Detaljregulering for nye Nordstrandkollen hyttefelt
Arkivsaksnr.: 13/1447 -37 Arkivnr.: PLAN l12 Saksbehandler: tjenesteleder areal og samfunn, Gunn Elin Rudi DETALJREGULERING FOR NYE NORDSTRANDKOLLEN HYTTEFELT MERKNADSBEHANDLING Hjemmel: Plan- og bygningsloven § 12-10 Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja I medhold av plan- og bygningsloven § 12-10 gjøres følgende endringer i planmaterialet før det legges ut til nytt offentlig ettersyn: Plankart Justering av tomt 17 og innplassering av tomt 20 gjøres i hht. forslag fra privat plankonsulent. Adkomstveg til tomt 1 og 19 legges i sørkant på tomt 19 fra parkeringsplass P1 og fram til grensa på tomt 1. V2, som ligger ved trafoen i planforslaget, utgår og innlemmes i tomt 19. Det legges inn avkjørselsspil til tomt 16 direkte fra regulert veg. Regulert tomtegrense mellom tomt 4 og 5 legges i hht. oppmålt eiendomsgrense. Planbestemmelser Makshøyden for bygg på tomt 18 og 19 settes til 5m målt fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. Kollepartiet på tomt 19 skal senkes med 2 m før bygging kan finnes sted. Topp grunnmur for bygg på tomt 18 skal ikke ligge høyere enn kote 497 m.o.h og topp grunnmur for tomt 19 skal ikke ligge høyere enn kote 499. Det settes krav om at hytter på tomt 16, 17 og 20 skal bygges med underetasje for å ta opp bratt terreng. Grad av utnytting for disse tre tomtene settes til maks. bebygd areal (BYA) på 80m2. Generelt Alle plandokumentene (planbeskrivelse, planbestemmelser, plankart og ROS-analyse) må justeres slik at de blir i henhold endringene over. I tillegg må pkt. 17 i ROS-analysen justeres slik at riktig antall nye hyttetomter framkommer. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 16 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Kommunestyret vedtok den 11.6.2015 å legge forslag til detaljregulering av ny Nordstrandkollen hyttefelt ut til offentlig ettersyn. Høringsperioden har vært 1.7-26.8.2015. Det er mottatt åtte uttalelser som nå skal behandles i tillegg til grunneiers kommentarer til uttalelsene. Rådmannen foreslår at det gjøres noen endringer i planmaterialet før planen legges ut til nytt offentlig ettersyn. Saksutredning: 1. FAKTA Sivilingeniør Bjørn Leifsen fremmet på vegne av grunneier Kjell Kjørven forslag til detaljregulering for Nye Nordstrandkollen hyttefelt på Svea. Hovedformålet har vært å legge til rette for fire nye hyttetomter innimellom og inntil eksisterende femten tomter. Førstegangs behandling ble gjort i formannskap og kommunestyre i juni 2015. Planen har ligget ut til offentlig ettersyn i perioden 1. juli – 26. august 2015. I høringsperioden har det kommet inn ni uttalelser, av dem seks fra eksisterende hytteeiere/grendelag på Nordstrandkollen og tre fra offentlige myndigheter. Forslagsstiller har fått oversendt uttalelsene for kommentarer. Arealbruken på Nordstrandkollen ble avklart gjennom kommuneplanprosessen. I konsekvensutredningen som fulgte den, er det oppsummert at utvidelse av eksisterende hytteområde kan være positivt med tanke på utnyttelse av felles ressurser og at en konsentrerer inngrep. En utbygging forutsetter at det etableres en tilfredsstillende løsning for avløp for å beskytte nedbørfeltet og kalksjøen Svea og at en har fokus på å begrense avrenning til disse, jfr. naturmangfoldloven § 10. Nedenfor vises Nordstrandkollen slik status er i kommuneplanens arealdel 2013-2024. Her gis mulighet for etablering av hyttetomter på de oransje områdene uten skravur. 2. PLANFORSLAGET Utsnitt av plankartet for Nye Nordstrandkollen vises nedenfor. Side 2 av 16 Planforslaget omfatter 15 eksisterende hyttetomter hvorav 14 er bebygd, i tillegg til 4 nye. De nye tomtene er nummerert 16-19. Adkomstvegen inne i feltet ligger uforandret i forhold til den gamle planen, og er lagt inn i plankartet med avgrensing mot eksisterende eiendomsgrenser og ikke etter hvordan den faktisk er bygd. I planbeskrivelsen er det oppgitt at det må være opp til grunneierne av vegen og tomtene om de ønsker å flytte vegen i h.h.t. reguleringsplanen. Parkering er tenkt på felles private parkeringsarealer i de vestre delene av planområdet i tillegg til parkering på tomtene. I tillegg til plankart, består planen av beskrivelse, bestemmelser og risiko- og sårbarhetsanalyse. Plandokumentene som har vært gjenstand for offentlig ettersyn, er lagt ved saken her. 3. MERKNADSBEHANDLING Det har kommet merknader fra følgende privatpersoner/lag og offentlige instanser: Statens vegvesen Unn Bente og Jostein Albert Refsnes Nordstrandkollen grendelag John og Geraldine Sletten Ellen og Tor Henning Olsen Oppland fylkeskommune Tone Rostrup og Børge Hofset Anne Dahl og Rolf Berg Fylkesmannen i Oppland I tillegg er forslagsstiller siv. Ing. Bjørn Leifsen og grunneier Kjell Kjørven gitt anledning til å kommentere uttalelsene før planen merknadsbehandles politisk. Alle innkomne merknader og forslagsstillers kommentarer er vedlagt saken i sin helhet. 3.1 Høringsuttalelse fra Statens vegvesen, datert 1.7.2015 Vegvesenet kommenterer siktkravet i krysset mellom fylkesveg og kommunal veg nord for Nordstrandkollen. Krysset ligger utenfor planområdet. 3.2 Høringsuttalelse fra Nordstrandkollen grendelag, datert 19.8.2015 Side 3 av 16 Innledningsvis Nordstrandkollen grendelag består av eierne av de 15 eksisterende tomtene i området. 14 av disse står bak uttalelsen fra grendelaget. Grendelaget påpeker at Nordstrandkollen framstår som et tiltalende og estetisk pent hyttefelt med de høyeste hyttene bakenfor de laveste. Nordstrand skidestinasjon Grendelaget er kjent med at det planlegges en bylignende boligmasse vest for tomt 8. De mener dette vil bli en uakseptabel rasering av området og de håper kommunen deler disse synspunktene. Fortetting/privatrettslige forhold/grøntområder Opprinnelig plan for Nordstrandkollen ble vedtatt av kommunen i 2001. Det ble da fastsatt en klar begrensning på maks 15 fritidsboliger. De spør om hva som har endret seg siden den gang, samtidig som planen er ung. Grendelaget mener grunneiers ønske om å selge fire hyttetomter ikke kan anses som en særskilt grunn. Spesielt ikke når grunneier muntlig har garantert og avtalefestet at det skal komme maksimalt én hytte til på feltet. De enkelte tomtene ble solgt med klar henvisning til begrensingen i antall hytter, og spørsmålet om frisikt, utsikt til vann og tetthet var avgjørende for prissettingen og kjøperens valg av tomt. Et flertall av tomteeierne fikk inntatt i sine kjøpekontrakter en klar bestemmelse om at det ikke skulle bygges mer enn 15 hytter, men at grunneieren kunne søke om å få utskilt ytterligere én tomt: Reguleringsplanen viser totalt 15 tomter. Selger som grunneier forbeholder seg rett til å søke om å få utskilt ytterligere 1 tomt innenfor reguleringsplanens begrensning, samt ytterligere det antall tomter som kommunen senere antas senere å ville kunne godkjenne på tilstøtende areal. Kjøperne fraskriver seg rett til å protestere mot grunneiers innsendelse av forslag til eventuell regulering av flere tomter for fritidsbebyggelse umiddelbart inntil feltet. Grendelaget skriver at grunneier allerede har solgt og frasagt seg rettigheter til ytterlige bebyggelse utover den ene tomten. De viser her også til pkt. 17 i ROS-analysen der man ser at opprinnelig plan var å utvide med én tomt ref. «kun en ny hytteenhet». Grendelaget krever at planen avvises, jfr. plan- og bygningsloven § 21-6, 2. punktum. Grendelaget skriver at hytteeierne kjøpte tomter med et løfte om at LNF-området nærmest hyttene var friareal. Den nye planen viser fire fullstendig ubrukelige, adskilte grøntanleggsområder. I ROS-analysen er dette betegnet som små arealinngrep. Hyttene mister alle brukbare grøntområder som i dag brukes til aking, skileik og sosiale formål, mens byggeområdet økes med over 30 %. Veg 2 Eksisterende adkomst til tomt 1 går via P1. Grendelaget anser det unødvendig å regulere inn ytterligere veg (V2). V2 ligger høyt i terrenget, og det må anlegges enda en stor fylling for å etablere denne. Den vil bli meget synlig og skjemmende sett fra hovedvegen og vannet. Vann og avløp Nordstrandkollen er knyttet til privat vann- og avløpsanlegg som eies av grunneier. Hytteeierne har tinglyst bruksrett til anlegget. Bruksretten er ikke tidsbegrenset, og selv om kommunen godkjenner ny reguleringsplan opphører ikke bruksretten. Servitutten/grunnbyrden må i så fall eksproprieres. Grendelaget spør om det er meningen at planen skal påføre de eksisterende hytteeierne ekstra kostnader ved tilkopling til det offentlige anlegget? Avslutningsvis Grendelaget håper forslagsstiller vil forstå at den foreslåtte fortettingen vil møte sterk og konsekvent motstand fra hytteeierne, og oppfordres til å stille utvidelsesplanene i bero. Opprettholdes planforslaget, anmodes kommunen om å avvise planen. Det varsles videre et privatrettslig søksmål mot grunneier, jfr. tvisteloven § 5-2. Ethvert brudd på tinglyste avtaler vil medføre private søksmål, og de ber kommunen nøye vurdere videre ressursbruk på utbyggingsplanene. Side 4 av 16 3.3 Høringsuttalelse fra Unn Bente og Jostein Albert Refsnes, datert 23.8.2015 Fortettingspolitikk Refsnes er eiere av tomt nr. 8 i den gamle planen for Nordstrandkollen. De viser til at de ikke har innflytelse på fortettingspolitikken i kommunen, siden de ikke bor i Lunner. Videre at Nordstrandkollen er et 15 år gammelt felt, og at de har både muntlig og skriftlig kontraktfesting på at fortettingen er begrenset til 1 ny hytte. Fortetting utover dette finner de uakseptabelt. Refsnes støtter prinsipielt en kommunes rett til utvikling og forandring, men finner det oppsiktsvekkende at politikerne ikke finner mindre utfordrende løsninger. De er forbauset over kommunens iver etter å nyregulere hyttefeltet, og at det er provoserende at hytteeierne, som betaler eiendomsskatt, renovasjon og bruker lokale tjenester blir overkjørt på denne måten. Reduksjon av hyttefeltets areal Refsnes har vanskelig for å forstå at det er mulig å kutte fellesarealer til fordel for terrassehus. Denne delen av planen bes kvalitetssikret. Fortetting med kun 1 tomt Det vises til passus i kjøpekontrakt som lyder: § 14. Reguleringsplanen viser totalt 15 tomter. Selger som grunneier forbeholder seg rett til å søke om å få utskilt ytterligere 1 tomt innenfor reguleringsplanens begrensning, samt ytterligere det antall tomter som kommunen senere antas senere å ville kunne godkjenne på tilstøtende areal. Kjøperne fraskriver seg rett til å protestere mot grunneiers innsendelse av forslag til eventuell regulering av flere tomter for fritidsbebyggelse umiddelbart inntil feltet. Refsnes kommenterer at ordlyd og innhold ikke er til å misforstå, men samtidig at kontrakten med grunneier ikke kan hindre kommunen fra å ønske seg mer fortetting. Tomt 16 Refsnes gjør oppmerksom på at adkomst til tomt 16 går over deres eiendom tomt 8 (99/83), og at dette er uakseptabelt. Det anmodes om at kommunen må få se en mer detaljert plan for adkomst til tomt 16. Antageligvis vil dette bety en sterk skjemming av terreng og forringelse av et etablert fellesareal. Skidestinasjonen Ber om at kommunen vurderer kritisk de arkitektoniske løsningene for skidestinasjonen. Høringsbrev fra Nordstrandkollen grendelag Refsnes opplyser at de stiller seg 100 % bak uttalelsen fra grendelaget datert 19.8.2015 3.4 Høringsuttalelse fra John og Geraldine Sletten, datert 23.8.2015 Sletten er eiere av tomt 5 og protesterer mot forslaget om detaljregulering av Nordstrandkollen hyttefelt. Sletten viser til at de har videoopptak av samtale med grunneier under visning på feltet i forkant av tomtekjøp i 2001. På dette grunnlaget kjøpte Sletten tomt 5. Videoopptaket skal i følge Sletten, dokumentere at grunneier ga en muntlig forsikring om at det ikke ville komme noen hytte foran tomt 5 i framtiden. Grunneier opplyste samtidig at han antagelig ville søke om en hytte på haugen foran (tomt 19), og som ikke ville hindre utsikten fra tomt 5 til vannet. Sletten opplyser at det på dette tidspunktet var 11 ledige tomter på Nordstrandkollen, men at de kjøpte tomt 5 med bakgrunn i beliggenhet, friarealet foran, samt grunneiers forsikringer om den framtidige utviklingen av feltet. Også Sletten viser til punkt i kjøpekontrakten som omhandler etablering av én ekstra tomt innenfor feltet. Det nye planforslaget viser to nye hyttetomter foran tomt 5, der tomt 18 er tegnet inn direkte foran og i strid med grunneiers uttalelser i 2001. Tomt 19 er tegnet inn der grunneier indikerte at han ville søke om ytterlige en tomt. Sletten mener imidlertid at det da må bygges en lav hytte (samme mønehøyde som hyttene på tomt 4,5, 6 og 7), lengst bak mot trafo og på samme høydekote som parkeringsplassen for at den ikke skal være i strid med grunneiers forsikringer om at Slettens utsikt ikke ville bli berørt. I tillegg er bortimot alt friareal fjernet og det står igjen noen ubrukelige flekker. Slettens forståelse var at alle grøntområdene skulle forbli friarealer, unntatt muligens tomt 19. Side 5 av 16 Friområdene har blitt brukt av unge til aking og skileik, de nye grøntarealene vil neppe egne seg til dette. Det spørres om det må være slik at all fortetting skal innebære at man legger ned alt friareal? Sletten har i tidligere diskusjon med grunneier fått bekreftet at vegen til tomt 1 skulle gå i enden av parkeringsplassen. Selv om vegen ikke er godkjent, brukes den i dag fram til tomt 1. Veg 2 ligger høyt i terrenget og vil virke skjemmende. Sletten er innforstått med at noen av punktene grenser inn mot privatrettslige forhold, men mener de har en så sterk sak at Lunner kommune bør hensynta dette. Sletten ber om at Lunner kommune avviser forslaget til å regulere inn tomt 18 og omregulerer dette til friareal (grøntanlegg). 3.5 Høringsuttalelse fra Ellen og Tor Henning Olsen, datert 25.8.2015 Olsen skriver at bebyggelsen på Nordstrandkollen etter deres skjønn allerede er ganske tett. Mange av tomtene er bratte og flere av tomtene har ikke uteareal som egner seg til lek og andre aktiviteter. Det vises også til konsekvensutredningen til kommuneplanen som sier at utbyggingen vil medføre at grøntarealer i tilknytning til dagens hyttefelt forsvinner samt visjonen til kommunen «Det gode liv lever vi litt bedre i Lunner». Det vises til utviklingsutvalgets vedtak i sak 75/09 den 15.10.2009 som omhandlet grunneiers forslag til ny reguleringsplan: Utviklingsutvalget er avventende til flere hyttetomter innenfor reguleringsplanen for Nordstrandkollen. Innspillet vil vurderes nærmere i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Dette fordi at reguleringsplanen er forholdsvis ny og er et juridisk bindende dokument som skal søke å gi forutsigbarhet til alle parter, inkludert eksisterende hytteeiere innenfor planområdet. Olsen påpeker at det har gått seks år siden utvalget sa dette, men at gjeldende plan etter Olsens mening fortsatt er en ny plan selv om kommunen i mellomtiden har vedtatt en ny kommuneplan gjeldende fra 2013. Kommuneplanen åpner for fortetting, men Olsen kan ikke se at det er juridisk holdbart å endre gjeldende reguleringsplan allerede i år. Dette fordi Utviklingsutvalget har erkjent at gjeldende reguleringsplan også skal være forutsigbar for hytteeierne og for hytteeierne er ikke 12 år lang tid. Olsen viser til saksutredningens kap 1.3 ( i forbindelse med vedtak om utlegging til offentlig ettersyn) hvor det heter: For utbyggingsområder beliggende i eksponerte lisider, kreves bestemmelser til bl.a. terrengtilpasning, utforming og farge og materialbruk. Etter Olsens mening er ikke ordlyden i reguleringsbestemmelsene tydelig og klar nok. Her heter det: Høyder Mønehøyden skal ikke overstige 6,5m mål fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningene. Bebyggelsen skal plasseres lavest mulig i terrenget. Olsen gir et eksempel på tomt 19 som er en kolle som skjermer for veifyllingen før, under og etter trafoen som fortsatt er en installasjon som skjemmer feltet spesielt når man kommer på ski over vannet om vinteren. Feltet for øvrig tar seg ganske godt ut. Hvis det bygges hytte på kollen med en mønehøyde på 6,5m, vil denne hytta bli et monsterbygg og et skrekkeksempel på manglende arealplanlegging. Prinsipalt holder Olsen fast på at reguleringsplanforslaget ikke bør vedtas. Subsidiært foreslår de at tomtene 18 og 19 reduseres til én tomt og at det i reguleringsbestemmelsene fastsettes høydekoter – dvs grunnmuren på en evt. hytte på denne tomta f.eks. ikke skal være høyere enn grunnmuren på eksisterende brønnhus. Eksisterende vei inn til tomt 1 vil da kunne opprettholdes og man unngår en ny skjemmende veifylling nedenfor trafoen som grunneier for øvrig etter Olsens mening burde ha fått pålegg om å flytte. Avslutningsvis kommenterer Olsen privatrettslige forhold herunder kommunens brev av 1.6.2007 som har basis i en telefonsamtale med konsulentselskapet Prevista hvor det vises til grunneiers planer om etablering av skistue, parkeringsplass og fritidsleiligheter i området nord for Side 6 av 16 Nordstrandkollen, etablering av avløpsledning fra Grua samt etablering av én ny hyttetomt i området i/ved Nordstrandkollen. I dette brevet henstilles grunneier og hytteeiere i størst mulig grad å fremme et omforent forslag til reguleringsendring. Etter en privat tvist med grunneier om plasseringen av trafoen, ville Olsen blitt meget overrasket hvis grunneier hadde fulgt kommunens oppfordring og tatt kontakt med grendelaget før han utarbeidet reguleringsforslaget. Olsen hadde ikke trodd at inngåtte skriftlige avtaler ville bli misligholdt. Sånt blir det bråk av, skriver Olsen avslutningsvis. 3.6 Høringsuttalelse fra Oppland fylkeskommune, datert 25.8.2015 Fylkeskommunen har ingen nye merknader til planforslaget i forhold til innspill fra oppstartsfasen (12.9 og 4.10.2013). 3.7 Høringsuttalelse fra Tone Rostrup og Børge Hofset, datert 25.8.2015 Rostrup og Hofset protesterer mot at Lunner kommune gir tillatelse til fire nye hyttetomter. Det vises til kjøpekontrakten pkt. 14: Reguleringsplanen viser 15 tomter. Selger som grunneier forbeholder seg retten til å søke om å få utskilt ytterligere 1 tomt innenfor reguleringsplanens begrensning, samt ytterligere det antall tomter som kommunen senere antas senere å ville kunne godkjenne på tilstøtende areal. Kjøperne fraskriver seg retten til grunneierens innsendelse av forslag til eventuell regulering av flere tomter for fritidsbebyggelse umiddelbart inntil feltet. Søknad om godkjenning av flere hyttetomter må eventuelt skje på tilstøtende areal. Fra Rostrup/Hofsets side var dette en absolutt forutsetning da de kjøpte tomt på Nordstrandkollen. På kjøpstidspunktet ble kommunens reguleringsplan vurdert som en forutsigbar garanti mot ytterligere fortetting av hyttefeltet. En fortetting vil medføre en betydelig redusering av hytteområdets verdi både økonomisk og som rekreasjonsområde. Rostrup og Hofset har vanskelig for å forstå at Lunne kommune nå kan gå bort fra det som måtte oppfattes som en garanti og sikkerhet mot fortetting, og de ber derfor kommunen om å avvise forslaget til detaljreguleringsplan. I detaljreguleringsplanen foreslås det at grunneier får tillatelse til å føre opp leilighetsblokker på området inntil hyttefeltet. I kjøpskontrakten for Rostrup og Hofsets tomt godtok de i pkt. 14 at grunneier kunne søke om godkjenning av «… ytterligere det antall tomter som kommunen antas senere å ville godkjenne på tilstøtende areal.» Videre fraskrev de seg i samme punkt retten til «… grunneierens innsendelse av forslag til eventuell regulering av flere tomter for fritidsbebyggelse umiddelbart inntil feltet.» Rostrup og Hofset mener grunneier søknad om godkjenning av leilighetsblokker ikke kan oppfattes som søknad om bygging av fritidsbebyggelse. Leilighetsblokkene er av bymessig art og vil bryte totalt med områdets karakter som et viktig rekreasjonsområde for både hytteeiere og lokalbefolkning. Rostrup og Hofset ber Lunner kommune om av avvise også denne delen av detaljreguleringsplanen. 3.8 Høringsuttalelse fra Anne Dahl og Rolf Berg, datert 25.8.2015 På den nye detaljplanen er det tatt en stor bit av eksisterende fellesareal til tomt 17 og 18. Begge arealene ligger ved Dahl og Bergs tomt (tomt 4) og hytter her vil frata dem og andre hytteeiere fellesarealer som de har stor glede av i dag. Da tomten ble kjøpt var det med informasjon om at disse fellesarealene ikke skulle bygges ut, men være fellesarealer til glede og nytte for de 15 tomtene på feltet. I tillegg er de forundret over at hyttefeltet har krympet i nordvestre hjørne. Dahl og Berg skriver at verdien av deres tomt vil falle hvis det etableres tre tomter ved deres hytte. Tomta hadde i sin tid en høy pris, og den ble solgt med informasjon om at dette var den siste tomta som skulle selges på feltet. De føler seg nå lurt av grunneier, og også av kommunen hvis den tillater utbygging. Den nye tomt 17 ligger i en forholdsvis bratt skråning. Å bygge hytte her vil kreve mye graving og anleggsarbeid. Basert på erfaring med grunneier, tror Dahl og Berg at inngrepene blir større og mer betydelige enn de trenger å bli. De tror også inngrepene medfører ødeleggelser på deres tomt. Side 7 av 16 Da tomt ble kjøpt fikk Dahl og Berg inntrykk av at grunneier skulle stå for en god infrastruktur og et godt teknisk anlegg, noe som har vist seg å ikke være tilfelle. De har hatt store ekstrakostnader for å få god nok vei, god kvalitet på vannet og for å få tilstrekkelig vann til alle hyttene. De har hatt problemer med vannrør som fryser på vinteren, gjerde rundt hyttefeltet som er dårlig og feil satt opp m.m.. Etter at de har ryddet opp i de fleste forhold, har de i dag en infrastruktur som fungerer tilfredsstillende. Hvis reguleringsplanen blir godkjent må de bare erkjenne at de får nok en runde med ting som må ordnes innenfor hyttefeltet, som medfører ekstra utgifter, og ikke minst ekstra utgifter i forbindelse med tilkopling til offentlig anlegg. Den nye vegen til tomt 1 vil føre til store inngrep på det som i dag er et fellesområde. Dette inngrepet vil forringe Dahl og Bergs tomt, da det blir mye vei ved deres hytte. De har ingen innvendinger mot at tomt 1 får vei, men ber om at veien som er etablert i sør brukes. Dahl og Berg kommenterer avslutningsvis planene for Nordstrand skidestinasjon, type bebyggelse som er planlagt der og at planen for det området ikke må berøre hyttefeltet. Dahl og Berg støtter 100% opp om høringsbrevet fra Nordstrandkollen grendelag. 3.9 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland, datert 2.9.2015 Fylkesmannen har ingen merknader til saken. 3.10 Forslagsstillers kommentarer datert 12.9.2015 Side 8 av 16 Side 9 av 16 I forbindelse med kommentarene har privat plankonsulent innarbeidet forslag til justering av tomt 17 og innplassering av en tomt 20. Dette er vist på plankartet nedenfor. Side 10 av 16 4. VURDERING/DRØFTING 4.1 Privatrettslige forhold De aller fleste av høringsuttalelsene og tilbakemeldingen fra grunneier inneholder opplysninger og kommentarer knyttet til privatrettslige avtaler, herunder innholdet i kjøpekontrakter og muntlige lovnader fra grunneier. Dette er et forhold mellom de private partene siden negative servitutter ikke faller bort som følge av ny reguleringsplan. 4.2 Tomt 20 Grunneier/privat plankonsulent har gitt tilbakemelding om justering av tomt 17 og innplassering av tomt 20. Kommunen har ingen innvendinger mot dette annet enn at terrenget er bratt. Adkomst til nr. 20 er lagt langsetter lia nordover fra hovedvegen på Nordstrandkollen. Det er viktig at det settes krav til terrengtilpasninger på bygging på tomter i bratt terreng, se for øvrig kap. 4.3 nedenfor. 4.3 Høyder på bebyggelse Eksisterende bebyggelse på Nordstrandkollen er etablert med en høyde på opptil 6,5m målt fra ferdig planert terreng rundt bygningen. Bruksarealet er begrenset til 120m 2. For å dempe høyden på de nye hyttene som blir liggende i forkant av etablerte hytter med utsikt Sveavannet, synes det fornuftig å redusere makshøyden til 5m på tomtene 18 og 19. Dette er også høydebegrensingen som ligger i kommuneplanens arealdel. I tillegg settes det krav om at det høyeste kollepartiet på tomt 19 skal senkes med 2m for å unngå en hytte på markant kolle. Samtidig med at topp grunnmur for bygg på tomt 18 ikke skal ligge høyere enn kote 499 m.o.h og på tomt 18 ikke høyere enn 497 m.o.h. Tomtene 16, 17 og også et forslag om tomt 20 ligger i bratt terreng og bør få krav til etablering av underetasje for å ta opp terrenget og unngå «puteløsninger». Høydene på byggene på tomtene opprettholdes til 6,5m fra planert terreng fordi de må etableres med underetasje. Grad av utnytting på disse tre tomtene settes til bebygd areal maks. 80m2. 4.4 Veg 2 Side 11 av 16 Veg 2 er tegnet inn som adkomst til tomt 1, som er en eksisterende bebygd hyttetomt. Vegen er tegnet inn i vegfyllingen på sørsiden av hovedvegen i hyttefeltet, rett på sørsiden av en trafo. Kommunen er enig i at denne vegen ligger i bratt terreng, og at det er en ide å legge adkomstvegen til tomt 1 i sørkanten på tomt 19. Dvs at den opparbeidede vegtraseen fra parkeringsplassen (P1) flyttes noe sørover for å gi rom for etablering og bygging på tomt 19. 4.5 Tilknytning til infrastruktur Det er satt rekkefølgekrav for tilkopling av de nye hyttene til offentlig vann- og avløpsanlegg før det kan gis brukstillatelse, jfr. planbestemmelsene § 7. I samme bestemmelse er det satt at om det kommer offentlig nett for vann og/eller spillvann skal eksisterende hytter kople seg til disse, jfr. plan- og bygningsloven § 27-7 jfr. § 30-6. Siste formulering er lagt inn i planen fordi plan- og bygningsloven ikke gir hjemmel for å kople hytter til offentlig vann- og avløpsnett hvis dette ikke er fastsatt i arealplan. Kravet til påkopling til offentlig avløp er satt for å hindre økt belastning på de utvalgte naturtypene Sveavannet og nedre Småtjern som er kalksjøer. 4.6 Nordstrand skidestinasjon Flere av høringsuttalelsene kommenterer at forslaget til plan for Nordstrand skidestinasjon går inn i Nordstrandkollen hyttefelt i nordvest. Forslag til detaljreguleringsplan for skidestinasjonen ble behandlet i kommunestyret 3.9.2015. Den delen av planen som er i strid med kommuneplanen og også hyttefeltet, ble da besluttet tatt ut av destinasjonsplanen. Det er videre berammet møte mellom kommunen, forslagsstiller og grunneier den 5. oktober for å diskutere arealbruken i de øvrige delene av skidestinasjonsplanen. 4.7 Adkomst tomt 16 Adkomst til tomt 16 må gå direkte fra den regulerte vegen (veg 1). De vegkantene som synes på plankartet er kantene på den eksisterende vegen inn på tomt 8. At adkomsten til tomt 16 skal gå direkte fra Veg 1, må markeres med avkjørselspil i plankartet slik at det ikke oppstår misforståelser i etterkant. 4.8 Grøntområder Flere kommenterer at felles friarealer utgår til fordel for utbygging av hyttetomter, og at de grøntarealene som er avsatt lekeareal ikke vil fungere til formålet fordi de er små og fragmenterte. «Grøntområdene» på Nordstrandkollen var i den gamle reguleringsplanen avsatt til landbruksformål. Disse områdene ligger i utmark og har dermed vært tilgjengelig for lek og opphold hele året. Skal noe nytt bygges ut, er nok hovedregelen i vår kommune at landbruksarealer omdisponeres. I tillegg er det fortettingsprosjekter og omdisponeringssaker i de tettbygde strøkene. Gjennom arbeid med kommuneplanen ble det på Nordstrandkollen tatt stilling til omdisponering landbruksområder til nye byggeområder. 4.9 Annet Planlagt tomtegrense mellom tomt 4 og 5 ligger annerledes enn den grensa som ble etablert. Planen endres slik at grensa blir slik som oppmålt. Alle plandokumentene (planbeskrivelse, planbestemmelser, plankart og ROS-analyse) må justeres slik at de blir i henhold til de justeringer som er foreslått over. I tillegg må pkt. 17 i ROS-analysen justeres slik at riktig antall nye hyttetomter framkommer. 5. Alternative løsningsforslag 5.1 Justeringer i planmaterialet og nytt offentlig ettersyn I medhold av plan- og bygningsloven § 12-10 gjøres følgende endringer i planmaterialet før planen legges ut til nytt offentlig ettersyn: Side 12 av 16 Plankart Justering av tomt 17 og innplassering av tomt 20 gjøres i hht. forslag fra privat plankonsulent. Adkomstveg til tomt 1 og 19 legges i sørkant på tomt 19 fra parkeringsplass P1 og fram til grensa på tomt 1. V2, som ligger ved trafoen i planforslaget, utgår og innlemmes i tomt 19. Det legges inn avkjørselsspil til tomt 16 direkte fra regulert veg. Regulert tomtegrense mellom tomt 4 og 5 legges i hht. oppmålt eiendomsgrense. Planbestemmelser Makshøyden for bygg på tomt 18 og 19 settes til 5m målt fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. Kollepartiet på tomt 19 skal senkes med 2 m før bygging kan finnes sted. Topp grunnmur for bygg på tomt 18 skal ikke ligge høyere enn kote 497 m.o.h og topp grunnmur for tomt 19 skal ikke ligge høyere enn kote 499. Det settes krav om at hytter på tomt 16, 17 og 20 skal bygges med underetasje for å ta opp bratt terreng. Grad av utnytting for disse tre tomtene settes til maks. bebygd areal (BYA) på 80m2. Generelt Alle plandokumentene (planbeskrivelse, planbestemmelser, plankart og ROS-analyse) må justeres slik at de blir i henhold endringene over. I tillegg må pkt. 17 i ROS-analysen justeres slik at riktig antall nye hyttetomter framkommer. 5.2 Planen sendes til sluttbehandling/vedtak i kommunestyret I medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 vedtar Lunner kommune detaljregulering for Nye Nordstrandkollen hyttefelt. I medhold av plan- og bygningsloven § 12-14 opphever Lunner kommune den del av reguleringsplan for Nordstrandkollen hyttefelt vedtatt i 2001 som blir berørt av den nye planen. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre – 3 – uker fra underretning om vedtaket jfr. plan- og bygningsloven § 1-9 og forvaltningsloven kap. VI. 6. Konklusjon med begrunnelse I medhold av plan- og bygningsloven § 12-10 gjøres følgende endringer i planmaterialet før det legges ut til nytt offentlig ettersyn: Plankart Justering av tomt 17 og innplassering av tomt 20 gjøres i hht. forslag fra privat plankonsulent. Adkomstveg til tomt 1 og 19 legges i sørkant på tomt 19 fra parkeringsplass P1 og fram til grensa på tomt 1. V2, som ligger ved trafoen i planforslaget, utgår og innlemmes i tomt 19. Det legges inn avkjørselsspil til tomt 16 direkte fra regulert veg. Regulert tomtegrense mellom tomt 4 og 5 legges i hht. oppmålt eiendomsgrense. Planbestemmelser Makshøyden for bygg på tomt 18 og 19 settes til 5m målt fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. Kollepartiet på tomt 19 skal senkes med 2 m før bygging kan finnes sted. Topp grunnmur for bygg på tomt 18 skal ikke ligge høyere enn kote 497 m.o.h og topp grunnmur for tomt 19 skal ikke ligge høyere enn kote 499. Det settes krav om at hytter på tomt 16, 17 og 20 skal bygges med underetasje for å ta opp bratt terreng. Grad av utnytting for disse tre tomtene settes til maks. bebygd areal (BYA) på 80m2. Generelt Alle plandokumentene (planbeskrivelse, planbestemmelser, plankart og ROS-analyse) må justeres slik at de blir i henhold endringene over. I tillegg må pkt. 17 i ROS-analysen justeres slik at riktig antall nye hyttetomter framkommer. Side 13 av 16 DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Risiko- og sårbarhetsanalyse Høringsuttalelse fra Statens vegvesen Høringsuttalelse fra Nordstrandkollen grendelag Høringsuttalelse fra Unn Bente og Jostein Albert Refsnes Høringsuttalelse fra John og Geraldine Sletten Høringsuttalelse fra Ellen og Tor Henning Olsen Høringsuttalelse fra Oppland fylkeskommune Høringsuttalelse fra Tone Rostrup og Børge Hofset Høringsuttalelse fra Anne Dahl og Rolf Berg Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland Kommentarer fra grunneier Kjell Kjørven Øvrige dokument: 13/13257 Oversender varsel om oppstart - Detaljregulering for nye Nordstrandkollen hyttefelt. 13/14413 Fra Nordmarka beitelag. Uttalelse ved oppstartsvarsel. 13/14411 Fra Nordstrandskollen grendelag. Uttalelse til varsel om planoppstart. 13/14560 Kommentarer og spørsmål til nye Nordstrandskollen hyttefelt og Nordstrand skidestinasjon. 14/5741 Samlede innspill. 13/14305 13/14414 14/2782 15/5394 15/13185 15/13186 15/13626 15/13177 15/13178 15/13182 15/10791 15/11037 15/11094 15/10794 15/13627 15/13759 15/13380 Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen Avsender:Ingeborg Hensrud Avsender:Avisa Hadeland Avsender:Avisa Hadeland Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS Uttalelse - Oppland fylkeskommune. Avsender:Avisa Hadeland Klage utbygging Nordstrandkollen - Jane Mysen. Avsender:Avisa Hadeland Plandokumenter. Avsender:Bjørn Leifsen Oversendelse av planmateriale. Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen Oversendelse av plansak til offentlig ettersyn og Avsender:Oppland merknaker. fylkeskommune Merknader - Nordstrankollen hyttefelt. Avsender:Børge Hofset Tilgang til høringsuttalelser. Avsender:Geraldine Sletten Protestbrev fra Nordstrandkollen grendelag ifm Avsender:Nordstrandkollen forslag til ny detaljregulering for Nordstrandkollen. grendelag Protestbrev - forslag til ny detaljreguleringsplan Avsender:John og Geraldine for Nordstrandkollen. Sletten Merknader - Nordstrandkollen Hyttefelt. Avsender:Ellen Strømsnes Olsen og Tor Henning Olsen AnnonsebestillingOffentlig ettersyn av Avsender:Frantz annonseservice detaljreguleringsplan for Nye Nordstrand hyttefelt. as Teknisk kontroll av detaljregulering for Nye Avsender:Statens kartverk Nordstrandkollen. Svar på spørsmål om svarfrist for Avsender:Geraldine Sletten merknaderDetaljreguleringsplan for Nye Nordstrand hyttefelt. Detaljregulering for nye Nordstrandkollen Avsender:Oppland hyttefelt. fylkeskommune Svar - Tilgang til høringsuttalelser. Avsender:Geraldine Sletten Ingen merknader - Nye Nordstrandkollen hyttefelt Avsender:Leifsen - Fylkesmannen i Oppland. Detaljregulering for nye Nordstrandkollen Avsender:Bjørn Leifsen hyttefeltOversendelse av merknader. Side 14 av 16 15/10779 15/11058 15/11414 15/13134 15/13189 Rettet planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser. Spørsmål om svarfrist for merknader Detaljregulering for nye Nordstrandkollen hyttefelt. Statens Vegvesen - Ingen merknader Nordstrandkollen hyttefelt. Protest mot detaljregulering til Nordstrandkollen hyttefelt. Merknader - Nordstrandkollen hyttefelt. Avsender:Sivilingeniør Bjørn Leifsen Avsender:Geraldine Sletten Avsender:Statens Vegvesen Avsender:Unn Bente og Jostein Albert Refsnes Avsender:Rolf A. Berg Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Oppland fylkeskommune, Postboks 988 2626 LILLEHAMMER, postmottak@oppland.org Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987 2626 LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Statens Vegvesen, Postboks 1010 2605 LILLEHAMMER, firmapost-ost@vegvesen.no Nordmarka beitelag v/Trond Henriksen, Storetjernsveien 179 3520 JEVNAKER, Nordstrandkollen grendelag v/Geraldine Sletten, Rødbergveien 76C 0593 OSLO, geraldin@online.no Norges vassdrags- og energidirektorat Region Øst, Postboks 4223 2307 HAMAR, ro@nve.no Mattilsynet Distriktskontoret for Hadeland og Ringerike, Felles postmottak, Postboks 383 2381 BRUMUNDDAL, postmottak@mattilsynet.no Børge Hofset, Nydalen Alle 29 0484 OSLO, Tone Rostrup, Nydalen Alle 29 0484 OSLO, Unn og Jostein Refsnes, Melumveien 46 C 0760 OSLO, Cedric Jucker, Gullbakkveien 11A 1363 HØVIK, Ellen-Christine Røøk, Fjørtofts gate 1 0461 OSLO, Liv og Øivind Holum, Kurveien 5 0495 OSLO, John Arff-Pettersen, Halvor Torgersens vei 14 0778 OSLO, Anniken Qvale, Fagertunveien 99 1358 JAR, Anne og Harald Gløersen, Bruksveien 20 1390 VOLLEN, Paul Holger Juul-Hansen, Vestaveien 4 A 1476 RASTA, Bente Lie, Gamle Hellvikvei 18 1450 NESODDTANGEN, Carsten og Rigmor Horn Hanssen, Risbakken 18 0374 OSLO, Bjørn Hansen, Blåsbortvegen 33 2740 ROA, Mette Nordstrand, Ringhusveien 22D 1176 OSLO, Cecilie og Erik Hellestveit/Hannemann, Rathkes gate 16B 0558 OSLO, Randi Marie Nordengen, Stjerneblokkveien 2 1083 OSLO, Kari og Kim Erik Zimmer, Lysaker Brygge 3 1366 LYSAKER, Eva Kirkeby, Frøisligutua 53 2740 ROA, Eva Saltnæs, Refsnesallen 21E 1518 MOSS, Gunnar Guttulsrød, Frognerseterveien 34B 0776 OSLO, Inger Margrethe og Øistein Høyde, Ragnhild Schibbyes vei 4 0968 OSLO, Kjell Kjørven, Kjørkevegen 39 2730 LUNNER, kjell.kjorven@veidekke.no Bjørn Leifsen, Vågårdsveien 210 3516 HØNEFOSS, bleifsen@online.no Nordstrand Utvikling AS, Postboks 18 2715 LUNNER, Tove og Fred Arne Gehrken/Schraffenberg, Grevlingveien 62 A 0595 OSLO, Fylkesmannen i Oppland, Serviceboks 2626 LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Hadeland Energi, Jarenvegen 15-17 2770 JAREN, firmapost@henett.no Johan Scharffenberg, Olaus Fjortofts vei 49 0982 OSLO, Reidar Onarheim Selvig, Grefsenkollveien 14 D 0490 OSLO, Tom Erik Klaveness, Bjørnveien 101 B 0773 OSLO, Rolf Arnfred Berg, Sømveien 15 B 0493 OSLO, Anne Dahl, Sømveien 15 B 0493 OSLO, John og Geraldine Sletten, Rødbergveien 76 C 0593 OSLO, geraldin@online.no Ellen og Tor Henning Olsen, Tidemands gate 4 0266 OSLO, Liv Toril Engebrigtsen, Niels Juels gate 64 0259 OSLO, Helene Enger, Oppenvegen 429 2740 ROA, Hanne og Lars Petter Gundersen/Fjeld, Kongsstien 5 1177 OSLO, Jane Mysen, Sveavegen 269 2740 ROA, Side 15 av 16 Lunner og Jevnaker Sauebeitelag, Geir Midtmoen , g-midtmo@online.no Lunner almenning, Hadelandsvegen 853 2743 HARESTUA, firmapost@lunner-almenning.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær ... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 16 av 16
© Copyright 2024