1. No category

SALGSPROSPEKT
Boligutviklingsprosjekt
B4 Paulsenkaia i Bjørvika
Selges av HAV Eiendom AS
ved Hadrian Eiendom AS
INNHOLDSFORTEGNELSE
FAKTAARK.....................................................................................................................................
4
HAV EIENDOM AS.......................................................................................................................
5
MANDAT........................................................................................................................................
5
OM BJØRVIKA..............................................................................................................................
6
FAKTA OM EIENDOMMEN........................................................................................................
8
SKISSEPROSJEKT...........................................................................................................................
14
INFRASTRUKTUR ........................................................................................................................
22
OMGIVELSER OG TILLIGGENDE OMRÅDER/ FELT................................................................
26
SENTRALE AVTALEPROSESSER..................................................................................................
31
BÆREKRAFT I BJØRVIKA - PROGRAMMER............................................................................
32
SELSKAPET ...................................................................................................................................
33
SALGSINFORMASJON.................................................................................................................
34
SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD..................................................................................
34
Illustrasjon av Bjørvika. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne
KONTAKTPERSONER
Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under.
2
Birgitte Marie Formo
Mobil: 48 40 04 48
e-post: birgitte.formo@hadrian.no
Hadrian Eiendom AS
Postboks 1242 Vika
0110 Oslo
Øivind Solbakken Mobil: 91 37 06 06
E-post: oivind.solbakken@hadrian.no
Besøksadresse: Olav Vs gt. 1, Oslo
Telefon: 22 01 40 40 Fax: 22 01 40 50
3
FAKTAARK
Selger: HAV Eiendom AS (HAV E),
org.nr. 985 627 134
Salgsobjekt: B4 Paulsenkaia AS,
org.nr. 992 612 231
Selger eier 100 % av aksjene i selskapet
B4 Paulsenkaia AS, hvis hovedaktivum er
eiendommen med gnr. 234 bnr. 127 (felt B4 a,
b og c) i Oslo kommune.
Hjemmelshaver: B4 Paulsenkaia AS
Tomteareal: 4 878 m2
Regulering: Bolig/forretning/undervisning/
annen offentlig eller privat tjenesteyting
(barnehage, kultur, treningssenter, fritidsklubb)/
kontor/bevertning. Planen krever en boligandel
på minst 70 % av total BRA.
HAV EIENDOM AS
MANDAT
Selger eier også felt B1 som er
naboeiendommen nord for salgsobjektet, og
som er planlagt utbygget med næring, hotell og
boliger.
HAV E er en av hovedaktørene i by- og
eiendomsutviklingen i Bjørvika. Selskapet driver
også med forvaltning, utleie, samt kjøp og salg
av fast eiendom.
Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å
forberede og forestå salg av eiendommen.
Alle illustrasjoner som vist i herværende
prospekt er av illustrativ karakter, og kan
avvike fra reguleringen. Sekretariatet i HAV
E er oppmerksomme på kreditering ved bruk
av stillbildene ikke er gjort i noen tilfeller og
at dette må innskjerpes. Korrekt kreditering
i henhold til avtalen - punkt 3.5.3 er:”©
3D-modell Bjørvika.
http://www.bjorvikautvikling.no/3d-modell
HAV E eier blant annet 66 prosent av Bjørvika
Utvikling AS, som igjen eier 100 prosent av
Bjørvika Infrastruktur AS. Reguleringsplanen
åpner for at Bjørvikaområdet totalt kan bebygges
med 900 000 m2 gulvareal hvorav 400 000 m2
er regulert til boligformål. Utviklingen av HAV
E sine tomter i Bjørvika vil strekke seg over
flere år, og pr. i dag har selskapet i underkant
av 400 000 m2 BRA areal i sin gjenværende
portefølje. Selskapet ble stiftet 7. april 2003 og
eies av Oslo Havn KF.
Dette prospektet ble utarbeidet i august 2015.
Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på
egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte
føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver.
Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta
eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg
videre retten til å endre tidsplanen for salget eller
salgsprosedyren.
For grunnboksutskrift, se vedlegg 1.
HAV Eiendom AS
Selger
B4 Paulsenkaia AS
Salgsobjekt
Regulert volum: 19 500 m2 BRA
Felt B4 ligger på Paulsenkaia øst for Operaen,
mellom Akerselvallmenningen og Bispevika.
Paulsenkaia blir omtalt som Munch-området,
og utgjør en vesentlig og sentral del i Bjørvika
med Operaen og det planlagte kulturbygget
Munchmuseet, Lambda (felt B5) som nærmeste
nabo.
Gnr. 234 bnr. 127
Eiendommen
Bilde fra Nylandsbrua og Dronning Eufemias gate. Kilde: Skillshot
4
5
OM BJØRVIKA
HISTORIKK
Navnet Bjørvika har opprinnelig betydd byvika.
Akerselva som munner ut i Bjørvika var viktig
for Oslos utvikling som tidlig industriby. Fra
middelalderen har Bjørvika fungert som et
sentralt havneområde og et viktig knutepunkt
for handel og sjøfart. Utviklingen begynte først
på østsiden mot gamle Oslo, og fra 1600-tallet
på Akershussiden. Mange utenlandske skip lå
fortøyd eller ankret opp på utsiden av områdene
med handelsvarer.
I tidlig middelalder gikk vannlinjen helt inn til
Grønlandsleiret og dagens Bjørvika lå under
vann. Innvinning av land foregikk både som
den geologiske landhevingen etter istiden,
avsetning av sedimenter og etter hvert sagflis fra
elvene og som planlagte utfyllinger med ulik
byfyllmasse. Paulsenkaia ble til ved oppsamling
av byfyllmasser i Bjørvika og fullstendig utfylt på
1850-tallet.
Paulsenskaia har sitt navn etter skipsreder og
brukseier Hans Arnt Hartvig Paulsen – på
folkemunne Køla-Pålsen - som opprettet sin
kullimport her.
Kart over Bjørvika fra 1838. Kilde: Kartverkets arkiv.
6
UTBYGGING I BJØRVIKA
De grunnleggende planpremissene for Bjørvika
– Bispevika og Lohavn er Bjørvikaplanen
(S-4099) vedtatt 2003. For nesten alle
byggefeltene innenfor Bjørvikaplanen er
det stilt krav om bebyggelsesplan, med
dagens planlov betyr dette detaljregulering.
Detaljreguleringsplan for område B4 foreligger.
I forslaget til kommuneplan – Oslo mot 2030,
Smart, trygg og grønn - er området avsatt til
Utviklingsområde i indre by og rokker således ikke
ved Bjørvikaplanens føringer. Bjørvika ligger
også innenfor Fjordbyplanen som har til formål
å transformere havnearealer til bolig, næring
og rekreasjonsområder. Fjordbyen strekker
seg fra Frognerkilen i vest og til Sydhavna i
sørøst. Området er inndelt i 11 delområder
på totalt ca. 2 261 daa. Fjordbyplanen er
yngre enn Bjørvikaplanen og er i sin juridiske
virkning retningsgivende med unntak av
planprogrammene for delområdene.
Gjennom vedtakene om å lokalisere
Munchmuseet med Stenersensamlingen og
Deichmanske bibliotek til området i tillegg til
operabygget, utgjør Bjørvika Oslos kanskje
viktigste kulturklynge. Visjonen for Bjørvika
som fjordbyen for øvrig er å åpne fjorden mot
byen. Havnepromenaden blir et samlende
element langs fjorden, og fra fjordkanten
strekker syv allmenninger seg inn mot den
bakenforliggende bystrukturen. Bjørvika blir en
blandet bydel der boliger, kontor, forretninger
og bevertning har en god balanse, og der
bylivet utspiller seg gjennom ulike stemninger,
karakterer og identiteter. Bjørvika skal være
et område hvor mennesker kan samles til store
begivenheter.
Illustrasjon av Bjørvika. ViaNova/Bjørvikautbyggerne.
Illustrasjon av Paulsenkaia. ViaNova/Bjørvikutbyggerne.
Når Bjørvika er ferdig utbygget, vil den nye
bydelen romme opp mot 5 000 boliger
(405 000 m2) og om lag 20 000 vil ha sin
arbeidsplass her (420 000 m2). I Operakvarteret
er det under utbygging ca. 400 boliger, på
Sørenga ca. 970. i Bispevika kommer
ca. 1 450 boliger og Paulsenkaia (B1 og B4)
ca. 230 boliger. På Diagonale-tomten bak
Operaen er det i tillegg planlagt studentboliger
for ca. 400 studenter.
7
Ved utløpet av 2014 var det ferdigstilt ca. 700
boliger i Bjørvika, i løpet av 2015 ferdigstilles
250 nye boliger, mens det i 2016 ferdigstilles ca.
400 boliger som nå er under produksjon. Både
Operakvarteret og Sørenga er planlagt ferdigstilt
i 2016/17. Kontor- og studentbyggene i
Diagonale, det nye hovedbiblioteket samt
Munchmuseet er planlagt ferdig utbygd i
perioden frem mot 2018/2019. Samtidig vil det
meste av infrastruktur i dette området stå ferdig.
deler av vestsiden av byggefeltet B4b. Mot det
kommende Munchmuseet danner denne et
plassrom foran Munchmuseets hovedinngang.
En ny bro over Akerselva som vil bli bygget
i forbindelse med Munchmuseet, vil gi tett
forbindelse til et parkmessig sjøbad sør for
operaen som vil opparbeides når området blir
tilgjengelig etter riggingen for Munchmuseet.
Dette vil supplere det nyåpnede sjøbadet på
Sørenga som også ligger i umiddelbar nærhet.
Paulsenkaia fra Dronning Eufemias gate ut til
Akerselvas munning består av tre utbyggingsfelt,
henholdsvis B1, B4 og B5 (Munchmuseet).
HAV E eier B1 og har rammesøkt en utbygging
av feltet med hotell, næring og boliger.
Allmenningene i Bjørvika fra vest mot sørøst:
• Festningsallmenningen
• Operaallmenningen
• Akerselvallmenningen
• Stasjonsallmenningen
• Bispekilen
• Kongsbakken
• Loallmenningen
FAKTA OM
EIENDOMMEN
BELIGGENHET
Utbyggingsfelt B4 er et av Bjørvikas
mest sentrale byggefelt. Samtidig som
beliggenheten mellom Akerselvalmenningen og
Stasjonsallmenningen samt Bispevika gir lys og
rommelighet og avstand til trafikkstøy og lokal
luftforurensning, ligger B4-feltet sentralt i Oslos
største kulturklynge med Den Norske Opera
& Ballett, Munchmuseet og Deichmanske
bibliotek.
Akerselva er allerede forlenget opp mot
sporområdet på Oslo S og et parklandskap er
utviklet på deler av området. Parklandskapet
vil etter hvert som utbyggingen skjer forlenges
sydover forbi Munchmuseet. På østsiden av
Akerselva foran B4-feltene vil allmenningen få
rikelig med oppholdsflater for mulig bevertning
og aktiviteter. På østsiden av B4-feltene munner
Stasjonsallmenningen ut mot Bispevika og
havnepromenaden. Her tilrettelegges det for
lek og rekreasjon, det er satt av plass til bl.a. et
grunt vannspeil/vannleksområde i nivå med
plassgulvet. Stasjonsallmenningen forlenges
nordover over sporområdet til Grønland over
Akrobaten gang- og sykkelbro.
Havnepromenaden passerer sørspissen og
8
Illustrasjon av allmenningene er vist på side 26.
Det er i følge skolebehovsplanen planlagt
bygget en barne- og ungdomsskole i Lohavn
med ferdigstillelse i 2022. Det er regulert en
toavdelings barnehage i eiendommens felt B4a.
I tillegg vil det bli etablert barnehager flere
steder i Bjørvika. To fireavdelings barnehager er
allerede i drift på Sørengutstikkeren.
TOMT
Salgsobjektet har eiet tomt på 4 878,3 m2.
Grunnen består av konstruert land og var ferdig
utfylt ca. 1890. Området har tidligere vært
sentrallager og garasje for Oslo havnevesen, samt
lager for oljeselskaper med lossing og lasting
av kull og oljeprodukter. Tomten står i dag
ubebygget.
Dagens terrengnivå ligger på ca. kote + 1,5.
Planlagt nivå rundt området er ca. kote +2,90.
Registrerte dybder til fjell varierer mellom kote
-29 og kote -39.
Overflaten består av grus, asfalt og rivemasser.
Pæle- og bolverkskonstruksjoner i tre, kaiog byggfundamenter i betong, samt ulike
byfyllmasser ligger i grunnen.
Forurensing er påvist. Norges Geotekniske
Institutt har i 2012/2014 foretatt miljøtekniske
undersøkelser og det er i 2015 utarbeidet en
egen rapport som gjør rede for alle kjente
miljøtekniske forhold, kfr. NGI-rapport
20140155-01-TN «Oversikt over eksisterende
kjennskap til miljøtekniske grunnforhold». Det
er tatt nok prøver fra tomten til at tiltaksplan
for håndtering av forurensede masser kan
utarbeides. I tillegg har NGI lagret prøver som
ikke er analysert og som kan tas i bruk ifm
utarbeidelse av massehåndteringsplaner etc.
Man må forvente å støte på tykke lag av sagflis
etter den historiske sagbruksaktiviteten langs
Akerselva. Dette krever særlig planlegging for å
kontrollere potensiell utvikling av metangass og
hydrogensulfid.
Det er ikke utført geotekniske undersøkelser av
tomten.
Bilde av tomten sett fra Bjørvika ut Oslo Fjorden. Kilde: Skillshot
Oslo S er Norges største kollektivknutepunkt
med mer eller mindre sømløse overganger
mellom nærtog, fjerntog, Flytoget, trikker,
busser, Flybussen og hele Oslos T-banenett.
Paradegaten Dronning Eufemias gate er
ferdigstilt. Dronning Eufemias gate har egne felt
både for trikk og buss i begge retninger, i tillegg
til sykkelfelt, bilfelt og fortau. Holdeplassen
Bjørvika er lokalisert utenfor utbyggingsfelt B1,
i umiddelbar nærhet til B4.
9
Arkeologiske forhold er delvis undersøkt og
dokumentert. Norsk Maritimt Museum (NMM)
har på vegne av Byantikvaren overvåket NGIs
boringer og dokumentert stratigrafien i grunnen.
Det er påvist ballastlag som kommer inn under
Kulturminnelovens § 14 mellom ca. kote -1,5
og kote -9. Alle tiltak på eiendommen er derfor
søknadspliktige og Riksantikvaren må gi sin
tillatelse før arbeider (graving, spunting, peling
mv.) kan iverksettes.
Det er tiltakshaver som søker Riksantikvaren
om dispensasjon fra Kulturminneloven om
tillatelse til inngrep. Det må påregnes antikvarisk
overvåking av gravearbeidene.
For arealbekreftelse, se vedlegg 2.
Rapport om grunnundersøkelser, forurensning
og forminner, se vedlegg 3.
DAGENS BRUK AV EIENDOMMEN
B4 Paulsenkaia AS har benyttet eiendommen
til utleie for riggformål, og det foreligger pr.
dd. to avtaler som vil forplikte nye eiere.
Avtalene omhandler utleie av eiendommen til
henholdsvis Oslo kommune for riggareal ifm
Munchutbyggingen, samt til B1 Tomtekaia
AS for riggareal tilknyttet utbyggingen av
utviklingsfelt B1. Begge avtalene løper ut
september 2016, med en ensidig løpende
oppsigelsesadgang for leietaker med 3 måneders
varsel.
REGULERING
Som en del av Bjørvika var utbyggingsfelt B1
og B4 omfattet av reguleringsplan for Bjørvika
– Bispevika – Lohavn (Bjørvikaplanen) vedtatt
27.8.2003. Denne planen er nå for B1 og B4
videre spesifisert i detaljreguleringsplan S-4812,
vedtatt 12.11.2014. Det er denne planen som
er juridisk bindende og må legges til grunn for
utbyggingen av området.
Eiendommen er regulert med underfelt B4a
(lengst mot nord), B4b (lengst mot sør) og B4c
(torgarealet mellom B4a og B4b).
Plankartet fikserer en storkarré plassert oppe
på et énetasjes podium (base). Karréen smalner
gjennom byggefeltets form mot syd og deles
sammen med podiet i to av gatetunet B4c.
Mot syd er karréen åpen mot plassen foran
Munchmuseet. Minimumskravet til boliginnslag
er avstemt slik at karréen over 1. etasje kan fylles
med boliger (i tillegg av toavdelings barnehage).
Gjengivelsen av sentrale bestemmelser som
følger er ikke ment å være uttømmende,
det vises til vedleggene reguleringskart og
reguleringsbestemmelser.
Detaljreguleringsplanen angir følgende formål for
B4-feltene: bolig, forretning, undervisning, annen
offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage,
kultur, treningssenter, fritidsklubb), kontor,
bevertning.
med minimum 750 m2 uteareal i felt B4a.
Dette tilsvarer ca. 85 % av tilgjengelig uteareal
oppå basen i felt B4a. Barnehagens uteareal skal
kunne benyttes av beboere utenfor barnehages
åpningstid.
Reguleringsbestemmelsene tillater en
utnyttelse av felt B4 med inntil 19 500 m2
BRA, inkl. utkragede bygningsvolumer over
tilliggende torgarealer og fortau innenfor
bestemmelsesgrense BG3.
Bebyggelsens fasader skal gi en småskalert
utforming med høy grad av variasjon,
fasadesprang, relieffvirkning og med bruk av mer
enn 2 materialer. Inntil 40 % av fasadene kan
være i glass. I alt fire åpninger i karreveggene
er nedfelt som krav, to som reelle åpninger og
to som nedfellinger fra gesims. Likeledes er det
innført spesielle formingsregler for sydfasadene
mot Munchmuseet. Det er krav om minimum
50 % grønne tak, i tillegg foreligger det krav til
vegetasjon med mer på utearealet oppe på basen.
Minimum 70 % av bruksarealet skal være
boliger. Leilighetsfordelingen følger normen fra
Bjørvikaplanen 2003, og ikke senere politiske
vedtak der prioritering av større leiligheter
er tenkt å kompensere for bl.a. bydel Gamle
Oslos store beholdning av småleiligheter.
Mot Operagata, Akerselvallmenningen,
Stasjonsallmenningen og Havnepromenaden
tillates det ikke bolig og kontor i 1. etasje
(unntatt atkomstsoner med trapp og heis).
Forretningsareal tillates kun i 1. etasjer og hvert
lokale kan maksimalt være på 400 m2 BRA.
Det skal innplasseres en toavdelings barnehage
Bebyggelsen og utearealer skal fremstå med
en høy arkitektonisk kvalitet, og skal danne et
rolig bakteppe for Operaen. Selv om en del
formingsbestemmelser deles både av B4-feltene
og B1-feltet, er det ikke forutsatt at det skal
tilstrebes noen ytterligere likhet mellom B1 og
B4-feltene.
Utdrag av reguleringsplankart.
Bilde av nordre del av tomten sett mot Bjørvika. Kilde: Skillshot.
10
11
Passasjen B4c er regulert til felles gatetun.
Dette betyr at feltet beholdes som privat
område, men med rettigheter for publikum
til å passere hele døgnet. Det private
eierforholdet betyr videre at Oslo kommune
ikke kan stille krav til minimumsavstand mellom
overflate og underliggende garasjedekke for
lyktefundamenter, rotvolum og evt. framtidig
teknisk infrastruktur slik det praktiseres ved
anleggelse av private kjellere under offentlige
trafikkarealer i Bjørvika og andre steder.
i området, må parkering og varelevering for
B4 i praksis løses i kjeller på egen grunn evt.
inkl. volumet under passasjen B4c. Det er
mulig å koble parkeringskjelleren under B1 til
parkeringskjelleren under B4-feltene med en
kjørekulvert under Operagata. Dette er lagt
inn som en opsjon i rammesøknaden for B1.
Dersom det gis rammetillatelse til dette, vil
personbilatkomsten til B4 (fri høyde 220 cm)
kunne løses via rampene i B1. Vilkårene for en
slik sammenkobling og felles rampebruk i B1 vil
måtte løses etter nærmere forhandlinger.
AVTALER TIL TINGLYSNING
Mot syd berøres feltet av en siktsektor fra
Middelalderparkens nordre del med Ladegården
mot Akershusborgen. Denne ligger på
Paulsenkaia et stykke over bakkeplan og er i
hovedsak ivaretatt gjennom tilbaketrekningen av
den østre karréveggen på plankartet.
For fullstendige reguleringsbestemmelser
vises det til vedlegg 4. For rekkefølgebestemmelser, infrastruktur og grensesnitt,
se reguleringsbestemmelsene § 9 og
salgsprospektets kapittel «Infrastruktur i
Bjørvika».
Kartutdrag fra dokumenter til tinglysning.
Tinglysningserklæringer for ovennevnte
avtaleforhold, er deponert i Byrådsavdeling
for byutvikling og sendes nå til tinglysning, se
vedlegg 5. Disse er bindende for kjøper.
•
Etablering av 3 HC-plasser for
museets ansatte i kjeller på felt B4b, jf.
reguleringsbestemmelsene for felt B5,
Munchmuseet, § 3.8.1. B5 har foreløpig
fått dispensasjon for kravet i rammetillatelse
gitt 15.5.2015. HAV E har akseptert
at Munchmuseet kan leie de regulerte
parkeringsplassene, og kjøper må legge
til grunn at denne forpliktelsen på
eiendommen skal tinglyses på eiendommen,
dog basert på leie til markedsvilkår.
•
Grunneieravtale til fordel for HAV Energi
AS sin infrastruktur.
•
Det vil bli tinglyst en erklæring om
innkreving av infrastrukturbidrag for felt B4,
jf. infrastrukturbidrag fastsatt i avtalene om
utbygging av Bjørvika.
Overfor nevnte avtaler er under utarbeidelse av
selger.
Det foreligger flere avtaler som skal tinglyses
som heftelse på eiendommen, og er en
forutsetning for planvedtaket. Avtalene gjelder:
•
Beboeres rett til å benytte barnehagens
utearealer utenom åpningstiden,
jf. kart over. Det kan opplyses at
reguleringsbestemmelsenes minimumskrav
til uteareal for barnehagen er 750 m², dette
tilsvarer omtrent 85 % av arealet som er
farget på vedleggskartet vist nedenfor.
•
Kjørefeltet i Operagata som ligger mellom
felt B1 og B4a og er regulert som felles vei
og adkomst for B1 og B4, og skal være åpen
for fri ferdsel for allmennheten.
•
Passasjen (gatetunet) B4c skal være åpen for
fri ferdsel for allmennheten gjennom hele
døgnet.
Utdrag fra reguleringskart.
I planbestemmelsene kreves det at «..parkering
og varelevering skal etableres i felles anlegg
under bebyggelsen i felt B1/B4a/B4b samt
under gatetun (felt B4c) og mellomliggende
del av Operagata med atkomst fra Operagata
med rampe innpasset i bebyggelsen i felt B4a.»
Selger valgte ved innsending av rammesøknad
for felt B1 å søke dispensasjon fra denne
bestemmelsen. Dispensasjonssøknaden for B1
viser etablering av varelevering i første etasje
med en ordinær parkeringskjeller for personbiler
fordelt over to underetasjer, alt på egen tomt.
Siden det ikke foreligger planer om fellesanlegg
12
13
GENERELL BESKRIVELSE
Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og
LPO arkitekter har utarbeidet et skisseprosjekt
i forbindelse med utvikling og regulering av
felt B1 og B4, som i hovedsak er konsistent
med planvedtaket. Senere er det gjennomført
ytterligere skissearbeid i flere faser for
optimalisering av prosjektet, mye av endringene
kan gjennomføres i tråd med planvedtaket,
mens enkelte elementer krever dispensasjon.
Konsulentarbeidet og tilhørende kontrakter er
avsluttet. Alle rettigheter til det samlede arbeidet
vil bli overført til kjøper. Videre kan bilder
som vist i øvrige deler av herværende prospekt,
avvike fra planene vist i skisseprosjektet.
Skisseprosjektet viser at bebyggelsen på
B4 vil samspille godt med reguleringen i
Bispevika og Sørenga. Karrébebyggelsen er
tilpasset med gårdsrom og gesimshøyder og
boligene er illustrert på et høyt podium (base)
som skal inneholde næring, bevertning og
publikumsrettede aktiviteter som skal betjene
området som bolig- og kulturby.
Karrébebyggelsen gir en bymessig bebyggelse,
med god skjerming for boligene, og gir en
rolig bakgrunn for Operaen og muséet.
Karréstrukturen gir gode og samtidig større,
sammenhengende uteoppholdsarealer skjermet
for vind og støy.
Illustrasjonene slik de fremkommer i vedlegg 6,
viser et utbyggingsprosjekt med
totalt ca. 14 300 m2 boliger fra andre etasje
til åttende etasje. Videre legges det opp til
etablering av ca. 530 m2 BRA barnehage
(i tillegg uteareal) samt ca. 4 300 m2
næringsarealer på gateplan, Kjellerarealet er
skissert med to etasjer, men dette er ikke noe
krav. Videre viser illustrasjonene en maksimal
bygningshøyde på 8 etasjer, 7 etasjer over en
høy 1. etasjes base, og 12 meter bygningsdybde
(med tillegg av stedvis utkraging) med
gjennomgående leiligheter. Mot allmenningene
tillates det utkragning på inntil 2 meter ut over
byggegrensene fra 4,5 meters høyde slik at
fasadene får variasjon.
Gesimssenkningene i karrébebyggelsen vil gi
bedre sol- og lysforhold, både til leilighetene
og gårdsrommet. I nedre del av bebyggelsen
skal det etableres åpninger i karréveggen som
utvidelser av gårdsrommene.
Illustrasjon av B4 sett i fugleperspektiv fra Operaen. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne
SKISSEPROSJEKT
Uteareal for boligene foreslås innpasset i
gårdsrommene på podiets (basens) tak, i tillegg
til balkonger og eventuelle takterrasser. Felt B4c
er illustrert som et felles torg mellom B4a og
b. Felt B4c vil kunne oppfylle krav om 20 %
uteoppholdsarealer for boligene.
All adkomst med bil for parkering og
varelevering foreslås å skje fra Operagata, med
nedkjøringsrampe til parkeringskjeller under
bebyggelsen i felt B4. Selger er åpen for å se på
muligheter for en samlet nedkjøringsrampe på
felt B1 for personbiler.
For skisseprosjekt, se vedlegg 6.
Snitt illustrasjoner. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter.
14
15
16
17
Illustrasjon av B4 sett fra Operaen. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne.
Illustrasjon av B4 sett fra B1 ut mot Munchmuseet. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne.
Illustrasjon av B4 sett mot Opaeraen. Kilde ViaNova/Bjørvikautbyggerne.
KJELLER
I illustrasjonsmaterialet er det skissert kjeller
over to felles plan for utbyggingsfelt B1
og B4, henholdsvis med lager, boder og
parkeringsarealer. Nedkjøringsrampe for
personbiler og varelevering er illustrert fra
Operagata gjennom B4. Feltene B1 og B4
er i dag planlagt utviklet selvstendig, slik
at kjellerarealene må tilpasses egen feltvis
utbygging.
Illustrasjon av kjeller -2 under B1 og B4. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter.
Illustrasjon av kjeller -1 under B4. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter.
18
19
Illustrasjon av 1. etasje. Kilde: Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter.
NÆRINGSAREALER
Skisseprosjektet som ble lagt til grunn for
reguleringen, viser ca. 4 300 m2 næringsarealer
i byggenes første etasje. Sett i forhold til
boligandelsarealet som kreves i bestemmelsene,
kan dette tallet økes til ca. 5 300 m2.
Illustrasjon av 2. etasje. Kilde: Arkitektene Juan Herreros Arquitectos og LPO arkitekter.
BOLIGAREALER
I byggenes andre til syvende etasje er det lagt
opp til boliger og takterrasser.
I B4a er det lagt opp til et grøntområde over
førsteetasjen som skal anvendes av barnehagen.
Illustrasjon av felt B1 - 1. etasje/gateplan mot Akerselvallmenningen. Kilde: MIR.
Illustrasjon av B4 sett mot Opaeraen. Kilde ViaNova/Bjørvikautbyggerne.
20
21
INFRASTRUKTUR
INFRASTRUKTURSELSKAPET
– BJØRVIKA INFRASTRUKTUR AS
Bjørvika Infrastruktur AS (BI) er 100 % eiet
av Bjørvika Utvikling AS, som har et samlet
ansvar for styring av utbygging og etablering av
teknisk infrastruktur i Bjøvikaområdet. HAV E
eier 66 % av Bjørvika Utvikling AS, og Oslo S
Utvikling de resterende 34 %.
GRENSESNITT OFFENTLIGE OG PRIVATE
ANLEGG OG INVESTERINGER
Beskrivelsene som følger vedrørende grensesnitt
vil også omhandle grensesnitt som er utenfor
eiendommen, men som er en del av den
totale Bjørvikautbyggingen. Nedenfor gjengis
hovedelementene i Utbyggingsavtalene fra
2003 (nr. 1 – 8), samt grensesnitt mellom
offentlige og private anlegg og investeringer.
I tillegg anbefales det at budgivere leser
utbyggingsavtalen i sin helhet. Ved inngåelse
av avtaleverket legges det til grunn at kjøper er
kjent med innholdet i de dokumenter som det
refereres til i utbyggingsavtalen med vedlegg
og aksepterer disse som bindende der det er
relevant.
BI har et samlet ansvar for styring av all bygging
av Teknisk Infrastruktur A, B og C innenfor
reguleringsområdet i Bjørvika.
Det forutsettes at all planlegging for B4
gjennomføres koordinert med BI. Det må
påregnes omfattende grensesnittarbeid mot BI
og offentlige etater for de fleste fag gjennom
både prosjekterings- og gjennomføringsfasen.
Ved alle nødvendige prosjekteringsavklaringer
i forhold til de offentlige arealene omkring B4
skal BI konsulteres. Alt søknadsgrunnlag må
koordineres mot BI’s grunnlag for tilgrensende
offentlige arealer.
Kjeller under tilgrensede gater
Hvis det er aktuelt med felles kjeller under
kommunale gater eller andre kommunale
arealer, skal dette avklares av utbygger
i en tidlig fase mot Oslo kommune ved
BYM (Bymiljøetaten) og VAV (Vann- og
avløpsetaten). Nivåer og utforming av kjellertak
skal koordineres mot BI slik at tekniske føringer
og veioverbygning planlegges og utføres i
henhold til gjeldende krav fra BYM og VAV.
Når det gjelder riggmuligheter for B4 vil
det være knapt med arealer tilgjengelig for
dette. Bruk av tilgjengelige arealer vil bli en
forhandling med HAV E og andre grunneiere i
området, og vurdering av bruk vil måtte tilpasses
utbyggingstakten på prosjektene i området. Leie
må for øvrig påregnes på markedsmessige vilkår.
Grensesnitt for vei
Statlige veimyndigheter forestår opparbeidelse av
riksveianlegg.
For premisser for B4s teknisk infrastruktur, se
vedlegg 7.
Setningsreduserende tiltak
Det er en del arbeider som er forutsatt utført
for å redusere evt. setninger i områdene rundt
felt B4. Disse tiltakene må kjøper av B4 følge
opp i planleggingen og ved gjennomføringen av
arbeidene. Følgende forhold påpekes:
•
Teknisk Infrastruktur A betyr hovedanlegg for
vann, avløp og overvann på Området.
Teknisk Infrastruktur B betyr offentlige
veier, broer, gang- og sykkelveier, parker,
allmenninger og kaifronter m.v på området –
med unntak for riksveianlegg og øvrige veier
som bygges av Statens Vegvesen.
Teknisk Infrastruktur C betyr anlegg for
fjernvarme/fjernkjøling, el og IT.
BI er grunneiernes organ for kontakt med blant
annet offentlig myndigheter, Hafslund Varme AS,
Hafslund Nett AS og Oslo kommunes ulike
etater for anlegg, samt IKT-aktør i Bjørvika IKT AS.
22
Avhengig av fremdriften vil BI ha etablert et
omfattende teknisk anlegg langs vestfasaden
for B4. Det er da aktuelt at BI utfører en
del forgraving for B4’s spuntlinje på kjøpers
regning.
•
For å sikre de tekniske hovedanleggene som
vil bli etablert langs vestfasaden, kan det bli
et krav at spuntingen på denne strekningen
utføres med rørspunt.
•
Langs alle fasader av byggene ut mot de
offentlige arealene (gater og allmenninger)
skal det etableres avlastningsplater. BI
vil dimensjonere platene i forhold til
de tilgrensende arealene, men de vil
være minimum 3 meter fra vegglivet.
BI vil etablere og bekoste platene ved
ferdigstillelse av utearealene. Kjøper av B4
må oppdimensjonere veggene for ekstra last
og etablere/bekoste nødvendig tiltak for
opplagring av platene langs kjellerveggene.
BI forestår opparbeidelse av og bekoster
kommunale veianlegg (tilknytningsveier,
broer, gang- og sykkelveier/broer, fortau
og gatebelysning m.m.) frem til de enkelte
utbyggingsområder. I tillegg vil BI opparbeide
og bekoste forlengelsen av Operagata mellom
utbyggingsfelt B1 og B4.
Grensesnitt for parker, plasser og
allmenninger
BI forestår opparbeidelse av og bekoster parker,
plasser og allmenninger i Bjørvika, mens det
for B4 Paulsenkaia vil være kjøpers ansvar
å opparbeide og bekoste etablering av alle
utomhusarealer innenfor eiendommen.
Ikt-fremføring
Hovedføringer for IKT kabler vil i
utgangspunktet følge samme trasé som
høyspentkablene fra Dronning Eufemias gate,
via område B24 øst for Akerselva og videre i
Operagata. Det vil også være en trasé sørover i
område B23 frem til B5/Munch. Det er derfor
naturlig at tilførselen til B4 tas inn fra Operagata
eller fra kabelkanalen i område B23.
i område B23 med tilførsel til B5/Munch.
Tilknytning til B4 kan legges ut fra det
nordøstre hjørnet av området til en brannkum
i kryss Operagata/Stasjonsallmenningen slik
at evt. tosidig forsyning kan oppnås. Det kan
da opprettes en evt. sekundær tilførsel fra en
brannkum på det offentlige anlegget langs
vestfasaden av byggene.
VAV har etablert et dyptliggende avløpsanlegg,
kalt ”Midgardsormen”, hvor avløpsvann
fra bl.a. Bjørvika vil føres i tunnel til
Bekkelaget renseanlegg. Spillvann fra B4 er
planlagt ført til en ledning fra Operagata og
nordover i Stasjonsallmenningen og videre til
Midgardsormens påslippskum S5 i kryss med
Dronning Eufemias gate.
VAV vil ikke ha overvannsledninger i
Bjørvikaområdet, og det er derfor forutsatt at
utbyggerne selv skal finne akseptable løsninger
og dekke kostnadene for disse. Det vises i denne
sammenheng til OMOP hvor det bl.a. finnes
anbefalinger i forhold til overvannshåndteringen.
I forbindelse med den overordnede
planleggingen av tekniske anlegg for områdene
mellom Akerselva og Stasjonsallmenningen
er det forutsatt at takvann etc. fra B4 føres
sørøstover med utslipp via dykket utløp til
Bispevika. Det er foreløpig planlagt to utløp
fra B4, ett i nord og ett i sør. BI vil etablere
utløpene på vegne av utbygger i forbindelse med
bygging av Stasjonsallmenningen og ny kaifront.
Vannforsyning, spillvann og
overvannshåndtering
Ny hovedvannledning (225 PE) vil bli
etablert fra øst i Operagata og nordover i
Stasjonsallmenningen med videre tilknytning
til hovedledningen langs Dronning Eufemias
gate. Ledningen i Operagata planlegges også
ført vestover mot Akerselva og videre sørover
23
Energitilførsel
Oppvarming av bygningene i Bjørvika skal
baseres på vannbårne systemer som skal
kunne tilknyttes et fjernvarmeanlegg eller
annen oppvarming basert på alternative
energikilder. Anlegg og installasjoner for
bruk av fossile brensler som medfører utslipp
av klimagasser, tillates ikke. HAV E har
igangsatt planlegging av et alternativt anlegg
for forsyning av termisk energi til område B4
og andre omkringliggende utbyggingsfelt,
såkalt nærvarme- og nærkjøleanlegg. Det er i
den anledning etablert et eget selskap, HAV
Energi AS, som vil ha ansvar for utbygging og
drift av en sjøvannsbasert energisentral. Det vil
være en plikt for B4 å knytte seg til og benytte
HAV Energis kjøle- og varmenett dersom
en beslutning om å bygge dette foreligger
innen 1. juli 2016. En nærmere beskrivelse
av tilknytningsplikten kan oversendes ved
henvendelse til megler.
Hafslund Varme har konsesjon i området for
levering av fjernvarme. HAV Energi har fått
forhåndsgodkjent et unntak for tilknytningsplikt
for feltene A8, A9, B1, B4 og B5 fordi HAV
Energi vil ha en mer miljøeffektiv produksjon
av termisk energi enn Hafslund Varme med
forsyning av både kjøle- og varmeenergi.
Med utgangspunkt i de arealer som er lagt til
grunn for utbygging av område B4, vil det
være behov for å etablere en egen nettstasjon i
bygningsmassen til B4.
Permanent føringsvei for kabelanlegget for
strømforsyning til område B4 vil etableres fra
Dronning Eufemias gate, sørover i område B24
langs Akerselva og videre i Operagata.
BI er, sammen med netteier Hafslund Nett,
ansvarlig for etablering av all høyspent.
Kjøper av B4 er ansvarlig for etablering av
all lavspent innenfor utbyggingsområdet i felt
B4. Grensesnittet – teknisk og økonomisk mellom høyspent og lavspent vil dermed gå på
transformatorenes sekundærklemmer.
Avfallsug
Reguleringsplanen for Bjørvika har
bestemmelser om at avfallssug skal utredes.
BI har utredet et sentralt avfallssug for
området, og overlevert utredningen til
Oslo kommune. Anlegget er ikke etablert.
Detaljreguleringsplanen for B1 og B4 inneholder
bestemmelser med krav om etablering av
avfallssug for bebyggelse. En slik etablering
(ut over utredningskravet i overordnet plan) er
ikke regulert i utbyggingsavtalen for Bjørvika,
eller sikret med rekkefølgebestemmelser. Oslo
kommune har derfor på eget initiativ igangsatt
en utredning om avfallssug. Fremdrift og mandat
i dette arbeidet er noe uklart.
Fremdrift – arbeider i grensesnittene
BI koordinerer fremdrift på alle utbyggingene,
og etablerer faseplaner til informasjon for
utbyggere og berørte parter. Faseplanene
revideres ca. 2 ganger i året. Ut fra dagens
fremdriftsplaner for arbeider i grensesnittene mot
tomt B4 kan det pr. juni 2015 oppsummeres
som følger:
•
Dronning Eufemias gate (DEG): Gaten er
ferdigstilt og tatt i bruk.
•
Operagata: Bro over Akerselva er ferdigstilt.
Gate mellom områdene B1 og B4 må
utvikles i takt med bebyggelse på disse
tomter. BI bygger gaten, evt. overbygning
over kjeller-/kulverttak.
•
Akerselvallmenningen, områdene A34, B23
og B26, er planlagt gjennomført i etapper
tilpasset de enkelte tilgrensende felt. Nord
for DEG er anlegget ferdigstilt og overlevert
Oslo kommune. Mellom Operagata og
DEG er utgraving av kanal og brygge
ferdigstilt, mens gartnerarbeid tilpasses
ferdigstillelse av nærliggende bygg. Området
på østsiden av elva, vest for B4, ferdigstilles
i takt med B4. Området mellom Akerselva
og Operaen ferdigstilles til åpningen av
Munchmuseet.
•
Stasjonsallmenningen B22 ferdigstilles i takt
med bebyggelsen på begge sider, ca. halve
bredden ved ensidig bebyggelse og resten
ved tosidig bebyggelse.
•
Det vil i 2015 og 2016 pågå bygging av
felt A8, A9, A10, B1 og B5, samt at BI
planlegger å bygge tekniske anlegg langs
Akerselva vest for områdene B1 og B4.
Oslo S Utvikling AS (OSU) er i gang med
bygging av felt B7 og B3.
•
Det er pr. i dag bare en bro i Operagata
som er anleggsadkomst til feltene B4, B5
og B1. I tillegg viser gjeldende faseplan en
anleggsadkomst som blir å etablere i trasé for
regulert vei mellom B2 og B3.
Illustrasjon av energisentralen. Kilde: KIMA Arkitektur.
Fremdrift som nevnt her, er ment veiledende og
det må gjennomføres felles avstemming mellom
partene.
24
25
OMGIVELSER OG
TILLIGGENDE
OMRÅDER/FELT
TRAFIKKSYSTEMET I BJØRVIKA
Det overordnede trafikksystemet i Bjørvika
består av en undersjøisk hovedveiforbindelse
mellom et kryss på Sørenga og et kryss ved
Havnelageret (Operatunnelen). Fra denne
hovedveilenken knyttes forbindelsene til byen
og Bjørvika via en ny gate over Sørenga (Kong
Håkon 5’s gate) og en ny gate langs Langkaia
ved Havnelageret (Langkaigata). Trafikken
går så videre innover i byen via den nye gaten
(Dronning Eufemias gate) og over sporområdet
via Nylandsveien bro og den nye broen til
Schweigaardsgate (Nordenga bro). Prinsippet
med å betjene byen via de to kryssene ved
Havnelageret og Sørenga medfører at all
trafikk som skal til Oslo sentrum og indre by
må kjøre gjennom Bjørvikaområdet selv om
den ikke skal stoppe der. Prinsippet er valgt og
behandlet i en konsekvensutredning vedtatt av
Byutviklingskomiteen i 1999.
GRENSESNITT MOT TILLIGGENDE
OMRÅDER/FELT
Eiendommen grenser i nordlig retning til
Operagata og utbyggingsfeltet B1. I sørlig
retning grenser felt B4 til det nye Munchmuseet som er under oppføring og plassen. Vest
for B4 skal Akerselvallmenningen etableres, i øst
Havnepromenaden. Dette ivaretas av Bjørvika
Infrastruktur AS.
Operagata
Operagata går mellom Operaen og Dronning
Eufemias gate, og gaten skal forlenges mellom
felt B1 og B4 på Paulsenkaia.
Kartutsnitt over Allmenningene i Bjørvika. Kilde: Bjørvika Utvikling.
26
Akerselvallmenningen
Akerselvallmenningen er av stor betydning
som historiefortellende element, og derfor
viktig for Osloborgernes identitet. Historien
spenner fra byens opprinnelse, via industri- og
havneutvikling, til vår tids moderne byutvikling
med Operaen som nærmeste nabo. Elveløpets
avgrensning slik det har vært i de siste 100 år
fremstår fortsatt tydelig, men er tilført trebrygger
og skråplan, samt vegetasjon og sitteflater
som inviterer til aktiv bruk og opphold langs
vannet. Elva blir et samlende element i det
nye byområdet og bidrar til den nye bydelens
identitet.
Byrommet varieres i dimensjoner, i nivåer og
i lokal romlighet. Her møtes kontorfolket og
båtfolket, og storbyshopperen med fiskeren.
Allmenningen vil også være en naturlig rute
for fotgjengere mellom havnepromenaden,
Munchmuseet og Oslo S. Harde og myke flater
med innslag av trær og annen vegetasjon gir
allmenningen et grønt preg. Allmenningens vestre
elvebredd får en mer parkmessig opparbeidelse,
mens østre bredd utvikles med hardere flater for å
ivareta behovet for uteliv og rekreasjon langs elva.
Muligheter for å legge til med småbåter ivaretas,
slik at også mindre båter kan legge til brygger som
er lave nok for ilandstigning.
Akerselva er allerede forlenget opp mot
sporområdet på Oslo S, og det synlige løpet er
lagt til side for kulverten.
Utenfor B4-feltet krever bebyggelsesplanen at det
anlegges en kjørefast sone.
BI arbeider med rammesøknad for nedre del
av Akerselvallmenningen. For høyde- og
belegningsplan, samt beplantningsplan, se vedlegg 8.
For Byromsprogrammet for Akerselvallmenningen
kontakt megler.
Tverrsnitt av Akerselvallmenningen langs Operaen. Kilde: Bjørvika Infrastruktur.
27
Stasjonsallmenningen
Stasjonsallmenningen er den direkte forbindelsen
over sporområdet på Oslo S ut til fjorden fra
indre Oslo Øst. Krysset Stasjonsallmenningen/
Dronning Eufemiasgate med Bjørvika holdeplass
antas å bli det mest intense fotgjengerområdet i
Bjørvika. Dette legger grunnlaget for en allsidig,
publikumsrettet virksomhet i de tilgrensende
byggefeltenes fortausetasje. Foran B4a vil
allmenningen få en rekreativ karakter med et
regulert vannspeil/vannlek og beplantningssone.
BI arbeider med rammesøknad for søndre del av
Stasjonsallmenningen.
For B1-prosjektet legger HAV Eiendom AS
til grunn at varelevering til virksomheter langs
byggets østfasade kan skje fra allmenningen
innenfor forhåndsbestemte tidsrom.
For foreløpig høydeplan for
Stasjonsallmenningen vises det til vedlegg 9. For
Byromsprogrammet kontakt megler.
Kart som viser Havnepromenaden. Kilde: Plan- og bygningsetaten
28
Havnepromenaden
Havnepromenaden er en sammenhengende
promenade fra Frognerkilen til Kongshavn,
tilsammen ca. 9 km lang. Havnepromenaden
blir en sammenhengende promenade som
binder de ulike delene av Bjørvika sammen
med øvrige deler av fjordbyen. I fremtiden
kan promenaden strekke seg i hele den sentrale
delen av Oslos sjøside, fra Bygdøylokket til
Alnas utløp.
Havnepromenaden skal forbeholdes fotgjengere
og utformes med variasjon i kaikant, flate og
rom. Det skal videre tilrettelegges for offentlig
fortøyning av småbåter, kajakk, kano og
liknende der det er mulig.
B1 - Tomtebrygga
På B1 planlegges det hotell, bolig og
næringslokaler. Rammesøknad for prosjektet
er til behandling hos Plan og bygningsetaten.
For utdrag fra rammesøknaden kontakt megler.
Samtlige dokumenter er tilgjengelig på Plan og
bygningsetatens nettside «saksinnsyn».
Det er rammesøkt en mulighet for kjørekulvert
for personbiler mellom kjelleretasjene på B1 og
B4.
Gondolbane
Bjørvikaplanen åpner for etablering av
gondolbane med endepunkter henholdsvis
ved Paulsenkaia og oppe i Ekebergåsen.
Endestasjonen er på plankartet markert mellom
byggefeltet B5 (nå Munchmuseet) og B4.
Gondolbanen ble utredet mer i detalj da den
såkalte Munch-Deichmanplanen ble fremmet
2011. Det var på det tidspunktet enighet om å
legge gondolbanestasjonen på Paulsenkaia i sin
helhet ute i Bispevika, men med inngang fra
Havnepromenaden.
Hele Paulsenkaia sør for Dronning Eufemias
gate ble imidlertid tatt ut av planvedtaket som
en følge av at det i bystyret ikke var flertall for
bygging av nytt Munchmuseum. Bystyret kom
imidlertid med følgende bestilling:
«Byrådet bes legge frem sak om gondolbane fra
Bjørvika til Ekebergskrenten som tar for seg
konsekvenser for hele strekningen.»
Etter snart fire år har byrådet ennå ikke bestilt
noen planutredning fra underliggende etater.
Munch plaza
Munch Plaza er plassen mellom B4b og
Munchmuseet. BI har rammesøkt Munch
Plaza, deler av Akerselvallmenningen vest
for museet, samt broforbindelsen som skal
lede over Akerselva fra Operaen til Munchmuseet. Denne broforbindelsen er en del av
havnepromenaden, men dimensjoneres for
økonomitrafikk/varelevering til Munchmuseet.
For rammesøknad, kontakt megler.
Illustrasjon av Munch Plaza. Kilde: Presentasjon Munch Plaza, SLA
29
B5 - Munchmuseet
Munchmuseet har mottatt rammetillatelse
for bygget og planlegger oppstart av
grunnarbeider i oktober 2015. For å understøtte
gjennomføringen av arbeidene vi de etablere
en rigg for administrasjon og mannskap på
området syd for operaen, og den nye broen over
Akerselva forventes benyttet til å understøtte
gjennomføringen fra høst 2016. I tillegg leier
prosjektet deler av B4 til rigg frem til oktober
2016.
Illustrasjon av Munchmuseet sett fra Akerselvallmenningen. Kilde: ViaNova/Bjørvikautbyggerne.
SENTRALE
AVTALEPROSESSER
Utbyggingen av teknisk infrastruktur vil skje
parallelt med den øvrige utbyggingen i Bjørvika.
Grunneiernes samlede kostnader er beregnet
å ligge rundt NOK 2 milliarder. Utbygger må
gi utbyggerne av teknisk infrastruktur A og
C vederlagsfri rett til å fremføre og ha slike
tekniske anlegg liggende i grunnen.
AVTALER MELLOM GRUNNEIERNE, OSLO
KOMMUNE OG STATEN - OVERSIKT
Grunnlaget for en helhetlig utbygging av
Bjørvikaområdet er et sett med avtaler
som fordeler ansvar og danner rammeverk
for utvikling av den nye bydelen. Dette
er gjort gjennom etablering av til sammen
åtte avtaler inngått 30. juni 2003 og som er
gjensidig avhengig av hverandre. Arbeids- og
administrasjonsdepartementet hadde ansvar for å
koordinere prosessen frem til avtalene var ferdig
fremforhandlet.
Aktørene i dette avtaleverket er:
• HAV Eiendom AS
• Oslo kommune
• Staten ved Statsbygg
• Bjørvika Utvikling AS
• Bjørvika Infrastruktur AS
• Oslo S Utvikling AS (OSU)
• Statens Vegvesen Region Øst (SVRØ)
Avtaleverket har dannet grunnlaget for
reguleringsplan for Bjørvika – Bispevika –
Lohavn, vedtatt av Oslo bystyre 27. august
2003. Bak planforslaget til reguleringsplan står
alle ovennevnte aktører.
Av de ovennevnte avtaler er det spesielt
utbyggingsavtalen som vil være sentral i denne
sammenheng.
Avtalene bygger på de prinsipper som var
nedfelt i Stortingsmelding nr. 28 (20012002). Kopi av avtalene kan fås hos megler.
Det anbefales en grundig gjennomgåelse på
selvstendig grunnlag før inngivelse av bud.
30
UTBYGGINGSAVTALEN
Avtalen er inngått mellom Oslo kommune
og Bjørvika Infrastruktur AS og regulerer
partenes forpliktelser i forhold til utbygging
og finansiering av området. Dette inkluderer
fordeling av ansvar for bygging av infrastruktur
som parker, plasser, veier, vann og avløp,
fjernvarme, barnehager, skoler, trikketraséer,
vannspeil mv. Oslo kommune tar byggherreog finansieringsansvar for vann og avløp, alle
kostnader ved etablering av trikketraseer, samt
ansvar for all sosial infrastruktur. Grunneierne
tar i det vesentlige alt av det resterende ansvar,
eksklusive riksveiomleggingen som er statens
ansvar. Oslo kommune yter et anleggsbidrag
til Bjørvika Infrastruktur AS på NOK 300
millioner til bygging av Infrastruktur B, som
omfatter offentlige veier, byrom og kaifronter.
Anleggsbidraget er utbetalt i sin helhet.
Formålet med avtalen er å legge til rette for en
helhetlig utbygging av området i henhold til
endelig vedtatt reguleringsplan og fordele ansvar
og risiko, samt å sikre et realistisk og langsiktig
økonomisk fundament for gjennomføring av
utbyggingen.
For Bjørvika Infrastruktur AS er det en
målsetting at utbygging av teknisk infrastruktur,
inklusive avgifter og kapitalkostnader, ikke
overstiger NOK 2 milliarder i 2003-kroner.
Dette tilsvarer den kostnadsinndekning området
genererer ved innkreving av infrastrukturbidrag
på kostnadsbærende areal gitt 840 000 m2
T-BRA à NOK 2 500 (opprinnelig beløpsnivå
jf. avsnitt om infrastrukturbidrag).
Avtalen har også bestemmelser
hvor Oslo kommune på gitte vilkår
kompenserer grunneierne for eventuelt
bortfall av kostnadsbærende areal (ved
redusert utbyggingsvolum), men slik at
reguleringsrisikoen fordeles mellom Oslo
kommune og grunneierne.
Utbyggingsavtale, se vedlegg 10.
31
SPESIFIKT OM INFRASTRUKTURBIDRAG
Kjøper forplikter seg overfor HAV E til å betale
infrastrukturbidraget.
Som del av utbyggingsavtalen skal B4
Paulsenskaia AS betale et infrastrukturbidrag på
NOK 2 500 pr/m2 T-BRA, justert
for prisendringer relatert til økningen i
byggekostnadene fra avtalen ble inngått i 2003.
Per 30. juni 2015 vil infrastrukturbidraget
være ca. NOK 3 935 pr/m2 T-BRA.
Infrastrukturbidraget skal finansiere Bjørvika
Utvikling AS og Bjørvika Infrastruktur AS sine
forpliktelser i henhold til utbyggingsavtalen.
HAV E tar forbehold om å kreve
tilfredsstillende sikkerhet for innbetalingen av
infrastrukturbidraget.
HAV E har gjennom Bjørvika-avtalene nr.
4 og 5 avgitt forpliktelser overfor Bjørvika
Utvikling AS og Bjørvika Infrastruktur AS som
skal være med på å sikre gjennomføringen av
infrastrukturutbyggingen, slik at utbygger ikke
har forpliktelser utover å betale det angitte
infrastrukturbidraget. Infrastrukturbidraget
beregnes av det regulerte areal.
Infrastrukturbidrag skal betales med:
•
•
•
30 % ved igangsettelsestillatelse
50 % ved fullførelse av råbygg uten fasade
20 % ved brukstillatelse
Infrastrukturbidraget betales direkte til Bjørvika
Utvikling AS.
Det kan eventuelt avtales at kjøper utfører og
bekoster deler av de arbeider som er beskrevet
som Bjørvika Infrastruktur AS´ ansvar mot
nærmere avtalt godtgjørelse.
32
BÆREKRAFT I BJØRVIKA
- PROGRAMMER
Oslo kommune har utarbeidet tre dokumenter
som er gitt fellesbetegnelsen «Bærekraft i
Bjørvika». Bærekraftsdokumentene skal være
holdningsskapende for utbyggere i Bjørvika.
1. Kulturoppfølgingsprogram (KOP)
2. Overordnet miljøoppfølgingsprogram
(OMOP)
3. Designhåndbok (DHB)
Disse dokumenter utdyper reguleringsplanen
på de prioriterte områder, kultur, miljø og
estetikk. Reguleringsbestemmelsene angir at
dokumentene er retningsgivende (ikke juridisk
bindende) og gir retningslinjer som kommer til
anvendelse ved utarbeidelse og behandling av
bebyggelsesplaner og rammetillatelser.
Bærekraftsdokumentene, se vedlegg 11.
KULTUROPPFØLGINGSPROGRAM (KOP)
I forbindelse med reguleringsplanarbeidet for
Bjørvika og som del av reguleringsplanen er det
utarbeidet et Kulturoppfølgingsprogram (KOP).
KOP er vedtatt av bystyret den 27. august 2003.
KOP er et hjelpemiddel ved alle planleggingsog byggeoppgaver i Bjørvika. Dokumentet gir
anbefalinger og retningslinjer for hvordan kultur
skal hensyntas i videre planlegging og utbygging
og hvilke prosedyrer som skal hensyntas for
å oppnå dette. KOP må sees i sammenheng
med Miljøoppfølgingsprogram (OMOP) og
Designhåndbok (DHB).
MILJØOPPFØLGINGSPROGRAM (OMOP)
Bjørvika skal være et foregangsområde
for miljø og bærekraftig utvikling, med
særlig fokus på klimavennlige energikilder,
energieffektiv bygningsmasse og miljøbevisst
materialbruk. Dette følger av Overordnet
Miljøoppfølgingsprogram for Bjørvika
(OMOP), som er vist i vedlegg 11.
OMOP ble sist revidert 1. mars 2012
og fastsetter gjeldende miljømål for hele
Bjørvikaområdet, og er et veiledende dokument
underlagt Bjørvikareguleringen. OMOP legger
forventningene for hvilke miljøambisjoner
utbyggerne minst bør ha, og er et hjelpemiddel
ved alle planleggings- og byggeoppgaver i
Bjørvika. Dokumentet er retningsgivende og
utdyper reguleringsplanens innhold.
MILJØMÅL FOR PROSJEKTET (MOP)
Det er utarbeidet et eget miljøoppfølgingsprogram (MOP) i forbindelse med detaljreguleringsfasen, som er vedlagt. Her angis
miljømål som skal gjelde for utviklingen av
områdene i planen, i tillegg til målene i OMOP.
MOP kan tilsendes ved henvendelse til megler.
MILJØVEILEDER
Det stilles videre særskilte krav til
miljøoppfølging av utviklingsprosjekter i
Bjørvika. Disse er oppsummert i heftet ”Krav
til miljøoppfølging i Bjørvika ” av 7. juni 2007,
utarbeidet av Bjørvika Infrastruktur. Veilederen
stiller krav til hvorledes utbyggere skal følge opp
og rapportere sitt miljøarbeid. Miljøveiler kan
tilsendes ved henvendelse til megler.
DESIGNHÅNDBOK (DHB)
I forbindelse med reguleringsplanarbeidet for
Bjørvika og som del av reguleringsplanen er det
utarbeidet en Designhåndbok (DHB). DHB
er vedtatt av bystyret den 27. august 2003.
DHB er et hjelpemiddel ved alle planleggingsog byggeoppgaver i Bjørvika. Dokumentet
vektlegger helhetlig design, estetisk kvalitet
og hvilke prosedyrer som skal følges for å
oppnå dette. DHB må sees i sammenheng
med Kulturoppfølgingsprogram (KOP) og
Miljøoppfølgingsprogram (OMOP).
TEMAHEFTER
Som oppfølging av Designhåndboken har
Bjørvika Infrastruktur AS utarbeidet temahefter.
Disse er beskrevet i Designhåndboken.
Temahefter er utarbeidet for belysning, byrom
og gaterom, bygninger, byromsmøbler og utstyr
og kunst.
Bjørvika Infrastruktur AS har utarbeidet
byromsprogram for Havnepromenaden
og de 7 allmenningene. Hensikten med
byromsprogrammene er å få en enhetlig
kvalitativ utvikling av Bjørvika, herunder
spesielt Havnepromenaden og allmenningene
slik at dette kan understøtte bylivet best mulig.
En del av de føringer disse byromsprogrammene
gir, skal også hensyntas ved øvrig utbygging av
delfelt i Bjørvika.
Temahefter kan lastes ned her;
http://haveiendom.no/ressurser/
SELSKAPET
SELSKAPET
Selskapet B4 Paulsenkaia AS
org.nr. 992 612 231 ble stiftet 26. mars 2008 og
har en aksjekapital på NOK 100 000.
For årsregnskap for 2014, se vedlegg 12.
REGNSKAP OG SKATT
Regnskapsmessig verdi av tomten pr. 31.
desember 2014, NOK 151 061 461.
Akkumulert fremførbart skattemessig
underskudd pr. 31. desember 2014 på
NOK 2 268 176.
Selger har p.t ikke søkt om fradrag for mva.
Miljøoppfølgingsprogram, Kulturoppfølgingsprogram og Designhåndboken skal sammen gi
retningslinjer som skal følges ved utarbeidelse og
behandling av reguleringsplaner og søknader om
rammetillatelse.
33
SALGSINFORMASJON
HEFTELSER
Det forutsettes at kjøper setter seg inn i
eiendommens heftelsesbilde. Utskrifter av
grunnboksblad følger som vedlegg 1. Kjøper
overtar eiendommen med de heftelser
som foreligger med unntak av de tinglyste
obligasjoner som gjelder nåværende eiers
låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm.
overtakelse.
Det foreligger pt. en tinglyst panteheftelse på
eiendommen på NOK 249 582 000 til fordel
for Oslo kommune. Denne blir slettet før
overtakelse.
Interessenter oppfordres til å gjøre egen
undersøkelse man finner nødvendig knyttet
til heftelser/rettigheter forbundet med
eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for
innholdet i servitutter påheftet eiendommen.
Kjøper overtar forpliktelsen til å betale et
infrastrukturbidrag pr. regulert m2 slik dette
er fastsatt i avtalene om utbygging av Bjørvika
for utbyggingsfelt B4. Det vil før overtakelse
bli tinglyst en erklæring om innkreving av
infrastrukturbidrag.
KONSESJON
Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf.
Konsesjonsloven § 4.
Selger ønsker bud på aksjene i selskapet uttrykt
som pris på eiendommen. I forbindelse med
oppgjør gjøres justeringer basert på revidert
oppdatert balanse for beregning av vederlag
for aksjene, slik det er beskrevet under. Evt.
avvikende forutsetninger skal klart fremgå av det
avgitte budet.
Overtakelse av selskapet snarest praktisk mulig
etter avtale med selger.
Evt. bokført utsatt skatt skal ikke trekkes fra
eiendomsverdien ved beregning av aksjeverdien
som annen gjeld i selskapet.
Bokført inventar, driftsløsøre eller anleggsmidler
utover eiendommen skal ikke tillegges ved
beregning av aksjeverdien, men forutsettes å
følge eiendommen som en naturlig del av denne
og inngå i den underliggende eiendomsverdi.
Dersom det kreves fradrag av differansen
mellom underliggende eiendomsverdi (kjøpers
bud) og skattemessig saldoverdi skal dette
fremkomme i budet med opplysning om
fradragets størrelse.
Gjeld til HAV E konsern skal innfris senest
30 dager etter overtakelse.
Pris for aksjene fremkommer derved som følger:
Pris på Eiendommen (underliggende
eiendomsverdi)
+ Verdi av fremførbart underskudd
SALGSSTRUKTUR
- AVGIVELSE AV BUD
BUD
Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud
med basis i dette salgsprospektet med vedlegg
og de forutsetninger som legges til grunn her,
herunder spesielt kontraktutkast. Det forutsettes
at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen.
Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold
må dette i budet beskrives eksplisitt.
- evt. kompensasjon for differansen mellom
underliggende eiendomsverdi (kjøpers bud) og
skattemessig saldoverdi
= Eiendomsverdi før justering for balanseposter
+ Reelle fordringer
+ Kasse/Bank
- Gjeld
- Omkostninger knyttet til nedbetaling av
løpende belåning
= Vederlag for aksjene
34
Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal
kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må
dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig
bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en
person som har prokura eller signaturrett, eller
annen skriftlig fullmakt til å forplikte kjøper.
Kopi av firmaattest, legitimasjon og eventuell
fullmakt vedlegges. Dokumentasjon som
underbygger tilliten til budgivers betalingsog gjennomføringsevne og/eller manglende
forespurt dokumentasjon, vil bli tillagt vekt.
og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne
målinger før avgivelse av bud om ønskelig.
Bud med forbehold vil under ellers like forhold
bli rangert lavere enn bud uten forbehold.
MELDING
Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til
å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner,
oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i
andre selskaper. I den nye konkurranseloven
kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for
foretakssammenslutninger.
Det opplyses at selger kan gå i forhandlinger og/
eller akseptere bud når som helst, uten å måtte
opplyse om dette til evt. andre budgivere og/
eller interessenter.
Selger forbeholder seg retten til å forkaste
samtlige bud, herunder evt. velge å ikke
gjennomføre et salg.
ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON
Informasjonen i dette prospekt er hentet fra
selger og fra offentlige kilder.
Informasjonen er bearbeidet etter beste
skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at
informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian
Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert
tap som følger av at opplysninger som er gitt er
misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt
for tap som på annen måte oppstår som følge av
investeringer i eiendommen.
SALGSFORUTSETNINGER
Kjøper oppfordres til å befare eiendommen
og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske
vurderinger av eiendommen og selskapet ved
hjelp av fagfolk før avgivelse av bud.
Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte
data om leiekontrakter o.a. er fremskaffet fra
kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS
anses pålitelige.
De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn.
Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall
Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved
avgivelse av bud.
UTKAST TIL KJØPEKONTRAKT
Utkast til kjøpekontrakt er vedlagt og utgjør
HAV E’s forutsetninger for salget. Utkastet
er basert på gjeldende markedsstandard med
tilpasninger.
I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks
sammenslutninger hvis de involverte foretakene
til sammen omsetter for over 1 milliard kroner i
Norge årlig.
Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare
ett av foretakene har over 100 millioner i
årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av
selskapet medfører at det oppstår meldepliktig
foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik
melding.
DOKUMENTASJON VEDLAGT PÅ USB
1. Grunnbokutskrift, datert 20.5.2015
2. Arealbekreftelse, datert 12.8.2015
3. Grunn-, forurensning- og
kulturminneundersøkelser
4. Reguleringskart m/bestemmelser, datert
12.8.2015 og 12.11.2014
5. Dokumenter til tinglysning, datert 2.9.2014
6. Skisseprosjekt, datert 29.10.2010
7. Premissdokument for B4, datert 18.8.2015
8. Foreløpig høyde- og belegningsplan, samt
beplantningsplan for Akerselvallmenningen,
datert 8.5.2015
9. Foreløpig høydeplan for
Stasjonsallmenningen, datert 9.4.2015
10. Utbyggingsavtale, datert 30.6.2003
11. Bærekraftsprogrammer for Bjørvika
(OMOP, KOP, Designhåndbok DHB )
12. Årsregnskap for 2014
35
Hadrian Eiendom AS ble etablert i 1996
og har i dag 6 ansatte. Våre kontorer
ligger sentralt i Oslo sentrum.
Vårt forretningsområde er næringsmegling
og vi tilbyr tjenester innen transaksjon,
rådgivning og verdivurdering av
næringseiendom.
Hadrian har med tiden opparbeidet
omfattende erfaring som rådgiver og
megler ved eiendomstransaksjoner.
Vi jobber tett med våre oppdragsgivere for
å få den beste verdiutviklingen.
Vår spisskompetanse er rådgivning
og salg av utviklingseiendommer som
er opparbeidet gjennom langsiktighet,
fokusert og systematisk arbeid. Vårt team har variert bakgrunn og
relevant faglig utdannelse samt lang
yrkesmessig fartstid
Internett: www.hadrian.no
Telefon: 22 01 40 40
Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 7. etg.
Postadresse: Postboks 1242 Vika, 0110 Oslo