Ergo Group - Ullensaker kommune
PLANBESKRIVELSE 2015-02-24 DETALJ REGULERINGSPLAN NR 376 ROMSAAS B3, JESSHEIM HAGE , ULLENSAKER KOMMUNE 1. GANGS BEHANDLING 1.gangsbehandling: xx.xx.xxxx Vedtatt: xx.xx.xxxx Figur 00, Illustrasjonsperspektiv,RomsaasB3, JessheimHage Saksnr2015/126 Side 1 av 19 INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG:................................ ................................ ................................ ................................ .................. 2 BAKGRUNN:................................ ................................ ................................ ................................ ........................ 3 SAKSGANG ................................ ................................ ................................ ................................ ........................... 3 FORHÅNDSUTTALELSER ................................ ................................ ................................ ............................... 3 EIERFORHOLD................................ ................................ ................................ ................................ ................... 6 BESKRIVELSEAV PLANOMRÅDET................................ ................................ ................................ .............. 6 PLANSTATUS................................ ................................ ................................ ................................ ...................... 7 BESKRIVELSEAV PLANFORSLAGET ................................ ................................ ................................ ...........9 LANDSKAPSPLAN................................ ................................ ................................ ................................ ..........14 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET................................ ................................ ................................ .. 14 SAMMENDRAG: Planforslagettilretteleggerfor en utbyggingav felt B3 innenfortidligere vedtatt reguleringsplanfor Jessheimvest. Figur 01: Planområdetvist på ortofoto. Det reguleresca. 77 boenheteri rekkehusstrukturertrundt tre kvartalstun.Denne tunstrukturendefinererinternegangvegerog fellesromfor beboerneog dannersamtidigtre plassdannelser med felles utearealerog rekreasjonsområder for beboerne.Variasjon av etasjehøyder(noenenhetervil få to etasjer,andretre) samtinn byrdesforskyvningermellom enhetenebidrar til varierteromdannelser.Arkitekturengir et småskalapreg menhar samtidig et tidstypiskog urbantuttrykk. Struktureringenav bebyggelsenskjermerde felles utearealene mot støyog trafikk. Alle boenheteneer gjennomgående med en stille side.Alle enheterfår privateutearealerpå terrengsamtmuligheterfor balkong.Enkelteav boenhetenevil også anleggesmedtakterrasseeller mulighetfor detteved en senereutvidelse.Sportsboderog sykkelparkeringløsesi hovedsakved den enkelteenhetsinngangspartimensparkeringfor bil og inntil 50% av sykkelplassene anleggesi felles anleggunderterreng. Saksnr2015/126 Side 2 av 19 Parkeringen får nedkjøring i avkjørsel lengst nord i området fra Langbråten. Det indre området skal ikke være åpent for ordinær bilkjøring, men det vil måtte tilrettelegges for bomregulert nyttekjøring som renovasjon og nødkjøring. Det anlegges derfor to avkjørsler til Langbråten i tillegg til den som betjener parkeringskjelleren. Lengst syd i planområdet videreføres dagens regulering til friområde (FR3). Her skal det anlegges støyvoll og rekreasjons- og lekearealer. BAKGRUNN: Arkitekturlaboratoriet AS (konsulent) fremmer på vegne av Jessheim Eiendomsutvikling AS (tiltakshaver) forslag til omregulering av feltene B3 og FR3 (med tilstøtende fortaus- og vegarealer) innenfor reguleringsplan ”Jessheim vest- Romsaas”, prosjektet har arbeidstittel Jessheim Hage. I gjeldende bebyggelsesplan for B3, vedtatt 29.11.2010 er planområdet avsatt til boligformål i blokkbebyggelse med høyder på mellom tre og fem etasjer. Hensikten med foreliggende planforslag er å tilrettelegge for en rekkehusbebyggelse. Nytt planforslag medfører en reduksjon av byggehøyder og bruksareal fra dagens bebyggelsesplan. Bebygd areal (31%) er noe høyere enn gjeldende regulering (30%) , men prosjektet framstår allikevel som mer åpent og luftig som følge av bygningstypologien endres fra blokkbebyggelse til småhusbebyggelse. I tillegg flyttes all beboerparkering under terreng slik at det frigis gode uteoppholdsarealer. Det er avholdt et oppstartsmøte med Ullensaker kommune 14.10.14, som har gitt signaler om at en slik endring anbefales. Det er besluttet at det skal gjennomføres en full detaljregulering selv om de endringene som foreslås er av mindre vesentlige konsekvenser for omgivelsene og er i tråd med overordnede planer. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes blad 28.10.2014 og RB Ullensaker Eidsvoll 29.10.2014. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. FORHÅNDSUTTALELSER 1. Akershus Fylkeskommune har vurdert tiltaket ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Det bemerkes at planområdet ligger i relativ nær tilknytning til Jessheim sentrum som innehar et godt kollektivtilbud. Fylkesrådmannen mener det er viktig å legge opp til en høy arealutnyttelse for å bidra til å nå målene i det regionale planarbeidet. Det anbefales derfor at blokkbebyggelse med mellom 3-5 etasjehøyder videreføres. Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gange-, sykkel, og kollektivtransport framfor bilbruk. Dette er særlig viktig for arbeids- og kundeintensive virksomheter, som genererer et stort transportbehov. Det anbefales at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer og at disse er strenge. Det anbefales også at det i bestemmelse stilles krav om anlegg for sykkelparkering (sykkelparkeringsplassene bør fortrinnsvis være under tak nær inngangspartiet). Området er tidligere regulert. Det er ikke kjent automatisk fredede kulturminner i planområdet. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven § 9 anses som oppfylt. Saksnr 2015/126 Side 3 av 19 Fylkesrådmannen viser til byplan Jessheim hvor det vises til rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det forutsettes at dette følges opp på en tilfredsstillende måte i det videre planarbeidet. Punkt 5 i RPR framholdes særskilt: Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming: a) arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b) I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget nærmiljø. Det anbefales at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/ brukstillatelse til boligene. Fylkesrådmannen viser til at prinsippet om universell utforming er nedfelt i formålsparagrafen i plan- og bygningslovens § 1-1 og §12-7 nr 4 som omhandler bestemmelser i reguleringsplaner og det forutsettes at universell utforming vil bli lagt til grunn i det videre planarbeidet. Kommunen bes vurdere om det skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløp standard. På bakgrunn av det tilsendte materialet mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende reguleringsplan og har ingen ytterligere merknader. Forslagsstillers svar: selv om utnyttelsen er noe lavere enn i gjeldende regulering, er det etter forslagsstillers mening fremdeles et planforslag med en tetthet og en boligandel som støtter opp under overordnede statlige og regionale planer om konsentrert bebyggelse inntil tettsteder og knutepunkter. Å anlegge konsentrert rekkehusbebyggelse, med færre boenheter vil generere mindre biltrafikk enn opprinnelig reguleringsplan. Innspill om en restriktiv parkeringsdekning, med maksnormer, tas til følge, det samme gjelder innspill om å tilrettelegge for gode og skjermede sykkelparkeringsplasser. Planforslaget ivaretar prinsippene om universell utforming på alle uteoppholdsarealer. Da rekkehusbebyggelse som typologi er boliger over flere plan, synes det imidlertid lite hensiktsmessig å kreve livsløpsstandard ved byggetidspunkt. Det vil legges opp til tilvalgsløsninger (og ombyggingsmuligheter) for de største boenhetene som etablering av trappeheis og ombygging slik at alle basisfunksjoner kan ligge på inngangsplanet. Dette gjør at om lag 50% av boenhetene i prinsippet er aktuelle med livsløpsstandard. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser legges til grunn for detaljplanleggingen og detaljer for dette framgår av illustrasjonsplan og reguleringsbestemmelser med krav til lekearealer og uteoppholdsarealer. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen konkrete merknader på dette tidspunkt. Henviser til nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging. Forslagsstillers svar: bemerkningen tas til orientering. 3. Statens Vegvesen Region Øst bemerker at de forutsetter at støyretningslinjen T-1442 legges til grunn i det videre planarbeid og at det redegjøres for støysituasjonen for planområdet samt behov for eventuelle støytiltak. Forslagsstillers svar: plangrepet er utformet på en slik måte at bebyggelsen gir skjerming for støy på utearealene samt at alle boliger har en stille side inn mot de interne tunene. Støyretningslinjen er dermed ivaretatt. Se også støyrapport utført av Brekke og Strand akustikk vedlagt denne planbeskrivelsen. 4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) bemerker at planområdet befinner seg i et område med tykke havavsetninger og før det planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i alle områder med marin leire må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. En geoteknisk utredning i forbindelse med reguleringsplan skal utrede reell fare og nødvendige risikoreduserende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet for bebyggelsen og skal inneholde en dokumentasjon av Saksnr 2015/126 Side 4 av 19 5. 6. 7. 8. områdestabiliteten jf NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar (revidert 22.05.2014) og NVEs veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred. Det må framgå av utredningen at det vil være tilfredsstillende sikkerhet både i anleggsfasen og i permanent bruk. Dersom det viser seg at det er en faresone her skal denne avmerkes som hensynssone på plankartet jf plbl § 12-6 og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging og tiltak. Forslagsstillers svar: det foreligger geoteknisk vurdering utført av sivilingeniør Hans Petter Jensen (01.12.14) som bekrefter at området inneholder moderat sensitiv leire, at det i praksis er flatt og at det ikke foreligger risiko for skred. Planområdet ligger utenfor faresonekart for flom og det er ingen vassdrag i nærheten som kan forårsake flom. Jernbaneverket har ingen merknader til varsel om igangsatt planarbeid. Forslagsstillers svar: bemerkningen tas til orientering. Ruter bemerker at planområdet ikke ligger i umiddelbar nærhet til kollektivtrafikk, men ca 10 minutters gange fra nærmeste bussholdeplass (Gjerstad og Gjerstad øst) i nord og ca 20 minutters gange fra Jessheim jernbanestasjon. Det er derfor ekstra viktig at det legges opp til gode gangveier og tilrettelegges for god og trygg sykkelparkering i området. Illustrasjonen viser et relativt lukket område som kun henvender seg mot Langbråten. For å legge til rette for at beboerne benytter seg av kollektivtilbudet bør bebyggelsen åpnes opp i nord, med smett mellom bygningene eller tilrettelagt for gange og sykling, slik at man raskt og enkelt kommer seg inn på gangveinettet langs Romsaas allé og Dølivegen (FV 454). Forslagsstillers svar: Bemerkningen tas til følge. Det er forslagsstillers mening at plangrepet med en bebyggelsesstruktur skjermet for støy fra vegtrafikk og med boligene arrondert rundt tre sentrale tun, som skaper trygge og avskjermede utearealer gir en god bokvalitet. Det er nå lagt inn en åpning i bebyggelsen med mulighet for gjennomgang mot nord, i tillegg er det flere smett og muligheter for gjennomgang slik at området ikke skaper barrierer og hindre for tilgang til stoppesteder for kollektivtrafikk. Jessheim Vest Eiendom AS eier eiendommen med gnr/bnr 132/249, det vil si K10 i kommunedelplanen, tidligere FB4. I forbindelse med detaljregulering av denne eiendommen ble det satt rekkefølgebestemmelser som krever opparbeidelse av veikrysset Gardermoveien – Dølivegen (T6a) før brukstillatelse til bebyggelse på eiendommen kan gis. Rekkefølgekravet stammer opprinnelig fra reguleringsplan Jessheim – Romsaas vedtatt 01.05.1997 Forslagsstillers svar: veikrysset Gardemoveien – Dølivegen er allerede opparbeidet. De privatrettslige uenighetene knyttet til denne opparbeidelsen følges i egen prosess, uten at det synes hensiktsmessig å innføre nytt rekkefølgekrav til opparbeidelse av krysset. Host Jessheim AS har som grunneier i felt F1 fått bistand av Logg arkitekter til å sende en bemerkning. Host Jessheim ser positivt på planforslaget og spiller inn at de har tanker om å etablere et knutepunkt for ekstremsport med fokus på fallskjermhopping og tilsvarende aktiviteter på sin eiendom F1. Det jobbes i den forbindelse med et konsepthotell som blant annet skal inneholde en vindtunnel som hovedattraksjon. I tillegg planlegges det for tjenesteyting og andre aktiviteter med fokus på ekstremsport. Hovedatkomst til felt F1 går via Romsaas allé, nord for planområdet. Det må dermed i denne boligutviklingen tas sikte for trafikk både til næringsdel og framtidig boligdel langs boligbebyggelsen nord i felt B3. Hotellet planlegges med høyder som strekker seg utover dagens reguleringsplan, dette vil ligge i nordvestre deler av feltet. Host Jessheim er interessert i å se på en videreføring av foreslått boligkonsept inn på sitt planområde og en sammenkobling av grøntarealene som planlegges for FR3 og FR4 vil være positivt. Det foreslås et møte mellom partene Saksnr 2015/126 Side 5 av 19 for å se på hvordan det kan skapes synergieffekter. Forslagsstillers svar: bemerkningen tas til orientering, det er ønskelig med en god dialog videre mellom grunneierne og et møte er velkomment. En videreføring av boligstrukturen inn i Host Jessheims planområde synes fornuftig, dette kan drøftes videre i møtet. Det er tatt høyde for en høyere trafikk langs Romsaas allé enn dagens trafikktall, men konsekvenser av endring av formål og utnyttelse innenfor Host Jessheims eiendom, vil måtte beskrives og utredes i et reguleringsforslag. Foreliggende planforslag forholder seg til dagens reguleringsstatus. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens § 4-2 ”Planbeskrivelse og konsekvensutredninger”, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. EIERFORHOLD Planområdet består av gnr/bnr 132/242 samt deler av gnr/bnr 132/1 og 132/275. Gnr/bnr 132/242 eies av Jessheim Eiendomsutvikling AS, som er et selskap eid 100% av Solon Eiendom AS. Gnr/bnr 132/1 og 132/275 er i grunnboksregisteret oppført som eid av Kjersti Romsaas Sundby. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger sentralt mot vest i Jessheim og er på 24,2 daa. Området ligger i underkant av 700 meter fra Jessheim stasjon, sør for Romsaas Allé og vest for Langbråten. Tomten er i dag ubebygget og er preget av lett vegetasjon og heller mot sør med en høydeforskjell på ca 3 meter, fra kote 188 ved Romsaas allé til ca. kote 185 mot felt FR3 i syd. Tomten er relativt flat og grenser til landbruksarealer i syd og områder regulert til næringsbebyggelse (herunder hotell) i vest. Dette området er også ubebygget i dag. Vest for dette området ligger E6. En kjørbar gangvei går gjennom området fra Romsaas allé i nord til Langbråten i øst. Langbråten er ikke en gjennomkjøringsvei og denne strekningen er delvis opparbeidet med fortau i dag. Romsaas allé er opparbeidet med gang/sykkelvei atskilt fra kjørebanen med vegetasjonsbelte. Mot øst ligger et boligområde kjent som Soltunet på felt B2 og en barnehage på felt A1. Mot planområdets sørøstre del, over Langbråten ligger FR2, i sør FR3 og i sørvest ligger FR4, alle friområder. I nord skiller Romsaas Alle B3 fra FB4 som er regulert til forretning og bolig. Mot vest ligger F1, regulert til forretning, kontor og hotell. Planområdet i sør inkluderer friområdet FR3 og grenser ellers mot landbruksområder i syd. Området er støyutsatt fra E6. I Miljøverndepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442 opereres det med to typer støysoner for vurdering av arealbruk på overordnet nivå: Rød sone: regnes vanligvis som uegnet til støyfølsomme bruksformål Gul sone: er en vurderingssone hvor støyfølsomme bruksformål kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold Saksnr 2015/126 Side 6 av 19 Figur 03, Tabell 1 Kriterier for soneinndeling.Alle tall i dB, frittfeltferdier. Fra støyrapport(Brekke & Strand)» Planområdetligger delvis innenforgul støysone. I og rundt Jessheimligger alt en kan trengeav offentlig og privat tjenesteytingsamthandelog næringsvirksomhet.Nærmestebarneskoleer Døli skole. PLANSTATUS Forslagtil kommuneplanfor 2014- 2030ligger til politisk behandlingi skrivendestund. Planenbestårav en samfunnsdelog en arealdelmed bestemmelser, retningslinjerog plankart. Av relevantebestemmelser tilhørendeforslagtil kommuneplan,kan framholdes: For uregulerteområdereller for regulerteområdermedlavereutnytting, settes maksimaltillatt gradav utnytting til BYA= 30% (§2.1) Overvann skal løseslokalt innenforhver enkelt eiendomeller planområde(§2.3) Det skal leggestil rettefor at renovasjonsordningen kan praktiseresetter kommunens renovasjonsforskrift.I sentraleområderskal oppsamlingsløsningen værebasertpå nedgravdeavfallsbrønnereller stasjonæreavfallssug(§5.2) Milj øverndepartementets retningslinjefor behandlingav støy i arealplanlegging(T1442/2012)skal leggestil grunnfor all planleggingog byggesaksbehandling i planområdet.(§7) Utearealtilknyttet bolig skal lokaliseresslik at områdenehar godesolforholdog er beskyttetmot trafikk, støy,forurensning,renovasjon,parkering,høyspentledninger og trafokiosker.Det skal leggesvekt på variertesekvenseri utearealenesom gir gode sosialerom for ulike brukertyper(§9) Det skal opparbeides45 m2 uteoppholdsare al per 100m2 boligbruksareal,hvorav minimum 25m2skal opparbeidessom lekearealpå terreng. Planområdetligger innenforområdesom i det i kommuneplanenfølger særskilte retningslinjerknyttet til. Dette gjelderområderinnenforsentraledelerav Jessheim.Det skal etableresnærlekeplass per 50 boenheterog denneskal væremaksimalt250 meterfra inngangentil boligen,men inntil 300 meteri områdermedsmåhusbebyggelse. Byplan Jessheim(kommunedelplanvedtatt16.06.14)fastsetterområdetsom boligbebyggelse. Bestemmelsertil kommunedelplanen gir føringerom temasom sikring mot radon, overvannshåndteringpå egengrunn,krav til geotekniskeundersøkelser i områderunder grensenfor marineavsetninger,føringerom lavt energiforbruki nye bolig- og næringsområder og rekkefølgebestemmelser ved utbygging. Eksisterendereguleringfor eiendommener reguleringsplan”JessheimVest – Romsaas”hvor foreslåttplanområdeutgjør felt B3 og FR3 samtdelerav tilliggendevegareali T4 og T1d. Saksnr2015/126 Side 7 av 19 Figur 04, Utsnitt plankart for JessheimVest - Romsaas Bebyggelsesstruktur og høyderer videredetaljerti bebyggelsesplanfor felt B3 vedtatt 29.11.2010. Figur 05, Utsnitt av dagensplankart (Kilde planinnsyn Ullensakerkommunesnettsider) I gjeldendebebyggelsesplan er planområdetsattav til boligformål med blokkbebyggelsemed etasjehøydermellom 3-5 etasjermed en tomteutnyttelsepå TU= 85% og en %BYA på 30%. Gjeldendereguleringinneholderrom for i overkantav 160 boenhetermed et gjennomsnittlig utearealpr leilighet på 55 m2. Reguleringengir rom for 202 parkeringsplasser, hvorav66 plasserpå terreng,inne i planområdet. Saksnr2015/126 Side 8 av 19 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET I den gjeldendebebyggelsesplanen for B3, vedtatt29.11.10er planområdetsatt av til boligformål medblokkbebyggelsemed etasjehøydermellom 3- 5 etasjer. Hensiktenmed vårt planforslager å detaljregulereområdettil boligformål der det leggestil rettefor rekkehusbebyggelse på mellom 2-3 etasjer. Dette medføreren endringav bolig type fra leilighetsbyggtil vertikaldelteboliger. Nytt planforslagmedføreren reduksjonav byggehøyderog bruksarealfra dagensbebyggelsesplan. Bebygdareal(31%) er noe høyere enngjeldenderegulering(30%) , men prosjektetframstårallikevel som mer åpentog luftig somfølge av bygningstypologiensomer småhusbebyggelse snarereennblokkbebyggelse. Figur 06; Illustrasjonsperspektiv1 Konseptplangrep JessheimHagebestårav ca 77 rekkehussammenstilti ulike husrekkerrundt tre bilfrie ”kvartals/gatetun”.Byggeområdetreguleresi sin helhettil bolig, menbyggegrenserog reguleringsbestemmelser sikrer rauseutomhusarealer. Plangrepetsøkerå skapeet unikt bomiljø meden urban tilknytning gjennombruk av tre hovedgrep: Trekkebebyggelsenut mot planområdetsgrenser,noesom skapergenerøseog gode uteoppholdsarealer og skjermerplanområdetfor støy og trafikk. Skapegodeog variertegateog kvartalstunsom kombinereradkomsttil boligenemed godeoppholdsog oversiktligelekearealermedkort vei til grønnesonerog møteplasser.Nærhettil Jessheimsentrumog felteneskaperassosiasjoner til bykvartaler. Skapeet godt bomiljø, der variasjoni boligstørrelser, fotavtrykk, etasjehøyder, materialbruk,hagestørrels er og takterrasserresultereri rekkehusmed et individuelt særpreg. De nye byboligeneer organisertsom husrekkerrundt tre individuelle gatetunmed adkomst fra RomsåsAllé og Langbråtenog videreførerveinettetfor syklisterog gåendeinn på planområdet.Som «urbanekvartalstun»kombineresgrønneuteoppholdsarealer og lekeplassermed «bygater»som fungerersom kommunikasjonsveier og adkomsttil boliger i tillegg til å skapebilfrie plassertil lek og oppholdfor beboereog besøkende. Saksnr2015/126 Side 9 av 19 Figur 07; Landskapsplanutarbeidetav Bjørbekk og Lindheim AS Deler av gatetuneneer kjørbare,men da kun for biler for renovasjon/utrykning og vil til daglig væreavsperretmed bommer. All øvrig biltrafikk knyttet til beboere/besøkendeskjer medegenadkomstfra Langbråtenvia rampened til P-kjeller underterreng.Beboerefår adkomsttil P-kjeller via heisog trapperom sometablerespå hvert av gatetunene.Dissetrapperommene tillates etablertutenfor byggegrenser . Ved dissenedgangene er det ogsåavfallsstasjoner med nedgravde avfallsbrønnereller stasjonæreavfallssug. Endeligtype vil avklaressom en del av detaljprosjekt. Hvert gate/kvartalstunvil få lekeplasserog grønneoppholdssonerav ulike karaktermed en sydvestligorienteringsom gir godesolforhold hele døgnet. Nivået på gatetunenefølger terrengetsnaturligehelning og vil væreuniverseltutformet.Adkomstentil boligeneskjer fra fortau og gatetunog tilpassesterrengetog gatenenaturligehelning og kotenivå. Vi ser for ossat gatetunenevil værei aktiv bruk som kommunikasjonsveier, lekearealog møteplasserfor beboereog besøkendestoredelerav døgnet. Utearealeneskal utføresi høy kvalitet, medfast beleggi gatetunog oppgradertkvalitet for privateinngangspartier,for eksempeli plasstøptbetongeller naturstein.Det kan brukesasfalt på øvrige kjørearealerog dissekan kantesmednaturstein.Gatetunover parkeringskjellerskal ha minimum gjennomsnittlig60 cm jordvolum. Bebyggelsener delt inn i tre felt av logistikkhensyn, der hvert felt løserboligenesbehovfor parkering,utearealog renovasjon.Alle felteneoppfyller kravenetil uteoppholdsareal og solbelystareali KDP, se ogsåsoldiagrammerog areallisten i illustrasjonsunderlaget . Kravene er ogsånedfelti reguleringsb estemmelser. Saksnr2015/126 Side 10 av 19 Figur 08, Illustrasjonsperspektiv2, settmot grønne tun og RekkeH PåfriområdetFR3 mot syd vil arkitekt samarbeidemedlandskapsarkitektog akustisk kompetansefor å skapeet leke og aktivitetsarealtil felles bruk for området. FriarealetFR3 vil danneen lydvoll mot støyfra trafikken på E6 og er tenkt utformetsom beplantede «koller» med en øst/vestligretning i landskapet.Dettekan skapenaturli ge landskapsrom mot ballbaneog lekearealsamstundes som kollenekan bli fine akebakkeri vinterhalvåret. Vi viser ellerstil landskapsplani illustrasjonsunderlaget utarbeidetav Bjørbekkog Lindheim AS. Boligene Felt og husrekker Boligenei planforslageter sammenstilti ca 10 ulike husrekkerfordelt rundt gatetunsom beskrevetover. Vi har av praktiskehensynvalgt å dele opp planområdeti 3 felt for arealberegnin ger BTA/BRA/BYA og uteoppholdsarealer.Planområdetkan ogsåvurderes utviklet ihht. feltinndelingved behov. Planområdettotalt er på ca 16 827m2 og feltinndelingener som følger: Felt 1 på ca 5842 m2 (RekkeA, B, C og D) Felt 2 på ca 3687 m2 (RekkeE og F) Felt 3 på ca 7205 m2 (RekkeG, H, I og J) Den totale utnyttelsensom fremmesav tiltakshaverinnenforplanområdethar en BYA på 31% inkludert boder, men hovedvolumene,altsårekkehusenehar en BYA på 29,3%det vil si at planforslageter i tråd medoverordnedeplaner." Det totalekjørbarearealetfor REN og utrykningskjøretøyutgjør ca 1486m2,dette tilsvarer ca. 8,8% av det totale planområdet. Forslagsstillermenerat prosjektetivaretaroverordnedeføringer og gir et godt prosjekti tråd med de ønskersom ligger for området. En begrensningi form av BYA gjøresfor å sikre rommelighetog tilstrekkeligestørrelserog kontinuiteti utearealer.BYA -begrensningen må ogsåsesi sammenheng med de høydersom Saksnr2015/126 Side 11 av 19 tillates i området.Foreliggendeprosjekt er småhusbebyggelse på ikke høyereenntre etasjer, noesom styrkerrommeligheteni prosjektetog sikrer solrike utearealerpå terreng. Boligtyper, estetikk. I et overordnetperspektivhar vi forsøktå skapeet boligområdesom pregesav en tett småhusbebyggelse, samletrundt gate/kvartalstunog utformet som byboligeri et moderneog variert formspråk. En variasjoni boligstørrelser, fotavtrykk, etasjehøyderog materialbruk skal sikre at beboere,barnså vel som voksneenkelt kan pekeut hvor deresbolig ligger i en husrekke og hvilket gatetundet «sogner»til, vi viser ogsåtil våre fasadeoppriss og illustrasjonsunderlag. Byboligeneer utviklet som to hovedkategorier,Bred (B) (ca. 9 x 7 m) og Smal (S) (ca. 9 x 5 m) meden underdelingetter størrelsepå boligene,antall etasjerog bruk av takterrasseog i noentilfeller balkong,ref. boligtyperi illustrasjonsunderlaget. Figur 09, Illustrasjon boligtyper B -Bred og S-smal I de brede boligtypene,som skal utgjøreca 50% av bygningsmassen vil det leggesopp til tilvalgsløsninger(og ombyggingsmuligheter) som etableringav trappeheisog ombyggingslik at alle basisfunksjonerkan ligge på inngangsplanet.Dettegjør at om lag 50% av boenhetene i prinsippeter aktuellemed livsløpsstandard/til gjengeligeboenheterihht TEK10, seogså boligtypeB1 i illustrasjonshefte.Dette er ogsånedfelti reguleringsbestemmelsene, ref. § 3.4 Variasjoneni boligtyperskal sikresi reguleringsbestemmelser etter følgendemal: Saksnr2015/126 Side 12 av 19 - Boligeneskal beståav minimum 45% av hver boligtype,bred (B) eller smal(S). I de enkeltehusrekkerskal det sikresvariasjoni boligtyper. Det skal tilstrebeset variert fotavtrykk medhorisontalforskyvningmellom boligenheteri alle felt. Det skal tilstrebesen variasjoni materialuttrykkgjennombruk av ulike materialer,farger,kledningstyper. Bod kan byggesi direkte tilknytning til eller som separatebygg. Boder kan plasseresutenforbyggegrensermen innenforformålsgrensenetterbehov, men utenat dettegår på bekostningav felles uteoppholdsarealer, gangarealeri gatetuneller omkringliggendeveier. Figur 10, Illustrasjon boligtyper Fotavtrykketog plasseringenav boligeneer gjort utfra hensyntil godeuteoppholdsarealer, sol og lydforhold som omtalt i foregåendeavsnitt. Plasseringenav bebyggelsendanner,sammen med intensjoneneskissertover rekkerav småtrehusmed variasjoni etasjehøyder(2-3), innbyrdesforskyvningermellom enheterog ulike antall husog hustyperper rekke,og det sikresogsået variert materialuttrykk. Alle boligenefår inngangpå gateplanvia en privat inngangssone og får varierteprivate uteoppholdsare aler (mellom 40-60 m2 per bolig ikke medregnettakterrasse ) utfra plassering (rekke/felt). Deler av de privateoppholdsarealene vil ogsåfungereri et samspillmed gatetuneneog felles uteoppholdsarealer.Til sammenskaperboligeneog de privateog fell es oppholdssonene i gatetuneneet urbantboligområdesom sammenog hver for segberiker JessheimVest som helhetog sikrer et variert boligområdemed en klar egenidentitet. Saksnr2015/126 Side 13 av 19 Figur 11, Illustrasjonsperspektiv3, settmot grønne tun og RekkeF (mot venstrei bildet) LANDSKAP SPLAN Vedlagtelandskaps plan (se ogsåfigur 07) som ikke er gjenstandfor vedtakog derfor ikke juridisk bindende,viser en mulig utbyggingiht. planforslagetsrammer.NB, seeget vedleggsheftemed illustrasjoneri målestokk. KONSEKVENS ER AV PLANFORSLAGET Konsekvenserifht. overordnedeplanerog mål Prosjektetbyggeropp om de overordnedeplanersom foreliggerfor Ullensakerkommune genereltog Jessheimspesielt.Trafikkanalyseutført av COWI for Ullensakerkommune (COWI Januar2012)i forbindelsemedByplan Jessheimpåpekerat kollektivtilbudet i Jessheimer dårlig for eksempelsammenlignetmed kollektivtilbudet ved Gardermoen. Hovedbanenutgjør stammeni kollektivtilbudet og har halvtimesfrekvensi retningOslo. Busstilbudethar noe bedrefrekvensblant annetmellom Jessheimog Gardermoen.I selve Jessheimer det relativt korte avstandernoesom medføreret begrensetpotensialfor bussreiser internt i området.Selv om en høyereutnyttelseer ønskeliginntil kollektivknutepunkt, må det allikevel kunnepåberopesat en konsentrertrekkehusbebyggelse innenforgjeldende planområdebyggeropp om overordnedeplaner. Konsekvenserfor naturog miljø Planforslagethar ingenkonsekvenserfor grøntstruktureller biologisk mangfold. Miljødirektoratetsnaturbaseviser at det verkenfinnes rødlisteartereller prioritertenaturtyper innenforeller i nærhetenav planområdet.Forholdettil naturmangfoldlovener dermed ivaretatt.Prosjektetberørerikke kulturminnereller er på andremåteri strid med verneinteresser. Sol/skyggstudierviser at det oppnåsgodesolforholdinnad i prosjekteti tråd med alle krav i KDP. Prosjektethar heller ingennegativekonsekvenserfor omgivelsene. Saksnr2015/126 Side 14 av 19 Figur 12, Solforhold, kl 15:00 1 mai Saksnr2015/126 Side 15 av 19 En videreføringav helhetsgrep et slik det er vedtatti gjeldendeplan, har vært sentraltfor den videreforedlingenav prosjektet.Grepetmedde varierte tundannelsene videreføresog tydeliggjøres.At all parkeringnå leggesunderterrengmed unntakav noenfå gjesteplass er somkantparkeringlangsLangbråten,styrker utearealeneog heverområdetsbokvaliteter. Konsekvenserfor støy Planforslagethar en bebyggelsesstruktur som sikrer at alle utearealerinn mot de interne tuneneligger innenforgrenseverdiene for støy.Fasadenei områdetsnordreog nordvestlige del vil ligge innenforgul støysone,men detteer allikevel tilfredsstillendeihht T-1442.Alle leiligheterer gjennomgående og har en stille sideog det er kun en liten andelav disseprivate utearealene i sammeretningsom ligger innenforgul støysone.Støyvoll som anleggesi friområdeti FR3 gir skjermingmot syd og det er kun en liten andelav de helt sydlige utearealene som blir liggendeinnenfor gul støysone. Figur 13, Illustrasjon og tekstuttdrag fra Støyutredning. Beregnetstøynivåpå fasadeog utendørsoppholdsareal(fra støyutredningBrekke og Strand 10.12.14revidert 29.01.15). Beregningenepå fasadeviser høyesteverdi uansettetasje. Det er forutsatt skjermendebebyggelsepå nabotomteni vest. Friområdet,FR3, mot syd er delvis støyutsatt,men med en utforming av dettesom en voll, vil dennegi storearealer medgod skjermingfor støy og vil oppfylle krav satti reg. best.§ 5.4 Saksnr2015/126 Side 16 av 19 Figur 14,, Illustrasjon og uttdrag fra Støyutredning. Støyforholdpå friområdet i syd(Brekke & Strand 10.12.14revidert 29.01.15) Vi viser for øvrig til egenstøyutredningsrapport utarbeidetav Brekkeog StrandAS. Samfunnsmessige konsekvenser Planforslagetmed sin bebyggelsestruktur beståendeav rekkehustilretteleggerfor en boligutvikling på totalt ca 77 boenheter.Detteligger noelavereen boligbyggeprogrammet somhar estimert130 enheteri tidsrommet2014-2015. Det skal kun utvikles boliger samtfriområde.De arbeidsplasser som følger av prosjektetvil værei anleggsperioden. Infrastruktursom skal opparbeideser FR3 herunderstøyvoll, samttilliggende fortau / gangareallangsRomsaasallé og Langbråten. Det er ikke ønskeligat prosjektetskal tilknyttes fjernvarme.Det leggesopp til oppvarming basertpå strømog vedfyring. Estetikkog byform: Det nye planforslagetleggeropp til ca. 77 boliger i rekker,samletrundt gatetun. Boligtypene varierer i størrelsenoe som gir en mulighet for variasjoni uttrykket ogsåmed valg av likt fasademateriale. Tiltaket gir ingen øking i trafikk utover det som allerede er forutsatti vedtattreguleringsplan. I og med at prosjektetinneholdernoe færreboliger, vil trafikkbelastningenværenoe lavere enntidligere beregnet.Parkeringskal i hovedsakanleggesi skjult anleggi kjeller, med unntak av noenfå plasserfor gjesteparkeringlangsLangbråten.Parkeringanleggesi tråd med norm angitt i Byplan Jessheimdet vil si 1,7 plasserpr boenhetfor konsentrertsmåhusbebyggelse. Plasserfor gjesteparkeringinngår i dettetallet. Det anlegges2,0 sykkelplasserper boenhet. Inntil 50% av syklenekan få plassi kjeller, mendet er tilrettelagtfor detteogsåi private boderved den enkelteboligensinngangder detteer mulig. Saksnr2015/126 Side 17 av 19 Konsekvenser for nærmiljø: Planforslaget medfører kun en intern omstrukturering av bebyggelse og høyder og har ingen vesentlige konsekvenser for naboskapet. Etablering av friområdet i FR3 er sikret i gjeldende plangrunnlag, etableringen av lekeplass og støyvoll, med hjemmel i foreliggende planforslag, medfører dermed kun en detaljering av friområdeformålet. Utbyggingen av planområdet vil styrke nærområdet gjennom etableringen av gode uteoppholdsarealer med rom for lek og aktiviteter. I tillegg vil utbyggingen bidra til å styrke eksisterende gangvei gjennom området og skape nye tur og kommunikasjonsveier til glede for eksisterende og fremtidige beboere på Jessheim vest. Fremdrift Det legges opp til en rammesøknadsprosess umiddelbart etter vedtatt reguleringsplan. Juridiske konsekvenser Det foreligger utbyggingsavtale (16.10.2000) vedtatt i forbindelse med reguleringsplan for Jessheim vest – Romsaas. Det må avklares med Ullensaker kommune hvorvidt det er behov for å inngå en ny utbyggingsavtale. Konsekvenser for barn og unge Rekkehusbebyggelse med orienteringen rundt sentrale og bilfrie tun er en utbygging utpekt som spesielt barnevennlig. En sikring av opparbeidelse av leke- og rekreasjonsarealer innenfor felt FR3 støtter også opp under plan- og bygningslovens formål om at all planlegging og utbygging skal hensynta barn og unges interesser. Universell utforming Nivået på gatetunene følger terrengets naturlige helning og vil være universelt utformet. Adkomsten til boligene skjer via nivåhevinger markert med kantstein som tilpasses terrenget og gatene naturlige helning og kotenivå. Dette sikrer en universell utforming og skaper samstundes subtile nivåendringer (maks 25 cm) som også fungerer som grensesettinger mellom privat og offentlig areal. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS) Risiko- og sårbarhetsanalyse er utarbeidet av Civitas (29.01.2015) . Det har blitt risikovurdert fire hendelser i analysen. Det betyr ikke at det ikke kan skje andre former for ulykker eller naturskader, men at hendelsene i tabellen ble vurdert som de mest aktuelle for dette planområdet. Det er vurdert at størst fare er knyttet til trafikkulykker med myke trafikanter, og til ulykker i anleggsperioden, der det i begge tilfeller kan oppstå dødsfall. Området er planlagt slik at biltrafikk ledes ned i parkeringskjeller i utkanten av området. Renovasjonskjøretøy skal kjøre gjennom området, de vil ikke trenge å rygge. Forslag til risikoreduserende tiltak er oppsummert i tabell under. Geoteknisk notat slår fast at det ikke er risiko for skred i området. Det forutsettes at stabilitet knyttet til utgraving og oppfylling ivaretas i prosjektering. Saksnr 2015/126 Side 18 av 19 Figur 15, Utdrag fra ROSanalyse;«Tabell 2 Hendelsersom er risikovurdertei ROS-analyse» Figur 16, Utdrag fra ROSanalyse;«Tabell 3 Foreslåttetiltak (ROS-analyseCivitas 29.01.15)» Saksnr2015/126 Side 19 av 19
© Copyright 2025