1. No category

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
23/648
2014/1749 -15248/2015
Anne Marit Tønnesland
16.04.2015
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon for etablering av separat boenhet på
GB 23/648 - Tingstuveien 8
Utv.saksnr
69/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
29.04.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av Plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon fra
kommuneplanens bestemmelse § 5 bokstav b), for etablering av en separat boenhet på
GB 23/648.
Saksutredning:
Bakgrunnsinformasjon:
Kommunen mottok en henvendelse fra nabo, som antydet at båtgarasjen ble leid ut til beboelse.
I den forbindelse ble det også opplyst at det ble parkert på kommunens friområde. Vi sendte
brev til eier, hvor vi ba om en redegjørelse for forholdene. Det ble i brevet opplyst at
bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid
med gitte byggetillatelser. Vi mottok svar fra eiers advokat, som sa at det var tillatt å leie ut
deler av egen bolig (hybel), og at utleie med dette ikke var i strid med gitte godkjenninger.
Båtgarasjen ble fra deres side ansett for å være en del av eiers bolig. Når det gjaldt parkering,
skulle eier ta dette opp med leietaker.
Administrasjonen ønsket en vurdering av hvorvidt utleie av deler av båtgarasjen ville falle inn
under kategorien utleie av hybel, eller om leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet.
Vi kontaktet kommunens advokat for en redegjørelse. Denne ligger vedlagt. Deres oppfatning
var at leiligheten måtte anses for å være en egen boenhet. Det ble videre sagt at nåværende
bruk er til et annet formål enn forutsatt i den tillatelsen som ble gitt, og til et annet formål enn
bygningen, eller vedkommende del av den, tidligere har tjent. Bygningen må av den grunn
bruksendres.
Advokat Bakka er ikke enig i denne vurderingen, men opprettholder sin subsidiære søknad, og
ber kommunen om å behandle saken slik at den kan komme til en avgjørelse.
Søknaden:
Det søkes om etablering av separat boenhet på GB 23/648.
Søknaden er mottatt 22. oktober 2014.
Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav b) som
angir at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplanen for Del av Høllen
syd I – Solta øst. Reguleringsplanen er godkjent ved fylkesmannens brev til Søgne kommune
den 25. mars 1985.
Reguleringsplanen har ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter pr. eiendom, hvorpå
kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Kommuneplanen er
veddtatt 20. desember 2012.
Relevante bestemmelser i saken:
Reguleringsbestemmelsenes § 7:
For hver bolig skal avsettes plass for garasje til minst 1 bil samt til biloppstillingsplass for
minst 1 bil. Hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg.
Kommuneplanens § 5 bokstav b. Boliger
Maksimal utnyttingsgrad for boligtomter skal være BYA 40 %. Der antall boenheter ikke er
angitt i plan, kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt. Begge boenhetene skal være
lokalisert i samme bygning.
Naturmangfoldloven:
Det søkes om etablering av ny boenhet i en eksisterende bygning, og naturmangfoldlovens
bestemmelser kommer av den grunn ikke til anvendelse.
Klage fra nabo med kommunens påfølgende kommentarer i kursiv skrift:
Det foreligger merknader fra nabo GB 23/649, Grete Stavseth og Geir Skavoll, i Tingstuveien
6. Merknadene er satt opp i kursiv skrift med søkers påfølgende kommentarer:
Vi syns det er fryktelig trist, ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til
leietakere som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu på nordsiden av bygget. Som slett
ikke var meningen da vi bygde. Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kontor, men
det var aldri meningen at det skulle være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke
den samme trivselen i hagen vår, når det er utleie tett inn på oss.
I henhold til tegninger har vinduet mot nabo størrelse 1,2m*1,2m. Vinduet gir innsyn til
klagers eiendom, og bruken av bygningen vil selvsagt påvirke oppfatningene av mengde
innsyn. Det er likevel slik at man må påregne et vist innsyn fra naboer i tettbebygde strøk.
Den gang det ble søkt om bygging, sendte vi en skriftlig klage, den 28.6.99, der vi påpekte at
det ville bli beboelseshus. Svaret fra Andresens arkitekt den 11.8.99, var at det ikke skulle være
beboelseshus.
Administrasjonen er klar over at dette var tema i forbindelse med den opprinnelige
byggesaken. Søknaden omhandlet oppføring av en båtgarasje med rom til varig opphold i 2
etasje, og hvor etasjen skulle benyttes til treningsrom, kontor, bad og kjøkkenkrok.
Vurderingene som ble gjort den gang, ble gjort på bakgrunn av søknaden, og ikke mulige
endringer i forhold til dette. Det er nå ønskelig å etablere en egen boenhet i bygget, og
kommunen skal nå ta stilling til søknaden slik den foreligger.
Vi vil også tilføye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at
det er denne som vil bli brukt ved utleie/beboelse. Det har vi allerede erfart den tid utleie har
foregått. De fleste vil jo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og støy for oss.
Det er ikke søkt om å benytte friarealet til parkering. Når det gjelder vurdering av
parkeringsforhold og atkomst viser vi til administrasjonens samlede vurdering.
Hvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private
parkering, vil det medføre ekstra trafikk for oss andre i Tingstuveien. Parkeringsplassen er
liten, og allerede i dag bruker han vår felles parkeringsplass (gjesteparkering) til parkering av
sin private bil. Dette vet vi irriterer andre naboer i område.
Det er angitt at parkering skal skje på egen grunn. I henhold til kart og ortofoto er det plass til
ytterligere en bil i gårdsplassen. Vi kan ikke se at trafikkbildet vil endre seg vesentlig som
følge av omsøkte tiltak.
Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område, da denne er kun for andelseierne som
har egne parkeringskort. Parkeringsretten er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE
selges eller LEIES ut separat.
Vi viser til punktet overfor.
Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden
med fri benyttelse av sittebenker/bord og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir
mye brukt i løpet av vår/sommer/høst. Det er også ofte barnehager som benytter seg av denne
flotte turstien. Vi mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte
turstien og friområdet. Og ved eventuell parkering, stenge/privatisere inngangen til turstien.
Dette området er hovedatkomst til offentlig friområde på Høllebakken.
Vi støtter langt på vei naboens bekymring med hensyn til friområde. Etablering av en egen
boenhet i bygget, vil føre til en annen bruk av uteområdet enn hva som ville vært tilfelle om
bygget ble benyttet som kontor og treningsrom, tilhørende hovedboligen. Se for øvrig vår
samlede vurdering.
Ansvarlig søkers kommentar til innkomne merknader:
Det fremkommer ikke noe i protesten som tilsier behov for endringer i søknaden. Det som
anføres i mitt brev 20.10.2014 som grunnlag for den subsidiære søknad blir derfor opprettholdt
fullt ut.
Uttalelser fra annen myndighet:
Saken har ikke vært på høring hos berørte myndigheter, ettersom saken omhandler
bruksendring av eksisterende bygg, og det ikke er varslet nye byggetiltak. Kopi av vedtaket vil
bli sendt Fylkesmannen som informasjon.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgarasjen til boligformål er i strid med gitt
byggetillatelse. Kommunen ga rammetillatelse for det aktuelle bygget den l6.6.200l. Tillatelsen
går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk, båtgarasje/oppholdsrom. Ved at bygget er
godkjent til oppholdsrom, innebærer det at bygget skal kunne benyttes til varig opphold, dette i
motsetning til garasjedelen som ikke utgjør rom for varlig opphold. Sett i sammenheng med at
eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, og at bygget utgjør en del av
boligbebyggelsen til Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen at oppholdsrom er
knyttet opp til boligformålet. Den del av bygget som er godkjent som oppholdsrom utgjør
følgelig en del av Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor,
treningsrom, kjøkkenkrok og bad. Dette er enkeltrom som inngår i eiendommens
bolig og kan brukes som et ledd i eiendommens boligfunksjon. Det er fullt ut tillatt å overnatte
i et oppholdsrom (kontor, stue osv). Det kan ikke betegnes som søknadspliktig bruksendring å
omgjøre et soverom til stue eller motsatt. Se til sammenligning Stavanger byretts dom av
21.4.1995. Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i
rommene ikke er bruksendring i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold er i seg selv
ikke noe som gir grunn til å kreve bruksendringssøknad. Konklusjonen er følgelig at det ikke er
etablert en bruk i den del av bygget som er godkjent for varig opphold som er i strid med
tillatelse og som betinger søknad om bruksendring.
For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om bruksendring av
de aktuelle deler av bygningen til boligformål, fremsettes det herved en subsidiær søknad i så
henseende. For dette tilfellet søkes det om godkjenning av bruk av l. etasje i bygget som egen
boenhet. I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens krav til
boligbebyggelse jf. reguleringsbestemmelsene i § 6, søkes det om dispensasjon fra planen.
Dette er søkers vurdering av saken og kommenteres ikke.
Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon for regulert utnyttelsesgrad og til
kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets behandling av saken den 22.11.2000. sak
225/00.
Dette medfører riktighet. Vedtaket er ikke presist i forhold til de tre dispensasjonsforholdene
som ble nevnt i saksutredningen, men det ble gitt dispensasjon, og bygget er i dag ferdigstilt.
Innredning av hybelleilighet forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen, jf.
reguleringsbestemmelsene i § 7.
Søker har rett i at det åpnes opp for etablering av hybelleiligheter i området. I
reguleringsbestemmelsenes § 7 er det angitt at hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i
tillegg, altså er det tenkt at det kan etableres hybelleiligheter i området. Planen har imidlertid
ingen bestemmelser vedrørende antall boenheter på eiendommen, hvorpå kommuneplanens
bestemmelse § 5 bokstav b) kommer til anvendelse. Det er her angitt at begge boenhetene skal
være lokalisert i samme bygning, og omsøkte løsning er med dette i strid med plan.
Eiendommen har en nødvendig parkeringsdekning til å omfatte enebolig med hybelleilighet.
Dette medfører riktighet. Det er på eiendommen oppført en dobbel garasje, og det er i tillegg
plass til biler parkert på terreng.
Det er tilstrekkelig parkeringsdekning på gårdsplassen til GB 23/648. Derfra kan man velge to
forskjellige adkomstveier til båtgarasjen. For det første kan man gå langs nordsiden av huset
og over terreng ned til båtgarasje. Det bratte partiet innrettes med at det skal bygges trapp. Se
vedlagte kopi av situasjonskartet. Alternativt kan man bruke gangvei for å ankomme
båtgarasjen fra vest som angitt på situasjonskartet.
Atkomst via nordsiden av boligen, over eksisterende terreng, kan ikke benyttes slik det er i dag
da det er svært bratt ned til bygningen. Oppføring av trapp vil gjøre dette mulig. Å benytte
gangvei i friområde som vist på kartet, er også en mulighet. Dette anses for å være lite
hensiktsmessig ettersom avstanden fra parkeringsplassen og ned til boligen blir ca. 150 meter.
Administrasjonens samlede vurdering:
Til informasjon:
Søknader skal behandles etter det til enhver tids gjeldende regelverk. I de tilfeller hvor
kommunen har mottatt søknader i forkant av en planendring, skal det vurderes om søker har
fått informasjon om den mulige planendringen. Om så ikke er tilfelle må kommunen vurdere
om dette skal ha betydning for saken, jf. sivilombudsmannens uttalelse av 13. april 2011. Vår
vurdering er at endringen i kommuneplanen var kjent, ettersom ble lagt ut på høring 11. juli
2014.
Det søkes om etablering av en separat boenhet på GB 23/648.
Tiltaket er i strid med kommuneplanens bestemmelser, og er avhengig av dispensasjon for å
kunne få tillatelse.
Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende
beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det
skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.
Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak
bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og
bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan
ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis.
Kommuneplanens bestemmelser § 5 bokstav b, sa ved vedtak av planen i desember 2012, at det
kunne tillates to boenheter pr. tomt. Det man ønsket å oppnå ved denne bestemmelsen, var at
det skulle legges til rette for utleieleiligheter i eksisterende, og nye boliger. Det var imidlertid
ikke angitt i bestemmelsen at de to enhetene skulle være i samme bygning, noe som resulterte i
at det kunne oppføres to separate boliger pr. eiendom der hvor forholdene lå til rette for dette.
Vi så at dette var uheldig, og bestemmelsen ble revidert den 19. november 2014, til dagens
ordlyd.
Når det nå søkes om etablering av en egen separat boenhet, er dette i direkte strid med de
endringer som ble gjennomført. Kommunen har i tidligere saker, eksempelvis bolig med
separat boenhet på GB 13/10 – Langenesveien 342, vært negativ til slike løsninger. I nevnte
sak ble boligen først godkjent når sekundærboligen ble bygget sammen med boligen.
Det vil være svært uheldig om det nå tillates oppføring av en separat bolig på eiendommen.
Der er ikke spesielle forhold til denne saken som tilsier at en her skal kunne gjøre unntak fra
regelen. Bygningen er oppført, godkjent med rom til varig opphold. I kommunen finnes flere
garasjer med oppholdsrom på loft, hvor eier vil kunne påberope seg retten til omgjøring av
garasjen til en separat bolig. Slike omgjøringer fører til en annen bruk, samt opparbeidelse av
uteområder, og boligområdene vil med dette endre karakter.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for etablering av en separat
boenhet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2
andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt.
Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er
oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi vurderer av den grunn ikke om fordelene
ved å innvilge en dispensasjon er vesentlig større enn ulempene.
Avslutningsvis:
Administrasjonen finner det svært uheldig at det innredes og leies ut en ikke godkjent leilighet.
Atkomst til bygning er i dag over friområdet, og ved å se på flyfoto kan man se at det er
opparbeidet atkomst over området. Det skal imidlertid opplyses at det i vedtaket av
22. november 2000 ble gitt tillatelse til å benytte friarealet i forbindelse med bruken av
båtgarasjen, men det ble da lagt til grunn at bruken ville være svært begrenset og sporadisk.
Slik området fremstår i dag er det liten tvil om at bruken har vært annerledes enn forutsatt.
En egen boenhet i bygget vil etter alt å dømme føre til parkering og daglig bruk av området på
en annen måte enn hva som var tiltenkt i planarbeidet, og tidligere godkjenninger. Det er i
søknaden angitt at parkering skal skje på opparbeidet areal øst for boligen, og at adkomst skal
opparbeides med trapp ned til bygningen. Ettersom området ved garasjen allerede er
opparbeidet og benyttet, er det svært lite sannsynlig at denne bruken vil opphøre. Dette fordi
omsøkte atkomst en lite hensiktsmessig, sammenliknet med atkomsten som benyttes i dag.
I tillegg til dette ligger bygningen tett inn mot turområde og stier som benyttes av
allmennheten. Økt privatisering vil gi redusert kvalitet på friområdet.
Vi har ikke mottatt tegninger som viser innvendige endringer. Kun kopi av godkjente tegninger
av båtgarasjen. Vi ser imidlertid at vi har tilstrekkelig informasjon til å kunne behandle saken
slik den foreligger.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader
Vedlegg:
1
Spørsmål fra nabo
2
Kommunens brev til tiltakshaver vedrørende bruk av bygningen
3
Svar på kommunens brev v/ adv. Bakka
4
Vedlegg til brev - Utskrift fra Stavanger byrett 03.06.14
5
Ytterligere kommentar fra nabo.
6
Kommuneadvokatens vurdering saken
7
Søknad om dispensasjon
8
Merknader fra nabo
9
Supplerende merknader til spørsmål om søknadsplikt
10 Kommunen opprettholder sitt krav om søknad, ber om dokumentasjon på atkomst og
parkering.
11 Avklaring vedrørende parkering og adkomst
12 Merknad fra nabo til foreslått adkomst
13 Bilder fra befaring - 05.03.15.
14 Administrasjonen ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen.
15 Tilbakemelding på kommunens brev – avklaringer vedlagt kart og tegninger.
16 Vedtak om dispensasjon for bygging av båtgarasje i 2000.
17 Sivilombudsmannens uttalelse av 13. april 2011.
Side 1 av 1
Fra: Geir Skavoll[geir.skavoll@gmail.com]
Dato: 28.04.2014 09:36:34
Til: Anne Marit Tønnesland
Tittel: Bruksendring
Vedrørende Gnr/bnr 23/648. Navn Svein Ivar Andresen
Vi vil gjerne ha en rask tilbakemelding på om overnevnte båtgarage har hatt en bruksendring til
beboelse/utleie.
Overnevnte eier påstår han har fått bruksendring, og at han kan leie ut.
Da vi ikke har fått noen melding om dette lurer vi på om det er riktig ??
Hvis han ikke har fått bruksendring, vil vi at dere omgående tar kontakt med Svein Ivar Andresen
om at han ikke kan
bruke bygget som beboelse/utleie.
Dette skjedde jo også vinteren 2013, da leide han ut i ca 3 mnd.
Vi tok da også kontakt med dere, men det ble da ikke gjort noe.
Håper på snar tilbakemelding.
Vennlig hilsen
Geir Skavoll
Tingstuveien 6
9011 8862
Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus
beskyttelsen er aktiv.
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/415166_FIX.HTML
28.04.2014
Side 1 av 2
Fra: Geir Skavoll[geir.skavoll@gmail.com]
Dato: 28.04.2014 14:32:53
Til: Anne Marit Tønnesland
Tittel: Re: Bruksendring
Vil også tilføye at i forbindelse med ulovlig utleie,parkerer leietaker ulovlig på Søgne Kommunes
friluftsområde.
Det er i begynnelsen av turstien som går over til Høllebukta. Denne turstien blir mye brukt, da
det er muligheter for grilling ved sjøen.
Det er ikke veirett til båtgarasjen.
Og det er jo heller ikke kommunal renovasjon.
Bare til orientering.
Vennlig hilsen
Geir Skavoll
Tlf 9011 8862
From: Anne Marit Tønnesland
Sent: Monday, April 28, 2014 10:07 AM
To: 'Geir Skavoll'
Subject: SV: Bruksendring
Hei
Det er ikke søkt om bruksendring til bolig.
Bygget er godkjent med kontor, bad, treningsrom og en kjøkkenkrok. Hvem som benytter arealene, kan
ikke kommunen styre.
Dersom bygget nå brukes som bolig, er det imidlertid i strid med gitte tillatelser.
Vi registrere deres henvendelse, og vil ta kontakt med Andresen.
Mvh
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
Fra: Geir Skavoll [mailto:geir.skavoll@gmail.com]
Sendt: 28. april 2014 09:37
Til: Anne Marit Tønnesland
Emne: Bruksendring
Vedrørende Gnr/bnr 23/648. Navn Svein Ivar Andresen
Vi vil gjerne ha en rask tilbakemelding på om overnevnte båtgarage har hatt en bruksendring til
beboelse/utleie.
Overnevnte eier påstår han har fått bruksendring, og at han kan leie ut.
Da vi ikke har fått noen melding om dette lurer vi på om det er riktig ??
Hvis han ikke har fått bruksendring, vil vi at dere omgående tar kontakt med Svein Ivar Andresen
om at han ikke kan
bruke bygget som beboelse/utleie.
Dette skjedde jo også vinteren 2013, da leide han ut i ca 3 mnd.
Vi tok da også kontakt med dere, men det ble da ikke gjort noe.
Håper på snar tilbakemelding.
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/415369_FIX.HTML
29.04.2014
Side 2 av 2
Vennlig hilsen
Geir Skavoll
Tingstuveien 6
9011 8862
Bilde er
fjernet av
sender.
Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus
beskyttelsen er aktiv.
Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus
beskyttelsen er aktiv.
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/415369_FIX.HTML
29.04.2014
AREALENHETEN
Svein Ivar Andresen
Tingstuveien 8
4640 SØGNE
Deres ref:
Vår ref:
2014/1749 17891/2014
Saksbehandler:
Anne Marit Tønnesland
Arkivkode:
23/648
Dato:
26.05.2014
Spørsmål om bruk av bygning på GB 23/648 - Tingstuveien 8
Kommunen har mottatt en henvendelse vedrørende deres båtgarasje, hvor det antydes at
denne leies ut til beboelse. I den forbindelse er det også opplyst at det parkeres på
kommunens friområde. Det gjøres oppmerksom på at bygningen ikke er godkjent som en
egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid med gitte byggetillatelser.
Vi ber om en tilbakemelding på overnevnte forhold snarest mulig og senest innen 16. juni
2014.
Med hilsen
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
Kopi til:
Geir Skavoll
Postadresse:
PB 1051
4682 Søgne
Tingstuveien 6
Besøksadresse:
Rådhusveien 1
4682 Søgne
4640 Søgne
Telefon: 38055555
Telefaks: 38055516
Direktenr: 97990342
Epost:
Web:
Org.nr:
postmottak@sogne.kommune.no
www.sogne.kommune.no
964 967 091 MVA
ADVOKATFIRMAET
K]/ER
Søgne kommune
Arealenheten
Pb 1051
4682 SØGNE
I;/3537
Vårref: 12040/21461 JB/eks
TINGSTUVEIEN
Data:3. juni 2014
8 —BRUK AV BYGNING
Det Vises til kommunens brev av 26.5.2014 til Svein Ivar Andresen. Det anføres i
brevet at bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til slikt
formål vil være i strid med gitt byggetillatelse.
Eiendommen til Andresen er regulert til byggeområde for boliger. Det er gitt
dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl. (1985) § 70 nr 2 for oppføring av
bygg til kombinert bruk ”båtgarasje/oppholdsrom". I kommunens vedtak
11.9.2012 er bygningen godkjent med rom for varig opphold i 2. etg.
Tegninger for bygget viser kontor, bad og treningsrom i 2. etg. Dette inkluderer en
kj økkenkrok.
2. etg. i bygget er følgelig intet uthus, men godkjent til varig opphold.
I utgangspunktet er rommet innredet som Andresens hj emmekontor og
treningsrom. Dette inngår som en del av hans bolig.
./.
Det er imidlertid intet til hinder for at det ovemattes i et oppholdsrom (kontor,
stue osv.), og man har full anledning til å leie ut slike enkeltrom som hybel. Det
går en grense mot etablering av egne hybelhus, jf. pbl. § 31-6 første ledd bokstav
e, men det er ikke situasjonen i Tingstuveien 8. Til sammenligning kan det vises
til en dom dat. 2l.4.l995 fra Stavanger byrett hvor det ble fastslått at bl.a.
omgjøring av stue til to soverom ikke var søknadspliktig bruksendring i plan- og
bygningslovens forstand. Jeg vedlegger kopi av dommen.
Advokalfirmael
Kjær & Co DA
MNA
Org m NO 9741904 934 MVA
Konloradl esse
Handclcns Hus
Ràdhusgala
3
Knslmnsand
/\vdeIIII1:skunlur1Lvy<:
Sagatunbvggei
Pnsladvesss
Puslbulxs
15"»
4662Knsnunszmd
Tlf 3802ss oo
Fm ss 02as o:
mlxl<]:II.:r@aLlvl<}:1::I
no
wwwadvkjuer
no
ADVOCATIA
Oslo:
Arlvukalfinnaet
Kvale
Bergen/Ferric:
Advokauinnaet Hams
Trondheim:
Advokalfinmaet
Bjcrkan-Slav
Slavanger/Ilryne:
/\dvukalI'umael
Kristiansand:
Advoknlfinuaet
Tromsø:
HAVE!
Kjæl
Advnkalfirmnct
Rckxc.Pleym
Ved utleie av enkeltrom i Andresens bolig som hybel er det ikke opprettet noen
egen boenhet, og det er heller ikke etablert noen bruk som tilsier behov for søknad
og tillatelse.
g:\advisor\dok\20l4_1\a.ndkf3k2lmo.doc
Linummmu;
Arlvokzilfnruxrael'llmllanig
Molde:
Advokallirmaet Øverbø Umnz
wv»v. advncaxiano
Side 2
Avslutningsvis bemerkes at leietaker skal parkere på godkjent parkeringsplass.
Dette vil Andresen ta opp med leietaker.
Med vennlig hilsen
VOKATFIRMAET KJÆR & CO DA
/
Jakob Bakka
advokat
bakkant advkjacrno
Kopi:
Sven lvar Andresen,
Tingstuveien
8, 4640 Søgne
g:\advisor\dok\20l4_1\andkf3k2 l modne
Stavanger byrett - RG-1995-1 198 (190~95)
Side 1 av 13
lltskrift fra Lovdata - 03.06.2014 08115
Stavanger
Instans
Dato
Publisert
Stikkord
Sammendrag
Saksgang
Parter
Forfatter
byrett - RG-1995-1198
(190-95)
Stavanger byrett - dom
1995-04-21
RG-I995-I I98 (190-95)
Forvaltningsrett. Bygningsrett. Bruksendring. Plan- og
bygningsloven § 91a og § 93.
Et byggefrnna kjopte en tomannsbolig. som ble modemisert for
utleie. Eiendommen lå i et rolig villastrok. Etter at stuer var
omgjort til soverom, protesterte naboer mot at huset var tatt i bruk
som hybelhus uten nabovarsel. Huset var leid ut til en bedrift som
benyttet leilighetene til ansatte med behov for midlertidig bopel i
forbindelse med prosjekter i byen. Etter en omfattende
saksbehandling la departementet til grunn at eieren var forpliktet
til å søke om bruksendring. Retten opphevet vedtaket.
Leilighetene var ikke ved selve ombyggingen omgjort til hybler.
Spørsmålet var om det likevel forelå bruksendring i relasjon til §
93 annet ledd. Etter en samlet vurdering av ominnredningen og
den konkrete utnyttelsen. kom retten til at det ikke forelå
endringer som krevde tillatelse etter § 93 annet ledd eller § 9la
bokstav c). Saken var et grensetilfelle. slik at
sivilombudsmannens standpunkt ikke kunne tillegges avgjørende
betydning. (ijennorngàelse av rettspraksis.
Stavanger byrett nr. I 170/94 A.
Brodr. Torjussen AS (advokat Fredrik Bie) mot Staten
v/Kommunal- og arbeidsdepartementet (regjeringsadvokaten
v/advokat lngvald Falch)
Byrettsdornrner Ame Landmark
På vegne av Brodr. Torjussen A/S (heretter kalt Brodr. Torjussen) har advokat
Fredrik Bie ved stevning av 27.10.1994 anlagt soksrnål mot Staten v/Kommunal- og
arbeidsdepartementet med påstand om at departementets vedtak av 21.9.1994 i sak
vedrørende bruksendring av Christian lV's gt. 10 i Stavanger oppheves. Ved dette
vedtaket hadde departementet opphevet sitt tidligere vedtak i saken av 3.12.1991, idet
dette ble ansett som ugyldig. Pä vegne av staten har Regjeringsadvokaten v/advokat
lngvald Falch inngitt tilsvar daten 23.1 1.1994 med påstand om frifinnelse.
lflovedforhandling ble avholdt 1.3. I 995. hvorunder styrefonnannen i Brodr.
Torjussen, Einar Torjussen. avga partsforklaring. Det ble videre avhørt ett vitne og
foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saken har folgende bakgrunn:
Brodr. Torjussen. som er el byggefirrna. kjøpte i desember 1990 boligeiendommen
Christian lV's. gt. 10 i Stavanger. Påeiendommen er det
Sid: II9‘)
oppfon en horisontalt delt tomannsbolig i to etasjer. samt loftsetasje. Huset har en
grunnflate på I 10 ml . Leilighetene både i 1. og 2. etasje inneholdt ved kjopet foruten
kjøkken og bad m.v. to stuer. ett soveværelse og ett pikeværelse. Loftsetasjen besto
av to pikeværelser. formen diverse kott/oppbm aringsrom. Bakgrunnen for at Brodr.
iforjussen kjøpte eiendommen. var at firmaet på denne tiden hadde lite arbeid. og
http://lovdata.no/pro/download/7type=printDocument&id=TRSlV/avgjorelse/rg-1995-_..
03.06.2014
Stavanger byrett - RG-1995-1198 (190-95)
Side 2 av 13
man ønsket å opprettholde beskjeftigelsen for de ansatte ved å niodernisere
bygningen med henblikk pâ utleie eller salg. Endringene i l. etg. besto i første rekke
av at den vesentlige delen av den ene av stuene ble omgjort til to soverom. I 2. etg.
ble den tilsvarende delen av den ene av stuene omgjort til ett større soverom. 1
loftsetasjen ble de to pikeværelsene litt utvidet og innredet som soverom, mens det i
tillegg ble lagt inn WC/dusj. Disse endringene medførte at det måtte settes inn to nye
vinduer i hver av etasjene samt i taket. Melding om disse fasadeendringene ble
godkjent av bygningssjefen ijanuar 1991. På dette tidspunkt var man i selskapet av
den oppfatning at det ikke var nødvendig å få godkjent tegninger vedrørende de
innvendige endringene. Eiendommen ligger i et typisk boligstrøk, som hovedsaklig
består av eneboliger og tomannsboliger, samt enkelte hus med inntil 4-5 leiligheter.
Ifølge byplanvedtekt for området skal bebyggelsen «være åpen, villamessig», og hele
planarealet «skal vaere et rolig villastrøk».
Kort tid etter bygningssjefeirs godkjennelse av fasadeendringene, iimkom det
protester fra naboer som hevdet at huset var tatt i bruk som hybelhus uten at de hadde
fått nabovarsel. Huset var da blitt leid ut til Kværner Installasjon A/S (heretter kalt
Kværner), som benyttet leilighetene til ansatte som arbeidet på prosjekter i Stavanger
og derfor hadde behov for midlertidig bopel i byen. Etter at bygningskontrollen hadde
foretatt befaring og funnet at stuearealer var omgjort til soverom og det videre var
igangsatt arbeider på loftet som man mente tydet pâ at det der skulle innredes en
leilighet, ble arbeidet stoppet og det ble forlangt innsendt tegninger for innredningen.
Det ble til dette fra Brødr. Torjussens side fremholdt at soverommene på loftet
tilhørte underliggende leilighet. Brødr. Torjussen sendte inn reviderte
innredningsplaner, og saken ble behandlet på møte i Stavanger bygningsråd 7.3.1991.
I bygningssjefens innstilling til bygningsrådet heter det bl.a.:
«Rent fysisk framstår bygget forsatt som en tomannsbolig, men den aktuelle bruk
bærer preg av å være hybelhus. Vi står her overfor et grensetilfelle i lovverket.
Dersom 4 enkeltpersoner går sammen og leier en leilighet så kan vi vanskelig si at
leiligheten er gjort om til hybler, selv om situasjonen fra naboene kan synes slik i
forhold til om de 4 personene var en «normal» familie. Hvis de samme personene
leide hvert sitt rom og delte på tellesarealene (kjøkken/stue/bad/) så kan en si at
leiligheten er tatt i bruk til hybler og vi kunne grepet inn i forhold til regplanen og
bygningsloven. Her står vi overfor tilfelle 1.
Det foreligger protester fra 20 naboer i strøket hvorav samtlige 7 som er naboer
i.h.h. til plan- og bygningslovens bestemmelsen»
I tråd med bygningssjefens innstilling fattet bygningsrådet følgende vedtak:
«Reviderte innredningsplaner
følgende vilkår:
daten
bygningssjefen
19.2.91
godkjennes
på
Sidel200
Loftet må skilles fra felles trapperom med vegg og dør i brannklasse B-30. Loftet
tillates ikke nyttet som selvstendig boenhet, dvs. som leilighet eller hybler, men kun
som rom til underliggende leilighet.
Bruk av huset som hybelhus er i strid med reg.plan og plan- og bygningsloven med
forskrifter og vil ikke bli tillatt»
Naboene påklaget vedtaket, idet de fremholdt at huset var i faktisk bruk som
hybelhus i strid med reguleringsbestemmelsene, og at det også krevdes
forhåndsgodkjenning etter plan- og bygningslovens bestemmelser. De anførte videre
at bygningsrådet ved sitt vedtak indirekte hadde godkjent bruk som hybler, ved at
man hadde godkjent en planløsning med «unormal» fordeling melloni antall soverom
og stueareal. Huset var på dette tidspunkt bebodd av seks ansatte i Kværner.
Bygningsrådet behandlet saken 25.4.1991 og fattet - i tråd med bygningssjefens
innstilling - mot to stemmer følgende vedtak:
hltp://10vdata.no/pro/download/?typc=prin[D0cumcnt&id=TRSIV/avgiorelsc/rg-1
995-... 03.06.2014
Side 3 av 13
Stavanger byrett - RG-1995-1198 (190-95)
«Bygningsrådet fastholder sitt vedtak av 07.03.91. Bygningsrådet anser ikke
bruken av huset til å være endring som kommer inn under plan- og bygningslovens §
91 a eller § 93.»
Eieme av fire av naboeiendommene påklaget bygningsrâdets vedtak til
Fylkesmannen i Rogaland. som ved vedtak av 17.7.1991 tok klagen til folge.
Fylkesmannen uttalte bl.a. at den reelle bruk - som måtte være avgjørende representerte en bruksendring som krevde tillatelse etter plan- og bygningslovens
(heretter kalt plan- og bygningsloven) § 9l ajfr. kommunal vedtekt av 10.12.1984 og
plan- og bygningsloven § 93 annel Iedd. Fylkesmannen fremholdt bl.a. at den
foretatte fasadeendring ikke fratok huset dets villamessige karakter. men uttalte på
den annen side at en bruksendring ikke forutsetter at det også foretas tekniske
endringer av bygningen.
Ved brev av 20.8.1991 skrev advokat Fredrik Bie på vegne av Brødr. Torjussen til
fylkesmannen om saken. Han redegjorde her for faktiske forhold og bestred
fylkesmannens rettsanvendelse. På dette grunnlag ba han fylkesmannen revurdere sitt
rettslige standpunkt i saken og omgjøre vedtaket. Ved brev av 13.9.1991 til advokat
Bie fastholdt fylkesmannen vedtaket av 17.7.1991, under henvisning til at
forvaltningslovens § 35 ikke ga hjemmel for omgjøring. For ovrig anførte
fylkesmannen bl.a. at henvisningen til plan- og bygningsloven § 93 ved et uhell var
utelatt i konklusjonen i vedtaket av 17.7. 1991. Saken ble så behandlet i Stavanger
bygningsråd 26.9.1991. Bygningsrådet fattet følgende vedtak:
«Bygningsrådet tar fylkesmannens vedtak av 17.07.91 til etterretning.
Bygningsrådet pålegger eier av Gnr. 56. Bnr. 205. Christian lV's gt. 10. Brødrene
Torjussen A/S. med øyeblikkelig virkning å bringe nåværende bruk av huset til
opphør idet denne bruk er å betrakte som bruk til hybelhus og i strid med
Bygningsrådets vedtak av 07.03.91 . jfr. Fylkesmannens vedtak i skriv av 17.07.91 og
uttalelse i skriv av 13.09.91.»
Ettersom Brodr. Torjussen ønsket å reise søksmål vedrørende gyldigheten av
fylkesmannens vedtak av 17.07.91, ble det fra bygningsmyndighetcnes side overfor
advokat Bie muntlig gitt utsettelse med iverksettelsen av bygningsrâdets vedtak av
26.9. 1991.
Ved stevning av 23.10.1991 til Stavanger byrett anla advokat Bie på vegne av
Brødr. Torjussen søksmål mot Staten v/Kommunaldepartementet med påstand om at
fylkesmannens vedtak av 17.7. 1991
Side l201
skulle oppheves. l tilsvar av 4.12.1991 fra Regjeringsadvokaten ble det opplyst at
Kommunaldepartementet 3.12.1991 hadde omgjort fylkesmannens vedtak av
1771991. Partene var etter dette enige om at saken skulle heves. og at Brødr.
Torjussen skulle tilkjennes saksomkostninger. På grunn av uenighet om størrelsen av
saksomkostningene, ble disse av retten fastsatt til kr. l2.840.- ved hevningskjennelsen
av 17.12.1991.
I Kommunaldepartementets
vedtak av 3.12.1991 heter det b1.a:
«Departementet finner det etter omstendighetene ikke naturlig å betegne en
ominnredning av to leiligheter i en tomannsbolig med 4 ekstra soverom samt ekstra
loftsrom og dusj som en bruksendring etter plan- og bygningsloven § 91 a. Den type
utleievirksomhet som boligen brukes til. styrker denne oppfatning idet det ikke er tale
om noen form for dognutleie eller noen fomt for service knyttet lil boligen utover det
å bo. Utleievirksomhetens omfang tilsier heller ikke at det foreligger en bruksendring.
De som bebor leilighetene kan enten være familier eller enkeltpersoner. slik at
deres sivilstatus eller øvrige forhold seg imellom er uten betydning i denne
forbindelse. Så lenge boligen fremstår slik den er innredet i dag. og brukes til utleie
over tid og i det omfang som gjelder her. er det neppe grunnlag for å karakterisere
bruken som hybelbruk i plan- og bygningslovens forstand.
hup://lovdata.no/pro/download/?type=printDocument&id=TRSIV/avgjorelse/rg-1995-...
03.06.2014
Stavanger byrett - RG-1995-1198 (190-95)
Side 4 av 13
Etter departementets syn har både komrnunen og fylkesmannen lagt for stor vekt på
det interne forhold leieboerne imellom, ved vurderingen av
bruksendringsspørsmålet.»
Avslutningsvis i vedtaket heter det:
«Departementet forstår fylkesmannens vedtak av 17.07.91, sett i sammenheng med
vedtaket av 13.09.91, slik at det er en Opphevelse av bygningsrådets vedtak om å
tillate den aktuelle bruk uten å kreve bruksendringstillatelse. Samtidig anmodes
kommunen om pånytt å ta stilling til bruksendringssporsmålet, men da på bakgrunn
av de hensyn fylkesmannen har redegjort for i sine ovennevnte vedtak, og som
konkluderer med at den aktuelle bruk er å anse som bruksendring i plan- og
bygningslovens forstand.
Departementet finner på bakgrunn av ovennevnte å omgjort: kommunens vedtak av
07.03.91 og fylkesmannens vedtak av 17.07.91 og 13.09.91 med hjemmel i
forvaltningslovens (forvaltningsloven) § 35. forste ledd e). Vedtakene anses ugyldige
pà grunn av feil rettsanvendelse. Slik saken foreligger, krever det aktuelle forhold
ikke bruksendringstillatelse etter plan- og bygningsloven»
På vegne av naboer og gjenboere av Christian Vl's gt. 10 brakte Eyvind Aven ved
brev av 19. I2. 1991 saken inn for Stortingets ombudsmann for forvaltningen
(heretter kalt Ombudsmannen). Det fremgikk av brevet at saken også var klaget til
Kongen i statsråd. Klagen til Kongen i statsråd ble senere tnikket av klageren. idet
dette var en forutsetning for at Ombudsmannen skulle kunne realitetsbehandle saken.
Ombudsmannen forela saken for Kommunaldepartementet, som avga uttalelse til
Ombudsmannen ved brev av 18.11.1992. Departementet fastholdt at det i denne
saken ikke kunne «anses å foreligge et tilfelle der leilighet er delt opp til hybler (jfr.
plan- og bygningsloven § 91 a bokstav e)». Departementet kunne heller ikke se at
Ombyggingen eller utleievirksomheten niedforte at det var skjedd en bruksendring.
Klageren avga ved brev av 2.12.1992 inerkiiader til uttalelsen fra departementet.
Side 1202
Ombudsmannen avga uttalelse i saken ved brev av 4.8. 1993 til Kommunal- og
arbeidsdepartementet, med gjenpart til Eyvind Aven.
Retten finner grunn til å gjengi i sin helhet Ombudsmannens vurdering av saken.
Denne er inntatt på side 6-8 i brevel og har folgende ordlyd:
«Det sentrale spørsmålet i saken er om det foreligger et forhold som krever
bruksendringstillatelse etter plan- og bygningslovens § 93 tredje ledd og/eller § 91 a.
I. Plan- og bygningslovens § 93 tredje ledd
Plan- og bygningsloven av 14juni 1985 nr. 77 § 93 tredje ledd lyder:
«Tillatelse av bygningsrådet må også innhentes for bygning eller del av bygning
blir brukt til annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt, eller til annet
fonnål enn bygningen eller ved kommende del av den tidligere har tjent».
l bygningslovkomiteens utkast til ny bygningslov var det foreslått at det skulle
kreves samtykke av bygningsrådet når en bygning eller del av bygning ble brukt til et
vesentlig annen formål enn forutsatt i tidligerc tillatelser. Departementet sloyfet i
proposisjonen (Ot.prp.nr.1 (1964-65)) kravet «vesentlig» i lovteksten. Departementet
uttalte på 121 i proposisjonen folgende om endringen i forhold til
bygningslovkomiteens utkast:
«I annet ledd har departementet sloyfet uttrykket «vesentlig» foran ordene «annet
formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt». Det må etter departementets
oppfatning være tilstrekkelig at den påtenkte bruksendring vil bryte med
forutsetningene for byggetillatelsen. Derved må den antas i alminnelighet å ha den
betydning at det er grunn til å kreve tillatelse fra bygningsrådet. Ellers er det bare
gjort redaksjonelle endringen»
http://lovdata_no/pro/download/?type=printDocument&id=TRS1V/avgjorelse/rg-1995-... 03.06.2014
Stavanger byrett - R(}—l995—l198 (190-95)
Side 5 av 13
Hoyesterett har lagt til grunn at det «ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til
uten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta bruksendringern, jfr. Rt-l983- 1067.
Det må på denne bakgrunn være klart at de forskjellige reguleringsformålene som er
nevnt i plan- og bygningslovens § 25 ikke er avgjørende for vurderingen etter § 93
tredje ledd. ordet «formål» i § 93 tredje ledd går lengre. Det er videre på det rene at
det er bruken/formålet som er avgjørende, og ikke om det samtidig skjer en fysisk
ombygning. En fysisk otnbygning kan imidlertid gjøre boligen egnet for bruk til
annet formål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt. eller til annet formål enn
bygningen tidligere har tjent. Avgjørende må være om det skjer en forandring i
karakteren av bruken av boligen som er av betydning i forhold til de fonnål plan- og
bygningsloven skal ivareta og at det således foreligger et behov for den kontroll
bygningsmyndighetene skal foretzLjfr. Rt-l982-l0l7 og Rt-l983-lO67.
l brevet 18. november 1992 sammenligner departementet bruken for ombygningen
med bruken etter, og legger til grunn at en ikke kan se at «en økning av antall beboere
i de enkelte leilighetene med fra 2 til 3 personer i seg selv medfører at det foreligger
en endret bruk i plan- og bygningslovens forstand». Etter min oppfatning blir dette en
for snever betraktningsmåte. Etter Ombyggingen er det til sammen 10 soverom i de to
etasjene i tomannsboligen samt 2 stuer på ea. 25 kvm hver. Boligen er således egnet
for flere at personer kan bo der, og dette gir muligheter for
SideI203
en annen bruk enn det som må antas å være forutsatt i byggetillatelsen. Søknaden fra
Krogstein videregående skole for hørselshemmede om bruk av tomannsboligen som
elevhjem og den faktiske bruken av boligen som utleieobjekt til et firma som
disponerer boligen til sine tilsatte på oppdrag i Stavanger, viser også dette. Så vidt
skjønnes ble tomannsboligen, før Brødr. Torjussen A/S kjøpte eiendommen og startet
utleievirksomheten, brukt som en ordinær tomannsbolig med en familieleilighet i
hver etasje, ogjeg antar byggetillatelsen ble gitt før oppføring av bolig til slik bruk.
Departementet drøfter også om det forhold at beboerne ikke har noen
familiemessig tilknytning gjør at bruken av tomannsboligen må anses endret, og
konkluderer med at bruken ikke har endret karakter i rettslig forstand i forhold til de
opprinnelige beboemes bruk «selv om leilighetene nå leies ut til arbeidskollegaer, og
disse er ukependlere (jf. Rt-1983-1067)». Departementet synes her nærmest å legge
til grunn at «annet formål» i § 93 tredje ledd betyr annet formål enn beboelse. uansett
karakteren og arten av beboelsen. Dette kan jeg i så fall ikke si meg enig i,jt`r. det
som er sagt ovenfor at de generelle reguleringsformålene som nevnt i lovens § 25
ikke er avgjørende for hva som er «annet formål» etter § 93 tredje ledd. Etter min
mening er det mer nærliggende å betegne den endrede faktiske bruk og de endrede
bruksmulighetene etter Ombyggingen, som en endring i karakteren av bruken av
boligen. Den tidligere familiemessige tilhorighet er endret til korttidsbruk for opptil
10-12 ansatte i Kvæmer Installasjon A/S som disponerer hvert sitt rom samt deler
fellesarealer. og som ukependler hjem til sine faste bopeler.
Som nevnt vil det sentrale vurderingstemaet være om en her står overfor en endring
i karakteren av bruken av boligen som er av betydning i forhold til de hensyn plan- og
bygningslovgivningen skal ivareta. Momenter i denne vurderingen vil kunne være
trafikksituasjonen, virkningen for beboerne i strøket, forholdet til reguleringsplan og
andre hensyn bygningsmyndighetene skal ivareta. Etter mitt syn er det meget som
taler for at den endrede bruken av boligen berører slike hensyn og forhold som
bygningslovgivningert er ment å ivareta og at det således er behov for den kontroll
bygningsmyndighetene skal foreta.
Jeg har etter dette kommet til at det i denne saken foreligger en endret bruk i
forhold til forutsetningen for meddelt byggetillatelse og tidligere faktisk bruk som
krever at det sendes inn en søknad etter lovens § 93 tredje ledd, slik at
bruksendringen kan vurderes i forhold til lovens materielle regler.
Plan- og bygningslovens § 91 a
http://lovdata.no/pro/download/?type=printDoeument&id=TRSIV/avgjorelse/rg- 1995-... 03.06.2014
Stavanger byrett - RG-I995-1198 (190-95)
Side 6 av 13
Bestemmelsen kom inn i plan- og bygningsloven i 1984 og avloste
husleiereguleringslovens § 41 [skal vel være husleieloven § 4l. Lovdatas anm.]. l
Ot.prp.nr.66 (1983-84) uttalte departementet at det var behov for bestemmelsen for å
sikre leietakere som må flyite på grunn av sammenslåing av boliger et visst vem. Det
ble også uttalt at bygningsmyndighetene skal kunne legge vekt både på
boligsituasjonen og mer reguleringsmessige og byggetekniske hensyn ved
anvendelsen av bestemmelsen. Denne utvidelsen av de formål som kan trekkes inn
ved anvendelsen av § 9l er også fastslått i bestemmelsens annet ledd.
Departementet har ved tolkningen av denne bestemmelsen. i mangel av andre
tolkningsmomenter, falt tilbake på en alminnelig språklig
Side I204
forståelse av lovens vilkår «dele opp leiligheter til hybler». Departementet
konkluderer på dette punkt med at en her «står overfor et tilfelle der to leiligheter
disponeres i fellesskap av flere beboere» og ikke hybler.
Etter min oppfatning er det mer naturlig å legge til grunn at tomannsboligen etter
ombyggingen er egnet til hybelbruk, og at den faktiske bruk ligner mer på
hybelbeboelse enn et tilfelle der leilighetene «disponeres i fellesskap av flere
beboere». slik departementet har lagt til grunn. Et slikt fellesskap vil typisk være et
bokollektiv der f.eks. flere studenter går sammen om å leie en leilighet. l dette tilfellet
benyttes boligen som et utleieobjekt til et firma som disponerer boligen til sine
ansatte i forbindelse med kortere eller lengre oppdrag i Stavanger. Tilknytningen
mellom beboeme er losere og mer tilfeldig enn i et vanlig bofellesskap, og i dette
tilfellet tjener ikke boligen som beboemes faste bosted. Jeg har etter dette. under tvil.
kommet til at en her står overfor et tilfelle som omfattes av lovens § 9l a. og at det
således må fremsettes en soknad om bruksendring.
Min konklusjon er etter dette at det forelå en plikt til å sende inn soknad etter planog bygningslovens § 93 tredje ledd og § 91 a slik den faktiske situasjon var da saken
ble behandlet av bygningsmyndighetene. For ordens skyld presiseres atjeg med dette
ikke har latt stilling til om en slik soknad om bruksendring kan eller bor avslås med
hjemmel ide materiellereglene i plan-og bygningslovgivningen.
Det bes på denne bakgrunn om at departementet vurderer saken på nytt. Jeg ber om
å bli holdt orientert om hva som skjer i saken»
Departementet foretok så en ny vurdering av saken. l brev av 21.9.1994 til
Stavanger kommune uttaler Kommunal- og arbeidsdepartementet folgende under
henvisning til Ombudsmannens anmodning om ny vurdering av saken:
«Departementet tar Ombudsmannens synspunkt til etterretning. Departementet
anser med dette sitt vedtak av 03. l 2. l 99l som ugyldig. og vedtaket oppheves med
hjemmel i forvaltningslovens § 35. forste ledd bokstav c. Dersom den aktuelle
bygningen fremdeles brukes på den måten som ble lagt til grunn for departementets
vedtak av 03.12. l99l. bes kommunen vurdere saken på nytt. Ved kommunens
behandling må synspunktene som fremkommer i Ombudsmannens brev av
04.08.1993 vedrørende tolkningen av plan- og bygningslovens § 91 a og § 93 legges
til grunn.»
Gjenpart av brevet ble sendt til advokat Bie, Eyvind Aven. Ombudsmannen og
Fylkesmannen i Rogaland.
Det er altså Kommunal- og arbeídsdepartementets vedtak av 2 l .9. 1994som
fonnelt foreligger til prøving i nærværende sak.
Retten legger til grunn at den faktiske bruk av Christian Vl's gt. l0 som forelå så
lenge eiendommen var utleid til Kvæmer. var tre personer i hver leilighet.
Leieforholdet
med Kvæmer vane i et snaut år, og senere har huset vært utleid til
Stavanger kommune. Kommunen fremleier leilighetene til to flyktingefamilier. Det er
enighet om at så lenge denne bruken vedvarer. foreligger det ingen bruksendring.
Sakmkeren har i det vesentlige anfort:
http://lovdata.no/pro/download/?type=printDocument&id=TRSlV/avgjorelse/rg-1995-...
03.06.2014
Stavanger byrett - RG-1 995-1 198 (190-95)
Side 7 av 13
Selv om den nåværende bruk av huset - utleie til kommunen som fremleier til to
farnilier - ikke rammes
av vedtaket
av 21.9.1994,
vil
Side
1205
saksøkeren igjen kunne komme i en situasjon hvor han ønsker å leie ut eiendommen
på den måten som skjedde til Kvæmer. Saksøkeren har derfor en aktuell rettslig
interesse av å få avklart om det i så fall vil være nødvendig å søke om
bruksendringstillatelse. Kommunen har helt klart gitt uttrykk for at dispensasjon ikke
vil bli gitt dersom en slik bruk krever søknad.
Saken reiser to hovedspørsinål. For det første spørsmålet om de arbeider som er
utført, krever tillatelse etter plan- og bygningsloven § 91 a bokstav c). For det annet
spørsmålet om den faktiske bruk av huset innebar en slik endret utnyttelse som krever
tillatelse etter plan- og bygningsloven § 93 annet ledd.
Plan- og bygningsloven § 91 a tilsvarer bestemmelsen i den tidligere
bygningslovens § 91 a, som ble tilføyet i 1984. Dette skjedde i forbindelse med en
samordning av bestemmelsene i bygningsloven og husleieloven om bruksendring og
riving av boliger m.v. Ved endringen ble bestemmelsene i husleielovens § 41 flyttet
til ny § 91 a i bygningsloven. Bestemmelsens forhistorie viser at bakgrunnen for
denne særlig var boligmangelen i årene etter krigen, foruten også tralikkmessige
hensyn m.v. Bestemmelsen må også sees i sammenheng med den nå opphevede
boligformidlingsloven, og et sentralt poeng var å få en forsvarlig utnyttelse av
boligmassen. Plan- og bygningsloven § 91 a bokstav e) synes å forutsette at det skjer
fysiske endringer (sammenslåing av boliger eller oppdeling av leiligheter til hybler).
Det er ikke tilfellet i nærværende sak, og bestemmelsen gir således ikke hjemmel for
å nekte den bruk som forelå ved utleieforholdet til Kværner.
Dersom retten skulle komme til at plan- og bygningsloven § 91 a bokstav e) også
regulerer den avtalemessige utnyttelse av boliger, gjøres subsidiært gjeldende at det
er høyst unaturlig å snakke om hybelbruk i denne saken. Eiendommen ble leid ut til
Kværner som tomannsbolig, og det var heller ikke tilfeldige beboere som delte
leilighetene, slik tilfellet normalt vil være ved hybelbruk. Hver av leilighetene ble
bebodd av kolleger i Kværner, som ønsket denne boformen også ut fra sosiale
hensyn.
Når det gjelder forståelsen av plan- og bygningsloven § 91 a, vises til en avgjørelse
inntatt iOmbuds1nannens årsmelding for 1981 115, og som gjaldt en temmelig
parallell sak. Videre vises til Kamov, Norsk kommentert lovsamling note 797 og 799
til § 91 a og Tyrén/Sehulze/Ditlefsen, Plan- og bygningsloven og byggeforskriftene i
praksis (2. utg.) side 195-96 (3. utg. side 233-34).
l nærværende sak er det ingen som har hevdet at selve det bygningsmessige
arbeidet representerer et bmdd på plan- og bygningsloven. Men samtidig er det grunn
til å spørre om man ville ha unngått hele problemstillingen i saken dersom det ikke
var gjort bygningsmessige endringer. I så fall ville myndighetene løpende ha måttet
vurdere beboerne og deres forhold til hverandre, noe som ville være helt upraktisk.
Både teori og rettspraksis gir liten veiledning når det gjelder begrenset hybel. Det
fremgår av byggeforskriftene av 1987 pkt. 4 I :52 at l-roms boenhet er betegnet som
hybelleilighet. Videre vises til Kobbe, Husleieloven (l989-utgaven) side 34, som
imidlertid gjelder spørsmålet om oppsigclsesvern og derfor muligens opererer med et
noe videre begrep enn plan- og bygningslovens bestemmelser. Likeledes vises til
Bent Liisberg, Husleieregulering side 106-7 og Rt-1924-129l. Det synes på denne
bakgrunn som om den bruk av hybelbegrepet man finner
Side 1206
i lovverket, er snevrere enn det forhold som foreligger i nærværende sak.
Også plan- og bygningsloven § 93 synes i første rekke å ta sikte på situasjoner hvor
det utføres fysiske arbeider på vedkommende bygning. Allerede overskriften «Arbeid som krever byggetillatelse» indikerer dette. Bestemmelsen i annet ledd er
etter sin ordlyd vidtfavnende, men den er en rettslig standard som må tolkes ut fra
forholdene til enhver tid. Det må kunne tastslås at bestemmelsen i det hele tatt neppe
httpz//lovdatano/pro/down1oad/'Ptype=printDoeument&id=TRSlV/avgjorelse/rg-
1995-... 03.06.2014
Side 8 av 13
Stavangerbyrett - RG-1995-1198 (190-95)
kan brukes hvor beboernesstatus endrer seg fra en klassisk farniliesituasjon til en
annen forrn for bofellesskap. Det må i alle fall kreves en kvalifisert endring for at
sakharbådenaboene.
skalkunnekommetil anvendelse.l nærværende
bestemmelsen
fylkesmannen og Ombudsmannen lagt vekt på de fysiske arbeidene og muligheten for
mange beboere, men samtidig peker man også på betydningen av den faktiske
bruken.
I praksis var det imidlertid ingen problemer i den tiden Kvæmer var leietaker:
beboeme var såledesrolige folk som heller ikke haddemange biler. Miljo- og
traftkkhensyn er nettopp blant de hensyn § 93, annet ledd skal ivareta. Det vises i
denne forbindelse til Kamov 1.e.note 824 til § 93 med henvisninger til rettspraksis.
Avgjørelsene i Rt-l982-l0l7 og Rt-l983-l067 bygger på en vurdering av de
konkrete forholdene, og faktum i disse sakene var annerledes enn i vår sak. Det kan
her særlig vises til førstvoterendes uttalelser på side 1018 og side 1019 i saken fra
1982. Plan- og bygningsloven § 93, annet ledd må sammenholdesmed forbudet i
plan- og bygningsloven § 87 nr. l 2. pkt., og også med § 87 nr. 4. Det er de mer
kvalifiserte fonner for endring som man her tar sikte på. Det vises om dette til
Tyrén/Schulze/Ditlefsen I.c. side 187 og side 202 (3. utgave side 224 og side 241).
Bestemmelsen omhandler bruk til annet formål enn tidligere, og så lenge det dreier
seg om beboelse må man være forsiktig med å skjelne mellom tilfellene. At deti
lovkomiteens utkast til den tilsvarende bestemmelseni bygningsloven av 1965 var
foreslått å ta med ordet «vesentlig» foran «annet formål», mens man i lovteksten
sløyfet ordet «vesemlig», kan ikke tillegges så stor betydning. Det lolger av de
ovennevnte avgjørelser av Høyesterett at det rnå foreligge en kvalifisert
tilstandsendring. Beboelse i en såordinær form som i nærværendesak. er ikke så
avvikende i forhold til tidligere bruk at det krever tillatelse. Det vises her til at
Ombudsntannen i sin uttalelse i saken gir uttrykk for at andre typer bofellesskap må
aksepteresselv om det ellers ikke er en så nærtilknytning mellom beboerne. Det er
imidlertid vanskelig å forstå at slike grensedragninger kan være avgjørende. Den
lovforståelse ()rnbudsmannen bygger på synes å ramme mange typer leietakere,
herunder aksjeselskaper.Det er grunn til å sporte om situasjonen ville ha vært en
armenom de seks ansatte i Kvæmer i stedet hadde inngått direkte kontrakt med
Brødr. Torjussen (eventuelt også med en garanti fra sin arbeidsgiver for
leiebetalingen),i stedetfor at selskapetstosomleietaker.
Mange av de samme argumentene er relevante både i forbindelse med plan- og
bygningsloven § 91 a og § 93, annet ledd, men det er noe forskjellige hensyn som
ligger til grunn for bestemmelsene.Det må også tas i betraktning at bestemmelseni §
93, annet ledd er straffsanksjonert. I lopet av saksbehandlingen har myndighetene
endret begrunnelse, og de forskjellige organer som har behandlet saken har kommet
til ulike resultater. Ombudsmannen har også vært i tvil når det gjelder anvendelsenav
plan- og bygningsloven § 91 a. Kommunen - som
SideI207
kjenner forholdene på stedet- kom imidlertid til at det ikke var nødvendig med
bruksendringstillatelse. Det er i denne sammenhengogså et sentralt poeng at det
dreier seg om utovelse av myndighet som innskrenket huseiemesrettigheter. Det er
derfor viktig at man har et entydig og klart lovgrunnlag for de innskrenkninger
myndighetene fastsetter. Det har man imidlertid ikke i dette tilfellet, noe som bl.a.
fremgår av den foreliggende rettspraksis. Det foreligger også lite forvaltningspraksis
på omrâdet. Den lovtorståelse Staten har lagt til grunn bryter med det behov bådede
private parter og forvaltningsapparatet har for forutberegnelighet. Den gir i tillegg
mulighet for â foreta lettvinte omgåelser. De kommunale myndigheter vil få en
nærmest umulig oppgave med hensyn til händheving av lovverket på området.
Det kan ellers spørreshvordan situasjonen ville ha vært dersom de Kværner~ansatte
hadde bodd i huset uten at de innvendige, bygningsmessigeendringene var blitt
foretatt. Det kunne såledesha bodd seks personer i huset uten slike endringer.
Den boformen det her gjelder, må seesi forhold til både arbeidsgiverens og de
ansattes behov. Det gir således et mangelfullt
bilde når man hevder, slik Staten gjør,
http://lovdata.no/pro/dovmload/?type=printDoeument&id=TRSlV/avgjorelse/rg-1995-...
03.06.20 I4
Stavanger byrett - RG-1995-1 198 (190-95)
Side 9 av 13
at beboerne kun har tilknytning via ansettelsesforholdet.Situasjonen var imidlertid
den at de ansatte måtte bo borte fra hjemstedet i anslagsvis 1/2 - l år, og det var
derfor viktig at arbeidsgiveren forsøkte å tilrettelegge en sosialt gunstig boforrn for de
ansatte.Altemativet til dette ville ha vært hotell, hospits, brakkeby e.l. De ansatte
hadde selv innflytelse over hvem de ville bo i leilighet sammen med, og de haddeen
nær felles økonomisk ordning av bofellesskapet. Det var såledesopp til de ansatte
hvordan de nærmere ville ordne de praktiske og økonomiske sider ved dette.
Selv om man normalt vurderer Ombudsmannensavgjørelser som rettskildefaktor.
må det tas hensyn til at han i denne saken befinner seg i utkanten av sitt
arbeidsområde. Det dreier seg her om rene lovtolkingssporsmål. og dessutenhar den
ene reelle pan i saken- nemlig huseieren - ikke hatt parts status og derved mulighet
for kontradiksjon.
Saken gjelder et rent rettsanvendelsesskjonn.som domstolen kan prove helt ut.jfr.
bl.a. ovennevnte avgjørelser av lloyesterett.
Det må etter dette legges til grunn at Kommunal- og arbeidsdepartementetsvedtak
av 21.9.1994 bygger på en uriktig rettsanvendelse.og vedtaket må følgelig oppheves.
Saksokcren har nedlagt slik påstand:
l. Kommunal- og arbeidsdepartementetsvedtak av 21.9.94 i sak vedrørende
bruksendring av Christian lV's gt. 10 i Stavangeroppheves.
2. Saksøkertilkjennes sakensomkostninger»
Suksukle har i det vesentlige anført:
Kommunal- og arbeidsdepartementetsvedtak av 21.9.1994 bygger på at den
endring i bruken av eiendommen som skjedde i 1991. krevde bruksendringstillatelse.
Det er såledesdette spørsmåletsom foreligger for retten til avgjørelse. Saksokte er
enig i at dette er et rettsanvendelsesspørstnål,hvor domstolene har full provelsesrett.
Det er imidlertid viktig å understreke at saken ikke gjelder noe vedtak som
innvilger eller avslår en søknad om tillatelse. Ettersom huset nå bebos av familier, er
den hruk som fant sted i 1991 ikke lenger aktuell.
Side I208
Det dreier seg såledesom vurdering av en fortidig situasjon. Det kan spørresom
saken av derme grunn burde ha vært avvist på grunn av manglende rettslig interesse,
men Staten er etter omstendighetene kommet til at man ikke vil påståavvisning.
Ved vurderingen av de konkrete forhold i saken, må man ha for øyet at området
ifølge byplanvedtekten skal ha «åpen, villamessig» bebyggelse. Videre står de
bygningsmessige endringer som fant sted i 1991,sentralt i saken. Det ble dels satt inn
nye vinduer. og dels foretatt innvendige ominnredninger. Disse førte til at huset ble
omgjort til boliger med henholdsvis tre og fire soverom i hver hovedetasje,samt to
soverom på loftet. Disse forandringene må ha hatt det åpenbaresiktemål å gi
mulighet for at flere personer skal kunne bebo huset. og uten at disse har vanlig
familiemessig tilknytning til hverandre. Dette viste seg også ved utleieforholdet til
Kværner. som igjen foretok en slags fremleie til egne ansatte.Det var kun
ansettelsesforholdet som var beboemes innbyrdes tilknytningsforhold. De disponerte
hvert sitt soverom foruten fellesrommene. Hvorvidt de betalte leie til Kvæmer. er i
denne sammenhenguten betydning. Det var imidlertid Kvæmer som bestemtehvem
som skulle bo i huset.
llvorvidt Brødr. Torjussen i 1991 pliktet å søke om bruksendringstillatelse. beror
på en tolking av plan- og bygningsloven § 91 a og § 93. annet ledd. Begge disse
bestemmelsenebetinger søknadsplikt.
Ser man forst på plan- og bygningsloven § 93. annet ledd. må det tas utgangspunkt
i at ordlyden favner vidt. Ut fra en rent språklig forståelse vil man lett kunne si at den
endrede bruken i dette tilfellet krevde søknad. Det vises her til Rt-l983-l067. hvor
førstvoterende bl.a. fremholder at loven må forstås slik «at det ikke skal trekkes vide
http://lovdata_no/pro/download/?type=printDoeument&id=TRSlV/avgjorelse/rg- 1995-_.. 03.06.2014
Stavanger
byrett - RG-1995-l
198 (l9()-95)
Side 10 av 13
grenser for adgangen til ttten tillatelse fra bygningsmyndighetene å foreta
bruksendringer» (side 1071). Dette viser at det ikke skal så mye til for soknadsplikt
foreligger. Det er bruken og dennes formål etter en sammenligning med tidligere
formål - som er avgjørende. I ovennevnte dom legger Høyesterett til grunn at det
således må foreligge en forandring av virksomhetens karakter, og denne må va:re av
betydning i forhold til lovens formål (side 1071). Det kreves ikke at endringene skal
være «vesentlige» idet denne kvalifikasjonen ble sløyfet i lovteksten slik den ble
vedtatt ved bygningsloven av 1965 og opprettholdt i plan- og bygningsloven.
I nærværende sak var huset omgjort til nærmest å være en gjennomgangsholig for
nærmere ti voksne personer. Disse hadde som nevnt ikke noen tilknytning til
hverandre utover ansettelsesforholdet. og de flyttet inn og ut hver for seg. Disse
omstendighetene vi ser at det har inntrådt endringer i forhold til den bruk som
tidligere ble gjort av huset.
Spørsmålet er så om denne endringen er av betydning i forhold til plan- og
bygningslovens alminnelige fonnål. Også dette må besvares bekreftende. Antall
beboere må b1.a sees i forhold til reguleringsplanens krav om villamessig bebyggelse.
trafikkmessige krav rn.v. og krav av byggteknisk art, som alt er forhold som gjelder
bygningslovens fomiål generelt. Det må for ovrig være tilstrekkelig at
bruksendringen berorcr formål som skal ivaretas av plan- og bygningsloven.
Plan- og bygningsloven § 91 a forutsetter kommunal vedtekt, noe som altså er gitt i
Stavanger og i samsvar med plan- og bygningsloven § 91 a bokstav e) bestemmer at
man
Side I209
trenger tillatelse for å foreta oppdeling av leiligheter til hybler. Det er nettopp en slik
oppdeling av leilighetene til mindre enheter som her er foretatt, og man har på denne
måten mistet to familieboliger ved den endrede bruken. Ikke bare ut fra rent
boligpolitiske hensyn, men også ut fra de hensyn plan- og bygningsloven skal tjene,
er det grunn til å ha adgang for myndighetene til å vurdere slike tilfeller. Ved
hybelhus stilles det også andre krav til byggtekniske forhold, og dette er noe
bygningsmyndighetene har behov for å kunne vurdere.
Departementet har sluttet seg til den lovforståelse Otnbudsmannen gir uttrykk for i
sin uttalelse. Otnbttdsmannen viser bl.a til avgjørelsene i Rt—l982—lOl7og Rt-l9831067, som begge uttrykker hvilke rettssetninger som gjelder. Særlig er avgjørelsen fra
1983 sentral, og det vises til de uttalelser i dommen som er gjengitt ovenfor.
Ombudsmannen bygger på at det ikke er antallet beboere til enhver tid som er
avgjørende, men karakteren av bruken. Det er også av betydning at boligen er blitt
egnet for flere personer og dermed gir muligheter for en annen bruk enn tidligere.
Også tilknytningsforholdet mellom beboeme er ifølge Ombudsmannen et relevant
moment.
Plan- og bygningsloven § 91 a synes i storre grad å ta sikte pà fysiske forandringer,
men bestemmelsen må også kunne anvendes i andre tilfeller.
Ombudsmannens uttalelser tillegges betydelig vekt av forvaltningen, og også
domstolene må legge vekt på uttalelsene. Ombudsmannens uttalelser må således
anses som en viktig rettskildefaktonjfr. Eckhoff. Rettskildelære (3. utgave) side 196
og Inge Lorange Backer i Lov-og R-tt 1993 2324 og i Lov-og R-tt 1994 602. samt
Frihagen, Forvaltningsrett Bind I l l(l992) side 113. Ombudsmannen beskjeftiger seg
for øvrig mye med sporsmål vedrørende materiell hjemmel. Er man i tvil. bor man
folge Ombudsmannens standpunkt. I denne saken foreligger det ikke relativt tunge
argumenter
for et motsatt resultat.
Dersom retten skulle komme til at bare dett ene av de to lovbestemmelsene gir
hjemmel for å kreve at det sokes om bruksendringstillatelse, gjores suhsidiært
gjeldende at dette er tilstrekkelig for at departementets vedtak av 21 .9. 1994 er g) ldig
Saksekte har nedlagt slik påstand:
http://1ovdata.no/pro/download/'?type=printDoeument&id=TRSIV/avgjore1sc/rg-
1995-... 03.06.2014
Stavangerbyrett - RG-1995-1198(190-95)
Side I 1av 13
«Staten v/Kommunal- og arbeidsdepartementetfrifinnes og tilkjennes
saksomkostningen»
Retten skal bemerke.
For ordens skyld skal påpekesat retten har funnet at Brodr. 'Torjussenhar
tilstrekkelig renslig interessetil at sakenkan fremmes. Selv om denaktuelle bruk av
eiendommen ikke krever hruksendringstillatelse. kan saksokerenpå ny finne det
onskelig å leie ut eiendommen på den måten som skjedde til Kvæmer. Saksokeren
har derfor en aktuell interesseav å f`áavklart sin rettslige posisjon. Kommunal- og
arbeidsdepartementetsvedtak av 2191994 innebærerat Brodr. Torjussen i tilfelle må
soke om bruksendringstillatelse. Det vises i denneforbindelse til at det på bakgrunn
av bygningsrådets vedtak av 7.3.I 991 er nærliggende å anta at slik tillatelse ikke vil
bli gitt.
Saken reiser altså spørsmålet om det kreves tillatelse etter plan- og bygningsloven
§ 91 a og/eller plan- og bygningsloven § 93 annet ledd for å kunne utnytte
eiendommen på den måten
Side l2l0
som skjedde ved utleieforholdet til Kvæmer. og da på bakgrunn av de
bygningsmessige endringer som er foretatt.
Plan- og bygningsloven § 91 a bokstav e) synesetter sin ordlyd i forste rekke å ta
sikte på fysiske endringer. Hvorvidt bestemmelsenogså kan anvendespå en rent
endret bruk - uten fysiske/tekniske endringer av boligen - slik fylkesmannen legger til
grunn i sitt vedtak av 17.7.1991.er det ikke nødvendig for retten å ta stilling til. l
nærværendesak er det foretatt en viss ombygging av leilighetene. Det oppstår da for
det første spørsmål om denne Ombyggingen i seg selv kan ansessom oppdeling av
leilighetene til hybler.
Retten kan ikke seat leilighetene ved selve ombyggingen er omgjort til hybler.
Leilighetene er fortsatt egnet til bruk som familieboliger. noesom for ovrig også
fremgår av den omstendighet at leilighetene i dag er utleid til familier. Det dreier seg
om en okning av antall soverom på bekostning av stuearealet.l denne sammenheng
må det understrekesat i leiligheten i 2. etg. er den ene stuen omgjort til ett soverom.
og ikke til to soverom slik som lagt til grunn både av forvaltningsorganene og
Ombudsmannen.
Spørsmåleter såom en utnyttelse av eiendommen på den måten som skjedde ved
utleieforholdet til Kvæmer, kan medføre at plan- og bygningsloven § 91 a bokstav c)
kommer til anvendelse. Selv om en slik endret utnyttelse må seesi sammenhengmed
de fysiske endringer som er foretatt i leilighetene, kan etter rettens mening plikten til
å soke om tillatelse etter plan- og bygningsloven § 91 a sammenholdt med de
tilhørende kommunale vedtekter forst antaså inntre når selve bruksmåten blir endret.
Men ved vurderingen av om det foreligger en bruksendring. vil altså ogsåde foretatte
fysiske endringer kunne væreav betydning.
Når situasjonen er denne. kan det etter rettens mening vanskelig seesat plan- og
bygningsloven § 91 a i et tilfelle som det foreliggende har selvstendig betydning ved
siden av bestemmelseni plan- og bygningsloven § 93 annet ledd. Det må antas at det
som vil være bruksendring i relasjon til § 91 a bokstav c). ogsåvil være det i forhold
til § 93 annet ledd. Ved anvendelsenav denne bestemmelsenmå det etter rettens
mening også være relevant å ta hensyn til en forsvarlig utnyttelse av boligmassen. noe
som i § 9l a er oppstilt som et uttalt hensyn.jfr. paragrafensannet ledd. l forbindelse
med § 93 annet ledd kan det også vises til den generelle fonnålsbestemmelsen i planog bygningsloven § 2.
Det avgjørende blir etter dette om leiligheten ved utleieforholdet til Kvæmer var
tatt i bruk «til annet fonnål enn forutsatt i den tillatelse som er gitt. eller til annet
formål enn bygningen eller vedkommende del av den tidligere har tjent». jfr. plan- og
bygningsloven § 93 annet ledd. En slik endring vil etter rettens mening kunne
foreligge uten at det er foretatt bygningsmessige endringer. De endringer av fysisk art
http://lovdata.no/pro/download/?type=printDocument&id=TRSlV/avgjorelse/rg-
1995-... 03.06.2014
Stavanger byrett - RG-1995-1198 (190-95)
Side 12 av 13
som er foretatt i nærværende tilfelle, vil imidlertid også i denne sammenheng ntåtte
tas i betraktning ved vurderingen. Når det gjelder det avtalemessige grunnlag for
bruken,
fremholder
fylkesmannen
i sitt vedtak av l7.7.l991
at det er den reelle bruk,
ikke avtalens form, som må være grunnlag for bedømmelsen. Retten
utgangspunktet enig i at det er den rccllc bruk som er avgjørende,
avtalearrangementet
eller avtalens innhold vil likevel kunne være av en
betydning. Avtalen kan således ha innvirkning på hvilke utnyttelsesmuligheter
foreligger. Ellers vil bl.a. de krav til
er i
men
viss
som
Side l2ll
bebyggelsen og strøkets karakter som følger av reguleringsplanen,
være av betydning.
Retten er enig med ()mbudsmannen når han (uttalelsen side 7) fremholder at
uttrykket «annet fonnål» i § 93 annet ledd ikke innebærer at det må foreligge en
endring fra boligformål til annen bruk. Selv om en eiendom fortsatt brukes som bolig.
kan bruksmåten likevel være såpass endret at § 93 annet ledd kommer til anvendelse.
Dette fremgår også av avgjørelsene i Rt-l982-l0l7 og Rt-l983-l067. l begge disse
tilfellene la Høyesterett til grunn at overgang fra en type forretningsvirksomhet til en
annen krevde bruksendringstillatelse. Samtidig synes man å måtte utlede av disse
avgjørelsene at en slik endret utnyttelse innenfor det som kan betegnes som samme
formål. forutsetter at endringen er av en viss kvalifisert art.
Rt-l982» l 0l 7 omhandler et tilfelle hvor lokaler som tidligere var benyttet sorn
lager for papir og kontorrekvisita var tatt i bruk til renserivirksomhet. noe som bl.a.
innebar bruk av maskiner og kjemiske stoffer. Førstvoterende uttalte bl.a. at
«renserivirksornhet er en helt annen virksomhet enn bruk av lokalene til lager. uten
hensyn til om begge arter virksomhet kan rubriseres som forretningsdrift». Videre
fremholdt han hl.a. «at det her foreligger en markert endring av virksomhetens
karakter og et klan behov for den kontroll som bygningsmyndighetene utover»
Saken i Rt-1983»l067 gjaldt endring av bruken fra salg av bilrekvisita.
Campingutstyr m.v. til inatsenter. Førstvoterende fremholdt hl.a. at dette ville
«medføre en helt ny trafikksituasjon og således sette sitt preg på stroket. Man vil her
nettopp stå overfor en virksomhet av en annen karakter enn den som tidligere har
vært drevet i lokalene, og endringene som omleggingen medfører, har adresse til de
hensyn bygningsmyndighetene etter loven skal ivareta» Selv om førstvoterende også
peker på at «det ikke skal trekkes vide grenser for adgangen til uten tillatelse fra
bygningsmyndighetene å foreta bruksendringcr», syncs det altså å måtte foreligge
endringer som ikke er helt ubetydelige.
Både disse avgjørelsene av lløyesterett og hensynet til praktiseringen av reglene
tilsier at slayfmgeii av det foreslåtte uttrykket «vesentlig» foran ordene «annet formål
enn forutsatt i den tillatelse som er gitt» da bestemmelsen i plan- og bygningsloven §
93 annet ledd kom inn i bygningsloven av 1965, ikke kan innebære at enhver endret
bruk er relevant.
Det fremgår ellers av både Rt-l982- l 017 og Rt—1983—l067at spørsmålet om det
kreves bruksendringstillatelse vil måtte bero på en konkret vurdering.
l nærværende sak ble eiendommen leid ut til et aksjeselskap som benyttet
leilighetene som bolig for ansatte som midlertidig måtte bo i Stavanger i forbindelse
med prosjektarbeid her. Retten legger til grunn at det dreide seg om en botid på
vanligvis 1/2 til l år for den enkelte ansatte. Retten legger videre til grunn at det var
de ansatte selv som ønsket en slik boform hvor de kunne dele en leilighet med
kolleger, i stedet for å måtte bo på hotell, hospits eller anleggsbrakker. Deling av en
leilighet gir mulighet for en mer sosial boform enn de andre alternativene. Retten
legger også til grunn at de ansatte hadde mulighet for å påvirke hvem de ville bo
sammen med. De som delte leilighet, ordnet selv de praktiske sidene ved
bofellesskapet, herunder i hvilken grad de ønsket å dele på
Side l2l2
rnatstell ln.v. Selv om det var selskapet som sto som leietaker av eiendommen og
således også kontrollerte hvilke arbeidstakere som kunne bo i denne. synes den rent
http://lovdata.no/pro/download/?type=printDocumenl&id=TRSIV/avgjorelse/rg-1995-...
03.06.2014
Stavanger
byrett- RG-1995-1
193090-95)
Side13av13
faktiske utnyttelsen av eiendommen å adskille seg lite fra de former for bofellesskap
hvor leieboerne selv i fellesskap inngår avtale med huseieren. Bruken skiller seg
således lite fra den situasjon at flere studenter går sammen om å dele en leilighet, noe
som neppe vil innebære en bruksendring.
Det er opplyst - og ikke bestridt at det i løpet av Kvæmers leieperiode ikke bodde
mer enn tre personer i hver av leilighetene. Dette kan vanskelig sees å innebære noen
økning i antall beboere i forhold til det som må anses norrnalt i en vanlig
familiesituasjon. Videre er det opplyst at de Kvæmeransatte tilsammen disponerte
maksimum 3 biler, og at det var plass til 2 av disse på eiendommen. Det synes således
ikke å ha foreligget noen økning utover det normale med hensyn til bilbruk/trafikk.
Etter det opplyste legger retten også til grunn at beboeme fra Kværner heller ikke var
utpregete ukependlere, i den forstand at samtlige reiste til hjemstedene hver helg.
Etter en samlet vurdering av den ominnredning som var foretatt av leilighetene og
den konkrete
utnyttelsen
av disse, er retten kommet
til at det her ikke kan sies å
foreligge en slik endring av bruken av eiendommen i forhold til den tidligere bruk
(tomannsbolig for familier) at dette krever tillatelse etter plan- og bygningsloven § 93
annet ledd eller § 91 a bokstav c). Det er ikke nødvendig for retten å ta stilling til
hvor «intensiv» utnyttelsen av eiendommen må bli før bruksendringstillatelse kreves.
Det er imidlertid mye som taler for at dersom bruken ble endret til «korttidsbruk for
opptil 10-12 ansatte» - slik Ombudsmannen la til grunn - så ville dette medføre plikt
til å innhente tillatelse.
Det har under prosedyren vært fremholdt fra Statens side at Ombudsmannens
standpunkt til de rettslige spørsmål saken reiser, i seg selv må tillegges vekt som
rettskildefaktor. Retten er rent generelt enig i dette og viser for så vidt til den litteratur
som er påberopt av Statens prosessfullmektig. I denne saken kan imidlertid retten
ikke se at Ombudsmannens standpunkt i seg selv må tillegges avgjørende betydning.
Saken fremtrer som et grensetilfelle, noe som også illustreres av de ulike
standpunkter som er inntatt av de forskjellige forvaltningsorganex' som har behandlet
saken. Ombudsmannen har ellers gitt uttrykk for tvil når det gjelder spørsmålet om
sakens tilfelle omfattes av plan- og bygningsloven § 9l a. Som nevnt ovenfor, er det
også enkelte faktiske forhold av betydning som synes å ligge noe annerledes an enn
det som ble lagt til grunn av Ombudsmannen og forvaltningsorganene. Dette gjelder
både antall rom i huset etter ominnredningen og det faktiske antall personer som
bodde i huset.
Retten er altså etter dette kommet til at det ut fra den konkrete bruk av eiendommen
ikke var nødvendig å innhente tillatelse verken etter plan- og bygningsloven § 9l a
eller § 93 annet ledd. Kommunal- og arbeidsdepartementets vedtak av 21.9. I994
bygger således på en uriktig lovforståelse, og vedtaket må følgelig oppheves.
Staten har tapt saken fullstendig, og retten finner at Brødr. Torjussen i medhold av
hovedregelen i tvisteniålsloven § 172 første ledd bør tilkjennes saksomkostninger.
Retten kan etter omstendighetene ikke se at det er grunn til å anvende unntaksregelen
i § 172 annet ledd. Advokat Bie har fremlagt
Side 1213
omkostningsoppgave på kr. 25.000,-, herav salær kr. 22.000,-, rettsgebyr kr. 2.850,og diverse kontorutgifter kr. 150,-. Retten legger omkostningsoppgaven til grunn og
tilkjenner saksomkostninger med kr. 25.000,Domsslutning:
1. Kommunal- og arbeidsdepartementets vedtak av 21.9.1994 i sak vedrørende
bruksendring av Christian IV‘s gt. I0 i Stavanger oppheves.
2. Staten v/Kommunal- og arbeidsdepartementet dømmes til innen 2 - to- uker fra
forkynnelsen av dommen å betale saksomkostninger til Brødr. Torjussen A/S
med kr. 25000,- kronertjuefemtusen.
http://lovdata.no/pro/download/?type=printDocument&id:TRSIV/avgjorelse/rg-1995-...
03.06.2014
Side 1 av 2
Fra: Geir Skavoll[geir.skavoll@gmail.com]
Dato: 07.08.2014 11:59:18
Til: Anne Marit Tønnesland
Tittel: Re: Mottatt dokumentasjon i sak på Tingstuveien 8 vedr. bruk av bygning
Hei igjen
Til orientering er bygningen aldri innredet, eller BRUKT , som treningsrom/kontor.
Etterat ferdigattesten ble fremlagt som gyldig den 7.01.2013, er den kun blitt brukt som
boenhet/utleie.
Og det var jo en av grunnene at vi (og teknisk etat) ikke ville godkjenne søknaden i begynnelsen.
Vi sendte inn klage på
at vi regnet med at bygget ville bli brukt som boenhet/utleiedel. For oss er det veldig
forstyrrende og ubehagelig og plutselig ha flere naboer, også mht til innsyn.
Det har det aldri vært regulert til.
Andresen (advokaten) gav tydelig uttrykk , skriftlig, (se skriv fra dvokat Sveinung S.Johnsen dater
19.november 1999)
til kommunen at det IKKE skulle brukes som beboelse. Alt av dokumenter, søknad, klager fra oss,
og dokumenter fra Andresen og kommunen har jeg. Du fikk jo kopi av de i fjor. Hvis ikke du
har de lenger, kan vi komme med de til deg. Der kan du se hvordan søknaden fra Andresen lød.
Og uttalelsene fra kommunen.
Det var det vi ikke trodde noe på.
Der fikk jo altså vi rett. Så nå er det blitt beboelse/utleie som vi i utgangspunktet sa hele tiden.
Vi syns jo det er veldig urettferdig (skuffende og useriøst) hvis kommunen nå gir Andresen
medhold. Siden grunnen for søknaden var for kontor/treningsrom. Og at det ble fremhevet
uttrykkeligflere ganger
at det IKKE skulle brukes som beboelse. Da viser det jo bare at hvis en vil ha en søknad gjennom,
er det bare og søke slik at det blir godkjent, og heller bare gjøre som en vil senere. Uten at
kommunen
reagerer på det. Slik kan vi ikke ha det i bygda vår. Og akkurat det er jeg sikker på at det er flere i
Søgne som er enige med oss i.
Håper denne uttalelsen vil bli tatt med i henhold til vurderingen av ovennevnte sak.
Og vi vil gjerne ha en uttalelse fra dere hvordan dere mener om saken nå, om dere mener det er
muligheter for at Andresen får medhold.
Vennlig hilsen
Geir Skavoll
From: Anne Marit Tønnesland
Sent: Tuesday, August 05, 2014 2:42 PM
To: mailto:geir.skavoll@gmail.com
Subject: Mottatt dokumentasjon i sak på Tingstuveien 8 vedr. bruk av bygning
Hei
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/430100_FIX.HTML
11.08.2014
Side 2 av 2
Da vi snakket sist, så opplyste jeg at vi ikke hadde mottatt noen tilbakemelding i saken. Dette var
ikke tilfelle. Dokumentene var ved en feil blitt lagt inn i en annen sak slik at jeg av den grunn ikke
var oppmerksom på at de var kommet. Dette beklager jeg.
Jeg har lagt ved svaret fra Andresen, og kommunen vil nå vurdere hvordan saken skal håndteres
videre.
Dere vil bli holdt orientert.
Mvh
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
Denne e-posten er fri for virus og uønsket programvare fordi avast! Antivirus
beskyttelsen er aktiv.
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/430100_FIX.HTML
11.08.2014
ADVOKATFIRMAET
KIÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 SØGNE
Dato: 20. oktober
Vår ref: 12040/2146l/JB/ldj
2014
,\dvoLatfix-nun-1 Kjær & (‘a DA
MK/\
Org m N(w7I um um MVA
SAK 2014/ 1749: GB 23/648, TINGSTUVEIEN
BRUK BATGARASJE/OPPHOLDSROM
Det vises
til brev datert
8.oktober
2014.
I brevet varsles
2.10.2014
det vedtak
til Svein
om pålegg
8 — BYGG
2014. Det anføres
til boligformål.
at det er nødvendig
X
Rudhu.~g.u.\
her den
som ble mottatt
av bruk og tvangsmulkt
dersom
det ikke sendes fullstendig søknad om tillatelse, eller bruken er opphøn, innen
31.oktober
bygningen
KmImr.nln'.\.\r
llztndelettsHus
Jhll Krmmnmml
I u.htleltnusktvnttvr
Va: ltbtggcr
Ivar Andresen,
om opphør
TIL KOMBINERT
å søke om bruksendring
av
am _¥.&. t nn ....
nu
uuu .1.l\L_wm
I-’1\nm'n‘
Jens
.lnkob
kjell
Rl(haIn1AIxdu:vsrn4H)
Bakka
l‘IcI\lc.~lucn
llenttk tst-it»
***
KHu—l{ul»cvl ILH\H:l\L‘H
I \m...,.\ i‘ll)’,L'lVIcI\ClI
Jens
Det er ikke riktig at bruk av deler av båtgaras_jen til boligformål
byggetillatelse.
er i strid med gitt
Mttslttntl
Arne
Gunnar Steven
Ansatte :nltnkutet
’1o..\l[.m.»_\Amxcmu
tm, (;mm.n Nay
./.
Tillatelsen
for det aktuelle bygget den l6.6.200l.
ga rammetillatelse
Kommunen
For
går ut på at bygget er godkjent til «kombinert bruk båtgarasje/oppholdsrom».
ordens skyld vedlegges kopi av tillatelsen.
PM Strntlitl
Arnntfltrrrilitittny
t» «hint-it s inntatt-tir
Al)\
innebærer det at bygget skal
Ved at deler av bygget er godkjent til oppholdsrom.
som ikke
til garasjedelen
kunne benyttes til varig opphold —dette i motsetning
er regulert
med at eiendommen
utgjør rom for varig opphold. Sett i sammenheng
til
for bolig, og at bygget utgjør en del av boligbebyggelsen
til byggeområde
Svein Ivar Andresen, innebærer rammetillatelsen
at oppholdsrom
er knyttet opp til
(K
\ I I \
O~lu:
Mlttvknlttttntet
kule
m lfu
Bergenxnrdc;
Adtokatlilltnttl
llam»
Trondheim;
.\J\uk.:HilvIv.lcIHluvk.nI—\1.\\
Stmfmger/Bryne;
.~’\d\okalYrInacl
Ilam
kristiansand:
boligformålet.
Atttntnnitttntt-t km
'I rumw:
Åthoknlljrtttztel
Den del av bygget
som er godkjent
som oppholdsrom
utgjør følgelig
en del av
Andresens bolig. Dette er rom som er innredet med tanke på hjemmekontor,
treningsrom,
kjøkkenkrok
bolig og kan brukes
og bad. Dette er enkeltrom
som et ledd i eiendommens
som inngår
boligfunksjon.
i eiendommens
Rckxc.
Pleurt
Lillehammer:
Adnvknlllrntncl
]'lInllznIg
Holde'
Adv<»kn1I'mn;.u1
www
.ttlunutlttt
Owxlm
nu
Fgml/.
ADVOKATFIRMAET
Side2
KJÆR
Det er fullt ut tillatt å overnatte
i et oppholdsrom
betegnes
som søknadspliktig
bruksendring
motsatt.
Se til sammenligning
Stavanger
(kontor,
å omgjøre
byretts
stue osv). Det kan ikke
et soverom
til stue eller
dom av 21.4.1995.
Det er videre på det rene at utleie av boligrom for at leietaker selv skal bo i
rommene ikke er bruksendring
i lovens forstand. Det at det etableres et leieforhold
er i seg selv ikke noe som gir gnmn til å kreve bruksendringssøknad.
Advokat Farbrot har i notat datert l8.8.20l4
lagt til grunn at tillatelsen kun gjelder
opphold i form av arbeidsrom,
treningsrom,
kjøkken og bad, og at utleie dermed
utgjør en bruk som kommunen
ikke har vurdert tidligere. Dette er en for snever
betraktningsmåte.
Siden det aktuelle rom inngår som en del av boligfunksjonen,
vil som nevnt omgjøring av kontor til soverom ikke være bruksendring
forstand.
parallell.
Det vises til ovennevnte
dom fra Stavanger
i lovens
byrett som slik sett er helt
Selv om Andresen leier ut alle rom i byggets l.etasje etableres ikke dette som
egen boenhet. Det kan vises til at det er åpen passasjc mellom båtgarasjen
i
underetasjen
og boligdelen i 2.etasje, og leietaker disponerer ikke underetasjen.
Dette er ikke annerledes enn andre som leier ut enkeltstående
rom i sin egen bolig
som hybel.
Konklusjonen
er følgelig at det ikke er etablert en bruk i den del av bygget som
er godkjent for varig opphold som er i strid med tillatelse og som betinger søknad
om bruksendring.
HUF*
For det tilfellet at kommunen likevel kommer til at det er nødvendig å søke om
bruksendring
av de aktuelle
herved en subsidiær søknad
For dette tilfellet
boenhet.
deler av bygningen
i så henseende.
søkes det om godkjenning
til boligformål,
av bruk av l.etasje
I den utstrekning dette skulle være i strid med reguleringsplanens
fremsettes
i bygget
det
som egen
krav til
boligbebyggelse.
jf reguleringsbestemmelsene
i § 6, søkes det om dispensasjon
fra
planen. Det må dog påpekes at det allerede er gitt dispensasjon
for regulert
utnyttelsesgrad
og til kombinert bruk ved plan- og økonomiutvalgets
behandling
av saken den 22.1 1.2000. sak 225/00.
Ved bruksendring
fra godkjent boligfonnål
«oppholdsrom»
i form av kontor
treningsrom,
til «annet» boligformål
i form av soverom og oppholdsrom/stue
anses det ikke nødvendig med bygningsmessige
endringer.
g:\advisor\dok\20
l4_2\andkjlkl
og
7qn.doc
ADVOKATFIRMAET
.
S1de3
KIÆR
Som grunnlag for søknaden kan vises til at l.ctasje i bygningen fra før er godkjent
til varig opphold og at det nå søkes om tilrettelegging
for fortsatt bmk av de
samme rom til varig opphold av en litt annen karakter. Innredning av
hybelleilighet
forutsettes å ligge innenfor rammene av reguleringsplanen,
jf
reguleringsbestemmelsene
i § 7.
I henhold til § 5 bokstav b i bestemmelsene
inntil to boenheter
pr regulert
bestemt annet enn at eiendommen
bestemmelsene
boenhet knyttet
Eiendommen
til reguleringsplanen
til eneboligen.
har en nødvendig
til kommuneplanen
tomt. l gjeldende
reguleringsplan
kan det tillates
er det ikke
skal bebygges med enebolig. Det er forutsatt i
at det kan etableres
parkeringsdekning
hybelleilighet
til å omfatte
som egen
enebolig
med
hybelleilighet.
Som grunnlag for eventuell dispensasjon
kan det vises til at det allerede fra før er
dispenseit ved hensyn til utnyttelsesgrad
og bruk i form av oppholdsrom,
og det er
ingen forhold som ivaretas av reguleringsplanen
som blir skadelidende
ved at det
godkjennes
etablering av hybelleilighet
i byggets l.etasje. Forhold relatert til
plassering nærmere nabogrense
enn 4 m er avklart tidligere og skal ikke behandles
på nytt.
Den subsidiaere søknad om bruksendring
med dispensasjonssøknad
blir
nabovarslet.
og jeg vil ettersende bekreftelse
på at nabovarsling
har funnet
sammen
med eventuelle
Med vennlig
AD
merknader
sted
fra naboer.
hilsen
KATFIRMAET
KJÆR DA
Jakob
advokat
hakket (I am k ucr_n_u
kopi:
Svein Ivar Andresen,
Tingstuveien
8. 4640 Søgne
g:\advisor\dok\20l4_2\andkjlk17qn.doc
Søgne kommune
Org nr iNO 964 967 091MV/\
Lapenrf
Arkiv rrr:
635l/0l/OAA
23/648
Arkivsak?
Saksbehandler:
Si3kfia‘d_brfi
'ráñiñiétlllälèlåê fóf
99/0 I 730-3 l
Odd Aascred/Tlf.nr: 38 05 56 I9
‘fflrififl äii liålfgäfiähäiê
ltiêd
Lrarrjss
gfifss
_bm__e;4a
g+mg=-sfguva
ss
Til behandling i:
Møtedato:
Saksnr:
Teknisk sjef
l5.06.0l
l76/0l
Ptarr-og økonomiutvalget(referat)
22.08.01
Sign:
'fillakslravert Svein lvar Andresen, Tingstrrveierr ll, 4640 Søgne.
Ansvarlig soker: Arkfrrrra Uolva AS, Østerveierr 6, 463l Kristiansand.
Søknad om rammetillatelse nr/rralnrvarsel rnottatt 22.06.99.
Situasjonsplandatert 06.06.99. `l`cgrrirrger
datert 06.06.99 senestrevidert 20.04.0l.
Utskrift av plart- og okorrotnirrtvalgets
rnatelroki moter 22.l l.00 sak 225/00, 26.0l.00 sak 020/00 og (lrilt- og
rrzeringsutvalgcts nrateliok i rnrrte -2l.09.09 sak 092/99.
Saksntretlrring:
Ved soknadorn rammetillatelsernoltatt22.06.99 ble det sekt orrrtillatelse til oppføring av båtgarasjerned innredet
toll på 23/648. Planeneviste da et bygg rued grunnflate 60 m2, bruksareallråtgarasje54 m2, bruksareal2. etasje SI
rn2 og rnarrelroyde over terreng 7 meter. Sorrr folge av klage fra nabo og tidligere vedtak i saken er planene senere
endreslik at tegningsenestrevidert 20.0/l.Ol er byggetsgrunnflatereduserttil 54 m2, bruksarealbàtgarasje50 mZ,
bnrksareal2. etasje46 m2 og rnorrehayrlener reduserttil 6,4 meter over terreng. Bygget er plassertfra 0 til ca l,5
mete: fra nabogrensemot regulert friareal. Adkornsttil båtgnrasjerr
må arrleggesover Friarealetsom eies av Søgne
knrnrnrrrre.
Bygget skal tilknyttesoff. varnr-og avløpsnett.Eventuell tillatelse vil kreve dispensasjonbåde fra
avstandslrestennnelsene
i pbl. §70 pkt2, tillatt utnyttelsesgradi reg planen og kombinert bruk 7
hatgarasje/oppholdsrom.
Plarr-og okonemirrtvalgetbehandletsaken senesti mate 22.i l.00 sak 225/00 og fattet med 5 mot d stemmerdette
vedtak' " Plan- og akorrorniutvalgetfinner å kunne dispenserefra pbl. §70 pkt. 2 jfr. pbl.§7 og imatekommer
saknadenda frilultsirrteresserre
ikke vil bli skadelidendeetter utvalgetsrnerring.Det må stilles særligekrav til
utfonrrirrgav fasadenslik at inntrykk av privatisering av adkonrsterrtil friområdet unngås."
Mirrdretalletstemte for administrasjonensforslagorn å avslåSøknaden.
Vurdering:
lilertallsvetltaket oppfattes slik at søknad om rammetillatelse er imøtekommet d.v.s. at det er gitt dispensasjon både
fra avstandsbesterrrrrrelsene
i pbl §70 pkt.2, regulert utnyttelsesgrarl
og til kombinert bruk. På tegningersenest
revidert 20.04.0t
er fasade mot friområdet (rnot vest) utformet i henhold til vedtaket.
Arrsrvnr og korrtroll:
Firma sivilarkitekt Ole .lolrarr Dolva søker om arrsvarsrett for saken, jaroslekterirrg- og kontroll av
prosjekteiirrgsfrrriksjorr.
Firmaet har sentral godkjenning.
Kofi
AT DA
1
stav
Advokatkontoret
Kjær DA
V/advokat Bakka
Postboks 153
4662 Kristiansand
Søgne 30.10.2014
Vedr. nabovarsel på G.nr 23, B.nr 648.
Eier: Svein Ivar Andresen
j
q
Som menncste nabo kommer vi her med konsekvenser og historikk for å prøve og klargjore hvorfor vi
har merknader mot denne søknaden om bruksendring. dispensasjon fra reguleringsplanen
Andresen har tatt seg til rette med å leie ut ovennevnte båtgarasje/kontor ulovlig som bolig. Bygget er
brukt som bolig. og det er i strid med gitte tillatelser.
Som nære naboer til dette bygget ønsker vi ikke at hygget skal bli brukt som bolig.
For oss er det en stor belastning, ubehagelig og negativt â ha leietakere så tett inn på oss. Vi mener at
Andresen som alle oss andre i Søgne må forholde seg til gjeldende lover og regler.
lkke neglisjere det og bare gjøre det som passer han best, og at det går utover en 3.part. Det var
akkurat de argumentene vi hadde den gangen han sokte om å bygge. at han helt sikkert ville bruke det
som bolig. Og der fikk vijo rett i.
Vi gav muntlig beskjed til Andresen om at han ikke hadde bruksendring, og dermed at utleie er
ulovlig. Vi ble bare avvist og han fortsatte med utleien. Derfor undersøkte vi og gav beskjed til Søgne
kommune. Vi fikk tilbakemelding om at boligulleie ikke var lovlig. og at det måtte opphøre.
Vi syns det er fryktelig. trist. ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere
som kan ha fritt innsyn inn til oss fra stort vindu pà nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen
å lå da vi bygde.
Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kotitor. men det var aldri meningen at det skulle
være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår. når det er
utleie tett inn på oss.
Ferdigattesten
ble ikke godkjent før 7.01.2013.
Den gang det ble sokt om bygging.
og etter vàr oppfatning kun brukt til utleie.
sendte vi en skriftlig klage. den 28.6.99.,
der vi påpekte at det ville
bli beboelseshus.
(Vedlegg
nr 1)
Svaret fra Andresens arkitekt den 11.8.99, var at det ikke skulle være beboelseshus.
(Vedlegg nr. 2)
Brev fra Andresens advokat den 19.1 l.l999.
(Vedlegg nr.3
under fakta: "bygget skal ikke brukes som beboelse"
Er ikke slike lovnader som er gitt i forbindelse med bygging bindende. når de er skrevet i søknaden ‘.’
Da oppfatter vi det sånn det er bygd på falske premisser i søknaden tidligere. og nå brukes ulovlig. Er
det da så enkelt... al det bare er å soke om en ting. bruke det ulovlig som bolig. og heller soke om
endring til bolig i ettertid?
Da må vi sporre: hadde en søknad om bygging av et beboelseshus nå. så nærme strandlinjen og
friluftsområde. og hensyn til naboene. blitt godkjent idag ‘.’
Det tror vi ikke.....eller'?
Hvis ikke....da vil vi gjeme at dere har de samme argumentene i minne ved en avgjørelse idag ang
godkjennelse av beboelseshus.
2
Vi vil også tilfoye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er
denne som vil bli brukt ved utleie/bcboelse.
Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De
fleste viljo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og stoy for oss.
llvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet. skal foregå på Andresens private parkering,
vil det medfore ekstra trafikk for oss andre i Tingstttveien.
Parkeringsplassen
er liten, og allerede i dag
bruker han vår felles parkeringsplass
(giesteparkerittg)
til parkering av sin private bil. Dette vet vi
irriterer andre naboer i område.
Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område. da denne er kun for andelseierne som har
egne parkeringskort.
Parkeringsretten
er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller
LEIES ut separat.
(Se vedl nr. 4. Og 5)
Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri
benyttelse av sittebenker/bord
og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i
lopet av vår/sommer/høst.
Det er også ofte bamehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi
mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og
ved eventuell parkering, stenge/privatisere
inngangen til turstien. Dette området er hovedadkomst
til
offentlig friområde på Høllebakken.
(Vedlegg nr 6 og 7 nr)
Vi gruer oss spesielt til vår og sontmerhalvåret.
hvis vi da må forholde oss til utleie til turister så tett
innpå vår bolig. Med alt av ubehag og støy som det tnedfører. Det erjo disse negative konsekvensene
vi er redde for.
Vi mener også at det vil bli en forringelse av verdien på boligen vår. Det erjo for de fleste ganske
negativt å ha en utleie bolig som nærmeste nabo. Spesielt som sagt sommerutleie,
som vi regner med
det vil bli utnyttet til.
Konsekvensen
kan også bli at hvis Andresen får medhold med sine argumenter, så kan både vi og
naboen (Pedersen) søke om byggetillatelse
til hver vår boenhet. på våre tilsvarende del av
eiendommen.
Med samme argumenter. Da skulle detjo bli en enkel sak å få igjennom. Ellers er detjo
veldig urettferdig
Vi kan ikke se at det kan være noen gode argumenter for at bygget skal bli egen boenhet,
til utleie.
Men at gjeldende godkjenning som båtgarasje/koittor/trimrom
blir opprettholdt.
med tillatelse
Vi håper kommunen holder seg til den gjeldende reguleringsplanen,
og ikke gir dispensasjon
egen boenhet. Og at våre argumenter blir rettferdig tatt til folge, og tar hensyn til de negative
konsekvensene
det vil medføre for oss nå og i fremtiden.
Med hilsen
Geir Skavoll & Grethe Stavseth
Tingstuveien 6
4640 Sogne
Kopi til:
Saksbehandler:
Anne
Kommunalsjef
teknisk sektor: Dag Arntsen
Marit
Tønnesland,
til en
I
Til:
Grethe Stavseth
Tmgsmvcien
6
Nabovarsel
4640 Søgne
For tiltak etter plan- og bygningsloven
(PBL) av 27. juni 2008 nr. 71 § 21-3
Som eier/fester av: Adresse
Postnr.
Poststed
Tin gstuveien 6
Gnr.
Bnr.
23
649
Festenr.
Seksjonsnr.
Andelsnr.
Kommune
Søgne
Tiltak pà eiendommen:
Adresse
Tingstuveien
8
Gnr.
Bnr.
23
648
Festenr.
Seksjonsnr.
Andelsnr.
Postnr.
Poststed
4640
Søgne
Kommune
Søgne
Det varsles herved om:
Søknad orfftiltak som krever tillatelse etter PBL § 20-1 `
E] NYUYQQ
El Anlegg
E Bruksendring
U Riving
Søknad
om tiltak som krever
U Driftsbygning
U innhegning mot veg
U Endring av fasade
U Eiendomsfordeling
tillatelse
etter PBL § 20-2
i landbruket med samlet bruksareal
U Midlertidig bygning. konstruksjon
eller anlegg
(BRA)
mindre enn 1000 kvm SAK1O § 3-2
r
J
U Tilbygg < 50 m*
U Frittliggende bygning<7Om2
U Antennesystem
U Skiltlreklame
f
U Bruksendring (fra tilleggsdei til
(ikke boligformål)
U Skilt
U Annet:
eller bortleste
U Annet. PBL § 20-2 bokslav d
hoveddel og omvendt)
Dispensasjon
etter plan- og bygningsloven
E Dispensasjon
kapittel
19
Beskriv nænnere hva nabovarselet gjelder
.
Subsidiær søknad om bruksendring av del av bygg for kombinert bruk båtgarsj e/oppholdsrom ved at
oppholdsrom skal brukessom egen boenhehAfr
~
»—
v Vr ~~' f
—- V
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan.
Spørsmål
og merknader
vedrørende
nabovarsel
-
Eventuelle merknader må være kommet til ansvarlig søker/tiltakshaver
Ansvarlig
søker/tiltakshaver:
g .
innen 2 uker etter at dette varsel er sendt.
Besøksadresse
Svein Ivar Andresen
Postadresse
Tingstuveien
8
Kontaktperson:
Postnr.
Poststed
4640
Søgne
E-post
Advokat Jakob Bakka
Telefon
bakka@advkj aerno
Mobiltelefon
Søknaden kan ses pá:
www.
Merknader
sendes:
E-post
Advokat Jakob Bakka
bakka@advkjacr.no
Postadresse
Postnr.
Poststed
Postboks 153
4662
Kristiansand
.
Vedlegg `
Beskrivelse
av vedlegg
Gruppe
Nr fra-til
Kopi av søknad om tillatelse til tiltak
' ““
re::::m
-
U
B
-
U
D
-
U
Tegninger (snitt og fasade)
E
-
U
Andre
vedlegg
Q
-
U
Dispensasjonssøknad
(begrunnelse/vedtak)
(PBL kap. 19)
Situasjonsplan,
avkjøringspian
_
Underskrift
Sled, dato
Underskrift ansva
If , j
ig søker
‘7’°{(e ' ‘ T
Medblokkbokstaver".or Svein Ivar
Advokat0nline.no
DoklD §
dresen
Til scone
Teknisk
Kommune
Etat
/V
s Bygging av sjøbad
Odd
Aasemd
m fleiighet.
tuvm8
4640 Signe
v/ Sveinlvnr
Andresen.
Vi viser til overnevnte sak som vi har mottatt nabovarsel på, og sender herved vår klage.
Ifølge reguleringsplanen
\/
som vi har kjøpt tomta etter, skal det kun kunne bygges et bolighus og
en garasje på hver tomt. Det har aldri vært meningen at det skulle være to beboelseshils på
tomta
Vi målte opphøydenpå byggetog såida at vi mister mye av utsiktentil sjøen, både inneíra huset
og tra hagen.,og føler også at et så stort byggkommerveldig tett innpå oss. Det ser ikke så høyt
ut på teglingemmeni virkelighetenbli det veldig stort og høyt Byggeter 10 meter langt og 6
meter bredt, altså 60m2. leiligheten
med vindu og inngangsparti med innsyn til oss blir veldig
" sjelen de,bare4 metersa gm"settvi vil derforim få denprivatog
'§i3§§en
sjøen somviharidagogsomviregietmeddavikjøptetomta
Ettersomviforslårslmlleilighetenvaeíastbebodd,
ogdadenenkleste
tilgangentil leiligheten
blirpågazvgveiogfiionrådemotsjøen, kommermyeavtrafildoentilogtbregåpå
veienerjobareberegrnetsomgangveiopptilfiiomradetogdetharallhdfingertgeit
.
Vi føler ogsåatfii lass
blirprivatisutmedelileilighethelt
inntilgensen
Viharfiill forståelse atnabaengjernevilhaei sjabufi'n'a'ivinterlagrebåten sin
Hvisdetbarehaddevatsnakkomensjøbnpåenetasjetilsittbrlnkharviingen
innsigelser, men så lenge det er planlagt et så stort bygg m/beboelse i letg. kan vi deswerre
ikke goån dette.
Søgne 28.06.99
Vennlig hilsen
Grethe Stavsettl og Geir Skavoll
Tingstnvn .6
Gnr.23 Bnr.649
SIVILARKITEKT
MAL - NPA
OLE JOHAN DOLVA AS
QJSTERVEIEN s.
4531 KRISTIANSAND
TELEFON
380719 93
T E L F AX
380719 95
SENTRALGODKJENNING
1998002788
394: /6164
,
M
17
W
Ã
KRISTIANSAND
M
11.08.1999
Sldel av
w_____
SØGNE K MMUNE
TEKNISK ETAT
TANGVALL
4640 SØGNE
i Sak;
Prolesl på;
søknad
om rammellllalelse
Svein Ivar Andresen,
Kommenlar
for
flngsfueveien
8 4640 Søgne
lil prolesl.
/\
\_,»
Vi beklager
al nabo
føler al planlagl
bôlgarasje
med
innredel
lofl
vil vcere lil sjenanse.
Vi har gjennomgôll
proleslen
l _ Sikllinjer
Under planleggingen
og har følgende
av byggel
_ _f_rg;,n;::bo_._J_Qri.enLe;jL1gen ffljzkngd
for delle
Vi mener
i opplysningene
med
delle
om;
å ha lall
merknader,
er del lall hensyn lil ulsiklslínjer
om rammelillalelsen fifieeef<fflese.efloflfzg
lopp mønehøyde
for bólgarasje
+ 7,88 m
ferdig gulv naboeiendom
+ 7,30 m
dílferanse
+ 0,58 m
hensyn lil naboens
sikllinler.
2.0 Nabogrense
Del kommenleres
\_J
al byggel
ligger 4 m. ifra nabogrense.
Deh‘eerjoi hm. byggeforskriflen.
3.0 Beboelseshus
Proleslen
omlaler
byggel
som beboelseshus.
Delle er ikke riklig. Byggel er anmeldl som bålgarasje med innredel lofl.
Lcflel anser vil som en resurs og \‘.'i~kvca=rr“ifi§"se"no‘¢-?"gd‘l’r'i
c°1innrede “delle arealel.
Til slull vil vi føye lil al del er lagl slor vekl på al Ullormingen
lilpassel eksíslerende
bebyggelse
Som el kompenserende
llllak kan vi forslô lakel
lekkel
Med
KOPl, Svein Ivar Andresen
skal være
og lagl skônsoml i lerrengel.
med
lorv.
v nnlig hflsen
godl
.Q
M/.._H99
SVEINUNG SØNDERVIK JOHNSEN
.2.
Begrunnelse
for klagen
Klagen begrunnes
med at kommunen
har lagt til gnmn feil faktum,
feil forståelse
reguleringsplanen
samt
foretatt
en urimelig
forskjellsbehandling
ved
vurderingen
dispensasjonen
for Svein Ivar Andresen i forhold til naboeiendommene.
av
av
L/
erlmyuexfiid
A
Svein Andresen har et stort behov for hjemmekontor,
både knyttet til sin jobb i Telenor og til
hans medeierskap
i treningsstudioet
S.A.T.S. i Kristiansand.
Når det gjelder innredning
av
treningsrom og bad/dusjrom,
har dette spesielt sin bakgnmn i at Svein Andresen har fått et tilbud
fra S.A.T.S. - kjeden om kjøp av et komplett sett hjemmetreningsutstyr
V
som han ønsker å
installere.
Re
erin
lanen
Reguleringsplanen
for "Høllen Syd I" viser denne eiendommen
som en av seks i et avgrenset
byggeområde
innenfor planen.
Fra felles avkjørsel og langs de tre eiendommene
som Svein
Andresens
er en av, går det et langstrakt
areal som er utlagt til fiiområde.
Første del av
friområdet er sti/gangvei ned til bryggeanlegget
som går langs eiendommen
nr 4. En vesentlig
del av fiiarealet - arealet som ligger mellom disse tre eiendommene
og sjøen - er i realiteten en
del av bryggeanlegget/opplag
for båter. Dette området er altså ikke opparbeidet som et friområde
og vil vel neppe heller bli gjort.
Innenfor
byggeområdet
er det på plankartet
på den enkelte
eiendom
vist illustrasjoner
på to bygg.
Kommunen har lagt til gnmn at det bare kan tillates en bolig og garasje. Spørsmålet er imidlertid
~\_/
om dette er en rettslig bindende bestemmelse.
Plankartet alene gir ikke hjemmel for å kunne
legge
dette
til gnmn,
og en slik forståelse
kan heller
ikke
entydig
forankres
i
reguleringsbestemmelsene
alene eller i planen totalt sett.
Slik reguleringsbestemmelsene
er
formulert er dette tvetydig og planen vil neppe kunne tolkes slik som kommunen
har lagt til
grunn i denne saken - at reguleringsplanen
Reguleringsplanen
gir imidlertid
bare tillater to bygg.
en begrensning
for så vidt gjelder
utnyttelsen
eiendom ved at utnyttelsesgraden er satt til U=O,2. Utnyttelsesgraden
eiendommene innenfor dette byggeområdet.
Dispensasjonsvurderingen
Svein Ivar Andresens søknad
må forstås som en sølcnad om dispensasjon
bestemmelser om utnyttingsgrad
Omsøkte
bygg har en gnmnflate
gjelder
på den enkelte
alle de seks
fra reguleringsplanens
samt fra 4-meters regelen i pbl § 70.
på 54 m2 og skal formelt
sett behandles
som en dispensasjon
etter pbl § 7. Kommtmen bør imidlertid se hen til at det kim skiller noen få m2 på at omsøkte
bygg skulle ha vært behandlet etter tmnmksregelen i pbl § 70 nr 2. Denne bestemmelsen stiller
mindre strenge krav for å gi tillatelse til uthus/garasje/hobbyrom
inntil 50 m2 plassert i/inntil
nabogrensen. Dette bør kommunen ta hensyn til i sin vurdering.
I’
` “U "'33
Parkering
HØLLEN OG SOLTA
HAVN
2014
Båtplass
Kortet
gjelder
Nr:
for fri parkering
parkeringsområder
Parkeringsretten
på anviste
i våre havner.
er knyttet til bruk av båtplassen
og kan ikke selges eller leies ut seperat
Biler som står i veien for daglig
drift kan forlanges flyttet
Eneste godkjendte
plassering
er på dashbordet
av parkeringskortet
i bilens frontrute
Høllen og Solta Båthavn
14.
Parkering
i havneområdene
gyldig parkeringskort.
kan kun skjer på oppmerkede
plasser
og med
Parkering i Høllen kun på det området som er skiltet
og merket med gult. Biler med henger, som opptar to parkeringsplasser,
må bru ke to parkeringskort.
For øvrig skal all hensetting
av traller
hengere
avtales med driftsansvarlig
på forhånd.
og
U
-2I og med kommunen ved plan- og økonomiutvalget
næringsutvalget
saksbehandler
og ved tidligere behandling av drifi- og
begge enstemmig har avslått den omsøkte plassering i/nær nabogrense
vanskelig se at kommunen som grrmneier vil gi samtykke.
kan
Det omsøkte bygg skal oppføres i to etasjer, har grtmnflate 54 m2 og bruksareal ca 96 m2.
En garasje er i vanlig forstand et bygg for hensetting av bil og dermed vanligvis et bygg i en
etasje. Det aktuelle bygg kommer i konflikt med §70 pkt2 b både med hensyn til gnmnflate
og etasjetall.
Det regulert fi-iomràde og må ses i sammenheng med tilliggende større friareal på
Høllebakken. Området er per i dag noe uryddig, men nå som kommlmen er blitt eier og etter
at utbyggingen på Tingvollen blir ferdig er planen å sette arealet i stand. Grensen mellom
Tingstuveien
‘\/
4,6 og 8 og friarealet
er nâ ryddig og klart definert
av en 2-3 meter høg
steinmur. Byggets plassering vil føre til at deler av muren må fiemes for at bâtgarasj en skal
komme på samme nivå som båthavna og friarealet. Dettevil føre ülatfiionn-ådet
blir
privatisert både av bygget i seg selv og at områdetmå brukes som adkomst til
Selv om bruken antagelig blir sporadisk må det tas hensyn til denne ved opparbeidelse av
fiionnådet. Saksbehandler vil advare mot eventuell tillatelse til adkomst overfifiaareairidet
konsekvensene på sikt kan blir store: Heter flere eiendommer i samme situasjon og blir det
tillattbåtgxäer llesarælfldetall
grunntil åtroatdetvilsøkesom
tilsvarende løsning for vanlige bilgarasjer. Almenhetens ferdselsmulighet i snandområdene
måikkeunødigreduseresvedåaksepteretiltaksomdetomsøkte.Etterensamletvurdering
kan saksbehandler ikke se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fia
avstandsbestemmelsene
i pbl. §70 pkt.2.
Til gktg:
Det vil i utgangspunktet
bli gitt dispensasjon
fra regulert utnyttelsesgrad
direkte tilknytning
til eksisterende
bebyggelse på eiendommen.
Til pkL3:
Ut fia den forståelse som Fylkesmannen
ved kombinert
i
legger til grunn for ved behandling av garasjesaker
d.v.s. at en garasje bare skal brukes til hensetting
bygg har Fylkesmannen
ved utbygging
av biler og derfor skal være et l-etasjes
bruk garasje/oppholdsrom
krevd at saken behandles
som en dispensasjon fra reg.planen. Administrasjonen har en restriktiv holdning til kombinert
bruk vil i utgangspunktet ikke kunne anbefale at dispensasjon blir gitt.
Konklusjon:
Bortsett
fra at de aktuelle
planer er en enkel og grei løsning
ikke se grunn for å gi de nødvendige dispensasjoner.
vil en ved senere planbehandlinger
som tilrettelegges
’
for tiltakshaver
kan saksbehandler
or å unngå å komme i samme situasjon
foreslå å legg inn byggelinje
i
mot firiareal eller andre areal
for alment bnrk.
\./
i
>
i
l
‘
l
i
f
Etatsjefens
merknader:
Teknisk sjef er enig i saksbehandlers vurdering. Hvis omsøkte bygning tillates, vil båtgarasjen
være en garasje som også kan brukes som bilgarasje. Slik bruk vil være vanskelig å
kontrollere. I tillegg kan det skape presedens for andre eiendommer i området. Ellers er det
viktig å understreke at fylkesmannen ikke hadde vurdert trafikken over fi-iomrâdet da tidligere
vedtak 21.06.00
ble opphevet.
Rådmannens
merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere merknader.
Forslag
til vedtak:
A:
Søgne
88l3/99/OAA
23/648
Løpenr:
Arkiv nr:
Til behandling
Drifl/næringsutv.
‘\/
Tiltakshaver:
Ansvarlig
Søknad
Arkivsalc
99/01730-4
Saksbehandler:
Odd Aascmd/I'l.f.m: 38 05 56 19
i:
Møtedato:
21.09.99
Svein
søker:
Ivar Andresen,
Sivilarkitekt
om rammetillatelse
Situasjonsplan
Tingstuveien
Ole Johan
mottatt
Dolva,
8, 4640
Saksnr:
092/99
Sign:
Søgne.
Østerveien
6, 4631
Kristiansand.
22.06.99
og tegninger datert 06.06.99.
Protest mottatt 01.07.99
Kommentar
til protesten
Bakgrunn
kommune
fra eiere av Tingstuveien
6.
mottatt 17.08.99 fia ansvarlig
søker.
for saken:
Det søkes om rammetillatelse for oppføring av båtgarasje med innredet lott på gnr. 23
bnr.648. Byggets grunnflate blir 60 m2, bruksareal båtgarasje 55 m2, bruksareal 2 etasje 51
m2 og mønehøyde
over terreng
blir 7 meter Bygget
skal oppføres
av treverk
og betong
og det
er plassert fra 0 meter til ca 1,5 meter fra nabogrense mot regulert fiiareal. Loflet skal ifølge
byggeforslcriflene
V
betegnes
som etasje.
Ved skriv mottatt 01 .07.99 protesterer eiere av naboeiendom
Tingstuveien
6 mot planene.
Ansvarlig søker har kommenterer
til protesten i skriv mottatt 17.08.99
Den aktuelle eiendom er i reguleringsplan
for ”Høllen Syd I ” regulert til boligformål.
Arealet
mellom bygget og båtplassene
er regulert til fiiareal (nærmest bygget) og kjørevei.
Eiendommen
181 m2.
er på 983 m2 og den er bebygd med bolig og garasje med grunnflate til sammen
Vurdering:
Ifølge reguleringsplanen
kan det på hver eiendom oppføres bolig og garasje. Bebyggelse
utover dette kan ikke uten videre tillates. I den aktuelle sak må det dispenseres
fra
avstandsbestemmelsene
i pbl.§7O idet
til beboelse. Byggets 2. etasje har full
en egen boenhet. Plassering av bygget
syn medvirke til uønsket privatisering
sjøen. Dette området
er hovedadkomst
bygget både har over 50 m2 gnmnflate og skal benyttes
innredning og egen inngang og den kan benyttes som
helt inntil grense mot fiiareal vil etter saksbehandlers
av det forholdsvis smale området mellom 23/648 og
til offentlig
friområde
på Høllebakken.
kan ikke se særlig grunn for å dispensere fi^a avstandsbestemmelsene
Saksbehandler
i pbl.§70 pkt.2.
ADVOKATFIRMAET
”t
KJÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Postboks 1051
4682 Søgne
Var ref: 12040/21461
JB/mse
Date: 14. novcmbcr
2014
SAK 2014/1749:
GB 23/648, TINGSTUVEIEN
8—
BYGG TIL KOMBINERT
BRUK BÅTGARASJE/OPPH()LDSROM
Det vises til mitt brev 20.10.2014
./..
Som nevnt i brevet,
Vedlagt oversendes
nabovarsel.
i ovennevnte
sak.
er den subsidiære søknad om bruksendring
blitt nabovarslet.
gjenpart av nabovarsel
sammen med kvittering for
All» ukatfirnnvct
(kg
_/.
Kjær
DA
MNA
Det er kommet én merknad. Denne er datert 30.10.2014
fra Geir Skavoll og
Grethe Stavseth, Tingstuveien
6. Jeg vedlegger kopi av brevet med vedlegg.
l\I N()‘!71‘701‘7MM\/A
Koutomdtcw
llzmtltlclis
Hus
l<;a.11.mgn:n
3
K mlmmuuul
Det fremkommer
ikke noe i protesten som tilsier behov for endringer i søknaden.
Det som anføres i mitt brev 20.10.2014
som grunnlag for den subsidiære søknad
blir derfor opprettholdt
fullt ut.
Avdcltngskontot' [_'\tt'
Sugar nub,» gget
Hwtnftimw
Pus-thats 1sw
-1662 Kristiansand
*>I<*
Jeg finner imidlertid grunn til å gi noen utdypende og supplerende
merknader til
spørsmålet om det foreligger søknadsplikt
for bruk av den aktuelle del av
båtgarasjen til boligformål
som leies ut. Som kjent er en rekke bestemmelser
i
plan- og bygningsloven
endret ved lovendring som ble vedtatt 20.06.2014.
De nye
lovbestemmelsene
er ennå ikke trådt i kratt. l forbindelse med forberedelse
av
endringsloven
ble det også gitt en presiserende
uttalelse i høringsforslag
og i prop.
99-L om når det oppstår søknadsplikt
i boenhet etter plan- og bygningslovgivningen.
Det ble i høringsforslaget
tydeliggjort
at utleie av del av
eksisterende
bolig kan skje uten krav til søknad om fulle kvalitetskrav
til egen
boenhet.
Am Oi‘/\Tl.\
(Mo:
Advokatlit mac! Kx ale
Ixergen/I-mm»:
hu'
Art»
tyne:
alfixlnucl Haw:
IIHIZ
Kri
Advokatfirmaet
Kiwi
'framsaAdx
Lilli
«lllirmaet
Rekxe.
Pleun
nammcr:
Atlvtvkmlutnflet’r<mH:mg
Molde:
./.
Etter at høring var gjennomført,
opprettholdt
departementet
sitt standpunkt og sin
presisering med hensyn til nâr det oppstår søknadsplikt
for etablering av ny
boenhet. For ordens skyld vedlegges kopi av utskrift fra kap. 13 i prop. 99-L
(20l3-2()l4).
Jeg viser særlig til følgende uttalelser i pkt. 13.4:
Adxolmlirmuex(Me:-1m<imlz
wmv nrlvocnllfl no
Ia
-t
ADVOKATFIRMAET
Side 2
KJÆR
« Utgangspunktet
er at plan- og bygningsloven
ikke regulererforholdet
til utleie.
Boligeier kanfritt leie ut del av bolig, for eksempel ved bofellesskap eller ved at
del av boligarealet
leies ut til for eksempel en student. Utleier av areal i egen
bolig utløser i seg selv ikke mknadsplikt,
og dermed heller ingen nye
bygningstekniske
krav etter plan- og bygningsloven.
Opprettelse av et
utleieforhold skal heller ikke til .saksbehandling
i kommunen. Det er imidlertid en
forutsetning
at arealet lovlig kan brukes til bolig (hoveddel). Etter departementets
vurdering må søknadsplikten for en ny boenhet basere seg på rent fj/siske
kriterier ved selve bygget, ikkeforhold
ved organiseringen
av beboerne. En ny
boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle
hovecbfunksjonerfor
en bolig. Med hoved/funksjoner menes stue, kjøkken, soverom
(soveplass), bad og toalett, jf byggteknisk forskrift § 12-14, tredje ledd. Det er
ikke noe til hinder for at en boenhet kan ha flere bad eller kjøkken. Etter
departementets
syn må en selvstendig boenhet ha egen separat inngang.
Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende
boligen. Dvs. at det ikke er intern_ forbindelse mellom «enhetene».»
For vår sak er det altså av betydning at utleie i seg selv ikke innebærer at det
utløses søknadsplikt.
Forutsetningen
er at det areal som leies ut til beboelse lovlig
kan brukes til boligareal, altså regnes som hoveddel. l vår sak kan det vises til at
den del av Andresens bolig som leies ut er godkjent til oppholdsrom,
som inngår i boligens
altså rom
hoveddel.
For det andre kan det vises til at det er åpen passasje mellom de rom som leies ut
og underetasjen
i bâtgarasjen
som leietaker
ikke disponerer.
Underetasjen
i
båtgarasjen er å regne som et rom som utgjør tilleggsdel i Andresens bolig.
Den uttalelse som kommunen har fått fra advokat Sven Farbrot i Advokatfirma
Tofte, er i stor utstrekning
i strid med departementets
forståelse av når det oppstår
søknadsplikt
i boenhet etter plan- og bygningslovgivningen
slik dette er presisert i
ovennevnte
lovproposisjon.
Jeg her om kommunens
snarlige behandling og at det i den forbindelse bekreftes
at det utleieforhold
som Svein Ivar Andresen har for de aktuelle rom i overetasjen
i båtgarasjen ikke medfører søknadsplikt
etter plan- og bygningslovgivningen,
subsidiaert at det gis tillatelse som omsøkt.
Med vennlig hilsen
ADVOKATFIRMAET
KJÆR
DA
VLCLL)
~.:§U7‘§T;5
_
{Cr Jakob Bakka
bakka/Æadvkjaerno
Kopi:
Svein Ivar Andresen,
Tingstuveien
8, 4640 Søgne
g.\advisor\dok\20l4
2\undkkim28rd.d0c
Til:
Søgnekommune
Gjenpart
4682 Søgne
(PBL) av 27. juni 2008 nr. 71 § 21-3
-
Vedlegg nr
av nabovarsel
C_
Saksnr
For tiltak etter plan- og bygningsloven
Tiltak pà eiendommen:
Adresse
Postnr.
Poststed
Tingstuveien 8
4640
Søgne
Gnr.
Bnr.
23
648
Festenr.
Seksjonsnr.
Andelsnr.
Kommune
Søgne
Det varsles herved om:
Søknad om tiltak som krever tillatelse etter PBL § 20-1
U Nybygg
U Riving
Søknad
U
U Anlegg
E Bruksendring
U Endringav fasade
U Eiendomsfordeling
eller bortfeste
U innhegningmol veg
U Annen
U Skilt
om tiltak som krever tillatelse etter PBL § 20~2
Driftsbygning
i landbruket
med samlet
bruksareal
(BRA)
U
mindre enn 1000 kvm SAK10 § 3-2
U Tilbygg< 50 m*
U Frittliggendebygning<70m2
Midlertidig
bygning,
konstruksjon
eller anlegg
U Antennesystem
U Bruksendring(fra trlleggsdeltil
(ikke boligformål)
hoveddel
U Skilt/reklame
U Annet, PBL § 20-2 bokstavd
og omvendt)
Dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19
E Dispensasjon
Beskriv
nænnere
hva nabovarselet
gjelder
Subsidiær søknad om bruksendring av del av bygg for kombinert bruk båtgarsje/oppholdsrom ved at
oppholdsrom skal brukes som egen boenhet.
Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan.
Spørsmål og merknader
vedrørende
nabovarsel
Eventuelle merknader må være kommet til ansvarlig søker/tiltakshaver innen 2 uker etter at dette varsel er sendt.
Ansvarlig søker/tiltakshaver:
Besøksadresse
Svein lvar Andresen
Postadresse
Postnr.
Poststed
Tingstuveien 8
4640
Søgne
Kontaktperson:
E-post
Advokat jakob Bakka
Telefon
hakka@advkjaer.no
Mobiltelefon
Søknaden kan ses pá:
www.
Merknader
sendes:
E-post
Advokat Jakob Bakka
bakka@advkjaer.no
Postadresse
Postnr.
Poststed
Postboks 153
4662
Kristiansand
Vedlegg
Beskrivelse
av vedlegg
Gruppe
Nr fra<til
Kopi av søknad om tillatelse til tiltak
[Jzbgnt
-
U
B
-
D
avkjøringsplan
D
_
El
Tegninger(snitt og fasade)
E
_
E]
Andre vedlegg
Q
-
D
Dispensasjonssøknad
Situasjonsplan,
(begrunnelse/vedtak)
(PBL
kap
19)
Underskrift
l
Sted, dato
Kristiansand,
Underskrift ansvarlig
1
øker/titta
20.10.2013
Med blokkbokstaver:F0r Svein Ivar An
AdvokatOnIine.no DoklD E
sen
Kvittering
for nabovarsel
Til naboer/gjenboere
Nabovarsel kan enten sendes som rekommandert
sending eller overlevers
personlig mot kvittering.
Ved personlig Overlevering vil avkrysning
gjelde som
bekreftelse
pà at varselet er mottatt og samtykket.
Nabolgjenboer
Gnr
Bnr
23
663
23
648
av eiendommen:
Festenr
Adresse
Tingstuveien
8, 4640 Søgne
Nabo/gjenboer
Seksjonsnr
Seksjonsnr
Eiers/iesters
eiendom
EierIFester
navn
Kirsti Kiærre or: Øvstein Severinsen
Adresse
Postnr
Dvarselel
Bnr
eiendom
Festenr
Adresse
Personlig
Gnr
Sted
kvittering
for mottatt
er mottatt
D
Gnr
Bnr
23
29
varsel
Jeg samtykker
Tingstuveien
10
Pfislnr
Sled
Denne del klistres pà kvittering
4640
Søgne
RR 1984
Dato
Underskrift
0200
i tiltaket
Festenr
Seksjonsnr
Eiers/tasters
navn
Søgne kommune
Adresse
Adresse
Postboks 1051
Postnr
Personlig
9 NO
Pasmr
Sled
kvittering
for mottatt
varsel
_ .
_
Denne del klistres pa kvittering
4682
Søgne
RR 191140201
2 NO
Dato
Underskrift
Uvarseletermottatt E] Jegsamtykker
I tiltaket
Gnr
Bnr
23
391
Festenr
Seksjonsnr
Uvarselet
Sted
kvittering
for
mottatt
er mottatt
D
Gnr
Bnr
23
649
varsel
Jeg
samtykker
Festenr
Seksionsnr
kvittering
for mottatt
er mottatt
El
varsel
Jeg samtykker
Bnr
RR 195492026 NO
Dato
Underskrift
del klistres
på kvittering
Eiers/testers
navn
Stavseth
4640
Søgne
Dato
Underskrift
Denne del klislres pà kvittering
RR1994
91°’° “O
i tiltaket
Festenr
Seksjonsnr
Eiers/festers
navn
Adresse
Postnr
Sted
kvittering
for mottatt
er motmtt
Gnr
ü
varsel
Jeg samtykker
Bnr
Postnr
Sted
Dato
Underskrift
Postedets
reg.nr
Postedets
regnr
Postedets
reg.nr
i tiltaket
Festenr
Seksjonsnr
Adresse
Eiers/festers
navn
Adresse
Postnr
Personlig
Denne
Søgne
Iznlsrllrgstuvelen 6Sted
Adresse
Dvarselel
sled
4640
Grethe
Sted
Gnr
Personlig
16
pwn,
Adresse
Postnr
üvarselet
Tingstuveien
i tiltaket
Adresse
Personlig
navn
Adresse
Postnr
Personlig
Eiers/tasters
Svein Ersland
Adresse
Sted
kvittering
for
mottatt
varsel
Postnr
Sted
Dato
Underskrift
Eivarseiet er mottatt I:I Jegsamtykkeri tiitaket
Gnr
Bnr
Feste-nr
Seksjonsnr
Postnr
Personlig
Eiers/festere
navn
Adresse
Adresse
Sted
kvltterlng
for mottatt
UVarselet
er mottatt
Postverket
bekrefter
D
at deti
innlevert rekommanderte
ovennevnte adressater.
varsel
Jeg samtykker
dag er
Sand?
DokID
/C_
@
Sted
Dato
Underskrift
an I II sendinger:
)
AdvokatOnlineno
Postnr
i tiltaket
sendinger til
_
Sted
_.
\
Side
av
1
Advokatkontoret
Kjær DA
V/advokat Bakka
Postboks 153
4662 Kristiansand
Vedr. nabovarsel
Søgne 30.10.2014
på G.nr 23, B.nr 648.
Eier: Svein Ivar Andresen
Som nærmeste nabo kommer vi her med konsekvenser og historikk for à prøve og klargjøre hvorfor vi
har merknader mot denne søknaden om bruksendring, dispensasjon fra reguleringsplanen
Andresen har tatt seg til rette med å leie ut ovennevnte båtgarasje/kontor ulovlig som bolig. Bygget er
brukt som bolig, og det er i strid med gitte tillatelser.
Som nære naboer til dette bygget ønsker vi ikke at bygget skal bli brukt som bolig.
For oss er det en stor belastning, ubehagelig og negativt å ha leietakere så tett inn på oss. Vi mener at
Andresen som alle oss andre i Søgne må forholde seg til gjeldende lover og regler.
lkke neglisjere det og bare gjøre det som passer han best, og at det går utover en 3.part. Det var
akkurat de argumentene vi hadde den gangen han søkte om å bygge, at han helt sikkert ville bruke det
som bolig. Og der fikk vi jo rett i.
Vi gav muntlig beskjed til Andresen om at han ikke hadde bruksendring, og dermed at utleie er
ulovlig. Vi ble bare avvist og han fortsatte med utleien. Derfor undersøkte vi og gav beskjed til Søgne
kommune. Vi fikk tilbakemelding om at boligutleie ikke var lovlig, og at det måtte opphøre.
Vi syns det er fryktelig, trist, ubehagelig og uholdbart at vi hele året skal forholde oss til leietakere
som kan ha fritt innsyn inn til oss fra ston vindu på nordsiden av bygget. Som slett ikke var meningen
å få da vi bygde.
Vi har akseptert at Andresen fikk bygge båtgarasje/kontor, men det var aldri meningen at det skulle
være en utleie bolig. Rett ved vår hage grense. Det er ikke den samme trivselen i hagen vår, når det er
utleie tett inn på oss.
Ferdigattesten
ble ikke godkjent før 7.01.2013,
og etter vår oppfatning kun brukt til utleie.
Den gang det ble søkt om bygging, sendte vi en skriftlig klage, den 28.6.99.,
bli beboelseshus.
å
(Vedlegg nr 1)
\/
Svaret
fra Andresens
(Vedlegg
arkitekt
den 1 1.8.99,
var at det ikke
skulle
der vi påpekte at det ville
være beboelseshus.
nr. 2)
Brev fra Andresens advokat den l9.l 1.1999, under fakta: "bygget skal ikke brukes som beboelse"
(Vedlegg nr.3
Er ikke slike lovnader som er gitt i forbindelse
med bygging bindende, når de er skrevet i søknaden ?
Da oppfatter vi det sånn det er bygd på falske premisser i søknaden tidligere, og nå brukes ulovlig. Er
det da så enkelt... at det bare er å søke om en ting, bruke det ulovlig som bolig, og heller søke om
endring til bolig i ettertid?
Da må vi spørre: hadde en søknad om bygging av et beboelseshus nå, så nærme strandlinjen og
friluftsområde, og hensyn til naboene, blitt godkjent idag ?
Det tror vi ikke.....eller?
Hvis ikke....da vil vi gjerne at dere har de samme argumentene i minne ved en avgjørelse idag ang
godkjennelse av beboelseshus.
2
Vi vil også tilføye at den naturlige tilgang og parkering til bygningen er på friområdet, og at det er
denne som vil bli brukt ved utleie/beboelse.
Det har vi allerede erfart den tid utleie har foregått. De
fleste viljo helst ha bilen helt til døra. Mye trafikk og støy for oss.
Hvis det er beregnet at parkering, til denne ekstra boenhet, skal foregå på Andresens private parkering,
vil det medføre ekstra trafikk for oss andre i Tingstuveien. Parkeringsplassen
er liten, og allerede i dag
bruker han vår felles parkeringsplass
(gjesteparkering)
til parkering av sin private bil. Dette vet vi
irriterer andre naboer i område.
Leietagere kan heller ikke parkere på båthavnas område, da denne er kun for andelseierne som har
egne parkeringskoit.
Parkeringsretten
er knyttet til bruk av båtplassen, og kan IKKE selges eller
LEIES ut separat.
(Se vedl nr. 4. Og 5)
Bygget grenser til en flott tursti som Søgne kommune har lagd. Den går over til andre siden med fri
benyttelse av sittebenker/bord
og grilling. Samt muligheter til å bade. Denne stien blir mye brukt i
løpet av vår/sommer/høst.
Det er også ofte bamehager som benytter seg av denne flotte turstien. Vi
mener at hvis det blir lovlig utleie av bygget, så vil det privatisere den flotte turstien og friområdet. Og
ved eventuell parkering, stenge/privatisere
inngangen til turstien. Dette området er hovedadkomst
til
offentlig friområde på Høllebakken.
(Vedlegg nr 6 og 7 nr)
Vi gruer oss spesielt til vår og sommerhalvåret,
hvis vi da må forholde oss til utleie til turister så tett
innpå vår bolig. Med alt av ubehag og støy som det medfører. Det erjo disse negative konsekvensene
vi er redde for.
Vi mener også at det vil bli en forringelse av verdien på boligen vàr. Det erjo for de fleste ganske
negativt å ha en utleie bolig som nærmeste nabo. Spesielt som sagt sommerutleie,
som vi regner med
det vil bli utnyttet til.
Konsekvensen
kan også bli at hvis Andresen får medhold med sine argumenter, så kan både vi og
naboen (Pedersen) søke om byggetillatelse
til hver vår boenhet, på våre tilsvarende del av
eiendommen.
Med samme argumenter. Da skulle detjo bli en enkel sak â få igjennom. Ellers er detjo
veldig urettferdig
Vi kan ikke se at det kan være noen gode argumenter for at bygget skal bli egen boenhet,
til utleie.
Men at gjeldende godkjenning som båtgarasje/kontor/trimrom
blir opprettholdt.
med tillatelse
Vi håper kommunen holder seg til den gjeldende reguleringsplanen,
og ikke gir dispensasjon
egen boenhet. Og at våre argumenter blir rettferdig tatt til følge, og tar hensyn til de negative
konsekvensene
det vil medføre for oss nå og i fremtiden.
Med hilsen
Geir Skavoll & Grethe Stavseth
Tingstuveien 6
4640 Søgne
Kopi til:
Saksbehandler:
Anne
Kommunalsjef
teknisk sektor: Dag Amtsen
Marit
Tønnesland,
til en
”W
( l
Til 500119
Teknisk
Kornmune
Etat IV Odd Aasersd
' Bygging av sjøbad m lleflighel. Grnt 23 Bur. 648 Tingshr-vn.8 4644}Søgne v/ Svein Ivar
Andresen.
'If-ii
Vi visertil overnevnte
sal: somviharmottaltnabovarselpå, ogsenderhavedvårklage.
Ifølge reguleringsplanen
somviharkjapttomta
etter, skal detlmn kunne bygges etbolighus
og
engarasje pålxvertomt Dethar aldri værtmeningenat det skulle væretobeboelseshuspå
tomta
vamaue oppnayaeup-.‘ibygge:ogs5‘daamm1suermyeavmsamnuzsjambademeaamm
og fiahagen, ogføler også at et så stortbyggkomnterveldighett innpå oss. Det serMm såhsyt
titpåtegtingm meni virkeligheten bli detveldig stort oghøyt Eget
10meterlangt og 6
meterbredt, altså 60m2. Leiligheten med vindu og
med innsyn til oss blir veldig
` ”“'"
bare"4iz1eter‘1”:;é‘,«;”réi:ééf;"\f:
'im dam ‘alikefå den pnvaf‘
’
bg‘i:sjeneit7e’"
sjøen somvilmri
dagogsomviregnetmeddavikjøptetonita
Ethersom vi forstår am leiligheten værefem bebodd, og da da: enkle-shetilgangen til leiligheten
blirpågangvei ogfiionirådemotsjøen., kmnmerinyeavtrafildsentil ogforegåpå denne.Den
veienerjo bareberegnetsom gangvei opp til fiiområdet, og detharalltid fimgeitgreit
\
g/
Vi filler også at fii lass
blir privatisert med en leilighet helt inntil grensen.
Vi harfizllforståelseat naboen ernevil ha ei sjøbuforåvintfilagrebåtensin
Hvis detbare haddevaertsnakk omensjølmpåen etasje til sittbrtlkharvi ingen
migelser,
men så lengedet er planlagt et så stort bygg m/beboelse i letg, kan vi dessverre
ikke godta dette.
Søgne 28.06.99
Vennlig hilsen
GretheStavseth og Geir Skarvoll
Tingstuvn .6
Gulli
Bm'.649
__._.._...,
-
-
i
--
-l
39;-u /qq
_._;
,
-
17%
SIVILARKITEKT
MAL- NPA
OLE JOHAN DOLVA As
;
ØSTERVEIEN
'
4631
w”
" '—‘”“"“""‘“”“
6.
KRISTIANSAND
TELEFON
380719
93
T E L F AX
38 0719
95
SENTRALGODKJENNING I998 OO 2788
i)Zz?Z22/:4i
47
KRISTIANSAND
11.08.1999
5'de1°V'
.
SØGNE K MMUNE
TEKNISKETAT
TANGVALL
4640 SØGNE
` Sak;
Protest på;
søknad
om rammetillatelse
tor
Sveln Ivar Andresen, Tlngstuevelen 8 4640 Søgne
Kommentar
K
\./
til protest.
“ä
Vi beklager at nabo føler at-planlagt
vil være til sjenanse.
Vi har gjennomgått
protesten
bàtgarasie
og har følgende
med innredet loft
merknader:
I. Síktlinjer
Under planleggingen
av bygget
er det tatt hensyn til utsiktslinjer
__}‘_F_Q‘.El_C1.bO_.J_Q1'iSr1fB£i.[J.QE,fJ
_iil.5fll<r.LC!.d.
Q ra m metil latelsearedegåocdaarimeefsfeewmeefeesmeefæeefs
for dette l opplysningene
om: topp mønehøyde for bàtgarasje
ferdig gulv naboeiendom
difteranse
+ 7,88 m
+ 7,30 m
+ 0,58 m
Vi mener med dette å ha tatt hensyn til naboens siktlinjer.
2.0 Nabogrense
KJ
Det kommenteres at bygget ligger4
Dette er jo i h.h.t. byggeforskriflen.
m. ifra nabogrense.
3.0 Beboelseshus
`
Protesten omtaler bygget som beboelseshus.
Dette er ikke riktig. Bygget er anmeldt som bàtgarasie
Lcttet anser vil som en resurs og
_,
med innredet loft.
å innrêdetlettectrealet.
'
Til slutt vil vi føye til at det er lagt stor vekt på at utformingen skal være godt
tilpasset eksisterende bebyggelse og lagt skànsomti terrenget.
Som et kompenserende
tiltak kan vi torslâ taket tekket med torv.
Med v nnlig hllsen
KOPI, Svein Ivar Andresen
/
/.
f
T‘0\Aq—\C\'C\q
Advokat MNA
SVEINUNG SØNDERVIK JOHNSEN
.2.
Begrunnelse
for klagen
Klagen begrunnes
med at kommunen
har lagt til grunn feil faktum,
feil forståelse
reguleringsplanen
samt
foretatt
en urimelig
forskjellsbehandling
ved vurderingen
dispensasjonen
for Svein Ivar Andresen i forhold til naboeiendommene.
»
_
Faktum
V
av
av
_
__
.
J
Svein Andresen
hans medeierskap
“
V
har et stort behov
i treningsstudioet
._,_
for hjemmekontor,
både knyttet
S.A.T.S. i Kristiansand.
f,
og til
Når det gjelder innredning
av
treningsrom og bad/dusjrom,
har dette spesielt sin bakgrunn i at Svein Andresen har fått et tilbud
ifra S.A.T.S. - kjeden om kjøp av et komplett sett hjemmetreningsutstyr
som han ønsker å
installere.
Reggleringgplanen
Reguleringsplanen
for "Høllen Syd I" viser derme eiendommen
som en av seks i et avgrenset
byggeområde
innenfor planen.
Fra felles avkjørsel og langs de tre eiendommene
som Svein
Andresens
er en av, går det et langstrakt
areal som er utlagt til friområde.
Første del av'
friområdet er sti/gangvei ned til bryggeanlegget
som går langs eiendommen
nr 4. En vesentlig
del av fiiarealet - arealet som ligger mellom disse tre eiendommene og sjøen - er i realiteten en
del av bryggeanlegget/opplag for båter. Dette området er altså ikke opparbeidet som et friområde
og vil vel neppe heller bli
Innenfor
byggeområdet
ort.
er det på plankartet
på den enkelte eiendom
vist illustrasjoner
på to bygg.
Kommunen har lagt til gnmn at det bare kan tillates en bolig og garasje. Spørsmålet er imidlertid
—v
\_/
om dette er en rettslig bindende bestemmelse.
Plankartet alene gir ikke hjemmel for å krmne
legge
dette
til grunn,
og en slik forståelse
kan heller
ikke
entydig
forankres
i
reguleringsbestemmelsene
alene eller i planen totalt sett.
Slik reguleringsbestemmelsene
er
formulert er dette tvetydig og planen vil neppe kunne tolkes slik som kommunen
har lagt til
grunn i denne saken - at reguleringsplanen
bare tillater to bygg.
Reguleringsplanen
gir imidlertid en begrensning
for så vidt gjelder utnyttelsen på den enkelte
eiendom ved at umyttelsesgraden
er satt til U=O,2.
eiendommene
innenfor dette byggeområdet.
Utnyttelsesgraden
gjelder
alle
de seks
Svein Ivar Andresens søknad må forstås som en søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens
bestemmelser
om utnyttingsgrad
samt fra 4-meters
regelen i pbl § 70.
Omsøkte bygg har en grunnflate på 54 m2 og skal formelt sett- behandles som en dispensasjon
etter pbl § 7. Kommunen
bør imidlertid se hen til at det kun skiller noen få m2 på at omsøkte
bygg skulle ha vært behandlet etter mrntaksregelen i pbl § 70 nr 2. Denne bestemmelsen
mindre strenge krav for å gi tillatelse til uthus/garasje/hobbyrom
nabogrensen.
Dette bør kommunen ta hensyn til i sin vurdering.
inntil
'_
“af-_ 'f f
til sin jobb i Telenor
50 m2 plassert
stiller
i/inntil
f
'
L/
umuñj
K//?__:
Parkering
HØLLEN OG SOLTA
HAVN
2014
Båtplass
Nr:
Kortet gjelder for fri parkering på anviste
i vâre havner.
parkeríngsomrâder
Parkeringsretten
er knyttet til bruk av båtplassen
og kan ikke selges eller leies ut seperat
Biler som står i veien for daglig
drift kan forlanges
Eneste godkjendte
plassering
er på dashbordet
flyttet
av parkeringskortet
i bilens frontrute
Høllen og Solta Båthavn
5,
14.
Parkering i havneomrédene
kan kun skjer på oppmerkede plasser og med
gyldig parkeringskort.
Parkering i Høllen kun på det området som er skiltet
og merket med gult. Biler med henger, som opptar to parkeringsplasser,
må bruke to parkeringskort.
For øvrig skal all hensetting av traller og
hengere avtales med driftsansvarlig
på forhånd.
I og med kommunen
næringsutvalget
saksbehandler
ved plan- og økonomiutvalget
og ved tidligere
behandling
av drifi- og
begge enstemmig har avslått den omsøkte plassering i/nær nabogrense
vanskelig se at kommunen som grunneier vil gi samtykke.
kan
Det omsøkte bygg skal oppføres i to etasjer, har grunnflate 54 m2 og bruksareal ca 96 m2.
En garasje er i vanlig forstand et bygg for hensetting av bil og dermed vanligvis et bygg i en
etasje. Det aktuelle bygg kommer i konflikt med §70 pk1.2 b både med hensyn til grunnflate
og etasjetall.
Det regulert
fiiornråde
og må ses i sammenheng
med tilliggende
større friareal
på
Høllebakken. Området er per i dag noe uryddig, men nå som komrmmen er blitt eier og etter
at utbyggingen på Tingvollen blir ferdig er planen å sette arealet i stand. Grensen mellom
Tingstuveien 4,6 og 8 og friarealet er nå ryddig og klart definert av en 2-3 meter høg
steinrnur. Byggets plassering vil føre til at deler av muren må fjernes for at båtgarasjen skal
komme
på samme nivå som båthavna
og friarealetfbæevil
føretilat
friområdet
blir
privatisert både av bygget i seg selv og at omrâdet må brukes som adkomst til bägarasjen.
Selv om bruken antagelig blir sporadisk må det tas hensyn til derme ved opparbeidelse av
fiionn-ådet. Saksbehandler vil advaremot evmtnell tiliatelse til adkomst overfiialmlridet
konsekvensene på sikt kan blir storezfietfer flere eiendommer i samme situasjon og blir det
erdet all grunntil åtro at davil søkesom
tilsvarende løsning for vanlige
Almenhetens ferdselsmulighet i strandornrådene
må ikke unødig reduseres ved å akseptere tiltak som det omsøkte. Etter en samlet vurdering
kan saksbehandler ikke se at det foreligger særlige grunner for å díspensere fra
avstandsbestemmelsene
i pbl. §70 pkt.2.
Til pkt.2:
Det vil i utgangspunktet
bli gitt dispensasjon
fra regulert utnyttelsesgrad
direkte tilknytning
til eksisterende bebyggelse på eiendommen.
ved utbygging
I
i
3
'Fil pktâ;
Ut fra den forståelse som Fylkesmannen legger til grunn for ved behandling av garasj esaker
d.v.s. at en garasje bare skal brukes til hensetting av biler og derfor skal være et l-etasjes
bygg har Fylkesmannen ved kombinert bruk garasj e/oppholdsrom lcrevd at saken behandles
som en dispensasjon fra reg.planen. Administrasjonen har en restriktiv holdning til kombinert
bruk vil i utgangspunktet ikke kunne anbefale at dispensasjon blir gitt.
Konklusjon:
Bortsett
fra at de aktuelle
planer er en enkel og grei løsning
ikke se grtmn for å gi de nødvendige dispensasjoner.
vil en ved senere planbehandlinger
for tiltakshaver
kan saksbehandler
Fpr å unngå å komme i samme situasjon
foreslå å legg inn byggelinje
mot friareal
eller andre areal
Å
som tilrettelegges for alment bruk.
Etatsjefens
t
merknader:
Teknisk sjef er enig i saksbehandlers vurdering. Hvis omsøkte bygning tillates, vil båtgarasjen
være en garasje som også kan brukes som bilgarasje. Slik bruk vil være vanskelig å
kontrollere. I tillegg kan det skape presedens for andre eiendommer i området. Ellers er det
viktig å understreke
at fylkesmannen
ikke hadde vurdert
vedtak 21.06.00 ble opphevet.
Rådmannens
trafikken
over fi-iområdet
da tidligere
i
merknader:
Rådmannen har ingen ytterligere rnerlcrader.
Forslag
til vedtak:
í
if
Søgne
88l3/99/OAA
23/648
Løpenr:
Arkiv nr:
Til behandling
kommune
Arkivsak:
99/01730-4
Saksbehandler:
Odd Aaseradf['].f.m-. 38 05 56 19
í:
Møtedato:
2 l .09.99
Drifl/næringsutv.
Saksnr:
Sign:
092/99
f.
‘\/
Tiltakshaver:
Svein Ivar Andresen, Tingstuveien
Ansvarlig søker: Sivilarkitekt
Ole Johan Dolva,
Søknad om rammetillatelse
mottatt 22.06.99
Situasjonsplan
og tegninger datert 06.06.99.
Protest mottatt Ol .07 .99 fi-a eiere av Tingstuveien
Kommentar
Bakgrunn
8, 4640 Søgne.
Østerveien
6, 4631 Kristiansand.
6.
til protesten mottatt 17.08.99 fra ansvarlig søker.
for saken:
Det søkes om rammetillatelse for oppføring av båtgarasje med innredet loft på gnr. 23
bnr.648. Byggets grunnflate blir 60 m2, bruksareal båtgarasje 55 m2, bruksareal 2 etasje 51
m2 og mønehøyde over terreng blir 7 meter Bygget skal oppføres av treverk og betong og det
er plassert fra 0 meter til ca 1,5 meter fra nabogrense mot regulert friareal. Lofiet skal ifølge
byggeforskrifiene betegnes som etasje.
Ved skriv mottatt 01.07.99 protesterer eiere av naboeiendom Tingstuveien
Ansvarlig søker har kommenterer til protesten i skriv mottatt 17.08.99
\_/
Den aktuelle eiendom er i reguleringsplan
mellom bygget og båtplassene
er regulert
Eiendommen
181 m2.
for ”Høllen Syd I ” regulert
til friareal (nærmest bygget)
6 mot planene.
til boligformål.
og kjørevei.
Arealet
er på 983 m2 og den er bebygd med bolig og garasje med grunnflate til sammen
Vurdering:
Ifølge reguleringsplanen
kan det på hver eiendom oppføres bolig og garasje. Eéfijrggelse
utover dette kan ikke uten videre tillates. I den aktuelle sak må det dispenseres
fra
avstandsbesternrnelsene
i pb1.§70 idet bygget både har over 50 rn2 grunnflate og skal benyttes
til beboelse. Byggets 2. etasje har full innredning og egen inngang og den kan benyttes som
en egen boenhet. Plassering av bygget helt inntil grense mot friareal vil etter saksbehandlers
syn medvirke til uønsket privatisering
av det forholdsvis smale området mellom 23/648 og
sjøen. Dette området
til offentlig
er hovedadkomst
fiiområde
på Høllebakken.
kan ikke se særlig grunn for å dispensere fra avstandsbesternmelsene
Saksbehandler
i pbl.§70 pkt.2.
13 Krav til søknad om... - regjeringemno
Side 1 av 2
KOMMUNALOG
MODERNISERINGSDEPARTEMENTET
Du er her:
Kommunal-
og moderniserings...
< Dokumenter
< Proposisjoner
og meldinger
< Proposisjoner
til Stortinget
< 13
Krav til søknad om...
Prop. 99 L (2013-2014)
Endringer
i plan-
og bygningsloven
oppheving
av krav
Bla i dokumentet:
< 12 Overtredeisesgebyr...
13 Krav
13.1
til søknad
Bakgrunn
Plan-
om
stiller
(forenklinger
godkjenning
l 14 Andre
utleie
og gjeldende
og bygningsloven
i byggesaksdelen
etableres et utleieforhoid
> l Dokumentets
endringer
i del av eksisterende
forside
bolig
rett
krav
til en boenhet.
gjeldende
plan-
i eksisterende
og bygningslov
bolig.
§ 20-1
er det krav
om søknad
og tillatelse
når det opprettes
boenhet/bruksenhet
I en eksisterende bolig. Søknadsplikten kan gjelde ved tilbygg, påbygging
(§ 20-1 bokstav a), ved vesentlig endring (§ 20-1 bokstav b), ved bruksendring fra tiileggsdel
bokstav
d) og ved oppdeling
boenhet
gjelder
nye enheten
forskrift
som oppstår
som gjelder
forenklinger
eller
for eksempel
i boligmeidingen
13.2
og
av foretak)
Dette gjelder
blant annet brannsikring,
lydskiller,
planløsning,
plass til oppbevaring
med videre.
Det er derfor av betydning
om det dreier seg om en eller flere
Departementet
har erfart at grensen
mellom
en og to boenheter
ofte kommer
på spissen når det
arealbruk,
boenheter.
Etter
om lokal
sammenføyning
når en eksisterende
må i utgangspunktet
for nybygg,
herunder
bokstav
bygges
følge
g). Krav
som
om søknad
for en ny og selvstendig
om til en tomannsbolig
bestemmeiseri
de kvalitetskrav
(Meld. St. 17 (2012-2013)
i byggeregiene
(§ 20-1
enebolig
plangjelder
en ny
eller underbygging
til hoveddei (§ 20-1
for to husstander.
og bygningsloven
og krav
for en ny bolig.
Byggje —bu — Ieve) er det varslet at departementet
for utleieenheter
i eksisterende
boliger
Den
i byggteknisk
for å stimulere
til etablering
vil vurdere
av utleieboliger.
Høringsforslaget
I høringsforsiaget
ble det ikke foreslått
noen lovendringer,
men forå forenkle
regelverket
foretok
departementet
en presisering
av når det oppstår en søknadspiiktig
boenhet
etter plan- og bygningsiovgivningen.
Det ble
tydeiiggjort
at utleie av dei av eksisterende
bolig kan skje uten krav til søknad og fulle kvalitetskrav
til egen
boenhet.
Det ble påpekt at en ny boenhet
må være fysisk adskilt fra øvrig boiigareai
i den eksisterende
boligen,
og det er først
13.3
da at søknadspiikten
Hovedpunkteri
Høringsinstansene
kommune
enkelte
søknadspiikt
forslaget,
på at hensynet
kan være
etter
krav
høringsinstansenes
er i hovedsak
peker
saker
og materielle
plan-
og mener
enige
syn
i forslaget.
De fleste
til forutberegneiighet
gråsoner
for når en bolig
og bygningsloven.
det er behov
vil gjelde.
mener
presiseringen
og likebehandling
faktisk
Huseiernes
for en avklaring.
deles
er klargjørende.
for forslaget.
opp og blir to separate
landsforbund
Norsk
taler
og Norsk
kommunalteknisk
boenheter
kommunalteknisk
forening
Trondheim
Det vises
viser
til at det
som
i
utløser
forening
er enige
l
til at det er forskjellig
praksis mellom kommuner.
Sarpsborg
kommune
presiseringen
hensyn til mulig
legges til grunn
boligen.
og Stavanger
bidrar
Det vises
til at det vil bli fritt
enhetene.
ikke
boliger
13.4
mange
Departementets
På bakgrunn
søknadspliktig
negative
til forslaget.
tilsyn
med ulovlige
Sarpsborg
boenheter.
Stavanger
kommune
påpeker
at det vil få negative
boenhet
må være fysisk adskilt fra øvrig boiigareai
fram
Stavanger
for å etablere
kommune
det skal dimensjoneres
en rekke
mener
småleiiigheter
det blir vanskelig
kommune
mener
Tilsyn
gjennomføres
konsekvenser
dersom
i den eksisterende
i en bolig
å planlegge
dersom
det settes
infrastruktur
Utgangspunktet
etter
areal
er at plan-
for eksempel
i egen
bolig
plan-
for.
opprettholder
departementet
og bygningslovgivningen.
og bygningsloven
ved bofellesskap
utløser
inn
når man
forslaget
Grensen
om å presisere
mellom
når det oppstår
en og to boenheter
en
er problematisk
når det etableres et utleieforhold I en eksisterende bolig. Selv om enkelte av høringsinstansene
er negative
forslaget mener departementet
at hensynet til forutberegniighet
og likebehandling taler for en presisering.
bolig,
av
det
vurderinger
av høringsuttalelsene
boenhet
er derimot
og at det vil vanskeliggjøre
fare for liv og helse.
at en ny selvstendig
en dør som forbinder
vet hvor
kommune
til forvirring
eller
ikke
regulerer
forholdet
ved at del av boligareaiet
i seg selv ikke søknadspiikt,
og dermed
http://www.rcgjcringen.no/nb/dep/kmd/dok/regpubl/prop/2013-20
til utleie.
leies
heller
Boligeier
kan fritt
ut til for eksempel
ingen
leie ut dei av
en student.
nye bygningstekniske
I 4/Prop-99-L-2013...
til
krav
Utleie
av
etter
13.1 1.2014
13 Krav til søknad om... - regjeringen.no
plan-
og bygningsloven.
imidlertid
Opprettelse
en foruEetning
Side 2 av 2
av et utleieforhold
skal heller
ikke til saksbehandling
at arealet lovlig kan brukes til bollgareai
i kommunen.
Det er
(hoveddel).
Etter departementets
vurdering
må søknadsplikten
for en ny boenhet
basere seg på rent fysiske
kriterier
ved selve
bygget,
og ikke forhold ved organisering
av beboerne.
En ny boenhet
må kunne fungere
som en selvstendig
enhet
og må ha alle hovedfunksjoner
for en bolig. Med hovedfunksjoner
menes stue, kjøkken,
soverom
(soveplass),
bad
og toalett,
jf. byggteknisk
forskrift
§ 12-2 tredje ledd. Det er ikke noe til hinder for at en boenhet
kan ha flere bad
eller kjøkken.
Etter departementets
syn må en selvstendig
boenhet
ha egen separat inngang.
Boenheten
må
videre
være
fysisk
mellom
«enhetene:-.
Dagens
praksis
kjellerareal,
adskilt
synes
tiltak
å være
som ikke
gis det godkjenning
stilles
krav
fremstår
med presiseringen
boenhet.
til rette
for utleie.
til boligareal
til hoveddei som del av eksisterende
gis det avslag
ikke
er oppfylt.
og for eksempel
og pålegg
også
boenhet,
om grensen
leies ut, uten
at delen
når
i en kommune
uten at det
om tilbakeføring
Spørsmålet
forbindelse
For eksempel
(hoveddel).
erå gjøre det tydelig at utleie i del av en bolig ikke medfører
som en selvstendig
godkjenningstidspunktet.
Blant
for eksempel
boenhet
etter
Utleie av dei av eksisterende
Eier kan velge
lovlig kunne brukes som boligareal
overholdt,
endres
er intern
for samme
oppstår
der en del
tilfredsstiller
alle
boenhet.
ut må deflneres
til egen
Det vil si at det ikke
når det legges
kommune
boenheter
boenhet,
boligen.
(tilieggsdel),
fra tilieggsdel
for to separate
delen har alle hovedfunksjoner.
krav
kommuner
opphold
I en annen
som en selvstendig
krav som selvstendig
Hensikten
mellom
boenheter.
krav
i den eksisterende
for varig
for bruksendring
byggtekniske
av en bolig
boiigareal
forskjellig
er godkjent
til to separate
fordi
som leies
fra øvrig
å leie ut de deler
(hoveddei),
annet
og bygningsloven,
at den delen av boligen
selv om den avgrensede
bolig kan således skje uten krav til søknad og nye
av egen
bolig
som er av dårligst
kvalitet.
Men arealet
skal
og bruken skal være I samsvar med de krav som gjaldt på
kan dette
slik at dør mellom
plan-
innebære
«enhetene»
at forutsetningen
som er godkjent
om åpne
rømningsvel
rømningsveier
må være
må være
mulig
å benytte
i
tilfelle brann.
Når eier ønsker
å opprette
hjemmelshaver
samtidig
gjelde
ved endring
småielligheter
kommunen
eller
av bruken
innenfor
oppdeling
av en eksisterende
mener
å avklare
ominnredning.
boenhet
i strid
bestemmelser
boenhet,
krever
jf.
Administrative
til lovforslaget,
fortsatt
For eksempel
med tidligere
lovlig
om at det må foreligge
plan-
og bygningsloven
når eier oppretter
bruk
antas
Bla i dokumentet:
presiseringen
eller
tillatelse
typisk
der
gitt
kan også
en rekke
tillatelse.
fra kommunen
Itlllegg
kan
ved fravlkeise
om det bør gis bestemmelser
l forskrift
fra tilieggsdel
til hoveddei
i eksisterende
også vurdere
vil forenkle
om disse
tiltakene
bør unntas
konsekvenser
byggereglene
ved utleie
i del av bolig.
Forslaget
forutberegnelighet
og mer likebehandling
når det gjelder vurderingen
av lovens
forslaget
bidra til at det enklere
kan etableres
et utieleforhold
l en eksisterende
For øvrig
og tillatelse,
§ 31-6.
men vil vurdere
Selv om endring
vil departementet
søknad
Krav til søknad og tillatelse
etter plan- og bygningsiovglvnlngen.
og økonomiske
presiseringen
dette
etter eierseksjonsloven.
det ikke er behov for lovendring,
søknadsplikten
for ny boenhet.
ikke var en dei av høringen
Den foreslåtte
boenhet
ved fysisk
ha egne
krav om søknad og tillatelse
13.5
eller
en eksisterende
I kommuneplan
Departementet
for nærmere
bolig
en ny selvstendig
søker om seksjonering
ikkeå
føre til økonomiske
< 12 Overtredelsesgebyr...
eller
l 14 Andre endringer
administrative
> l Dokumentets
vil medføre
krav til ny boenhet.
bolig.
større
Videre
vil
konsekvenser.
forside
http2//wwwxegjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/regpubl/prop/2013-2014/Prop-99-L-2013...
l3.i 1.2014
Side 1 av 1
Kommunen opprettholder sitt syn på at det må søkes bruksendring av båtgarasjen, når den nå skal
benyttes som bolig.
I den forbindelse, ber vi om en tilbakemelding på hvordan atkomst og parkering er tenkt løst.
Til informasjon kan vi opplyse at bygget har areal større enn 50 m², og at det med dette stilles krav
om 2 parkeringsplasser.
mvh
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/463414_FIX.HTML
12.02.2015
Side 1 av 1
Fra: Jakob Bakka[Bakka@advkjaer.no]
Dato: 16.02.2015 10:39:03
Til: Anne Marit Tønnesland
Kopi: Svein Ivar Andresen
Tittel: SV: Spørsmål i forbindelse med søknad om bruksendring av båtgarasje på GB 23/648 - Tingstuveien
8
Det fremgår av rammetillatelse av 15.06.2001 at bruksarealet i 2. etasjer er på 46 m2. Bygget er oppført i
samsvar med dette. Det kan dessuten nevnes at trapperommet ikke inngår i det som evt. må søkes
bruksendret til egen boenhet. Reguleringsplanen har dessuten bestemmelse om at det er tilstrekkelig
med 1 p.plass for hybelleilighet. Dette gjelder uavhengig av arealet på hybelleiligheten og gjelder foran
kommuneplanens bestemmelser.
GB 23/648 har dobbel garasje med plass til 2 biler. I tillegg er det plass til minst 2 biloppstillingsplasser på
gårdsplassen foran huset.
Adkomsten til båtgarasjen går fra parkeringsplass foran huset, langs nordsiden av huset og til inngangsdør
på østsiden av bygget i 2. etasje.
Med vennlig hilsen
ADVOKATFIRMAETKJÆRDA
Jakob Bakka
Advokat/Partner
HandelensHus,Rådhusgt.3│ P.O.Box 153 │ N-4662 Kristiansand
Phone:+4738028500│ Fax: +47 380 28 501│www.advkjaer.no
Fra: anne.marit.tonnesland@sogne.kommune.no [mailto:anne.marit.tonnesland@sogne.kommune.no]
Sendt: 12. februar 2015 11:04
Til: Jakob Bakka
Emne: Spørsmål i forbindelse med søknad om bruksendring av båtgarasje på GB 23/648 - Tingstuveien 8
Kommunen opprettholder sitt syn på at det må søkes bruksendring av båtgarasjen, når den nå skal
benyttes som bolig.
I den forbindelse, ber vi om en tilbakemelding på hvordan atkomst og parkering er tenkt løst.
Til informasjon kan vi opplyse at bygget har areal større enn 50 m², og at det med dette stilles krav
om 2 parkeringsplasser.
mvh
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/464005_FIX.HTML
16.02.2015
Re: SV: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
Side 1 av 2
Fra: Grethe Stavseth[grethe.stavseth@gmail.com]
Dato: 17.02.2015 12:41:27
Til: Anne Marit Tønnesland
Tittel: Re: SV: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
Glemte å opplyse at den doble garasjen ikke er brukt på mange år. De har tidligere sagt at det er pga av at
de bruker den som lagringsplass av div ting.
Sendt fra min iPad
> Den 17. feb. 2015 kl. 12.09 skrev Grethe Stavseth <grethe.stavseth@gmail.com>:
>
> Uff, dette ble bare rett og slett for latterlig og dumt, syns vi.
> Det kan nesten ikke forklares...,det må virkelig sees , for dette kan ikke godkjennes før det har vært
befaring. Det er IKKE vei til båtgarasjen derfra. Først vil adkomsten gå igjennom en privat uteplass med
havemøbler, så en smal platting på nordsiden, så inn i private haven igjen, og videre er det en bratt
fjellskråning ned til båtgarasjen, (ikke vei ) som vedkommende må nesten klatre både opp og ned på. Ikke
fremkommelig for verken sykler eller barnevogner etc. Langt og tungt å komme fra parkert bil med
handleposer etc. Denne adkomst veien blir rett og slett ikke brukt, det er vi 100 prosent sikker på. Men jeg
vil at dere rett og slett må komme på befaring og se...for vi VET av erfaring at dette er bare et påskudd for
å få dette igjennom. Den adkomsten verken kan eller kommer noengang til å bli brukt. Vi regner med at de
kommer til å parkere ulovlig videre. Folk som leier kommer aldri til å godta så lang og kronglete vei. Av
erfaring tror vi at Andresen bare lover og legger fram ideer som ser greit ut på papiret, men som ikke er
gjennomførbart. Håper nå at dere virkelig tar tak i denne saken og ser hvordan det virkelig er....at det blir
en rettferdig behandling.
> Går dette igjennom så skjønner verken vi, eller mange andre noenting, for dette er virkelig latterlig nå...!!!!
> Selv om han har advokat Bakka som er god å snakke fram sin klients sak, så syns vi at dere skal ta
hensyn til oss med våre vurderinger og meninger, uten advokat.
>
> Regner med at det vil bli en befaring.
>
> Venter på rask tilbakemelding.
>
> Vh
> Grethe Stavseth
>
>
>
>
>
>
> Sendt fra min iPad
>
>> Den 17. feb. 2015 kl. 11.28 skrev Anne Marit Tønnesland
<Anne.Marit.Tonnesland@sogne.kommune.no>:
>>
>> Fikk en tilbakemelding i går.
>> De opplyser at boligen har dobbel garasje med plass til 2 biler. I tillegg er 2 biloppstillingsplasser på
gårdsplassen foran huset, hvor den ene skal benyttes til leiligheten.
>> Adkomsten går fra parkeringsplass foran huset, langs nordsiden av huset og til inngangsdøren på
østsiden av bygget.
>>
>> Dersom dere har merknader til dette ber jeg om en rask tilbakemelding på dette.
>>
>> Mvhav
>> Anne Marit Tønnesland
>> saksbehandler
>>
>>
>> -----Opprinnelig melding---->> Fra: Grethe Stavseth [mailto:grethe.stavseth@gmail.com]
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/464605_FIX.HTML
17.02.2015
Re: SV: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
Side 2 av 2
>> Sendt: 17. februar 2015 10:53
>> Til: Anne Marit Tønnesland
>> Emne: Andresen G.nr 23 , Bnr 648
>>
>> Hei
>> Vedr. ulovlig utleie av garasje til bolig på ovennevnte nr.
>>
>> Vil bare informere deg om at all informasjon , brev etc i forbindelse med ovennente sak Kan sendes til
denne adressen, da det stadig oppstår feil på Geir sin mail adresse.
>> Har du fått noe oppsett ang plan for parkering i forbindelse med Andresens søknad om bruksendring ?
>> Vil gjerne ha en rask tilbakemelding på det....
>>
>> Vh
>> Grethe Stavseth
>>
>>
>>
>>
>>
>> Sendt fra min iPad
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/464605_FIX.HTML
17.02.2015
AREALENHETEN
Advokatfirmaet Kjær & Co DA
Postboks 153
4662 KRISTIANSAND S
Deres ref:
Vår ref:
2014/1749 10785/2015
Saksbehandler:
Anne Marit Tønnesland
Arkivkode:
23/648
Dato:
12.03.2015
Ber om at komplett søknad om bruksendring sendes kommunen - GB 23/648 Tingstuveien 8
Som tidligere nevnt er kommunen av den oppfatning av det må søkes om bruksendring,
dersom «båtgarasjen» skal benyttes som en egen boenhet. Dere har i brev av 20. oktober
2014, opprettholdt deres syn på at det ikke er nødvendig å søke bruksendring men har sagt
at dersom kommunen opprettholder sitt syn, så søker dere subsidiært om en slik endring.
Bruksendringen ble så nabovarslet, og det er innkommet merknader fra nabo i Tingstuveien
6, Skavoll og Stavseth.
Kommunen sendte dere deretter en e-post 12. februar 2015, hvor vi ba om en redegjørelse
for hvordan adkomst og parkering er tenkt løst, og hvor vi informerte om at det ville bli stilt
krav om 2 parkeringsplasser ettersom bygningen har areal større enn 50 m². Vi mottok en epost, 16. februar, hvor dere opplyste om at byggets 2 etasje har et areal på 46 m², og at det i
reguleringsbestemmelsene er angitt at det kun kreves 1 parkeringsplass for hybelleiligheter.
Vi ser i ettertid at det var feil å angi at det ville bli stilt krav om 2 parkeringsplasser, da det i
reguleringsbestemmelsens § 7 er angitt 1 plass til hybelleiligheter. Kravet er altså 1
parkeringsplass.
Dere har videre angitt at adkomsten til båtgarasjen går fra parkeringsplass foran huset, langs
nordsiden av huset, og til inngangsdør på østsiden av bygget i 2. etasje. Kommunen var på
befaring på eiendommen, og stiller seg undrende til denne løsningen. Det er kun en bratt
skråning ned til bygningen, som pr. i dag ikke egner seg som adkomst til boligen. Bilder
ligger vedlagt.
Ut fra deres beskrivelse er det kun 2 etasje i bygget som skal bruksendres til boligformål. Vi
gjør i den forbindelse oppmerksom på at det også for mindre leiligheter er krav til innvendig
og utvendig bodareal, og at dette må løses. Det må redegjøres for hvordan dette er tenkt
løst.
Reguleringsbestemmelsene sier ingenting om plassering av en eventuell hybelleilighet,
hvorpå kommuneplanens bestemmelse § 5 bokstav b blir gjeldende. Her er det opplyst at
«Der antall boenheter ikke er angitt i plan, kan det tillates inntil to boenheter pr regulert tomt.
Begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning». Etablering av en egen boenhet i
«båtgarasjen», krever således dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse.
Postadresse:
PB 1051
4682 Søgne
Besøksadresse:
Rådhusveien 1
4682 Søgne
Telefon: 38055555
Telefaks: 38055516
Direktenr: 97990342
Epost:
Web:
Org.nr:
postmottak@sogne.kommune.no
www.sogne.kommune.no
964 967 091 MVA
Oppsummering:
Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser må sendes kommunen. Det
må videre redegjøres for bodareal, parkering og adkomst, og dette må vises på tegninger og
kart. Vi gjør oppmerksom på at det ikke på dette tidspunkt må sendes inn en evt.
byggesøknad, men det må sendes inn tilstrekkelig materiale til at vi kan ta stilling til
dispensasjonssøknaden.
Ber om at manglende dokumentasjon sendes kommunen snarest mulig og senest innen
2. april 2015.
Med hilsen
Anne Marit Tønnesland
saksbehandler
Vedlegg:
Bilder fra befaring
Kopi til:
Geir Skavoll
Svein Ivar Andresen
Tingstuveien 6
Tingstuveien 8
4640
4640
SØGNE
SØGNE
2
A
ADVOKATFIRMAET
KJÆR
Søgne kommune
Arealenheten
Pb 1051
4682 SØGNE
M/\'H‘7
Vår ref: 12040/21461
SAK 2014/1749:
JB/€kS
l)ato:
GB 23/648 —TINGSTUVEIEN
18.
mars
2015
8
Det vises til kommunens brev 12.3.2015 hvor det bes om ytterligere
dokumentasjon
for at søknaden skal være komplett.
Jeg fastholder at utleie av denne karakter ikke utløser søknadsplikt og at det derfor
er helt unødvendig for Svein Ivar Andresen å måtte etterkomme kommunens
stadige krav om nye opplysninger
- til dels krav som kommunen i ettertid
erkjenner at det ikke har vært grunnlag for.
.-\rJ\0kalfirn1:Iet
M.\I\
Org
Kj21*rl).v\
nr N0 974 WM ‘*3! M\'.’\
KUnIU1'IldlC\SC
H:1ndcIcn_xHu_~
R.'Idlm.:g.1Ia"~
Til kommunens
siste brev kan det opplyses
følgende:
KllSllilnfilllkl
l' \ p:
A\ dchng-<k(»nIuI'
SagnlLl11b_\g_ucl
1. Adkomst
Det er tilstrekkelig parkeringsdekning
man velge to forskj ellige adkomstveier
på gårdsplassen
til båtgarasjen.
til GB 23/648.
Derfra kan
'l`ll`
Faks
For det første kan man gå langs nordsiden av huset og over terreng ned til
båtgarasje. Det bratte partiet innrettes med at det skal bygges trapp. Se vedlagte
kopi av situasjonskartet.
Alternativt kan man bruke gangvei
på situasjonskartet.
for å ankomme
båtgarasjen
Postadresse
Postboks
153
4062 K]’I\II(lllS&lHd
fra vest som angitt
FX 02 85 (J0
38 02 85 (ll
ad\kjncrfiínrlxltjaur
\\\\\\ zldxkylcl no
.»\I)\'()('.\'l
nu
I.-\
Oslo:
Atlwkallirnmcl
Kmlc
Bcrgon/lfurtle:
,*\d\OL:1H‘I1'Inuu:I H:lHI.\
'l rundheim:
.\d\oku[I'mn.m-I
lÉJCIl-qlll-Sitlk
Sl‘a\:Ing(‘l'/Hr_\IIc:
.~\d\oL‘\H‘1IInn-:1 ll.:\r.'l
2.
Bod
For å løse behovet for bod kan boligdelen i 2. etg. tilordnes bod som er innredet
under trapp fra 1. etg. Den er på vel 3 kvm. Se vedlagte kopi av plantegning.
Kristiansand:
.-\d\ol\zilllrnr.i«_~t Kjær
Tromsø:
r\dwl..m’ulv1:1cI
Rci-A.-3. Pleym
Lillehammer;
Adurltzrtlirnrriiel
Ilmlirm-__'
Mnldc:
.v’\d\0k.1Imxn::v.*I (hcrlm
\\ \\\\
.'l«1\"\.‘.IVIZ1l\f‘
'L?1ur'/
ADVOKATFIRMAET
Side2
KJÆR
3.
Dispensasjon
fra kommuneplanens
bestemmelse
Eiendommen
GB 23/648 er bygd i henhold til gjeldende reguleringsplan
og 2. etg.
på båtgarasj en er godkjent til beboelsesformål
før kommuneplanens
bestemmelse
med begrensning
om at begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning
ble vedtatt. Slik er båtgarasjen også bygd, og kan lovlig brukes til beboelse i
2. etg.
Siden
det allerede
er etablert
beboelsesrom
som lovlig
kan brukes
til dette,
og som
er egnet som egen boenhet, vil de hensyn som ligger bak kommuneplanens
bestemmelse
ikke bli skadelidende
ved at man rent faktisk benytter bygningen
den er godkjent.
Det vil ikke føre til noe som helst presedensvirkning
tilfelle som dette hvor boenheten allerede er etablert
at det gis dispensasjon
på lovlig måte.
slik
i et
kule*
Jeg regner med at kommunen nå har de opplysninger
og den dokumentasjon
som
er nødvendig for å kunne behandle saken slik at det kan komme til en avgjørelse.
Med vennlig hilsen
AD OKATFIRMAET
KJÆR DA
akob Bakka
advokat
bakkaQDadvkj
acr.no
Vedlegg:
Kopi av situasjonskartet
Kopi av plantegning
g;\advisor\dok\20
l 5Al\andlcmi23ri.doc
GIS/CINE Weblnnsyn - Kartutskrift
Side
1 av 1
_____
L——..———-
L,_.._
F E: s,
kommune
Å
Basiskart
Målcslokk:
Dalo
1:500
_
1 7.03.2015
_‘‘'‘'TI
10
m
l
Copyright
Geoveks:
Med forbefoid
cm feil i kangrunnlaget
14
httn‘//\\w=h11r\1p]f)
rviclhwn
nn/mic]iv1r“-\\'.>]w;11nc\'n
cnnnn/A
rlx'v:nm:rH)o-Cntf‘nnsnr\-«and/W)»-{n1L‘n.-nx
1'70‘)
’\(\1C
I/ea)/<77
3000
2000
5'2
9/000
girl;
1
L
I
[oooO
1
'l
l
=
77-an/'r’7_9
00
í
V)
i
';_
Q!
å
S!
Qfif.
‘I:
r
\É_É]
\
}\
fåw
iÉ`\-'“°-°—'——r.:g ' 51
ny-
\
~
_ "1"
__
I070
---
'
- --_
t ‘_-L
3
P/an
"'x°
gt)
/
/
i\/
I
Q
-I
Q
Ho:/<1:1)u.mor
1 1““.:__1_._1l
\' '
T å* ~
åf
7/an
Q
co
fn
N
.'
/50_
4‘/yoroxjc
301_FP"
P/on
I
4_
_l__
J}:-Llool
BEFC
§`4r~
jg
-garas/I
C
I
_
få'
fucjnålr/J
'
g
“
I
T’:
Ix
år
I
o
oPP{r.20:5
H
__:___
22%
__'
v
.
m
N
G
Konizlor‘
1
åp-
'Jå
‘E’-L-= £r..:kap_
gif'
I
'
;...,+».
za:
1-
s=21;L
F
as
-in-IL
—
l
."
h
\
X
892! :ha In/c/dug}:
sans
å
;:z>=':z2
«
å
l
l
fir
vÉ
e/5,
M I 1:50,
p/4230»-ax/'e,
m -'/I/oo
“p--Ã
7
føçflc 3% ‘/0
/-
- -v
‘C