Planbeskrivelse - Røyken Kommune
PLANBESKRIVELSE FOR OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM Vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av Formannskapet 12.05.2015 Frist for høringsuttalelser: Områdeplan for Spikkestad sentrum 1 1 INNLEDNING ............................................................................................................................................ 3 1.1 1.2 2 RAMMER OG FØRINGER .......................................................................................................................... 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.5 2.6 2.7 3 BAKGRUNN ............................................................................................................................................... 3 VURDERING AV UTREDNINGSPLIKT .................................................................................................................. 3 STATLIGE RAMMER OG FØRINGER..................................................................... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. REGIONALE RAMMER OG FØRINGER.................................................................. FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. KOMMUNALE RAMMER OG FØRINGER............................................................... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. PLANSTATUS ................................................................................................ FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. OMRÅDEREGULERINGSPLAN ......................................................................................................................... 5 DETALJREGULERINGSPLANER ......................................................................................................................... 7 PÅGÅENDE PLANARBEID INNENFOR OMRÅDEPLANENS AVGRENSNING .................................................................... 8 TILGRENSENDE PLANARBEID .......................................................................................................................... 9 TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK OG ORIENTERINGSSAKER........................................................................................ 9 DAGENS SITUASJON ............................................................................................................................... 10 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 SPIKKESTAD I REGIONEN ............................................................................................................................. 10 SPIKKESTADS HISTORIE ............................................................................................................................... 10 STEDET SPIKKESTAD I DAG .......................................................................................................................... 11 HJEMMELSHAVERE .................................................................................................................................... 12 NYERE TIDS KULTURMINNER........................................................................................................................ 12 4 PLANENS FOKUSOMRÅDER .................................................................................................................... 14 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ......................................................................................................... 18 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 6 AVGRENSNING ......................................................................................................................................... 18 ALTERNATIVER ......................................................................................................................................... 18 GENERELLE ENDRINGER .............................................................................................................................. 19 BESKRIVELSE AV FELT FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG ......................................................................................... 21 BESKRIVELSE AV FELT FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ...................................................... 37 REKKEFØLGEKRAV ..................................................................................................................................... 42 KONSEKVENSER ..................................................................................................................................... 42 6.1 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN ............................................................................................. 44 7 UTREDNINGER ....................................................................................................................................... 46 8 MEDVIRKNING ....................................................................................................................................... 52 8.1 8.2 8.3 8.4 KUNNGJØRING ......................................................................................................................................... 52 INNSPILL ................................................................................................................................................. 52 RESYMÉ AV INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER ............................................................................................... 52 MEDVIRKNING I PLANPROSESSEN ................................................................................................................. 55 9 OPPFØLGING AV PLANFORSLAGET ......................................................................................................... 55 10 VEDLEGG ................................................................................................................................................ 55 Områdeplan for Spikkestad sentrum 2 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ble vedtatt 1.12.2011. Planen legger til rette for en urban sentrumsutvikling i tilknytning til Spikkestad stasjon og et nytt bytorg. Planen omfatter 12 felt (S1-S12) som alle er avsatt til sentrumsformål. Det er krav om detaljregulering for hvert felt. Etter at områdeplanen trådte i kraft har det blitt utarbeidet detaljregulering for felt S11 lengst øst i planområdet. Private planforslag er pr i dag under utarbeidelse for felt S3, S9 og 10 og S12. Områdeplanens felt S2 var godkjent for utbygging før planen ble vedtatt. Gjeldende områdeplan har rekkefølgekrav til utarbeidelse av en infrastrukturplan og et skisseprosjekt (arkitektkonkurranse) for torget. Dette arbeidet ble startet opp av kommunen våren 2013. Arbeidet med torget og infrastrukturen la grunnlaget for en revisjon av gjeldende områdeplan, og videreføres nå i arbeidet med ny områdeplan for Spikkestad sentrum. Oppstart av arbeid med ny områdeplan for Spikkestad sentrum ble varslet i februar 2014, etter vedtak i Formannskapets møte den 30.01.2014, sak 13/4010. Formålet med områdeplanrevisjonen var: - Vurdere plassering av gater inn til torget. Det er ikke ønskelig med gjennomkjøring på torget, og det må finnes frem til en løsning som både sikrer atkomst til bebyggelsen, varelevering, kollektivknutepunkt, pendlerparkering og gode løsninger for gående og syklende. - Justere formålsgrensen mellom torg og byggeområder. Torgarealet er stort, og det må vurderes løsninger som gjør torget mer intimt samtidig med at alle ønskede funksjoner ivaretas. Torgets areal, muligheter for sambruk osv må vurderes sammen med krav til uteoppholdsareal pr boenhet. - Plassere tomt for nytt kirke- og kultursenter. Det er ønskelig å plassere dette bygget som et fondmotiv på torget. Bygget er også viktig i forhold til sambruk av torgarealene og det å skape liv på torget. - Generell gjennomgang av bestemmelsene med den hensikt å gi mer presise bestemmelser og større forutsigbarhet for utviklerne. 1.2 Vurdering av utredningsplikt I utarbeidelse og behandling av planer sikres hensynet til miljø og samfunn gjennom bestemmelsene om konsekvensutredninger i plan- og bygningsloven § 4-2. Kravet om konsekvensutredning er avgrenset til planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Som planmyndighet er kommunen ansvarlig myndighet for alle planer som omfattes av forskriften og skal påse at reglene i forskriften følges. Områdeplan for Spikkestad sentrum 3 Forskrift om konsekvensutredning, §2, angir planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Følgende gjelder for områdeplaner: d) e) områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål, områderegulering som legger til rette for senere detaljregulering av tiltak nevnt i vedlegg I, Gjeldende områdeplan er konsekvensutredet. Med unntak av tomt til kirke- og kultursenteret legges det ikke ut nye områder til utbyggingsformål. Arealet hvor det nye kirke- og kultursenteret skal plasseres er ikke avsatt til bebyggelse og anlegg i gjeldende områdeplan. Området er regulert til samferdselsanlegg; gatetun og pendler- /innfartsparkering. Av bestemmelsene fremgår det at arealet som berøres skal benyttes til midlertidig pendlerparkering og fremtidig bypark. Muligheten for parkering tas ut, men det skal etableres et stille uterom og grøntanlegg i tilknytning til kirke- og kultursenteret. Bygget er ikke til hinder for at det kan opparbeides tilstrekkelig antall pendlerparkeringsplasser i fremtiden. Kirke- og kultursenteret ligger sentralt midt i regulert sentrumsområde på Spikkestad, og innebærer ikke nye utbyggingsformål som ikke har vært grunnlag for utredninger i forbindelse med gjeldende områdeplan. En plassering av kirke- og kultursenteret på det nye torget vil være svært gunstig for å samle aktivitetene til sentrum ved det nye torget og kollektivknutepunktet. Dette er også i henhold til føringer i områdeplanen hvor det blant annet fremgår at: «Plassering av offentlige funksjoner og servicetilbud skal ligge sentralt i Spikkestad, og det bør vurderes mulighet for å tilrettelegge for å samle kulturaktiviteter og tilbud (kulturkirke, kino, utendørs scene, kulturskole mv.) slik at de blir liggende i direkte tilknytning til hverandre helt sentralt i sentrumsområdet.» Endring av områdeplan for Spikkestad sentrum anses med dette ikke å være utredningspliktig iht plan- og bygningsloven § 4-2. Områdeplan for Spikkestad sentrum 4 2 PLANSTATUS 2.1 Kommuneplan I gjeldende kommuneplan for Røyken 2011-23 er areal for områdeplanen vist som sentrumsområde, Kommuneplan med omriss av forslag til ny områdeplan for Spikkestad sentrum 2.2 Reguleringsplan Utsnitt fra kommunens nettsider; gjeldende reguleringsplaner med omriss av forslag til ny områdeplan for Spikkestad sentrum Områdeplan for Spikkestad sentrum 5 2.3 Områdereguleringsplan Områdeplan for Spikkestad sentrum (påført tekst), vedtatt1.12.2011 Sentrumsformål For alle felt gjelder det at første etasje skal benyttes til forretning/tjenesteyting, og at det kan etableres bolig/kontor fra og med andre etasje. Krav til utnyttelse og høyder er gitt i kommuneplanens §5.1.1: I områder avsatt til sentrumsformål skal maks gesimshøyde og mønehøyde være 12 meter. Maks BYA settes til 50 %. Enkelte av feltene har særlige bestemmelser. Disse er gjengitt under. S1: Første etasje i arealer mot nye hovedveier og mot torget er skal benyttes til forretninger og tjenesteyting. Det kan etableres boliger fra og med andre etasje. Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. S9: Innenfor angitt område skal det løses en gang- og sykkeltrasse (med separate felt for gående og syklende) i forlengelsen av og i flukt med V3 over til T1. Traseen kan vurderes lagt under miljølokk. S10: Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Et signalbygg skal gjennom sin karakter, utforming og plassering være et naturlig møtested og landemerke i planområdet. Dette forutsettes avklart i reguleringsplan. Bygningsliv kan plasseres i formålsgrense, innenfor avmerket byggegrense, mot vest, sør og øst. Maks BYA settes til 100 %. Områdeplan for Spikkestad sentrum 6 S11: Innenfor planområdet skal det etableres felles friområde på min. 3 daa. Langs jernbanesporet skal det etableres en gate med fortau, eventuelt en gang-/sykkelvei frem til undergang under jernbanen. Plassering av G/S vei og undergang skal vises i detaljreguleringsplanen, samt grøntdrag som sikrere forbindelse mellom torget og adkomst til Gamle Drammensvei og adkomst til friområde nord for planområdet. Det skal avsettes plass til pumpestasjon i detaljreguleringsplan. Eksisterende høyspentanlegg som krysser området må legges om. Løsning for dette skal vises i detaljreguleringsplan. Det skal etableres gjennomgang som forbinder sykkeltrase i V4 med sykkeltrase langs jernbanelinjen V7. Det etableres undergang under jernbanelinjen. S12: Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Et signalbygg skal gjennom sin karakter, utforming og plassering være et naturlig møtested og landemerke i planområdet. Dette forutsettes avklart i reguleringsplan. Gatenettet Gatenettet er hovedsakelig regulert med gatebredde 20 m. Det er delvis angitt i bestemmelsene hvordan gatene skal utformes, men det foreligger ikke et helhetlig system. 2.4 Detaljreguleringsplaner Detaljplan for Spikkestad sentrum S11, vedtatt 6.12.2012 Det er tatt inn bestemmelse i forslag til ny områdeplan om at detaljreguleringen skal fortsatt gjelde. PlanID: 20120256 Områdeplan for Spikkestad sentrum 7 Detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt 21.6.2012 Det er tatt inn bestemmelse i forslag til ny områdeplan om at detaljreguleringen skal fortsatt gjelde. PlanID: 20120251 Detaljplan for Spikkestad Sentrum 6/55, 56 og 57, vedtatt 27.1.2009 Omfatter felt S2 i gjeldende områdeplan og tas ikke med i revidert områdeplan. PlanID: 199 2.5 Pågående planarbeid innenfor områdeplanens avgrensning Felt S3 er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn etter at det er foretatt justeringer av planforslaget. Planforslaget er pr. 1. februar 2015 ikke justert i henhold til vedtak. Et planforslag for felt S9 og S10 er under utarbeidelse. Arbeidet avventer føringer i revidert områdeplan. Et planforslag for felt S12 er under utarbeidelse og det er ønskelig å komme i gang med utbygging av trinn 1 i løpet av 2015. Planforslaget er pr. 1. februar ikke sendt inn til kommunen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 8 2.6 Tilgrensende planarbeid - Detaljregulering for Industriveien 6/40. Har ligget ute til offentlig ettersyn. Det reguleres til bolig, konsentrert bebyggelse og blokk bebyggelse. Detaljregulering for Oddevall. Planarbeidet er kunngjort igangsatt. Konsentrert bolibebyggelse i tilknytning til sentrum Detaljregulering av Vestbygda Skole. Detaljreguleres til hovedsakelig bolig med noe næring i 1. etg. Gamle vestbygda skole skal reguleres til bevaring og del av kulturmiljø. Planen er 1. gangsbehandlet. Planforslaget må revideres før den sendes ut til offentlig ettersyn Detaljregulering for gang- /og sykkelvei fra Åsåker til Spikkestad. Planen har ligget ute til offentlig ettersyn. 2.7 Tidligere politiske vedtak og orienteringssaker Orienteringssak i Formannskapet 10.12.2013; presentasjon av forprosjekt for Spikkestad torg. Vedtak i Formannskapets møte den 30.01.2014, sak 09/14: Rådmannen anmodes om å starte opp arbeidet med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum. Endringen omfatter både arealplankart og bestemmelser. Vedtak i Formannskapets møte den 28.08.2014, sak 98/14: 1) Torgets sone 1-3 opparbeides i henhold til fremlagte planer. Det bevilges inn til 15 mill. kr til dette formål. Dette finansieres av midler avsatt til Spikkestad i handlingsprogrammet. Formannskapet konsulteres som styringsgruppe. 2) I forbindelse med opparbeidelse i henhold til punkt 1 må VIVA sikre at tilstrekkelig med infrastruktur knyttet til vann, avløp og strøm legges ned i områdene som opparbeides. Konsekvenser av dette innarbeides i VAplan og i forslag til va-budsjett for 2015. 3) Formannskapet får seg forelagt øvrige forhold som vist i saken utover høsten. Sakene tilpasses følgende føringer fra formannskapet: Til formannskapets videre behandling av områdene langs kirken og frem til Teglverksveien fremlegges minst midlertidig minimumsalternativ i tillegg til langsiktige optimale løsninger. Orienteringssak i Formannskapet 16.10.2014; kort presentasjon av arbeidet så langt med fokus på høyder, bevaring og midlertidig atkomst til kirke- og kultursenteret. Områdeplan for Spikkestad sentrum 9 3 DAGENS SITUASJON 3.1 Spikkestad i regionen Stedet Spikkestad har en sentral beliggenhet knyttet opp til riksveinettet (rv.23) i retning Drammen og i retning Hurum og videre til Akershus via Oslofjordforbindelsen. I tillegg er det togforbindelse inn til Asker og Oslo. Kartet under viser Spikkestad i en regional sammenheng. OSLO ASKER DRAMMEN SPIKKESTAD OSLOFJORDFORBINDELSEN Kartutsnitt som viser planområdet i regionen 3.2 Spikkestads historie Spikkestad er et tettsted som vokste fram i forbindelse med anleggelsen av Drammenbanen, strekningen Kristiania-Drammen, som åpnet i 1872. På den tiden var Spikkestad et av de minste tettstedene i Røyken. De lokale bøndene som måtte til Røyken stasjon for å levere melk, forlangte etter hvert at det også måtte etableres en stasjon på Spikkestad. Bøndene avga areal og midler til dette, og fra 1885 stoppet enkelte godstog på Spikkestad. Året etter kunne reisende ta toget til og fra stoppestedet Spikkestad, men det var først i 1911 at Spikkestad fikk status som stasjon. I 1897 startet Spikkestad teglverk opp, som et av flere teglverk på Spikkestad. De andre forsvant svært fort, mens Spikkestad teglverk holdt på frem til 1960 og var den klart viktigste industrien på Spikkestad i denne tiden perioden. Områdeplan for Spikkestad sentrum 10 I 1906 ble Vestbygda skole innviet. Dette var det første huset på Spikkestad som ble bygget med lokal murstein. Etter 2. verdenskrig ble det også fart i boligbyggingen, og i 1957 ble nye Vestbygda skole tatt i bruk (fløyen langs hovedveien). Samme år startet Elopak opp sin melkepappkartong-fabrikk. I dag driver Elopak As, avdeling Spikkestad, innen engroshandel med papir og papp. På slutten av 1960-tallet kom Spikkestad ungdomsskole, og områdene rundt ble bygd ut. Utbyggingen har siden den gang fortsatt, blant annet med utbygging av Spikkestad nord rundt den nye barneskolen. Jernbaneforbindelsen fra Spikkestad til Drammen ble nedlagt i 1973. Ved å flytte stasjonen østover ble det frigjort et sentralt areal. Her planlegges det nå et bytorg som sammen med stasjonen danner kjernen i den nye stasjonsbyen Spikkestad. Det legges til rette for en vesentlig befolkningsvekst med en økning fra dagens ca 3 800 innbyggere til 10 000 innbyggere. 3.3 Stedet Spikkestad i dag Illustrasjonen under gir en forenklet oversikt over området med navn på gater og steder samt benevnelser som benyttes i planbeskrivelsen, men ikke er påført plankartet. Illustrasjon; planområdet påført gatenavn og benevnelser som ikke fremgår av områdeplanen Områdeplan for Spikkestad sentrum 11 3.4 Hjemmelshavere Illustrasjonen under viser avgrensingen av Spikkestad sentrum og området som inngår i områdeplanen. Kartet er også påført hjemmelshavere, og gir dermed en oversikt over hvilke grunneiere som berøres. Illustrasjon; planområdet påført hjemmelshavere 3.5 Nyere tids kulturminner Deler av Spikkestad sentrum har verneverdi. Buskerud fylkeskommune har pekt på følgende verneverdige kulturminner som bidragsytere til å gi Spikkestad identitet og tidsdybde: Spikkestad stasjon, Teglverksveien 11 (gnr. 6 bnr. 9) Stasjonsbygning og uthus har høy verneverdi og bør bevares. Stasjonen er avgjørende for framveksten av Spikkested sentrum. Bygningene ble satt opp på begynnelsen av 1920-tallet, og stasjonsbygningen skal være bygget med gjenbrukt materiale fra Høvik stasjon i Bærum. Frikstad, Teglverksveien 13 (gnr. 6 bnr. 6) Både bolighuset og uthuset har høy verneverdi, og eiendommen har en stor hages om også bør bevares. Bolighuset ble bygd i 1885 og fungerte som landhandel de første årene. Bolighuset står på en natursteinsmur, er i sveitserstil og det har to piper. Bygningen har stort takutstikk, profilerte taksperrer og krysspostvinduer. Solheim, Spikkestad meieri, Teglverksveien 9 (gnr. 85 bnr. 7) Meieriet har høy verneverdi. I Teglverksveien 9 har det både vært meieri og landhandel. Bygningen ligger vis-a-vis Frikstad. Det er et godt bevart sveitserstilshus, selv om det har nyere taktekke (bølgeblikk) og noen av vinduene er skiftet ut med nyere kopier av krysspostvinduene. Det er et lavt tilbygg med pulttak på fasaden mot øst. Bodal, Teglverksveien 1 (gnr. 85 bnr. 45) Bolighuset har høy verneverdi. Bolighuset ble bygget for formannen ved Spikkestad teglverk i 1920. Bygningen er oppført i upusset tegl og det har hvitpussede hjørnepilastre med kapiteler. Siden 1925 fungerte bygningen som overlærerbolig for Vestbygda skole som ligger på andre siden av Teglverksveien. Vestbygda skole (gnr. 6 bnr. 20) Barneskolen, bygd i 1906, har høy verneverdi og er tegnet av byggmester Edv. Graff. Bygningen står på en natursteinsmur og er oppført i upusset teglstein, mens inngangsfløyen mot nord er kledd med stående panel. Områdeplan for Spikkestad sentrum 12 Elopaks fabrikkbygning, eldste del, Gamle Drammensvei 2 (gnr. 7 bnr. 15) Fabrikkbygningen har middels verneverdi. Fabrikken ble bygd i 1957 og er en tidstypisk fabrikkbygning fra denne perioden. Elopaks fabrikkbygning er en av få forretnings- /næringsbygg som ble bygd i Spikkestad sentrum etter 1950. Sommerfryd, Bølstadveien 1 (gnr. 85 bnr. 58) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen er kledd med nyere panel og det har nye vippevinduer. Solhaug, Spikkestadveien 143 (gnr. 85 bnr. 52) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen har toramsvinduer og vippevinduer, og det har nyere taktekke (bølgeblikk). Fredheim, Teglverksveien 17 (gnr. 7 bnr. 7) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen er i to etasjer og har et opplett på fasaden mot sør. Det står også et uthus på eiendommen. De øvrige bolighusene i sentrum er fra bebyggelsen av 1900-tallet. Disse bolighusene er modernisert og ombygd, og fylkeskommunen vurderer derfor verneverdien som lav. Områdeplan for Spikkestad sentrum 13 4 PLANENS FOKUSOMRÅDER Identitet og attraktivitet En sterk identitet er et viktig ledd i å skape et konkurransedyktig sentrum. For at Spikkestad skal være konkurransedyktig må det foretrekkes av mange, både i forhold til hvor de vil bo, handle, arbeide, besøke og etablere nye virksomheter. I forbindelse med planlegging av torget ble utviklere, lag og foreninger og ansatte i kommunen invitert med for å finne frem til hvilke unike kvaliteter Spikkestad har i dag. Det som kom frem var stedets størrelse (passe stort/oversiktlig), det landlige, flate og åpne landskapet, god tilgjengelighet til marka, et aktivt idrettsmiljø og stedets historie med teglverk og jernbanestasjonen. I forhold til stasjonen er det potensialet ved at det er en endestasjon som gjør det unikt. Dette er viktige premisser å bygge videre på, og er en del av Spikkestads identitet. Men Spikkestad er lite kjent for folk som ikke har en direkte tilknytning til stedet. I dag er Spikkestad et sted hvor man bor. I fremtiden skal Spikkestad også bli et sted man reiser til. For å trekke mennesker til Spikkestad trenger vi liv, og for å få liv til Spikkestad må Spikkestad ha noe å tilby i tillegg til flere boliger. Vi må legge til rette for arbeidsplasser, handel, service, offentlige funksjoner og aktiviteter. For å skape byliv trenger vi alle disse funksjonene, og de må ligge tett på hverandre, slik at det hele tiden er mennesker i gatene – både på dagtid og på kveldstid. Det er dette som er en by. Uten menneskene og de aktivitetene de skaper blir Spikkestad et helt vanlig boligområde, hvor beboerne reiser andre steder for å arbeide, handle, møte andre mennesker og utføre aktiviteter. Byggehøyder, trivsel og uteoppholdstid Gjeldende områdeplan legger opp til byggehøyder på 12 meter, med tanker om en småby i 3 til 5 etasjer. I tillegg er det åpnet opp for enkelte signalbygg, og da signalbygg i form av høyde. Ved detaljregulering av feltene innenfor områdeplanen er derimot ikke intensjonen om en småby fulgt opp. Det er gitt tillatelse til bebyggelse fra 4 til 7 etasjer med byggehøyder opp mot 23 meter. Oslo kommune har en romlighetsnorm som i hovedsak skal sikre sollys til alle leiligheter og på uteoppholdsarealer. Den tilsier at avstanden mellom to bygninger minimum skal være 1,5 ganger Områdeplan for Spikkestad sentrum 14 bredere enn høyden på bygningene. Den danske, prisbelønte arkitekten og professoren Jan Gehl viser til menneskets evne til å oppfatte og kommunisere når han konkluderer med hva som er gode byer for mennesker: Synssansen er horisontal. Ved å se rett frem kan man se hva som skjer innenfor en vinkel på 90 grader. Synsvinkelen nedover er mindre og oppover enda mindre. Når man går i en gate ser man stort sett 1. etasje, gatebelegget og hva som foregår i gaterommet. Det sosiale synsrom defineres innenfor en avstand på 100 m hvor vi kan vi definere figurer som mennesker. Mellom 100 og 70 m kan man definere kjønn. Først fra 30 m er det mulig å se detaljer som ansiktstrekk og frisyre. Fra 20-25 m er de fleste i stand til å oppfatte følelser og stemninger hos den andre personen. Denne sammenheng mellom avstand og intensitet, nærhet og varme kan overføres til byrom hvor byer med moderate dimensjoner, smale gater og små rom oppleves som intime, varme og personlige, mens byer med store rom, brede gater og høye hus ofte oppleves som kalde og upersonlige. Bygges det for høyt mister man kontakten mellom leilighetene og det som skjer utenfor. Kommunikasjon fra leilighet til gateplan går utmerket fra 1. og 2. etasje og er mulig fra 3. og 4. etasje. Fra disse etasjene kan man ta del i byens liv. Fra 5. etasje endres dette drastisk da det ikke er mulig å se detaljer eller ha kontakt med personer på gateplanet. Sansene våre er også innstilt på å oppfatte detaljer og inntrykk som mottas i gå eller løpehastighet (5-15 km/t). Når mennesker går mot hverandre tar det ca 30 sekunder fra de ser hverandre til de møtes. Hvis hastigheten reduseres fra 60 til 6 km/t vil det tilsynelatende ferdes 10 ganger så mange mennesker på gaten, fordi den enkelte trafikant vil være 10 ganger så lenge innenfor synsfeltet. Et annet viktig moment som favoriserer lavere bebyggelse er uteoppholdstiden pr beboer. Rekkehus med forhager har færre beboere enn blokkbebyggelse, men ofte større aktivitetsnivå rundt huset fordi uteoppholdstiden pr beboer er lengre. I forslag til ny områdeplan foreslås det å opprettholde en tetthet som tilsvarer en intim og kompakt småby, men med justerte bestemmelser for høyder som bedre ivaretar intensjonen. Byggehøyde på Områdeplan for Spikkestad sentrum 15 12 meter gir mulighet for 3 etasjer, dersom 1.etasje skal være tilpasset forretningslokaler. Det foreslås derfor at det innenfor hvert felt tillates en gjennomsnittshøyde på 14 meter som tilsvarer 4 etasjer med høy 1. etasje, samtidig som det angis en makshøyde på 17 meter (5 etasjer). Det skal være variasjon i byggehøyder innenfor hvert felt for å gi bebyggelsen en mer aktiv/dynamisk utforming. Det legges til rette for et stort bytorg med parkanlegg. Dette skal bli byens storstue, hjerte og samlingspunkt, og det er derfor viktig at det ikke legges til rette for konkurrerende områder i umiddelbar nærhet. Det skal være gatene og gatetunene sammen med torget og parken som skal være hovedområdene for hvor folk skal ferdes og oppholdes seg når de er ute. Det må bygges tett, men ikke for høyt. Dette vil gi den beste utnyttelsen i forhold til Røyken kommunes ønske om en intim småby. Gatene og livet mellom bygningene Muligheten for å oppleve andre mennesker er en av byens vesentligste attraksjoner. Mennesker og deres aktiviteter tiltrekker nye mennesker som gir liv til byens rom og gater. I Spikkestad vil gatene utgjøre en viktig transport- og oppholdssone. Uten mennesker i disse gatene vil Spikkestad bli et «dødt» sted. Å trekke folk til gatene vil være essensielt for at Spikkestad skal utvikle seg til den byen og det stedet man ønsker. For å trekke folk til byen kreves det at noen viktige basisforhold er på plass. Det handler om å kunne ferdes trygt og komfortabelt, å ha et sted å oppholde seg, at det finnes både uformelle møteplasser og steder for organisert samling/møter, og at det må føles godt å oppholde seg i byen. Byen må ha rom og bygninger som man kan glede seg over. Og på Spikkestad vil gatene utgjøre et viktig byrom i tillegg til torget. Gatene har også en viktig funksjon i forhold til å skape rom mellom bygningene, slik at leilighetene får sol, luft og utsikt. Dette gjør at byen også blir et godt sted å bo. Med tanke på aktiviteter deler Jan Gehl disse inn i tre typer: Nødvendige aktiviteter som utføres uansett. Valgfrie aktiviteter som vokser betydelig med økt kvalitet på uterommene. Følgeaktiviteter / sosiale aktiviteter som å hilse og føre samtaler, samt den viktigste som er å se og høre andre mennesker. Det å kunne se og høre andre mennesker er en svært viktig trivselsfaktor i dagens samfunn med fler og fler eldre (hvor mange ikke kommer seg ut av egen leilighet uten hjelp), og mange ensomme. Bygger vi for høyt og/eller uten tilrettelegging for uteoppholdsaktiviteter som gir mulighet for byliv, blir det lite å se og høre på, og vanskelig å oppnå kontakt med andre. Grønne omgivelser er også viktig for menneskets psyke og velvære. Opphold i grønne omgivelser krever en spontan oppmerksomhet som gjør at den styrte oppmerksomheten (som i for store doser kan føre til stress og utbrenthet) får hvile. Effekten oppnås fordi en spontan oppmerksomhet ikke krever noen anstrengelse og fordi det grønne/biologiske instinktivt fasinerer oss (Kaplan & Kaplan). Grønne omgivelser reduserer altså stressnivået og fører i tillegg til økt aktivitet. Begge deler er trivselsfaktorer og viktig for folkehelsen. Det kan også dokumenteres at for eksempel nærliggende parker som innbyr til opphold og samvær også er viktig for sosial nettverksdannelse, som igjen gir Områdeplan for Spikkestad sentrum 16 sosial kapital. Person fra områder med gangvennlige omgivelser har mer sosial kapital enn personer fra bilavhengige områder. De kjenner oftere naboene, deltar på aktiviteter, har mer tillitt til andre mennesker og er generelt mer engasjert i sosialt arbeid (Leyden, 2003). Detaljutforming av fasader og byrom syntes også å spille en vesentlig rolle for hvilke muligheter for opphold vi har i det offentlige rom. Er rommene og gatene øde og tomme uten møblering, beplantning osv, og fasadene fattige på detaljer som for eksempel passasjer, åpninger, dører og trapper, kan det være vanskelig å finne et sted å være. Gode oppholdsbyer har ujevne/knudrete fasader og et godt utvalg av støttepunkter – noe å lene seg på - i rommene. Områdeplan for Spikkestad sentrum 17 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Avgrensning Forslag til nytt plankart følger i hovedsak samme avgrensning som gjeldende områdeplan. Felt S2 (Spikkestad park) er tatt ut da dette feltet er ferdig utbygd og det ikke er knyttet bestemmelser til feltet i gjeldende områdeplan. Felt S2 i gjeldende områdeplan for Spikkestad I tillegg er det mindre justeringer i ytterkantene av plankartet som følge av prosjektering av gatenettet. For øvrig fremgår eventuelle avvik mellom gjeldende og ny områdeplan fra illustrasjon i kap 2.2. 5.2 Alternativer Plankartet er utarbeidet i 2 alternativer. Forskjellen på plankartene er utforming av Teglverksveien og pendlerparkeringsplassen. Alternativ 1 tar utgangspunkt i dagens kulvert under Teglverksveien hvor denne beholdes og parkeringsplassen graves ut for å kunne tilpasses undergangen og opprettholdelse av forbindelsen til kirke- og kultursenterets 1. etasje. Alternativ 2 ser bort i fra kulverten og bygger opp parkeringsplassen i plan med Industriveien, slik at krysset med Teglverksveien, parkeringsplassen og kirke- og kultursenterets 2. etasje blir liggende på samme nivå. Løsning uten kulvert anbefales, da dette er en bedre løsning med hensyn til kriminalitetsforebygging. Parkeringen og kulverten får liten sosial kontroll, da det ligger under øvrig terreng uten tilgrensende bebyggelse eller gate med innsyn til parkeringene eller kulverten. Selv med ekstra fokus på god belysning, høy materialkvalitet og godt vedlikehold for å unngå fysisk forfall, vil det være sannsynlig at flere vil oppleve dette området som utrygt. På grunn av manglende sosial kontroll og innsyn vil området kunne bli et samlingssted for uheldige grupperinger som for eksempel kriminelle og rusmisbrukere. Områdeplan for Spikkestad sentrum 18 5.3 Generelle endringer Plankartet I forslag til revidert områdeplan er plankartet mer detaljert. Byggegrenser, høyder og bebyggelsesstruktur som tidligere kun lå i bestemmelsene, er nå lagt inn på plankartet for å forsterke viktigheten av disse elementene i planen. Gatenettet er regulert som om det skulle være en detaljreguleringsplan, slik at vi sikrer en helhetlig utforming av gatenettet etter hvert som feltene bygges ut. Hvordan gatene skal utformes er gitt i dokumentet; Utforming av gater, Røyken kommune 22.01.2015, som det vises til i reguleringsbestemmelsene og dermed gjøres juridisk bindende. En mer utfyllende formingsveileder er under utarbeidelse og vil erstatte dette dokumentet, forhåpentligvis før områdeplanen kommer til endelig vedtak. Torget er planlagt og delvis prosjektert. Utførelse av torget vil knyttes opp til disse planene i reguleringsbestemmelsene. Forsamlingslokale, annen offentlig eller privat tjenesteyting (kirke- og kultursenter) og bensinstasjon/vegserviceanlegg er nye byggeformål på plankartet. Forsamlingslokalet og vegserviceanlegget er i gjeldende plan vist som sentrumsområde. Det er tatt stilling til hvilke bygninger og miljøer som skal bevares, og regulert inn hensynssoner for kulturmiljø. I tillegg er det tatt inn sone for rekkefølgekrav til infrastruktur og bestemmelseområder med krav til utforming. Feltbenevnelser er endret i henhold til Røyken kommunes mal som viser til kartverkets forslag til benevnelser. Bestemmelser Reguleringsbestemmelsene er omarbeidet og tilpasset det reviderte plankartet. Det er egentlig ikke vesentlig endringer i innhold, ut over andre krav til høyder og uteoppholdsarealer. Den vesentlige endringen har bestått i å strukturere og tydeliggjøre, samt luke ut feil i gjeldende bestemmelser. I tillegg er det lagt noe mer vekt på kvalitetskrav som for eksempel krav til aktive 1. etasjer og redegjørelse for hvordan dette er tenkt løst, krav til variert fasadeutforming og inntrukne balkonger mot gate og torg osv. Høyder Det er ikke anledning til på benytte etasjebegrep i bestemmelsene. Det er derfor angitt maks høyder og gjennomsnittshøyder. Her ligger følgende til grunn: - 5 meter tilsvarer høy 1. etasje - 8 meter tilsvarer 2 etasjer - 11 meter tilsvarer 3 etasjer - 14 meter tilsvarer 4 etasjer - 17 meter tilsvarer 5 etasjer - 20 meter tilsvarer 6 etasjer. Områdeplan for Spikkestad sentrum 19 Det er i utgangspunktet ikke ønskelig at det skal bygges høyere enn 5 etasjer. Gjeldende plan legger som nevnt opp til maks høyde 12 meter, som den gang var tenkt som 4 etasjer. På bakgrunn av de tillatelser som allerede er gitt, og den forventning som er gitt utviklere på Spikkestad, åpnes det opp for en mulig 6. etasje på noen få områder hvor det antas at høyden ikke vil få vesentlig konsekvenser for tilgrensende bebyggelse. Dette må det i tilfelle redegjøres for i oppfølgende detaljreguleringsplan. Det er i tillegg krav til solforhold på uteoppholdsarealene som må oppfylles og dermed kan gi begrensinger for hvor høyt det kan bygges. Illustrasjonen under viser foreslåtte høyder sett i forhold til snitt for Nye Stasjonsvei. Byggegrensen ligger 1,25 m inn fra fortauet, men det tillates å trekke enkeltelementer helt ut til formålsgrensen for å skape variasjon i fasadeutformingen. Gateløpet kan derfor enkelte steder være opptil 2,5 meter bredere. Dette fremgår ikke av illustrasjonen. Uteoppholdsarealer (MUA) Det er gitt krav til MUA, minste uteoppholdsareal, jfr H-2300 Grad av utnytting. Det foreslås å benytte eksempel fra veilederen som tilsier at MUA skal være minst 20% av bruksarealet for bebyggelse på feltet, hvor av minst 50% skal ligge på bakken. For at areal på bakken skal kunne medregnes i MUA må arealet ha sol ved vår- og høstjevndøgn i minimum 3 timer mellom kl 12 og 18. De øvrige uteoppholdsarealene kan opparbeides som takterrasser og private balkonger. Store deler av gatenettet er støyutsatt og det er derfor krav til gjennomgående leiligheter. Dette gir rom for balkonger ut mot to retninger, og dermed større sannsynlighet for sol på private uteoppholdsarealer. Områdeplan for Spikkestad sentrum 20 Parkering Parkering for boligbebyggelse skal løses under terreng på egen tomt. Det samme gjelder for større næringsvirksomhet som detaljvarehandel og for kontorer. For mindre bedrifter som henvender seg ut mot gaten og ikke baserer seg på en bilbasert kjøpegruppe, skal det kun tilrettelegges for ansattparkering på egen tomt. Det vil være krav om sykkelparkering tilknyttet virksomheten, og parkering i gaten kan nyttes for besøkende. Parkeringstid i gatene bør reguleres slik at det blir en tidsbegrensning som hindrer langtidsparkering på dagtid. 5.4 Beskrivelse av felt for bebyggelse og anlegg Beregning av utbyggingsvolum Det er gjort en enkel beregning av utbyggingsvolum for hvert felt. Denne tar ikke hensyn til eventuell eksisterende bebyggelse. Beregningen baserer seg på feltets areal, forslag til grad av utnytting og gjennomsnittlig antall etasjer som tillates. Areal under terreng medregnes ikke. Eksempel: Feltets areal er 2 daa, utnyttelse %-BYA=50% og gjennomsnittlig byggehøyde 14 m (4 etasjer) = 2000 m2 x 50% x 4 etasjer = 4000 m2 utbyggingsvolum. Felt BS1 Felt BS1 utgjør ca 10,4 daa og omfatter områdene sør for Spikkestadveien. Feltet omfatter Rema, et mindre næringsbygg med frisør mm, samt eneboliger. Bensinstasjonen er trukket ut som eget felt og gang- og sykkelvegen i bakkant sikres ved å regulere den til gang- og sykkelveg. Forbindelsen mellom gang- og sykkelvegen og Spikkestadveien / Nye Stasjonsvei (se foto) skal opprettholdes. Dette sikres i reguleringsbestemmelsene. Utsnitt fra Google Earth; gang- og sykkelforbindelse ved Rema med fotgjengerkryssing over til Nye Stasjonsvei. Områdeplan for Spikkestad sentrum 21 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS1 Det er gitt i gjeldende områdeplan at det kan oppføres et signalbygg på dette feltet forutsatt at signalbygget gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Dette er en feil og bestemmelsen tas ut. Det er ikke vurdert utviklingsform og høyder på denne tomten, annet enn at det er regulert byggegrense mot Spikkedstadveien for å sikre en urban utforming og kvartalsstruktur mot Spikkestadveien. Før utbygging er det krav om detaljregulering. I utgangpunktet er det ønskelig med en plan for hele området, men det åpnes opp for at dette kan fravikes dersom detaljreguleringen utgjør minimum 50% og maksimum 70 % av hele felt BS1. Minimumskravet tas med for å sikre helhet i utviklingen og maksimumskravet tas med for å hindre uregulerte «restarealer». Dette betyr at området maks kan deles i 2 delområder (detaljreguleringsplaner). Selv om planområdet deles i to detaljreguleringsplaner, må hele området illustreres, for å vise at detaljreguleringen er forenlig med en helhetlig løsning for området. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Byggehøydene skal være varierte, men maks høyde er satt til 17 meter og gjennomsnittlig byggehøyde skal ikke overstige 14 m for hele feltet samlet. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på ca 20 800 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Spikkestadveien skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Eventuelle boliger i etasjene over må være gjennomgående på grunn av støy, og skal ha inngang ut mot gaten. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS1 utgjør dette ca 4,2 daa ved full utbygging. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS2 Felt BS2 i forslag til revidert områdeplan utgjør ca 9 daa og omfatter området mellom gamle Vestbyda skole og fremtidig område for pendlerparkering. Feltet består i dag av to eneboligtomter og Spikkestad Kanvas-barnehage. Områdeplan for Spikkestad sentrum 22 Utsnitt fra Google Earth; Felt BS2 sett fra Teglverksveien med to eneboliger og barnehagen i bakkant. Feltet er utvidet mot nord og tar med seg deler av skråningen ned mot pendlerparkeringen. Denne er ikke tilgjengelig for parkering og tas derfor med i byggeområdet slik at den muligens kan utnyttes/opparbeides i forbindelse med et byggeprosjekt. Alternativt vil den mest sannsynlig bli liggende som et restareal etter opparbeidelse av pendlerparkeringen. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS2 utvidet mot nord. Grensen lå tidligere i eiendomsgrensen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det er lagt opp til en kvartalsstruktur som er åpen mot sør, slik at leiligheter og uteoppholdsareal skal få noe sol. Hvor gode disse forholdene blir avhenger av hvor høyt det bygges på tilgrensende felt i sør, BS3. Byggegrensene som vist på plankartet utgjør en utnyttelse på ca 50%. Avhengig av hvordan man velger å løse området, vil det være mulig å bygge noe lavere bebyggelse (maks 3 etasjer) inn i gårdsrommet. Dette kan gi en god miks, i forhold til å knytte flere leiligheter ut mot bakkeplan, og dra ned skalaen på prosjektet for å skape mer intime uteoppholdsarealer. Atkomst er tenkt fra ny veg mellom felt BS2 og BS3, men kan også løses fra Teglverksveien. Dette må vurderes opp imot ønsket om få brudd på fortauet (skolevei). Feltet er vist med ulike makshøyder. Mot nord er det gitt mulighet for opptil 6 etasjer, da denne ikke får konsekvenser for bebyggelse mot nord (pendlerparkering). Mot Teglverksveien er makshøyden 17 Områdeplan for Spikkestad sentrum 23 meter, mens mot vest er det lagt opp til lavere bebyggelse av hensyn til eksisterende bebyggelse på Spikkestad Park, for å sikre variasjon og for å få inn kveldssol. Hvis det bygges ut med 50% og maks høyder som påført plankartet vil dette tilsvare gjennomsnittshøyde på 14 meter som gir et utbyggingsvolum på i overkant av 18 000 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Teglverksveien skal tilrettelegges for forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS2 utgjør dette ca 3,5 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS2 kan ses i sammenheng med pendlerparkeringen og få atkomst via denne. Dette er en mulighet dersom det planlegges bebyggelse i forbindelse med parkeringsanlegget og pendlerparkeringen løses under bakken. Pr i dag foreligger det ingen slike planer, og det legges derfor ikke opp til en slik løsning i områdeplanen. Felt BS3 Felt BS3 utgjør ca 10,3 daa og omfatter området ved gamle Vestbygda skole. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS3 sett fra krysset Spikkestadveien - Teglverksveien. Bygg til venstre for den gamle skolen er revet. Det foreligger et privat detaljreguleringsforslag for dette feltet. Planforslaget har vært til 1.gangs behandling, men er ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget har stoppet opp fra tiltakshavers side etter at det ble vedtatt endringer i planen før den ble lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er ikke i tråd med gjeldende områdeplan eller det som nå ligger til grunn for revidert områdeplan. Da det foreløpig ikke er avklart hvordan felt BS3 detaljreguleres, legges det opp til at feltet i områdeplanen reguleres med de samme krav til utnyttelse, høyde og utforming som de øvrige sentrumsfeltene. Områdeplan for Spikkestad sentrum 24 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS3. Plankartet viser en kvartalsstruktur påført makshøyde, med krav om at gjennomsnittlig høyde for feltet samlet ikke skal overstige 14 meter. Bebyggelse inne i kvartalsstrukturen tillates ikke høyere enn 11 meter, både for å tilpasses bevaringsverdig bygg men også for å dra ned skalaen på prosjektet og gi mulighet for sol på uteoppholdsarealene. Det reguleres inn atkomstveg mellom felt BS3 og BS2 som går over i gang- og sykkelveg med påkobling fra Spikkestad park. I tillegg tillates det en atkomst fra Spikkestadveien, forutsatt at denne samordnes med atkomst til Spikkestad park. Felt BS4 Felt BS4 utgjør ca 2,2 daa og omfatter bebyggelsen langs Spikkestadveien mellom bevaringsverdig bolighus (Bodal) og Nye Stasjonsvei. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS4 sett fra Spikkestadveien. Områdeplan for Spikkestad sentrum 25 Som bildet over viser er det i dag ikke «ledig areal» for utbygging. Det er en forutsetning at eksisterende bebyggelse rives eller bygges på eller til for at dette området skal utvikles i tråd med områdeplanen Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS4. Det er regulert inn byggegrense i en kvartalsstruktur med makshøyder på 17 og 14 meter. Begrensingen på 14 meter er satt ift nærføring til eksisterende bygg på naboeiendom (ny boligblokk på felt SB12). Dette gir et utbyggingsvolum på til sammen 4300 m2 over terreng. Noe som sannsynligvis ikke gir økonomi for å rive og bygge opp nytt i nær fremtid. 1. etasje ut mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS4 utgjør dette i underkant av 1 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Det vil være utfordrende og få til gode solforhold på uteoppholdsarealene på bakken. Det må derfor avklares ved detaljregulering om krav til solforhold lar seg løse på dette feltet. Alternativt må det godtas at uteoppholdsarealer med tilfredsstillende solforhold må løses på takterrasser. Felt BS5 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS5. Områdeplan for Spikkestad sentrum 26 Felt BS5 utgjør 11,4 daa og omfatter Kiwi-bygget og småhusbebyggelsen øst for Kiwi (tidligere felt S6). Området mellom Spikkestadveien og stasjonen er i gjeldende områdeplan delt vertikalt. Dette er nå endret til at husrekken langs Spikkestadveien utgjør et eget felt, mens småhusbebyggelsen øst for Kiwi er tatt inn i felt BS5. Feltene er slått sammen da småhusbebyggelsen har atkomst fra Nye Stasjonsvei og en samlet plan for dette området vil bidra til en mer helhetlig utvikling. Kommunen har kjøpt opp eiendommen gnr 7 bnr 18 (Selbos vei 16) for å kunne realisere et tidligere planlagt kollektivknutepunkt. For å unngå innsigelse fra Jernbaneverket er kollektivknutepunktet i ettertid tatt ut av planen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøyder på feltet. Makshøyden er 17 meter, mens gjennomsnittet for hele feltet samlet ikke skal overstige 14 meter. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på ca 23 000 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Det er vist byggegrense på plankartet som gir en kvartalsstruktur ut mot Nye Stasjonsvei og stasjonen. Hvordan feltet løses for øvrig må avklares ved detaljregulering. 1. etasje ut mot Nye Stasjonsvei skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS5 utgjør dette ca 4,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Det går en flomvei nordøst i området. Denne må ivaretas og er sikret ved regulering til bestemmelseområde på plankartet. Ved detaljregulering er det viktig å påse at veier og flater har fallmuligheter inn mot flomveien. Felt BS6 Felt BS6 utgjør ca 4,0 daa og omfatter småhusbebyggelsen fra Nye Stasjonsvei og langs Spikkestadveien østover. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS6 sett fra krysset Nye Stasjonsvei – Spikkestadveien, retning østover. Områdeplan for Spikkestad sentrum 27 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS6. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Full utnyttelse iht bestemmelsene gir et utbyggingsvolum på ca 8 000 m2. Det er gitt byggegrenser på plankartet som sammen med felt BS5 gir en kvartalsstruktur. Leiligheter ut mot Spikkestadveien skal være gjennomgående på grunn av støy, og 1. etasje skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Gjennomsnittshøyden skal ikke overstige 14 meter, med maks høyde 17 meter. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS6 utgjør dette ca 1,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Det vil være utfordrende og få til gode solforhold på uteoppholdsarealene. Det må derfor arbeides med smett og byggehøyder for å løse dette på en optimal måte. Felt BS7 Felt BS7 utgjør ca 2,2 daa og er i gjeldende områdeplan en del av felt S12. Området blir nå delt ved at Stasjonsveien reguleres til gatetun. Eiendommen Frikstad (gnr. 6 bnr. 6), sammen med Spikkestad meieri, reguleres til hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Det tillates ikke nybygg, samtidig med at dagens reguleringsformål (sentrum) opprettholdes for ikke å legge begrensninger på eventuell fremtidig bruk av området. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS7. Områdeplan for Spikkestad sentrum 28 Felt BS8 Felt BS8 utgjør ca 9,3 daa og omfatter ABB-tomten som i gjeldende plan er delt i to felt (S7 og S8) av en gate på tvers av feltet. Det er utført et mulighetsstudie for dette området. Mulighetsstudiet bygger på at atkomsten til kirke- og kultursenteret ikke skal være gjennomkjørbar. Denne forutsetningen er i ettertid endret uten at mulighetsstudiet har blitt justert i henhold til nytt kjøremønster/gatenett. Prinsippene fra mulighetsstudiet med tanke på utforming av bebyggelsen (høyde, struktur og form) videreføres allikevel i områdeplanen. Angivelse av bebyggelsessstruktur og høyder fra mulighetsstudiet. Felt BS8 omfatter C og B i mulighetsstudiet. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS8. Det er regulert inn byggegrense med en kvartalsstruktur som følger gaten, og med en dybde på 15 m for å gi noe fleksibilitet. I tillegg skal veggsonen (1,25 m mellom byggegrense og fortau) benyttes til å skape variasjon i fasadeutformingen mot omkringliggende gater. Full utbygging innenfor byggegrensen tilsvarer ca %-BYA = 50%. Dette gir et utbyggingsvolum på ca 18 700 m2. Det er ønskelig med funksjoner i dette området som kan trekke til seg barnefamilier og som kan utnyttes i sambruk med parken. For eksempel vil en barnehage være et godt tilbud og alternativ på dette feltet. Området skal i hovedsak utnyttes til bolig, men ut mot den nye gaten inn mot kirke- og kultursenteret skal det være næring eller offentlig og privat tjenesteyting i 1. etasje. Det tillates også næring i øvrige 1. etasjer, men her er det valgfritt. Det skal legges vekt på å etablere gode forbindelser gjennom området, og da spesielt er aksen fra Spikkestad nord til torget viktig. Dette sikres ved byggegrenser og et bestemmelseområde med krav til smett gjennom bebyggelsen. Smettet skal være tilgjengelig for alle, godt opplyst og ha en størrelse og utforming som innbyr til bruk. Områdeplan for Spikkestad sentrum 29 Mulighetsstudiet viser også flere smett gjennom bebyggelsen, og det er ønskelig at dette videreføres i senere detaljplanlegging av området. Dette er for øvrig ikke tatt med som et krav i reguleringsbestemmelsene. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS8 utgjør dette ca 3,7 daa som det i prinsippet er mulig å dekke på bakkeplan. Feltet er tenkt som et potensiale for å tilrettelegge for barnefamilier og en egnet tomt for å innpasse en barnehage. Uteoppholdsareal på bakkenivå er derfor viktig. Med tanke på at tilfredsstillende solforhold skal løses, og at det skal legges til rette for en allment tilgjengelig snarvei gjennom området, er kravet satt til 70%, noe som gir et uteoppholdsareal på bakken på ca 2,6 daa. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Leilighetene må være gjennomgående ut mot Industriveien og Gamle Drammensvei på grunn av støy. Hovedvannledningen til Glitre går gjennom felt BS8. Det er satt av en hensynssone langs ledningen. Det vil så være opp til utbygger om de velger å flytte ledningen eller har et åpent belte på minimum 8 m (kan overbygges fra og med 3. etasje) langs traseen. Hovedutfordringen med ikke å flytte ledningen er å løse parkeringskjeller. Det anses derfor som mest sannsynlig at ledningen flyttes. Felt BS9 Felt BS9 utgjør 4,0 daa og omfatter Strøms eiendom nord for torget og eiendommen gnr 7 bnr 7 som eies av REAS. Området omfattes av mulighetsstudiet som har gitt grunnlag for å regulere inn byggegrenser og høyder. Makshøyden mot sørvest er redusert sammenliknet med mulighetsstudiet. Dette for å slippe til noe mer sol på uteoppholdsarealene. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 65%. Det skal være variasjon i byggehøyder og maks høyder er påført plankartet. Gjennomsnittet for feltet skal dog ikke være mer enn 14 meter. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på i overkant av 10 000 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Boliger ut mot Gamle Drammensvei må være gjennomgående på grunn av støy. Angivelse av bebyggelsessstruktur og høyder fra mulighetsstudiet. Felt BS9 omfatter A i mulighetsstudiet Områdeplan for Spikkestad sentrum 30 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS9. Feltet foreslås utviklet som et boligprosjekt hvor det skal være næring i 1. etasje ut mot torget og mot gatetunet. Som for BS8 er det tillatt med næring i øvrige 1. etasjer ut mot gate, men det er ikke et krav. Feltet har ikke store arealer til næring, men de er viktige i forhold til å være med på å skape aktivitet på torget (parken) og i en «handlegate» vis a vis kjøpesenteret inn mot torget. Parkering for boligene løses i egen kjeller. Byggene skal plasseres i en kvartalsstruktur som følger gaten, og det er lagt inn en dybde på 15 m for å gi noe fleksibilitet. I tillegg kan veggsonen (1,25 m) benyttes til å skape variasjon i fasadeutformingen mot Gamle Drammensvei. Feltet er smalt og det er derfor ikke rom for veggsone mot gatetun og SKV9. Variasjon i fasader må derfor løses innenfor den bredde som foreligger (15 m). Det samme gjelder for fasaden mot torget. Det er satt av arealer i plan for torget som skal benyttes til inngangssoner og uteservering mot torget. Gjennomføring av prosjektet forutsetter at enebolig på tomt gnr 7 bnr 7 rives. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS9 utgjør dette ca 2 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Gårdsrom på innsiden av byggegrenser utgjør ca 1,2 daa, men deler av arealet tilfredsstiller ikke kravet til solforhold. Dette må det jobbes mer med ved detaljreguleringen. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS10 Felt BS10 utgjør 10,1 daa og omfatter kjøpesentertomten. Det kan bygges på hele tomten. Eksisterende bygg er tenkt nyttet til kjøpesenter, som utvides ut mot torget og stasjonen. Det kan bygges boliger i en kvartalsstruktur i tomtens ytterkanter, med uteoppholdsareal på den nye delen av bebyggelsen. Skissen under viser en mulighet innenfor de rammer plankart og reguleringsbestemmelser gir. Hvordan dette løses må avklares i en detaljregulering. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS10. Områdeplan for Spikkestad sentrum Skisse: en mulig utbyggingsform som ligger til grunn for volumberegning under. 31 Det er lagt opp til at det kan bygges nytt i hele kvartalet (se byggegrenser), men utbygger har gitt uttrykk for at det ikke er økonomisk å bygge på eksisterende bygg. Dette er derfor ikke skissert. Skissen gir rom for i overkant av 10 000 m2 boligareal, 2 – 2500 m2 forretningsareal i tillegg til eksisterende bygg som utgjør ca 4 000 m2 i 2 etasjer, og 3 – 3500 m2 parkeringsarealer. Arealer under terreng kommer i tillegg. Det er plass til nesten 2 000 m2 uteoppholdsareal på taket, men mye av dette er skyggefullt. Det må derfor løses ytterligere med for eksempel takterrasser på deler av boligbebyggelsen. For å kompensere for manglende uteoppholdsareal på bakken, er det rekkefølgekrav til opparbeidelse av byparken før boligene kan tas i bruk. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS10 sett fra Gamle Drammensvei. Del av Elopak-bygget som skal bygges på/til. Det foreslås at kjøpesenteret får atkomst for parkering og varelevering fra gaten mellom kjøpesentertomten og felt S11. Parkering og varelevering skal løses integrert i bebyggelsen, slik at omkringliggende boligbebyggelse skjermes for innsyn og støy. Den skal ikke legges i eller ved gatetunet inn mot torget som foreslått i tidligere prosjekt. Felt BS11 Felt BS11 utgjør 22,5 daa og omfatter Spikkestadkvartalene øst for kjøpesenteret. Feltet er ferdig regulert og medtas i områdeplanen med bestemmelse om at vedtatt reguleringsplan skal gjelde. Felt BS12 Felt BS12 utgjør 11,2 daa og omfatter arealet til Avanti vest for Nye Stasjonsvei sammen med Teglverksveien 7 (gnr 85/bnr 7), det gamle stasjonsbygget og parkering (Rom eiendom). Områdeplan for Spikkestad sentrum 32 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS12. Det er startet opp et planarbeid for dette feltet. Det er usikkerhet knyttet til et eventuelt kjøp av tomten til Rom Eiendom, og hvordan planen skal forholde seg til Teglverksveien 7 (som tidligere ikke ønsket å delta i planarbeidet men benytte bygget som i dag). Fremdrift på planarbeidet er derfor uavklart, og tomten reguleres med de samme forutsetninger som de øvrige feltene. Det gamle meieriet skal bevares sammen med eiendommen Frikstad, og stasjonsbygningen skal flyttes ut på torget, i randsonene mellom parken og festplassen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, hvor det trappes ned mot den bevaringsverdige bebyggelsen. Mot torget for øvrig skal det være maks 4 etasjer av hensyn til solforholdene på torget. Ved en gjennomsnittlig byggehøyde på 14 meter gir dette et utbyggingsvolum på ca 22 500 m2, hvor av ca 3600 m2 allerede er bygget (markert på plankartet). Arealer under terreng kommer i tillegg. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS12 utgjør dette ca 4,5 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Feltet skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei, men det er også mulig å vurdere en atkomst fra Teglverksveien, forutsatt at denne samordnes med atkomst til BS13. Varelevering må løses i gaten, evt under terreng dersom det legges opp til større virksomheter som detaljvarehandel. Felt BS13 Felt BS13 utgjør 2,3 daa og omfatter bebyggelsen langs Teglverksveien fra krysset med Spikkestadveien og opp til Teglverksveien 7. Områdeplan for Spikkestad sentrum 33 Utsnitt fra Google Earth; Felt BS13 sett fra Spikkestadveien med bolig som skal bevares (til venstre) og fra Teglverksveien med bebyggelse som må rives for å utvikle feltet i tråd med områdeplanen. Som bildet over viser er det i dag ikke «ledig areal» for utbygging. Det forutsettes at eksisterende bebyggelse rives for at dette feltet skal utvikles i tråd med områdeplanen. Dette gjelder ikke den gamle overlærerboligen som foreslås regulert til hensynssone kulturmiljø. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS13 Det er regulert inn byggegrense som angir hvor ny bebyggelse kan oppføres. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 35%. Den er satt lavere enn 50% fordi området for bevaring ikke kan bygges ut, men regnes med i forhold til %-BYA. Dette gir mulighet for å bygge blokkbebyggelse ut mot Teglverksveien. Med full utbygging innenfor byggegrensen (ca 38 m lengde og 13-15 m dybde) får vi et bygg på i overkant av 500 m2. Med 5 etasjer gir dette et utbyggingsvolum på ca 2500 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Teglverksveien skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service og leilighetene må være gjennomgående på grunn av støy. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS13 utgjør dette ca 0,5 daa. I og med at arealet er så lite kreves det at en større andel av arealet skal være på bakkeplan, 80%. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Områdeplan for Spikkestad sentrum 34 Forsamlingslokale (BFL) Gamle Vestbygda skole reguleres til forsamlingslokale i tråd med dagens bruk. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BFL. Det foreslås en utnyttelse på %-BYA = 25% for å gi rom for biloppstillingsplasser på tomten. Biloppstillingsplasser og ny atkomst fra Teglverksveien må opparbeides når felt BS3 bygges ut. Annen offentlig eller privat tjenesteyting (BAT) Kirke- og kultursenteret reguleres til område for offentlig eller privat tjenesteyting. Det er lagt inn byggegrenser tilpasset prosjektet «Løft» som vant arkitektkonkurransen for Spikkestad kirke- og kultursenteret våren 2014. Feltet (BAT) gir plass til selve bygget og til uteoppholdsareal for kontorfunksjonene i 1. etasje bak bygget mot Teglverksveien (fasade sør). Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BAT. Områdeplan for Spikkestad sentrum 35 ARKITEKTONISK IDE: De seremonielle rommene samles «i en tung, teglkledd form, «svevende» over en åpen 1.etasje i glass» mot torget med aktivitetsrom og kafe i forkant, kontorer i bakkant. Hovedinngangen til de to etasjene ligger på langsidene diagonalt vis a vis hverandre forbundet med et intern trappeamfi og heis. Et utstikkende betongvolum mot nord inneholder garderobe og toaletter samt baldakin og inngangsparti foran teglvolumet. Illustrasjoner; Arkitekt MNAL Einar Dale og Hille Melbye arkitekter as Arkitektene ønsker at begge hovedinnganger skal nås med bil. Dette forutsetter kjøreatkomst via kulverten (plankart alternativ 1). Som beskrevet i kapittel 5.2, Alternativer, er dette en løsning som ikke anbefales. Atkomst til byggets 1. etasje vil være fra torget. Parkering vil måtte foretas i gatene eller på parkeringsplassen ved pendlerparkeringen. De som ikke kan gå og behøver parkering rett utenfor døren, må benytte inngangen i 2. etasje og ta heisen ned til 1. etasje. Noe av hensikten med plasseringen av kirke- og kultursenteret er å aktivisere torget, og det å gå gjennom torget for å komme frem til kirke- og kultursenteret vil være en viktig bidragsyter. Felt SGT3 er tilpasset hovedinngangen til kirkedelen. Den har samme bredde som gateløpet fra Industriveien og er tenkt som et vrimleområde med blandet trafikk. Plassen skal ha redusert fremkommelighet slik at den ikke benyttes til unødvendig gjennomkjøring og skal ligge 3,5 m høyere enn torget. Det må sikres en universell utformet sykkel og gangforbindelse ned til torget i tillegg til trappen. Bensinstasjon/vegserviceanlegg (BV) Tomt for bensinstasjon reguleres til gjeldende formål, slik at dagens bruk kan opprettholdes og også videreutvikles. Utnyttelsen forslås til %-BYA = 35%, og det tillates ikke støyende eller skjemmende virksomhet som ikke er forenlig med tilgrensende boligbebyggelse. Områdeplan for Spikkestad sentrum 36 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BV. Det er krav om detaljregulering før det gis tillatelse til tiltak. Dette er gjort for å sikre en helhetlig utvikling, og at et eventuelt utvidet anlegg tilpasses sentrum, tilgrensende boligbebyggelse og gis en urban utforming mot Spikkestadveien. 5.5 Beskrivelse av felt for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Regulering av gatene baserer seg på geometri utarbeidet i forbindelse med infrastrukturplanen for Spikkestad sentrum. For de fleste gatene er høydene prosjektert ca, da det i hovedsak er regulering fra veggliv til veggliv og skråningsutslag da ikke er relevant. Det betyr at det må påregnes ytterligere prosjektering ved eventuell byggeplan. Det samme gjelder for alle detaljer inn mot kryss og i kryss. De ulike snitt og utforming av gatene fremgår av «Utforming av gater, områdeplan for Spikkestad sentrum, datert 01.01.2015». Dokumentet skal erstattes av en formingsveileder som forventes ferdig i løpet av mars 2015. Snittene er gjennomgående noe smalere enn i gjeldende områdeplan, men det er lagt inn en veggsone på 1,25 meter mellom ny bebyggelse og kant fortau. Denne var i gjeldende plan regulert til vegareal. Områdeplan for Spikkestad sentrum 37 Industriveien syd Industriveien fra Myresvingen og sørover er tilpasset eksisterende vei og regulering til gang- og sykkelvei, men det er utformet en ny kryssløsning. Valg av kryssløsning er beskrevet i «Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, juli 2014.» Som en forutsetning for prosjektering av Industriveien sør er det lagt inn at grunnforholdene er fjell i skråningen opp mot Spikkestad park. Dersom dette ikke stemmer får vi et skråningsutslag som vil kreve etablering av mur opp mot gangvegen som kommer ned fra Spikkestad park. Myresvingen Myresvingen er utformet med et noe smalere snitt enn Industriveien. Det er lagt opp til at sykkelfeltet kobles på den gamle jernbanetraseen mot Lier. Geometrien (både vertikalt og horisontalt) er låst da det er overlevert til utbyggere mord og sør for Myresvingen. Industriveien og felt for parkering/pendlerparkering Industriveien mellom Myresvingen og Teglverksveien (se utsnitt over) er noe justert i forhold til dagens trase for å tilpasses kryssløsningene i begge ender. Parkeringsarealet skal ha atkomst fra Industriveien, og det er prosjektert en løsning for 100 plasser, hvor av 60 er for pendlere og 40 er til kirke- og kultursenteret. Det er mulig å opparbeide flere plasser videre vestover. Parkeringen er prosjektert i forhold til en tidligere vegløsning. Denne må derfor omprosjekteres og tilpasses den løsningen som det velges å gå videre med (med eller uten kulvert under Teglverksveien). Områdeplan for Spikkestad sentrum 38 Industriveien mellom Teglverksveien og Gamle Drammensvei er tilpasset krysset med Teglverksveien og ny gate inn til kirke- og kultursenteret. For alternativ uten kulvert ligger gaten minimalt forskjøvet mot øst (se blå strek), da alternativet uten kulvert ga mulighet for å rette opp gateløpet noe. Løsningen gjør større utsalg videre sørover (se Teglverksveien). Teglverksveien med og uten kulvert Blå linjer er Teglverksveien uten kulvert (alternativ 2). Kulverten er markert, men vi har ikke sikker plassering. Denne må måles inn dersom løsning med kulvert tas med videre. Alternativ 2 Alternativ 1 Områdeplan for Spikkestad sentrum 39 For Teglverksveien er det forsøkt å rette opp gaten noe i forhold til gjeldende områdeplan, men samtidig tatt hensyn til ønske om bevaring av hagen til eiendommen Frikstad. Sykkelfelt ligger i Teglverksveien på høyre side, og gateparkering på venstre (retning nord som illustrert over). Spikkestadveien I forhold til gjeldende områdeplan er reguleringsgrensen for Spikkestadveien justert noe sørover. Spikkestadveien har sykkelveg på sørsiden og kantparkering på nordsiden, med unntak av strekningen mellom Teglverksveien og Nye Stasjonsvei. Her er det lagt opp til et ½ meter smalere snitt for å gi plass til bevaringsverdig bygg. I tillegg er fortauet lagt noe lavere enn kjørevegen for å unngå skråningsutslag helt inn til vegglivet på den gamle overlærerboligen. Kantstopp for buss gir også begrensinger på dette strekket. Ventearealet som er avsatt er også smalere enn anbefalt (1,5 m anbefalt 2,5 m), i tillegg til at ventearealet på den ene siden går rett ut i sykkelvei. Adkomst til kirke- og kultursenteret Det foreslås at kirke- og kultursenteret får atkomst fra krysset Industriveien – Teglverksveien. Snittet er det samme som for det øvrige gatenettet, men går over i et gatetun foran hovedinngangen til kirken. Snittet er valgt for å tilpasses det øvrige gatenettet, slik at trafikksituasjonen blir enkel og lett lesbar. Dette er viktig for at fotgjenger- og sykkelkryssinger skal være mest mulig trygge. Løsningen legger også opp til at det skal kunne kjøres gjennom for å unngå uheldig rygging i dette området. Gatetunet med blandet trafikk skal senke farten og redusere unødig gjennomkjøring. Sykkelvegen må etter gatetunet gå innom fortauet et stykke for så å komme videre ned til torget gjennom parkering (se illustrasjon under). Områdeplan for Spikkestad sentrum 40 Foreløpig plan for torget og området ved kirke- og kultursenteret (Landskaperiet as) Nye Stasjonsvei Nye stasjonsvei er regulert med ekstra bredt fortau på en side fremfor sykkelvei, for å gi rom for tosidig parkering i gaten. Snittet er redusert med 3,75 meter i forhold til gjeldende områdeplan, hvor av 2,5 meter er mot felt BS5 (Kiwi). Det er ikke lagt opp til kollektivknutepunkt, og buss må stoppe i Spikkestadveien som i dag. Jernbaneverket ønsker å opprettholde pendlerparkering på stasjonen. Det må derfor påberegnes en del unødig trafikk i Nye Stasjonsvei som følge av dette (leting etter plass før man kjører og parkerer på pendlerparkeringsplassen i Industriveien). Områdeplan for Spikkestad sentrum 41 Gamle Drammensvei Gamle Drammensvei er regulert med samme veisnitt som gatenettet for øvrig. Det er viktig å se at dette ikke er en bakgate, men en vanlig gate i sentrum når Spikkestad på sikt vil utvikles nordover. Det er lagt opp til sykkelvei i nord og gateparkering mot sør. Gaten vil få relativt mye trafikk selv om det er en blindgate, da den er atkomst til fremtidig kjøpesenter. Frisikt Frisikt er påført plankartet i henhold til Røyken kommunes veg- og gatenorm. 5.6 Rekkefølgekrav Det er gitt generelle rekkefølgekrav som følger rammetillatelsen, og mer spesifikke krav knyttet til hvert enkelt felt som følger brukstillatelse/ferdigattest. Rekkefølgekrav fremgår av reguleringsbestemmelsene, §§ 6 og 7. Noen av feltene er små og bebygd, med forutsetning om å rive eksisterende bebyggelse for å utvikle i tråd med områdeplanen. Legger man til krav om parkering i kjeller, solfylte uteoppholdsarealer på bakkenivå og kostnader til opparbeidelse av tilgrensende gate og kryssløsninger samt torg, er det svært sannsynlig at man er over smertegrenser for grunnlagsinvesteringer for noen av feltene. Finansiering og ansvar for opparbeidelse, vedlikehold og drift for disse områdene vil sannsynligvis tilfalle kommunen. Dersom en har overskuddsmidler i et fond for infrastruktur i Spikkestad sentrum vil det være anledning til å dele på kostnader knyttet til disse områdene. 6 KONSEKVENSER Det foreligger en konsekvensutredning gjennomført i forbindelse med gjeldende områderegulering for Spikkestad, datert 10.5.2011, sist revidert 30.5.2011. Her er følgende tema utredet: Landskap, kulturminner, kulturmiljø og estetikk Biologisk mangfold, vegetasjon og grønnstruktur Områdeplan for Spikkestad sentrum 42 Lokalklima Grunnforhold Energi - miljø og bærekraft Luftkvalitet og støy Risiko- og sårbarhetsanalyse Barn og unge Universell utforming Bebyggelse og tjenester Næringsliv og sysselsetting Transport VA/El ledningsnett Avfallshåndtering Anleggsperioden Handelsanalyse Det ble utredet 3 alternativer som angitt under: Alternativ 0 (lav) med etablering og utvikling av næring som i dag, med småskala næringsvirksomhet i sentrumsområdet, inntil 6 000 m² totalt. Uendret bebyggelse med inntil 3 etg. Ingen endring av formål i gjeldende planer. Fortetting og boligutbygging innenfor vedtatte planers begrensning, ca. 250- 300 nye boliger innenfor planområdet. Nåværende trafikksystem beholdes. Alternativ 1 (middels) med etablering av kjøpesenter, 5-10 000 m² næring/handel og 1 000-5 000 m² annen næring. Etablering av tett bystruktur med næring på grunnplan. Tilrettelegge for etablering av arbeidsintensiv næring innenfor planområdet. Bebyggelse i 3-5 etasjer, jevnt over 3 etg., enkelte bygg inntil 5 etg. Det antas ca. 5-600 nye boliger innenfor planområdet. Relativt høy fortetting og regulering av nye områder og omregulering av eksisterende områder. Kjellerparkering. Flytting av stasjonsområde, anlegge nytt, sentralt torg. Ny veistruktur og nytt kjøremønster etableres. Alternativ 3 (høy) med etablering av kjøpesenter, 10-18 000 m² næring. Etablering av tett bystruktur med næring på grunnplan. Tilrettelegge for etablering av arbeidsintensiv næring innenfor planområdet. Bebyggelse 5-8 etasjer, jevnt over 5 etg., enkelte bygg inntil 8 etg. Høy fortetting og regulering av nye områder innenfor planområdet, omregulering av eksisterende områder. Tett bystruktur med næring på grunnplan. Parkering i kjeller. Totalt 800-900 nye boliger innenfor planområdet. Åpne for signalbygg. Flytting av stasjonsområde, anlegge nytt, sentralt torg. Ny veistruktur og nytt kjøremønster etableres. I konsekvensutredningen ble det trukket følgende konklusjon: I Spikkestad ligger alle forutsetninger til rette for å utvikle en miljøvennlig småby basert på prinsipper for samordnet areal og transportplanlegging. Valg mellom alternativ 1 og 2 handler i tillegg til nøytrale parametre også om hva slags stedsidentitet en ønsker å skape. Dersom en velger en generell byggehøyde på 5-8 etasjer (alt 2) så medfører det at en trenger større plass på bakken for å slippe til lys og sol. Sannsynligvis vil dette også betinge en annen struktur på bebyggelsen. Likeledes vil bygging i slike høyder tvinge frem større offentlige parker og grøntarealer, siden det da neppe vil være tilstrekkelige uteoppholdsarealer ved boligen. Spikkestad skal være en intim og kompakt småby og en generell utbygging på 3-5 etasjer (alt 1) i sentrum passer best for å ivareta dette målet. De største ulempene som påføres Spikkestad som følge av utviklingen kommer fra veitrafikk. Alt 2 gir Områdeplan for Spikkestad sentrum 43 større nyskaping av trafikk enn alt1. Handelsanalysen peker på at det er grunnlag for et kjøpesenter på ca 10 000 m². Det er ikke markedsmessig grunnlag for et senter med den størrelse som fremgår av alt 2 (10-18 000 m2 næring). På bakgrunn av konsekvensvurderingen har Røyken kommune valgt å legge alternativ 1, middels utnyttelse til grunn for den videre utviklingen av Spikkestad. Dette alternativet gir etter vår mening den best balansen mellom de overordnede målsettingene som er satt for utvikling av Spikkestad. Konklusjonen fra konsekvensutredningen ble videreført i områdeplanen med unntak av at det i tillegg ble åpnet opp for signalbygg. Ved praktisering av områdeplanen kan det derimot se ut til at det er alternativ 2 som er lagt til grunn med byggehøyder opp mot 7 etasjer (10-11 meter høyere enn det som er fastsatt i gjeldende områdeplan). Det er ikke ønskelig å videreføre denne praksisen, da dette ikke er med på å skape den byen Røyken kommune er tjent med og ønsker seg. 7 KOSTNADER 7.1 Investeringskostnader gater Det er foretatt en kostnadsberegning i forbindelse med infrastrukturplanen. Overslaget var grovt og beløp seg til en byggekostnad på kr 95 550 000,-. Kostnadsoverslaget omfattet gatenettet og innfartsparkeringen. I ettertid er gatenettet noe endret og det er utarbeidet flere alternativer til innfartsparkering, herunder parkeringshus. Det er også gjort kostnadsberegninger på ensidig utvidelse av kulverten. Løsningen som nå foreligger er ikke detaljert beregnet, og det må jobbes mer med kostnader, slik at dette er klart til 2.gangs behandling av områdeplanen. VIVA har sammen med park vurdert kostnader til investering og til drift/vedlikehold. For investeringskostnader er det tatt følgende forutsetning: Dersom alle veiene i områdeplanen blir kommunale/offentlige, kompenseres merverdiavgiften for investeringskostnadene. Kostnadene er eksklusive opparbeiding av Torget og arealene rundt kulturkirken, unntatt er vei/plass på nordsiden av kulturkirken. Kostnadsoverslaget tar utgangspunkt i en beregning som Rambøll utførte sommeren 2014. Kostnadene er inkludert opparbeiding av veier m/ asfalt, kantstein, belegningsstein, møblering, vegetasjon, gatevarme, belysning og drenering. Byggekostnader Riggkostnader15 %: Uforutsett 25 % Entreprisekostnad Planlegging, prosjekt- og byggeledelse 20 % Prosjektkostnad eks mva Områdeplan for Spikkestad sentrum 55, 00 mill kr 8,25 mill kr 13,75 mill kr 77,00 mil kr 15,40 mill kr 92,40 mill kr 44 7.2 Driftskostnader gater Forutsetninger: De angitte kostnadene for årlig drift og vedlikehold viser kostnadsnivået, og er meget grovt beregnet. Grunnlag for kostnadene for vintervedlikeholdet er dagens kvalitetskrav og prisnivå (januar 2015). Bortkjøring av snø er inkludert i vintervedlikehold Det er planlagt noe gatevarme og er inkludert i vintervedlikeholdskosntadene. I henhold til informasjon fra Asker kommune er sommervedlikeholdet av Asker sentrum ca 2 mil kr (Strøket, torget og tilhørende veier). Asker sentrum er noe større enn Spikkestad sentrum og sommervedlikeholdet i Spikkestad anslås til 1,5 mill kr I kontraktene for utførelse av grøntanlegg inngår minimum 3 års drift av anlegget. De årlige kostnadene inkluderer grøntanleggene etter denne 3- årsperioden. Kommunen drifter veilys langs det meste av veiene som omfatter områdeplanen. Det planlegges bruk av LED og strømforbruket og annet vedlikehold antas å ikke bli vesentlig høyere enn i dag. Sommervedlikehold omfatte: o Klipping og stell av gressflater o Beskjæring av trær o Feiing og renhold vår, sommer og høst o Renovasjon, bla drift av søppelkasser o Vannspeil og andre vanninstallasjoner o Vedlikehold av anleggsdeler, lekeapparater og møblering o Reparasjoner etter hærverk o Tømming og drift av sandfang og sluk Vintervedlikehold veier, økte driftsutgifter i forhold til de utgiftene kommunen har i dag til vintervedlikehold Vintervedlikehold av Torget, ny utgift Sommervedlikehold veier og Torget, økte driftsutgifter i forhold til de utgiftene kommunen har i dag til Veilys. Energi og vedlikehold Anslått nivå på økning i driftsutgiftene: 0,7 mill kr 0,8 mill k r 1,5 mill kr Antar ingen vesentlig økning i forhold til dagens utgifter. 3mill kr pr år. 7.3 Kostnader VA Vannforsyningen og spillvann- og overvannshåndteringen er utredet i en egen rapport, ”Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum, januar 2015”. Dagens ledningssystem og anlegg er vurdert med hensyn til kapasitet og beliggenhet sett i sammenheng med framtidig utbygging. Områdeplan for Spikkestad sentrum 45 Kapasiteten på vannforsyningen må økes både for å ivareta krav til brannvann og til økning i befolkningen og næringsvirksomhet. To eksisterende uttak på Glitreledningen som i dag er stengt, må settes i drift ved at det etableres sonevannmålerkummer. Det etableres et ringsystem med dimensjon 250mm for å sikre vannforsyning fra flere sider i tilfelle avbrudd i forsyningen. Spesielt i området rundt det framtidige torget kommer dagens ledninger i konflikt med ny bebyggelse og må flyttes. Spillvann fra den østre delen av området går med selvfall mot øst til pumpestasjon i Selboes vei . Denne pumpestajonen pumper videre gjennom Spikkestad for så videre å gå med selvfall til Lahell renseanlegg. Fra de vestlige delene kan spillvannet føres til selvfallsledninger som ligger i Industriveien og videre ned mot Lahell renseanlegg. Spesielt i området rundt det framtidige torget kommer dagens ledninger i konflikt med ny bebyggelse og må flyttes. Overvann fra området dreneres enten mot øst til Skitegga eller mot vest til Dauerudbekken. Det er mye leire i området og reduserte mulighet til å infiltrere overvann i grunnen. Derfor legges det opp til å legge overvannsledninger i hele området. For å dempe overvannsmengdene må alle utbyggere fordrøye overvann fra sine eiendommer før de få slippe ut vann på offentlige overvannsledninger. Kriterier for fordrøyning er vist i egen rapport ” Dimensjoneringskriterier for overvann, januar 2015.” Det skal legges til rette for at vegetasjon benyttes til fordrøyning og at overvannshåndteringen blir et positivt element. Klimaendringene medfører flere tilfeller av ekstremvær og når vannmengdene blir så store at fordrøyning og rørsystem ikke har kapasitet , vil vannet flomme vider langs naturlige flomveier. Flomveiene skal holdes åpne slik at vannet kan flomme fritt uten at det medfører store skader på bygninger og anlegg. I detaljplanleggen er det viktig å ikke bygge ned flomveiene. Kostnadene for vann - og avløp er på skisseprosjektstadiet samlet beregnet til 54 mill kr eks mva. Det er inkludert 30% uforutsett og 20 % for administrasjon. Glitreledningen samt kommunale avløpsledninger krysset boligområdet S8 i områdeplanen. Glitreledningen er hovedvannforsyning til Røyken og Frogn kommuner og har en dimensjon 500mm. Det er ikke tillatt å bygge nærmere enn 4 m på hver side av ledningen og begrenser utvikling av område S8. En omlegging av ledningene er grovt anslått til ca 5 mill kr eks mva. Det er inkludert 30% uforutsett og 20 % for administrasjon. 8 UTREDNINGER Infrastrukturplan Det er utarbeidet en infrastrukturplan for Spikkestad sentrum som omfatter utforming av gatene generelt og detaljering av enkelte kryss. Infrastrukturplanen består av rapportene; - Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, Rambøll juli 2014 Områdeplan for Spikkestad sentrum 46 - Spikkestad sentrum, utforming av gater, Rambøll 11.juli 2014 I tillegg er det utarbeidet følgende tegninger; - B01, C01-08, G01, N01-02 og E01. Arbeidet med infrastrukturplanen er delvis ferdigstilt. Etter den delvise ferdigstillelsen er det gjort flere endringer i prosjektet. Infrastrukturplanen er allikevel benyttet som grunnlag. Geometrien (prosjektering av gatene i områdeplanen) er oppdatert, men kostnader og formingsveileder må utarbeides og ferdigstilles lik at det foreligger komplett før områdeplanen skal til 2. gangs behandling. Utforming av torget Utforming av torget ble definert i et skisseprosjekt for torget gjennomført i 2013. Skisseprosjektet er vedlagt, mens det her kun gis en kort oppsummering. Avgrensningen av torget i skisseprosjektet følger avgrensingen i gjeldende områdeplan. I oppfølgende arbeider med torget er denne grensen noe justert. Torget deles inn i 4 soner hvor sonene 1 til 3 er det urbane torget (den røde løperen) mellom stasjonen og kirke- og kultursenteret, og sone 4 er byparken. Sone 1, bytorget, vil ligge i direkte tilknytning til kollektivknutepunktet og kjøpesenteret. Bygulvet skal dekkes med en kombinasjon av lokal røykengranittheller, grus og teglstein, mens hvite/lyse materialer som for eksempel hvit betong benyttes som sekundærmateriale for å gi en kontrast til alt det røde. Hovedelementet på bytorget blir vannspeilet som er tenkt som et aktivitetsrom (lek med vann). Sone 2, festplassen, er dimensjonert for store arrangementer, men vil til daglig være et krysningspunkt for gående og syklende. Bygulvet skal dekkes med rødlig grus, men vil ha elementer av tilvarende materialer som på bytorget for at de to sonene skal henge sammen. På vinterstid kan det etableres skøytebane, og regnbedene til fordrøyning av overvann vil ha sittemuligheter og gi en ramme for banen. Stasjonsbygningen plasseres i grensen mot parken, slik at uteservering kan foregå inn mot festplassen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 47 Sone 3 er fondmotivet på torget med nytt kirke- og kultursenter. Hvordan forplassen til kulturkirken skal utformes må vurderes når byggets plassering, løsning og design er avklart. Sone 4, parken, skal ha fokus på frodig vegetasjon og aktiviteter for barn. Terrenget stiger mot nord og vest. I motsetning til den røde løperen som er flat med harde flater, vil parken formes med koller og terrengvariasjoner for å skape lekemuligheter og avskjermede områder. Aktuelle aktiviteter som passer i denne type terrengpark er for eksempel ski- og sykkelløyper, buldresteiner, klatrenett, sklier og klatretårn. Skisseprosjektet er fulgt opp med en landskapsplan som vil knyttes opp til reguleringsbestemmelsene. Med grunnlag i dette skal det utarbeides byggeplantegninger og anbudsdokumenter. Mulighetsstudie Rodeo arkitekter as har utført et mulighetsstudie for områdene nord for det fremtidige torget, felt BS9 og BS10 i ny områdeplan. Situasjonsplan og snitt under viser noe av resultatet. Det vises for øvrig til «Mulighetsstudie S7, S8 og S9, Rodeo arkitekter as 30.06.14.» Områdeplan for Spikkestad sentrum 48 y re Registrering av nyere tids kulturminner Ingen bygg eller områder er regulert med verneverdi eller som hensynssoner i gjeldende områdeplan. Imidlertid har kommuneplanen en generell bestemmelse (§ 5.0.9 Vern av bebyggelse og bygningsmiljøer, kulturminner), som sier noe om kartleggingsplikt og hvilke hensyn som skal ivaretas. En kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljø i Røyken kommune er under utarbeidelse. Arbeidet er ikke ferdigstilt, men den foreløpige vurderingen har pekt ut et større område som vist på illustrasjonen under som et hensynsområde for kulturmiljø. 9 2 5 3 6 1 4 10 7 8 Områdeplan for Spikkestad sentrum 49 Det vises til kap. 3.5 Nyere tids kulturminner for beskrivelse av de ulike byggene. Alle bygningene kan ikke ivaretas, da dette vil legge en for stor demper på den byutviklingen kommunestyret har vedtatt skal skje på Spikkestad og som er i henhold til nasjonale føringer om fortetting og urbanisering ved kollektivknutepunk. På den annen side er identitet og historie viktige elementer når en by skal vokse frem. Det foreslås derfor at det fokuseres på kulturaksen som vist under, hvor av to miljøer trekkes ut som hensynssoner kulturmiljø i områdeplanen. Illustrasjon; viktige akser i Spikkestad sentrum, herunder kulturaksen fra Gamle Drammensvei og til Spikkestadveien Kulturaksen starter på Gamle Drammensvei og tar inn i Spikkestad sentrum ved vestfasaden på elopakbygget hvor den gamle fabrikkbygningen integreres som en del av det nye kjøpesenteret. Her kan det etableres innganger og småbutikker ut mot gatetunet som leder til torget og stasjonsbygget med café/kultur og uteplasser. Stasjonsbygget er flyttet ut på torget hvor det spiller sammen med den gamle landhandelen med eplehagen og meieriet. Aksen trekkes videre ned mot Spikkestadveien hvor gamle Vestbygda skole og den gamle overlærerboligen bevares. Områdeplan for Spikkestad sentrum 50 Vestfasade på elopakbygget Plan for VA Overordnet Vann-og avløpsnett, Spikkestad sentrum, datert januar 2015. Dimensjoneringskriterier for overvann, Røyken, datert januar 2015 Kirke- og kultursenteret Det ble gjennomført en arkitektkonkurranse for nytt kirke- og kultursenter i Spikkestad sentrum. Områdeplanen legger til rette for at prosjektet kan gjennomføres med oppstart vår/sommer 2015. Områdeplan for Spikkestad sentrum 51 9 MEDVIRKNING 9.1 Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort Røyken og Hurums avis 6.2.2014 og Drammens Tidende 7.2.2014. Grunneiere og rettighetshavere, lag og foreninger ble varslet ved brev datert 3.2.2014. Buskerud fylkeskommune, fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen, Telenor, NVE Region sør, NSB BA Persontrafikk, NSB BA Eiendom, Jernbaneverket, Rom Eiendom as og Brakar ble varslet ved brev datert 31.1.2014. Frist for uttalelse var 7. mars 2014. 9.2 Innspill Det er i alt kommet inn <ANTALL> uttalelser til planforslaget. Nr. Adresse, gnr/bnr Navn 1 Fylkesmannen i Buskerud 2 Jernbaneverket 3 Statens vegvesen 4 Buskerud fylkeskommune Selbos vei 10 Espen D. Flesche-Trulsen Teglverksveien Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt 17 Aspelund 4 Hans van der Werff Teglverksveien Lise Marion Malme 13 Nye Stasjonsvei Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom Dato 24.2.2014 26.2.2014 28.2.2014 6.3.2014 15.2.2014 4.3.2014 5.3.2014 6.3.2014 7.3.2014 9.3 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser 1. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, klima og energi, barn og unges interesser, grøntstruktur, landskap og universell utforming ivaretas i tråd med nasjonale føringer. Viser til tidligere uttalelser og innsigelser i forbindelse med områdeplanen for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. Påpeker at det bør utarbeides fotorealistiske fremstillinger av torget og kirke- og kultursenteret, og viser til veiledere om by og stedsutvikling fra Kommunal- og Moderniseringsdepartementet. Rådmannens kommentar: 2. Jernbaneverket Jernbaneverket er opptatt av at løsninger i helhet og detalj ivaretar innfartsparkering, adkomstsoner og tilgjengelighet til stasjonen. Gående og syklende må prioriteres i løsningsvalg. Vi ber også om at planen dokumenterer innfartsparkeringen tilstrekkelig og hvilke tiltak kommunen vurderer som aktuelle å iverksette for å ivareta muligheten for pendlerparkering. Utbygging av stasjonsnære områder bør prioriteres fremfor fjerntliggende områder og spredt utbygging. Jernbaneverket vil foretrekke løsninger som danner gode rom og møteplasser rundt stasjonen. Jernbaneverket vil stille Områdeplan for Spikkestad sentrum 52 krav til at vi ved behov kan godkjenne byggeplaner for tiltak nær jernbanen, eller som kan påvirke stasjonen. Vi ber om at det reguleres rekkefølgebestemmelse for dette. Vi minner om jernbanelovens §10. § 10.(Tilgrensende eiendommer) Det er forbudt uten etter avtale med kjøreveiens eier å oppføre bygning eller annen installasjon, foreta utgraving eller oppfylling innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje, dersom ikke annet følger av reguleringsplan. Dette gjelder ikke når sporanlegget er en del av offentlig eller privat vei. Kjøreveiens eier kan pålegge eier av naboeiendom, eller rettighetshaver til slik eiendom, å fjerne trær og annen vegetasjon innenfor 30-meters grensen som nevnt i første ledd når hensynet til togfremføringen eller omgivelsenes sikkerhet tilsier det. Etterkommes ikke pålegget, kan kjøreveiens eier selv besørge vegetasjonen fjernet. Eier eller rettighetshaver har krav på vederlag etter skjønn for skade og ulempe som følger av tiltak som nevnt i annet ledd, samt for eventuelle utgifter forbundet med dette. Dersom det i tide er gitt skriftlig beskjed om at planting innenfor 30-meters grensen ikke skal skje, har eier eller rettighetshaver ikke krav på vederlag. Rådmannens kommentar: 3. Statens vegvesen Viser til uttalelse i forbindelse med områdeplan for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. De er positive til hendelssenter som tilpasses boligvolumet. De ser utfordringen med bilatkomst og mener adkomst for gående og syklende må vektlegges og forsterkes med sykkelparkering på stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk og myke trafikanter / skoleveg må avklares. Behov for endringer på riks- eller fylkesveg må ivaretas i planarbeidet og eventuelle tiltak må gjennomføres før området kan tas i bruk. Rådmannens kommentar: 4. Buskerud fylkeskommune Buskerud fylkeskommune har gitt kulturminnefaglige innspill til planarbeidet. Det er foretatt en befaring 5.3.2014. De ber om at følgende tas med i reguleringsbestemmelser: "Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner må arbeid straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens § 8, annet ledd." De peker på en rekke nyere tids kulturminner med høy og middels verneverdi. Disse er gjengitt i kapittel xx. Kulturminner. På bakgrunn av kulturminneverdiene som finnes i sentrum, råder de kommunen til å legge inn bestemmelser og retningslinjer som vil sikre ivaretakelsen av det historiske sentrum. De anbefaler at enkeltbygningene sees i sammenheng, og at det legges inn en hensynssone c) bevaring av kulturmiljø på området rundt stasjonen og opp mot krysset Spikkestadveien / Teglverksveien / Bølstadveien. Andre verneverdige enkeltbygninger kan markeres med tykk omriss i plankartet. De anbefaler til slutt at planprosessen gir et best mulig avklart bilde av hvordan torget og nybygget vil fremstå som følge av realiseringen av planforslaget. Dette vil sikre bred offentlig medvirkning. Rådmannens kommentar: Espen D. Flesche-Trulsen Savner en gjennomgang fra Selbos vei til stasjonen. Påpeker at det i tillegg til å være tungvint å gå rundt om Spikkestadveien også er trafikkfarlig. Spikkestadveien er ikke tilpasset for gående og Områdeplan for Spikkestad sentrum 53 syklende mellom Selbos vei og Nye stasjonsvei. Spesielt om vinteren opplever de her å bli ”snittet” av biler i høy hastighet. Jernbaneverket er kontaktet og har gitt følgende svar: ”Det var opprinnelig tenkt en løsning med åpning for gående og syklende mellom stasjonsområdet og Selbos vei. Grunnet klare ønsker fra eiere eller veilaget til Selbos vei vil ikke dette bli gjennomført. De er redd for at dette vil gi økt trafikk til veien og feilparkeringer.” Samtaler med andre beboere i Selbos vei gir ingen støtte til denne uttalelsen, og det eksisterer ingen velforening eller veilag som kan ha gått imot forslaget om gjennomgang. Flere av naboene stiller seg imidlertid positive til å ha en gjennomgang, både av praktiske årsaker, fordi det forenkler tilgangen til kollektivtransporten, og av trygghetsårsaker for både de voksne og barna i gaten. Parkering anses ikke som et problem da alle eiendommer i Selbos vei har gode parkeringsmuligheter på egen tomt og det er tilstrekkelig med pendlerparkeringsplasser på stasjonen. Rådmannens kommentar: Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt Ber om en bekreftelse på at § 3.1.8 ikke endres; ”før det gis rammetillatelse skal overdragelse av berørte eiendommer som inngår i detaljert reguleringsplan være avklart”. En slik avklaring foreligger pr. dato ikke, men forhandlinger med kommunen pågår. De peker på at det i saksfremlegget sies at grunneierne rundt torget, i forbindelse med prosessen rundt torget, ble invitert med for å diskutere ulike løsninger og konsekvenser for deres tomter. Deres boliger er etter områdeplanen regulert fjernet og de har ikke vært invitert med på noen diskusjoner rundt denne planen. Rådmannens kommentar: Hans van der Werff Påpeker at gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ikke samsvarer med dagens situasjon når det gjelder innkjørsel fra Spikkestadveien til Aspelund. Røyken kommune vedtok 27.04.2006 å stenge, privat opparbeidet, innkjøring til Spikkestadveien av trafikkmessige hensyn. Som resultat av vedtaket ble det i 2010 anlagt ny adkomstvei som regulert i reguleringsplan for Spikkestad sentrum, endring D. Det kreves at det tas hensyn til eksisterende trafikksituasjon og at dagens avkjørsel til Aspelund forblir uendret. Samtidig bes det om at privat opparbeidet avkjørsel til Spikkestadveien, som nå er stengt for all trafikk, forblir stengt. Rådmannens kommentar: Lise Marion Malme Hun er nærmeste nabo til det nye torget, og er glad for at hennes hus og nabohuset (det gamle meieriet) skal bevares. Sammen med den gamle stasjonsbygningen med det lille verkstedet håper hun de tre kan spille sammen og gi et verdig bilde av hvordan det har sett ut en gang. Hun påpeker at tomten for det nye kirke- og kultursenteret er for liten, og at det nye bygget ikke må blir for høyt og plasseres lengst mulig vekk fra henne. Hun er videre bekymret for støv og støy plager i byggeperioden og håper det er en plan og tiltak på hvordan dette kan avhjelpes. Hun ønsker et nytt gjerde/støyskjerm mot kirken som står i stil til hennes gamle hus og alt det nye. Rådmannens kommentar: Områdeplan for Spikkestad sentrum 54 Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom Avanti disponerer store deler av arealene sør for torget. De eier gnr 85 bnr 70 og 437, og har en opsjon på gnr 85 bnr 7. Det vises også til at Spikkestad Torg as disponerer gnr 85 bnr 492. I forbindelse med prosessen rundt løsning for kollektivknutepunktet ved Nye stasjonsvei og Spikkestad stasjon, forutsetter de en videre dialog der Avanti er en aktiv part i diskusjonen. Det presiseres at Avanti ønsker å sette i gang med privat detaljregulering på felt BBS12 parallelt med endring av områdeplanen. Rådmannens kommentar: 9.4 Medvirkning i planprosessen I forbindelse med skisseprosjekt for Spikkestad torg har det vært arrangert 2 workshops. Her har lag og foreninger, samt utviklere rundt det nye torget deltatt. Dette var prosesser som ble gjennomført før arbeidet med endring av områdeplanen ble startet opp. I tillegg har det vært gjennomført en rekke møter med utviklere rundt torget, både før og etter arbeidet med områdeplanen. I forbindelse med prosessen rundt endring av områdeplanen legges det opp til følgende medvirkningsprosess: 1. Informasjon i lokalpressen og i brev i forbindelse med varsling og offentlig ettersyn: Kunngjøring av oppstart med mulighet for innspil i perioden 6.2. – 7.3.2014. Offentlig ettersyn av planforslag, 6 uker sept-okt-nov. 2. Informasjon om Spikkestad og Spikkestad torg på årsmøtet til Spikkestad vel 6.3.2014. 3. Opprette nettside? 4. Henge opp på Kiwi? 5. Folkemøte i forbindelse med høring, oktober 2014. 6. Møter med grunneierrepresentanter, foreninger, berørte vel o.l etter behov. 10 OPPFØLGING AV PLANFORSLAGET For planen bør det angis spesifikke hensyn som skal fanges opp ved senere detaljregulering. Sentrale temaer kan være bestemmelser om nærmere undersøkelser, kartlegginger eller utarbeidelse av miljøoppfølgingsprogram (MOP), samt utbyggingsavtaler i forhold til rekkefølgekrav. I planforslaget vil det fremgå hvilke forhold som skal avklares og belyses i senere planarbeid. 11 VEDLEGG Områdeplan for Spikkestad sentrum 55
© Copyright 2025