1. No category

INEO EIENDOM AS
VALAHAUG – PLAN 2012 009
PLANBESKRIVELSE
20. MAI 2015
PROSJEKTINFORMASJON
Prosjektets tittel:
Valahaug – Plan 2012 009
Dokument:
Planbeskrivelse
Oppdragsnummer:
2155
Oppdragsgiver:
Ineo Eiendom AS
Versjon:
3
Dato sist revidert:
17.9.2015
Oppdragsansvarlig:
Njål Erland
Oppdragsmedarbeidere:
Tor Grimstvedt
Simon Catton
Øyvind Engedal
Arne B. Espedal
Tonje K. Doolan
Egenkontroll:
TD
Sidemannskontroll:
NE
Lagret:
O:\2155_regplan_Valahaug\06_Rapport\2155_planbeskrivelse_re
v etter off høring og 2gangsbeh.docx
Ramp Arkitektur og Design AS
Ramp Arkitektur og Design AS
Dimensjon Rådgivning AS
Dimensjon Rådgivning AS
Dimensjon Rådgivning AS
Dimensjon Rådgiving AS • Gamle Forusveien 10A • 4031 Stavanger • Tlf: 51 44 01 00 • Org.nr: 983 513 905
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side ii
FORORD
Reguleringsplan 2012 009, Valahaug er et privat reguleringsplanforslag som legger til rette
for boligområde med tilhørende leke- og uteoppholdsarealer og parkering. I gjeldende
kommuneplan er området avsatt til fremtidig bolig.
Planforslaget er utarbeidet gjennom tett dialog med kommunens administrasjon. Det ble
avholdt oppstartsmøte med kommunen i 2012 og planforslaget ble førstegangsbehandlet i
2014, hvor det ble enstemmig vedtatt lagt ut på høring. I forbindelse med høring ble det
avholdt informasjonsmøte 18.8.2014. Frist for merknader var satt til 1.9.2014.
På bakgrunn av innkomne innspill ble det, i forberedelse til 2.gangsbehandling, utarbeidet
notat i forhold til opparbeidelse av fortau langs Valaveien, og utarbeidet flere illustrasjoner
som viser ny utsikt for flere naboer på Valahaug.
Planforslaget vurderes å være godt gjennomarbeidet. Det synes å ivareta kommuneplanens
intensjon om tilrettelegging for et godt boligområde, og med relativt høy tetthet da
planområdet er sentrumsnært. Det er tatt grep for å sikre at Valaskogen opprettholdes mest
mulig som i dagens situasjon.
Planforslaget ble 2.gangsbehandlet i kommunestyreutvalget 23.4.2015, hvor det ble vedtatt å
ta ut to boligfelt, BK7 og BK8 med tilhørende veier og renovasjon. Planforslaget er revidert i
henhold til vedtaket. Følgende kapitler i planbeskrivelsen er revidert: 4, Beskrivelse av
planforslaget, 5.3, Konsekvenser av planforslaget. Nytt kapittel er kapittel 5, Mottatte
merknader, hvor innspill i forbindelse med offentlig høring er kommentert av forslagsstiller.
Kommentarer er ikke revidert til å omtale revidert planforslag.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side iii
INNHOLD
1 Saken gjelder ........................................................................................................................... 1
1.1 Formålet med planarbeidet ............................................................................................... 1
1.2 Tiltakshaver/forslagsstiller ............................................................................................... 1
1.3 Konsekvensutredning ....................................................................................................... 1
1.4 Planprosess ....................................................................................................................... 1
2 Føringer for planarbeidet ......................................................................................................... 3
2.1 Overordnete planer og føringer ........................................................................................ 3
2.2 Gjeldende planer ............................................................................................................... 3
2.3 Pågående planarbeid ......................................................................................................... 4
3 Beskrivelse av planområdet ..................................................................................................... 5
3.1 Beliggenhet, størrelse og avgrensning .............................................................................. 5
3.2 Eierforhold ........................................................................................................................ 6
3.3 Topografi .......................................................................................................................... 6
3.4 Vegetasjon ........................................................................................................................ 6
3.5 Sol- og skyggeforhold ...................................................................................................... 6
3.6 Vind og lokalklima ........................................................................................................... 7
3.7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk .............................................................................. 7
3.8 Kulturminner og fornminner ............................................................................................ 7
3.9 Naturmangfold og biologisk mangfold............................................................................. 8
3.10 Grunnforhold og radoninnhold ....................................................................................... 8
3.11 Nærhet til offentlig og privat service .............................................................................. 8
3.12 Friområder og friluftsliv ................................................................................................. 8
3.13 Barn og unges oppvekstsvilkår ....................................................................................... 9
3.14 Transportsituasjon .......................................................................................................... 9
3.15 Kommunalteknisk infrastruktur .................................................................................... 10
3.16 Støyforhold ................................................................................................................... 10
3.17 Tilstøtende arealers bruk .............................................................................................. 10
4 Beskrivelse av Planforslaget .................................................................................................. 12
4.1 Bærende ide .................................................................................................................... 12
4.2 Reguleringsformål og arealregnskap .............................................................................. 12
4.3 Byggegrenser .................................................................................................................. 13
4.4 Grad av utnytting ............................................................................................................ 13
4.5 Bygg................................................................................................................................ 13
4.6 Estetikk ........................................................................................................................... 14
4.7 Vegløsninger/trafikkforhold ........................................................................................... 15
4.8 Uteoppholdsareal ............................................................................................................ 16
4.9 Støy ................................................................................................................................. 17
4.10 Forholdet til funksjonshemmede .................................................................................. 18
4.11 Sol- og skyggeforhold .................................................................................................. 18
4.12 Renovasjon ................................................................................................................... 19
4.13 Kommunalteknisk infrastruktur .................................................................................... 19
4.14 Barn og unges oppvekstsvilkår ..................................................................................... 19
4.15 Folkehelse ..................................................................................................................... 20
4.16 Annet ............................................................................................................................ 21
4.17 Rekkefølgekrav ............................................................................................................. 21
5 Mottatte merknader................................................................................................................ 23
5.1 Mottatte merknader ved varsel om oppstart ................................................................... 23
5.2 Mottatte merknader ved offentlig høring........................................................................ 29
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side iv
6 Virkninger av planforslaget ................................................................................................... 41
6.1 Overordnede planer ........................................................................................................ 41
6.2 Helse og trivsel ............................................................................................................... 41
6.3 Støy ................................................................................................................................. 41
6.4 Universell utforming....................................................................................................... 41
6.5 Sol- og skyggeforhold .................................................................................................... 42
6.6 Trafikkforhold ................................................................................................................ 42
6.7 Friområder ...................................................................................................................... 42
6.8 Barn og unge ................................................................................................................... 43
6.9 Energibehov – energiforbruk .......................................................................................... 43
6.10 Naturmangfold .............................................................................................................. 43
6.11 Matjord ......................................................................................................................... 44
6.12 Risiko- og sårbarhetsanalyse ........................................................................................ 44
6.13 Befolkningsøkning........................................................................................................ 44
6.14 Framdrift ....................................................................................................................... 45
VEDLEGG
1. Reguleringsplankart, datert 17.9.2015
2. Reguleringsbestemmelser, datert 17.9.2015
3. Illustrasjoner, med sol- og skyggeanalyser, datert 12.2013
4. Illustrasjoner landskap (Smedsvig Landskapsarkitekter AS), datert 11.12.2013
5. Støyrapport (Sinus AS), datert 18.11.2013 og 14.3.2014
6. Oppsummering befaring med Ecofact AS, datert 30.7.2013
7. Trafikkvurdering, datert 21.4.2014
8. Renovasjonsteknisk plan, datert 20.5.2015
9. Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 18.12.2013
10. Arealtabell, datert 20.5.2015
11. Matjordregnskap (Kostra), datert 11.3.2014
12. Kopi av varsel og innkomne merknader
13. Snitt og oppriss som viser høyder i planforslaget sammenlignet med eksisterende situasjon
14. Sosi- TXT-fil (sendes digitalt)
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 1
1 Saken gjelder
1.1 Formålet med planarbeidet
Planområdet ligger rett utenfor Randaberg sentrum. Formålet med planforslaget er å legge til
rette for boligområde i forlengelse av eksisterende boligområdet på Valahaug i Randaberg
kommune, i tråd med gjeldende kommuneplan.
1.2 Tiltakshaver/forslagsstiller
RAMP Arkitekter AS i samarbeid med Dimensjon Rådgivning AS, fremmer forslag til
detaljreguleringsplan for bolig. Tiltakshaver for planarbeidet er Ineo Eiendom AS.
1.3 Konsekvensutredning
I henhold til forskrift om konsekvensutredning skal det vurderes om tiltaket kommer inn
under §§ 2 eller 3, eller vedlegg I eller II. I kommuneplanen for Randaberg er planområdet
disponer til fremtidig boligbygging. Formålet med reguleringsplanen er å regulere området til
bolig.
Planetaten i Randaberg kommune har konkludert med at planen ikke faller inn under
vilkårene for konsekvensutredning, jf. Plan- og bygningslovens kap. 14 med tilhørende
forskrifter.
1.4 Planprosess
1.4.1 Tidligere saksgang
30.11.2012
Oppstartsmøte med Randaberg kommune
22.02.2013
Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid annonsert i
Stavanger Aftenblad og på hjemmesidene til Randaberg
kommune og Dimensjon Rådgiving AS, samt brev sendt ut til
berørte parter og instanser, med frist for merknader satt til
25.03.2013
28.02.2013
Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid annonsert i
Bygdabladet
12.04.2013
Problemer med postgang førte til at ikke alle mottok varsel.
Varsel ble sendt ut på nytt med frist for merknader satt til
15.05.2013.
10.01.2014
Innsendelse av planforslag til 1. gangs behandling
5.6.2014
1.gangsbehandling av planforslaget i kommuneplanutvalget,
sak 25/14
23.4.2015
2.gangsbehandling av planforslaget i kommuneplanutvalget,
sak 14/15
Det kom inn 15 merknader til varsel, disse er oppsummert i kapittel 5.1.
Det ble avholdt informasjonsmøte 18.8.2014. Det kom inn totalt 20 merknader i forbindelse
med offentlig høring, disse er kommentert i kapittel 5.2.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 2
1.4.2 Forventet fremdrift
Tema
Antatt tid
Innlevering av detaljreguleringsforslag med ROS
Første kvartal 2014
Førstegangsbehandling av planforslag
Tredje kvartal 2014
Offentlig ettersyn
Tredje kvartal 2014
Annengangsbehandling
Andre kvartal 2015
Ny annengangsbehandling
Tredje kvartal 2015
Annengangsbehandling og vedtak
Tredje kvartal 2015
Tabell 1-1 Antatt fremdrift
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 3
2 Føringer for planarbeidet
2.1 Overordnete planer og føringer
Plandokumentet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger nasjonale og
rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området:

Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne
(diskriminerings- og tilgjengelighetsloven)

Fylkesdelplan for universell utforming

Temaveileder - Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven

Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, rundskriv T5/93

Veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i
arealplanlegging (støyretningslinjen), rundskriv T-1442 (2012)
2.2 Gjeldende planer
2.2.1 Regionalplan for Jæren
I Regionalplan for Jæren ligger
planområdet som utbyggingsområde,
med langsiktig grense landbruk i vest.
Planområdet ligger ca. 500 meter
nordvest for Randaberg sentrum, og
det er satt krav til en boligtetthet på
mellom 4-10 bol/daa i § 6.1.5. Det er
videre krav til lav parkeringsdekning
og høy dekning sykkelparkering i
tillegg til krav for minste størrelse
privat og felles uteoppholdsarealer.
Randaberg kommune ligger inne i
prioritert fast 2 som skal prioritere
utbygging i 2020-2030 (pkt. 3.6.5)
Figur 2-1 Utsnitt fra Regionalplan for Jæren (Rogaland
fylkeskommune)
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 4
2.2.2 Kommuneplan for Randaberg kommune 2009 – 2022
Kommuneplan for Randaberg ble vedtatt i
kommunestyret 12.11.2009. I gjeldende
kommuneplan ligger planområdet som fremtidig
boligbygging, turveg og med langsiktig grense
mot landbruk i vest.
Figur 2-2 Utsnitt fra kommuneplan (Randaberg
kommune). Ellipse indikerer planområdet
2.2.3 Reguleringsplaner
Planområdet er uregulert.
Planområdet grenser til følgende reguleringsplaner:

I øst: Reguleringsplan for boligfelt ved Valahaug, plan 1970001, vedtatt 30.12.1970.
Planen legger til rette for boligbygging i form av enebolig, enebolig i rekke og
rekkehus.

I sør: Reguleringsplan for Randaberg sentrum vest, plan 1999002 vedtatt 18.11.1999.
Planen legger til rette for boligbygging i form av lavblokker, småhusbebyggelse og
rekkehusbebyggelse med tilhørende kvartalslekeplass.
2.3 Pågående planarbeid
Områdeplan for Sentrum Øst er under planlegging. I denne inngår ny skole med kulturscene
ved Randaberg Arena. Det antas at planen vedtas innen utgangen av 2014.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 5
3 Beskrivelse av planområdet
3.1 Beliggenhet, størrelse og avgrensning
Planområdet ligger ca. 500 meter nordvest for Randaberg sentrum i Randaberg kommune. Det
har en størrelse på ca. 28 daa.
Planområde
Figur 3-1 Oversiktskart planområdet (kart: Gule Sider)
Planområdet avgrenses av
Bøveien, fylkesvei 471 i sør, av
skogsareal på Harestad i nord og
mot landbruksareal i vest, og av
eksisterende Valahaug
boligområde i øst. I tillegg har
planområdet tatt med veiene
Valahaug og Valaveien for å se
på mulighet for å bruke
eksisterende vei som adkomst til
planområdet.
Figur 3-2 Varslet plangrense
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 6
3.2 Eierforhold
Hoveddelen av planområdet består av gnr 49 bnr 14, i tillegg til vegarearealer:
Eiendom
(gnr/bnr)
Hjemmelshaver
Kommentar
49/14
Njål Jensen, Arne Jensen og Asbjørn
Valen
Størstedelen av planområdet
49/331
Njål Jensen
Areal i nordøst (snippen)
49/601
Randaberg kommune
Nord for Bøveien (mellom
Bøveien og planområdet)
49/647
Rogaland fylkeskommune
Bøveien
3.3 Topografi
Landskapet rundt Randaberg karakteriseres av flatt jordbrukslandskap, med noen markante
forhøyninger i terrenget. Tomten ligger vestvendt i en slik forhøyning. Det generelle
terrengfallet er fra øst mot vest, fra kote 27 til 11, med varierende fallprofil. Den bratteste
delen av tomten ligger langs den østlige siden, mens det flater ut mot vest. Inne på tomten er
det noen flatere partier, og det er en liten «dal» hvor det renner en liten bekk. I tomtens
sørvestre hjørne oppleves et «atrium» som trolig er et resultat av masseuttak.
Se vedlegg 3 side 15 for mer informasjon om topografi.
3.4 Vegetasjon
Omtrent halve planområdet ligger registrert
som skog med høy bonitet, og den
resterende halvdelen ligger registrert som
innmarksbeite mot øst og fylldyrka jord mot
vest og mot sør (Skog og landskap).
Figur 3-3 Utsnitt fra gårdskart for 1127-49/14 (Skog
og landskap)
3.5 Sol- og skyggeforhold
Planområdet ligger i en vestvendt skråning og har således gode solforhold. Det er ingen
bebyggelse vest for planområdet som skaper skygger innen planområdet.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 7
3.6 Vind og lokalklima
Vindrosen i figur 3-4 viser at det blåser
hyppigst fra sør-sør-øst. I 21,5 % av
tilfellene kommer vinden fra denne
retningen, mens vind fra nordøst bare
forekommer i 2,2 % av tilfellene.
Figur 3-4 Vindrose: Hyppighet og stryke vind – vinter
(Det Norsk Meteorologiske institutt,
klimaavdelingen)
3.7 Eksisterende bebyggelse og arealbruk
Innenfor
planområdet er det i
dag skog, beitemark
og dyrket mark. I
forbindelse med
beite er det satt opp
tak hvor hestene kan
gå under ved behov.
Figur 3-5 Planområdet sett fra Bøveien, sørvest mot nordøst (Google.no)
3.8 Kulturminner og fornminner
Det er et automatisk freda kulturminne øst for planområdet (Temakart.no). I forbindelse med
varsel om oppstart ble det gjort befaring av planområdet med Rogaland fylkeskommunes
kulturarvavdeling. På bakgrunn av at planområdet ligger nært til Berghaug, gravrøys som er
automatisk freda kulturminne, og at det er registrert flere automatisk freda kulturminnefelt i
forbindelse med Randaberg sentrum vurderes potensialet for fredete kulturminner innen
planområdet som stort av kulturavdelingen hos Rogaland fylkeskommune.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 8
3.9 Naturmangfold og biologisk mangfold
Området nordvest for planområdet er avsatt
som viltområde (Temakart.no).
Det ble foretatt befaring med EcoFact AS
30.7.2013 for å kartlegge om det er viktige
naturtyper å ta hensyn til innen planområdet
(se vedlegg 7 for oppsummering fra
befaring). Det ble funnet at det er få trær
som det er hensiktsmessig å bevare ut i fra
et biologisk mangfold synspunkt. «De
største verdiene knytter seg til området som
skjulested for rådyr og
hekke/matsøkingsområde for spurvfugler».
Figur 3-6 Utsnitt som viser viltområde med skravur
(Temakart.no). Planområdet er indikert med ellipse
3.10 Grunnforhold og radoninnhold
Nordøstre del av planområdet er merket
med «lokalitet påvirkning» som område
som «kan brukes med restriksjoner»
(Temakart.no).
Randaberg kommunen har, i referat fra
oppstartsmøte, informert om at området
tidligere har fungert som kommunal fylling.
X
Figur 3-7 Utsnitt fra temakart-rogaland.no,
forurensing indikert med X
3.11 Nærhet til offentlig og privat service
Planområdet ligger ca. 500 meter fra Randaberg sentrum og alle servicefunksjoner som her
tilbys, som blant annet dagligvare, frisør, bank, bakeri og diverse butikker og tjenester. I
tillegg ligger blant annet rådhuset her, bibliotek, helsestasjon og kirke.
3.12 Friområder og friluftsliv
Det er ikke formelle friområder eller områder for friluftsliv innen planområdet. Men
uformelle områder er like viktige. Valaskogen, nordøst i planområdet benyttes flere ganger i
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 9
uken av sentrumsbarnehagene, ifølge merknad fra barnas representant. Stor del av merknader
som har kommet inn fra naboer i området peker på at Valabakken er i bruk som akebakke i
vinterhalvåret, når føret tillater.
3.13 Barn og unges oppvekstsvilkår
Det er flere idrettsplasser i umiddelbar nærhet. I en avstand på ca. 500 meter øst og sørøst for
planområdet ligger to idrettsplasser. Randaberg stadion med sine baner ligger ca. 1,3 km unna
og ca. 1,4 km, ved Harestad, ligger også en større idrettsbane.
Det er flere barnehager i nærheten av planområdet, blant annet Vistestølen barnehage, ca. 350
meter unna, Nyvoll barnehage ca. 500 meter unna, og Sentrum og Solbakken barnehage, ca.
950 meter avstand fra planområdet og Myrknotten barnehage ca. 1,4 km fra planområdet.
Nærmeste skole er Harestad skole, ca. 900 meter fra planområdet. Harestad skole er
kombinert barne- og ungdomsskole, og er Rogalands største grunnskole med over 700 elever
(www.harestadskole.no).
Administrasjonen opplyser at skolen ikke har kapasitet, og at det er planer om ny skole. Det er
usikkert når denne vil stå klar, men det antas per i dag, at plan i forbindelse med skolebygg vil
bli vedtatt innen utgangen av 2014.
Det er regulert inn 5
sandlekeplasser i reguleringsplan
197001 øst for planområdet, og 9
sandlekeplasser i reguleringsplan
1999002 sør for planområdet. I
tillegg brukes Valaskogen innen
planområdet, som beskrevet i
punkt 3.12.
Figur 3-8 Lekeplass øst for planområdet
3.14 Transportsituasjon
Planområdet ligger nord for fylkesvei 471, Bøveien. Det er en rundkjøring i krysset ved
Bøveien x Visteveien. Vegen er ikke omfattet av kommunens trafikksikkerhetsplan, og det
antas derfor at vegstrekket ikke regnes som trafikkfarlig.
Det er en internveg innen planområdet som går fra Bøveien og leder inn til eksisterende
pumpestasjon nord i planområdet. Denne vegen består av hardpakket sand/grus og har
varierende bredde på mellom 3 – 4 meter.
3.14.1 Biltrafikk
Fylkesvei 471, Bøveien har fartsgrense på 30 og 50 km/t. og en ådt på 1200 (Nasjonal
Vegdatabank, 2011). Vegen er tofeltsveg med en bredde på 8 meter.
3.14.2 Kollektivtrafikk
Planområdet ligger ca. 300 meter fra nærmeste bussholdeplass, på Bøveien, fv 471. Rute 36
går her mellom Randaberg og Tunge. Ruten kjører skolerute, en gang morgen og to ganger
ettermiddag. I tillegg går den 2 ganger i løpet av dagen, klokken 12 og klokken 14. Nærmeste
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 10
neste holdeplass er i Randaberg sentrum, ca. 700 fra planområdet. Fra holdeplass her går flere
ruter; 8, 10, 28 og X76, rutene går til Stavanger sentrum og Forus.
3.14.3 Myke trafikanter
Det er ingen interne veger innen planområdet
utenom adkomstveg til pumpestasjon. Langs
fylkesvei 471, Bøveien er det ensidig fortau på
nordsiden av vegen i en bredde på 2,5 meter og
beplantet rabatt mellom fortau og kjørebane. Det
er fotgjengerfelt i rundkjøring som sikrer trygg
krysning av kjørebane og forbindelse mellom
fortau.
Figur 3-9 Rundkjøring (googlemaps.com)
3.15 Kommunalteknisk infrastruktur
3.16 Støyforhold
Deler av planområdet ligger innenfor
okergul, gul og grønn støysone fra Bøveien
(Randaberg kommune). Planområdet er
indikert med rød sirkel på kartet til høyre.
Figur 3-10 Støykart (Randaberg kommune)
3.17 Tilstøtende arealers bruk
Tilgrensende planområdets grense i øst ligger Valahaug boligområde. Boligene består av
eneboliger og enebolig i rekke og rekkehus, typisk 1,5 til 2 etasjer. Det er et modent
boligområde som har blitt til over tid. Reguleringsplan for området ble vedtatt i 1970 og
bebyggelsen anslås å være etablert i perioden 1970-80.
Sør for planområdet, på andre siden av Bøveien, består av boliger i form av nyetablert
leilighetsbebyggelse. Bebyggelsen varierer fra 3-4,5 etasjer.
Nord for planområdet består av dyrket mark og noe skog, og området vest for planområdet
består av dyrket mark.
Planområdet er indikert med rødt i figur 3-11. Se også vedlegg 3 for beskrivelse av
eksisterende typologi.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 11
Landbruk
Landbruk
Planområdet
Eksisterende
boligområde eneboliger
Eksisterende
boligområde leilighetsbygg
Figur 3-11 Tilstøtende arealers bruk (kart.finn.no)
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 12
4 Beskrivelse av Planforslaget
4.1 Bærende ide
Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for et «grønt» boligområde med tilhørende
funksjoner.
4.2 Reguleringsformål og arealregnskap
Formå
§12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg
BB1
BB2
BK1
BK2
BK3
BK4
BK5
BK6
f_L1
f_L2
f_L3
f_L4
f_L5
f_L6
o_R1
o_R2
f_U1
f_U2
Sum areal denne kategori:
Areal (m2)
2 964
3 727
2 647
720
1576
1143
754
1 249
154
150
155
160
151
150
22
31
680
438
16 870
Kommentar
Boligblokk – ungdom
Boligblokk
Småhusbebyggelse
Småhusbebyggelse
Småhusbebyggelse
Småhusbebyggelse
Småhusbebyggelse
Småhusbebyggelse
Lekeplass
Lekeplass
Lekeplass
Lekeplass
Lekeplass
Lekeplass
Renovasjon
Renovasjon
Uteoppholdsareal
Uteoppholdsareal
§12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og
teknisk infrastruktur
o_AVG1
o_AVG3
o_F1
o_F2
o_F3
o_KV1
f_KV2
f_KV3
f_KV6
f_KV7
Sum areal denne kategori:
38
Annen veggrunn-grøntareal ved
renovasjonsbeholder
Annen veggrunn-grøntareal ved
renovasjonsbeholder
Fortau
Fortau
Fortau
Kjøreveg
Kjøreveg – rampe
70
120
188
502
1 912
100
116
202
141 Kjøreveg – adkomst pumpehus
3 388
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
§12-5. Nr. 3 - Grønnstruktur
o_FR1
f_FR2
f_FR3
f_G1
f_G2
f_G3
Sum areal denne kategori
Totalt alle kategorier:
Side 13
5618
653
880
33
10
120
7 314
Kvartalslek, Valaskogen
Akebakke
Akebakke
Ved snuhammer
Ved f_R2
Sør for f_L2
27 572
4.3 Byggegrenser
For all småhusbebyggelse er byggegrense satt 3 meter fra kjøreveg eller fortau. Det tillates at
boder, carport og garasjer plasseres utenfor byggegrensen, men minimum 1 meter fra vegkant
for o_KV1, o_KV4 og o_KV5 og langs o_F3, i tråd med anbefalinger i Vegnorm for Jæren.
Innen BB1 og BB2 er det tillatt å plassere leilighetsbygg innenfor byggegrense i plankart.
Byggegrense for boligbebyggelse langs Bøveien er minimum 15 meter fra midtveg til
fylkesvei 471, i tråd med innspill fra Statens vegvesen.
4.4 Grad av utnytting
Det er foreslått å tillate inntil 166 boenheter innen planområdet, mellom 118-124 leiligheter
og 42 småhus. Dette gir en tetthet på mellom 4,2 og 4,4 bolig/daa avhengig av antall
leiligheter.
Innen BB1 er det foreslått å tillate 2 bygg i, til sammen, maksimalt bebygd 850 m2 BYA og
maksimalt 1700 m2-BRA.
Innen BB2 er det foreslått å tillate 4 bygg i, til sammen, maksimal bebygd 2100 m2-BYA og
maksimalt 7950 m2-BRA.
Innen BK1 – BK6 er det foreslått ulike maksimalt bebygd areal i forhold til ulike tomter, se
reguleringsplanbestemmelser, vedlegg 2.
4.5 Bygg
Det er foreslått variert bebyggelse innen planområdet, som er planlagt tilrettelagt for ulike
grupper. Byggenes høyder er foreslått å gjenspeile det naturlige terrenget, alle kotehøyder for
maksimal byggehøyde er foreslått på plankartet.
Figur 4-1 Illustrasjon bygningshøyder (RAMP AS)
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 14
Det er foreslått fire leilighetsbygg langs Bøveien, innen BB2. Høyden på byggene varierer
med det naturlige terrengfallet, med 3 etasjer i øst og 7 etasjer i vest. Byggene tillates med
flatt tak, og med inntrukket toppetasje. Det er videre stilt krav om at bygg innenfor Bygg 4
skal utformes som småhusbebyggelse.
Det er foreslått to leilighetsbygg i vest, innen BB1. Disse er foreslått i høyde inntil 3 etasjer,
og med flatt tak.
Resten av planområdet er foreslått tilrettelagt med en miks av rekkehus og tomannsboliger.
Disse er tillatt med flatt tak, pulttak eller saltak.
Figur 4-2 viser hvordan boligtypene er planlagt.
Figur 4-2 Illustrasjon boligtyper i planområdet (RAMP AS)
4.6 Estetikk
Hovedgrepet for prosjektet er basert på Randabergs motto, «Den grønne landsbyen». I denne
sammenheng er det søkt å trekke ut essensen i kvalitetene som livet i en landsby tilbyr, og
koble dette sammen med tomtens grønne, frodige egenart. Variasjon i format, materialitet og
form er vesentlige virkemidler for å oppnå det ønskede resultatet. Byggenes prinsipielle
utforming tar utgangspunkt i de naturlige terrengformasjonene, kombinert med
atkomstsituasjonen. Dette resulterer i en veksling i bebyggelsen, som møter terrenget på en
logisk og selvfølgelig måte.
Det har vært et bevisst fokus på å bryte ned lange, monotone bygningsrekker ved veksling i
plassering, høyder og utforming. Bebyggelsen er planlagt med tanke på de kvalitetene som
grøntdragene og kulturlandskapet tilbyr, for i en landsby bor man tett på naturen.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 15
4.7 Vegløsninger/trafikkforhold
4.7.1 Veg
Det er foreslått adkomst til planområdet fra eksisterende rundkjøring fra Bøveien. o_KV1 er
foreslått i en bredde på 5 meter, med tilhørende fortau o_F1, o_F2 og o_F3 i 2,5 meters
bredde. o_KV1 er foreslått å betjene hoveddelen av boliger innen planområdet. Vegens
geometri er tilpasset eksisterende terreng på best mulig måte. Vegen har en stigning på
maksimalt 7 %, krav i byggeteknisk forskrift er stigning på 5 %. I Statens vegvesens håndbok
278, Universell utforming av veger og gater, heter det at «utenfor sentrum kan det tillates
stigning på 1:12 (8,3 %) eller unntaksvis 1:10» (side 38). Denne stigningen er anbefalt på
strekninger mellom 35 – 100 meter, planforslaget er i tråd med dette.
Det er foreslått ny vegstrekning f_KV5, som sikrer adkomstveg til eksisterende pumpehus.
Denne vegstrekningen er foreslått slik at den knytter seg på eksisterende veg. Det er foreslått
at denne strekningen opparbeides med grusoverflate, så som eksisterende.
4.7.2 Fortau
Det er foreslått tosidig fortau fra eksisterende rundkjøring og inn mot planområdet, i en
bredde på 2,5 meter. Fra første nedkjøring til rampe, f_KV2, er det forslått at fortau fortsetter
på nordsiden av vegen, da denne siden har mest boenheter. Det er vurdert at det er
tilstrekkelig med ensidig fortau i en boliggate som er blindveg, hvor det legges opp til lav fart
da kjøreveg også må kunne antas vil benyttes til lek for nabolagets barn. Fortauet stanser rett
sør for BK1. Det er vurdert at trafikksikkerheten er tilfredsstillende her, da det er lav
trafikkmengde da denne vegstrekningen kun betjener 16 boliger.
4.7.3 Gangstier
Det er foreslått å tilrettelegge for et internt gangstinett innen planområdet, se vedlegg 3 side
56 og 57 for forslag til utforming og plassering. Det er satt krav til at gangveger skal ha en
bredde på 3 meter, og at det tillates å gå ned til 2 meter der dette er nødvendig på grunn av
terrenget. Det er foreslått at interne gangstier skal tilrettelegges med belegg og stigning som
tilfredsstiller universell utforming så langt det lar seg gjøre. På grunn av tomtens topografi er
det ikke mulig å tilfredsstille kravet til stigning alle steder. Det er, i bestemmelsene, åpnet for
å kunne tilrettelegge terrengtrapper der det er behov.
4.7.4 Parkering
Regionalplan Jæren anbefaler lav parkeringsdekning for bil og høy for sykkel i områder som
ligger innenfor områder med høy kollektivtilgjengelighet. Det er ikke høyverdig kollektivtrase
til Randaberg, men planområdet ligger ca. 500 meter fra Randaberg sentrum som har godt
kollektivtilbud.
I samråd med kommunens administrasjon er det foreslått tilrettelegging av 2 parkeringsplasser
per boenhet for BK1 – BK6, dette er foreslått løst på egen tomt gjennom tilrettelegging av 2
biloppstillingsplasser. Dette er stilt som et fastkrav i reguleringsplanen for å hindre parkering i
gatene. For boliger på østsiden av o_KV1; BK2, BK4 og BK6 er det satt krav til oppføring av
garasje eller carport. Dette for å sikre tilfredsstillende uteoppholdsareal gjennom terrasse på
denne.
Innen BB1 og BB2 er det tillatt maksimalt 1 bilparkeringsplass per boenhet. Det er foreslått at
all parkering løses under terreng. I tillegg er det tillatt maksimalt 0,2 gjesteparkeringsplass for
leiligheter, som også er foreslått løst i parkeringsanlegg under terreng.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 16
Det er foreslått at det skal tilrettelegges for maksimalt 1 bilparkeringsplass for eventuelle
utleieenheter innenfor BK2 og BK4, i parkeringsanlegget under terreng.
Det er satt krav til at det skal tilrettelegges for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per
boenhet innen BB1 og BB2. Dette er planlagt løst gjennom sykkelparkeringsplasser under
bygget, samt enkelte gjesteplasser ved hovedinngang. Sykkelparkering løses på egen tomt for
BK1 – BK6.
4.7.5 Snuhammer
Det er foreslått snuhammer nord i o_KV1. Denne er dimensjonert for snuplass for
renovasjonsbil.
4.7.6 Frisikt
Det er foreslått frisikt i tråd med Vegnorm for Jæren.
4.7.7 Trafikksikkerhet
Planen legger opp til tilfredsstillende trafikksikkerhet. Det er ikke tilrettelagt fortau langs
o_KV1, helt i nord. Det anses at situasjonen likevel er tilfredsstillende da vegen har god
bredde, det er lav tillatt hastighet, det er blindveg og det er få biler som vil kjøre her (16
boliger ligger videre nord langs vegen). Utforming og kapasitet er i henhold til krav og
retningslinjer og harde og myke trafikanter er i stor grad separert. Det er intensjonen i planen
at myke trafikanter, i stor grad, vil bevege seg gjennom det interne gangnettet, da disse
vegene vil være mer direkte og dermed mer attraktive.
4.8 Uteoppholdsareal
Felles uteoppholdsarealer er felles for beboere innenfor planområdet.
Det er foreslått felles uteoppholdsareal innen f_U1 og f_U2. Disse arealene har en størrelse på
ca. 1 120 m2. Småhusbebyggelse har uteareal på egen tomt. Gjennomsnittlig areal på
«bakhage» til husene er 50 m2 (varierende fra ca. 35 m2 – 130 m2).
Innenfor for området BK2 og BK4 planlegges det tilgjengelig boligtype med alle
hovedfunksjoner på ett plan. Disse vil få uterom mot sør og sørvest og på taket av carporten.
Det er tilrettelagt for felles uteoppholdsareal innen BB1 på ca. 2 113 m2. Det er planlagt inntil
30 boenheter på dette feltet, som gir ca. 70 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet på
bakkeplan (inkludert lekeplass). Det er i tillegg satt krav til at det skal være minimum 5 m2
privat uteoppholdsareal per boenhet.
Innen BB2 er det planlagt inntil 101 boenheter. Det er ca. 1 874 m2 uteoppholdsareal innen
BB2, i tillegg ligger feltet tilgrensende f_U2 på ca. 440 m2, og f_FR3 på 880 m2. Dette gir
totalt uteoppholdsareal ca. 30 m2 per boenhet (inkludert lekeplasser). Det er i tillegg satt krav
til minimum 5 m2 privat uteoppholdsareal per boenhet.
Ved å kalkulere alle felles uteoppholdsarealer innen planforslaget: uteoppholds- og felles
friområder, samt lekeplasser, inkludert kvartalslek, fordelt på antall boenheter gir dette ca.
52,4 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet.
Uteoppholdsareal på terreng per boenhet synes således å være ivaretatt i planforslaget, i tråd
med krav satt i Regionalplan for Jæren, på minimum 30 m2 per boenhet.
Det er valgt å regulere naturområdene, f_FR2 og f_FR3, til felles friområder for å sikre
intensjonen om at områdene skal kunne nyttes av alle i nærmiljøet og ikke privatiseres. Det er
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 17
foreslått at disse skal holdes så naturlige som mulig. Disse områdene vil blande seg sammen
med fellesområdene, og ikke defineres med klare skiller i terrenget.
4.9 Støy
Sinus AS har gjort støyvurderinger som viser at det er behov for skjerming av uteområdene
langs Bøveien (se vedlegg 5). De har foreslått at skjerming kan gjøres gjennom en 2 meter
høy støyskjerm som plasseres langs Bøveien, eller langs planområdet.
Det er i planforslaget foreslått at planområdet skjermes gjennom tilsvarende tiltak som en
«tradisjonell» støyskjerm. Det er ikke eksisterende støyskjerming på sørsiden av Bøveien, og
det er ikke ønskelig at planområdet blir avlukket fra Bøveien og eksisterende boligområde i
sør. Det er derfor ikke tegnet inn støyskjerm på plankartet. Tilfredsstillende støyforhold
foreslås løst gjennom en miks av fasadetiltak og terrengtiltak.
Figur 4-3 og 4-4 viser eksempler på hvordan støyskjerming kan løses som en mer integrert del
av planområdet.
Figur 4-3 Illustrasjon støyskjerming (RAMP AS)
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 18
Figur 4-4 Illustrasjon støyskjerming (RAMP AS)
Det er i planbestemmelsene stilt krav om skjerming som sikrer tilfredsstillende støysituasjon,
og at støyskjerming skal utformes slik at det sikrer planområdet et grønt preg, samt åpenhet
mot Bøveien og bebyggelse i sør.
4.10 Forholdet til funksjonshemmede
I samtlige leilighetsbygg legges det til rette for heis, med direkte adkomst fra
parkeringskjeller. Parkeringskjellere er foreslått dimensjonert med tilstrekkelig høyde for å
kunne tillate adkomst for høye kjøretøy, og med gode parkeringsplasser for rullestolbrukere.
Den generelle gjesteparkeringen for område planlegges under terreng (betegnet som P-01 i
vedlegg 3). Utover dette er det planlagt 2 parkeringsplasser pr rekkehus, slik at gjestende
rullestolbrukere kan parkere direkte utenfor boligen.
Det er satt krav til at boliger innenfor området BK2 og BK4 skal bygges som tilgjengelige
boliger med alle hovedfunksjoner på hovedplan. Boligene er gitt en utforming som tillater at
1. etasjen kan fungere som en utleieenhet, eller inngå som en del av hovedenheten. Dette
utgjør ca. 20 % av småhusene (19,23 %).
16 boliger (ca. 30 %) innenfor området BK1 og BK3 planlegges med mulighet for
konvertering til tilgjengelige boliger. Her vil hovedfunksjoner ligger fordelt på to plan, men
det avsettes areal for etablering av løfteplatform.
Det relativt store terrengfallet på tomten skaper utfordringer i forhold til stigningsforholdet på
fortau. Stigning på fortau følger veg og ligger på 7 %. Dette er noe over det som anbefales (5
%), men strekningen med denne stigningen er relativt kort og regnes derfor som akseptabel.
4.11 Sol- og skyggeforhold
Tomtens naturlige fall fra øst mot vest danner et gunstig utgangspunkt for optimale
solforhold.
Sol- og skyggeanalyse fra 21. mars kl. 15.00
(se figur 4-5) viser at alle lekeplasser,
utenom f_L3 tilfredsstiller krav til
solforhold. f_L3 ligger i kort avstand til lek
innenfor BB1 og ligger som en del av
uteområdet f_U1 og det anses derfor som
tilfredsstillende. Analysen viser også at
lekeplass innenfor BB2 vil kunne
tilfredsstille krav til sol på minimum 50 %
av lek ved vårjevndøgn.
Alle boliger p vestsiden av o_KV1, BK1,
BK3 og BK5 har tilfredsstillende solforhold
i bakhagen.
Bakhagene til boliger innen BK2, BK4 og
BK6 ligger i skygge i dette tidsrommet. Det
Figur 4-5 Sol/skygge 21.mars kl.15.00 (RAMP AS)
Boliger vist i nordøst er ikke del av planforslaget
er satt krav om uteopphold på carport/garasje innenfor BK2 og BK4. Disse vil være i en
størrelse på ca. 40 m2 og ha tilfredsstillende solforhold. Innenfor BK2, tomt 1, 2 og 3 er det
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 19
stilt krav om terrasse i øverste etasje for å sikre å sikre soleksponert uteoppholdsareal i
tidsrommet.
Sol- og skyggeanalyse for 21. juni kl. 15.00
viser at svært lite av planområdet utearealer
ligger skyggelagt. det er noe skygge på veg
o_KV1 og tilhørende fortau, samt noe på
utearealer sør på BB1.
I sum vurderes planforslaget til å ha gode solog skyggeforhold.
Det er stilt krav i bestemmelsene om at
minimum 50 % av private uteoppholdsarealer
skal ha sol ved vårjevndøgn. Det er mulig å
sikre tilfredsstillende solforhold på alle
uteareler gjennom ulik takutforming.
For sol- og skyggestudier se vedlegg 3 side 62 –
65.
Figur 4-6 Sol/skygge 21. juni kl.15.00 (RAMP
AS) Boliger vist i nordøst er ikke del av
planforslaget
4.12 Renovasjon
Det er foreslått å tilrettelegge for nedgravd renovasjonsanlegg innen o_R1 og o_R2 (se
vedlegg 8 for renovasjonsteknisk plan). Det er satt av tilstrekkelig areal til 4 beholdere
innenfor o_R1 og 6 beholdere innenfor o_R2, i tråd med kommunens kommunaltekniske
norm og krav fra kommunens administrasjon. Det er foreslått eget areal for tømmebil for å
sikre at den ikke sperrer veien ved tømming. Det er foreslått at arealet ved renovasjonsanlegg
reguleres til «annen veggrunn – grøntareal» for å sikre det grønne preget i planen. Det er stilt
krav i bestemmelsene om at dekket her skal dimensjoneres for tunge kjøretøy som
renovasjonsbil. I tillegg er det stilt krav til at det, rundt containere, skal være fast dekke som
asfalt eller belegningsstein, for å sikre at diverse løsmasser ikke tetter dreneringsrenne rundt
containere og kommer ned i yttercontainer.
Plassering sikrer at renovasjonsanlegg, for beboere, kan nås ved bil og gange.
4.13 Kommunalteknisk infrastruktur
Det må etableres nytt offentlige anlegg for vann og avløp innen planområdet. For å tilstrebe at
planforslaget ikke gir økt belastning på Bøkanalen, utover det som er i dag, er det stilt krav
om at det skal dokumenteres at tekniske løsninger som foreslås i tekniske planer ikke gir økt
belastning på Bøkanalen.
For å sikre areal for tekniske løsninger er det foreslått å tillate anlegg for tekniske løsninger
innen alle grøntområder.
4.14 Barn og unges oppvekstsvilkår
Planforslaget tilrettelegger for at hele planområdet skal holdes grønt med naturlig vegetasjon.
Det er foreslått 8 lekeplasser i planområdet. f_L1 - f_L6 er merket på plankartet. Alle har en
størrelse på minimum 150 m2, i tråd med krav i Regionalplan for Jæren. I tillegg er det stilt
krav om tilrettelegging av lekeplasser i forbindelse med blokkbebyggelse. Det er, i
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 20
forbindelse med BB1 stilt krav om 1 lekeplass i en størrelse på minimum 150 m2. Det er
innenfor BB2 stilt krav om tilrettelegging av 1 lekeplass, i minimumsstørrelse 150 m2.
Det er stilt krav om situasjonsplan for utforming av alle lekeplasser som skal godkjennes av
kommunen før igangsetting.
Det er foreslått at kvartalslek tilrettelegges innenfor o_FR1, Valaskogen. Det er stilt krav til at
området skal utformes slik at det innbyr til lek og opphold for barn, unge, voksne og eldre. I
tillegg er det satt som krav at lekeområdet skal gli inn i naturen og at alle lekeapparater,
underlag og møblering skal holdes i naturlige materialer (se vedlegg 3 side 41). Det er
foreslått at så mye av naturlig vegetasjon som mulig beholdes som en kvalitet i området.
Eventuell skoging og tilrettelegging av gangveger skal gjøres skånsomt for å bevare skogens
naturlige uttrykk. Det er stilt krav til situasjonsplan for opparbeiding av o_FR1 som skal
godkjennes av kommunen innen igangsetting kan skje.
I tillegg er det satt av arealer til 2 akebakker innenfor planforslaget, f_FR2 og f_FR3. f_FR3
er området som er nyttet til akebakke i dag. Det er stilt krav til sikring av denne mot
rundkjøring, i enden av akebakke. Akebakken ligger ca. 2 meter lavere enn Bøveien, og det
vurderes ikke som fare for at barn vil kunne ake ut i vegbanen. Bredden på akebakke er
smalere i planforslaget enn det
som vil være reelt ved snø, da
aking også vil kunne foregå på
eksisterende fortau. Det er
intensjonen at det, ved snø, ikke
skal brøytes på fortau slik at hele
bredden kan nyttes til aking.
Figur 4-7 illustrerer hvordan
fotgjengere kan ledes på fortau
innenfor foreslått boligområde
ved akevær (gul stiplet linje).
4-7 Rute for fotgjengere ved akevær
Det er stilt krav om at terrenget skal tilrettelegges for aking, for eksempel at det sås gress her
og at dette holdes lavt slik at bakker kan nyttes til aking selv ved rim og frost. Det er videre
ikke tillatt med permanente installasjoner i disse områdene som kan være til hinder for aking
på vinter. For f_FR2 er det nødvendig å forme terrenget noe for å sikre en god akebakke.
Til sammen har kvartalslek og akebakker et areal på ca. 3 033 m2. Det vurderes at disse
områdene sikrer kravet, satt i gjeldende kommuneplan og Regionalplan, i forhold til
lekeplasskrav.
Den lokale skolen ligger ca. 900 meter fra planområdet, og Randaberg stadion ligger ca. 1,3
km unna, og det er flere barnehager i nærheten.
4.15 Folkehelse
Planforslaget tilrettelegger for et grønt boligområde, med tilfredsstillende arealer for
uteopphold, både privat og felles, samt gode lekeområder. Beboere innen området vil ha et
grønt og trivelig miljø rundt seg. Det er eksisterende boliger og sosial infrastruktur i området
og planområdet ligger nær Randaberg sentrum med alle tilbud som her tilbys.
Det er også utsikt fra planområdet til grønne marker i vest og havet i nord. Planområdet er
ellers planlagt å være grønt og frodig.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 21
4.16 Annet
4.16.1 Transformator
Det er foreslått å tilrettelegge for transformatorstasjon innenfor BB1, i samråd med Lyse. Det
er sikret at denne skal ha tilfredsstillende adkomst- og ventilasjonsforhold, samtidig som en
har tilstrekkelig sikkerhetsavstand til boliger.
4.16.2 Terreng
Planforslaget søker å utnytte terrengets variasjon ved å plassere ny bebyggelse med mest
mulig hensyntagen til gode utsikts- og solforhold. På grunn av terrenget vil det være skråning
vestover, vest for BB1 for å møte landbruksjord, og gi en sømløs grønn overflate.
Der det er behov
for støttemur er det
foreslått at disse
gis en utforming
som glir inn i det
naturlige
landskapet. Enten
gjennom terrassert
terreng, eller
gjennom murer i
naturlige
materialer og som
innbyr naturlig
vegetasjon til å
vokse som en del
av muren. For
eksempel steinfylte
gitter (se eksempel
til høyre, figur 47). Denne
konstruksjonen
Figur 4-8 Eksempel på støttemur (Hy-ten Gabion Solutions)
inviterer til
krypeplanter og kan få en økologisk verdi gjennom å skape et naturlig habitat for insekter og
smådyr.
På grunn av planområdets topografi er det tillatt plassering av bygninger +/- 1 meter i forhold
til angitte høyder.
4.16.3 Grunnforhold
Det er ikke kjennskap til grunnforhold på alle deler av planområdet. Nordøstre del er merket
med lokal påvirkning, og kommunen har informert om at området tidligere har vært i bruk
som fylling. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det ved byggesøknad skal dokumenteres
grunnforhold. Ved eventuell påvisning av forurensing skal det foreligge tiltak i tråd med krav
i Forurensingsforskriftens kapittel 2.
4.17 Rekkefølgekrav
Det er satt rekkefølgekrav til at uteoppholdsarealer, renovasjonsanlegg, lekeplasser, interne
gangforbindelser og utvidelse av eksisterende Valahaug skal være opparbeidet før
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 22
brukstillatelser til boliger kan gis. Det er satt krav til at fortau skal opparbeides samtidig som
tilliggende kjøreveg. Det er videre satt krav til at tekniske planer skal utarbeides før
byggetillatelse kan gis og at det må utarbeides massehåndteringsplan ved første
rammesøknad.
I tillegg har kommunen lagt til krav som omfatter forhold utenfor planområdet:

Ny Harestad skole, byggetrinn 1 må være etablert før boliger innenfor området kan tas
i bruk

Det må dokumenteres at kommunen har nok barnehageplasser til å innfri retten til
barnehageplass

Torvmyrveien, inkluder gang- og sykkelveiforbindelse må oppgraderes før det kan
utstedes ferdigattest

Turvei på nordsiden av Valahaug skal være ferdig opparbeidet før boliger innenfor
siste opparbeidete delfelt kan tas i bruk
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 23
5 Mottatte merknader
5.1 Mottatte merknader ved varsel om oppstart
Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet 23.2.2013, med frist om innspill satt til
25.3.2013. Oppstart av planarbeidet ble varslet i Stavanger Aftenblad, Bygdebladet, på
Randaberg kommunes nettside, på Dimensjon Rådgivning AS sin nettside, samt ved brev til
naboer og andre berørte parter. På grunn av problemer med postgang ble varselet sendt ut på
nytt 12.4.2013 med frist for innspill satt til 15.5.2013. Det kom inn 15 uttalelser, 10 fra
offentlige instanser og 5 fra private:
1. Fylkesmannen i Rogaland, epost datert 11.4.2013
2. Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelingen, brev datert 12.4.2013
3. Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, brev datert 15.4.20132
4. Eldrerådet Randaberg, brev datert 15.4.2013
5. Norges vassdrags- og energidirektorat, epost datert 17.4.2013
6. Statens vegvesen, brev datert 6.5.2013
7. Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, brev datert 15.5.2013
8. Barnas representant, epost datert 25.3.2013
9. Kommuneoverlege Randaberg kommune, brev datert 10.4.2013
10. Lyse, brev datert 14.5.2013
11. Valahaug velforening, epost datert 21.3.2013
12. Randaberg Bondelag, epost datert 22.3.2013
13. Heiå Velforening, epost datert 23.3.2013
14. Magne Tolo, epost datert 26.3.2013
15. Grete og Harald Svindland, epost datert 12.5.2013 og 13.5.2013
Kopi av fullstendige merknader vedlegg 12.
5.1.1 Fylkesmannen i Rogaland, epost datert 11.4.2013
De opplyser at de ikke kommer med egen uttale i forhold til planforslaget.
5.1.2 Rogaland fylkeskommune, regionalutviklingsavdelingen, brev datert
12.4.2013
De opplyser at det må legges opp til en tetthet som er i tråd med regionalplan for Jæren, og
lav parkeringsdekning for bil og høy parkeringsdekning for sykkel, på bakgrunn av
planområdets sentrumsnære plassering.
De viser videre til at det skal legges til rette for gode uteoppholdsareal med gode sol- og
støyforhold.
De minner videre om at planforslaget skal inneholde planbeskrivelse.
Forslagsstillers kommentar
Det er foreslått tetthet som er i tråd med føringene i Regionalplan for Jæren.
Parkeringsdekning er foreslått i tråd med kommuneplan. Det er lagt opp til gode
uteoppholdsareal og gode sol- og støyforhold.
Planbeskrivelse er en del av planforslaget.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 24
5.1.3 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen, brev datert 15.4.2013
De opplyser at det er registrert flere automatisk freda kulturminner/kulturminnefelt i
nærområdet og de finner det derfor nødvendig å befare planområdet.
Forslagsstillers kommentar
Det ble foretatt befaring med fylkeskommunens kulturarvavdeling 22.8.2013. Arkeolog
informerte, i brev datert 30.8.2013, om at de ser at det er potensiale for ikke-registrerte
automatisk freda kulturminner og de ønsker derfor å gjøre en registrering av området.
Utbygger har skriftlig akseptert at de ønsker å utføre en slik registrering, som vil finne sted
våren 2014.
Utbygger ønsker likevel å fremme planforslaget nå. Administrasjonen har informert om at de
vil ta planforslaget opp til behandling i tråd med plan- og bygningsloven.
5.1.4 Norges vassdrags- og energidirektorat, epost datert 17.4.2013
De peker på utfordringer knyttet til endret avløp fra området og forholdet til Bøkanalen og
forholdene i denne under flom. De minner om at eventuelle avbøtende tiltak må innarbeides i
planen.
Forslagsstillers kommentar
For å tilstrebe at planforslaget ikke gir økt belastning på Bøkanalen utover det som er i dag, er
det stilt krav om at det skal dokumenteres at tekniske løsninger som foreslås i tekniske planer
ikke gir økt belastning på Bøkanalen.
For å sikre areal for tekniske løsninger er det foreslått å tillate anlegging av tekniske løsninger
innen alle grøntområder.
5.1.5 Statens vegvesen, brev datert 6.5.2013
De har følgende innspill, knyttet til fylkesvei 471:

Det må reguleres inn en byggegrense langs fv. 471 i henhold til Vegloven på
minimum 15 meter fra senter fylkesveg.

Det forutsettes at rundkjøringen blir eneste tilknytningspunkt og adkomstveg til nytt
område fra fv. 471. Dersom det åpnes for gjennomgangstrafikk fra nytt boligområde
via eksisterende kryss Valaveien må det rettes fokus på kryssutformingen og
eventuelle tiltak må vurderes.

Det forutsettes at jordbruksavkjørsel som ligger ca. 65 meter øst for rundkjøringen
stenges og eventuelt kobles inn på det interne kommunale vegnettet.

Planen må sikre trygg skoleveg, samt gode forbindelser fra boligområdet til gang- og
sykkelvegen langs fv. 471.

Det må reguleres inn et belte med formål «annen veggrunn» mellom gang- og
sykkelvegen og boligformål på minimum 0,5 meter.

Alle tekniske planer som berører fv. 471 skal forevises og godkjennes av SVV før
arbeidet kan igangsettes. Dette må tas med som et eget punkt i
reguleringsbestemmelsene.

Det må gjøres en kartlegging og vurdering av tilbudet for reisende med kollektiv
transport.

Prinsippene for universell utforming må følges ved utforming av veger.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009

Side 25
De minner om at støybelastning beregnes for å dokumentere nødvendighet av
eventuelle støyskjermingstiltak ihht. T-1442.
Forslagsstillers kommentar

Byggegrense langs Bøveien ligger ca. 17 meter fra fv. 471.

Rundkjøring er brukt som adkomst for planområdet. Det er foreslått at 10 boliger
benytter eksisterende kryss Valaveien. Det anses at det er kapasitet på eksisterende
vegsystem og at eksisterende forhold er tilfredsstillende til å ta imot den trafikken en
slik bebyggelse genererer.

Det er sikret at adkomst til jordbruksvei via rundkjøring i samme trase som adkomst til
planområdet er planlagt.

Det er sikret trygg skoleveg gjennom interne vegnett og fortau innenfor planområdet.
Det er videre sikret at det interne vegnettet knytter seg på eksisterende gang- og
sykkelveg langs Bøveien, og gjennom eksisterende boligområde på Valahaug.

Planforslaget innbefatter ikke fylkesveien, og området her er derfor ikke en del av
planforslaget.

Dette er sikret i planbestemmelsene.

Dette er gjort som en del av planbeskrivelsen.

Alle kjøreveger og fortau er foreslått etter prinsippene for universell utforming. Det er
satt krav til at alle interne veger skal følge prinsippene om universell utforming så
langt det lar seg gjøre. På grunn av tomtens beskaffenhet er det på noen strekninger av
o_KV1 stigning på 7 %. Det anses at dette er tilfredsstillende for boliggate.

Det er utført støyberegning av Sinus AS, og det er forslått støyskjerming for å sikre at
anbefalte støynivå ivaretas i planforslaget.
5.1.6 Barnas representant, epost datert 25.3.2013
Barnas representant peker i hovedsak på 4 forhold som må ivaretas i planarbeidet:

Valaskogen, som hun mener må ivaretas slik den ligger i dag, da området her benyttes
av sentrumsbarnehagene flere ganger i uken.

Valabakken, som hun mener må beholdes, da denne er hyppig brukt når det er snø,
både av små og litt eldre barn. Dersom arealet blir bygd ut «må akebakkens funksjon
ivaretas i planforslaget. Jf rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging som
sier at det skal skaffes fullverdige erstatningsarealer for områder som ikke kan
opprettholdes i sin helhet».

Avsette tilstrekkelig lekeområder i tråd med kommunens lekeplassnorm.

Trygge god trafikksikkerhet gjennom fortau og fartsreduserende tiltak. Hun peker også
på at adkomst ikke bør legges gjennom eksisterende boligområde, for å unngå økt
trafikkbelastning her.
Forslagsstiller kommentar

Deler av Valaskogen er foreslått beholdt som en del av planen. Det er foreslått å
tilrettelegge for lek i skogen, og at lekeapparater, møblering og dekke skal holdes i
naturlige materialer slik at de innordner seg i naturen. Det er i tillegg tillatt skånsom
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 26
skoging for å åpne området og for å kunne tilrettelegge for gangforbindelser til og
gjennom skogen.

Eksisterende akebakke er beholdt som en del av planen, i tillegg til at område for «ny»
akebakke er tilrettelagt. Det er sikret at dette området skal holdes fri for permanente
installasjoner som kan være til hinder ved aking, og videre at dekke her skal
tilrettelegges for aking ved lite snø, for eksempel ved å så i plenfrø og at plenen holdes
lav.

Planforslaget har lagt til rette for lekeplasser i tråd med krav i kommuneplanen.

Det er foreslått adkomst fra rundkjøring. Det er lagt til rette for at 10 boliger får
adkomst fra eksisterende boligområde i øst. Det er foreslått fortau innen planforslaget.
Eventuelle fartsputer vil være en del av teknisk plan.
5.1.7 Brannvesenet i Sør-Rogaland, brev datert 15.5.2013
De ber om at brannvesenets adkomstbehov mht. veibredde, svingradius, oppstillingsplasser,
belastning, høyde og vannleveranse blir ivaretatt.
Forslagsstillers kommentar
Adkomst for brannvesenet og utrykningskjøretøy er ivaretatt i planforslaget på så god måte
som mulig. Terrengforhold tilsier at det bare er en adkomst til planområdet, dette er nærmere
omtalt i risiko- og sårbarhetsanalysen, vedlegg 10.
5.1.8 Lyse, brev datert 14.5.2013
De opplyser at det må etableres ny nettstasjon innen området og ber om at det avsettes areal
på minimum 20 m2 til ny nettstasjon. Nettstasjonen må etableres på bakkenivå, ha direkte
adkomst og tilfredsstillende ventilasjonsforhold.
Forslagsstillers kommentar
Det er forslått plassering av trafo i forbindelse med snuhammer. Det vurderes at denne
plasseringen er tilfredsstillende i forhold til ventilasjon, adkomst og sikkerhetsavstand til
bolig.
5.1.9 Valahaug Velforening, epost datert 21.3.2013
Valahaug Velforening peker på 3 forhold:
 Vellet kan ikke akseptere at planen benytter Valaveien og Valahaug som
adkomstveier. De peker blant annet på rundkjøring som tilrettelegger for nytt
boligområdet, belastning på veg, hageareal som må nyttes i en evt. utvidelse av vegen,
og at antall barn i området er økende.
 Utforming av bebyggelsen må ta hensyn til sol og utsikt for eksisterende bebyggelse.
De viser til at bebyggelse i vest ikke må fremstå som stengsel mot vest og mellom ny
og eksisterende bebyggelse.
 Sikre akebakken, og at den blir holdt åpen og tilgjengelig for alle. Forlengelse av
gangveier fra eksisterende boligområde til nytt.
Forslagsstillers kommentar

Hovedvekten av boliger er foreslått å få adkomst fra eksisterende rundkjøring på
Bøveien. På grunn av tomtens beskaffenhet med store høydeforskjeller er det foreslått
at 10 boliger i nordøst får adkomst fra eksisterende Valaveien. Det er vurdert at disse
boligene vil tilføre området en relativt beskjeden trafikkmengde og at det derfor vil
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 27
være akseptabelt. Det er foreslått at vegen her utvides til 5,5 meter for å gi tilstrekkelig
manøvreringsrom for beboere langs vegen.

Planforslaget har søkt å bruke eksisterende terreng så langt som mulig og sikre at
boliger får gode sol og utsiktsforhold. På grunn av høydeforskjellen mellom
eksisterende boligområde i øst og planlagt boligområde får planforslaget relativt liten
virkning på eksisterende boligområde. Det er foreslått at eksisterende boligområde
bindes sammen med nytt boligområde gjennom interne gangstier.

Akebakken er sikret i planforslaget.
5.1.10 Randaberg Bondelag, epost datert 22.3.2013
Randaberg Bondelag er bekymret over at det «stadig tas nye områder dyrket jord til
utbygging», og mener at bærekraftigheten av dette må konsekvensutredes. De ber videre om
«at matjorda i denne planen blir tatt ut av planen». De peker på at planområdet går utover
langsiktig grense for landbruk. Og sier avslutningsvis at det er «usikker på om avrenning fra
planområdet vil føre til problemer i Bøkanalen med prognoser om økte nedbørsmengder i
fremtiden».
Forslagsstillers kommentar
Planområdet ligger inne som fremtidig boligutbygging i gjeldene kommuneplan, og det er
derfor vurdert på overordnet nivå at dette arealet skal benyttes til bolig. Slik forslagsstiller
forstår merknaden ønsker Bondelaget at det vurderes hvor bærekraftig det er at
landbruksarealer blir benyttet til boligbebyggelse, og at dette gjøres i et nasjonalt, eller
regionalt perspektiv. Det er flere analyser på dette, og langsiktig grense for landbruket er satt
med tanke på å verne landbruksarealer. Varslet plangrenser går utover denne grensen for å
sikre at areal som trengs for å anlegge veg er varslet. For å bruke eksisterende rundkjøring
som adkomst går planforslaget noe inn over denne grensen (ca. 744m2). Avrenning og
overvann vil løses i egen teknisk plan. Det er stilt særlig krav til å sikre Bøkanalen.
5.1.11 Heiå Velforening, epost datert 23.3.2013

De viser til at barn bruker planområdet som skolevei, akebakke, turområde og
samlingspunkt.

De ønsker at Bøveien blir 30 sone fra rundkjøring og øst mot sentrum, med
fartshumper.

Beholde deler av skogen og tilrettelegge for kvartalslekeplass.
Forslagsstillers kommentar

Det er forslått at akebakke og Valaskogen ivaretas i planen. Det er videre sikret at
planområdet bindes sammen internt, samt med eksisterende boligområde gjennom
interne gangstier.

Fartsgrenser på veger kan ikke endres eller bestemmes gjennom reguleringsplan. Dette
må eventuelt tas som egen sak med kommunen som kan legge det frem for vegeier.

Skogen er i stor grad beholdt.
5.1.12 Magne Tolo, epost datert 26.3 2013
Han har følgende merknader:
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 28

Største byggehøyde for nytt boligfelt bør ikke overstige høyde av Valahaug-veiens
vestre del/ snuplass, for ikke å forringe fri utsikt mot Bø og mot havet fra veien og
lekeplassen i Valahaug.

Trafikk til nytt boligområde bør ikke under noen omstendighet ledes gjennom
eksisterende boligområde, men via egen avkjørsel fra Bøveien.

Akebakke og deler av skogen bør bevares som friområde/rekreasjons og lekeområde
for eksisterende og nye boligområder, nærliggende barnehager osv.

Randaberg Kommune bør i forbindelse med utvikling av nye boligområder prioritere
og ivareta bomiljø og kvaliteter for sine innbyggere framfor interesser fra sine
utbyggere.
Forslagsstillers kommentar
Planforslaget har søkt å sikre at naboers eksisterende utsikt blir ivaretatt fra sosialsone i 2.
etasje. Se figur under.
Figur 5-1 Illustrasjon siktlinjer for eksisterende naboer (RAMP AS)
Det er foreslått høyder, volum og utforming som tar opp i seg tomtens typografi og terreng.
Byggenes plassering tar utgangspunkt i den eksisterende veghøyden. Figur 5-1 illustrerer
hvordan siktlinjer er sikret (se også vedlegg 3, side 53).
Det er foreslått at noen boliger får adkomst til planområdet via eksisterende boligområde, på
grunn av tomtens høydeforskjeller. Det er gjort en trafikkvurdering som indikerer at det er
tilstrekkelig kapasitet på eksisterende vegnett for å ta imot den trafikken 10 nye boliger vil
kunne generere (vedlegg 8).
Deler av skogen er bevart og akebakken er bevart.
5.1.13 Kommuneoverlege i Randaberg kommune, brev datert 10.4.2013
Kommunelege peker på følgende forhold som må ivaretas:

Bygg må sikres tilfredsstillende grenseverdi for radon i inneluft

Eksisterende eller tilkjørt masse til lekeplasser må ikke inneholde giftstoffer

Støy fra bygg- og anleggsvirksomhet jf. T-1442 bør tas med i
reguleringsbestemmelsene

Området må planlegges trafikksikkert og konsekvenser for eksisterende boliger må
vurderes i forhold til økt trafikks om følge av utbyggingen

Det må tilrettelegges for tilstrekkelige grøntområder, lekeplasser, møteplasser og
adgang til friluftsområder og turløyper
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 29

De må sikres trygge g-/s-veger og trygg adkomst til skole, barnehage og
kollektivforbindelse i området

Det bør tilrettelegges for boliger som dekker ulike behov for å sikre et godt og variert
bomiljø

Bygg må tilfredsstille kravene til universell utforming.
Forslagsstillers kommentar
Forhold til radon er ikke spesielt regulert i reguleringsbestemmelsene, da forhold til radon er
ivaretatt gjennom plan- og bygningslovens og TEK10 krav. Ellers vurderes det som at alle
innspill er ivaretatt i planforslaget.
5.1.14 Eldrerådet i Randaberg, brev datert 15.4.2013
Eldrerådet støtter innspill fra Valahaug velforening, datert 21.3.2013 (oppsummert i punkt
5.1.9).
5.1.15 Grete og Harald Svindland, epost datert 12.5.2013 og 13.5.2013
De viser til at jordbruksjord bør fredes og at skogen mellom jordene og Bø bør bestå som
buffersone. De viser videre til at akebakken må bevares og mener at Valahaug som
adkomstvei er en dårlig løsning.
Forslagsstillers kommentar
Deler av planområdet er i bruk som landbruk i dag, men ligger i gjeldende kommuneplan
disponert til bolig. Skog er delvis bevart i planforslaget, som en kvalitet i både nytt og
eksisterende boligområde. Akebakken er bevart der den ligger i dag.
Valahaug er nyttet som adkomst for 10 boliger nordøst i planforslaget, på grunn av
terrengforskjeller. Trafikkvurdering er lagt til grunn for å foreslå denne løsningen.
5.2 Mottatte merknader ved offentlig høring
Planforslaget ble behandlet i møte 5.6.2014, sak 25/14, hvor det ble vedtatt å legge
planforslaget ut på høring. Det ble avholde informasjonsmøte 18. august 2014. Frist for å
komme med merknader var 1. september 2014. Det kom inn totalt 20 merknader, 14 fra
private og 6 fra offentlige:
1. Statens vegvesen, brev datert 16.7.2014
2. Rogaland fylkeskommune, Kulturavdelingen, brev datert 23.7.2014
3. Lyse, brev datert 5.8.2014
4. Rogaland fylkeskommune, Regionalplanavdelingen, brev datert 27.8.2014
5. Fylkesmannen i Rogaland, brev datert 28.8.2014
6. Barnas representant, brev datert 18.9.2014
7. Audhild Lofnes, epostkorrespondanse 1-4.8.2014
8. Valahaug Velforening, epost datert 27.8.2014
9. Petter O. Berg og Siw Catrine Røe, Valaveien 7, brev datert 29.8.2014
10. Asbjørn Martin Valen, Valakroken 15, brev datert 30.8.2014
11. Hilde Røstad, Valahaug 12, brev datert 31.8.2014
12. Kjetil Valdal, brev datert 31.8.2014
13. Wenche Ravneng og Gunnar Jacobsen, Valaveien 2, brev datert 31.8.2014
14. Christer Håland og Tina Kolnes, Valakroken 13, brev datert 1.9.2014
15. Magne Tolo, epost datert 1.9.2014
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 30
16. Jon M. Rønning, Valahaug 4, epost datert 3.9.2014
17. Beboere i Valahaug 13, 15, 17, 18, 19, 21 og 23, brev udatert
18. Ole Steinar Vatland, Valaveien 3, epost
19. Jarl Voster, Valahaug 7, epost
20. Njål Jensen, grunneier, brev datert 25.9.2014
Kommentarene er basert på planforslaget som ble vedtatt sendt ut på høring ved
1.gangsbehandling. I revidert planforslag er BK7 og BK8 tatt bort, og det er således ikke krav
om etablering av fortau langs Valaveien, som flere kommentarer går på.
Kopi av merknader i vedlegg 12.
5.2.1 Statens vegvesen
Har ingen merknader til planforslaget eller tilhørende bestemmelser.
Kommentar
Ingen kommentar.
5.2.2 Rogaland fylkeskommune, Kulturavdelingen
De utførte kulturhistoriske registreringer innenfor planområdet i april 2014. På bakgrunn av
registreringer og arkiver kan de ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med automatisk freda
kulturminner og har ingen merknader.
De viser til bunkers med tilhørende skyttergrav som ligger helt i plangrensen og ber om at «en
er seg sitt ansvar bevisst på regionalt, og lokalt nivå, og ser til at tapet av slike kulturminner
begrenses mest mulig…».
Kommentar
Bunkers ligger utenfor planområdet. Det vil søkes, i størst mulig grad, å ta hensyn til bunkers
i forbindelse med realisering av planen.
5.2.3 Lyse
Ugunstig plassering av nettstasjon o_T1, på grunn av at det må legges mange parallelle kabler
langs veien som vil kreve mye fysisk plass i vegtraseen.
Ber om at det ses på plassering mer sentralt, i nærheten av BB1 og BB2.
Kommentar
Foreslår plassering innenfor BB1. Det er muntlig avklart med Lyse at plassering av trafo
innenfor dette området er hensiktsmessig. Det foreslås å sikre dette i bestemmelsene, for å
kunne finne best mulig plassering i forbindelse med nærmere detaljering.
5.2.4 Rogaland fylkeskommune, Regionalplanavdelingen


De viser til at minimumsstørrelse for leiligheter innenfor BB1 er 30 m2 og viser til
utfordringer i forhold til ustabile bomiljø og opphoping av levekårsutfordringer som
følge av mye flytting. På bakgrunn av dette anbefaler de minimumsstørrelse på 45 m2,
i tillegg til konkrete føringer for hvordan variasjon skal ivaretas.
De anbefaler at et større antall sykkelparkeringsplasser tilrettelegges over bakkeplan,
ikke i felles garasjeanlegg som foreslått i planforslaget.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009




Side 31
De viser til at solforholdene ikke er optimale og at planforslaget ikke har sol på
minimum 50 % av uteoppholdsareal ved vårjevndøgn. De foreslår å redusere antall
etasjer.
De foreslår at planlagt gangstinett, grøntområder og lekeplasser sikres gjennom
rekkefølgebestemmelser.
De mener at ingen leilighetsbygg innenfor BB1 og BB2 får brukstillatelser før f_U2,
f_L6, f_L3, f_U1, f_L2, f_F3 og f_G3 er ferdig opparbeidet.
Synes det er positivt at Valaskogen er lagt inn som friområde/kvartalslek og anbefaler
at kommunen, ved opparbeidelse, sikrer dialog mot representanter fra velforeninger og
barnehager.
Kommentar

Leiligheter innenfor BB1 er planlagt å tilrettelegges for studenter og ungdommer. Det
er således foreslått små størrelser for å holde prisen nede og for å kunne tilby bolig for
det yngre markedet. Etter vår mening har boligene en flott plassering med utsikt, luft
og natur. Det er gjennom å tilrettelegge for denne størrelse på boligene på dette stedet
sikret god bokvalitet.
Intensjonen er at de fleste boenhetene skal være over 50 m2. Det foreslås å sikre i
bestemmelsene at «minimum 70 % av boligene skal være større enn 45 m2 og med
minimum 2 soverom».

Tilrettelegger for 0,3 gjesteparkering for sykkel på bakkeplan. Det antas at beboere i
leilighetsbygg vil foretrekke å parkere syklene i parkeringsgarasje, hvor de står trygt,
og er innendørs.
Som påpekt viser solstudiene at det ikke er tilfredsstillende solforhold. Det er gjort
flere grep i planen for å sikre så mye felles uteoppholdsareal som mulig. Det vurderes
at beboere innenfor boligblokkene har felles uteoppholdsarealer med gode solforhold i
umiddelbar nærhet. Det er foreslått en bestemmelse som sikrer at de boliger som ikke
har tilfredsstillende solforhold på målingstidspunktet er sikret kort vei til felles
uteoppholdsarealer med gode solforhold.
Dette er sikret i bestemmelsenes § 7, rekkefølgekrav.
Vi har foreslått å knytte lekeplasser og grøntområder opp mot bygg innenfor feltene.
Vi mener rekkefølge, som foreslått, er hensiktsmessig i forhold til at det kan flyttes inn
i etapper og at rekkefølgekraven som er foreslått sikrer at antall beboere som kan flytte
inn er sikret tilstrekkelig lek og uteopphold.
Dette er opp til kommunen, kan eventuelt sikre i bestemmelsene om det er ønskelig.




5.2.5 Fylkesmannen i Rogaland
Positive til planforslaget. Synes barn og unge er godt ivaretatt, samt god tetthet. Faglig råd om
at boligutbygging i minst mulig grad må forringe kvaliteten av viltområdet.
Kommentar
Det er satt som et mål i planforslaget å sikre rådyr og spurvefugl, gjennom å opprettholde
skogsområdet og adkomst til dette fra viltområdet. Gjennom befaring sammen med biolog fra
Ecofact ble det avklart at rådyr raskt blir vant til mennesker. Det antas således at
boligfortetting ikke vil ha særlig negative innvirkninger på kvaliteten av eksisterende
viltområde.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 32
5.2.6 Barnas representant




Mener at det «fra barnas perspektiv hadde det beste vært å bevare hele Valaskogen
som i dag». Hun viser til at det dagens «trollskog» kan erstattes av «striglet» område.
Er fornøyd med at dagens akebakke er erstattet med tilsvarende i planforslaget.
Er enig i at det er bedre å tilrettelegge for skog/frilek/akebakker enn ballfelt som det
finnes flere av i nærområdet.
Støtter innspill på informasjonsmøte i forhold til å unngå adkomst til 10 boliger via
eksisterende Valaveien. Om det ikke er mulig å skape adkomst via rundkjøring på
Bøveien til boliger innenfor BK7 og BK8, støtter hun administrasjonens krav om
tilrettelegging av fortau.
Kommentar




Det er foreslått å beholde skogen, så langt det lar seg gjøre. Det er likevel krav om at
området skal gjøres universelt tilgjengelig, slik at alle, uansett funksjonsgrad, skal få
tilgang og glede av området. Kommunen har et grøntområde i form av skog som
ligger nordøst for planområdet og direkte tilgrensende eksisterende Valahaug
boligområdet. Dette området er «uberørt» og er, så vidt forslagsstiller forstår, ikke
særlig benyttet i dag. Området ligger relativt nært planområdet, og det synes at det er
mulig å kunne nytte dette for rekreasjon og lek for kommunes innbyggere og barn.
Ingen kommentar.
Ingen kommentar.
Eksisterende veg er dimensjonert for å kunne tåle denne økningen i trafikk.
Kommunen har stilt krav om etablering av fortau. Etablering av fortau vil gi økt
trafikksikkerhet, da det vil gi separate traseer for myke og harde trafikanter.
5.2.7 Audhild Loftnes, Valastubben 4
Hun informerer om følgende punkter som er viktig for dem:



Ta vare på utsikt.
Unngå gjennomgangstrafikk gjennom Valahaug.
«Høyblokkene må legges langs veien slik de er tegnet inn i dag».
Kommentar



Det har vært et overordnet mål å ivareta mest mulig utsikt for eksisterende beboere.
Dette er gjort gjennom tillatte byggehøyder og takform, samt byggs plassering som
sikrer mest mulig siktlinjer over og igjennom planområdet. Plan- og bygningsloven og
overordnete myndigheter stiller ikke krav til utsikt, men stiller strenge krav til gode
lys- og solforhold og gode private og felles utearealer. Vurderingene viser at
planforslaget ikke vil forringe disse kvalitetene for eksisterende beboere.
Det legges ikke opp til gjennomgangstrafikk. Det vil være adkomst til og fra bolig.
Det vil likevel bli økt trafikk inn i eksiterende boligområde, som det antas merknaden
går ut på. Kommunen har stilt krav om etablering av fortau. Etablering av fortau vil gi
økt trafikksikkerhet, da det vil gi separate traseer for myke og harde trafikanter.
Blokker langs Bøveien er regulert med samme plassering som i illustrasjoner.
5.2.8 Valahaug Velforening
De mener at planforslaget legger opp til boligtetthet og «bymessig» som går på «bekostning
av kvaliteter og verdier i eksisterende boligområde»:
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 33

Krever at adkomst for 10 boliger via Valaveien tas ut av planforslaget da det vil
medføre «inngrep i flere eiendommer langs veien og være til betydelig ulempe for
beboerne mht. avkjørsler og anleggsarbeid». De foreslår å legge adkomst til BK7 og
BK8 fra nye vei f_KV1 og har illustrert hvordan det kan løses

Mener at utsiktsforhold for eksisterende beboere ikke er tilstrekkelig ivaretatt fra
«boligene, gaten, uteområder, hager, lekeplass og boliger innover Valahaug». De viser
til at tillate byggehøyder er for høye. De viser også til at blokker innenfor BB2 er for
høye
Mener at planforslaget «medfører en fullstendig rasering av akebakken slik den har
fungert». De har lagt ved forslag til ny plassering:

Kommentar

En av intensjonene i planforslaget er å beholde så mye av naturlig skog som mulig. De
fleste innspill i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid, gikk på bevaring av
skogen. Det gikk frem av innspillene at Valaskogen er verdsatt av naboer og nærmiljø,
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009


Side 34
og at det var et mål å beholde denne. Ved å gjøre som foreslått av Velforeningen,
benytte en stor del av foreslått grøntområde til vegformål, vil bokvaliteten svekkes. I
tillegg vil grøntområdet minimeres til fordel for asfalterte trafikkareal, som synes å
være uhensiktsmessig. Det
Det er foretatt landskapsvurderinger som inkluderer eksisterende terreng og
eksisterende tilgrensende bebyggelse. På bakgrunn av dette er det foreslått høyere
bygg mot Bøveien som er i tråd med volum på boligblokker på sørsiden, og som er
med å forsterker gatebildet mot Bøveien. Høyden på byggene varierer med det
naturlige terrengfallet
Forslagsstiller mener at akebakke, slik den er foreslått vil kunne fungere
tilfredsstillende. Det er samme lenge og fall som i dagens situasjon. Alle delene av
planforslaget henger sammen, ved å flytte ett bygg i en del, eller legge om vegen i en
annen del vil det får konsekvenser for hele planforslaget.
I de senere år har det ikke vært mange dager med akevær i Randaberg. Ved å
tilrettelegge for akebakke med lav vegetasjon vil det være mulig å ake også ved lite
snø, således kan denne akebakken bli mer brukt enn den som er i dagens situasjon.
Ved å regulere to områder i planforslaget til akebakke binder det også opp arealer til
svært begrenset bruk, da det ikke er mulig å plante busker, trær eller sette andre
installasjoner her som lekeapparater eller benker.
5.2.9 Petter O. Berg og Siw Catrine Røe, Valaveien 7
«Fraråder om at Valaveien blir opparbeidet med fortau». De viser til at veien er belastet i dag
og har barn som leker i området.
De viser til at deres eiendom vil bli berørt i forhold til innkjørsel og at bil vil bli parkert i
nedoverbakke, samt at «blir det tatt 2,5 meter av vår eiendom så vil vi mer eller mindre se rett
inn i en høy betongvegg fra stuevindu/terrasse/hage».
Det er vedlagt snittegninger og fotografier som beskriver situasjonen.
Kommentar
Det er utarbeidet notat (datert 2.9.2014) som vurderer mulig fortaus løsning langs Valaveien.
På bakgrunn av at området allerede er etablert og med begrenset areal, er det vurdert at det er
tilstrekkelig med fortau i 2,0 meters bredde. Det er i notat er det anbefalt å legge fortau på
østsiden av Valaveien som dermed vil få virkning for eiendommene i øst. Notat av 2.
september 2014 viser til at:
«Hekk og vegetasjon er direkte berørt. Atkomsten til husene må justeres og det må påregnes
mur for å ta opp ny høydeforskjell for å minimere arealbeslaget.»
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 35
Gjeldende reguleringsplankart og grunnkart synes å indikere at området som vil bli omfattet
av en eventuell utvidelse av fortauet ikke vil komme i direkte berøring med privat eiendom.
5.2.10 Asbjørn Martin Valen, Valakroken 15




Mener at det legges opp til for tett utbygging.
Mener at planområdet kan trekkes lengre mot vest slik at eksisterende boliger ikke blir
innebygget.
Mener BK8 bør fjernes eller gjøres mindre dominerende.
BK6 bør ikke være høyere enn 2 etasjer og blokkene bør ikke være høyere enn 4
etasjer.
Kommentar




Det er, på nasjonalt og regionalt nivå, sterkt fokus på effektiv arealbruk. Dette
innebærer fokus på fortetting, for å kunne nytte eksisterende infrastruktur, samt å
minske presset på natur og matjord. Tetthet i planforslaget er i tråd med føringer og
anbefalinger fra fylket.
Kan ikke trekke planområdet utover langsiktig grenser for landbruk. Planområdet er i
tråd med areal som er disponert til bolig i gjeldende kommuneplan.
Det er vurdert at BK8 er tilpasset terreng og eksisterende og ny bebyggelse. Det er
foreslått lekeområde direkte foran bolig, som vil gi åpenhet mot eiendommen.
Det er foretatt landskapsvurderinger som inkluderer eksisterende terreng og
eksisterende tilgrensende bebyggelse. På bakgrunn av dette er det foreslått høyere
bygg mot Bøveien som er i tråd med volum på boligblokker på sørsiden, og som er
med å forsterker gatebildet mot Bøveien. Høyden på byggene varierer med det
naturlige terrengfallet.
Det er foreslått rekkehus, tomannsboliger og enebolig i rekke med lag på lag effekt for
å sikre gode lysforhold. Samt at terrengets naturlig form underbygges.
5.2.11 Hilde Røstad, Valahaug 12
Synes blokkbebyggelsen er for høy og «monumentalt» skille mot landsbysenteret.
Foreslår:


Lavere blokker
Legge rekreasjonsområdet i skråning mellom eksisterende og nytt boligfelt. Mener at
terrenget er såpass bratt her at det kan nyttes til akebakke.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009

Side 36
Sier at «Valaveien er allerede trafikkfarlig for gående. Jeg er ikke sikker på at et
fortau vil gjøre det mer oversiktlig, snarere tvert imot»
Kommentar



Det er foretatt landskapsvurderinger som inkluderer eksisterende terreng og
eksisterende tilgrensende bebyggelse. På bakgrunn av dette er det foreslått høyere
bygg mot Bøveien som er i tråd med volum på boligblokker på sørsiden, og som er
med å forsterker gatebildet mot Bøveien. Høyden på byggene varierer med det
naturlige terrengfallet
Kvartalslek/friområde er tilrettelagt i eksisterende skog, mellom eksisterende og
planlagt boligområder. Bruk av skråning fra øst mot vest til akebakke vurderes ikke å
være sikkert da skråning her er veldig bratt og vil kunne skape veldig høy fart og
potensielle farlige situasjoner. Vegetasjon i området er også foreslått å beholdes i mest
mulig grad, noe som gjør det vanskelig å tilrettelegge for akebakke.
Det vurderes at å sikre gående egne traseer som fortau vil være trafikksikkert. En kan
vanskelig se at tilrettelegging av fortau skaper en mer trafikkfarlig situasjon.
5.2.12 Kjetil Valdal, Nordheiå 24








Mener høyblokker innenfor BB2 vil være «altfor dominerende i høyde der de er
plassert». Han viser til at utsikt mot nordvest var viktig i forbindelse med regulering
av boligområdet for Heiå/Nordheiå.
Foreslår å tillate lavere blokker, samt flytte dem mot nordvest i planområdet.
Viser til høy trafikk på Bøveien, og mener reguleringsplanen må regulere situasjonen
her.
Ønsker høyere gjesteparkeringsdekning
Mener ny Harestad skole må være tatt i bruk før utbyggingsplan kan vedtas
Ønsker støyskjerming på sørsiden av Bøveien, mellom vegen og Nordheiå boligfelt
Ønsker at det bygges «tilstrekkelig antall nye lekeområder samt ballbinge inne på det
nye boligområdet…»
Viser til at boliger innenfor Nordheiå og Heiå ikke har mottatt varsel om planarbeidet
og ber om forlenget frist for å gi mulighet til andre beboere i området og uttale seg
Kommentar





Det har vært et overordnet mål å ivareta mest mulig utsikt for eksisterende beboere.
Dette er gjort gjennom tillatte byggehøyder og takform, samt byggs plassering som
sikrer mest mulig siktlinjer over og igjennom planområdet. Det er foretatt
landskapsvurderinger som inkluderer eksisterende terreng og eksisterende tilgrensende
bebyggelse. På bakgrunn av dette er det foreslått høyere bygg mot Bøveien som er i
tråd med volum på boligblokker på sørsiden, og som er med å forsterker gatebildet
mot Bøveien. Høyden på byggene varierer med det naturlige terrengfallet.
Blokkers plassering langs Bøveien er vurdert som god, da de er i tråd med volum for
boligblokker på sørsiden av Bøveien. Det vurderes ikke som god plassering å flytte
dem nordvest innenfor planområdet, da dette er en høyde.
Det er en egen prosess å regulere fartsgrenser eller fartsdemping. Bøveien er fylkesveg
og kommunen må eventuelt kontakte Statens vegvesen for vurdering/endring her.
Gjesteparkering er i tråd med overordnete føringer i forhold til areal- og
transportplanlegging og føringer i Regionalplan for Jæren.
Det vurderes ikke som hensiktsmessig å vente med regulering av området til skolen er
tatt i bruk.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009



Side 37
Støyskjerming mot Nordheiå vil ikke løses i denne reguleringsplanen.
Det er foreslått tilstrekkelig antall lekeplasser i tråd med føringer i Regionalplan for
Jæren. Det er ikke tilrettelagt for ballfelt da det er vurdert at det er mer hensiktsmessig
og større behov for lekeområde som tilrettelegger for fri lek som skogen og akebakker.
Det er ballfeltrett sør og sørøst for planområdet, som er vurdert å være tilstrekkelig for
området (ref. også merknad fra barnas representant).
Oppstart av planarbeid er varslet i Stavanger Aftenblad og Bygdebladet. Ved
utsendelse av brev er nabolister fra kommunen benyttet.
5.2.13 Wenche Ravneng og Gunnar Jacobsen, Valaveien 2


De liker ikke at eksisterende akebakke «forsvinner» og at skogen blir «kraftig
redusert».
De viser til at de ikke kan akseptere utvidelse av fortau mot sin eiendom, og at det
heller ikke er plass til dette.
Kommentar


Eksisterende akebakke er foreslått erstattet med to nye akebakke som skal
tilrettelegges innenfor planområdet. Skogen er søkt ivaretatt så langt det lar seg gjøre,
samtidig som området utvikles til boligbygging, i tråd med gjeldende kommuneplan.
Kommunen har et grøntområde i form av skog som ligger nordøst for planområdet og
direkte tilgrensende eksisterende Valahaug boligområdet. Dette området er, så vidt
forslagsstiller forstår, ikke særlig benyttet i dag. Området ligger relativt nært
planområdet, og det synes at det er mulig å kunne nytte dette for rekreasjon og lek for
kommunes innbyggere.
Det er gjort vegtekniske vurderinger i forhold til anlegning av fortau og det vurderes at
dette bør legges på østsiden av vegen. Dette betyr at Valaveien 2 ikke blir berørt av
fortau, utenom at det blir sikrere for myke trafikanter å bevege seg i området.
5.2.14 Christer Håland og Tina Kolnes, Valakroken 13
De viser til at de skal flytte inn i sin nykjøpte bolig i starten av oktober. De er bekymret for at
deres utsikt mot Bø vil forsvinne gjennom bygging av boliger innenfor BK8.
Kommentar
Det har vært et overordnet mål å ivareta mest mulig utsikt for eksisterende beboere. Dette er
gjort gjennom tillatte byggehøyder og takform, samt byggs plassering som sikrer mest mulig
siktlinjer over og igjennom planområdet.
Eiendommen ligger på samme nivå som planområdet. Dette betyr at all bebyggelse vil
påvirke utsiktskvaliteten for eiendommen, uavhengig av høyde.
5.2.15 Magne Tolo, Valahaug 14
Mener at planforslaget ikke tar hensyn til naboer og nærområdet, fremsetter følgende:




Er ikke fornøyd med at det er foreslått adkomst via eksisterende boligområde. Han
mener det kan tilrettelegges for veg igjennom planområdet.
Han viser til at maks tillatt høyde for BK4 og BK7 bør være kote 28 og kote 30 for
BK6 g BK8.
Han mener det bør settes maks tillate høyde på vegetasjon innenfor planområdet.
Han mener at det tilrettelegges for for høy tetthet.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009


Side 38
Han mener at boligblokker innenfor BB2 bør være minimum 2 etasjer lavere enn
foreslått.
Han synes ikke akebakke er løst tilfredsstillende i planforslaget.
Kommentar






Det er, gjennom planprosessen, vurdert ulike løsninger for adkomst. Det er i
planforslaget foreslått av 173 boliger får adkomst fra rundkjøring og 10 boliger får
adkomst via eksisterende veg. Det er gjort vurderinger som viser at eksisterende veg
har kapasitet til å ta imot 10 ekstra boliger. Kommunen har stilt krav om etablering av
fortau. Etablering av fortau vil gi økt trafikksikkerhet, da det vil gi separate traseer for
myke og harde trafikanter
Det er foretatt landskapsvurderinger som inkluderer eksisterende terreng og
eksisterende tilgrensende bebyggelse. På bakgrunn av dette er det foreslått høyere
bygg mot Bøveien og videre rekkehus, tomannsboliger og enebolig i rekke med lag på
lag effekt for å sikre gode lysforhold. Samt at terrengets naturlig form underbygges.
Det er vanskelig håndterbart. Det er heller ikke vanlig med maksimale kotehøyder på
vegetasjon.
Det er, på nasjonalt og regionalt nivå, sterkt fokus på effektiv arealbruk. Dette
innebærer fokus på fortetting, for å kunne nytte eksisterende infrastruktur, samt å
minske presset på natur og matjord. Planforslaget legger til rette for en fortetting av
eksisterende boligområde sør og øst for området. For å kunne bygge tett samtidig som
planen inneholder kvaliteter i forhold til gode arealer for uteopphold, både private og
offentlige, samt lek med gode solforhold er det vanskelig å nå disse målene om man
ikke tilrettelegger for boliger med lite fotavtrykk. Tetthet i planforslaget er i tråd med
føringer og anbefalinger fra fylket.
På bakgrunn av landskapsvurderinger som inkluderer eksisterende terreng og
eksisterende tilgrensende bebyggelse er det foreslått høyere bygg mot Bøveien som er
i tråd med volum på boligblokker på sørsiden, og som er med å forsterker gatebildet
mot Bøveien. Høyden på byggene varierer med det naturlige terrengfallet
Forslagsstiller mener at akebakke, slik den er foreslått vil kunne fungere
tilfredsstillende. I de senere år har det ikke vært mange dager med akevær i
Randaberg. Ved å tilrettelegge for akebakke med lav vegetasjon vil det være mulig å
ake også ved lite snø.
5.2.16 Jon M. Rønning, Valahaug 4


Ønsker ikke at nye beboere skal ha adkomst via eksisterende veg.
Mister utsikt.
Kommentar


Vegen har kapasitet til trafikk for ytterligere 10 boliger. Kommunen har stilt krav om
tilrettelegging av fortau ved en slik utbygging, i tråd med gjeldende reguleringsplan.
Dette vil sikre god trafikksikkerhet for boligområdet.
Forslagsstiller kan ikke se at planforslaget får innvirkning på utsiktsforhold fra bolig.
Planforslaget vil ha noe påvirkning på utsikt fra gateløpet.
5.2.17 Beboere Valahaug 13, 15, 17, 18, 19, 21 og 23

De viser til gjeldende reguleringsplan for eksisterende boligområde som tillater
maksimal høyde på 2 etasjer. De fremholder at nytt boligfelt bør tillates tilsvarende
byggehøyder.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009

Side 39
Viser til at eksisterende veg er «for smal og tåler ikke ytterligere økt belastning med
tanke på trafikksikkerhet for barna som ferdes i område».
Kommentar

Gjeldende reguleringsplan for eksisterende boligområde er vedtatt i 1970. Det regnes i
dag sterkt fokus på effektiv arealbruk. Dette innebærer fokus på fortetting, for å kunne
nytte eksisterende infrastruktur, samt å minske presset på natur og matjord.
Foreslåtte byggehøyder er i tråd med landskapsvurderinger som inkluderer
eksisterende terreng og eksisterende tilgrensende bebyggelse.

Det er gjort vurderinger som tilsier at det er relativt ukomplisert å kunne tilrettelegge
for fortau i eksisterende situasjon. Etablering av fortau vil gi økt trafikksikkerhet, da
det vil gi separate traseer for myke og harde trafikanter.
5.2.18 Ole Steinar Vatland, Valaveien 3
Viser til at de har handikappet barn med behov for transport og at fortau vil kunne ta mulighet
for parkering for 2 biler fra dem.
De viser videre til at omlegging av veg vil halvere grøntområdet de har til rådighet på egen
tomt.
De har 7 konkrete spørsmål de ønsker besvart:
Kommentar
1. Det er utarbeidet notat (datert 2. september 2014) som vurderer mulig fortaus løsning
langs Valaveien. På bakgrunn av at området allerede er etablert og med begrenset
areal, er det vurdert at det er tilstrekkelig med fortau i 2,0 meters bredde. Det er i notat
er det anbefalt å legge fortau på østsiden av Valaveien som dermed vil få virkning for
eiendommene i øst. I henhold til notat, datert 2.9.2014, heter det følgende for
Valaveien 3:
«Hekk må fjernes/erstattes. Ellers kun inngrep i hageareal.»
«På første del av Valaveien er det relativt lett å etablere fortau dersom en ser bort fra
inngrep i etablerte hager.»
2. Forslagsstiller antar kommunen krever det for å ivareta innbyggernes sikkerhet.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 40
3. Eksisterende veg har kapasitet og det ser ut til at det er mulig å løse fortaus situasjon
som vil gi økt trafikksikkerhet.
4. Det er ikke et formelt krav til oppstillingsplass ved garasje. På grunn av tidligere tider
med manuell garasjeport har det vært praksis med avstand på 5 meter mellom veg og
garasjeport.
5. Det er sett på et forslag for løsning som tilrettelegger for fortau på østsiden av
Valaveien. Konklusjon av rapporten:
«På første del av Valaveien er det relativt lett å etablere fortau dersom enn ser bort
fra inngrep i etablerte hager.»
6. Basert på foreløpige vurderinger vil det ikke være nødvendig med særlige inngrep på
deres eiendom. Det vurderes således ikke å være et reelt problem.
7. I Norge regnes eiendomsretten som å stå sterkt.
5.2.19 Jarl Voster, Valahaug 7


Er ikke tilfreds med planforslagets del som øker Valahaug byggefelt med 10 boliger,
viser til blant annet økt trafikk, dårligere trafikksikkerhet og utsikt.
Mener «fylket bør vurdere en så stor utbygging i et allerede tungt utbygget område
som Randaberg sentrumsområde er».
Kommentar


Ved tilrettelegging av 10 nye boligenheter vil det bli økt trafikk inn i boligfeltet.
Eksisterende veg er dimensjonert for å kunne tåle denne økningen i trafikk.
Kommunen har stilt krav om etablering av fortau. Etablering av fortau vil gi økt
trafikksikkerhet, da det vil gi separate traseer for myke og harde trafikanter. Dette
synes å ville gjøre det sikrere for barn og beboere i området.
Området er allerede vurdert av statlige og regionale organer i forbindelse med vedtatt
kommuneplan, hvor området er disponert til bolig. Tetthet i planforslaget er i tråd med
føringer og anbefalinger fra fylket.
5.2.20 Njål Jensen, grunneier
Generelt kommentarer i forhold til innspill som har kommet fra Velforeningen i Valahaug.
Han viser, blant annet, til at akebakke er del av gårdseiendom og at utsiktsforhold fra gate,
uteområder, hager, lekeplasser og boliger i eksisterende boligområde er utfordrende å
imøtekomme, samtidig som en skal tilrettelegge for nytt boligområde med kvaliteter.
Det vises også til stor eiendom på Valahaugen som er disponert til grønt.
Kommentar
Kommentar fra Jensen omfatter ikke planforslaget, men er et svar på innkommet merknad.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 41
6 Virkninger av planforslaget
6.1 Overordnede planer
Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan som har disponert området til
boligbygging. Randaberg kommune har, i oppstartsmøte, satt krav til utnyttelse på minst 3,5
boenheter per daa, mens Regionalplan for Jæren forslår en tetthet på mellom 4 og 10 boliger
per daa. Planforslaget legger til rette for ca. 5,8 boliger per dekar. Planens utforming tilsier at
tettheten er tilfredsstillende. Det er tilrettelagt tilstrekkelig uteareal, både privat og felles.
Planområdet ligger tilgrensende landbruksområde som tilsier at dette arealet vil holdes
ubebygd, samt at eksisterende skog, Valaskogen, er foreslått delvis beholdt. Planområdets
nærhet til sentrum, med sine tilbud og kollektivtilbud tilsier at foreslått tetthet kan anbefales.
6.2 Helse og trivsel
Områdets beliggenhet tilsier godt bomiljø. Området ligger tilgrensende etablert boligområde,
med etablert miljø i øst og sør, og har åpne marker mot vest og marker og sjøen mot nord. Det
er gode turmuligheter innenfor og i forbindelse med planområdet. Å ha turområdet rett utenfor
egen stuedør kan være en kilde til helse og trivsel. Ved at flere av kommunens innbyggere
sykler og går, fører dette til mer bevegelse og bedre folkehelse. I tillegg til trim får gående og
syklende også frisk luft og får opplevelsen ved å komme seg ut.
Innen planområdet er det foreslått lekeområder og tilstrekkelig med privat og felles
uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsarealer innbyr til lek og aktivitet for barn, unge, voksne
og eldre og kan øke trivselen i området, ved at det dannes uformelle møteplasser. Det har også
potensial for å danne godt naboskap, som igjen gir trivsel.
Planområdets nærhet til sentrum er også en kilde til trivsel, da man her har lett tilgang til
handel, kultur- og tjenestetilbud.
6.3 Støy
Deler av planområdet langs Bøveien ligger noe utsatt fra trafikkstøy (Sinus AS). Det er
foreslått at området støyskjermes for å ivareta tilfredsstillende støyforhold for ute- og
lekeområdene her. På grunn av planforslagets visjon om å være en del av «den grønne
landsby» er det ikke ønskelig at planområdet «stenges inne» med en støyskjerm. Det anses
som viktig at planområdet «snakker» med eksisterende boligområde i sør, slik som i øst. Det
er derfor vurdert viktig å sikre at støyskjermer får en utforming som kan bli en del av
prosjektet, heller enn å bare ha en funksjonell funksjon. Se figur 4-3 og 4-4 for å se hvordan
det kan tenkes løst.
Med denne type støyskjerming synes det at uteoppholdsarealer er sikret tilfredsstillende
støyforhold, og estetikken blir ivaretatt.
6.4 Universell utforming
Planområdet er foreslått i tråd med prinsipper om universell utforming, så langt det lar seg
gjøre. Innenfor planområdet skal gangarealer og lekeareal tilrettelegges etter prinsippene om
universell utforming. Dette omfatter blant annet akseptable stigningsforhold, terskelfrie
overganger m.m. Tak i parkeringskjeller skal ha minimumshøyde 2,25 meter for å sikre
adkomst for høyere kjøretøy. Området skal gis en oversiktlig utforming. Ganglinjer skal i så
stor grad som mulig utformes med bruk av kontrast og naturlige ledelinjer. Nær gangveier,
felles oppholdsområder, inngangspartier, luftevindu m.m. skal bruk av planter og trær som
kan framkalle allergiske reaksjoner søkes unngått. Lekeplasser og felles uteoppholdsarealer
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 42
skal utformes med spesiell vekt på tilgjengelighet for alle. Det skal sikres god tilgang fram til
apparater, benker/bord og lignende.
Planområdets topografi gir noen utfordringer i forhold til stigning, men stigning på veg og
fortau ligger innenfor det som kan forsvares i forhold til universell utforming, 7 %. Interne
gangveger i området er foreslått i en bredde på 3 meter og med dekke i henhold til krav om
universell tilgjengelighet. Alle leilighetsbygg er foreslått med tilgjengelig standard. For
småhus legges krav i Teknisk forskrift for tilgjengelighet til grunn for planleggingen.
På bakgrunn av dette synes at planforslaget ivaretar krav til universell utforming på en
tilfredsstillende måte.
6.5 Sol- og skyggeforhold
Planområdets naturlige topografi og vestvendte terrengfall danner et gunstig utgangspunkt for
optimale solforhold på ettermiddag/kveld. Småhusbebyggelsen følger terrengformasjonene
slik at bebyggelsens høyde faller mot vest, og på denne måten åpner for solinnslipp.
Sol- og skyggeanalyser for planområdet viser at felles uteområder har gode forhold 21. mars
klokken 15. Det er bare en lekeplass som er mer enn 50 % skyggelagt i dette tidsrommet,
f_L3. Det vurderes at dette er tilfredsstillende da denne ligger i nær avstand til lekeplass
innenfor BB1 og til f_L2.
Leiligheter innenfor BB2 har skygge mot nord i dette tidsrommet, men planen åpner for at
deres uteområder kan plasseres på andre sider av bygget, og det anses dermed som at
forholdet for disse er ivaretatt. Innenfor BB1 er det gode solforhold for bygg 1, mens store
deler av bygg 2 har skyggelagt uteoppholdsarealer.
For småhus er solforholdene tilfredsstillende for alle boliger foruten bakhagene innenfor BK2,
BK4 og BK6, som er østvendte. For å sikre tilfredsstillende solforhold for disse er det satt
krav om tilrettelegging av uteoppholdsareal på garasje/carport for BK2 og BK4. I tillegg er
det satt krav til inntrukket etasje som sikrer uteopphold i øverste etasje innenfor BK2. For
boliger innenfor BK6 er det satt krav til balkonger i størrelse på 6 m2 på vestsiden av bygg.
Det er stilt krav i bestemmelsene om at minimum 50 % av private uteoppholdsarealer skal ha
sol ved vårjevndøgn. Det er mulig å sikre tilfredsstillende solforhold på alle uteareler gjennom
ulik takutforming.
I sum vurderes planforslaget til å ha gode sol- og skyggeforhold.
6.6 Trafikkforhold
Trafikksikkerheten synes å være godt ivaretatt i planforslaget. Det er foreslått veger og fortau
i tråd med gjeldende krav og anbefalinger i forhold til bredder, stigning og kurver i forhold til
dimensjonert trafikkbelastning.
6.7 Friområder
Planforslaget foreslår at felles kvartalslekområder som o_FR1, Valaskogen og f_FR2 og
f_FR3, akebakker, reguleres til friområder. Det er intensjonen i planen at disse områdene ikke
privatiseres men føles åpne for alle i nærområdet.
Det er foreslått interne stinett som binder området sammen med eksisterende boligområde i
øst, og som kan bindes sammen med planlagt tursti i nord.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 43
6.8 Barn og unge
Innenfor planforslaget er det det tilrettelagt for flere lekearealer. Sandlek for de minste, i
tillegg til akebakker og kvartalslek i skogen. Sandlekeplassene er foreslått i en slik størrelse at
det er mulighet for å tilrettelegge for litt spennende lekeplasser. Plasseringen gjør at området
er sikret mot støy og trafikkfare, samt at sandlekeplasser lett tilgjengelig og nær alle boliger i
planområdet og med gode solforhold.
Kvartalslekeplass er foreslått i forbindelse med eksisterende Valaskogen. Det er intensjonen
at kvartalslek skal integreres i dette området. Det er satt krav til at denne får en utforming som
er tilpasset barn, unge, voksne og eldre. Størrelsen på området synes å sikre at dette kan være
mulig. Gjennom at formen på kvartalslek ikke er definert nærmere på plankartet, er det sikret
frie rammer for utforming av arealet, og det er mulighet for å sikre grønne og blå verdier i
samspill med hverandre. Størrelsen på arealet er stort nok slik at det egner seg for lek og
opphold, og gir arealer til at barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Plassering av
kvartalslek er lett tilgjengelig for boliger innen planområdet, samt fra eksisterende
boligområde i øst, som benytter skogen til lek i dag.
Den nye akebakken innfor f_FR3 kan sammenlignes med den eksisterende akebakken i
området i forhold til lengde og fallforhold. I bunn av bakken vil det etableres en forsvarlig
stoppsone for akerne. Ettersom fallet i denne bakken er moderat, vil det kreves relativt mye
snø for å tillate aking. Det er derfor lagt inn en alternativ akebakke innenfor f_FR2 som er
bredere, og med en brattere fallprofil. Dette øker mulighetene for aking, ettersom man da er
mindre avhengig av store snømengder.
Begge bakkene vil tilrettelegges med lavtvoksende, slitesterkt gress, slik at aking tillates
under de moderate snømengder som er typisk for dette distriktet. Bakkene ville også være fri
for permanente obstruksjoner som kan komme i konflikt med akeaktiviteten.
Det er eksisterende boligområde øst for planområdet, og det er relativt kort veg til nærmeste
skole og det er idrettsbane og lekeplasser i nærheten.
Det synes at planområdet vil være grønt og åpnet, med grønne lunger som går igjennom hele
planforslaget. Det vurderes at dette gir potensiale for gode oppvekstforhold for barn.
6.9 Energibehov – energiforbruk
Nye boliger skal ved prosjektering/oppføring tilfredsstille minimumskrav til tetthet/isolering i
henhold til enhver tids gjeldende forskrifter/lover. Tilsvarende med hensyn til oppvarming.
Minimum 40 % av varmebehovet skal dekkes av annen energiforsyning enn direktevirkende
elektrisitet, i tråd med TEK10 § 14-7, pkt. 3.
6.10 Naturmangfold
Det er ikke registrert spesielle naturverdier, naturtyper eller arter innenfor planområdet
(Kilde: Naturdatabasen til direktoratet for naturforvaltning; www.dirnat.no og befaring med
EcoFact AS). På bakgrunn av dette vurderes det at tiltakene ikke vil ha vesentlig betydning
for økosystemene i området.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 44
6.11 Matjord
For å bruke adkomst fra eksisterende
rundkjøring har det vært nødvendig å gå
noe over langsiktig grense landbruk, for å
sikre at vegen får tilfredsstillende geometri.
Arealet her er ca. 633m2.
I tillegg er det foreslått å regulere en
strekning av adkomstveg til pumpehus,
f_KV5. Arealet her er ca. 144 m2.
Således er området som ønskes
omdisponert fra landbruk til bebygd areal
er på ca. 774 m2. Dette er en relativt
beskjeden utvidelse, men det er vanskelig å
tallfeste betydningen dette vil ha for
landbruket da det er vanskelig å sette en
verdi på dyrket mark. Statens vegvesen
holder for tiden på med arbeid for å
vurdere om faste prinsipper kan gi
grunnlag for å sette prisen på dyrket mark
ved spørsmål om omregulering
Figur 6-1 Illustrasjon av areal som er foreslått
omdisponert fra landbruk til veg i forbindelse med
rundkjøring (RAMP AS)
(www.forskning.no), dette arbeidet er enda ikke avsluttet. Det antas likevel at tap av ca. 774
m2 landbruksjord vil få relativt liten innvirkning på landbruket.
Matjordregnskap i Kostra (vedlegg 11) viser at det er 28,3 daa matjord som er foreslått
bebygd. Det vurderes ikke som en virkning av planforslaget, da dette allerede er utredet i
forbindelse med kommuneplanarbeidet, da området er disponert til utbygging i gjeldende
kommuneplan.
6.12 Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhet er utredet i eget dokument, vedlegg 10. Analysen avdekket 5 tema som
krever avbøtende tiltak: grunnforhold/forurenset grunn, område for idrett/lek, sårbare naboer,
brann og naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare.
Risikovurderingen viser, at med avbøtende tiltak vil alle uønskede hendelser som er forbundet
med risiko kunne havne i grønn kategori, som tilsvarer akseptabel risiko, foruten risiko i
forhold til brann og en hovedadkomstveg.
I sum viser risiko- og sårbarhetsanalysen at planområdet på Valahaug er godt egnet for
foreslått utbygging. Ingen av de forhold som er avdekket i analysen er av en slik karakter at
de medfører så stor risiko at de skulle tilsi at tiltaket ikke bør gjennomføres.
6.13 Befolkningsøkning
Randaberg kommune har hatt en jevn og relativt rolig befolkningsøkning de siste 40 årene.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS
Planbeskrivelse, Valahaug - Plan 2012 009
Side 45
Figur 6-2 Befolkningsutvikling i Randaberg 1972-2012 (Kommunal- og regionaldepartementet)
Planforslaget legger til rette for inntil 173 boenheter i en miks av leiligheter,
ungdomsleiligheter og konsentrert småhusbebyggelse. Området hører til skolekretsen til
Harestad skole som for tiden ikke har kapasitet til å ta imot flere elever.
Kommunens administrasjon opplyste at kommunens boligprogram ser behov for
tilrettelegging av ca. 70 boliger per år. Hvilken type bolig som det er behov for er varierende
fra år til år.
Kommunen har anbefalt oppstart av planarbeid, så det antas at kommunen ser behov for
boliger i tråd med planforslag.
6.14 Framdrift
Det er rekkefølgekrav knyttet til at ny Harestad skole (byggetrinn 1) skal være etablert før
boliger i planområdet kan tas i bruk.
Det er usikkert når dette er forventet å være ferdig. På kommunens hjemmeside opplyses det
om at detaljreguleringen for planen foreligger og er sendt på høring. På bakgrunn av at
planprosessen vurderes å ta inntil halvannet år og at bygging skal skje etterpå, antas det at
innflytting tidligst kan skje 2,5 år etter at planen er vedtatt.
Dimensjon Rådgivning AS/RAMP Arkitekter AS
Ineo Eiendom AS