Byrådssak 1163 /15 Bergenhus, gnr. 167, bnr. 1591, Finnegårdsgaten 6. Søknad om bruksendring fra næring/bolig til hotell. ANLS EBYGG-5210-201413342-33 Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til bruksendring fra kontorlokaler/leiligheter til hotell, samt fasadeendring og ombygging av Finnegårdsgaten 6, totalt 1108 m². Det tilligger byrådet å treffe vedtak etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 31-6 om bruksendring og riving av bolig innenfor området til kommunedelplan Sentrum, når søknaden omfatter mer enn 3 eksisterende boenheter, jf. byrådssak 1170-14. Tiltakshaver er Finnegårdsgaten 6 AS. Ansvarlig søker er Grung Arkitektur AS. Eiendommen er regulert til blandet sentrumsformål II i reguleringsplan 16040000, Bergenhus, Vågen, Kaiene og Bryggen, vedtatt 11.12.06. Bygget ligger delvis innenfor spesialområde verdensarvstedets nærområde. I kommunedelplan (KDP) Sentrum er eiendommen vist som blandet sentrumsformål med bykjernen. I kommuneplanens arealdel (KPA) er eiendommen vist som sentrumsformål S8. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan 16040000 §§ 5.1.3 og 5.1.3.2, samt KDP Sentrum § 12, jf. pbl. § 19-2. Sammenfattet sier bestemmelsene at formålet blandet sentrumsformål innebærer at bygg skal ha boliger i de øverste etasjene, kontorer i mellometasjene og publikumsrettede virksomheter på gateplan (se nedenfor). Hotell er ikke nevnt som formål i gjeldende reguleringsplan eller kommunedelplan, og bruksendringen krever således dispensasjon. Tiltaket krever også dispensasjon fra KPA punkt 15 (parkering), punkt 20, 3. ledd, 3. kulepunkt (maksimal arealutnyttelse i senterområde S8) og TEK 10 § 14-7 (energiforsyning). Dispensasjon fra nevnte bestemmelser er ikke vurdert i fagnotatet og vil ikke bli behandlet i det følgende. Nabovarsling i henhold til pbl. § 21-3 avstedkom ingen merknader. Ansvarlig søker viser til at selv om formålet endres fra boligformål til hotellformål for de øverste etasjene, vil bygget med sine hotellgjester bidra til menneskelig aktivitet som vil tjene både bygget og strøket i sin helhet. Søker kan ikke se at hotellformål vil ha negativ påvirkning for området. Det vises til at det er flere hoteller i Rosenkrantzgaten. Etter søkers syn er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Hensynene bak sentrumsformålet vil ikke bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Det vises for øvrig til søknaden i sin helhet. Etat for byggesak og private planer (fagetaten) viser til reguleringsplanens § 5.1.3, hvor det heter: "Bygningene skal ha publikumsrettede funksjoner på gateplan, de kan ha kontorer i mellometasjene og skal ha boliger i de øverste etasjene… Bruksendring fra bolig til kontor tillates ikke." Videre heter det i reguleringsplanens § 5.1.3.2 at: "Forretninger skal ha publikumsrettede utstillingsvinduer og inngang fra offentlig gate. Enkeltforretninger kan innenfor eksisterende eiendomsstruktur innredes i inntil 2 etasjer. Magasin og varehus tillates ikke. Nybygg eller hovedombygging skal ha en boligandel på minimum 25 %." 1 I KDP Sentrum § 12 står det om blandet sentrumsformål: "… Hovedprinsippet for funksjonsblandingen er publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. Ved ombygging av eksisterende store leiligheter, tillates maksimalt 30 % av bygningens bruksareal nyttet til 2-roms leiligheter eller hybler. Bruksendring fra bolig til kontor tillates ikke." Etter fagetatens mening er hovedhensynet bak planene blandet bruk og plassering av den ulike bruken i bygget, herunder andelen boliger av varierende størrelse. Hotellformål er ikke tydelig definert i noen av planene. Bruksendring fra kontor- og boligformål i 2. til 5. etasje til hotellformål er i strid med reguleringsplanen og kommunedelplanen, og er således avhengig av dispensasjon for å kunne gis tillatelse. Dispensasjon kan bare gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. pbl. § 19-2. Fagetaten viser til at Finnegårdsgaten 6 har en sentral beliggenhet bak Bryggen i Bergen og inneholder i følge sist godkjente tegninger 8 leiligheter, hvorav 2 er endret i henholdsvis 1994 og 1996 til hybelleiligheter. Bruksendringen medfører allikevel at fagetaten definerer arealet som to boenheter. Ansvarlig søker beskriver i sin dispensasjonssøknad at bygget i dag består mindre leiligheter og hybler, bygningsmyndighetene kan ikke se at dette er omsøkt. Fagetaten er enig med søker i at hotellvirksomhet vil gi menneskelig aktivitet i strøket store deler av døgnet, noe som handel eller kontor ikke vil gi. Men det er ikke tatt stilling til konsekvensene av en bruksendring fra eksisterende store leiligheter til hotell. Fagetaten tolker eksisterende planer dithen at det er opprettholdelsen av et visst antall boenheter som er hovedformålet til bestemmelsene. Kvaliteten på de eksisterende leilighetene er etter fagetatens mening svært god, særlig tatt i betraktning deres sentrale beliggenhet. Takhøyden er på 3,4 m, vindusflatene er store og mange av disse gir gode lysog utsiktsforhold. Leilighetenes størrelse og høye kvalitative egenskaper bør vektlegges i dispensasjonsvurderingen, da det er en tendens til oppdeling og etablering av mindre boenheter i Bergen sentrum. Dersom man ønsker et levende sentrum, må det tilbys både større og mindre leiligheter som dekker innbyggernes ulike livsløp og livssituasjoner. Flere av hotellrommene er små (7,5 m² og 8 m²) og er vist med en uhensiktsmessig planløsning. Det etableres i økende grad overnattingsvirksomheter i Bergen sentrum. Fagetaten er i utgangspunktet ikke negativ til dette, men det stilles spørsmål om det burde vært utarbeidet en plan som viser plassering og antall overnattingssteder i Bergen sentrum. I den enkelte byggesak blir ikke den overordnede samfunnsvirkningen av tiltaket vurdert eller satt i sammenheng. Konsekvensen av at det gis dispensasjon er at det ikke blir noen boliger igjen i omsøkte bygård. Planene for området viser gjennom sin konkrete oppdeling av bygget et klart ønske om å opprettholde boligandelen. Etter fagetatens mening vil en dispensasjon vesentlig tilsidesette hensynet bak planbestemmelsene. Fagetaten kan heller ikke se at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fagetaten anbefaler at det ikke gis dispensasjon fra reguleringsplanens § 5.1.3.2 og KDP sentrum § 12. Byråd for byutvikling, klima og miljø er kommet til motsatt resultat Byråden viser til både reguleringsplanen og KDP legger opp til en variert bruk av omsøkte eiendom og området rundt. Byråden er med fagetaten i at hovedformålet med bestemmelsene er å opprettholde en viss boligandel i sentrum. Et annet formål er å skape aktivitet i Sentrum ved å tilby et mangfold av funksjoner. 2 Det fremgår ikke direkte av ordlyden at hotellformål ikke er tillatt. Hotellvirksomhet vil gi vesentlig mer aktivitet i området i flere timer i døgnet enn handel- og kontorvirksomhet. I følge sist godkjente tegninger er det kun 8 leiligheter i bygget. Tilsidesettelsen av hovedformålet om å opprettholde en viss boligandel er etter byrådens mening ikke stor nok til å karakteriseres som vesentlig. En dispensasjon til omsøkte bruksendring vil etter dette ikke føre til en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Fordelene med tiltaket er at hotellvirksomhet vil gi mer aktivitet i området enn handel og kontor. Videre er hotellvirksomhet i økende grad noe som vil gi aktivitet året rundt. Ulempen er at 8 leiligheter blir bruksendret til hotellformål. Byråden legger også i denne forbindelse vekt på at det kun er tale om et lite antall leiligheter. Byråden finner at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering er vilkårene for å gi dispensasjon oppfylt, jf. pbl. § 19-2. Byråden anbefaler at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens § 5.1.3.2 og KDP sentrum § 12, og at det gis rammetillatelse til omsøkte bruksendring. Det overlates til fagetaten å utstede rammetillatelse og stille nødvendige vilkår for denne. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 294/13, jf, byrådssak 1170-14 tilligger det byrådet å treffe vedtak etter plan- og bygningslovens § 31-6 (bruksendring og riving av bolig) og tilhørende kommunale bestemmelser, jf. § 20-1, d, e og g, innenfor området til kommunedelplan Sentrum, når søknaden omfatter mer enn 3 eksisterende boligenheter, eller når det i løpet av de siste tre årene er gitt lignende bruksendringstillatelse innenfor samme bygg. Byråd for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis det dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 11-6, jf. kommunedelplan Sentrum § 12. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis det dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 12-4, jf. reguleringsplan 16040000 § 5.1.3.2. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 20-1 og 21-4 gis det rammetillatelse til søknad om bruksendring fra næring-/boligformål til hotellformål, samt fasadeendring og ombygging av omsøkte eiendom datert 14.04.14 med vedlegg. 4. Det overlates til Etat for byggesak og private planer å utstede rammetillatelse og stille nødvendige vilkår for denne. Dato: 12. mai 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. for Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø byråd Liv Røssland Vedlegg: Fagetatens notat datert 22.10.14 med følgende vedlegg: 1. Søknad 2. Situasjonsplan 3. Eksisterende situasjon 4. Ny situasjon 3