462816 - Halden kommune
Halden kommune Møteinnkalling Utvalg: Havnestyret Møtested: Store møterom, Storgt. 7 Dato: 16.06.2015 Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf. 69 17 45 00 eller til ps@halden.kommune.no. Vararepresentanter møter etter nærmere beskjed. Side1 Saksliste Utvalgssaksnr Innhold U.off PS 2015/18 Godkjenning av innkalling PS 2015/19 Godkjenning av saksliste PS 2015/20 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 2015/21 Referatsaker RS 2015/5 Havneregnskap 2014 2015/1928 PS 2015/22 Bruk av midler til Havnekapital 2014/6245 PS 2015/23 Småbåthavn - Ystehedeneset-Skriverøya utvidelse av grunnleieavtale. 2015/3131 PS 2015/24 Strategier for Halden havn 2014/6547 PS 2015/25 Utleie av Søndre Sjøbod 2014/7310 Truls Breda utvalgsleder Side2 Arkivsaksnr Side nr. PS2015/18Godkjenningavinnkalling PS2015/19Godkjenningavsaksliste PS2015/20Godkjenningavprotokollfraforrigemøte Side3 PS2015/21Referatsaker Side4 Halden kommune Arkivkode: 004 Arkivsaksnr: 2015/1928-7 Journal dato: 08.06.2015 Saksbehandler: Lars Vidar Hennum Hansen Referatsak Utvalg Utvalgssak Møtedato Utsendte vedlegg 1 Regnskap Halden havn 2014 Havneregnskap 2014 Sammendrag av saken: Rådmannen fremmer i denne referatsaken en oversikt over regnskapet til Halden havn for 2014. Dette regnskapet inngår i, og er en del av, Halden kommunes regnskap som ble behandlet og vedtatt i KS sak 2015/45. Havneregnskapet er avsluttet i balanse i hht. Kravet om selvkost på området. Regnskapet for Halden havn inngår i Halden kommunes regnskap. Det som fremlegges her er regnskapstall og budsjettall innenfor ansvarsnummerserien som tilhører havna (420700 – 420706). Verdiene for eiendeler og gjeld, samt havnas kapitalkonto er vist i de grunnleggende sammenhenger. I tillegg er det utarbeidet 3 noter til havneregnskapet: 1- Kapitalkontonote 2- Fondsnote 3- Investeringsnote Resultat 2014 Havneregnskapet for 2014 er avsluttet med ett driftsresultat på 272.581,- mot budsjettert 302.780,-. Resultatet er i sin helhet avsatt til bundne fond i forbindelse med årsavslutningen. Det er kun gjennomført ett investeringsprosjekt i 2014 (IPS-sikring av Mølen – 0,77 mkr), dette er aktivert i balansen i sin helhet. Videre er det foretatt avskrivinger på 6,92 mkr, noe som totalt medfører at bokførte verdier er redusert i 2014 med 6,15 mkr. Eiendelene er avskrevet i hht. Forskrift om årsregnskap og årsberetning for kommuner og fylkeskommuner § 8. Langsiktig gjeld (avdrag) er redusert med 132.500,- i 2014. Netto avsetning til fond i 2014 er 272.581,- og tilsvarer driftsresultatet. Side5 REGNSKAP HALDEN HAVN 2014 Kommentar: Økonomisk oversikt – drift: Dette er et utdrag av Halden Kommune sitt regnskap, jfr. Ansvar 420700 – 420706 Grunnleggende sammenhenger: Dette er et begrenset utvalg av balansekonti i Halden Kommune sitt regnskap som vedrører Halden Havn. Avskrivninger: Avskrivninger er gjennomført i hht. Forskrift om årsregnskap og årsberetning (for kommuner og fylkeskommuner) § 8. Økonomisk oversikt - drift Økonomisk oversikt - drift Regnskap 2014 Reg. budsjett Oppr.budsjet Regnskap 2013 Driftsinntekter Brukerbetalinger Andre salgs- og leieinntekter Overføringer med krav til motytelse Rammetilskudd Andre statlige overføringer Andre overføringer Skatt på inntekt og formue Eiendomsskatt Andre direkte og indirekte skatter Sum driftsinntekter 0 8 602 064 873 406 0 0 0 0 0 0 9 475 470 0 10 120 000 130 000 0 0 0 0 0 0 10 250 000 0 10 120 000 130 000 0 0 0 0 0 0 10 250 000 0 9 716 909 996 355 0 0 0 0 0 0 10 713 264 Driftsutgifter Lønnsutgifter Sosiale utgifter Kjøp av varer og tj som inngår i tj.produksjon Kjøp av tjenester som erstatter tj.produksjon Overføringer Avskrivninger Fordelte utgifter Sum driftsutgifter 2 425 573 820 490 3 659 728 1 262 792 851 360 0 -170 9 019 773 2 757 220 925 365 5 624 635 50 000 130 000 0 0 9 487 220 2 660 000 925 365 5 624 635 50 000 130 000 0 0 9 390 000 2 073 627 597 174 3 018 538 1 306 280 854 017 0 0 7 849 636 455 698 762 780 860 000 2 863 627 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansutgifter Renteutgifter og låneomkostninger Tap på finansielle instrumenter (omløpsmidler) Avdrag på lån Utlån Sum eksterne finansutgifter 18 117 0 165 000 0 183 117 125 000 0 335 000 0 460 000 125 000 0 335 000 0 460 000 23 343 0 165 000 0 188 343 Netto driftsresultat 272 581 302 780 400 000 2 675 284 Brutto driftsresultat Finansinntekter Renteinntekter og utbytte Gevinst på finansielle instrumenter (omløpsmidler) Mottatte avdrag på utlån Sum eksterne finansinntekter Side6 Interne finanstransaksjoner Bruk av tidligere års regnsk.m. mindreforbruk Bruk av disposisjonsfond Bruk av bundne fond Sum bruk av avsetninger 0 0 1 456 487 1 456 487 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Overført til investeringsregnskapet Dekning av tidligere års regnsk.m. merforbruk Avsatt til disposisjonsfond Avsatt til bundne fond Sum avsetninger 0 0 0 1 729 067 1 729 067 0 0 0 400 000 400 000 0 0 0 400 000 400 000 0 0 0 2 722 763 2 722 763 0 -97 220 0 -47 479 Regnskapsmessig mer/mindreforbruk Grunnleggende sammenhenger – Havn 2014 I.B 2269950 Havn - Utstyr, maskiner og transportmidler 2289950 Havn - Faste eiendommer og anlegg 2483117 Lån kommunalbanken 2483118 Lån kommunalbanken 2599020 Kapitalkonto havn 2599081 Avskriving/nedskriving fast eiendom, Havn 2599083 Avskriving/nedskriving av utstyr maskiner og transportmidler 2599091 Aktivering/Oppskriving fast eiendom, havn 2599093 Aktivering/Oppskriving av utstyr, maskiner og transportmidler 2599097 Avdrag på lån, havn 2910061 Låneopptak Havn 2001, memoria Sum Bevegelse U.B 223 840 113 068 451 125 985 107 106 447 -350 000 -487 500 -113 754 791 -250 000 -422 500 -107 859 932 6 582 914 95 154 -620 910 2 700 -132 500 1 300 000 0 5 927 358 1 300 000 0 2 Side7 NOTER - Halden Havn 2014 Note 1: Kapitalkonto DEBET INNGÅENDE BALANSE* Av- og nedskrivning av fast eiendom og anlegg Av- og nedskrivning av utstyr, maskiner, transp.m. Aktivering av fast eiendom Aktivering av utstyr, transportmidler og maskiner m.v Avdrag på eksterne lån KREDIT 107 859 932 6 582 914 95 154 620 910 -2 700 132 500 113 787 290 UTGÅENDE BALANSE* SUM 114 538 000 114 583 000 Note 2: Bruk av, og avsetninger til fond 2510621 Havn - Fond ihht. havn-/farvannsloven Inngående balanse Bruk av fond Avsetning til fond -4 648 856 990 122 -650 803 Utgående balanse 31.12 -4 309 537 2510622 Havn - Driftsfond annen aktivitet Inngående balanse -1 206 953 Bruk av fond 466 365 Avsetning til fond -1 078 264 Utgående balanse 31.12 -1 818 852 2510623 Havn - Bygg-/anleggsfond Inngående balanse -1 820 763 Bruk av fond 620 910 Avsatt til fond Utgående balanse 31.12 2550403 Salg av tomter - Havn Inngående balanse 0 -1 199 853 -795 792 Bruk av fond 0 Avsatt til fond 0 Utgående balanse 31.12 -795 792 3 Side8 Note 3: Investeringer Regnskap 2 014 Prosjekt: P6075 ISPS sikring Mølen Havn 32300 Bygningsmessige arbeider (varer&arbeid) 34290 Merverdiavgift investeringsregnskapet 37290 Momskomp. investeringsregn. 39500 Bruk av bundne fond Sum prosjekt: P6075 ISPS sikring Mølen Havn 620 910 155 227 -155 227 -620 910 0 Artsoversikt – driftsregnskap Havn - 2014 Driftsregnskap Havn - 2014 Regnskap-2014 10100 Fast lønn 10104 Fast lønn tillitsvalgte 10150 Tillegg T-trinn 10204 Vikar ferieavvikling 10251 Tillegg T-trinn lørdag/søndag 10400 Overtid 10520 Telefongodtgjøelse trekkpliktig 10802 Godtgjørelse øvrige folkevalgte 10900 Pensjonsinnskudd HKP 10990 Arbeidsgiveravgift 11000 Kontormateriell 11151 Matvarer/drikkevarer 11203 Arbeidstøy 11207 Skilt 11215 Andre driftsutgifter/forbruksmateriell 11218 Diverse adm utgifter 11302 Telefon/mobiltelefon 11303 Datakommunikasjon/linjeleie 11402 Annonse, reklame, info 11701 Drift av biler 11702 Drift av maskiner 11703 Vedlikehold av egne biler 11704 Vedlikehold av maskiner 11708 Driftsutgifter båt 11709 Vedlikehold båt 11800 Strøm 11801 Olje/annen energi 11853 Alarm 11900 Husleie, leie av lokaler og grunn mv. 11901 Intern husleie, leie av lokaler og grunn 11950 Kommunale avgifter 2 158 329 10 111 3 487 50 415 672 4 596 1 397 196 566 423 283 397 207 400 500 31 342 2 295 124 545 170 022 21 399 25 853 18 290 64 310 1 818 13 071 114 377 3 446 27 269 346 447 78 027 3 718 318 582 38 312 390 4 Side9 11952 Lisenser IT 11953 Andre avgifter, lisenser, avtaleforpliktelser 11957 Provisjonsutgifter 12000 Inventar og utstyr 12003 Verktøy, redskaper 12308 Vedlikehold 12314 Arbeid utført for andre kommunale enheter - Mannskapstimer 12400 Edb maskinvare, service/vedlikehold 12401 Service, drift og rep. øvrig 12403 Programmvare brukerstøtte/vedlikehold 12404 Vedlikeholdsavt. for teknisk infrastruktur 12700 Konsulenttjenester 12702 Kjøp av ekstern arbeidskraft 12707 Kjøp av intern arbeidskraft 13700 Kjøp/driftsavtaler private 13705 Innhenting avfall 14290 Momskompensasjon driftsregnskapet 14714 Tap på fordringer 15000 Renter løpende lån 15002 Morarenter 15100 Avdrag lån 15500 Avsetning til bundne fond 16200 Salgsinntekter 16207 Andre inntekter 16215 Anløpsavgift 16217 Kaiavgifter 16218 Vareavgifter 16300 Leieinntekter 16302 Festeavgifter 16500 Salgsinntekter, avg. pliktig 16504 Andre inntekter, avg.pliktig 16905 Fordelte utgifter kommunal teknikk 17100 Ref. sykepenger 17101 Ref. fødselspenger 17290 Momskompensasjon driftsregnskapet 19500 Bruk av bundne driftsfond Sum 16 068 295 755 771 5 306 33 252 1 377 523 177 403 9 654 53 753 7 650 594 127 415 150 000 169 1 259 932 2 860 846 360 5 000 17 954 166 165 000 1 729 067 -40 000 -2 088 297 -877 660 -2 195 398 -860 900 -316 295 -677 162 -434 853 -1 111 500 -170 -28 175 1 129 -846 360 -1 456 487 0 5 Side10 Halden kommune Arkivkode: P90 Arkivsaksnr: 2014/6245-32 Journal dato: 04.06.2015 Saksbehandler: Torkel Varfjell Utvalgssak Utvalg Havnestyret Utvalgssak 2015/22 Møtedato 16.06.2015 Utsendte vedlegg 1 Vedlegg til - Bruk av midler til Havnekapital Ikke utsendte vedlegg Bruk av midler til Havnekapital Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Ulf Ellingsen og Sven Stranger Sammendrag av saken: På møte i Havnestyret 24.03.15 vedtar Havnestyret : «Havnestyret ber rådmannen til neste møte i Havnestyret utrede de praktiske følger at vedtatt budsjett at havnekapitalen kan benyttes til vedlikehold av gamle kaifronter fra tidligere næringsvirksomhet selv om de i dag blir brukt til annen virksomhet som «feste» for småbåt/gjestehavnanlegg. Dette kan for eksempel gjelde bobleanlegget som i hovedsak skal beskytte for skader». Dette har framkommet på bakgrunn av forklaringer fra Kystverket i forbindelse med lovlighetsklagen etter Kommunestyrets vedtak om leie av småbåtplasser utenfor Rema 1000 ved Høvleritomta. I ettertid har administrasjonen, med ønske fra Havnestyret, ryddet i Halden havns sine økonomiske føringer på ulike ansvarsområder og foretatt et klart skille mellom selve havnedriften, etter bestemmelsene i Havne og farvannsloven, og havnas forhold til kommunale båtplasser, som ikke omfattes av de samme bestemmelsene. Denne oppryddingen har Kystverket og fylkesmannen akseptert og på den måten er nevnte lovlighetsklage ikke tatt til følge. Havnestyret har i tillegg bedt administrasjonen, i forbindelse med budsjett for 2015, om å registrere timeforbruk på de ulike kostnadsbærerne. Siden dette handler om et skille innenfor de ulike økonomiske ansvarsområdene til Halden havn, presenterer rådmannen dette som en forklaring på innstillinger i saken. Side11 I denne saken refereres det derfor til sak 2014/ 6245 med vedlegg som har vært behandlet i Havnestyret tidligere. Det vises også til møter i HS 04.11.14 sak PS 14/30 og KS møte 11.12.14 sak PS 14/116. Rådmannens innstilling: Dagens praksis med tydelig skille av økonomien til de ulike forvaltningsnivåene i Halden havn videreføres. Det kan benytte midler fra havnekapitalen til direkte vedlikehold av de gamle kaifrontene som i dag brukes av fritidsflåten, men ikke til bryggeanlegg og installasjoner som kun benyttes av disse. Rådmannen får fullmakt av Havnestyret til å sondere annen organisering og drift av de kommunale bryggeplassene. Resultatet av denne legges fram og vedtas av Havnestyret. Saksutredning: Bakgrunn I henvendelser til Halden kommune sier Kystverket at det er muligheter til å benytte havnekapital til vedlikehold av gamle kaifronter. Flere av områdene som i dag brukes av fritidsflåten er tidligere kaifronter fra næringsvirksomhet til havn. Dette gjelder ytterst i Tista, Felleskjøpet, Langbrygga, Høvleriet og Lekterbrygga. Rådmannen opplever at Kystverkets tillatelse til å bruke havnemidler til disse områdene må være til generelt og direkte vedlikehold av selve kaifronten til de gamle næringshavnene, i hovedsak de gamle stenbryggene. Et bobleanlegg, som rundt bryggeskjørtene på indre havn, driftes for å redusere vedlikehold på treverket til disse. Treverket er montert som en «myk» kaifront, og derfor tilpasset fritidsbåter. Således er, etter rådmannens vurdering, selve driften av bobleanlegget kun et vedlikeholdstiltak som har med fritidstrafikk å gjøre. Det er ingen skipstrafikk på indre havn, bortsett fra på Kornsiloen, som gir inntekter til havnekassen og således kan styrke havnekapitalen. At det brukes midler fra havnekapitalen til en rehabilitering av stenbryggene bør være innenfor Kystverkets tillatelser. I arbeidet med å rydde opp i økonomien til de ulike ansvarsområdene for Halden havn ber Havnestyret i budsjettbehandlingen for 2015 om at timelister på de ulike ansvarsbærerne skal presenteres. Rådmannen mener et slik oppsett bør presenteres i danne saken fordi det synliggjør bruk av midler innenfor de ulike ansvarsområdene og således påvirker havnekapitalen. I første kvartal for 2015 ser dette slik ut. Timene til arbeidsleder i havna er ikke med i oppsettet. Småbåtrelatert praktisk arbeid Uteliggere Bryggebygging Søppelkjøring Bobleanlegg Samlet Timer Prosentandel 210 852 121 206 1389 15 61 9 15 100 Administrativt arbeid mot småbåt Administrasjon Timer Prosentandel 194 100 Side12 Havnerelatert praktisk arbeid Kaifront Kaiareal Samlet Timer Prosentandel 58 23 81 65 35 Administrativt Havnearbeid Administrasjon/Sikring Timer 292 Prosentandel 100 innkl møter og arbeid på kveldstid Praktisk arbeid knyttet til småbåtrelatert virksomhet beslaglegger med dagens organisering 94 % av alle arbeidede timer i Halden havn. Den administrative ressursen utgjør 43% på de småbåtrelaterte oppgavene, og 57% på øvrig havnevirksomhet. I grove trekk koster altså mannskapsbruken overfor de kommunale båtplassene (snitt på kr 500.000,- pr. person) slik arbeidet organiseres i dag Kr. 2.500.000,-. I 2014 ble det også brukt 2,5 millioner til vedlikehold på ansvarsområdet kommunale bryggeplasser (420704). Med bakgrunn i nevnte føring av timeforbruk og faktiske vedlikeholdskostnader til kommunale bryggeplasser mener rådmannen det kan ses på andre løsninger for å organisere drift av disse. I dag blir dette området subsidiert av havnedriften, og slik praksis kan ikke videreføres etter krav i Havne og farvannsloven §47 og 48, uten at det søkes spesifikt til særskilte tiltak. I andre kommuner driftes ofte bryggeplasser av båtforeninger eller private marinaanlegg. Rådmannen ønsker å sondere mulighetene for slik organisering i Halden. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Gudrun Haabeth Grindaker Ulf Ellingsen Side13 Side14 Side15 Side16 Side17 Side18 Side19 Side20 Side21 Side22 Side23 Side24 Side25 Side26 Side27 Side28 Side29 Side30 Side31 Side32 Side33 Side34 Halden kommune Arkivkode: 619 Arkivsaksnr: 2015/3131-1 Journal dato: 03.06.2015 Saksbehandler: Sven Stranger Utvalgssak Utvalg Havnestyret Utvalgssak 2015/23 Møtedato 16.06.2015 Utsendte vedlegg 1 Småbåthavn - Ystehedeneset-Skriverøya - utvidelse av grunnleieavtale - vedlegg 2 Båtanlegg på Ystehede 3 Mail fra Ola Aas 4 Sit.plan 5 Grunnkart Ikke utsendte vedlegg Småbåthavn - Ystehedeneset-Skriverøya - utvidelse av grunnleieavtale. Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: <navn på medsaksbehandlere fylles ut> Sammendrag av saken: Rådmannens innstilling: Halden kommune samtykker i utvidelse av leieavtale om småbåthavn m.m. med Ystehede og Torp Velforening inngått 18.04.1991 med følgende tilleggsvilkår: Årlig leie oppjusteres fra og med 2016 til kr. 5.000, og vil deretter bli regulert ihht. økning i SSB-indeks. Leien belastes og fordeles alene på de som leier båtplasser. Samtlige båtplasser skal leies ut på ideelt grunnlag til selvkost med Ystehede og Torp velforening som utleier og eier av båtplassene, til leiepriser og vilkår vedtatt årlig av foreningens styre. Vilkår og forutsetninger i vedtatt reguleringsplan 11.09.14 «Ystehedeneset» skal gjelde. Om forutsetninger og vilkår jf. 1991-avtalen, som for øvrig skal gjelde, og ovenstående, ikke overholdes, vises til avtalens pkt. 7 flg. Saksutredning: Reg.plan «Ystehedeneset» på kommunens store grunneiendom der – gnr. 196, bnr. 4 – ble vedtatt av kommunestyret i møte 11.09.14. Side35 Planen innebærer at småbåthavna innenfor området kan utvides fra 12 til maks 35 småbåtplasser (hvorav 5 av disse skal være tilgjengelige for almennheten). Ystehede og Torp velforening inngikk i 1991 en leieavtale med kommunen om areal til velhus, parkering og småbåthavn i det området som nå er regulert til det. Årlig grunnleie er fortsatt kr. 500. Pva. av velforeningen har adv. Ola Aas (medlem av velforeningen og eier/beboer på Ystehede) henvendt seg til kommunen med anmodning om et skriftlig samtykke til utvidelsen/økningen av antall båtplasser med grunnlag i 1991-avtalen (vedlagt i kopi). Se for øvrig vedlagte kopi av eiendomskart samt reg.kart m/bestemmelser og planbeskrivelse. Rådmannens merknader: Administrasjonen finner det riktig å fremlegge saken for kommunens utvalg med hovedansvaret for småbåthavner. Det er nettopp gjennomført en prisøkning på leie av kommunale småbåthavnplasser innenfor selvkostprinsippet, og kommunens politikk mht. dette er nå noe under vurdering. Et viktig hensyn her er bla. hensynet til likebehandling av kommunens innbyggere. Fra et prinsipielt ståsted er ideell foreningsdrift av småbåthavner noe kommunen vil støtte opp om. 1991-avtalen fremstår i sin form også slik – velforeningen disponerer et kommunalt egnet strandområde i et løpende leieforhold til småbåthavndrift. I Oslofjordområdet er båtplasser et knapphetsgode med kommersiell utnytting. Natur-og friluftsinteresser legger sterke begrensinger på ytterligere utvikling i den retningen for denne aktuelle mer ideelt orienterte småbåthavna. Den er også pålagt som rekkefølgebestemmelse og reguleringsvilkår å stille (gratis?) til disposisjon 5 båtplasser for allmennheten – dvs. gjesteplasser/besøkende. Administrasjonen foreslår således samtykke gitt til videreføring av 1991-leieavtalen med de tilleggsvilkår som fremgår av innstillingen over. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Gudrun Haabeth Grindaker Sven Stranger Side36 Side37 Side38 Side39 Side40 Side41 Side42 Side43 Side44 Side45 Side46 Side47 Side48 Side49 Side50 Side51 Side52 Side53 Side54 Side55 Side56 Side57 Side58 Side59 Side60 Side61 Side62 Side63 Side64 Side65 Side66 Side67 Side68 Side69 Side70 Side71 Side72 Side73 Side74 Page 1 of 1 Emne: Vedlegg: Båtanlegg på Ystehede SKM_C554e15031808530.pdf; SKM_C554e15031808501.pdf; SKM_C554e15031808500.pdf Fra: Yngve Larsen Sendt: 18. mars 2015 09:11 Til: Sven Stranger Kopi: Ulf Ellingsen Emne: Båtanlegg på Ystehede Ystehede og Torp velforening leier et strandområde ved Skriverøya av Halden kommune, jf vedlagt leiekontrakt. Det foreligger en nylig godkjent reguleringsplan for området som ifølge Ola Aas innebærer 35 båtplasser. Aas, som sitter i styret i velforeningen, redegjør for planer velforeningen har for området, og mener de må innhente kommunens samtykke som grunneier. Jeg har informert han på e-post at henvendelsen hans fremlegges deg, og at Ulf orienteres om henvendelsen. Videre at byggesak kun tar stilling til en byggesøknad og i utgangspunktet ikke underliggende privatrettslige forhold. Mvh Yngve 48 55 Side75 file:///C:/Ephorte/PDFDocProc/EPHORTE/464003_FIX.HTM 12.06.2015 Side76 Side77 Side78 Side79 Side80 Side81 Side82 Side83 Side84 Side85 Halden kommune Arkivkode: P30 Arkivsaksnr: 2014/6547-12 Journal dato: 20.05.2015 Saksbehandler: Torkel Varfjell Utvalgssak Utvalg Havnestyret Utvalgssak 2015/24 Møtedato 16.06.2015 Formannskapet Kommunestyret Utsendte vedlegg Ikke utsendte vedlegg Strategier for Halden havn Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Ulf Ellingsen, Sven Stranger og Espen Sørås Sammendrag av saken: I forbindelse med vedtak i Havnestyret om analyse og strategivalg for Halden havn av 26.02.2013, har firmaet Pøyry AS utarbeidet en presentasjon for hva Halden havn er i dag og hva den kan bli for framtida. Denne rapporten er tidligere levert Havnestyret. I dokumentene er det innarbeidet forhold knyttet til næringsstrukturen i Halden kommune kontra Østfold som region, samtidig som begrensningene til farleden og i særdeleshet tilstanden til Mølen havneanlegg presenteres som tydelige utfordringer for et veivalg videre. Elementer i dette er: Logistikkstruktur i en regional sammenheng Jernbanens utvikling og muligheter Transport med tyngre kjøretøy gjennom Halden sentrum Økonomiske forhold knyttet til havnedrift Næringslivets behov for havn nå og for framtida Fokus på ny næringsutvikling Eierforhold knyttet til havnevirksomheten Rådmannen ser mange utfordringer i nevnte rapport, men ønsker å tydeliggjøre et veivalg for Halden havn som kan presentere mål for hvordan havnestrukturen i Halden skal kunne være. Side86 Rådmannens innstilling: Halden havn skal tilrettelegge for lokalt næringsliv og de brukere Halden havn har i dag. Rådmannens oppsummering i denne saken følges opp før større investeringer foretas og nye strategier vurderes. Det utredes en ny organisering av havnedriften med tanke på en eventuell samdrift med lokale brukere. Herunder også en vurdering av hensikten med å inngå i et regionalt samarbeid. Saksutredning: Bakgrunn Havnestyret vedtok 26.02.13 at det skulle utarbeides en havnestrategi for Halden havn. Kommunestyret sluttet seg til dette 04.04.13. Opprinnelig ønsket man en todelt rapport. En analysedel og en strategidel. Analysedelen skulle utarbeides i nært samarbeid mellom politikk og konsulenten som skulle velges. Senere 24.06.1014 blir dette endret til at det nedsettes en styringsgruppe med to politikere og kommunalsjef som skulle fungere som rådgivende organ for rådmannen ved utarbeidelse av anbudsgrunnlaget for analysedelen og strategidelen. På bakgrunn av utarbeidet anskaffelsesdokument ble Pøyri valgt som konsulent. I forbindelse med havnestyrets sak av 24.03.2015 der havnestyret ble forelagt rapport fra Pøyri av 12.03.2015, varslet rådmannen at hun skulle komme tilbake med en vurdering av rapportens innhold og anbefalinger – havnestrategien. Havnestyret fattet et vedtak i 4 punkter der 3 av punktene omhandlet Mølen. Et punkt var rettet mot rapporten og dens utgangspunkt. Vedtak: 1. Havnestyret beklager at den foreliggende rapporten fra Pøyry ikke tar utgangspunkt i vedtak fattet av kommunestyret om at Mølen skal være Haldens havn. 2. Havnestyret ser med alvor på tilstanden til deler av kaifront og kaiareal på Ytre Mølen kai kan være i en slik forfatning at videre havnedrift der ikke er fullt forsvarlig ut fra et helse-, miljø- og sikkerhetsperspektiv. 3. Havnestyret ber om at ytre Mølen kai midlertidig stenges for videre bruk. Dette gjøres uten opphold. 4. Administrasjonen skal snarest foreta nødvendig kartlegging av områdets og kaiens bæreevne. Resultatene av disse undersøkelsene og anslag på utbedringskostnader skal fremlegges havnestyret om nødvendig på et ekstraordinært havnestyremøte. Rådmannen har nå vurdert rapporten fra Pøyri og sett denne i sammenheng med det rådmannen vil sette som krav til innhold og bakgrunn for en havnestrategi. Utviklingen av Halden havn har over flere tiår vært diskutert og sett på. Det er laget flere utredninger og gjort forsøk på å øke aktiviteten i havnen. Den politiske diskusjonen rundt veivalg og havnespørsmål har vært stor. Både på arealbruk, drift og investeringer. Dette har resultert i at det foreligger mye dokumentasjon og mange politiske dokumenter som underlag. Rapporten bygger sine opplysninger fra en del av dette materialet (jfr. rapportens liste over vedlegg). Rådmannen savner at analysen har vurdert forholdet til Nasjonal transportplan (NTP), Kystverkets strategiplaner og stamnettsutredninger, Osloregionens gods- og logistikkstrategi frem mot 2040, Jernbaneverkets betraktninger rundt Halden stasjon, Halden kommunes egen rapport fra 2011 ang «Markedsvurdering og økonomisk analyse vedrørende ny offentlig havn» og aktiv kontakt med havnens brukere i dag. Side87 Til analysedelens forsvar kan en legge til at omfanget av kunnskapsdokumenter er stort og det vil alltid måtte foretas et skjønn på hvilken informasjon en vil bringe inn. Kostnadsrammen vil også være avgjørende for omfanget. Rådmannen mener de nevnte dokumentenes innhold burde vært vurdert i analysedelen og ser svakheter ved rapportens analysedel som en følge av dette. Strategidelen er begrenset til å foreslå en del strategier på arealdisponeringer. Det mangler strategier for vedlikehold/opprusting av havneinnretningene, kaier, farled og drift. Slik rådmannen ser det har rapporten en del mangler som burde vært omhandlet. Rapporten er ikke alene et godt nok dokument til å fatte beslutninger på fremtidig havneutvikling og arealdisponering. I Halden kommunes sjøområde er det i dag fem havneanlegg. Kai ved Nexans Fabrikker på Isebakke, som er eiet og driftes av Nexans. Mølen Havneanlegg. Sauøya havneanlegg, med tre kaier: Fra Broovergangen til Kontainerkaia er et anlegg som er eiet av Halden havn (Norske skog leier og drifter dette). Kontainerkaia og Claykaia er eiet og driftes av Norske Skog. (Halden havn har ingen inntekter fra selve havneaktiviteten fra Norske Skog, men altså avgifter fra leieavtale). Kai ved Kornsiloen, som er eiet av Halden havn, men driftes av personale på Kornsiloen. Bakke Brygge, eies og driftes av firmaet BG Stone. Halden havn, Halden Kommune, har etter Havne og Farvannsloven, forvaltningsansvar og myndighet innenfor det området hvor kommunen har planmyndighet etter plan-og bygningsloven, og kan for dette ansvaret kreve inn gebyrer for bruk. Farleden Kystverkets (KYV) kategorisering av havner og farled. På bakgrunn av Kystverkets store stamnettsvurdering i 2006 kom Halden havn ikke inn i listen over stamnettshavner i Norge. I forbindelse med Nasjonal Transportplan 2014 – 2023 ble det gjort en utredning av stamnett for farled og havner for inneværende NTP periode. Hensikten var å få en helhetlig plan og innsatsbeskrivelse på forholdet mellom havn, bane og vei. I forbindelse med utarbeidelse av NTP 2014 – 2023 spilte Halden kommune inn ønsket om å komme med i stamnettet for havner (f.sak 71/2012), for å kunne legge til rette for en utvikling av Halden havn.. Dette ble ikke tatt til følge. Den nasjonale havnestrukturen legger føringer for statlig engasjement og framtidige statlige investeringer i det nasjonale godstransportsystemet. For utvikling av Halden havn vil det være vesentlig at en får klassifisert havnen som en stamnettshavn. Staten legger til grunn godsmengde og økning av trafikk i farleden som viktigste klassifiseringsgrunn for oppgradering/nedgradering av havner. Slike prosesser foregår i forbindelse med revisjon av nasjonal transportplan. Jernbaneverket eller Statens vegvesen er ikke forpliktet til å legge til rette for infrastruktur i andre havner enn de som inngår i stamnettet. Dette forhindrer ikke at det kan legges til rette for slik infrastruktur i andre havner, men kostnadene må bæres av havneeieren og ikke skape problemer for vei og bane. Side88 Som en følge av dette har Jernbaneverket i brev av 29.09 og 07.11.2011vedrørende banetilknytning til Sauøya presisert at kostnadene må dekkes av havn/kommune i sin helhet. Dette med bakgrunn i at havnen ikke inngår i stamnettet. Vurdering: For å kunne utvikle Halden havn ytterligere uansett beliggenhet, må det gjøres en innsats for å løfte status til havnen. Dette forutsetter at godsmengde økes og at en får dette med i NTP 2018 – 2027. I Norge er det 32 havner som inngår i stamnettet. I vår region er dette Borg og Moss. Farleden til Halden presenteres som en «bi-led» av KYV og «Den Norske LOS». Dette betyr at farleden prioriteres ikke når det gjelder nye navigasjonsinnretninger og belysning. Det Svenske Sjøfartsverket (KYV i Sverige) har tydeliggjort overfor KYV at de ikke ser for seg annen trafikk inn Ringdalsfjorden og Iddefjorden enn fritidsfartøyer, og at dette organet derfor heller ikke prioriterer «vår» farled. Link til Kystverkets sider: http://www.kystverket.no/Maritim-infrastruktur/Havner/Klassifisering-av-havner/ Farledens rammebetingelser: Ut over klassifisering har farleden begrensninger i forhold til bredde, dybde, lengde og høyde. Utdrag fra «Den Norske Los»: B. Kapasitetsbegrensninger. Særskilte begrensninger i mørke. I dagslys skal farvannet innenfor Sponvikskansen lykt ikke benyttes av fartøy som overskrider et av følgende mål: Lengde 160 meter, bredde 20 meter, dypgående 7,3 meter, høyde 55 meter. I mørke er største tillatte mål: Lengde 125 meter, bredde 18 meter, dypgående 6,5 meter, høyde 55 meter. I og med at fjorden er en grensefjord forutsetter alle endringer på norsk side av farleden at svenske myndigheter samstemmer i dette (Espoo konvensjonen 1997), og at svenske myndigheter gjør nødvendige tiltak på svensk side. Dette er et forhold som må avtales på regjeringsnivå. Halden kommune har tatt opp med regjeringen ved samferdselsministeren behovet for å få utbedret farleden og det er kontakt mellom den svenske og norske regjeringen på ministerhold ang dette. Svenskene har satt som absolutt forutsetning for vurdering av muligheten at det foretas en større miljø og sikkerhetsanalyse for utvidelse av farleden. Dette forutsetter at det avsettes midler til slik utredning før en går i gang med utredningsarbeidet. En utredning og resultatet fra denne vil spille inn i de beslutninger som gjøres, og en må forvente at det også spiller inn på en evt. oppklassifisering av farleden og Halden havn. Vurdering: Hvis ikke staten avsetter midler til en slik utredning i løpet av 2015/16 bør Halden havn vurdere om de skal skaffe finansiering av en slik. Denne anses som en av de viktigste «nøklene» for å få oppklassifisert farleden og lagt til rette for ønsket sjøveis trafikk. Kystverket har som underlag for NTP også vurdert fremtidig trafikk og skipsutvikling. En ser en klar trend i utviklingstrekkene for nye båter er at de blir lengre og bredere, men ikke nevneverdig Side89 mer dyptgående enn dagens skip. Denne trenden vil helt klart være en begrensende faktor for trafikkutviklingen over Halden havn. Det må imidlertid sies at skip har lang levetid, i snitt opp mot 30 – 40 år. Men en slik utvikling vil kunne få konsekvenser for den avskrivningstiden en må beregne på nye havneinnretninger i Halden. Oversjøisk containertrafikk til Norge har i dag sin hovedbase for lossing i Gøteborg, og går videre i all hovedsak på trailere derfra. I mindre grad brukes noen av havnene i og rundt Oslofjorden til viderebefordring av containere med noe mindre skip på normalt 17000-22000 GT (gross tonn). Disse har ingen mulighet verken i lengde, bredde eller dybde å anløpe farleden til Halden. De største fartøy som normalt anløper Halden havn, (Sauøya) er DFDS sine båter, som er 129 meter lange, 18 meter brede, 6.6 meters dybde og har en GT på 7409. I spesielle tilfeller er det tatt inn større skip til anlegget på Nexans, men dette er meget sjelden. Halden havn har i dag klassifisering som lokal havn/næringshavn. Dette medfører at den skal dekke lokale behov. De store lokale brukerne av kaianlegg i Halden er Norske skog og Nexans. I tillegg fungerer Halden havn for Havass skog, Ørje, Franzefoss Miljøkalk, Rakkestad og til en viss grad Skanska (asfalt og pukkverk på Sørli). For øvrig er ikke næringslivet i Halden kommune brukere av Halden havn. Kaianleggene på Sauøya (Norske Skog) og på Isebakke (Nexans) er i hovedsak private (Halden havn eier deler av kaiene på Sauøya, men disponerer de ikke). I tillegg eier BG Stone et utskipningsanlegg for sten ved Bakke brygge. (Dette anlegget har flest skipsanløp i året innenfor Halden kommunes sjøområde med ca 140). Både Nexans og Norske Skog bruker Halden havns anlegg på Mølen til diverse virksomhet, og uttrykker ønske om å kunne fortsette med det. Ser en anløpsstatistikken for havnen i et 25 års perspektiv er det få endringer i brukerne men anløp går jevnt ned. Havnen er i hovedsak en eksporthavn (Norske skog) og vedlikeholdshavn (Nexans). Varemengden over havnen følger disse bedriftenes produksjon og aktivitet. Bakke havn er det anlegget som i dag har flest anløp. Ser en på andre vareslag som tømmer har det inntil for to/tre år siden vært import til Norske Skog. På grunn av produksjonsvolum av papir er dette nede i en bølgedal og vi har en situasjon der det er gunstig prismessig å eksportere ut tømmer. Havnen har i løpet av tidsperioden på 25 år hatt nedgang i varemengde både for eksport og import. Dette på tross av at Mølen er opparbeidet som terminalområde for jernbane og ny veitilknytting til havnen er anlagt. Disse fortrinnene ser ikke u til å ha gitt den økning og gevinst over tid som ble forutsatt. Men dette har vært verdifull tilrettelegging for de største brukerne av havnen (Norske skog og Nexans). I 2011 kom Osloregionen med sin store utredning «Felles strategi for gods og logistikk i Osloregionen» ang godsutviklingen i regionen. Halden kommune behandler denne 16.02.2012 og slutter seg til hovedkonklusjonene i strategien. For sjøverts trafikk er det samling rundt de store havnene i regionen. Side90 Dokumentet er et grunnlag for høringen til NTP 2014 – 2023. Strategien legger ikke hindringer for utvikling av lokale havner, eller lokalt næringsliv, men at en må samle seg rundt de store havnene for å få effektive havner i konkurranse med havner som Gøteborg havn o.l. Samtidig utarbeider Halden kommune sin rapport «Markedsvurderinger og økonomisk analyse vedrørende ny offentlig havn». Halden ønsket å se på sine lokale utviklingsmuligheter i og med at forholdet bane, havn og vei er gunstig for en utvikling av Halden havn. Denne rapporten baseres på de strategier som er varslet for Osloregionen. Analysen baseres på de lokale og regionale forhold og forventer at veksten i lokal trafikk over havna vil øke med om lag 50% i et 20 – års perspektiv, samt at en klarer å utnytte effekten av bane, vei og havn i et regionalt perspektiv, slik at en får vekst i markeder som råstoff, avfalls- og gjennvinningsprodukter. Ser en på den faktiske utviklingen for havnen de siste fem årene er det en nedgang i varemengde over havnen og nedgang i antall anløp. Norske skog har i sine samtaler med Halden kommune gitt uttrykk for at ikke ser en forventet varemengde over havnen for sin virksomhet, da det er endringer i deres markeder som medfører økt bruk av bane og vei. De siste par årene har imidlertid eksport av tømmer økt, mens import av tømmer har gått ned. Eksporten er forventet å kunne øke en del i årene fremover avhengig av markedssituasjonen for sagtømmer i Europa. Med de inntekter som dette gir i dag må en tidoble mengden før en kommer opp i inntekter som kan forsvare lånefinansiering av investeringer. Dagens inntekter er om lag 180 000 i året. Lokalt eller regionalt næringsliv har ikke etterspurt havnetjeneste ut over dette. Havneanleggenes kvalitet. I forbindelse Pøyry`s rapport ble det foretatt befaringer av havneinnretningene og det en så er omtalt i rapporten. Befaringen viser til at Mølen havneanlegg er i svært dårlig forfatning. Manglende vedlikehold og ingen investeringer de senere år har ført til at mye av konstruksjonen i dag høyst sannsynlig ikke tåler den belastning som kreves ved et kaianlegg til for eksempel bruk av større kraner. Forvitringen i det som er synlig av betongkonstruksjonen er svært merkbar og flere av pælene, som skal være bærere av selve kaifronten, har løsnet fra den øvrige konstruksjonen. Det er tydelige grunnbrudd i selve betongkonstruksjonen hvor også armeringen er blottlagt. Arealene på selve kaidekket har store setninger, og det er ikke tilrådelig å plassere tyngre utstyr på disse. På bakgrunn av disse observasjonene ble Ytre Mølbrygge stengt for lagring av tung last i havnestyret 24.03.2015. Rapporten er ikke et teknisk dokument og som rådmannen har nevnt tidligere, er dette en av svakhetene med dokumentet, men det som avdekkes i dokumentet er forhold som må utredes nærmere, før en trekker slutninger på bruk av Mølen som havneområde og om en skal begrense bruken for deler av området. Rapporten omhandler ikke en rekke andre havneinnretninger slik som Indre havn, Langbrygga og kaifronter i Tista. Dette er anlegg som kan innvirke på strategiske valg for utvikling av havna. Tilstand, bruk og behov for utbedringer kan medføre kostnader som påvirker havnas handlefrihet i årene fremover. Side91 I tillegg er de krav Kystverket stiller til ISPS sikring for mottak av skip til kai ikke tilfredsstillende. Det godset distriktets næringsliv har behov for å utskipe, må i all hovedsak utføres ved anleggene til Norske Skog på Sauøya. Det er kun lettere gods, som tømmer, som kan lagres på kaidekket slik tilstanden på anlegget er i dag. Moderne havnedrift krever håndtering av tunge kolli med tungt utstyr. Grunnforholdene på Mølen er, som kjent fra naturens side, ikke egnet for dette uten store investeringer i pæling og nye betongdekker til kaiarealene. I tillegg er krav til ISPS sikring for mottak av skip til kai ikke tilfredstillende etter gjeldene sikringsplan godkjent av KYV. Slik havna er organisert i dag klarer vi ikke å gjennomføre denne. ISPS sikring er avgjørende for mottak av IMO registrerte skip (alle) uavhengig om status som stamnetthavn eller lokal havn. Kravene til sikring for en stamnetthavn er mer omfattende en den planen havneanlegget på Mølen har i dag. Ved anleggene på Sauøya og Nexans er forholdene til en god ISPS sikring ivaretatt ufra lokale hensyn og forutsetninger. Hvis det forutsettes en boligutvikling med bakgrunn i planene på Tyska og Hollenderen, kreves det at en større havneaktivitet på Mølen må skjermes. En slik støyskjerming er kostnadskrevende. Økonomi. Drift av havn skal utføres etter «selvkostprinsippet». Det betyr at alle nødvendige investeringer til et havneanlegg skal dekkes av gebyrer til brukerne av havna. Halden havn har i dag et driftsbudsjett på 9.8 mill kr. Tar en ut andelen som angår småbåthavndriften (3.5 mill kr) er budsjettet 6.3 millioner. Inntektsgrunnlaget er de avgifter og leieinntekter som tas inn ved virksomheten som havna driver. Driftsutgiftene er 4.5 mill kr. Avsetningene er 1.8 mill kr. I tillegg hadde havna om lag 8.1 mill i fondsavsatt kapital ved inngangen til 2015. Dette danner det økonomiske fundamentet for de strategiske beslutningene som kan foretas for utvikling av havna. Potensielle investering og/eller nødvendige oppgradering av havna må dekkes innenfor dagens aktivitet, evt. på grunnlag av forventet ny aktivitet. Med den tilstanden som rapporten antyder for deler av havneanleggene, er behovet for oppgradering og vedlikehold stort. Pøyryrapporten presenterer en kostnad på mellom 100 og 150 millioner å sette hele Mølen i forskriftsmessig stand som havn. Tar en med de kaiene som rapporten ikke tar med i sitt overslag vil fremtidig investeringsramme ligge mellom 150 – 200 mill kr. Med dagens aktivitet og varevolum over Halden havn (forutsatt at dagens rentenivå holder seg og nedbetaling kan skje over 20 år) kan havna i dag betjene lånefinansiering på opp til 30 mill kr. Dvs en kan med lån og frie fond investere opp mot 40 mill kr. Større investeringsramme vil medføre økte havneavgifter eller forutsetter økt trafikk til havna. Et annet alternativ kan være at kommunen foretar investeringen. Side92 Vurdering; Prioritere vedlikehold som sikrer bruk av havna og gir nødvendig sikkerhet for denne bruken. Foreta nyinvesteringer kun på de områder av havna som gir mulighet for å øke trafikkgrunnlaget og varemengde. Organisasjon Halden havn er organisert som en driftsorganisasjon i forhold til løpende vedlikehold og administrasjon. Havnen har siden midten på 1990 tallet ikke hatt ressurser i administrasjonen eller kunnskap til «å selge» havna som en aktiv vare i transportmarkedet. Ser en på tilliggende havner har de bygd opp egen markedsavdeling og er aktive i markedet i forhold til transportører og vareeiere. Etter hvert har Borg havn og Moss havn funnet sine markeder og bygd opp sine kontaktnett. Dette er ikke tilfelle for Halden havn og det medfører at all last i hovedsak kommer som følge av at transportør og vareeier «finner frem» til Halden havn. En av de viktigste forutsetningene for å lykkes i dagens marked er å bygge opp en egen organisasjon som ivaretar dette forholdet for havna. Har man ikke disse ressursene på plass ser rådmannen få muligheter til å lykkes. Det er heller ingen speditører eller skipsmeglere lokalisert til Halden havn. Med slik ekspertise kunne en hatt en fordel ved innsalg av havnetjenester. Med dagens kvalitet på kaifront, kaiarealer, og sikringstiltak er det på sett og vis heller ikke noe «å selge» til potensielle brukere ut over bruk av arealer på Mølen og Sauøya. Lagringsmulighetene og annen infrastruktur (lagerhaller og kraner) på Mølen havneanlegg finnes ikke eller tilfredsstiller ikke, de behov næringslivet har. Det er begrensninger i hva som kan lagres på kaiarealene i forhold til tonnasje. Den «nisjen» Halden havneanlegg kan tilby er tømmereksport og noe bulklast. Dette er et forretningsområde Borg havn satser tungt på. Haldens muligheter i dette markedet er å konkurrere på pris. All håndtering på Mølen må foregå med selvlastende/lossende skip fordi det ikke er forsvarlig å plassere permanente eller mobile kraner på kaiene. Skal en utvikle havnen for å konkurrere i dette markedet er det i et kort perspektiv kun aktuelt å bruke Mølen til dette. Dette fordi det å ta i bruk søndre del av Sauøya til bulklast vil være en utfordring i forhold til den bruk og sikkerhet som Norske Skogs virksomhet krever. Bruk av Mølen medfører behov for rask rehabilitering hvis den skal kunne brukes etter normale HMS krav. Mølen har i seg selv store begrensninger slik den ligger i dag og det vil kreves investeringer for å bruke området til bulklasting. Spesielt vil det være en utfordring hvis laster må separeres, da det kun er forsvarlig å bruke havn mot vest. I tillegg må det etableres større ryddighet i ISPS sikring med bedre gjerder og porter, hvis det skal kunne tas i mot IMO registrerte skip (som alle er). I dag er noen av arealene fylt opp og planert, men sikringen og de krav som pålegges et havneanlegg er ikke gjennomført slik regelverket tilsier. Å etablere to ISPS områder i havnen er ikke noe teknisk problem. Flere havner har denne løsningen, men det er et fordyrende ledd som vil spille inn på det totale kostnadsbildet. Skal en utvikle havnen i denne retningen medfører det et behov for permanent sikring og kontroll også på Mølen. Noe som vil påvirke ressursbruken i organisasjonen. Side93 Som et alternativ til å bygge opp egen organisasjon kan en søke samarbeid med andre aktører/havner. Samtaler med brukerne av havnen har vist at det kan være interesse for at en går sammen mot en større aktør og bygger opp en egen organisasjon for Halden havn. Interessen for dette fra de ulike parter er basert på et mulig innsparingspotensiale for alle parter. Et annet alternativ er å leie ut havnen til en annen aktør. Vurdering Havnens rammebetingelser slik de er i dag er hemmende faktorer for all type samarbeid. Ved å leie ut arealene og la andre drifte havnen kan det medføre at havnens områder utvikles til last og aktivitet som ikke er ønskelig eller forenlig med plassering midt i byen. Et mulig utviklingsområde som er skissert er markeder for avfalls- og gjennvinningsprodukter. For slik utvikling kan en se interessekonflikter komme som en følge av plassering. Etablering av et havnefellesskap er en mere interessant løsning. Her kan en styre utviklingen i den retning man ønsker og bygge opp organisasjonen med den kompetanse som trengs for å drifte og utvikle havnen som en profesjonell aktør i markedet. Rådmannen mener en bør ta kontakt med de store aktørene i havnen og nærliggende havner for å utrede muligheten for forpliktende samarbeid gjennom egen organisasjon. Det lokale næringslivets behov. Det har vært kontakt fra rådmannens side med brukerne av Halden havn for å høre om deres behov og planer for havnen. Norske Skog har i all hovedsak sine behov for kaifront og arealer dekket på Sauøya. Det ligger en usikkerhet i Norske skogs framtidige behov for eksport av papir over kai fra Halden da ulike logistikkløsninger for deres varer vurderes fortløpende. I dialog med Norske Skog kommer det fram en interesse og ønske om et større forpliktende samarbeid om havnedrift, både med kommunen (Halden havn) og mot Borg havn, for å tilfredsstille nødvendige krav knyttet til profesjonell logistikkhåndtering i Nedre Glomma regionen. Havneanleggene på Sauøya har en forholdsvis god standard og store utvidelsesmuligheter. Nexans har et eget lasteanlegg men presenterer behov for mobilisering/demobilisering av fartøy og lektere ved Mølen. Nexans har sjønære arealer ved fabrikkanlegget på Isebakke hvor det kunne vært bygget kaianlegg til det behovet som i dag dekkes ved Mølen. Anlegget ved kornsiloen har behov for bedre ankring men dette ser ut til å ha funnet sin løsning. De dekker alle sine behov ved dette anlegget. Havass skog ser muligheter ved å bruke havnen som «tømmerhavn» men kan ikke garantere volumer, da dette styres av markedet. Havass har heller ingen organisasjon som fungerer for flere aktører innen dette markedet. De representerer sin organisasjon. Skal dette være et fremtidig satsingsområde for utvikling av Halden havn må havnen selv bygge opp denne «salgsorganisasjonen» evt finne en aktør som kan håndtere dette. Nasjonalt er det pekt på at dette markedet kan utvikles. Dagens marked er for lite og gir for liten inntjening for havnen (180 000 i 2015), at det ikke er økonomisk mulig å foreta store investeringer for om mulig i fremtiden bli stor i markedet. Halden havn slik den ligger i dag dekker de behov som eksisterende brukere har. Side94 Annen logistikk. Mølen havneanlegg har egen godsterminal for jernbane. Denne leies av Norske skog jfr en avtale fra 2004. Dette er en evigvarende avtale som forutsetter opphør når det blir etablert jernbaneforbindelse og ny havn på Sauøya syd. Avtalen har imidlertid en åpning for opphør hvis Norske skog ikke lengre har behov og virksomhet på området. Det er riktig å se jernbanen og godsterminalen som en fordel i en positiv logistikkutvikling for Halden. Men igjen krever dette store investeringer når ny jernbanetrase for intercity kommer inn til Halden stasjon. Jernbaneverket har varslet at en kobling av nytt havnespor ikke ligger i deres mandat og planer. Kostnader for tilkobling til hovedlinjen må dekkes av havn/kommunen. Bygging av nytt havnespor er tidligere beregnet til om lag 200 mill kr. Veitilkoblingen til riks og fylkesveisystemet er godt ivaretatt gjennom etablering av nedstrøms bru og ny havnevei. Dette er en avlastning for trafikk ved indre havn. Framtidig økonomi. Rapporten eller rådmannen har ikke tatt opp spørsmålet ang eiendomsforhold på Mølen og andre havneinnretninger. Dette har vært en stor diskusjon mellom kommunen og havna. At dette er uavklart gir begrensninger på å definere verdier i havna som kan frigjøres for evt investeringer. Dette bør gis prioritet og avklares snarest. Ved en rimelig stabil omsetning på 6 millioner fra havnevirksomheten (eksklusiv fritidsbåter) kan det være grunnlag for investeringer i rehabilitering og sikring. Allikevel synes behovene å være så store at det ikke vil være økonomisk forsvarlig med nye, store investeringer på Mølen eller bygge ny havn på Sauøya. Inntektene på havna må økes før det er forsvarlig med investeringer som medfører store låneopptak. Ut fra økonomiske kriterier synes det å etablere et samarbeid med Norske Skog på drift av havna. Enten som avtale eller i eget nytt selskap. I tillegg kan en slik løsning utnytte både Norske Skogs og Halden havns ressurser på en bedre måte enn i dag. Det hersker i tillegg en stor usikkerhet i hvilke havnebehov Norske Skog har i framtida. Det er ledig kapasitet på Sauøya i dag, og det er i tillegg muligheter for å etablere større kailengde på fast grunn. Det kan også vurderes om Halden havn skal inngå i et større regionalt samarbeid. Borg havn kan være en positiv samarbeidspartner for en utvikling av Halden havn. Ved slikt samhandling vil Halden kunne delta i en utvikling av logistikkstrukturen i Østfold. Uansett må en legge til grunn det som Kystverket i sitt brev av 26.03.2010 vedrørende utvikling av ny havn i Halden og bruk av havnekapital: «driftsgrunnlaget for en ny havn må være så vidt forutsigbart og godt at det sikrer en havn tilstrekkelige inntekter til å finansiere driften og betjene låneforpliktelser.» Oppsummering Rådmannen mener rapporten ikke gir godt nok grunnlag for trekke bastante konklusjoner for fremtidig strategi for Halden havn. Det er for mange usikre faktorer som må på plass før en setter ny kurs. Nå bør en ligge bi og jobbe med å få på plass følgende forhold først: 1. 2. 3. 4. Avklaring på farleden Avklaring på jernbaneforholdet i forhold til havnespor. Reforhandling av avtalen for drift av havn med NSI av 1991 på drift av havn på Sauøya. Reforhandle gods og logistikkavtalen for Mølen av 2004. Side95 5. Foreta en teknisk tilstandsrapport med vedlikeholdsprogram for eksisterende kai og havneinnretninger med tanke på sikkerhet. Rapporten skal inneholde kostnadsoverslag. 6. Utrede ny organisering av havnen/eventuelt havnesamarbeid. 7. Få avgjort eiendomsforholdene på Mølen for å se hvilke verdier som ligger i havnekassa for fremtidig investeringer. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Gudrun Haabeth Grindaker Ulf Ellingsen Side96 Halden kommune Arkivkode: 610 Arkivsaksnr: 2014/7310-5 Journal dato: 10.06.2015 Saksbehandler: Anne-Marthe Bodal Bye Utvalgssak Utvalg Havnestyret Utvalgssak 2015/25 Møtedato 16.06.2015 Utsendte vedlegg 1 Rådmannens saksfremlegg datert den 09.04.15 2 Havnestyrets vedtak av 05.05.15 3 Presisering av vedtak 4 Korrespondanse mellom Rådmannen og Midtliens advokat 5 Leieavtale fra av 01.12.03 6 Leieavtale av 10.05.05 7 Midtliens avtaleforslag 8 Rådmannens avtaleforslag Ikke utsendte vedlegg Utleie av Søndre Sjøbod Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Torkel Varfjell Sammendrag av saken: Leiekontrakten med Runde Midtlien som driver Rekecafe´n i Søndre Sjøbod, utløp i 2013. De øvrige lokalene Midtlien leier for bruk til Bruktbutikk og Fredrikshald Kystlag har kun vært utleid i henhold til muntlig avtale med Halden Havn. Det har ikke vært inngått en ny skriftlig leieavtale, men Rune Midtlien har likevel fått leid lokalene på samme vilkår frem til dags dato. Havnestyret fattet den 5. mai 2015 dette vedtaket: Søndre Sjøbod skal fortsatt eies av kommunen. Inngåtte avtaler forlenges til 31.12.25 Dagens årlige leie, kr. 16 000, videreføres og indeksreguleres årlig fra iverksettelse av ny avtale. Vedtaket ble videre presisert i e-post fra lederen i Havnestyret hvor det står at: Side97 Annen aktivitet i Søndre Sjøbod og de lokalene som det er gjort muntlig tllatelse om å bruke, inngår i leieforholdet til Rekekafe’n og skal ikke omfattes av ny og særskilt avtale. Etter dette vedtaket mottok Rådmannen et avtaleforslag om forlengelse av avtale fra Midtliens advokat. Rådmannen har vurdert dette forsalget, og selv kommet med et nytt avtaleutkast. Parene har ikke kommet til enighet, da partene er uenige om Rådmannens mandat til å forhandle om leieavtalens øvrige vilkår enn pris og leietid som fastsatt i Havnestyrets vedtak. Rådmannen ønsker en avklaring på vårt mandat. Rådmannen har også sammenliknet Midtliens leiekontrakt med andre tilsvarende leiekontrakter, hvor Halden kommune er utleier. Etter denne sammenlikningen er Rådmannen av den oppfatning at Midtlien, ved Havnestyrets vedtak, har fått mer gunstige leievilkår sammenliknet med andre næringsleier i Halden kommune uten at Rådmannen har klart å finne en saklig grunn for dette. Rådmannen er dermed i tvil om hvorvidt vedtaket står seg ovenfor likebehandlingsprinsippet. Rådmannens innstilling: Rådmannen gis anledning til å forhandle på de øvrige avtalepunkter enn leiesum og leietid. Punktene som nevnt i punktet «Saksutredning» skal reguleres i leieavtalen. Leietakers plikter i henhold til leieavtalen skal samsvare med den gunstige leien for å unngå at leieavtalen anses som usaklig forskjellsbehandling. Saksutredning: Bakgrunn Likebehandlingsprinsippet Det er ikke tillatt med usaklig forskjellsbehandling i forvaltningen. Dette kravet bygger på det ulovfestede forvaltningsrettslige prinsippet om likhet for forvaltningen (likebehandlingsprinsippet), som legger rettslige bånd på Halden kommunes skjønnsutøvelse. Likhetsprinsippet går ut på at like tilfeller skal behandles likt med mindre relevante hensyn begrunner forskjellsbehandling. Det er således tillatt å forskjellsbehandle, så lenge forskjellsbehandlingen er saklig begrunnet. Etter Rådmannens vurdering kan det synes som om Halden kommune praktiserer en usaklig forskjellsbehandling av Midtlien sammenliknet med andre næringsdrivende i Halden kommune. For det første får Midtlien en veldig gunstig leie av båtplass, som blant annet i stor grad fraviker fra utleiereglementet til Halden Havn. Midtlien skulle for båtplassene alene ha betalt kr. 17 000,årlig for leie. Midtlien får også en gunstig leie av lokalene på totalt ca. 250 kvm, sammenliknet med Friluften som betaler 25 000 kr i året får 35 kvm. Midtlien har også en gunstig leieavtale med tanke på hans risiko for blant annet vedlikehold, hærverk, eget strømabonnement og annet, sammenlignet med hva som er vanlig ved leie av næringslokaler. Med mindre det er en saklig grunn for denne forskjellsbehandlingen, bør ikke kommunen inngå en avtale på de vilkår som havnestyret har fastsatt om pris, og samtidig videreføre tidligere leieavtaler i sin helhet. Konsekvensene av usaklig forskjellsbehandling er at vedtaket (leieavtalen) vil anses som ugyldig. Rådmannens rom for å forhandle avtalevilkårene Rådmannen er usikker på hvilket mandat vi har fått når det gjelder å forhandle om øvrige avtaleklausuler enn det som var bestemt i havnestyrets vedtak om pris og leietid. Side98 Rådmannen ønsker å forhandle avtalen slik at det blir mer samsvar mellom leietakers rimelige leie og forpliktelser for øvrig. Dette er etter Rådmannens vurdering svært viktig ettersom bygget per i dag gir mer utgifter for kommunen enn inntekter. En slik balansering vil også kunne minske risikoen for at avtalen vil bli ansett som ugyldig på grunn av usaklig forskjellsbehandling. Den gamle avtalen er også ufullstendig på flere punkter, noe rådmannen ønsker å bedre. Avtalen bør derfor som et minimum: Regulere leietakers virksomhet, slik at det er tydelig hva slags virksomhet leietaker skal kunne bedrive i de leide lokalene. Regulere bestemmelser om leietakers bruk av arealet. Herunder pålegg om å sette seg inn i og følge opp offentlige krav som krav fra mattilsynet, brannvern osv., ikke ha en drift som forringer omdømmet og utseende til lokalene og Halden havn, samt sørge for snørydding og renhold ute. Utvide leietakers vedlikeholdsplikt noe sammenliknet med husleieloven. Dette er naturlig ettersom leietaker her bedriver næringsvirksomhet. Administrasjonen ønsker her å benytte klausulen i standardavtalen for utleie av næringseiendom. Regulere leietakers erstatningsansvar. Regulere at fremleie skal ikke være tillatt uten godkjenning fra kommunen. Regulere at selskapsoverdragelse ikke skal være tillatt. Ved utleie av Friluften har Rådmannen inngått tilsvarende leieavtale som foreslått av oss ovenfor Midtlien. For å sikre likebehandlingsprisnippet, bør Rådmannen også av denne grunn stille de samme kravene til Midtlien. Alternative løsninger En alternativ løsning er å videreføre den gamle leieavtalen i sin helhet med de justeringene som ble vedtatt i Havnestyret den 5. mai 2015. Vurdering av løsningsmulighetene Det er denne løsningen Midtlien ønsker. Dersom denne løsningen skal velges, bør havnestyret begrunne denne forskjellsbehandlingen slik at kommunen unngår risikoen for brudd på likebehandlingsprinsippet. En saklig grunn kan være stor egeninnsats av leietaker som ikke er regulert i leieavtalen. Med mindre Havnestyret har en saklig grunn for forskjellsbehandlingen, mener Rådmannen at videreføringen ikke er et godt alternativ. Med denne løsningen risikerer kommunen at andre leietakere i Halden kommunen vil påberope seg samme gunstige vilkår i henhold til likebehandlingsprinsippet. Får ikke de som henvender seg til kommunen de samme vilkår, må leieavtalen med Midtlien anses ugyldig. Konklusjon Rådmannen bør gis anledning til å forhandle på de øvrige avtalepunkter enn leiesum og leietid. Punktene som nevnt i punktet «Saksutredning» skal reguleres i leieavtalen. Leietakers plikter i henhold til leieavtalen skal samsvare med den gunstige leien for å unngå at leieavtalen skal anses som en usaklig forskjellsbehandling. Side99 Dokumentet er elektronisk godkjent av: Ulf Ellingsen Thor Egil Sætre Side100 Side101 Side102 Side103 Side104 Side105 Side106 Anne-Marthe Bye Emne: SV: forståelse av vedtak Til fagleder Varfjell Vedtaket i havnestyret om at inngåtte avtaler skal forlenges, viser til de to avtalene som er inngått med Rekekafe’n Rune Midtlien i henholdsvis 2003 og 2005. Annen aktivitet i Søndre Sjøbod og de lokalene som det er gjort muntlig tllatelse om å bruke, inngår i leieforholdet til Rekekafe’n og skal ikke omfattes av ny og særskilt avtale. Etter utvlagsleders oppfatning har ikke havnestyret synspunkter på eventuelle endringer i avtalene som skyldes endringer i forskrifter eller lover. Havnestyret vil at Rekekafe’n skal få disponere og bruke de arealene inne og ute samt bryggearealer som firmaet gjør i dag og at leiepris for dette videreføres, men indeksreguleres fremover. Med hilsen Truls Breda Leder havnestyret 6. mai 2015 kl. 14.11 skrev Torkel Varfjell <torkel.varfjell@halden.kommune.no>: Hei. Jeg viser til gårsdagens vedtak i HS om søndre sjøbod og leieforholdet til Midtlien. Det ble ikke nevnt noe i går om den andre etableringen i Søndre Sjøbod som Midtlien står bak. Bruktbutikk og Fredrikshald Kystlag. Slik jeg forstår vedtaket skal det altså betales en leie for Rekekafeen (jfr tidligere avtale) med båtplasser for kr 16.000,‐ årlig. Den andre virksomheten i Søndre Sjøbod eksklusiv lokalene til Halden Båtforening skal det ikke betales leie for? Eller skal disse lokalene, som det kun er gitt muntlig tillatelse til å bruke, inngå som en del av leieforholdet til Midtlien? I saksframlegget var disse forholdene problematisert, og det var i det vedlagte forslaget til leieavtale ment at Midtlien måtte stå for dokumentasjon av brannvern og HMS i hele de 250 kvm som han disponerer, sammen med de andre brukerne. Slik vedtaket lyder må jeg da forutse at disse forhold, (som brannvern, strøm og vedlikehold) skal belastes Halden Havn. Havnestyret nevnte ikke forhold knyttet til den totale virksomheten i Søndre Sjøbod, og det blir derfor et spørsmål om det skal inngås avtaler med Fredrikshald Kystlag og Bruktbutikk, samt lagerplasser for bryggeleierne med den samme kvm prisen som Midtlien betaler for til Rekekafeen (ca 43 kr pr kvm pr. år)? Eller om forholdene her skal være slik de har vært, men gratis bruk og disponering. Med hilsen Torkel Varfjell Fagleder Havn Halden Kommune +47 99151011 torkel.varfjell@halden.kommune.no 1 Side107 Anne-Marthe Bye Fra: Sendt: Til: Kopi: Emne: Vedlegg: Jørgen A. Stubberud <jorgen.stubberud@ius.no> 10. juni 2015 08:31 Anne-Marthe Bye Ulf Ellingsen; Torkel Varfjell SV: Leieforhold i Søndre Sjøbod Leiekontrakt Rekecafe´n.pdf; Avtale Halden kommune Rekecafé'n 6 mai 2015.doc Jeg og min klient har nå gjennomgått deres kontraktsutkast. Utkastet er i strid med Havnestyrets vedtak av 05.05.2015 på i alle fall to vesentlige punkter: Havnestyrets vedtak lyder slik: «Inngåtte avtaler forlenges til 31.12.25». Det kontraktsutkastet vi nå har mottatt er noe helt annet enn en forlengelse av de inngåtte avtaler. I stedet for å lage et opplegg for fornyelse av de inngåtte kontrakter, har dere skrevet en helt ny kontrakt fra bunnen av. Og den nye kontrakten adskiller seg innholdsmessig fra de inngåtte avtaler på en lang rekke punkter. For det andre innebærer utkastet en uthuling av Havnestyrets vedtak. Dette ved at utkastet skyver så store utgifter over på leietaker, at det ikke blir noen realitet igjen av å omtale dette som et leieforhold med en årlig leie på NOK 16.000. Utkastet inneholder også utover dette et stort antall problematiske klausuler. På en lang rekke punkter er den alminnelige leietakerbeskyttelsen som husleieloven inneholder tilsidesatt. Det er tale om en svært ubalansert kontrakt av den typen som store selskaper pleier å benytte for å skaffe seg ubegrunnede fordeler overfor sakesløse leietakere. Det er vanskelig å forstå at en kommune kan ønske å behandle folk slik. Min klients hovedreaksjon er at dette nå begynner å ligne på en mobbesak. Mitt inntrykk er at denne saken antagelig ikke vil finne sin løsning uten igjen å måtte bringes inn for Havnestyret med tilhørende publisitet omkring saken. Vi ber om at dere vurderer på nytt om dere i lys av Havnestyrets vedtak av 05.05.2015 kan akseptere å signere vårt avtaleutkast (vedlagt), som er utformet som en ren forlengelse av de inngåtte avtaler. Min klient kan isåfall akseptere at fremleie kun skal kunne skje etter skriftlig samtykke fra kommunen. Vi foreslår imidlertid at det settes en frist, slik at kommunen må svare på søknad om fremleie innen f.eks. tre måneder. Med vennlig hilsen Jørgen A. Stubberud Advokat Jørgen A. Stubberud Stasjonsveien 109 1746 Skjeberg tlf: (+47) 951 45 073 e-post: jorgen.stubberud@ius.no Org.nr. 989 544 411 MVA Denne e-postmeldingen er konfidensiell og kun for adressaten. Dersom du mottar den ved en feil, ber vi deg kontakte oss umiddelbart. Fra: Anne-Marthe Bye [mailto:Anne-Marthe.Bye@halden.kommune.no] Sendt: 9. juni 2015 15:07 Til: 'Jørgen A. Stubberud' Kopi: Ulf Ellingsen; Torkel Varfjell Emne: SV: Leieforhold i Søndre Sjøbod Hei! Vedlagt følger vårt avtaleforslag. 1 Side108 For å unngå å måtte henvise til flere avtaler, ønsker kommunen nå å samle alle de gamle avtalene i et dokument. Dette er nå gjort i forslaget. Forslaget tar også sikte på å utfylle bestemmelsene i den gamle avtalen. Kommunen ønsker ikke å avvike fra husleieloven når det gjelder fremleie. Fremleie skal ikke være tillatt uten kommunens godkjenning. Jeg hører fra dere! Med vennlig hilsen Anne-Marthe Bodal Bye Juridisk rådgiver Halden kommune, Teknisk forvaltning Tel: 69 17 47 05 Fra: Jørgen A. Stubberud [mailto:jorgen.stubberud@ius.no] Sendt: 4. juni 2015 11:36 Til: Anne-Marthe Bye Emne: VS: Leieforhold i Søndre Sjøbod Hei Anne-Marthe Bye, Jeg bistår Rekekafeen med å få forlenget sin leiekontrakt hos Halden kommune. Ulf Ellingsen har sagt at du er kommunens jurist på saken, og at jeg gjerne kan ta kontakt med deg. I første omgang sender jeg deg vårt forslag til avtale (vedlagt). Dette har kommunen også mottatt tidligere, men jeg kan jo ikke vite helt sikkert om du har fått utkastet. Det er vel naturlig at du tar utgangspunkt i vedlagte avtaleutkast. Vedlagt finner du også de gamle leiekontraktene. Vedlagte avtaleutkast er i utgangspunktet en ren forlengelse av de gamle leiekontraktene. For enkelhets skyld oversendes også to brev samt Havnestyrets vedtak i saken. Men alt dette er dokumenter som kommunen har fått tidligere. Ta gjerne kontakt om det er noe du vil diskutere, muntlig eller skriftlig. Med vennlig hilsen Jørgen A. Stubberud Advokat Jørgen A. Stubberud Stasjonsveien 109 1746 Skjeberg tlf: (+47) 951 45 073 e-post: jorgen.stubberud@ius.no Org.nr. 989 544 411 MVA Denne e-postmeldingen er konfidensiell og kun for adressaten. Dersom du mottar den ved en feil, ber vi deg kontakte oss umiddelbart. Fra: Jørgen A. Stubberud [mailto:jorgen.stubberud@ius.no] Sendt: 12. mai 2015 18:15 Til: 'Torkel Varfjell' Emne: SV: Leieforhold i Søndre Sjøbod Hei, Takk for din mail nedenfor. Du trenger ikke lage nytt utkast til leieavtale, for det har vi allerede gjort. Vennligst se vedlagte avtaleutkast, som Midtlien er klar til å signere når som helst. 1. Er vårt avtaleutkast akseptabelt? Hvilke endringer ønsker dere eventuelt? 2 Side109 2. Når er dere klare til å signere? Med vennlig hilsen Jørgen A. Stubberud Advokat Jørgen A. Stubberud Stasjonsveien 109 1746 Skjeberg tlf: (+47) 951 45 073 e-post: jorgen.stubberud@ius.no Org.nr. 989 544 411 MVA Denne e-postmeldingen er konfidensiell og kun for adressaten. Dersom du mottar den ved en feil, ber vi deg kontakte oss umiddelbart. Fra: Torkel Varfjell [mailto:Torkel.Varfjell@halden.kommune.no] Sendt: 8. mai 2015 11:04 Til: Jørgen A. Stubberud (jorgen.stubberud@ius.no) Emne: Leieforhold i Søndre Sjøbod Hei. Til orientering. Jeg viser til tidligere korrespondanse og behandling av leieforhold i Søndre Sjøbod. Havnestyret gav din klient bare positive tilbakemeldinger, og forlenget leieforholdet med 10 år (til 2025) og til den samme prisen som har vært betalt tidligere (Kr 16000,‐) med indexregulering. I følge leder i havnestyret, Truls Breda, skal denne summen gjelde alle de 250 kvm som Midtlien benytter, inklusiv Bruktbutikk og Kystlag. Jeg skal utarbeide en ny leieavtale hvor dette framkommer, men får ikke gjort det før etter 17 mai. Med hilsen Torkel Varfjell Fagleder Havn Halden Kommune +47 99151011 torkel.varfjell@halden.kommune.no 3 Side110 Side111 Side112 Side113 Side114 LEIEAVTALE FOR SØNDRE SJØBOD Denne avtale (”Avtalen”) er idag inngått mellom: (1) Halden kommune / Halden Havnevesen (heretter kalt «Utleier»), og (2) Rekekafe’n Rune Midtlien, org.nr. 942 731 558, Gimleveien 13A, 1777 Halden (heretter kalt «Leietager»), i felleskap omtalt som «Partene». 1. Leietager leier per idag grunn og lokaler i Søndre Sjøbod i Halden (gnr. 160 bnr 532 og gnr 160 bnr 393 i Halden kommune) pluss kai og to båtplasser som nærmere beskrevet i Leiekontrakt datert 1. desember 2003 og Tilleggskontrakt datert 10. mai 2005 (heretter kalt «De Gamle Leieavtalene»). Leieforholdet forlenges herved frem til 31. desember 2025 på samme vilkår som angitt i De Gamle Leieavtalene, med rett til forlengelse i ti nye år etter Avtalens utløp. Leietager har dog ensidig rett til å si opp leieforholdet med 12 måneders skriftlig varsel. 2. Leieobjektet: Leieobjektets omfang er som under De Gamle Leieavtalene, men i tillegg omfatter Leieobjektet de arealer som per idag disponeres av Fredrikshald Kystlag (ca. 80 kvm, to rom i 2. etg,). Avtalen omfatter følgelig samtlige innvendige arealer i Søndre Sjøbod unntatt de lokaler som Halden Båtforening per idag disponerer. De arealer som per idag disponeres av Fredrikshald Kystlag skal Leietager ikke betale leie for. Leietager forplikter seg til gjengjeld til ikke å kreve noen husleie av Fredrikshald Kystlag. 3. Leiesummen: Den totale leiesum som Leietager skal betale til Utleier under denne Avtalen er en årlig leie på kroner 16.000 (seksten tusen norske kroner), med virkning fra iverksettelse av Avtalen (juni 2015). Leiesummen indeksreguleres årlig. 4. Leietager har rett til fremleie uten å innhente forutgående samtykke fra Utleier. 5. Hvis virksomheten i Rekekafe’n Rune Midtlien overføres til et AS (herunder ved omdanning fra nåværende enkeltpersonforetak til AS) tar ASet over som Leietager under denne Avtale. ***** Halden, 6. mai 2015 __________________________________________ for Halden kommune / Halden Havnevesen __________________________________________ for Rekekafe’n Rune Midtlien Side115 LEIEKONTRAKT Mellom Halden kommune, org.nr.: 959 159 092 som utleier og Rune Midtlien, fødsles.nr.: som leietaker § 1 EIENDOM (1) Adresse: Søndre Sjøbod, Halden (2) Gnr. 160, bnr. 532 og gnr. 160, bnr. 393 i Halden kommune, kommunenummer 0101. § 2 LEIEOBJEKT (1) Leieobjektet består av arealer til leietakers eksklusive bruk, samt utearealer til leietakers eksklusive bruk. (2) Arealene til leietakers eksklusive bruk: 35 m2 grunnareal syd for Søndre Sjøbod (under tilbygg) 45 m2 lagerrom i Søndre Sjøbod 1.etg. 170 kvm av 2. etg samt loft i Søndre Sjøbod. 16 m kailengde utenfor Søndre Sjøbod, «Lekterbrygga» til bruk for serveringsarealer.. 1 båtplass utenfor «Rekekafe´n» til skøyta «Akstholm». 1 båtplass på 8 meter lengde innerst på flytebrygge til yrkesformål (fiske). (3) Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtales øvrige bestemmelser. § 3 LEIETAKERS VIRKSOMHET (1) Leieobjektet må kun benyttes til leietakers drift av Rekekafe´n Rune Midtlien org.nr 942 731 558 og bruktbutikk, samt ved leietakers engasjement i Fredrikshald Kystlag org.nr. 914365406. Leietaker har ikke anledning til å kreve leie av ovennevnte lag og foretak. Side116 Det er en forutsetning for leieforholdet at leietaker har åpent i Rekecafe´n i sesong og generelt ivaretar et maritimt miljø på brygga. Dersom leietaker ønsker å avvikle driften eller ikke holder åpent i sesong, må leietakeren gi melding til utleier om dette. Partene skal da diskutere en minnelig avvikling av leieforholdet. (2) Endring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. § 4 OVERTAKELSE/MELDING OM MANGLER (1) Leieobjektet overtas i den stand som leieobjektet var i ved opphør av tidligere leieavtale med leietaker. (2) Leieobjektet leies ut "som det er". Utleier er ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet i forhold til leietakers bruk ved inngåelse av leiekontrakten. (3) Offentligrettslige krav per overtakelse tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk karakter, er leietakers ansvar. (4) Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. § 5 LEIETID (1) Leieforholdet løper fra 2. oktober 2013 til 31. desember 2025 hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i leieperioden av kommunen. Leietaker kan si opp leieavtalen med 12 måneders varsel. § 6 LEIESUM (1) Årsleien utgjør NOK 16 000,- (eksklusiv merverdiavgift). (2) Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med NOK (eksklusiv merverdiavgift). (3) Utleier utsteder faktura til leietaker med slikt innhold som er påkrevd i henhold til gjeldende regelverk, og med opplysninger om utleiers kontonummer for betaling av leien. (4) Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto. (5) I tillegg til leien betaler leietaker en andel av eiendommens felleskostnader, herunder kommunale avgifter og eiendomsskatt. Side117 (6) Direkte og for egen regning betaler leietaker energi til egne eksklusive arealer, etter egen måler, rengjøring av egne eksklusive arealer (herunder vask av vinduer) og vaktmestertjenester for egen bruk. (7) Ved forsinket betaling av leie og/eller andel felleskostnader, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. § 7 LEIETAKERS BENYTTELSE AV LEIEOBJEKTET (1) Leietaker plikter å behandle så vel leieobjektet som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. (2) Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter (herunder politivedtekter), vedtekter, instrukser (herunder branninnstruks), driftsmanualer og instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er i leieperioden ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at hans benyttelse av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Alle offentligrettslige krav (bygningstekniske og andre) knyttet til leietakers bruk av leieobjektet, herunder krav tilknyttet universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet, er det leietakers ansvar å oppfylle og bekoste i leieperioden. (3) Leieobjektet må ikke benyttes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte sjenerer andre leietakere eller naboer. Røyking er ikke tillatt i leieobjektet. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Utgiftene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold, er leietakers ansvar. (4) Leietaker skal besørge og bekoste tilfredsstillende utvendig renhold, strøing og snørydding, med mindre annet er særskilt avtalt. § 8 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT (1) Det påhviler utleier å besørge og bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold og utskifting av tekniske innretninger, slik som heiser, ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg etc., når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. (2) Utleier har ikke ansvar for vedlikehold eller utskifting av innretninger anbrakt i leieobjektet av leietaker. (3) Avbrudd som ikke er vesentlige, i forsyninger av vann, strøm, luft etc., plikter leietaker å tåle uten erstatning eller avslag i leien. Side118 § 9 LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT (1) Leietaker skal besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av leieobjektets inngangsdører/porter med dørlåser, dørkarmer, solskjerming, samt innvendig vedlikehold av dets vinduer med omramming. Vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig. Videre omfatter vedlikeholdsplikten enkel utskifting av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger, så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte. Oppregningen er ikke uttømmende. Maskiner/anlegg som eksklusivt benyttes av leietaker, har leietaker ansvar for drift og vedlikehold av, eks. hvitevarer, kjøling og kjølemaskiner. Det er leietakers ansvar å fornye/skifte ut hvitevarer, kjøling og kjølemaskiner og lignende som benyttes eksklusivt. (2) Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye. (3) Leietaker plikter å sørge for reparasjon og vedlikehold av de skilt etc. som utleier har gitt tillatelse til å sette opp, se § 11. (4) Leietaker plikter til enhver tid å holde kaiarealet rent og i ryddig stand. (5) Oppfyller ikke leietaker sin vedlikeholdsplikt er utleier berettiget til, etter skriftlig varsel med 14 dagers oppfyllelsesfrist, å utføre vedlikeholdsarbeidene for leietakers regning. § 10 UTLEIERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN (1) Utleier kan foreta alle arbeider til leieobjektets/eiendommens vedlikehold eller fornyelse, samt foreta ethvert forandringsarbeid utenfor leieobjektet. Leietaker plikter å medvirke til dette, og kan ikke kreve erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for ham er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker. Leietaker skal varsles med rimelig frist. (2) Kostnader i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard knyttet til leieobjektet i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode, herunder hensyntatt tiltakets levetid og gjenværende leietid. Side119 § 11 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN (1) Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Det samme gjelder dersom leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, avløp mv. enn hva leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom samtykke gis skal utleier samtidig, dersom leietaker krever det, skriftlig ta stilling til om leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakestille de utførte endringene. Hvor annet ikke avtales, tilfaller endringene beskrevet i denne § 11 utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger at leieobjektet tilbakestilles til sin opprinnelige stand. (2) Virksomhetsskilt har leietaker, med utleiers skriftlige forhåndssamtykke, rett til å sette opp som sedvanlig etter virksomhetens og eiendommens art og karakter. Leietaker må selv bekoste sitt firmanavn påsatt felles anvisningsskilt etter nærmere avtale med utleier. Solavskjerming må ikke settes opp uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke av utseende og plassering. Samtykke etter dette avsnitt (2) kan ikke nektes uten saklig grunn. (3) Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig oppfylle alle offentlige krav som gjelder for arbeider som utføres i henhold til denne § 11, herunder å overlevere nødvendig dokumentasjon til utleier. § 12 FORSIKRING (1) Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret. (2) Utleier forsikrer eiendommen. (3) Leietaker forsikrer egen innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar. I tillegg til egne interesser skal leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i leieobjektet. (4) Medfører leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter leietaker å dekke utgiften. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten, som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade mv., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold. § 13 LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE (1) Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgift som måtte følge av utrydding av utøy. Side120 (2) Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a). Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (b). Ved vesentlig mislighold som ikke gjelder manglende betaling og fraflytting kan utleier benytte seg av lov om tvangsfullbyrdelse § 13-2, 3. ledd pkt. c, d og e. (3) Gjør leietaker seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen kan utleier heve denne, og leietaker plikter da straks å fraflytte leieobjektet. (4) En leietaker som blir kastet ut eller flytter etter krav fra utleier pga. mislighold eller fraviker leieobjektet som følge av konkurs, plikter å betale leie og andel felleskostnader for den tid som måtte være igjen av leietiden. Betalingsplikten gjelder bare i den utstrekning utleier ikke får dekket sitt tap gjennom annen utleie. Leietaker må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål og rydding/rengjøring av leieobjektet fører med seg, samt utgifter til ny utleie. (5) Leietakeren kan ikke sette fram motkrav på utleieren med mindre motkravet er erkjent av han eller er rettskraftig avgjort ved dom eller forlik. Husleielovens § 2-15 gjelder ikke, leietakeren har ikke rett til å holde tilbake leie. Det er ikke anledning til deponering av omtvistet leie. Husleielovens § 3-8 gjelder ikke. § 14 FRAFLYTTING (1) Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til leieobjektet. (2) Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter § 9 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For så vidt gjelder endringer foretatt av leietaker i leietiden vises til reguleringen i § 11. Ved fraflytting skal i tillegg golvbelegg være bonet (nullstilt og polishbehandlet), gulvtepper renset og dersom utleier finner det nødvendig skal parkett være slipt/lakkert. (3) Mangler som leietaker ikke har utbedret, kan utleier la utbedre for leietakers regning. Dersom utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal leietaker likevel kompensere utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt (uavhengig av leieobjektets bruk etter fraflytting). (4) I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. Side121 (5) Senest siste dag av leieforholdet skal leietaker på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller utleier etter 14 dager. Søppel og eiendeler som utleier ikke ønsker å overta kan utleier kaste eller fjerne for leietakers regning. (6) Leietakeren kan ved fraflytting ikke kreve vederlag for evt. fordel utleier oppnår som følge av opparbeidet kundekrets. Husleielovens § 10-6 gjelder ikke. § 15 LEIEREGULERING (1) Leien reguleres hver 1. januar, i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. (2) Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. (3) Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted. § 16 FREMLEIE (1) Fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i denne § 16 anses ikke som samtykke. § 17 OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER (1) Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. (2) Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 25 anses ikke som samtykke. § 18 FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN (1) Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: §§ 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, 4-2, 4-3, 54 første ledd, 7-5, 8-4, 8-5, 8-6 annet ledd, 10-5 og 10-6. For øvrig er det denne leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler. § 19 LOVVALG OG TVISTELØSNING (1) Alle forhold tilknyttet denne leieavtalen reguleres av norsk rett. Side122 (2) Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen. Halden, den Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav utleier og leietaker hver har fått sitt. Dersom leieavtalen er formidlet via eiendomsmegler er den undertegnet i tre eksemplarer, hvorav utleier, leietaker og eiendomsmegler hver har fått sitt. Utleier Leietaker Knut R. Nilsen for Halden kommune Rune Midtlien Side123
© Copyright 2024