detaljregulering for del av Konvalldalen
AREALENHETEN iht. adresseliste Deres ref: Vår ref: 2012/2715 18383/2015 Saksbehandler: Daniel Holm Arkivkode: L12 Dato: 13.05.2015 Offentlig ettersyn og høring av detaljregulering for del av Konvalldalen - Plan ID 201216 Søgne kommune ved plan- og miljøutvalget vedtok i møte den 4.3.2015 at forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen skal legges ut til offentlig ettersyn og høring. Planen legger til rette for etablering av blokkbebyggelse med inntil 21 boenheter under eiendom gnr. 19 bnr. 333 i Konvalldalen. Oversiktskart: planforslaget med flyfoto i bakgrunn. Postadresse: PB 1051 4682 Søgne Besøksadresse: Rådhusveien 1 4682 Søgne Telefon: 38055555 Telefaks: 38055516 Direktenr: 97 99 03 45 Epost: Web: Org.nr: postmottak@sogne.kommune.no www.sogne.kommune.no 964 967 091 MVA Planforslaget bestående av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse, ROS-analyse og saksfremstilling er lagt ut elektronisk på kommunens hjemmeside: www.sogne.kommune.no under kommunale planer -> Planarbeid og kunngjøringer. Forslaget er også tilgjengelig i utskrevet format for gjennomlesning på Søgne Rådhus (biblioteket). Merknader til planforslaget sendes skriftlig til Søgne kommune v/ Arealenheten, Postboks 1051, 4682 Søgne, eller på e-post til postmottak@sogne.kommune.no. Merk forsendelsen med referanse nr. 2012/2715. Frist for å komme med merknader/uttalelser settes til 15. juli 2015. Eventuelle spørsmål i sakens anledning kan rettes til saksbehandler Daniel Holm på telefon 97 99 03 45 eller e-post Daniel.Holm@sogne.kommune.no. Med hilsen Daniel Holm Arealplanlegger Vedlegg (sendes kun til myndigheter og organisasjoner): 1. Forslag til plankart 2. Forslag til bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. ROS-analyse 5. Saksutredning og protokoll fra PMU 4.3.2015. 6. Gjeldende reguleringsplankart 7. Gjeldende reguleringsplanbestemmelser Navn Adresse HELLVIK HUS SØGNE EIENDOMSUTVIKLI A Postboks 984 BERGE LINN MARI OG STAMNES DANIEL FLØYFJELLET 9 NOMELAND ALF OG JORUNN KONVALLDALEN 3 INGEBRETHSEN BODIL OG FRANK KONVALLDALEN 1 LARSEN BERIT OG FRANK KONVALLDALEN 7 PETTERSEN SIRI MERETHE OG REINHOLDTSEN KIM‐ARE KONVALLDALEN 5 HOLSKOG BERNT FREDRIK C/O RICHARD LIPPENS, POSTBOKS 1055 JAKOBSEN ASBJØRN OG REITAN HILDEGUNN KONVALLDALEN 9 EILERTSEN TOR ARNE OG VIBEKE VAREN KONVALLDALEN 15 SKADBERG SIDSEL KONVALLDALEN 13 LUNDE HILDE KONVALLDALEN 19 GRØNSBERG AGNES J O OG SVEIN KONVALLDALEN 17 AXELSEN RANDI KONVALLDALEN 23 TVEIT BARBRO S LINDBLOM ØVRE SMESTADVEI 53 B BYBERG ANNE LIV OG SVESTAD TERJE FALK KONVALLDALEN 27 HELLVIK HUS SØGNE EIENDOMSUTVIKLI AS Postboks 984 JØRGENSEN KJELL ARTHUR OG TRONVOLL SIGRID BAKK KONVALLDALEN 31 HELLVIK HÅKON OG JANE SYNNØVE KONVALLDALEN 29 AAMDAL TORMOD FJELLSTIEN 12 AAMDAL TOR OG ANDERSEN VIBECKE FJELLSTIEN 10 GJEDREM JORUNN OG LUNDE EGIL FJELLSTIEN 8 BAARTMAN DESIRE OG VOS PAULINE FJELLSTIEN 6 FARDAL ARNE HØLLEHEIVEIEN 36 OLSEN ROLF HENRY MARIE FØREIDS VEI 12 ANDRESEN VIDAR OG RØILAND GUNN OLAUG FJELLSTIEN 4 JOHNSEN VIBEKE GARMANN OG SAGEN EINAR DALEHEIA 2 VÅGSLID ELSE BRIT OG VÅGSLID TOR ÅSMUND FLØYFJELLET 11 HOMME TOMMY FLØYFJELLET 13 RØILAND DIDRIK OG KIRSTEN FLØYFJELLET 7 LANGELAND ANNE BIRTHE ROSSELANDSVEGEN 9 F LANGELAND JOHN ERLING STOKKELANDSTIEN 2 LANGELAND KAREN E BILLE GAMLE HØLLEHEIA 1 ROSTØL JAN ÅGE DALEHEIA 1 THOMASSEN FINN HUGO DALEHEIA 3 GERRARD THOMAS BORGER OG SKAGESTAD SIV TORUNN DALEHEIA 4 LOHNE ODD ARNE OG TRY RUTH FJELLSTIEN 2 SØRBY RANDI RÅDHUSVEIEN 47 FØREID ASBJØRN OG ELIN MARIE FØREIDVEIEN 75 LERØY EGON HØLLEHEIVEIEN 52 A ENGESTØL MORTEN PÅLSNESVEIEN 13 ENGESTØL TONE HØLLEHEIVEIEN 52 B LERØY EGON HØLLEHEIVEIEN 52 A BERISHA FATMIR OG FEVZIJE GISKEDALEN 21 FJELL BENTE WAM GISKEDALEN 19 SOMMERFELDT‐COLBERG HILDE GISKEDALEN 17 SALVESEN JORUNN INGRID GISKEDALEN 15 MOE JOHANNES OG SERIGSTAD UNNI GISKEDALEN 13 DANIELSEN BARBARA KAREN OG JAN INGE AUSVIGHEIA 93 HELLAND GLENN GISKEDALEN 9 NIELSEN WENCHE BERGE GISKEDALEN 7 SYFTESTAD KIRSTI AULIKKI GISKEDALEN 5 ØSTERMANN HENDY GISKEDALEN 23 PETTERSEN ANNY GISKEDALEN 25 MAUSETH AUD OG FINN GISKEDALEN 27 NIELSEN THONG SUKPOL GISKEDALEN 29 BØHN INGER MARIE GISKEDALEN 3 AAS CHRISTINA HØLLEVEIEN 189 Agder energi Nett AS Postboks 603 Lundsiden Fylkesmannen i Vest‐Agder Postboks 513 Lundsiden Vest‐Agder fylkeskommune Postboks 517 Lundsiden Statens vegvesen Region Sør Serviceboks 723 Politiet Postboks 514 Lundsiden Kristiansand Brann og Redning IKS Postboks 250 Naturvernforbundet i Søgne v/Dag Øysten Kerlefsen Langenesveien 381 Avfall Sør AS Postboks 4094 Søgne kommune Barnas representant v/ Anette Skeime Postboks 1051 Søgne kommune Eldrerådet v/ Liv Tone Askildsen Postboks 1051 Søgne kommune Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne v/ Postboks 1051 Søgne kommune v/Kommuneoverlegen Postboks 1051 Søgne kommune v/Ingeniørvesenet Postboks 1051 Poststed 4682 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4682 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 0378 OSLO 4640 SØGNE 4682 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4647 BRENNÅSEN 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4640 SØGNE 4606 Kristiansand s 4605 KRISTIANSAND S 4605 KRISTIANSAND S 4808 Arendal 4605 KRISTIANSAND S 4663 Kristiansand 4640 Søgne 4689 Kristiansand 4682 Søgne 4682 Søgne 4682 Søgne 4682 Søgne 4682 Søgne X 6438400 TEGNFORKLARING Bebyggelse og anlegg (PBL2008 §12-5 NR.1) Linjeformål Boligbebyggelse Planens begrensning Energianlegg Faresonegrense Renovasjonsanlegg Formålsgrense Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL2008 §12-5 NR.2) Byggegrense Kjøreveg Regulert senterlinje Parkering Frisiktslinje Parkeringshus/-anlegg Sikringsonegrense Reguleringsplan-Grønnstruktur (PBL2008 §12-5 NR.3) Regulert kant kjørebane Friområde Regulert parkeringsfelt Reguleringsplan-Hensynsoner (PBL2008 §12-6) X 6438300 Faresone - Høyspenningsanlegg (ink høyspentkabler) Sikringsone - Frisikt Basiskartet er tegnet med svak gråfarge Kartopplysninger X 6438400 Kilde for basiskart: Søgne kommune Dato for basiskart: 11.05.2015 N Ekvidistanse 1 Koordinatsystem: UTM sone 32 / Euref89 Høydegrunnlag: NN 2000 m Kartmålestokk 1:1000 0 10 20 30 40 m Nasjonal arealplan-ID 201216 AREALPLAN ETTER PBL AV 2008 Detaljregulering for del av Konvalldalen Plantype: Detaljregulering Forslagsstiller: Søgne kommune Saksnummer: 2012/2715 SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Kunngjøringsdato for planvedtak: Dato for siste revisjon av plankart: Behandlingsorgan 11.05.2015 Møtesaksnr Dato Sign Planvedtak: X 6438200 Y 430100 Parkeringskjeller 23.02.2015 Målestokk 1:1000 Y 430300 PLANEN ER UTARBEIDET AV: Y 430200 Y 430100 Y 430000 Høring og offentlig ettersyn fra/til: Kunngjøring av oppstart av planarbeidet: Del av Konvalldalen, Søgne kommune DETALJREGULERING FOR DEL AV KONVALLDALEN PLANBESTEMMELSER Plankartets dato: 11.5.2015 Bestemmelsenes dato: 11.5.2015 Behandling Behandling Melding om planarbeid Dato 09.04.12 Behandlet 1. gang av plan- og miljøutvalget Offentlig ettersyn Behandlet 2. gang av plan- og miljøutvalget Behandlet i Søgne kommunestyre Sak - 1.0 GENERELT 1.1 Disse bestemmelser gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. 1.2 Området innenfor planen er satt av til følgende formål etter plan- og bygningslovens § 12-5: Bebyggelse og anlegg (pbl § 12-5 nr. 1) boligbebyggelse - blokkbebyggelse energianlegg - trafo renovasjon B1 T R1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl § 12-5 nr. 2) parkering f_P1 parkeringsanlegg under bakken PUH Grønnstruktur (pbl § 12-5 nr. 3) friområde 1.3 o_F1 Innenfor området avsettes følgende hensynssoner etter plan- og bygningslovens § 12-6 Sikringssone -frisikt H_140 2.0 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Sammen med søknad om tiltak for det enkelte prosjekt skal det vedlegges en målsatt situasjonsplan som viser bebyggelsen og disponering av den ubebygde delen av tomta. 2.2 Skjæringer og fyllinger som oppstår ved planering av byggetomter, skal i sin helhet ligge innenfor arealet som er regulert til byggeformål. Asplan Viak AS Del av Konvalldalen, Søgne kommune 2.3 Den ubebygde delen av området skal holdes fri for skjemmende opplag. Utendørs lager, avfallskonteinere mv. må plasseres slik at dette ikke er til sjenanse for omgivelsene og omkringliggende bebyggelse. 2.4 Høyspentlinjer gjennom området skal legges i jordkabel. 3.0 BEBYGGELSE OG ANLEGG Boligbebyggelse – B1 3.1 Området kan benyttes til blokkbebyggelse med inn til 21 boenheter. 3.2 Hver boenhet må disponere minst 2 biloppstillingsplasser hvorav minst 1 plass i garasje eller p-kjeller under bebyggelsen. I tillegg skal det være minst 0,25 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet. 3.3 Der byggegrense ikke er vist kan bebyggelsen plasseres med fasade i formålsgrense. Området kan opparbeides ut til formålsgrense. 3.4 Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak. Maks gesimshøyde er angitt i koteverdi på kartet, og gjelder øverste gesims (ved pulttak). Taket kan benyttes til hagestuer og terrasser/uteopphold. Minste uteoppholdsareal MUA 3.5 MUA = 50m2 per boenhet og skal løses innenfor regulert tomt. Terrasser og takterrasser medregnes som uteoppholdsareal. Det gjelder også overbygde/ delvis overbygde terrasser og takterrasser. Energianlegg – o_T1 3.6 Området benyttes til trafo. Renovasjon – f_R1 3.7 Område nyttes til innsamlingsanlegg for renovasjon. Området er felles for alle boligene samt boligene som inngår i reguleringsplan for Boligområde ved Fjellstien. 4.0 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR F_V1 4.1 Avkjørsel til parkeringskjeller anlegges som vist på plankartet. Parkeringsplass f_P1 4.2 Området er felles gjesteparkeringsplass for B1. P-kjeller PUH 4.3 Området nyttes til parkeringskjeller under bebyggelsen i område B1. I p-kjeller kan det etableres utstyrsboder for boligene. Asplan Viak AS Del av Konvalldalen, Søgne kommune 5.0 GRØNNSTRUKTUR Friområde: o_F1 5.1 Lekeplass og ballslette i område o_F1 skal opparbeides etter kommunens norm for lekeplasser. 5.2 Innenfor området tillates etablert sti/gangforbindelse som kobling mellom Konvalldalen og Fjellstien/Daleheia. Sti/gangforbindelse gjennom området skal ha fast grusdekke i min. 1,5 meter bredde. 6.0 HENSYNSSONER Frisikt – H_140 6.1 Siktsoner skal planeres i samme nivå eller lavere enn tilstøtende veg. Det er ikke tillatt å beplante områdene eller nytte områdene slik at fri sikt over 0,5 meter over veiens planum hindres. 7.0 REKKEFØLGEKRAV 7.1 Parkering skal være etablert før det gis brukstillatelse for tilhørende bolig. 7.2 Ball-løkke og sti gjennom området o_F1 skal være anlagt før det kan gis brukstillatelse for første bolig i område B1. Stien skal være opparbeidet sammenhengende mellom offentlige veier Konvalldalen og Fjellstien. 7.3 Fellesordninger for post og renovasjon skal etableres i takt med utbyggingen. 7.4 Siktsoner skal opparbeides samtidig med veianleggene. 7.5 Skrenter og skjæringer skal sikres før det kan gis brukstillatelse for første bolig i område B1. Asplan Viak AS SØGNE KOMMUNE Del av Konvalldalen DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE UTBYGGER: Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS UTARBEIDET AV: DATO: 11.05.2015 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse PLANTITTEL: Del av Konvalldalen TILTAKSHAVER: Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS Kontaktperson: Svein Sekkingstad Lohneveien 308 4640 Søgne Tlf.: 38 05 40 40 e‐post: hellvikhus.sogne@hellvikhus.no Hjemmeside: wwww.hellvikhus.no REGULERINGSPLAN: SKISSEPROSJEKT: MEDARBEIDERE I ASPLAN VIAK AS LEVERANSE: Arkiv Asplan Viak: Asplan Viak AS Kystveien 14 Postboks 701 Stoa 4808 Arendal Tlf.: 417 99 417 e‐post: arendal@asplanviak.no Hjemmeside: www.asplanviak.no Org.nr.: 210 209 205 Haarklau og Lindeberg AS Siv.ark. Trond Kalbakk Strandgata 8 4790 Lillesand Tlf.: 37 27 01 95 Dir.: 940 04 906 Geograf Øivind Hugsted, ROS‐analyse Ing. Sidsel Braband Urfjell, plankonstruksjon Ing. Roar Melsom, reguleringsplan/oppdragsleder Tlf.: 905 14 786 Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse ROS‐analyse O\529948 1 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse PKT INNHOLD SIDE 1 INNLEDNING……………………………………………………………………………………….……………….… 4 2 BAKGRUNN…….…………….……………………………………………………………………………………….. 5 3 PLANOMRÅDET………………….…………………………………………………………………………………… 6 4 FORSLAG TIL DETALJREGULERING………………………………………………………………………….. 10 5 EIENDOMSFORHOLD……………..………………………………………………………………………………. 15 6 UTEOPPHOLDSAREAL…………………………………………………………………………………………….. 18 7 KONSEKVENSER…………………………………………………………………………………………………….. 18 8 MELDING OM PLANARBEID ……………………………..….………………………………………………… 22 9 REVISJONER……………………………………………………………………………………………………………. 24 10 VEDLEGG………………………………………………………………………………………………………………… 25 2 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse 1. INNLEDNING Oversiktskart Gjeldende reguleringsplan for «Boligområde ved Fjellstien» ble utarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag for Hellvik Hus Prosjekt AS. Asplan Viak AS er engasjert av Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS v/Svein Sekkingstad for å utarbeide og fremme forslag til endring av del av gjeldende plan. Hellvik Hus ønsker å bytte ut rekkeboligene i område A1 med et leilighetsbygg med til sammen 21 leiligheter og parkering i p‐kjeller under bebyggelsen. Arkitektfirma Haarklau og Lindeberg AS v/sivilarkitekt Trond Kalbakk har utarbeidet skisseprosjekt for bebyggelsen. Etter at melding om regulering ble sendt ut ved brev av 04.09.12, er planens tittel endret til «Del av Konvalldalen». Gjeldende plan er utarbeidet etter plan‐ og bygningsloven av 1985. Nytt planforslag fremmes som detaljregulering etter § 12‐3 i ny lov av 2008. Private detaljreguleringer gir hjemmel for tiltak i 5 år fra vedtak i kommunestyret. 3 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Planforslag datert 14.05.13 ble sendt inn til kommunen i e‐post 05.06.13. Planforslaget er revidert 01.08.14 etter kommentarer fra planetaten i brev av 04.11.13, og pånytt 20.11.14 etter et møte med planetaten den 14.11.14. 2. BAKGRUNN Reguleringsplan for «Boligområde ved Fjellstien» ble vedtatt av Søgne kommunestyre den 23.02.06 – sak 2005/169 (planident: 20060223‐1). Boligområdene i planen er satt av til konsentrert småhus‐ bebyggelse i rekke og kjede med til sammen 26 enheter, fordelt på 10 enheter i område A1 og 16 i områdene A2 og A3. For område A1 gjelder følgende bestemmelser (punkt 3.4): «Innenfor område A1 skal det oppføres rekkehus. Bebygget areal, BYA, skal for den enkelte tomt ikke være større enn 50 % av tomte‐ arealet. Det tillates 10 boenheter.» Gjeldende plan for «Boligområde ved Fjellstien» Hellvik Hus ønsker å legge til rette for en høyere utnyttelse og foreslår å omdisponere område A1 fra rekkeboliger til blokkbebyggelse. Den bratte og høye skråningen bak dette området (mot nord), gir god mulighet for et større bygningsvolum inn mot dette terrenget. 4 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune 3. Planbeskrivelse PLANOMRÅDET Atkomstveien med 2 mannsboliger langs østsiden (foto: 04.04.13) Området er i dag under utbygging. Og flere av boligene er tatt i bruk. I områdene A2 og A3 er det oppført til sammen 8 horisontaldelte 2‐ mannsboliger. De 2 byggene lengst mot syd i område A3 er under oppføring (pr. mai 2013). Bygning lengst syd i område A3 (foto: 04.04.13) Hagesiden til 2‐mannsboligene (foto 04.04.13) Private og felles uteområder gjøres ferdig av utbygger samtidig med ferdigstillelse av boligene. 5 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Parkeringløsningen innenfor området er basert på at hver bolig disponerer 1 fast plass i felles rekkegarasjer. I tillegg kommer til sammen 22 åpne gjesteparkeringsplasser. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan Rekkegarasjer for 10 av boligene i områdene A2 og A3 (foto: 04.04.13) Parkering for de til sammen 16 boligene i områdene A2 og A3 er fordelt på 2 garasjebygg med 6 og 10 plasser. Rekkegarasjer for de øvrige 6 av boligene i områdene A3 (foto: 04.04.13) Parkeringskapasiteten pr. bolig er i gjeldende plan i gjennomsnitt 2,35 plasser. 6 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Lekeplass og trafo (foto 04.04.13) Lekeplass er anlagt på friområdet vest for atkomstveien i tråd med reguleringsplanen. Trafokiosk er i dag plassert delvis inn på friområdet. Tomten som ønskes omregulert til blokkbebyggelse er delvis opparbeidet. Tomt for planlagt blokkbebyggelse (foto 03.03.13) 7 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Første del av atkomstveien (foto 04.04.13) Atkomsten opp fra kryss med Årosveien er ferdig anlagt. Forslaget med blokkbebyggelse innebærer at fjellet som stikker opp i forgrunnen av bildet blir fjernet for etablering av atkomst til p‐kjeller. Dette vil samtidig gi bedre siktforhold rundt svingen øverst i bakken. Atkomstveien med sti til bussholdeplass Stien fra atkomstveien med sti ned til bussholdeplass ved Årosveien er anlagt i tråd med krav i punkt 2.6 i de gjeldende reguleringsbestemmelsene. 8 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune 4. Planbeskrivelse FORSLAG TIL DETALJREGULERING Forslag til detaljregulering omfatter område A1 (med ny betegnelse B1) og friområdet og gjesteparkeringsplassen på sydsiden. Planen er avgrenset i øst mot atkomstveien og i syd, vest og nord langs planens yttergrense. Utsnitt av plankart datert 14.05.13 Utsnittet øverst viser plankart datert 14.05.13. Utsnittet under viser plankart revidert 01.08.14. Areal for renovasjons‐ innsamling er flyttet til et hjørne av parkeringsplass f_P1. Atkomsten til p‐ kjeller er regulert som kjørevei og arealene på hver side til byggeområde. Byggeområdets areal utgjør etter revisjon 01.08.14 1 637 m². Utsnitt av plankart revidert 01.08.14 Utsnitt av plankart revidert 01.08.14 – p.kjeller Tillatt utnyttelse satt til BYA = 100 %. Bebyggelsen kan plasseres ut til tomte‐ grense der byggegrense ikke er vist. Tillatt høyde er fastsatt kote 34,0. P‐kjeller under bebyggelsen er regulert i eget kartvindu. Innenfor grønnstrukturområde o_F1 er det avsatt areal til ball‐løkke og lek i tråd med gjeldende plan. Parkering er basert på faste plasser i p‐ kjeller med innkjøring fra øst. P‐kjeller plasseres med innvendig gulv på ca. k +17,0. Terrenget på sydsiden (område o_F1) vil ligge på ca. k. 19,0 ferdig planert. Bebyggelsen har gangatkomst fra syd til trapperom og heis midt i bygget, og videre til innganger via svalganger på nordfasaden. 9 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Utsnitt av plankart revidert 20.11.14 Planforslaget er revidert 20.11.14 etter et møte med planadministrasjonen i Søgne kommune 14.11.14. revisjonen er nærmere beskrevet i kapittel 9. Siste reviderte plankart etter Plan‐ og miljøutvalgsbehandling den 4.3.15: 10 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Fasade mot syd Skisseprosjektet som ligger til grunn for planforslaget inneholder 21 leiligheter. P‐kjelleren under bebyggelsen har 35 plasser og utstyrsboder for alle leilighetene. Gjesteparkeringsplassen f_P1 er utvidet til 13 plasser (2 plasser mer enn i gjeldende plan). Antall p‐plasser utgjør til sammen 48 som gir en dekning på ca. 2,3 plasser pr. bolig. Kravet i bestemmelsene er satt til minst 2,0 faste plasser pluss 0,25 gjesteplasser pr. boenhet. P‐kjeller iht. skisseprosjektet Areal for trafo og felles renovasjonsinnsamling med nedgravde tanker er avsatt på plankartet. Skisseprosjektet som ligger til grunn for planforslaget viser 3 boligetasjer pluss et takoppbygg med hagestue og takerrasse for boligene i 3. etasje. 11 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Utsnitt av plankart revidert 20.11.14 Gangadkomst Plan 1. etasje Plan 2. etasje 12 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Plan 3. etasje Plan 4. etasje/ta Byggets orientering med hovedfasade mot syd gir leilighetene utsikt/utsyn og mye sol. Beliggenheten med et stort friområde, lekearealer og gjesteparkeringsplasser mv. rett ved inngangssonen gjør området godt egnet for leilighetsbygg med mange boenheter. Det skjematiske snittet viser volumet av den planlagte blokka med gulv i p‐kjeller på ca. k +17 og gulv i første boligetasje på ca. k +19,8. Den eksisterende boligen rett bak (på eiendommen gnr. 19/bnr. 81) ligger i flg. høyder tatt fra grunnkartet, på terreng på ca. k +35. I flg. skisseprosjektet ligger taket av bebyggelsen på k. 31,55. Regulert tillatt bygningshøyde er satt til k. +34,0 for å fange opp mulige takoppbygg, tekniske installasjoner mv. 13 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Skjematisk snitt Snitt i flg. skisseprosjekt Blokkbebyggelsen er prosjektert med et oppdelt bygningsvolum over p‐kjeller og en vinkelendring tilpasset tomta og områdets topografi. Løsningen medfører imidlertid behov for en utvidelse av planområdet mot nord med ca. 88 m². Ny plangrense er vist med rødt strek på kartet under. 14 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Planlagt bebyggelse montert på kart med planavgrensning 5. EIENDOMSFORHOLD Eiendomskart Tomter og fellesområder innenfor gjeldende plan er utparsellert med egne gårds‐ og bruksnummer. Parsellen som ønskes benyttet til blokk er matrikulert gnr. 19/bnr. 333. Tomten forutsettes utvidet mot nord med ca. 88 m² og mot vest med ca. 47 m². I tillegg utvides parkeringsplass f_P1 med ca. 56 m². Hellvik Hus har søkt Søgne kommune om erverv av arealene. Søgne formannskap behandlet søknaden i møte 19.02.14 sak 17/14, med følgende vedtak: 15 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse «Formannskapet viser til henvendelse fra Hellvik Hus om kjøp av mindre tilleggs‐arealer i Konvalldalen i Søgne. Under forutsetning av at reguleringsmyndig‐heten gir sitt samtykke til de omsøkte endringer av reguleringsplanen, sam‐tykker formannskapet i at Hellvik Hus får kjøpe grunn benevnt A i kartvedlegget for kr. 500,‐ pr. m² og grunn benevnt B og C for kr. 1 000,‐ pr. m². Oppgjør skjer på bakgrunn av endelig oppmåling. I tillegg må kjøper bære omkostningene ved oppmåling og overskjøting.» Kartutsnitt under viser kartbilaget til saken i Søgne formannskap. Totalt areal som kommunen har vedtatt å selge til Hellvik Hus utgjør 191,67 m². Omsøkte tilleggsarealer 16 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune 6. Planbeskrivelse UTEOPPHOLDSAREAL Planavdelingen skriver bl.a. følgende i sin tilbakemelding i brev av 04.11.13: «Et annet vesentlig punkt i planen er hvordan krav til uteoppholdsarealer skal løses. Det fremgår ikke krav til minste uteoppholdsareal per boenhet i bestemmelsene. Her må det presiseres at kommuneplanens arealdel opererer med minste uteoppholdsareal på 80 m² per boenhet. Administrasjonen forutsetter at dette legges til grunn i planen tilsvarende som andre typer konsentrert bebyggelsesprosjekter i kommunen som pågår (eksempel Lunde sentrum og Gamle Lundevei). Minste uteoppholdsareal er noe som skal løses innenfor egen tomt jf. TEK10 § 5‐6 (egen tomt i dette tilfellet er B1). Administrasjonen utelukker ikke at nærhet til kommunal grunn kan dekke opp for deler av uteoppholdsarealkravet, noe som gjør at man kan drøfte lavere krav innenfor egen tomt enn 80 m². Dette vil i så fall fort bli et spørsmål om frikjøp gjennom utbyggingsavtale dettersom man tar i bruk kommunal grunn for å løse utfordringer på privat grunn. Hvordan uteoppholdsarealer løses skal nøye beskrives i planbeskrivelsen. Eksempel hvor mange kvadratmeter per boenhet blir løst innenfor tomta (balkonger, takterrasser mv.).» Etter vårt skjønn er kravet om 80 m² uteoppholdsareal pr. leilighet i blokk usedvanlig høyt, spesielt når det gjelder mindre leiligheter beregnet for en‐ eller to‐personshusholdninger. I praksis vil behovet for og kravet til størrelse på uteoppholdsareal være mindre for leiligheter enn for eneboliger og annen småhusbebyggelse, noe som tilsier at kravet bør differensieres i forhold til både boligtype og ‐ størrelse. Til sammenlikning har Arendal kommune følgende generelle bestemmelser i kommuneplanen til uteoppholdsareal pr. boenhet i områder med 4 – 50 boenheter: ‐ 8 m² privat skjermet uteareal ‐ 30 m² i «grøntanlegg møteplasser og tilsvarende» ‐ 5 m² småbarnslekeplass (min 70 m²) ‐ 10 m² nærlekeplass (min 100 m²) ‐ Leilighetsbygget i Konvalldalen grenser direkte til et regulert friområde på 3,2 daa (medregnet ballslette og lekeplass). Dersom ballslette og lekeplass holdes utenfor utgjør friområdet 2,3 daa, som fordelt på 37 boenheter (21 + 16) i hele boligfeltet, tilsvarer ca. 60 m² pr. enhet. Friområdet er ervervet, regulert og opparbeidet av Hellvik Hus som en del av infrastrukturen for boligfeltet. Selv om arealet er overskjøtet til kommunen (vederlagsfritt), må dette anses som et felles uteoppholds‐ og aktivitetsareal primært for beboerne i Konvalldalen. I skisseprosjektet varierer leilighetenes bruksareal mellom 77 m² og 107 m². Størrelsen på balkongene varierer fra ca. 7 – 8 m² til ca. 16 – 17 m². I tillegg har de 7 leilighetene i 3. etasje hagestuer og terrasser på taket som utgjør et areal på ca. 25 m² pr. leilighet. Tilgjengelig uteoppholdsareal vil i praksis utgjøre mellom ca. 67 og ca. 102 m² pr. boenhet utenom lekearealene. 17 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Terrasser I tillegg til utearealet på bakken kommer de private balkongene og terrasser og hagestuer på taket. Ved revisjon 20.08.14 er kravet til uteoppholdsareal satt til 50 m² pr. boenhet og kravet til lek satt til 25 m² pr. boenhet. Lekeplass og ballslette utgjør i flg. plankartet til sammen 921 m², som gir 25 m² pr. boenhet fordelt på alle de 37 boligene innenfor planområdet. Vi legger dermed til grunn at kommunens krav til uteopphold er oppfylt. Det vises for øvrig til vedtak i Plan‐ og miljøutvalget 21.05.14 i sak 72/14 (detaljregulering for Gamle Lundevei øst), som også innebærer et redusert krav til uteoppholdsareal for leilighetsbygg. Revisjon: Etter behandling i Plan‐ og miljøutvalget den 4.3.15 er det besluttet at minste uteoppholdsareal skal beregnes med bakgrunn i regulert tomt jf. byggteknisk forskrift. Overbygde terrasser og takterrasser kan medregnes i MUA som er satt til 50 m2 per boenhet. 18 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse 7. KONSEKVENSER Fylkesmannen i Vest‐Agder har i sitt brev av 10.10.12 påpekt flere forhold som må beskrives/avklares i planforslaget. Med bakgrunn i at området allerede er regulert og at den aktuelle tomten er avsatt til bebyggelse i gjeldende plan, er det kun gitt en kort kommentar til hvert av temaene. Barn og unge Nyetablert gang‐/sykkelvei‐ forbindelse mot nord via Daleheia sikrer trygg skolevei til Langenes barneskole og til sentrum. Området ligger i gangavstand fra skoler, aktivitetstilbud og rekreasjonsområder (bl.a. Årossanden). Søgne formannskap behandlet søknaden i møte 19.02.14 sak 17/14, med følgende vedtak: «Formannskapet viser til henvendelse fra Hellvik Hus om kjøp av mindre tilleggs‐arealer i Konvalldalen i Søgne. Under forutsetning av at reguleringsmyndig‐heten gir sitt samtykke til de omsøkte endringer av reguleringsplanen, sam‐tykker formannskapet i at Hellvik Hus får kjøpe grunn benevnt A i kartvedlegget for kr. 500,‐ pr. m² og grunn benevnt B og C for kr. 1 000,‐ pr. m². Oppgjør skjer på bakgrunn av endelig oppmåling. I tillegg må kjøper bære omkostningene ved oppmåling og overskjøting.» Lekeplass og en større ball‐løkke er avsatt innenfor planområdet. Området utgjør en del av et større sammen‐hengende boligstrøk med gode interne gangforbindelser med tanke på barns lek og utfoldelse. Etter vårt skjønn er området godt egnet for familier med barn. Vi kan ikke se at den beskjedne økningen i antall boenheter utløser behov for ytterligere tiltak i forhold til muligheter for uteopphold og lek. Årossanden 19 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Langenes skole Tilgjengelighet Området bygges ut etter godkjent reguleringsplan. Regulert småhusbebyggelse med inn til 10 boenheter medfører ikke særskilte krav til tilgjengelighet eller universell utforming. Blokkbebyggelse i mer enn 2 etasjer forutsetter tilgjengelighet og universell utforming for alle boenhetene, jfr. kapitlene 8 og 12 i byggteknisk forskrift. Trafikksikkerhet Atkomstveien inn i området vil totalt betjene ca. 25 boenheter. Med så vidt liten trafikk og lav kjørehastighet vil ferdsel, lek og opphold internt i området anses som trygt. Den etablerte gang‐ /sykkelveien via Daleheia medfører sammenhengende fortau eller gang‐/sykkelvei fra boligområdet til bl.a. skole og sentrum. Det er også anlagt en gruset gangforbindelse fra atkomstveien til bussholdeplassen på Åsosveien slik at det ikke er nødvendig å gå langs Årosveien for å komme til og fra holdeplassen. Miljø En utbygging med leilighetsbygg med dobbelt så mange boenheter i gjeldende plan gir i seg selv en miljøgevinst i form av bedre utnyttelse av allerede etablerte anlegg. Flere boenheter i sentrale strøk med kollektivtilbud medfører mindre bilavhengighet og –bruk. Det er planlagt oppvarming basert på jordvarme. Forurensing Flere boenheter gir redusert forurensing utfra samme resonnement. 20 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Geoteknikk Grunnen består av fjell. Det foreligger ikke registreringer som indikerer innhold av sulfid eller forurensende kjemiske forbindelser. Bebyggelsen skal beskyttes mot eventuell radongass med duk. Risiko‐ og sårbarhetsanalyse Risiko‐ og sårbarhetsanalyse følger som vedlegg til planforslaget. Det er ikke funnet forhold som medfører vesentlig risiko eller fare. I analysen er risikovurderingene oppsummert slik: Tabell 1 Sammenfatning av risikovurderingene Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 6 2. Mindre sannsynlig 40 46, 47 1. Lite sannsynlig Det er ikke kartlagt forhold som medfører vesentlig risiko ut over det som anses som normalt farebilde for trafikkavvikling. Kartlagte forhold som innebærer risiko/sårbarhet er: Ref. hendelse 6, Radongass. Byggeteknisk forskrift, 2010 setter krav til radonforebyggende tiltak for slik at radonkonsentrasjonen i inneluft generelt ikke overstiger 200 Bq/mᵌ. Bygninger beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen, og skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres om radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. Ref hendelse 40. Støy og støv fra trafikk. Boligutbygging vil medføre trafikk i området. Som følge av hastighetsbegrensning og korte kjørestrekninger anses omfanget av støy og støv for å være begrenset. Ref hendelse 45 og 46, Ulykke i av‐/påkjørsler / Ulykke med gående/syklende. Fare for trafikkulykker er knyttet til trafikkavvikling, og anses ikke for å innebære fare ut over det en må regne som normalt. Risiko for trafikkulykker er håndtert i planarbeidet. Biologisk mangfold Nytt planforslag vil ikke føre til endret arealbruk i forhold til gjeldende plan. Det foreligger ingen registreringer i området mht. viktige naturverdier. 21 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune 8. Planbeskrivelse MELDING OM PLANARBEID Planarbeidet ble meldt satt i gang ved brev av 09.04.12, med uttalefrist 15.10.12. Kunngjøringen ble annonsert i Søgne og Songdalen Budstikke. Merknadene som er kommet inn er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak (i kursiv). OFFENTLIGE MYNDIGHETER 1. Statens vegvesen – brev datert 13.09.12 Statens vegvesen ha ringen merknader til meldingen. Asplan Viak: Tas til etterretning. 2. Agder Energi – e‐post14.09.12 Agder Energi opplyser at det er 2 nettstasjoner I området som er forsynt med 22kV jordkabler. Det må påregnes forsterkninger avhengig av ønsket effektuttak. Det må ikke plasseres hus eller andre innretninger nærmere jordkabelens senterlinje enn 2 meter. 22 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse Asplan Viak: Avklares med Agder Energi i forbindelse med detaljprosjektering og utbygging. 3. Fylkesmannen i Vest‐Agder, Miljøvernavdelingen – brev datert 10.10.12 Fylkesmannen skriver at planforslaget må beskrive virkningene av planen og vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningen av en utbygging må vurderes grundig, framtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Konsekvenser for barn og unge, hensynet til tilgjengelighet for alle, trafikksikkerhet mv. må beskrives. Graving, dumping av masse og håndtering av evt. forurenset masse skal skje i henhold til gjeldende forskrift og kommunens krav. Det er en fordel om dette løses gjennom planprosessen. Evt. geotekniske undersøkelser må gjøres i forbindelse med planleggingsprosessen. Risiko‐ og sårbarhetsanalyse må foreligge. Analysen kan knytte seg til naturgitte forhold ved arealet, for eksempel at det er utsatt for flom, skred eller radonstråling. De arealer det knytter seg fare, risiko eller sårbarhet til må avmerkes i planen som hensynssone med bestemmelser. Fylkesmannen minner om at det så tidlig som mulig i planprosessen skal tas hensyn til naturmangfoldet. Naturmangfoldloven har i §§ 8 og 12 stilt opp prinsipper som kommunene må ivareta i arealplanleggingen. Iht. § 7 i loven skal vurderingene gå fram av plandokumentene. Asplan Viak: Fylkesmannens interesser er kommentert i planbeskrivelsen og er etter vårt skjønn ivaretatt i planforslaget. 4. Vest‐Agder fylkeskommune – brev av 15.10.12 Fylkeskommunen har ingen spesielle merknader til at det igangsettes reguleringsarbeid som opplyst. Fylkeskommunens interesser i planarbeidet vil være knyttet til barn og unges interesser og til kravet om tilgjengelighet for alle. Asplan Viak: Fylkeskommunens interesser er etter vårt skjønn ivaretatt i planforslaget. PRIVATPERSONER 5. Tor Bille Langeland – e‐post 05.09.13 Langeland ønsker å endre et tilgrensende område i den eldre planen for Daleheia‐området. Området er avsatt til trafokiosk, men er også benyttet til bortsetting av gamle båter, bilvrak og ”all verdens skrot”. Arealet henger sammen med et regulert friområde med flott utsikt ut over sjøen. Langeland ber om å bli kontaktet dersom det er interessant å gå videre med dette forslaget. Asplan Viak: Det er noe utklart hva Langeland ønsker å endre i den tilstøtende planen. Arealet ligger imidlertid utenfor det som er tatt opp til regulering og er dermed ikke et forhold avklares i denne saken. 23 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse 1. Einar Sagen, Daleheia 2, 4604 Søgne – e‐post 15.10.13/brev datert 05.03.09 Sagen viser i e‐posten til tidligere merknader til regulering av området og vedlegger kopi av brev datert 05.03.09. Sagen skriver videre at han ikke kan ta stilling meldingsbrevet før det foreligger mer informasjon i saken. Brev datert 05.03.09 skriver Einar Sagen og Vibeke Garmann Johnsen at bevaring av vegetasjon må tas inn i reguleringsplan og bestemmelser. Det regulerte friområdet skal kunne benyttes av alle i nabolaget og er ikke forbeholdt den nye bebyggelsen. Tilgjengelig uteareal pr. boenhet er ikke tilstrekkelig vurdert. Asplan Viak: Forslaget til reguleringsbestemmelser tar utgangspunkt i de gjeldende bestemmelsene for området. Vi forutsetter dermed at krav til bruk og skjøtsel av friområdet er vurdert ved tidligere behandling av reguleringsplan for området. Friområde o_F1 utgjør 3,2 daa som tilsvarer 86 m² uteareal pr. boenhet, i tillegg til private utearealer. Dette er mer enn det de fleste kommuner med krav til minste uteoppholdsareal, har nedfelt i sine bestemmelser (til kommuneplan). 9. REVISJONER Revisjon 01.08.14 Forslag til detaljregulering datert 14.05.13 ble fremmet ved e‐post 05.06.13. I brev av 04.11.13 gir kommunen tilbakemelding til forslaget, og planforslaget omarbeide med revisjonsdato 01.08.14. Revisjon 20.11.14 Planforslaget revidert 01.08.14 ble gjennomgått i møte med administrasjonen 14.11.14. Revisjon datert 20.11.14 kan oppsummeres slik: PLANKARTET a. Område o_F2 er tatt ut (inngår i gjeldende plan). b. Stien ned fra kommunal vei Fjellstien er opparbeidet lenger syd enn forutsatt i gjeldende plan. Traséen videre gjennom friområdet er tilpasset til denne. c. Areal for trafo er justert og tilpasset faktisk bygning. d. Planområdet utvidet til senter av vei Konvalldalen, slik at den tidligere regulerte avkjørselen til område B1 fra syd er tatt ut og erstattet med gangatkomst. PLANBESTEMMELSENE e. Kravet til parkering og biloppstillingsplasser i punkt 3.2 er endret fra 1 plass pluss gjesteparkering til 2 plasser pluss 0,25 gjesteparkeringsplasser pr. boenhet. f. I pkt. 3.4 er det tatt inn et punkt om at taket kan benyttes til hagestuer og terrasser/ uteopphold. Muligheten for at mindre bygningskonstruksjoner kan gå over maks gesimshøyde er tatt ut. 24 Detaljregulering «Del av Konvallveien», Søgne kommune Planbeskrivelse g. I nytt punkt 3.5 er minstekrav til uteoppholdsareal (MUA) satt til 50 m² pr. boenhet. h. I punkt 3.6 er det gitt mulighet for at p‐kjeller kan nyttes til utstyrsboder for bebyggelsens behov. i. I nytt punkt 5.2 er tatt inn standardkrav til stien gjennom område o_F1. j. I punkt 7.2 er rekkefølgekravet til lekeplass tatt ut (plassen er allerede anlagt). PLANBESKRIVELSEN k. Det er på side 11 redegjort for parkeringskrav og –dekning. Antall p‐plasser til sammen i p‐ kjeller og på gjesteparkeringsplassen utgjør 48, som gir en dekning på nærmere 2,3 pr. leilighet. l. I kapittel 6 er redegjørelsen vedrærende uteoppholdsareal bearbeidet. Revisjon 11.5.15 Planforslaget er revidert etter Plan‐ og miljøutvalget den 4.3.15. Det er tatt med byggegrense mot friområde, og knyttet en MUA bestemmelse. 10. VEDLEGG Følgende dokumenter ligger som bilag til planbeskrivelsen: o o o o Reguleringsbestemmelser datert 11.5.15 Ros‐analyse datert 08.04.13 Merknader til melding om planarbeid Plankart (nedskalert til A4) Følgende dokumenter vedlegges separat: o Plankart revidert sist 11.5.15 i målestokk 1: 1000 25 Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune Utgave: 1 Dato: 2013-04-08 ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Utgave/dato: Arkivreferanse: Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 1 / 2013-04-08 - Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: 529948 - Fjellstien Regplan Roar Melsom Plan Bolig Detaljplan (PBL) Skrevet av: Kvalitetskontroll: Øivind Hugsted Asplan Viak AS www.asplanviak.no Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS Asplan Viak AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 3 FORORD Asplan Viak har vært engasjert Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS for utarbeidelse av reguleringsplan for boligområde på Fjellstien. I den forbindelse er det utarbeidet med egen risiko og sårbarhetsanalyse For nærmere detaljer om planområdet og planlagt arealbruk, vises det til planbeskrivelsen med konsekvensutredning Risiko og sårbarhetsanalysen er utført av Asplan Viak AS v/ Øivind Hugsted med bistand fra Roar Melsom. Arendal, 13.3.2013 Roar Melsom Oppdragsleder Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS Øivind Hugsted Utreder Asplan Viak AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 4 1 INNLEDNING Analysen er basert på rundskriv fra DSB 1 og foreliggende skisse til reguleringsplan og tilhørende illustrasjoner. Kommunale beredskapsplaner/risikovurderinger er ikke sjekket. Mulige uønskede hendelser er ut fra en generell/teoretisk vurdering sortert i hendelser som kan påvirke planområdets funksjon, utforming mm, og hendelser som direkte kan påvirke omgivelsene (henholdsvis konsekvenser for og konsekvenser av planen). Forhold som er med i sjekklisten, men ikke er til stede i planområdet eller i planen, er kvittert ut i kolonnen ”Aktuelt?” og kun unntaksvis kommentert Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse er delt i: x Svært sannsynlig (4) – kan skje regelmessig; forholdet er kontinuerlig tilstede x Sannsynlig (3) – kan skje av og til; periodisk hendelse x Mindre sannsynlig (2) – kan skje (ikke usannsynlig) x Lite sannsynlig (1) – hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men det er en teoretisk sjanse Vurdering av konsekvenser av uønskete hendelser er delt i: 1. Ubetydelig: Ingen person- eller miljøskader; systembrudd er uvesentlig 2. Mindre alvorlig: Få/små person- eller miljøskader; systembrudd kan føre til skade dersom reservesystem ikke fins 3. Alvorlig: Alvorlig (behandlingskrevende) person- eller miljøskader; system settes ut av drift over lengre tid 4. Svært alvorlig: Personskade som medfører død eller varig mén; mange skadd; langvarige miljøskader; system settes varig ut av drift Karakteristikk av risiko som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell 1. Tabell 1 Samlet risikovurdering Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 12 3. Sannsynlig 2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig x Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig x Hendelser i gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad i forhold til nytte x Hendelser i grønne felt: ”Billige” tiltak gjennomføres 1 Veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser (1994) og Systematisk samfunnssikkerhetsog beredskapsarbeid i kommunene (2001). Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS Asplan Viak AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 5 2 UØNSKETE HENDELSER, KONSEKVENSER OG TILTAK Mulige/aktuelle hendelser, risikovurdering og relevante tiltak er sammenfattet i tabell 3. Tabell 2 Bruttoliste mulige uønskete hendelser Hendelse/Situasjon Aktuelt? Sanns. Kons. Risiko Kommentar/Tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for: 1. Masseras/-skred, utglidning(er området geoteknisk ustabilt) Nei 2. Snø-/isras Nei 3. Flomras Nei 4. Elve-/bekkeflom Nei 5. Tidevannsflom Nei 6. Radongass Ja 7. Sulfidholdig grunn Nei 2 2 Boligbebyggelsen forutsettes sikret med radonsperre mot grunnen. Vær, vindeksponering. Er området: 8. Vindutsatt Nei 9. Nedbørutsatt Nei . Natur- og kulturområder 10. Sårbar flora Nei 11. Sårbar fauna Nei 12. Verneområder Nei 13. Vassdragsområder Nei 14. Fornminner (automatisk fredete kulturminner) Nei 15. Kulturminne/-miljø Nei Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjoner. Kan planen/tiltaket få konsekvenser for: 16. Vei, bru, jernbane, knutepunkt inkl terminal Nei 17. Jernbane Nei 18. Flyplass Nei 19. Havn, kaianlegg Nei 20. Sykehus/-hjem, kirke Nei 21. Brann/politi/sivilforsvar Nei 22. Kraftforsyning Nei Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS Asplan Viak AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 23. Vannforsyning, renovasjon/spillvann Nei 24. Forsvarsområde Nei 25. Tilfluktsrom Nei 26. Område for organisert idrett/lek Nei 27. Park; rekreasjonsområde; uorganiserte aktiviteter Nei 28. Vannområde for friluftsliv Nei 6 Forurensningskilder. Berøres planområdet av: 29. Akutt forurensning Nei 30. Permanent forurensning Nei 31. Støv og støy; industri Nei 32. Støv og støy; trafikk Nei 33. Støy; andre kilder Nei 34. Forurenset grunn Nei 35. Høyspentlinje (stråling) Nei 36. Risikofylt industri mm (kjemikalier/eksplosiver, olje/gass, radioaktivitet) Nei 37. Avfallsbehandling Nei 38. Oljekatastrofeområde Nei Medfører planen/tiltaket: 39. Fare for akutt forurensning Nei 40. Støy og støv fra trafikk Ja 41. Støy og støv fra andre kilder Nei 42. Risikofylt industri mm (kjemikalier/eksplosiver osv) Nei 43. Takras Nei 2 1 Utbygging gir trafikk, men lave hastigheter gir lite støy og støv. Transport. Er det risiko for: 44. Ulykke med farlig gods Nei 45. Vær/føre begrenser tilgjengelighet til området Nei Trafikksikkerhet 46. Ulykke i av-/påkjørsler Ja 2 3 Normalt farebilde. Håndteres i planarbeidet. 47. Ulykke med gående/syklende Ja 2 3 Normalt farebilde. Håndteres i planarbeidet. 48. Ulykke ved anleggsgjennomføring Nei 49. Andre ulykkespunkter Nei Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS Asplan Viak AS ROS-analyse for Del av konvalldalen, Søgne kommune 7 Andre forhold 50. Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje/terrormål? Nei - er det potensielle sabotasje/terrormål i nærheten? Nei 51. Regulerte vannmagasiner, med spesiell fare for usikker is, endringer i vannstand mm Nei 52. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Nei 53. Gruver, åpne sjakter, steintipper etc Nei 54. Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring Nei 3 OPPSUMMERING Tabell 3 Sammenfatning av risikovurderingene Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 3. Sannsynlig 6 2. Mindre sannsynlig 40 46, 47 1. Lite sannsynlig Det er ikke kartlagt forhold som medfører vesentlig risiko ut over det som anses som normalt farebilde for trafikkavvikling. Kartlagte forhold som innebærer risiko/sårbarhet er: Ref. hendelse 6, Radongass. Byggeteknisk forskrift, 2010 setter krav til radonforebyggende tiltak for slik at radonkonsentrasjonen i inneluft generelt ikke overstiger 200 Bq/mஂ. Bygninger beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen, og skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres om radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. Ref hendelse 40. Støy og støv fra trafikk. Boligutbygging vil medføre trafikk i området. Som følge av hastighetsbegrensning og korte kjørestrekninger anses omfanget av støy og støv for å være begrenset. Ref hendelse 45 og 46, Ulykke i av-/påkjørsler / Ulykke med gående/syklende. Fare for trafikkulykker er knyttet til trafikkavvikling, og anses ikke for å innebære fare ut over det en må regne som normalt. Risiko for trafikkulykker er håndtert i planarbeidet. Hellvik Hus, Søgne Eiendomsutvikling AS Asplan Viak AS Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune L12 2012/2715 -4026/2015 Daniel Holm 23.02.2015 Saksframlegg Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Utv.saksnr 23/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 04.03.2015 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10, 12-11 legges forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen ut på offentlig ettersyn og høring. Administrasjonen gjør følgende endringer i forslaget før utleggelse: 1. Minste uteoppholdsareal (MUA) settes til 50 m2 per boenhet. MUA skal løses innenfor egen tomt (B1). 2. Det opprettes byggegrense på 2 meter innenfor byggetomt B1 mot friområdet. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 04.03.2015 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10, 12-11 legges forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen ut på offentlig ettersyn og høring. Administrasjonen gjør følgende endringer i forslaget før utleggelse: 3. Minste uteoppholdsareal (MUA) settes til 50 m2 per boenhet. MUA skal løses innenfor egen tomt (B1). 4. Det opprettes byggegrense på 2 meter innenfor byggetomt B1 mot friområdet. Repr. Langeland (H) fremmet fellesforslag på vegne av Høyre og FRP: Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10, 12-11 legges forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen ut på offentlig ettersyn og høring. Administrasjonen gjør følgende endringer i forslaget før utleggelse: 1. Minste uteoppholdsareal (MUA) settes til 50 m2 per boenhet. MUA skal løses innenfor egen tomt (B1). I beregningsgrunnlag for MUA kan egnede arealer på tak tas med i beregningen. 2. Det opprettes byggegrense på 2 meter innenfor byggetomt B1 mot friområdet. Byggegrensen gjelder ikke for arealutbygging under bakkenivå. Votering: Rådmannens forslag til vedtak satt opp mot Høyre og FRP sitt fellesforslag til vedtak. Fellesforslaget enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven §§ 12-10, 12-11 legges forslag til detaljregulering for del av Konvalldalen ut på offentlig ettersyn og høring. Administrasjonen gjør følgende endringer i forslaget før utleggelse: 1. Minste uteoppholdsareal (MUA) settes til 50 m2 per boenhet. MUA skal løses innenfor egen tomt (B1). I beregningsgrunnlag for MUA kan egnede arealer på tak tas med i beregningen. 2. Det opprettes byggegrense på 2 meter innenfor byggetomt B1 mot friområdet. Byggegrensen gjelder ikke for arealutbygging under bakkenivå. Bakgrunn for saken: Asplaviak har på vegne av Hellevik Hus Søgne eiendomsutvikling AS utarbeidet forslag til detaljregulering for nordre del Konvalldalen. Formålet med planen er å legge til rette for blokkbebyggelse med inntil 21 boenheter og parkeringskjeller. Forslaget fremmes lagt ut på offentlig ettersyn og høring i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser. Forslaget består av plankart (vedlegg 1), bestemmelser (vedlegg 2), planbeskrivelse (vedlegg 3) og risiko og sårbarhetsanalyse (vedlegg 4). Planforslaget: Det aktuelle arealet inngår i reguleringsplan for boligområde ved Fjellstien, vedtatt av Søgne kommunestyre den 23.2.2006. Hoveddelen av arealet hvor det foreslås blokkbebyggelse er regulert til lav rekkehusbebyggelse (maks 7 meter mønehøyde) med inntil 10 boenheter og tilhørende parkeringsplasser. Forslagsstiller ønsker annen type bebyggelse og utnyttelse enn gjeldende plan åpner for. Det foreslås blokkbebyggelse med leiligheter over 3 etasjer. I tillegg planlegges det uteoppholdsarealer på tak og parkeringskjeller under tomta. Kartutsnitt 1: Gjeldende reguleringsplan fra 2006 i transparent med planområdet avmerket blått. Som en del av forslaget er også deler av friområdet, lekeplass og ball-løkke i gjeldende reguleringsplan tatt med. Lekeplassen er opparbeidet i forbindelse med utbyggingen av tomannsboligene sørøst for planområdet (byggeområde A2 og A3 i gjeldende plan). Ball-løkke er ikke opparbeidet, men er tatt med som rekkefølgekrav i det nye planforslaget. Administrasjonen forutsetter at den opparbeides om kommunen godkjenner planen. Kartutsnitt 2: Viser planforslaget i transparent. Forslaget har også tatt med den innregulerte stien som går mellom Fjellstien/Daleheia og Konvalldalen. Bakgrunn for dette er at stien er opparbeidet lenger sør enn hva gjeldende plan viser (se kartutsnitt 1 over med ortofoto i bakgrunn). I planforslaget har man valgt å fjerne den innregulerte stien i plankartet og heller knyttet en generell bestemmelse om at det skal gå en sti gjennom friområde. Det gir også mer fleksibilitet ved opparbeidelse av arealet avsatt til fri-/lekeområde (stien vil kunne flyttes innenfor det avsatte friområdet ved behov). Det er innregulert parkeringsplass (f_P1) som er felles for boenhetene i B1. Det er avsatt areal til renovasjonsanlegg (f_R1) som er felles for alle boligene i Konvalldalen. Det er i dag etablert nettstasjon som grenser opp mot lekeplassen. Denne foreslås innregulert som en del av planen. Avkjørsel til parkeringskjeller løses helt nordøst i bakken opp til Konvalldalen. Utnyttelsesgraden er satt til 100 %-BYA noe som betyr at hele den avsatte byggetomta B1 kan bebygges, forutsatt at øvrige bestemmelser oppfylles. Det på presiseres at tomta reelt sett aldri vil kunne bebygges 100 % fordi planen har andre begrensninger som eksempelvis byggegrenser og krav uteoppholdsarealer. Der det ikke fremkommer byggegrenser i plankartet er arealformålsgrensen byggegrense. Skråfoto: Anviser plassering på blokkbebyggelsen og viser dagens situasjon i området. Administrasjonens vurdering: Innledningsvis vil administrasjon anføre at tomta er godt egnet for fortetning med blokkbebyggelse. Den ligger lavt i terrenget under Fløyfjellet som er nord for tomta. Daleheia og Fjellstien ligger også på et høyere platå vest og sør for tomta. Høydeforskjellene gjør at de negative virkningene for omgivelsene begrenses. Etablering av blokker med sin høyde vil følgelig kunne medføre økt innsyn til omkringliggende bebyggelse. Maksimal høyde på bebyggelsen er satt til kote +34 i plankartet. Opprinnelig var kotehøyden satt til +32, men har blitt oppjustert til +34 ettersom tekniske installasjoner på tak og takterrasser skal medregnes i høyden på bygget. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen side 10-16 hvor det fremgår både illustrasjoner og snitt av den planlagte bebyggelsen med planløsninger. Nærmeste nabo foruten tomannsboligene i Konvalldalen er Fløyfjellet 9 (rød bolig i skråfoto over). Eiendommen blir liggende bak den planlagte bebyggelsen og er etablert på ca. kote +36. Utsikttap vil derfor være begrenset for bakenforliggende boliger. Men det antas å kunne gi gjensidig innsyn da taket skal benyttes til uteoppholdsarealer og takterrasse. Minste uteoppholdsareal: Et tema som har blitt drøftet mellom administrasjon og forslagsstiller, og som fortsatt fremstår som uklart er krav til uteoppholdsarealer. Forslagsstiller har i bestemmelsene § 3.5 knyttet følgende krav: «Minste uteoppholdsareal medregnet balkonger og terrasser skal minst tilsvare 50m2 pr. boenhet. Krav til lek skal minst tilsvare 25m2 pr. boenhet.» Administrasjonen er ikke uenig at kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) per boenhet kan nedjusteres fra kravene i kommuneplan – i denne konkrete saken. Det må sees i sammenheng med at det nylig er opparbeidet en lekeplass rett utenfor byggetomta og at det er offentlig grønnstruktur rundt tomta. Det administrasjonen finner uklart er hvordan bestemmelsen skal forståes. Ut fra det som fremkommer i planbeskrivelsen mener forslagsstiller at de offentlige grønnstrukturarealene og lekeplass skal tas med i MUA beregningen. Dette er arealer som ikke er en del av byggetomta. Av byggteknisk forskrift § 5-6 andre ledd beregnes MUA ut fra tomta (i vår sak område avmerket B1 i plankart). Det er vanskelig for å se hva slags funksjon en MUA bestemmelse skal ha, om det ikke skal løses innenfor tomta som skal bebygges. Administrasjonen vil derfor tilrå at man legger tomta til grunn når MUA skal beregnes i samsvar med byggteknisk forskrift. Størrelsen på kravet må da vurderes nærmere med byggetomta som utgangspunkt. Hva gjelder størrelsen på minste uteoppholdsareal per boenhet vil det være en skjønnsmessig vurdering å fastsette et slikt krav. Det er forholdvis store forskjeller mellom kommunene når det gjelder krav til uteoppholdsarealer. Administrasjonen mener man må ta utgangspunkt i kommuneplanbestemmelsene med krav til 80m2, med fratrekk av 25m2 ettersom det er etablert lekeplass tett opp til tomta. Praksis fra andre tilsvarende saker i kommunen kan også være en relevant faktor i vurderingen. Kommunen stilte krav om MUA på 50m2 per boenhet i detaljregulering for Gamle Lundevei øst. Denne planen er noe ulik da den ligger i område som er definert som sentrumsområde i kommuneplanen, i tillegg til næring i første etasje. I vår sak gjelder det blokkbebyggelse til rent boligformål. Det taler for at kravene bør være strengere enn eksempelvis i sentrumsområder og områder med næring der bakkearealene ofte må nyttes til kundeparkering. Administrasjonen mener at forslagsstiller da som minimum må klare å forholde seg til samme kravene, det vil si 50m2 per boenhet. Byggegrenser: Administrasjonen vil videre tilrå at det tas inn byggegrense på 2 meter mot leke- og friområde (syd og vestlige del av tomta). Bebyggelse i denne størrelsesorden helt inntil formålsgrensen vil i realiteten medføre en utvidelse av tomta inn på det kommunale friområdet/lekeplassen. Det vil også forbedre bokvaliteten at det et par meters avstand til leke og friområdene fra leilighetene. Konklusjon: Administrasjonen vil anbefale at forslaget legges ut med de foreslåtte justeringene. Vedlegg 1 Forslag til plankart 2 Forslag til bestemmelser 3 Forslag til planbeskrivelse 4 ROS-analyse 5 Innkommende merknader ved oppstartsvarsel 6 Gjeldende reguleringsplan - plankart 7 Gjeldende reguleringsplan - bestemmelser NOTAT Søgne, 9.jan.06 Saksnr Arkivnr Snr: 2005/169- 0 Lnr: 8495/2005 Ark: /HRE Reguleringsbestemmelser Boligområde ved Fjellstien Plankartets dato: 16.06.05 Saksbehandling Siste revisjon: Dato Sak Melding om planarbeid: Behandlet i det faste utvalg for plansaker: 29.06.04 10.11.04 13.01.05 14.09.05 Utlagt til offentlig ettersyn: 24.10-24.11-05 Behandlet i det faste utvalg for plansaker 2. gang: Behandlet i Søgne kommunestyre: GENERELT 1.1 Disse bestemmelsene gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Innenfor planområdet skal bebyggelsen plasseres innenfor de viste byggegrensene. Arealene innenfor planområdet er satt av til følgende formål: Byggeområder - § 25.1 Boliger Trafikkområder - § 25.3 Kjørevei, parkering Annen veigrunn Gang-/sykkelvei, fortau Friområder - § 25-4 Park, turvei, lekeplass Spesialområde - § 25.6 Frisiktsone Naturområde Fellesområde - § 25.7 Felles parkering og Garasjer 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av plan- og bygningsloven og bygningsvedtektene for Søgne kommune. 2.2 Sammen med søknad om tiltak for det enkelte prosjekt skal det vedlegges målsatt situasjonsplan som viser bebyggelsen og disponering av den ubebygde delen av tomta. 2.3 Skjæringer og fyllinger som oppstår ved planering av byggetomter, skal i sin helhet ligge innenfor arealet som er regulert til byggeformål. -2- 2.4 Den ubebygde delen av området skal holdes fri for skjemmende opplag. Utendørs lager, avfallscontainere m. v. må plasseres slik at dette ikke er til sjenanse for omgivelsene og omkringliggende bebyggelse. 2.5 Endelig utforming av bygninger og anlegg, herunder takform og gesims- og sokkelhøyde, skal godkjennes av kommunen. Bygninger er direkte plassert i plankart. 2.6 Turstier i område skal opparbeides før innflytting i område. Tursti i søndre del av planområde skal opparbeides fram til bussholdeplass. 2.7 Område skal ha en mest mulig enhetlig utforming av bebyggelsen med hensyn til fasader, takform og materialbruk. I de respektive delområder, A1, A2 og A3 skal vi ha lik taktekking, farge og materialbruk. 2.8 Farlige skrenter og stup innen planområde skal sikres før innflytting i område. 2.9 Høyspentledninger i område skal legges i jordkabel. 3. BOLIGOMRÅDER A1 – A3 3.1 Områdene skal benyttes til bolighus med nødvendige boder og uthus. Det skal avsettes 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass pr. bolig i fellesareal som vist på planen. 3.2 Mønehøyden skal ikke overstige 7 m over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. 3.3 Endelig utforming og plassering av bygninger og anlegg, herunder takform, gesims- og sokkelhøyde, skal godkjennes av kommunen. 3.4 Innenfor område A1 skal det oppføres rekkehus. Bebygget areal, BYA, skal for den enkelte tomt ikke være større enn 50 % av tomtearealet. Det tillates 10 boenheter. 3.5 Innenfor områdene A2 og A3 skal det oppføres konsentrert småhusbebyggelse. Bebygget areal, BYA, skal for den enkelte tomt ikke være større enn 30 % av tomtearealet. Dette er inklusiv garasje. Det tillates 16 boenheter. 4. TRAFIKKOMRÅDER 4.1 Det skal opparbeides gang- og sykkelvei før byggetillatelse på bolig kan gis. Dette gjelder også frisiktsoner. 4.2 Det skal sendes inn byggeplan for kryss adkomstvei – Årosveien før bygging av adkomstvei kan påbegynnes. 5. FRIOMRÅDE, LEKEPLASS 5.1 Lekeplassen skal opparbeides etter kommunens norm for lekeplasser og balløkke/lekeareal mot vest tilrettelegges før første bolig innenfor planområdet tas i bruk. 6. SPESIALOMRÅDE 6.2 I naturområde skal topografi og vegetasjon bevares. 6.2 Frisiktsoner skal holdes fri for vegetasjon over 0.5 meter. 7. FELLES PARKERING / GARASJER 7.1 Felles parkering /garasjer skal være felles for alle boenhetene innenfor planområdet.
© Copyright 2024