Saksfremstilling byutviklingsstyret 30.04.2015
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. Saksbehandler Saksgang Byutviklingsstyret 200603098-64 Elin Aabel Bergland Møtedato 30.04.2015 Kvartal 32 - detaljregulering - offentlig ettersyn Kvartal 32 ligger sentralt i Kvadraturen, og er avgrenset av Rådhusgata/Nedre torv, Kirkegata, Tollbodgata og Markens gate. Den sentrale beliggenheten gjør utviklingen av kvartalet særdeles viktig for byen. Planen ligger inntil Torvet, som fylkeskommunen mener har regionale og nasjonale kulturminneinteresser, og som riksantikvaren har uttalt som et av Nord-Europas best bevarte renessansetorv. Å bygge inntil Nedre torv har vist seg problematisk, og tidligere planforslag har blitt møtt med innsigelser fra fylkeskommunen. Planen for Kvartal 32 ble igangsatt i 2006, og ble sluttbehandlet av bystyret i januar 2011, med innsigelser fra fylkeskommunen til høyder i kvartalet og riving av verneverdig bebyggelse. Mekling i mai 2011 førte ikke fram. Forslagsstiller har arbeidet videre med konsept for utvikling av kvartalet, og har nå sendt inn revidert planforslag, som er utarbeidet parallelt med forprosjekt for kvartalet. Det legges til rette for å bygge ut hele kvartalet under ett. Planforslaget inneholder forretning i 3 etasjer (1. underetasje, 1. og 2. etasje), bevertning på gateplan som i dag, kontorer hovedsakelig i 2.-4. etasje, og hotell mot Kirkegata som i dag, med en utvidelse i 3.-5. etasje i det indre av kvartalet. I 2. underetasje planlegges parkeringskjeller som både kobles til eksisterende parkeringskjeller under Kvartal 38 (Sandens) og til framtidig parkeringsanlegg under Torvet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser det som svært positivt at forslagsstiller ønsker å utvikle hele kvartalet under ett, og derigjennom gi et løft både til torvområdet, Tollbodgata mellom Kirkegata og Markens gate, og gi mer liv til et strekk av Markens gate, som i dag er preget av en relativt anonym inngang til et banklokale. Oppgradering av bebyggelsen i kvartalet vil gi grunnlag for å få inn langsiktige leietakere og styrke og revitalisere en sentral del av byen, både med hensyn til handel og uteliv. Dette ser vi som udelt positivt. Planforslaget medfører utfordringer med hensyn til foreslåtte høyder på ny bebyggelse, og riving av verneverdig bebyggelse. Ny bebyggelse i det indre gårdsrommet er foreslått på c+27,8, noe som er innenfor kommunedelplanens maksimale byggehøyde på 20,1 m. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er fullstendig klar over at dette er høyere enn det fylkeskommunen aksepterer (c+23, se meklingsprotokollen for reguleringsplanen. Kommunedelplanen er vedtatt etter dette). Vi mener imidlertid det er samfunnstjenlig å legge til rette for en utvidelse av eksisterende hotell. Dette vil bidra til at flere folk bruker sentrum, og fører flere folk til torvområdene på kvelder og i helger. Forslagsstiller påpeker at volumet som er lagt inn i forprosjektet for utvidelse av hotellet er nødvendig for at hotellet finner det forsvarlig og lønnsomt å utvide sin virksomhet. Vi går ikke inn for å bygge høyt med vilkårlige formål, og vil for eksempel ikke kunne anbefale kontor i 5. etasje over hotell i 4. etasje. Planen må sikre at de kvalitetene vi legger til grunn for å anbefale et 5 etasjes bygg i kvartalet, gjennomføres. Bestemmelsene må derfor endres, slik at det bare er hotellformål som tillates i 5. etasje. Bebyggelsen i Tollbodgata 15-21 foreslås revet og erstattet av ny bebyggelse. I planen som ble sluttbehandlet i bystyret i 2011, var nr. 15 og 17 forutsatt revet, men det var lagt inn en bestemmelse som sikret at nr. 15 skulle gjenbygges tilsvarende eksisterende gesimshøyde, takform, etasjeantall, fasade og detaljutforming. Dette var et av punktene som man ikke løste i mekling med fylkeskommunen og fylkesmannen, se vedlagt meklingsprotokoll. Forslagsstillers argument for å foreslå riving er at byggenes tilstand og størrelse ikke kan tilpasses krav fra leietaker om samme høyde på golv og krav i byggteknisk forskrift (krav til trinnfri atkomst, energiforbruk mv.) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har forståelse for at denne delen av kvartalet krever en kraftig omarbeidelse av eksisterende bygningsmasse for å få til et helhetlig prosjekt for kvartalet. For oss er det sentrale spørsmålet en avveining mellom mulighetene for gjenbruk kontra byggenes verneverdi, da det er uholdbart at de blir stående ubrukt. Selv om plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser gode kvaliteter i bebyggelsen som er vist på Tollbodgata 15-21 i framlagte illustrasjoner, er vi likevel skeptisk til å fjerne så mange bygg som er regulert til bevaring i Murbyplanen. Vi vil ikke anbefale å regulere hele bygningsmassen i nr 15-21 til bevaring (fasader både mot gate og bakgård), da en bevaring av fasader mot bakgård legger store bindinger og gir liten gevinst. En langt mer fornuftig bevaring vil være å regulere gatefasade med takflate opp til mønet til bevaring, og tillate at interiøret rives. Plankartet må derfor endres slik at byggene framstår med omriss «bygg, kulturminner mm. som skal bevares», fra gatefasade til og med mønet. Byantikvaren har i møter med plan-, bygg- og oppmålingsetaten og forslagsstiller vært tydelig på at Murbyplanens bevaring av bygg i kvartalet må videreføres i ny plan. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn når endring som beskrevet over er gjennomført. Vi ser at planforslaget og vår innstilling likevel utfordrer de føringene som er gitt i meklingsprotokollen fra 2011, men velger å legge planen ut til offentlig ettersyn, slik at man kan gå i gang med en prosess med fylkeskonservatoren for å kunne sluttføre planen. Forslag til vedtak 1. Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Kvartal 32 sist datert 08.04.15 med bestemmelser med plan-, bygg- og oppmålingsetatens merknader og forslag til endringer, sist datert 14.04.15 ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: a. Gatefasade og takflater opp til mønet på byggene i Tollbodgata 15-21 endres til «bygg, kulturminner mm. som skal bevares». Venke Moe Plan- og bygningssjef Elin Aabel Bergland Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert 08.04.15 2. Bestemmelser, med plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentarer, sist datert 14.04.14 3. Planbeskrivelse, sist datert 08.04.14 4. Reviderte planer - illustrasjoner og redegjørelse for endringer, sist datert 08.04.15 5. Saksprotokoll fra sluttbehandling i bystyret sak 4/11, 26.01.11 6. Saksfremstilling fra sluttbehandling i bystyret sak 4/11, 26.01.11. 7. Meklingsprotokoll datert 25.05.11, fra mekling 12.05.11 2 BAKGRUNN FOR SAKEN Planforslag for Kvartal 32 fremmes av Kvartal 32 AS, som eies av Christiansholm Eiendom AS. Kvartal 32 ligger sentralt i Kvadraturen, og er avgrenset av Rådhusgata/Nedre torv, Kirkegata, Tollbodgata og Markens gate. Den sentrale beliggenheten gjør utviklingen av kvartalet særdeles viktig for byen. Planprosessen Planarbeidet for Kvartal 32 ble igangsatt i 2006. Ved offentlig ettersyn av planen i 2008, reiste Vest-Agder fylkeskommune innsigelse til høydene i kvartalets indre (c+26,5), fordi de mente at konsekvensene av dette ville berøre kulturminneinteresser i torvområdet, som er av regional og nasjonal verdi. Konseptet som lå til grunn for planen, ble omarbeidet etter høringen, blant annet for å legge til rette for kino i kvartalets indre. Bygningsvolumene ble økt som følge av konseptet, og ved nytt offentlig ettersyn i 2010, reiste igjen Vest-Agder fylkeskommune innsigelse til planforslaget på grunn av høyder (c+26,7) og volumer på ny bebyggelse, utforming av ny bebyggelse (synlighet av gavlvegg ved Rådhusgata 14/14A, og mulighet for etablering av arker på tak), gangbro over Tollbodgata, samt riving av bevaringsverdig bebyggelse i Tollbodgata 15 og 17. I januar 2011 ble planen fremmet til politisk sluttbehandling. Høydene på bebyggelsen i kvartalets indre var redusert fra c+26,7 til c+25,7. Bygningsvolumer mot Markens gate var trukket noe tilbake fra verneverdig bebyggelse. Bestemmelse om utforming av bebyggelsen var endret, ved at arker ikke tillates, og at takform på Rådhusgata 14/14A må utformes slik at den irregulære gavlen ikke blir synlig fra gata. Tollbodgata 15 og 17 var fortsatt tillatt revet gjennom planen, men fasaden var forutsatt gjenoppbygd. 26.01.11 ble planen vedtatt av bystyret. Vest-Agder fylkeskommune opprettholdt i brev 07.03.11 sine innsigelser knyttet til - Høyde/utnyttelse i kvartalets indre, og etterlyste illustrasjon av byggets synlighet. - Riving av Tollbodgata 15 og 17. 3 I mekling med fylkeskommunen og fylkesmannen 12.05.11 ble man ikke enige om planens innhold på disse to temaene. Kort oppsummert ble konklusjonen som følger: - Fylkeskommunen kan akseptere en høyde over c+23 dersom det kan dokumenteres at denne delen av bygningsmassen ikke blir synlig fra aktuelle siktepunkter. Kotehøyden må fastsettes ut fra synligheten fra tidligere anvendte siktepunkter. - Riving av Tollbodgata 17 er fra fylkeskommunens side ikke en aktuell løsning med mindre kommunen kan fremlegge dokumentasjon som viser at det ikke er teknisk mulig å unngå en riving av dette bygget. Nytt planforslag Forslagsstiller har arbeidet videre med konsept for utvikling av kvartalet, og har nå sendt inn et revidert planforslag, som er utarbeidet parallelt med forprosjekt for kvartalet. Det legges til rette for å bygge ut hele kvartalet under ett. Planforslaget inneholder forretning i 3 etasjer (1. underetasje, 1. og 2. etasje), bevertning på gateplan som i dag, kontorer hovedsakelig i 2.-4. etasje, hotell mot Kirkegata som i dag, med en utvidelse i 3.-5. etasje i det indre av kvartalet. I 2. underetasje planlegges parkeringskjeller som både kobles til eksisterende parkeringskjeller under Kvartal 38 (Sandens) og fremtidig parkeringsanlegg under Torvet. Se vedlagt planbeskrivelse for en detaljert gjennomgang av prosjektets innhold, vises til vedlagt planbeskrivelse og illustrasjoner. Detaljerte etasjeplan, som viser de ulike formålene, inngår i illustrasjonsvedlegget, s. 4-11. Planforslaget viser et nybygg i indre gårdsrom med gesimshøyde c+28,7. På illustrasjonen over er ny og eksisterende bebyggelse vist i oppriss mot nedre torv. I planforslaget er byggene i Tollbodgata 15-21 foreslått revet. Disse er regulert til bevaring i Murbyplanen. Byggene skal erstattes med nybygg som vist på illustrasjonen over. Plankartet viser Tollbodgata 15-21 som «bebyggelse som forutsettes fjernet», mens øvrig verneverdig bebyggelse i kvartalet er vist som «bygg, kulturminner mm. som skal bevares». 4 Gjeldende planer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Ifølge retningslinjene skal «planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer». Videre heter det at «i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon». Forslaget er et godt eksempel på dette. Regionalplan for Kristiansandsregionen 2010-2050 Forslaget er i tråd med regionalplanens anbefalte strategi for utbygging (8.1) ved å fortette i eksisterende sentrum. Kommuneplanen Klimabyen (s.37) sine målsetninger oppfylles på flere måter. Planen er et lite bidrag til at byspredningen med flytting av handel og kontor begrenses, og at ikke transportbehovet behøves å dekkes av privatbilisme. Handels- og servicefunksjoner lokaliseres i eksisterende sentrum hvor kollektivtilbudet er optimalt. Byen som drivkraft (s.27): Planforslaget er et godt bidrag til å nå kommuneplanens målsetning om at Kvadraturen styrkes som kulturelt og historisk senter. Kommunedelplan for Kvadraturen - Kvartal 32 er avsatt til sentrumsformål; forretning/kontor/tjenesteyting/hotell/bevertning/parkering - Murbyplanen gjelder ved motstrid mellom planene. - Den eksisterende oppdeling av fasadene som gjenspeiler den tradisjonelle eiendomsstrukturen skal videreføres. Kvartalets variasjon i fasadeuttrykk skal opprettholdes og videreutvikles. Byggene skal arkitektonisk framstå som selvstendige bygg. Det skal være brudd i gesims fra bygg til bygg. - Tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse: Ved oppføring av nybygg mot gater, skal fasadene ved form, dimensjoner og utseende, tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse. - Nye bygg som oppføres på bruksnummer inntil bevaringsverdig bygning skal ha gesimsog mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder. - Maksimal gesimshøyde på 15,5 m og maksimal mønehøyde på 20,1 m. Bebyggelse i indre gårdsrom har en maksimal byggehøyde på 20,1 m. Høydeangivelsene er forutsatt å romme 4 etasjer og tilbaketrukket 5. etasje innenfor en vinkel av 45 °. - BYA inntil 100 %. - Lokaler på gateplan skal forbeholdes forretningsvirksomhet, servering eller publikumsrettet servicevirksomhet mot angitte gater, se temakart. - Alle butikker i første etasje skal ha egen inngang fra gate. Heldekkende folie på glassflater er ikke tillatt. - Nye boenheter tillates ikke etablert i kvartal 32. - Ramper i gate tillates ikke. Reguleringsplan for Murbyen - Kvartal 32 er regulert til forretning/ kontor/ hotell. Serveringssteder tillates. - All bebyggelse, med unntak av Rådhusgata 14 og 14A, er regulert til bevaring. Planens formål med bevaringen er å bevare bebyggelsen, samt sikre en gradvis fornyelse som ivaretar bygningsmiljøets særpreg. Planen har utfyllende bestemmelser om områder regulert til spesialområde bevaring. - Boliger kan tillates fra 2. etasje og oppover, dersom forretningsformål fyller hele den bebyggbare del av arealet. 5 - Hver enhet skal ha 25 m² uteareal. Nybygg i Kvartal 32 kan ha maksimal gesims- og mønehøyde på 10 m og 16 m. Dette gjelder både mot gate og bakgård. BYA = 80 % av netto tomteareal. Reguleringsplan for Murbyen gjelder foran kommunedelplanen. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser det som svært positivt at forslagsstiller ønsker å utvikle hele kvartalet under ett, og derigjennom gi et løft både til torvområdet, Tollbodgata mellom Kirkegata og Markens gate, og gi mer liv til et strekk av Markens gate, som i dag er preget av en relativt anonym inngang til et banklokale. Oppgradering av bebyggelsen i kvartalet vil gi grunnlag for å få inn langsiktige leietakere og styrke og revitalisere en sentral del av byen, både med hensyn til handel og uteliv. Dette ser vi som udelt positivt. Planen ligger inntil Torvet, som fylkeskommunen mener har regionale og nasjonale kulturminneinteresser, og som riksantikvaren har uttalt som et av Nord-Europas best bevarte renessansetorv. Å bygge inntil Nedre torv har vist seg problematisk, og tidligere planforslag har blitt møtt med innsigelser fra fylkeskommunen. Høyder – formål Forslagsstiller har utarbeidet et nytt planforslag innenfor høydebegrensningene som er angitt i Kvadraturplanen fra 2014. På s. 24 i illustrasjonsvedlegget er høydene i foreliggende planforslag, kommunedelplanen fra 2014, vedtatt plan fra 2011, Murbyplanen og eksisterende byggehøyder vist. Ny bebyggelse i det indre gårdsrommet er foreslått på c+27,8, noe som er innenfor kommunedelplanens maksimale byggehøyde på 20,1 m, se oppriss under. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er fullstendig klar over at dette er høyere enn det fylkeskommunen aksepterer (c+23, se meklingsprotokollen for reguleringsplanen. Kommunedelplanen er vedtatt etter dette). Vi mener imidlertid det er samfunnstjenlig å legge til rette for en utvidelse av eksisterende hotell. Dette vil bidra til at flere folk bruker sentrum, og fører flere folk til torvområdene på kvelder og i helger. Forslagsstiller påpeker at volumet som er lagt inn i forprosjektet for utvidelse av hotellet er nødvendig for at hotellet finner det forsvarlig og lønnsomt å utvide sin virksomhet. Vi går ikke inn for å bygge høyt med vilkårlige formål, og vil for eksempel ikke kunne anbefale kontor i 5. etasje over hotell i 4. etasje. Planen må sikre at de kvalitetene vi legger til grunn for å anbefale et 5 etasjes bygg i kvartalet, gjennomføres. Bestemmelsene må derfor endres, slik at det bare er hotellformål som tillates i 5. etasje. Også ellers må bestemmelsene i punkt 2 presiseres, slik at formålene som er vist i etasjeplanene blir plassert i «riktig» etasje. Bestemmelsene punkt 2 – bebyggelse indre gård tillater konstruksjoner for atkomst til takarealer (heisbygg/trapper) og tekniske anlegg over c+27,8. Dette er ikke vist på illustrasjonene. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at Kvadraturplanens høydebegrensning på 20,1 m er maksimal for hele takflaten, og at takterrasser med atkomster og gjerder, samt andre tekniske anlegg, ikke skal etableres over maksimal gesimshøyde. Bestemmelsen må utgå. 6 Byggene på hjørnet av Kirkegata og Torvet (Rådhusgata 14 og 14A) er ikke regulert til bevaring i Murbyplanen, og vil i utgangspunktet kunne erstattes med ny bebyggelse med 10 m høy gesimshøyde (ca c+18) og 16 m høy mønehøyde (ca c+24), i tråd med Murbyplanen. På plankartet som ble lagt fram til sluttbehandling i januar 2010 (datert 17.11.10) var Rådhusgata 14 vist med maksimal gesimshøyde c+18 og maksimal mønehøyde c+23. Rådhusgata 14 A var vist med maksimal byggehøyde c+23. Nytt plankart viser Rådhusgata 14 med maksimal gesimshøyde c+20,9 og maksimal mønehøyde c+24,0. Opprissene under viser mønehøyde på c+24,5. Forslagsstiller argumenterer med at høydener lavere enn hva Kvadraturplanen tillater, men noe høyere enn det Murbyplanen hjemler. Opprisset sett fra Kirkegata viser en overgang som plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener tilpasser seg dårlig verneverdig bebyggelse (hotellet i Kirkegata 15). Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at høyder på Rådhusgata 14 må nedjusteres noe for å tilpasses tilstøtende bebyggelse og miljø. Vi vil anbefale at gesims- og mønehøyder justeres slik at de tilpasses høydene på Fevennen-bygget i Rådhuskvartalet, som har regulert gesimshøyde c+18,3 og mønehøyde c+23,8. Rådhusgata 14A, hvor Fædrelandsvennen skal ha sitt fremtidige kontor, er foreslått med flatt tak med gesimshøyde c+24,5. Dette lå også inne i planen som ble vedtatt i bystyret i 2011, men da med byggehøyde c+ 23. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at framlagte illustrasjoner viser et infill-prosjekt med gode kvaliteter, til tross for at bygget er høyere enn tilstøtende verneverdig bebyggelse. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens oppfatning, er at bygget gjerne i enda større grad ville fremstå som et «eget» bygg, dersom bebyggelse i Rådhusgata 14 og 14 A ble etablert med ulike byggehøyder. Bebyggelse som reguleres til bevaring som i Murbyplanen reguleres med eksisterende høyder. Før sluttbehandling må gesims- og mønehøyder tas ut av plankartet, slik at det er klart at det er bestemmelsen om at byggene er regulert med eksisterende gesimshøyde, takform og etasjeantall som gjelder. 7 Ny bebyggelse i Tollbodgata 15-21, som skal erstatte bebyggelse som er regulert til bevaring i Murbyplanen, er gitt høyder som følger opp kommunedelplanens bestemmelse om at nye bygg inntil bevaringsverdig bygning skal ha gesims- og mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder. Høydeangivelsene i kvadraturplanen er forutsatt å romme 4 etasjer og tilbaketrukket 5. etasje innenfor en vinkel av 45°. Dette er et prinsipp som må videreføres i planen for Kvartal 32, og kravet må legges inn i bestemmelsene. Riving av bevaringsverdig bebyggelse Bebyggelsen i Tollbodgata 15-21 foreslås revet og erstattet av ny bebyggelse. I planen som ble sluttbehandlet i bystyret i 2011, var nr. 15 og 17 forutsatt revet, men det var lagt inn en bestemmelse som sikret at nr. 15 skulle gjenbygges tilsvarende eksisterende gesimshøyde, takform, etasjeantall, fasade og detaljutforming. Dette var et av punktene som man ikke ble enige om i mekling med fylkeskommunen og fylkesmannen, se vedlagt meklingsprotokoll. Forslagsstillers argument for å foreslå riving er at byggenes tilstand og størrelse ikke kan tilpasses krav fra leietaker om samme høyde på golv og krav i byggteknisk forskrift (krav til trinnfri atkomst, energiforbruk mv.) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har forståelse for at denne delen av kvartalet krever en kraftig omarbeidelse av eksisterende bygningsmasse for å få til et helhetlig prosjekt for kvartalet. For oss er det sentrale spørsmålet en avveining mellom mulighetene for gjenbruk kontra byggenes verneverdi, da det er uholdbart at de blir stående ubrukt. Alternativene man har for rekka i Tollbodgata 15-21 er å - bevare byggene i sin helhet (både eksteriør og interiør). - bevare fasader og takflater til mønet, men fjerne etasjeskiller og øvrig interiør. - gjenoppbygge en kopi av eksisterende bebyggelse. - erstatte byggene med nybygg med et nytt formspråk, men med volumer som tilpasser seg tilstøtende verneverdig bebyggelse og høyder som kommunedelplanen for Kvadraturen hjemler. Å bevare byggene i helhet, både eksteriør og interiør anser vi som lite hensiktsmessig, og umuliggjør forretningslokaler med romslige nok arealer til å få inn leietakere, og gjør det så godt som umulig å få til en helhetlig utbygging av kvartalet. En bevaring av fasader og takflater mot gate, samtidig som etasjeskiller og interiør kan fjernes, gir en større frihet for å få til like golvhøyder og trinnfri atkomst, men gir utfordringer for plassering av vinduer, trinnfrie innganger fra Tollbodgata mv. Denne måten å bevare et byggs uttrykk på har etter hvert blitt brukt flere steder i byen for å bevare bebyggelsens verneverdige uttrykk. En gjenoppbygging av fasader med tilsvarende gesimshøyde, takform, etasjeantall, materialbruk og detaljutforming som eksisterende verneverdig bebyggelse er også en mulighet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener det er et poeng at dersom en likevel tillater å rive eksisterende bygg, vil en ny utforming av bebyggelsen som vist i illustrasjonen til høyre, kunne tilføre gateløpet kvaliteter som er likeså gode – om ikke bedre enn dagens fasader. Publikumsatkomster fra Tollbodgata, samt løsning for 8 varelevering og avfallshåndtering vil kunne løses fra gata, fristilt fra eksisterende byggs begrensninger. Dersom dette alternativet skal videreføres i planen, vil bestemmelsene måtte omarbeides slik at kvalitetene på fasadeutforming, oppdeling, gesimshøyder, takopplett mv. som er vist i illustrasjonene, sikres. Byantikvaren har i møter med plan-, bygg- og oppmålingsetaten og forslagsstiller vært tydelig på at Murbyplanens bevaring av bygg i kvartalet må videreføres i ny plan. Selv om plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser gode kvaliteter i bebyggelsen som er vist på Tollbodgata 15-21 i framlagte illustrasjoner, er vi likevel skeptisk til å fjerne så mange bygg som er regulert til bevaring i Murbyplanen. Vi vil ikke anbefale å regulere hele bygningsmassen i nr 15-21 til bevaring (fasader både mot gate og bakgård), da en bevaring av fasader mot bakgård legger store bindinger og gir liten gevinst. En langt mer fornuftig bevaring vil være å regulere gatefasade med takflate opp til mønet til bevaring, og tillate at interiøret rives. Plankartet må derfor endres slik at byggene framstår med omriss «bygg, kulturminner mm. som skal bevares», fra gatefasade til og med mønet. Hvorvidt eksisterende fasader vil kunne bevares ved etablering av gjennomkjøring i 2. underetasje til parkeringskjeller under Sandens, er ikke utredet videre, slik det er forutsatt i meklingsprotokollen. Om det er mulig, vil det uansett være en svært kostbar operasjon. Tollbodgata 15 og 15A er allerede kraftig ombygd, ved at opprinnelig murfasade og vindusrekke på gateplan er erstattet av store vindusflater. Hver for seg oppfatter vi derfor ikke byggene som svært verdifulle, vi oppfatter det slik at det er den sammenhengende rekka og miljøet de skaper som utgjør den hovedsakelige vernekvaliteten. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener derfor at det kan aksepteres at fasaden på et av byggene bygges opp som en kopi av eksisterende bygg. Boligformål Det er ikke lagt inn boligformål i planen, da det ikke er ønskelig å blande dette formålet med forretning, bevertning og hotellformål. I dag er det én leilighet i kvartalet, i Tollbodgata 23. Slik planforslaget er fremmet, kan dagens bruk til boligformål opprettholdes inntil det eventuelt søkes iverksatt søknadspliktige tiltak. Leilighetens uteareal er på terrasse i 2. etasje mot bakgård, på ca c+14. Det er ikke lagt fram sol/skyggeanalyse som viser solforholdene i detalj, men ut fra angitte byggehøyder for nybygget i det indre av kvartalet(c+27,8) er det svært sannsynlig at kvaliteten på utearealet til leiligheten går tapt på grunn av ny bebyggelse. Dette er uheldig for boligen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er imidlertid av den oppfatning at én leilighet ikke bør legge premissene for utnyttelsen av et så sentralt kvartal. Forslagstiller har vært i dialog med boligeier, og ønsker å finne en god løsning. Parkeringskjeller I planen legges det til rette for å etablere parkeringskjeller i 2. underetasje, med koblinger både til eksisterende parkeringskjeller under kvartal 38 (Sandens) og framtidig parkeringskjeller under Torvet. I bebyggelsen nærmest Torvet etableres publikumsatkomst til parkeringsanlegget, i samsvar med detaljregulering for Torvet parkeringsanlegg. Nedre Torv må reetableres når parkeringshus under Torvet etableres. Dette vil påvirke utearealene på Torvet som disponeres av serveringsstedene i kvartalet. Vi vil derfor anbefale at det stilles krav om at det skal utarbeides en møbleringsplan for Torvet før rammetillatelse kan gis. Møbleringsplanen skal vise materialbruk og tekniske installasjoner på bakkeplan – «torvgolvet». Reguleringsbestemmelsene Bestemmelsene som følger mottatt planforslag, tilsvarer med enkelte justeringer, bestemmelsene som fulgte planforslaget til sluttbehandling i januar 2011. Gjennom sluttbehandlingen har i utgangspunktet plan-, bygg- og oppmålingsetaten gått god for 9 bestemmelsene, men vurderer det likevel slik at de bør justeres, slik at krav i Kvadraturplanen fra 2014, samt gode intensjoner i forprosjektet, sikres gjennomført. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentarer og forslag til endringer i bestemmelsene er satt opp i egen kolonne i vedlagte bestemmelser, og legges ut til offentlig ettersyn sammen med forslagsstillers bestemmelser. Høringsinstansene bes uttale seg til begge utgaver, og bestemmelsene vil deretter endres før planen fremmes til sluttbehandling. Plankartet Før planen fremmes til sluttbehandling må det gjøres enkelte tegnetekniske endringer på plankartet. Blant annet må bebyggelse som reguleres til bevaring markeres med «hensynssone - bevaring kulturmiljø», høydeangivelser for bevart bebyggelse tas ut, og tegnforklaringa må ha standard oppsett. Øvrige tema som skal omtales i plansaker - Barn og unges interesser blir ikke berørt av planforslaget. - Universell utforming ivaretas gjennom krav i TEK10 til publikums-/arbeidsbygg. - Sjekkliste for risiko- og sårbarhet ble sendt inn med planen i 2006, og avdekket ingen risiko- og sårbarhetsmomenter som skulle utredes videre. - Området ligger midt i Kvadraturen, og kommunens kartdatabase viser ingen lokaliteter på naturmangfold. Forholdet til naturmangfoldlovens §§ 8-12 anses å være ivaretatt. - Utbyggingen av kvartalet er i privat regi, og det reguleres ingen offentlige arealer i planen, bortsett fra eksisterende gategrunn i Kirkegata og Tollbodgata. Prosjektet medfører ingen investerings-/driftsutgifter for kommunen. Oppsummering At kvartalet vil fylles med forretninger, hotellet utvides og Fædrelandsvennen flytter tilbake til Torvet ønskes velkommen. Dette vil bidra til større aktivitet på gateplan, gi Tollbodgata et løft, samt vitalisere et strekk av Markens gate, som i dag er preget av en relativt anonym inngang til et banklokale. Planforslaget medfører utfordringer med hensyn til foreslåtte høyder på ny bebyggelse, samt riving av verneverdig bebyggelse. For å ikke gjenta for mye, viser vi til etatens innstilling på punktene over - Høyder – formål - Riving av bevaringsverdig bebyggelse Vi ser at planforslaget og vår innstilling utfordrer de føringene som er gitt i meklingsprotokollen fra 2011, men velger likevel å legge planen ut til offentlig ettersyn, slik at man kan gå i gang med en prosess med fylkeskonservatoren for å kunne sluttføre planen. Elin Aabel Bergland, 14.04.15 10
© Copyright 2024