Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO ILFO-13/7946-26 87157/15 18.09.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 12.11.2015 PLAN 2504P - DETALJREGULERING FOR FLINTEGATA – HILLEVÅG BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan 2504P for Flintegata med plankart og planbestemmelser datert Arkipartner 17.09.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Sammendrag Forslag til plan 2504P fastlegger rammer for den framtidige utviklingen av delfelt H37, som er vist som utbyggingsområde til næringsformål i kommuneplanen. Planen legger til rette for 200 nye boliger og 1200 m2 kontor/tjenesteyting, videreføring av eksisterende barnehage og vern av krigsminner. Planen er delt i fem byggetrinn med fastsatt utbyggingsrekkefølge. Det viktige hovedgrepet i planen er å flytte eksisterende atkomstvei (Flintegata) over på motsatt side av byggeområdet, parallelt med jernbanen, og på et lavere nivå (overordnet rekkefølgetiltak C). Dette grepet muliggjør en større utvidelse og opprusting av det offentlige parkområdet, og en sømløs overgang fra den offentlige parken til boligområdets felles utearealer. Dette er i tråd med områdeprogrammets føring for Parkveien. Reetablering av veitraseen bidrar også til at all trafikk inn i parken vil forsvinne. Det foreligger risiko for et konfliktfylt naboskap med dagens industri-, jernbane- og havnevirksomhet øst og sør for området. Samtidig er Hillevåg en sentrumsnær bydel som i kommuneplanen er utpekt som et strategisk satsingsområde for byutvikling. Problemstillingene knyttet til dette gjelder også for andre boligprosjekter i denne delen av Hillevåg. Planforslaget kan dokumentere gode bokvaliteter og tilfredsstillende støyforhold. Det bidrar i tillegg til å løfte flere overordnede rekkefølgetiltak som er viktige for transformasjonen av Hillevåg, og realiseringen av Parkveien. Saken legges frem for kommunalstyret for byutvikling for førstegangsbehandling. Rådmannen anbefaler at planforslaget sendes på høring og legges ut på offentlig ettersyn, for å få opplyst saken best mulig før det endelig kan avklares om området kan benyttes til boligformål som foreslått. 1 PLAN 2504P - DETALJREGULERING FOR FLINTEGATA HILLEVÅG BYDEL 1. Bakgrunn for saken Flintegata Eiendom as ønsker i samarbeid med Kruse Smith Eiendom as å utvikle området ved Flintegata for boliger, og noe næringsvirksomhet. Arkipartner AS er engasjert til å utarbeide en detaljregulering for området. Områdets gunstige plassering og orientering på det som kan defineres som "Kvalabergplatået" gir grunnlag for å utvikle et attraktivt boligområde med mange gode kvaliteter. Blant annet ligger Kvalebergparken som nærmeste nabo i vest på andre siden av Flintegata. Samtidig vil boligene bli eksponert for ulemper som industri- og jernbane mot øst. Det planlegges en samlet ny utbygging på ca. 19 000 m2 BRA. Dette vil i hovedsak bestå av boliger, men det vil også være et mindre næringsareal i feltets søndre del mot Sandvikveien. Eksisterende barnehage og transformatorstasjon er tatt inn i planen, for å kunne vurdere utvidelse og vern. Det har i innledende fase av arbeidet vært samarbeid med Verbum AS som eier søndre del av planområdet mot Sandvikveien. Formål og hoveddisponering av bygningsmasse slik det da ble utviklet er beholdt, men volumene er siden justert av forslagsstiller. 2. Gjeldende planer Kommuneplan for Stavanger 2014-2029, vedtatt 15.06.2015 I gjeldende kommuneplan er området disponert til næringsbebyggelse, friområde, idrettsanlegg og tjenesteyting. Planforslaget utfordrer næringsformålet med forslag om omregulering til bolig. Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg, vedtatt 19.09.2005 Planområdet omfatter H37 erverv, H32 allmennyttig formål/barnehage, H36 offentlig formål/transformatorstasjon samt deler av H35 park. Utbyggingsområdet ligger i sin helhet i H37. En retningslinje for H37 sier at ved omregulering til boligformål skal det dokumenteres at eksisterende industri ikke har negativ innvirkning på boligmiljøet. I ROS-analyse og støyrapport omtales 2 forholdet til industri og jernbane. I planbeskrivelsen beskrives det hvilke tiltak som sikres i bestemmelser, utforming av bebyggelse og anlegg for skjerming av boligene, og hvordan bokvalitet ellers ivaretas i planforslaget. Reviderte retningslinjer for rekkefølgetiltak (datert 16.10.2014) gjelder for området. KBUs vedtak om å legge rekkefølgetiltakene ut på høring 30.10.2014 ble tilføyd følgende bemerkning: Kommunalstyret for byutvikling bemerker at H37 skal vises som næring. Planforslaget utfordrer dette med forslag om omregulering til bolig. Områdeprogram for Hillevåg, datert 16.10.2014 Anbefalingene i områdeprogrammet skal legges til grunn ved behandling av detaljplaner. Hovedgrep i programmet som får særlig betydning for Flintegata, er en ny langsgående grønnstruktur (parkveien) og at selve Flintegata flyttes østover som en følge av dette grepet. Det skal legges til rette for at nye Flintegata kan kobles til veisystemet i boligområdet nord for planområdet, slik at den i fremtiden kan bli atkomstvei også for dette feltet. Ivaretakelse av siktlinjer mot fjordlandskapet påvirker plasseringen av bygningsvolumene. Planforslaget følger opp disse hovedgrepene. Siktlinjer langs Brattåsveien (6) og framtidig viktig utsyn over fjordlandskapet fra Kvalabergplatået/parken (7) skal tas hensyn til ved utbygging. Kommunedelplan for kulturminner 2010-2025 Planområdet omfatter deler av tysk militærleir bygget i 1940. De eneste bygningene som står igjen etter denne leiren er en offisersmesse som nå er betydelig bygget om til barnehage, og et kombinert utkikkstårn og trafokiosk. Utenfor planområdet er det en bunkers og grusbanen, som var ekserserplass. 3 Transformatorstasjon i Flintegata 3 ble tegnet av arkitektene Hoem-Kloster –Jakobsen og oppført i 1988. Den er omtalt som en av 19 transformatorstasjoner av nasjonal kulturhistorisk interesse i NVEs temaplan for kraftoverføringens kulturminner. Disse tre bygningene er registrert i objektlisten (nr. 287, 289 og 245), men er uten formell vernestatus. Ved ny regulering forutsettes det i kommunedelplanen at disse får et reguleringsmessig vern. Planforslaget foreslår dette for vakttårn og trafostasjon. Kulturminner med eget objektnummer i Stavanger kommunes kulturminneplan. 245 Hillevåg transformatorstasjon 287 Tårnet 288 Ekserserplassen 289 messebrakke Gjeldende reguleringsplaner: Plan 449 Reguleringsplan for Hillevåg, vedtatt 26.05.1950: Områdets reguleringsstatus er unyansert formål (eldre planer) og område for offentlige bygninger. Plan 1128 Del av gnr 21, bnr 649, Hillevåg, vedtatt 10.02.1986: Omhandler området for transformatorstasjon med tilhørende bestemmelser for denne. Plan 1179 For Hillevåg. Stadfestet 17.04.1989: Omhandler deler av park- og idrettsområdet, offentlig område, spesialområde av historisk og kulturell verdi (vakttårn), offentlig bebyggelse/barnehage og parkering for Flintegata 2-10. Plan 468 For en del av Hillevåg i Hetland herred. Datert 11.02.1964: Omhandler del av trafikkareal/gang-/sykkelveg langs Sandvikveien i planområdets søndre del. Det er ikke bestemmelser knyttet til formålet. 3. Varsel om planoppstart 4 Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 06.08.2013 i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 02.08.2013. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det ni uttalelser fra offentlige instanser og tre private merknader. Utvidet planområde ble varslet berørte parter i brev 13.12.2013 og i Stavanger Aftenblad 14.12.2013. Formålet med utvidelsen var å vurdere ny atkomst og parkering for barnehagen i forbindelse med utbyggingen, i tillegg til eventuell utvidelse av barnehagens bygningsvolum. Det kom inn seks merknader til denne varslingen. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Merknadene til varsel om oppstart dreier seg i hovedsak om: - støy fra NSBs vedlikehold, andre hensyn til jernbanen - tiltak for å forebygge at lukt fra Felleskjøpet og Skretting dras inn i bygg - vurdering av utvidelse av barnehage - forurensing i grunn - sikring av tilkomst iht. norm og veinormal, vurdering av alternativ tilkomst til barnehage - plassering av bebyggelse mot trafikkert vei - tilrettelegging for energiforsyningen i området - brannvesenets slokke- og atkomstmuligheter - Skretting as og Felleskjøpet: Uttrykker bekymring for at det tilrettelegges for boligbebyggelse så nær deres virksomhet - Fylkesrådmannen: omregulering til bolig må forankres i vurdering av byutviklingsbehov - grønnstruktur, opprusting av Kvalebergparken - vern av kulturminner; Kvalebergleiren - tilrettelegging av kollektiv, gange og sykkel Kommentarer: Støyrapport er utarbeidet. Dialog med Jernbaneverket er opprettet. Krav til forebygging av lukt i boliger er lagt inn i bestemmelser. Med de lekearealene barnehagen i dag disponerer, er det ikke aktuelt med en større utvidelse av barnehagen. Det blir kun en adkomst til planområdet. Ny trafo reguleres inn. Formålet med planarbeidet er å få omregulert til boligformål. Nærhet til industri hensyntas gjennom organisering av bebyggelse, og krav til utførelser. Lukt- og støvproblematikk vil ikke nødvendigvis fremstå sterkere for denne bebyggelsen enn for nærområdet ellers. Planen er iht. vedtatt områdeprograms føringer når det gjelder behovet for å øke andelen boliger i området totalt, men utfordrer kommunalstyrets bemerkning til revisjonen av rekkefølgetiltakene om at H37 skal reserveres for næring. Flintegata flyttes til siden mot jernbanen og det vil derfor oppnås gode utearealer som flyter sammen med Kvalebergparken, samt gode og trygge gang- og sykkelatkomster til barnehage og boliger som er skilt fra biltrafikk. Merknadene til utvidet planområde dreier seg i hovedsak om: - varetransport og lasting av gods til næringsarealene i planen - Fylkesmannen: støy- og luktproblematikk som må hensyntas ved boligformål, viktigheten av grøntområder og trygg tilkomst til disse - Fylkesrådmannen: kulturminnehensyn, bl.a. eksisterende barnehagebygg, samt hensynssone for trehusbyen i nord, hensyn ved utvidelse av barnehagen, sikre uteoppholdsarealer iht. normer, trafikksikkerhet Kommentarer: 5 Tjenesteyting og kontorer vil ikke utløse store varetransportbehov. Bebyggelsen organiseres som skjerm mot utearealer, og det stilles krav til plassering av ventiler etc. I og med flytting av Flintegata, blir tilkomst til parkarealer direkte fra felles utearealer. Kulturminnehensyn vil bli tatt med i arbeidet. 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger i Hillevåg, øst på "Kvalabergplatået". Utbyggingsområdet avgrenses av Flintegata og Kvalebergparken på vestsiden, og av skråningen ned mot jernbanesporene på østsiden. I sør grenser området mot Sandvikveien med Felleskjøpets butikk- og administrasjonsbygg som nærmeste bebyggelse, i nord mot et etablert småboligområde. Planområdet er 31,5 dekar og består av industri-, kontor- og lagerlokaler med barnehage, og noe areal for park, veg og offentlig bebyggelse. Planområdets karakter og kvaliteter, landskap og topografi Planområdet ligger på landskapskanten til Torsnes ved fjorden i øst. Jernbanetraseen med sin skjæring understreker og markerer denne landskapsovergangen. Det er kort avstand til fjorden, men jernbane og vei danner en bruks- og opplevelsesmessig barriere mellom bebyggelse og fjordkant. Åpenhet og utsikt mot fjord og Ryfylkeheiene er uhindret og mektig. Kvalabergplatået er relativt flatt, med en slak helning mot øst før skrenten ned til jernbanen. I sør avsluttes det med en liten skråning mot sør-sørøst på ca. 3 høydemeter ned mot Sandvikveien. 6 Bydelen er bygningsmessig tydelig todelt mellom kvartaler med større bygninger for bedrifter og næring og felt med småhusbebyggelse for bolig. På Kvalabergplatået pågår en utvikling der næringsformål endres til bolig- eller kombinert bebyggelse. Denne nye bebyggelsen vil over tid endre områdets karakter mot en tettere, mer urban bydel. Skråstilt ortofoto, mot sør. Todelt topografi. Overgang til fjorden. Foto: Google Earth Planområdets framvekst og bruk Nåværende bygningsmasse er fra 1950-årene. Sandvikveien 18 er fra 1980-90-årene. Tidligere virksomhet på eiendommen var bl.a. mekanisk virksomhet. Flintegata 2-4, ca. 50 % av bygningsmassen i Flintegata, var tidligere Stavanger Rørhandel AS sitt hovedkvarter med lager og kontor- og administrasjonsbygg. Da de etablerte sin virksomhet, og mens de drev sin hovedvirksomhet her, ble lagerhallene satt i stand og delvis ombygget. Stavanger Rørhandel etablerte seg siden på Forus, men de beholdt eiendommen i Flintegata for utleie og fjernlager. Kontorbygningen var bl.a. en periode utleid til Statoil. Flintegata 6 huset i mange år Norsk Tre- og X-finèr Import AS, handelsbedrift innenfor eksotiske tresorter, nedlagt for få år siden. Flintegata 8 huser Norsk Filmtrykk AS. Trykkeriet har hatt sin virksomhet her i flere tiår. Flintegata 10 og Sandvikveien 18 huser handels- og servicebedrifter. På eiendommen stod det i mange år en gammel tyskerbrakke som huset en motorsykkelklubb. Brakken ble revet for ca. 10-12 år siden, og er nå parkeringsplass. De siste 20-30-åra er bruken av området endret til mest å huse handels-, grossist- og servicebedrifter. Endringen i bruk gjenspeiles i liten grad ved utvendig transformasjon av bygningsmassen. Bygningsmassen er vedlikeholdt i varierende grad. Samlet utgjør dagens bygninger ca. 10 000 m2. Bygningene brukes av grossister på særprodukter, verksted- og servicevirksomhet. Kvalebergleiren Den tyske okkupasjonsmakten bygde militærleir på Kvaleberg i 1940. Leiren besto av 50 bygninger og flere garasjer. Kun offisersmessen, en bunker og kombinert utkikkstårn og trafokiosk står igjen. Tårnet ligger inne i planområdet. Offisersmessen huser Kvaleberg barnehage nord i planområdet. Leirens ekserserplass er i dag fotballbanen som grenser til planområdet i vest. Den inngår i 7 kommunens grønnstruktur. I 1988 ble transformatorfunksjonen flyttet til ny stasjon, tegnet av Hoem, Kloster og Jacobsen. Eiendomsforhold Eiendommene i Flintegata eies av tre grunneiere: Flintegata 2-4: Flintegaten Eiendom AS (50 % av tomtearealet) Flintegata 6-8: Theo Eiendom AS (24 % av tomtearealet) Flintegata 10/Sandvikveien 18: AS Verbum (26 % av tomtearealet) Dessuten Lyses transformatorstasjon og kommunalt eid barnehage og idretts- og parkarealer. Tilstøtende/eksisterende bebyggelse/arealbruk Planområdets umiddelbare omgivelser er rike på ressurser til tjenester og rekreasjon. I vest ligger idrettsplassen og grøntområder som planlegges oppgradert. Til disse friarealene knyttes Kvaleberg barneskole og Kvaleberg barnehage. Videre nordover ligger småskala kontor- og næringsvirksomhet og lommer med småhusboliger. Sør for planområdet ligger et område med industri som er planlagt transformert til et nytt næringsområde, med hovedvekt på kontorfunksjoner (Hillevåg Næringspark). Sjølinja i øst har produksjon og kaiaktivitet i stor skala med bedriftene Skretting og Felleskjøpet, og et planlagt friområde i nord (Hamnevika). Området preges i tillegg av jernbanetraséen med tilhørende drift og lok-stall. Eksisterende service i næringsområdet Det er 600-900 m til Torggata med senterområdet i Hillevåg. Det ligger dagligvarehandel i krysset Sandvikveien-Hillevågsveien i avstand 200-400 m. Langs Hillevågsveien ligger småskala detaljhandel og servicebedrifter. Kollektivforbindelsen er god til Stavanger sentrum. Kvaleberg skole grenser til planområdet i vest, og Kvaleberg barnehage ligger inne i planområdet. Hovednett sykkel De nærmeste hovedsykkelrutene, slik de er fastsatt i kommuneplanen, passerer planområdet i nordsørgående retning i fv. 44 og i Consul Sigvald Bergesens vei. En viktig forbindelse mellom disse rutene går via Sandvikveien. Bergsagelveien er nå bydelsrute. Veier Bergsagelveien er stengt for biltrafikk mellom Sandvikveien og Veumveien. Denne strekningen er nå skolevei, og en integrert del av Kvalebergparken. Flintegata er en sekundærveg uten gjennomkjøring, men med næringstrafikk. Dette er uheldig så nært opp til en barnehage og park. Kollektivtrasé og jernbane Planområdet ligger innenfor influensområdet til kollektivtraseen gjennom Hillevåg, med rundt 300 m til Hillevågsveien. Området ligger ca. 1,7 km fra Mariero stasjon, og ca. 1,9 km fra Paradis stasjon, og dermed utenfor influensområdet for bruk av jernbanen. Teknisk infrastruktur Stavanger kommunes VA-kart for Hillevåg viser vannledning, og felles avløpsledning, i Flintegata. Det ligger også vannledning, og delvis felles avløp, langs gangveg sør for barnehagen. Det ligger vannledning i egen trasé langs barnehagens østvegg og over grensen mot småhus (1086), og i egen trasé like sør for grensen mellom Flintegata 4 og 8. Det ligger felles avløp like nord for samme grense, diagonalt over eiendommene i nord, og i egen trasé inne på nordvestre del av 1038. Overvannsledning finnes i søndre del langs østre grense mot jernbanen. Spesielle miljø – og eller risikoforhold Naboene i sør, Felleskjøpets og Skrettings fabrikker for produksjon av fòr og gjødsel, representerer luktproblematikk. Utslipp ligger innenfor de krav som er gitt. 8 Jernbanen i øst representerer problematikk mht. støy, støv, rystelse og strukturlyd, dessuten risiko knyttet til byggefasen. Dette omtales i egen støyrapport, vedlagt. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger For forslagsstillers utfyllende planbeskrivelse og flere illustrasjoner, se vedlegg. Forslagets forhold til overordnede og andre gjeldende planer Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Kommuneplan og kommunedelplan viser området med næringsformål, med åpning for omregulering til boligformål dersom det kan dokumenteres at eksisterende industri ikke har negativ innvirkning på boligmiljøet. Planforslaget utreder dette, og flere andre forhold, knyttet til miljø og samfunn. ROS-analyse og andre temarapporter følger planen. Utbyggingstetthet Planområdet er på 31,5 dekar. Av dette er byggeområdet på 14,4 dekar. Planforslaget åpner for 19 070 m2 BRA bygningsmasse, ikke medregnet parkeringsanlegg. Mot Sandvikveien reguleres det inn et kombinert bolig- og næringsareal på 4770 m2 BRA, hvorav 1200 m2 kan være tjenesteyting/kontor og med maksimalt 50 boliger. Nord for dette er det 150 boliger fordelt på tre rene boligblokker og 14 300 m2 BRA. Til sammen tilrettelegges det for 200 boliger innenfor planområdet, som tilsvarer 14 boliger pr. daa. Reguleringsområdets bruksareal er fordelt på 9 % tjenesteyting/kontor og 91 % bolig, ikke medregnet barnehage, eksisterende vakttårn eller transformatorstasjon. Dette gir en utnyttelse på 139 % BRA. Omtrent halvparten av planområdet ligger innenfor sonen der ny kommuneplan tillater utnyttelse på 90-180 % ved 100 % boligandel (forutsatt at kvalitetskravene for uteareal er oppfylt), mens resten er innenfor sone med utnyttelsesgrad 70-150 %. Planforslaget ligger innenfor begge disse intervallene. Plangrep Flytting av Flintegata I samråd med Stavanger kommune og Statens vegvesen, foreslås det å flytte Flintegata fra dagens trasé til en ny trasé parallelt med jernbanen, langs den østre avgrensingen av planområdet. Dette i henhold til kommunedelplanens overordnede rekkefølgetiltak C, som gjelder for feltet. 9 Ved å flytte Flintegata utvides Kvalebergparken, med sømløs overgang til planområdets uteareal, i tråd med prinsippet for oppbygging av grøntdraget Parkveien. Dette styrker Hillevågs overordnede grøntstruktur med et nytt, bilfritt parkareal i øst. Atkomst til det underjordiske parkeringsanlegget vil skje direkte fra nye Flintegata, på et nivå lavere enn resten av planområdet. Nye Flintegata dimensjoneres for i fremtiden også å kunne gi adkomst til boligområdet H31 i nord. Til venstre: Definerende randbebyggelse – Kvalabergplatået. Til høyre: Viktige prinsipper i bebyggelsen: lang, smal bygningskropp, solfylt rygg i det grønne uteområdet og siktlinjer. Planforslagets bebyggelse definerer østre avgrensning av Hillevågs noe utflytende typologi. Kanten av landskapsflaten som Hillevåg ligger på markeres. Bebyggelsen er formet for å skjerme for støy fra jernbanen. På dette platået legges det til rette for fem nye bygninger i planforslaget. Bygning B1 lengst nord mot Kvaleberg barnehage er på 5 og 8 etasjer. B2 og B3 er begge 8 etasjer. Under disse kommer en sammenhengende underetasje med parkeringskjeller, med eksponert fasade mot en ny atkomstvei parallelt med jernbanen i øst. I sør markeres en overgang til Hillevåg Næringspark med starten på en karrédannende bebyggelse, BTK som trappes ned mot vest med 8, 5 og 3 etasjer. I tillegg har denne bebyggelsen en eksponert næringsetasje mot Sandvikveien, og et eget parkeringsanlegg under dette. Illustrasjonene viser en todeling av bygningsmassen med åpning mot Sandvikveien, men planen hindrer ikke et sammenhengende bygg her. Fjernvirkning Bebyggelsen plasseres langs skrenten mot øst for å skjerme mot støy, industri og fremherskende vindretning. Det er valgt en jevn høyde på kote +47. Dette er to-tre meter høyere enn de høyeste feltene i Hillevåg Næringspark, som er satt til kote 45 og 44, mens to av tårnene i næringsparken vil være høyere enn boligblokkene med kote 51 og 57. Blokkene vil være godt synlige og begrense fjordutsikten for en del eksisterende bebyggelse i skråningen i vest. Fra standpunkt høyere i byen vil man kunne se fjordens horisontlinje over planforslagets bebyggelse. Bolig Leilighetene i illustrasjonsprosjektet er mellom 45 og 131 m2 store, og har 2-5 rom. Forslagsstiller ønsker å legge til rette for et bredt utvalg av leilighetstyper, for å få alle grupper av befolkningen inn i området. Det legges til grunn at 40 % av boenhetene skal være større enn 80 m2 og ha tre rom eller flere, og at 80 % av boenhetene skal være større eller lik 55 m2. Ettromsleiligheter skal ikke forekomme, og toromsleiligheter skal være minst 40 m2. 10 Typisk leilighetsplan, hentet fra 3. etasje i B2. Sikt gjennom planområdet til fjorden. Arkitektonisk utforming Det skal benyttes fasadematerialer som eldes med estetisk kvalitet. Materialene som benyttes gir relieff og struktur til fasadene. Sammen med den forskutte volumoppbygningen bidrar dette til en forståelse av bygningenes skala. Boliger på grunnplanet får et privat uteareal som ikke overskygges av overliggende balkonger, og alle boliger har en fasade mot sør eller vest. Inngangsplanet er delvis trukket inn med halvoffentlige overgangssoner mellom ute og inne. Forslagsstiller vektlegger å utvikle et prosjekt som er realistisk og gjennomførbart i dagens marked, men med god kvalitet og ambisjon om å heve nivået på utformingen av bebyggelse og uterom, sammenlignet med Hillevågs eksisterende bygningsmiljø. Minimum 50 % av takflatene skal beplantes, og takflatene kan benyttes til felles eller privat takterrasse med pergola. 11 Uteoppholdsareal og offentlig park Utearealene er plassert mellom boligblokkene og Kvalebergparken. Landskapsplanen beskriver intensjonene for utomhusarealene. Det skal legges til rette for ulike aktiviteter tilpasset alle aldersgrupper, og stor variasjon med rolige og aktive soner, intime områder og åpne flater. Felles og offentlig uteoppholdsareal utgjør 6,9 dekar, som fordelt på de planlagte 200 boligene gir 34,6 m2 per bolig. Kommuneplanens arealkrav på 30 m2 per bolig innfris med en margin. Dette er ikke medregnet private uteplasser. Alle boligene skal ha privat uteplass på bakkeplan, balkong eller takterrasse. Landskapsplanen viser et samlet areal for sandlekeplasser på 1200 m2 og en kvartalslekeplass på 900 m2 på egen tomt. Før brukstillatelse gis for det enkelte byggetrinn skal kommunens norm for lekeplasser være opparbeidet. Dette innebærer at både areal- og funksjonskrav skal være tilfredsstilt ved alle byggetrinnene. Til 1. byggetrinn, som har 33 boliger, viser landskapsplanen opparbeiding av en sandlekeplass. Planen sikrer ikke opparbeiding av kvartalslek før ved 2. byggetrinn. Da skal det opparbeides kvartalslekeplass i østre del av Kvalebergparken, på kommunal eiendom nord for Lyses trafostasjon, samt parkmessig opprusting av arealet sør for trafoen, som i dag brukes til parkering (begge innenfor o_P1). Dette skal skje etter planer godkjent av kommunen. Kvalebergparken er i dag 10,5 dekar, mens idrettsbanen er 7,6 dekar. Planforslaget omregulerer 3,8 dekar i parkens østre randsone, som i dag er regulert til bl.a. parkering og offentlig formål, til parkformål. Samtidig sikres opprusting av arealene som nevnt over. I tillegg legges det til 5 nye dekar offentlig park fra utbyggers tomt. Ny samlet størrelse for regulert park (ikke inkl. idrettsbanen) blir da 19,3 dekar. Planen sikrer at alle boliger skal ha privat uteplass på bakkeplan, tak eller terrasse, men setter ikke krav til størrelse. Boliger på grunnplanet får et privat uteareal som ikke overskygges av overliggende balkonger og alle boliger har en fasade mot sør eller vest. Utsikt og sol Sol-skygge 21.mars kl. 15:00 Sol-skygge 23.juni kl. 18:00 Sol- og skyggestudier viser at uteområdet har svært god soloppnåelse fra midt på dagen til sen kveld, både ved vårjevndøgn og midtsommer. Alle leiligheter har ettermiddagssol på sitt private uteareal. 12 En viktig kvalitet mot øst er landskapsrommet mot Ryfylke, som en del av leilighetene gis utsyn til. Utsikten kan bli noe begrenset av nye utbygginger på Felleskjøpets anlegg, men avstanden til denne bebyggelsen vil gjøre at selv med ny utbygging her vil utsikten være god. Bestemmelsene sikrer ikke noen bestemt orientering av leilighetene, men dette vil dikteres av støykravene som er satt til leilighetene. Det er valgt en løsning der vertikalkommunikasjonen er lagt til østsiden av blokkene. På grunn av dette er en del av leilighetene ensidig orientert mot vest. Her er det imidlertid lyst og åpent mot store grøntarealer og stille side. Tjenesteyting og kontor Næringsarealet for kontor og tjenesteyting mot Sandvikveien er på 1200 m2. Denne delen ligger lavere i landskapet enn planforslaget for øvrig, og henvender seg naturlig mot Sandvikveien og den fremtidige næringsparken på motsatt side. Kvaleberg barnehage Barnehagen får ny atkomst via nye Flintegata. I ytterkant av den nye snuhammeren som opprettes helt nord i planområdet er det plass til 4-5 korttidsparkeringsplasser for henting og bringing. Med denne løsningen blir biltrafikken helt adskilt fra dem som kommer til fots fra sør og vest. Barnehagen har 9 avdelinger og ca. 35 ansatte. Det legges til grunn en bilbruksandel på 35 %, og ut fra dette settes det av 12 plasser til ansatte i parkeringsanlegget under B1-3. Ved etablering av snuhammeren forsvinner deler av et lekeareal i nordøstre hjørne hvor de minste barna i barnehagen har en lekekrok. Som erstatning for det tapte arealet, blir den eksisterende snuhammeren opparbeidet til lek. Dette arealet er på ca. 900 m2, som er ca. det dobbelte av det arealet som forsvinner til ny snuplass. Tilgjengelighet i området, jf. prinsippene for universell utforming Området har separert kommunikasjon for harde og myke trafikanter, med bilfri forbindelse til barnehage og skole. Interne gangveier og stier i grøntområdet knyttes til overordnet gang- og sykkelsystem i Bergsagelveien og Sandvikveien. Motorferdsel ligger i egen sone, og følger ny Flintegata på østsida, et nivå under uteoppholdsarealet. Uterom og bygninger er tilpasset bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Krav om universell utforming skal tilfredsstilles i grøntområdet, og i felles uteområder. Parkering Bil: Parkering løses separat for B1-3 og BTK i to parkeringsanlegg under bebyggelse og utomhusanlegg, begge med atkomst fra nye Flintegata. Anlegget under B1-3 er dimensjonert uten reservering av plasser, og med maks. 1,2 p-plasser pr. boenhet iht. kommuneplanens parkeringsnorm. For BTK tillates maks 1,2 p-plasser for bolig, og mellom 0,9 og 1,2 p-plass pr. 100 m2 næring. For næringsarealet er norm for sone 2 lagt til grunn. 5 % av parkeringsplassene skal være for bevegelseshemmede, og 10 % skal være forberedt for ladestasjon for elbiler. Det legges opp til offentlig kantparkering langs nye Flintegata. Sykkel: Det skal være 3 sykkelparkeringsplasser per bolig, og 2 per 100 m2 næringsareal. 2/3 av plassene skal være innelåst i egne rom ved siden av hovedinngangene. Av de resterende skal halvparten være overdekkede og plasseres i felles uteareal eller ved inngangene til p-kjeller på nivå med nye Flintegata. Utbyggingsrekkefølge Utbyggingen er delt inn i fem byggetrinn, som er definert i en utbyggingsplan knyttet til bestemmelsene. Denne utbyggingsplanen fastslår hvilke utomhusarealer som skal opparbeides sammen med hvert trinn. Planen mangler enkelte arealer, disse må suppleres før planen kan vedtas. 13 Av hensyn til logistikken i det som vil være et byggeområde over lengre tid, vil det være hensiktsmessig å starte utbyggingen i nord, og bygge seg sørover mot Sandvikveien. Ny adkomstvei til barnehagen etableres sammen med omgivelsene til denne, og byggeplassen trekker seg gradvis sørover. Denne organiseringen gjør det mulig å skjerme ferdig bygget område for påfølgende byggearbeid. Trinn 1 Trinn 2 Trinn 3 Trinn 4 + 5 Tilkomst i byggeperioden Eksisterende avkjørsel fra Sandvikveien til Flintegata brukes under byggetrinn 1 og 2, men stenges for biltrafikk nord for Flintegata 4. Det etableres en midlertidig anleggsvei nord for Flintegata 4, som forbindes med nye Flintegata – nordre del. For byggetrinn 2 stenges eksisterende Flintegata for biltrafikk ved Trafostasjonen, Flintegata 3. Ved oppstart av byggetrinn 3, opparbeides hele nye Flintegata inklusive ny avkjørsel fra Sandvikveien. Gamle Flintegata stenges for kjørsel utenom nødvendig adkomst til Trafo-bygget. Fordi byggetrinn 4 og 5 er knyttet til samme underliggende parkeringsanlegg, må både Flintegata 10 og Sandvikveien 18 rives ved oppstart av byggetrinn 4. Forslagsstiller opplyser at eksisterende bruk av bebyggelsen innenfor 4. og 5. byggetrinn medfører liten grad av støy og utslipp, og derfor ikke vil være til ulempe for nye boliger. Hvis byggetrinn 4 og 5 ikke gjennomføres, etableres avgrensning mot næringsområdet i sør i form av halvhøy teglmur samordnet med teglforblending av eksisterende bygningers gavlvegger. Se forslagsstillers planbeskrivelse for en nærmere redegjørelse om rive- og byggetrinnene. Mobilitetsplan Mobilitetsplanen peker på et betydelig potensiale for å øke andelen gående, syklende og kollektivreisende i området. For å oppnå mål om reduserte klimagassutslipp bør det legges til rette for høy sykkelbruk gjennom lett tilgjengelige og sikre sykkelparkeringsplasser, opplegg for lading av el-biler, og gode gangforbindelser til Kvalebergparken og ny grønn akse i Hillevåg. Det vises til områdeprogrammets krav til planer i Hillevåg om mål om å oppnå en reisemiddelandel for bil på 3540 %. Men planen bindes ikke til et spesifikt mål. Utforming av nye Flintegata og avkjørsel ved Sandvikveien Ny avkjørsel fra Sandvikveien plasseres nært broen over jernbanen. Trafikksituasjonen blir mer oversiktlig enn dagens, med større avstand til den planlagte hovedatkomsten til Hillevåg næringspark. Krysset vil utformes med tiltak ved bro over jernbanen (se forslagsstillers planbeskrivelse) inntil evt. ny bro etableres. Selv om Nye Flintegata hovedsakelig er ment for biltrafikken, anlegges den også med offentlig fortau. Gamle Flintegata foran bebyggelsen blir en del av gang- og sykkelsystemet i grøntområdet. Den skal fortsatt gi kjørbar adkomst til Lyses trafo fra Sandvikveien, og søndre og nordre ende kan brukes av renovasjonsbil. 14 Vann og avløp Det er utarbeidet overordnet VA-plan for planen. Denne har også tatt med et 6. byggetrinn som ikke lenger er aktuelt, og som dermed ikke blir behandlet i planen. Dette påvirker likevel ikke den overordnede løsning av planen. Det vil være naturlig å knytte seg til eksisterende hovedvannsledning ved ny rundkjøring i nord. Eventuelt må tilknytningen gjøres til ledning i Bergsagelveien. Tilknytningspunkter for spillvann kan skje dels til eksisterende ledning, som går gjennom området, og som legges om som del av tiltaket, og til ledning i Sandvikveien. Overvann fra tak og andre tette flater vil bli ført til grøntområdet i planen. Terrenget formes med groper og åpne arealer/kanaler som kan oversvømmes i perioder med mye nedbør, som vist i landskapsplanen. Hovedmengden av vannet infiltreres, men ved mye nedbør vil vannet ledes mot tilknytningspunkt til overvannsledningen i Sandvikveien. Store, grønne områder vil være fordrøyende på nedbør, men det kan suppleres med ordinære fordrøyningsanlegg. Planforslaget representerer en forbedring fra dagens takflater og asfaltarealer. Blågrønn faktor Det er krav for utbyggingsområdet (B1-B3 og BTK) at det samlet skal oppnås en blågrønn faktor på minimum 0,7. Til hvert byggetrinn skal det dokumenteres hvordan byggetrinnet bidrar til å oppnå kravet for planen som helhet. Renovasjon Det legges til rette for fire renovasjonspunkter i planen, som alle er felles for hele planområdet. Renovasjonen blir løst med nedgravde avfallsbeholdere. To plasseres på østsiden langs nye Flintegata på parkeringsnivå, en ved eksisterende anlegg ved barnehagen, og en ved avkjørselen til eksisterende Flintegata. Maksimal avstand til renovasjonspunkt fra vertikalforbindelsene i blokkene er 50 m. Vending for renovasjonsbil skjer i veiens snuplass for det tre første, mens bilen enten må rygge inn eller stå langs Sandvikveien for BRE4. Energiforsyning Bebyggelsen skal tilrettelegges for vannbåren varme iht. hensynssone i kommuneplanen. Det er behov for ny nettstasjon ved utbygging av området. Denne planlegges integrert i topografien i uteområdet, med adkomst fra gang/sykkelsti (dagens Flintegata). ROS-analyse Det vises til ROS-analysen for identifisering av risikoelementer i tilknytning til prosjektet. Under presenteres de viktigste risikoforholdene og avbøtende tiltak. Forurensning Det er samlet informasjon om historisk bruk av eiendommen. Det kan ikke fastslås noe om evt. forurensing av grunn ut fra denne. Avbøtende tiltak: Ved utfasing av bruk og ved riving av bygningene må det foretas prøvetaking. Dersom resultatene viser forurensing av grunn, utarbeides det plan med tiltak som skal gjennomføres før igangsettingstillatelse kan gis. Luftforurensing, lukt Støy, støv og lukt fra industrien er regulert av og ligger innenfor gitte utslippstillatelser for Hillevåg i forhold til den bebyggelse som er der i dag. Den består allerede av boliger, barnehage og kontorer. Utslippspunkter ligger høyere enn ny bebyggelse. Ny bebyggelse vil skjerme nye utearealer og Kvalebergparken mot industrien. 15 Avbøtende tiltak: Ny boligbebyggelse utføres med tiltak som sikrer et godt innemiljø. Dette gjøres med bestemmelser om plassering av luftinntak, støyisolerende tiltak i fasaden og balansert ventilasjonsanlegg. Støy, vibrasjoner Det er utført støyberegning av området. Støyberegningen viser at deler av området ligger i gul støysone. Området ligger utsatt til for støy fra flere kilder; industrivirksomheter, vei og jernbane. Støykildene er i hovedsak sør og øst for planområdet. Avbøtende tiltak: Støyforholdene har vært en av premissgiverne for utformingen av planforslaget. Utformingen av en bygningsrygg mot jernbanen, og alle uteoppholdssoner plassert på vestsida av denne. Dette gir en stille side for leilighetene, og uteområder som er skjermet for støy. Alle leilighetene skal ha tilgang til stille side og minst 2/3 av oppholdsrommene i hver leilighet, inkludert minst ett av soverommene, skal ligge mot denne siden. For sørøstvendte leiligheter i B1 og B2 kan et lokalt støyavskjermet område, delvis eller helt innglasset, erstatte stille side. Alle boenheter skal ha tilgang til private utearealer og felles uteareal med støyforhold som tilfredsstiller grenseverdiene i retningslinjen T-1442. De samme kravene er sikret også for anleggsfasen. Det er regulert inn støyskjermer mellom to av blokkene. Hvorvidt det er behov for dem, skal vurderes i prosjekteringsfasen. Sikt gjennom skal sikres ved bruk av glass. Støyrapporten skal utvides med dokumentasjon relatert til rystelser, strukturlyd og elektroniske forstyrrelser ved rammesøknad. Aktuelle tiltak skal vurderes og iverksettes. Sikring mot jernbane Planområdet grenser mot skrent ned mot jernbanen. Bebyggelsen er plassert iht. retningslinjer som diskutert med Jernbaneverket. Avstand fra senter spor til ny bebyggelse er 20 m. Senter spor ligger på kote 8, og Nye Flintegata ligger på kote 16 til 20. Gulvnivå for 1.etg. i boligbebyggelsen er kote 21. Risikomomenter i byggeperioden, og avbøtende tiltak: 1. Skader som følge av rystelser, risiko for utblokking/nedfall, utgliding langs jernbanen ved sprenging: I reguleringsplanen stilles det krav om dokumentasjon av de geotekniske forholdene i grunnen i utbyggingsområdet. Dokumentasjonen skal foreligge ved rammesøknad og beskrive metode for sikring mot setninger og utrasing langs jernbanen. Dokumentasjon og tiltak for sikring skal forelegges Jernbaneverket. 2. Steinsprut under sprengning: I sin risikovurdering vil entreprenør måtte inkludere dette forholdet og vurdere behov for evt. tiltak ut over forskriftsmessig dekning av salvene. 3. Utforkjøring/nedfall av gjenstander fra Nye Flintegata, som også vil være anleggsveg i byggeperioden: Jernbaneverket stiller krav om gjerde mellom offentlig veg og jernbane. I bestemmelsene er det krav om tilfredsstillende sikringsanordning iht. Jernbaneverkets regler. Brann, eksplosjonsfare i nærliggende fabrikkanlegg ROS-analysen legger til grunn at planområdet ikke berøres av risikofylt industri mm. (kjemikalier/eksplosiver, olje/gass, radioaktivitet). Dette med utgangspunkt i Felleskjøpet og Skrettings egne ROS-analyser, som viser at virksomhetene ikke utgjør en uakseptabel risiko for omgivelsene utenfor fabrikkanleggene. Disse analysene fokuserer først og fremst på hendelser og tiltak innenfor sine egne anlegg. Oppbevaring av større mengder eksplosive stoffer er flyttet ut av produksjonen i Hillevåg (Felleskjøpet). ROS-analysen til Hillevåg Næringspark konkluderer med at det er tilrådelig med høy arbeidsplasskonsentrasjon på deres tomt, som grenser til begge fabrikkene. Vindmodelleringer Kjeller Vindteknikk AS har gjort vindsimuleringer for å se på virkningen av høye hus på reguleringsområdet. Det ble tatt utgangspunkt i en tidligere prosjektfase og modellert vindforhold for opp til 14. etasjer. Modellen viste til dels høye vindhastigheter i utomhusområdene, men at 16 vindskjermende tiltak i landskapsanlegget bedret situasjonen. Ifølge forslagsstiller viser beregningen at uteoppholdsarealene er gode, selv for så høye bygninger. Det er ikke gjort vindmodellering for de høydene som nå forslås. Det må antas at tendensene vil være de samme, men med noe lavere vindhastigheter. Rekkefølgetiltak Opparbeiding av utomhusarealer tilhørende hvert byggetrinn er sikret i utbyggingsplanen, som er lagt ved bestemmelsene (vedlegg 1). Bestemmelsene sikrer også en trinnvis stenging av Flintegata, i takt med opparbeiding av ny atkomstvei. I tillegg er følgende overordnede tiltak knyttet til planen: Byggetrinn 1: Undergang kryss Bergsagelveien/Sandvikveien. Byggetrinn 2: Gang- og sykkelforbindelse Hamnevika - Hillevågsveien langs Sandvikveien. Opprusting av nordre og søndre del av parkarealet o_P1. Opparbeidingen skal skje etter planer godkjent av kommunen. Tiltak C: ny atkomstvei over H37 og til H31 (Kvaleberg barnehage), og tiltak H: krav til uteoppholdsarealers organisering langs nytt grøntdrag (Parkveien) ivaretas i planen. Skolebehov Vurderinger i områdeprogrammet konkluderer med at Kvaleberg skole bør dekke behovet for ny boligbebyggelse som kommer på østsiden av Hillevågsveien. Dette kan løses ved utvidelse av skolen. Det er regulert utvidelsesmulighet sør for eksisterende skolebygg, og synliggjort en utvidelsesmulighet mot øst i områdeprogrammet. Ved rammesøknad for hvert byggetrinn skal det dokumenteres at det er tilstrekkelig skolekapasitet i området. Kvalitetsprogram Det er utarbeidet kvalitetsprogram for utbyggingen. Programmet redegjør for prosjektets miljøprofil og oppfølging gjennom alle ledd fram til gjennomføring. Overordnede mål fremstilles gjennom kvalitetsmål. Hensynssone bevaring Vakttårnet og Hillevåg transformatorstasjon reguleres til hensynsone bevaring. Byggeområdet i planforslaget berører ingen av dem fysisk, men kulturminnene vil inngå positivt i omgivelsene i planen. Byggene skal ivaretas i sin nåværende form, og kan ikke rives. Tårnet i Hillevåg (1940) og Hillevåg transformatorstasjon (Hoem, Kloster, Jacobsen, 1988). Fotos, Sissel Riise, fra NVE`s nettsider NVE`s temaplan for kraftoverføringens kulturminner. Slik omtales de to byggene i NVEs temaplan Kraftoverføringens kulturminner: "Transformatorstasjonen i Hillevåg ble bygget i forbindelse med at ledningsnettet i byen ble opprustet for å møte det økende kraftforbruket i den ekspanderende oljehovedstaden. På et vis kan man dermed si at stasjonen er et resultat av "oljå". 17 Dette er en av de stasjonene som ble oppført etter at elektrisitetsverket i Stavanger på 1980-tallet gikk inn for at transformatorstasjoner skulle utformes i samarbeid med arkitekt. Her har det gitt et vellykket resultat. Bygningen er et godt eksempel på gjennomført industriarkitektur i et moderne, nordisk formspråk. Den er godt integrert i gatemiljøet, og garderobene for idrettsplassen ved siden av viser at også en transformatorstasjon kan ha rom for flerbruk. Ved siden av stasjonen står transformatorkiosken "Tårnet i Hillevåg", et minne fra strømforsyningen til Kvalebergleiren og tyskernes tilstedeværelse under andre verdenskrig. Tårnet er vurdert som verneverdig av Stavanger kommune. Sammen dokumenterer de to bygningene strømforsyning fra ulike epoker og til både militære og allmennyttige formål. Den bynære beliggenheten gjør i tillegg området egnet til formidling om både elektrisitetsforsyning og krigshistorie." 6. Vurdering av planforslaget Planen innebærer et betydelig løft for nærområdet på Kvalabergplatået, som følge av at det utløser første del av det overordnede rekkefølgetiltaket C; ny atkomstvei til delfelt H31, H32 og H37. Den utnytter og forsterker de stedsspesifikke kvalitetene som finnes på tomt, og i tilliggende områder. Konsekvensutredningsplikt Kommunen har som planmyndighet vurdert at reguleringsplanen ikke er konsekvensutredningspliktig, selv om boligformålet som foreslås ikke er iht. næringsformål i overordnet plan. Dette fordi en retningslinje i kommunedelplanen åpner for omregulering til boligformål, under vilkår av at det er dokumentert at boligmiljøet vil bli tilstrekkelig skjermet fra industrien. Virkninger av planens hovedgrep Nye Flintegata legges på den vær- og støyutsatte siden av bebyggelsen, hvor også krav til avstand fra jernbanen umuliggjør bebyggelse. Dette skaper en mer trafikksikker situasjon i området, ettersom biltrafikken legges i ytterkant, og det sentrale området som inkluderer Kvalebergparken, idrettsbanen, Kvaleberg skole og Kvaleberg barnehage, blir så og si bilfritt, med et nett av gang- og sykkelveier som interne forbindelser. Den offentlige parken blir utvidet med nye 8800 m2, hvorav 5000 m2 avsettes fra utbyggers tomt. Etablering av ny trasé for Flintegata vil gjøre det mulig med en fremtidig forlengelse av veien opp til boligområdet nord for barnehagen (felt H31). Det vil i sin tur redusere trafikkmengden som må krysse grøntdrag og skolevei i Kvalabergveien, og slik bidra til å styrke det nye overordnede grøntdraget. En omlegging av veien vil trolig ikke gjennomføres uten at feltet blir omregulert til bolig. Forslagsstiller ser det ikke som aktuelt å konkurrere med nabofelt, hvor det er ferdig regulert 100 000 m2 BRA næringsarealer. Uten et nytt boligprosjekt her, vil trolig dagens bygningsmasse og trafikksituasjon opprettholdes i overskuelig fremtid. Utnyttelse og høyder Med sine 8 etasjer holdes bebyggelsen utenfor kommuneplanens definisjon av høyhus. Høydene er resultatet av tre hensyn; å optimalisere de grønne kvalitetene i prosjektet, skjerme mot næringsområdet i øst, og å oppnå en utnyttelse som gir et realiserbart prosjekt. En utnyttelse på 139 % er i henhold til kommuneplanens føringer, og må anses som relativt moderat, sammenlignet med andre pågående prosjekter i området, eller tilsvarende områder i byen. Boligtyper/leilighetsstørrelser Det vil ligge godt til rette for barnefamilier i prosjektet, som ligger stille og beskyttet mot vest, og med umiddelbar nærhet til skole og barnehage. Leilighetsstørrelser sikres iht. kommuneplanens føringer, som dels er spesifikke for Hillevåg og Storhaug bydeler. 18 Arkitektonisk utforming, fjern- og nærvirkning Siloene er klare og tydelige elementer i bylandskapet, og bør stå fram som høye elementer i området. Prosjektet konkurrerer ikke om oppmerksomheten med dem, men rager likevel en del i landskapet, og vil bli godt synlig fra skråningen i vest. På ettermiddagstid faller skyggen fra blokkene på jernbaneareal. Så lenge dette arealet disponeres til jernbaneformål, og så lenge siloene blir værende, vil dette være uproblematisk, fordi arealet ikke er aktuelt for en bruk hvor sol og skygge er et relevant hensyn. En jevn høyde og en rolig silhuett kan være et godt grep for prosjektet. Variasjon vil det uansett bli i området totalt sett, med de mange nye prosjektene som kan forventes å komme i tiden fremover. En jevn bygningshøyde for enkeltprosjekter trenger ikke å være negativt i bystrukturell sammenheng. I dette prosjektet er boligblokkene høye og lange, og ligger på en linje etter hverandre. Sammen fremstår de som en relativt bred rygg mot fjorden. Denne visuelle barrierevirkningen dette gir kan dempes på ulike måter. Enten ved en ren reduksjon av antall etasjer (og dermed lavere utnyttelsesgrad), eller ved andre volumoppbygginger med et større fotavtrykk, eksempelvis terrasserte blokker eller ulike former for oppbrutte karreer. Forslagsstiller har vært innom flere ulike konsepter, men har endt opp med en struktur som har særlig heldige virkninger som vind- og støyskjermer for boliger og park - på lokalt nivå. Etter høringen bør det vurderes om prosjektet skal bearbeides slik at det fremstår mindre dominerende i landskapet. Uansett hvordan prosjektet eventuelt bearbeides, må håndtering av støy og vind fra sør og øst være hovedhensyn. 19 På nært hold åpner bebyggelsen for utsyn til fjorden mellom blokkene. Disse åpningene er større enn de gløttene som finnes mellom de eksisterende næringsbyggene, og etablerer en visuell kontakt med fjorden, som er en kvalitet for parken som rekreasjonsområde. Prosjektet har en definert volumoppbygging, men fasadeuttrykk og materialbruk fremstår noe skissemessig og monotont. Til andregangsbehandling bør det arkitektoniske uttrykket videreutvikles, slik at det oppnås en større ledighet og variasjon. En mulig utvikling av prosjektet kan være å la henvendelsen og åpenheten mot parken i sterkere grad gjenspeiles i fasadeuttrykket. Felt BTK: På grunn av feltets nærhet til vei og industri, bør det vurderes om boligandelen i felt BTK skal reduseres eller fjernes helt fra bebyggelse som ligger mot Sandvikveien. Dette er den delen av planområdet som ligger mest eksponert mot støy, og som også har størst visuell kontakt ned mot fabrikkområdet til Felleskjøpet. For å unngå potensielle konflikter mellom bolig og industri bolig her, anbefales det å ta ut boligformålet fra dette feltet, evt. med unntak av den vestre delen, som ligger mer skjermet inne i parken. Feltet bør detaljeres i større grad, både bebyggelse og uterom, og det bør vurderes om bebyggelsen skal lukkes i hjørnet, hvor skisseprosjektet nå viser et mellomrom mellom to bygningsvolumer. Utbyggingsrekkefølge Utbyggingsrekkefølgen er rasjonell, og trolig den mest skånsomme retningen å bygge i for barnehagen og nye beboere som etter hvert flytter inn. Selve utbyggingsplanen må bearbeides noe til andregangsbehandling. Blant annet må den bygge på plankartets formålsinndelinger, og inkludere samferdselsarealene innenfor planområdet. Trinn 4 og 5 må skilles klart eller slås sammen. Opparbeiding av kvartalslek, i eller utenfor tomten innenfor avstandskrav, bør knyttes til 1. byggetrinn. Støy Planen sikrer gode forhold med støyverdier under gul sone, både innendørs i boligene, der minst 2/3 av oppholdsrommene skal vende mot stille side, på private uterom, og for felles og offentlige uteoppholdsarealer. Luftkvalitet Luktutslipp er en del av levekårsproblematikken i Hillevåg, og kan også være et folkehelseproblem. Industribedriftene jobber stadig med å forbedre renseteknologien for sine utslipp, og over de siste tiårene er luktintensiteten kraftig redusert. Samtidig har Felleskjøpet regulert utvidelsesmuligheter innenfor sitt område, noe som kan bety økt produksjon, og det kan ikke forventes at lukten forsvinner helt så lenge virksomhetene opprettholdes. Utendørs preger lukten i dag et stort og skiftende omland, avhengig av vindretning og produksjon. Utslippsrapportene viser et komplekst nedslagsbilde, der områder lenger unna utslippspunktene ofte har høyere luktkonsentrasjoner, enn de aller nærmeste områdene. Flintegata er ikke hardere rammet enn andre i denne sammenhengen. Planen stiller krav om ekstra dokumentasjon omkring plassering av luftinntak og ventilasjon. Jernbane Forhold knyttet til nærheten til jernbanen er vurdert, og krav til byggefasen og permanente sikringstiltak er satt etter dialog mellom forslagsstiller og Jernbaneverket. Minste avstand til bebyggelse (20 m) overholdes. Trafikksikkerhet Trafikksikkerheten for gående og syklende knyttet til næringstrafikken i Sandvikveien vil bedres gjennom rekkefølgetiltak om nytt gang- og sykkeltilbud langs denne veien, også forbi planområdet. Planen har dette tiltaket som rekkefølgekrav, sammen med undergang i krysset Sandvikveien x Bergsagelveien. 20 Boligformål og nærhet til eksisterende industri Kommunedelplanens retningslinje angående omregulering til boligformål gjelder for feltene H37, 38, 40, 41, 42, 43 og 47. Problemstillingene knyttet til det å ligge i nærheten av de store dyrefôrbedriftene er for en stor del felles for alle disse feltene, selv om dokumentasjonen må utarbeides felt for felt. Kommunen har vurdert å utarbeide en helhetlig ROS-analyse for Hillevåg som en del av kommuneplanen, for bl.a. på et overordnet nivå å avklare disponeringen av de nevnte feltene. For dette planforslaget må derfor de foreliggende ROS-analysene for industribedriftene legges til grunn, sammen med planforslagets egen ROS-analyse. Hillevåg er en sentrumsnær bydel som i kommuneplanen er utpekt som et strategisk satsingsområde for byutvikling. Innenfor kommunedelplanens grenser er det en overvekt av næringsformål, og dette bør balanseres med økt boligandel i nye utbygginger, for å oppnå en større grad av urbanitet og funksjonsblanding i bydelen. Samtidig er det en latent konflikt mellom nye boliger og den eksisterende industrivirksomheten. Felleskjøpet og Skretting er i sine merknader til planoppstart skeptiske til nye boligetableringer i nærheten av sine anlegg. Det fryktes at klager på lukt/støy/støv fra deres virksomhet vil skape et økt press mot dem, og hindre deres utviklingsmuligheter i området. Forslagsstiller mener at avstanden og høydeforskjellen mellom Torsnes (Felleskjøpets anlegg) og Kvalebergplatået skaper en naturlig skillelinje mellom bolig og industri langs jernbanelinjen, og at et tilpasset prosjekt som skjermer seg mot industrien ikke vil bli problemfylt, men snarere bidra til et bedre nærmiljø oppe på platået, og gjennomføring av viktige, overordnede tiltak i området. Industribedriftene og utbyggerne har her ulike tilnærminger til problemstillingen. Nødvendig dokumentasjon av bomiljø i henhold til kommunedelplanen foreligger for planforslaget, og vi anser at det er oppnådd gode kvaliteter for det nye boligområdet, i tillegg til en forbedret situasjon for omgivelsene rundt. Dersom ytterligere dokumentasjonen blir etterspurt ved offentlig ettersyn, vil disse kunne suppleres før sluttbehandling. Forslaget bør legges ut på høring, slik at alle parter får anledning til å uttale seg om hvordan planområdet best kan disponeres. Kvaleberg barnehage - vurdering av vern Byantikvaren har bedt om at den eldste barnehage-bygningen reguleres til vern, i tråd med Kommunedelplan for kulturminner. Det tidligere brakkebygget er opprinnelig en tysk offisersmesse fra 2. verdenskrig, om- og påbygd i flere omganger etter krigen, og det har blant annet vært skole og kasino (!) her, før den ble tatt i bruk som barnehage i 1984. Bygget har spesiell verdi som en av få gjenværende rester av den tyske Kvalebergleiren, deriblant vakttårnet, som i dette planforslaget foreslås vernet. Bevaring av bygget må vurderes opp mot fremtidige behov for fornying, og bedre arealutnyttelse for barnehagen. Slik bygget er nå, er kjeller og loft ikke brukende som oppholdsrom for barnehagen. Et nybygg kan bygges mer arealeffektivt og rasjonelt, med større bruksareal over to til tre etasjer, mindre grunnflate og dermed større uteareal. Vi ønsker å få dette ytterligere vurdert i høringsperioden. 7. Oppsummering og konklusjon Planen foreslår å omdisponere eksisterende næringsarealer til boligformål. Bebyggelsen tilpasses situasjonen på en god måte ved å lukkes mot næringsarealene i øst, mens oppholdsarealer og balkonger orienteres mot ettermiddagssolen, og et støyskjermet, og bilfritt, grøntområde i vest. Utvidelse og opprusting av østre del av Kvalebergparken vil styrke bomiljøet også for eksisterende omkringliggende boliger, og være positivt for barnehagen og skolen. Eksisterende industri og næringstransport i Flintegata, som ligger nært opp mot barnehage og park, vil forsvinne ved realisering av planen. Planen utløser første del av kommunedelplanens overordnede rekkefølgetiltak C; flytting av 21 Flintegata, som muliggjør videreføring av ny atkomstvei også til boligområdet nord for planen. Den styrker det nye overordnede grøntdraget Parkveien, som gjennom områdeprogrammet legges som den viktigste føringen for byomformingen i Hillevåg. Forhold som er tatt opp i planvurderingen skal det tas stilling til eller rettes opp før sluttbehandling. Det foreligger risiko for et konfliktfylt naboskap med dagens industri-, jernbane- og havnevirksomhet øst og sør for området, og kommunalstyret for byutvikling bemerket i 2014 at H37 skal vises som næring. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn for å best mulig få belyst ulike sider ved tiltaket, og dermed et bedre beslutningsgrunnlag. Deretter må det tas endelig stilling til om området kan benyttes til boligformål som skissert. Vedlegg: Oversiktskart Plankart, datert Arkipartner as 17.09.2015 Reguleringsbestemmelser, datert Arkipartner as 17.09.2015 Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart og ved utvidet planområde, med kommentarer Forslagstillers planbeskrivelse, datert Arkipartner as 17.09.2015 Landskapsplan Illustrasjonshefte Soldiagram Ros-analyse Sjekkliste ROS Mobilitetsplan Kvalitetsprogram Kopi av innkomne merknader Utsnitt av gjeldende regulering Renovasjonsteknisk plan Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Ingrid Fossåskaret saksbehandler ... Sett inn saksutredningen over denne linja Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 22
© Copyright 2025