1. No category

Markedsrapport
Vår 2015
LEDER
Stor aktivitet og god avkastning også i 2015
2014 var et sterkt år i eiendomsmarkedet. Transaksjonsvolumet var
rekordhøyt, renter og yieldnivå falt videre og avkastningen endte på 8,2
prosent før belåning. I tillegg var 2014 året da utlendingene for alvor
entret markedet og ble største netto kjøper.
Avslutningen av fjoråret og begynnelsen av 2015 har imidlertid vært
preget av oljeprisfall og lavere vekstutsikter for norsk økonomi. Dette
påvirker leiemarkedet, og vi tror leieprisveksten vi har opplevd de siste
årene nå skal byttes ut med en flat, og sannsynligvis svakt negativ pris­
utvikling de neste to årene. Vi tror også forskjellen mellom områder vil
være større de neste årene, og at områder med høy eksponering mot
oljebransjen, høy ledighet og betydelig nybygging vil ha en tydelig negativ
prisutvikling på kort sikt.
Transaksjonsmarkedet forventes imidlertid fortsatt å være preget av et
etterspørselsoverskudd som skyldes flere sterke drivkrefter.
Den kanskje viktigste driveren er gunstig finansiering.
UNION Bankundersøkelse Q1 2015 viser at både renter og bankmarginer
falt markant også i første kvartal, slik at samlet lånefinansieringsrente for
nye 5-års lån med full rentesikring nå er under 3 prosent. Det innebærer
at samlet rente har falt mer enn 2,3 prosentpoeng de siste to årene, mens
prime yield kun har falt 0,75 prosentpoeng. En slik økning av yieldgapet
har stor betydning for avkastningen, og gjør belånt eiendom attraktivt for
mange investorer.
En annen viktig driver er at eiendom fremstår interessant i forhold til
andre investeringer. Et rekordlavt rentenivå innebærer at det er stor
sannsynlighet for negativ realavkastning i store deler av rentemarkedet på
kort sikt. Til tross for at prime yield også er lav i historisk sammenheng,
er differansen mellom løpende avkastning i eiendom og renteplasseringer
høy.
Legger vi til utlendingenes økende interesse for norsk eiendom, mener vi
det er grunn til å tro på ytterligere yieldreduksjon og solid avkastning i
2015. Vi mener imidlertid det vil være viktig med en selektiv og aktiv
tilnærming i et marked som vil preges av større forskjeller enn tidligere.
Vi ser frem til å skape verdier for våre kunder i et spennende og aktivt
2015!
UNION Gruppen
Vi skaper verdier av eiendom
1/LEDER/SIDE 2
2/SAMMENDRAG/SIDE4
3/MAKRO/SIDE6
4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10
5/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13
kontor/handel/logistikk/hotell/bolig
6/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18
7/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22
8/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25
9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM – PER OMRÅDE/SIDE32
3
SAMMENDRAG
Transaksjonsmarkedet og avkastning
Utleiemarkedet kontor – Oslo, Asker & Bærum
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
2014 var et aktivt år i transaksjonsmarkedet med et samlet volum på 63
mrd. (eks. børsnoteringen av Entra). Utlendingene var største netto
kjøper og sto for om lag 20 prosent av kjøpsvolumet.
o
Prime yield for kontor i Oslo falt 0,75 prosentpoeng til 4,5 % i 2014.
Anslaget for normal yield er 6,75 %. Differansen mellom prime og normal
yield har økt i 2014, og er nå om lag ett prosentpoeng høyere enn i 2008.
o
UNION forventer at etterspørselsoverskuddet etter eiendom vil føre til at
prime yield faller ytterligere 0,25 prosentpoeng før den flater ut.
Vi tror også at økt risikovilje kombinert med stor etterspørsel og lavt
tilbud av prime eiendom vil legge press på sekundæreiendom, og at
gapet mellom prime og sekundær vil reduseres noe. Vi anslår at
sekundæreiendom vil få en yieldreduksjon på 0,5 prosentpoeng over to
år.
o
o
Viktige drivere bak etterspørselsoverskuddet er gunstig finansiering,
attraktivitet i forhold til andre investeringer og utlendingenes interesse.
o
UNION Bankundersøkelse Q1 2015 viser at samlet lånefinansieringsrente i
nye 5-års lån med full rentesikring for første gang er under 3 %. Det siste
året er samlet finansieringsrente redusert med hele 163 punkter, hvorav
reduksjon i bankmargin utgjør 52 punkter. Vi tror det er sannsynlig at
bankmarginene vil reduseres ytterligere.
o
o
Avkastningen for eiendom i 2014 ble ifølge IPD 8,2 %, hvorav løpende
inntekter utgjorde 5,7 % og verdistigning 2,4 %. Kontor var også i fjor
segmentet med best verdiutvikling, mens handel var det svakeste
segmentet.
o
UNIONs avkastningsestimat for 2015 er 8,4 %. Yieldutviklingen bidrar til
at avkastningen for næringseiendom blir solid i 2015 til tross for svakere
utvikling i norsk økonomi.
4
Vekstutsiktene for norsk økonomi ble betydelig nedjustert gjennom
fjoråret. Dette har bidratt til å endre forutsetningene for
kontorleiemarkedet.
Arealabsorpsjonen var svakt negativ i fjor. Vi forventer at
etterspørselen forblir lav også i 2015, men at den tar seg gradvis opp fra
2016 i tråd med konjunkturutviklingen.
Kontorledigheten har økt med 0,7 prosentpoeng (70.000 m 2) siden
februar 2014 til 7,6 % i dag. Økningen har vært størst fra Skøyen og
vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen 50.000 m 2.
Våre prognoser innebærer at kontorledigheten kommer til å stige
ytterligere 80.000 m2 i løpet av det neste året, slik at ledigheten topper
ut på 8,4 % i 2016. Vi venter en svak reduksjon i ledigheten fra 2017.
Signeringsvolumet i nye kontrakter var om lag 30 % lavere i 2014
sammenlignet med året før. Redusert utløpsvolum i 2015 og 2016 er
hovedforklaringen på den lave aktiviteten.
Leieprisveksten i nye kontrakter som ble signert i Oslo i fjor var på 6 %.
Tallene indikerer imidlertid at det var en avmatning i leieprisene i
fjerde kvartal.
UNION forventer at leieprisene har toppet ut i denne omgang, og vi
venter en nominell leieprisnedgang på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i 2016.
Det blir imidlertid store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de ulike
kontorområdene. CBD og sentrum vil ha tilnærmet flat utvikling, mens
Lysaker, Fornebu og resten av Asker og Bærum forventes å få en
leieprisnedgang på 5 til 7 %.
Et moderat nybyggingsvolum, samt konvertering av kontor til andre
formål som bolig og undervisning, bidrar til å dempe nedturen i
kontorleiemarkedet.
Ullevål Stadion
Oslo
UNION Norsk Næringsmegling har
håndtert salget på vegne av
DnB Næringseiendom AS.
Areal: 57 800 m2
5
MAKRO
Moderat vekst i internasjonal og norsk økonomi
Oljeprisen preger makrobildet hjemme og ute
o
o
o
Oljeprisfallet styrker veksten og holder inflasjonen nede i USA. Kina
nyter også godt av lavere oljepris, men veksten forventes å avta fra
høye nivåer. Eurosonen utviklet seg svakere enn ventet i 2014, og i
mars iverksetter ECB obligasjonskjøp for å stimulere til vekst.
Årlige prosentuelle endringer
Oljeprisen har hentet seg noe inn etter bunnoteringen i januar, men
nivået er fortsatt svært lavt. Dette påvirker oljeinvesteringene og
dermed veksten i norsk økonomi negativt.
Eurosonen
Norges Banks rapport fra regionalt nettverk i mars var klart svakere
enn prognosene sentralbanken la til grunn i desember. Økonomene
forventer nå et nytt rentekutt i mars, og det er stor sannsynlighet for
ytterligere ett kutt i andre kvartal.
o
Fra desember til januar hadde industriproduksjonen det største fallet
på en måned siden 2005. Nedgangen var særlig knyttet til olje- og
gassektoren.
o
SSB forventer imidlertid at konjunkturnedgangen blir kortvarig og at
veksten i sysselsettingen normaliserer seg allerede i 2017.
o
DNs konjunkturbarometer viser at fremtidstroen til norske bedrifter er
svekket. Antall bedrifter som ser for seg å nedbemanne har økt til 13%,
men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som ser for seg å ansette
flere (22 %).
o
BNP-vekst for Norges handelspartnere
2013
2014E
2015E
2016E
2017E
USA
2,2
2,3
3,5
3,5
2,8
Fremvoksende økonomier*
3,2
2,3
2,8
3,8
4,0
Kina
7,7
7,3
7,0
6,8
6,5
(0,4)
0,8
1,0
1,5
1,8
UK
1,7
3,0
2,8
2,8
2,5
Norge (fastlandet)
2,3
2,5
1,5
2,3
2,5
Sverige
1,3
2,0
3,0
3,0
2,8
Norges handelspartnere
1,3
2,0
2,5
2,5
2,5
Kilde: No rges B ank, P engepo litisk rappo rt, desember 2014
*Fremvo ksende øko no mier uteno m Kina
Hovedtall for norsk økonomi
Årlige prosentuelle endringer
Til tross for lavere vekstutsikter for økonomien i en periode, tror vi på
gode rammevilkår for næringseiendom fremover. Markedet preges av
svært rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til
andre aktivaklasser.
6
2014
2015E
2016E
2017E
2018E
BNP - Fastlandet
2,3
1,1
2,2
2,4
2,7
BNP
2,2
0,9
1,7
1,9
2,2
KPI
2,0
2,3
2,0
1,7
1,7
Privat forbruk
2,1
2,1
2,2
2,4
2,3
Offentlig forbruk
2,5
2,5
2,4
1,8
2,5
Oljeinvesteringer
0,0
(15,9)
(8,1)
(2,3)
(0,1)
Tradisjonell eksport
2,7
5,1
3,8
3,8
3,9
Sysselsetting
1,1
0,2
0,3
1,0
1,0
Arbeidsledige AKU (nivå)
3,5
3,9
4,1
3,9
3,8
Kilde: SSB , mars 2015
MAKRO
Arbeidsmarkedet – Norge / Oslo
Sysselsettingsveksten bremser opp
o
Sysselsettingsveksten i Norge endte på 1,2 % i fjor. Dette reflekterer
en moderat veksttakt i norsk økonomi.
o
Konsensus tilsier en kraftig reduksjon i sysselsettingsveksten i 2015
som følge av svekket vekst i norsk økonomi. I 2016 øker veksttakten
noe, før sysselsettingsveksten kommer opp på mer normalt nivå i
2017 og 2018. Samlet vekst i antall sysselsatte neste fire år forventes
å bli om lag 80.000 personer.
o
Sysselsettingen vokser normalt betydelig raskere i storbyene enn i
Norge forøvrig, og kontorsysselsettingen vokser raskere enn
sysselsettingen i øvrige bransjer.
o
NHO sin konjunkturrapport ”Økonomisk Overblikk” fra mars 2015
viser at bedrifter innen petroleumsintensiv industri er mest negative,
med en forventet negativ sysselsettingsvekst på 1,4 % i 2015. De
kontorintensive bransjene IKT og Forretningstjenester er de mest
optimistiske.
o
o
Sysselsettingsvekst i Norge (%)
Årlige prosentuelle endringer
2014E
2015E
2016E
2017E
2018E
DNB Markets - januar 2015
1,2
0,1
0,3
0,8
1,1
Norges Bank - desember 2014
1,3
0,5
0,8
1,3
N/A
SSB - mars 2015
1,1
0,2
0,3
1,0
1,0
Konsensus
1,2
0,3
0,5
1,0
1,1
32 379
7 383
12 492
28 350
29 577
Endr. ant. sysselsatte
Sysselsettingsvekst i Oslo: +1,1 % i år
16 000
12 000
8 000
NAV Oslo ventet per desember 2014 at sysselsettingsveksten i
hovedstaden i år vil bli lavere enn i fjor og øke med snaue 5.000
personer.
4 920
4 000
0
Manpower sitt arbeidsmarkedsbarometer for Q1 2015 viser den
svakeste forventede bemanningsveksten på fem år. Om lag 7 % av
bedriftene planlegger å øke bemanningen, mens 6 % planlegger å
redusere antall ansatte. Selskap med mer enn 250 ansatte, og selskap
basert i Oslo-området er mer negative enn øvrige.
(4 000)
(8 000)
(12 000)
2001
2003
2005
2007
Kilde: NAV Oslo fra 2010. SSB for årene før 2010
7
2009
2011
2013
2015E
MAKRO
Renter og lånefinansiering – rekordlave renter og lånekostnader
Lave renter også fremover
o
Renteprognoser fra Nordea Markets
Nordea Markets venter at styringsrenten reduseres med 25 punkter i
mars og deretter ytterligere 25 punkter i andre kvartal.
Nordea - februar 2015
Spot
3M
jun. 15
des. 15
des. 16
Styringsrenten
1,25
1,00
0,75
0,75
0,75
o
Pengemarkedsrenten forventes å falle med om lag 40 punkter til 0,95
% og deretter holde seg på dette nivået de neste to årene.
3M NIBOR
1,36
0,95
0,95
0,95
0,95
o
10-års swap
1,96
1,90
2,05
2,30
2,60
10-års swaprente ventes å stige ca. 65 rentepunkter til 2,6 % ved
utgangen av 2016.
Spread: 10-års sw ap - 3M NIBOR
0,60
0,95
1,10
1,35
1,65
UNION Bankundersøkelse Q1 2015
Lånefinansieringsrente for nye 5-års lån*
o
6%
Det siste kvartalet er samlet lånefinansieringsrente* i nye 5-års lån ned
hele 76 punkter, og er dermed under 3 %. Redusert bankmargin
utgjorde 11 av de 76 punktene.
o
Det siste året er samlet finansieringsrente redusert med 163 punkter,
hvorav reduksjon i bankmargin utgjorde 52 punkter.
4%
o
o
Laveste tilbudte margin siste kvartal var 100 punkter.
2%
Bankenes rentenetto er ikke særlig lav i historisk forstand og
konkurransen er tiltagende. Vi vurderer det derfor som sannsynlig at
bankmarginen vil reduseres ytterligere fremover.
1%
o
Eiendomsaktørene velger å sikre en større andel av sine lån på dagens
lave rentenivåer. Andelen har økt fra 49 % til 58 % siste kvartal.
o
Mens samlet finansieringsrente er redusert mer enn to prosentpoeng
siste to år er prime yield kun redusert med 0,75 prosentpoeng. Den
økte differansen gir store utslag for den løpende avkastningen for
belånt eiendom, og bidrar til å gjøre eiendomsinvesteringer svært
attraktivt for mange.
5,15 %
5%
2,91 %
3%
0%
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
Q3
Q1
2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015
5-års swap
Bankmargin nytt 5-års lån
*Med full rentesikring til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo, og forutsatt 70 % lånegrad.
Kilde: UNION
8
Lørenvangen 22
Oslo
UNION
UNIONNorsk
NorskNæringsmegling
Næringsmeglinghar
har
håndtert
håndtertsalget
salgetpåpåvegne
vegneavav
AberdeenSkanska
Asset Management
Bolig AS. AS
Areal: Areal:
Ferdig11.381
regulert
m2boligtomt
9
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsvolum – fordeling på segmenter og investorgrupper
Transaksjonsvolum i 2014 - segmenter
Dynamisk marked med mange drivkrefter
o
o
o
o
o
UNION har registrert 215 transaksjoner på til sammen NOK 63 mrd. i
2014. Vi har valgt å utelate børsnoteringen av Entra, oppkjøpet i BWG
Homes og oppkjøpet i Aberdeen Eiendomsfond Norge II fra oversikten.
Hadde vi inkludert disse ville volumet vært godt over NOK 75 mrd.
5%
Kontor
4% 4%
Lager, kombi og industri
11 %
Etter to svært aktive år for transaksjoner av handelseiendom, har det
vært færre omsetninger og lavere volum innenfor dette segmentet i
2014. De to største handelstransaksjonene i 2014 var Madison
International sitt kjøp av Steen & Strøm i Nedre slottsgate 8 (50 %) og
Dekas kjøp av Bekkestua kjøpesenter.
Handel
47 %
63,4 mrd.
Boligrelatert
Hotell
13 %
Helse, undervisning og omsorg
Annet
16 %
Vi har registrert en betydelig økning i investeringsvolum innenfor
logistikksegmentet sammenlignet med 2013. Blant annet ble det
gjennomført tre milliardtransaksjoner i 4. kvartal, inkludert salget av
Coop sitt nye hovedlager på Gardermoen og Arcus sitt anlegg på
Gjelleråsen.
Kilde: UNION
Transaksjonsvolum i milliarder kroner*
80
Vi opplever et betydelig etterspørselsoverskudd etter eiendom.
Markedet er imidlertid fortsatt dynamisk, og det er flere aktører som er
aktive også på salgssiden. En viktig trend er at mange større aktører
arbeider med å spisse sine porteføljer til definerte områder og
segmenter og selger eiendom som ikke er i tråd med strategien. I tillegg
velger flere utviklere og syndikater å ta gevinst i et sterkt
transaksjonsmarked, og vi vet at det fortsatt er store porteføljer hos
eiendomsfondene som er i realiseringsfasen. Brukere av eiendom utgjør
også en viktig selgergruppe slik de har gjort i flere år.
68
70
60
53
44
50
39
40
28
30
20
15
22
63
56
36
60
43
15
10
0
2003
UNION tror vi får se et dynamisk marked med mange ulike drivkrefter
også i 2015, og at transaksjonsvolumet vil tilsvare volumet i 2014.
10
2005
2007
2009
2011
*Kun transaksjoner >MNOK 50
Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008
2013
2015E
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsvolum – fordeling på segmenter og investorgrupper
Aktørenes kjøps- og salgsvolum i mrd. NOK
Utlendingene største kjøper i 2014
o
o
o
Utlendingene var største netto kjøper i 2014 og sto for om lag 20
% av volumet. I tillegg vet vi at utlendingene har tatt
eksponering indirekte gjennom fondsstrukturer, syndikater og
børsnotert eiendom.
Utlendinger
Utlendinger inkl. fond
Syndikeringsaktører
Syndikeringsaktører
Liv-og
ogpensjonsselskap
pensjonsselskap
Liv-
Eiendomsselskap
Eiendomsselskap
Det kraftige fallet i oljeprisen er et usikkerhetsmoment for
mange utlendinger, men det ser ikke ut til å stagge interessen
så langt i 2015. Utlendingene legger også stor vekt på andre
fordeler som demografi, og enkelte ser det også som positivt at
valutakursen er svekket slik at norsk eiendom er blitt
«billigere».
Andre
eller
konfidensielt
Andre
eller
konfidensielt
Private
investorer
Private
investorer
Norske fond
Norske fond
Bruker av eiendommen
eiendommen
Bruker
24
Flere store liv- og pensjonsselskap har redusert eksponeringen
mot eiendom de siste årene grunnet strengere kapitalkrav som
følge av nytt solvensregelverk. UNION tror selskapene nå er mer
tilfreds med eksponeringen, og at det er mer sannsynlig med
netto kjøp enn salg fremover.
o
Oslo og Akershus dominerer som vanlig transaksjonsmarkedet og
har stått for om lag 60 % av volumet i 2014.
o
UNION tror etterspørselen etter eiendom vil være høy de neste
årene. De viktigste årsakene til dette er finansieringstilgang og betingelser, attraktivitet i forhold til andre aktivaklasser og stor
interesse for Norge blant utenlandske investorer.
20
16
12
8
Salg
Kilde: UNION
4
0
4
8
12
16
20
24
Kjøp
Transaksjonsvolum i 2014 - geografisk
7%
6%
Oslo/Akershus
Sør- og Vestlandet
13 %
63,4 mrd.
Porteføljer/Konf/Annet
59 %
15 %
Øvrige Sørøst-landet
Midt- og Nord-Norge
Kilde: UNION
11
Sandakerveien 78
Oslo
UNION
UNIONNorsk
NorskNæringsmegling
Næringsmeglinghar
har
håndtert
håndtertsalget
salgetpåpåvegne
vegneavav
Eiendomsspar
Skanska
ASBolig
og Sanosa
AS. AS
Areal: Ferdig
Areal: 3.711
regulert
m2boligtomt
12
KONTOR
Transaksjonsmarkedet
Lav prime-yield, men rekordhøyt yieldgap
Kontortransaksjoner >MNOK 50
o
35
90
30
75
o
o
o
o
UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4,5 % i dag. Dette
innebærer en reduksjon på 75 punkter i 2014. I samme periode har
samlet finansieringsrente falt om lag 163 punkter slik at gapet har økt
med hele 88 punkter. Dette gir store utslag for løpende avkastning i
belånt eiendom, og vil bidra til å øke etterspørselen etter eiendom og
dermed legge ytterligere press på yieldnivået fremover.
25
60
20
45
15
30
10
En annen viktig driver er attraktiviteten til eiendom i forhold til andre
aktivaklasser. De lave rentene gjør at realavkastningen forventes å være
negativ for store deler av renteuniverset på kort sikt. Prime eiendom
fremstår svært attraktivt i forhold til renter når gapet mellom
rentenivået og løpende yield er på dagens rekordnivåer. Tilsvarende tror
vi at belånt eiendom fremstår attraktivt i forhold til aksjer for mange.
15
5
0
0
2009
2010
2011
2012
Milliarder kroner
2013
2014
Antall transaksjoner (h.a.)
Kilde: UNION
UNION tror disse faktorene sammen med fortsatt interesse fra utlandet
vil lede til at prime yield reduseres ytterligere 25 punkter i 2015 før
nivået stabiliserer seg.
Utvikling for prime- og sekundær yield
Når det gjelder normaleiendom har yieldutviklingen hengt etter prime
segmentet, og differensen mellom de to har økt jevnt og trutt de siste
årene. Vi mener det finnes strukturelle grunner til at differansen skal
være noe høyere enn tidligere, men forventer at differansen skal
reduseres noe.
7%
9%
8%
6%
5%
4%
3%
Betydelig etterspørselsoverskudd og relativt få selgere i prime segmentet
forventes å føre til at flere tar steget over i sekundær eiendom. Derfor
forventer vi at sekundæryielden skal ned 50 punkter i løpet av de neste
to årene.
2%
1%
jan. 05
jan. 07
10-år swap
13
jan. 09
jan. 11
Prime yield
Kilde: UNION/Renteprognoser fra Nordea Markets
jan. 13
jan. 15
jan. 17
Sekundær yield
HANDEL
Transaksjons- og leiemarkedet
Lavere volum, men utlendingene er aktive
o
o
o
Aktørenes kjøps- og salgsvolum i mrd. NOK
Etter to aktive år i transaksjonsmarkedet for handelseiendom har
aktiviteten falt litt tilbake i 2014. Vi har registrert et omsetningsvolum på
om lag 8,5 mrd.
Utlendinger
Utlendinger inkl. fond
Syndikeringsaktører
Syndikeringsaktører
Liv- og pensjonsselskap
Liv- og pensjonsselskap
inkl egne fond
Utlendingene har videreført sin interesse for handelseiendom i Norge, og
sto bak drøye 20 % av transaksjonsvolumet i fjor. Madison International sitt
kjøp av Steen & Strøm i Nedre slottsgate 8 (50 %) og Dekas kjøp av
Bekkestua kjøpesenter var de største transaksjonene. Befolkningsvekst og
sentralisering er faktorer utlendingene har lagt vekt på.
Eiendomsselskap
Eiendomsselskap
Private
investorer
Private
investorer
Brukerav
aveiendommen
eiendommen
Bruker
Andre
eller
konfidensielt
Andre
eller
konfidensielt
Andre kjøpere var blant annet norske fondsaktører som har gjennomført tre
kjøp, og eiendomsselskap som var aktive både på kjøps- og salgssiden.
Norske fond
Norske fond
Kilde: UNION
3
2
1
0
1
o
o
o
o
3
Kjøp
Salg
Svakere lønnsvekst demper kjøpekraften
2
Årlig omsetningsvekst for ulike butikksegmenter
Svakere utvikling i norsk økonomi gir lavere sysselsettingsvekst og svak
reallønnsvekst. Dette demper kjøpekraften til forbrukerne, og usikkerheten
kan føre til økt sparing. På den annen side er sparingen i Norge allerede
svært høy historisk sett. Kjøpekraften trekkes dessuten opp av lavere
utlånsrenter.
SSB sine prognoser innebærer at privat konsum stiger med 2,1% i 2015 og
2,2 % i 2016.
2011
2012
2013
2014E
2015E
Dagligvare/Kiosk
3,5
3,6
3,3
4,0
4,0
Klær
0,9
2,5
0,8
1,0
3,0
Sko
1,9
(0,5)
(5,3)
0,0
2,0
Årlig vekst i omsetning (%)
Møbler
4,8
4,5
(0,4)
1,0
5,0
Elektronikk
(1,1)
1,9
1,2
2,0
4,0
Byggevarer
4,6
6,8
3,4
6,0
4,0
(1,4)
2,8
2,7
3,0
3,0
Virke sine prognoser innebærer en vekst i detaljhandelen på 4,0 % i år.
Veksten er delvis drevet av høyere inflasjon, som blant annet kan relateres
til økte matvarepriser og at kronen har svekket seg det siste året.
Sportsutstyr
Kjøpesentrene økte omsetningen med 6,2 % i januar (år/år). Justert for
endringer i areal og handelsdager økte omsetning med 2,6 % (Kvarud).
14
Kosmetikk
N/A
4,5
3,6
4,0
4,0
Bredt utvalg ellers
6,4
11,9
3,5
5,0
5,0
Totalt - Handel
2,9
3,6
2,4
4,0
4,0
Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, januar 2015
LOGISTIKK
Transaksjons- og leiemarkedet
Sterkt transaksjonsmarked i 2014
Aktørenes kjøps- og salgsvolum i mrd. NOK
o
Interessen for logistikkeiendom har vært høy i 2014. Vi registrerte 43
omsetninger til en samlet verdi av om lag 10 mrd.
o
De fire siste årene er det omsatt logistikkeiendom for 32 mrd, hvilket Liv- og pensjonsselskap
Liv- og pensjonsselskap
inkl egne fond
tilsvarer 14 % av samlet transaksjonsvolum i perioden. Om lag 60 % av
Andre
eller
konfidensielt
Andre
eller
konfidensielt
transaksjonsvolumet stammer fra Oslo-området.
o
Syndikeringsaktørene er største kjøper i segmentet og står bak ca. 40 % av
volumet siste fire år. Lange kontrakter, relativt høy løpende avkastning
og gunstig belåning gjør logistikk til et attraktivt segment.
o
Syndikeringsaktører
Syndikeringsaktører
Utlendinger
Utlendinger inkl. fond
Private
investorer
Private
investorer
Eiendomsselskap
Eiendomsselskap
Norske fond
Norske fond
Bruker av
aveiendommen
eiendommen
Bruker
I logistikksegmentet er prisen svært følsom for kontraktslengde. Salget av
Coop sitt lager på Gardermoen på tampen av fjoråret er et eksempel på
hvordan logistikk med lange sikre kontrakter oppnår svært lav yield.
Kilde: UNION
God etterspørsel etter lagerlokaler
o
o
o
4
3
2
1
0
1
2
3
4
5
Kjøp
Salg
Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus
250
Vi erfarer at det er god etterspørsel etter lager- og logistikklokaler. I
løpet av de siste to til tre årene har logistikkmarkedet i Oslo/Akershus
kommet i bedre balanse. Vår telling viser at det nå er drøyt 300.000
m2 ledig, fordelt på 130 annonser. Dette er snaut 100.000 m 2 lavere
enn i 2012.
200
150
100
Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 – 1.000 kr.
per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av
skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene
gjerne et par hundre kroner høyere.
Det har blitt et større skille mellom moderne effektive logistikkbygg
og eldre bygg med dårligere kvaliteter. For de beste områdene venter
vi svakt stigende leienivåer på linje med KPI.
5
50
0
Q1 10
Q1 11
Q1 12
Antall annonser
Kilde: UNION/FINN
15
Q1 13
Q1 14
12-mnd trend
Q1 15
HOTELL
Transaksjons- og leiemarkedet
Kapasitetsvekst ødelegger for lønnsomheten
Fortsatt god aktivitet i transaksjonsmarkedet
o
o
o
o
I 2014 har vi registrert 8 hotelltransaksjoner til en verdi av 2,7 mrd.
o
De største transaksjonene var Anker Eiendoms kjøp av fem Clarionhoteller fra DNB Livsforsikring, og Geir Hoves kjøp av 50% av Hotell
Norge i Bergen. DNB Livsforsikring har vært den største selgeren av
hotelleiendom de siste to årene, mens de mest aktive kjøperne har
vært eiendomsselskap.
Kapasitetsveksten forsetter å prege norsk hotellnæring, og det er
fortsatt betydelig vekst i flere av de største byene. Etterspørselen (i
form av antall solgte rom) har også økt, men ikke tiltrekkelig til å
hindre en svak lønnsomhetsutvikling. Kapasitetsveksten setter RevPAR
under press, både på belegg og pris.
o
Yielden har typisk vært i intervallet 6 til 6,5 % for hoteller i de store
byene med mer enn 10 år igjen på kontrakten. Variasjonen er
imidlertid stor og laveste registrerte yield for hotell er 5,2 %.
Det er relativt sterk korrelasjon mellom utviklingen i norsk økonomi og
gjestedøgnsutvikling. Dette gjelder særlig yrkesrelaterte overnattinger
på byhotell. Dette indikerer svak vekst i etterspørselen i 2015.
o
Svakere kronekurs kan imidlertid bidra til å øke etterspørselen fra
utlendinger. Det blir dessuten relativt sett billigere for nordmenn å
feriere i Norge.
En viktig hendelse i hotellmarkedet i 2014 var Rivelsruds salg av
Rica-kjeden til Scandic Hotels i februar.
Romutnyttelsen i 2014 (per desember)
Hovedtall – Norge/Oslo – januar – desember
Januar - desember
2012
2013
2014
Endr. ÅoÅ
80 %
Norge
460
463
Oslo
597
604
469
1,3 %
70 %
599
(0,8%)
11 934
12 205
12 534
2,7 %
2 332
2 439
2 522
3,4 %
50 %
Norge
874
884
885
0,1 %
Oslo
892
909
894
(1,7%)
40 %
1995
RevPar YTD (NOK)
Omsetning (MNOK)
Norge
Oslo
60 %
Pris per rom (YTD)
Kilde: SSB
Kilde: SSB
16
1999
2003
Norge
2007
2011
Oslo
2014
Kilde: SSB og Horwath HTL
BOLIG
Transaksjons- og leiemarkedet
Sterk utvikling i boligmarkedet
Konverteringstrenden fortsetter
o
Det har vært omsatt flere store boligporteføljer i 2014, hvorav OBOS salg
av 16 leilighetsbygg i hovedstaden til Oslo kommune for NOK 1,35 mrd.
var den største transaksjonen.
o
Tilliten til boligmarkedet er sterk, og det har også i år vært solgt flere
store næringseiendommer som planlegges konvertert til boligformål. Et
eksempel av nyere dato er Selvaags kjøp av to kontoreiendommer og en
tomt sentralt i Oslo for konvertering til om lag 750 boliger.
o
De etablerte kontorklyngene styrker sin posisjon samtidig som
boligprisene er høye og tilliten til boligmarkedet sterk. Dette gjør at
mange kontorobjekter som ligger utenfor kontorklyngene egner seg for
konvertering.
o
Boligmarkedet trosser oljeprisfallet og har overrasket de fleste
analysemiljøer med en prisvekst som har vært sterkere enn antatt.
Lavere renter har bidratt til at veksttakten på årsbasis nå er 8,7 % (per
februar). Flere aktører har oppjustert boligprognosene for 2015.
o
Prisveksten har vært enda sterkere for leiligheter i Oslo. Prisene er nå
11,4 % høyere enn på samme tidspunkt i fjor.
o
Etter en lang periode med vekst i markedsleien for leiligheter i Oslo,
har nå veksttakten kommet ned (graf nede til venstre). Markedsleien
steg med 0,9 % i 2014, som er betydelig svakere enn KPI-veksten (2 %).
Oppbremsningen skyldes i hovedsak at tilbudet av leiligheter har økt
betydelig. Tilbudet i fjerde kvartal er det høyeste som noensinne er
målt.
Prognoser for bruktboligprisene i Norge
Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo
2014
2015E
2016E
2017E
Samfunnsøkonomisk analyse - des. 2014
2,0
3,2
3,5
2,6
11 000
DNB M arkets - januar 2015
2,0
2,1
(2,0)
0,0
10 000
Eika - mars 2015
2,0
6,0
2,5
2,5
Prognosesenteret - mars 2015
2,0
5,0
4,0
3,0
Nordea M arkets - mars 2015
2,0
7,5
3,5
N/A
SSB - mars 2015
2,0
3,6
1,2
1,9
Konsensus
2,0
4,6
2,1
2,0
13 000
Årlige prosentuelle endringer
12 000
9 000
8 000
7 000
6 000
Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune
17
Kilde: Satt sammen av UNION
BERGEN – TRANSAKSJON & KONTORLEIE
Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen
Lokale kjøpere dominerer
Transaksjoner >MNOK 50
o
4
Bergensaktører har vært kjøper i 12 av de 16 transaksjonene vi har
registrert i 2014. Siden 2010 har lokale aktører stått bak 75 % av
kjøpsvolumet.
o
Den største transaksjonen i 2014 var salget av 50 % av Hotell Norge som
Mikalsen-familien solgte til Geir Hove for ca. MNOK 500.
o
o
Utenlandske aktører gjorde ingen transaksjoner i Bergen i fjor.
o
o
o
20
3
15
2
10
1
Vi vurderer prime yield for kontor til 5,75 %, altså 125 punkter høyere
enn Oslo. Det betyr at Bergen ikke har hatt den samme yieldreduksjonen
som Oslo det siste året.
5
0
0
2009
Fra 2010 har kontoromsetningene vi har loggført hatt en snitt-yield på
6,8 %.
2010
2011
Milliarder kroner
2012
2013
2014
Antall transaksjoner (h.a.)
Kilde: UNION
Kontor med høy standard (kr/m2/år)
Høy nybygging gir tilbudsoverskudd
o
25
Kontorledigheten i Bergen har vært i en økende trend siden 2009, og er
nå i underkant av 8 %. Det er tilført et betydelig volum nybygg det
siste året, og det ferdigstilles ytterligere 155.000 m2 nybygg de
kommende to årene. Derfor er det forventet at kontorledigheten vil
forsette å stige i Bergen.
2 400
Stigende kontorledighet vil legge press på leieprisene. Nybygg og
lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg
best i et tøffere leiemarked. Bygg med lavere standard og dårligere
beliggenhet får sannsynligvis en betydelig reduksjon i markedsleien.
1 600
Økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål som bolig,
hotell og handel kan bidra til å ta unna en del ledig areal.
1 000
2 200
2 000
1 800
1 400
1 200
Sentrum
18
Næringskorridoren
Fyllingsdalen
Source: DNB Næringsmegling, Bergen og Kyte Næringsmegling
Sandsli
Kokstad
TRONDHEIM – TRANSAKSJON & KONTORLEIE
Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim
Stor aktivitet i fjerde kvartal
o
Transaksjoner >MNOK 50
Etter et aktivt fjerde kvartal med 7 transaksjoner over MNOK 50 har vi
registrert totalt 16 transaksjoner og et samlet transaksjonsvolum på 3,2
mrd. i Trondheim i 2014.
5
25
4
20
o
Liv- og Pensjonsselskapene har vært største nettokjøper i Trondheim de
siste to årene, med 5 kjøp for totalt NOK 2,6 mrd.
3
15
o
Den største transaksjonen i 2014 var salget av Leangen Travbane til
Koteng, SMN Invest og Jensen Holding for anslagsvis MNOK 600. En annen
stor transaksjon var salget av Hotell Britannia for MNOK 475 til Olav Thon
og Odd Reitan.
2
10
1
5
o
0
UNION vurderer prime yield for kontor til 6,25 %. Fra 2010 har
kontoromsetningene generelt i Trondheim hatt en snitt-yield på 7,3 %.
o
o
2010
2011
Milliarder kroner
2012
2013
2014
Antall transaksjoner (h.a.)
Kilde: UNION
Kontor med høy standard (kr/m2/år)
Flatt marked
o
0
2009
2 400
Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer
preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har
Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler.
Situasjonen oppfattes likevel ikke som dramatisk blant lokale
meglere.
2 200
2 000
1 800
1 600
Kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret og er
fortsatt rundt 7 %. Ledigheten er imidlertid ventet å stige med rundt
et prosentpoeng det kommende året.
1 400
1 200
Vi venter at leieprisene i hovedsak vil utvikle seg flatt, men vi blir
ikke overrasket dersom vi ser noe synkende markedsleie i enkelte
segmenter.
1 000
Sentrum
Kilde: Norion Næringsmegling
19
Lade
Sydkorridoren
Sluppen
Øst
STAVANGER – TRANSAKSJON & KONTORLEIE
Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus
Fortsatt stor interesse utenfra
o
Transaksjoner >MNOK 50
Mens lokale kjøpere har stått bak om lag 75 % av volumet i Bergen siden
2010, er bildet helt omvendt i Stavanger. Mer enn 80 % av volumet i
perioden har utenbys investorer på kjøpersiden.
6
25
5
20
o
I tillegg har utlendingene vist interesse for Stavanger, og de tre største
omsetningene i 2014 hadde utlendinger som kjøper.
4
o
Stavanger-områdets sterke tilknytning til oljesektoren vil gjøre
investorene mer selektive fremover. Vi tror imidlertid fortsatt at
Stavanger-markedet byr på mange muligheter, og at bygg med lange
kontrakter og solide leietagere vil være attraktive for mange.
2
o
o
o
10
5
1
0
0
2009
Vi vurderer prime yield for kontor til 6,0 %, mens snittet i
kontoromsetningene fra 2010 har ligget på 6,9 %.
2010
2011
Milliarder kroner
2012
2013
2014
Antall transaksjoner (h.a.)
Kilde: UNION
Kontorlokaler med høy standard (kr/m2/år)
Oljebrems, men ingen krise
o
15
3
Kontorledigheten i Stavanger-området har steget fra 7 % til 8 % det
siste året. Det er imidlertid store variasjoner i ledigheten. Ledigheten
er under 5 % i sentrum. På Forus er ledigheten om lag 11 % etter å ha
doblet seg det siste året.
2 800
Leieprisene holdt seg i hovedsak stabile gjennom 2014. Vi venter et
svakere leiemarked i 2015. Spesielt gjelder dette på Forus og hvor det
nå er relativt høy ledighet, og fremleieaktiviteten vil øke fremover.
1 900
Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum forventes å
holde seg godt til tross for oljebremsen.
1 300
2 500
2 200
1 600
1 000
Sentrum
20
Kilde: Eiendomsmegler 1
Randsone
Hinna
Park
Forus
Sandnes
UNION
Eiendomsinvest
Norge AS
Fondet vant prisen ”IPD European
Property Award” i kategorien
”Balanced fund – Scandinavia”, for
perioden 2011 - 2013.
Prisen gis til eiendomsfondet med
høyeste avkastning i Skandinavia målt
mot respektive benchmark over siste
tre år
21
AVKASTNING
Børsnoterte eiendomsaksjer – et sterkt og begivenhetsrikt år i 2014
Utvikling eiendomsaksjer vs. Oslo Børs
Høy avkastning for eiendomsaksjer
o
Mens hovedindeksen på Oslo Børs økte moderat og endte opp 5 % i
2014, hadde eiendomsindeksen* et sterkt år med en avkastning på 25 %.
140
o
Den høye avkastningen har fortsatt inn i 2015, og eiendomsindeksen er
opp 18 % pr. 11. mars. Til sammenlikning har hovedindeksen lagt på seg
6 % så langt i 2015.
100
Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom har
bidratt til den sterke avkastningen. Som den nederste figuren viser har
mye av meravkastningen i forhold til hovedindeksen kommet i perioden
som har vært preget av fallende renter.
40
o
o
o
120
80
60
20
0
2007
Børsnoteringen av Entra i oktober har gjort mulighetsrommet for
investorer i norsk børsnotert eiendom vesentlig større. Entra har hatt
sterk kursutvikling siden børsintroduksjonen med en avkastning på 21 %
frem til i dag (11. mars).
2008
2009
Kilde: Oslo Børs, per 11. mars 2015
2010
2011
OSE 4040 Real Estate
2012
2013
2014
2015
OSEBX
Utvikling eiendomsaksjer 2014 og 2015
160
John Fredriksens oppkjøp i Norwegian Property har også preget
markedet i 2014. Etter å ha passert grensen for pliktig tilbud på alle
aksjer (33,3 %) la Fredriksens selskap Geveran Trading i desember inn
et bud på NOK 10 pr. aksje for samtlige aksjer i selskapet. De fleste
aksjonærene avviste budet, men eierandelen økte til ca. 43 % som
følge av prosessen.
140
120
100
80
60
40
des. 13 feb. 14 apr. 14 jun. 14 aug. 14 okt. 14 des. 14 feb. 15
*Eiendomsindeksen (OSE 4040 Real Estate) består av selskapene Entra,
Norwegian Property, Olav Thon, Selvaag Bolig og Storm Real Estate.
Samlet markedsverdi for selskapene i indeksen er om lag NOK 42 mrd.
OSE 4040 Real Estate
22
Kilde: Oslo Børs, per 11. mars 2015
OSEBX
AVKASTNING
Prognoser for avkastning på totalkapitalen
Totalavkastning – Eiendom totalt / kontor
Yield-utviklingen gir høy avkastning i 2015
o
o
o
o
o
20 %
IPD-indeksen viser at ubelånt totalavkastning for næringseiendom i
Norge var 8,2 % i 2014. Direkteavkastningen utgjorde 5,7 %, mens
verdiendringen var 2,4 %.
15 %
10 %
Den positive utviklingen er primært drevet av en betydelig verdiøkning
for kontoreiendom i Oslo. Dette stemmer godt overens med det vi
observerer i transaksjonsmarkedet, nemlig at yieldene har kommet mest
ned for de mest attraktive objektene i Oslo (sentrum).
5%
0%
-5 %
Yieldkompresjonen er drevet av synkende renter og lavere
bankmarginer. Yieldene har imidlertid ikke falt like mye som rentene
og bankmarginene, særlig ikke for sekundær eiendom og eiendom
utenfor Oslo.
-10 %
2000
2002
2004
2006
2008
IPD Norsk Eiendomsindeks
2010
2012
2014
IPD Norsk Kontor
Kilde: IPD
Vi mener derfor at det ligger til rette for en bredere yieldkompresjon i
2015. Dette bidrar til å løfte eiendomsverdiene, og våre oppdaterte
prognoser innebærer en ubelånt totalavkastning på 8,4 % i 2015. Renteog yieldutviklingen bidrar dermed til at avkastningen for
næringseiendom blir solid i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk
økonomi.
UNIONs prognoser for totalavkastning
20 %
8%
15 %
6%
8,40 %
10 %
Fra 2016 legger vi til grunn at yieldene i hovedsak flater ut. Vi forventer
at de fleste kontorleiemarkedene utvikler seg svakt negativt. Handel,
som er en viktig komponent i en diversifisert portefølje, bidrar heller
ikke særlig positivt. Lavere vekst i norsk økonomi og dermed svak
reallønnsvekst, legger en demper på detaljhandelen. Stadig økt
konkurranse fra netthandel gjør ikke situasjonen lysere. Vi forventer
derfor en totalavkastning på linje med direkteavkastningen i 2016 og
2017 – altså om lag 5,5 % årlig.
5%
2%
0%
0%
-5 %
-2 %
-10 %
2000
2003
2006
2009
Ubelånt eiendomsavkastning
23
4%
Kilde: SSB/IPD/UNION
2012
2015E
-4 %
2017E
BNP-fastlandet (h.a.)
Strømsveien 96
Helsfyr
UNION Norsk Næringsmegling har
håndtert utleie på vegne av
Entra Eiendom AS.
Utleid areal: 6.000 m2
Leietaker: Statens Legemiddelverk
24
AREALABSORPSJON PER OMRÅDE
Endring i utleid areal fra februar 2010 til februar 2015
Nydalen
Ytre vest
Ytre nord/øst
Asker/Bærum
Indre nord
Skøyen
Oslo vest
Lysaker
Øvrige
sentrum
Indre
øst
Bryn/
Helsfyr
Ytre syd
Fornebu
NB! I fremstillingen er
Lysaker-Fornebu regnet som
et sammenhengende
område!
Økning ca. 150.000 m²
Økning ca. 65.000 m²
Økning 30.000 til 50.000 m²
Økning 10.000 til 30.000m²
Økning fra 0 til 10.000 m 2
<0
Kilde: UNION
25
KONTORLEIEMARKEDET I OSLO
Stigende kontorledighet og svakt synkende leienivåer på kort sikt
12 %
2 400
10 %
2 100
1 800
8%
1 500
6%
1 200
4%
900
2%
600
0%
-2 %
2000
2002
BNP-fastlandet
2004
2006
2008
Kontorledighet
2010
2012
Leiepris i nominelle kroner
2014
2016
Leiepris i 2014-kroner
300
-
Kilde: SSB/Arealstatistikk/UNION
Utsiktene for norsk økonomi, og dermed også kontorleiemarkedet, er
fundamentalt endret i løpet av det siste året. SSB har nedrevidert
anslagene sine for sysselsettingsvekst i 2015 og 2016 fra 1,2 % i årlig
gjennomsnitt til 0,2 % i snitt. Aktører i oljebransjen vil selvsagt bli
hardest rammet av oppbremsingen i norsk økonomi, da
oppbremsningen i stor grad er en konsekvens av lavere oljepris.
Nedturen treffer imidlertid bredere, og det er mange bransjer som
har en betydelig andel av inntektene sine fra salg av tjenester til
bedrifter i oljebransjen. I tillegg kommer den psykologiske effekten
blant leietakerne, som i større grad setter seg på gjerdet.
bidratt til lav etterspørsel. Vi forventer at etterspørselen forblir lav
også i 2015, før den gradvis tar seg opp fra 2016 i takt med bedringen
i norsk økonomi.
Kontorsysselsettingen i Oslo har i mange år vokst raskere enn
sysselsettingen i Norge grunnet blant annet urbanisering og vridning
mot kontorintensive næringer. Disse to effektene vil fortsatt bidra
positivt til kontorsysselsettingen i Oslo fremover, men effekten av
endret næringssammensetning vil være mindre enn vi har sett
tidligere.
Etter at det ble ferdigstilt til sammen 450.000 m 2 kontor i 2012 og
2013, har nybyggingstakten kommet vesentlig ned. I 2014 var 
Arealabsorpsjonen var svakt negativ i 2014. Svakere vekst i norsk
økonomi og bedrifter som i mindre grad er preget av optimisme har
26
KONTORLEIEMARKEDET I OSLO
Utvikling i netto nybygg, absorpsjon og ledighet
 tilførselen av nybygg kun 75.000 m2, og vi venter et samlet volum
på ca. 300.000 m2 i kommende treårsperiode, hvorav totalt 200.000
m2 er signert i dag. Prognosen for nybyggvolum er tatt ned i takt
med at utsiktene for kontorleiemarkedet har blitt svakere, og at vi
har sett få signeringer i slike prosjekter.
250
200
150
100
Kontorledigheten har økt med 0,7 prosentpoeng (70.000 m 2) det
siste året og er nå 7,6 %. Økningen har vært størst fra Skøyen og
vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen 50.000 m 2.
Moderat tilførsel av nybygg og stadig konvertering av kontorbygg til
andre formål hindrer ikke at kontorledigheten fortsetter å stige.
Våre prognose innebærer at kontorledigheten stiger med totalt
80.000 m2 i løpet av det kommende året, før den topper ut på 8,4 %
i 2016. Fra 2017 venter vi svak reduksjon i ledigheten i takt med at
etterspørselen kommer tilbake.
50
-50
-100
2008
2010
Netto nybygg
2012
2014E
Netto absorbsjon
2016E
2017E
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Kontorledighet
Kilde: UNION
Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum
Signeringsvolumet i 2014 var 30 % lavere enn året før og er på det
laveste nivået som er registrert siden tellingen startet i 2008
(Arealstatistikk). Den lave aktiviteten i kontorleiemarkedet kan
relateres til lavt utløpsvolum i 2015 og 2016. Det har vært relativt
få store leietakere på søk i markedet det siste året, noe som har
bidratt til at det tar lang tid å fylle store bygg. Vi erfarer at flere
gårdeiere har blitt bevisste på dette, og de nå strekker seg lengre i
reforhandlingene for å beholde leietakerne. Vi har dessuten sett
flere eksempler på at gårdeiere har endret strategi, og nå forsøker
splitte opp arealene for å leie ut til mindre brukere. Et tøffere
kontormarked, i kombinasjon med et sterkt boligmarked, bidrar til
at flere bygg vil bli konvertert til bolig.
9%
8,40 %
8%
7,6 %
7%
6%
feb. 12
27
feb. 13
Kilde: UNION/FINN
feb. 14
feb. 15
feb. 16 feb. 17
FERDIGSTILLELSE AV NYE KONTORBYGG
2015 – 2017, kun sikre prosjekter – totalt ca. 206.000 m2
2
Nydalen
Ytre vest
Ytre nord/øst
Asker/Bærum
Indre nord
Økern/Hasle/
Løren
Skøyen
Oslo vest
Lysaker
Øvrige
sentrum
Indre
øst
Bryn/
Helsfyr
Ytre syd
Fornebu
40 til 50.000 m²
20 til 30.000 m 2
0 til 10.000 m²
Ingen sikker nybygging
10 til 20.000 m²
Kilde: UNION
28
KONTORLEIEMARKEDET – LEIEPRISER
Oslo, Asker og Bærum
Snittleie i signerte kontrakter i Oslo (kr/m2/år)
Stigende markedsleie i 2014, hva nå?
o
o
o
o
o
Det var solid leieprisvekst i nye kontrakter i Oslo i fjor. Beregninger
basert på data fra Arealstatikk viser at gjennomsnittlig leiepris i
Oslo steg med ca. 6 % i fjor og at snittprisen nå er opp 30 % siden
bunnoteringen i starten av 2010.
2 200
1 973
2 000
1 800
Tallene indikerer imidlertid at vi fikk en avmatning i leieprisene i
fjerde kvartal. Vi tror at leieprisveksten har toppet ut i denne
omgang, og at vi får en svak nedgang på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i
2016.
1 600
1 525
1 400
Det blir imidlertid store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de
ulike områdene. I inneværende år venter vi at leieprisene utvikler
seg flatt eller stiger inntil 2,0 % i sentrum og CBD, mens vi venter
en leieprisnedgang i størrelsesorden 5-7 % på Lysaker, Fornebu og i
resten av Asker Bærum.
1 200
Q4
2008
Q4
2009
Q4
2010
Q4
2011
Q4
2012
Q4
2013
Q4
2014
Kilde: Arealstatistikk (fire kvartals rullerende snitt)
Andel kontorsysselsatte i oljeserviceselskaper
Det er tre grunner til at vi får svakere utvikling i vestkorridoren; (i)
kontorledigheten er allerede høy på Lysaker og Fornebu (>10 %) ,
(ii) nesten halvparten av det kjente nybyggvolumet de neste tre
årene kommer vestover og (iii) eksponeringen mot oljebransjen er
høy. Vi har beregnet at 25 % av alle kontorsysselsatte i Asker og
Bærum kan relateres til oljebransjen, mens tilsvarende tall i Oslo
kun er 4 % (se figur nede til høyre). Vi har allerede sett flere
eksempler på oljeaktører som ønsker å fremleie kontorarealer, noe
som vil bidra til å legge press på leieprisene.
100 %
75 %
50 %
25 %
0%
Øvrige kontorklynger vil få en utvikling som ligger et sted i mellom
vestkorridoren og sentrum.
Oslo
Asker/Bærum
Oljeservice
29
Kilde: Rystad Energy/SSB (bearbeidet av UNION)
Totalt
Annet
LEIEPRISER
UNION Gruppens leieprisanslag vinteren 2015, samt kontorledigheten per februar 2015
Leiepriser i nye kontrakter over
500 m² målt i kr. per kvm. per
år ekskl. mva. og felleskostnader
Nybygg - høy
standard og
Topp
standard og
best
beliggenhet beliggenhet eksisterende
og parkering
i sonen
bygg
Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen
Øvrige sentrum inkl. Bjørvika
Oslo Vest inkl. Majorstua
Indre Nord inkl. Ullevaal stadion
Indre øst inkl. Kværnerbyen
Skøyen
Lysaker
Fornebu
Nydalen
Bryn / Helsfyr
Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad
Økern - Hasle - Løren - Ulven
Ytre Nord og øst inkl. Furuset
Ytre syd inkl. Ryen
Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.
4 700
3 300
2 650
2 100
1 900
3 100
2 300
2 000
2 300
2 100
1 900
2 150
1 700
1 700
2 000
4 100
3 000
2 250
1 900
1 750
2 750
2 100
1 700
2 000
1 900
1 700
1 750
1 600
1 600
1 800
Normalt
høy
standard
Moderat
standard
typisk nivå typisk nivå
3 400
2 650
1 950
1 600
1 500
2 500
1 750
1 550
1 750
1 700
1 550
1 550
1 350
1 350
1 450
2 550
1 750
1 500
1 250
1 150
1 850
1 400
1 300
1 500
1 300
1 350
1 200
1 150
1 200
1 200
Antall
Arealledighet
Endring siden
vinteren 2014
annonser
(per feb)
(%-poeng)
60
146
64
63
17
38
61*
5,5 %
6,1 %
7,0 %
5,4 %
3,4 %
10,7 %
10,2 %*
-1,3
0,0
3,3
0,8
-5,0
1,3
3,5
21
52
11
8,3 %
11,7 %
3,8 %
1,7
3,2
-0,8
122**
23
96
10,6 %**
6,8 %
6,6 %
-1,1
-0,1
0,4
*Tallene gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern – Hasle – Løren - Ulven.
Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. vil imidlertid påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være
forskjeller. For eksempel vil nivået for nybygg i sentrum kunne variere fra 3.500 kr. på det høyeste i Bjørvika til ca. 2.000 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de
ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen ”inkl. lokaliseringen”. For eksempel for Øvrige sentrum anser
vi Bjørvika som topp beliggenhet.
30
PROGNOSER FOR LEIEPRISVEKST I 2015
Nominell vekst/reduksjon i markedsleienivåene i nye kontrakter
Nydalen
Ytre vest
Ytre nord/øst
Asker/Bærum
Indre nord
Økern/Hasle/
Løren
Skøyen
Oslo vest
Lysaker
Øvrige
sentrum
Bryn/
Helsfyr
Indre
øst
Ytre syd
Fornebu
0 til 2 %
0 til -2 %
-2 til -5 %
Kilde: UNION
31
-5 til -7 %
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE
Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD)
Øvrige sentrum
Lav ledighet, men leieprisveksten flater ut
Stabil lav ledighet i sentrum
Kontorledigheten i CBD er 5,5 % etter å ha sunket et drøyt prosentpoeng
det siste halvåret. Mot slutten av fjoråret ble det klart at Google Norway
skal leie 2.500 m2 av Norwegian Property i Kaibygning 1 på Aker Brygge,
mens Konstali Helsenor skal leie 1.200 m2 i Bryggegata 7-9. Norwegian
Property har fremdeles ledig opp mot 10.000 m2 på Aker Brygge. Det er
heller ikke signert med ny leietaker i Olav V's gate 4, hvor DLA Piper
etterlot seg 4.000 m2 da de flyttet til Aker Brygge.
Kontorledigheten i sentrum har vært stabil i overkant av 6 % det siste året.
Den største leiekontrakten de siste par kvartalene er Westerdals Høyskole
som skal leie drøyt 8.000 m2 i Christian Krohgs gate 32. Bygget skal
renoveres etter at Politiets Utlendingsenhet har flyttet til Økernveien 1113. I Kongens gate 11 har UNION leid ut 2.500 m2 til Plastilin AS m.fl. på
vegne av City Finansiering. I langkaia 1 stiger ledigheten med 4.000 m 2
fordi Dagbladet flytter til Aller-bygget på Økern.
Det neste store prosjektet i CBD er Storebrands oppgradering av
Ruseløkkveien og Vika terrasse. Storebrand har søkt Oslo kommune om
tillatelse til å rive Ruseløkkveien 26 og bygge nytt, og da med en større
andel kontorarealer og en mindre andel handelsarealer.
Vi tror at leieprisveksten i Sentrum flater ut etter fem år med stigende
priser. Svakere utvikling i norsk økonomi og stigende kontorledighet i Oslo
bremser veksten. Samtidig venter vi at området står seg sterkt
sammenlignet med andre områder fordi sentrum har (i) lav kontorledighet
(ii) lav tilførsel av nybygg, (iii) lav eksponering mot oljebransjen og (iv)
fortsatt er attraktivt i et leiemarked som i stadig større grad etterspør god
tilgang til kollektivtransport.
Vi tror at leieprisveksten i CBD flater ut i 2015. En svakere utvikling for
kontormarkedet i Oslo legger en demper på veksten.
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
7%
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
21 %
Nybygg - beste beliggenhet
4 700
Andel av antall ledige lokaler
8%
Nybygg - beste beliggenhet
3 300
Andel av antall ledige lokaler
19 %
Topp standard/beliggenhet
4 100
Topp standard/beliggenhet
3 000
Sikker nybygging 2015-2017
Antall bygg
Normalt høy standard typisk nivå 3 400
Antall m²
M oderat standard typisk nivå
2 550
Arealledighet per februar
2014
2015
Arealledighet
6,8 %
Antall ledige lokaler
59
1
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 2 650
5 000
Antall bygg
2
Antall m²
20 500
M oderat standard typisk nivå
1 750
Endring
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
5,5 %
-1,3 %
Arealledighet
6,1 %
6,1 %
0,1 %
60
1
Antall ledige lokaler
146
-10
32
156
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE
Stigende ledighet i Oslo vest
Indre vest
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
7%
Nybygg - beste beliggenhet
2 650
Andel av antall ledige lokaler
8%
Topp standard/beliggenhet
2 250
Sikker nybygging 2015-2017
Antall bygg
Normalt høy standard typisk nivå 1 950
Antall m²
M oderat standard typisk nivå
1 500
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet
3,7 %
7,0 %
3,3 %
64
-11
Antall ledige lokaler
75
Kontorledigheten i Indre vest har steget gradvis gjennom det siste året og
er nå 7 %. Dette skyldes blant annet at Yara har fraflyttet 8.400 m2 i
Bygdøy Allé 2 og at Peab har fraflyttet 5.000 m2 i Sørkedalsveien 150.
Kontorledigheten i Indre øst kom betydelig ned i løpet av fjoråret etter at
blant annet Politiets Utlendingsenhet leide 12.000 m 2 i Økernveien 11-13. I
Indre nord har det skjedd relativt lite det siste året.
1
9 600
Mot slutten av 2014 ble det klart at Bouvet skal leie 5.300 m2 i Stor- Oslos
rehabiliteringsprosjekt i Sørkedalsveien 8, mens Bydel St. Hanshaugen skal
leie 3.500 m2 i Stensberggaten 25-27 av KLP.
Skanska og Entra har satt i gang et nybygg i Vahls gate 8 (Sundtkvartalet).
Skanska skal leie deler av bygget, men det er fortsatt rundt 20.000 m 2
ledig. Nybygget ferdigstilles i 2017 og er en del av konkurransebildet selv
om det ikke har kommet med i ledighetstellingen ennå.
Indre nord
Indre øst
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
6%
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
4%
Nybygg - beste beliggenhet
2 100
Andel av antall ledige lokaler
8%
Nybygg - beste beliggenhet
1 900
Andel av antall ledige lokaler
2%
Topp standard/beliggenhet
1 900
Topp standard/beliggenhet
1 750
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 1 600
Antall bygg
-
Normalt høy standard typisk nivå 1 500
Antall m²
-
M oderat standard typisk nivå
1 150
Sikker nybygging 2015-2017
Antall bygg
1
Antall m²
27 500
M oderat standard typisk nivå
1 250
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet
4,6 %
5,4 %
0,8 %
Arealledighet
8,4 %
3,4 %
-5,0 %
63
9
Antall ledige lokaler
17
1
Antall ledige lokaler
54
33
16
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE
Skøyen
Lysaker & Fornebu
Kontorledigheten biter seg fast på Skøyen
Tilbudsoverskudd og økt fremleieaktivitet
Kontorledigheten har i hovedsak vært stabil på rundt 10 % det siste året, og
det har generelt vært små endringer på Skøyen siden høstrapporten.
Kontorledigheten i det samlede området er uendret siden i høst, men har
økt med ca. 40.000 m2 i løpet av det siste året. Siden i høst har det blant
annet blitt ledig 5.000 m2 i Telenor Arena, mens ledigheten i
Drammensveien 288 har blitt redusert med om lag 6.500 m2 fordi Bayer og
North Atlantic har signert leiekontrakter.
Sektor Gruppen og PA Consulting Group skal leie hhv. 1.840 m2 og 1.300 m2
i Norwegian Property’s nybygg i Verkstedveien 1. Det er imidlertid fortsatt
14.000 m2 ledig i nybygget som etter planen står ferdigstilt i andre kvartal
2015. Drammensveien 211-213 har fortsatt en ledighet på 11.000 m2. I
Karenlyst Allè 20 er ledigheten nå redusert til 1.700 m2 etter at UNION har
leid ut 3.000 m2 til Capgemini på vegne av Sparebanken 1.
Lysaker og Fornebu har en relativt stor andel leietakere knyttet til
oljebransjen. Disse leietakerne har bidratt til at veksten i utleid areal har
vært solid i perioden 2010-2013, noe som også har gitt høy nybyggingstakt.
Når oljeprisen faller og leietakerne reduserer arealbruken er derfor Lysaker
Vi tror at markedsleien på Skøyen synker svakt det kommende året.
Området har et relativt stort tilbud av kontorarealer, er til en viss grad
eksponert mot oljebransjen og blir påvirket av den svake utviklingen på
Lysaker og Fornebu.
Leieprisanslag - Lysaker
Leieprisanslag - Fornebu
Nybygg - beste beliggenhet
2 300
Nybygg - beste karakteristika
2 000
Topp standard/beliggenhet
2 100
Topp standard/beliggenhet
1 700
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
6%
Normalt høy standard typisk nivå 1 750
Normalt høy standard typisk nivå 1 550
Nybygg - beste beliggenhet
3 100
Andel av antall ledige lokaler
5%
M oderat standard typisk nivå
M oderat standard typisk nivå
Topp standard/beliggenhet
2 750
1 400
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 2 500
Sikker nybygging 2015-2017
Antall bygg
-
M arkedsandel utleid areal
11 %
Antall bygg
3
Antall m²
-
Andel av antall ledige lokaler
8%
Antall m²
70 500
M oderat standard typisk nivå
1 850
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet
9,4 %
10,7 %
1,3 %
Arealledighet
6,7 %
10,2 %
3,5 %
38
-4
Antall ledige lokaler
61
18
Antall ledige lokaler
42
1 300
34
43
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE
Asker/Bærum
og Fornebu mer sårbare enn andre områder. Blant annet skal Technip
fremleie 5.000 m2 i nybygget Lysaker Polaris og vi vet om flere
fremleietilbud som er i ferd med å komme i markedet.
Svakere etterspørsel fra oljebransjen
Tilbudsoverskudd, høy eksponering mot oljebransjen og økt
fremleieaktivitet gjør at området får en svakere utvikling enn resten av
Oslo de neste par årene. Vi forventer en korreksjon av markedsleien på om
lag 5-7 % i 2015.
Kontorledigheten i Asker/Bærum (ekskl. Lyaker og Fornebu) har vært
stabil siden september.
I Sandvika har Attivo lykkes med å signere en leiekontrakt med Skatt øst
på 3.000 m2 i Elias Smiths vei 14-26 (Sandvika Business Center). Dermed
settes byggetrinn 1 i gang. Det blir totalt 10.000 m2 hvorav 7.000 m2 blir
kontor. Videre har det blitt avklart at nybygget som DNV skal bygge ved
siden av sitt eksisterende hovedkontor i Veritasveien 1 blir på 10.000 m2.
Ytre vest
Stabil lav ledighet
Kontorledigheten i Ytre vest har vært stabil på rundt 4 % i 2014. Det er
fortsatt snaut 7.000 m2 ledig i nylig ferdigstilte Silurveien 2, og KLP har
fortsatt ledig ca. 8.000 m2 i Slemdalsveien 37. Bygget ledigstilles når
Statens Pensjonkasse flytter til Verkstedveien 1 på Skøyen til våren.
Asker og Bærum har i likhet med Lysaker og Fornebu tiltrukket seg mange
leietakere i oljebransjen de siste årene. Vi forventer lavere etterspørsel
etter kontorarealer og økt fremleieaktivitet fra oljebransjen. Samtidig
tiltar konkurransen fra Lysaker og Fornebu, hvor ledigheten har steget
mye. Vi forventer derfor at markedsleien synker i størrelsesorden 5-7 % i
Asker og Bærum i 2015.
Til tross for lav ledighet i området venter vi at Ytre vest vil bli påvirket
negativt av et generelt svakt kontormarked i vestkorridoren.
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
5%
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
13 %
Nybygg - beste beliggenhet
1 900
Andel av antall ledige lokaler
1%
Nybygg - beste beliggenhet
2 000
Andel av antall ledige lokaler
12 %
Topp standard/beliggenhet
1 700
Topp standard/beliggenhet
1 800
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 1 550
M oderat standard typisk nivå
1 350
Arealledighet per februar
2014
2015
Arealledighet
4,6 %
Antall ledige lokaler
15
Antall bygg
1
Antall m²
16 200
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 1 450
Antall bygg
2
Antall m²
17 000
M oderat standard typisk nivå
1 200
Endring
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
3,8 %
-0,8 %
Arealledighet
6,2 %
6,6 %
0,5 %
11
-4
Antall ledige lokaler
96
0
35
96
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE
Nydalen
Bryn/Helsfyr
Avantor driver utviklingen i Nydalen
Stigende kontorledighet
Det ble ledigstilt ca. 22.000 m2 i Nydalsveien 28 etter at Evry flyttet i
fjor. Ledigheten er imidlertid redusert med om lag 5.000 m2, etter at
blant annet Sats Elixia har inngått avtale om å etablere sitt nye
hovedkontor der. Avantor har allerede satt i gang en
totalrehabilitering og bygget er tilgjengelig for nye leietakere fra
sommeren av.
Kontorledigheten har steget med ca. 15.000 m2 siden september og er
nå nesten 12 %. I Strømsveien 102 har det for eksempel blitt ledigstilt
5.500 m2 og antall tilgjengelige lokaler har økt fra 36 i september til
52 nå. En del av ledighetsøkningen kan imidlertid relateres til bygg
som ligger et stykka unna kjerneområdet.
I Strømsveien 96 har UNION leid ut 6.000 m2 til Statens Legemiddelverk
på vegne av Entra. Statens Legemiddelverk holder i dag til i Sven
oftedals vei 6.
Avantor jobber også med å finne leietakere til to planlagte nybygg på
Spikerverket ved siden av Egmont-bygget, med et samlet areal på ca.
20.000 m2.
Bryn og Helsfyr har sterk konkurranse fra andre områder. Nydalen er
en etablert konkurrent, mens konkurransen fra Økern-området stadig
blir hardere. Vi venter at økende kontorledighet og sterk konkurranse
fra omkringliggende områder vil legge press på markedsleien på Bryn
og Helsfyr.
Stigende kontorledighet i Oslo, i kombinasjon med stadig hardere
konkurranse fra Økern som har tiltrukket seg flere store leietakere de
siste par årene, gjør at vi venter en svak nedgang i markedsleien i
Nydalen i 2015.
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
4%
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
6%
Nybygg - beste beliggenhet
2 300
Andel av antall ledige lokaler
3%
Nybygg - beste beliggenhet
2 100
Andel av antall ledige lokaler
7%
Topp standard/beliggenhet
2 000
Topp standard/beliggenhet
1 900
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 1 750
Antall bygg
-
Normalt høy standard typisk nivå 1 700
Antall m²
-
M oderat standard typisk nivå
1 300
Sikker nybygging 2015-2017
Antall bygg
-
Antall m²
-
M oderat standard typisk nivå
1 500
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
Arealledighet
6,6 %
8,3 %
1,7 %
Arealledighet
8,5 %
11,7 %
3,2 %
21
0
Antall ledige lokaler
52
0
Antall ledige lokaler
21
36
52
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE
Ytre nord/øst inkl. Økern, Hasle, Løren og Ulven
Et område i utvikling
Det er til sammen fortsatt ledig ca. 8.000 m2 kontorarealer i
Kontorledigheten i Ytre nord/øst er redusert med 12.000 m 2 siden i fjor
høst og er nå under 11 %. Dette skyldes hovedsakelig at Selvaag Bolig
har kjøpt sitt gamle hovedkontor Lørenvangen 22 av Aberdeen
Eiendomsfond Norge II for å konvertere det til bolig. Dette er et
eksempel på at det ikke bare foregår nybygging og transformasjon fra
logistikk og industri til kontor i området, men også fra kontor til bolig.
byggene
Tilbudsoverskudd og hard konkurranse fra konkurrenter som Bryn/Helsfyr
og Nydalen, vil legge press på markedsleien i Ytre nord/øst.
Ytre syd
Höegh Eiendom ferdigstiller tre nybygg på til sammen ca. 40.000 m²
kontor i perioden 2015-2016. Bymiljøetaten (Frontbygget) og Aller Media
(Portalbygget) flytter til HasleLinje i 2015, mens COWI flytter dit i 2016.
Tøffere konkurranse
Leieprisanslag - Ytre nord og øst
Leie - Økern, Hasle, Løren, Ulven
Nybygg - beste beliggenhet
1 700
Nybygg - beste beliggenhet
2 150
Topp standard/beliggenhet
1 600
Topp standard/beliggenhet
1 750
Etter at kontorledigheten i Ytre syd kom mye ned i løpet 2013, stabiliserte
ledigheten seg mellom 6 og 7 % i 2014. Stort tilbud i konkurrerende områder
som Økern, Bryn/Helsfyr og Ytre nord/øst vil bidra til en moderat nedgang i
markedsleien i ytre syd.
Vi har ikke registrert noen sikre nybygg-prosjekter for perioden 2014-17.
Normalt høy standard typisk nivå 1 350
Normalt høy standard typisk nivå 1 550
UNION Gruppens leieprisanslag
M arkedsandel utleid areal
2%
M oderat standard typisk nivå
M oderat standard typisk nivå
Nybygg - beste beliggenhet
1 700
Andel av antall ledige lokaler
3%
Topp standard/beliggenhet
1 600
1 150
1 200
Sikker nybygging 2015-2017
M arkedsandel utleid areal
9%
Antall bygg
3
Andel av antall ledige lokaler
16 %
Antall m²
40 000
Arealledighet per februar
2014
Arealledighet
11,7 % 10,6 %
Antall ledige lokaler
106
2015
122
Sikker nybygging 2015-2017
Normalt høy standard typisk nivå 1 350
Antall bygg
-
Antall m²
-
M oderat standard typisk nivå
1 200
Endring
Arealledighet per februar
2014
2015
Endring
-1,1 %
Arealledighet
6,9 %
6,8 %
-0,1 %
16
Antall ledige lokaler
23
4
37
19
ET KOMPLETT EIENDOMSHUS
UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen
næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har
vi omsatt eiendom for NOK 66 mrd, og de fem siste årene har vi leid ut 600 000 m². På vegne av investorer, forvalter vi
næringseiendom for NOK 9,1 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet.
Vi skaper verdier av eiendom
UNION CORPORATE
Terje Nesbakken/
Hroar Nilsen
Trond Aslaksen
38
UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway
Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no