2014 har ett nytt diarieföringssystem införts. Samtliga medarbetare har utbildats i systemet samt fått ökad kunskap om offentlighetsprincipen. Nästa steg blir att utveckla ett processoch projektverktyg. Under 2014 inleddes en innovationssatsning i företaget. Det innebär att vi under 2015 kommer att genomföra så kallade ”innovationslabb”, för att inspirera och strukturera idéer i organisationen. Ett steg före-labben knyter an till vår visions fyra delar; kunder, medarbetare, hållbarhet och Linköping, och ska hjälpa oss att arbeta mot vår vision. Det här är en spännande utmaning som har ett stort värde för hela organisationen. KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER HÅLLBARHET 27 Verksamhetsstyrning och samspel med intressenter INDIKATOR Enhet 2012 2013 2014 Kvinnor % 50 47 48 Män % 50 53 52 Kvinnor % 29 33 33 Män % 71 67 67 Serviceindex % 84,6 83,6 84 Företaget utvärderas av extern revisor Ja/Nej Ja Ja Ja Företaget arbetar efter en dokumenterad etisk kod Ja/Nej Ja Ja Ja Företagets CSR-arbete utvärderas av extern part Ja/Nej Nej Nej Nej Företaget arbetar med boinflytande Ja/Nej Ja Ja Ja Ja/Nej Ja Ja Ja Ja/Nej Ja Ja Ja Ansvarsfullt beslutsfattande och fungerande ledningssystem Andel kvinnor och män i styrelsen Andel kvinnor och män i ledningsgruppen Relationer till intressenter och hänsyn till deras intressen Andel av företagets hyresgäster som är nöjda med sitt boende Företaget arbetar enligt en extern certifiering av ledningssystem, ex ISO 14001 Beskrivning Företaget följer upprättad inköpspolicy innehållande hållbarhetskriterier Nöjd hyresgäst i nyrenoverad lägenhet på Isafjördursgatan i Vasastaden. AV VÅRA HYRESGÄSTER ÄR NÖJDA MED SITT BOENDE 28 KUNDRELATIONER OCH SAMSPEL MED INTRESSENTER HÅLLBARHET HR OCH ARBETSMILJÖ Värdegrund, vision och varumärke – har varit företagets fokusområden sedan 2012. Här är alla medarbetare involverade i ett inspirerande utvecklingsarbete för en gemensam grund. Vårt arbete har mynnat ut i tre utkristalliserade värdeord som beskriver vår verksamhet och anda; trygga, professionella och aktiva. De kan också förklaras med att ”Tryggheten är grunden i vårt professionella agerande och vårt aktiva förhållningssätt tar oss framåt”. Ett företag som ständigt vill utvecklas måste ha en tydlig värdegrund, en inspirerande vision och ett medvetet varumärke. Därför inleddes 2012 ett omfattande arbete som kan ses som en gemensam resa med olika delmål. Alla medarbetare har varit involverade sedan starten 2012 och processen kommer även att pågå under kommande år. En gemensam värdegrund, som är naturligt förankrad i vardagen och där alla kan känna igen sig, skapar förutsättningar för ökad kundnöjdhet, bilden av en mer attraktiv arbetsgivare och hyresvärd samt ett positivt arbetsklimat. Utifrån identifierade behov har hela organisationen arbetat med ett antal viktiga frågor under året. Möteskultur och feedback är ett par exempel. Även ledarskapet har haft hög prioritet. I slutet av året arbetade vi med storytelling – att skapa positiva och stärkande berättelser från vardagen som alla kan ta del av. Föredömen i vardagen Genom att belysa insatser i vardagen blir värdegrundsarbetet levande. Här har företagets tolv ambassadörer en viktig roll, de är ett öra mot verksamheten och en länk till beslutsfattarna. Dessutom har vi under 2014 utsett fyra ”Drömkollegor” som uppmärksammats för sitt föredömliga beteende och arbete. Visionen har vuxit fram Jämsides med värdegrundsarbetet har även företagets vision vuxit fram. I slutet av 2013 genomfördes en stor workshop med samtliga 140 medarbetare. 2014 fortsatte processen i flera olika steg och resultatet blev ett offensivt och medvetet ställningstagande - Ett steg före! Nu speglar både vision och värdegrund ett aktivt GRATTIS HELEN VÅR DRÖMKOLLEGA! GRATTIS HELEN HORNHED SOM UTSÅGS TILL EN AV VÅRA FYRA DRÖMKOLLEGOR UNDER 2014. HR OCH ARBETSMILJÖ HÅLLBARHET 29 ”2014 HAR VARIT ETT FANTASTISKT SPÄNNANDE ÅR, DÄR VI TOG NYA KLIV I VÅRT VÄRDEGRUNDSARBETE. STYRKAN I ARBETET ÄR DELAKTIGHETEN – ATT ALLA HAR MEDVERKAT OCH FÅTT KOMMA TILL TALS. VI FORTSÄTTER ÄVEN UNDER 2015 OCH DÅ FOKUSERAR VI EXTRA PÅ ETT VÄRDESTYRT LEDARSKAP. STARKA OCH MEDVETNA LEDARE GER EN TRYGG OCH FRAMGÅNGSRIK ORGANISATION.” MALIN WETTRE, HR-CHEF företag - för Linköping, för våra kunder, medarbetarna och för en hållbar framtid. Attraktiv arbetsgivare Fastighetsbranschen är en attraktiv bransch med stora framtidsutsikter. Här spås en kommande brist på kvalificerade medarbetare, men Stångåstaden märker inte av generationsskiftet lika tydligt som andra företag i branschen. Samtidigt står företaget inför rekordstor nyproduktion och vi kommer därför att behöva nyrekrytera kommande år. Delaktighet och personliga utvecklingsmöjligheter är ett par av våra framgångsfaktorer. Det återspeglas också i Universums karriärbarometer 2014, där Stångåstaden är nominerade som en av tre ”årets nykomlingar”. Företagets Vd och HR-chef har 30 HR OCH ARBETSMILJÖ HÅLLBARHET under året besökt hela organisationen och diskuterat verksamheten i mindre grupper. Det här är ett sätt att lyssna in verksamheten och därefter genomföra eventuella förändringar. Det har varit mycket uppskattat och arbetet fortsätter under 2015. Kompetensförsörjning Framtidens kompetensförsörjning svarar på frågorna ”Vad vill vi uppnå?” och ”Vilken kompetens krävs då?”. På så sätt identifieras behov och eventuella gap. Resultatet har blivit mer individuell och anpassad utbildning för företagets medarbetare. Ledarskapsutbildningarna har fortsatt under året; en företagsintern, skräddarsydd utbildning som genomförs på olika nivåer för att skapa en gemensam grund och samsyn. Stångåstaden deltar dessutom i SABOs traineeprogram för att få in fler högutbildade i verksamheten. Sommaren 2014 deltog två av företagets medarbetare i en internationell sammankomst, arrangerad av Eurhonet. Under en vecka fick de utbyta erfarenheter och utveckla sina strategiska samt analytiska förmågor i ett företagsspel, tillsammans med talanger från andra bolag runt om i Europa. Även mångfald är viktigt ur ett kompetensperspektiv. Det är ständigt aktuella frågor för företaget och under 2015 kommer en övergripande strategi för mångfaldsfrågor att arbetas fram. Sommar- och extrajobb Årets sommarjobb fick mer uppmärksamhet än någonsin. Anledningen var att Stångåstaden valde audition som en ny ansökningsform. Alla, INTERVJUER FÖR SOMMARJOBB PÅ VÅR AUDITION. även de utan ett egentligt CV, fick chansen att berätta varför man vill ha ett sommarjobb och beskriva sina positiva egenskaper. Under en lördag i mars genomfördes 600 intervjuer under en audition. Vi anställde 22 vikarier för sommarledig personal, 17 ungdomar fick sommarjobb hos våra entreprenörer och under 3 dagar fick 30 ungdomar jobba i den så kallade Utmaningen i samarbete med Stångåstaden och Ung Företagsamhet. 100-jobbarna är ett samverkansprojekt mellan Arbetsförmedlingen, kommunen och de kommunala bolagen. 100 arbetslösa ungdomar ska få möjlighet att anställas under ett år. Stångstaden har under 2014 tagit emot sju av dessa. Employer Branding För att stärka bilden av Stångåstaden som attraktiv arbetsgivare, har företaget under 2014 varit mycket aktiv på sociala medier. På LinkedIn finns bland annat en företagssida och på YouTube har det publicerats korta filmer med mer personliga inslag. Andra kanaler är Facebook och Instagram. Viktigt har varit att lyfta fram medarbetare och ge en känsla för företaget. Universitet och andra utbildningar Stångåstaden arbetar även mycket aktivt med framtidens nya medarbetare, vilket innebär att vi deltagit på bland annat arbetsmarknadsdagar på olika universitet, högskolor, KY-utbildningar och gymnasieskolor. Här finns en ambition att väcka intresse för framtidens yrkesval och att medverka till att lyfta medvetenheten kring hela branschen. Intern krisgrupp Vid externa kriser har företaget ett etablerat arbetssätt. Under 2014 har även den interna krishanteringen setts över. En grupp har fått till ansvar att tydliggöra vad som händer vid olika typer av kriser. Friskvård och motion Friskvård i alla dess former har hög prioritet, samtidigt som det speglar företagets aktiva anda. I grunden finns en ”friskvårdspeng” där varje medarbetare har olika alternativ hur den kan användas. Dessutom får man ta del av subventionerad massage, vaccinationer, hälsoundersökningar och gemensamma aktiviteter. HR OCH ARBETSMILJÖ HÅLLBARHET 31 God arbetsmiljö INDIKATOR Enhet 2012 2013 2014 Heltid % 98 99 94 Deltid % 2 1 6 Tillsvidare % 97 94 95 Visstid % 3 6 5 Lika tillträde på arbetsmarknaden och arbetsvillkor Anställningsform Ålder Kvinnor Män Tillfällig anställning med ersättning 18-29 år - 8 8 30-44 år - 33 35 45-54 år - 31 28 55-64 år - 15 19 65 år- - 0 0 Totalt - 87 90 18-29 år - 3 5 30-44 år - 23 20 45-54 år - 11 9 55-64 år - 11 12 65 år- - 2 2 Totalt - 50 48 Antal 35 79 73 Tjänstemän män kr/månad 37 832 38 706 37 672 Tjänsteman kv kr/månad 29 480 30 866 32 377 Kollektivanställda män kr/månad - - - Kollektivanställda kvinnor kr/månad - - - kr/anställd 15 900 15 295 17 570 timmar - - - Praktik* och säsongsjobb Löner Fördelning av snittlön** Anställningsbarhet och karriärutveckling Utbildningsinsatser för personalen kursavgifter*** Utfall Utbildningstimmar per anställd och år Medarbetares hälsa och välbefinnande Frånvaro Total frånvaro % 3,35 2,98 3,34 Andel av frånvaro som beror på Olycksfall i arbetet % 0 0,01 0,01 % - 84 94 Ja/Nej Ja Ja Ja Andel medarbetare som är nöjda med sitt arbete - trivselindex Finns det en arbetsmiljö- och/eller hälsofrämjande policy? *med praktik avses praktikant med någon form av ersättning **exklusive Vd-lön ***kursavgifter, exklusive resor, hotell, arbetstid 32 HR OCH ARBETSMILJÖ HÅLLBARHET Definitioner Definition av förnybar energi Avhysningar Förnybara energikällor är energikällor som hela tiden förnyar sig och, vad vi känner till idag, inte tar slut inom överskådlig framtid. Lagrade energikällor (fossilt bränsle) som olja, kol, gas och uran är inte förnybara energikällor. Elenergi kan vara producerad av såväl förnybar energi som framställd i vattenkraftverk eller i biobränsleeldade kraftvärmeverk och är inte förnybar energi om den framställs i kärnkraftverk eller kraftverk som drivs av olja eller kol. Avhysning innebär att Kronofogdemyndigheten genomför avhysning av hyresgäst. Till grund för avhysningen finns ett beslut, ett utslag om handräckning eller en dom där det står att hyresgästen är skyldig att flytta. Då vi har gjort en uppsägning och hyresgästen accepterar detta definieras det inte som en avhysning. Beräkningar av förnybar energi Beräkningarna bygger på ett antagande att 85 procent av fjärrvärmen är grön. Bostäder tillgängliga för äldre Här avses bostäder i markplan samt bostäder man når med hiss. Då det råder höjdskillnad vid entréer måste ramp eller liknande finnas. Atemp Uppvärmd yta mer än 10˚C. Energibärare Enhet Utsläpp per enhet Driftkostnad El KWh 257 gram CO2 Med driftkostnad avses drift-, administrations- och företagsövergripande kostnader. Olja m³ 2 680 kg CO2 Fjärrvärme KWh 99 gram Med fastighetsförvärv avses köp av bebyggda fastigheter. Inom begreppet avses kriterier inom etiskt och socialt ansvar, miljöansvar samt ekonomi. Sjukfrånvaro Den totala sjukfrånvaron beräknas på antal sjukdagar oberoende anledning av frånvaro. När det gäller olycksfall i arbetet beräknas antal sjukdagar utifrån de inrapporterade arbetsskador och tillbud som lett till sjukskrivning. CO2 beräkningsmodell För att beräkna utsläppen av CO2 från verksamheten används följande omräkningsfaktorer: Fastighetsförvärv Hållbarhetskriterier vid upphandling För flygresor används Tricoronas beräkningsmodell för utsläpp. För bilar beräknas utsläpp vid blandad körning för respektive fordon enligt uppgifter från Transportstyrelsens bilregister. DEFINITIONER HÅLLBARHET 33 PRODUKTION Ariom Reklambyrå FOTO David Einar och Stångåstaden TRYCK Larsson Offsettryck PAPPER Arctic volume highwhite foretaget@stangastaden.se www.stangastaden.se STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING FINANSIELLA RAPPORTER 26 INNEHÅLL Femårsöversikt 4 Vd har ordet 6 Styrelseordförande har ordet 8 Bolagsstyrning 12 Bolagets måluppfyllelse 18 Styrelse och koncernledning 20 Finansiell översikt 26 Femårsöversikt 28 Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkning 34 Balansräkning 36 Kassaflödesanalys 37 Redovisnings- och värderingsprinciper 41 Noter 49 Förslag till vinstdisposition 50 Granskningsrapport 51 Revisionsberättelse 52 Fastighetsinnehav 67 Definitioner 33 Resultaträkning 18 Styrelse och koncernledning 6 Styrelseordförande har ordet 41 Noter STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING 2014 HÅLLBARHET VERKSAMHET STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING VERKSAMHET Del 1 Verksamhet STÅNGÅSTADEN ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHET Del 2 Hållbarhet INNEHÅLL EKONOMI 3 VD HAR ORDET Det har varit väldigt turbulent i omvärlden under året som gått och mycket talar för att det kommer fortsätta att vara det även under 2015. Skuldkrisen i delar av Euroområdet är inte löst och tillväxten tar inte fart. Bostads- och fastighetsmarknaden i Linköping har dock fortsatt att utvecklas starkt under året som gått. Vi har en situation med mycket god efterfrågan på bostäder och ett historiskt lågt ränteläge som påverkar oss positivt. Låga kapitalkostnader underlättar och skapar möjligheter till investeringar som Linköping behöver. Resultat 2014 Resultatet 2014 är mycket starkt. Efter finansnetto uppgår det till 318 Mkr och innehåller reavinster om 101 Mkr. Reavinsterna kommer i huvudsak från en bytesaffär med HSB Östergötland där vi sålt 198 bostäder i Berga och köpt cirka 200 byggrätter i Övre Vasastaden. Förutsättningarna är goda med rekordlåg ränta och hög efterfrågan på bostäder. Året som gått har dessutom varit ovanligt varmt vilket påverkat bolagets driftkostnader positivt. Vi har omfördelat stora delar av de lägre kostnaderna för räntor och drift till satsningar på underhåll utan att göra avkall på vår resultatnivå. Stångåstaden har en stark finansiell ställning som vi ska bibehålla när vi går in i en period av väldigt stora investeringar i både ny- och ombyggnationer de kommande åren. Investeringar och långsiktig ekonomi Stångåstadens balansräkning är otroligt stark med en synlig solidi- 4 VD HAR ORDET EKONOMI tet på 43 procent och en justerad soliditet på 77 procent. Vi står inför mycket stora investeringar de kommande åren. Bostadsbristen är akut i Linköping och fler bostäder måste fram för att trygga Linköpings framtida utveckling. Vi planerar för en årstakt om cirka 500 nya bostäder per år och 300-500 renoverade bostäder per år. Totalt räknar vi med att investera cirka 5 Mdr de kommande 4-5 åren. Vi arbetar med olika scenarier där vi bedömer hur investeringar men även omvärldsfaktorer som ränte-, hyresoch driftkostnadsutveckling påverkar bolagets finansiella ställning. Varje enskild investering bedöms förstås också utifrån att den ska vara lönsam. Min bedömning är att bolaget klarar den höga investeringstakten de kommande åren. Finansiering Bolaget bedriver en aktiv skuldförvaltning. Sedan många år tillbaka hanterar vi vår skuldportfölj, som per årsskiftet uppgår till 3 100 Mdr, i bolaget. Kapitalförsörjningen sker i huvudsak på kapitalmarknaden via företagscertifikat och obligationslån. Vi har en rating från Standard & Poor’s och har betyget AA-, vilket är i nivå med de allra starkaste bostadsbolagen i branschen. Vi samarbetar med konsultbolaget AGL och arbetar med en normportfölj som styr hur vi hanterar vår finansieringsrisk. Minst en gång per år genomför vi ett strategitest för att säkerställa att vi optimerar riskerna i förhållande till kostnader. Fastighetsvärdering En extern oberoende värdering av Stångåstadens fastighetsportfölj har genomförts i december 2014. Syftet är att bedöma fastigheternas marknadsvärde för att kunna redovisa värdeförändringar, avkastning på beståndet och eventuella nedskrivningar eller återtag av tidigare gjorda nedskrivningar. Fastighetsmarknaden har utvecklats oerhört starkt i Linköping det senaste året. Bostadsrättspriserna har ökat markant och för hyresrättsbestånd ser vi sjunkande avkastningskrav och ”STÅNGÅSTADEN STÅR VÄL RUSTAT EKONOMISKT NÄR VI GÅR IN I EN OTROLIGT EXPANSIV FAS ” FREDRIK TÖRNQVIST, VD tydliga värdeuppgångar. Fastighetsportföljens totala värde bedöms vid årsskiftet uppgå till cirka 14,7 Mdr. Riskhantering och intern kontroll Vi har lagt ned ett stort arbete under året för att utveckla bolagets interna kontroll. En ny modell, baserat på COSO-standarden har tagits fram. Den interna kontrollen syftar till att undvika allvarliga fel och att skapa en trygg arbetssituation för bolagets anställda. Stångåstaden identifierar därför brister och risker som är hot mot att vi ska nå våra mål och skapar åtgärder och kontrollaktiviteter för att hantera dessa risker och brister. Stångåstadens interna kontroll beskrivs utifrån de fem komponenterna i COSO-modellen: kontrollmiljön, riskanalys, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning och utvärdering. med ökade investeringar för fler bostäder samt ombyggnads- och energisatsningar för ett bättre klimat. Jag skulle avslutningsvis vilja rikta ett stort tack till alla duktiga medarbetare i företaget och till Stångåstadens styrelse för bra samarbete under året. Framåtblick Jag ser med stor tillförsikt på framtiden. Vi har otroligt många kompetenta medarbetare som är grunden för att vi ska lyckas. Stångåstaden står också väl rustat ekonomiskt när vi går in i en otroligt expansiv fas Fredrik Törnqvist Vd, AB Stångåstaden VD HAR ORDET EKONOMI 5 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET Gör man en tillbakablick på bostadsmarknaden i Sverige, så är det en spännande resa. Detsamma gäller Stångåstadens utveckling. Företaget grundades under andra världskriget och hette då Råbergahus. Kraven på bättre bostäder blev allt starkare, vilket ledde till nya regler och standarder i byggandet. Under den här perioden byggdes bland annat Majelden, Valla och delar av Johannelund – områden där Stångåstaden har ett stort fastighetsbestånd idag. Bostadsbristen var påtaglig och när vi klev in i 1960-talet var den alarmerande. Efterkrigsgenerationerna var på väg att växa upp och flytta hemifrån. Lösningen blev det omdebatterade miljonprogrammet – en miljon bostäder skulle byggas på tio år. I Linköping uppfördes Skäggetorp, Ryd och Ekholmen i snabb takt. Mot slutet av 1980-talet gjorde sig bostadsbristen starkt påmind igen och i stort sett alla kommuner upplevde att efterfrågan var större än utbudet. Därför gick vi in i 1990talet med ett högt bostadsbyggande, samtidigt som den ekonomiska krisen slog till med full kraft. Följden blev att bostadsbristen försvann. Från 1992 till 1998 hade cirka 200 av landets 290 kommuner istället ett överskott av bostäder. Vid den här tidpunkten, närmare bestämt 1991, blev jag styrelseledamot i Stångåstaden. Det var en tuff tid för branschen med låg lönsamhet. Klimatet präglades av hård styrning 6 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET EKONOMI och liten valfrihet för kunden. Förutsättningarna har över tid väsentligen förändrats med bland annat en ny lagstiftning och nya finansieringsförutsättningar från en tid med stora räntebidrag och subventioner till affärsmässighet på lika villkor. Och betraktar vi Stångåstaden, så har företaget genomgått en fantastisk förvandling. Vi har gått från en förvaltningsliknande verksamhet till ett affärsmässigt starkt företag. Under de senaste åtta åren, då jag har haft förmånen att vara styrelseordförande, har vi sett hur företaget flyttat fram positionerna till att bli ett av landets mest kundorienterade bostadsbolag. Det har vi bevis på genom de utmärkelser vi fått för kundnöjdhet år efter år. Idag ses hyresgästerna som kunder. Standarden har genomgående höjts och kunderna har helt andra möjligheter att göra egna val i lägenheten, inte minst sedan den uppskattade Bobutiken tillkom. I takt med den här utvecklingen har också varumärket Stångåstaden stärkts. Från att ha varit ett andrahandsalternativ, är det idag mycket attraktivt att bo hos oss. Och inte bara det – vi ser även tydligt att företaget rankas allt högre som arbetsgivare. Flera strategiska beslut under årens gång har varit avgörande för vår starka ställning idag. En stor förändring skedde i slutet av 90-talet då vi gick från egen regi i alla skötseloch reparationstjänster till att bli Linköpings största upphandlare av dessa tjänster på marknaden. Likaså inställningen att vi tar ett ansvar för hållbarhet i ett större perspektiv. Vi går i bräschen för nya innovativa miljölösningar och värnar om de boendes trivsel och trygghet. Ett annat viktigt beslut var att differentiera vårt erbjudande med kategoriboende, bland annat succén Fördel 55+ och Trygghetsboende för de som har fyllt 70 år. Här erbjuder vi ett ökat serviceutbud som ”DET ÄR ETT VITALT OCH VÄLMÅENDE FÖRETAG” TOMMY ÄHLSTRÖM, STYRELSEORDFÖRANDE efterfrågas av kunder i olika skeden av livet. Ekonomiskt står vi mycket starka. Granskar vi dagens nyckeltal i relation till branschen som helhet, är Stångåstaden jämförbart med vilket börsföretag som helst. Extra glädjande är att vi 2014 gör ett historiskt bra resultat! När jag nu, vid bolagsstämman 2015, lämnar företaget efter 24 år, kan jag konstatera att det är ett välmående och vitalt företag med en viktig roll i Linköpings utveckling. Staden präglas av en stark tillväxt, vilket ställer höga krav på att alla samverkar för att lösa uppgiften. För fastighetsbranschen gäller det att ha ett ”öra mot rälsen” och bygga upp beredskap för att nå balans mot efterfrågan. Faktum är att Stångåstaden har upparbetat en projektportfölj som är den största i modern tid. Detta innebär att vi ska bygga cirka 2 000 nya bostäder för omkring 6 miljarder inom några år. Nu handlar det om att leverera och jag önskar den nya styrelsen lycka till. Det ska bli mycket spännande att följa utvecklingen. Till sist vill jag säga - Stångåstaden som är alla Linköpingsbors bostadsföretag - har vi idag all anledning att vara mycket stolta över. Tommy Ählström Styrelseordförande Stångåstaden STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET EKONOMI 7 ETT FÖRETAG I ALLMÄNHETENS NYTTA AB Stångåstaden är ett kommunägt bostadsföretag som till 100 procent ägs av Linköpings Stadshus AB, som i sin tur är helägt av Linköpings kommun. Verksamheten styrs av regler i såväl kommunallagen som aktiebolagslagen. Bolagsstyrning i Stångåstaden Ägarroll Aktieägaren, Linköpings kommun, påverkar bolagets styrning genom att utöva sin rösträtt på årsstämman, som är Stångåstadens högsta beslutande organ. Ägarstyrning sker främst genom ägardirektiv som kommunfullmäktige har fastställt. Fördelning av styrning och ansvar mellan styrelsen och verkställande direktören regleras i aktiebolagslagen, bolagsordning och i interna styrdokument som till exempel styrelsens arbetsordning, instruktion till verkställande direktören och rapporteringsinstruktion. Stångåstaden ägs till 100 procent av Linköpings Stadshus AB som i sin tur är helägt av Linköpings kommun. Ägaren ser långsiktigt på ägandet av Stångåstaden och huvuduppgiften är att främja bostadsförsörjningen i Linköpings kommun genom att tillhandahålla kommuninvånarna goda bostäder och kompletterande kontors- och affärslokaler och andra anläggningar, i vinstsyfte och i allmännyttigt syfte. Vi ska sträva efter att uppnå en marknadsmässig avkastning. Lin- köpings kommun har valt att driva vissa av sina verksamheter i bolagsform, vilket har varit mycket framgångsrikt. Vi och de övriga kommunägda bolagen ska gemensamt och tillsammans med kommunen arbeta för att göra Linköping attraktivt att bo, leva och verka i samt skapa tillväxt med miljöprofil. Bolagsordning Stångåstaden har som verksamhet att i Linköpings kommun förvärva, uppföra, äga, avyttra och förvalta fastigheter huvudsakligen avsedda Karl och Gunvor Andersson, Bockhornsvägen i Majelden. ”VI SKA STRÄVA EFTER ATT UPPNÅ EN MARKNADSMÄSSIG AVKASTNING.” 8 BOLAGSSTYRNING EKONOMI för bostäder som upplåts med hyresrätt samt därtill kompletterande kontorsoch affärslokaler och andra anläggningar. Vid årsstämman 2011 gjordes ändringar i bolagsordningen till följd av den nya lagstiftningen för kommunägda, allmännyttiga bostadsbolag. Ägardirektiv och mål Stångåstaden är för kommunen ett viktigt verktyg för att skapa attraktiva livs- och boendemiljöer i kommunen. Kommunfullmäktige beslutar om det gemensamma och särskilda ägardirektivet. Ägardirektivet säger att Stångåstaden ska agera långsiktigt och på konkurrensneutrala samt affärsmässiga villkor bidra till att kommunen uppfyller sitt bostadsförsörjningsansvar. I ägardirektivet framgår att vi ska utveckla boendet i Linköping, infrastrukturellt och miljömässigt, och att vi ska medverka till att ta ansvar för att bostäder finns att få för personer med svag ställning på bostadsmarknaden. De ekonomiska målen som Linköpings kommun har formulerat för oss är uttryckta i form av mått på direktavkastning och soliditet. De ickeekonomiska målen är uttryckta i form av verksamhetskrav och inriktningsmål. Stångåstaden tar fram en årlig affärsplan för att styra verksamheten så att ägarens övergripande verksamhetskrav och ekonomiska krav kan uppnås. Läs mer om målen under Strategier, Mål och Affärsplan på sid .11 ff i Del 1 Verksamhet. Ägardialog Moderbolaget i den kommunägda bolagskoncernen – Linköpings Stadshus AB – har i uppdrag att svara för en löpande ägardialog med respektive dotterbolag i koncernen. Vid ägardialog diskuteras kommunens krav och förväntningar på de kommunägda bolagen och deras verksamhet, samtidigt som de långsiktiga motiven för ägandet och ägardirektiven tydliggörs. Under 2014 hade Stångåstaden en ägardialog under våren och en under hösten samt deltog i en gemensam ägardialog med representanter för samtliga bolag i Linköpings Stadshuskoncern. Bolagsstämma Bolagsstämman regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen, och är ett aktiebolags högsta beslutande organ. Bolagsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman väljer aktieägaren (kommunen) bland annat styrelse och revisorer. Bolagsstämman hölls den 6 maj 2014. Viktigaste besluten på årsstämman var: • Fastställande av årsredovisning • Beslut om vinstutdelningen • Ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktören • Val av styrelseledamöter, auktoriserad revisor samt lekmannarevisorer. LINKÖPINGS STADSHUS AB Tekniska verken i Linköping AB AB Stångåstaden Studentbostäder i Linköping AB Lejonfastigheter AB Bryggaregården AB Sankt Kors Fastighets AB TGS Fastigheter NR 3 AB Arenabolaget i Linköping AB NuLink – Näringslivsutveckling i Linköping AB ResMex – Resecentrum Mark och Exploatering i Linköping AB FlygMex – Flygplatsområdets Mark och Exploatering i Linköping AB LinköpingsExpo AB Till ovan bild ingår även dotterbolagen Eddan i Linköping AB, Stångåstaden Rystadstuna AB, Luftspanaren 1 Holding AB, Agraffmuren Holding AB. Stångåstaden Rystadstuna AB och Agraffmuren Holding AB äger mark där det planeras för byggnation av bostäder framöver. I januari 2015 fusionerades Eddan i Linköping AB och Stångåstaden Rystadstuna AB med moderbolaget. BOLAGSSTYRNING EKONOMI 9 Ett första hållbart spadtag i växande Harvestad, i de södra delarna av Linköping. Stångåstadens styrelse Stångåstadens styrelse väljs av kommunfullmäktige fram till årsstämman 2015. Styrelsen består av nio ordinarie ledamöter och nio suppleanter. Därtill tillkommer två personalrepresentanter, en ordinarie och en suppleant. Styrelsen består av: Tommy Ählström, ordförande, Jan Österlind, vice ordförande, övriga ledamöter är Chris Ramslöv, Göran Falkenberg, Bengt Olsson, Gun Djerf, Gunn Bredstedt, Andreas Berg, Daniel Ellström samt Eva Kaneklev, personalrepresentant. Suppleanter är: Susanne Andersson, Mohammad Al Zoghbi, Birgitta Unéus, Daniel Andersson, Moham- 10 BOLAGSSTYRNING EKONOMI med Abdigani, Kjell O Lejon, Mari Hultgren, Jörgen Öckinger och Maria Moraes samt Cecilia Svärdström, personalrepresentant. Under året avgick Margareta Ossbahr som ledamot och Tove Solbeckar som suppleant. Auktoriserade revisorer är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Anita Agefjäll som huvudansvarig revisor. Lekmannarevisorer är Harry Nylund, Birgitta Johansson, Eva Sallnäs, Göran Eriksson och Ann-Marie Andersson. Styrelsearbete 2014 Styrelsens arbetsordning syftar till att säkerställa dess behov av infor- mation och beslutsunderlag samt skapa förutsättningar för ett effektivt styrelsearbete. I arbetsordningen anges anvisningar för styrelsearbetet, arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktion för ekonomisk rapportering. Styrelsens huvudsakliga uppgifter är att bland annat fastställa övergripande mål och inriktning samt strategin för bolagets verksamhet, se till att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt, se till att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för verksamheten, årligen utvärdera styrelsens eget arbete och se till att brister åtgärdas, årligen utfärda arbetsordning för styrelsens arbete inklusive rapporteringsinstruktion samt besluta om förvärv och försäljning av fast egendom. Under verksamhetsåret 2014 hade styrelsen fem ordinarie sammanträden och ett konstituerande sammanträde i samband med bolagsstämman. Dominerande frågor under året har varit: • Förvärv av fastigheter och mark, direkt eller indirekt •Nyproduktion • Försäljning av fastigheter • Strategi- och policyfrågor • Ekonomisk rapportering • Finansiell rapportering •Marknadsförutsättningar och planerade aktiviteter. Styrelsen Stångåstadens styrelse har utsett ett presidium som består av ordförande och vice ordförande, normalt är även Vd adjungerad till presidiemötena. Presidiet har som främsta uppgift att bereda ärenden och ansvara för vissa utredningsfrågor. Vd och bolagsledning Vd utses av, och är underordnad, styrelsen. Vd:s viktigaste uppgift är att sköta den löpande förvaltningen av bolaget. Utöver Vd har det ingått fem personer i ledningsgruppen, var och en med unika ansvarsområden. Bolagsledningens arbete under 2014 Bolagsledningen träffas varje vecka. Utöver frågor rörande den löpande verksamheten hanteras även ärenden av finansiell karaktär, strategi, personal, transaktioner samt finansiell rapportering. Riskhantering och intern kontroll Företag måste hantera risker för att kunna följa strategier och uppnå sina mål. För att kunna säkerställa en god intern kontroll och göra korrekt riskbedömning finns en arbetsordning för detta. Av denna framgår ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören så att en effektiv riskbedömning kan skapas. Styrelsen har även fastställt övergripande policys för finans, investeringar, kommunikation, HR, miljö, upphandling/inköp samt attestinstruktion. Under 2014 har vi tagit fram ett nytt internkontrolldokument som på ett tydligt sätt beskriver våra risker samt vilken intern kontroll som ska användas för att minimera riskerna. Den interna styrningen och kontrollen är en process som utförs av Stångåstadens styrelse, ledning och övrig personal. Vi har använt oss av COSO-modellen som bas för arbetet med intern styrning och kontroll. Processen omfattar alla interna processer, rutiner och system och är ett systematiskt arbete för att säkra att vi når våra mål på ett effektivt sätt och att verksamheten styrs enligt lagar, regler och ägardirektiv. Läs mer under Möjligheter och risker sid. 21, i Del 1 Verksamhet. ”VI HAR ANVÄNT OSS AV COSOMODELLEN SOM BAS FÖR ARBETET MED INTERN STYRNING OCH KONTROLL.” BOLAGSSTYRNING EKONOMI 11 STÅNGÅSTADENS MÅLUPPFYLLELSE AB Stångåstaden redogör härmed för hur bolaget bedrivit verksamheten under 2014 för att uppnå det kommunala ändamålet och uppdraget. Linköpings kommun önskar skapa bästa möjliga förutsättningar för det nya samhälle som växer fram. Stångåstaden med dess dotterbolag är ett viktigt verktyg för att bidra till att skapa attraktiva livs- och boendemiljöer i kommunen. Väsentliga händelser under året Linköping är en av Sveriges snabbast växande kommuner och som landets femte största stad är vi över 150 000 invånare. Högteknologi i världsklass, ett nytänkande universitet och en livlig handel kännetecknar staden. Det går också bra för Stångåstaden. Vi verkar på en stark tillväxtmarknad, vi har en god ekonomi och inte minst viktigt – vi har en god relation till våra hyresgäster. Det sistnämnda märker vi i de årliga kundundersökningarna likväl som i det dagliga mötet. Det vi erbjuder marknaden är attraktivt. Allt fler har börjat se fördelarna med att hyra sin bostad vad gäller trygghet, bekvämlighet och service. 12 MÅLUPPFYLLELSE EKONOMI Vi märker det genom att intresset för att hyra våra bostäder ökar. Framför allt vad gäller vår nyproduktion. Nyproduktion är också en fråga som verkligen engagerar många. Linköping har stort behov av nya bostäder och vi satsar rejält på att öka investeringstakten. Under året har vi invigt två nyproduktionsprojekt, i Lambohov (64 bostäder), så kallade Kombohus, och 25 studentbostäder i Ryd. Vi har även haft slutlig inflyttning av nyproduktion i Linghem (30 bostäder) och i Södra Ekkällan (Vingården 115 bostäder). Det har varit spadtag för 33 rad-/parhus och 48 lägenheter i Harvestad, 38 bostäder i Vallastaden och 18 bostäder i Vasastaden. Totalt har vi 2 000 lägenheter som vi vill börja bygga de kommande fyra,fem åren. Att trygga bostadsförsörjningen så att vi kan bidra till stadens utveckling och möjlighet att växa är förstås högprioriterat de närmaste åren. Gemensamma ägardirektiv Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer under iakttagande av det kommunala ändamålet med verksamheten och de kommunalrättsliga principer som framgår av bolagsordningen och gemensamma ägardirektiv samt särskilt ägardirektiv. De kommunägda bolagen ska enskilt och gemensamt verka för att Linköping är attraktivt utifrån fullmäktiges fastställda ”Visions- och samverkansprogram”. Eventuella framtida hyresgäster i nya stadsdelen Harvestad. Mål Måluppfyllelse Utifrån gemensamma ägardirektiv Gemensamma ägardirektiv • De kommunägda bolagen ska medverka Den låga vakansgrad som bolaget haft sedan 2010 fortsatte under 2014 och antalet till att Linköping är attraktivt att bo, leva, vakanser var noll under större delen av året. En bidragande orsak är Stångåstadens och verka i. målmedvetna varumärkesarbete som visar att Linköpingsborna har positiva attityder till företaget. Ytterligare ett faktum är att Linköping växer och har en positiv befolkningstillväxt. Sist, men inte minst, är engagerade medarbetare och en bra fungerande organisation en stark förklaring till marknadsläget. • Vidare ska samtliga bolag i bolags- Vi är innovativa när det gäller ny teknik och nya sätt att bygga när det gäller vår koncernen verka utifrån devisen nyproduktion. Vi försöker alltid ligga i framkant även när det gäller vår marknadsföring ”Linköping – där idéer blir verklighet”. och vårt varumärkesbyggande. Vi har nära dialog med våra hyresgäster och företagets egna medarbetare för att ta tillvara på idéer och förbättringar. En teknik som Stångåstaden satsar på är solenergi. Vi har invigt tre projekt med solenergi: kvarteret Vingården i Södra Ekkällan samt i två befintliga fastigheter. • Bolagen ska bidra till en hållbar Vi ser vår hållbarhetsredovisning som en mycket viktig del av verksamheten och sam- tillväxt, ökad sysselsättning och arbetar över gränserna med liknande bolag i Eurhonet*. minskad segregation. Genom ökad nyproduktion och ombyggnation skapas fler arbetstillfällen. Vad gäller sysselsättning för ungdomar arbetar vi årligen med att ge många ungdomar sommarjobb. Under 2014 gav vi 69 ungdomar möjlighet att sommarjobba/praktisera inom Stångåstaden eller genom våra entreprenörer. Under 2015 öppnar vi ett närkontor i Skattegården där vi fokuserar på fem tydliga utmaningar: språk/kommunikation, ungdomar, boende, arbete samt fritid. En liknande satsning planeras också i Ryd. *Eurhonet= European Housing Network, ett nätverk för mer än 30-tal allmännyttiga bostadsbolag från England, Tyskland, Italien, Frankrike och Sverige. Ett antal arbetsgrupper som arbetar med social integration, den åldrande populationen, HR, CSR, energibesparingar, byggnation där man söker innovationskraft och delar kunskap, MÅLUPPFYLLELSE EKONOMI 13 Enskilda ägardirektiv: De av Linköpings kommun och Linköpings Stadshus AB definierade målen för bolagets verksamhet sammanfattas nedan: Mål Måluppfyllelse Mål utifrån enskilda ägardirektiv Måluppfyllelse, enskilda ägardirektiv • Vara en aktiv aktör på bostads- Under 2014 har en fastighetsaffär realiserats då kvarteret Luftspanaren 1 i Berga med 198 marknaden genom ny-, om- och till- lägenheter såldes till HSB. Affären ingick i en bytesaffär där Stångåstaden tar över ca 200 byggnad samt förvärv och försäljning byggrätter i Övre Vasastaden som tidigare delats med HSB. av fastigheter. Under 2014 invigdes två nyproduktionsprojekt med 64 bostäder i Lambohov och 25 student• Verka för att Linköping ska uppfattas bostäder i Ryd. Dessutom slutfördes inflyttning av 115 lägenheter i Södra Ekkällan, kvarteret som en attraktiv kommun att bo i och Vingården och 30 bostäder i Linghem. All nyproduktion är uthyrd. att driva näringsverksamhet i genom att medverka till att det finns goda, Fortlöpande underhåll av fastigheterna är en investering i framtiden och det har stor betydelse sunda och prisvärda hyresbostäder i för bolagets ställning och anseende i staden. Underhållet är en del av företagets målinriktade kommunens större bostadsområden miljöarbete där sunda byggmaterial används och farliga ämnen fasas ut. och tätorter. • Genom produktion och förvärv samt aktiv fastighetsförvaltning tillgodose att hyresbostäder finns att tillgå på konkurrenskraftiga villkor och till god kvalitet i hela kommunen och därmed medverka till att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. • Genom egen utveckling och i nära Vår ambition är att erbjuda sunda bostäder och lokaler samt att bidra till en långsiktigt hållbar samverkan med forskningen bevaka utveckling och trygghet i boendet. För att uppnå ett strukturerat arbetssätt vad gäller miljö, har miljö- och kretsloppsanpassning bolaget infört ett miljöledningssystem, och är dessutom sedan 2005 certifierade enligt ISO av verksamhet och tjänster samt leda 14001:2004. Detta är ett hjälpmedel för att systematiskt planera, genomföra och följa upp miljö- och kretsloppsanpassning av alla olika delar av miljöarbetet. Bolaget uppnår därigenom ständiga miljöförbättringar och före- boende och bostadsområden. byggande av miljöproblem. Ett ambitiöst mål för energieffektivisering har fastlagts. Stångåstaden ska minska åtgången av köpt energi per kvadratmeter uppvärmd area, med 25 procent mellan 2011 och 2025. Företaget har arbetat med energieffektivisering och andra besparingsåtgärder under många år. Under 2014 har vi genomfört energiprojekt med en teoretisk besparing på 7,1 GWh (målet 5 GWh per år). Företaget håller sig löpande uppdaterat om miljöforskning kring byggmaterialens miljö- och hälsopåverkan bland annat genom att systematiskt arbeta med verktyget SundaHus Miljödata. Nytt för kommande år är att bolaget inför SundaHus i den löpande förvaltningen också (idag är det bara ombyggnation och nyproduktionsprojekt som omfattas). 14 MÅLUPPFYLLELSE EKONOMI Mål Måluppfyllelse Mål utifrån enskilda ägardirektiv Måluppfyllelse, enskilda ägardirektiv forts. Stångåstadens delägarskap i Bixia Gryningsvind AB har medfört att bolaget indirekt har satsat på vindkraftverk. Vid årsskiftet beräknas årsproduktionen till ca 32 GWh och Stångåstadens ägarandel motsvarar 12,8 GWh. • Stimulera byggande av olika former Stångåstaden har stort utbud när det gäller olika typer av bostäder. Tinnerbäcken Södra är av bostäder och medverka till teknisk bland annat Svanenmärkt, vilket är unikt i vår bransch. Vi bygger radhus i ytterområdena för utveckling inom fastighetsbranschen. barnfamiljer och i Södra Ekkällan har vi färdigställt små yteffektiva bostäder. • Aktivt bevara och utveckla kultur- Under 2014 har fortsatt underhåll och renovering skett i de fastigheter som har behov. historiska, värdefulla byggnadsbestånd Under våren blev en stor renovering klar i den centrala fastigheten Bäckagården. (framför allt Gamla Linköping och Fritidsområdet Valla) och miljöer inom Under året har projektering fortgått avseende en flytt av utomhusteatern från Folkets Park bolagets fastighetsbestånd. Dessa till Gamla Linköping. Invigning kommer ske i februari 2015. ska präglas av stort ansvar för tradition och kulturhistoria. • Ha ett särskilt ansvar för att med- Genom att erbjuda både hyresrätter och hyrköpsbostäder ökar valfriheten för kunderna ytterligare. verka till att det i alla delar av kommunen finns blandade upplåtelseformer. • Ha en så väl avvägd sammansätt- Stångåstaden driver ett aktivt bosocialt arbete med målet att motverka hemlöshet. Ett sätt är att ning av bostäder i olika områden att underlätta för personer som inte uppfyller kraven i hyrespolicyn är att få ett ordnat boende via socioekonomiskt utsatta grupper kan Socialkontoret. Socialkontoret har en ram på 200 bostäder hos Stångåstaden. När personen erbjudas bostad. bedöms klara ett eget boende skrivs andrahandskontraktet om till ett förstahandskontrakt. Det sker normalt efter cirka 18 månader, men det kan ibland ta längre tid. Utöver dessa lägenheter • Arbeta aktivt för att bostäder finns att finns ett antal gruppboenden som kommunen förhyr för personer med stödbehov. Samarbete sker få för personer med svag ställning på även mellan Socialkontoret och Stångåstaden gällande ett vräkningsförfarande där hyresgäs- bostadsmarknaden. ter istället för att vräkas kan få sitt kontakt omskrivet till Socialkontoret. • Bidra till socialt hållbar utveckling i Stångåstadens bosociala grupp har löpande kontakt med både Socialkontoret och Om- kommunens alla delar. sorgskontoret i boendefrågor. Vi uppfattar att samarbetet fungerat bra, vilket har medfört att Linköping, med hänsyn till ortens storlek, har ett mycket gott läge vad gäller antalet bostadslösa. Bolaget har ett fortsatt stort engagemang i utbildnings- och arbetsstödjande åtgärder. Under året har vi samarbetat med såväl arbetsförmedling, gymnasieskola som universitet. Nytt är ett samarbetsavtal mellan Kvinnojouren och Stångåstaden där vi erbjuder lägenheter för kvinnor som är i snabbt behov av hjälp med bostad. MÅLUPPFYLLELSE EKONOMI 15 Mål Måluppfyllelse Mål utifrån enskilda ägardirektiv Måluppfyllelse, enskilda ägardirektiv • Aktivt driva och leda utvecklingen av- En mycket viktig parameter för att ta tillvara våra hyresgästers åsikter är vår årliga kundunder- seende de boendes inflytande sökning, som möjliggör jämförelser med andra bostadsföretag. För 2014 visade den på ett och delaktighet. mycket bra resultat. För sjätte året i rad fick vi pris för Sverige nöjdaste kunder i tävlingen som AktivBo arrangerar bland stora bostadsbolag – såväl privata som offentligt ägda. • Tillsammans med hyresgästerna Stångåstaden samarbetar med Linköpings universitet i flera forsknings- och utvecklingsprojekt medverka till energieffektivisering i inom energieffektivisering och energibesparing i bostäder. Vi finansierar bland annat ett femårigt det samlade fastighetsbeståndet. forskningsprojekt med syftet att klara stora energibesparingar utan tunga investeringar. Fokus ligger på medarbetarna och de boendes beteende, kommunikation och engagemang. Projektet startade i januari 2011 och Stångåstaden kommer att satsa cirka 1,5 Mkr per år under fem år. • Ha en ekonomisk ställning som Kommunfullmäktige har fastställt långsiktiga avkastnings- och soliditetsmål för bolaget. medger utveckling och investeringar utan ägartillskott. Bolagets långsiktiga direktavkastning ska vara på samma nivå som övriga långsiktiga fastighetsägare har på bostadsmarknaden i Linköping. Bolagets direktavkastning skall vara lägst 3 procent, vilket uppfylldes. Det långsiktiga soliditetsmålet på minst 20 procent uppfylldes också. Ratingföretaget Standard & Poor´s ger Stångåstaden en rating på AA-. Det visar att bolagets finansiella styrka är mycket stark, vilket innebär att bolaget blir en attraktiv låntagare på marknaden. Utsikter för 2015 Stångåstaden har redan initierat en ökning av nyproduktionen och bolaget står inför en period som kommer präglas av expansion. Efterfrågan har ökat väsentligt på bolagets lägenheter det senaste året. Det blir därför nödvändigt att utöka nyproduktionen för att möta den efterfrågan samt med åtanke på ägarkraven/direktiven. Planerade investeringar i Stångåstaden består främst av två delar. Inom nyproduktion har vi flera projekt i gång och ett stort antal i planeringsfasen. Under 2015 kan vi om allt går enligt planerna starta produktion av 700 bostäder. I vår ombyggnation har vi stora utmaningar framför oss med en stor andel av vårt fastighetsbestånd som 16 MÅLUPPFYLLELSE EKONOMI kräver omfattande renovering och ombyggnad för att hålla dagens standard. En stor del av ombyggnationen koncentreras till våra bostadsområden från 50- och 60-talet. I bolagets fastighetsbestånd bedöms att mellan 7 000-7 500 bostäder behöver genomgå omfattande renovering, med bland annat byte av stammar, under de kommande 15-20 åren. Det innebär att investeringarna i det befintliga beståndet kommer att behöva höjas ytterligare. Investeringar i dessa fastigheter beräknas till mellan 4 000-5 000 Mkr under en 15-20-årsperiod. Stångåstaden har en beredskap för ytterligare fastighetsinvesteringar, som förvärv av nyproducerade fastigheter, direkt eller indirekt. I den fortlöpande omstruk- tureringen av fastighetsportföljen ingår såväl förvärv av fastigheter, fastighetsbyte som försäljningar. En minskad andel eftersträvas i områden där Stångåstaden är alltför dominerande. Omsättningsökningen förklaras dels med volymökning och dels med en generell hyreshöjning. Innan jul gjorde bolaget klart med nya hyror för 2014. Stångåstaden har en stark ekonomi vilket gjort att vi klarat att hålla en lägre nivå på våra hyreshöjningar de senaste åren än genomsnittet i landet. Vi kommer att höja hyrorna med 0,9 procent från den 1 februari 2015. Det är en rimlig höjning som ger oss möjligheter att satsa vidare på service och underhåll av våra fastigheter och bostadsområden och utveckla företaget. Underhållskostnaderna stiger då bolaget planerar att öka volymen av energibesparingsåtgärder ytterligare. Stångåstaden har en skuldvolym på 31 000 000 kr där den genomsnittliga räntan var per sista decem- ber 2,38 (2,82) procent. Minskningen av genomsnittsräntan förklaras av sjunkande marknadsräntor och omstruktureringar i låneportföljen i slutet av 2014. Under 2015 beräknas skuldvolymen öka med 100-200 Mkr till följd av ökad nyproduktion och ombyggnation. Totalt sett planeras för investeringar i nyproduktion och befintliga fastigheter på cirka 600-700 Mkr under 2015. Färdigställda projekt under 2014: Planerad start av nyproduktion Totalt planerar bolaget för att bygga 64 lgh Östra Lambohov, Åkervindan under 2015: om cirka 350 lägenheter under 2015. 25 lgh studentbostäder i Ryd 38 lgh Vallastaden, mässområdet Några av de större ombyggnads- 33 lgh Västanfläkten, Västra Vägen projekten är: Pågående nyproduktionsprojekt: 73 lgh Majelden Isafjördursgatan 65 lgh Ombudsmannen, Folkets Park cirka 150 lgh Alnen, Övre Vasastaden Djurgårdsgatan, Eskadern 70 lgh Harvestad cirka 220 lgh Irrblosset, studentbostäder Heimdalsgatan 64 lgh Kombohus, Östra Lambohov cirka 180 lgh Vallastaden Torget Prästbolsgatan 25 lgh studentbostäder i Ryd cirka 40 lgh Linghem Evastigen Barnhemsgatan Sammanfattningsvis anser AB Stångåstaden att de uppdrag som kommunfullmäktige har lämnat till bolaget har uppfyllts på ett framgångsrikt sätt. Linköping den 5 februari 2015 AB Stångåstaden (publ) Fredrik Törnqvist Vd MÅLUPPFYLLELSE EKONOMI 17 STÅNGÅSTADENS STYRELSE Tommy Ählström Styrelseordförande, utvecklingschef, invald 1991 Jan Österlind Vice styrelseordförande, f.d. förbundsordförande, invald 1991 Fredrik Törnqvist Vd i bolaget sedan 2013 Chris Ramslöv F.d. Biomedicinsk analytiker, invald 2007, (Ledamot) Göran Falkenberg Greve, lantbrukare,, invald 2007, (Ledamot) Bengt Olsson F.d. kommunalråd, invald 2011, (Ledamot) Daniel Ellström Doktorand, invald 2011, (Ledamot) Andreas Berg Forskningsledare, invald 2011, (Ledamot) Gunn Bredstedt Undersköterska, invald i styrelsen 2011, (Ledamot) Gun Djerf Avdelningschef, invald 2011, (Ledamot) Eva Kaneklev Telefoniansvarig Kundtjänst, Personalrepresentant invald 2011 (Ledamot) Cecilia Svärdström Kundvärd, Personalrepresentant invald 2013 (Suppleant) 18 STYRELSE OCH KONCERNLEDNING EKONOMI Susanne Andersson Egen företagare, invald 2010, (Suppleant) Daniel Andersson Politisk sekreterare, invald 2011, (Suppleant) Mari Hultgren Lärare, invald 2011, (Suppleant) Mohammad Al Zoghbi Arkitekt, invald 2008, (Suppleant) Birgitta Unéus F.d. lantbrukare, invald 2011, (Suppleant) Kjell O Lejon Professor, invald 2011, (Suppleant) Mohammed Abdigani Arbetsmarknadskonsulent invald 2014, (Suppleant) Koncernledning Från vänster Marie Aktö Marknadschef, anställd 2012. Simon Helmér Vd Studentbostäder i Linköping AB samt Vd för Bryggaregården AB, anställd 2003. Malin Wettre HR‑chef, anställd 2011. Ulf Gustafsson Förvaltningschef, anställd 1987. Fredrik Törnqvist Vd AB Stångåstaden sedan 2013. Anders Stjärnberg Fastighetschef, anställd 2009. Ej med på bild är suppleant Jörgen Öckinger och suppleant Maria Moraes som tillträdde under december 2014. Under året avgick Margareta Ossbahr som ledamot och Tove Solbeckar som suppleant. STYRELSE OCH KONCERNLEDNING EKONOMI 19 FINANSIELL ÖVERSIKT Marknadsanalys 2014 Året började med blandade utfall för de flesta makroindikatorer. BNP-prognoserna har dock fått revideras ned under resans gång. Exporten har ökat, dock inte i samma utsträckning som önskat då viktiga exportländer inte fått fart i sin konjunktur. Hushållens konsumtion har däremot varit ett glädjeämne under året, vilket bidragit till tillväxten. Utökat amorteringskrav för att minska riskerna med hushållens skuldsättning skapar dock orosmoln över konsumtionsutvecklingen framgent. Utebliven ökning av den extremt låga inflationstakten har lett till överraskande besked från Riksbanken vid två tillfällen under 2014. I juli då en väntad 25-punkterssänkning istället blev en sänkning med 50 punkter från 0,75 till 0,25 procent. Inför oktobermötet var ytterligare en sänkning förväntad. Att det skulle bli ned till historiskt låga noll procent var det dock få som hade räknat med. Sett över hela året sjönk den femåriga swapräntan med 153 punkter och noterades under årets sista handelsdag på 0,65 procent. För 3-mån Stibor blev förändringen 68 punkter ned till 0,264 procent. Mål och strategier Finansverksamheten i Stångåstaden regleras av den finanspolicy som beslutats av styrelsen och där Linköpings kommuns finansiella riktlinjer sätter de yttre ramarna för Stångåstadens policy. Avsikten är att skapa enhetliga riktlinjer för finanshanteringen genom att definiera regler, rutiner, organisation och rapportering. Policyn ger därmed förutsättningar för operativ säkerhet. Den ska beskriva de risker som ska hanteras och tydliggöra målen med hanteringen. Finanspolicyn ska därmed styra den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisken och de finansiella riskerna inom definierade ramar. Se sid. 22. Policyn kompletteras med riktlinjer för vår finansverksamhet. Under året har vi arbetat fram ett material om Riskhantering och intern kontroll som en del av verksamhets- och ekonomistyrningen. Där beskriver vi vilka risker vi ser i vår verksamhet och hur koncernen ska arbeta med intern kontroll. De ”LINKÖPINGS KOMMUNS FINANSIELLA RIKTLINJER SÄTTER DE YTTRE RAMARNA FÖR STÅNGÅSTADENS POLICY.” 20 FINANSIELL ÖVERSIKT EKONOMI risker som Stångåstaden berörs av delas in i tre riskområden varav finansiella risker är en del, förutom strategiska och operativa risker. Läs mer under Möjligheter och risker sid. 21, Del 1 Verksamhet. Det visar att vi betraktar finansverksamheten som en viktig hörnsten i vår totala verksamhet och den har fått än mer ökad betydelse under åren med turbulens inom finansmarknaden. Styrelsen informeras om den finansiella utvecklingen vid varje ordinarie styrelsemöte. Fler resurser och mer tid har lagts på finansarbetet de senaste åren. Finansarbetet ska bedrivas utifrån klara mål och med fastlagda strategier. Bolaget bedriver en aktiv skuldförvaltning där strategin är att avväga de finansiella riskerna mot en långsiktigt jämn finansieringskostnad. Sammantaget gäller att verksamheten ska inriktas mot låg riskprofil. Målen är att: • Begränsa de finansiella riskernas negativa resultateffekter. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till rimlig kostnad. • Styra de finansiella riskerna enligt policyn. • Säkerställa riskhanteringen av seende kontroll och rapportering. Stångåstaden minskar finansieringsriskerna genom att sprida låneförfallen på olika år, ha avtal om kreditfaciliteter och arbeta med flertalet kreditgivare. Vi har under flera år haft stor tillgång till kreditfaciliteter och så kallade back up-liner. Vid årets slut hade Stångåstaden kreditfaciliteter på 1 750 Mkr och samtliga kreditlöften är outnyttjade. Därtill läggs en outnyttjad checkkredit på 400 Mkr. Lånestrategin för Stångåstaden har under de senaste åren gått ut på en diversifierad lånehantering. En stor del hanteras genom kort finansiering på företagscertifikatmarknaden och resterande del hanteras genom framför allt obligationslån med önskad löptid mellan två och fem år. För att minska ränterisken förlängs räntebindningen med ränteswappar och räntetak, och finansieringsrisken minskas genom att en stor del av skuldvolymen täcks av kreditlöften – så kallade back up-faciliteter. Stångåstadens finansiella nettoskuld var vid årets slut 3 100 (2 963) Mkr. Löptiden på Stångåstadens lånestruktur Förfallostruktur, Mkr 2015 1 500 2016300 2017300 2018300 2019700 Summa 3 100 FINANSIELL ÖVERSIKT EKONOMI 21 Definition av riskhantering Riskexponeringen består främst av finansierings-, ränte-, kredit- och motpartsrisk. Finansieringsrisk Finansieringsrisken avser risken att inte kunna ta upp lån eller att finansiering inte kan ske till rimliga kostnader. Vi samarbetar med 5-10-tal kreditgivare och har spridit låneförfallen under olika år, samt har avtal om kreditfaciliteter för att minska finansieringsrisken. Vi har en diversifierad skuldvolym där vi valt att hantera olika typer av lån, som kortfristiga företagscertifikat och längre företagsobligationer och bilaterala banklån. Detta för att minska finansieringsrisken då vi finns både på kapitalmarknaden och i banksektorn. Ränterisk Med ränterisk avses risken att resultatet i bolaget förändras negativt på grund av marknadsräntan. Stångåstaden använder derivatprodukter, främst ränteswappar, för att minimera ränteriskerna. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att vi inte kan erhålla likvid för en placering. Vi använder i första hand tillgänglig överskottslikviditet för lösen av lån, i andra hand placeringar eller motsvarande. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses risken att motparten i en finansiell transaktion misslyckas med sina åtaganden att betala, uppehålla sina kreditlöften, till exempel att de på grund av obestånd återkallar krediter eller ej kan leverera placering. Vid avtalstecknande med ny bankkontakt vad gäller derivattransaktioner tecknas alltid ISDA-avtal. Stångåstaden har endast affärsförhållanden med etablerade motparter. Vid kontakt med nya motparter bedöms finansiell styrka utifrån ekonomi, styrning, rating med mera. Rating AASedan 2004 erhåller Stångåstaden årligen ett ratingbetyg av Standard & Poor’s och har för närvarande AAi rating. Det visar att vår finansiella styrka är mycket bra, vilket innebär att vi blir en attraktiv låntagare på marknaden. Ratingföretagets motivering är att Stångåstaden är det ledande bostadsbolaget på en stark hyresmarknad i Linköping med en låg andel kommersiella fastigheter. Andra styrkor är ett stabilt finansiellt resultat med stora övervärden i fastighetsportföljen. Standard & Poor’s noterar dock risken av att hela 22 FINANSIELL ÖVERSIKT EKONOMI fastighetsbeståndet finns i Linköping och anser att bolaget har en kort kapitalbindning i låneportföljen. Finansiering Tidigare var vår huvudsakliga kapitalanskaffning bilaterala banklån. Men finansieringsmöjligheterna har utökats genom åren. Bolaget har sedan 2004 ett svenskt företagscertifikatprogram med en ram på 2 000 Mkr. Det ger tillgång till ytterligare en finansieringskälla med för närvarande förmånliga villkor. De senaste åren har Stångåstaden öppnat upp för ytterligare en finan- sieringsform genom att finansiera sig på obligationsmarknaden. Bolaget har inget MTN-program men har under åren lånat upp åtta obligationslån, så kallade Private placement. Då bankernas likviditetspåslag gett höga bilaterala räntenivåer har vi med hjälp av obligationsmarknaden lånat upp på jämförelsevis låga räntenivåer. Som marknadssituationen ser ut idag kommer denna upplåningsform att fortsätta. Med fler finansieringskällor får Stångåstaden en större flexibilitet och diversifiering. Finansieringskällor Långivare Skuldvolym Antal lån % av skuld Kreditram 100 000 1 3,2 % – Obligation 1 600 000 5 51,6 % – Certifikat 1 400 000 8 45,2 % 2 000 Summa 3 100 000 14 100,0 % – Banklån 100 Tkr Lånetyp 1,4 Mkr Obligation Certifikat Banklån 1,6 Mkr Räntebindning – Normportfölj Styrelsen har fastställt en normportfölj som beskriver den procentuella fördelningen av ränteförfallen i förhållande till den totala skuldvolymen. Under hösten 2014 genomförde finansenheten ett strategitest där olika möjliga räntebindningar testades för att se vilken räntebindningsstruktur som passar Stångåstaden bäst. Vid årets sista styrelsemöte presenterades resultatet från strategitestet. Det beslutades att den normportfölj som Stångåstaden hade var den mest optimala när det gäller risk och möjlighet att nyttja låga räntor. Bolagets analys av den finansiella omvärlden är att det kommer råda låga räntor flera år framöver, varför företaget ska dra nytta av det låga ränteläget. Räntebindning per 2014-12-31 % 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 <1 >=1 år <3 år >= 3 år <5 år > = 5 år <8 år >=8 år <10 år För löpande justering av ränteriskerna används derivatinstrument, främst ränteswappar och räntetak. FINANSIELL ÖVERSIKT EKONOMI 23 Utveckling av genomsnittsränta 1994-2014 Genomsnittsränta % Riksbankens styrränta 12 10 8 6 4 2 År -1 2 07 -1 2 08 -1 2 09 -1 2 10 -1 2 11 -0 1 11 -0 4 11 -0 8 11 -1 2 12 -0 4 12 -1 2 13 -0 1 13 -0 4 13 -0 8 13 -1 2 14 -0 2 14 -0 8 14 -1 0 14 -1 2 -1 2 06 -1 2 05 -1 2 04 -1 2 02 -1 2 00 -1 2 98 96 94 -1 2 0 Genomsnittlig ränta på den vid årsskiftet befintliga låneportföljen var 2,38 (2,82) procent. Säkerheter Kapitalstruktur Sedan hösten 2003 har Stångåstaden inte längre möjlighet att låna med kommunal borgen. Befintliga lån får dock behålla den säkerheten under löptiden. Skuldportföljen bestod vid årsskiftet av ett bilateralt banklån med kommunal borgen om 100 Mkr. Företagscertifikatvolymen var på 1 400 Mkr och obligationslånen uppgick till 1 600 Mkr, där vår rating ligger till grund för säkerheten. Totalt har 400 Mkr i pantbrev överlämnats till en bank som säkerhet för en checkkredit. Vid årsskiftet uppgick Stångåstadens totala tillgångar till 6 349 Mkr. Nedanstående tabell visar tillgångarnas finansiering. Finansiellt resultat och belåningsgrad Belåningsgraden sett mot bokfört fastighetsvärde är densamma som förra året och ligger på 57 procent och belåningsgraden mot taxeringsvärdet är 25 (25) procent. Mot beräknat marknadsvärde är belåningsgraden 21 (22) procent. Nettoräntekostnaden har minskat mot föregående år och uppgick till 102 (107) Mkr. Skuldsättningsgraden är densamma som förra året, 1,2 gånger. 24 FINANSIELL ÖVERSIKT EKONOMI Tillgångarnas finansiering Mkr Andel i % Ej räntebärande skulder 484 7,6 3 100 48,8 0,1 0,1 Eget kapital 2 765 43,5 SUMMA 6 349 100 Räntebärande skulder Avsättningar Undervärdet av Stångåstadens skuldvolym var vid årsskiftet 188 Mkr (132). Undervärdet beror till stor del på att ränteswapspositioner som har tagits vid högre ränteläge än idag ger ett negativt marknadsvärde. Belåningsgrad Mkr 16000 % 70 14000 60 12000 50 10000 40 8000 30 6000 20 4000 10 2000 0 År 2007 2008 2009 Bokfört värde på fastigheterna 2010 Nya redovisningsregler (K3) gäller från 2014 och påverkar redovisningen, avskrivningsprocessen och finansverksamheten, läs mer under kapitel Möjligheter och risker sid. 21, Del 1 Verksamhet. Vi kommer redovisa våra derivat enligt K3 kapitel 11 och kommer så långt som möjligt att använda oss av säkringsredovisning, vilket innebär att derivatinstrumenten redovisas enligt anskaffningsvärde och ej marknadsvärde. Vi har samarbetat med finanskonsultfirman AGL för att anpassa redovisningen efter K3. 2012 Marknadsvärde på fastigheterna Belåning i förhållande till marknadsvärde Nya redovisningsregler – säkringsredovisning 2011 2013 2014 0 Skuldportföljens storlek Belåning i förhållande till bokfört värde AGL har lång erfarenhet av att hjälpa kommuner och kommunala bolag med att ta fram dessa underlag. Våra argument för att använda oss av säkringsredovisning är att det finns ett långsiktigt ägarintresse av Stångåstaden (se ägardirektiv/ måluppfyllelse sid. 12). Med vår goda ekonomi och rating har vi goda möjligheter att kunna förlänga nuvarande skuldvolym. Därför kan vi ha långa swappar men med en kortare underliggande kapitalbindning. Utsikter 2015 Rådande lågräntemiljö lär med största sannolikhet bestå även under 2015. Riksbanken säger själva att man inte planerar att höja reporäntan förrän under 2016 och vissa bedömare tror till och med att fler expansiva åtgärder kan komma redan under 2015. För Stångåstadens del kommer vi under kommande år att öka vår skuldvolym, på grund av stor nyoch ombyggnation och beräknar ha en skuldstorlek på cirka 3 300 Mkr i slutet av året. Vi planerar att emittera bolagets första gröna obligation, det är pengar som öronmärks för gröna investeringar. Med en grön profil kan flera etiska fonder investera genom att låna ut pengar till oss. Det finns en attraktionskraft i gröna investeringar. FINANSIELL ÖVERSIKT EKONOMI 25 FEMÅRSÖVERSIKT 2010 2011 2012 2013 2014 12,0 LÖNSAMHET OCH RISK 1. Avkastning på justerat eget kapital % 9,0 7,1 12,0 7,4 2. Avkastning på sysselsatt kapital % 5,9 5,4 8,4 5,4 7,4 3. Avkastning på totalt kapital % 5,6 5,0 7,8 5,0 6,9 4. Genomsnittlig totalavkastning på eget kapital % 27,4 24,5 29,3 30,3 37,5 5. Totalavkastning på eget kapital % 55,3 49,1 16,7 19,3 17,7 % 3,33 6. Totalavkastning på marknadsvärde 7. Driftnetto 8. Direktavkastning 9. Räntetäckningsgrad 10. Vinstmarginal 10,15 8,89 3,09 3,54 kr/kvm 317 319 319 389 394 % 3,27 3,26 3,09 3,54 3,33 ggr % 4,0 3,3 3,4 4,0 5,1 15,3 12,5 21,9 13,9 23,6 100,0 11. Uthyrningsgrad bostäder % 99,7 99,8 99,9 99,9 12. Uthyrningsgrad lokaler % 97,3 97,6 98,2 97,8 97,6 13. Uthyrningsgrad garage % 95,2 95,8 95,8 97,1 96,9 88,6 % 83,8 83,9 85,4 87,7 15. Genomsnittlig grundhyra bostäder exkl. Student 14. Uthyrningsgrad p-platser kr/kvm 935 951 976 976 983 16. Genomsnittlig grundhyra lokaler kr/kvm 1 311 1 053 834 828 863 KAPITAL OCH FINANSIERING 1. Likviditet % 31,9 47,8 61,1 36,0 60,0 2. Synlig soliditet % 41,1 41,6 42,3 42,7 43,5 % 74,7 75,6 76,2 76,5 76,8 -25 31 116 235 318 3. Justerad soliditet 4. Kassaflöde 5. Investeringar 6. Bokfört fastighetsvärde mkr mkr kr/kvm 257 252 327 424 493 3 974 3 878 3 939 4 190 4 539 7. Belåningsgrad bokfört fastighetsvärde % 57 57 57 57 55 8. Belåningsgrad bedömt marknadsvärde % 23 23 22 22 21 2 188 2 142 2 205 2 334 2 378 1,3 1,2 1,2 1,2 1,1 9. Nettoskuldsättning 10. Skuldsättningsgrad kr/kvm ggr 11. Bruttolåneränta % 3,7 4,0 5,4 3,7 3,4 12. Nettolåneränta % 3,6 3,9 5,4 3,7 3,4 st 18 556 18 587 18 675 18 536 18 455 UTHYRNINGSENHETER 1. Bostäder 26 2. Lokaler st 3 009 3 009 3 331 3 315 3 179 3. Garage st 4 461 4 484 4 519 4 428 4 595 4. P-platser exkl. besök st 6 273 6 273 6 252 6 112 6 277 BALANSRÄKNING FEMÅRSÖVERSIKT EKONOMI FEMÅRSÖVERSIKT 2010 2011 2012 2013 2014 1 178 261 1 211 977 1 229 164 1 265 524 1 318 344 25 145 27 350 29 420 31 349 27 657 1 203 406 1 239 327 1 258 584 1 296 873 1 346 001 Driftskostnader -545 201 -513 612 -515 398 -520 420 -519 238 Underhållskostnader -249 810 -296 980 -314 000 -264 882 -308 477 -30 475 -30 268 -30 220 -27 366 -27 561 Driftnetto 377 920 398 467 398 966 484 205 490 725 Av- och nedskrivningar -117 415 -95 751 -88 529 -134 495 -103 779 Bruttoresultat 260 505 302 716 310 437 349 710 386 946 Central administration och marknadsföring -62 133 -63 450 -70 484 -66 707 -71 666 Resultat från fastighetsförsäljning 85 280 17 474 189 839 -346 101 124 RESULTATRÄKNING TKR Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäljningsomkostnader -3 969 -27 -8 121 -20 -477 279 683 256 713 421 671 282 637 415 927 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 884 4 714 3 815 4 909 5 543 Räntebidrag 2 741 795 0 0 0 Räntekostnader och liknande resultatposter -99 597 -107 510 -149 256 -106 688 -103 681 Resultat efter finansiella poster 184 711 154 712 276 230 180 858 317 789 -76 000 -20 000 Skatt på årets resultat -27 635 -39 882 -53 930 -22 543 -53 425 Årets resultat 157 076 114 830 222 300 82 315 244 364 Materiella anläggningsstillgångar 4 953 488 5 073 700 5 256 342 5 619 652 6 057 059 Finansiella anläggningstillgångar 86 549 97 011 119 520 144 175 80 199 Kortfristiga fordringar 63 188 70 463 224 295 64 869 76 055 Kassa och bank 52 615 83 720 31 856 58 082 135 392 5 155 840 5 324 894 5 632 013 5 886 778 6 348 705 2 120 321 2 215 694 2 382 286 2 515 159 2 764 674 14 345 28 386 42 214 67 246 131 608 Långfristiga skulder 438 080 1 238 080 413 080 1 013 000 1 600 000 Kortfristiga skulder 2 583 094 1 842 734 2 794 433 2 291 373 1 852 423 Summa eget kapital och skulder 5 155 840 5 324 894 5 632 013 5 886 778 6 348 705 Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Koncernbidrag BALANSRÄKNING TKR Tillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar BALANSRÄKNING FEMÅRSÖVERSIKT EKONOMI 27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för AB Stångåstaden (publ), med säte i Linköping, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2014. Bolagets verksamhet AB Stångåstaden (publ) ägs av Linköpings Stadshus AB, 5567069793, som i sin tur ägs av Linköpings kommun. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att självt eller genom ägda bolag förvärva, avyttra, äga, bebygga, förvalta, utveckla samt hyra ut fastigheter och tomträtter i Linköpings kommun med inriktning på bostäder, kontors- och affärslokaler med därtill hörande kompletterande anordningar samt driva annan därmed jämförlig verksamhet. Ändamålet med bolagets verksamhet är att uppföra eller på annat sätt förvärva fastigheter för att på marknadsmässiga villkor tillhandahålla goda bostäder i Linköping samt att tillhandahålla goda kontors- och affärslokaler för att tillgodose de boendes behov av varor och tjänster. Till ändamålet hör även att ge ägaren skälig avkastning. Koncernen består av moderbolaget och sju dotterbolag, Studentbostäder i Linköping AB, TGS Fastigheter nr 3 28 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE EKONOMI AB, Eddan i Linköping AB, Bryggaregården AB, Agraffmuren Holding AB, Stångåstaden Rystadstuna AB och Linköping Luftspanaren 1 Holding AB. Verksamheten i koncernen bedrivs i fyra affärsområden: Boende, Lokaler, Student och Bryggaregården. Affärsområdena Student och Bryggaregården är organiserade som dotterbolag. Nettoomsättning och resultat Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 346 Mkr jämfört med 1 297 Mkr föregående år. Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 318 (181) Mkr, exkluderas reavinster är resultatet 217 (181) Mkr efter finansiella poster. Finansnettot förbättrades med 4 Mkr och uppgick till -98 (-102) Mkr. Resultat efter skatt uppgick till 244 (82) Mkr. Moderbolagets nettoomsättning var 1 154 (1 116) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 190 (161) Mkr. Marknad Linköpings befolkning ökade under 2014. Den totala ökningen var cirka 1 670 personer jämfört med 2013. Totalt har befolkningen i kommunen ökat med cirka 7 200 personer under de senaste fem åren. Detta har bidragit till ett gynnsamt marknadsläge för företaget. Koncernen hade vid årets slut 18 455 bostäder varav 4 222 stycken var studentlägenheter. Vakansgraden har under hela året varit mycket låg och samtliga lägenheter har i princip varit uthyrda. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 100,0 (99,9) procent. Lokalhyresmarknaden i Linköping har kännetecknats av en stark efterfrågan, framför allt i centrala lägen. Vakansgraden för lokaler har under året varit i genomsnitt 2,4 (2,2) procent. Hyresförhandlingar Hyresgästföreningen och bolaget enades i december 2013 om en hyreshöjning med 1,2 procent från den 1 februari 2014. Fastighetsbeståndet Under året har 123 stycken nyproducerade lägenheter blivit färdigställda och klara för inflyttning i koncernen. Först ut var 16 bostäder i parhus i Linghem som hade inflyttning i februari. Här hade redan 14 lägenheter färdigställts året innan. Under våren var det dags för inflyttning i fastigheten Elitlöparen 1 som också kallas Vingården. Här blev 66 lägenheter av totalt 115 klara för inflyttning. Övriga lägenheter hade inflyttning under 2013. Under hösten var det invigning och inflyttning i 16 lägenheter i det första av fyra hus på Åkervindan i Östra Lambohov. Åkervindan består av tvåor och treor, totalt 64 lägenheter. Husen är så kallade Kombohus, ett koncept som drivits fram och handlats upp av vår intresseorganisation SABO. Kombohusen är högt prefabricerade med en tydligt definierad bygg- och upphandlingsprocess. Därmed har genomförandet blivit betydligt snabbare än normalt och mer kostnadseffektivt än mer traditionella projekt. I dotterbolaget Studentbostäder i Linköping AB har 25 lägenheter färdigställts på fastigheten Ostfatet 1 i Ryd. Bostäderna är uppförda med ett så kallat tidsbegränsat bygglov. Ny lagstiftning medger att tidsbegränsade bygglov numer kan ges för 15 år. Det planeras för ytterligare 28 lägenheter enligt samma koncept för att snabbt försöka minska bostadsbristen för studerande. Dessa bostäder planeras vara färdigställda till höstterminen 2015. Bolaget planerar även för nyproduktion av drygt 200 studentbostäder på fastigheten Irrblosset 1 i Valla. All färdigställd nyproduktion är uthyrd. Vid utgången av 2014 hade Stångåstadenkoncernen 266 nya lägenheter under produktion. I Valla, Folkets Park, pågår byggandet av 65 lägenheter, av vilka 28 stycken kommer att vara trygghetsboende för äldre. I Östra Lambohov fortlöper produktionen av Åkervindan. I Harvestad har drygt 80 bostäder börjat byggas under året, vilka kommer ha inflyttning under 2015 och 2016. Det första spadtaget har hållits för ett projekt i nya stadsdelen Vallastaden. Detta projekt innefattar totalt 38 bostäder. I en befintlig fastighet i Vasastaden inreds vindar och källare och här skapas således 18 nya bostäder mitt i Vasastaden, detta utan att ta någon ny mark i anspråk. Under 2015 planerar Stångåstadenkoncernen att starta ett stort antal nya projekt i bland annat Vasastaden, Majelden, Gottfridsberg och Vallastaden. Totalt omfattar projekten mer än 500 nya lägenheter. Under 2013 förvärvades delar av fastigheten Industrin 1 i Wahlbecks industripark genom köp av andelar i bolaget Linköping Industrin 2 Holding AB. Här finns möjlighet att bygga 500-600 bostäder. Projektet ska genomföras tillsammans med flera andra aktörer. Totalt innehåller koncernens projektportfölj cirka 2 000 bostäder i varierade lägen, till exempel i Övre Vasastaden, City, Lambohov och Åbylund. Byggstart planeras för dessa lägenheter under de kommande fem åren. I oktober 2014 tecknades avtal om försäljning av fastigheten Luftspanaren till HSB i Östergötland Ekonomisk Förening, med tillträde den 1 december 2014. Luftspanaren 1 innehåller 198 bostäder. I samma affär förvärvade Stångåstaden cirka 200 byggrätter i Övre Vasastaden. Under året förvärvades bolaget Stångåstaden Rystadstuna AB från Specialfastigheter Sverige AB. Bolaget äger det gamla fängelset i Roxtuna där marken är tänkt att användas för framtida bostadsexploatering. Investeringarna i koncernens fastigheter uppgick till 493 (524) Mkr under året, varav moderbolaget svarar för 454 (300) Mkr. Av investeringarna i koncernen avsåg 265 (273) Mkr nyproduktion. Marknadsvärden på fastigheter Årets marknadsvärdering har utförts av ett externt värderingsföretag. Marknadsvärdet på koncernens färdigställda fastigheter är beräknade till 14 714 (13 664) Mkr. Motsvarande bokfört värde uppgick till 5 643 (5 199) Mkr. För moderbolagets fastigheter uppgår marknadsvärdet till 12 561 (11 617) Mkr jämfört med bokfört värde om 4 550 (4 175) Mkr. Aktier i dotterbolag och intressebolag Under året har dotterbolaget Om24 Mark AB fusionerats med moderbolaget. Dotterbolagen Stångåstaden Rystadstuna AB och Luftspanaren 1 Holding AB har anskaffats. Stångåstaden har under året förvärvat resterande andelar av Agraffmuren Holding AB. Stångåstaden Rystadstuna AB och Agraffmuren Holding AB äger mark där det planeras för byggnation av bostäder framöver. I januari 2015 fusionerades Eddan i Linköping AB och Stångåstaden Rystadstuna AB med moderbolaget. FÖFVALTNINGSBERÄTTELSE EKONOMI 29 Flerårsjämförelse Ekonomisk utveckling i sammandrag. Flerårsjämförelsen är inte omräknad till K3 vad gäller år 2012, 2011 och 2010. Koncernen 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning Mkr 1 346 1 297 1 259 1 239 1 203 Resultat efter finansiella poster Mkr 318 181 276 155 185 Balansomslutning Mkr 6 349 5 887 5 632 5 325 5 156 Medelantal anställda st 145 145 136 141 134 Synlig soliditet % 43,5 42,7 42,3 41,6 41,1 Justerad soliditet % 76,8 76,5 76,2 75,6 74,7 Direktavkastning % 3,3 3,5 3,1 3,3 3,3 Avkastning på totalt kapital % 6,9 5,0 7,8 5,0 5,6 Avkastning på justerat eget kapital % 12,0 7,4 12,0 7,1 9,0 2014 2013 2012 2011 2010 Moderbolaget 30 2014 Nettoomsättning Mkr 1 154 1 116 1 082 1 068 1 052 Resultat efter finansiella poster Mkr 190 161 201 147 175 Balansomslutning Mkr 6 288 5 837 5 591 5 288 5 115 Medelantal anställda st 129 128 121 127 122 Synlig soliditet % 42,5 44,6 41,8 42,3 41,8 Justerad soliditet % 74,7 75,1 72,3 74,2 73,4 Avkastning på totalt kapital % 4,8 4,7 6,4 4,9 5,4 Avkastning på justerat eget kapital % 7,3 6,6 8,8 6,6 8,5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE EKONOMI Nyckeltalsdefinitioner Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Synlig soliditet Koncernens verksamhet exponeras för ett stort antal risker, exempelvis anläggningsrisker, miljörisker, politiska risker, finansiella risker och operativa risker vilka kan påverka möjligheterna att uppnå de ekonomiska målen. För att kunna hantera hot och möjligheter bedrivs ett omfattande riskhanteringsarbete för olika delar inom koncernen. Insatserna prioriteras selektivt efter riskernas väsentlighet. Under året har bolagets interna kontroll utvecklats. En ny modell, baserat på COSO-standarden har tagits fram. COSO är ett ramverk för att utveckla riktlinjer för vägledning av ett företags riskhantering och interna kontroll. Den interna kontrollen syftar till att undvika allvarliga fel och att skapa en trygg arbetssituation för bolagets anställda. Stångåstaden identifierar därför brister och risker som är hot mot att vi ska nå våra mål och skapar åtgärder och kontrollaktiviteter för att hantera dessa risker och brister. Stångåstadens interna kontroll beskrivs utifrån de fem komponenterna i COSO-modellen: kontrollmiljön, riskanalys, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning och utvärdering. Målet med riskhanteringen är att få ett så bra resultat som möjligt genom att optimera balansen mellan värdet på riskerna och kostnaderna för att om möjligt begränsa riskerna. Riskhanteringen skall säkerställa att koncernens långsiktiga avkastning och soliditet inte äventyras. Den finansiella risken hanteras främst av bolagets finansfunktion Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt/ balansomslutning. Justerad soliditet Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt samt övervärde i fastigheter/ balansomslutningen och övervärde i fastigheter utan hänsyn tagen till uppskjuten skatt. Direktavkastning Driftnetto/färdigställda fastigheters utgående marknadsvärde. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader och liknande resultatposter/genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter finansiella poster/ genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt. Investeringar Investeringar i inventarier uppgick till 5 (2) Mkr, varav moderbolaget svarade för 5 (2) Mkr. Kassaflöde och likviditet Kassaflödet från den löpande verksamheten i koncernen uppgick till 311 (422) Mkr. Årets kassaflöde uppgick till 75 (26) Mkr. Nettoupplåningen är en följd av ökad nyproduktion under året. Koncernens tillgängliga likvida medel uppgick den 31 december 2014 till 135 (58) Mkr. som ansvarar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. De finansiella riskerna kan främst delas in i finansieringsrisk, ränterisk, valutarisk, kreditrisk och motpartsrisk. Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som inte kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Ränterisken avser risken för negativ påverkan på koncernens resultat- och balansräkning till följd av förändringar i ränteläget. Koncernen är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Finansiella instrument används i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindning (se not 29). I syfte att minska finansieringsrisken strävar bolaget efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Bekräftade kreditlöften eller motsvarande garantier skall minst motsvara volymen på utestående företagscertifikat. Eget kapital Koncernens egna kapital per den 31 december 2014 uppgick till 2 765 (2 515) Mkr. Moderbolagets egna kapital per den 31 december 2014 uppgick till 2 664 (2 521) Mkr. Personal Antalet anställda inom koncernen uppgick vid utgången av 2014 till 146 (144) varav 130 (128) i moderbolaget. Medelantalet anställda under året uppgick till 145 (145) varav 129 (128) i moderbolaget. Av de anställda i koncernen FÖFVALTNINGSBERÄTTELSE EKONOMI 31 Eddan förändrar stadsbilden i centrala Linköping med spännande arkitektur, boende och verksamheter. var 55 (55) män och 90 (90) kvinnor. I moderbolaget var 48 (49) män och 81 (79) kvinnor anställda. Löner och sociala kostnader har belastat koncernresultaträkningen med 90,8 (90,9) Mkr varav de sociala kostnaderna utgjorde 28,5 (30,0) Mkr. I moderbolaget har resultaträkningen belastats med 80,9 (81,4) Mkr varav de sociala kostnaderna utgjorde 25,6 (27,3) Mkr. Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner för koncernen och moderbolaget redovisas i bokslutskommentarerna. Måluppfyllelse De krav som ägaren formulerat för bolaget är dels ekonomiska, dels icke-ekonomiska. De ekonomiska 32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE EKONOMI avser av Kommunfullmäktige beslutade krav på avkastning och soliditet, medan de icke-ekonomiska främst har utformats som så kallade inriktningsmål. Styrelsen och verkställande direktören gör helhetsbedömningen att uppdraget från ägaren har uppnåtts. Utsikter för 2015 Bolaget räknar med en fortsatt hög uthyrningsgrad. Hyresgästföreningen och bolaget tecknade under december 2014 en överenskommelse om en hyreshöjning med 0,9 procent från den 1 februari 2015. Under 2011 fattade styrelsen i bolaget beslut om ett långsiktigt energieffektiviseringsmål – att minska köpt energi med 25 procent till år 2025. Detta arbete är prioriterat under kommande år. Stångåstaden har under de senaste åren satsat alltmer på nyproduktion och koncernen står inför en period som präglas av expansion. Efterfrågan på koncernens bostäder har ökat väsentligt under det senaste året. Det medför att ytterligare satsning på nyproduktion kommer att ske för att möta efterfrågan. Under december månad 2014 har förtidsinlösen av ränteswappar genomförts och räntetak köpts för att minska ränteriskexponeringen. Ambitionen är att bibehålla den vinstmarginal och soliditetsnivå som uppnåtts de senaste åren. RESULTATRÄKNING Koncernen (belopp i Tkr om inget annat anges) Hyresintäkter Not 3 1 090 684 27 657 31 349 23 917 25 318 1 346 001 1 296 873 1 153 900 1 116 002 -519 238 -520 420 -440 519 -447 277 -308 477 -264 882 -271 494 -230 784 -27 561 -27 366 -23 286 -23 123 490 725 484 205 418 601 414 818 -103 779 -134 495 -80 932 -112 037 386 946 349 710 337 669 302 781 6-8 -71 666 -66 707 -71 170 -64 999 9 101 124 -346 -1 775 -346 -477 -20 -477 -20 415 927 282 637 264 247 237 416 4, 6, 8 Fastighetsavgift och fastighetskatt Driftsnetto 5 Bruttoresultat Resultat från fastighetsförsäljning 2013 1 129 983 Underhållskostnader Central administration och marknadsföring 2014 1 265 524 Nettoomsättning Av- och nedskrivningar 2013 1 318 344 Övriga intäkter Driftskostnader 2014 Moderbolaget Försäljningsomkostnader Rörelseresultat Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 5 543 4 909 27 518 29 516 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 -103 681 -106 688 -101 746 -106 379 317 789 180 858 190 019 160 553 Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner 12 -20 000 -76 000 196 -62 530 Skatt på årets resultat 13 -53 425 -22 543 -52 372 -21 006 244 364 82 315 137 843 77 017 Årets resultat RESULTATRÄKNING EKONOMI 33 BALANSRÄKNING Koncernen (belopp i Tkr om inget annat anges) Not Moderbolaget 2014 2013 2014 2013 5 642 614 5 198 645 4 549 890 4 175 340 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar 14-17 Inventarier 18 15 507 15 636 14 782 15 014 Pågående ny-, till- och ombyggnader 19 398 938 405 371 373 670 388 848 6 057 059 5 619 652 4 938 342 4 579 202 - - 298 329 285 254 - - 811 511 734 882 16 033 27 527 15 388 26 882 46 224 99 230 46 224 99 230 Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag 20 Andra långfristiga fordringar hos dotterbolag Andelar i intressebolag 21 Andra långfristiga fordringar hos intressebolag Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 40 40 40 40 Andra långfristiga fordringar 23 17 902 17 378 17 678 17 204 80 199 144 175 1 189 170 1 163 492 6 137 258 5 763 827 6 127 512 5 742 694 7 463 5 608 5 094 4 310 452 489 452 450 - - 12 300 3 231 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernbolag Fordringar hos dotterbolag Övriga fordringar 24 60 376 48 289 45 608 42 672 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 7 764 10 483 7 305 10 140 76 055 64 869 70 759 60 803 Kassa och bank 135 392 58 082 90 190 33 787 Summa omsättningstillgångar 211 447 122 951 160 949 94 590 6 348 705 5 886 778 6 288 461 5 837 284 Summa kortfristiga fordringar SUMMA TILLGÅNGAR 34 BALANSRÄKNING EKONOMI Koncernen (belopp i Tkr om inget annat anges) Not Moderbolaget 2014 2013 2014 2013 368 000 368 000 368 000 368 000 480 000 480 000 1 677 783 1 595 618 137 843 77 017 SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital (3 680 000 aktier) Bundna reserver Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Annat eget kapital inklusive årets resultat 2 396 674 2 147 159 Summa eget kapital 2 764 674 2 515 159 2 663 626 2 520 635 27 - - 8 258 10 089 4 620 7 944 4 620 7 944 28 126 988 59 302 105 301 49 433 131 608 67 246 109 921 57 377 1 600 000 1 013 000 1 600 000 1 000 000 1 600 000 1 013 000 1 600 000 1 000 000 Obeskattade reserver Avsättningar Pensioner Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 29 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 29 1 500 000 1 950 000 1 500 000 1 950 000 Checkräkningskredit 30 - - - - 141 270 120 513 124 506 105 580 Skulder till moderföretag 3 150 14 899 3 150 14 899 Skulder till dotterföretag - - 103 927 2 417 48 713 46 016 41 982 40 534 Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder 5 528 2 396 1 906 1 476 153 762 157 549 131 185 134 277 Summa kortfristiga skulder 1 852 423 2 291 373 1 906 656 2 249 183 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 6 348 705 5 886 778 6 288 461 5 837 284 402 095 400 394 402 095 400 394 274 547 274 547 1 293 1 143 1 171 1 032 10 000 - 10 000 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 Ställda säkerheter Pantbrev i fastigheter För eget pensionsåtagande Ansvarsförbindelser Garantifond Fastigo Borgensåtagande BALANSRÄKNING EKONOMI 35 KASSAFLÖDESANALYS Koncernen (belopp i Tkr om inget annat anges) Not Moderbolaget 2014 2013 2014 2013 317 789 180 858 190 019 160 571 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 32 -8 998 159 475 86 014 114 985 Betald skatt 13 -453 -20 -164 -20 308 338 340 313 275 869 275 536 -3 453 159 426 -10 388 152 952 6 084 -78 059 107 473 -140 979 310 969 421 680 372 954 287 509 -28 900 - -44 958 -24 757 - -24 - -24 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 5 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten 6-8 Investeringsverksamheten Förvärv av/investering i dotterbolag Förvärv av intressebolag Investering i inventarier 18 -5 198 -1 819 -4 501 -1 819 Försäljning av inventarier 18 551 702 450 702 Investering i byggnader, mark och markanläggningar 14-17,19 -492 650 -524 228 -454 030 -299 894 Försäljning av byggnader, mark och markanläggningar 14-17,19 134 087 5 069 31 188 5 069 -392 110 -520 300 -471 851 -320 723 13 753 -24 631 110 -117 394 6 490 000 7 450 000 6 490 000 7 450 000 -6 353 000 -7 275 081 -6 340 000 -7 275 081 Utbetald utdelning -10 451 -8 722 -10 451 -8 722 Mottaget aktieägartillskott 15 600 -16 720 15 600 -3 280 155 902 124 846 155 259 45 523 Årets kassaflöde 74 761 26 226 56 362 12 309 Likvida medel vid årets början 58 082 31 856 33 787 18 608 2 549 - 41 2 870 135 392 58 082 90 190 33 787 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Övertagna likvida medel Summa likvida medel vid årets slut 36 KASSAFLÖDESANALYS EKONOMI 33 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Belopp i Tkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper AB Stångåstadens års- och koncernredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Dettta är koncernens och moderbolagets första finansiella rapport som upprättats enligt K3. Effekter av övergång till K3 Samtliga belopp i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys och noter har räknats om för jämförelseåret 2013. Förvaltningsberättelsens RESULTATRÄKNING Nettoomsättning Underhållskostnader Fastighetsavgift och fastighetskatt Driftsnetto Vid upprättande av ingångsbalansräkningen per 2013-01-01 och balansräkning per 2013-12-31, gör koncernen nedanstående justeringar jämfört med bokslutet 2012-12-31 respektive bokslutet 2013-12-31. Nedan redovisas en brygga från 2013 års resultaträkning enligt årsredovisningen 2013 och motsvarande värde enligt K3. Moderbolaget Koncernen K3 2013-01-01– 2013-12-31 Årsredovisning 2013-01-01– 2013-12-31 Driftskostnader flerårsöversikt är inte omräknad för principförändringarna ovan förutom gällande jämförelseåret. 1 296 873 - 1 296 873 Nettoomsättning 1 116 002 - 1 116 002 -520 420 - -520 420 Driftskostnader -447 277 - -447 277 -344 755 1) 79 873 -264 882 Underhållskostnader -303 667 1) 72 883 -230 784 -27 366 - -27 366 Fastighetsavgift och fastighetskatt -23 123 - -23 123 404 332 79 873 484 205 Driftsnetto -108 901 2) -25 594 -134 495 Av- och nedskrivningar Bruttoresultat 295 431 54 279 349 710 Central adm och marknadsföring -66 707 - -66 707 -346 - -346 Av- och nedskrivningar Resultat från fastighetsförsäljning Försäljningsomkostnader K3 2013-01-01– 2013-12-31 Årsredovisning 2013-01-01– 2013-12-31 341 935 72 883 414 818 -86 789 2) -25 248 -112 037 Bruttoresultat 255 146 47 635 302 781 Central adm och marknadsföring -64 999 - -64 999 -346 - -346 Resultat från fastighetsförsäljning Försäljningsomkostnader -20 - -20 -20 - -20 Rörelseresultat 228 358 54 279 282 637 Rörelseresultat 189 781 47 635 237 416 Räntenetto -101 779 - -101 779 Räntenetto -76 863 - -76 863 Resultat efter finansiella poster 126 579 54 279 180 858 Resultat efter finansiella poster 112 918 47 635 160 553 - 3) 30 3) Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat -76 000 -76 000 Bokslutsdispositioner 4) 4 779 -22 543 Skatt på årets resultat 99 257 -16 942 82 315 -27 322 1) Periodiskt återkommande underhåll kostnadsfördes direkt enligt gamla principer, i K3 utgör sådant underhåll komponenter som balansförs och skrivs av. 2) Komponentindelning av byggnader infördes med K3 per 2013-01-01 och gav högre avskrivningar för 2013 jämfört med vad som redovisades i årsredovisningen för 2013. Årets resultat -62 560 -62 530 4) 3 284 -21 006 88 658 -11 641 77 017 -24 290 3) Koncernbidrag redovisades enligt äldre normgivning direkt mot eget kapital, i K3 sker redovisningen över resultaträkningen. 4) Uppskjuten skatt ökade i och med att de temporära skillnaderna mellan skattemässiga och bokföringsmässiga anskaffningsvärden och avskrivningar ökade. REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER EKONOMI 37 Nedan redovisas en brygga från 2013 års balansräkning enligt årsredovisningen 2013 och motsvarande värde enligt K3. BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Årsredovisning K3 Årsredovisning K3 TILLGÅNGAR 2013-12-31 2013-12-31 2013-12-31 2013-12-31 Anläggningstillgångar 5 709 547 1) 54 280 5 763 827 5 695 058 1) 47 636 5 742 694 Omsättningstillgångar 122 951 - 122 951 94 590 - 94 590 5 832 498 54 280 5 886 778 5 789 648 47 636 5 837 284 2 472 821 2) 42 338 2 515 159 2 483 479 2) 37 156 2 520 635 10 089 - 10 089 SUMMA TILLGÅNGAR SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Obeskattade reserver - - - 3) 11 942 67 246 Långfristiga skulder 1 013 000 - Kortfristiga skulder 2 291 373 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 832 498 Avsättningar 55 304 3) 10 480 57 377 1 013 000 1 000 000 - 1 000 000 - 2 291 373 2 249 183 - 2 249 183 54 280 5 886 778 5 789 648 47 636 5 837 284 1) Periodiskt återkommande underhåll kostnadsfördes direkt enligt gamla principer, i K3 utgör sådant underhåll komponenter som balansförs och skrivs av. Komponentindelning av byggnader infördes med K3 per 2013-01-01 och gav högre avskrivningar för 2013 jämfört med vad som redovisades i årsredovisningen för 2013. 2) Se resultaträkning. Eget kapital i koncern omrubriceras. Dotterbolagsuppgifter I koncernen ingår dotterbolagen Studentbostäder i Linköping AB, org nr 556596-6792, TGS Fastigheter nr 3 AB, org nr 556681-1435, Eddan i Linköping AB, org nr 556379-9781, Bryggaregården AB, org nr 556336-6086, Agraffmuren Holding AB, org nr 556819-3048 Stångåstaden Rystadstuna AB, 556831-8439 och Linköping Luftspanaren 1 Holding AB, org nr 556976-7808. Intern försäljning, interna vinster och fordringar/skulder inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intressebolagsuppgifter Aktieinnehavet i Byggutveckling Svenska AB, org nr 556627-2117, motsvarar 25 % av rösterna. Aktieinnehavet i Bixia Gryningsvind AB, org nr 556779-5348, motsvarar 16 % av rösterna och ett betydande inflytande. Aktieinnehavet i Linköping Industrin 2 Holding AB, org nr 556929-9828, motsvarar 49 % av rösterna. I koncernens bokslut redovisas andelar i intressebolag enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett bolag redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolagets nettotillgångar. I koncernens resultaträkning ingår som intäkt koncernens andel av intressebolagets resultat. Ej utdelad ackumulerad vinstandel hänförlig till intressebolag redovisas i koncernbalansräkningen som kapitalandelsfond under bundna reserver. Orealiserade internvinster elimineras med den på koncernen belöpande andelen av vinsten. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget AB Stångåstaden samt de bolag som på balansdagen direkt eller indirekt innehas till mer än 50 % av röstvärdet. Koncernredovisningen upprättas i enlighet med förvärvsmetoden. Denna innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas till marknadsvärden enligt en upprättad förvärvsanalys. Överstiger anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag det beräknade marknadsvärdet av företagets nettotillgångar enligt förvärvsanalysen, utgörs skillnaden av koncernmässig goodwill, vilken skrivs av över uppskattad nyttjandeperiod. Endast resultat uppkomna efter förvärvstidpunkten ingår i koncernens resultat och eget kapital. 38 46 897 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER EKONOMI 3) Uppskjuten skatt ökade i och med att de temporära skillnaderna mellan skattemässiga och bokföringsmässiga anskaffningsvärden och avskrivningar ökade. Intressebolag Som intressebolag beaktas de företag som inte är dotterbolag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intressebolag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänas efter förvärvet. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad i enlighet med indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför ineller utbetalningar. Bland likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavanden samt koncernkonto. Intäkter Hyresintäkter aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på perioden redovisas som intäkt. Vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, värme, vatten och el redovisas i posten ”Övriga intäkter”. Ränteintäkter som intjänats intäktsredovisas i enlighet med effektiv avkastning. Erhållen utdelning intäktsförs när den erhållna utdelningen bedöms som säker. Pensioner Koncernens pensionsförpliktelse enligt allmän pensionsplan täcks genom försäkringspremier i Alecta. Pensionsåtaganden till och med 1994 redovisas som avsättning för pensioner. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Inkomstskatter Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Koncernens mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas i koncernen: Byggnader Stomme 100 år Fasad, fönster och yttertak 40 år El, vatten, värme och ventilation 40 år Tekniska installationer 20 år Restpost 50 år Markanläggningar 20 år Inventarier 5-10 år Pågående ny-, till- och ombyggnader Pågående ny-, till- och ombyggnader har värderats till nedlagda direkta kostnader. Balansposten har inte belastats med räntekostnader. Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterbolag redovisas inte i koncernredovisningen då moderbolaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid. Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömningar av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning. Lämnade aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av posten ”Andelar i koncernbolag” i den mån nedskrivning inte erfordras. Erhållna aktieägartillskott redovisas hos mottagaren direkt mot fritt eget kapital. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. I sådan fall redovisas även skatteeffekten i eget kapital. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggning byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Avsättningar Bolaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Bolaget nuvärdeberäknar förpliktelser som väntas regleras efter mer än tolv månader. Den ökning av avsättningen som beror på att tid förlyter redovisas som räntekostnad. Koncernens pensionsskuld redovisas som avsättning. Pensionsskulden är hänförlig till pensionsavtalet med KPA som löpte fram till och med 1994. Avsättningen sker efter en på försäkringstekniska grunder av KPA gjord beräkning. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalmässiga villkor. Realisationsvinst respektive relisationsförlust vid avyttring av byggnader, mark och markanläggningar redovisas under egen rubrik i resultaträkningen. Realisationsvinst respektive relisationsförlust vid avyttring av inventarier redovisas som driftkostnader. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instumenten har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelser har reglerats eller på annat sätt upphört. REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER EKONOMI 39 Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Andra långfristiga värdepappersinnehav Posten består huvudsakligen av aktier samt ett mindre innehav av räntebärande tillgångar. Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde med bedömning av om nedskrivningsbehov föreligger. De räntebärande tillgångarna redovisas i efterföljande redovisning till upplupet anskaffningsvärde, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Derivatinstrument som ingår i säkringsredovisning Säkringsredovisning tillämpas för derivatinstrument som ingår i ett dokumenterat säkringssamband. För att säkringsredovisning ska kunna tillämpas krävs att det finns en entydig koppling mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Det krävs också att säkringen effektivt skyddar den risk som är avsedd att säkras, att effektiviteten löpande kan visas vara tillräckligt hög genom effektivitetsmätningar och att säkringsdokumentation har upprättats. Bedömningen om huruvida säkringsredovisning ska tillämpas görs vid ingången av säkringsrelationen. Redovisning av värdeförändringen beror på vilken typ av säkring som ingåtts. Förluster hänförliga till den säkrade risken redovisas inte så länge som säkringsförhållandet består. Säkringsredovisningen upphör när säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in samt när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning. Avtal om swappar ingås i syfte att uppnå önskad räntebindningstid i låneportföljen, samt att minimera ränterisker. Intäkter och kostnader för ränteswappar nettoredovisas under räntekostnader. Marknadsvärdeförändringar under swapavtalens löptid redovisas inte i resultatet. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar Vid varje balansdag görs en bedömning om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov i någon av de finansiella anläggningstillgångarna. Nedskrivningar sker om värdenedgången bedöms vara bestående. Nedskrivning redovisas i resultaträkningsposten Av- och nedskrivningar. Nedskrivningbehovet prövas individuellt för aktier och andelar och övriga enskilda finansiella anläggningstillgångar. 40 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER EKONOMI NOTER Not 2 Väsentliga uppskattningar och bedömningar Not 3 Hyresintäkter Upprättande av års- och koncernredovisning enligt K3 kräver att företagsledning och styrelse gör antaganden om framtiden och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar på balansdagen som innebär en betydande risk för en väsentlig justering av de redovisade värdena för tillgångar och skulder i framtiden. Det görs också bedömningar som har betydande effekt på de redovisade beloppen i denna års- och koncernredovisning. Koncernen Uppskattningar och bedömningar baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer som under rådande förhållanden anses vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar används sedan för att fastställa redovisade värden på tillgångar och skulder som inte framgår tydligt från andra källor. Tillval, tjänster m m Uppskattningar och bedömningar ses över årligen. Lokaler Viktiga uppskattningar och bedömningar beskrivs nedan. Prövning av nedskrivningsbehov för materiella anläggningstillgångar Koncernen har betydande värden redovisade i balansräkningen avseende materiella anläggningstillgångar. Dessa testas för nedskrivningsbehov i enlighet med de redovisningsprinciper som beskrivs i koncernens Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper. Återvinningsvärden för kassagenererande enheter har fastställts genom beräkning av nyttjandevärden eller nettoförsäljningvärde. För dessa beräkningar måste vissa uppskattningar göras avseende framtida kassaflöden och andra adekvata antaganden avseende exempelvis avkastningskrav. Inkomstskatter och uppskjutna skatter Koncernen redovisar i sin balansräkning uppskjutna skattefordringar och skulder vilka förväntas bli realiserade i framtida perioder. Vid beräkning av dessa uppskjutna skatter måste vissa antaganden och uppskattningar göras avseende framtida skattekonsekvenser som hänför sig till skillnaden mellan i balansräkningen redovisade tillgångar och skulder och motsvarande skattemässiga värden. Uppskattningarna inkluderar även att skattelagar och skattesatser kommer att vara oförändrade samt att gällande regler för utnyttjande av förlustavdrag inte kommer att ändras. 2013 Hyresintäkter brutto Bostäder 1 185 403 1 142 171 Lokaler 103 017 94 899 Garage 22 959 21 076 Bilplatser 13 454 12 817 Summa 5 042 4 917 1 329 875 1 275 880 -453 -1 000 -2 505 -2 110 Avgår hyresbortfall Bostäder Garage Det slutliga utfallet av uppskattningar och bedömningar kan komma att avvika från nuvarande uppskattningar och bedömningar. Effekterna av ändringar i dessa redovisas i resultaträkningen under det räkenskapsår som ändringen görs samt under framtida räkenskapsår om ändringen påverkar både aktuellt och kommande räkenskapsår. 2014 Bilplatser Tillval, tjänster m m Hyresrabatter Summa Nettoomsättning -712 -621 -1 531 -1 578 -267 -249 -6 063 -4 798 -11 531 -10 356 1 318 344 1 265 524 Moderbolaget Hyresintäkter brutto Bostäder 1 018 137 983 570 Lokaler 82 110 78 689 Garage 22 914 21 031 Bilplatser 11 937 11 322 Tillval, tjänster m m Summa 3 934 4 112 1 139 032 1 098 724 Avgår hyresbortfall Bostäder Lokaler -301 -574 -2 327 -1 871 Garage -710 -619 Bilplatser -900 -953 Tillval, tjänster m m Hyresrabatter Summa Nettoomsättning -233 -211 -4 578 -3 812 -9 049 -8 040 1 129 983 1 090 684 NOTER EKONOMI 41 Not 4 Driftkostnader 2014 2013 Not 6 Inköp och försäljning mellan koncernbolag 72 855 71 617 Av koncernens kostnader utgjorde 222 905 (214 336) inköp från Linköpings Stadshus-koncernen vilket motsvarar 21,6 (20,1) % av koncernens rörelsekostnader. Koncernen Fastighetsskötsel Reparation 60 319 61 253 Vatten 36 535 34 530 Värme 134 444 147 308 El 44 135 43 845 Not 7 Ersättning till revisorer Sophantering 23 101 22 544 Koncernen Risk 40 429 47 142 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m m 12 622 8 541 Revisionsuppdrag 5 188 4 952 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 41 - 89 610 78 688 Skatterådgivning 30 43 519 238 520 420 Övriga tjänster 185 36 Summa 560 408 304 329 Hyresgästföreningen, Kårservice Fastighetsadministration Summa Moderbolaget Fastighetsskötsel 59 594 61 338 Moderbolaget Reparation 52 334 53 478 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Vatten 32 523 30 335 Revisionsuppdrag Värme 116 772 128 991 El 31 554 Sophantering Risk Kabel-TV, datanät, tomträttsavgälder m m Hyresgästföreningen Fastighetsadministration Summa - Skatterådgivning 30 43 20 462 19 930 Övriga tjänster 185 36 35 911 40 443 Summa 560 408 7 632 7 536 4 388 4 152 79 349 70 322 440 519 447 277 2014 2013 Not 8 Anställda och personalkostnader -104 920 -111 297 -2 510 -324 14 600 -14 600 Inventarier -4 795 -8 274 Andelar i intressebolag -6 154 - -103 779 -134 495 Moderbolaget Av- och nedskrivningar Byggnader Markanläggningar -89 623 -2 309 -296 14 600 -14 600 Inventarier -4 332 -7 518 Summa 42 -82 737 Pågående nybyggnation Andelar i intressebolag NOTER EKONOMI Moderbolaget -6 154 - -80 932 -112 037 2014 Löner och ersättningar 55 315 (varav pensionskostnad) Dotterbolag Pågående nybyggnation Summa 329 30 752 Av- och nedskrivningar Markanläggningar 304 41 Koncernen Byggnader 2013 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Not 5 Av- och nedskrivningar 2014 (varav pensionskostnad) Koncernen totalt Sociala kostnader 25 573 27 285 (6 421) 7 014 2013 Sociala Löner och kostnader ersättningar 54 120 (9 955) 1) 2 916 6 718 2 735 60 838 30 020 (574) 62 329 (varav pensionskostnad) 28 489 (439) (10 394) (6 995) 2) 1) Av moderbolagets pensionskostnad avser 497 (326) gruppen styrelse och Vd. 2) Av koncernens pensionskostnad avser 634 (442) gruppen styrelse och Vd. 2014 2013 Löner, andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m fl och övriga anställda Styrelse och Vd Övriga anställda Styrelse och Vd Övriga anställda Moderbolaget 2 182 53 133 2 020 52 100 (-) (-) (-) (-) 917 6 097 901 5 817 (-) (-) (-) (-) 3 099 59 230 2 921 57 917 (-) (-) (-) (-) (varav tantiem o dyl) Dotterbolag (varav tantiem o dyl) Koncernen totalt (varav tantiem o dyl) Not 8 Forts. Not 8 Forts. Styrelsens ledamöter Könsfördelning Arvode till moderbolagets styrelse har utgått med: Moderbolaget Ordförande Tommy Ählström 200 Vice ordförande Jan Österlind 124 Ledamot Göran Falkenberg 12 Ledamot Bengt Olsson 10 Ledamot Andreas Berg 9 Ledamot Daniel Ellström 4 Ledamot Gunn Brestedt 12 Ledamot Chris Ramslöv 7 Ledamot Gun Djerf 13 Suppleanter Män Kvinnor Styrelseledamöter 6 3 Verkställande direktör 1 - Övriga ledande befattningshavare 2 2 11 6 Koncernen Styrelseledamöter 51 Verkställande direktör 2 - Övriga ledande befattningshavare 3 2 2014 2013 Till ledamöterna i dotterbolagens styrelser har inte ersättning utgått. Verkställande direktör Ersättning till verkställande direktören i moderbolaget har utgått med 1 739 kkr. Under året har verkställande direktören uppburit bilförmån uppgående till 60 kkr. Verkställande direktören har en premiebaserad pensionslösning där 30 procent av lönen får avsättas till valfri pension. Under året har pensionsförmån för 497 kkr utbetalats. Pensionsåldern uppgår till 65 år. Avtal om avgångsvederlag Vid uppsägning av verkställande direktörens anställning är uppsägningstiden 24 månader från bolagets sida. Om tjänstgöringsplikt inte föreligger skall löneavräkning ske mot ny inkomst av tjänst som uppbärs under uppsägningstiden. Ersättning till verkställande direktörerna i koncernen har utgått med 2 656 kkr. Övriga ledande befattningshavare Ersättning till övriga ledande befattningshavare i koncernen har utgått med 4 316 kkr (5 personer). Ersättning till övriga ledande befattningshavare i moderbolaget har utgått med 3 399 kkr (4 personer). För övriga ledande befattningshavare tillämpas de pensionsvillkor som reglerats i centrala avtal mellan arbetsmarknadens parter. Övriga förmåner till gruppen uppgår totalt till 224 kkr. Not 9 Resultat från fastighetsförsäljning Koncernen Realisationsvinst Realisationsförlust Summa 103 100 - -1 976 -346 101 124 -346 Moderbolaget Realisationsvinst 201 - Realisationsförlust -1 976 -346 Summa -1 775 -346 2014 2013 Ränteintäkter, övriga 5 543 4 909 Summa 5 543 4 909 23 768 24 793 Not 10 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget Medelantalet anställda 2014 2013 Moderbolaget Män Ränteintäkter, inom koncern Ränteintäkter, övriga 48 49 Summa 3 750 4 723 27 518 29 516 2014 2013 Kvinnor 81 79 Summa 129 128 Män 7 6 Kvinnor 9 11 Koncernen Summa 16 17 Räntekostnader, övriga -103 681 -106 688 Summa -103 681 -106 688 Dotterbolag Koncernen totalt Not 11 Räntekostnader och liknande resultatposter Män 55 55 Moderbolaget Kvinnor 90 90 Räntekostnader, övriga -101 746 -106 379 Summa 145 145 Summa -101 746 -106 379 NOTER EKONOMI 43 Not 12 Bokslutsdispositioner 2014 2013 Koncernen Not 13 Forts. 2014 2013 Moderbolaget Lämnade koncernbidrag -20 000 -76 000 Aktuell skatt, statlig inkomstskatt -164 -20 Summa -20 000 -76 000 Uppskjuten skatt på temporära skillnader, av- och nedskrivningar -10 056 -20 475 Uppskjuten skatt på temporära skillnader, anskaffningsvärden -41 641 - Moderbolaget Mottagna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan – inventarier Summa Not 13 Skatt på årets resultat 20 587 -22 222 15 053 -77 613 1 831 30 196 -62 530 2013 -453 -20 Uppskjuten skatt på temporära skillnader, av- och nedskrivningar -10 053 -22 034 Uppskjuten skatt på temporära skillnader, anskaffningsvärden -42 886 - Uppskjuten skatt på temporära skillnader, balanslåneposter -511 -511 Uppskjuten skatt, bokslutsdispositioner 478 22 Summa -53 425 -22 543 Redovisat resultat före skatt 317 789 180 858 Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22 %) -69 914 -39 789 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ ej skattepliktiga intäkter -5 127 -409 22 247 -76 Koncernen Skatteeffekt av ej avdragsgilla/ej skattepliktiga realisationsresultat Skatteeffekt av ej avdragsgill nedskrivning av intressebolag Skatteeffekt på lämnade koncernbidrag Skatteeffekt på skattemässiga avskrivningar på inventarier Övriga skatteeffekter Summa -511 -511 -52 372 -21 006 Redovisat resultat före skatt och dispositioner 190 019 160 553 Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22 %) -41 804 -35 322 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ ej skattepliktiga intäkter -5 640 -382 -301 -76 -1 354 - 360 13 763 -403 -7 Summa 2014 Aktuell skatt, statlig inkomstskatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, balanslåneposter Skatteeffekt av ej avdragsgilla/ej skattepliktiga realisationsresultat Skatteeffekt av ej avdragsgill nedskrivning av intressebolag Skatteeffekt på lämnade/mottagna koncernbidrag Skatteeffekt på skattemässiga avskrivningar på inventarier Övriga skatteeffekter Summa Not 14 Byggnader - 4 400 16 720 -448 -7 -3 230 1 018 -53 425 -22 543 1 018 -21 006 Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyproduktion Förbättringar -1 354 -3 230 -52 372 Avyttringar och utrangeringar Summa 7 178 616 6 055 763 264 922 264 922 211 643 188 090 -84 206 -84 206 7 570 975 6 424 569 -2 361 742 -2 145 588 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Summa 43 968 43 968 -129 816 -107 637 -2 447 590 -2 209 257 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Återläggning Årets nedskrivning Summa Redovisat värde vid årets slut 44 NOTER EKONOMI -92 300 -66 300 33 200 33 200 -8 300 -8 300 -67 400 -41 400 5 055 985 4 173 912 Not 15 Mark Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Anskaffningar Avyttringar Summa Not 16 Markanläggningar Vid årets början 465 277 324 566 83 312 21 777 Avyttringar och utrangeringar -1 041 -1 041 547 548 345 302 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -29 528 1 083 829 -4 795 -4 332 -45 207 -33 031 Planenligt restvärde vid årets slut 15 507 14 782 Koncernen Moderbolaget 29 466 27 176 Not 19 Pågående ny-, tilloch ombyggnader Förbättringar 32 796 26 085 Summa 62 262 53 261 Omklassificeringar Koncernen Moderbolaget Återläggning nedskrivning Ackumulerade avskrivningar enligt plan -20 672 -20 277 -2 509 -2 308 Summa -23 181 -22 585 Planenligt restvärde vid årets slut 39 081 30 676 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -41 495 Summa Vid årets början Vid årets början Koncernen Moderbolaget Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Not 18 Forts. 405 371 388 848 -509 361 -479 097 14 600 14 600 Investeringar 488 328 449 319 Summa 398 938 373 670 Not 20 Andelar i dotterbolag Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Not 17 Byggnader, mark och markanläggningar Koncernen Moderbolaget Redovisat värde vid årets slut Byggnader Mark Markanläggningar Summa 5 055 985 4 173 912 547 548 345 302 39 081 30 676 5 642 614 4 549 890 Marknadsvärderingen 2014 har skett med hjälp av extern konsult. Marknadsvärdet av koncernens fastigheter beräknas till 14 714 400 (13 664 500), varav moderbolagets fastigheter värderas till 12 560 900 (11 616 800). Samtliga fastigheter i koncernen är försäkrade till fullvärde förutom Bryggaregården AB:s fastigheter som har ett förstariskförsäkringsskydd. Koncernen Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Anskaffningar -13 016 Anskaffning 10 033 Lämnat aktieägartillskott 16 058 Summa Marknadsvärde Not 18 Inventarier 311 254 Fusion 57 131 44 542 5 198 4 501 324 329 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -26 000 Summa -26 000 Redovisat värde vid årets slut 298 329 Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav av aktier och andelar i koncernbolag. Antal aktier Andel i% Justerat eget kapital/ Årets resultat Bokfört värde Bryggaregården AB, 556336-6086, Linköping 16 000 100 37 144/2 227 34 101 Eddan i Linköping AB, 556379-9781, Linköping 100 100 6 136 /0 25 824 TGS Fastigheter nr 3 AB, 556681-1435, Linköping 1 000 100 4 643/194 280 Studentbostäder i Linköping AB, 556596-6792, Linköping Dotterbolag/Org nr/Säte 1 000 100 233 104/1 597 228 091 Stångåstaden Rystadstuna AB, 556831-8439, Linköping 500 100 1 632/-448 8 665 Linköping Luftspanaren 1 Holding AB, 556976-7808, Linköping 500 100 102 949/102 899 50 1 000 100 3 548/1 320 Avyttringar och utrangeringar -1 615 -1 230 Agraffmuren Holding AB, 556819-3048, Linköping Summa 60 714 47 813 Summa 1 318 298 329 NOTER EKONOMI 45 Not 21 Andelar i intressebolag Koncernen Moderbolaget Not 26 Eget kapital Aktiekapital Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 27 527 26 882 Koncernen Omklassificering -5 340 -5 340 Nedskrivning -6 154 -6 154 Eget kapital 2013-01-01 enligt tidigare tillämpade principer 1) Bokfört värde vid årets slut 16 033 15 388 Specifikation av moderbolagets och koncernens innehav av aktier och andelar i intressebolag Andel i % Justerat eget kapital/ Årets resultat 400 40 37 696/-9 465 Intressebolag/Org nr/Säte Byggutveckling Svenska AB, 556627-2117, Linköping Linköping Industrin 2 Holding AB, 556929-9828, Linköping Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav 368 000 2 500 25 1 560/-67 500 49 46/-4 Antal Nominellt andelar värde Husbyggnadsvaror HBV Förening 1 40 Summa Not 23 Andra långfristiga fordringar Återbäringsmedel Bokfört värde 40 40 2 014 286 2 382 286 -76 000 -76 000 Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag 16 720 16 720 Mottaget aktieägartillskott 59 280 59 280 Årets resultat Eget kapital 2013-01-01 enligt tidigare tillämpade principer 368 000 - 2 810 11 600 11 600 Övrigt 3 492 3 268 Summa 17 902 17 678 Del av köpeskilling för avyttrat bolag Not 24 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag Årets resultat Eget kapital 2014-01-01 368 000 - 76 000 -16 720 -16 942 -16 942 2 147 159 2 515 159 15 600 -10 451 Årets resultat Vid årets slut 368 000 - 244 364 244 364 2 396 674 2 764 674 1) I föregående års årsredovisning redovisades koncernens eget kapital uppdelat på Aktiekapital 368 000, Bundna reserver 488 203 samt Fritt eget kapital 1 526 083, totalt 2 382 286. I tabellen har beloppen rubricerats om i enlighet med nu gällande normgivning. Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital 368 000 480 000 Eget kapital 2013-01-01 1 480 905 2 328 905 Fusion 64 155 64 155 Erhållet koncernbidrag 15 053 15 053 Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag -3 311 -3 311 Lämnat koncernbidrag -77 613 -77 613 Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag 17 075 17 075 Mottaget aktieägartillskott 59 280 59 280 Utdelning 10 321 60 376 45 608 Vid årets början 2014-01-01 Summa Not 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 76 000 -16 720 15 600 20 845 Övriga poster 368 000 480 000 Koncernen Moderbolaget 3 315 3 315 751 728 1 202 1 192 649 649 -8 722 -8 722 88 658 88 658 1 635 480 2 483 480 -15 053 -15 053 Justeringar under 2013 enligt K3: Skatteeffekt på erhållet koncernbidrag 3 311 3 311 Lämnat koncernbidrag 77 613 77 613 Skatteeffekt på lämnat koncernbidrag -17 075 -17 075 Årets resultat -11 641 -11 641 1 672 635 2 520 635 Eget kapital 2014-01-01 368 000 480 000 Mottaget aktieägartillskott 15 600 15 600 Utdelning -10 451 -10 451 Övriga poster 1 847 1 421 Årets resultat Summa 7 764 7 305 Vid årets slut NOTER EKONOMI 2 472 821 -10 451 Erhållet koncernbidrag 46 2 104 821 Mottaget aktieägartillskott Årets resultat 39 531 Förutbetalda licenser -8 722 99 257 Utdelning 35 287 Skattefordran Förutbetalda kabel-tv-avgifter -8 722 99 257 Moderbolaget Koncernen Moderbolaget 2 810 Upplupna ränteintäkter Summa eget kapital Justeringar under 2013 enligt K3: Koncernen och moderbolaget Förutbetalda ränteutgifter Annat eget kapital inkl. årets resultat Lämnat koncernbidrag Utdelning Antal aktier Bixia Gryningsvind AB, 556779-5348, Linköping Övrigt tillskjutet kapital 368 000 480 000 137 843 137 843 1 815 626 2 663 626 Not 27 Obeskattade reserver Not 29 Forts. Moderbolag Koncernen och moderbolaget Ackumulerade avskrivningar utöver plan, inventarier 8 258 Summa 8 258 2013 81 298 20 671 704 19 453 Kontrakt med positiva verkliga värden Cappar 2014 2013 Verkliga värden på derivatinstrument uppgick på balansdagen till följande: Ränteswappar Not 28 Uppskjuten skatteskuld 2014 Kontrakt med negativa verkliga värden Koncernen Ränteswappar Uppskjuten skattefordran, balanslåneposter -267 374 -151 127 Summa -185 372 -111 003 6 298 6 809 Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar -33 909 -51 808 Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga anskaffningsvärden -91 730 - -5 808 -5 896 Beviljad kreditlimit - -6 115 Outnyttjad del -1 839 -2 292 -126 988 -59 302 6 298 6 809 Uppskjuten skatteskuld, uppskrivning av fastigheter Uppskjuten skatteskuld, övervärde Uppskjuten skatteskuld, obeskattade reserver Summa Ytterligare information beträffande säkringsredovisningen återfinns i avsnittet Finansiella instrument i redovisningsprinciperna. Not 30 Checkräkningskredit Utnyttjat kreditbelopp Koncernen Moderbolaget 53 000 45 000 -53 000 -45 000 - - Moderbolag Uppskjuten skattefordran, balanslåneposter Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar -34 065 -50 346 Uppskjuten skatteskuld, skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga anskaffningsvärden -71 726 - -5 808 -5 896 -105 301 -49 433 Uppskjuten skatteskuld, uppskrivning av fastigheter Summa Not 31 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 7 462 7 462 Förutbetalda hyresintäkter 101 946 85 620 Fastighetsskatt 27 738 23 474 Upplupna personalkostnader 8 105 7 338 Upplupna underhållskostnader 2 732 2 577 Övriga poster 5 779 4 714 153 762 131 185 Summa Not 29 Skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget Kapitalbindningstid t o m 2015 1 500 000 1 500 000 Kapitalbindningstid t o m 2016 300 000 300 000 Not 32 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kapitalbindningstid t o m 2017 300 000 300 000 Koncernen Kapitalbindningstid t o m 2018 300 000 300 000 Kapitalbindningstid t o m 2019 och senare 700 000 700 000 3 100 000 3 100 000 Summa Koncernen Moderbolaget Upplupna räntekostnader Koncernen och moderbolaget Räntebärande skulder uppgår totalt till 3 100 000 i koncernen och 3 100 000 i moderbolaget. För säkring av lån med rörlig ränta har avtal avseende ränteswappar tecknats till ett nettobelopp om 2 200 000 samt räntetak för 1 200 000. Förfallotidpunkter för dessa sträcker sig mellan år 2014 och år 2023 med en genomsnittlig löptid om cirka 4,07 år. Fast räntesats enligt ränteswapavtalen varierar mellan 1,15 % och 4,11 %. Rörlig ränta är baserad på Stibor 90 dagar och justeras var tredje månad. 2014 2013 Av- och nedskrivningar 103 779 156 607 Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter -101 124 346 8 316 - -19 2 909 -8 610 225 Utrangering av del av byggnad Utrangering, vinst/förlust vid försäljning av inventarier Förändring av avsättningar Uppskjuten skatt på övervärde vid förvärv av dotterbolag Summa -11 340 -612 -8 998 159 475 NOTER EKONOMI 47 Not 32 Forts. 2014 2013 Moderbolaget Av- och nedskrivningar 80 932 112 037 Vinst/förlust vid försäljning av fastigheter 1 775 346 Utrangering av del av byggnad 8 316 - Utrangering, vinst/förlust vid försäljning av inventarier -49 2 909 Förändring av avsättningar -1 300 225 Uppskjuten skatt övrigt -3 660 -532 Summa 86 014 114 985 2014 2013 15 25 Not 33 Likvida medel Koncernen Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa Bank 7 402 4 734 Koncernkonto 127 975 53 323 Summa 135 392 58 082 Moderbolaget Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa 12 17 4 894 4 693 Koncernkonto 85 284 29 077 Summa 90 190 33 787 Bank 48 NOTER EKONOMI Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstdisposition Verksamhetens art och omfattning framgår av årsredovisningen. Riskerna bedöms vara normala för de branscher som koncernen är verksam inom. Den föreslagna utdelningen och det utdelningsbetingade koncernbidraget utgör mindre än en procent av bolagets och koncernens egna kapital. Förslaget till utdelning och utdelningsbetingat koncernbidrag är i enlighet med Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Bolagets och koncernens ekonomiska ställning framgår av årsredovisningen och ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan fortsätta sin verksamhet. Årsredovisningen innehåller också uppgifter om tillämpande principer för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder. Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 42,4 procent. Bolagets likviditetsprognos innefattar beredskap för att klara löpande betalningsförpliktelser på kort och lång sikt samt framtida nödvändiga investeringar. Det är styrelsens uppfattning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens konsolideringskrav, likviditet och ställning i övrigt. Förslag till vinstdisposition Bolagets fria vinstmedel uppgår till kronor 1 815 626 713 enligt följande: Balanserade vinstmedel Årets resultat Totalt 1 677 783 229 kr 137 843 484 kr 1 815 626 713 kr Styrelsen föreslår årsstämman att till förfogande stående vinstmedel, 1 815 626 713 kronor disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas motsvarande 2,47 kronor per aktie Balanseras i ny räkning Totalt 9 089 600 kr 1 806 537 113 kr 1 815 626 713 kr Föreslagen utdelning kommer att utbetalas efter årsstämman under förutsättning att årsstämman beslutat godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition i moderbolaget. Styrelsen bemyndigas fastställa slutlig tidpunkt för utbetalningen. Övriga vinstdispositioner och koncernbidrag AB Stångåstaden lämnade koncernbidrag med 20 000 kkr till moderbolaget Linköpings Stadshus AB. Moderbolaget erhöll koncernbidrag från dotterbolagen Studentbostäder i Linköping AB med 19 292 kkr och från Eddan i Linköping AB med 1 295 kkr. Moderbolaget lämnade koncernbidrag till dotterbolagen TGS Fastigheter nr 3 AB med 1 157 kkr och till Bryggaregården AB med 1 065 kkr. Vad beträffar koncernens- och företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande bokslutskommentarer. Årsstämman 2015 äger rum på bolagets kontor, Tornbyvägen 1F, tisdagen den 22 april kl 16.00. Linköping den 16 februari 2015 Tommy Ählström Ordförande Jan Österlind Vice ordförande Andreas Berg Gunn BredstedtGun DjerfGöran Falkenberg Bengt Olsson Fredrik Törnqvist Verkställande direktör Daniel Ellström Chris Ramslöv Vår revisionsberättelse har avgivits den 6 mars 2015 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Anita Agefjäll Auktoriserad revisor FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION EKONOMI 49 GRANSKNINGSRAPPORT Till årsstämman i AB Stångåstaden (publ) Organisationsnummer 556041-6850 Vi har granskat bolagets verksamhet under räkenskapsåret 2014. Granskningen har genomförts enligt god sed. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Samverkan har, när det gäller den interna kontrollen, skett med den auktoriserade revisorn. Ändamålet med bolagets verksamhet är att i Linköpings kommun, enligt affärsmässiga principer och i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen genom att tillhandahålla goda bostäder och därtill kompletterande kontors- och affärslokaler och andra anläggningar. För ändamålet ska bolaget erbjuda hyresgästerna möjlighet till boinflytande. Linköping den 10 mars 2015 Harry Nylund Göran Eriksson Birgitta Johansson Ann-Marie Andersson Eva Sallnäs Av kommunfullmäktige i Linköpings Kommun utsedda lekmannarevisorer 50 GRANSKNINGSRAPPORT EKONOMI Bolaget ska sträva efter att uppnå en marknadsmässig avkastning. Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Vi finner därför ingen anledning till anmärkning mot vare sig styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i AB Stångåstaden (publ), org.nr 556041-6850 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Stångåstaden (publ) för år 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sid. 28-49. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för AB Stångåstaden (publ) för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Linköping 2015-03-06 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Anita Agefjäll Auktoriserad revisor REVISIONSBERÄTTELSE EKONOMI 51 IKEA LINKÖPING Skattegården Tornby Skäggetorp Åbylund Cloetta Center Resecentrum Vasastaden Gottfridsberg Innerstaden Ryd Tannefors Vallarondellen Valla T1 Magistratshagen Tinnerbäcken Stolplyckan Eskadern Golfbana Universitetet Garnisonsrondellen Mjärdevi Science Park Södra Ekkällan Lambohov Östra Lambohov 52 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI Berga LJUNGSBRO OG Sve Stångåstaden Motala ström nsso ns v äg Studentbostäder Härneg Ljun gsb rovä gen atan EKÄNGEN LINGHEM As vä ge n lsvä gen Ekä n ge nkå by n äge ngsv svä ad llst Gä Grö ke Linghemsskolan gv. Himnavägen Byg Sävsångarevägen alm sv. MALMSLÄTT No rrm Johannelund Carl Cederströms gata Jakobsdal en väg nda erlu Lag n ata gsg rha Sto VIKINGSTAD Malmen gen Ekholmen savä Vidingsjö en sväg skog Barr Fålå Blästad Haninge Ullstämma FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 53 ta d, es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr yr bo s ta d, t a/ kv m Liljan 2 Vistv 35 A-B, 43 A-C, Majeldsv 2, 4 A-B, 6 A-B 1948 67 4 485 10 606 5 091 4 912 1 095 243 401 44 677 23 388 0102 Taklöken 1 Bockhornsv 2, Majeldsv 1 A-E 1948 36 2 110 2 107 2 217 2 408 1 141 43 402 22 091 6 378 0103 Tallen 1 Bockhornsv 1, 3 1948 36 2 970 4 94 3 064 3 052 1 028 38 404 28 537 12 268 0104 Taggen 2 Bockhornsv 4 1948 18 1 465 3 26 1 491 1 504 1 027 7 269 13 724 1 368 0105 Talgoxen 1 Vårdkasv 2 A-B, 4 A-B, 6 A-B, 8 A-C 1948 54 3 721 9 445 4 166 4 108 1 104 106 238 36 606 18 798 0106 Taggsvampen 1 Vårdkasv 1 A-B, 3 A-C 1949 30 2 330 10 317 2 647 2 555 1 097 73 230 23 710 7 070 0107 Lövkojan 1 Vistv 30 A-B, 32 A-B; Vädursg 3 A-B; Ramstorpsg 37 A-B 1949 60 4 142 6 209 4 351 4 449 1 074 66 316 40 445 15 686 0108 Linneán 1 Vädursg 2 A-D 1949 28 2 167 6 115 2 282 2 305 1 064 37 322 21 178 7 505 0109 Laxen 1 Ramstorpsg 34-52 1986 86 6 258 5 1 174 7 432 6 793 1 085 1 559 1 328 77 190 29 036 1101 Talismanen 13 Eklundsg 2, Majeldsv 9-15 1953 44 2 586 2 17 2 603 2 677 1 035 10 588 27 364 5 935 1102 Lyran 3 Majeldsv 8 A-B, 12 1953 27 1 495 1 6 1 501 1 608 1 076 2 333 15 168 6 923 1103 Luftslottet 2 Prästbolsg 1, Lerlyckeg 1-13, Solvändan 1 A-B, 3 A-B, 2-4, Vistv 36, Prästbolsg 3 A-B, 5 A-B, 7 A-B, 9 A-B 1953 252 13 901 14 470 14 371 14 600 1 050 242 515 141 359 59 427 1104 Lunden 1 Prästbolsg 4 A-G 1953 48 2 991 4 287 3 278 3 191 1 067 156 544 31 629 12 529 1105 Lyckohjulet 1 Vistv 34 A-B 1954 18 1 009 6 786 1 795 1 107 1 097 555 706 13 023 7 562 1106 Lysmasken 2 Ramstorpsg 54-62 1954 7 686 1 253 939 685 999 312 1 231 7 999 3 110 10 548 5 586 5 801 1 151 192 350 54 758 28 444 H H 0101 Majelden H yr yr es in tä kt er bo s ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm kr Fastighetsinnehav Abisko/Övre Vasastaden 0301 Assessorn 5 Götg 15 A-B, 17 A-E, Norgeg 1, 3 A-C 1949 89 5 038 0302 Assessorn 4 Danmarksg 4 A-E 1951 51 3 314 1 66 3 380 3 883 1 172 40 606 37 864 11 793 0303 Assessorn 7 Danmarksg 6 A-D, 8 A-D 1950 72 4 115 13 638 4 753 4 614 1 121 314 492 42 456 17 199 0304 Astrologen 1 Götg 7 A-E, 9 A-C 1950 65 3 961 7 536 4 497 4 344 1 097 207 386 39 545 11 410 0305 Arvtagaren 1 Tönsbergsg 2 A-B, 4 A-D 1950 53 2 969 4 508 3 477 2 935 989 226 445 28 627 5 434 0306 Adjutanten 1 Isafjördursg 2 A-B, 4 A-C 1951 50 2 739 4 341 3 080 2 833 1 034 117 343 25 934 5 262 0307 Akrobaten 1 Joensuug 2 A-B, 4 A-D 1951 60 3 348 2 210 3 558 3 786 1 131 86 410 31 538 24 513 0308 Aktören 1 Roskildeg 2 A-B, 4 A-B 1951 60 3 495 3 313 3 808 3 938 1 127 63 201 32 852 25 602 0309 Assessorn 3 Götg 11 A-B, 13 A-D 1950 65 1 788 3 1 271 3 059 1 922 1 075 1 025 806 17 814 8 756 0310 Assessorn 6 1989 64 5 493 0 0 5 493 6 095 1 110 0 57 200 25 271 1401 Abisko 2 Götg 19-35, Norgeg 2-4 1958 56 4 100 33 4 053 8 153 4 576 1 116 2 647 653 53 499 21 393 54 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI ta d, es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr kr yr H a/ kv m bo s ta d, t H H yr yr es in tä kt er bo s ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k vm An ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm Hejdegården 0601 Seglaren 5 Heimdalsg 5 1952 10 612 1 76 688 633 1 034 12 7 242 2 474 0602 Styrmannen 1 Heimdalsg 6 A-C 1952 29 1 439 0 0 1 439 1 585 1 101 0 158 17 157 1 941 0604 Silverräven 10 Atlasg 14 A-C 1937 30 971 1 0 971 1 275 1 313 2 13 551 2 833 1801 Hägern 9 Gripg 1, 3, 5 A-B, 7 A-B, 9, 11 A-C, 1955 1967 150 12 584 16 527 13 111 12 384 984 142 269 140 592 28 311 1802 Daggkåpan 9 Ådalag 1-3 1959 37 2 254 2 142 2 396 2 761 1 225 42 296 22 663 18 729 1803 Daggkåpan 11 Strandg 10 A-D, Ådalag 4 A-B, 6 A-B 1959 66 5 191 2 7 5 198 5 749 1 107 35 5 000 59 055 16 151 1804 Daggkåpan 16 Ådalag 2 B 2011 32 2 559 1 435 2 994 3 804 1 487 821 1 887 44 926 76 301 1805 Daggkåpan 17 Hamng 23 1928 0 1 509 509 0 364 715 2 263 1903 Seglaren 3 Atlasg 8 A-C 1943 18 936 0 0 936 934 998 0 10 242 525 Valla/Fridhem 0701 Orrhönan 1 Ulvåsav 4 A-C 1952 38 1 757 5 130 1 887 1 839 1 047 82 631 17 760 2 591 0702 Orrspelet 1 Sydsvängen 2-4, 8-10, Ulvåsav 6-20 1952 130 6 843 20 898 7 741 7 080 1 035 395 440 67 664 23 808 0703 Ottefågeln 1 Ulvåsav 5-9 1953 36 1 938 1 2 1 940 2 114 1 091 31 15 500 19 779 3 353 0704 Odörtsplantan 1 Bobergsg 1-5 1953 36 1 938 3 48 1 986 2 112 1 090 9 188 20 517 3 235 0705 Ollonskogen 1 Bobergsg 2-20 1952 80 5 535 9 637 6 172 5 463 987 165 259 54 082 22 152 0706 Fiskaren 4 Ombergsg 3, 5 1998 12 813 0 0 813 1 145 1 408 0 10 828 8 398 0707 Fiskaren 11 ingår i 0706 - 0 0 0 0 0 0 0709 Ombudsmannen 11 6 863 17 662 0 0 Göstringsgatan 1-5 Innerstaden 0801 Dansen 1 Emriks gata 2-16 2012 60 4 705 2 387 5 092 7 224 1 535 496 1 282 82 138 140 789 0802 Dansbanan 1 Emriks gata 18-38 2013 61 5 057 2 162 5 219 7 665 1 516 235 1 451 86 263 147 931 0803 Dansen 2 Emriks gata 16 2012 0 0 0 0 0 2 849 10 693 0901 Enbusken 22 Barnhemsg 1-3, Drottningg 50, Elsa Brändströmsg 2-8 1954 108 7 590 15 1 869 9 459 8 289 1 092 1 671 894 93 485 28 457 0902 Enbusken 21 Barnhemsg 5 A-B, Elsa Brändströmsg 10 1939 17 1 373 6 234 1 607 1 543 1 124 136 581 17 134 8 794 0903 Ejdern 11 Elsa Brändströmsg 1 1962 16 1 490 3 479 1 969 1 394 936 444 927 17 157 2 587 0904 Ejdern 12 Barnhemsg 11-13, Djurgårdsg 10-14 1994 57 4 858 7 1 563 6 421 5 682 1 170 13 8 62 811 29 422 0905 Ejdern 13 Barnhemsg 15 1973 38 1 408 1 348 1 756 1 690 1 200 358 1 029 18 947 5 538 0906 Ejdern 16 Barnhemsg 19-23, Djurgårdsg16-18 1956 36 2 477 10 1 320 3 797 2 812 1 135 1 074 814 34 561 13 548 0907 Eternellen 46 Drottningg 44-46 1957 37 2 864 12 1 459 4 323 3 279 1 145 1 148 787 40 228 15 815 0908 Elden 13 Nyg, Drottningg 58, 51, Nyg 56 1958 27 1 933 7 989 2 922 2 226 1 152 781 790 26 385 5 640 0910 Ekorren 21 Barnhemsg 6 A-B, 8 A-D 1932 1961 56 3 995 8 208 4 203 4 079 1 021 130 625 43 596 14 319 0911 Elden 7 S:t Korsg 5-9, Storg 60 A-B 1929 1986 9 737 0 0 737 865 1 174 0 10 169 5 179 0913 Dryckeshornet 6 Drottningg 27, S:t Larsg 36 1929 11 1 222 4 172 1 394 1 127 922 157 913 14 571 557 0914 Dryckeshornet 2 Drottningg 31 A-B, Klosterg 41 1929 18 1 418 4 161 1 579 1 416 999 139 863 15 590 1 957 28 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 55 es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr yr H ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 0915 Ekollonet 4 Drottningg 35, Hospitalgränd 3-5 1929 17 1 716 1 85 1 801 1 638 955 0 0 17 353 2 659 0916 Elddonet 16 Apotekareg 1 A, 1 C, Drottningg 39-41 1929 37 4 675 5 80 4 755 4 405 942 30 375 46 100 4 845 0917 Eolus 4 Apotekareg 8 A-C 1929 11 873 5 340 1 213 908 1 040 453 1 332 30 764 8 456 0918 Eolus 5 Apotekareg 6 A-B, Nyg 39-41 1929 15 1 603 6 269 1 872 1 624 1 013 300 1 115 0919 Basfiolen 4 Hantverkareg 2-8, Platensg 1 B-C, Stora Torget 6, 7, 8, Åg 32-34 1929 1988 17 1 341 18 2 688 4 029 1 562 1 165 6 299 2 343 55 994 0920 Detektiven 17 Linnég 15 1939 16 998 2 63 1 061 1 141 1 143 17 270 11 532 2 320 0928 Dalkullan 15 Drottningg 8, Hamng 18, Kullag 8-12 1987 34 2 365 3 531 2 896 2 689 1 137 639 1 203 32 160 10 686 0929 Eolus 3 S:t Korsg 2, 4 A-B 1986 10 853 0 0 853 1 008 1 182 0 10 169 3 598 0930 Eolus 6 S:t Korsg 1, 3 A-B 1986 8 607 1 13 620 730 1 203 12 919 7 454 2 715 0931 Egypten 17 Nyg 43 A-B, 45, S:t Korsg 6 A-B 1986 39 2 933 3 154 3 087 3 504 1 195 99 643 35 558 11 009 0932 Egypten 18 Nyg 48 A-C 1985 57 4 225 10 926 5 151 4 518 1 069 741 800 56 009 14 893 0933 Bokbindaren 1 Kungsg 14 A 1987 6 445 0 0 445 476 1 070 0 5 734 1 936 0934 Ekoxen 1 Klosterg 62, 62 C, Linnég 16 1929 11 1 063 2 170 1 233 1 233 1 160 163 959 14 204 6 819 0936 Dynamon 1 Göran Dyks g 2, S:t Larsg 25 1952 19 1 288 4 706 1 994 1 457 1 131 1 117 1 582 25 797 16 526 0938 Ejdern 17 Elsa Brändströmsg 3 1929 5 315 8 1 829 2 144 361 1 146 1 096 599 10 620 7 638 318 18 090 Kungsgateområdet 0921 Byggmästaren 14 Kungsg 13-19, 21 A-B, Repslagareg 7 A-B, 9, Snickareg 4 A-C, 6 A-B 1979 93 8 305 4 315 8 620 8 358 1 006 329 1 044 102 286 31 270 0922 Blandaren 16 Gasverksgr, Repslagareg 4, 2 1979 39 2 559 4 974 3 533 2 629 1 027 953 978 37 417 10 807 0923 Badhuset 13 Repslagareg 8-12 1979 54 4 550 14 466 5 016 4 673 1 027 438 940 61 311 17 313 0924 Bokbindaren 20 Kungsg 10-14, Repslagareg 13 A-D, Snickareg 8-12 1981 65 5 587 1 14 5 601 5 632 1 008 8 571 68 600 21 472 0925 Bajonetten 13 Kungsg 1-7, 4 A-B, Snickareg 3 A-E 1982 88 6 701 2 66 6 767 6 847 1 022 29 439 83 215 35 073 0926 Bajonetten 17 Kungsg 6 1940 10 671 0 0 671 691 1 030 0 8 245 1 892 0927 Bajonetten 18 Snickaregatan 5 A-D_NY 2011 1938 23 1 605 4 156 1 761 1 669 1 040 74 474 19 262 18 780 1 105 10 900 11 094 1 133 852 771 94 632 31 504 28 239 Johannelund 0501 Tackjärnet 8 Ödegårdsg 1-35 1951 1956 168 9 795 30 1201 Torpet 1 Ödegårdsg 30-40 1956 96 5 790 1 8 5 798 6 331 1 093 5 625 61 183 1202 Tibasten 12 Ödegårdsg 14-16 1960 22 1 444 3 35 1 479 1 537 1 064 10 286 14 559 7 398 1203 Timotejen 7 Vessleg 3 1953 7 407 3 71 478 444 1 091 25 352 17 287 1 600 1204 Tumlaren 11 Vessleg 4, 6 A-B 1953 21 1 220 2 51 1 271 1 356 1 111 11 216 1205 Tumlaren 12 Utterg 15-17 1958 10 710 0 0 710 756 1 065 0 1503 Tavernan 3 Skogslyckeg 3 A-B, 5 A-B, 7-9 1960 139 10 815 27 5 218 16 033 10 371 959 4 677 1504 Tenngruvan 6 Skogslyckeg 11 A-D, 13 A-D, 15 A-D, 17 A-D 1958 120 7 658 4 34 7 692 7 453 973 14 56 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 6 194 7 076 349 896 121 400 38 167 412 71 302 8 688 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k vm An ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 1505 Takskägget 4 Skogslyckeg 24 A-B 1961 30 1 856 0 0 1 856 2 029 1 093 0 18 764 5 376 1506 Takskägget 3 Skogslyckeg 20-22 1961 30 1 856 0 0 1 856 2 045 1 102 0 18 964 5 387 1507 Takstolen 2 Skogslyckeg 18 A-B 1960 30 1 856 0 0 1 856 2 051 1 105 7 18 963 6 053 Åbylund 1301 Osmanen 1 Stensättareg 1 A-G, 3 A-B 1955 81 4 441 6 73 4 514 4 390 989 24 329 41 316 10 561 1302 Orgelbyggaren 2 Skräddareg 1 A-G, 3 A-B 1956 77 4 443 8 99 4 542 4 473 1 007 39 394 41 320 11 214 1303 Ordinatan 5 Åbylundsg 18-28 1955 54 3 004 7 150 3 154 2 987 994 58 387 28 093 7 350 1304 Ordinatan 6 Åbylundsg 9-19 1953 56 3 264 3 38 3 302 3 321 1 017 12 303 30 986 5 720 1305 Obducenten 7 Åbylundsg2-6, 3-7 1955 43 2 237 9 977 3 214 2 232 998 461 472 22 852 5 624 1306 Obducenten 3 Åbylundsg 8-14 1954 36 1 976 1 13 1 989 1 981 1 003 7 538 18 453 4 602 1307 Obducenten 4 Åbylundsg 4-6 1955 70 3 951 1 16 3 967 4 245 1 074 8 500 38 448 16 298 1308 Obducenten 5 Åbylundsg 2-6 1954 35 1 975 1 16 1 991 2 113 1 070 8 500 19 481 7 922 1310 Orgeltramparen 1 Skräddareg 2-12 1974 133 7 124 2 595 7 719 6 387 897 2 227 3 743 57 600 28 496 1311 Obducenten 6 Åbylundsg 1 1974 0 0 0 0 0 0 0 4 823 508 1312 Gottfridsberg 1:7 Stensättareg 1-3 0 0 0 0 0 0 0 0 1313 Orgelbänken 1 Skomakareg 6 1996 36 2 496 0 0 2 496 2 906 1 164 0 28 000 13 920 1314 Odalbonden 7 Örng 14 1989 6 276 0 0 276 338 1 225 0 3 163 1 501 11 870 5 537 19 200 3 458 Vasastaden Södra 1402 Apeln 11 Vasav 41 1941 15 945 1 5 950 1 063 1 125 1 1403 Apeln 16 Vasav 37-39 1941 32 1 651 0 0 1 651 1 811 1 097 0 142 1601 Azaléan 16 Östgötag 20 A-C 1929 18 904 1 18 922 948 1 049 8 444 10 362 1 277 1602 Azaléan 52 Konsistorieg 14-30 1929 54 2 516 6 46 2 562 2 745 1 091 18 391 29 260 1 901 1603 Almen 1 Vasav 24, Banérg 7 1939 24 1 906 15 363 2 269 1 974 1 036 198 545 22 220 4 954 1604 Almen 2 Vasa 22 1938 16 1 293 6 155 1 448 1 341 1 037 49 316 14 523 3 500 1605 Almen 12 Östgötag 30, Vasav 20 1935 33 2 322 13 330 2 652 2 433 1 048 148 448 26 931 4 519 1606 Abborren 7 Vasav 40 A-B 1942 18 888 4 166 1 054 978 1 101 144 867 10 677 2 422 1607 Azaléan 53 Konsistorieg 38 A-C 1929 16 810 2 71 881 852 1 052 42 592 9 214 506 1608 Aspen 9 Hunnebergsg 11 A-B 1951 20 1 023 4 277 1 300 1 104 1 079 299 1 079 12 376 1 977 1609 Anemonen 4 Hunnebergsg 13, 15 A-C, 17 A-C, 19 A-B, Östgötag 18 A-B 1938 1950 1983 39 2 869 9 529 3 398 3 011 1 049 342 647 34 778 10 612 1612 Aspen 11 Barfoteg 1-7, Konsistorieg 2,4 A-D, 6, Östgötag 7-9 1929 1976 122 5 762 14 2 497 8 259 6 502 1 128 3 546 1 420 62 349 32 922 1613 Anemonen 3 Hunnebergsg 21 A-B, 23 A-B 1985 14 1 198 0 0 1 198 1 290 1 077 0 13 873 338 Vasastaden Norra 1404 Anders 10 Platensg 30-36, Sveag 12-14, Östgötag 51 A, 53 1984 87 5 896 2 782 6 678 6 485 1 100 1 050 1 343 72 401 25 955 1405 Alrunan 9 Östgötag 60 A-B 1929 8 511 3 65 576 537 1 051 17 262 5 935 1 551 1406 Alrunan 8 Sveag 18 1929 6 262 0 0 262 295 1 126 0 3 369 1 006 1407 Alrunan 2 Sveag 20 A-B 1930 9 429 1 48 477 466 1 086 25 521 5 024 1 166 1408 Alrunan 1 Sveag 22, Kristinag 19 1929 13 759 2 148 907 805 1 061 90 608 8 947 1 837 1409 Axet 13 Östgötag 40 A-B 1933 23 1 820 1 126 1 946 1 849 1 016 103 817 21 150 8 244 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 57 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 1410 Axet 6 Östgötag 36 1933 12 1 098 0 0 1 098 1 085 988 0 11 993 3 893 1411 Axet 8 Östgötag 34 1936 15 1 078 0 0 1 078 1 154 1 071 0 12 502 4 189 1413 Beckasinen 5 Engelbrektsg 5 1929 23 1 520 0 0 1 520 1 604 1 055 0 18 600 4 618 1414 Beridaren 14 Platensg 31-35, Sveag 4-10 1989 78 5 805 1 32 5 837 6 300 1 085 8 250 65 062 30 795 1901 Aklejan 3, 5 Kristinag 14, 16 A-C, Lingg 1 A-B 1941 36 1 895 3 75 1 970 1 886 995 26 347 20 922 3 069 Uvelundsg 1-25, 4-24 1990 113 9 870 10 453 10 323 9 658 979 431 951 98 976 53 263 Jakobsdal 1501 Nyckelblomstret 1 Gottfridsberg 1701 Fjärilen 4 (del block Student) Smedjeg 11-13, 15-17, Skolg 10, Västanåg 13 1972 60 2 680 14 360 3 040 2 847 1 062 219 608 59 505 26 917 1702 Falken 11 Opphemsg 1-7, Sandg 2 A-D, 4-8, Skolg 25 1973 105 5 973 17 1 399 7 372 5 979 1 001 426 305 68 780 8 069 1703 Fogden 11 Hjälmsätersg 12 A-C, 14 A-C 1975 75 4 508 6 349 4 857 5 296 1 175 322 923 58 889 8 823 1704 Fogden 10 Hjälmsätersg 18 A-C, 20 1975 80 4 938 3 30 4 968 5 325 1 078 35 1 167 58 016 5 721 1705 Fogden 7 Hjälmsätersg 10 A-J 1977 57 4 511 3 156 4 667 4 769 1 057 69 442 51 882 9 334 1706 Fogden 8 Hjälmsätersg 16 A-G 1977 39 3 235 1 16 3 251 3 456 1 068 6 352 37 400 5 665 1707 Fogden 15 Hjälmsätersg 22 A-L, Hjälmg 5 1934 1977 75 6 112 3 27 6 139 6 451 1 055 6 236 70 779 4 754 1708 Floristen 1 Hjälmsätersg 1 1977 0 0 0 0 0 0 0 2 968 595 1709 Flodhästen 4 Västanåg 10 1978 0 0 0 0 0 0 0 4 185 623 1710 Filantropen 2 Dalg 1 A-C, Skolg 9 A-C, 11 A-B 1978 48 4 196 0 0 4 196 4 301 1 025 0 47 600 7 683 1711 Filantropen 1 Hjälmg 10 1929 6 483 0 0 483 511 1 058 0 5 782 3 735 1712 Fogden 16 Smedjeg 5 A-G 1979 42 3 228 1 48 3 276 3 363 1 042 19 396 36 400 5 418 1713 Fogden 17 Hjälmg 8 A-B 1929 9 498 2 56 554 533 1 070 23 411 6 000 892 1714 Fakiren 1 Opphemsg 9, Slogatan 32 1947 21 918 0 0 918 1 112 1 211 0 11 881 7 554 1720 Omtanken 2 Hjälmsätersg 4 A-B, 6 A-D, 8 A-B 1929 1987 86 7 111 3 176 7 287 7 929 1 115 126 716 87 518 29 574 1737 Fogden 12 Hjälmg 15 A-B, Hagmarksg 2 1934 28 1 469 3 76 1 545 1 460 994 21 276 16 297 1 610 1738 Filosofen 1 Hjälmg 16 A-B 1937 12 804 4 43 847 750 933 8 178 8 422 1 122 1739 Filosofen 2 Hjälmg 14 A-B, Dalg 8 1936 19 756 1 62 818 824 1 090 14 227 8 980 1 698 1904 Fakiren 8 Sandg 12 A-C 1945 18 936 2 23 959 892 953 2 80 9 642 625 Djurgårdsg 71-95 1962 326 21 345 22 748 22 093 21 447 1 005 589 787 239 423 41 636 Föreningsg 21-31 1981 110 9 060 1 2 9 062 10 447 1 153 1 250 111 236 146 570 Föreningsg 35-59, Skytteg 1-3 1940 1981 212 15 319 21 1 413 16 732 16 511 1 078 1 593 1 127 187 973 69 504 Eskadern 2001 Eskadern 2 Magistratshagen 2002 Ellipsen 5 Stolplyckan 2003 58 Ellipsen 6 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr To t Lagerkransen 1 Prästbolsg 11-21 1960 252 15 672 1 9 15 681 15 293 976 2 261 145 076 14 222 2103 Laken 4 Hovetorpsg 2-50 1964 189 13 603 39 566 14 169 14 308 1 052 223 394 130 925 55 589 2105 Lagunen 1 Hovetorpsg 1-3 0 0 0 0 0 0 H yr al y ta ,k vm By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k vm An ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 2101 Östra Berga 0 Västra Berga 2201 Löjtnanten 1 Knektg 4-34 1964 163 11 430 27 414 11 844 12 048 1 054 106 256 104 828 81 127 2202 Luftbevakaren 1 Knektg 5-63 1965 228 16 485 61 887 17 372 14 740 894 267 301 143 100 19 909 2203 Lavetten 1 Luftvärnsg 2-36 1964 132 9 682 30 289 9 971 8 803 909 104 360 84 158 9 826 2205 Landstormaren 1 Pionjärg 6-62 1965 193 15 171 42 555 15 726 13 688 902 226 407 132 767 31 132 2206 Larmvakten 1 Pionjärg 3-35 1965 126 9 153 27 310 9 463 8 377 915 115 371 79 710 15 151 2207 Landsknekten 1 Knektg 2 2007 39 2 694 0 0 2 694 3 494 1 297 0 31 228 39 169 2208 Laddstaken 1 Knektg 1-3 2007 38 2 624 1 70 2 694 3 432 1 308 31 36 604 31 616 2209 Luftbössan 1 Luftvärnsg 1 1966 0 0 0 0 0 0 2210 Lantvärnsmannen 1 Pionjärg 1 1966 1996 40 1 382 2 1 152 2 534 0 0 2 611 2010 56 5 447 0 0 5 447 7 219 1 325 0 115 8 358 1 0 8 358 10 158 1 215 443 0 2 266 1 956 176 1 702 13 210 71 606 112 989 101 200 207 720 Södra Ekkällan 2211 Livdragonen 1 Luftvärnsg 3-5, Kanong 2-39, Dragong 2-4, Pansarg 2-37 2212 Elitlöparen 1 Befälsg 2-4, Plutonsg 5, Lilla Tinnerbäcksgänd 1 2014 2014 Skattegården 2401 Gåsen 1 Skattegården 101-136 1974 160 12 882 3 72 12 954 11 842 919 36 504 116 362 34 268 2402 Gåsen 2 Skattegården 73-100 1973 114 8 801 2 78 8 879 8 128 924 35 449 79 135 9 155 2403 Gåsen 3 Skattegården 23-54 1973 132 10 656 3 112 10 768 9 769 917 42 375 99 177 10 667 2404 Gåsen 4 Skattegården 1, 2 A-B, 3, 4, 5, 6 A-F 1975 118 7 850 16 384 8 234 7 568 964 113 294 72 901 13 610 2406 Gåsen 6 Skattegården 8-22, 55-71 1972 132 10 656 2 78 10 734 9 758 916 35 449 94 030 9 750 2408 Gåsen 8 (Samfällighet) Skattegården 0 0 0 0 0 2601 Ostformen 1 Alsättersg 2, 4 A-B, 6 A-B, 8, 10 A-B, 12 A-B, 14 A-B, 16 A-B 1971 48 3 840 3 34 3 874 3 466 903 15 441 34 151 4 377 2602 Ostformen 2 Alsättersg 18 A-B, 20 A-B, 22, 24 A-B, 26 A-B, 28 A-B, 30 A-B 1970 48 4 187 3 22 4 209 3 704 885 9 409 36 079 3 869 2603 Ostformen 3 Rydsv 224, 226 A-B, 228 A-B, 230 A-B, 232 A-B, 234 A-B, 236 A-B, 238 1970 48 4 082 2 24 4 106 3 641 892 9 375 35 506 3 904 2604 Ostformen 4 Rydsv 194 A-B, 196 A-B, 198, 200 A-B, 202 A-B, 204 A-B, 206 A-B, 208 A-B, 210 A-B, 212, 214 A-B, 216 A-B, 218 A-B, 220 A-B, 222 1970 96 8 108 6 103 8 211 7 229 892 26 252 71 213 7 479 0 Ryd FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 59 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 2606 Ostformen 6 Mårdtorpsg 17-23 1969 45 2 311 3 33 2 344 2 161 935 5 155 20 939 7 235 2607 Ostformen 7 Mårdtorpsg 9-15 1969 45 2 311 3 31 2 342 2 173 940 6 178 20 955 7 981 2608 Ostformen 8 Mårdtorpsg 1-7 1969 40 2 054 5 324 2 378 1 915 932 289 892 20 338 6 495 2610 Ostformen 10 Rydsv 166 A-B, 168 A-B, 170, 172 A-B, 174 A-B, 176 A-B, 178 A-B, 180 A-B, 184, 186 A-B, 188 A-B, 190 A-B, 192 A-B 1969 96 8 189 5 59 8 248 7 254 886 17 288 70 407 18 239 2611 Ostformen 11 Rydsv 152-164 A-B 1969 48 4 175 2 22 4 197 3 700 886 5 227 35 555 9 417 2702 Ostformen 13 Mårdtorpsg 25-31 1972 46 2 344 19 4 753 7 097 2 165 924 5 404 1 137 42 206 15 613 2703 Ostpressen 1 Mårdtorpsg 33-57 1972 1988 124 8 833 4 1 361 10 194 9 174 1 039 1 847 1 357 95 922 40 114 2705 Ostformen 14 (del block Student) Alsättersg 44-46 1989 1971 0 0 3 422 422 0 0 14 626 14 411 2706 Ostduken 3 Björnkärrsg 15 D 1974 0 0 1 1 322 1 322 0 589 2707 Ostkniven 7 Mårdtorpsg 51-57 00 0 0 0 0 0 0 0 2801 Ostborret 1 Rydsv 264-294 1974 194 10 552 19 747 11 299 9 919 940 766 1 025 100 142 19 706 2802 Ostborret 2 Rydsv 266 A-C, 298 A-C, 300, 302 A-C, 304A-C, 306 A-C, 308 A-B, 310, 312 A-B, 314 A-B, 316 A-C, 318 A-C, 320, 322 A-B, 324 A-B 1973 128 10 285 6 77 10 362 9 542 928 14 175 93 413 13 223 2803 Ostborret 3 Rydsv 326 A-C, 328 A-C, 330, 332 A-B, 334 A-B, 336 A-C, 338 A-C, 340, 342 A-C, 344 A-C, 346 A-C, 348 A-C, 350, 352 A-C, 354 A-C 1972 136 10 880 8 277 11 157 10 100 928 31 112 98 790 13 453 2804 Ostborret 4 Rydsv 356 A-C, 358 A-C, 360, 362 A-C, 364 A-C, 366 A-C, 368 A-C, 370, 372 A-C, 374 A-C 1972 96 7 718 4 51 7 769 7 147 926 25 490 69 143 10 028 2805 Ostborret 5 Rydsv 376 A-B, 378 A-B, 380, 382 A-C, 384 A-C, 386 A-B, 388 A-B, 390, 392 A-C, 394 A-C 1971 80 6 400 5 119 6 519 5 965 932 12 101 58 196 7 722 2806 Ostborret 6 Rydsv 396 A-C, 398 A-D, 400, 402 A-B, 404 A-B, 406 A-C, 408 A-C 1971 64 5 158 2 25 5 183 4 819 934 9 360 46 217 6 489 446 763 Ljungsbro 3001 Sockenmarken 2:4 Härneg 10-46 1971 72 4 570 3 30 4 600 4 322 946 9 300 33 597 11 359 3002 Sockenmarken 2:6 Härneg 48-82 1971 80 4 760 4 62 4 822 4 529 951 32 516 35 144 11 603 3003 Sockenmarken 2:3 Härneg 84-118 1971 72 4 570 4 50 4 620 4 306 942 19 380 33 335 11 392 3004 Heda Östergård 1:134 Mjölorpsv 1-41, Jakobstorpsv 4, 5 A-B, 7 A-B, 9-33 1982 62 4 643 1 29 4 672 4 746 1 022 14 483 36 445 11 623 3005 Heda Östergård 1:135 Blommedalsv 1-69 1983 52 3 984 2 40 4 024 4 056 1 018 14 350 31 290 12 342 60 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr yr H ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k vm An ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 3101 Adamstorp 1:8 Evastigen 14 A-B 1958 18 957 0 0 957 892 932 0 6 665 796 3102 Adamstorp 1:9 Evastigen 12 A-B 1959 18 957 2 9 966 875 914 4 444 6 671 616 3103 Adamstorp 1:10 Evastigen 10 A-B 1960 18 984 3 43 1 027 889 903 20 465 6 874 748 3104 Malfors 4:70 Evastigen 7 A-B, O G Svenssons v 10 A-B 1962 36 2 082 2 15 2 097 1 910 917 3 208 14 242 2 585 3105 Malfors 4:95 Norra Cloettav 24 A-B, 26 A-B, 28 A-B, Bohemsv 2 A-C, 4 A-B, O G Svenssons v 9 A-B 1964 76 4 990 29 655 5 645 4 582 918 311 475 34 760 6 344 3106 Malfors 4:94 Bohemsv 6 A-B, 8 A-B, 10 A-B, 12 A-B, O G Svenssons v 11 A-B, 13 A-B, 15 A-B 1966 72 5 306 27 338 5 644 4 849 914 138 408 36 747 7 260 3108 Malfors 4:35 Evastigen 6 1942 10 803 3 238 1 041 800 996 29 122 6 224 2 417 3109 Malfors 4:36 O G Svenssons v 8 A-C 1945 12 660 0 0 660 737 1 117 0 5 089 3 934 3110 Malfors 4:37 O G Svenssons v 6 A-C 1945 12 660 0 0 660 756 1 145 0 4 562 4 214 3111 Malfors 4:38 O G Svenssons v 4 A-C 1946 12 660 0 0 660 741 1 123 0 4 437 4 360 3112 Malfors 4:54 Adamstorpsv 6 A-C 1956 20 588 2 869 1 457 0 0 1 185 1 364 3113 Malfors 4:58 Adamstorpsv 8 A-C 1956 20 590 1 300 890 0 0 0 0 221 3116 Kanaljorden 2:4 Spantv 2, Trossv 1-3 1982 23 1 382 2 348 1 730 0 0 2 275 6 537 11 983 3117 Malfors 4:102 Adamstorpsv 10 A-D, 12 A-C 1970 27 1 323 2 378 1 701 1 358 1 026 192 508 11 363 1 295 3118 Malfors 4:60 OG Svenssons v 2 A-B 1955 8 466 4 83 549 451 968 27 325 3 603 984 3119 Adamstorp 2:1 Evastigen 8 A-B 1955 8 466 3 69 535 449 964 42 609 3120 Adamstorp 1:18, Hus X1 Evastigen 17 1992 14 1 287 0 0 1 287 1 286 999 0 3122 Adamstorp 1:12, Hus X2 - X7 Evastigen 15, 1947, Adamstorpsv 13, 45-47 1991 1993 1994 52 3 603 6 2 500 6 103 3 522 978 3 852 2 732 2 732 3 319 1 215 4 281 3 649 1 164 10 251 8 082 26 060 40 809 0 31 325 54 988 2 945 1 541 Linghem 3201 Gällstad 1:293 Grönsångarev 1-11, Sävsångarev 24-38 2014 30 3202 Gällstad 1:19 Askebyv 4 A-C 1966 12 868 0 0 868 796 917 0 4 498 3203 Gällstad 1:20 Askebyv 4-34 1965 15 1 500 0 0 1 500 1 316 877 0 7 491 369 3204 Gällstad 1:21 Askebyv 36-64 1967 15 913 1 25 938 859 941 12 480 4 821 1 943 3205 Gällstad 1:23 Gällstadsv 5 A-D 1967 16 1 144 0 0 1 144 1 037 906 0 5 812 1 817 3207 Himna 11:332 Sparvsångsv 1-57, 2-62 1991 53 4 204 3 329 4 533 3 718 884 356 1 081 30 101 29 790 Bryggvägen 4-14 2008 6 558 0 0 558 808 1 448 0 12 186 13 981 Grönkålsvägen 2-32 2009 16 1 680 0 0 1 680 2 182 1 299 0 12 848 31 951 Roxen Strand 3214 Stensäter 1:22 Ekängen 3215 Stensäter 1:363 3221 Stensätter 1:314 Grönkålsvägen 37 2009 1 105 0 0 105 137 1 305 0 1 332 2 216 3225 Stensätter 1:318 Grönkålsvägen 29 2009 1 105 0 0 105 132 1 257 0 1 315 2 116 3226 Stensätter 1:319 Grönkålsvägen 27 2009 1 105 0 0 105 139 1 324 0 1 355 2 216 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 61 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 3227 Stensätter 1:320 Grönkålsvägen 25 2009 1 105 0 0 105 130 1 238 0 1 331 2 016 3228 Stensätter 1:321 Grönkålsvägen 23 2009 1 105 0 0 105 124 1 181 0 1 319 1 916 3229 Stensätter 1:322 Grönkålsvägen 21 2009 1 105 0 0 105 130 1 238 0 1 348 2 016 3230 Stensätter 1:323 Grönkålsvägen 19 2009 1 105 0 0 105 130 1 238 0 1 194 2 016 3231 Stensätter 1:324 Grönkålsvägen 17 2009 1 105 0 0 105 124 1 181 0 1 317 1 916 3232 Stensätter 1:325 Grönkålsvägen 15 2009 1 105 0 0 105 135 1 286 0 1 324 2 116 3237 Stensätter 1:330 Grönkålsvägen 5 2009 1 105 0 0 105 126 1 200 0 1 321 2 016 3238 Stensätter 1:331 Grönkålsvägen 3 2009 1 105 0 0 105 126 1 200 0 1 183 2 016 3239 Stensätter 1:332 Grönkålsvägen 1 2009 1 105 0 0 105 139 1 324 0 1 388 2 216 3240 Stensätter 1:333 Rödkålsvägen 2 2009 1 105 0 0 105 137 1 305 0 1 441 2 216 3242 Stensätter 1:335 Rödkålsvägen 6 2009 1 105 0 0 105 139 1 324 0 1 350 2 216 3243 Stensätter 1:336 Rödkålsvägen 1 2010 1 113 0 0 113 141 1 248 0 1 437 2 582 3244 Stensätter 1:337 Rödkålsvägen 3 2010 1 113 0 0 113 141 1 248 0 1 412 2 601 3245 Stensätter 1:339 Rödkålsvägen 5 2010 1 74 0 0 74 104 1 405 0 1 044 1 865 3246 Stensätter 1:341 Rödkålsvägen 9 2010 1 113 0 0 113 141 1 248 0 1 412 2 601 3247 Stensätter 1:342 Rödkålsvägen 11 2010 1 113 0 0 113 141 1 248 0 1 412 2 601 3248 Stensätter 1:343 Rödkålsvägen 13 2010 1 74 0 0 74 104 1 405 0 1 042 1 863 3249 Stensätter 1:344 Rödkålsvägen 15 2010 1 74 0 0 74 104 1 405 0 1 036 1 906 3250 Stensätter 1:346 Rödkålsvägen 17 2010 1 113 0 0 113 141 1 248 0 1 414 2 603 3252 Stensätter 1:348 Vitkålsvägen 1 2010 1 113 0 0 113 145 1 283 0 1 485 2 592 3254 Stensätter 1:350 Vitkålsvägen 5 2010 1 74 0 0 74 107 1 446 0 1 065 1 891 3255 Stensätter 1:351 Vitkålsvägen 7 2010 1 74 0 0 74 107 1 446 0 1 056 1 881 3256 Stensätter 1:354 Vitkålsvägen 11 2010 1 113 0 0 113 144 1 274 0 1 414 2 604 3259 Stensätter 1:361 Rödkålsvägen 10 2010 1 113 0 0 113 132 1 168 0 1 398 2 384 3260 Stensätter 1:362 Rödkålsvägen 8 2010 1 113 0 0 113 143 1 265 0 1 431 2 624 3261 Stensätter 1:347 Rödkålsvägen 19 2010 1 113 0 0 113 141 1 248 0 1 412 2 621 Vikingstad 3401 Bankeberg 14:67 Fålåsav 1 A-B, 3 A-B 1964 22 1 422 2 190 1 612 1 290 907 91 479 7 200 2 868 3403 Fålåsa 5:50 Storhagsg 73-81, 87-101 1984 85 5 608 4 787 6 395 4 137 738 1 211 1 539 29 462 19 228 3 105 Malmslätt 3501 Valresultatet 2 Milds g 10-16 1951 18 1 042 7 129 1 171 988 948 44 341 9 531 3502 Vedstapeln 1 Furubackav 14 1936 6 522 1 20 542 435 833 3 150 4 444 926 3601 Vedsäcken 1 Allév 8 A-B, 10 A-B, 12 A-B, 14 Norrmalmsvägen 9 1956 46 2 976 4 343 3 319 2 726 916 155 452 27 015 3 111 3602 Vedsäcken 2 Allév 6 A-B 1968 16 1 058 0 0 1 058 976 922 0 9 379 514 Vidingsjö 3701 Rotborsten 17 Långg 2 A 0 0 0 0 0 0 0 0 3702 Rotbladet 123 Långg 80 A 1975 0 0 0 0 0 0 0 117 3703 Rotbladet 122 Långg 129 A 1975 0 0 0 0 0 0 0 512 3704 Rotbladet 124 Greng 25 A 1975 0 0 0 0 0 0 0 263 3705 Rotfrukten 13 Greng 23 A 0 0 0 0 0 0 0 0 3706 Rottråden 16 Greng 125 A 0 0 0 0 0 0 0 0 3707 Rotskottet 59 Greng 44 A, 65 A, 84 A 1976 0 0 0 0 0 0 0 999 3708 Rotbladet 127-128 Långg 52-80 1975 14 1 009 0 0 1 009 1 072 0 12 374 985 3709 Rotbladet 121 Långg 0 0 0 0 0 0 0 0 8 950 3710 Rotbladet 125-126 Långg 104-136 1975 16 1 169 0 0 1 169 1 257 0 10 653 1 446 62 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 1 062 1 075 Rotborsten 16 Långg 3712 Rotbladet 131-132 Långg 89-129 3713 Rotfrukten 14 Långg 3714 Rotbladet 129-130 Långg 25-61 3715 Rotskottet 58 Greng 3716 Rotskottet 29-30 Greng 97-114 3717 Rottråden 15 Greng 3718 Rotskottet 42-43 Greng 66-84 3720 Rotskottet 56-57 Greng 36-53 3722 Rotskottet 1-2 3724 3725 3726 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k vm An ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 3711 0 0 0 0 0 0 1975 20 1 458 0 0 1 458 1 572 0 0 0 0 0 0 1975 18 1 313 0 0 1 313 1 406 0 0 0 0 0 0 1976 15 1 062 1 204 1 266 1 145 0 0 0 0 0 0 1976 18 1 297 0 0 1 297 1 389 1976 17 1 233 0 0 1 233 1 321 Greng 11-21 1975 20 1 458 0 0 1 458 Räknehäftet 1 Blästadsg 81-193 1979 52 4 728 2 269 Räknehäftet 42 Blästadsg - 0 0 0 0 Räkneordet 70 Blästadsg - 0 0 0 1 078 0 0 0 13 272 0 0 1 071 0 12 265 1 078 336 0 2 014 1 842 0 1 644 13 352 2 060 0 0 1 071 0 16 136 2 127 1 071 0 11 257 2 124 1 582 1 085 0 13 273 2 405 4 997 4 961 1 049 251 40 567 6 971 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Blästad 933 Haninge 3727 Ritbladet 1 Middagsg 1-2 0 0 2 78 78 0 46 3728 Ritblocket 1 Middagsg 1 0 0 0 0 0 0 0 588 0 3729 Ritbordet 25 Middagsg 3-7, 4-24, 54-86, 55-83 1985 1986 70 5 878 2 358 6 236 6 284 1 069 448 1 251 69 361 35 307 3730 Ritbordet 26 Middagsg 30-52, 88-106, 85-99 1985 108 8 162 0 0 8 162 8 824 1 081 0 68 358 28 112 3732 Ritstiftet 46 Morgong 8-104, 53 1986 1987 113 9 117 2 101 9 218 9 736 1 068 37 366 89 692 34 751 3735 Ritmallen 1 Morgong 6 0 0 1 38 38 0 13 3736 Ritbordet 24 Middagsg 0 0 0 0 0 0 0 342 0 0 3737 Ritstiftet 45 Morgong 0 0 0 0 0 0 0 0 3738 Ritpennan 1 Morgong 0 0 0 0 0 0 0 0 82 7 237 4 66 7 303 7 682 0 Nedre Ullstämma 1991 1992 3808 Rasten 11 3809 Nässelduken 1 0 3810 Nässelmasken 2 0 Ullstämmav 1-108, 122-176 1 061 35 530 75 353 58 534 1 050 2 475 1 640 Lambohov 4001 Isberget 19 Plöjareg 2-50, 52 A-B 1980 35 3 013 4 639 3 652 2 933 973 572 895 29 838 14 768 4002 Isbarken 17 Plöjareg 54-94, 98-104 1981 53 4 491 4 205 4 696 4 378 975 227 1 107 43 176 17 548 4003 Isbiten 21 Plöjareg 1-47 1980 21 1 779 1 20 1 799 1 697 954 0 0 16 597 6 199 4004 Isblocket 15 Plöjareg 49-77 1980 10 847 0 0 847 835 986 0 7 958 4 219 4005 Isbrodden 66 Boställsg 5-11, 55-65 1981 34 2 802 4 307 3 109 2 644 944 263 27 521 9 303 4006 Isbrodden 65 Boställsg 13, Bygdeg 412 1981 24 1 990 0 0 1 990 1 870 940 0 18 278 7 345 4007 Isbrodden 55 Bygdeg 298, 338-354 1982 49 4 144 3 198 4 342 3 892 939 242 1 222 39 044 15 261 4008 Isbrodden 64 Boställsg 15-17, Bygdeg 360-384, 414-428 1982 41 3 360 3 436 3 796 3 199 952 516 1 183 33 641 13 547 4009 Isblomman 28 Rättareg 0 0 0 0 0 0 2 0 857 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 63 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 4010 Isglassen 1 Hemmansg 60-118 2008 30 3 072 0 0 3 072 3 651 1 188 0 36 400 49 988 4011 Isläget 1 Hemmansg 19-31, Lagfartsg 21-23 2008 9 896 0 0 896 1 109 1 238 0 11 416 14 866 4101 Isbjörnen 1 Tröskareg 5-35 1982 92 5 635 10 2 313 7 948 5 406 959 2 319 64 498 24 367 4102 Isbjörnen 3 Tröskareg 3 0 0 0 0 0 0 4103 Isstacken 1 Arrendeg 92-106 1983 35 2 381 3 189 2 570 2 399 1 008 194 1 026 24 152 7 467 4104 Isstycket 1 Arrendeg 35-75 1983 90 6 359 7 386 6 745 6 350 999 390 1 010 62 780 20 431 4105 Istappen 1 Arrendeg 1-33 1982 67 4 381 6 216 4 597 4 463 1 019 261 1 208 43 476 21 008 4106 Issågen 1 Arrendeg 46-90 1983 22 2 503 0 0 2 503 2 394 956 0 23 907 7 669 4107 Istiden 1 Arrendeg 2-44 1982 20 2 255 0 0 2 255 2 154 955 0 21 307 5 877 4201 Isprinsessan 2 Lantmannag 151, 155-175, 235, 239-251 1982 65 4 947 5 257 5 204 4 787 968 237 922 46 736 14 575 4202 Isrevyn 44 Lantmannag 89-103 1982 26 2 015 3 216 2 231 1 943 964 214 991 19 098 5 066 4203 Isrännan 46 Lantmannag 94-120 1983 46 3 490 6 259 3 749 3 455 990 209 807 33 385 10 883 4204 Isprinsessan 1 Lantmannag 177-233 1982 26 2 742 3 216 2 958 2 551 930 183 847 25 598 9 080 4205 Isprinsessan 3 Lantmannag 107149, 153 1982 20 2 050 2 398 2 448 1 950 951 478 1 201 19 424 8 432 4206 Isrevyn 43 Lantmannag 1, 87 1982 0 0 0 0 0 0 0 1 274 4207 Isrevyn 31-33 Lantmannag 81-85 1982 3 356 0 0 356 329 924 0 4 163 1 055 4208 Isrevyn 28-30 Lantmannag 75-79 1982 3 356 0 0 356 329 924 0 4 202 1 101 4209 Isrevyn 25-27 Lantmannag 69-73 1982 3 356 0 0 356 329 924 0 4 251 1 049 4210 Isrevyn 34-36 Lantmannag 63-67 1982 3 356 0 0 356 324 910 0 4 168 1 149 4211 Isrevyn 37-39 Lantmannag 57-61 1982 3 356 0 0 356 325 913 0 4 157 1 041 4212 Isrevyn 21-24 Lantmannag 17-23 1982 4 446 0 0 446 415 930 0 5 363 1 236 4213 Isrevyn 40-42 Lantmannag 25-29 1982 3 356 0 0 356 326 916 0 4 166 1 041 4214 Isrevyn 18-20 Lantmannag 11-15 1982 3 356 0 0 356 336 944 0 4 174 1 041 4215 Isrevyn 14-17 Lantmannag 3-9 1982 4 446 0 0 446 421 944 0 5 381 1 271 4216 Isrevyn 11-13 Lantmannag 31-35 1982 3 356 0 0 356 327 919 0 4 170 1 050 4217 Isrevyn 8-10 Lantmannag 37-41 1982 3 356 0 0 356 331 930 0 4 173 1 069 4218 Isrevyn 5-7 Lantmannag 51-55 1982 3 356 0 0 356 324 910 0 4 149 1 039 4219 Isrevyn 1-4 Lantmannag 49-53 1982 4 446 0 0 446 419 939 0 5 366 1 303 4220 Isrännan 45 Lantmannag 2, 92 1983 0 0 0 0 0 0 0 1 282 4221 Isrännan 1-4 Lantmannag 76-82 1982 4 446 0 0 446 417 935 0 5 418 1 108 4222 Isrännan 5-8 Lantmannag 68-74 1982 4 446 0 0 446 416 933 0 5 327 1 156 4223 Isrännan 12-15 Lantmannag 84-90 1982 4 446 0 0 446 426 955 0 5 322 1 110 4224 Isrännan 9-11 Lantmannag 62-66 1983 3 356 0 0 356 332 933 0 4 189 936 4225 Isrännan 16-19 Lantmannag 54-60 1983 4 446 0 0 446 413 926 0 5 377 1 103 4226 Isrännan 27-30 Lantmannag 46-52 1983 4 446 0 0 446 405 908 0 5 359 1 133 4227 Isrännan 20-22 Lantmannag 28-32 1983 3 356 0 0 356 330 927 0 4 208 972 4228 Isrännan 23-26 Lantmannag 20-26 1983 4 446 0 0 446 412 924 0 5 385 1 161 4229 Isrännan 31-34 Lantmannag 12-18 1983 4 446 0 0 446 424 951 0 5 378 1 144 4230 Isrännan 41-44 Lantmannag 4-10 1983 4 446 0 0 446 423 948 0 5 400 1 186 4231 Isrännan 38-40 Lantmannag 34-38 1983 3 356 0 0 356 337 947 0 4 227 912 4232 Isrännan 35-37 Lantmannag 40-44 1983 3 356 0 0 356 341 958 0 4 202 967 4233 Iskällaren 2 Torpareg 3-29 1985 47 3 496 3 44 3 540 3 411 976 14 318 33 602 10 943 4234 Isprinsen 2 Torpareg 31-57 1984 25 1 996 1 349 2 345 1 937 970 336 963 19 214 6 226 4235 Isprinsen 1 Torpareg 80-84, 86-90, 92-94 1983 66 4 455 8 1 033 5 488 4 250 954 1 814 1 756 49 007 25 264 4236 Ispiken 1 Lantmannag 160-230 1984 38 3 748 2 19 3 767 3 652 974 1 53 35 169 12 987 64 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 1 003 0 0 Ispiken 2 Lantmannag 122-156 1984 4238 Isprinsen 1 ingår i 4235 4240 Islandet 2 Utsädesg 62-114, 116A-B 2012 4241 Isfältet 2 Åkervindan, Utsädesgatan 2015 37 2 932 1 12 H yr es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k vm An ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 4237 2 944 2 866 977 0 0 27 2 304 2 304 2 804 1 217 16 1 056 1 056 65 62 1 83 27 608 0 10 207 619 0 30 000 47 552 1 608 Mjärdevi 4301 Importgodset 1 Storskiftesg 75-111 1992 68 7 588 0 0 7 588 6 322 833 0 65 173 61 847 4302 Importaffären 3 Tröskareg 2-8, Enskiftesg 1-5, 9 1992 1993 120 10 442 0 0 10 442 8 368 801 0 87 065 84 309 4303 Importfirman 1 Storskiftesg 87 A 1992 0 0 0 0 0 0 0 649 5001 Idrottsledaren 1 Drabantg 2-12, Furirg 2-16, Kaserng 6 1929 1990 127 9 017 9 621 9 638 10 406 1 154 873 1 406 121 241 65 252 5002 Idrottshallen 3 Kaserng 4, Översteg 3 A-D, 5-11 1929 1991 59 3 401 5 462 3 863 3 977 1 169 434 939 46 175 25 431 5003 Idrottsplutonen 1 Kaptensg 19 A 1929 51 3 560 0 0 3 560 3 986 1 120 0 44 200 24 843 5004 Idrottskansliet 1 Gustaf Smiths pl 1 1929 8 894 0 0 894 993 1 111 0 11 104 8 142 5005 Idrottsläraren 1 Rekrytg 9-45, 49-65 1992 96 8 360 5 450 8 810 9 550 1 142 464 1 030 108 400 76 918 5006 Industrin 6 Drabantg 28 1992 0 0 0 0 0 0 6 455 7 059 5007 Idrottsföreningen 1 Trumslagareg 2-120 1993 61 5 465 1 35 5 500 6 241 1 142 20 571 60 145 36 737 5008 Industrin 7 Drabantg 47-49, Rekrytg 12-14 1994 33 2 043 0 0 2 043 2 521 1 234 0 28 000 15 560 5009 Idrottsklubben 1 Drabantg 43-45, Rekrytg 2-4, 8-10 1994 70 4 861 1 187 5 048 5 812 1 196 150 802 64 600 36 883 14 198 1 005 397 1 312 88 915 1 094 312 1 038 228 1 033 83 348 937 10 642 886 4 549 690 258 5 589 3 23 5 612 8 494 1 520 3 130 70 000 22 723 63 2 035 1 13 2 048 3 074 1 511 9 693 T1 STÅNGÅSTADEN SUMMA 0 STUDENTBOSTÄDER 9001 Flamman 2 Västanåg 18-28 9006 Fjärilen 4 (blockförhyrd) Västra V 10 1965 0 9101 Ostfatet 1 Ryds Allé 1-21 1967 467 10 082 3 186 10 268 13 936 1 382 11 58 94 262 44 385 9201 Ostkupan 1 Rydsv 244 A-C, 246 A-C, 248 A-C, 250 A-C, Alsättersg 1 A-D 1972 338 7 482 7 129 7 611 10 977 1 467 24 186 75 658 31 485 9202 Ostkupan 2 Rydsv 252 A-C, 254 A-C, 256 A-D 1973 254 5 493 4 102 5 595 8 312 1 513 18 174 55 341 27 300 9210 Ostkupan 10 Alsättersg 5 A-D, 7 A-D, 9A-D, 11 A-D 1969 295 6 406 0 0 6 406 9 887 1 543 7 64 000 37 210 9214 Ostkupan 14 Rydsv 258 A-D, 260 A-D, 262 A-D 1970 252 5 417 4 75 5 492 8 228 1 519 24 55 100 28 663 9215 Ostkupan 15 Alsättersg 3 A-C, Rydsv 240 A-C, 242 A-C, Björnkärrsg 2 A-C 1971 177 5 013 0 0 5 013 6 782 1 353 0 46 600 17 523 9216 Ostkupan 16 Björnkärrsg 4 A-D, 6 A-C 1969 156 3 428 1 20 3 448 5 330 1 555 13 33 429 19 574 325 659 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 65 7 890 12 945 8 835 11 268 1 428 793 50 1 250 0 0 1 250 2 027 1 622 0 0 0 1 700 700 0 1 191 3 035 184 6 848 0 0 6 848 8 984 1 312 0 64 418 55 465 86 3 874 0 0 3 874 4 472 1 154 0 33 200 11 993 1969 86 3 874 0 0 3 874 4 400 1 136 0 33 200 13 754 1968 108 4 488 1 16 4 504 5 414 1 206 6 40 000 20 275 Importaffären 53 Tröskaregatan 10,12 2003 2004 206 8 571 0 0 8 571 11 435 1 334 0 76 200 95 926 9402 Isskrapan 2 1987 152 4 616 3 171 4 787 6 780 1 469 150 877 41 045 34 548 9503 Idrottstränaren 3 2002 203 6 042 0 0 6 042 9 756 1 615 0 74 800 76 281 9601 Irrblosset 1 1963 2003 574 15 980 14 1 512 17 492 25 323 1 585 1 444 955 171 438 184 937 4 222 114 378 54 3 892 118 270 164 879 1 442 2 624 674 1 111 160 763 994 0 0 4 7 091 7 091 0 11 707 1 651 71 200 177 698 0 0 4 7 091 7 091 0 11 707 1 651 71 200 177 698 24 875 20 025 24 875 20 025 46 077 40 999 Ostkupan 17 Alsättersg 13 A-D, 15 A-D, 17 A-D, Björnkärrsg 8 A-D, 10 A-C, 12 A-B 9218 Ostformen 14 (blockförhyrd) Alsättersg 32-38, 42 9219 Ostkupan 12 Alsättersg 19 1929 9301 Osthyveln 1 Björnkärrsg 1 A-D, 3 A-D 1970 1999 2002 9302 Osthyveln 2 Björnkärrsg 5 A-C, 7 A-D 1969 9303 Osthyveln 3 Björnkärrsg 9 A-D, 11 A-C 9304 Osthyveln 4 Björnkärrsg 13 A-C, 15 A-D 9401 Tröskareg 39, 43-71 Vallav. 6-10, Westmansg. 20 STUDENTBOSTÄDER SUMMA yr H es in tä kt er bo st a H d, yr tk a/ r kv m bo st a H d, yr es kr in tä kt er ,l ok al H ,t yr kr a/ kv m lo ka l, kr Ta xe rin gs vä rd e, tk r Bo kf ör tv är de ,t kr ta ,k vm al y To t By gg na ds år An ta ll äg en he te r, Lä st ge nh et sy ta ,k An vm ta ll ok al er ,s Lo t ka ly ta ,k vm 313 1970 9217 122 839 81 278 38 917 0 174 356 TGS3 1002 Glasblåsaren 13 Tornbyvägen 1 2009 TGS3 SUMMA EDDAN 0 Eddan 11 0 Drottningg/Nyg 0 EDDAN SUMMA 0 0 0 0 0 0 1955 33 2 662 75 10 839 13 501 BRYGGAREGÅRDEN 0 0 0 7001 Valla 1:2 Gamla Linköping 2 363 928 9 541 880 7002 Valla 1:2 Valla friluftsområde 2 165 3 10 779 10 944 157 951 1 476 137 7003 Eolus 1 Läroverksg 5, Storg 56 0 0 2 350 350 0 338 966 1 825 1 243 7004 Aspen 10 Hunnebergsg 5-9 0 0 9 350 350 0 137 391 970 866 7005 Smedstad 1:23 Infanteriv 12 0 0 1 1 368 1 368 0 253 960 14 7006 Bäckagården, Innerstaden 1:6 Sankt Larsgatan 1 263 263 0 5 312 3 613 0 0 BRYGGAREGÅRDEN SUMMA TOTAL SUMMA 66 FASTIGHETSINNEHAV EKONOMI 35 2 827 91 23 949 26 776 2 520 874 7 309 305 48 872 52 047 18 455 1 122 602 1 461 123 847 1 246 449 1 205 578 1 074 104 988 848 11 898 993 5 643 454 DEFINITIONER Avkastning på justerat eget kapital, % Genomsnittlig grundhyra bostäder exkl studentbostäder, kr/kvm Resultat efter finansiella poster/ genomsnittligt eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt. Grundhyra bostäder/uthyrningsbar area av bostäder exklusive studentbostäder. ränteintäkter och liknade resultatposter/räntekostnader och liknande resultatposter. Skuldsättningsgrad, ggr Genomsnittlig grundhyra lokaler, kr/kvm Räntebärande skulder/eget kapital och obeskattade reserver. Rörelseresultat plus ränteintäkter och liknande resultatposter/genomsnittlig balansomslutning exklusive icke räntebärande skulder. Grundhyra lokaler/uthyrningsbar area av lokaler. Synlig soliditet, % Genomsnittlig totalavkastning på eget kapital, % Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt/ balansomslutning. Avkastning på totalt kapital, % Årets resultat plus genomsnittlig förändring av marknadsvärdet på färdigställda fastigheter de senaste fem åren/eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt. Avkastning på sysselsatt kapital, % Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader och liknande resultatposter/ genomsnittlig balansomslutning. Belåningsgrad bedömt marknadsvärde, % Skulder till kreditinstitut/färdigställda fastigheters marknadsvärde. Belåningsgrad bokfört fastighetsvärde, % Skulder till kreditinstitut/bokfört värde färdigställda fastigheter. Belåningsgrad taxeringsvärde, % Skulder till kreditinstitut/ fastigheternas taxeringsvärde. Investeringar, Mkr Årets investeringar i fastigheter, inventarier, pågående om-, till-och nybyggnationer samt aktier och andelar. Justerad soliditet, % Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt samt övervärde i fastigheter/balansomslutningen och övervärde i fastigheter utan hänsyn tagen till uppskjuten skatt. Totalavkastning på eget kapital, % Driftnetto plus förändring av marknads- värdet på färdigställda fastigheter/eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt. Totalavkastning på marknadsvärde, % Driftnetto plus förändring av marknads- värdet på färdigställda fastigheter/utgående marknadsvärde på färdigställda fastigheter. Uthyrningsgrad bostäder, % Bruttohyror minus vakanskostnader på bostäder/bruttohyror på bostäder. Kassaflöde, Mkr Uthyrningsgrad garage, % Bokfört fastighetsvärde, kr/kvm Årets förändring av likvida medel. Färdigställda fastigheters bokförda värde/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler. Bruttohyror minus vakanskostnader på garage/bruttohyror på garage. Likviditet, % Kassa, bank och kortfristiga fordringar/ kortfristiga skulder. Bruttolåneränta, % Räntekostnader/genomsnittliga skulder till kreditinstitut. Nettolåneränta, % Räntekostnader minus räntebidrag/ genomsnittliga skulder till kreditinstitut. Direktavkastning, % Driftnetto/färdigställda fastigheters utgående marknadsvärde. Driftnetto, kr/kvm Nettoomsättning minus fastighetsskatt, underhålls- och driftkostnader/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler. Nettoskuldsättning, kr/kvm Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar/uthyrningsbar area av bostäder och lokaler. Uthyrningsgrad lokaler, % Bruttohyror minus vakanskostnader på lokaler/bruttohyror på lokaler. Uthyrningsgrad p-platser, % Bruttohyror minus vakanskostnader på p-platser/bruttohyror på p-platser. Vinstmarginal, % Resultat efter finansiella poster/ nettoomsättning. Räntetäckningsgrad, % Rörelseresultat före avskrivningar plus DEFINITIONER EKONOMI 67 PRODUKTION Ariom Reklambyrå FOTO David Einar och Stångåstaden TRYCK Larsson Offsettryck PAPPER Arctic volume highwhite foretaget@stangastaden.se www.stangastaden.se
© Copyright 2024