Saksfremlegg og vedlegg
SAKSFREMLEGG Saksnummer: Saksbehandler: 15/2474 Ingvild Skaset Organ: Formannsskapet Møtedato: 12.02.2015 Områdeplan for Spikkestad sentrum - Endring av plankart og bestemmelser Saken avgjøres av: Formannskapet. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 11-14 legges forslag til Områdeplan for Spikkestad sentrum ut til høring og offentlig ettersyn med bestemmelser datert 03.02.2015 og kart datert 03.02.2015. Det vedtas at følgende kart følger saken: 1. Plankart_alt.1_med kulvert 03.02.2015 eller 2. Plankart_alt.1_uten kulvert 03.02.2015 Dersom detaljregulering for BS3 fremmes til 2. gangs behandling i tråd med politisk vedtak før realitetsbehandling av områdeplanen, vil detaljregulering for dette feltet gjelde foran områdeplanen. Vedlegg: Innholdet i planen, oversikt over vedlegg og temakart: 1. Plankart_alt.1_med kulvert 03.02.2015 2. Plankart_alt.1_uten kulvert 03.02.2015 3. Planbeskrivelse 4. Bestemmelser 03.02.2015 5. Utforming av gater 6. Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 7. Kopi av innspill til varsling Sammendrag og konklusjon: Gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ble vedtatt 1.12.2011. Områdeplanen legger til rette for en urban sentrumsbebyggelse i tilknytning til Spikkestad stasjon og et nytt bytorg. Planen omfatter 12 felt (S1-S12) som alle er avsatt til sentrumsformål. Det er krav om detaljregulering for hvert felt. Områdeplanens felt S2 var godkjent for utbygging før planen ble vedtatt. Etter at områdeplanen trådte i kraft har det blitt utarbeidet detaljregulering for felt S11 lengst øst i planområdet. Private planforslag er pr i dag under utarbeidelse for felt S3, S9 og 10 og S12. Gjeldende områdeplan har rekkefølgekrav til utarbeidelse av en infrastrukturplan og et skisseprosjekt (arkitektkonkurranse) for torget. Dette arbeidet ble startet opp av kommunen våren 2013. Arbeidet med torget og infrastrukturen ga grunnlaget for en revisjon av gjeldende områdeplan, og videreføres nå i arbeidet med ny områdeplan for Spikkestad sentrum. Den viktigste forutsetningen for å revidere områdeplanen er å tilrettelegge for ny kulturkirke i enden av torget, mellom planlagt torg og Teglverksveien. Dette i tillegg til avklaringer for områdene som ligger tilknyttet torget og klarere rammer for disse. Infrastrukturplanen omfatter gateløsninger for Spikkestad sentrum og møbleringer etc i tilknytning til gateløpene. Det er også laget en VA rapport for Spikkestad. Planforslaget som legges fram til behandling viser to forskjellige løsninger. Dette omfatter Teglverksveien og kryssingen av den nedlagte jernbanetraseen. Det legges fram en løsning som ivaretar og utvider dagens kulvert. Den andre viser en løsning uten kulvert der arealet avsatt til innfartsparkering fylles opp på nivå med Industriveien. Til oppfylling er det hensiktsmessig å bruke lokale masser fra gjennomføring av tiltak i Spikkestad, sammen med de overskuddsmassene som vil komme fra planering av parkeringsarealet langs Industriveien. Kostnader for de to alternativene er beregnet å være omtrent det sammen, med løsning uten kulvert som noe rimeligere. Utvidelse av dagens kulvertløsning samt utgraving av nedlagt jernbanelinje for å tilrettelegge for parkering vil gi mørke, utrygge og lite attraktive områder og anbefales ikke. Det har vært ønsket både fra kommunens side og fra utbyggers side enda mer avklarte rammer for utnyttelse av områdene som omfattes av områdeplanen. Dette har resultert i at planen som nå fremmes har et hyt detaljnivå både i kart og bestemmelser. Det er søkt å åpne for et spillerom innenfor disse stramme rammene slik at for eksempel byggegrenser som vises i plankartet ikke skal være absolutte, men åpne for at områdene inne i kvartalene kan utvikles på en god måte. Det er på hvert område vist ”omvendte byggegrenser” for de ytre bygg i hver område. Det vil si at det understrekes at man skal følge en kvartalsstruktur som gir gode gårdsrom i bakkant. Dette sikrer støyfrie og gode områder for beboerne i området. Det er viktig å merke seg at det kun er de ytre bygg som er inntegnet og at det i mange av områdene også vil være mulig å plassere bygg bak dette avhengig av utnyttelsesgrad. Vedrørende dokumentasjonskrav: Da det her er snakk om en revisjon av gjeldende plan som i hovedtrekk følger opp planen om ble vedtatt i 2011, er det ikke gjennomført nye konsekvensvurderinger mv, men man har basert seg på den dokumentasjonen som forelå ved foregående regulering. Felt BS3 er under regulering og var høsten 2014 til 1. gangs politisk behandling. Dersom planen for dette området fremmes til 2. gangs behandling i tråd med politisk vedtak vil detaljregulering for dette feltet gjelde forran områdeplanen. Rådmannen anser at områdeplanen svarer opp de føringer som har vært utgangspunkt for revisjonen, og anbefaler at planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken, saksopplysninger: Orienteringssak i Formannskapet 10.12.2013; presentasjon av forprosjekt for Spikkestad torg. • Vedtak i Formannskapets møte den 30.01.2014, sak 09/14: Rådmannen anmodes om å starte opp arbeidet med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum. Endringen omfatter både arealplankart og bestemmelser. • Oppstart av arbeid med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum ble varslet 6. februar 2014 med frist for uttalelse 7. mars 2014. • Vedtak i Formannskapets møte den 28.08.2014, sak 98/14: • 1) Torgets sone 1-3 opparbeides i henhold til fremlagte planer. Det bevilges inn til 15 mill. kr til dette formål. Dette finansieres av midler avsatt til Spikkestad i handlingsprogrammet. Formannskapet konsulteres som styringsgruppe. 2) I forbindelse med opparbeidelse i henhold til punkt 1 må VIVA sikre at tilstrekkelig med infrastruktur knyttet til vann, avløp og strøm legges ned i områdene som opparbeides. Konsekvenser av dette innarbeides i VAplan og i forslag til va-budsjett for 2015. 3) Formannskapet får seg forelagt øvrige forhold som vist i saken utover høsten. Sakene tilpasses følgende føringer fra formannskapet: Til formannskapets videre behandling av områdene langs kirken og frem til Teglverksveien fremlegges minst midlertidig minimumsalternativ i tillegg til langsiktige optimale løsninger. • Orienteringssak i Formannskapet 16.10.2014; kort presentasjon av arbeidet så langt med fokus på høyder, bevaring og midlertidig atkomst til kirke- og kultursenteret. Følgende lå til grunn for å starte opp arbeidet med områdeplanrevisjonen: - Vurdere plassering av gater inn til torget. Det er ikke ønskelig med gjennomkjøring på torget, og det må finnes frem til en løsning som både sikrer atkomst til bebyggelsen, varelevering, kollektivknutepunkt, pendlerparkering og gode løsninger for gående og syklende. - Justere formålsgrensen mellom torg og byggeområder. Torgarealet er stort, og det må vurderes løsninger som gjør torget mer intimt samtidig med at alle ønskede funksjoner ivaretas. Torgets areal, muligheter for sambruk osv må vurderes sammen med krav til uteoppholdsareal pr boenhet. - Plassere tomt for nytt kirke- og kultursenter. Det er ønskelig å plassere dette bygget som et fondmotiv på torget. Bygget er også viktig i forhold til sambruk av torgarealene og det å skape liv på torget. - Generell gjennomgang av bestemmelsene med den hensikt å gi mer presise bestemmelser og større forutsigbarhet for utviklerne. Gjeldende områdeplan er konsekvensutredet. Med unntak av tomt til kirke- og kultursenteret legges det ikke ut nye områder til utbyggingsformål. Arealet hvor det nye kirke- og kultursenteret skal plasseres er ikke avsatt til bebyggelse og anlegg i gjeldende områdeplan. Området er regulert til samferdselsanlegg; gatetun og pendler- /innfartsparkering. Av bestemmelsene fremgår det at arealet som berøres skal benyttes til midlertidig pendlerparkering og fremtidig bypark. Muligheten for parkering tas ut, men det skal etableres et stille uterom og grøntanlegg i tilknytning til kirke- og kultursenteret. Bygget er ikke til hinder for at det kan opparbeides tilstrekkelig antall pendlerparkeringsplasser i fremtiden. Kirke- og kultursenteret ligger sentralt midt i regulert sentrumsområde på Spikkestad, og innebærer ikke nye utbyggingsformål som ikke har vært grunnlag for utredninger i forbindelse med gjeldende områdeplan. En plassering av kirke- og kultursenteret på det nye torget vil være svært gunstig for å samle aktivitetene til sentrum ved det nye torget og kollektivknutepunktet. Dette er også i henhold til føringer i områdeplanen hvor det blant annet fremgår at: «Plassering av offentlige funksjoner og servicetilbud skal ligge sentralt i Spikkestad, og det bør vurderes mulighet for å tilrettelegge for å samle kulturaktiviteter og tilbud (kulturkirke, kino, utendørs scene, kulturskole mv.) slik at de blir liggende i direkte tilknytning til hverandre helt sentralt i sentrumsområdet.» Endring av områdeplan for Spikkestad sentrum anses med dette ikke å være utredningspliktig iht plan- og bygningsloven § 4-2. Innspill Det er i alt kommet inn 9 uttalelser til planforslaget: Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Adresse, gnr/bnr Selbos vei 10 Teglverksveien 17 Aspelund 4 Teglverksveien 13 Nye Stasjonsvei Navn Dato Fylkesmannen i Buskerud Jernbaneverket Statens vegvesen Buskerud fylkeskommune Espen D. Flesche-Trulsen Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt Hans van der Werff Lise Marion Malme 24.02.2014 26.02.2014 28.02.2014 06.03.2014 15.02.2014 04.03.2014 Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom 07.03.2014 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser med rådmannens kommentarer 1. Fylkesmannen i Buskerud 05.03.2014 06.03.2014 Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, klima og energi, barn og unges interesser, grøntstruktur, landskap og universell utforming ivaretas i tråd med nasjonale føringer. Viser til tidligere uttalelser og innsigelser i forbindelse med områdeplanen for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. Påpeker at det bør utarbeides fotorealistiske fremstillinger av torget og kirke- og kultursenteret, og viser til veiledere om by og stedsutvikling fra Kommunal- og Moderniseringsdepartementet. Rådmannens kommentar: Planendringen fører ikke til endringer i forhold knyttet til støy, klima, barn og unges interesser, landskap og universell utforming. Dette anses ivaretatt i gjeldende plan og konsekvensutredning knyttet til denne. Det foreligger et konkret prosjekt med illustrasjoner både for kirke- og kultursenteret og for torget. 2. Jernbaneverket Jernbaneverket er opptatt av at løsninger i helhet og detalj ivaretar innfartsparkering, adkomstsoner og tilgjengelighet til stasjonen. Gående og syklende må prioriteres i løsningsvalg. Vi ber også om at planen dokumenterer innfartsparkeringen tilstrekkelig og hvilke tiltak kommunen vurderer som aktuelle å iverksette for å ivareta muligheten for pendlerparkering. Utbygging av stasjonsnære områder bør prioriteres fremfor fjerntliggende områder og spredt utbygging. Jernbaneverket vil foretrekke løsninger som danner gode rom og møteplasser rundt stasjonen. Jernbaneverket vil stille krav til at vi ved behov kan godkjenne byggeplaner for tiltak nær jernbanen, eller som kan påvirke stasjonen. Vi ber om at det reguleres rekkefølgebestemmelse for dette. Vi minner om jernbanelovens §10: § 10.(Tilgrensende eiendommer) Det er forbudt uten etter avtale med kjøreveiens eier å oppføre bygning eller annen installasjon, foreta utgraving eller oppfylling innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje, dersom ikke annet følger av reguleringsplan. Dette gjelder ikke når sporanlegget er en del av offentlig eller privat vei. Kjøreveiens eier kan pålegge eier av naboeiendom, eller rettighetshaver til slik eiendom, å fjerne trær og annen vegetasjon innenfor 30-meters grensen som nevnt i første ledd når hensynet til togfremføringen eller omgivelsenes sikkerhet tilsier det. Etterkommes ikke pålegget, kan kjøreveiens eier selv besørge vegetasjonen fjernet. Eier eller rettighetshaver har krav på vederlag etter skjønn for skade og ulempe som følger av tiltak som nevnt i annet ledd, samt for eventuelle utgifter forbundet med dette. Dersom det i tide er gitt skriftlig beskjed om at planting innenfor 30-meters grensen ikke skal skje, har eier eller rettighetshaver ikke krav på vederlag. Rådmannens kommentar: Planen legger ikke opp til nye områder nær stasjonen. Det tillates ikke bygg nærmere stasjonen enn i gjeldende områdeplan. Jernbaneverkets detaljregulering for jernbanen og stasjonen skal fortsatt gjelde. 3. Statens vegvesen Viser til uttalelse i forbindelse med områdeplan for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. De er positive til handelssenter som tilpasses boligvolumet. De ser utfordringen med bilatkomst og mener adkomst for gående og syklende må vektlegges og forsterkes med sykkelparkering på stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk og myke trafikanter / skoleveg må avklares. Behov for endringer på riks- eller fylkesveg må ivaretas i planarbeidet og eventuelle tiltak må gjennomføres før området kan tas i bruk. Rådmannens kommentar: Det er sykkelparkering på stasjonen i dag. I tillegg planlegges det sykkelparkeringsplasser på torget, i enden mot stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk er avklart, og det opprettholdes samme løsning som i dag. Dette er etter ønske fra Brakar og Jernbaneverket. Myke trafikanter og skoleveg er godt i varetatt i planforslaget. Tiltaket berører ikke riks- eller fylkesvei. 4. Buskerud fylkeskommune Buskerud fylkeskommune har gitt kulturminnefaglige innspill til planarbeidet. Det er foretatt en befaring 5.3.2014. De ber om at følgende tas med i reguleringsbestemmelser: "Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner må arbeid straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens § 8, annet ledd." De peker på en rekke nyere tids kulturminner med høy og middels verneverdi. Disse er gjengitt i kapittel Feil! Fant ikke referansekilden.. På bakgrunn av kulturminneverdiene som finnes i sentrum, råder de kommunen til å legge inn bestemmelser og retningslinjer som vil sikre ivaretakelsen av det historiske sentrum. De anbefaler at enkeltbygningene sees i sammenheng, og at det legges inn en hensynssone c) bevaring av kulturmiljø på området rundt stasjonen og opp mot krysset Spikkestadveien / Teglverksveien / Bølstadveien. Andre verneverdige enkeltbygninger kan markeres med tykk omriss i plankartet. De anbefaler til slutt at planprosessen gir et best mulig avklart bilde av hvordan torget og nybygget vil fremstå som følge av realiseringen av planforslaget. Dette vil sikre bred offentlig medvirkning. Rådmannens kommentar: Bevaring av kulturminner og miljøer er en viktig premiss for Spikkestads identitet. Dette er ivaretatt i planforslaget, men i et noe mindre omfang enn det fylkeskommunen viser til. Dette for å gi mulighet for å utvikle Spikkestad til et urbant knutepunkt som er områdeplanens hensikt. Det vises for øvrig til kap. Feil! Fant ikke referansekilden.. 5. Espen D. Flesche-Trulsen Savner en gjennomgang fra Selbos vei til stasjonen. Påpeker at det i tillegg til å være tungvint å gå rundt om Spikkestadveien også er trafikkfarlig. Spikkestadveien er ikke tilpasset for gående og syklende mellom Selbos vei og Nye stasjonsvei. Spesielt om vinteren opplever de her å bli snittet av biler i høy hastighet. Jernbaneverket er kontaktet og har gitt følgende svar: ”Det var opprinnelig tenkt en løsning med åpning for gående og syklende mellom stasjonsområdet og Selbos vei. Grunnet klare ønsker fra eiere eller veilaget til Selbos vei vil ikke dette bli gjennomført. De er redd for at dette vil gi økt trafikk til veien og feilparkeringer.” Samtaler med andre beboere i Selbos vei gir ingen støtte til denne uttalelsen, og det eksisterer ingen velforening eller veilag som kan ha gått imot forslaget om gjennomgang. Flere av naboene stiller seg imidlertid positive til å ha en gjennomgang, både av praktiske årsaker, fordi det forenkler tilgangen til kollektivtransporten, og av trygghetsårsaker for både de voksne og barna i gaten. Parkering anses ikke som et problem da alle eiendommer i Selbos vei har gode parkeringsmuligheter på egen tomt og det er tilstrekkelig med pendlerparkeringsplasser på stasjonen. Rådmannens kommentar: Selbos vei ligger utenfor områdeplanens avgrensning. Dette må derfor løses på annen måte enn i områdeplanen. 6. Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt Ber om en bekreftelse på at § 3.1.8 ikke endres; ”før det gis rammetillatelse skal overdragelse av berørte eiendommer som inngår i detaljert reguleringsplan være avklart”. En slik avklaring foreligger pr. dato ikke, men forhandlinger med kommunen pågår. De peker på at det i saksfremlegget sies at grunneierne rundt torget, i forbindelse med prosessen rundt torget, ble invitert med for å diskutere ulike løsninger og konsekvenser for deres tomter. Deres boliger er etter områdeplanen regulert fjernet og de har ikke vært invitert med på noen diskusjoner rundt denne planen. Rådmannens kommentar: Rekkefølgekravet er videreført i ny områdeplan. Det var grunneiere som var utviklere av nye prosjekter som ble invitert med i prosessen for torget. Rådmannen beklager at dette ikke har kommet godt nok frem. 7. Hans van der Werff Påpeker at gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ikke samsvarer med dagens situasjon når det gjelder innkjørsel fra Spikkestadveien til Aspelund. Røyken kommune vedtok 27.04.2006 å stenge, privat opparbeidet, innkjøring til Spikkestadveien av trafikkmessige hensyn. Som resultat av vedtaket ble det i 2010 anlagt ny adkomstvei som regulert i reguleringsplan for Spikkestad sentrum, endring D. Det kreves at det tas hensyn til eksisterende trafikksituasjon og at dagens avkjørsel til Aspelund forblir uendret. Samtidig bes det om at privat opparbeidet avkjørsel til Spikkestadveien, som nå er stengt for all trafikk, forblir stengt. Rådmannens kommentar: Områdeplanen tar ikke stilling til plassering av atkomster som nevnt over. Dette må avklares i detaljreguleringsplan for felt BS3 (Gamle Vestbygda skole). 8. Lise Marion Malme Hun er nærmeste nabo til det nye torget, og er glad for at hennes hus og nabohuset (det gamle meieriet) skal bevares. Sammen med den gamle stasjonsbygningen med det lille verkstedet håper hun de tre kan spille sammen og gi et verdig bilde av hvordan det har sett ut en gang. Hun påpeker at tomten for det nye kirke- og kultursenteret er for liten, og at det nye bygget ikke må bli for høyt og plasseres lengst mulig vekk fra henne. Hun er videre bekymret for støv og støy plager i byggeperioden og håper det er en plan og tiltak på hvordan dette kan avhjelpes. Hun ønsker et nytt gjerde/støyskjerm mot kirken som står i stil til hennes gamle hus og alt det nye. Rådmannens kommentar: Det nye kirke- og kultursenteret er plassert som et fondmotiv på torget, og følger linjen og retningen fra jernbanespor fra dagens stasjonsområde. Dette er førende for hvor bygget kan plasseres. I utgangspunktet skulle bygget ligget noe lengre sør, mot Malme, men det er trukket en tanke nordover for å få en akseptabel avstand mellom bygget og eiendommen til Malme. Forhold knyttet til byggeprosessen må ivaretas i byggesaken. 9. Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom Avanti disponerer store deler av arealene sør for torget. De eier gnr 85 bnr 70 og 437, og har en opsjon på gnr 85 bnr 7. Det vises også til at Spikkestad Torg as disponerer gnr 85 bnr 492. I forbindelse med prosessen rundt løsning for kollektivknutepunktet ved Nye stasjonsvei og Spikkestad stasjon, forutsetter de en videre dialog der Avanti er en aktiv part i diskusjonen. Det presiseres at Avanti ønsker å sette i gang med privat detaljregulering på felt BS12 parallelt med endring av områdeplanen. Rådmannens kommentar: Avanti har vært en aktiv part gjennom flere møter med utviklerne rundt torget. Planer for nytt kollektivknutepunkt er ikke lengre relevant. Det er varslet oppstart av planarbeid for felt BS12, men kommunen har ikke mottatt planforslag klart til behandling Estetiske/miljømessige konsekvenser: Dette er utdypet i planbeskrivelsen som ligger ved. En videre bymessig utvikling av Spikkestad medfører en radikal endring i forhold til den bebyggelsen mv. som ligger i Spikkestad i dag. Det er viktig å ha fokus på og stille høye krav til estetikk i den videre planleggingen. Gode estetiske løsninger trenger ikke være ensbetydende med dyre løsninger, men det er viktig å fokusere på gode løsninger. Det samme gjelder miljøfokus i videre arbeid i Spikkestad sentrum. Føringene som ligger i vedtatt områdeplan videreføres, og foreslåtte utbygging er i tråd med overordnete føringer for en samordnet arealog transportplanlegging. En konsentrert utbygging som foreslått vil ha en positiv miljøgevinst framfor en mer spredt og desentralisert utbygging. Økonomiske konsekvenser: Det vil måtte påregnes store økonomiske konsekvenser ved gjennomføring av tiltak i tråd med områdeplanen. I hovedsak i form av gjennomføring oppgradering og tilrettelegging for ny sosial og teknisk infrastruktur. Dette vil i hovedsak være en kostnadsfordeling mellom private, kommunen og eventuelt andre offentlige instanser. Det legges opp til at utbyggingsavtaler i stor grad vil måtte ligge til grunn for gjennomføringer av reguleringsplaner. Det vil si at utbyggere vil måtte betale den overveiende del av kostnader ved for eksempel veier. Kommunen på sin side må dekke vann og avløpsinvesteringer over selvkostfond. Man må også regne med bidrag til områder som innfartsparkering, torg og enkelte av veiløsningene. Noen av feltene er små og bebygd, med forutsetning om å rive eksisterende bebyggelse for å utvikle i tråd med områdeplanen. Legger man til krav om parkering i kjeller, solfylte uteoppholdsarealer på bakkenivå og kostnader til opparbeidelse av tilgrensende gate og kryssløsninger samt torg, er det sannsynlig at man er over smertegrensen for grunnlagsinvesteringer for noen av feltene. Det er forsøkt å ta noe hensyn til dette ved utarbeidelse av rekkefølgebestemmelsene, men samtidig er det viktig å få infrastrukturen på plass før området bygges ut. Dette kan igjen få økonomiske konsekvenser for kommunen. Dette må vurdere løpende og fremmes i forbindelse med budsjett og handlingsplan. Kostnader mht hvilken løsning som velges for Teglverksveien vil tilnærmet være lik null. De to alternativene er beregnet å koste omtrent det samme, med løsning uten kulvert som noe rimeligere. Se for øvrig kapittel 7 KOSTNADER i planbeskrivelsen for en mer utfyllende vurdering. Rådmannens vurdering: Det planforslaget som nå legges frem er gjennomarbeidet og i tråd med de føringer som er lagt i foregående områderegulering, kommuneplanen og de detaljplaner og planlagte prosjekter som foreligger. Planforslaget tar hensyn til innspill som har kommet inn. Planforslaget med kart og bestemmelser har en høy detaljeringsgrad, noe som vil begrense ”valgfriheten” for utbyggerne. Samtidig legger planen med slike avklaringer forutsigbare føringer for videre detaljreguleringsplaner. En anser at planen legger et godt grunnlag for arbeidet med den videre utvikling av Spikkestad i samsvar med planens hensikt; som har vært å tilrettelegge for en bærekraftig og gjennomførbar sentrumsutvikling i Spikkestad med rammer for nytt torg og bypark, kulturkirke sentralt plassert ved torget, gateløsninger med vekt på god utforming som tilfører Spikkestad identitet og kvalitet samt bearbeidede føringer for bebyggelsen med krav til høyder, utforming, plassering mv. Det anbefales at reguleringskart i tråd med alternativ 2, uten kulvert vedtas lagt ut til offentlig ettersyn som grunnlag for den videre utviklingen av Spikkestad sentrum. Kostnader knyttet til løsning for Teglverksveien vil knapt gjøre utslag basert på de beregninger som er gjort. Rådmannen ser også positivt på at planen inneholder ”omvendte byggegrenser”. Det vil si at det understrekes at man skal følge en kvartalsstruktur som gir gode gårdsrom i bakkant. Dette sikrer støyfrie og gode områder for beboerne i området. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. o_SAVG18 o_SF20 o_SS8 o_SAVG17 o_SKV11 o_SAVG22 o_SF19 o_SAVG20 o_SF18 o_SS9 o_SAVG19 o_SKV10 o_SPP10 o_SF17 o_SAVG13 maks høyde 20m Bo_#2 maks høyde 14m maks høyde 17m maks høyde 11m maks høyde 17m o_SF15 o_SAVG21 o_SPP11 o_SF16 o_SPP12 9432 m² %-BYA=50% o_SS7 o_SPP9 o_SF12 maks høyde 17m o_SKV9 BS8 o_SKV4 BS9 4052 m² %-BYA=65% H430_#1 o_SF11 o_SPP7 o_SS4 maks høyde 14m o_SKV6 o_SAVG12 maks høyde 14m o_SF9 SKF maks høyde 11m o_SPP8 o_SAVG14 o_SS6 o_SPP13 o_SF21 o_SGT1 o_SF14 o_SS5 o_SF10 o_SAVG16 maks høyde 17m maks høyde 11m o_SKV8 maks høyde 14m o_SAVG11 o_SF13 maks høyde 20 m o_SGT3 o_SKV7 maks høyde 20m o_SF8 o_SS3 BAT 2682 m² o_SPP6 maks høyde 11m BS10 10101 m² %-BYA=100% o_ST4 2137 m² maks høyde 17m maks BS2 høyde 11m 9012 m² %-BYA=50% maks høyde 8m BS7 2254 m² o_SGS5 10 8 maks høyde 11m Bo_#1 o_SGT2 o_SAVG8 BS3 10271 m² %-BYA=50% BS12 11237 m² %-BYA=50% o_SG BS11 22498 m² Tegnforklaring o_SB 11988 m² maks høyde 17m maks høyde 17m Forsamlingslokale 10 o_SPP2 Reguleringsplan skal fortsatt gjelde 10 Bo_#3 BS4 2160 m² %-BYA=50% o_SAVG7 maks høyde 17m o_SAVG4 o_SAVG2 Bevaring kulturmiljø Bensinstasjon/vegserviceanlegg 15 o_SF3 Rekkefølgekrav infrastruktur Annen offentlig eller privat tjenesteyting o_SPP3 o_SKV3 BS5 11428 m² %-BYA=50% maks høyde 14m teknisk infrastruktur Linjesymbol Fortau o_SF4 o_SHP1 o_SF1 o_SKV1 RpGrense RpFormålGrense RpBestemmelseGrense RpInfrastrukturGrense RpAngittHensynGrense Torg Gatetun/gågate o_SHP2 maks høyde 17m o_SAVG5 utforming Kjøreveg o_SAVG3 2 Kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer 20120251 o_SGS4 Sentrumsformål 12 H570_#1 Reguleringsplan PBL 2008 maks høyde 17m BS13 2.3 daa %-BYA=35% Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares Byggegrense RpDetaljeringGrense Bebyggelse som inngår i planen Gang-/sykkelveg BS6 maks høyde 17m Gangveg/gangareal 4067 m² %-BYA=50% Sykkelveg/-felt o_SGS2 o_SF5 Annen veggrunn - grøntareal Bane (nærmere angitt baneformål) 7 o_SS2 o_SF2 o_SAVG6 o_ST2 1225 m² maks høyde 11m o_SPP5 BFL 2189 m² maks høyde 17m o_SF23 o_SPP15 20120256 maks høyde 11m o_SPP4 o_ST3 721 m² maks høyde 14m maks høyde 11m maks høyde 17m maks høyde 17m o_SPP14 o_ST1 2013 m² H570_#2 o_SF7 o_SAVG10 o_SKV5 o_SAVG9 o_SF6 o_SF22 o_SKV12 maks høyde 14m 8 o_SAVG15 o_SGS3 BS1 10378 m² %-BYA=50% Punktsymboler Bebyggelse som forutsettes fjernet Frisiktlinje Tunnel Tunnelåpning Holdeplass/plattform o_SPP1 o_SKV2 o_SAVG1 Parkeringsplasser o_SS1 o_SGS1 N Kartopplysninger BV 2208 m² Kilde for basiskart: "NOIS" Dato for basiskart: 20120428 Koordinatsystem: EUREF89 NTM Sone 22 Høydegrunnlag: NN2000 Ekvidistanse 1m Kartmålestokk: 1:1000 i A0 Spikkestad, alternativ 1 med kulvert Forslagstiller: Røyken kommune SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Dato Revisjon Dato Revisjon Dato 03.02.2015 Arealplan-ID: 20130306 Revisjon SAKSNR. DATO SIGN. 15/2474 Kommunestyret sitt vedtak Ny 2. gangs behandling Offentlig ettersyn fra ...............................til ........................................... 2. gangs behandling Offentlig ettersyn fra................................til ........................................... 1. gangs behandling 12.12.2015 Kunngjøring av oppstart av planarbeid 6.2.2014 ._________..................... Oppstartsmøte............. PLANEN ER UTARBEIDET AV: Det bekreftes at planen er i samsvar med kommunestyrets vedtak av TEGNNR. DATO Dato Plansjef SIGN. o_SAVG18 o_SF20 o_SS8 o_SAVG17 o_SKV11 o_SAVG22 o_SF19 o_SAVG20 o_SF18 o_SS9 o_SKV10 o_SAVG19 o_SAVG13 maks høyde 20m Bo_#2 o_SF17 o_SPP10 maks høyde 14m maks høyde 17m maks høyde 11m maks høyde 17m o_SAVG21 o_SF15 o_SS7 o_SPP9 o_SF12 BS8 9387 m² %-BYA=50% o_SPP11 o_SPP12 o_SF11 o_SPP7 o_SF21 BS9 o_SF16 H430_#1 o_SPP13 4052 m² %-BYA=65% maks høyde 14m o_SAVG12 o_SS4 o_SF9 o_SGT1 maks høyde 17m maks høyde 14m o_SKV6 o_SF14 o_SKV8 SKF o_SS6 o_SF13 o_SAVG14 o_SS5 o_SF10 o_SAVG16 maks høyde 17m o_SKV9 o_SPP8 høyde maks 11m maks høyde 11m maks høyde 14m o_SAVG11 maks høyde 20 m o_SGT3 maks høyde 20m o_SKV7 BAT 2519 m² o_SF4 maks høyde 11m BS2 9075 m² %-BYA=50% maks høyde 11m BS10 10101 m² %-BYA=100% o_ST4 2137 m² o_SF22 maks høyde 17m maks høyde 8m o_SPP6 o_SF8 maks høyde 14m BS7 2170 m² 10 H570_#2 o_SF7 o_SAVG10 o_SKV5 o_SAVG9 o_SF6 o_SGS5 maks høyde 11m 8 o_SGT2 Bo_#1 o_ST2 1225 m² BS11 22498 m² o_SG 20120256 maks høyde 11m o_SPP5 Tegnforklaring o_SB 11988 m² BS12 11322 m² maks høyde 17m %-BYA=50% BS3 10270 m² %-BYA=50% o_SPP15 o_SF23 maks høyde 17m maks høyde 11m o_SPP14 o_ST3 721 m² maks høyde 14m maks høyde 11m o_SKV12 maks høyde 17m o_ST1 2013 m² o_SAVG8 20120251 maks høyde 17m maks høyde 17m Reguleringsplan PBL 2008 o_SGS4 10 Forsamlingslokale o_SPP3 H570_#1 BFL 2189 m² o_SPP4 Rekkefølgekrav infrastruktur Annen offentlig eller privat tjenesteyting o_SPP2 Bo_#3 Bevaring kulturmiljø Bensinstasjon/vegserviceanlegg o_SKV3 Reguleringsplan skal fortsatt gjelde 15 10 maks høyde 17m Kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer Sentrumsformål BS13 2.3 daa %-BYA=35% 12 BS4 2160 m² %-BYA=50% o_SF3 o_SAVG7 o_SS2 o_SF2 o_SAVG6 maks høyde 17m o_SAVG4 o_SAVG2 BS5 11428 m² %-BYA=50% maks høyde 14m teknisk infrastruktur utforming Kjøreveg Linjesymbol Fortau o_SHP1 RpGrense RpFormålGrense RpBestemmelseGrense RpInfrastrukturGrense RpAngittHensynGrense Torg o_SAVG3 2 Gatetun/gågate o_SHP2 o_SKV1 maks høyde 17m o_SAVG5 Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares Byggegrense RpDetaljeringGrense Bebyggelse som inngår i planen Gang-/sykkelveg BS6 4067 m² %-BYA=50% maks høyde 17m Gangveg/gangareal Sykkelveg/-felt o_SGS2 o_SF5 o_SF1 Bebyggelse som forutsettes fjernet Frisiktlinje Annen veggrunn - grøntareal o_SKV2 o_SAVG1 Bane (nærmere angitt baneformål) o_SPP1 o_SS1 7 o_SGS3 o_SS3 o_SKV4 8 o_SAVG15 BS1 Holdeplass/plattform 10378 m² %-BYA=50% Parkeringsplasser o_SGS1 N Kartopplysninger BV 2208 m² Kilde for basiskart: "NOIS" Dato for basiskart: 20120428 Koordinatsystem: EUREF89 NTM Sone 22 Høydegrunnlag: NN2000 Ekvidistanse 1m Kartmålestokk: 1:1000 i A0 Spikkestad, alternativ 2 uten kulvert Forslagstiller: Røyken kommune SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Dato Revisjon Dato Revisjon Dato 03.02.2015 Arealplan-ID: 20130306 Revisjon SAKSNR. DATO SIGN. 15/2474 Kommunestyret sitt vedtak Ny 2. gangs behandling Offentlig ettersyn fra ...............................til ........................................... 2. gangs behandling Offentlig ettersyn fra................................til ........................................... 1. gangs behandling 12.12.2015 Kunngjøring av oppstart av planarbeid 6.2.2014 Oppstartsmøte............. PLANEN ER UTARBEIDET AV: Det bekreftes at planen er i samsvar med kommunestyrets vedtak av TEGNNR. DATO Dato Plansjef SIGN. PLANBESKRIVELSE FOR OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM 03.02.2015 Vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av Formannskapet 12.05.2015 Frist for høringsuttalelser: Områdeplan for Spikkestad sentrum 1 1 INNLEDNING ......................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 2 PLANSTATUS ......................................................................................................................................... 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 BAKGRUNN ............................................................................................................................................... 4 VURDERING AV UTREDNINGSPLIKT .................................................................................................................. 4 KOMMUNEPLAN ......................................................................................................................................... 6 REGULERINGSPLAN ..................................................................................................................................... 6 OMRÅDEREGULERINGSPLAN ......................................................................................................................... 7 DETALJREGULERINGSPLANER ......................................................................................................................... 8 PÅGÅENDE PLANARBEID INNENFOR OMRÅDEPLANENS AVGRENSNING .................................................................... 9 TILGRENSENDE PLANARBEID ........................................................................................................................ 10 TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK OG ORIENTERINGSSAKER...................................................................................... 10 DAGENS SITUASJON ............................................................................................................................ 11 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 SPIKKESTAD I REGIONEN ............................................................................................................................. 11 SPIKKESTADS HISTORIE ............................................................................................................................... 11 STEDET SPIKKESTAD I DAG .......................................................................................................................... 12 HJEMMELSHAVERE .................................................................................................................................... 13 NYERE TIDS KULTURMINNER........................................................................................................................ 13 4 PLANENS FOKUSOMRÅDER ................................................................................................................. 15 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ....................................................................................................... 19 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 AVGRENSNING ......................................................................................................................................... 19 ALTERNATIVER ......................................................................................................................................... 19 GENERELLE ENDRINGER .............................................................................................................................. 20 BESKRIVELSE AV FELT FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG ......................................................................................... 22 BESKRIVELSE AV FELT FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ...................................................... 38 REKKEFØLGEKRAV ..................................................................................................................................... 43 6 KONSEKVENSER .................................................................................................................................. 43 7 KOSTNADER ........................................................................................................................................ 45 7.1 7.2 7.3 8 UTREDNINGER..................................................................................................................................... 47 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 9 INVESTERINGSKOSTNADER GATER ................................................................................................................. 45 DRIFTSKOSTNADER GATER .......................................................................................................................... 46 KOSTNADER VA ....................................................................................................................................... 46 INFRASTRUKTURPLAN ................................................................................................................................ 47 UTFORMING AV TORGET ............................................................................................................................ 47 MULIGHETSSTUDIE ................................................................................................................................... 48 REGISTRERING AV NYERE TIDS KULTURMINNER ................................................................................................ 50 PLAN FOR VA .......................................................................................................................................... 52 KIRKE- OG KULTURSENTERET ....................................................................................................................... 53 MEDVIRKNING .................................................................................................................................... 54 9.1 9.2 KUNNGJØRING ......................................................................................................................................... 54 INNSPILL ................................................................................................................................................. 54 Områdeplan for Spikkestad sentrum 2 9.3 9.4 RESYMÉ AV INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER ............................................................................................... 54 MEDVIRKNING I PLANPROSESSEN ................................................................................................................. 57 Områdeplan for Spikkestad sentrum 3 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ble vedtatt 1.12.2011. Planen legger til rette for en urban sentrumsutvikling i tilknytning til Spikkestad stasjon og et nytt bytorg. Planen omfatter 12 felt (S1-S12) som alle er avsatt til sentrumsformål. Det er krav om detaljregulering for hvert felt. Etter at områdeplanen trådte i kraft har det blitt utarbeidet detaljregulering for felt S11 lengst øst i planområdet. Private planforslag er pr i dag under utarbeidelse for felt S3, S9 og 10 og S12. Områdeplanens felt S2 var godkjent for utbygging før planen ble vedtatt. Gjeldende områdeplan har rekkefølgekrav til utarbeidelse av en infrastrukturplan og et skisseprosjekt (arkitektkonkurranse) for torget. Dette arbeidet ble startet opp av kommunen våren 2013. Arbeidet med torget og infrastrukturen la grunnlaget for en revisjon av gjeldende områdeplan, og videreføres nå i arbeidet med ny områdeplan for Spikkestad sentrum. Oppstart av arbeid med ny områdeplan for Spikkestad sentrum ble varslet i februar 2014, etter vedtak i Formannskapets møte den 30.01.2014, sak 13/4010. Formålet med områdeplanrevisjonen var: - Vurdere plassering av gater inn til torget. Det er ikke ønskelig med gjennomkjøring på torget, og det må finnes frem til en løsning som både sikrer atkomst til bebyggelsen, varelevering, kollektivknutepunkt, pendlerparkering og gode løsninger for gående og syklende. - Justere formålsgrensen mellom torg og byggeområder. Torgarealet er stort, og det må vurderes løsninger som gjør torget mer intimt samtidig med at alle ønskede funksjoner ivaretas. Torgets areal, muligheter for sambruk osv må vurderes sammen med krav til uteoppholdsareal pr boenhet. - Plassere tomt for nytt kirke- og kultursenter. Det er ønskelig å plassere dette bygget som et fondmotiv på torget. Bygget er også viktig i forhold til sambruk av torgarealene og det å skape liv på torget. - Generell gjennomgang av bestemmelsene med den hensikt å gi mer presise bestemmelser og større forutsigbarhet for utviklerne. 1.2 Vurdering av utredningsplikt I utarbeidelse og behandling av planer sikres hensynet til miljø og samfunn gjennom bestemmelsene om konsekvensutredninger i plan- og bygningsloven § 4-2. Kravet om konsekvensutredning er avgrenset til planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Som planmyndighet er kommunen ansvarlig myndighet for alle planer som omfattes av forskriften og skal påse at reglene i forskriften følges. Områdeplan for Spikkestad sentrum 4 Forskrift om konsekvensutredning, §2, angir planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Følgende gjelder for områdeplaner: d) e) områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål, områderegulering som legger til rette for senere detaljregulering av tiltak nevnt i vedlegg I, Gjeldende områdeplan er konsekvensutredet. Med unntak av tomt til kirke- og kultursenteret legges det ikke ut nye områder til utbyggingsformål. Arealet hvor det nye kirke- og kultursenteret skal plasseres er ikke avsatt til bebyggelse og anlegg i gjeldende områdeplan. Området er regulert til samferdselsanlegg; gatetun og pendler- /innfartsparkering. Av bestemmelsene fremgår det at arealet som berøres skal benyttes til midlertidig pendlerparkering og fremtidig bypark. Muligheten for parkering tas ut, men det skal etableres et stille uterom og grøntanlegg i tilknytning til kirke- og kultursenteret. Bygget er ikke til hinder for at det kan opparbeides tilstrekkelig antall pendlerparkeringsplasser i fremtiden. Kirke- og kultursenteret ligger sentralt midt i regulert sentrumsområde på Spikkestad, og innebærer ikke nye utbyggingsformål som ikke har vært grunnlag for utredninger i forbindelse med gjeldende områdeplan. En plassering av kirke- og kultursenteret på det nye torget vil være svært gunstig for å samle aktivitetene til sentrum ved det nye torget og kollektivknutepunktet. Dette er også i henhold til føringer i områdeplanen hvor det blant annet fremgår at: «Plassering av offentlige funksjoner og servicetilbud skal ligge sentralt i Spikkestad, og det bør vurderes mulighet for å tilrettelegge for å samle kulturaktiviteter og tilbud (kulturkirke, kino, utendørs scene, kulturskole mv.) slik at de blir liggende i direkte tilknytning til hverandre helt sentralt i sentrumsområdet.» Endring av områdeplan for Spikkestad sentrum anses med dette ikke å være utredningspliktig iht plan- og bygningsloven § 4-2. Områdeplan for Spikkestad sentrum 5 2 PLANSTATUS 2.1 Kommuneplan I gjeldende kommuneplan for Røyken 2011-23 er areal for områdeplanen vist som sentrumsområde, uteoppholdsareal (torget), kollektivknutepunkt, parkering og grøntstruktur langs Industriveien. Planen er til revisjon, og vil bli lagt ut til offentlig ettersyn samtidig med områdeplanen. Kommuneplan 2011-23 med omriss av forslag til ny områdeplan for Spikkestad sentrum 2.2 Reguleringsplan Utsnitt fra kommunens nettsider; gjeldende reguleringsplaner med omriss av forslag til ny områdeplan for Spikkestad sentrum Områdeplan for Spikkestad sentrum 6 2.3 Områdereguleringsplan Områdeplan for Spikkestad sentrum (påført tekst), vedtatt1.12.2011 Sentrumsformål For alle felt gjelder det at første etasje skal benyttes til forretning/tjenesteyting, og at det kan etableres bolig/kontor fra og med andre etasje. Krav til utnyttelse og høyder er gitt i kommuneplanens §5.1.1: I områder avsatt til sentrumsformål skal maks gesimshøyde og mønehøyde være 12 meter. Maks BYA settes til 50 %. Enkelte av feltene har særlige bestemmelser. Disse er gjengitt under. S1: Første etasje i arealer mot nye hovedveier og mot torget er skal benyttes til forretninger og tjenesteyting. Det kan etableres boliger fra og med andre etasje. Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. S9: Innenfor angitt område skal det løses en gang- og sykkeltrasse (med separate felt for gående og syklende) i forlengelsen av og i flukt med V3 over til T1. Traseen kan vurderes lagt under miljølokk. S10: Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Et signalbygg skal gjennom sin karakter, utforming og plassering være et naturlig møtested og landemerke i planområdet. Dette forutsettes avklart i reguleringsplan. Bygningsliv kan plasseres i formålsgrense, innenfor avmerket byggegrense, mot vest, sør og øst. Maks BYA settes til 100 %. Områdeplan for Spikkestad sentrum 7 S11: Innenfor planområdet skal det etableres felles friområde på min. 3 daa. Langs jernbanesporet skal det etableres en gate med fortau, eventuelt en gang-/sykkelvei frem til undergang under jernbanen. Plassering av G/S vei og undergang skal vises i detaljreguleringsplanen, samt grøntdrag som sikrere forbindelse mellom torget og adkomst til Gamle Drammensvei og adkomst til friområde nord for planområdet. Det skal avsettes plass til pumpestasjon i detaljreguleringsplan. Eksisterende høyspentanlegg som krysser området må legges om. Løsning for dette skal vises i detaljreguleringsplan. Det skal etableres gjennomgang som forbinder sykkeltrase i V4 med sykkeltrase langs jernbanelinjen V7. Det etableres undergang under jernbanelinjen. S12: Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Et signalbygg skal gjennom sin karakter, utforming og plassering være et naturlig møtested og landemerke i planområdet. Dette forutsettes avklart i reguleringsplan. Gatenettet Gatenettet er hovedsakelig regulert med gatebredde 20 m. Det er delvis angitt i bestemmelsene hvordan gatene skal utformes, men det foreligger ikke et helhetlig system. 2.4 Detaljreguleringsplaner Detaljplan for Spikkestad sentrum S11, vedtatt 6.12.2012 Det er tatt inn bestemmelse i forslag til ny områdeplan om at detaljreguleringen skal fortsatt gjelde. PlanID: 20120256 Områdeplan for Spikkestad sentrum 8 Detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt 21.6.2012 Det er tatt inn bestemmelse i forslag til ny områdeplan om at detaljreguleringen skal fortsatt gjelde. PlanID: 20120251 Detaljplan for Spikkestad Sentrum 6/55, 56 og 57, vedtatt 27.1.2009 Omfatter felt S2 i gjeldende områdeplan og tas ikke med i revidert områdeplan. PlanID: 199 2.5 Pågående planarbeid innenfor områdeplanens avgrensning Felt S3 er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn etter at det er foretatt justeringer av planforslaget. Planforslaget er pr. 1. februar 2015 ikke justert i henhold til vedtak. Dersom planforslaget revideres ihht vedtak og realitetsbehandles før områdeplanen skal detaljregulering for BS3 gjelde forran områdeplanen ved motstrid. Et planforslag for felt S9 og S10 er under utarbeidelse. Arbeidet avventer føringer i revidert områdeplan. Et planforslag for felt S12 er under utarbeidelse og det er ønskelig å komme i gang med utbygging av trinn 1 i løpet av 2015. Planforslaget er pr. 1. februar ikke sendt inn til kommunen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 9 2.6 Tilgrensende planarbeid Detaljregulering for Industriveien 6/40. Har ligget ute til offentlig ettersyn. Det reguleres til bolig, konsentrert bebyggelse og blokk bebyggelse. Detaljregulering for Oddevall. Planarbeidet er kunngjort igangsatt. Konsentrert bolibebyggelse i tilknytning til sentrum Detaljregulering for gang- /og sykkelvei fra Åsåker til Spikkestad. Planen har ligget ute til offentlig ettersyn. 2.7 Tidligere politiske vedtak og orienteringssaker Orienteringssak i Formannskapet 10.12.2013; presentasjon av forprosjekt for Spikkestad torg. Vedtak i Formannskapets møte den 30.01.2014, sak 09/14: Rådmannen anmodes om å starte opp arbeidet med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum. Endringen omfatter både arealplankart og bestemmelser. Vedtak i Formannskapets møte den 28.08.2014, sak 98/14: 1) Torgets sone 1-3 opparbeides i henhold til fremlagte planer. Det bevilges inn til 15 mill. kr til dette formål. Dette finansieres av midler avsatt til Spikkestad i handlingsprogrammet. Formannskapet konsulteres som styringsgruppe. 2) I forbindelse med opparbeidelse i henhold til punkt 1 må VIVA sikre at tilstrekkelig med infrastruktur knyttet til vann, avløp og strøm legges ned i områdene som opparbeides. Konsekvenser av dette innarbeides i VAplan og i forslag til va-budsjett for 2015. 3) Formannskapet får seg forelagt øvrige forhold som vist i saken utover høsten. Sakene tilpasses følgende føringer fra formannskapet: Til formannskapets videre behandling av områdene langs kirken og frem til Teglverksveien fremlegges minst midlertidig minimumsalternativ i tillegg til langsiktige optimale løsninger. Orienteringssak i Formannskapet 16.10.2014; kort presentasjon av arbeidet så langt med fokus på høyder, bevaring og midlertidig atkomst til kirke- og kultursenteret. Områdeplan for Spikkestad sentrum 10 3 DAGENS SITUASJON 3.1 Spikkestad i regionen Stedet Spikkestad har en sentral beliggenhet knyttet opp til riksveinettet (rv.23) i retning Drammen og i retning Hurum og videre til Akershus via Oslofjordforbindelsen. I tillegg er det togforbindelse inn til Asker og Oslo. Kartet under viser Spikkestad i en regional sammenheng. OSLO ASKER DRAMMEN SPIKKESTAD OSLOFJORDFORBINDELSEN Kartutsnitt som viser planområdet i regionen 3.2 Spikkestads historie Spikkestad er et tettsted som vokste fram i forbindelse med anleggelsen av Drammenbanen, strekningen Kristiania-Drammen, som åpnet i 1872. På den tiden var Spikkestad et av de minste tettstedene i Røyken. De lokale bøndene som måtte til Røyken stasjon for å levere melk, forlangte etter hvert at det også måtte etableres en stasjon på Spikkestad. Bøndene avga areal og midler til dette, og fra 1885 stoppet enkelte godstog på Spikkestad. Året etter kunne reisende ta toget til og fra stoppestedet Spikkestad, men det var først i 1911 at Spikkestad fikk status som stasjon. I 1897 startet Spikkestad teglverk opp, som et av flere teglverk på Spikkestad. De andre forsvant svært fort, mens Spikkestad teglverk holdt på frem til 1960 og var den klart viktigste industrien på Spikkestad i denne tiden perioden. Områdeplan for Spikkestad sentrum 11 I 1906 ble Vestbygda skole innviet. Dette var det første huset på Spikkestad som ble bygget med lokal murstein. Etter 2. verdenskrig ble det også fart i boligbyggingen, og i 1957 ble nye Vestbygda skole tatt i bruk (fløyen langs hovedveien). Samme år startet Elopak opp sin melkepappkartong-fabrikk. I dag driver Elopak As, avdeling Spikkestad, innen engroshandel med papir og papp. På slutten av 1960-tallet kom Spikkestad ungdomsskole, og områdene rundt ble bygd ut. Utbyggingen har siden den gang fortsatt, blant annet med utbygging av Spikkestad nord rundt den nye barneskolen. Jernbaneforbindelsen fra Spikkestad til Drammen ble nedlagt i 1973. Ved å flytte stasjonen østover ble det frigjort et sentralt areal. Her planlegges det nå et bytorg som sammen med stasjonen danner kjernen i den nye stasjonsbyen Spikkestad. Det legges til rette for en vesentlig befolkningsvekst med en økning fra dagens ca 3 800 innbyggere til 10 000 innbyggere. 3.3 Stedet Spikkestad i dag Illustrasjonen under gir en forenklet oversikt over området med navn på gater og steder samt benevnelser som benyttes i planbeskrivelsen, men ikke er påført plankartet. Illustrasjon; planområdet påført gatenavn og benevnelser som ikke fremgår av områdeplanen Områdeplan for Spikkestad sentrum 12 3.4 Hjemmelshavere De største hjemmelshaverne i Spikkestad sentrum er Strøm H Eiendom som disponerer felt BS9,BS10 og BS11. Avanti som disponerer store deler av felt BS12 og BS5, ABB dispinerer felt BS8, JBV og ROM eiendom AS Disponerer arealer avsatt til stasjon, samt større deler av torget,eiendom planlagt til kirke og kultursenter samt innfartsparkering. I tillegg disponerer de arealer på felt BS12 som grenser inn mot torget. De største delene av arealene som omfatter felt BS3 og BS13 disponeres av REAS AS. Illustrasjonen under viser avgrensingen av Spikkestad sentrum og området som inngår i områdeplanen. Kartet er også påført hjemmelshavere, og gir dermed en oversikt over hvilke grunneiere som berøres. Illustrasjon; planområdet påført hjemmelshavere 3.5 Nyere tids kulturminner Deler av Spikkestad sentrum har verneverdi. Buskerud fylkeskommune har pekt på følgende verneverdige kulturminner som bidragsytere til å gi Spikkestad identitet og tidsdybde: Spikkestad stasjon, Teglverksveien 11 (gnr. 6 bnr. 9) Stasjonsbygning og uthus har høy verneverdi og bør bevares. Stasjonen er avgjørende for framveksten av Spikkested sentrum. Bygningene ble satt opp på begynnelsen av 1920-tallet, og stasjonsbygningen skal være bygget med gjenbrukt materiale fra Høvik stasjon i Bærum. Frikstad, Teglverksveien 13 (gnr. 6 bnr. 6) Både bolighuset og uthuset har høy verneverdi, og eiendommen har en stor hages om også bør bevares. Bolighuset ble bygd i 1885 og fungerte som landhandel de første årene. Bolighuset står på en natursteinsmur, er i sveitserstil og det har to piper. Bygningen har stort takutstikk, profilerte taksperrer og krysspostvinduer. Solheim, Spikkestad meieri, Teglverksveien 9 (gnr. 85 bnr. 396) Meieriet har høy verneverdi. I Teglverksveien 9 har det både vært meieri og landhandel. Bygningen ligger vis-a-vis Frikstad. Det er et godt bevart sveitserstilshus, selv om det har nyere taktekke (bølgeblikk) og noen av vinduene er skiftet ut med nyere kopier av krysspostvinduene. Det er et lavt tilbygg med pulttak på fasaden mot øst. Bodal, Teglverksveien 1 (gnr. 85 bnr. 45) Bolighuset har høy verneverdi. Bolighuset ble bygget for formannen ved Spikkestad teglverk i 1920. Bygningen er oppført i upusset tegl og det har hvitpussede hjørnepilastre med kapiteler. Siden 1925 fungerte bygningen som overlærerbolig for Vestbygda skole som ligger på andre siden av Teglverksveien. Vestbygda skole (gnr. 6 bnr. 20) Barneskolen, bygd i 1906, har høy verneverdi og er tegnet av byggmester Edv. Graff. Bygningen står på en natursteinsmur og er oppført i upusset teglstein, mens inngangsfløyen mot nord er kledd med stående panel. Områdeplan for Spikkestad sentrum 13 Elopaks fabrikkbygning, eldste del, Gamle Drammensvei 2 (gnr. 7 bnr. 15) Fabrikkbygningen har middels verneverdi. Fabrikken ble bygd i 1957 og er en tidstypisk fabrikkbygning fra denne perioden. Elopaks fabrikkbygning er en av få forretnings- /næringsbygg som ble bygd i Spikkestad sentrum etter 1950. Sommerfryd, Bølstadveien 1 (gnr. 85 bnr. 58) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen er kledd med nyere panel og det har nye vippevinduer. Solhaug, Spikkestadveien 143 (gnr. 85 bnr. 52) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen har toramsvinduer og vippevinduer, og det har nyere taktekke (bølgeblikk). Fredheim, Teglverksveien 17 (gnr. 7 bnr. 7) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen er i to etasjer og har et opplett på fasaden mot sør. Det står også et uthus på eiendommen. De øvrige bolighusene i sentrum er fra bebyggelsen av 1900-tallet. Disse bolighusene er modernisert og ombygd, og fylkeskommunen vurderer derfor verneverdien som lav. Områdeplan for Spikkestad sentrum 14 4 PLANENS FOKUSOMRÅDER Identitet og attraktivitet En sterk identitet er et viktig ledd i å skape et konkurransedyktig sentrum. For at Spikkestad skal være konkurransedyktig må det foretrekkes av mange, både i forhold til hvor de vil bo, handle, arbeide, besøke og etablere nye virksomheter. I forbindelse med planlegging av torget ble utviklere, lag og foreninger og ansatte i kommunen invitert med for å finne frem til hvilke unike kvaliteter Spikkestad har i dag. Det som kom frem var stedets størrelse (passe stort/oversiktlig), det landlige, flate og åpne landskapet, god tilgjengelighet til marka, et aktivt idrettsmiljø og stedets historie med teglverk og jernbanestasjonen. I forhold til stasjonen er det potensialet ved at det er en endestasjon som gjør det unikt. Dette er viktige premisser å bygge videre på, og er en del av Spikkestads identitet. Men Spikkestad er lite kjent for folk som ikke har en direkte tilknytning til stedet. I dag er Spikkestad et sted hvor man bor. I fremtiden skal Spikkestad også bli et sted man reiser til. For å trekke mennesker til Spikkestad trenger vi liv, og for å få liv til Spikkestad må Spikkestad ha noe å tilby i tillegg til flere boliger. Vi må legge til rette for arbeidsplasser, handel, service, offentlige funksjoner og aktiviteter. For å skape byliv trenger vi alle disse funksjonene, og de må ligge tett på hverandre, slik at det hele tiden er mennesker i gatene – både på dagtid og på kveldstid. Det er dette som er en by. Uten menneskene og de aktivitetene de skaper blir Spikkestad et helt vanlig boligområde, hvor beboerne reiser andre steder for å arbeide, handle, møte andre mennesker og utføre aktiviteter. Byggehøyder, trivsel og uteoppholdstid Gjeldende områdeplan legger opp til byggehøyder på 12 meter, med tanker om en småby i 3 til 5 etasjer. I tillegg er det åpnet opp for enkelte signalbygg, og da signalbygg i form av høyde. Ved detaljregulering av feltene innenfor områdeplanen er derimot ikke intensjonen om en småby fulgt opp. Det er gitt tillatelse til bebyggelse fra 4 til 7 etasjer med byggehøyder opp mot 23 meter. Oslo kommune har en romlighetsnorm som i hovedsak skal sikre sollys til alle leiligheter og på uteoppholdsarealer. Den tilsier at avstanden mellom to bygninger minimum skal være 1,5 ganger Områdeplan for Spikkestad sentrum 15 bredere enn høyden på bygningene. Den danske, prisbelønte arkitekten og professoren Jan Gehl viser til menneskets evne til å oppfatte og kommunisere når han konkluderer med hva som er gode byer for mennesker: Synssansen er horisontal. Ved å se rett frem kan man se hva som skjer innenfor en vinkel på 90 grader. Synsvinkelen nedover er mindre og oppover enda mindre. Når man går i en gate ser man stort sett 1. etasje, gatebelegget og hva som foregår i gaterommet. Det sosiale synsrom defineres innenfor en avstand på 100 m hvor vi kan vi definere figurer som mennesker. Mellom 100 og 70 m kan man definere kjønn. Først fra 30 m er det mulig å se detaljer som ansiktstrekk og frisyre. Fra 20-25 m er de fleste i stand til å oppfatte følelser og stemninger hos den andre personen. Denne sammenheng mellom avstand og intensitet, nærhet og varme kan overføres til byrom hvor byer med moderate dimensjoner, smale gater og små rom oppleves som intime, varme og personlige, mens byer med store rom, brede gater og høye hus ofte oppleves som kalde og upersonlige. Bygges det for høyt mister man kontakten mellom leilighetene og det som skjer utenfor. Kommunikasjon fra leilighet til gateplan går utmerket fra 1. og 2. etasje og er mulig fra 3. og 4. etasje. Fra disse etasjene kan man ta del i byens liv. Fra 5. etasje endres dette drastisk da det ikke er mulig å se detaljer eller ha kontakt med personer på gateplanet. Sansene våre er også innstilt på å oppfatte detaljer og inntrykk som mottas i gå eller løpehastighet (5-15 km/t). Når mennesker går mot hverandre tar det ca 30 sekunder fra de ser hverandre til de møtes. Hvis hastigheten reduseres fra 60 til 6 km/t vil det tilsynelatende ferdes 10 ganger så mange mennesker på gaten, fordi den enkelte trafikant vil være 10 ganger så lenge innenfor synsfeltet. Et annet viktig moment som favoriserer lavere bebyggelse er uteoppholdstiden pr beboer. Rekkehus med forhager har færre beboere enn blokkbebyggelse, men ofte større aktivitetsnivå rundt huset fordi uteoppholdstiden pr beboer er lengre. I forslag til ny områdeplan foreslås det å opprettholde en tetthet som tilsvarer en intim og kompakt småby, men med justerte bestemmelser for høyder som bedre ivaretar intensjonen. Byggehøyde på Områdeplan for Spikkestad sentrum 16 12 meter gir mulighet for 3 etasjer, dersom 1.etasje skal være tilpasset forretningslokaler. Det foreslås derfor at det innenfor hvert felt tillates en gjennomsnittshøyde på 14 meter som tilsvarer 4 etasjer med høy 1. etasje, samtidig som det angis en makshøyde på 17 meter (5 etasjer). Det skal være variasjon i byggehøyder innenfor hvert felt for å gi bebyggelsen en mer aktiv/dynamisk utforming. Det legges til rette for et stort bytorg med parkanlegg. Dette skal bli byens storstue, hjerte og samlingspunkt, og det er derfor viktig at det ikke legges til rette for konkurrerende områder i umiddelbar nærhet. Det skal være gatene og gatetunene sammen med torget og parken som skal være hovedområdene for hvor folk skal ferdes og oppholdes seg når de er ute. Det må bygges tett, men ikke for høyt. Dette vil gi den beste utnyttelsen i forhold til Røyken kommunes ønske om en intim småby. Gatene og livet mellom bygningene Muligheten for å oppleve andre mennesker er en av byens vesentligste attraksjoner. Mennesker og deres aktiviteter tiltrekker nye mennesker som gir liv til byens rom og gater. I Spikkestad vil gatene utgjøre en viktig transport- og oppholdssone. Uten mennesker i disse gatene vil Spikkestad bli et «dødt» sted. Å trekke folk til gatene vil være essensielt for at Spikkestad skal utvikle seg til den byen og det stedet man ønsker. For å trekke folk til byen kreves det at noen viktige basisforhold er på plass. Det handler om å kunne ferdes trygt og komfortabelt, å ha et sted å oppholde seg, at det finnes både uformelle møteplasser og steder for organisert samling/møter, og at det må føles godt å oppholde seg i byen. Byen må ha rom og bygninger som man kan glede seg over. Og på Spikkestad vil gatene utgjøre et viktig byrom i tillegg til torget. Gatene har også en viktig funksjon i forhold til å skape rom mellom bygningene, slik at leilighetene får sol, luft og utsikt. Dette gjør at byen også blir et godt sted å bo. Med tanke på aktiviteter deler Jan Gehl disse inn i tre typer: Nødvendige aktiviteter som utføres uansett. Valgfrie aktiviteter som vokser betydelig med økt kvalitet på uterommene. Følgeaktiviteter / sosiale aktiviteter som å hilse og føre samtaler, samt den viktigste som er å se og høre andre mennesker. Det å kunne se og høre andre mennesker er en svært viktig trivselsfaktor i dagens samfunn med fler og fler eldre (hvor mange ikke kommer seg ut av egen leilighet uten hjelp), og mange ensomme. Bygger vi for høyt og/eller uten tilrettelegging for uteoppholdsaktiviteter som gir mulighet for byliv, blir det lite å se og høre på, og vanskelig å oppnå kontakt med andre. Grønne omgivelser er også viktig for menneskets psyke og velvære. Opphold i grønne omgivelser krever en spontan oppmerksomhet som gjør at den styrte oppmerksomheten (som i for store doser kan føre til stress og utbrenthet) får hvile. Effekten oppnås fordi en spontan oppmerksomhet ikke krever noen anstrengelse og fordi det grønne/biologiske instinktivt fasinerer oss (Kaplan & Kaplan). Grønne omgivelser reduserer altså stressnivået og fører i tillegg til økt aktivitet. Begge deler er trivselsfaktorer og viktig for folkehelsen. Det kan også dokumenteres at for eksempel nærliggende parker som innbyr til opphold og samvær også er viktig for sosial nettverksdannelse, som igjen gir Områdeplan for Spikkestad sentrum 17 sosial kapital. Person fra områder med gangvennlige omgivelser har mer sosial kapital enn personer fra bilavhengige områder. De kjenner oftere naboene, deltar på aktiviteter, har mer tillitt til andre mennesker og er generelt mer engasjert i sosialt arbeid (Leyden, 2003). Detaljutforming av fasader og byrom syntes også å spille en vesentlig rolle for hvilke muligheter for opphold vi har i det offentlige rom. Er rommene og gatene øde og tomme uten møblering, beplantning osv, og fasadene fattige på detaljer som for eksempel passasjer, åpninger, dører og trapper, kan det være vanskelig å finne et sted å være. Gode oppholdsbyer har ujevne/knudrete fasader og et godt utvalg av støttepunkter – noe å lene seg på - i rommene. Forankring av fokusområdene Planens fokusområder er forsøkt videreført gjennom bestemmelser til områdeplanen, herunder formålsparagrafen: §1 Hensikt Områdeplanen omfatter sentrumskjernen i Spikkestad, og er første fase i utviklingen av stasjonsbyen Spikkestad. Spikkestad skal utvikles til en attraktiv, intim og levende stasjonsby: Byen skal gis visuelle kvaliteter gjennom fokus på design, materialbruk og vegetasjon. Byen skal ha gode byrom og forbindelser som gir mulighet for opphold og aktivitet gjennom hele året. Byens bebyggelsen skal ha en menneskelig skala, romme ulike funksjoner og tilpasses nye beboere i alle aldre. og blant annet ved krav til fasader og utforming av 1.etasje; § 8.1.7 Krav til fasader og til 1. etasje Det er et mål å oppnå et levende bymiljø hvor 1.etasje i størst mulig omfang benyttes til fellesfunksjoner som butikk, café, utstilling, verksted, felleslokaler eller annen virksomhet som skaper aktivitet og mulighet for samhandling og møter mellom mennesker. Fasader og virksomheter på gateplan ut mot torg og gater skal ha en publikumsrettet virksomhet og en åpen utforming som sikrer dialog. Det skal sikres visuell kontakt mellom ute og inne. Inngangspartier og publikumsareal skal utformes slik at 1.etasje blir godt synlig utenfra, og samtidig skaper en god utsiktssituasjon fra aktiviteten innenfor. Ny bebyggelse ut mot gate eller torg skal gis en variert fasadeutforming som visuelt gir inntrykk av en oppdelt eiendoms- og bygningsstruktur. Det tillates ikke lukkede fasader. Balkonger ut mot gate, torg og gatetun skal være inntrukket i bygningen og tillates ikke utkraget ut over formålsgrense. Nevnte forhold i punktene over skal dokumenteres og/eller redegjøres for ved utarbeidelse av detaljregulering. Områdeplan for Spikkestad sentrum 18 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Avgrensning Forslag til nytt plankart følger i hovedsak samme avgrensning som gjeldende områdeplan. Felt S2 (Spikkestad park) er tatt ut da dette feltet er ferdig utbygd og det ikke er knyttet bestemmelser til feltet i gjeldende områdeplan. Felt S2 i gjeldende områdeplan for Spikkestad I tillegg er det mindre justeringer i ytterkantene av plankartet som følge av prosjektering av gatenettet. For øvrig fremgår eventuelle avvik mellom gjeldende og ny områdeplan fra illustrasjon i kap 2.2. 5.2 Alternativer Plankartet er utarbeidet i 2 alternativer. Forskjellen på plankartene er utforming av Teglverksveien og pendlerparkeringsplassen. Alternativ 1 tar utgangspunkt i dagens kulvert under Teglverksveien hvor denne beholdes og parkeringsplassen graves ut for å kunne tilpasses undergangen og opprettholdelse av forbindelsen til kirke- og kultursenterets 1. etasje. Alternativ 2 ser bort i fra kulverten og bygger opp parkeringsplassen i plan med Industriveien, slik at krysset med Teglverksveien, parkeringsplassen og kirke- og kultursenterets 2. etasje blir liggende på samme nivå. Løsning uten kulvert anbefales, da dette er en bedre løsning med hensyn til kriminalitetsforebygging. Parkeringen og kulverten får liten sosial kontroll, da det ligger under øvrig terreng uten tilgrensende bebyggelse eller gate med innsyn til parkeringene eller kulverten. Selv med ekstra fokus på god belysning, høy materialkvalitet og godt vedlikehold for å unngå fysisk forfall, vil det være sannsynlig at flere vil oppleve dette området som utrygt. På grunn av manglende sosial kontroll og innsyn vil området kunne bli et samlingssted for uheldige grupperinger som for eksempel kriminelle og rusmisbrukere. Områdeplan for Spikkestad sentrum 19 5.3 Generelle endringer Plankartet I forslag til revidert områdeplan er plankartet mer detaljert. Byggegrenser, høyder og bebyggelsesstruktur som tidligere kun lå i bestemmelsene, er nå lagt inn på plankartet for å forsterke viktigheten av disse elementene i planen. Gatenettet er regulert som om det skulle være en detaljreguleringsplan, slik at vi sikrer en helhetlig utforming av gatenettet etter hvert som feltene bygges ut. Hvordan gatene skal utformes er gitt i dokumentet; Utforming av gater, Røyken kommune 22.01.2015, som det vises til i reguleringsbestemmelsene og dermed gjøres juridisk bindende. En mer utfyllende formingsveileder er under utarbeidelse og vil erstatte dette dokumentet, forhåpentligvis før områdeplanen kommer til endelig vedtak. Torget er planlagt og delvis prosjektert. Utførelse av torget vil knyttes opp til disse planene i reguleringsbestemmelsene. Forsamlingslokale, annen offentlig eller privat tjenesteyting (kirke- og kultursenter) og bensinstasjon/vegserviceanlegg er nye byggeformål på plankartet. Forsamlingslokalet og vegserviceanlegget er i gjeldende plan vist som sentrumsområde. Det er tatt stilling til hvilke bygninger og miljøer som skal bevares, og regulert inn hensynssoner for kulturmiljø. I tillegg er det tatt inn sone for rekkefølgekrav til infrastruktur og bestemmelseområder med krav til utforming. Feltbenevnelser er endret i henhold til Røyken kommunes mal som viser til kartverkets forslag til benevnelser. Bestemmelser Reguleringsbestemmelsene er omarbeidet og tilpasset det reviderte plankartet. Det er egentlig ikke vesentlig endringer i innhold, ut over andre krav til høyder og uteoppholdsarealer. Den vesentlige endringen har bestått i å strukturere og tydeliggjøre, samt luke ut feil i gjeldende bestemmelser. I tillegg er det lagt noe mer vekt på kvalitetskrav som for eksempel krav til aktive 1. etasjer og redegjørelse for hvordan dette er tenkt løst, krav til variert fasadeutforming og inntrukne balkonger mot gate og torg osv. Høyder Det er ikke anledning til på benytte etasjebegrep i bestemmelsene. Det er derfor angitt maks høyder og gjennomsnittshøyder. Her ligger følgende til grunn: - 5 meter tilsvarer høy 1. etasje - 8 meter tilsvarer 2 etasjer - 11 meter tilsvarer 3 etasjer - 14 meter tilsvarer 4 etasjer - 17 meter tilsvarer 5 etasjer - 20 meter tilsvarer 6 etasjer. Områdeplan for Spikkestad sentrum 20 Det er i utgangspunktet ikke ønskelig at det skal bygges høyere enn 5 etasjer. Gjeldende plan legger som nevnt opp til maks høyde 12 meter, som den gang var tenkt som 4 etasjer. På bakgrunn av de tillatelser som allerede er gitt, og den forventning som er gitt utviklere på Spikkestad, åpnes det opp for en mulig 6. etasje på noen få områder hvor det antas at høyden ikke vil få vesentlig konsekvenser for tilgrensende bebyggelse. Dette må det i tilfelle redegjøres for i oppfølgende detaljreguleringsplan. Det er i tillegg krav til solforhold på uteoppholdsarealene som må oppfylles og dermed kan gi begrensinger for hvor høyt det kan bygges. Illustrasjonen under viser foreslåtte høyder sett i forhold til snitt for Nye Stasjonsvei. Byggegrensen ligger 1,25 m inn fra fortauet, men det tillates å trekke enkeltelementer helt ut til formålsgrensen for å skape variasjon i fasadeutformingen. Gateløpet kan derfor enkelte steder være opptil 2,5 meter bredere. Dette fremgår ikke av illustrasjonen. Uteoppholdsarealer (MUA) Det er gitt krav til MUA, minste uteoppholdsareal, jfr H-2300 Grad av utnytting. Det foreslås i planbestemmelsene å benytte eksempel fra veilederen som tilsier at MUA skal være minst 20% av bruksarealet for bebyggelse på feltet, hvor av minst 50% skal ligge på bakken. For at areal på bakken skal kunne medregnes i MUA må arealet ha sol ved vår- og høstjevndøgn i minimum 3 timer mellom kl 12 og 18. De øvrige uteoppholdsarealene kan opparbeides som takterrasser og private balkonger. Store deler av gatenettet er støyutsatt og det er derfor krav til gjennomgående leiligheter. Dette gir rom for balkonger ut mot to retninger, og dermed større sannsynlighet for sol på private uteoppholdsarealer. Områdeplan for Spikkestad sentrum 21 Parkering Parkering for boligbebyggelse skal løses under terreng på egen tomt. Det samme gjelder for større næringsvirksomhet som detaljvarehandel og for kontorer. For mindre bedrifter som henvender seg ut mot gaten og ikke baserer seg på en bilbasert kjøpegruppe, skal det kun tilrettelegges for ansattparkering på egen tomt. Parkeringstid i gatene bør reguleres slik at det blir en tidsbegrensning som hindrer langtidsparkering på dagtid. Sykkelparkering skal etableres på gateplan i forbindelse med inngangspartier til næringsvirksomhet. Sykkelparkering for boliger og for eksempel kontorer skal løses sammen med bilparkeringen og/eller under tak inne i gårdsrom. Parkeringsplasser i gaten skal etableres som kortstopp-plasser. I tillegg må det noen steder legges til rette for varelevering i forbindelse med kortstopp-plassene. 5.4 Beskrivelse av felt for bebyggelse og anlegg Beregning av utbyggingsvolum Det er gjort en enkel beregning av utbyggingsvolum for hvert felt. Denne tar ikke hensyn til eventuell eksisterende bebyggelse. Beregningen baserer seg på feltets areal, forslag til grad av utnytting og gjennomsnittlig antall etasjer som tillates. Areal under terreng medregnes ikke. Eksempel: Feltets areal er 2 daa, utnyttelse %-BYA=50% og gjennomsnittlig byggehøyde 14 m (4 etasjer) = 2000 m2 x 50% x 4 etasjer = 4000 m2 utbyggingsvolum. Felt BS1 Felt BS1 utgjør ca 10,4 daa og omfatter områdene sør for Spikkestadveien. Feltet omfatter Rema, et mindre næringsbygg med frisør mm, samt eneboliger. Bensinstasjonen er trukket ut som eget felt og gang- og sykkelvegen i bakkant sikres ved å regulere den til gang- og sykkelveg. Forbindelsen mellom gang- og sykkelvegen og Spikkestadveien / Nye Stasjonsvei (se foto) skal opprettholdes. Dette sikres i reguleringsbestemmelsene. Utsnitt fra Google Earth; gang- og sykkelforbindelse ved Rema med fotgjengerkryssing over til Nye Stasjonsvei. Områdeplan for Spikkestad sentrum 22 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS1 Det er gitt i gjeldende områdeplan at det kan oppføres et signalbygg på dette feltet forutsatt at signalbygget gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Dette er en feil og bestemmelsen tas ut. Det er ikke vurdert utviklingsform og høyder på denne tomten, annet enn at det er regulert byggegrense mot Spikkedstadveien for å sikre en urban utforming og kvartalsstruktur mot Spikkestadveien. Før utbygging er det krav om detaljregulering. I utgangpunktet er det ønskelig med en plan for hele området, men det åpnes opp for at dette kan fravikes dersom detaljreguleringen utgjør minimum 50% og maksimum 70 % av hele felt BS1. Minimumskravet tas med for å sikre helhet i utviklingen og maksimumskravet tas med for å hindre uregulerte «restarealer». Dette betyr at området maks kan deles i 2 delområder (detaljreguleringsplaner). Selv om planområdet deles i to detaljreguleringsplaner, må hele området illustreres, for å vise at detaljreguleringen er forenlig med en helhetlig løsning for området. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Byggehøydene skal være varierte, men maks høyde er satt til 17 meter og gjennomsnittlig byggehøyde skal ikke overstige 14 m for hele feltet samlet. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på ca 20 800 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Spikkestadveien skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Eventuelle boliger i etasjene over må være gjennomgående på grunn av støy, og skal ha inngang ut mot gaten. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS1 utgjør dette ca 4,2 daa ved full utbygging. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS2 Felt BS2 i forslag til revidert områdeplan utgjør ca 9 daa og omfatter området mellom gamle Vestbyda skole og fremtidig område for pendlerparkering. Feltet består i dag av to eneboligtomter og Spikkestad Kanvas-barnehage. Områdeplan for Spikkestad sentrum 23 Utsnitt fra Google Earth; Felt BS2 sett fra Teglverksveien med to eneboliger og barnehagen i bakkant. Feltet er utvidet mot nord og tar med seg deler av skråningen ned mot pendlerparkeringen. Denne er ikke tilgjengelig for parkering og tas derfor med i byggeområdet slik at den muligens kan utnyttes/opparbeides i forbindelse med et byggeprosjekt. Alternativt vil den mest sannsynlig bli liggende som et restareal etter opparbeidelse av pendlerparkeringen. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS2 utvidet mot nord. Grensen lå tidligere i eiendomsgrensen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det er lagt opp til en kvartalsstruktur som er åpen mot sør, slik at leiligheter og uteoppholdsareal skal få noe sol. Hvor gode disse forholdene blir avhenger av hvor høyt det bygges på tilgrensende felt i sør, BS3. Byggegrensene som vist på plankartet utgjør en utnyttelse på ca 50%. Avhengig av hvordan man velger å løse området, vil det være mulig å bygge noe lavere bebyggelse (maks 3 etasjer) inn i gårdsrommet. Dette kan gi en god miks, i forhold til å knytte flere leiligheter ut mot bakkeplan, og dra ned skalaen på prosjektet for å skape mer intime uteoppholdsarealer. Atkomst er tenkt fra ny veg mellom felt BS2 og BS3, men kan også løses fra Teglverksveien. Dette må vurderes opp imot ønsket om få brudd på fortauet (skolevei). Feltet er vist med ulike makshøyder. Mot nord er det gitt mulighet for opptil 6 etasjer, da denne ikke får konsekvenser for bebyggelse mot nord (pendlerparkering). Mot Teglverksveien er makshøyden 17 Områdeplan for Spikkestad sentrum 24 meter, mens mot vest er det lagt opp til lavere bebyggelse av hensyn til eksisterende bebyggelse på Spikkestad Park, for å sikre variasjon og for å få inn kveldssol. Hvis det bygges ut med 50% og maks høyder som påført plankartet vil dette tilsvare gjennomsnittshøyde på 14 meter som gir et utbyggingsvolum på i overkant av 18 000 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Teglverksveien skal tilrettelegges for forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS2 utgjør dette ca 3,5 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS2 kan ses i sammenheng med pendlerparkeringen og få atkomst via denne. Dette er en mulighet dersom det planlegges bebyggelse i forbindelse med parkeringsanlegget og pendlerparkeringen løses under bakken. Pr i dag foreligger det ingen slike planer, og det legges derfor ikke opp til en slik løsning i områdeplanen. Felt BS3 Felt BS3 utgjør ca 10,3 daa og omfatter området ved gamle Vestbygda skole. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS3 sett fra krysset Spikkestadveien - Teglverksveien. Bygg til venstre for den gamle skolen er revet. Det foreligger et privat detaljreguleringsforslag for dette feltet. Planforslaget har vært til 1.gangs behandling, men er ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget har stoppet opp fra tiltakshavers side etter at det ble vedtatt endringer i planen før den ble lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er ikke i tråd med gjeldende områdeplan eller det som nå ligger til grunn for revidert områdeplan. Da det foreløpig ikke er avklart hvordan felt BS3 detaljreguleres, legges det opp til at feltet i områdeplanen reguleres med de samme krav til utnyttelse, høyde og utforming som de øvrige sentrumsfeltene. Områdeplan for Spikkestad sentrum 25 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS3. Plankartet viser en kvartalsstruktur påført makshøyde, med krav om at gjennomsnittlig høyde for feltet samlet ikke skal overstige 14 meter. Bebyggelse inne i kvartalsstrukturen tillates ikke høyere enn 11 meter, både for å tilpasses bevaringsverdig bygg men også for å dra ned skalaen på prosjektet og gi mulighet for sol på uteoppholdsarealene. Full utnyttelse av området tilsvarer et utbyggingsvolum på ca 20 500 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Dette gir et krav til MUA på i overkant av 4 daa, hvor av 2 daa skal løses på bakken. Det reguleres inn atkomstveg mellom felt BS3 og BS2 som går over i gang- og sykkelveg med påkobling fra Spikkestad park. I tillegg tillates det en atkomst fra Spikkestadveien, forutsatt at denne samordnes med atkomst til Spikkestad park. Felt BS4 Felt BS4 utgjør ca 2,2 daa og omfatter bebyggelsen langs Spikkestadveien mellom bevaringsverdig bolighus (Bodal) og Nye Stasjonsvei. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS4 sett fra Spikkestadveien. Områdeplan for Spikkestad sentrum 26 Som bildet over viser er det i dag ikke «ledig areal» for utbygging. Det er en forutsetning at eksisterende bebyggelse rives eller bygges på eller til for at dette området skal utvikles i tråd med områdeplanen Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS4. Det er regulert inn byggegrense i en kvartalsstruktur med makshøyder på 17 og 14 meter. Begrensingen på 14 meter er satt ift nærføring til eksisterende bygg på naboeiendom (ny boligblokk på felt SB12). Dette gir et utbyggingsvolum på til sammen 4300 m2 over terreng. Noe som sannsynligvis ikke gir økonomi for å rive og bygge opp nytt i nær fremtid. 1. etasje ut mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS4 utgjør dette i underkant av 1 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Det vil være utfordrende og få til gode solforhold på uteoppholdsarealene på bakken. Det må derfor avklares ved detaljregulering om krav til solforhold lar seg løse på dette feltet. Alternativt må det godtas at uteoppholdsarealer med tilfredsstillende solforhold må løses på takterrasser. Felt BS5 Felt BS5 utgjør 11,4 daa og omfatter Kiwi-bygget og småhusbebyggelsen øst for Kiwi (tidligere felt S6). Områdeplan for Spikkestad sentrum 27 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS5. Området mellom Spikkestadveien og stasjonen er i gjeldende områdeplan delt vertikalt. Dette er nå endret til at husrekken langs Spikkestadveien utgjør et eget felt, mens småhusbebyggelsen øst for Kiwi er tatt inn i felt BS5. Feltene er slått sammen da småhusbebyggelsen har atkomst fra Nye Stasjonsvei og en samlet plan for dette området vil bidra til en mer helhetlig utvikling. Kommunen har kjøpt opp eiendommen gnr 7 bnr 18 (Selbos vei 16) for å kunne realisere et tidligere planlagt kollektivknutepunkt. For å unngå innsigelse fra Jernbaneverket er kollektivknutepunktet i ettertid tatt ut av planen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøyder på feltet. Makshøyden er 17 meter, mens gjennomsnittet for hele feltet samlet ikke skal overstige 14 meter. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på ca 23 000 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Det er vist byggegrense på plankartet som gir en kvartalsstruktur ut mot Nye Stasjonsvei og stasjonen. Hvordan feltet løses for øvrig må avklares ved detaljregulering. 1. etasje ut mot Nye Stasjonsvei skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS5 utgjør dette ca 4,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Det går en flomvei nordøst i området. Denne må ivaretas og er sikret ved regulering til bestemmelseområde på plankartet. Ved detaljregulering er det viktig å påse at veier og flater har fallmuligheter inn mot flomveien. Felt BS6 Felt BS6 utgjør ca 4,0 daa og omfatter småhusbebyggelsen fra Nye Stasjonsvei og langs Spikkestadveien østover. Områdeplan for Spikkestad sentrum 28 Utsnitt fra Google Earth; Felt BS6 sett fra krysset Nye Stasjonsvei – Spikkestadveien, retning østover. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS6. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Full utnyttelse iht bestemmelsene gir et utbyggingsvolum på ca 8 000 m2. Det er gitt byggegrenser på plankartet som sammen med felt BS5 gir en kvartalsstruktur. Leiligheter ut mot Spikkestadveien skal være gjennomgående på grunn av støy, og 1. etasje skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Gjennomsnittshøyden skal ikke overstige 14 meter, med maks høyde 17 meter. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS6 utgjør dette ca 1,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Det vil være utfordrende og få til gode solforhold på uteoppholdsarealene. Det må derfor arbeides med smett og byggehøyder for å løse dette på en optimal måte. Felt BS7 Felt BS7 utgjør ca 2,2 daa og er i gjeldende områdeplan en del av felt S12. Området blir nå delt ved at Stasjonsveien reguleres til gatetun. Eiendommen Frikstad (gnr. 6 bnr. 6), sammen med Spikkestad meieri, reguleres til hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Det tillates ikke nybygg, samtidig med Områdeplan for Spikkestad sentrum 29 at dagens reguleringsformål (sentrum) opprettholdes for ikke å legge begrensninger på eventuell fremtidig bruk av området. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS7. Felt BS8 Felt BS8 utgjør ca 9,3 daa og omfatter ABB-tomten som i gjeldende plan er delt i to felt (S7 og S8) av en gate på tvers av feltet. Det er utført et mulighetsstudie for dette området. Mulighetsstudiet bygger på at atkomsten til kirke- og kultursenteret ikke skal være gjennomkjørbar. Denne forutsetningen er i ettertid endret uten at mulighetsstudiet har blitt justert i henhold til nytt kjøremønster/gatenett. Prinsippene fra mulighetsstudiet med tanke på utforming av bebyggelsen (høyde, struktur og form) videreføres allikevel i områdeplanen. Angivelse av bebyggelsessstruktur og høyder fra mulighetsstudiet. Felt BS8 omfatter C og B i mulighetsstudiet. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS8. Det er regulert inn byggegrense med en kvartalsstruktur som følger gaten, og med en dybde på 15 m for å gi noe fleksibilitet. I tillegg skal veggsonen (1,25 m mellom byggegrense og fortau) benyttes til å Områdeplan for Spikkestad sentrum 30 skape variasjon i fasadeutformingen mot omkringliggende gater. Full utbygging innenfor byggegrensen tilsvarer ca %-BYA = 50%. Dette gir et utbyggingsvolum på ca 18 700 m2. Det er ønskelig med funksjoner i dette området som kan trekke til seg barnefamilier og som kan utnyttes i sambruk med parken. For eksempel vil en barnehage være et godt tilbud og alternativ på dette feltet. Området skal i hovedsak utnyttes til bolig, men ut mot den nye gaten inn mot kirke- og kultursenteret skal det være næring eller offentlig og privat tjenesteyting i 1. etasje. Det tillates også næring i øvrige 1. etasjer, men her er det valgfritt. Det skal legges vekt på å etablere gode forbindelser gjennom området, og da spesielt er aksen fra Spikkestad nord til torget viktig. Dette sikres ved byggegrenser og et bestemmelseområde med krav til smett gjennom bebyggelsen. Smettet skal være tilgjengelig for alle, godt opplyst og ha en størrelse og utforming som innbyr til bruk. Mulighetsstudiet viser også flere smett gjennom bebyggelsen, og det er ønskelig at dette videreføres i senere detaljplanlegging av området. Dette er for øvrig ikke tatt med som et krav i reguleringsbestemmelsene. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS8 utgjør dette ca 3,7 daa som det i prinsippet er mulig å dekke på bakkeplan. Feltet er tenkt som et potensiale for å tilrettelegge for barnefamilier og en egnet tomt for å innpasse en barnehage. Uteoppholdsareal på bakkenivå er derfor viktig. Med tanke på at tilfredsstillende solforhold skal løses, og at det skal legges til rette for en allment tilgjengelig snarvei gjennom området, er kravet satt til 70%, noe som gir et uteoppholdsareal på bakken på ca 2,6 daa. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Leilighetene må være gjennomgående ut mot Industriveien og Gamle Drammensvei på grunn av støy. Hovedvannledningen til Glitre går gjennom felt BS8. Det er satt av en hensynssone langs ledningen. Det vil så være opp til utbygger om de velger å flytte ledningen eller har et åpent belte på minimum 8 m (kan overbygges fra og med 3. etasje) langs traseen. Hovedutfordringen med ikke å flytte ledningen er å løse parkeringskjeller. Det anses derfor som mest sannsynlig at ledningen flyttes. Felt BS9 Felt BS9 utgjør 4,0 daa og omfatter Strøms eiendom nord for torget og eiendommen gnr 7 bnr 7 som eies av REAS. Området omfattes av mulighetsstudiet som har gitt grunnlag for å regulere inn byggegrenser og høyder. Makshøyden mot sørvest er redusert sammenliknet med mulighetsstudiet. Dette for å slippe til noe mer sol på uteoppholdsarealene. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 65%. Det skal være variasjon i byggehøyder og maks høyder er påført plankartet. Gjennomsnittet for feltet skal dog ikke være mer enn 14 meter. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på i overkant av 10 000 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Boliger ut mot Gamle Drammensvei må være gjennomgående på grunn av støy. Områdeplan for Spikkestad sentrum 31 Angivelse av bebyggelsessstruktur og høyder fra mulighetsstudiet. Felt BS9 omfatter A i mulighetsstudiet Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS9. Feltet foreslås utviklet som et boligprosjekt hvor det skal være næring i 1. etasje ut mot torget og mot gatetunet. Som for BS8 er det tillatt med næring i øvrige 1. etasjer ut mot gate, men det er ikke et krav. Feltet har ikke store arealer til næring, men de er viktige i forhold til å være med på å skape aktivitet på torget (parken) og i en «handlegate» vis a vis kjøpesenteret inn mot torget. Parkering for boligene løses i egen kjeller. Byggene skal plasseres i en kvartalsstruktur som følger gaten, og det er lagt inn en dybde på 15 m for å gi noe fleksibilitet. I tillegg kan veggsonen (1,25 m) benyttes til å skape variasjon i fasadeutformingen mot Gamle Drammensvei. Feltet er smalt og det er derfor ikke rom for veggsone mot gatetun og SKV9. Variasjon i fasader må derfor løses innenfor den bredde som foreligger (15 m). Det samme gjelder for fasaden mot torget. Det er satt av arealer i plan for torget som skal benyttes til inngangssoner og uteservering mot torget. Gjennomføring av prosjektet forutsetter at enebolig på tomt gnr 7 bnr 7 rives. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS9 utgjør dette ca 2 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Gårdsrom på innsiden av byggegrenser utgjør ca 1,2 daa, men deler av arealet tilfredsstiller ikke kravet til solforhold. Dette må det jobbes mer med ved detaljreguleringen. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS10 Felt BS10 utgjør 10,1 daa og omfatter kjøpesentertomten. Det kan bygges på hele tomten. Eksisterende bygg er tenkt nyttet til kjøpesenter, som utvides ut mot torget og stasjonen. Det kan bygges boliger i en kvartalsstruktur i tomtens ytterkanter, med uteoppholdsareal på den nye delen av bebyggelsen. Skissen under viser en mulighet innenfor de rammer plankart og reguleringsbestemmelser gir. Hvordan dette løses må avklares i en detaljregulering. Områdeplan for Spikkestad sentrum 32 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS10. Skisse: en mulig utbyggingsform som ligger til grunn for volumberegning under. Det er lagt opp til at det kan bygges nytt i hele kvartalet (se byggegrenser), men utbygger har gitt uttrykk for at det ikke er økonomisk å bygge på eksisterende bygg. Dette er derfor ikke skissert. Skissen gir rom for i overkant av 10 000 m2 boligareal, 2 – 2500 m2 forretningsareal i tillegg til eksisterende bygg som utgjør ca 4 000 m2 i 2 etasjer, og 3 – 3500 m2 parkeringsarealer. Arealer under terreng kommer i tillegg. Det er plass til nesten 2 000 m2 uteoppholdsareal på taket, men mye av dette er skyggefullt. Det må derfor løses ytterligere med for eksempel takterrasser på deler av boligbebyggelsen. For å kompensere for manglende uteoppholdsareal på bakken, er det rekkefølgekrav til opparbeidelse av byparken før boligene kan tas i bruk. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS10 sett fra Gamle Drammensvei. Del av Elopak-bygget som skal bygges på/til. Det foreslås at kjøpesenteret får atkomst for parkering og varelevering fra gaten mellom kjøpesentertomten og felt S11. Parkering og varelevering skal løses integrert i bebyggelsen, slik at omkringliggende boligbebyggelse skjermes for innsyn og støy. Den skal ikke legges i eller ved gatetunet inn mot torget som foreslått i tidligere prosjekt. Områdeplan for Spikkestad sentrum 33 Felt BS11 Felt BS11 utgjør 22,5 daa og omfatter Spikkestadkvartalene øst for kjøpesenteret. Feltet er ferdig regulert og medtas i områdeplanen med bestemmelse om at vedtatt reguleringsplan skal gjelde. Felt BS12 Felt BS12 utgjør 11,2 daa og omfatter arealet til Avanti vest for Nye Stasjonsvei sammen med Teglverksveien 7 (gnr 85/bnr 7), det gamle stasjonsbygget og parkering (Rom eiendom). Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS12. Det er startet opp et planarbeid for dette feltet. Det er usikkerhet knyttet til et eventuelt kjøp av tomten til Rom Eiendom, og hvordan planen skal forholde seg til Teglverksveien 7 (som tidligere ikke ønsket å delta i planarbeidet men benytte bygget som i dag). Fremdrift på planarbeidet er derfor uavklart, og tomten reguleres med de samme forutsetninger som de øvrige feltene. Det gamle meieriet skal bevares sammen med eiendommen Frikstad, og stasjonsbygningen skal flyttes ut på torget, i randsonene mellom parken og festplassen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, hvor det trappes ned mot den bevaringsverdige bebyggelsen. Mot torget for øvrig skal det være maks 4 etasjer av hensyn til solforholdene på torget. Ved en gjennomsnittlig byggehøyde på 14 meter gir dette et utbyggingsvolum på ca 22 500 m2, hvor av ca 3600 m2 allerede er bygget (markert på plankartet). Arealer under terreng kommer i tillegg. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS12 utgjør dette ca 4,5 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Feltet skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei, men det er også mulig å vurdere en atkomst fra Teglverksveien, forutsatt at denne samordnes med atkomst til BS13. Varelevering må løses i gaten, evt under terreng dersom det legges opp til større virksomheter som detaljvarehandel. Områdeplan for Spikkestad sentrum 34 Felt BS13 Felt BS13 utgjør 2,3 daa og omfatter bebyggelsen langs Teglverksveien fra krysset med Spikkestadveien og opp til Teglverksveien 7. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS13 sett fra Spikkestadveien med bolig som skal bevares (til venstre) og fra Teglverksveien med bebyggelse som må rives for å utvikle feltet i tråd med områdeplanen. Som bildet over viser er det i dag ikke «ledig areal» for utbygging. Det forutsettes at eksisterende bebyggelse rives for at dette feltet skal utvikles i tråd med områdeplanen. Dette gjelder ikke den gamle overlærerboligen som foreslås regulert til hensynssone kulturmiljø. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS13 Det er regulert inn byggegrense som angir hvor ny bebyggelse kan oppføres. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 35%. Den er satt lavere enn 50% fordi området for bevaring ikke kan bygges ut, men regnes med i forhold til %-BYA. Dette gir mulighet for å bygge blokkbebyggelse ut mot Teglverksveien. Med full utbygging innenfor byggegrensen (ca 38 m lengde og 13-15 m dybde) får vi et bygg på i overkant av 500 m2. Med 5 etasjer gir dette et utbyggingsvolum på ca 2500 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Teglverksveien skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service og leilighetene må være gjennomgående på grunn av støy. Områdeplan for Spikkestad sentrum 35 Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS13 utgjør dette ca 0,5 daa. I og med at arealet er så lite kreves det at en større andel av arealet skal være på bakkeplan, 80%. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Forsamlingslokale (BFL) Gamle Vestbygda skole reguleres til forsamlingslokale i tråd med dagens bruk. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BFL. Det foreslås en utnyttelse på %-BYA = 25% for å gi rom for biloppstillingsplasser på tomten. Biloppstillingsplasser og ny atkomst fra Teglverksveien må opparbeides når felt BS3 bygges ut. Annen offentlig eller privat tjenesteyting (BAT) Kirke- og kultursenteret reguleres til område for offentlig eller privat tjenesteyting. Det er lagt inn byggegrenser tilpasset prosjektet «Løft» som vant arkitektkonkurransen for Spikkestad kirke- og kultursenteret våren 2014. Feltet (BAT) gir plass til selve bygget og til uteoppholdsareal for kontorfunksjonene i 1. etasje bak bygget mot Teglverksveien (fasade sør). Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BAT. Områdeplan for Spikkestad sentrum 36 ARKITEKTONISK IDE: De seremonielle rommene samles «i en tung, teglkledd form, «svevende» over en åpen 1.etasje i glass» mot torget med aktivitetsrom og kafe i forkant, kontorer i bakkant. Hovedinngangen til de to etasjene ligger på langsidene diagonalt vis a vis hverandre forbundet med et intern trappeamfi og heis. Et utstikkende betongvolum mot nord inneholder garderobe og toaletter samt baldakin og inngangsparti foran teglvolumet. Illustrasjoner; Arkitekt MNAL Einar Dale og Hille Melbye arkitekter as Arkitektene ønsker at begge hovedinnganger skal nås med bil. Dette forutsetter kjøreatkomst via kulverten (plankart alternativ 1). Som beskrevet i kapittel 5.2, Alternativer, er dette en løsning som ikke anbefales. Atkomst til byggets 1. etasje vil være fra torget. Parkering vil måtte foretas i gatene eller på parkeringsplassen ved pendlerparkeringen. De som ikke kan gå og behøver parkering rett utenfor døren, må benytte inngangen i 2. etasje og ta heisen ned til 1. etasje. Noe av hensikten med plasseringen av kirke- og kultursenteret er å aktivisere torget, og det å gå gjennom torget for å komme frem til kirke- og kultursenteret vil være en viktig bidragsyter. Felt SGT3 er tilpasset hovedinngangen til kirkedelen. Den har samme bredde som gateløpet fra Industriveien og er tenkt som et vrimleområde med blandet trafikk. Plassen skal ha redusert fremkommelighet slik at den ikke benyttes til unødvendig gjennomkjøring og skal ligge 3,5 m høyere enn torget. Det må sikres en universell utformet sykkel og gangforbindelse ned til torget i tillegg til trappen. Bensinstasjon/vegserviceanlegg (BV) Tomt for bensinstasjon reguleres til gjeldende formål, slik at dagens bruk kan opprettholdes og også videreutvikles. Utnyttelsen forslås til %-BYA = 35%, og det tillates ikke støyende eller skjemmende virksomhet som ikke er forenlig med tilgrensende boligbebyggelse. Områdeplan for Spikkestad sentrum 37 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BV. Det er krav om detaljregulering før det gis tillatelse til tiltak. Dette er gjort for å sikre en helhetlig utvikling, og at et eventuelt utvidet anlegg tilpasses sentrum, tilgrensende boligbebyggelse og gis en urban utforming mot Spikkestadveien. 5.5 Beskrivelse av felt for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Regulering av gatene baserer seg på geometri utarbeidet i forbindelse med infrastrukturplanen for Spikkestad sentrum. For de fleste gatene er høydene prosjektert ca, da det i hovedsak er regulering fra veggliv til veggliv og skråningsutslag da ikke er relevant. Det betyr at det må påregnes ytterligere prosjektering ved eventuell byggeplan. Det samme gjelder for alle detaljer inn mot kryss og i kryss. De ulike snitt og utforming av gatene fremgår av «Utforming av gater, områdeplan for Spikkestad sentrum, datert 01.01.2015». Dokumentet skal erstattes av en formingsveileder som forventes ferdig i løpet av mars 2015. Snittene er gjennomgående noe smalere enn i gjeldende områdeplan, men det er lagt inn en veggsone på 1,25 meter mellom ny bebyggelse og kant fortau. Denne var i gjeldende plan regulert til vegareal. Områdeplan for Spikkestad sentrum 38 Industriveien syd Industriveien fra Myresvingen og sørover er tilpasset eksisterende vei og regulering til gang- og sykkelvei, men det er utformet en ny kryssløsning. Valg av kryssløsning er beskrevet i «Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, juli 2014.» Som en forutsetning for prosjektering av Industriveien sør er det lagt inn at grunnforholdene er fjell i skråningen opp mot Spikkestad park. Dersom dette ikke stemmer får vi et skråningsutslag som vil kreve etablering av mur opp mot gangvegen som kommer ned fra Spikkestad park. Myresvingen Myresvingen er utformet med et noe smalere snitt enn Industriveien. Det er lagt opp til at sykkelfeltet kobles på den gamle jernbanetraseen mot Lier. Geometrien (både vertikalt og horisontalt) er låst da det er overlevert til utbyggere mord og sør for Myresvingen. Industriveien og felt for parkering/pendlerparkering Industriveien mellom Myresvingen og Teglverksveien (se utsnitt over) er noe justert i forhold til dagens trase for å tilpasses kryssløsningene i begge ender. Parkeringsarealet skal ha atkomst fra Industriveien, og det er prosjektert en løsning for 100 plasser, hvor av 60 er for pendlere og 40 er til kirke- og kultursenteret. Det er mulig å opparbeide flere plasser videre vestover. Parkeringen er prosjektert i forhold til en tidligere vegløsning. Denne må derfor omprosjekteres og tilpasses den løsningen som det velges å gå videre med (med eller uten kulvert under Teglverksveien). Områdeplan for Spikkestad sentrum 39 Industriveien mellom Teglverksveien og Gamle Drammensvei er tilpasset krysset med Teglverksveien og ny gate inn til kirke- og kultursenteret. For alternativ uten kulvert ligger gaten minimalt forskjøvet mot øst (se blå strek), da alternativet uten kulvert ga mulighet for å rette opp gateløpet noe. Løsningen gjør større utsalg videre sørover (se Teglverksveien). Teglverksveien med og uten kulvert Blå linjer er Teglverksveien uten kulvert (alternativ 2). Kulverten er markert, men vi har ikke sikker plassering. Denne må måles inn dersom løsning med kulvert tas med videre. Alternativ 2 Alternativ 1 Områdeplan for Spikkestad sentrum 40 For Teglverksveien er det forsøkt å rette opp gaten noe i forhold til gjeldende områdeplan, men samtidig tatt hensyn til ønske om bevaring av hagen til eiendommen Frikstad. Sykkelfelt ligger i Teglverksveien på høyre side, og gateparkering på venstre (retning nord som illustrert over). Spikkestadveien I forhold til gjeldende områdeplan er reguleringsgrensen for Spikkestadveien justert noe sørover. Spikkestadveien har sykkelveg på sørsiden og kantparkering på nordsiden, med unntak av strekningen mellom Teglverksveien og Nye Stasjonsvei. Her er det lagt opp til et ½ meter smalere snitt for å gi plass til bevaringsverdig bygg. I tillegg er fortauet lagt noe lavere enn kjørevegen for å unngå skråningsutslag helt inn til vegglivet på den gamle overlærerboligen. Kantstopp for buss gir også begrensinger på dette strekket. Ventearealet som er avsatt er også smalere enn anbefalt (1,5 m anbefalt 2,5 m), i tillegg til at ventearealet på den ene siden går rett ut i sykkelvei. Adkomst til kirke- og kultursenteret Det foreslås at kirke- og kultursenteret får atkomst fra krysset Industriveien – Teglverksveien. Snittet er det samme som for det øvrige gatenettet, men går over i et gatetun foran hovedinngangen til kirken. Snittet er valgt for å tilpasses det øvrige gatenettet, slik at trafikksituasjonen blir enkel og lett lesbar. Dette er viktig for at fotgjenger- og sykkelkryssinger skal være mest mulig trygge. Løsningen legger også opp til at det skal kunne kjøres gjennom for å unngå uheldig rygging i dette området. Gatetunet med blandet trafikk skal senke farten og redusere unødig gjennomkjøring. Sykkelvegen må etter gatetunet gå innom fortauet et stykke for så å komme videre ned til torget gjennom parkering (se illustrasjon under). Områdeplan for Spikkestad sentrum 41 Foreløpig plan for torget og området ved kirke- og kultursenteret (Landskaperiet as) Nye Stasjonsvei Nye stasjonsvei er regulert med ekstra bredt fortau på en side fremfor sykkelvei, for å gi rom for tosidig parkering i gaten. Snittet er redusert med 3,75 meter i forhold til gjeldende områdeplan, hvor av 2,5 meter er mot felt BS5 (Kiwi). Det er ikke lagt opp til kollektivknutepunkt, og buss må stoppe i Spikkestadveien som i dag. Jernbaneverket ønsker å opprettholde pendlerparkering på stasjonen. Det må derfor påberegnes en del unødig trafikk i Nye Stasjonsvei som følge av dette (leting etter plass før man kjører og parkerer på pendlerparkeringsplassen i Industriveien). Områdeplan for Spikkestad sentrum 42 Gamle Drammensvei Gamle Drammensvei er regulert med samme veisnitt som gatenettet for øvrig. Det er viktig å se at dette ikke er en bakgate, men en vanlig gate i sentrum når Spikkestad på sikt vil utvikles nordover. Det er lagt opp til sykkelvei i nord og gateparkering mot sør. Gaten vil få relativt mye trafikk selv om det er en blindgate, da den er atkomst til fremtidig kjøpesenter. Frisikt Frisikt er påført plankartet i henhold til Røyken kommunes veg- og gatenorm. 5.6 Rekkefølgekrav Det er gitt generelle rekkefølgekrav som følger rammetillatelsen, og mer spesifikke krav knyttet til hvert enkelt felt som følger brukstillatelse/ferdigattest. Rekkefølgekrav fremgår av reguleringsbestemmelsene, §§ 6 og 7. Noen av feltene er små og bebygd, med forutsetning om å rive eksisterende bebyggelse for å utvikle i tråd med områdeplanen. Legger man til krav om parkering i kjeller, solfylte uteoppholdsarealer på bakkenivå og kostnader til opparbeidelse av tilgrensende gate og kryssløsninger samt torg, er det sannsynlig at man er over smertegrensen for grunnlagsinvesteringer for noen av feltene. Det er forsøkt å ta noe hensyn til dette ved utarbeidelse av rekkefølgebestemmelsene, men samtidig er det viktig å få infrastrukturen på plass før området bygges ut. Dette kan igjen få økonomiske konsekvenser for kommunen. Det anbefales at man ser noe mer på dette før planen endelig vedtas. 6 KONSEKVENSER Det foreligger en konsekvensutredning gjennomført i forbindelse med gjeldende områderegulering for Spikkestad, datert 10.5.2011, sist revidert 30.5.2011. Her er følgende tema utredet: Landskap, kulturminner, kulturmiljø og estetikk Biologisk mangfold, vegetasjon og grønnstruktur Områdeplan for Spikkestad sentrum 43 Lokalklima Grunnforhold Energi - miljø og bærekraft Luftkvalitet og støy Risiko- og sårbarhetsanalyse Barn og unge Universell utforming Bebyggelse og tjenester Næringsliv og sysselsetting Transport VA/El ledningsnett Avfallshåndtering Anleggsperioden Handelsanalyse Det ble utredet 3 alternativer som angitt under: Alternativ 0 (lav) med etablering og utvikling av næring som i dag, med småskala næringsvirksomhet i sentrumsområdet, inntil 6 000 m² totalt. Uendret bebyggelse med inntil 3 etg. Ingen endring av formål i gjeldende planer. Fortetting og boligutbygging innenfor vedtatte planers begrensning, ca. 250- 300 nye boliger innenfor planområdet. Nåværende trafikksystem beholdes. Alternativ 1 (middels) med etablering av kjøpesenter, 5-10 000 m² næring/handel og 1 000-5 000 m² annen næring. Etablering av tett bystruktur med næring på grunnplan. Tilrettelegge for etablering av arbeidsintensiv næring innenfor planområdet. Bebyggelse i 3-5 etasjer, jevnt over 3 etg., enkelte bygg inntil 5 etg. Det antas ca. 5-600 nye boliger innenfor planområdet. Relativt høy fortetting og regulering av nye områder og omregulering av eksisterende områder. Kjellerparkering. Flytting av stasjonsområde, anlegge nytt, sentralt torg. Ny veistruktur og nytt kjøremønster etableres. Alternativ 3 (høy) med etablering av kjøpesenter, 10-18 000 m² næring. Etablering av tett bystruktur med næring på grunnplan. Tilrettelegge for etablering av arbeidsintensiv næring innenfor planområdet. Bebyggelse 5-8 etasjer, jevnt over 5 etg., enkelte bygg inntil 8 etg. Høy fortetting og regulering av nye områder innenfor planområdet, omregulering av eksisterende områder. Tett bystruktur med næring på grunnplan. Parkering i kjeller. Totalt 800-900 nye boliger innenfor planområdet. Åpne for signalbygg. Flytting av stasjonsområde, anlegge nytt, sentralt torg. Ny veistruktur og nytt kjøremønster etableres. I konsekvensutredningen ble det trukket følgende konklusjon: I Spikkestad ligger alle forutsetninger til rette for å utvikle en miljøvennlig småby basert på prinsipper for samordnet areal og transportplanlegging. Valg mellom alternativ 1 og 2 handler i tillegg til nøytrale parametre også om hva slags stedsidentitet en ønsker å skape. Dersom en velger en generell byggehøyde på 5-8 etasjer (alt 2) så medfører det at en trenger større plass på bakken for å slippe til lys og sol. Sannsynligvis vil dette også betinge en annen struktur på bebyggelsen. Likeledes vil bygging i slike høyder tvinge frem større offentlige parker og grøntarealer, siden det da neppe vil være tilstrekkelige uteoppholdsarealer ved boligen. Spikkestad skal være en intim og kompakt småby og en generell utbygging på 3-5 etasjer (alt 1) i sentrum passer best for å ivareta dette målet. De største ulempene som påføres Spikkestad som følge av utviklingen kommer fra veitrafikk. Alt 2 gir Områdeplan for Spikkestad sentrum 44 større nyskaping av trafikk enn alt1. Handelsanalysen peker på at det er grunnlag for et kjøpesenter på ca 10 000 m². Det er ikke markedsmessig grunnlag for et senter med den størrelse som fremgår av alt 2 (10-18 000 m2 næring). På bakgrunn av konsekvensvurderingen har Røyken kommune valgt å legge alternativ 1, middels utnyttelse til grunn for den videre utviklingen av Spikkestad. Dette alternativet gir etter vår mening den best balansen mellom de overordnede målsettingene som er satt for utvikling av Spikkestad. Konklusjonen fra konsekvensutredningen ble videreført i områdeplanen med unntak av at det i tillegg ble åpnet opp for signalbygg. Ved praktisering av områdeplanen kan det derimot se ut til at det er alternativ 2 som er lagt til grunn med byggehøyder opp mot 7 etasjer (10-11 meter høyere enn det som er fastsatt i gjeldende områdeplan). Det er ikke ønskelig å videreføre denne praksisen, da dette ikke er med på å skape den byen Røyken kommune er tjent med og ønsker seg. 7 KOSTNADER 7.1 Investeringskostnader gater Det er foretatt en kostnadsberegning i forbindelse med infrastrukturplanen. Overslaget var grovt og beløp seg til en byggekostnad på kr 95 550 000,-. Kostnadsoverslaget omfattet gatenettet og innfartsparkeringen. I ettertid er gatenettet noe endret og det er utarbeidet flere alternativer til innfartsparkering, herunder parkeringshus. Det er også gjort kostnadsberegninger på ensidig utvidelse av kulverten. Løsningen som nå foreligger er ikke detaljert beregnet, og det må jobbes mer med kostnader, slik at dette er klart til 2.gangs behandling av områdeplanen. Utviklingen av gatenettet i Spikkestad kan skje trinnvis, samtidig som det må sikres at adkomster og gateløp som berøres av utviklingen har tilstrekkelig standard. Bidrag og finansieringsfordeling kan sikres i utbyggingsavtaler. VIVA har sammen med park vurdert kostnader til investering og til drift/vedlikehold. For investeringskostnader er det tatt følgende forutsetning: Dersom alle veiene i områdeplanen blir kommunale/offentlige, kompenseres merverdiavgiften for investeringskostnadene. Kostnadene er eksklusive opparbeiding av Torget og arealene rundt kulturkirken, unntatt er vei/plass på nordsiden av kulturkirken. Kostnadsoverslaget tar utgangspunkt i en beregning som Rambøll utførte sommeren 2014. Kostnadene er inkludert opparbeiding av veier m/ asfalt, kantstein, belegningsstein, møblering, vegetasjon, gatevarme, belysning og drenering. Byggekostnader Riggkostnader15 %: Uforutsett 25 % Entreprisekostnad Planlegging, prosjekt- og byggeledelse 20 % Prosjektkostnad eks mva Områdeplan for Spikkestad sentrum 55, 00 mill kr 8,25 mill kr 13,75 mill kr 77,00 mil kr 15,40 mill kr 92,40 mill kr 45 7.2 Driftskostnader gater Forutsetninger: De angitte kostnadene for årlig drift og vedlikehold viser kostnadsnivået, og er meget grovt beregnet. Grunnlag for kostnadene for vintervedlikeholdet er dagens kvalitetskrav og prisnivå (januar 2015). Bortkjøring av snø er inkludert i vintervedlikehold Det er planlagt noe gatevarme og er inkludert i vintervedlikeholdskosntadene. I henhold til informasjon fra Asker kommune er sommervedlikeholdet av Asker sentrum ca 2 mil kr (Strøket, torget og tilhørende veier). Asker sentrum er noe større enn Spikkestad sentrum og sommervedlikeholdet i Spikkestad anslås til 1,5 mill kr I kontraktene for utførelse av grøntanlegg inngår minimum 3 års drift av anlegget. De årlige kostnadene inkluderer grøntanleggene etter denne 3- årsperioden. Kommunen drifter veilys langs det meste av veiene som omfatter områdeplanen. Det planlegges bruk av LED og strømforbruket og annet vedlikehold antas å ikke bli vesentlig høyere enn i dag. Sommervedlikehold omfatte: o Klipping og stell av gressflater o Beskjæring av trær o Feiing og renhold vår, sommer og høst o Renovasjon, bla drift av søppelkasser o Vannspeil og andre vanninstallasjoner o Vedlikehold av anleggsdeler, lekeapparater og møblering o Reparasjoner etter hærverk o Tømming og drift av sandfang og sluk Vintervedlikehold veier, økte driftsutgifter i forhold til de utgiftene kommunen har i dag til vintervedlikehold Vintervedlikehold av Torget, ny utgift Sommervedlikehold veier og Torget, økte driftsutgifter i forhold til de utgiftene kommunen har i dag til Veilys. Energi og vedlikehold Anslått nivå på økning i driftsutgiftene: 0,7 mill kr 0,8 mill k r 1,5 mill kr Antar ingen vesentlig økning i forhold til dagens utgifter. 3mill kr pr år. 7.3 Kostnader VA Kostnadene for vann- og avløp er på skisseprosjektstadiet samlet beregnet til 54 mill kr eks mva. Det er inkludert 30% uforutsett og 20 % for administrasjon. Glitreledningen samt kommunale avløpsledninger krysser felt BS8 i områdeplanen. Glitreledningen er hovedvannforsyning til Røyken og Frogn kommuner og har en dimensjon 500mm. Det er ikke tillatt å bygge nærmere enn 4 m på hver side av ledningen og dette begrenser utvikling av område S8. En omlegging av ledningene er grovt anslått til ca 5 mill kr eks mva. Det er inkludert 30% uforutsett og 20 % for administrasjon. Områdeplan for Spikkestad sentrum 46 8 UTREDNINGER 8.1 Infrastrukturplan Det er utarbeidet en infrastrukturplan for Spikkestad sentrum som omfatter utforming av gatene generelt og detaljering av enkelte kryss. Infrastrukturplanen består av rapportene; - Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, Rambøll juli 2014 - Spikkestad sentrum, utforming av gater, Rambøll 11.juli 2014 I tillegg er det utarbeidet følgende tegninger; - B01, C01-08, G01, N01-02 og E01. Arbeidet med infrastrukturplanen er delvis ferdigstilt. Etter den delvise ferdigstillelsen er det gjort flere endringer i prosjektet. Infrastrukturplanen er allikevel benyttet som grunnlag. Geometrien (prosjektering av gatene i områdeplanen) er oppdatert, men kostnader og formingsveileder må utarbeides og ferdigstilles lik at det foreligger komplett før områdeplanen skal til 2. gangs behandling. 8.2 Utforming av torget Utforming av torget ble definert i et skisseprosjekt for torget gjennomført i 2013. Skisseprosjektet er vedlagt, mens det her kun gis en kort oppsummering. Avgrensningen av torget i skisseprosjektet følger avgrensingen i gjeldende områdeplan. I oppfølgende arbeider med torget er denne grensen noe justert. Torget deles inn i 4 soner hvor sonene 1 til 3 er det urbane torget (den røde løperen) mellom stasjonen og kirke- og kultursenteret, og sone 4 er byparken. Sone 1, bytorget, vil ligge i direkte tilknytning til kollektivknutepunktet og kjøpesenteret. Bygulvet skal dekkes med en kombinasjon av lokal røykengranittheller, grus og teglstein, mens hvite/lyse Områdeplan for Spikkestad sentrum 47 materialer som for eksempel hvit betong benyttes som sekundærmateriale for å gi en kontrast til alt det røde. Hovedelementet på bytorget blir vannspeilet som er tenkt som et aktivitetsrom (lek med vann). Sone 2, festplassen, er dimensjonert for store arrangementer, men vil til daglig være et krysningspunkt for gående og syklende. Bygulvet skal dekkes med rødlig grus, men vil ha elementer av tilvarende materialer som på bytorget for at de to sonene skal henge sammen. På vinterstid kan det etableres skøytebane, og regnbedene til fordrøyning av overvann vil ha sittemuligheter og gi en ramme for banen. Stasjonsbygningen plasseres i grensen mot parken, slik at uteservering kan foregå inn mot festplassen. Sone 3 er fondmotivet på torget med nytt kirke- og kultursenter. Hvordan forplassen til kulturkirken skal utformes må vurderes når byggets plassering, løsning og design er avklart. Sone 4, parken, skal ha fokus på frodig vegetasjon og aktiviteter for barn. Terrenget stiger mot nord og vest. I motsetning til den røde løperen som er flat med harde flater, vil parken formes med koller og terrengvariasjoner for å skape lekemuligheter og avskjermede områder. Aktuelle aktiviteter som passer i denne type terrengpark er for eksempel ski- og sykkelløyper, buldresteiner, klatrenett, sklier og klatretårn. Skisseprosjektet er fulgt opp med en landskapsplan som vil knyttes opp til reguleringsbestemmelsene. Med grunnlag i dette skal det utarbeides byggeplantegninger og anbudsdokumenter. 8.3 Mulighetsstudie Rodeo arkitekter as har utført et mulighetsstudie for områdene nord for det fremtidige torget, felt BS9 og BS10 i ny områdeplan. Situasjonsplan og snitt under viser noe av resultatet. Det vises for øvrig til «Mulighetsstudie S7, S8 og S9, Rodeo arkitekter as 30.06.14.» Områdeplan for Spikkestad sentrum 48 Illustrasjoner fra mulighetsstudiet for felt BS8 og BS9 Områdeplan for Spikkestad sentrum 49 8.4 Registrering av nyere tids kulturminner Ingen bygg eller områder er regulert med verneverdi eller som hensynssoner i gjeldende områdeplan. Imidlertid har kommuneplanen en generell bestemmelse (§ 5.0.9 Vern av bebyggelse og bygningsmiljøer, kulturminner), som sier noe om kartleggingsplikt og hvilke hensyn som skal ivaretas. En kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljø i Røyken kommune er under utarbeidelse. Arbeidet er ikke ferdigstilt, men den foreløpige vurderingen har pekt ut et større område som vist på illustrasjonen under som et hensynsområde for kulturmiljø. 9 2 5 3 6 1 4 10 7 8 Det vises til kap. 3.5 Nyere tids kulturminner for beskrivelse av de ulike byggene. Alle bygningene kan ikke ivaretas, da dette vil legge en for stor demper på den byutviklingen kommunestyret har vedtatt skal skje på Spikkestad og som er i henhold til nasjonale føringer om fortetting og urbanisering ved kollektivknutepunk. På den annen side er identitet og historie viktige elementer når en by skal vokse frem. Det foreslås derfor at det fokuseres på kulturaksen som vist under, hvor av to miljøer trekkes ut som hensynssoner kulturmiljø i områdeplanen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 50 Illustrasjon; viktige akser i Spikkestad sentrum, herunder kulturaksen fra Gamle Drammensvei og til Spikkestadveien Kulturaksen starter på Gamle Drammensvei og tar inn i Spikkestad sentrum ved vestfasaden på elopakbygget hvor den gamle fabrikkbygningen integreres som en del av det nye kjøpesenteret. Her kan det etableres innganger og småbutikker ut mot gatetunet som leder til torget og stasjonsbygget med café/kultur og uteplasser. Stasjonsbygget er flyttet ut på torget hvor det spiller sammen med den gamle landhandelen med eplehagen og meieriet. Aksen trekkes videre ned mot Spikkestadveien hvor gamle Vestbygda skole og den gamle overlærerboligen bevares. Områdeplan for Spikkestad sentrum 51 Vestfasade på elopakbygget Det har vært diskutert å regulere en sammenhengende hensynssone bevaring i tråd med foreslått kulturakse. Dette har man gått bort i fra da store deler av disse arealene (gatene og torget) skal opparbeides som et helt nytt anlegg. 8.5 Plan for VA Vannforsyningen og spillvann- og overvannshåndteringen er utredet i en egen rapport; ”Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum, januar 2015”. Dagens ledningssystem og anlegg er vurdert med hensyn til kapasitet og beliggenhet sett i sammenheng med framtidig utbygging. Kapasiteten på vannforsyningen må økes både for å ivareta krav til brannvann og til økning i befolkningen og næringsvirksomhet. To eksisterende uttak på Glitreledningen som i dag er stengt, må settes i drift ved at det etableres sonevannmålerkummer. Det etableres et ringsystem med dimensjon 250mm for å sikre vannforsyning fra flere sider i tilfelle avbrudd i forsyningen. Spesielt i området rundt det framtidige torget kommer dagens ledninger i konflikt med ny bebyggelse og må flyttes. Spillvann fra den østre delen av området går med selvfall mot øst til pumpestasjon i Selboes vei. Denne pumpestajonen pumper videre gjennom Spikkestad for så videre å gå med selvfall til Lahell renseanlegg. Fra de vestlige delene kan spillvannet føres til selvfallsledninger som ligger i Industriveien og videre ned mot Lahell renseanlegg. Spesielt i området rundt det framtidige torget kommer dagens ledninger i konflikt med ny bebyggelse og må flyttes. Områdeplan for Spikkestad sentrum 52 Overvann fra området dreneres enten mot øst til Skitegga eller mot vest til Dauerudbekken. Det er mye leire i området og reduserte mulighet til å infiltrere overvann i grunnen. Derfor legges det opp til å legge overvannsledninger i hele området. For å dempe overvannsmengdene må alle utbyggere fordrøye overvann fra sine eiendommer før de få slippe ut vann på offentlige overvannsledninger. Kriterier for fordrøyning er vist i egen rapport; ”Dimensjoneringskriterier for overvann, januar 2015.” Det skal legges til rette for at vegetasjon benyttes til fordrøyning og at overvannshåndteringen blir et positivt element. Klimaendringene medfører flere tilfeller av ekstremvær og når vannmengdene blir så store at fordrøyning og rørsystem ikke har kapasitet, vil vannet flomme vider langs naturlige flomveier. Flomveiene skal holdes åpne slik at vannet kan flomme fritt uten at det medfører store skader på bygninger og anlegg. I detaljplanleggen er det viktig å ikke bygge ned flomveiene. 8.6 Kirke- og kultursenteret Det ble gjennomført en arkitektkonkurranse for nytt kirke- og kultursenter i Spikkestad sentrum våren 2014, hvor arbeidsfellesskapet professor Einar Dahle og Hille Melbye Arkitekter med deres utkastet «Løft» ble vinnere av konkurransen. Det planlegges byggestart sommeren 2015 med innvielse året etter. Detaljprosjektering pågår. Områdeplan for Spikkestad sentrum 53 9 MEDVIRKNING 9.1 Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort Røyken og Hurums avis 6.2.2014 og Drammens Tidende 7.2.2014. Grunneiere og rettighetshavere, lag og foreninger ble varslet ved brev datert 3.2.2014. Buskerud fylkeskommune, fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen, Telenor, NVE Region sør, NSB BA Persontrafikk, NSB BA Eiendom, Jernbaneverket, Rom Eiendom as og Brakar ble varslet ved brev datert 31.1.2014. Frist for merknad/innspill var 7. mars 2014. 9.2 Innspill Det er i alt kommet inn 9 uttalelser til planforslaget: Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Adresse, gnr/bnr Selbos vei 10 Teglverksveien 17 Aspelund 4 Teglverksveien 13 Nye Stasjonsvei Navn Fylkesmannen i Buskerud Jernbaneverket Statens vegvesen Buskerud fylkeskommune Espen D. Flesche-Trulsen Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt Hans van der Werff Lise Marion Malme Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom Dato 24.02.2014 26.02.2014 28.02.2014 06.03.2014 15.02.2014 04.03.2014 05.03.2014 06.03.2014 07.03.2014 9.3 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser 1. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, klima og energi, barn og unges interesser, grøntstruktur, landskap og universell utforming ivaretas i tråd med nasjonale føringer. Viser til tidligere uttalelser og innsigelser i forbindelse med områdeplanen for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. Påpeker at det bør utarbeides fotorealistiske fremstillinger av torget og kirke- og kultursenteret, og viser til veiledere om by og stedsutvikling fra Kommunal- og Moderniseringsdepartementet. Rådmannens kommentar: Planendringen fører ikke til endringer i forhold knyttet til støy, klima, barn og unges interesser, landskap og universell utforming. Dette anses ivaretatt i gjeldende plan og konsekvensutredning knyttet til denne. Det foreligger et konkret prosjekt med illustrasjoner både for kirke- og kultursenteret og for torget. 2. Jernbaneverket Jernbaneverket er opptatt av at løsninger i helhet og detalj ivaretar innfartsparkering, adkomstsoner og tilgjengelighet til stasjonen. Gående og syklende må prioriteres i løsningsvalg. Vi ber også om at Områdeplan for Spikkestad sentrum 54 planen dokumenterer innfartsparkeringen tilstrekkelig og hvilke tiltak kommunen vurderer som aktuelle å iverksette for å ivareta muligheten for pendlerparkering. Utbygging av stasjonsnære områder bør prioriteres fremfor fjerntliggende områder og spredt utbygging. Jernbaneverket vil foretrekke løsninger som danner gode rom og møteplasser rundt stasjonen. Jernbaneverket vil stille krav til at vi ved behov kan godkjenne byggeplaner for tiltak nær jernbanen, eller som kan påvirke stasjonen. Vi ber om at det reguleres rekkefølgebestemmelse for dette. Vi minner om jernbanelovens §10: § 10.(Tilgrensende eiendommer) Det er forbudt uten etter avtale med kjøreveiens eier å oppføre bygning eller annen installasjon, foreta utgraving eller oppfylling innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje, dersom ikke annet følger av reguleringsplan. Dette gjelder ikke når sporanlegget er en del av offentlig eller privat vei. Kjøreveiens eier kan pålegge eier av naboeiendom, eller rettighetshaver til slik eiendom, å fjerne trær og annen vegetasjon innenfor 30-meters grensen som nevnt i første ledd når hensynet til togfremføringen eller omgivelsenes sikkerhet tilsier det. Etterkommes ikke pålegget, kan kjøreveiens eier selv besørge vegetasjonen fjernet. Eier eller rettighetshaver har krav på vederlag etter skjønn for skade og ulempe som følger av tiltak som nevnt i annet ledd, samt for eventuelle utgifter forbundet med dette. Dersom det i tide er gitt skriftlig beskjed om at planting innenfor 30-meters grensen ikke skal skje, har eier eller rettighetshaver ikke krav på vederlag. Rådmannens kommentar: Planen legger ikke opp til nye områder nær stasjonen. Det tillates ikke bygg nærmere stasjonen enn i gjeldende områdeplan. Jernbaneverkets detaljregulering for jernbanen og stasjonen skal fortsatt gjelde. 3. Statens vegvesen Viser til uttalelse i forbindelse med områdeplan for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. De er positive til handelssenter som tilpasses boligvolumet. De ser utfordringen med bilatkomst og mener adkomst for gående og syklende må vektlegges og forsterkes med sykkelparkering på stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk og myke trafikanter / skoleveg må avklares. Behov for endringer på riks- eller fylkesveg må ivaretas i planarbeidet og eventuelle tiltak må gjennomføres før området kan tas i bruk. Rådmannens kommentar: Det er sykkelparkering på stasjonen i dag. I tillegg planlegges det sykkelparkeringsplasser på torget, i enden mot stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk er avklart, og det opprettholdes samme løsning som i dag. Dette er etter ønske fra Brakar og Jernbaneverket. Myke trafikanter og skoleveg er godt i varetatt i planforslaget. Tiltaket berører ikke riks- eller fylkesvei. 4. Buskerud fylkeskommune Buskerud fylkeskommune har gitt kulturminnefaglige innspill til planarbeidet. Det er foretatt en befaring 5.3.2014. De ber om at følgende tas med i reguleringsbestemmelser: "Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner må arbeid straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens § 8, annet ledd." De peker på en rekke nyere tids kulturminner med høy og middels verneverdi. Disse er gjengitt i kapittel 3.5. På bakgrunn av kulturminneverdiene som finnes i sentrum, råder de kommunen til å legge inn bestemmelser og retningslinjer som vil sikre ivaretakelsen av det historiske sentrum. De anbefaler at enkeltbygningene sees i sammenheng, og at det legges inn en hensynssone c) bevaring av kulturmiljø på området rundt stasjonen og opp mot krysset Spikkestadveien / Teglverksveien / Bølstadveien. Andre verneverdige enkeltbygninger kan markeres med tykk omriss i plankartet. Områdeplan for Spikkestad sentrum 55 De anbefaler til slutt at planprosessen gir et best mulig avklart bilde av hvordan torget og nybygget vil fremstå som følge av realiseringen av planforslaget. Dette vil sikre bred offentlig medvirkning. Rådmannens kommentar: Bevaring av kulturminner og miljøer er en viktig premiss for Spikkestads identitet. Dette er ivaretatt i planforslaget, men i et noe mindre omfang enn det fylkeskommunen viser til. Dette for å gi mulighet for å utvikle Spikkestad til et urbant knutepunkt som er områdeplanens hensikt. Det vises for øvrig til kap. 8.4. 5. Espen D. Flesche-Trulsen Savner en gjennomgang fra Selbos vei til stasjonen. Påpeker at det i tillegg til å være tungvint å gå rundt om Spikkestadveien også er trafikkfarlig. Spikkestadveien er ikke tilpasset for gående og syklende mellom Selbos vei og Nye stasjonsvei. Spesielt om vinteren opplever de her å bli snittet av biler i høy hastighet. Jernbaneverket er kontaktet og har gitt følgende svar: ”Det var opprinnelig tenkt en løsning med åpning for gående og syklende mellom stasjonsområdet og Selbos vei. Grunnet klare ønsker fra eiere eller veilaget til Selbos vei vil ikke dette bli gjennomført. De er redd for at dette vil gi økt trafikk til veien og feilparkeringer.” Samtaler med andre beboere i Selbos vei gir ingen støtte til denne uttalelsen, og det eksisterer ingen velforening eller veilag som kan ha gått imot forslaget om gjennomgang. Flere av naboene stiller seg imidlertid positive til å ha en gjennomgang, både av praktiske årsaker, fordi det forenkler tilgangen til kollektivtransporten, og av trygghetsårsaker for både de voksne og barna i gaten. Parkering anses ikke som et problem da alle eiendommer i Selbos vei har gode parkeringsmuligheter på egen tomt og det er tilstrekkelig med pendlerparkeringsplasser på stasjonen. Rådmannens kommentar: Selbos vei ligger utenfor områdeplanens avgrensning. Dette må derfor løses på annen måte enn i områdeplanen. 6. Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt Ber om en bekreftelse på at § 3.1.8 ikke endres; ”før det gis rammetillatelse skal overdragelse av berørte eiendommer som inngår i detaljert reguleringsplan være avklart”. En slik avklaring foreligger pr. dato ikke, men forhandlinger med kommunen pågår. De peker på at det i saksfremlegget sies at grunneierne rundt torget, i forbindelse med prosessen rundt torget, ble invitert med for å diskutere ulike løsninger og konsekvenser for deres tomter. Deres boliger er etter områdeplanen regulert fjernet og de har ikke vært invitert med på noen diskusjoner rundt denne planen. Rådmannens kommentar: Rekkefølgekravet er videreført i ny områdeplan. Det var grunneiere som var utviklere av nye prosjekter som ble invitert med i prosessen for torget. Rådmannen beklager at dette ikke har kommet godt nok frem. 7. Hans van der Werff Påpeker at gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ikke samsvarer med dagens situasjon når det gjelder innkjørsel fra Spikkestadveien til Aspelund. Røyken kommune vedtok 27.04.2006 å stenge, privat opparbeidet, innkjøring til Spikkestadveien av trafikkmessige hensyn. Som resultat av vedtaket ble det i 2010 anlagt ny adkomstvei som regulert i reguleringsplan for Spikkestad sentrum, endring D. Det kreves at det tas hensyn til eksisterende Områdeplan for Spikkestad sentrum 56 trafikksituasjon og at dagens avkjørsel til Aspelund forblir uendret. Samtidig bes det om at privat opparbeidet avkjørsel til Spikkestadveien, som nå er stengt for all trafikk, forblir stengt. Rådmannens kommentar: Områdeplanen tar ikke stilling til plassering av atkomster som nevnt over. Dette må avklares i detaljreguleringsplan for felt BS3 (Gamle Vestbygda skole). 8. Lise Marion Malme Hun er nærmeste nabo til det nye torget, og er glad for at hennes hus og nabohuset (det gamle meieriet) skal bevares. Sammen med den gamle stasjonsbygningen med det lille verkstedet håper hun de tre kan spille sammen og gi et verdig bilde av hvordan det har sett ut en gang. Hun påpeker at tomten for det nye kirke- og kultursenteret er for liten, og at det nye bygget ikke må bli for høyt og plasseres lengst mulig vekk fra henne. Hun er videre bekymret for støv og støy plager i byggeperioden og håper det er en plan og tiltak på hvordan dette kan avhjelpes. Hun ønsker et nytt gjerde/støyskjerm mot kirken som står i stil til hennes gamle hus og alt det nye. Rådmannens kommentar: Det nye kirke- og kultursenteret er plassert som et fondmotiv på torget, og følger linjen og retningen fra jernbanespor fra dagens stasjonsområde. Dette er førende for hvor bygget kan plasseres. I utgangspunktet skulle bygget ligget noe lengre sør, mot Malme, men det er trukket en tanke nordover for å få en akseptabel avstand mellom bygget og eiendommen til Malme. Forhold knyttet til byggeprosessen må ivaretas i byggesaken. 9. Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom Avanti disponerer store deler av arealene sør for torget. De eier gnr 85 bnr 70 og 437, og har en opsjon på gnr 85 bnr 7. Det vises også til at Spikkestad Torg as disponerer gnr 85 bnr 492. I forbindelse med prosessen rundt løsning for kollektivknutepunktet ved Nye stasjonsvei og Spikkestad stasjon, forutsetter de en videre dialog der Avanti er en aktiv part i diskusjonen. Det presiseres at Avanti ønsker å sette i gang med privat detaljregulering på felt BS12 parallelt med endring av områdeplanen. Rådmannens kommentar: Avanti har vært en aktiv part gjennom flere møter med utviklerne rundt torget. Planer for nytt kollektivknutepunkt er ikke lengre relevant. Det er varslet oppstart av planarbeid for felt BS12, men kommunen har ikke mottatt planforslag klart til behandling. 9.4 Medvirkning i planprosessen Det har vært gjennomført og planlegges følgende medvirkning: - Informasjon i lokalpressen og i brev i forbindelse med varsling og offentlig ettersyn: - Kunngjøring av oppstart med mulighet for innspill i perioden 6.2. – 7.3.2014. - Offentlig ettersyn av planforslag, 6 uker februar-mars-april 2015. - Informasjon om Spikkestad og Spikkestad torg på årsmøtet til Spikkestad vel 6.3.2014. - Informasjon lagt ut på Kiwi og på puben/stasjonsbygningen samtidig med prosess for konkurransen for nytt kirke- og kultursenter. - Folkemøte i Spikkestad velforening, mars 2015. - Møter med grunneierrepresentanter, foreninger, berørte vel o.l etter behov. Områdeplan for Spikkestad sentrum 57 I forbindelse med skisseprosjekt for Spikkestad torg ble det arrangert 2 workshops. Her ble lag og foreninger, enkelte myndigheter samt utviklere rundt torget invitert. I tillegg har det vært gjennomført en rekke møter med utviklere rundt torget, både før og etter arbeidet med områdeplanen. Det har vært gjort flere forsøkt på å få dialog med Jernbaneverket, men dette har dessverre vist seg vanskelig. De ønsket ikke å delta i prosessene med torget eller med selve områdeplanen. På bakgrunn av tilbakemeldinger fra Jernbaneverket er kollektivknutepunktet tatt ut av planforslaget. Områdeplan for Spikkestad sentrum 58 BESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR SPIKKESTAD SENTRUM PlanID: Saksnr: Journalpost: Plan datert: Revidert: 20130306 15/2474 03.02.2015 1. Hensikt Områdeplanen omfatter sentrumskjernen i Spikkestad, og er første fase i utviklingen av stasjonsbyen Spikkestad. Spikkestad skal utvikles til en attraktiv, intim og levende stasjonsby: Spikkestad sentrum skal gis visuelle kvaliteter gjennom fokus på design, materialbruk og vegetasjon. Spikkestad sentrum skal ha gode byrom og forbindelser som gir mulighet for opphold og aktivitet gjennom hele året. Byens bebyggelsen skal ha en menneskelig skala, romme ulike funksjoner og tilpasses nye beboere i alle aldre. REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG VILKÅR FOR TILTAK 2. Automatisk fredete kulturminner Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner må arbeid straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens § 8, annet ledd. 3. Støy Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012) skal ligge til grunn for vurdering av støy. Grenseverdiene i tabell 2 i T-1442/2012 skal ivaretas ved etablering av nye støyfølsomme bruksformål og ved etablering av nye støykilder. Krav til støyforhold kan fravikes innenfor områdeplanen under forutsetning av at boenhetene har en stille side, samt at flertallet av rom for støyfølsomt bruk, inkludert alle soverom, skal ha vindu i fasade med støyforhold i tråd med grenseverdiene. Nødvendige utredninger, avveininger og avbøtende tiltak foretas og fastsettes gjennom reguleringsplan. Alle vilkår i punkt 3.2.3 i T-1442/2012 skal være oppfylt for at avvik kan aksepteres. 1/19 4. Miljø Ved planlegging og opparbeidelse av alle områder innenfor planen skal det legges vekt på løsninger preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Det skal dokumenteres at det brukes sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer. Ved detaljregulering skal det redegjøres for miljøambisjonene i prosjektet. Dette skal stadfestes i et miljøprogram (MP). Miljøprogrammet skal følges opp i en miljøoppfølgingsplan (MOP) som skal utarbeides samtidig med rammesøknad. MP og MOP skal utarbeides i henhold til NS 3466:2009. 5. Gatetrær Ved planting av gatetrær skal det kreves minimum 3 års oppfølging fra entreprenør. Dette for å sikre at trærne ikke tørker ut før de har slått rot. Stammetrær skal plantes med størrelse 14-16. 6. Før/samtidig med rammetillatelse 6.1 Grunnerverv/overdragelse Før det gis rammetillatelse skal overdragelse av berørte eiendommer som inngår i detaljreguleringen tiltaket er en del av være utført. Det samme gjelder for eiendommer som inngår i arealer det er knyttet rekkefølgebestemmelser til. 6.2 Grunnforhold Før det gis rammetillatelse skal det foreligge en geoteknisk vurdering for planområdet. 6.3 Tekniske planer Sammen med søknad om rammetillatelse for ny bebyggelse skal det utarbeides tekniske planer for vann- og avløp og for samferdselsanlegg (gater, gatetun og torg) som det er knyttet rekkefølgebestemmelser til. 6.4 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge utomhusplan for hele feltet i målestokk 1:200. Utomhusplanen skal vise: Plassering av bygg og anlegg. Bebyggelsens høyde målsatt ved inngangspartiet. Biloppstillingsplasser inkludert HC-parkering og organisering av dette. Fremkommelighet for utrykningskjøretøy og renovasjon. Koter som viser eksisterende og prosjektert terreng. Ledelinjer, stigningsforhold, terrengplanering, trapper og forstøtningsmurer med angitt høyde. Materialbruk på dekke. Utforming og plassering av benker, belysning og skilt. Plassering av felles postkasse- og renovasjonsstativ, utvendig bod og innbygging/skjerming. Håndtering av overflatevann. 2/19 Vegetasjon, plantevalg og plassering. Vinterbruk (snølagring, oppvarmede flater, vinteraktiviteter m.m.) Utforming av lekeområder. 7. Før brukstillatelse/ferdigattest gis 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 Krav til opparbeidelse av gater og torg Med gater menes kjøreveg, sykkelveg, fortau, gateparkering, rabatt for kantstopp for buss, samt annet vegareal. Gater skal opparbeides som vist på plankartet og i henhold til ”utforming av gater, områdeplan for Spikkestad sentrum, datert 02.02.2015”. Så fremt annet ikke er oppgitt skal gater opparbeides på den strekningen der felt for bebyggelse og anlegg har felles formålsgrense med samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Når feltet grenser til et kryss, må hele krysset tas med. Tilpasning til eksisterende veg skal tas utenfor feltets utstrekning. Torg skal opparbeides som vist på plankartet og i henhold til «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100, datert xx.xx.2015». 7.2 7.2.1 7.2.2 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS1 skal følgende være opparbeidet: Spikkestadveien. Del av torget, felt ST1. 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS2 skal følgende være opparbeidet: Teglverksveien. Kjøreatkomst; felt SKV5, SAVG10 og SF7. Gang- og sykkelveg, felt SGS5. Del av torget, felt ST1. 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.4.4 7.4.5 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS3 skal følgende være opparbeidet: Spikkestadveien, inkludert gate som grenser til felt BFL. Teglverksveien, inkludert gate som grenser til felt BFL. Kjøreatkomst; felt SKV5, SAGV9, SF6. Gang- og sykkelveg, felt SGS5. Del av torget, felt ST1. 7.5 7.5.1 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS4 skal følgende være opparbeidet/sikret: Spikkestadveien. 7.6 7.6.1 7.6.2 7.6.3 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS5 skal følgende være opparbeidet: Hele Nye Stasjonsvei inkludert kryss med Spikkestadveien. Gang- og sykkelveg, felt SGS4. Del av torget, felt ST2. 3/19 7.7 7.7.1 7.7.2 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS6 skal følgende være opparbeidet: Spikkestadveien. Nye Stasjonsvei. 7.8 7.8.1 7.8.2 7.8.3 7.8.4 7.8.5 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS8 skal følgende være opparbeidet: Industriveien. Gamle Drammensvei. Kjøreatkomst; felt SKV8, SPP8, SF13 og 14, SAVG11 og SS6. Kjøreatkomst; felt SKV9, SPP11 og 12, SF15 og 16. Gatetun, felt SGT3. 7.9 7.9.1 7.9.2 7.9.3 7.9.4 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS9 skal følgende være opparbeidet: Gamle Drammensvei. Kjøreatkomst; felt SKV9, SPP11 og 12, SF15 og 16. Gatetun, felt SGT1. Del av torget, felt ST4. 7.10 7.10.1 7.10.2 7.10.3 7.10.4 7.10.5 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS10 skal følgende være opparbeidet: Gamle Drammensvei til og med krysset med Industriveien. Gatetun, felt SGT1. Del av torget, felt ST3 og 4. Gangveg, felt SG. Kjøreatkomst; felt SKV12, SPP14 og 15, SF22 og 23. 7.11 7.11.1 7.11.2 7.11.3 7.11.4 7.11.5 7.11.6 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS12 skal følgende være opparbeidet: Hele Nye Stasjonsvei inkludert kryss med Spikkestadveien. Teglverksveien. Gatetun, felt SGT2. Del av torget, felt ST2. Flytting av stasjonsbygget til felt ST4. 50 pendlerparkeringsplasser på felt SKF. 7.12 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS13 skal følgende være opparbeidet: 7.12.1 Teglverksveien. 7.12.2 Spikkestadveien. 7.13 Før det gis brukstillatelse/ferdigattest på felt BS1-BS13 7.13.1 Skal den forholdsmessige andelen av VA-anlegg være opparbeidet i henhold til Overordnet Vann- og avløpsnett, Spikkestad sentrum, datert januar 2015. Overvann skal dimensjoneres i henhold til Dimensjoneringskriterier for overvann, Røyken, datert januar 2015. 7.13.2 Skal nødvendige støyskjermingstiltak for eksisterende og berørte boliger innenfor og utenfor planområdet være utført eller sikret. 4/19 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL. § 12-5 NR. 1) 8. Sentrumsformål, felt BS1 – BS13 8.1 Fellesbestemmelser 8.1.1 Formål På felt BS1 – BS13 tillates boliger med tilhørende anlegg og næringsvirksomhet som forretning, kontor og tjenesteyting/service (kafè, restaurant, kiosk og lignende) med tilhørende anlegg. 8.1.2 Plankrav Før det gis tillatelse til tiltak skal det foreligge godkjent detaljregulering for hele feltet. For felt S1 og S12 kan kravet fravikes, dersom det utarbeides detaljregulering for mer enn 50% av feltet. Dette forutsetter at det illustreres hvordan hele feltet samlet sikres en helhetlig utvikling i tråd med områdeplanen. Området som ikke reguleres må utgjøre mer enn 30% av feltet. For felt BS7 er det ikke krav til detaljregulering. 8.1.3 Krav til dokumentasjon ved detaljregulering Som dokumentasjon til detaljregulering skal det utarbeides: Fysisk modell eller 3D modell. Sol-/skyggediagram og vindstudier for arealer for uteopphold. Plan for håndtering av overvann på egen eiendom. Dokumentasjon på tilfredsstillende kapasitet på vann- og avløpsnett, og VA-plan for planområdet med tilkoblingspunkter. Redegjørelse for hvordan planen sikrer et godt lokalklima. Støyvurdering for ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket. Plan for hvordan 1.etasje disponeres og hvordan inngangspartiene planlegges for å understøtte et aktivt samspill mellom gate/byrom og bebyggelsen, ref. § 8.1.7. Redegjørelse for uteoppholdsarealer og hvordan disse er tilrettelagt for alle aldre og ulike årstider. Uteoppholdsarealer på bakken skal fremgå av plankartet. Alle kvaliteter og positive forhold som beskrives i prosjektet skal sikres i reguleringsbestemmelsene og/eller på plankartet. 8.1.4 Tekniske løsninger Tekniske løsninger og tekniske behov/rom skal løses innen bygningsmassen. Containere og lignende tillates ikke utenfor bygg. Avfallshåndtering og varelevering skal innpasses i bygningen og skjermes mot omkringliggende bebyggelse med hensyn til støy og innsyn. Master, antenner, tekniske rom/heisoverbygg og andre installasjoner tillates ikke over maks høyder angitt for hvert enkelt felt. 5/19 8.1.5 Krav til parkering Krav til antall parkeringsplasser skal følge kommuneplanens bestemmelser Parkering skal opparbeides på eget felt og under terreng. For forretning/service som henvender seg ut mot torg og gate kan p-plasser i offentlig gate medregnes. Parkering for ansatte må løses under terreng på eget felt. Det skal legges til rette for sykkelparkering ved innganger i forbindelse med næring som henvender seg ut mot gaten. Sykkelparkering for øvrig skal løses under tak i garasjekjeller og/eller i gårdsrom. Nedkjøring til parkeringskjeller skal legges i fasaden/integreres i bebyggelsen. 8.1.6 8.1.7 Krav til bebyggelsesstruktur Der ikke annet fremgår av plankartet skal hvert felt ha kvartalsstruktur. Store felt kan deles inn i flere kvartaler. For bebyggelse inne i gårdsrom skal avstand mellom to bygg ikke være mindre enn byggehøyde x 1,5 m. Det skal innenfor hvert felt sikres en variasjon av leilighetstyper og boligstørrelse. Krav til fasader og til 1. etasje Det er et mål å oppnå et levende bymiljø hvor 1.etasje i størst mulig omfang benyttes til fellesfunksjoner som butikk, café, utstilling, verksted, felleslokaler eller annen virksomhet som skaper aktivitet og mulighet for samhandling og møter mellom mennesker. Fasader og virksomheter på gateplan ut mot torg og gater skal ha en publikumsrettet virksomhet og en åpen utforming som sikrer dialog. Det skal sikres visuell kontakt mellom ute og inne. Inngangspartier og publikumsareal skal utformes slik at 1.etasje blir godt synlig utenfra, og samtidig skaper en god utsiktssituasjon fra aktiviteten innenfor. Ny bebyggelse ut mot gate eller torg skal gis en variert fasadeutforming som visuelt gir inntrykk av en oppdelt eiendoms- og bygningsstruktur. Det tillates ikke lukkede fasader. Balkonger ut mot gate, torg og gatetun skal være inntrukket i bygningen og tillates ikke utkraget ut over formålsgrense. Nevnte forhold i punktene over skal dokumenteres og/eller redegjøres for ved utarbeidelse av detaljregulering. 8.1.8 Krav til leke- og uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene skal utformes med fokus på høy kvalitet og mulighet for lek og opphold for barn, ungdom, voksne og eldre. Arealer som ikke har sol i minimum 3 timer mellom klokka 12 og 18 ved vår- og høstjevndøgn, kan ikke medregnes i MUA. Ny bebyggelse skal ha grønne (beplantede) tak, og det skal legge til rette for uteoppholdsarealer på alle takflater som er egnet til dette. 6/19 8.2 Sentrumsformål, felt BS1 8.2.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.2.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 8.2.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Spikkestadveien, slik at den bygger opp om et urbant gateløp. Byggegrenser for øvrig fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot Spikkestadveien skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomheten skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Gang- og sykkelforbindelse mellom Spikkestadveien/Nye Stasjonsvei og felt SGS1 skal opprettholdes. 8.2.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS1 skal ha maks 2 avkjørsler fra Spikkestadveien. I tillegg tillates det en avkjørsel fra Bølstadveien. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering kan løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse. 8.2.5 Støy Leiligheter mot Spikkestadveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.3 Sentrumsformål, felt BS2 8.3.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene. Maksimal byggehøyde innenfor de enkelte delområder er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.3.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 7/19 8.3.3 Utforming Første etasje ut mot Teglverksveien skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser påført plankartet, slik at det dannes en åpen kvartalsstruktur. Øvrige byggegrenser fastsettes i detaljreguleringsplan. 8.3.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS2 skal fortrinnsvis ha atkomst fra SKV5. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse. 8.3.5 Støy Leiligheter mot Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.4 Sentrumsformål, felt BS3 8.4.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.4.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 8.4.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet slik at det dannes en kvartalsstruktur. Øvrige byggegrenser fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot Spikkestadveien og Teglverksveien skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. 8.4.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS3 skal ha atkomst fra SKV5 og/eller fra Spikkestadveien. En eventuell atkomst fra Spikkestadveien skal samordnes med atkomst til Spikkestad park. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse. 8/19 8.4.5 Støy Leiligheter mot Spikkestadveien og Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.5 Sentrumsformål, felt BS4 8.5.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.5.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 8.5.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei, slik at den bygger opp om et urbant gateløp og kryssområde. Første etasje ut mot gate skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. 8.5.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS4 skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 8.5.5 Støy Leiligheter mot Spikkestadveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.6 Sentrumsformål, felt BS5 8.6.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.6.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 9/19 8.6.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Nye Stasjonsvei og stasjonen (felt SGS4), slik at bebyggelsen bygger opp om et urbant gateløp og en god avgrensing mot stasjonsområdet. Byggegrenser for øvrig fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot Nye Stasjonsvei skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomheten skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. 8.6.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS5 skal ha maks 2 atkomster fra Nye Stasjonsvei. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For mindre næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. Varelevering for større næringsvirksomhet, som for eksempel detaljvarehandel, skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse. 8.6.5 Støy Leiligheter ut mot Spikkestad stasjon skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.7 Sentrumsformål, felt BS6 8.7.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.7.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 8.7.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei, slik at den bygger opp om et urbant gateløp og kryssområde. Første etasje ut mot gate skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. 8.7.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS6 kan ha en atkomst fra henholdsvis Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 10/19 8.7.5 Støy Leiligheter ut mot Spikkestadveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.8 Sentrumsformål, felt BS7 8.8.1 Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 20%. Det tillates ikke oppføring av ny bebyggelse. 8.8.2 Atkomst Felt SBS7 har atkomst fra gatetun SGT2. 8.9 Sentrumsformål, felt BS8 8.9.1 Formål På felt BS8 kan det i tillegg til formål nevnt under § 8.1.1 tillates offentlig eller privat tjenesteyting, som for eksempel barnehage. 8.9.2 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene og maks høyder er angitt på plankartet. Gjennomsnittlig byggehøyde for delområder med maks høyde over 14 m, skal være 3 m lavere enn makshøyden – må tenke litt på denne. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.9.3 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 80% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. Gjennom gårdsrommet skal det etableres en diagonal snarvei fra torget. Det må redegjøres for hvordan skillet mellom privat, halvprivat og offentlig uteoppholdsareal skal utformes og sikres. 8.9.4 Utforming Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Første etasje ut mot gate til kirke- og kultursenteret (SKV8) og gatetun (SGT3) skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Det skal etableres smett gjennom bebyggelsen som vist med bestemmelsesområde på plankartet. 8.9.5 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS8 skal ha atkomst fra SKV9. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. Det skal etableres utgang fra parkeringsanlegg til gårdsrom. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate, gatetun eller torg er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 11/19 8.9.6 Støy Leiligheter ut mot Industriveien og Gamle Drammensvei skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.10 Sentrumsformål, felt BS9 8.10.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 65%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og maksimal byggehøyde innenfor de enkelte delområder er påført plankartet. Gjennomsnittshøyde skal ikke overstige 14 m for hele feltet samlet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.10.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 8.10.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense som vist på plankartet. Første etasje ut mot torget, felt ST4, og gatetunet, felt SGT1, skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være trinnfri adkomst til torget. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». Arealer avsatt i plan for torget kan benyttes til sone for inngangspartier, ferdsel og uteservering for felt BS9. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk, og det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. 8.10.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS9 skal ha atkomst fra SKV9. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. Det skal etableres utgang fra parkeringsanlegg til gårdsrom. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate, gatetun eller torg er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 8.10.5 Støy Leiligheter mot Gamle Drammensvei skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.11 Sentrumsformål, felt BS10 8.11.1 Formål På felt S10 kan det i tillegg til formål nevnt under § 8.1.1 oppføres et kjøpesenter med tilhørende funksjoner. Kjøpesenteret kan ha inntil 10 000 kvm BRA detaljhandel. 8.11.2 Utnyttelse og høyder Det tillates utnyttelse opp til %-BYA = 100%. 12/19 Eksisterende bygg som inngår i planen er regulert med eksisterende byggehøyde. For ny bebyggelse skal det være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.11.3 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal for boliger over terreng på tomten. Arealkravet skal dekkes opp på tomten i form av balkonger og felles takterrasser. I tillegg kreves det samtidig opparbeidelse av torget, felt ST5, slik at beboere og ansatte har tilgang til leke- og uteoppholdsareal på bakkeplan. 8.11.4 Utforming Kjøpesenteret skal plasseres i formålsgrense mot torg (ST3) og gatetun (SGT1). Hovedinngang skal være ut mot torget, og det skal etableres flere innganger til næringsvirksomheten mot gatetunet og mot stasjonsområdet. I tillegg skal det være innganger fra Gamle Drammensvei og SKV12. Kjøpesenterets 1. etasje skal ha trinnfri adkomst til torget. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». Ny bebyggelse skal fra og med 3. etasje plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. På areal mellom eksisterende bygg og ny bebyggelse skal det etableres felles uteoppholdsareal for boligene. 8.11.5 Atkomst og parkering Felt BS10 skal fortrinnsvis ha atkomst fra SKV12. Atkomst fra Gamle Drammensvei kan tillates forutsatt at den plasseres mot øst. Parkering skal løses på egen tomt under terreng, eventuelt i 1. etasje. Parkering i 1. etasje ut mot gatetun, torg og gangveg tillates ikke. Varelevering skal integreres i bygget, slik at den både visuelt og støymessig skjermes for omkringliggende bebyggelse. 8.12 Sentrumsformål, felt BS11 For felt S11 gjelder reguleringsplan for Spikkestadkvartalene, Felt S11, vedtatt 17.10.2013 med korrigeringer i tråd med kommunestyrevedtak 06.12.2012. 8.13 Sentrumsformål, felt BS12 8.13.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og gjennomsnittlig byggehøyde for hele feltet skal ikke overstige 14 meter. Maksimal byggehøyde er 17 meter. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.13.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 50% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 13/19 8.13.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Øvrige byggegrenser fastsettes i detaljreguleringsplan. Første etasje ut mot offentlig gate og torg skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. Boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gate og torg. Det skal være trinnfri adkomst til torget. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». Ut mot torget skal 1. etasje (minimum 4,5 m høyde) trekkes inntil 2,5 m inn i bygget. Arkaden skal gis en høy estetisk utforming tilpasset torget med tanke på utforming og materialbruk. Ta med denne? 8.13.4 Atkomst, parkering og varelevering. Felt BS12 skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei. Bygning markert med bevaring på felt BS12 kan ha atkomst fra gatetun, felt SGT2. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot offentlig gate eller torg er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 8.13.5 Støy Leiligheter mot Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 8.14 Sentrumsformål, felt BS13 8.14.1 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 35%. Det skal være variasjon i byggehøydene, og maksimal byggehøyde er påført plankartet. Høyder skal måles i forhold til ferdig planert terreng. 8.14.2 Uteoppholdsarealer Det skal avsettes areal til uteopphold og lek, MUA, tilsvarende minimum 20% av totalt bruksareal over terreng på tomten. Minimum 80% skal være felles og opparbeides på bakkeplan. 8.14.3 Utforming Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrense mot Teglverksveien, slik at den bygger opp om et urbant gateløp. Bebyggelsen kan være sammenhengende med bebyggelse ut mot Teglverksveien på felt SB12. Første etasje ut mot gate skal tilrettelegges for næringsvirksomhet. Det skal være variasjon i fasadeuttrykk og boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti ut mot gaten. Det skal være sprang i fasade ut til formålsgrense for å skape variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader. 14/19 8.14.4 Atkomst, parkering og varelevering Felt BS13 skal ha atkomst fra Teglverksveien. Parkering for boligbebyggelsen skal løses under terreng på egen tomt. For næringsvirksomhet som henvender seg ut mot Teglverksveien er det kun krav til ansatt parkering. Varelevering må løses i gata. 8.14.5 Støy Leiligheter mot Teglverksveien skal være gjennomgående, slik at alle leiligheter får en stille side med vindu for soverom og oppholdsrom. 9. Forsamlingslokale, felt BFL 9.1 Plankrav Det er ikke krav om detaljregulering for felt BFL. 9.2 9.2.1 9.2.2 Utnyttelse Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 25%. Det tillates ikke oppføring av ny bebyggelse. 9.3 9.3.1 9.3.2 Atkomst og parkering Felt BFL har atkomst fra Teglverksveien. Parkering skal løses på egen tomt. Det tillates parkering på terreng, forutsatt at plassene gis en god utforming tilpasset stedets verneverdige karakter, og ikke plasseres ut mot gaten (krysset Teglverksveien – Spikkestadveien). 10.Annen offentlig eller privat tjenesteyting, felt BAT 10.1 Formål På feltet er det tillatt å oppføre kirke- og kultursenter med tilhørende anlegg. 10.2 Plankrav Det er ikke krav om detaljregulering for felt BAT, forutsatt at kirke- og kultursenteret bygges i henhold til plantegninger A501-A503, datert 14/01/15 og fasadetegninger som vist i planbeskrivelsen. 10.3 10.3.1 10.3.2 10.3.3 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 40%. Bebyggelsen må oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. For opptil 30 % av bebyggelsen tillattes maks kotehøyde på c +164,5. For resten av bebyggelsen skal maks kotehøyde være på c +152,5. 10.4 Utforming Det skal være trinnfri adkomst fra kirke- og kultursenteret til torget og til gatetun, felt SGT3. Torgets høyder er bestemt i «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx)». 15/19 11.Bensinstasjon/vegserviceanlegg, felt BV 11.1 Plankrav Før det gis tillatels til tiltak som medfører en utvidelse i forhold til dagens drift, skal det utarbeides en detaljregulering. 11.2 Utnyttelse 11.2.1 Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 35%. 11.3 Utforming og bruk 11.3.1 Det tillates ikke støyende eller skjemmende virksomhet som ikke er forenlig med feltets nærhet til boligbebyggelse. 11.3.2 Utendørs lagring, containere oa. tillates ikke. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL. § 12-5 NR. 2) Eventuell oppvarming av gater og torg skal skje ved fornybar energi. 12.Kjøreveg, felt SKV1 – SKV12 Alle kjøreveger er offentlige. Kjøreveger skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til ”Utforming av gater”, Røyken kommune 02.02.2015». 13.Fortau, felt SF1 – SF19 Alle fortau er offentlig. Fortau skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til «Utforming av gater”, Røyken kommune 02.02.2015. 14.Torg, felt ST1 – ST4 Torget, felt ST1, skal opparbeides i henhold til «Spikkestad torg. Detaljplan byggefase 1 LA 101 (datert xxxx) med tilhørende tekniske tegninger og detaljer. Torget, felt ST2-ST4, skal opparbeides i henhold til «Spikkestad torg Detaljplan helhetlig løsning. LA 100 (datert xxxx). 15.Gatetun, felt SGT1 – SGT3 Felt SGT1 og SGT2 skal utformes som en oppholdssone og viktig grønn atkomst og kulturakse inn til torget. De skal oppfattes som en forlengelse av torget og opparbeides med en markant høyere kvalitet enn øvrig gatenett. Felt SGT2 skal være kjørbar frem til bevaringsverdig bebyggelse på felt BS7 og BS12. Felt SGT3 er forplassen til kirken i kirke- og kultursenteret. Plassen skal gis en utforming som fremhever funksjonen som «kirkeplass», samtidig som den ivaretar hensynet til kryssende bil- og sykkeltrafikk samt fotgjengere. 16/19 Det skal benyttes bestandige naturmaterialer med høye estetiske kvaliteter i store deler av gatetverrsnittet. Detaljert landskapsplan som viser belegg, beplantning, møblering, belysning og løsning av overvann skal godkjennes ved rammesøknad. 16.Gang-/sykkelvei, felt SGS1 – SGS5 Alle gang- og sykkelveger er offentlige. 17.Gangveg/gangareal, felt SG Felt SG er offentlig og skal opparbeides med bredde som vist på plankartet. Under felt SG skal det anlegges ny vann- og avløpsledning. 18.Sykkelveg/-felt, felt SS1 – SS9 Alle sykkelveger er offentlige og skal opparbeides som vist på plankart og utformes i henhold til ”Utforming av gater”, Røyken kommune 02.02.2015. 19.Annen veggrunn – grøntareal, felt SAVG1 – SAVG22 Arealene avsatt til annen veggrunn er offentlige og skal opparbeides som vist på plankartet og utformes i henhold til ”Utforming av gater”, Røyken kommune 02.02.2015. 20.Bane, felt SB På felt SB gjelder detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt 21.6.2012. 21.Holdeplass/plattform, felt SHP1 – SHP2 Felt SHP1 og 2 skal opparbeides i forbindelse med kantstopp for buss. 22.Parkeringsplasser, felt SPP1 – SPP15 På felt SPP1 til SPP15 skal det opparbeides gateparkering for personbil. Gateparkeringen skal utformes i henhold til ”Utforming av gater”, Røyken kommune 02.02.2015. 23.Kombinert formål innfarts-/pendlerparkering og parkeringsplasser, felt SKP Felt SKP skal benyttes til pendler- og innfartsparkering samt parkering for kirke- og kultursenteret, felt BAT. Det skal opparbeides minimum 50 plasser forbeholdt pendlere og 40 plasser forbeholdt kirke- og kultursenteret. Ut over dette tillates det også parkering for annen næringsvirksomhet innenfor områdeplanen. Behov avklares i den enkelte detaljplan eller byggesak for de områder som ikke krever detaljplanlegging. 17/19 HENSYNSSONER (PBL. § 12-6) 24.Rekkefølgekrav infrastruktur (pbl. § 11-8 b) 24.1 H430_#1 24.1.1 Sonen angir plassering av hovedledning til Glitre Vannverk. 24.1.2 Vannledningen må måles nøyaktig inn og grensen for hensynssonen justeres om nødvendig i detaljreguleringsplan. 24.1.3 Det tillates ikke bebyggelse under og på terreng innenfor hensynssonen. 24.1.4 Det kan tillates bebyggelse fra og med 3. etasje, forutsatt at det dokumenteres at tilgjengeligheten til vannledningen opprettholdes. 25.Bevaring kulturmiljø (pbl. § 11-8 c) 25.1 H570_#1 25.1.1 Bebyggelsen markert på plankartet omfatter gamle Vestbygd skole og Bodal, begge oppført i upusset tegl. Bygningene har høy verneverdi og skal bevares. 25.1.2 Bygningene tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret / føres tilbake til det opprinnelige utseendet. 25.1.3 Før det gis tillatelse til tiltak skal det innhentes uttalelse fra antikvarisk myndighet. 25.2 H570_#2 25.2.1 Bebyggelsen markert på plankartet omfatter Frikstad med bolighus, uthus og hage, samt Solheim/Spikkestad meieri. Bygningene har høy verneverdi og skal bevares. 25.2.2 Bygningene tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret / føres tilbake til det opprinnelige utseendet. 25.2.3 Før det gis tillatelse til tiltak skal det innhentes uttalelse fra antikvarisk myndighet. 26.Reguleringsplan skal fortsatt gjelde (pbl. § 11-8 f) 26.1 PlanID 20120256 Detaljplan for Spikkestad sentrum S11, vedtatt 6.12.2012 skal gjelde. 26.2 PlanID 20120251 Detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt 21.6.2012 skal gjelde. BESTEMMELSEOMRÅDER (PBL. § 12-7) 27.Krav til utforming 27.1 Bo_#1 (flytting av bevaringsverdig bygg) Stasjonsbygningen er bevaringsverdig og skal flyttes i sin helhet ut på torget, felt ST4. 27.2 Bo_#2 (smett) Det skal etableres et smett innenfor område markert med bestemmelsesgrense på plankartet. Smettet skal være tilgjengelig for alle som en snarvei fra Spikkestad nord til torget. Smettet skal være godt opplyst og ha en størrelse og utforming som innbyr til bruk. 18/19 27.3 Bo_#3 (flomvei) Innenfor bestemmelseområdet må det tas hensyn til at veier og flater har fallmulighet inn mot flomtrasé, ref. «overordnet VA-nett Spikkestad sentrum, januar 2015». Ved detaljregulering må det vurderes hvordan overvann/flomvei skal løses i forhold til plassering av ny bebyggelse. 19/19 UTFORMING AV GATER OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM 02.02.2015 Vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av Formannskapet 12.2.2015 Frist for høringsuttalelser: Områdeplan for Spikkestad sentrum 1 1 INNLEDNING ......................................................................................................................................... 3 2 VIKTIGE AKSER OG FUNKSJONER I SENTRUM ......................................................................................... 4 3 OVERSIKTSKART .................................................................................................................................... 4 4 UNIVERSELL UTFORMING ...................................................................................................................... 4 4.1 4.2 5 STIGNINGS- OG FALLFORHOLD ....................................................................................................................... 4 TAKTIL MERKING ......................................................................................................................................... 4 GATEUTFORMING ................................................................................................................................. 5 5.1 5.2 5.3 5.4 HOVEDGATER ............................................................................................................................................ 5 SAMLEGATER ............................................................................................................................................. 7 ATKOMSTGATER ......................................................................................................................................... 9 GATETUN ................................................................................................................................................ 10 Områdeplan for Spikkestad sentrum 2 1 INNLEDNING Det er utarbeidet en infrastrukturplan for Spikkestad sentrum som omfatter utforming av gatene generelt og detaljering av enkelte kryss. Infrastrukturplanen består av rapportene; - Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, Rambøll juli 2014 - Spikkestad sentrum, utforming av gater, Rambøll 11.juli 2014 I tillegg er det utarbeidet følgende tegninger; - B01, C01-08, G01, N01-02 og E01. Arbeidet med infrastrukturplanen er delvis ferdigstilt. Etter den delvise ferdigstillelsen er det gjort flere endringer i prosjektet. Arbeid med formingsveileder og beregning av kostnader til investering og drift/vedlikehold startes opp pr 1. februar 2015. Formingsveilederen vil bygge videre på den utforming som er vist i dette dokumentet, og suppleres slik at vi får en komplett veileder for hvordan gatene skal utformes og møbleres. Formingsveilederen skal ferdigstilles før 2. gangs behandling av områdeplanen og vil erstatte dette dokumentet. Gater skal opparbeides samtidig med tilgrensende byggeprosjekter i henhold til rekkefølgebestemmelser til områdeplan for Spikkestad sentrum. Områdeplan for Spikkestad sentrum 3 2 VIKTIGE AKSER OG FUNKSJONER I SENTRUM I gatenettet og gjennom torget er det definert akser. Dette er viktige forbindelseslinjer for gående og syklende, samt en kulturakse fra gamle Vestbygda skole …… 3 OVERSIKTSKART − − − − Beplantning Farger på materialer / belegg Belysning Gatevarme? 4 UNIVERSELL UTFORMING 4.1 Stignings- og fallforhold I henhold til gjeldende regelverk og retningslinjer tillates maksimum 20% stigning, med muligheter for inntil 12% stigning i over en lengde på maksimum 3m. Maksimum tverrfall på fortausarealer, gangveier, ol er 2%. 4.2 Taktil merking Taktil merking består av ledelinjer, oppmerksomhets- og/eller varslingsfelt. Krav til utforming er gitt i henhold til Statens vegvesens håndbok V129. For øvrig gir TEK 10, NS 11005:2011 retningslinjer for universell utforming. Områdeplan for Spikkestad sentrum 4 Det skal etableres kunstige ledelinjer ved alle buss-stopp, samt ved kryssing av gater. Ved busstopp angir ledelinjene hvor bussen stopper (ved fremre inngangsdør). Ledelinje bør etableres fra indre fortaus- eller gangveikant fram til varslingsfelt mot busstoppet, slik at alle passerende vil treffe på ledelinjen. Bredde på kunstige ledelinjer bør være minimum 30 cm. Ledelinjer skal etableres i røykengranitt, eventuelt freses inn i dekket ved bruk av granittdekke. Ledelinje i røykengranitt Ledelinje i granittdekke Oppmerksomhetsfelt brukes for å markere retningsvalg, forgreininger, informasjonstavle eller liknende. Oppmerksomhetsfelt legges med ribber på tvers av fartsretningen. Varselfelt etableres med opphøyde kuler, enten parallelt eller forband mønster ved usikrede kanter, veikryssinger, nivåendringer og liknende. Ved kryssing av vei anbefales kunstig ledelinje fram til varslingsfelt. Dersom det legges inn varslingsfelt i bredde 60 cm ut mot kantstein og fotgjengerfelt, ansees det ikke som nødvendig med oppmerksomhetsfelt. Varslingsfelt i rød granitt Varslingsfelt i rød granitt 5 GATEUTFORMING 5.1 Hovedgater Hovedgaten er Spikkestadveien som er den eneste gaten som går gjennom Spikkestad. Den forbinder Spikkestad med Lier og Dammen mot vest og med Midtbygda og Asker mot øst. Områdeplan for Spikkestad sentrum 5 ÅDT: 6000 kjt/døgn Fart: 40 km/t Snitt: 20 meter inklusive veggsoner: Tosidig beplantning, ensidig parkering, sykkelbane og tosidig fortau. Reguleringsbredde 17,5 meter. Belysning: Moderne klassisk veilysarmatur med mastehøyde 7 m plassert forskjøvet slik at de ikke står rett ovenfor hverandre. Det benyttes doble armaturer på annenhver stolpe med mastehøyde 6 m som belyser sykkelvei og fortau. Masteavstand 36 m og belysningsklasse MEW3/S3 1. Beplantning: Småbladlind (Tilia cordata) som holdes i totalhøyde på 5-6 meter og kronediameter på 3–5 meter. Gress i rabattene. Materialbruk: Kjørebane, fortau og sykkelbane i asfalt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter, fortau og sykkelbane. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn. Møblering: Det skal etableres sittemulighet/benk på hver strekning mellom kryss. Benken skal belyses. Sammen med benken skal det plasseres søppelstativ. Drift og vedlikehold av benker og søppelstativ mv skal driftes og vedlikeholdes av utbygger som har fasade langsmed gangsone der dette er plassert. Avtaler som ivaretas dette må inngås i hvert tilfelle. Områdeplan for Spikkestad sentrum 6 5.2 Samlegater Teglverksveien ÅDT: 4400 kjt/døgn Fart: 30 km/t Snitt: 19,7 meter inklusive veggsoner: Tosidig beplantning, ensidig parkering, sykkelbane og tosidig fortau. Reguleringsbredde 17,2 meter. Belysning: Moderne klassisk veilysarmatur med mastehøyde 7 m plassert forskjøvet slik at de ikke står rett ovenfor hverandre. Det benyttes doble armaturer på annenhver stolpe med mastehøyde 6 m som belyser sykkelvei og fortau. Masteavstand 36 m og belysningsklasse CE3/S3 1. Beplantning: Rogn (Sorbus aucuparia Rosina E) med en høyde på 10-12 meter og kronediameter på ca 4 meter. Gress i rabattene. Materialbruk: Kjørebane, fortau og sykkelbane i asfalt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter, fortau og sykkelbane. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn. Møblering: Ingen krav til møblering. Industriveien Industriveien er delt inn i 3 delstrekninger: 1. Industriveien fra rv.23 og frem til Myresvingen 2. Industriveien mellom Myresvingen og Teglverksveien 3. Industriveien mellom Teglverksveien og Gamle Drammensvei ÅDT: 5400 / 5100 / 8500 kjt/døgn Fart: 40 / 30 / 30 km/t Områdeplan for Spikkestad sentrum 7 Snitt 1: 17 meter: Kjørebane og gang- og sykkelvei med grøfter. Reguleringsbredde styreres av utslag på skråning. Snitt 2 og 3: 19,7 meter inklusive veggsoner: Tosidig beplantning, ensidig parkering, sykkelbane og tosidig fortau. Reguleringsbredde 17,2 meter. Belysning 1: Ensidig belysning med moderne klassisk veilysarmatur med mastehøyde 8 m. Belysning 2 og 3: Moderne klassisk veilysarmatur med mastehøyde 7 m plassert forskjøvet slik at de ikke står rett ovenfor hverandre. Det benyttes doble armaturer på annenhver stolpe med mastehøyde 6 m som belyser sykkelvei og fortau. Beplantning 1: Ingen beplantning. Gress i rabattene. Beplantning 2 og 3: Småbladlind (Tilia cordata) som holdes i totalhøyde på 5-6 meter og kronediameter på 3–5 meter. Gress i rabattene. Materialbruk: Kjørebane, fortau, sykkelbane og gang- og sykkelveg i asfalt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter, fortau og sykkelbane. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn. Gamle Drammensvei ÅDT: 6900 kjt/døgn Fart: 30 km/t Snitt: 19,7 meter inklusive veggsone: Tosidig beplantning, ensidig parkering, sykkelbane og tosidig fortau. Reguleringsbredde 17,2 meter. Belysning: Moderne klassisk veilysarmatur med mastehøyde 7 m plassert forskjøvet slik at de ikke står rett ovenfor hverandre. Det benyttes doble armaturer på annenhver stolpe med mastehøyde 6 m som belyser sykkelvei og fortau. Masteavstand 36 m. Beplantning: Rogn (Sorbus aucuparia Rosina E) med en høyde på 10-12 meter og kronediameter på ca 4 meter. Det stilles krav om tilstrekkelig dimensjonering/ størrelse på planter som skal settes ut, i tillegg til at det må inngås avtale om hvor lenge tiltakshaver skal ha oppfølgingsansvar før anlegget overtas av kommunen. Gress i rabattene. Materialbruk: Kjørebane, fortau og sykkelbane i asfalt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter, fortau og sykkelbane. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn. Områdeplan for Spikkestad sentrum 8 5.3 Atkomstgater Nye Stasjonsvei ÅDT: 2200 kjt/døgn Fart: 30 km/t Snitt: 18,7 meter inklusive veggsoner: Tosidig beplantning og parkering, sykling i gata, tosidig fortau hvor det ene fortauet er noe bredere for å ha plass til syklister som ikke vil sykle i gata (barn). Reguleringsbredde 16,2 meter. Beplantning: Søtkirsebær (Prunus avium Plena) med en høyde på 10-13 meter og en kronediameter på ca 4 meter. Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Kjørebane i asfalt. Fortau med heller i røykengranitt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter og fortau. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn og granittheller i rabatter. Atkomst til kulturkirken Snitt: 17,2 meter: Tosidig beplantning, ensidig parkering, sykkelbane og tosidig fortau. Ingen veggsoner? Beplantning: Søtkirsebær (Prunus avium Plena) med en høyde på 10-13 meter og en kronediameter på ca 4 meter. Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Kjørebane og sykkelbane i asfalt. Fortau i heller i røykengranitt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter, fortau og sykkelbane. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn og granittheller i rabatter. Områdeplan for Spikkestad sentrum 9 Atkomst til boligfelt S8 og S9 Snitt: 15,4 meter: Tosidig fortau og tosidig parkering med ensidig beplantning. Ingen veggsoner. Beplantning: Søtkirsebær (Prunus avium Plena) med en høyde på 10-13 meter og en kronediameter på ca 4 meter. Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Atkomst til Vestbygda fra nord Snitt: 14 m: Tosidig fortau og tosidig beplantning. Ingen veggsoner. Beplantning: ? Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Myresvingen ÅDT: 1100 kjt/døgn Fart: 30 km/t Snitt: 17,5 m: Toveiskjørt, tosidig fortau, sykkelbane og grøfter. Belysning: Ensidig belysning med moderne klassisk veilysarmatur med mastehøyde 8 m. Beplantning: Ingen beplantning. Materialbruk: Kjørebane, fortau og sykkelbane i asfalt. Oslostein i røykengranitt som skille mellom kjørebaner, rabatter, fortau og sykkelbane. For øvrig grå granittkantstein. Det skal benyttes grå storgatestein i granitt i rennebunn. 5.4 Gatetun Stasjonsveien Bredde varierer. I utgangspunktet 10 meter, men noe smalere mellom eksisterende bebyggelse. Opparbeides med bredde som gitt på plankart. Gatetunet skal være atkomst til eiendommene 6/6 og 85/396. Beplantning: Søtkirsebær (Prunus avium Plena) med en høyde på 10-13 meter og en kronediameter på ca 4 meter. Områdeplan for Spikkestad sentrum 10 Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Granitt og kantstein. Elopak Bredde 12 meter. Gatetunet skal være den grønne forbindelseslinjen fra torget og ut i marka. Beplantning: Søtkirsebær (Prunus avium Plena) med en høyde på 10-13 meter og en kronediameter på ca 4 meter. Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Granitt og kantstein. Forplass til kulturkirken Bredde 16 m. Gatetunet er forplassen til kirke- og kultursenteret. Det skal utformes som en plass, men ha toveis kjøretrafikk. Beplantning: Søtkirsebær (Prunus avium Plena) med en høyde på 10-13 meter og en kronediameter på ca 4 meter. Belysning: Moderne veilysarmatur med tosidig armatur i samme mastehøyde (5 m). Masteavstand 31,5 m og belysningsklasse CE4/S4 0,75. Materialbruk: Granitt og kantstein. Områdeplan for Spikkestad sentrum 11 JANUAR 2015 RØYKEN KOMMMUNE OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM ADRESSE COWI AS Kobberslagerstredet 2 Kråkerøy Postboks 123 1601 Fredrikstad TLF WWW JANUAR 2015 RØYKEN KOMMMUNE OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM OPPDRAGSNR. A046272 DOKUMENTNR. VERSJON UTGIVELSESDATO 25. januar 2015 UTARBEIDET RAGM KONTROLLERT GODKJENT +47 02694 cowi.no OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 5 INNHOLD 1 Innledning 7 2 2.1 2.2 2.3 Dimensjoneringsgrunnlag Vann Avløp Overvann 9 9 10 10 3 Vann 12 4 Spillvann 14 5 Overvann (uten privat fordrøyning) 16 6 Sekundære flomveier 19 7 Kostnader 20 8 Vedlegg 22 F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 1 7 Innledning Dette skisseprosjektet er utarbeidet i forbindelse med områdeplanen for Spikkestad sentrum pr januar 2015. Det er i dag i overkant av 4000 innbyggere på Spikkestad som helhet. Det er forutsatt en økning til 18 200 innbyggere i Spikkestad i 2050. En anslått fordeling av innbyggerne i 2050 er vist på figur 1.1 nedenfor. Det forutsettes introduksjon av blant annet grønne tak for å holde tilbake regnvann. Figur 1.1: Områdeplan Spikkestad ca 24.06.2011 F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 8 Dette skisseprosjektet avgrenses av "Områdeplan Spikkestad 21.01.2015" vist på figuren under. Figur 1.2: Områdeplan Spikkestad 21.01.2015 F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 2 9 Dimensjoneringsgrunnlag Foreliggende områdeplan inneholder: Eksisterende bebyggelse Spikkestad: Øvrig befolkningsvekst*: 1 700 boliger (4250 personer) 28 000 m² næring 4200 personer 10 000 personer * I henhold til hovedplanarbeidet for VA våren 2014. Benyttede høyder er hentet fra ledningskartet i Gemini VA og kommunens Felles Kart Base (FKB) og er ikke kvalitetssikret i terrenget. Antatte uregelmessigheter i for eksempel i høyde eller ledningsdimensjon er tilpasset i beregningsmodellene. Det er vesentlige mangler i Gemini VA som tegnet inn i etterkant basert på skisser av vann, spillvann, overvann og avløp-felles etter kontakt med kommunen. 2.1 Vann Følgende dimensjoneringsgrunnlag er benyttet: 2.5 personer pr bolig 0.02 ansatt pr m² næringsareal 160 liter pr person og døgn + 20 % lekkasjetap 80 liter pr ansatt og døgn Døgnfaktor = 1.5 Timefaktor = 2 SSB 2011 Personer pr bolig totalt: 2.2 Personer pr enebolig: 2.5 Antatt 50 m² pr ansatt (Kontor ca 25 m² pr ansatt) Norsk Vann 193/2012 kap 4.1 Norsk Vann 193/2012 kap 4.4 SSB 2013 Husholdningsforbruk: 208 liter pr person og døgn (ink lekkasjer) Norsk Vann 193/2012 kap 4.2 Norsk Vann 193/2012 kap 4.5 Norsk Vann 193/2012 kap 4.5 Husholdningsforbruk Spikkestad sentrum:1 700 boliger *2.5 * 160 * 1.2 gir 9.4 l/s Næringsforbruk Spikkestad sentrum: 28 000 * 0.02 * 80 * 1.2 gir 0.6 l/s Eksisterende bebyggelse Spikkestad: 4 200 * 160 *1.2 gir 9.3 l/s F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM Ytterligere befolkningsvekst: 10 000 * 160 * 1.2 gir 10 22.2 l/s Totalt 42 l/s gjennomsnittlig vannforbruk Totalt 126 l/s dimensjonerende vannforbruk (Maks døgn- og maks timeforbruk) REN Veileder til TEK-10 §7-28: I tilknytning til småhus, bør uttaket for slokkevann ha kapasitet på minst 20 l/s. For annen bebyggelse bør kapasiteten være minimum 50 l/s fordelt på minst to uttak. Krav til brannvannsuttak er 50 l/s. 2.2 Avløp Følgende dimensjoneringsgrunnlag er benyttet: 2.5 personer pr bolig 0.02 ansatt pr m² næringsareal 160 liter pr person og døgn + infiltrasjonsvannmengde 100 liter pr person og døgn 80 liter pr ansatt og døgn Døgnfaktor = 1.5 Timefaktor = 2 SSB 2011 Personer pr bolig totalt: 2.2 Personer pr enebolig: 2.5 Antatt 50 m² pr ansatt (Kontor ca 25 m² pr ansatt) Norsk Vann 193/2012 kap 7.2.1 Norsk Vann 193/2012 kap 7.2.3 Norsk Vann 193/2012 kap 7.2.1 Norsk Vann 193/2012 kap 7.3.2 Norsk Vann 193/2012 kap 7.3.3 Husholdning Spikkestad sentrum:1 700 boliger *2.5 * (160 + 100) gir 12.8 l/s Næringsforbruk Spikkestad sentrum: 28 000 * 0.02 * 80 gir 0.5 l/s Eksisterende bebyggelse Spikkestad: Ytterligere befolkningsvekst: 4 200 * (160 + 100) gir 10 000 * (160 + 100) gir 12.6 l/s 30.0 l/s Totalt 56 l/s gjennomsnittlig avløpsmengde. Totalt 168 l/s dimensjonerende avløpsmengde (Maks døgn- og maks timeforbruk). 2.3 Overvann Dimensjoneringsgrunnlaget for overvann er basert på "Røyken kommune – Dimensjoneringskriterier for overvann 21.01.2015." Nedbørsmengder er hentet fra IVF-kurve for nedbørmåler 19170 Asker. Det er benyttet dimensjonerende regnskyllshyppighet 1 i løpet av 20 år. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 11 Dette tilsvarer en nedbørintensitet på 253.6 l/s * ha for en nedbørsvarighet på 10 minutter. Det er benyttet en klimafaktor på 1.3 Videre er nedbørintensitetene for 10, 15, 20, 30, 45, 60 minutters varighet sammensatt til en symmetrisk nedbørshendelse med maks verdi 123.6 mm/time for 10 minutters varighet. Følgende avrenningskoeffisienter er benyttet (Norsk Vann 193/2012 kap 7.5.8): Boliger (Tak) Grønt Jernbane Parkering Sentrum Torg Ute Vei 0.9 0.1 0.7 0.7 0.9 0.7 0.2 0.7 Videre er det tatt hensyn til utnyttelsesgraden for de enkelte felter. Figur med planlagt og eksisterende vann, spill og overvann samlet er presentert i siste vedlegg. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 3 12 Vann Det anbefales minimum tosidig vannforsyning for å opprettholde sikkerhet og lette drift av vannledningsnettet. Dimensjonerende vannforbruk på 30 l/s (kun Spikkestad sentrum) gir en "nødvendig" innvendig ledningsdimensjon på Di 190 mm (Vannhastighet 1 m/s). Brannvannskapasitet 50 l/s gir en "nødvendig" innvendig ledningsdimensjon på Di 250 mm (Vannhastighet 1 m/s). Dimensjonerende vannforbruk på 125 l/s (totalt for hele Spikkestad i 2050) gir en "nødvendig" innvendig ledningsdimensjon på Di 390 mm (Vannhastighet 1 m/s). Nye målekummer må etableres for å kunne benytte eksisterende uttak fra "Glitreledningen" i vest og nord. Ved eventuell etablering av nytt uttak i øst fra "Glitreledningen" kreves det også ny målekum. Det anbefales at hovedledninger gjennom Spikkestad sentrum har innvendig ledningsdimensjon på Di 250 mm. Det antas at den videre utbygging utenfor Spikkestad sentrum kan kobles til disse hovedledningene uten nye uttak fra "Glitreledningen". Det er vurdert å etablere 4 tilknytningskummer i ytterkant av nytt torg. Disse er markert på figuren under. I figuren under er "Glitreledningen" (mørkeblå), eksisterende vannledninger (lyseblå) og planlagte ledninger (stiplet blå og hvit) presentert. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 13 Figur 3.1: Planlagte vannledninger Hovedledningene er knyttet til "Glitreledningen" (Di 500 mm) i kum 13858 og kum 20301 (alternativ 1). Det må forventes at disse kummene må bygges om. Uttak av slokkevann til brann 50 l/s gir restrykk over 50 mvs. Beregningene er vist på figuren under. Figur 3.2: Uttak av slokkevann til brann 50 l/s Ytterligere detaljer og kostnader er vist i kapittel 7. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 4 14 Spillvann Dimensjonerende avløpsmengde for eksisterende bebyggelse i hele Spikkestad er 38 l/s. Dimensjonerende avløpsmengde kun for Spikkestad sentrum (eksisterende og ny bebyggelse innenfor områdeplanen) er 40 l/s. Det er i hovedtrekk 2 eksisterende fordelinger av avløpsmengdene i Spikkestad sentrum, Vest og Øst: Vest Denne fordelingen benytter eksisterende spillvannsledninger vest for Spikkestad sentrum med i SP 200 PVC ledning sydover til sammenkobling med Øst. Dimensjonerende kapasitet her er 26 l/s. Øst Denne fordelingen benytter spillvannsledninger øst for Spikkestad sentrum (fra kum 13343) og nordover ned til PA04 Selbosvei. Dimensjonerende kapasitet her er 50 l/s. Eksisterende PA04 Selbosvei øst for Spikkestad har pumpeledning PS 200 AAS, dimensjonerende kapasitet 32 l/s, maks kapasitet 50 l/s. Og fall (fra kum 598 bunn 142.22) med SP 200 PVC ledning sydvestover til sammen kobling med Vest. Dimensjonerende kapasitet her er 50 l/s. Felles trase Vest og Øst møtes i krysset Industriveien, Spikkestadveien og rundkjøring Rv 23 (kum 413 bunn 108.98) og faller i SP 250 AAS ledning sydover til Lahelle renseanlegg. Dimensjonerende kapasitet her er 90 l/s. Disse 2 fordelingene har kun kapasitet for eksisterende bebyggelse på Spikkestad og utbygging av Spikkestad sentrum, men ikke for ytterligere utbygging av områdene rundt Spikkestad. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 15 Det er planlagt ny pumpestasjon for 300 boliger innenfor planområdet S11 nord-øst i Spikkestad sentrum med dimensjonerende kapasitet 7 l/s. Denne stasjonen pumper til nord-østre hjørnet av det nye torget. Deretter er det selvfall til PA04 Selbosvei. Denne pumpestasjonen antas å ligge på kote 129 m og har da ikke fall under jernbanen til PA04 Selbosvei. Det kan vurderes å la spillvannet fra planområdet S11renne med selvfall under jernbanen til pumpestasjonen i til PA04 Selbosvei, uten å etablere ny pumpestasjon. I dag kommer mye overvann til PA04 Selbosvei og dette må fjernes før stasjonen har kapasitet til å ta imot spillvann fra store utbygginger. Det er også planlagt ny pumpeledning fra PA04 Selbosvei til nord for Spikkestad sentrum og videre i Vestre fordeling som er beskrevet ovenfor. Den Vestre fordelingen har ikke nødvendig kapasitet i dag. Figuren under presenterer eksisterende spillvannsledninger (stiplet lysegrønt), planlagte pumpeledninger (heltrukket grønt) og planlagte pumpeledninger (stiplet grønt og svart). Figur 4.1: Planlagte Spillvannsledninger Ytterligere detaljer og kostnader er vist i kapittel 7. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 5 16 Overvann (uten privat fordrøyning) Spikkestad er delt nord-syd i 2 ulike nedslagsfelt som renner til 2 ulike vassdrag. Spikkestad Vest renner til Dauerudbekken, mens Spikkestad Øst renner til Skitheggavassdraget. "Områdeplan Spikkestad" er på 20 ha og ligger i begge nedslagsfelt. Overvann i Spikkestad sentrum har utløp til 4 punkter: 1 Nord-vest: Bekkeinntak nord for krysset Industriveien- Myresvingen (Inntak nord for kum 20073, bunn 132.48): F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 2 17 Syd-vest: Direkteutslipp fra overvannsledninger til bekk på vestsiden Industriveien (utslipp kote 117): Nord-øst: Området S11 dreneres til bekk nord for jernbanen. (kote 129) : 3 Syd-øst: bekkeinntak ved avløpspumpestasjonen i Selboes vei og via kulvert under jernbanen til bekk nord for jernbanen. . Planlagte overvannsledninger har utløp til nord-øst og syd-øst. Eksisterende ledningsnett har kommunale overvannledninger (OV) fra 110 mm PVC til 1000 mm PE. Avløp felles (AF) ledninger fra 200 mm PVC til 800 mm Betong. I syd enden av torget ligger det en eksisterende 800 mm avløp fellesledning. Denne er planlagt rengjort og inspisert for å kunne benyttes som overvannsledning med lokal fordrøyning. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 18 Overvannet fra sentrumsområdet av hele Spikkestad har i hovedsak 5 utløp. 4 av disse er via OV-ledninger med total kapasitet 1690 l/s, og via AF-ledninger med maks kapasitet 47 l/s. Dette tilsvarer avrenning fra 10 minutters nedbør med 10 års gjentagsintervall uten klimafaktor. Da med en "rest kapasitet" for omliggende arealer på bare 300 l/s. Innenfor området er det overvannsledninger ned i 160-200 mm PVC, noe som kan synes underdimensjonert i eksisterende nett etter dagens forhold. For å gjennomføre "Områdeplan Spikkestad" må overvannsnettet oppdimensjoneres internt og ut til vassdragene i Øst og Vest. I beregningene av overvannskapasiteter og rørdimensjoner er det valgt å ikke ta høyde for begrensing av påslippsmengder i henhold til "Røyken kommune – Dimensjoneringskriterier for overvann 21.01.2015.". Ved begrensning av påslippsmengdene vil utnyttelsen av overvannsledningene bli mindre og faren for flomhendelser vil dermed reduseres. Det forutsettes introduksjon av blant annet grønne tak for å holde tilbake regnvann. Det er ikke plass til vesentlig fordrøyning av overvann fra offentlig veier før de når overvannsledningene, selv om volum i forbindelse med sluk vil gi noe fordrøyning av helt kortvarig nedbør. På figuren under presenteres eksisterende overvannsledninger (stiplet sort), eksisterende avløp fellesledninger (stiplet rødt) og planlagte overvannsledninger stiplet sort og hvit). Figur 6.1: Hovedledninger overvann Ytterligere detaljer og kostnader er vist i kapittel 7. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 6 19 Sekundære flomveier Det er vurdert hvor overvann på mark vil flomme ved ekstreme nedbørshendelser. Flomvann fra Spikkestad sentrum har utløp til 3 punkter: 1 Nord-vest: Utløp sør for kum 20073 (bunn 132.48) 3 Nord-øst: Bekk K-1 (kote 129) 4 Syd-øst: Kum 36656 (bunn 130.31) via kulvert under jernbanen Avhengig av høyde på oppfylling vil flomveien mot vest være lengre nord og eventuelt på nordsiden av industriveien. På figuren under vises hoved traseene for flomveiene (blå linjer). Det er viktig å påse at veier og flater har fallmulighet inn mot disse traseene. Rød linje viser eksisterende vannskille mellom vassdragene (grovt plassert). Figur 8: Hoved traseer flomveier Det er ikke utført detaljer eller kostnadsberegninger av flomveier. F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 7 20 Kostnader Stipulert kostnad eks avgifter inkludert 30% uforutsett og 20% annet for vann, spillvann og overvann innenfor Områdeplan Spikkestad er: Vann Spillvann Overvann kr kr kr 26 000 000 14 000 000 14 000 000 Totalt kr 54 000 000 I kostnadsberegningene er det tatt hensyn til felles grøftetraseer. Pris eksempler: Vannledning Spillvannledning Overvannsledning Urban grøft Di 250 mm Dy 250 mm Dy 560 mm 350 – 1000 mm rør kr 825 kr 675 kr 2 250 kr 5 000 pr løpemeter pr løpemeter pr løpemeter pr løpemeter F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 21 Anleggsdetaljene er spesifisert i tabellen under. Tabell 8.1: Spesifikasjoner Type Vann A. Rør B. Trase C. Kum Spillvann A. Rør B. Trase A. Rør B. Trase D. Pumpestasjon C. Kum Overvann A. Rør A. Rør A. Rør B. Trase A. Rør B. Trase A. Rør B. Trase C. Kum Beskrivelse PE100 SDR11 C1.6 PN12.5 280x23.2 Urban - 300 mm Fordelingskum PE100 SDR11 C1.6 PN12.5 250x20.6 Urban - 300 mm PE100 SDR11 C1.6 PN12.5 160x13.3 Urban - 300 mm PST Type 1 Avløpskum PE100 SDR11 C1.6 PN12.5 560x46.4 PE100 SDR11 C1.6 PN12.5 710x58.9 PE100 SDR11 C1.6 PN12.5 800x66.2 Urban 350 - 1000 mm PE120 SDR11 C1.6 PN16 1000x90 Urban 350 - 1000 mm PE120 SDR11 C1.6 PN16 1000x90 Urban 350 - 1000 mm Avløpskum Lengde [m] / Antall Ny vannledning Di 250 mm Innkludert ombygg av 2 tilkoblingskummer SP ø250 PS ø150 Ny pumpestasjon 13 l/s Ny overvannsledning ø500 Ny overvannsledning ø700 Ny overvannsledning ø800 AF, skiftes og separeres til OV ø1000 1 413 650 7 1 078 1 078 890 890 1 8 665 246 90 400 107 107 OV, skiftes ø1000 74 74 Innkludert ombygg av eksisterende kummer 15 F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 8 22 Vedlegg F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 23 Figur 1.1: Områdeplan Spikkestad ca 24.06.2011 F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 24 Figur 1.2: Områdeplan Spikkestad 21.01.2015 F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 25 Figur 3.1: Planlagte vannledninger F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 26 Figur 3.2: Uttak av slokkevann til brann 50 l/s F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 27 Figur 4.1: Planlagte Spillvannsledninger F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 28 Figur 6.1: Hovedledninger overvann F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 29 Figur 8: Hoved traseer flomveier F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx OVERORDNET VA-NETT SPIKKESTAD SENTRUM 30 Eksisterende og planlagt vann, spill og overvann F:\Royken\Teknisk\Kommunalteknikk\Anleggsarkiv\A-570 Spikkestad områdplan, infrastrukturplan\Infrastrukturplan\5 Kom._ referater_notater_rapporter\, Vann, Spillvann, Overvann\Samlet løsning\Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 20150123.docx
© Copyright 2025