Les webutgaven av Wiersholm Agenda her
AG E N DA ET MAGASIN FRA WIERSHOLM - NUMMER 1, 2015 TEMA: EIENDOM EIENDOMSMARKEDET TILPASSER SEG UTENLANDSKE KJØPERE Et økende antall utenlandske investorer i det norske eiendomsmarkedet har presset frem omfattende endringer i standardkontraktene for næringseiendom. INNSIKT: M&A FORSIKRING NYTTIG HJELPEMIDDEL MED SKADEPOTENSIAL GUIDE: ARBEIDSRETT ANSETTER DIN BEDRIFT DE RIKTIGE PERSONENE? BRANSJE: OLJE ET JURIDISK BLIKK PÅ FREMTIDEN KARRIERE STUDENTJAKTEN W W W.WIERSHOLM.NO | 1 NYHETER | LEDER | 300. 000. 000 NOK Statens inntekter fra petroliumsvirkskomhet i 2014. (Kilde: SSB) EKSPERTEN Eiendomsmarkedet fremstår meget solid TEMA: EIENDOM FULL FRES I EIENDOMSMARKEDET Lav lånefinansiert rente sammen med en risikojustert avkastning for næringseiendom som fremstår attraktiv, bidro til høy aktivitet i eiendomsmarkedet i 2014. Vi har grunn til å tro at nivået holder seg inneværende år. I slutten av februar forlot vi våre gamle lokaler og er nå trygt innlosjert i våre flotte nye lokaler i Dokkveien 1 på Aker Brygge. Wiersholms interesse for, kunnskap om og engasjement i fast eiendom strekker seg naturligvis langt videre enn våre egne kontorlokaler og hovedtema i dette nummeret av Agenda er derfor fast eiendom. Vår markedsgruppe for fast eiendom tilbyr dere således denne gang artikler om blant annet de nye meglerstandardene for salg av næringseiendom, forslagene til endringer i eierseksjonsloven og om morselskapers ansvar for forurensning forårsaket av datterselskaper. I dette nummeret av Agenda setter vi også søkelyset på utviklingen i oljebransjen. Vi stiller spørsmålet om hvordan en eventuelt vedvarende lav oljepris vil påvirke det norske markedet for høyrenteobligasjoner. I tillegg tilbyr vi en artikkel som belyser oljebransjen i flere ulike rettslige perspektiver. I tillegg presenterer vi også artikler om flere andre temaer som f.eks. en artikkel med nyttige tips i forbindelse med ansettelsesprosesser og en artikkel som belyser fordeler og ulemper med såkalte “M&A-forsikringer”. De faste spaltene er også med denne gangen, herunder nye navn, utvalgte transaksjoner, mv. Vi benytter anledningen til å ønske alle våre forbindelser en flott “vårsesong”! Riktig god lesning! Andreas Bullen, redaktør ERLEND AAGESEN Partner i UNION Norsk Næringsmegling AS 2014 var et svært aktivt eiendomsår. Transaksjonsvolumet i Norge endte opp mot samme nivå som toppåret 2006, utlendingene gjorde for alvor sitt inntog i det norske markedet, og det er bred interesse for å investere i næringseiendom. Dette aktivitetsnivået er videreført inn i 2015. Hva er det som driver markedet? Både lange renter og bankenes utlånsmargin har falt betraktelig de siste 12-18 månedene. UNION gjør en kvartalsvis undersøkelse blant de største bankene i Norge. Den siste undersøkelsen gjennomført i Q1 2015 viser en samlet lånefinansieringsrente på 2,91 % for et 5 års lån til et standard trygt kontorprosjekt i Oslo sentrum, mot tilsvarende 5,15 % i Q3 2013. Yielden på eiendom har imidlertid ikke falt i samme grad som rentefallet alene skulle tilsi. Yieldgapet i Q1 2015 er på det høyeste nivået de siste 10 årene. Risikojustert avkastning for næringseiendom fremstår som attraktiv, noe som har bidratt til økt interesse for å investere i næringseiendom. Høyt yieldgap og økende interesse fra utenlandske aktører har vært med på å skape et etterspørselsoverskudd i transaksjonsmarkedet. Dette kan legge grunnlag for videre yieldreduksjon. Markedet er solid. Det er imidlertid viktig å påpeke noen forhold som bør følges litt ekstra. 10 års swaprente ligger på ca. 1,80 %. Siden renten er en avgjørende forutsetning for den fremtidige utviklingen av eiendomsmarkedet, er det viktig å følge renteutviklingen. Konsensus blant prognosemakerne er imidlertid at vi skal ha lave renter i lang tid. Et annet viktig punkt er utviklingen i oljeprisen. Et vedvarende redusert aktivitetsnivå for olje-/offshoresektoren vil påvirke etterspørselen etter næringslokaler. Enkelte områder og segmenter er allerede berørt og vil rammes hardere enn andre. Vi følger kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum tett og forventer at arealledigheten i dette området, spesielt sekundære beliggenheter, skal trekke noe opp gjennom 2015. Interessen fra utenlandske investorer har vært meget sterk det siste året. Utlendingene var største netto kjøper av næringseiendom i Norge i fjor, og flere aktører posisjonerer seg i det norske markedet. Aktører med begrenset langsiktig tilknytning til Norge kan imidlertid raskere endre investeringsstrategi og rette sin interesse mot alternative markeder. Oljeprisutviklingen kan påvirke disse vurderingene, men det er få tegn til at interessen har avtatt så langt. Rammebetingelsene for å investere i næringseiendom er grunnleggende attraktive. Vi ser frem til å skape verdier for våre kunder i et spennende og aktivt 2015. UTGIVER: Advokatfirmaet Wiersholm AS 2 | WIERSHOLM AGENDA MANAGING PARTNER: Nils H. Thommessen REDAKTØR: Andreas Bullen REDAKSJON: Markedsavdelingen DESIGN: Red kommunikasjon AS TILRETTELEGGING: Annett Aabel FOTO FORSIDE: Jo Michael De Figueiredo FOTO LEDER: Istock Photo TRYKK: Flisa Trykkeri OPPLAG: 3100 W W W.WIERSHOLM.NO | 3 NYHETER | MIKS FOTO JO MICHAEL FIGUEIREDO Jan Fougner blir en del av det vitenskapelige personalet på Handelshøyskolen BI. WIERSHOLM TRE NYE PARTNERE I WIERSHOLM Wiersholm har gleden av å meddele at Gunhild Dugstad, Rune Opdahl og Hans Kenneth Viga-Gerhardsen er tatt opp som nye partnere med virkning fra 1. januar 2015. Det er spesielt hyggelig at det er tre av våre egne advokater som har utviklet seg til å bli sentrale bidragsytere til Wiersholms satsing fremover. NORDIC BUY OUT FORUM ET VIKTIG SAMLINGSPUNKT KIRKENS BYMISJON ALPINT OG SNOWBOARD PÅ TRYVANN MED “SKATTKAMMERET" Wiersholm har inngått et samarbeid med Kirkens bymisjons “Skattkammeret” der våre ansatte stiller som hjelpere og medarrangører i aktiviteter for ungdom. Målet for Skattkammeret er å få ungdommene til å delta på aktiviteter de ellers ikke ville hatt mot til å gjennomføre. I februar var det skidag på Tryvann. Wiersholmere stilte opp for å lære opp, støtte og heie frem 13 påmeldte ungdom. Les mer om det flotte arbeidet til Skattkammeret på www.bymisjon.no På Nordic Buy Out Forum skaper vi oppmerksomhet rundt aktuelle problemstillinger og formidler relevant kunnskap gjennom kompetansetunge foredragsholdere som deler sine erfaringer for å belyse utviklingstrekk og fremtidsutsikter. Neste års konferanse avholdes torsdag 3. desember. Følg med på våre hjemmesider for påmelding. STUDENT NYE LOKALER PÅ AKER BRYGGE HOVEDSAMARBEIDSPARTNER MED MINO.JUR VI HAR FLYTTET Wiersholm er stolte over å være ny hovedsamarbeidspartner med Mino.jur. Mino.jur er en studentorganisasjon ved det juridiske fakultet ved Universitetet i Oslo, for studenter med en annen etnisk eller religiøs bakgrunn. Målet for organisasjonen er å skape nettverk og kontakter for og blant studenter med minoritetsbakgrunn, samt å bidra til faglig utvikling for medlemmene. I Wiersholm er vi opptatt av at mangfold gjør oss bedre. Vi ser på dette samarbeidet som en spennende mulighet til å rekruttere flinke og engasjerte studenter med variert bakgrunn. Vi ser frem til et godt samarbeid og gleder oss til å følge utviklingen av Mino.jur fremover! 4 | WIERSHOLM AGENDA I desember ønsket vi for fjerde gang velkommen til Nordic Buy Out Forum. Over 450 næringslivsfolk deltok, og vi er stolte over konferansen, som har blitt et viktig samlingspunkt for Private Equity-bransjen og relevant næringsliv. WIERSHOLM JAN FOUGNER UTNEVNT TIL PROFESSOR II PÅ HANDELSHØYSKOLEN BI Jan Fougner er utnevnt til Professor II i Arbeidsrett på Handelshøyskolen BI. Wiersholm og Handelshøyskolen har gjennom mange år hatt et godt samarbeid. Arvid Aage Skaar var professor i skatterett i en årrekke. Mange av Wiersholms advokater underviser jevnlig på BI. Samarbeidet styrkes nå ved at Fougner blir en del av det vitenskapelige personalet på BI. Stillingen er et supplement til hans partnerskap i Wiersholm, og Fougner fortsetter som før sitt arbeid som vår gransknings- og arbeidsrettsekspert. Fougner vil forelese særlig om endringsledelse for næringslivsledere på MBA-samlinger. Hans PhD fra Universitet i Aarhus er nettopp om arbeidsrettslige endringsspørsmål. WIERSHOLM.NO NYE HJEMMESIDER Mandag 23. februar flyttet vi inn i vårt nye bygg i Dokkveien 1 på Aker Brygge. Det nye bygget legger en fin ramme for mer og bedre samhandling mellom fag- og markedsgrupper som vil styrke firmaet vårt og det fellesskapet og mangfoldet vi representerer. For oss er målet alltid at våre klienter skal få best mulig rådgivning. Derfor er det svært viktig for oss å sette sammen team med god markedskunnskap og solid fagkompetanse som fungerer godt med den enkelte klient. Vi tror vårt nye bygg setter oss enda bedre i stand til å løse oppgaver på tvers av både markeder og fag og i enda større grad gjøre oss til ett lag. Vi ønsker både eksisterende og nye forbindelser velkommen til Dokkveien 1! Vi har fått nye hjemmesider og ønsker deg velkommen til å surfe rundt for å bli enda bedre kjent med oss. Se hva vi kan gjøre for deg og hvilke arrangement du kan delta på. På hjemmesidene kan du også bestille abonnement på nyhetsbrev basert på dine fag -og bransjeinteresser. Vi er opptatt av å være relevante i vår kommunikasjon slik at du kun skal få tilsendt oppdateringer du er interessert i. W W W.WIERSHOLM.NO | 5 TEMA | EIENDOM Eiendomsmarkedet tilpasser seg utenlandske kjøpere De såkalte meglerstandardene for salg av næringseiendom har nok en gang blitt revidert, og bak den syvende utgaven av meglerstandardene ligger det en revisjon som er mer omfattende enn vanlig. Hovedgrunnen til dette er at med et økende antall utenlandske investorer i det norske eiendomsmarkedet, har man funnet grunn til å bygge standardkontraktene over en mer kjent internasjonal mal. TEKST STÅLE O. MELENG FOTO JO MICHAEL DE FIGUEIREDO 6 | WIERSHOLM AGENDA W W W.WIERSHOLM.NO | 7 TEMA | EIENDOM HELT NYTT ER AT DET NÅ ER LAGT INN AT SELGER FRASKRIVER SEG ETHVERT LOVFESTET OG ULOVFESTET ANSVAR, SLIK AT KJØPER BARE KAN GJØRE ANSVAR GJELDENDE VED BRUDD PÅ UTTRYKKELIGE KONTRAKTSBESTEMMELSER. S elv om meglerstandardene nå på flere punkt gjør store byks i riktig retning, må man være minst like bevisst som tidligere på at dette ikke er egentlige standardkontrakter, at kontraktene på flere punkter ikke gir uttrykk for markedspraksis, og at kontraktene fortsatt behøver en god del skreddersøm før disse kan benyttes i den enkelte transaksjon. Bruken av meglerstandardene har sin klare fordel i at de fleste markedsaktørene over tid har blitt kjent med hovedrisikofordelingen i disse. Prosessen fra interessentstadiet til bindende kontrakt går derfor gjerne raskt og effektivt. Ved den siste revisjonen av meglerstandarden er mye av det gamle videreført, slik at nevnte prosessfordeler fremdeles vil kunne være til stede. Men det må samtidig påpekes at en god del av endringene i meglerstandardene nok kan bli gjenstand for betydelig diskusjon og tilpasninger, slik at en del prosesser kan bli tyngre enn før. Det vil føre for langt å gå inn på alle endringene som er gjort i meglerstandardene ved den siste revisjonen, men nedenfor vil vi omtale de viktigste endringene og samtidig sette søkelyset på noen forhold kontraktspartene særlig bør være klar over når de nå tar i bruk de reviderte meglerstandardene. Redaksjonelle endringer De involverte aktører i revisjonsarbeidet har blant annet uttalt at det ved denne revisjonen er foretatt en omfattende omskrivning av meglerstandardene med tanke på å forbedre systematikken, forenkle og forbedre språket, samt klargjøre partenes forpliktelser. Dernest er det sagt at disse endringene ikke er ment å endre innholdet i meglerstandardene og dermed heller ikke risikofordelingen mellom partene. Om man ved denne revisjonen har klart å oppnå intensjonen om forbedringer og forenklinger, er langt på vei en smakssak som det nok på enkeltpunkter vil være delte meninger om. Men det er uansett viktig å være klar over at når ordlyden i en bestemmelse endres, vil det samtidig kunne gjøres både tilsiktede og utilsiktede innholdsmessige endringer. Videre er det uttalt at det er foretatt grep for å forenkle bruken av meglerstandardene. En del bestemmelser som sjelden er aktuelle (for eksempel prising av tap og gevinst på G/T-konti, og regulering av 8 | WIERSHOLM AGENDA risikoen for offentlige tillatelser) er flyttet fra selve avtaleteksten og ned i et notesystem. Utfordringen ved dette er at det nå er blitt et dobbeltsystem for de mulige kontraktstilpasninger som gjerne gjøres. Dels finner man nå endringsforslag i notesystemet, og dels finner man som tidligere endringsforslag i selve avtaleteksten (og da i mange ulike varianter). Når det så i tillegg er inntatt juridiske og faktiske forklaringer, samt rettledning om antatt markedspraksis i notesystemet, blir det mye informasjon som gis på ulike måter og på liten plass. Disse redaksjonelle endringene har neppe økt brukervennligheten. Det som kan gjøres for å bedre brukergrensesnittet, er å utarbeide en meglerstandard for normaltilfellene. Så kan mulige tilleggs- og alternativreguleringer, juridiske og faktiske forklaringer, samt markedsindikasjoner o.a. inntas i en brukerveileder. Endring av kontraktsystematikken Kontraktsystematikken har nå fått en gjennomgående revisjon. Det er blant annet lagt opp til et klarere skille mellom kontraktsforpliktelser, betingelser for overtakelse, og garantier. Tidligere ble mye av dette noe ukritisk lagt inn i garantibestemmelsene, eller spredt mer tilfeldig i kontrakten. Den nye systematikken er sterkt inspirert av systematikken man finner i kontrakter for alminnelige selskaps- og virksomhetskjøp. Aktører som investerer i mer enn bare eiendom, og også mange internasjonale aktører, har lenge ønsket at systematikken i meglerstandardene ble mer lik systematikken i de alminnelige selskaps- og virksomhetskontraktene. De nye meglerstandardene gjør her et byks i riktig retning. I tillegg vil den endrede systematikken i praksis gjøre det enklere å oppnå (bedre) forsikringer for selgeransvaret i de tilfeller dette måtte være aktuelt. (Normalt vil det kun være mulig å tegne forsikring for det rene garantiansvaret som omfatter ukjente forhold, og ikke for konkrete forpliktelser selger måtte påta seg gjennom kontrakten.) Det må legges til grunn at systematikkendringene er kommet for å bli i overskuelig fremtid, men samtidig er en del av kontraktbestemmelsene såpass premature at det nok vil være behov for noe utprøving og tilpasninger før man kan få satt en god markedspraksis her. Det må også legges til at den endrede systematikken medfører risikoforskyvninger i kontraktsforholdet. For eksempel innebærer flyttingen av de virksomhetsrelaterte plikter som en selger skal ha mellom kontraktssignering og overtakelse – fra garantikatalog til alminnelige Partner i Wiersholm Ståle O. Meleng arbeider hovedsakelig med næringseiendom med hovedvekt på transaksjoner, utleie og forvaltning samt strukturering av eiendomsprosjekter. forpliktelser – at kjøper får en større risiko for de negative forhold som kan inntreffe i virksomheten i denne perioden. På den annen side er risikoen for vesentlige skader på eiendommen som mer tilfeldig kan oppstå i tiden mellom kontraktssignering og overtakelse flyttet inn i garantikatalogen, slik at en selger nå vil påta seg et større ansvar (for uforsikrede skader og leietakers gjeninnflytting etter skadeutbedring) dersom skader som nevnt skulle inntreffe. Det er ikke uten videre gitt at enhver kjøper og selger vil godta slike risikoomlegginger. Endrede ansvarsfraskrivelser Et av de større grep som er gjort ved denne revisjonen, er endringene i selgers ansvarsfraskrivelser. De involverte aktører i revisjonsarbeidet har blitt presentert for dette som en oppryddingsjobb, men i denne opprydding har også selgeransvaret på flere punkter blitt ytterligere innskrenket, slik at man totalt sett har fått en risikoforskyving i kjøpers disfavør. Helt nytt er at det nå er lagt inn at selger fraskriver seg ethvert lovfestet og ulovfestet ansvar, slik at kjøper bare kan gjøre ansvar gjeldende ved brudd på uttrykkelige kontraktsbestemmelser. Ut fra et forutberegnelighetssynspunkt kan dette fremstå som hensiktsmessig, men meglerstandardene regulerer alt for få situasjoner til at denne bestemmelsen W W W.WIERSHOLM.NO | 9 INNSIKT | EIENDOM TEMA | EIENDOM LOVENDRINGER egentlig er treffende. Det er for eksempel ikke vanskelig å tenke seg lojalitets-, omsorgs- eller redelighetssitusjoner hvor bestemmelsen vil gi et lite rimelig resultat, og dette selv om man gjør unntak for de tilfeller hvor bestemmelsen vil være åpenbart ugyldig etter norsk rett. Bestemmelsen bør følgelig vurderes nærmere i den konkrete transaksjonen, før den eventuelt medtas i en eller annen form. Helt nytt er dessuten bestemmelsene om at kjøpersiden skal fraskrive seg retten til å gjøre krav gjeldende mot selskaper, representanter og rådgivere på selgersiden, samt at kjøpersiden skal holde nevnte selskaper og personer skadesløs for krav fra en gruppe nærmere identifiserte tredjemenn. Slike særreguleringer av ansvarsfordelingen kan ha noe for seg i enkelttilfeller, mens i andre tilfeller går dette for langt. Reguleringen gir uansett ikke uttrykk for en eksisterende fast markedspraksis og kan nok bli gjenstand for diskusjoner. Endringer i garantikatalogen De standard- eller minimumsgarantier som selger tradisjonelt har gitt, er langt på vei videreført i de nye meglerstandardene. Garantiene har i siste revisjon blitt systematisert slik at selskapsgarantiene kommer først og deretter følger eiendomsgarantiene. Videre er ordlyden i garantiene blitt strammet opp, men også rekkevidden for mange av garantiene er blitt endret. Den største endringen finner man i garantien for målselskapets balanse. Tidligere ble denne gjerne oppfattet som alt for vidtrekkende og hadde nærmest karakter av en generalgaranti de fleste negative som forhold kunne legges innunder. Innsnevringen av rekkevidden som nå gjøres er derfor absolutt på sin plass, slik at man får en større forutberegnelighet i kontraktsforholdet. Innsnevringen innebærer også at kjøpersiden fremover må være mer bevisst på å vurdere krav om garantier utover minimumskatalogen, da man ikke lenger kan benytte balansegarantien som sikkerhetsnett for det man ikke tenkte på eller ikke overskuet i kontraktsforhandlingene. En annen viktig endring i garantikatalogen er at det nå er lagt inn at 10 | WIERSHOLM AGENDA NYTT OM FERDIGATTEST FOR EKSISTERENDE BYGG AV ANNA FALCK-YTTER selger skal garantere for at selskapet som overdras er et eiendomsselskap. Dette er ikke en standardgaranti som ukritisk kan benyttes. For det første vil selger kunne være i garantibrudd om eiendomsselskapet også holder på med eiendomsutvikling eller rehabilitering av et visst omfang. Det vil ikke sjelden kunne være tilfelle. Dernest vil en slik garanti kunne flytte den faktiske risikoen for om selskapets eiendom kan benyttes som sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering fra kjøper til selger. FOTO ISOTCK Helt nytt er også innføringen av en såkalt “global cap” for selgeransvaret, altså innføringen av ytterligere en ansvarsfraskrivelse for selger som reduserer det samlede selgeransvaret ned til kjøpesummen. Det er ikke helt uvanlig at en “global cap” diskuteres, og det kan også hende at kjøpesummen er en riktig begrensning i enkelte tilfeller. Men dette er ikke bestemmelser som gir uttrykk for en eksisterende markedspraksis, og bestemmelsene bør ikke anses som mer enn huskepunkter for de videre forhandlinger. I forlengelsen av dette må det også påpekes at det i de reviderte meglerstandardene fortsatt mangler en mekanisme for skadesløsholdelse, altså bestemmelser som fanger opp tilfeller hvor selger skal dekke kjøpers tap fullt ut dersom et konkret forhold oppstår/en konkret risiko materialiseres. Global cap og/eller skadesløsholdelser er på mange måter motstykker i hhv. selger og kjøpers favør, og mekanismer/huskepunkter for begge deler burde vært innarbeidet i meglerstandarden slik at man hadde et godt utgangpunkt for videre diskusjon og tilpasning. DEN STØRSTE ENDRINGEN FINNER MAN I GARANTIEN FOR MÅLSELSKAPETS BALANSE Endringer i kjøpesumsberegningen Hovedprinsippene i kjøpesumsberegningen er videreført ved denne revisjonen, men noen endringer er likevel gjort. I hovedsak er dette: (i) Det tidligere prinsipp om at selger fikk betalt for alle eiendeler i et eiendomsselskap, er endret slik at en selger nå i utgangspunktet bare får betalt for kontanter og fordringer (i tillegg til Eiendomsverdien). Dette innebærer at selger aktivt må sørge for å innta andre balanseposter i kjøpesumsberegningen som selger ønsker betalt for, og dette bør varsles i tidlig salgsfase – gjerne allerede i prospektet. (ii) En del skatte- og avgiftsposter er uttatt fra kjøpesumsberegningen fordi de angivelig sjelden har aktualitet. Dette medfører at partene må være enda mer påpasselige med å inkludere dette i kontrakten de ganger slike poster faktisk er aktuelle. (iii) Beregning av skatten i kjøpesumsberegningen gjøres i de nye meglerstandardene på dagsnivå, mot månedsnivå tidligere. Dette øker presisjonsnivået i kjøpesumsberegningen og må anses for å være en kodifisering av markedspraksis. (iv) Det er nå lagt opp til at kjøper må protestere mot selgers beregning av revidert kjøpesum innen 14 dager etter at den er mottatt fra selger, ellers blir denne endelig og bindende for begge parter. En slik “bordet-fanger-mekanisme” kan være uheldig – for begge parter – og bør følgelig tenkes nøye gjennom før den eventuelt godtas i den enkelte transaksjon. (v) Revisoravgjørelser skal nå være eneste mulighet for tvisteløsning ved uenighet om revidert kjøpesum (basert på revidert balanse). For å ta høyde for at det ofte kan være juridiske problemstillinger involvert når det er tvist om revidert balanse/kjøpesum, er revisor gitt anledning til å engasjere en uavhengig advokat på partenes felles regning for å vurdere innsigelsene. Fra et rettssikkerhetsståsted kan en slik prosess fremstå som noe vågal, men er det omtvistede beløp lavt, kan dette likevel være forsvarlig ut fra et kost-nytte-prinsipp. I det enkelte tilfelle bør det vurderes om det skal legges inn en beløpsterskel (som tidligere), slik at man kan benytte den alminnelige domstolsprøvingen når tvistebeløpet er høyt. For eldre byggetiltak mangler det ikke sjelden ferdigattest. Dette kan for eksempel skyldes at tiltaket ble ferdigstilt på et tidspunkt da den relevante kommune ikke utstedte ferdigattester, eller at det aldri har vært grunnlag for å utstede ferdigattest. Etter nåværende lov har det vært uklart hva som gjelder for eldre byggesaker der ferdigattest ikke foreligger, og det har vært forskjellig praksis for håndtering av dette i de ulike kommunene. Stortinget har på bakgrunn av dette vedtatt endringer i plan- og bygningslovens regler om utstedelse av ferdigattest for eldre bygg. Lovendringene som er planlagt å tre i kraft 1. juli 2015, innebærer at kommunene ikke lenger skal utstede ferdigattest for tiltak fra før 1. januar 1998. En eventuell søknad om ferdigattest for slike eldre bygg skal derfor avvises av kommunen. Dette betyr at bygg fra før 1998 lovlig kan brukes uten at kommunen kan kreve ferdigattest. Kommunen kan likevel fortsatt utføre ulovlighetskontroll og kreve iverksatt utbedringer for eventuelle ulovlige bygg. Bygg som er ulovlig oppført blir m.a.o. ikke automatisk lovlige. De nye reglene betyr at byggesaker ikke lenger skal avsluttes med utstedelse av ferdigattest. Endringene inntas som nytt femte ledd i § 21-10 i plan- og bygningsloven og lyder som følger: "Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998". W W W.WIERSHOLM.NO | 11 TEMA | EIENDOM DET ER ET KJENT PROBLEM AT NETTOPP SEKSJONERINGSKRAVENE I LOVEN HAR VÆRT PRAKTISERT ULIKT I LANDETS KOMMUNER. UTVALGET PÅPEKER AT EN OPPMYKNING AV REGELVERKET VIL MOTVIRKE DETTE, OG FORESLÅR OGSÅ Å FJERNE EN DEL AV DE REGLER SOM SKAPER TVIL OG ULIKE TOLKNINGER F lere av forslagene vil legge forholdene bedre til rette for eiendomsutvikling og organisering av sameier. Endringene tar blant annet sikte på å bidra til en enklere, raskere og mer enhetlig seksjoneringsprosess i landets kommuner. Dette vil igjen føre til at saksbehandlingstiden og kostnadene for de involverte partene reduseres. I tillegg er leietakers kjøperett foreslått fjernet, og forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie er foreslått opphevet. Dette er begge forslag som er særlig positive for eiendomsutviklere og investorer. Rapporten fra utvalget er omfattende, og vi vil nedenfor kommentere det vi anser som de mest sentrale forslagene. Oppmykning i eierseksjonsloven tilrettelegger for enklere eiendomsutvikling Den 18. august 2014 leverte et utvalg oppnevnt av Kommunal- og regionaldepartementet forslag til revisjon av eierseksjonsloven. Høringsfristen gikk ut 15. desember 2014. Forslaget innebærer både større og mindre endringer i dagens eierseksjonslov, og mange av forslagene har vært etterlengtede i bransjen. TEKST ANETTE THUNES FOTO ISTOCK 12 | WIERSHOLM AGENDA Seksjoneringsadgang for irregulære sameier – “tvangsseksjonering” Gjeldende eierseksjonslov gjelder bare for eierseksjonssameier som er formelt seksjonert ved tinglyst seksjoneringsbegjæring eller seksjoneringsvedtak. Det finnes likevel et betydelig antall sameier som ikke er formelt seksjonert, og som derfor ikke er omfattet av eierseksjonsloven (også kalt irregulære sameier). Disse sameiene reguleres i dag av sameieloven. Utvalget har foreslått at det innføres en ny bestemmelse i loven som gir en sameier med bruksrett til bolig rett til å kreve sameiet seksjonert, selv om de øvrige sameierne ikke ønsker dette. Det er foreslått at bestemmelsen ikke skal anvendes på fritidsboliger. Formålet med bestemmelsen er å få flere sameier inn under loven. Det vil være en klar fordel med en mer enhetlig lovgivning for sameier som i realiteten er eierseksjonssameier, men som ikke er seksjonert. Et kjent problem med boliger som ikke er seksjonert, er at de ofte kan være vanskelige å få pantsatt og da også mer utfordrende å få solgt. Oppmykning av seksjoneringskravene Bestemmelsene i § 6 i eksisterende lov om eierseksjoner regulerer hva seksjoneringen kan gå ut på. Utvalget har foreslått en liberalisering av denne bestemmelsen ved at det skal være mindre kommunal kontroll og færre vilkår for seksjonering enn det er i dag. Det er et kjent problem at nettopp seksjoneringskravene i loven har vært praktisert ulikt i landets kommuner. Utvalget påpeker at en oppmykning av regelverket vil motvirke dette, og foreslår også å fjerne en del av de regler som skaper tvil og ulike tolkninger. Utvalget foreslår også at gjeldende regel som antyder at garasjer og garasjeplasser må være fellesareal, oppheves. Det vil da være opp til det enkelte sameie å avgjøre hvordan garasjen skal være seksjonert. Dette gjelder imidlertid ikke for parkeringsplasser som er tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne. Slike plasser skal alltid være fellesareal. Seksjonering ved rammetillatelse Etter gjeldende lov kan man kun gjennomføre seksjonering av et nytt bygg dersom det foreligger igangsettingstillatelse. For eksisterende bygg er dagens regel at seksjonering først kan gjennomføres når bruksenheten er ferdig utbygget. Utvalget har foreslått at tidspunktet for når seksjonering tillates, skal flyttes til tidspunkt for rammetillatelse, både for nybygg og eksisterende bygg. Forslaget kan få stor betydning ved seksjonering av nye bygg og bygg under oppføring, samt ved reseksjonering av eldre bygg. Forslaget innebærer at seksjonering vil kunne foretas på et tidligere tidspunkt enn hva tilfellet er i dag. Dette vil igjen kunne forenkle finansieringsprosessen for mange utbyggere, og derigjennom kunne føre til en mer W W W.WIERSHOLM.NO | 13 EIENDOM | LOVENDRINGER INNSIKT | EIENDOM Saksbehandlingstid ved seksjonering Det er et kjent problem at saksbehandlingstiden for seksjonering i de enkelte kommunene varierer betydelig. Særlig i de største byene vil det kunne være lang saksbehandlingstid. Utvalget foreslår at det innføres tidsfrister for kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringer, og har foreslått at denne settes til 6 uker. Oversittelse av saksbehandlingsfristen medfører at en tredjedel av gebyret faller bort. Dersom forsinkelsen varer i mer enn tre uker, skal ytterligere en tredjedel av gebyret falle bort. Forslaget vil formodentlig bidra til å sikre en rask og effektiv saksgang, og til mer forutberegnelighet for forbrukerne. Lemping av krav om oppmåling av utendørs tilleggsdeler Etter dagens lov er det et krav at alle ubebygde deler av eiendommen som tilhører enkelte seksjonseiere (utendørs tilleggsdeler) må oppmåles av kommunen. Slik oppmåling kan føre til at seksjoneringsprosessen forlenges vesentlig og virker fordyrende ved at det må gjennomføres og betales for en oppmålingsforretning. Mange sameier velger derfor i stedet å vedtektsfeste eksklusive bruksretter til bestemte deler av utearealene i sameiets vedtekter, selv om dette ikke gir tilsvarende sikkerhet for enerett, som en tilleggsdel gir den enkelte seksjonseier. gjennomslag vil det innebære at det vil kunne fremstå som mer attraktivt for eiendomsutviklere å rehabilitere og seksjonere eldre leiegårder. Det har lenge vært en utbredt oppfatning at dagens regel er enkel å omgå og lite egnet til å ivareta bestemmelsens formål. En investor som vil kjøpe flere boligseksjoner kan i dag enkelt gjøre dette ved å benytte ulike aksjeselskaper som vedkommende kontrollerer. Dersom regelen blir vedtatt, vil dette innebære at investorer som utgangspunkt lettere vil kunne kjøpe seg inn i eiendomsprosjekter uten ervervsbegrensning. Det enkelte sameiet kan imidlertid fortsatt vedtektsfeste et forbud mot å erverve mer enn et gitt antall seksjoner i sameiet, eller begrense utleieretten. Øvrige endringer Utvalget har videre foreslått presiserende regler om vedlikeholdsansvar og beslutningsmyndighet. Utvalget er av den oppfatning at dagens regler angir en tilfredsstillende fordeling av vedlikeholdsansvaret mellom den enkelte og fellesskapet. Det påpekes likevel at det er behov for mer klargjørende regler på dette området fordi det ikke direkte kan leses ut av loven hva som faller inn under den enkelte sameiers og det enkelte sameiets vedlikeholdsansvar. Utvalget har foreslått at reglene om fordeling av vedlikeholdsansvar skal gis samme struktur som i borettslagsloven, og har foreslått nye regler etter samme mønster. I tillegg har utvalget foreslått at sameiets styre skal få partsevne og adgang til å forfølge krav den enkelte sameier mener vedkommende har mot utbygger som gjelder mangler ved fellesareal eller forsinkelser ved disse. En tilsvarende regel finnes allerede for borettslag. Leietakers kjøperett foreslås fjernet Etter gjeldende lov har leietakere i bolig som seksjoneres (med enkelte unntak) rett til å kjøpe seksjonen de har leid til 80 prosent av markedsverdien. Bestemmelsen har vært upopulær blant eiendomsutviklere og anses av mange for å være utdatert. Høringsfristen for lovendringene gikk ut 15. desember 2014, og lovproposisjonen vil trolig være klar en gang i løpet av 2016. Det er vår vurdering at utvalget gjennomgående har gjort en solid jobb med forslaget, og at mange av endringene er etterlengtede og vil innebære en klar forbedring av loven. Dette er en av de større endringene som er foreslått, og forslaget er trolig det mest politisk betente spørsmålet da det berører leietakers vern og hensynet til å kunne eie egen bolig. Dersom forslaget får 14 | WIERSHOLM AGENDA AV AGNES MARIE BLYSTAD Adgang til å erverve mer enn to boligseksjoner Etter dagens eierseksjonslov er det et forbud mot å erverve mer enn to seksjoner i samme eierseksjonssameie. Utvalget foreslår å oppheve dette forbudet. Utvalget har foreslått å lempe på regelen ved at tilleggsdelene kan angis på situasjonskart i stedet for å måles opp. Dersom tilleggsdelen er frittstående på tomten og uten noen tilknytning til en bygningsdel, vil det fortsatt være krav om oppmåling for at arealet skal aksepteres som tilleggsdel til en bruksenhet. Flertallet i utvalget har foreslått å oppheve kjøperetten til leietakere i bolig som seksjoneres i sin helhet. Kjøperetten har trolig også mistet noe av sin betydning, ettersom eiendomsutviklere som skal rehabilitere og seksjonere en eiendom, i praksis ofte “rydder” eiendommen ved å avslutte eksisterende leiekontrakter (tømmer gården) før seksjoneringen gjennomføres. ENKLERE PLANPROSESSER IVERKSATT 1 JANUAR 2015 FOTO ISOTCK effektiv utviklingsprosess. Dersom bygget likevel ikke realiseres eller det blir avvik mellom seksjoneringsbegjæringen og det som faktisk er bygget, er det foreslått at kommunen i en ny bestemmelse skal gis hjemmel til å pålegge reseksjonering eller sletting. ANETTE THUNES Advokat Anette Thunes arbeider hovedsaklig med rådgivning relatert til næringseiendom, med hovedvekt på utleie samt kjøp og salg av eiendommer og eiendomsselskaper. Det er vedtatt endringer i plan- og bygningslovens planbestemmelser. Reglene trådte i kraft 1. januar 2015. Bakgrunnen for endringene er at regjeringen ønsker at det skal gå raskere å bygge både boliger og næringsbygg. De nye reglene vil bidra til at plansakene vil få en raskere og enklere behandling. Nedenfor beskrives noen av tiltakene som er gjennomført for å få en mer effektiv behandling av plansakene. 5-års fristen for iverksettelse etter reguleringsplanvedtak er fjernet. Frem til nå har plan- og bygningsloven fastsatt at bygge- og anleggstiltak som er basert på et privat planforslag, må påbegynnes innen fem år etter at den aktuelle reguleringsplanen er vedtatt. Denne fristen har etter søknad kunnet forlenges med to år av gangen. Dersom gjennomføringsfristen utløp uten forlengelse, måtte det gjennomføres en ny planprosess og gjøres et nytt reguleringsplanvedtak før arbeidene kunne iverksettes. Fristen var egnet til å skape usikkerhet og merarbeid for private forslagsstillere, utbyggere, kommuner og andre myndigheter. Lovgiver har derfor valgt å myke opp regelverket ved blant annet å innføre en lengre frist. Lovendringen medfører for det første at fristen forlenges fra fem til ti år. For det andre stilles det ikke lenger automatisk krav til nytt planvedtak i de tilfeller der fristen er utløpt uten at arbeidene omfattet av tiltaket er påbegynt. I stedet er det åpnet for at kommunen etter søknad fra tiltakshaver kan vurdere og om nødvendig oppdatere det opprinnelige planvedtaket, uten å måtte gjennomføre en ny og fullstendig planprosess. Tiltakshaver plikter i så fall å skaffe nødvendige opplysninger og dokumentasjon for kommunens vurdering. Nye tidsfrister for innsigelser Lovgiver har også fastsatt nye og veiledende tidsfrister for å sikre raskere behandling av innsigelsessaker. Fristene er gjennomgående relativt korte og er ment å skulle sikre mer effektive prosesser frem til endelig planvedtak. Fristene går blant annet ut på følgende: • • • Kommunen må sende eventuelle innsigelsessaker til fylkesmannen innen to uker etter kommunestyrets planvedtak. Fylkesmannen har en frist på fire uker til å sende saken videre til departementet for endelig avgjørelse. Det er også vedtatt en frist på tolv uker for når reguleringsplansaker bør være ferdigbehandlet og fremmet for kommunestyret etter høring. W W W.WIERSHOLM.NO | 15 TEMA | EIENDOM viste at forurensningen var betydelig. Etter at Staten hadde pådratt seg opprydningskostnader på nesten 2,4 millioner kroner, ble dette krevet dekket av Hempel AS. Morselskapet nektet å betale. KIM HELLSTRØM CHRISTENSEN Advokat Kim Hellstrøm Christensen arbeider hovedsakelig med transaksjoner/M&A, og har særskilt erfaring med transaksjoner knyttet til næringseiendom. Han bistår primært i forbindelse med problemstillinger knyttet til selskapsrett og annen generell forretningsjus, herunder konkurs og tvangsrett. Datterselskapers forurensning kan være en kostnadsbombe De såkalte Hempel-dommene viser at et morselskap kan ilegges et vidtrekkende kostnadsansvar for datterselskapers forurensning. En rekke avgjørelser de senere år viser at ansvaret for forurensning overfor det offentlige er omfattende. Samtidig har forurensningsmyndighetene stor frihet når de skal avgjøre hvem som skal holdes ansvarlig. TEKST KIM HELLSTRØM CHRISTENSEN OG NATASJA SVENNEBY PLUR Det er ikke uvanlig at kostnadene som følge av forurensning ender opp i millionklassen. I verste fall kan sluttbeløpet bli på flere titalls millioner. Det er derfor av stor betydning om et selskap står i fare for å bli ilagt ansvar. Nedenfor omhandles selskapets risiko for å bli holdt ansvarlig for datterselskapers forurensning, og hva selskapet eventuelt kan foreta seg dersom det blir ilagt slikt ansvar. Hempel I – ansvar for utgifter til undersøkelser Høyesterett avgjorde i Hempel I (Rt-2010-306) at et morselskap kunne pålegges å utføre eller bekoste undersøkelser av forurensning som et datterselskap hadde forårsaket. Saken kom opp for retten etter at det hadde blitt avdekket forurensning i områder hvor det tidligere var drevet malingsproduksjon. Selskapet som hadde drevet virksomheten var avviklet, og eiendommene solgt. Forurensningsmyndighetene valgte da å holde det danskeide Hempel AS, som hadde posisjon som aksjonær i datterselskapet, ansvarlig for kostnadene til nærmere undersøkelser. Avgjørelsen var kontroversiell, men må i dag sies å gjenspeile den gjeldende rettstilstanden. 16 | WIERSHOLM AGENDA Hovedinnvendingen mot ansvar for morselskapet var den aksjerettslige ansvarsbegrensningen. Aksjeeiernes begrensede ansvar for selskapets forpliktelser er et grunnleggende aksjerettslig prinsipp, som gjør det mulig å sette i gang risikofylt virksomhet uten at de som deltar (som aksjonærer) risikerer ansvar dersom tap og ansvar skulle oppstå. Høyesterett foretok likevel en form for gjennomskjæring. Begrunnelsen var først og fremst at spørsmålet om morselskapet kan være ansvarlig etter forurensningsloven § 51 ikke ble ansett å gjelde aksjeeiere generelt. Høyesterett fant det avgjørende at det her var tale om ansvar for den aksjeeier som faktisk har styring og kontroll med et datterselskap.Morselskaper til heleide aksjeselskaper er etter dette særlig utsatt. Der eierskapet er delt mellom flere kan det tenkes å oppstå grensespørsmål som neppe kan anses endelig avklart gjennom Høyesteretts dom. Hempel II – ansvar for utgifter til opprensning Hempel I avgjorde direkte bare spørsmålet om et morselskap kunne pålegges ansvar for å besørge og bekoste undersøkelser. Undersøkelsene NATASJA SVENNEBY PLUR Advokatfullmektig Natasja Svenneby Plur arbeider hovedsakelig med spørsmål tilknyttet eiendomsrett og selskapsrett. I Hempel II, avsagt 11. november 2014 (LG-2013-210482), fastslo Gulating lagmannsrett at Hempel AS også kunne holdes ansvarlig for Statens opprydningskostnader. Lagmannsretten viste liten lyst på en omkamp om morselskapets ansvar og uttalte at spørsmålet i realiteten allerede var avgjort i Hempel I. Det avgjørende for om et selskap kan ilegges ansvar for et datterselskap beror dermed på om selskapet kan sies å ha den faktiske styring og kontroll med selskapet. Kostnadenes størrelse er i utgangspunktet irrelevant. Krav fra andre enn det offentlige Uttalelser i Hempel I kan tilsi at morselskapet ikke kan holdes ansvarlig for datterselskapets forurensning hvis kravet bygger på erstatningsreglene i forurensningsloven kapittel 8. Dette synes i så fall å innebære at morselskapets risiko for kostnadsansvar behandles ulikt overfor det offentlige og private aktører, selv om tilknytningen til forurensningen er den samme. Hvordan redusere risikoen for kostnader Avgjørelsene Hempel I og II viser at forurensningsmyndighetene kan ilegge et morselskap ansvar selv om dette ikke selv har forurenset. Spørsmålet er dermed hva selskapet kan foreta seg for å redusere risikoen for å bli sittende igjen med ansvaret for datterselskapets forurensning. Før ileggelse av ansvar Et selskap burde aktivt forsøke å redusere risikoen for at det kan ilegges ansvar for datterselskapers forurensning. Virksomheter og eiendommer bør eksempelvis undersøkes nøye før kjøp. Dette gjelder særlig der det erfaringsmessig foreligger stor risiko for å få en forurensningsproblematikk med på kjøpet, som ved oppkjøp av en malingsprodusent. Man kan ikke tro at risikoen kan fjernes ved at den forurensende virksomheten plasseres i et datterselskap. Det er særlig grunn til å være oppmerksom på ansvaret ved fisjon og fusjon. Dersom et selskap som tidligere har drevet forurensende virksomhet innfusjoneres i et datterselskap, vil morselskapet kunne hefte for denne forurensningen selv om datterselskapet ikke har bidratt til virksomheten. Den risiko som ikke kan reduseres kan det eventuelt tas høyde for i kjøpesummen, eller gjennom garantier/skadesløsholdelser fra selgersiden. Når ansvarssubjekt vurderes Hvis selskapet er ett av flere mulige ansvarssubjekter kan det være hensiktsmessig å bidra til å belyse de faktiske forhold - hvem som har forurenset og forurensningens omfang. Prinsippet om at “forurenseren betaler” tilsier at forurensningsmyndigheten skal gå på den egentlige forurenser dersom denne kan pekes ut. Er den egentlige forurenser borte, er det vanskeligere å skyve ansvaret over på andre. I Hempel var situasjonen at datterselskapet ikke lenger eksisterte og eiendommene var solgt. Morselskapet som hadde den økonomiske interessen i virksomheten ble da ansett som et mer nærliggende ansvarssubjekt enn de nye eierne av eiendommene. Særlig om ansvar ved graving og bygging Det offentlige foretar ingen vurdering av mulige ansvarssubjekter når forurensning avdekkes ved graving eller bygging. I følge forurensningsforskriften kapittel 2 er det da tiltakshaver som må sørge for at grunnen får tilstrekkelig kvalitet for den planlagte bruk. Dersom tiltakshaver ikke selv er den egentlige forurenser, vil han kunne kreve sine kostnader dekket av forurenseren med grunnlag i erstatningsreglene i forurensningslovens kapittel 8. Tiltakshaver har f.eks. kjøpt en oljeforurenset eiendom hvor det tidligere har vært drevet bensinstasjon. Som nevnt ovenfor er det er imidlertid holdepunkter for at selgers morselskap ikke kan holdes erstatningsansvarlig. Dette forutsetter selvfølgelig at det ikke er stilt morselskapsgaranti eller andre former for inneståelser fra eierne. Når ansvar er ilagt Hvis morselskapet er blitt ilagt ansvar overfor det offentlige, vil det fortsatt være mulig å unngå å bli sittende med regningen. Avtaler om ansvar for forurensning vil eksempelvis kunne kanalisere kostnadene videre. Dette vil imidlertid i praksis forutsette at ansvarssubjektet etter avtalen fortsatt eksisterer, samt at det har tilstrekkelig med midler. Slike avtaler vil også kunne tas i betraktning av forurensningsmyndighetene når de velger ansvarssubjekt, men vil aldri være bindende. Selv om det ikke foreligger avtaler om kostnadsansvar for eventuell forurensning, kan det kreves erstatning av den som faktisk har forurenset etter forurensningsloven kapittel 8. Morselskapet kan selv kreve datterselskapet for kostnadene, men dette vil normalt ikke være ønskelig. Kostnadsansvar kan da bare unngås om det kan rettes erstatningskrav mot andre. Har f.eks. datterselskapet leid ut eiendommen til forurensende virksomhet vil morselskapet kunne kreve erstatning fra leietaker. En ansvarsbegrensning i kontrakt mellom datterselskapet og leietaker vil ikke komme til anvendelse overfor tredjemann. Siste utvei Dersom selskapet ikke kan skyve ansvaret over på andre, vil egen forsikring være siste mulighet for å få dekket kostnadene. Alminnelige ansvarsforsikringer for bedrifter dekker normalt bare akutt forurensning. Skjult forurensning som er tilført over tid vil da ikke omfattes. Dette kan komme som en meget dyr overraskelse. Ved vurderingen av hvilken forurensningsrisiko selskapet er eksponert for er det derfor viktig å være oppmerksom på eventuelle begrensninger i egen forsikringsdekning. W W W.WIERSHOLM.NO | 17 TEMA | EIENDOM Slike utfordringer er særlig aktuelle i due diligence-prosesser ved oppkjøp av kraftselskaper, da fallrettigheter utgjør en stor verdi i en krafttransaksjon. Søk etter registrerte fallrettigheter er blant annet også aktuelt der et kraftselskap ønsker å få oversikt over egne fallrettigheter. INGE EKKER BARTNES Partner Inge Ekker Bartnes arbeider hovedsakelig med fusjoner og oppkjøp, energirett, skatterett og selskapsrett. Bartnes' rådgivning er særlig rettet mot energisektoren (vann-, vind-, og småkraft) og fornybar energi spesielt. KRISTIANE RØNNINGEN Advokatfullmektig Kristiane Rønningen arbeider hovedsakelig med energi- og miljørett, samt kommersiell kontraktsrett og selskapsrett. HAR FALLRETTIGHETEN RETTSVERN MOT SENERE RETTSHAVERE? Fallrettigheter har historisk vært tinglyst på forskjellige måter i grunnboken avhengig av tid og sted for registrering av rettigheten. Ulik registrering gjør at det kan være utfordrende å lete frem eldre registrerte fallrettigheter og dermed finne ut om rettigheten har rettsvern mot senere rettighetshavere. TEKST INGE EKKER BARTNES OG KRISTIANE RØNNINGEN FOTO ISTOCK 18 | WIERSHOLM AGENDA I denne artikkelen vil vi gi en oversikt over ulike måter fallrettigheter kan være registrert på i grunnboken og hvordan de kan fremgå i matrikkelen. Vi vil også gi noen praktiske råd som kan forenkle prosessen med å lete frem slike rettigheter. Ulik registrering før og nå En fallrettighet er retten til å utnytte vannet i et vassdrag. Produsenter av vannkraft er derfor avhengige av å ha fallrettigheter for å kunne drive med kraftproduksjon. Hovedregelen er at eieren av grunnen vassdraget dekker, også har rett til utnyttelse av vassdragsrettighetene, herunder fallrettighetene. I mange tilfeller er det likevel andre enn grunneieren som har ervervet rett til utnyttelse av fallet. Fallrettigheter er oftest etablert gjennom avtale med grunneieren om eie, bruk eller leie av fallrettigheten i forbindelse med utbygging av kraftverk. Det er viktig å tinglyse den etablerte fallrettigheten i grunnboken til den berørte eiendommen, da det er registreringen som viser omverdenen at man eier rettigheten og som dermed gir rettsvern mot senere rettighetshavere. I dag skjer registrering ved at fallrettigheten tinglyses i grunnboken som en servitutt på den eller de berørte eiendommer i form av en bruks-, leie, - eller eiendomsrett til fallet. Denne metoden gjør det relativt enkelt å finne frem til registrerte fallrettigheter. De fleste fallrettigheter er imidlertid ervervet langt tilbake i tid og er dermed registrert før Statens Kartverk etablerte en ensartet registreringspraksis. Fallrettigheter er derfor registrert på ulike måter i grunnboken og i matrikkelen (Norges offisielle eiendomsregister for fast eiendom) avhengig av tid og sted for registrering. Dette innebærer at fallrettigheter kan være utskilt som egne gårds- og bruksnumre, som leieretter eller andre pengeheftelser avhengig av om retten ble leid bort eller solgt. Ofte vet man ikke når den aktuelle fallrettigheten ble stiftet. I slike tilfeller kan det benyttes ulike fremgangsmåter for å lete frem rettigheten. Vi har skissert noen metoder i det følgende. Fremgangsmåte ved utredning av fallrettigheter Først bør det undersøkes hvorvidt fallrettigheter og oppdemmingsrettigheter er registrert i grunnboken til eiendommene som grenser til det aktuelle vassdraget som utnyttes til kraftproduksjon. I tillegg bør eventuelle utskilte eiendommer som grunnbøkene opplyser om, undersøkes. Gårds- og bruksnummer til eiendommene kan enkelt letes opp i Kartverkets nettjeneste “Seeiendom”, som gir en oversikt over matrikkelen. Merk at matrikkelen ikke er oppdatert på alle gårds- og bruksnumre, og at kvaliteten ikke er like god for eiendommer i “utkantstrøk” som i sentrale strøk. Dersom fallrettigheten ikke er registrert i grunnboken til de aktuelle eiendommene, er neste råd å undersøke om fallrettigheter eventuelt er utskilt i matrikkelen med egne gårds- og bruksnumre. Slike rettigheter kommer gjerne til uttrykk i matrikkelen som en sirkel i det aktuelle vassdraget. Utskilte fallrettigheter kan også skjule seg bak formuleringen “matrikkelnummer mangler”. Vi har i tillegg erfart at matrikkel og grunnbok ikke gir noen indikasjon på at fallrettigheter er registrert, i tilfeller der hele vannstrenger er utskilt med egne gårds- og bruksnumre. For å finne ut av slike tilfeller, er neste steg å undersøke gamle grunnbøker, pantebøker og panteregistre for det aktuelle området. Slike registre er tilgjengelige hos Riksarkivet som oppbevarer tinglysningsmateriale fra før 1950. I tillegg bør det foretas generell informasjonsinnhenting av historikken til det aktuelle kraftverket, området med mer, som kan gi informasjon som leder til at man finner dokumentet som etablerer fallrettigheten. Dersom et slikt dokument ikke er registrert i grunnboken til grunneiendommen, bør rettighetshaveren sørge for tinglysning av rettigheten etter dagens praksis. Stiftelsesgrunnlaget er avgjørende for hvilke rettigheter som er stiftet Grunnboken gir en oversikt over tinglyste rettigheter i fast eiendom. Det er likevel viktig å være oppmerksom på at grunnboken ikke nødvendigvis gir en fullstendig oppsummering av hvilke rettigheter som faktisk er stiftet på eiendommen og at angivelsen av servitutter kan være noe unøyaktig. Derfor bør man alltid bestille opp og undersøke de dokumenter som er tinglyst på den aktuelle eiendommen, da det er disse dokumentene som etablerer rettigheten. Det nærmere innholdet av fallrettigheten fastlegges ved en tolkning av dokumentet. Slik kan man finne ut av rettighetens karakter, varighet og om denne er personlig eller reell. Som følge av uensartet registrering av fallrettigheter i matrikkel og grunnbok, har det i flere fora vært foreslått at det bør foretas en opprydding i eldre registrerte fallrettigheter. Dette vil være ressurskrevende arbeid, og tiden vil vise om og når dette eventuelt blir gjort. W W W.WIERSHOLM.NO | 19 INNSIKT | FORSIKRING NÆRINGSEIENDOM M&A-FORSIKRING – Nyttig hjelpemiddel med skadepotensial En M&A-forsikring, eller en “warranty & indemnity insurance”, er en forsikring av de garantier som selger avgir i forbindelse med en virksomhetsoverdragelse. Slike forsikringer er vanlige i mange andre land, som Sverige og England, og vi har i 2014 og så langt i 2015 sett en vesentlig økning av bruken også i Norge. Bruken i Norge har primært vært knyttet til virksomhetsoverdragelser, men vi har i den senere tid sett at forsikringen har blitt mye brukt i forbindelse med overdragelse av næringseiendom. TEKST HARALD HELLEBUST FOTO JO MICHAEL DE FIGUEIREDO Kjøpersideforsikring er vanligst i Norge Forsikringen kan enten tas ut av kjøper eller av selger, henholdsvis kjøpersideforsikring og selgersideforsikring. Dersom selger tar ut forsikringen, vil forsikringen gi selger mulighet til å videreføre et eventuelt krav mot forsikringsselskapet. Selger blir imidlertid ikke fri sitt ansvar overfor kjøper. Dersom kjøper tar ut forsikringen, er det imidlertid normalt at denne helt eller delvis erstatter selgers ansvar under garantiene. For selger er derfor en kjøpersideforsikring mer attraktivt. Dette er nok også årsaken til at kjøpersideforsikring er mest vanlig i Norge. erstatningsansvar, eller “cap”). Til illustrasjon kan vi trekke frem en transaksjon vi gjennomførte i 2014 hvor forsikringspremien var i overkant av NOK 2 millioner for en garantikatalog hvor selgers samlede erstatningsansvar var begrenset oppad til NOK 200 millioner. De som vurderer en forsikringsløsning må imidlertid regne med at de relative kostnadene blir større desto mindre transaksjonen er. Forsikringsselskapene krever normalt at en av partene skal ha en egenrisiko ved transaksjonen i form av en egenandel. Ved å plassere egenandelen hos kjøper kan selger i praksis bli kvitt alt ansvar, riktignok med unntak for forsettlig eller grovt uaktsomt mislighold. For kjøperen blir egenandelen bare en form for terskelverdi, som en såkalt “basket”, men hvor ansvaret først kan gjøres gjeldende for overskytende beløp. Selgersideforsikring Kjøpersideforsikring Tilfeller hvor forsikring kan være hensiktsmessig Vi transaksjonsadvokater ser at forsikringen kan være et nyttig hjelpemiddel i noen tilfeller. Typiske argumenter for å bruke forsikringen er ønsket om å: • redusere selgers eksponering og dermed øke muligheten for å gjennomføre en transaksjon; • utvide ansvaret under garantiene, for eksempel ved å innta en høy maksimal grense for selgers ansvar; • forenkle kjøpers mulighet til å få dekning i transaksjoner der det er mange selgere eller selgere fra flere land; • unngå å måtte rette krav mot selger, for eksempel der selgerne er ledelsen i målselskapet; • etablere en søkegod motpart for garantiene; og • unngå at deler av kjøpesummen betales inn på sperret konto som sikkerhet for garantiansvar (avkastningskravet for det beløp som er låst kan i seg selv forsvare kostnadene med forsikring). Størrelsen på forsikringspremien ligger typisk mellom 1 og 2 % av forsikret beløp Forsikringspremien varierer på basis av en rekke faktorer, som type virksomhet og hvilke garantier som gis. En typisk kostnad er på mellom 1 % og 2 % av forsikret beløp (i praksis ofte lik selgers maksimale Vi har brukt forsikringsløsninger i auksjonsprosesser med stort hell. For eksempel har vi erfaring med at garantikatalogen med full forsikringsdekning har vært ferdigforhandlet innen utløpet av fristen for å inngi endelig bud. Foruten at selger fikk sitt ansvar forsikret, medførte løsningen at selgers trygghet for å komme i mål med den akt- Selv om forsikringen tas ut av kjøper, kan forsikringen gjerne være initiert av og helt eller delvis betalt av selger. Vi ser derfor ofte at selger holder i prosessen med å etablere en forsikring frem til stafettpinnen overleveres til kjøper når forsikringsløsningen er tilstrekkelig modnet og forsikringspolisen skal utstedes. Forsikringskrav Forsikring Forsikringskrav 20 | WIERSHOLM AGENDA Selger x Kjøper Garantikrav Partner i Wiersholm, Harald Hellebust arbeider hovedsakelig med transaksjoner, inkludert kjøp og salg virksomhet for oppkjøpsfond og industrielle aktører. Hans viktigste fagområder er selskaps- og kontrakstrett. uelle kjøperen økte samtidig som at tiden brukt til dette ble redusert til et minimum. Denne type løsninger kan dermed være med på å sikre at en kjøper faktisk vinner auksjonsprosessen. M&A forsikring er ikke et egnet hjelpemiddel i alle typer transaksjoner Samtidig er det ikke bare fordeler med en forsikringsløsning, og det er ikke slik at forsikring kan eller skal brukes ved enhver transaksjon: • • • • Kostnadene kan vurderes som unødvendige eller bli for høye, og da spesielt for små transaksjoner (en uformell henvendelse til en forsikringsmegler antyder at det er sjelden forsikringskostnaden er under NOK 1 million; i tillegg må det påregnes rådgiverkostnader). Forsikringen dekker ikke nødvendigvis alle forhold, som for eksempel kjente forhold eller forhold som blir kjent før gjennomføring av transaksjonen. Det oppstår derfor ofte et avvik mellom garantiansvaret og hva som dekkes av forsikringspolisen (det såkalte “liability gap”). Forsikringen skaper en ekstra prosess som skal håndteres og som stiller krav til transaksjonsprosessen for øvrig, herunder krever forsikringsselskapet tilgang til et strukturert datarom, due diligence-rapporter og en ferdigforhandlet transaksjonsavtale. Konfidensialitet kan bli en utfordring siden enda flere personer blir involvert (forsikringsmegler, forsikringsselskap, nye advokater mv.). Vi kjenner til transaksjoner hvor forsikringsløsningen har skapt problemer. I ett tilfelle trakk forsikringsselskapet seg kort tid før aksjekjøpsavtalen skulle undertegnes, noe som naturlig nok var skadelig for dynamikken i transaksjonen ettersom partene var innstilt på at garantikatalogen skulle forsikres. I andre mindre dramatiske tilfeller kan forsikringen medføre at transaksjonen trekker ut i tid, hvilket i seg selv kan påvirke muligheten til å gjennomføre transaksjonen og den relative forhandlingsstyrken mellom partene. En kjøper eller selger må dermed vurdere konkret om det akkurat for denne transaksjonen finnes en grunn til å etablere forsikring som oppveier kostnaden og ulempene som den kan medføre. Deretter er det viktig å legge opp til en prosess som ivaretar formålet med forsikringen uten at det går på bekostning av hva som ellers ønskes oppnådd ved transaksjonen. Noen av de viktigste fordelene med forsikringen kan oppnås i auksjonsprosesser fordi forsikringen kan gjøre det mulig for kjøper å levere et bud uten reelt garantiansvar for selger. Samtidig er det nettopp i forbindelse med auksjoner at forsikringen kan skape størst problemer. Foruten at det er viktig å holde kjøperuniverset og prisnivåene konfidensielle, kan den ekstra arbeidsstrømmen og avhengigheten av forsikringsselskapet skape flere utfordringer i en prosess med klart definerte frister. Bruken av M&A forsikring i en auksjonsprosess bør derfor være godt planlagt, herunder med tanke på de strategiske veivalg som må tas. W W W.WIERSHOLM.NO | 21 GUIDE | ARBEIDSRETT ELI AASHEIM Partner HVORDAN SIKRER DIN BEDRIFT AT DE RIKTIGE PERSONENE ANSETTES? De ansatte er ofte bedriftens viktigste ressurs. Ansatte representerer samtidig både sikkerhets- og omdømmerisiko for virksomheten. Feilansettelser koster. Bruk av bakgrunnssjekk og ulike typer screening er økende. Juks med CV’en, tidligere arbeidskonflikter eller straffbare forhold er typiske “red flags” ved valg av nye medarbeidere. Men når kan det egentlig gjøres kredittsjekk eller innhentes straffeattest? TEKST CHRISTEL SØREIDE, RUNE OPDAHL OG ELI AASHEIM E r det fritt frem å google søkerne og sjekke nettatferd? Kan andre enn oppgitte referansepersoner kontaktes uten samtykke? Og hvilken betydning har egentlig et generelt samtykke fra søker til gjennomføring av bakgrunnssjekk? Det er all grunn til å gjøre et grundig forarbeid før ansettelsesavtaler inngås. Diskriminerings- og personvernlovgivningen oppstiller imidlertid begrensninger for innhenting og vektlegging av visse opplysninger, og inneholder sanksjoner ved overtramp. For å kunne benytte handlingsrommet som finnes, bør virksomheten derfor ha et bevisst forhold til hvor grensene for innhenting og bruk av opplysninger i ansettelsesprosesser går. Eli Aasheim arbeider hovedsakelig med arbeidsrett. Hennes praksis dekker alle sider av arbeidsrett, også pensjon. Hun har betydelig erfaring med å forhandle og løse individuelle tvister i arbeidslivet. RUNE OPDAHL Partner Rune Opdahl arbeider særlig med virksomheter på områdene media, teknologi, e-handel og farmasøytisk industri. Han bistår særlig med immaterialrett (som opphavsrett, varemerkerett og patentrett), personvernrett, markedsrett og kontraktsrett. SJEKKLISTE – LOVBEGRENSNINGER Reglene som gjelder for innhenting og bruk av opplysninger ved ansettelser er nokså spredt og lite oversiktlige. Vi har utarbeidet en oversikt over hovedreglene (unntak finnes), som kan brukes som en sjekkliste: Alder Kjønn Familieplanlegging Seksuell orientering Etnisitet/religion Politisk ståsted Fagforeningsmedlemskap Helseopplysninger Nedsatt funksjonsevne Kredittopplysninger Vandel/straffbare forhold INNHENTE VEKTLEGGE RELEVANTE LOVER Aml. § 13-1 Likestillingsloven § 17, jf. § 18 Likestillingsloven § 17, jf. § 18 Diskrimineringslov om seksuell orientering kap. 4. Pol. § 9 Diskrimineringsloven §§ 16-18. Pol. § 9 Aml. § 13 -4- Pol. § 9 Aml. § 13 -4- Pol. § 9 Aml. § 9-3- Pol. § 9 Diskriminerings- og tilgjengelighetsloven kap. 5. Pol. § 9. Personopplysningsforskriften kap. 4. Politiregisterloven § 37. Pol. § 9 Disse reglene gjelder under hele ansettelsesprosessen: utlysning, siling av søkere, jobbintervju, bakgrunnssjekk og ved endelig beslutning om ansettelse. Det gjelder også ved bruk av eksterne aktører i prosessen. 22 | WIERSHOLM AGENDA CHRISTEL SØREIDE Advokat Christel Søreide arbeider hovedsakelig med arbeidsrett, prosedyre og tvisteløsning, i tillegg til generell forretningsjuridisk rådgivning. UNNTAK – LOVLIG FORSKJELLSBEHANDLING Diskrimineringslovenes forbud mot innhenting og vektlegging av visse opplysninger skal bidra til å sikre likebehandling i arbeidslivet. For visse stillinger og virksomheter er det likevel adgang til å innhente og vektlegge opplysninger som ellers er forbudt, slik som politisk ståsted eller helseopplysninger. Hvorvidt unntak kan gjøres, må vurderes konkret. Unntaksvilkårene kan sammenfattes i krav om at det må foreligge et saklig behov og at forskjellsbehandling eller bruk av personopplysningene må være nødvendig for virksomheten og stillingen. Særbehandling som bidrar til å fremme likebehandling er også tillatt. I de tilfeller virksomheten ønsker å innhente eller vektlegge forhold som er underlagt begrensninger gjennom diskriminerings- eller personvernlovgivningen, bør arbeidsgiver lage en skriftlig begrunnelse for hvorfor man mener at unntaksvilkårene er oppfylt før utlysning skjer, slik at det sikres dokumentasjon for behovet og vurderingen som er gjort. Det skal angis i utlysningsteksten dersom arbeidsgiver vil kreve opplysninger om eksempelvis helseforhold, livssyn, seksuell orientering eller politisk ståsted. FRITT FREM VED SAMTYKKE? Et spørsmål som ofte melder seg er om samtykke fra søker, eksempelvis ved elektronisk avkryssing i nettbaserte søknadsskjema, tilsidesetter lovens begrensninger for hvilke opplysninger som kan innhentes om søker. Innhenting av samtykke er både praktisk og fornuftig. For å få verifisert riktigheten av eksamenskarakterer mv. krever mange utdanningsinstitusjoner i praksis at det foreligger skriftlig samtykke for dette. Det er imidlertid viktig å være klar over at slikt samtykke har begrenset rettslig betydning. For diskrimineringsgrunnlagene har samtykke ingen betydning; man kan ikke samtykke til å bli diskriminert. Innhenting av opplysninger om familieplanlegging, politisk eller religiøs overbevisning blir derfor ikke lovlig selv om søker samtykker. På den andre siden kan opplysninger innhentes og benyttes uavhengig av samtykke dersom vilkårene for lovlig forskjellsbehandling er oppfylt. For innhenting og bruk av personopplysninger, slik som kredittsjekk, kan samtykke ha rettslig betydning. Det forutsetter at samtykket er frivillig, informert og uttrykkelig. Datatilsynet og Personvernnemnda har uttrykt skepsis til om et samtykke avgitt av en arbeidssøker eller ansatt er tilstrekkelig frivillig. Arbeidsgiver bør derfor være bevisst både på hvordan og hvorfor samtykke innhentes. Samtykke bør ledsages av informasjon om hvilke type opplysninger som vil innhentes og hvordan innhenting vil skje. Verken googling, referansesjekk eller bakgrunnssjekk er isolert sett avhengig av samtykke. Arbeidsgiver, eller den som utfører undersøkelsene i arbeidsgivers sted, må imidlertid holde seg innenfor lovens rammer for hvilke opplysninger som innhentes. Google-søk eller andre undersøkelser vil ofte avdekke opplysninger som arbeidsgiver ikke lovlig kan innhente eller vektlegge, slik som opplysninger om graviditet eller politisk ståsted. Det er ikke gitt at opplysninger arbeidsgiver tilfeldig kommer over ved å google søker må anses ulovlig “innhentet”. Dilemmaet for arbeidsgiver vil likevel ofte være å unngå å vektlegge denne type overskuddsinformasjon i den videre prosessen. DOKUMENTASJON BØR UTARBEIDES Dersom en forbigått arbeidssøker påviser at det foreligger en diskrimineringsgrunn, eksempelvis funksjonshemming eller graviditet, snus bevisbyrden slik at det er arbeidsgiver som må bevise at diskriminering likevel ikke har skjedd. Virksomheten bør ha rutiner på utarbeidelse av dokumentasjon. Når en søker siles og det knytter seg åpenbare diskrimineringsgrunner til en søker, bør det lages en kort skriftlig begrunnelse for hvorfor søkeren ikke når opp, for lettere å kunne bevise hvorfor vedkommende ikke fikk stillingen. KONSEKVENSER Dersom virksomheten har innhentet eller vektlagt opplysninger i en ansettelsesprosess i strid med reglene i personopplysningsloven, diskrimineringslovgivningen eller arbeidsmiljøloven, kan forbigått søker etter omstendighetene kreve erstatning og/eller oppreisning fra selskapet. Selskapet kan imidlertid ikke dømmes til å ansette vedkommende. I tillegg til denne type privatrettslige reaksjoner, risikerer virksomheten involvering fra tilsynsorganer. Datatilsynet kan ilegge virksomheten gebyr for innhenting og bruk av opplysninger i strid med personopplysningsloven. Likestillings- og diskrimineringsombudet og –nemnda kan avgi ikke-bindende uttalelser om brudd på diskrimineringsregelverket. Likestillings- og diskrimineringsnemnda kan i tillegg gi pålegg om stansing, retting og eventuelt tvangsmulkt for pågående brudd. HÅNDTERING AV FEILANSETTELSER Dersom det etter ansettelsen oppdages forhold ved kandidaten som er uforenlig med stillingen, bør arbeidsgiver så raskt som mulig vurdere om forholdene gir grunnlag for å trekke seg fra avtalen og i så fall informere kandidaten så raskt som mulig. Før vedkommende har tiltrådt stillingen, er det vanlige avtalerettslige regler om ugyldighet og heving som gjelder. Terskelen for at arbeidsgiver kan anse seg ubundet av en avtale om ansettelse vil, blant annet, variere ut fra hvilken type stilling det dreier seg om, alvorligheten i de forhold som avdekkes, og om kandidaten har innrettet seg etter tilbudet. Ansettelsesavtalen kan normalt heves dersom kandidaten har gitt uriktige opplysninger om utdanning eller arbeidserfaring som har påvirket arbeidsgivers valg av kandidat. Etter tiltredelse er det arbeidsmiljølovens stillingsvernsregler som regulerer arbeidsgivers mulighet til å avslutte ansettelsesforholdet. For ansatte i prøvetid gjelder det et svakere oppsigelsesvern enn etter utløp av prøvetiden, men ansatte har likevel et klart og tydelig vern mot oppsigelse i prøvetid. W W W.WIERSHOLM.NO | 23 BRANSJE | OLJE Et juridisk blikk på fremtiden Oljebransjen står overfor store endringer i årene som kommer. Vi har sett på noen problemstillinger bransjen vil møte, og hvordan disse best kan løses juridisk. Stephan L. Jervell er tvisteløsningsekspert med omfattende prosedyreerfaring fra nasjonale og internasjonale domstoler. Knapt noen andre advokater i Norge har hatt flere internasjonale voldgiftssaker de 10 siste år. Vi tok en fot i bakken med han, for å finne ut hvordan aktørene i petroleumsbransjen best kan håndtere de tøffere tidene akkurat nå. TEKST MERETE HALD FOTO JO MICHAEL DE FIGUEIREDO Tvisteløsning i tøffere tider Stemmer det egentlig at antall tvister går opp i nedgangstider? - Det siste tror jeg delvis er en myte. I nedgangstider vil mange ha behov for å kutte kostnader, da har de i mindre grad råd til å tviste, for det kan være nokså kostbart. Det kan tvert i mot være mer investeringsvilje i tvister i oppgangstider, eller der man går ut av en nedgangstid og inn i en oppgangskonjunktur, sier Stephan L. Jervell. - Hvordan bør aktørene håndtere situasjonen? - Det som er helt særegent i petroleumsbransjen nå, er at det må kuttes kostnader i betydelig grad. Jeg vil anbefale at man særlig i nedgangstider vurderer nøye hvilke tvisteløsningsmekanismer som er mest hensiktsmessige. - Vinneren tar alt - eller? - Tvister i ordinær forstand, altså rettsaker og voldgift, er ofte binære; enten får du null eller så får du alt. Hvis du først får null, ender du gjerne med saksomkostningene også. Det betyr at risikoen blir veldig høy. - Paradoksalt nok kan dommerne ofte være veldig i tvil om utfallet av en sak. La oss si at tvistesummen er på 50 millioner og dommerne er i sterk tvil. Da vil jussen ofte tilsi at den ene part får 50 millioner, mens den andre ender med null, selv om et mer rimelig resultat kunne vært en form for deling av beløpet. - Når begge parter er i en presset økonomisk situasjon, vil man ofte ønske konstruktive løsninger. Da er jeg ikke så sikker på om binære voldgiftsprosesser er mest egnet. Partner i Wiersholm Stephan L. Jervell er leder for vårt olje- og gass team. Han arbeider med prosedyre, tvisteløsning og forhandlinger, og offentligrettslige rammevilkår for næringslivet, inkludert EU/EØS-rett. 24 | WIERSHOLM AGENDA Tvisteløsning utenfor boksen Er det mulig å kutte kostnader? - Det er fullt mulig å kutte kostnader på tvistesiden hvis man er litt kreativ, blant annet gjennom mekling eller en voldgiftsprosess som er mer fleksibel i utfallet. - Mekling er en enkel og relativt billig løsning. Mekling er gunstig hvis man planlegger og strukturerer prosessen godt, og bruker en erfaren og flink mekler. - En annen mulighet som er veldig underkommunisert, og som brukes i veldig liten grad, er den friheten man har til å strukturere voldgiftsprosesser litt ute av boksen. - Voldgiftsprosesser er normalt sett dyre og tidkrevende, men har den fordel at man blir ferdig med det etter en instans. Ulempen er at de i hvert fall i utgangspunktet er lite fleksible. - Det mange imidlertid glemmer er at voldgift bare er en form for avtalt tvisteløsning. Det betyr at partene selv står helt fritt til å avtale hvordan denne tvisteløsningen skal gjennomføres. Skreddersydde løsninger tar ned risikoen - Og det gir mange muligheter. I stedet for å ha en kamp om en tvistesum på 50 millioner, som kan være " et være eller ikke være" for en av partene, kan man avtale at dommerne skal ha mulighet til å komme frem til mer balanserte løsninger, eventuelt at dommerne må finne en løsning som ligger på mellom 15 og 30 millioner. - På denne måten tar du ned topprisikoen for partene. Den ene parten taper ikke alt ved at risikoen minimeres og fordeles. Samtidig kan det være fornuftig å kutte vekk deler av saken, for slik å gjøre den mer effektiv og tidsbesparende. Fordeling etter rimelighet - Det er også mange andre muligheter. Man kan la dommerne stå fritt å fordele mellom partene etter rimelighet, litt som man ville gjort i en forlikssituasjon eller ved mekling. Dette er mer vanlig i utlandet, og en type tankegang jeg savner litt i Norge. - Du får en løsning hvor partene går fra hverandre med en noe mer vennskapelig tone, enn der hvor en part tar alt og den andre nærmest blir loppet. Dette legger også bedre til rette for fremtidig samarbeid, når oppgangstidene forhåpentligvis vender tilbake. W W W.WIERSHOLM.NO | 25 INNSIKT | OLJE AKTUELT ELI AASHEIM Partner Eli Aasheim arbeider hovedsakelig med arbeidsrett. Hennes praksis dekker alle sider av arbeidsrett, også pensjon. Hun har betydelig erfaring med å forhandle og løse individuelle tvister i arbeidslivet. INGVILD SOLLI Advokat BEHOV FOR OMSTILLING I ARBEIDSLIVET I 2015 står flere bransjer i Norge overfor økonomiske utfordringer. Kronekursen er svekket og oljeprisen er historisk lav. Tusenvis av arbeidsplasser er blitt borte i olje- og offshore industrien det siste året, og svært mange selskaper ser seg nødt til å omstille sin virksomhet. Vi skal her se på noen elementer som inngår i prosessen ved en omstilling. Gode forberedelser er viktig. TEKST INGVILD SOLLI OG ELI AASHEIM FOTO ISTOCK Når det oppstår behov for omstillinger, er det viktig at selskapet bruker tid på å gjøre en analyse av hvilke tiltak som er nødvendig for å drive virksomheten på en mer kostnadseffektiv måte og hva som er det egentlige fremtidige behovet. Dreier det seg om en akutt nedgang i en begrenset periode hvor midlertidige tiltak som permittering kan iverksettes, eller er det nødvendig å redusere arbeidsstokken permanent ved nedbemanning? Hvilket omfang er nødvendig, og kan tiltakene begrenses til deler av organisasjonen eller vil hele organisasjonen rammes? Er kanskje den kompetansen selskapet besitter ikke i samsvar med de 26 | WIERSHOLM AGENDA behov selskapet har, slik at det ikke bare er behov for å nedbemanne, men også for nye stillinger? Kan man drive mer effektivt ved å organisere virksomheten annerledes, for eksempel ved å outsource deler av virksomheten? Basert på hva som er behovet, bør selskapet ha en god business case og sørge for å forankre denne på et relevant ledelsesnivå før man fortsetter. Det bør også utarbeides en tidsplan for prosessen. Selv om målet er å få til en omstilling ved bruk av frivillige tiltak, må selskapet ta høyde for muligheten for å ende opp med overtallige som ikke ønsker å inngå avtaler, hvor stillingsvernsregler må ivaretas. Ingvild Solli arbeider hovedsakelig med arbeidsrett og prosedyre, og bistår med løpende rådgivning, utredning og tvisteløsning. Hun bistår bl.a. ved nedbemanningsprosesser, virksomhetsoverdragelser og ved spørsmål om innleie av arbeidskraft. SAKSBEHANDLINGSREGLER I alle omstillingsprosesser er det viktig å være oppmerksom på hvilke saksbehandlingsregler i lov og eventuelle tariffavtaler som får anvendelse, og hvilke vurderinger og hensyn som må tas. Hva slags krav som gjelder til informasjon og drøftelser og hvordan man bør gå frem overfor arbeidstakerne beror blant annet på hvor omfattende prosessen er og hvor stor virksomheten er. Det bør også avklares på et tidlig stadium om det foreligger plikt til å informere og drøfte med arbeidstakernes representanter, eller om det uansett plikt fremstår som hensiktsmessig. Virksomheten må også vite om det allerede finnes slike valgte representanter eller om de må velges. UTVELGELSE BLANT ARBEIDSTAKERNE Ved nedbemanning gjelder det krav om saklighet ved oppsigelse. Dette innebærer at ikke bare behovet for en prosess som sådan, men også utvelgelsen av arbeidstakerne som berøres av en prosess må være saklig og forsvarlig. Videre har arbeidsgiver en plikt til å vurdere "annet passende arbeid" og å foreta en interesseavveiing. Saklige kriterier vil ofte være en blanding av ansiennitet, kompetanse, alder og sosiale forhold. For bedrifter som ikke er bundet av tariffavtale, vil ikke ansiennitet uten videre være noe tvunget kriterium. Kombinasjonen av lang ansiennitet og høy alder vil imidlertid alltid få betydning. Også personlig egnethet vil etter omstendighetene kunne utgjøre et saklig kriterium som et ledd i en helhetsvurdering, særlig i tilfeller der virksomhetens økonomi er presset. Her er det imidlertid sentralt å sørge for at de forhold som vektlegges kan forsvares ut fra et så objektivt grunnlag som mulig. SLUTTPAKKER VS OPPSIGELSER En bedrift har etter norsk rett ingen forpliktelse til å tilby sluttpakker som alternativ til oppsigelse ved nedbemanning. Ofte vil imidlertid tilbud om frivillige løsninger som gir arbeidstakerne noen goder kunne føre til smidigere prosesser, og at antall tvister reduseres. Tøffe tider virker også inn på bedriftens muligheter til å tilby sluttpakker i forbindelse med nedbemanningsprosesser, samt nivået på pakker som tilbys. Ofte vil bistand til outplacement-services kunne være en del av et slikt tilbud og utgjøre et konstruktivt bidrag til at arbeidstakeren kommer seg raskere over i ny jobb. Dersom oppsigelse blir aktualisert, vil arbeidstakerne som berøres av prosessen måtte kalles inn til individuelle drøftelsesmøter. EN KLAR IP-STRATEGI ER EN NØKKEL TIL SUKSESS Innovasjon er en sentral driver for konkurransekraft i oljebransjen. Å sikre disse verdiene er svært viktig, ikke minst i nedgangstider. AV RUNE OPDAHL I hele verdikjeden skapes stadig ny teknologi for å gjøre utvinning, tjenester, produkter og prosesser mer effektive og mer miljøvennlige. Verdien av innovasjonen sikres gjennom hemmelighold eller gjennom lovregler som gir eksklusivitet. Åndsverkloven kan gi enerett til programvare. Patentloven kan gi enerett til tekniske oppfinnelser. Dette er de viktigste formene for rettslig beskyttelse av teknologisk innovasjon. Aktører i oljesektoren bør imidlertid være oppmerksom på noen særskilte utfordringer: Å få patentbeskyttelse forutsetter at oppfinnelsen ikke er offentlig kjent på søknadstidspunktet. I oljesektoren oppstår oppfinnelser gjerne gjennom samarbeid, både mellom kommersielle aktører og med institusjoner. Ofte er de gjenstand for field testing, og kanskje må de gjennom offentlig verifikasjon/sertifisering. Dette eksponerer oppfinnelser for å bli kjent for omverdenen. Vanntette NDA-er, som særlig adresserer publisering og patentering, bør benyttes for å sikre mulighetene for patentbeskyttelse. Innovasjon skjer ikke i et vakuum. Nye oppfinnelser er gjerne bearbeidelser av eksisterende kunnskap. Ofte oppstår de som følge av utveksling av data og testing av løsninger mellom f.eks. kunde og leverandør. Grensesnittene mellom hver av partenes intellektuelle eiendom kan fort bli uklare. Avtaler bør derfor ikke bare regulere eierskap til det som utvikles (foreground IP), men også tydelig spesifisere hva partene brakte inn i samarbeidet (background IP). I et marked med utfordringer er det avgjørende å ligge i forkant og å sikre at resultatet av utviklingsaktiviteter ikke tilfaller konkurrentene. Det er sagt før, men vi sier det igjen: En klar IP-strategi og gode avtaler kan være nøkkelen til suksess. W W W.WIERSHOLM.NO | 27 KRONIKK | OLJE AV KNUT BERGO OG CHRISTIAN MELAND BANG Hvordan vil en vedvarende lav oljepris påvirke det norske markedet for høyrenteobligasjoner? Markedet for høyrenteobligasjoner har opplevd svært høy aktivitet i perioden etter 2010. I 2014 ble det utstedt høyrenteobligasjoner for rett over 60 milliarder kroner i det norske markedet. Selskaper innen oljeservice (herunder drilling) og olje og gass sto for et volum på over 30 milliarder kroner. I dag er to tredjedeler av høyrenteobligasjonsmarkedet knyttet til olje- og oljeservicebransjen. I følge Dagens Næringsliv har rundt 120 milliarder kroner blitt hentet inn til oljeserviceselskaper i det norske markedet. Ettersom det norske markedet for høyrenteobligasjoner er såpass tungt vektet mot denne sektoren, hersker det nå en generell frykt for at vedvarende lav oljepris vil gi en økning i antall mislighold og restruktureringer. Spørsmålet er om frykten er velbegrunnet eller om markedet er mer robust og tilpasningsdyktig enn noen dommedagsprofeter antyder. Kort om oljeprisen Oljeprisen har vært gjenstand for stor oppmerksomhet siden den begynte sitt fall sommeren 2014. Oljeprisen lå på dette tidspunktet på rundt 110 dollar fatet, men begynte deretter å falle til et foreløpig bunnpunkt i januar 2015 på under 50 dollar fatet. Ettersom mye av verdiskapningen i norsk økonomi skjer innenfor oljesektoren er det naturlig at et slikt fall får stor oppmerksomhet. En lavere oljepris gjør at oljeselskapene tjener mindre og får stor betydning for oljeselskapenes investeringsbudsjetter. Reduserte investeringer i nye og eksisterende felt betyr redusert behov for tjenestene til oljeserviceselskapene, samtidig som kostnadskontrollen øker. Det har en innvirkning på inntjeningen til hele kjeden av leverandører til olje- og gassnæringen. En vedvarende lav oljepris er derfor egnet til å påvirke det norske markedet for høyrenteobligasjoner. Oljeprisens innvirkning på overholdelse av låneforpliktelser Lavere inntjening kan føre til problemer med rentebetalinger hvis utsteders kontantstrøm ikke strekker til (det er stort sett ikke avdrag på norske høyrentelån). Høyrenteobligasjoner har som navnet tilsier en høy rente og i prognosene selskapene la til grunn ved utstedelse 28 | WIERSHOLM AGENDA av lånet tok man neppe høyde for en lengre periode med oljepris på 50 dollar fatet. For de mest risikable investeringene er det heller ikke sikkert at oljeprisen trenger å være lav over en lang periode før utsteder får problemer med betjeningen av lånet. Dersom utsteder ikke klarer å betale renter ved forfall, er dette et mislighold av lånet. Obligasjonseierne har da rett til å akselerere lånet og kreve umiddelbar tilbakebetaling. I praksis kan dette likevel fremstå som en lite fruktbar løsning, ettersom utsteder ved sin låneavtalen. Et annet typisk eksempel på finansielle covenants er at verdien av eiendelene aldri skal falle under et avtalt nivå sammenlignet med gjelden. En tredje type finansiell covenants kan være at selskapet skal ha en inntjening (EBITDA) som står i et visst forhold til dets rentebærende gjeld. Dersom en utsteder f.eks eier rigger kan et markant fall i oljeprisen medføre at riggenes verdi må skrives ned og dermed at gjelden blir for høy sammenlignet med verdien på eiendelene. Det samme gjelder for oljeselskaper som må nedskrive verdiene av sine interesser i oljefelt. Effekten kan også fort bli den samme for andre utstedere innenfor olje- og gassektoren fordi inntjeningen svikter, EBITDA faller og eventuell regnskapsført goodwill ikke lenger kan forsvares. Utstederen kan fortsatt være i full stand til å betjene renter på lånet, men har likevel havnet i mislighold som følge av brudd på finansielle covenants. Dette er kanskje den mest umiddelbare effekten av fallende oljepris. I det amerikanske markedet er “incurrence covenants” mer utbredt. “Incurrence cove- DERSOM MARKEDET FOR HØYRENTEOBLIGASJONER IKKE BEDRER SEG, KAN MANGE UTSTEDERE FÅ PROBLEMER NÅR DE SKAL REFINANSIERE LÅNENE SINE. manglende betaling nettopp har vist at betalingsevnen ikke strekker til. Obligasjonseierne velger gjerne derfor andre alternativer enn tvangsrealisering av utsteders eiendeler for å dekke kravet, slik som å endre renten til “PIK rente” (påløpt rente legges til lånets hovedstol) eller at obligasjonseierne tildeles frittstående tegningsretter som gir dem mulighet til å delta i en senere verdiøkning av utsteder. I tillegg til betalingsmislighold kan lavere oljepris medføre at utsteder misligholder øvrige forpliktelser i låneavtalen. Disse forpliktelsene vil hovedsakelig relatere seg til selskapets drift og økonomiske stilling. De mest relevante forpliktelsene i denne sammenhengen er de såkalte “finansielle covenants”. Låneavtalene i det norske markedet har i stor grad “maintenance covenants”, noe som innebærer at man må overholde forpliktelsene til enhver tid. Har man en maintenance covenant om minimum egenkapital, kan egenkapitalen aldri falle under avtalt nivå uten at det er et brudd på med en annen risiko enn forespeilet, og derfor skal ha en annen oppside. I mange tilfeller har løsningen da vært at obligasjonseierne har akseptert brudd på covenants i en periode, mot økt rente eller en begrenset kompensasjon i kontanter (“waiver fee”). Oljeprisens innvirkning på refinansieringsmulighetene Høyrenteobligasjonslån har stort sett løpetid på fem år og er uten avdrag. Ofte er låneprovenyet investert i kapitaltunge eiendeler som ikke fullt ut er inntjent gjennom løpetiden, slik at en nedbetaling av obligasjonslånet krever hel eller delvis refinansiering. Sviktende inntjening i løpetiden forsterker naturlig nok behovet for refinansiering ved lånets forfall. Etter at oljeprisen begynte fallet sommeren 2014, opplevde man en vesentlig forverring av finansieringsmulighetene i obligasjonsmarkedet. Mens første halvår 2014 var preget av høy aktivitet og utsikter til et rekordår, var andre halvdel langt svakere. Markedet for nyutstedelser tørket mer eller mindre inn fra og med oktober, og fokuset dreide over på restrukturering og refinansiering. Dersom markedet for høyrenteobligasjoner ikke bedrer seg, kan mange utstedere få problemer når de skal refinansiere lånene sine. De er avhengig av at det finnes interesse i markedet og den interessen har i stor grad stupt i takt med oljeprisen. Manglende refinansiering vil i utgangspunktet føre til mislighold av lånet fordi utsteder ikke evner å tilbakebetale. nants” innebærer at man bare måler de finansielle covenants ved utsteders opptak av ny gjeld. Dersom utsteder ikke tar opp ny gjeld i løpet av lånets løpetid vil de finansielle covenants aldri bli målt. Dette er ofte en stor fordel for utsteder fordi man da slipper en situasjon hvor man havner i teknisk mislighold. Maintenance covenants er derimot en fordel for obligasjonseierne fordi det gir dem muligheten til å få hendene på rattet når selskapet ikke leverer som forventet. Obligasjonseiernes alternativer ved mislighold Høyrenteobligasjoner har gjerne sikkerhet i de fleste eiendelene til utsteder og derfor vil en tvangsinndrivelse gjennom realisasjon av alle eiendeler være et mulig skritt for å få tilbake så mye av lånet som mulig. Problemet er imidlertid at dersom utsteders marked er dårlig, så vil en tvangsrealisasjon av eiendelene antageligvis gi en relativt dårlig pris. Det kan igjen føre til store tap for obligasjonseierne. Ved brudd på finansielle covenants blir spørsmålet om bruk av misligholdsbeføyelser akutt. Spørsmålet er hva obligasjonseierne skal gjøre dersom utsteder har brutt de finansielle covenants, men fortsatt er i stand til å betale renter (og eventuelle avdrag). Dersom det er lenge igjen til forfall kan det for noen fremstå som en lite alvorlig situasjon, særlig dersom man har gode forhåpninger om at markedet vil bli bedre på sikt. Realiteten er likevel at obligasjonseierne plutselig sitter I tillegg kommer at mange sikkerhetspakker er sammensatte og komplekse med krav til rettslige operasjoner i flere jurisdiksjoner. Med mindre obligasjonslånet har sikkerhet i så godt som alle eiendelene til utsteder, vil man ikke kunne gjennomføre et salg av hele virksomheten. Et “opphørssalg” av enkelteiendeler vil gjennomgående føre til lavere dekning enn salg av selskapet som helhet. MENS FØRSTE HALVÅR 2014 VAR PREGET AV HØY AKTIVITET OG UTSIKTER FOR ET REKORDÅR, VAR ANDRE HALVDEL LANGT SVAKERE. være å forlenge lånets løpetid, men det kan være at en forlengelse av lånet heller ikke adresserer selskapets utfordringer. Det er ingen fasit på hvilke grep obligasjonseierne bør ta for å sikre sitt krav ved mislighold, men konvertering av gjelden til egenkapital kan ofte være et fornuftig og lønnsomt grep. I en del tilfeller kan obligasjonseierne være tjent med å ta tidlige grep ved å kreve nedsettelse av aksjekapital og konvertering av gjelden til aksjekapital i selskapet. Dette gjelder spesielt dersom selskapets egenkapital er tapt (annet enn ved luftige bokføringsteknikker) og aksjenes verdi er minimal. Det kan ved første øyekast synes som om obligasjonseierne svekker sin stilling ved å gå fra å være kreditor til å bli aksjonær, men dette er en lite nyansert oppfatning. En konvertering innebærer som hovedregel at obligasjonseierne blir eiere av mer enn 90 % av selskapets aksjekapital og risikoen er i realiteten den samme som før konvertering. Det er selskapets formue og inntjeningsevne som danner dekningsgrunnlaget. Hovedforskjellen er at obligasjonseierne nå også har det meste av oppsiden dersom det går bra og også en mulighet for å selge aksjene etter konvertering. Konvertering kan særlig være gunstig i de tilfellene der selskapet har lønnsom drift, men tynges av store og dyre lån. Konverteringen letter da gjeldsbyrden og kan gi grunnlag for en reprising av selskapets aksjer som obligasjonseierne som nye aksjonærer får nyte godt av, spesielt i kombinasjon med bedrede markedsutsikter. Rettesnoren for obligasjonseierne er kanskje at konvertering bør skje når selskapets egenkapital begynner å gå tapt og de finansielle covenants brytes, med mindre aksjonærene skyter inn ny kapital. Her ligger også et fornuftig råd til de som sitter med høyrenteobligasjoner: Følg med på aksjonærlistene i utstederselskapene som opplever vanskelige tider. På det tidspunkt der det ikke lenger er tunge aksjonærer som kan forventes å skyte inn mer kapital, er det grunn til å ta grep så tidlig som mulig. Det er ikke noe dramatikk i at obligasjonsinvestorene tar over hele eller deler av aksjekapitalen i selskaper som utsteder høyrentelån, det er snarere en naturlig og ventet utvikling for en stor del av lånene. Oppsummering Vedvarende lave oljepriser er en utfordring for mange utstedere av høyrenteobligasjoner. De gode nyhetene er likevel at investorer alltid vil søke avkastning på kapitalen. I dagens lavrenteklima er det vanskelig og det kan gjøre at flere velger å investere i høyrenteobligasjoner. Det er derfor rimelig å forvente at høyrenteobligasjonsmarkedet vil ta seg opp igjen også om oljeprisen skulle holde seg på de samme nivåene som i dag. Finanskrisen medførte et oljeprisfall fra over 140 dollar til rundt 40 dollar per fat, men i perioden etterpå steg både oljeprisen og temperaturen i verdensøkonomien igjen. Et oljeprisfall i seg selv er derfor ikke nødvendigvis en grunn til bekymring. Et prisfall vil også kunne føre til at oljeselskapene og oljeserviceselskapene omstiller seg til en mer effektiv drift. Den nåværende oljeprisen vil heller ikke slå inn med særlig effekt på refinansieringsbehovet før i 2017. I 2015 er det rundt 26 milliarder kroner i høyrenteobligasjoner som forfaller av et totalt marked på ca. 200 milliarder kroner i utestående lån. I 2017 forfaller tre ganger så mye gjeld, men da har markedet hatt over to år på å snu trenden. Enten vil oljeprisen ha hentet seg helt eller delvis inn igjen, eller så har man tilpasset seg en verden med lavere oljepris. Investorenes skepsis kan derfor være mindre og appetitten på høyrenteobligasjoner på full fart tilbake. Avslutningsvis er det også grunn til å peke på at høyrenteobligasjonsmarkedet har beveget seg utenfor de tradisjonelle sektorene som shipping og offshore de senere årene. Selv om oljerelaterte næringer fortsatt er godt representert, har flere aktører fått øynene opp for høyrenteobligasjoner som finansieringsform. Private equity-selskaper er blant de nye aktørene og benytter blant annet høyrenteobligasjoner for å finansiere oppkjøp av nye porteføljeselskaper. Dette bidrar til et mer diversifisert marked og gjør at oljeprisen ikke er et “være eller ikke være” for det norske høyrenteobligasjonsmarkedet. Dersom det likevel skulle gå galt har investorene flere valgmuligheter og en konvertering til aksjekapital kan vise seg å bli en lønnsom investering. En annen løsning for obligasjonseierne kan W W W.WIERSHOLM.NO | 29 WIERSHOLM | STUDENT SIDEN SIST | WIERSHOLM NYANSETTELSER TRANSAKSJONER 10 NYE NAVN Wiersholm styrker stallen ytterligere med følgende nye medarbeidere: Aleksandra Segelstad ble ansatt som advokatfullmektig i mars 2015. Aleksandra ble uteksaminert ved UiO 2015. Arbeider hovedsakelig med selskapsrett, samt børs- og verdipapirrett. Anneli Grøtte ble ansatt som advokatfullmektig i januar 2015. Anneli har sin mastergrad fra Universitet i Oslo. Arbeider hovedsakelig innenfor prosedyre og tvisteløsning. Jungeltelegrafen er kanskje vår viktigste kanal for merkevarebygging. Tidligere studenter som anbefaler trainee(praktikant)opphold i Wiersholm til bekjente betyr enormt mye for å tiltrekke de beste, mener rekrutteringskomiteen som består blant annet av: Fra venstre Kim Hellstrøm Christensen, Siri Falch-Olsen, Ole Kristian Jonsrud, Pia-Maria Ingvaldsen Sjølie og Ruben Skifjell Larsen. STUDENTJAKTEN Konkurransen om å kapre de beste studentene har hardnet til de siste årene. Wiersholm har strenge krav til kandidatene og jobber samtidig knallhardt for å tiltrekke seg tetsjiktet. TEKST JORUN GABRIELSEN FOTO JO MICHAEL DE FIGUEIREDO Wiersholms studentordninger gir en gjensidig trygghet ved at Wiersholm og studentene får oppleve det beste av hverandre. Men konkurransearenaen har endret seg de siste par årene. Advokatfirmaene har, i tillegg til å konkurrere om arbeidskraft med hverandre, fått konkurranse fra store norske konsern som nå er tilstede på universitetene og høyskolene for å fange opp fremtidige jurister til sine in-house avdelinger. – Vi merker at tilbudene til jusstudentene er mange. Det betyr også at studentene er mer selektive med hensyn til hva de deltar på. For eksempel har de svært høye krav til faglig innhold i de tilbudene de vurderer. De ønsker tilleggskurs ut over det en tradisjonell forelesning gir. Derfor legger vi ned mye ressurser i våre manuduksjoner. Vi tilbyr relevante kurs av foredragsholdere med et faglig høyt nivå, sier Ole Kristian Jonsrud, HR konsulent og medlem av rekrutteringskomiteen i Wiersholm. Tilstedeværelse på arbeidslivsdager øker bevisstheten om firmaet og trekker studenter til manuduksjoner og andre studentaktiviteter. – Vi har mellom 40 og 50 studenter innom på 4-6 ukers traineeopphold hvert år. I tillegg trekker Wiersholm Summer School rundt 30 deltagere. For å få et tilbud av oss må kandidaten ha svært gode faglige resultater og gode mellommenneskelige relasjonsevner. I tillegg ser vi om kandidaten fremstår lærevillig, kommersielt anlagt, nysgjerrig på forretningsjus og viser innsatsvilje. Vi ser hele tiden etter hvorvidt advokattalentet er tilstede og oppsøker aktivt kandidater vi ønsker å tilknytte oss, sier Ruben Skifjell Larsen. – De siste årene har nesten 100 prosent av de nyutdannede fullmektigene vi har ansatt vært trainee hos oss tidligere. Samtidig vet vi at svært mange av dem som er trainee hos oss også har traineeopphold hos andre, så studentene tester ut firmaene som potensielle arbeidsgivere i langt større grad enn før. Vi arbeider derfor kontinuerlig med traineeordningen vår, og vårt ønske er at traineer skal få oppleve en arbeidshverdag som er så lik som mulig hverdagen til en advokatfullmektig. Læringspotensialet er enormt, mener Siri Falch-Olsen. – De aller fleste er svært fornøyde og gir gode tilbakemeldinger. Og som rekrutteringskanal og merkevarebygger er nok jungeltelegrafen kanskje aller viktigst. Tidligere traineer som anbefaler opphold hos oss til bekjente betyr enormt mye for å tiltrekke gode studenter, avslutter Kim Hellstrøm Christensen. Beate Gulbrandsen ble ansatt som advokatfullmektig i januar 2015. Beate kommer fra et vikariat i KOFA. Arbeider hovedsakelig med offentlige anskaffelser og kontraktsrett. Harald Merckoll ble ansatt som advokatfullmektig i januar 2015. Harald har sin mastergrad i rettsvitenskap fra Universitetet i Bergen. Arbeider hovedsakelig med skatteog avgiftsrett. Oda Hellenes Ekre ble ansatt som advokatfullmektig i oktober 2015. Oda kommer fra stilling som advokatfullmektig i Wikborg Rein. Arbeider hovedsakelig med offentlige anskaffelser, kontraktsrett, tvisteløsning og prosedyre. Pia-Maria Ingvaldsen Sjølie ble ansatt som HR-konsulent i oktober 2014. Pia-Maria har sin mastergrad innen økonomi og administrasjon fra NHH og har arbeidserfaring fra Pensjonskasseforeningen. Rebecka Ljungqvist ble ansatt som møteromsmedarbeider i desember 2014. Silje Ingstad ble ansatt som prosjektleder for resepsjon, møterom og sentralbord i november 2014. Silje har tidligere jobbet som PA. Hun er også eier av imagekonsulentselskapet Gourgeos. Thomas Vedde Kirkeby ble ansatt som advokatsekretær i mars 2015. Troels Bjerre Leming ble ansatt som advokatfullmektig i februar 2015. Troels har sin mastergrad fra Universitetet i Oslo. Arbeider hovedsakelig med M&A, bank, finans og selskapsrett. Du kan lese mer om Wiersholms ansatte på wiersholm.no HOLD DEG OPPDATERT! Wiersholm utarbeider jevnlig nyhetsbrev for å holde våre klienter og forbindelser oppdatert. Send e-post til msso@wiersholm.no - så setter vi deg på listen. 10 UTVALGTE TRANSAKSJONER SEP TEMBER 2014 - AP RIL 2015 Her er et utvalg av transaksjoner Wiersholm bisto med siden forrige utgave av Wiersholm Agenda. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 COOP NORGE AS: Wiersholm bistod ved Coop Norge AS' oppkjøp av ICA Norge. NORDIC CAPITAL: Wiersholm bistod ved Nordic Capitals oppkjøp av Vizrt Ltd. HURTIGRUTEN ASA: Wiersholm bistodm Hurtigruten ASA i forbindelse med budet fra Silk Bidco AS. APAX PARTNERS: Wiersholm bistod ved Apax Partners' bud på samtlige aksjer i EVRY ASA. ABG SUNDAL COLLIER OG GOLDMAN SACHS: Wiersholm bistpd ABG Sundal Collier og Goldman Sachs International med deres tilrettelegging av EQTs spredningssalg av aksjer i XXL til offentligheten (IPO) og etterfølgende notering av XXL på Oslo Børs. AF GRUPPEN ASA: Wiersholm bistod ved AF Gruppens oppkjøp av LAB AS. ADMINCONTROL AS: Wiersholm bistod ved Saasgarden AS m. fl' salg av Admincontrol til Herkules Private Equity Fund IV. BERTEL O. STEEN AS: Wiersholm bistod Bertel O. Steen AS i kjøpet av Citroën Norge AS. DONG ENERGY WIND POWER A/S: Wiersholm bistod i salget av 33.33% av aksjene i Zephyr AS til Østfold Energi AS, Vardar Boreas AS og EB Kraftproduksjon AS. VISMA ASA: Wiersholm bistod Visma ASA i kjøpet av Huldt og Lillevik. Se flere transaksjoner på wiersholm.no 30 | WIERSHOLM AGENDA Se wiersholm.no/karriere for mer informasjon om våre tilbud. W W W.WIERSHOLM.NO | 31 Advokatfirmaet Wiersholm AS PO Box 1400 Vika,NO-0115 Oslo. T. +47 210 210 00. wiersholm.no 32 | WIERSHOLM AGENDA
© Copyright 2024