Planhuset as - Kragerø kommune
R EGULERINGSPLAN D ETALJREGULERING TH. KITTELSENSKVARTALET gnr 32 og bnr 2,86,87,88,89,330,332 og 336 I KRAGERØ KOMMUNE Planhuset as arkitekt og rådgivende ingeniør 1 B ak gr unn 3 2 Pla nst atu s 3 3 B esk r i ve l s e a v p l an o mr åde t 4 3.1 Beliggenhet 3.2 Bebyggelse 3.3 Gateløp og trafikkforhold 3.4 Uteoppholdsarealer 4 . Eie nd omsf or ho ld 6 5 P la np ro se ss og med vi r k n i ng 6 5.1 Oppstartsmøte 5.2 Varsling 5.3 Tilskrevne myndigheter og naboer 6 . I nn ko mn e in ns pi l l ve d va r s el o m re gu le r in gse ndr i ng 7 6.1 Statens vegvesen 6.2 Telemark fylkeskommune 6.3 Fylkesmannen i Telemark 6.4 Miljørettet helsevern i Grenland 6.5 Ola Strand 6.6 Karen Selmer Paulsen 6.7 Harald og Ann Mari Meidel 7 . B esk r i ve l se a v p l a nf o rs l aget 9 7.1 Plannavn og formål 7.2 Planforslag 8 . K on sekve n s er a v p lanf or s lag et 8 . 1 P l an fag l ige v ur d er in ger 11 11 8.1.1 Overordnet plan 8.1.2 Landskap / fjernvirkning 8.1.3 Naturgrunnlag 8.1.4 Lokalisering 8.1.5 Fortetting 8.1.6 Estetikk 8 .2 Miljø ver nfag lige vu rder in ger 12 8.2.1 Vann, avløp og renovasjon 8.2.2 Forurensning 8.2.3 ENØK 8 .3 Ku ltur la ndska p og k ulturminn er 13 8.3.1 Automatisk fredede kulturminner 8.3.2 Nyere tids kulturminner 8 .4 Samfunnss ikke rhet –r is iko og sår bar he t 14 8.4.1 Radon 8.4.2 Brann 8 . 5 B ar n / un ge- , fu nk s j ons he mmed e- o g e ldres in t er es s e r 14 8.5.1 Tilgjengelighet 8.5.2 Leke- og oppholdsarealer 8 .6 Veg- og veg tek niske forh old/tra fikks ikke rhe t 15 8.6.1 Trafikkforhold 8.6.2 Trafikksikkerhet 9 . Pla nfa g lig ut d yp in g a v lø sn in ge ne og e nd r in ge ne i f or s la ge t 16 Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 2 1 . B a kg ru nn Th. Kittelsenskvartalet ligger sentralt i Kragerøs bykjerne, mellom Torvet i nord og Th. Kittelsens plass i sør. Innenfor kvartalet er bygningsmassen oppdelt i en rekke bygninger og det er flere grunneiere innenfor planområdet. Flere av grunneierne ønsker å gå sammen og utvikle området i fellesskap, der eiendomsgrensene blir underordnet og målet er felles. Mot vest og Th. Kittelsens vei er det i dag revet to bygg, gnr 32 og bnr 330 og 336, disse bygningene var i dårlig forfatning og ikke mulig å restaurere. Bygningene skal bygges opp igjen, men da med en underetasje. Nivået på underetasjen vil ligge i liv med forretningene i Storgata og bli supplerende areal for eksisterende næringslokaler. Det er Jan Abrahamsen og Knut Bakke som er arkitekter for prosjektet. Før en rammetillatelse kan finne sted, har kommunen fremmet krav om utarbeidelse av en detaljregulering. Planhuset har blitt engasjert av grunneierne om å stå for utarbeidelsen av reguleringsarbeidet. Når planen ble varslet ble navnet Schaaningkvartalet brukt, grunneierne mener dette ikke er det riktige navnet på kvartalet og ønsker å bruk Th. Kittelsenskvartalet. 2 . P la nst atu s Gjeldende plan for planområdet er kommuneplan for Kragerø kommune 2008 – 2020 og kommunedelplan for Kragerø sentrum. Kommunedelplanen legger vekt på vern og utvikling av sentrumsområdet og Th. Kittelsenskvartalet ligger inne som nåværende sentrumsformål S9. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 3 I kommunedelplanen er deler av sentrum markert som fare for områdebrann og flom. Planområdet ligger innenfor arealet for områdebrann, markert med rødt på kartet. I kommunedelplanen er deler av sentrum markert som bevaring av kulturmiljø og båndlegging etter lov om kulturminner. Deler av planområdet ligger innenfor området for bevaring av kulturmiljø. Skilt og reklame Kommunen har omfattende skiltvedtekter som skal følges. Leke –og oppholdsareal I bestemmelsene til Sentrumsplanen ligger det føringer på størrelse og type lekeplass som skal etableres ut i fra antall boliger. Parkering Krav til parkeringsplasser skal følge parkeringsvedtekter for Kragerø kommune. 3 . B esk r i ve l se a v p l a no m råd et 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Kragerø sentrum og er en del av den gamle bykjernen. Kvartalets nord-fasade danner en vegg i byens torv og vestfasaden følger deler av Storgatas gateløp. Mot sør ligger TH. Kittelsens plass og i øst henvender kvartalet seg mot boligbebyggelse. 3.2 Bebyggelsen Bebyggelsen i planområdet er et utsnitt av typisk Kragerø bebyggelse, her finnes både trehus og murhus, forskjellige takformer, høyder og farger. Selv om hvert hus har sin egen identitet danner de en Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 4 sjarmerende helhet og det er dette mangfoldet som gir Kragerø sentrum sin særegenhet. Under er et oppriss av kvartalet sett fra Storgata, tegningen er laget av arkitekt Knut U. Bakke Foto hentet fra Google streetview Torvet TH. Kittelsensplass Storgata mot sør Storgata mot nord 3.3 Gateløp og trafikkforhold Gatene i Kragerø sentrum snor seg rundt bygningene og er lite egnet for stor biltrafikk. I dag er Storgata enveiskjørt kjøreveg, men på lørdager og noen timer pr. dag i sommerhalvåret blir gata praktisert som gågate. Deler av Th. Kittelsens vei, frem til trafo stasjonen, er kjøreveg. Torvet, Th. Kittelsens plass og gatestubben mellom trafostasjonen og th. Kittelsens plass er bilfritt. Det er ikke parkeringsarealer innenfor kvartalet. 3.4 Uteoppholdsarealer Th. Kittelsenskvartalet ligger midt i bykjernen og uteoppholdsarealene er begrenset innenfor kvartalet, men området grenser til offentlige arealer, slik som Torvet i nord og Th. Kittelsens plass i sør. I kort avstand til reguleringsområdet ligger Gunnarsholmen som er et friområde med bademuligheter og Gamle jernbanetorvet hvor det er lekearealer. I tillegg er det planer om lekeplass på den gamle badetomta, som ligger vest for kvartalet. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 5 4 . E ie nd om sf or ho l d Innenfor planområdet er det flere grunneiere: Gnr / bnr Nummer 32/86 Nr. 7A og 7B «Borge» Eier Carl Terje Borge 32/87 Nr. 9 Anne Marie Krogsrud 32/88 Nr. 13 «Schaanning» 32/89 Nr. 15 «Chic» Pia Grepp og Torgeir Johannessen Storgata 13 Kragerø AS Torleif Kile`n 32/330 Nr. 4 Storgata 13 Kragerø AS 32/332 Nr. 11 «Carlsen» Storgata 11 AS 32/336 Nr. 2 Storgata 11 AS Storgata 13 Kragerø AS eies av Lars Kjendal, Carl Terje Borge, Harald Carlsen og Bjørn Andersen 5 . Pla np ros ess og me d vir kn ing 5.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt i Kragerø kommune 09.04.15 Deltakere var Knut Bakke, Harald Carlsen, Tyke Tveit og Grethe Haustveit som forslagstiller og fra kommunen deltok Åsulv Sveinung Aas og Lars Hangaas. 5.2 Varsling Varsel om igangsetting av arbeide med detaljreguleringen er annonsert i KV, på Kragerø kommune og Planhuset sine hjemmesider. Frist for synspunkter 27.05.15: 5.3 Følgene er tilskrevet med informasjon om oppstart av reguleringsarbeidet: Statlige / fylkeskommunale høringsinstanser Fylkesmannen i Telemark Telemark Fylkeskommune Statens vegvesen, Region sør Fortidsminneforeningen avd. Telemark Miljøretta helsevern i Grenland Kragerø kommune Kragerø Bys Venner v/Aase Lotsberg Visitt Kragerø v/ Hege Lier Kragerø Gårdeierforening v/Bjørn Andersen fmtepost@fylkesmannen.noo post@t-fk.no Firmapost- sor@vegvesen.no Postboks 236 3701 Skien Postboks 128 3901 Porsgrunn Parkveien 4 Vestheiveien 13 Tallakshavnveien 22 3770 Kragerø 3770 Kragerø 3770 Kragerø Eierne innenfor Schaanningkvartale 32/86 32/87 32/88 32/89 32/330 32/366 Carl Terje Borge Anne Marie Krogsrud Pia Grepp og Torgeir Johannessen Storgata 13 Kragerø AS Torleif Kilen Storgata 13 Kragerø AS Storgata 11 AS Konventveien 52 0275 Hestehagen 6D 3770 Ole Vigs gate 23 0366 Ytre Strandvei 6 3770 Lovisenbergveien 21 A 3770 Ytre Strandvei 6 3770 Postboks 120 3791 Oslo Kragerø Oslo Kragerø Kragerø Kragerø Kragerø Saturnvegen 5 Revesnaret 2 Kragerøv. 29 Bruksarbeiderveien 6 Porsgrunn Helle Kragerø Kragerø Naboer rundt Schaanningkvartalet 32/90 32/331 32/16,333 32/15 Gundersen Lalla AS Borgny og Olav Lindestad Brubakken BR Eiendomsselskap ANS Straco AS 3942 3790 3770 3770 Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 6 Ola Strand Kystbo Kragerø AS 32/27,332 Harald Carlsen 32/77 Frk Henriette Homanns legat 32/78 Karen Selmer Paulsen 32/79 m/fl. Kragerø kommune 32/80 Ann Mari Solvang Meidel Bruksarbeiderveien 8 3770 Storgata 15 3770 Store ringvei 32 3770 Lovisenbergveien 45 3770 Th. Kittelsens vei 13 3770 Pb. 128 3791 c/o Tusvik 1414 Kruttmølleveien 21 32/85 Gerd Gofjeld Edvard Munchsvei 2 3770 Randi Gofjeld Seljeholtet 17 A 1344 32/396 Kragerø Energi AS Bråteveien 6 3770 M e r k n a d e r t i l 3 2 / 1 5 e i e r K y s t b o K r a g e r ø A S , a vt a l e n e r i k k e t i n g l ys t e n d a , s i g n e r t Kragerø Kragerø Kragerø Kragerø Kragerø Kragerø Trollåsen Kragerø Haslum Kragerø 25.03.15 6 . I nn ko mn e in ns pi l l ve d va r s el o m re gu le r in gse ndr i ng 6.1 Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 06.05.15, undertegnet av Eivind Gurholt og Maria Westrum Solem. Statens vegvesen har ingen merknader til planarbeidet. 6.2 Uttalelse fra Telemark fylkeskommune, datert 08.05.15. Saksbehandlere på planen er Torbjørn Landmark, Lise Loktu og Eystein M. Andersen. Forholdet til automatisk ferda kulturminner Telemark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsforslaget og de vurderer det som mindre sannsynlig at kulturminner er bevart i planområdet. Men det gjøres likevel oppmerksom på meldeplikten og at den innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Kommentar: I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn fylkeskommunens anbefalte tekst angående meldeplikten. Nyere tids kulturminner Fylkeskommunen minner om at planområdet ligger innenfor NB! - området i Kragerø, og berører derfor nasjonale kulturminneinteresser. Konsekvenser for kulturminneverdiene må synliggjøres og vurderes som en del av planprosessen. Fylkeskommunen henviser til deres innspill til kommuneplanen for Kragerø. Hele planområdet må få hensynssone C og det anbefales å utforme en formålsbestemmelse for hensynssonen. Alle tiltak som planen åpner for må være tilpasset bygningsmiljøet i og rundt planområdet, både hva gjelder bevaring av bygninger og bystrukturer, volum, høyder, materialer og utforming. Kulturminne, -miljø og landskapsverdier som kan påvirkes av tiltak, både visuelt og fysisk skal sikres og fanges opp av generelle bestemmelser og/eller bestemmelser knyttet til hensynssonen. Bevaringsverdige bygninger skal reguleres til bevaring med tykk strek i plankartet og bestemmelser. Kommentar: Bevaringsverdige bygninger er regulert til bevaring kulturmiljø i plankartet og det følger bestemmelser med hensynssonen som skal sikre den nasjonale kulturminneinteressen. Andre innspill Brevet påpeker at utredningsteama som er nevnt i oppstartsmøtet (universell utforming og trafikksikkerhet) er et godt utgangspunkt for den videre planprosess. Ellers har Telemark fylkeskommune ingen innvendinger mot at reguleringsarbeidet igangsettes, men presiserer at det må tas tilstrekkelig hensyn til kulturminneverdiene i planområdet. 6.3 Merknader fra Fylkesmannen i Telemark, datert 11.05.15. Brevet er godkjent elektronisk av Hans Bakke og Simen Storøy Barn og unge Fylkesmannen forventer at det tas hensyn til barn og unges interesser i planleggingen, og påpeker at leke- og oppholdsarealene må være trygge for barn i ulike aldersgrupper og stimulere til motorisk utvikling gjennom lek. Fylkesmannen viser til retningslinjene for barn og unge, som understreker at arealer for barn skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og andre helsefarer. Kommentar: Barnefamilier er ikke den største målgruppen for leilighetene som planlegges i Th. Kittelsenskvartalet. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 7 Men skulle en familie med barn bosette seg her vil de ha en privat uteplass og et fellesareal innenfor kvadratet. Viser ellers til punkt 3.4 Beskrivelse av planområdet, uteoppholdsarealer og 8.5.2 Leke- og oppholdsarealer. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og krav til det enkelte byggetiltak. Fylkeskommunen forventer at det tas hensyn til alle brukergrupper og ferdsel og adkomster blir enkles mulig. Kommentar: Nye tiltak i planområdet ønsker å ta hensyn til alle brukergrupper i sin prosjektering, det er imidlertid vanskelig å imøtekomme alle i et området som har vokst frem over tid og plassen er begrenset. Prinsippet om UU ligger til grunn for næringslokalene og fellesområder. Alternativ energi Fylkesmannen oppfordrer til at energitilførselen basert på fjellvarme vurderes og at ny bebyggelse får en lavenergiprofil. Kommentar: Det er lagt inn i reguleringsbestemmelsene at nye tiltak skal tilrettelegges for bruk av vannbåren varme. Samfunnssikkerhet og beredskap Fylkesmannen minner om kravet til risiko- og sårbarhetsanalyse som gjelder for alle planer for utbygging etter plan- og bygningsloven. Jf.§4-3. Analysen skal som et minimum inneholde konkrete vurderinger av de faremomenter som må være i planarealet. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone. Jf.§§ 11-8 og 12-6. Kommentar: ROS analyse er utarbeidet for planen og ligger som vedlegg. 6.4 Merknader fra Miljørettet helsevern i Grenland, datert 27.05.15 og godkjent elektronisk av Katrine Kværne Støy og støv Bygge og anleggsperioden kan medføre belastninger for omgivelsene i form av støy og støv. Kap. 4 i T1442/2012, retningslinjer for begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet, inneholder anbefalte grenseverdier for støy i bygge- og anleggsperioden. Miljørettet helsevern anbefaler at disse grenseverdiene legges inn i reguleringsbestemmelsene. Ved støyende aktivitet bør nærmeste nabo varsles skriftlig på forhånd. Støv og annen forurensning til omgivelsene bør begrenses, og ved behov bør avbøtende tiltak iverksettes. Kommentar: Det er lagt inn i bestemmelsene at Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy skal følges Blandede formål (næring og bolig) Forskrift om miljørettet helsevern har som overordnet krav at virksomheter skal planlegges, bygges, tilrettelegges, drives og avvikles på en helsemessig tilfredsstillende måte. Miljørettet helsevern i Grenland har erfaring med bruk av blandet formål kan gi ulemper for beboerne, spesielt støy (varelevering, tomgangskjøring, vifter mm), luftforurensning (tomgangskjøring, røyking) og lukt (matproduksjon, røyking, kompost). Dersom kombinert formål benyttes anbefales det at planen stiller krav til hvilke virksomhet som kan etableres. Og det bør ikke tillates virksomheter som kommer i konflikt med boligformålet med tanke på støy, forurensning og trafikksikkerhet. Kommentar: Næringslokalene som er i kvartalet i dag er forretninger og kontor, grunneierne ser for seg at dette også er mest aktuelt i fremtiden. Et bakeriutsalg/kafe kan være et alternativ, men det vil aldri være produksjonslokaler innenfor planområdet. 6.5 Innspill fra Ola Strand, e-post datert 29.04.15 Strand informerer at ny eier av Storgata 14 er fra 01.04.15 Kystbo AS ved Hanne Riser, Kystbokhandelen i Kragerø. Kommentar: På det tidspunktet (13.04.15) adresselisten ble oversendt fra Kragerø kommunen var ikke avtalen tinglyst enda, derfor står eiendommen oppført med flere eiere. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 8 6.6 Merknader fra Karen Selmer Paulsen, datert 03.05.15 Karen S Paulsen er bekymret for høyden på de nye bygningene mot Th. Kittelsens vei og refererer til ideskisser nr. 01 og datert 25.02.15. Her er nye bygninger tegnet høyere enn de som er / skal bli revet. Paulsen påpeker videre at trekledningen og de klassiske vinduene som tegningen viser harmonerer med stilen i området. Hun er derimot skeptisk til mellombygget som har en annen fasade utforming. Paulsen håper prosjektet innbyr til samarbeid for å heve standarden i området, og ikke har negativ påvirkning på naboer, eller forringe byens særpreg. 6.7 Merknader fra Harald og Ann Mari Meidel, datert 27.05.15 Meidel synes det er vanskelig å gi innspill til en plan som ikke foreligger og ønsker å se planen før de uttaler seg. De registrer at rivningsarbeidet allerede er i gang og ønsker å meddele, nok en gang, bekymring for at ny bebyggelse blir bygget høyere enn de bygg som opprinnelig var der. Meidel henviser også til en epost som tidligere er sendt til kommunen, der de henviser til lovverket som sier at rivning ikke er tillatt uten at en gjenoppbygningsplan foreligger. Og at en reguleringsplan må foreligge før større bygge – og anleggstiltak settes i gang. Meidel minner om kravet om uttalelses rett i en slik sak som påvirker deres nærmiljø. Kommenterer samlet for innspill fra Selmer Paulsen og Meidel: Viser til punkt 8.1.6 der høydene er beskrevet og illustrert. Det er lagt inn i rekkefølge bestemmelsene til planen at det skal foreligge dokumentasjon på tiltakets fjernvirkning og utsikten for naboene i vest, der ny bebyggelse sees i sammenheng med bygningene rundt. Planen legges ut på høring og da er det muligheter for innspill før planen vedtas. 7 . B esk r ive lse a v p la nfo rs laget ve d re gule r in gse ndr ing 7.1 Plannavn og formål Plannavn: Detaljregulering for Th. Kittelsenskvartalet Planforslaget består av: Plankart i format A3, målestokk 1:200, datert 10.08.15 Reguleringsbestemmelser, datert 10.08.15 Hensikten med reguleringsplanen: Planen legger til rette for å utvide eksisterende næringslokaler og å etablere leiligheter. Del elementer i planforslaget: §12-5 Bebyggelse og anlegg – 1024,0 daa Kombinert bebyggelse og anleggsformål – 108,0 daa. Bolig/forretning/kontor – 915,0 daa §16-6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – 63,0 daa Torg – 63,0 daa. §12-6 Hensynssoner – 907,0 daa Samlet areal – 1087.0 daa Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 9 7.2 Planforslag Under følger en beskrivelse av intensjonen med planforslaget skrevet av arkitekt Jan Abrahamsen, og en illustrasjon: Kvartalet mellom Torvet, Th. Kittelsens plass, Storgata og Th. Kittelsens vei er under planlegging for et nytt handelshus midt i Kragerø sentrum. Bygningene langs Storgata har nylig gjennomgått omfattende utbedringer med sikte på et fremtidig handelshus. Chic-gården i Storgata 15 ble i 1980årene restaurert og ombygget med bl.a. byens første og eneste rulletrapp og er årsaken til at handelshuset nå endelig er under planlegging. To av bygningene mot Th. Kittelsens vei - nr. 2 og 4 var i så dårlig forfatning at de måtte rives, men vil bli erstattet på samme sted som en integrert del av det totale området. Bakgården mellom Storgata og Th. Kittelsens vei var likeledes svært forfallen og trengte absolutt en opprydding og oppgradering. I forbindelse med rivningen av bygningene i Th. Kittelsens vei åpnet det seg en mulighet til å komme inn i bakgården og få ryddet opp og planere rommet i samme nivå som bygningenes 1. etasje mot Storgata. Over dette arealet bygges et «lokk» hvorpå de to nye erstatningsbyggene mot Th. Kittelsens vei blir reetablert. Under lokket oppstår et stort bakgårdslokale som forretningene mot Torvet, Storgata og Th. Kittelsens plass får tilgang til. Dette vil kunne gi et samlet butikkareal på ca. 1000 m2 i grunnplan. På denne måten kan man bevege seg innendørs mellom Torvet og Th. Kittelsens plass med adkomst til Storgata gjennom forretningene. Oppå lokket gjenoppbygges Th. Kittelsens vei 2 og 4 men i noe annerledes utgave. Nr. 2 blir ca. 1,5 meter høyere enn tidligere mens nr. 4 blir ca. 1,5 meter lavere. Begge bygningene vil inneholde til sammen fire leiligheter med arealer mellom 65 m2 til 120 m2 med felles avskjermet bakgård. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 10 Terje Borge, grunneier av Storgata 7A, 32/2, ønsker å bygge en balkong til leiligheten i byggets 3.etasje. Arkitekt Knut U. Bakke har utarbeidet flere alternativer på balkongløsninger, og disse er diskutert i et møte med kommunen. Kommunens tilbakemeldinger er tatt til etterretning og balkongen er lagt på byggets sør fasade, over taket på 32/366, illustrert på tegningen under. I den forbindelse gjøres et eksisterende vindu om til balkongdør. Borge ønsker også å benytte byggets loft som tilleggsarealer til leiligheten i 3. etasje. 8 . K on sekve n s er a v p lanf or s lag et 8 . 1 Planfaglige vurderinger 8.1.1 Overordnet plan Gjeldende plan for området er kommuneplan for Kragerø kommune 2008 – 2020 og kommunedelplan for Kragerø sentrum. I overordnede planer er planområdet vist som nåværende sentrumsformål. Både kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for Kragerø sentrum er under revisjon, men dette vil ikke påvirke planen, formålet i planområdet forblir uendret. Planforslaget vil være i tråd med kommunens planer for området. 8 . 1 .2 F je r nvi r k n in g Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 11 Planen legger opp til små endringer i dagens kvartal og bebyggelsen mot Torvet, Storgata og Th. Kittelsens plass forblir uendret. To bygg mot Th. Kittelsens vei er revet og skal erstattes med nye bygg som harmonerer med den eksisterende bebyggelsen. Den nye bebyggelsen som er planlagt vil være en forskjønning av området og en finere utsikt for naboene i vest enn den eksisterende bebyggelsen som nå er revet. Tårnbygget (grått bygg i bakkant) sitt erstatningsbygg vil være noe lavere enn originalen. De største endringene i kvartalet blir under bakkeplan og ikke synlig for omgivelsene. Planforslaget vurderes til ikke å ha dominerende eller negative virkninger på omgivelsene. 8 . 1 .3 N a t ur g r un nl ag Så godt som hele planområdet er allerede bebygd område og mesteparten av bebyggelsen forblir uendret. Siden Th. Kittelsens gate ligger ca. en etasjehøyde høyere enn Storgata og bebyggelsen i 32/366 og 32/330 har gulvnivå på 1.etg som matcher 2.etg for resterende bebyggelse. Har man sett potensialet av å utnytte kvartalet bedre. Både «Tårnbygningen» 32/330 og 32/366 var fundamentert på fjell. Fjellet skal sprenges bort for å komme ned på nivået til næringslokalene i 1.etasje mot Storgata. Bakgårdområdet får et lokk som gulv med næringslokaler under. Siden arealet allerede er et bebygd området vurderes planforslaget til ikke å ha konsekvenser for naturgrunnlaget. 8 . 1 .4 L ok a li s er in g Planområdet ligger sentralt plassert i forhold til service og tjenestetilbud, samt arbeidsplasser. Det er gangavstand til skole, sfo og barnehage. Det er også kort avstand til busstasjon som har forbindelse både til nærområdene og videre til Oslo og Kristiansand. 8 . 1 .5 Fo r tetting I omtalen av sentrumsplanen kan man lese at en måte å utvikle Kragerø sentrum på er sammenbygging av bygårder. Et utdrag fra Sentrumsplanen datert 01.03.13: «Byens forretningsgårder ligger tett side om side langs byens gater. De er ofte små og har begrensede forretningsarealer. I svært mange tilfeller vil det være mulig å åpne interne passasjer mellom bygningen slik at man kan bevege seg innendørs fra butikk til butikk om man ønsker. Mange steder er det også mulig å ta i bruk bakgårdene til hyggelige fellesområder eller bygge de inn til forretningslokaler – noen steder i flere etasjer. Mulighetene finnes, og det kan på denne måte være med til å utvide sentrum med mer spennende og fleksible forretningsenheter som knyttes sammen internt.» Planene som foreligger for Th. Kittelsenskvartalet vil være i tråd med de planer som man ønsker for utviklingen av Kragerø sentrum. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 12 8 . 1 .6 Es te ti k k Bebyggelsen innenfor kvartalet skal forbli uendret, med unntak at to bygg. Mønehøydene på disse byggene var C+19.86m på Tårnbygget i nr. 4 32/330 og C+15.05m for bygget i nr. 2 32/366. Den nye mønehøyden er vist på illustrasjonen med rødt. Nybygget i nr. 4 er lavere enn den eksisterende. Det eksisterende bygget i nr. 2 hadde en forholdsvis lav mønehøyde og for å utnytte denne tomten noe bedre er mønehøyden øket med 1,45m. Selv om mønelinjen er endret noe i forhold til opprinnelig oppriss vurderes planforslaget til ikke å ha negative virkninger på omgivelsene. 8.2 Miljøve rnfaglige vu rderin ger 8.2.1 Vann, avløp og renovasjon Ny bebyggelse skal koble seg på den eksisterende kommunale infrastrukturen for vann og avløp. Rør er lagt frem til tomt 32/330 og 32/366 og er klare for tilkobling når bebyggelsen er på plass. Avfallsløsning som må på plass gjelder for Storgata 11 (2. og 3.etg), Storgata 13 (2. og 3. etg), Th.Kittelsens vei 2 (2. og 3.etg) og Th. Kittelsens vei 4 (2. og 3.etg). Øst for planområdet, på kommunal grunn, ved trafostasjonen er det i dag arealer som benyttes til avfallsdunker. Dersom det her er arealer nok til flere dunker vil dette være en god løsning med tanke på henting. Alternativ løsning er å avsette et område i bakgården til restavfall og matavfall. Dette kan hentes av renovatør som får kode til inngangsdøren mellom Th. Kittelsens vei 2 og 4. Det har vært dialog med grunneierne og Stefan Baugstø i Norsk Gjenvinding, han kjenner området og mener dette lar seg gjøre da de bruker små biler til å hente avfall i dette området. Adam Sulimann og Ingunn Kratt fra Kragerø kommune har vært på befaring på stedet og de aksepterer den løsningen som er avtalt med Stefan Baugstø i Norsk Gjenvinding. Tiltaket vurderes som gjennomførbart etter kommunens retningslinjer for vann, avløp og renovasjon. 8 . 2 .2 F or ur e nsn ing Trafikken i Kragerø sentrum er liten og farten er lav, men trafikk i forhold til varelevering kan medføre tomgangskjøring. Planforslaget vil ikke medføre vesentlig økt forurensning i forhold til trafikken, da det ikke er nye tiltak planen legger opp til, men en utvidelse av eksisterende virksomheter. Planforslaget vurderes til ikke å påvirke forurensningen vesentlig. 8 . 2 .3 ENØK Fylkesmannen i Telemark og kommunen ønsker at det innarbeides et krav om tilrettelegging for bruk av vannbåren varme. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 13 Planforslaget imøtekommer ønske angående energiløsninger og det er lagt reguleringsbestemmelsene at nye tiltak skal tilrettelegges for bruk av vannbåren varme. inn 8 .3 Ku lt ur la nd ska p og ku lt ur min ne r 8.3.1 Automatisk fredede kulturminner Telemark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk fredede kulturminner i planområdet og vurderer det som lite sannsynlig at ikke kjente kulturminner vil dukke opp. De gjør likevel oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven § 8 andre legg og ønsker at dette innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Følgende anbefalt tekst er lagt inn i bestemmelsene: «Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig- og senest innen 3 uker- om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlig grunner tilsier det (jf. Kulturminneloven § 8 andre ledd)» 8.3.2 Nyere tids kulturminner Planområdet ligger inne på Riksantikvarens NB! -register. NB! -registeret er en liste over bymiljøer i Norge som har nasjonal kulturhistorisk verneinteresse. Riksantikvaren skriver på sine hjemmesider: «De historiske byene og tettstedene opplever nå et omfattende utviklingspress som følge av den sterke urbaniseringen som preger dagens samfunnsutvikling. NB! -registeret angir områder hvor det må vises særlige hensyn i forbindelse med videre forvaltning og utvikling. Det innebærer ikke formelt vern at et kulturmiljø er med i NB! -registeret, men det gir et grunnlag for angivelse av nye hensynsoner iht. plan- og bygningsloven. Områdene kan også gi grunnlag for innsigelse ved nye arealplaner. Det kan heller ikke utelukkes at noen NB! -områder bør fredes eller at det finnes objekter i disse som på sikt kan vise seg å måtte sikres etter kulturminneloven.» Planforslaget vurderes til å være i samsvar Telemark fylkeskommunes anbefalinger. På kartutsnittet vises området i Kragerø sentrum som ligger inne på Riksantikvarens NB! -register. Det påpekes at Kragerø sentrum er et typisk eksempel på en selvgrodd by der terrenget har vært sterkt formende. Sentrumsplanen vektlegger byens særpreg og understreker at dette særpreget skal opprettholdes ved nye tiltak, samt ved utbedring av eksisterende bygningsmasse. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til bl. a. materialer, proporsjoner og detaljering der målet er å ivareta dagens identitet. Planforslaget vurderes til å være i samsvar med nasjonal kulturhistorisk verneinteresse. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 14 i 8 . 4 S a mfun ns s ikk erh et – r is ik o o g s år barh et 8.4.1 Radon Det er ikke foretatt måling av radon i området. På nye bygningsmessige tiltak må radonsperre eller andre tiltak i henhold til Byggforsk. sine detaljer (NBI 520.706) gjennomføres. Krav om radontiltak er hjemlet i gjeldende forskrift og er derfor ikke tatt med i bestemmelsene. 8.4.2 Brann Bebyggelsen i Kragerø sentrum ligger tett og en brann kan forårsake store ødeleggelser. Kommunen har retningslinjer for brannvern og brannsikkerhet som planen må følge. Kommunens krav om tørrsprinkling og direktetilkobling mot alarmsentralen ligger inne i bestemmelsene. 8 . 5 B a rn /un ge- , f un ks j on she mm e de- og e l dr es in t er es ser 8 .5 .1Tilg jen ge ligh et Innenfor kvartalet rives to bygg som skal erstattes og fylles med bl. annet bolig. En leilighet med universell tilgjengelighet er mer plasskrevende enn en leilighet uten krav. Grunnflaten på nybyggene er begrenset og her vil det være vanskelig å tilfredsstille UU. Prinsippet om universell utforming ligger derimot til grunn for planlegging av næringslokaler og fellesarealer. 8 . 5 .2 L ek e- o g op pho lds ar e al er I dag er det 6 leiligheter og 1 hybel innenfor planområdet, og det planlegges å øke med ytterligere 4 leiligheter. Kommunens krav til leke- og oppholdsareal: I bestemmelsene for Sentrumsplanen 2013 står det derimot at: «Kragerø kommune kan vurdere om annet offentlig areal tilrettelagt for barn i nærområdet slik som torg og uteoppholdsareal i tilknytning til annen privat tjenesteyting mv. kan inngå i beregningen av arealbehovet for lekeplasser i sentrum.» Dette vil være gjeldende for planområdet, da den høye utnyttelsen av kvartalet ikke gir rom for tilstrekkelig leke –og oppholdsareal på egen tomt. Men alle leilighetene vil ha en privat uteplass, enten på balkong eller på dekket som etableres over næringsarealene, her vil det også være fellesareal for beboerne. Viser også til punkt 3.4 beskrivelse av planområdet, uteoppholdsarealer. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 15 8 . 6 Veg- og ve g t ek n is ke f or ho ld / t ra f ikk s ik ke rhe t 8 . 6 .1 Tr a fikk for ho ld Kragerø sentrum er lite egnet for bilkjøring og kommunen ønsker på sikt å gjøre byen bilfritt og legge parkering i fjellet bak byens sentrum. Planforslaget vil ikke øke trafikkmengden vesentlig, da det ikke er areal til parkering innenfor kvartalet, parkeringen må løses på annet vis og beboerne må gå fra parkeringsplass til boligen, ev. kunder til forretningsarealene. Kommunens krav til parkeringsplasser: Av plasshensyn på egne tomter må frikjøpsordningen av parkeringsplasser benyttes her og planforslaget legger krav om frikjøpsordning inn i reguleringsbestemmelsene. 8.6.2 Tr afikks ikkerhet Kragerø sentrum er uoversiktlig og biler kan komme fort rundt et hjørne, fordelen på sin side, er at hastigheten aldri vil være høy når det smale, snirklete gateløpet skal følges. Ved å utvide forretningslokalene i kvartalet, økes kundeantallet, som igjen gir flere fotgjengere i gata. Byen tar i dag ansvar når kundemengden økes, Storgata stenges for gågate på lørdager og noen timer pr. dag i sommerhalvåret. I tillegg er Storgata enveiskjørt, noe som hjelper på trafikksikkerheten. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 16 Figuren over viser innganger i kvartalet, de oransje er eksisterende som skal beholdes, blå er eksisterende som skal fjernes og de rosa er nye. Fire innganger fjernes og kun to er nye. Den nye inngangen mot Storgata trekkes noe inn i forhold til trafikken i gata. Det er ikke registrert noen trafikkulykker i direkte nærhet til planområdet og Statens vegvesen hadde ingen merknader til oppstart av planarbeidet. Planforslaget vil ikke øke trafikkmengden vesentlig og det er ikke registrert trafikkulykker innenfor planområdet. Forslaget vurderes derfor til å ivareta kravet om sikkerhet. 9. Planfaglig utdyping av løsningene og endringene i forslaget Kartgrunnlaget har vært en utfordring i utførelsen av planen. Det er kun takflatene som ligger inne i kartet, og det har derfor vært vanskelig å finne eksakt kvadratmeter for tillatt bebygd areal. Siden bebyggelsen ligger så tett og nærheten til veien er så liten, er det ikke rom for å legge inn ekstra kvadratmeter. Planhuset har vært i dialog med kommunen og de har ingen innmålinger som viser vegglivet i kvartalet. Jan Abrahamsen og Knut Bakke som har tegnet de to nye byggene i kvartalet har gjort noen innmålinger i forbindelse med skisseprosjektet. Disse målingene er brukt som utgangspunkt for å bestemme tillatt bebygd areal. Innmålingene ser ut til å beskrive de faktiske forhold ganske riktig og kommunen har bekreftet at dette er tilstrekkelig for å bestemme maksimalt bebygd areal BYA. Kommunen har gitt innspill til reguleringsbestemmelsene underveis i prosessen. Disse innspillene er tatt hensyn til og de aktuelle bestemmelsene er justert etter kommunens ønsker. Det er imidlertid et punkter som ikke følger kommunens oppfordring, og dette gjelder hjørneeiendommen 7A 32/2 som ikke er lagt som hensynssone. Temaet har vært opp til diskusjon med grunneierne. I Sentrumsplanen er 25 spesialområder for bevaring innenfor sentrumsområdet nevnt, bl.a Torvet, der det spesifiseres i hermetegn at det gjelder fasadene mot Torvet. Fasaden mot nord er vurdert som ikke en fasade mot Torvet og er derfor ikke lagt inn i hensynssonen. Grunneiernes ønske om å utnytte kvartalet bedre er helt i tråd med kommunens ønske om fortetting i bykjernen. Ved å bygge en samlet underetasje for næring i hele kvartalet vil kundene kunne sirkulere mellom bygningene og forretningene dra nytte av hverandre. At grunneierne kan samarbeide om et felles mål er et godt forbilde for tilsvarende prosjekter i byen. Kragerø by har sine utfordringer i forhold til plass, her er mangel på arealer til leke- og opphold og parkering, i tillegg må bilen og myke trafikanter dele på arealene i de trange gatene. For å få den utviklingen man ønsker i Kragerø må man godta at noen temaer ikke lar seg gjennomføre helt optimalt, men i sum vil det planlagte prosjektet for Th. Kittelsenskvartalet være et løft for byen. Planhuset as, Drangedalsv.1, 3750 Drangedal, Tlf: 35 99 54 40/917 00 671 e-post: post@planhuset.no 17
© Copyright 2024