Forsand kommune - Pilt-Ola
Rådmannen Forsand kommune Politisk Seksjon plan og forvaltning v/Steinar Haaland til oppfølging Dato: 22.06.2015 Vår ref.: 10/748-44/K2-L12, GBNR-9/1,4, RNR-//BVG Saksbeh. e-post: bvg@forsand.kommune.no Saksbeh. tlf.: 51 700 108 Dykkar ref.: Att: Melding om vedtak Reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire - 2. gongs handsaming Kommunestyret behandla saka i møte den 17. juni 2015, og følgjande vedtak blei gjort: 1. Kommunestyret vedtek i medhald av plan- og bygningslova § 12-12 reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire. 2. Eksisterande reguleringsplan for utleigehytter, bnr. 9. bnr. 1, Levik, 93R02, stadfesta 27.04.1993 vert i medhald av plan- og bygningslova § 12-14 oppheva ved endeleg vedtak av ny plan i kommunestyret. Sjå vedlagte saksutgreiing. Dette vedtaket kan de klage på (jfr, fvl. §28). Klagefristen er 3 veker frå de har fått melding om vedtaket. For rådmannen Bodil Vika Gjesteland politisk sekretær Forsand kommune, Fossanvegen 380, 4110 Forsand, Telefon:51 70 00 00, Telefax: 51 70 00 02 E-mail: post@forsand.kommune.no Foretaksnummer 00939347801 Bankgiro 3350.07.00497 Forsand kommune Saksframlegg SAKSGANG Saksnr 021/15 043/15 Utval Driftsutvalet Kommunestyret Arkivkode Saksbehandlar K2-L12, Steinar Haaland GBNR-9/1,4, RNRVedlegg: Dok.dato Tittel 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 Levik hytter beskrivelse 12.03.15.doc Bestemmelser 12.03.15.doc Plan.pdf 3d bilder Levik 1003.pdf Levik Snitt Plan_100315.pdf Levik Snitt 1-3_100315.pdf Levik Snitt 4-5_100315.pdf Levik Snitt 6-7_100315.pdf Levik Snitt 8_100315.pdf ROS.pdf Skredfare Støyrapport.pdf Naturmangfold Ecofact.pdf Dato 26.03.2015 17.06.2015 Arkivsak/j.post 10/748 - 43 15/2440 Dok.ID 102993 102992 102990 102994 102995 102996 102997 102998 102999 103002 103004 103003 Reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire - 2. gongs handsaming Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Kommunestyret vedtek i medhald av plan- og bygningslova § 12-12 reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire. 2. Eksisterande reguleringsplan for utleigehytter, bnr. 9. bnr. 1, Levik, 93R02, stadfesta 27.04.1993 vert i medhald av plan- og bygningslova § 12-14 oppheva ved endeleg vedtak av ny plan i kommunestyret. Side 2 of 17 Behandling i Driftsutvalet 26.03.2015 Hilde Levik var ugild ved behandling av saka jfmr. Fvl. § 6 a – Bjarte Dagestad møtte i hennar stad. Samrøystes vedtak DRU-021/15 Vedtak: 1. Kommunestyret vedtek i medhald av plan- og bygningslova § 12-12 reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire. 2. Eksisterande reguleringsplan for utleigehytter, bnr. 9. bnr. 1, Levik, 93R02, stadfesta 27.04.1993 vert i medhald av plan- og bygningslova § 12-14 oppheva ved endeleg vedtak av ny plan i kommunestyret. Behandling i Kommunestyret 17.06.2015 Hilde Levik var ugild ved behandling av saka jmfr. fvl. 6. a – Reidar Høllesli møtte i hennar stad. Kåre Oaland var ugild ved behandling av saka jmfr. fvl.6 b – det møtte ikkje varamedlem Tilråding frå driftsutvalet samrøystes vedteke. KS-043/15 Vedtak: 1. Kommunestyret vedtek i medhald av plan- og bygningslova § 12-12 reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire. 2. Eksisterande reguleringsplan for utleigehytter, bnr. 9. bnr. 1, Levik, 93R02, stadfesta 27.04.1993 vert i medhald av plan- og bygningslova § 12-14 oppheva ved endeleg vedtak av ny plan i kommunestyret. . Side 3 of 17 Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar 1 I 07.11.2010 Prosjektil Areal AS 2 I 18.11.2010 Norges vassdrags og energidirektoratet 3 I 22.11.2010 Statens vegvesen 4 I 08.12.2010 Fylkesmannen i Rogaland 8 7 I I 5 6 9 11 I I I I 12 U 13 I 14 15 X I 16 U Tittel Kunngjøring av oppstart Innspill til varsel om oppstart med reguleringsplan for fritidsboliger Uttale til varsel om oppstart Uttale til planvarsel for fritidsbustader Gnr 9/1,4 Levik 15.04.2011 Heskestad, Trond Regulering fritidsboliger Levik 26.04.2011 Prosjektil Areal AS Gnr 9 Bnr1,4 m.fl detaljreguleringsplan for fritidsboliger 29.04.2011 feilregistrering feilregistrering 29.04.2011 feilregistrering feilregistrering 16.05.2011 Hyttegrend, Lysefjord uteglemte høyringsparter 09.06.2011 fargemaskin@forsand.komm Kartvedlegg , kommuneplan, une.no, meklingskart, planforslag 2005 22.06.2011 Steinar Haaland Reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire 1. gongs handsaming 13.10.2011 Heskestad, Trond Regulering Levik fritidsboliger Lysefjord Panorama 04.11.2011 Skanna mailar 04.11.2011 fargemaskin@forsand.komm Regplan 1. gongs handsaming une.no, 04.11.2011 Barnas representant; Reguleringsplan for fritidsbustader Telenor Servicesenter for Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire nettutbygging; offentleg ettersyn Statens vegvesen; Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen; Lyse produksjon AS; Fylkesmannen i Rogaland; Forsand Elverk KF; Forsand Eldreråd; Bergvesenet; Prosjektil Areal AS; Norges vassdrags og energidirektoratet; Arne Embretsen Hausken; Peer Embretsen Hausken; Reidar Ove Levik; Erna M Øvregaard; Helge Øglend; Arild Erevik; Roald Marton Fossmark; Lars Sigve Levik; Erna M Øvregaard Madland; Birgitte Frøiland Helgevold; Anita og Ingvald Axdal; Bjørg og Tore Idsøe; Odd Terje Kommedal; Side 4 of 17 17 U 18 U 19 I 20 21 I I 22 I 32 I 23 I 25 I 26 24 27 28 I I I I Rogaland Fylkeskommune, regionalplanseksjonen 04.11.2011 Strandbuen Reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire offentleg ettersyn Reguleringsplan for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire offentleg ettersyn 11.11.2011 Forsand Eldreråd; Bergvesenet; Telenor Servicesenter for nettutbygging; Barnas representant; Lyse produksjon AS; Rogaland Fylkeskommune, regionalplanseksjonen; Rogaland Fylkeskommune, kulturseksjonen; Statens vegvesen; Forsand Elverk KF; Fylkesmannen i Rogaland; Roald Marton Fossmark; Reidar Ove Levik; Prosjektil Areal AS; Peer Embretsen Hausken; Odd Terje Kommedal; Norges vassdrags og energidirektoratet; Lars Sigve Levik; Helge Øglend; Erna M Øvregaard Madland; Erna M Øvregaard; Bjørg og Tore Idsøe; Birgitte Frøiland Helgevold; Arne Embretsen Hausken; Arild Erevik; Anita og Ingvald Axdal 18.11.2011 Helgevold, Birgitte Frøiland utsettelse frist for merknader, Reguleringsplan Levik 27.11.2011 Statens vegvesen Uttale til reg.plan fritidsbustader Levik 04.12.2011 Norges vassdrags- og Uttale til reg.plan fritidsbustader Levik energidirektorat 07.12.2011 Ove Levik; GNR 9 Bnr 10 Søknad om utvidelse Lars Sigve Levik av tomt 16.12.2011 Fylkesrådmannen Vedrørande detaljreguleringspplan Levik 16.12.2011 Fylkesmannen i Rogaland Offentlig ettersyn plan 9/1,4 m.fl. fritidsboliger H3 og E4 Levik 18.12.2011 Lars Sigve Levik Vedrørande reg.plan for fitidsbustader Levik 19.12.2011 Fylkesmannen i Rogaland Ber om utsett høyringsfrist 19.12.2011 FOSSE, HELGE Regulering Levik 19.12.2011 Fossmark, Roald Merknader til reguleringsplan 19.12.2011 Siv V Madland Merknader reg.plan fritidsbustader Levik Side 5 of 17 29 I 19.12.2011 Birgitte Frøiland Helgevold 31 I 09.01.2012 Fylkesmannen i Rogaland 33 I 11.01.2012 Fylkesmannen i Rogaland 30 U 34 38 35 I I I 14.03.2012 FOSSE, HELGE OG MARIE 03.09.2013 Heskestad, Trond 07.04.2014 Camilla Bø 08.12.2014 Prosjektil Areal AS 36 37 I I 13.02.2015 Prosjektil Areal AS 16.02.2015 Prosjektil Areal AS 39 40 41 I I I 25.02.2015 Jane Kjos 09.03.2015 Heskestad, Trond 12.03.2015 Heskestad, Trond 42 I 12.03.2015 Heskestad, Trond Klage på reg.plan fritidsbustader Levik Motsegn til reguleringsplan for fritidsbustader 9/1 og 9/4 m.mfl Levik Motsegn til reguleringsplan for fritidsbustader 9/1 og 9/4 med fleire, Levik, Regulering Levik - offentleg ettersyn Reguleringsplan Levik Møtereferat Levik fritidsboliger Regulering hytter Levik - møtereferat avklaring FM SV: SV: Regulering Levik Regulering hytter Levik - reviderte føresegner Levik fritidsboliger - revidert plankart Regplan Levik - kommentar merknad Reguleringsplan Levik plandokumenter Regulering Levik - diverse rapportar, natur.- støy og ros Anna Utval Høyring Eldreråd Råd for funksjonsh. Arbeidsmiljøutval Behandling Side 6 of 17 Samandrag / Fakta Forsand kommune har motteke privat reguleringsplanforslag frå Prosjektil Areal AS på vegne av Lysefjord Panorama AS for fritidsbustader utleigehytter (Lysefjord hyttegrend) på gnr. 9, bnr. 1 og 4 m. fl. I Levik. Reguleringsplanen omfattar eksisterande reguleringsplan for utleigehytter med ei utviding av fire nye hytteeiningar, byggeområde H3 i kommuneplanen som opnar for 12 nye hytteeiningar i tillegg til dei fire som ligg innafor området i dag og eit område på nordsida av eksisterande hyttegrend som det vart fremja eit reguleringsplanforslag for i 2005, men som ikkje vart ferdig handsama på grunn av krav om restaurering av den verneverdige ”Sisselstova”. I dette området er det foreslått 11 nye fritidsbustader i tillegg til dei fire som eksisterer i dag. I kommuneplanforslaget som vart utarbeid i 2007 vart det foreslått eit område for fritidsbustader høgare opp i lia, nord for område H3 og føreliggjande reguleringsplanforslag. Fylkesmannen fremja motsegn mot dette byggjeområdet som vart eit av områda som gjekk gjennom ein meklingsrunde. I meklingsrunden var dette området, H23, tatt ut av kommuneplanen, men det vart opna for å fremje ein reguleringsplan som omfatta eksisterande plan for utleigehytter, område H3 med opning for 12 hytter og den planen som vart utarbeid i 2005, men som ikkje vart ferdighandsama på grunn av krav til grunneigar om restaurering av ”Sisselhuset”. ”Sisselhuset” er i etterkant restaurert med hjelp av ”Smil”-midlar og midlar frå Forsand kommune. Reguleringsplanforslaget vart første gongs handsama i driftsutvalet 15.06.2011, i sak 29/11 med følgjande vedtak: 1. Driftsutvalet vedtek i medhald av plan- og bygningslova § 12.10 å legge ut til offentleg ettersyn forslag til reguleringsplan for fritidsbustader og utleigehytter på gnr. 9, bnr. 1 og 4 m. fl, Levik til offentleg ettersyn. 2. Tiltakshavar er sjølv ansvarleg for eventuelle kostnader med frigjeving av planområdet med omsyn til eventuelle fornminne etter kulturminnelova. 3. Reguleringsplan for utleigehytter på gnr. 9, bnr. 1, Levik, 93R02, stadfesta 27.04.1993 vert oppheva ved endeleg vedtak av ny plan i kommunestyret Planen vart lagt ut til offentleg ettersyn i perioden 07.11.2011 – 19.11.2011 med frist for merknader 19.11.2011. På grunn av motsegn frå fylkesmannen med bakrunn i at planområde ikkje var avklart i kommuneplanen og at oppfatning og tolking av meklingsresultatet var motstridande har den vidare planprosessen vært lang og omfattande. I siste møte med Fylkesmannen 04.12.2014 vart det endeleg semje og motsegnene trekt tilbake. Sjå vedlagt møtereferat. Lover, forskrifter, rundskriv Plan- og bygningslova § 12 Gjeldande planar, retningslinjer og vedtak Kommuneplan for Forsand av 2008 Gjeldande reguleringsplan for Lysefjorden hyttegrend. Innkomne uttalar Statens vegvesen skriv: Side 7 of 17 Administrativ kommentar Merknadene frå Statens vegvesen er innarbeidd i plan og føresegner. Norges vassdrags- og energidirektorat skriv: Side 8 of 17 Administrativ kommentar Rasvurdering foretatt. Konklusjon, liten eller ingen rasfare. Ove og Lars Sigve Levik skriv: Administrativ kommentar Justert i plankartet i tråd med merknad. Siv Veronica Madland skriv: Side 9 of 17 Administrativ kommentar Justert i plankartet i tråd med merknad. Lars Sigve Levik skriv: Administrativ kommentar Justert i plankartet i tråd med merknad. Roald Fossmark skriv: Administrativ kommentar Private avtaler omfattast ikkje av reguleringsplanen. Rekkefølgekrav avgåande gangbru er innarbeidd i vedtekten § 7.5 Det kan ikke gis innflyttingstillatelse i nye hytter før regulert gangbro over rv.13 er etablert. Birgitte Frøiland Helgevold skriv: eit 14 siders notat / klageskriv som legges ved sakspapira. Kommentarer til brev dat.18.12.11 fra Birgitte Frøiland Helgevold Kommentarer til det vesentligste av det som framkommer i brevet. Kommentarene er satt i kursiv. 1. Tomtestørrelser og plassering i landskap Veier ikke inntegnet med skråningsutslag. Fyllinger/skjæringer er det ikke symbol for i sosi-standarden, dvs. at det ikke kan inntegnes direkte på plankartet. Det er utarbeidet et kartvedlegg dat.24.06.13 der fyllinger/skjæringer framgår. Utslagene er i hovedsak beskjedne. Det burde også vedlegges snittprofiler og 3d-visualisering til en plan i et så bratt terreng. Det er utarbeidet profiler til kartvedlegget der fyllinger/skjæringer framgår. Det er også laget veiprofiler dat.08.05.13. 3D visualisering ble utarbeidet sommeren 2013. Side 10 of 17 I forhold til å kunne bevare mest mulig av eksisterende terreng og vegetasjon, er tomtene altfor store. Disse bør begrenses til et minimum. Slik vi ser det er det ikke tomtestørrelsen som er avgjørende for bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon, men omfanget av opparbeidelse/terrenginngrep. Det er inntatt reguleringsbestemmelser i §§ 1.1 og 2.1.6 med sikte på å minimalisere inngrep i naturlig terreng og vegetasjon. For å kunne begrense tomtestørrelsen, trenger man en detaljert plan hvor hver enkelt tomt er studert i forhold til kotehøgder, vegetasjon, utsikt osv. Og hvor det er bestemt hvor bygget spesifikt skal ligge. Er disse tingene tatt hensyn til, har man mulighet til å begrense tomten og bevare større naturområder. Det er på plankartet regulert inn byggesoner på den enkelte tomt. Det er på tilhørende illustrasjonsplan vist et eksempel på plassering av bygg på tomtene. I profilene er det vist forslag til høgdeplassering av byggene. Det er vanskelig nå i reguleringsfasen å gå lenger i detaljering på den enkelte tomt da det ikke foreligger hustegninger. Det er først når byggene detaljplanlegges at terrengtilpasningen kan optimaliseres, f.eks. ved at halvplanløsninger vurderes. Slik tomtene er plassert i forslaget, ligger de altfor spredt, og man får for få grøntområder med eksisterende vegetasjon. Etter vår oppfatning egner ikke dette bratte terrenget seg for tun utbygging. Området inneholder felter med fjell i dagen der plassering av hytter vil medføre omfattende sprengningsarbeider med sår i landskapet. Det har derfor vært viktigere ved plasseringen å unngå disse områdene enn å samle bebyggelsen. Som tidligere nevnt legges det opp til at eksisterende vegetasjon skal ivaretas på tomtene. 2. Terreng/natur, øvre del, hyttene 1-11 Området ligger høgt i landskapet, er svært synlig, meget bratt og med sårbar vegetasjon. MD fraråder bygging i områder brattere enn 1:4. Terrenget her er betydelig brattere. Dette området egner seg ikke for utbygging. Det er mange steder på Vestlandet som blir ubebyggelige om man skal forholde seg til 1:4 som en grense for bratthet. Vi kan for øvrig ikke se at det øvre området er brattere og mer synlig enn det midtre området, tomtene 12-20. Vegetasjonen er også temmelig lik. Ecofact har i sin rapport ikke funnet spesielt verdifullt biologisk mangfold i planområdet. Dersom tomtene 1-11 ikke skal bebygges, mister man muligheten for vegatkomst også til tomtene 12-20. 3. Plassering av veier Slik terrenget er her, vil det gi altfor store sår i naturen å anlegge vei, spesielt den sørlige delen av veien. Det har vært lagt ned mye arbeid i å finne fram til den valgte vegtrase. Stigningsforholdene har sammen med terrengtilpasning vært avgjørende for trasevalget. For å unngå for store terrenginngrep har man måttet kompromisse både på vegbredde og stigningsforhold. Vegene er regulert med bredde 3,5 m og med kurveutvidelse. Veien til tomtene 1-5, samt to eksisterende hytter, har maksimalt stigningsforhold 1:5 som er svært bratt. De øvrige veiene har 1:7 på det bratteste. Profilene og kart med fyllingsutslag viser etter vår oppfatning akseptabel terrengtilpasning av veiene. Hyttene 9 og 10 bør flyttes/fjernes, og veien evt. legges nedenfor planlagt hytte 10. Det er ikke gitt noen begrunnelse for dette. Ved en slik løsning vil man få et helt unødvendig lavbrekk på vegen, samt miste to hyttetomter. Side 11 of 17 Man stiller seg undrende til hvordan hyttene er planlagt i forhold til veien. Flere steder er det 10 høgdemeter forskjell fra vei til hytte. Det er korrekt at høgdedifferansene mellom vei og hytte flere steder er betydelig. Dette er gjort for å ivareta landskap/terreng best mulig. Veien er lagt der det terrengmessig er mest gunstig å anlegge vei og hyttene er plassert der bygg vil ta seg best ut i terreng/ landskap. I slike tilfeller må plass til bil opparbeides ved vei og så må man finne seg i gangatkomst fram til hytta. 4. Bevaring av Sisselstova med omgivelser Parkeringsplass til 12 biler og en ca. 5 m bred vei som skal betjene 23 hytter kun litt over 20 meter fra huset, er ikke i tråd med hvordan verneverdige bygninger og omgivelser skal bevares. Etter befaring med fylkeskommunen er løsningen her blitt endret. Parkeringsplassen er blitt innskrenket til 4 plasser og flyttet østover mot vegetasjonsskjermen. Avstanden til parkeringsplassen er nå 30 meter. En ca.10 m bred vegetasjonsskjerm mellom huset og hyttefeltet vil ikke veie opp for ødeleggelsene en parkeringsplass og vei med stor trafikk vil føre til. Vår oppfatning er at løsningen med denne vegetasjonsskjermen ble akseptert av fylkeskommunen da det ble avholdt befaring. Siktforhold i avkjørselspunktet er ikke et godt nok argument for å legge vei og parkering i et vernet område. Her mener vi klart at trafikksikkerhet, dvs. liv og helse, må ha høg prioritet. 5. Utforming hytter § 1.1.1 må gjøres mer presis. Dette er gjort i tilsvarende § 1.1 i bestemmelser revidert 04.07.13. § 1.1.2. Hva ligger i etappevis utbygging? Bør presiseres. Har ikke foreslått noen endring her. Inndeling i utbyggingsetapper bør være en del av teknisk detaljplanlegging og tilpasses løsninger for veier, vannforsyning og avløp, samt ønsket salgstakt. § 2.1.1. Formålsgrenser må minimeres. Det må defineres tydelig i detaljplan hvor hyttene skal bygges. Dette er kommentert tidligere. Det skal bygges innenfor regulerte byggesoner. § 2.1.2. Overbygde parkeringsplasser bør medregnes i BRA. Det er ikke lagt opp til at P-plasser skal kunne overbygges, eller at det kan oppføres garasjer/carporter i området. Bygningsmassen bør av hensyn til landskapet begrenses. Det bør ikke åpnes for å kunne søke om mindre byggetiltak i direkte tilknytning til hytta. Dette er et forståelig synspunkt, men som minsker fleksibiliteten for den enkelte hyttebygger. Verandaer på 40 m2 er helt uakseptabelt i dette terrenget. Det er tatt konsekvensen av dette ved at størrelsen er redusert til maks. 20 m2 og at den skal ligge på terreng. Det bør legges føringer på bevaring av naturlig vegetasjon rundt hyttene. Er ivaretatt i § 2.1.6. Mønehøgde bør økes til 6 m da hytte med sokkel vil gi mindre inngrep i bratt terreng enn en hytte på 1.etg. Fylkesmannen har stilt krav om reduksjon av mønehøgden, og mønehøgden er foreslått redusert fra 5,5 til 4,5 meter, målt fra hyttas golvnivå. § 2.1.4. At bebyggelsen får en god form og materialbruk må konkret bestemmes i detaljplanen. Denne paragrafen er nå foreslått utvidet slik at bestemmelsene blir mer presise og konkrete. § 2.1.5. Det bør kreves at det tas stilling til plassering og høgde for hyttene i detaljplanen ellers er det umulig å vurdere om planen er god nok. Plassering er rimelig konkret tatt stilling til i og med regulerte byggesoner. Høgdeplassering er det Side 12 of 17 vanskelig å ta stilling til før det foreligger et konkret prosjekt med tegninger tilpasset den enkelte tomt. § 2.1.7. Hva er skjemmende antenneanlegg? Dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Alternativet vil være å sette forbud mot individuelle antenneanlegg og legge opp til kabel-TV. § 3.1. Veiene må dokumenteres med veiprofiler og skråningsutslag. Er gjort, men ikke på selve plankartet. § 3.2. Plassering og størrelse P-plass er uakseptabel. Gjelder P-plass ved Sisselstova der det nå er gjort endringer. § 4.1. Her må det legges føringer til alle grøntområdene som ligger mellom hyttene og til vegetasjonen på selve hyttetomtene. Det bør legges inn flere områder med vegetasjonsskjerm. De nye formuleringene i §§ 1.1 og 2.1.6 mener vi ivaretar disse hensyn. Det bør eventuelt vurderes om flere vegetasjonsskjermer vil kunne bidra til bedre vern av fjellknauser, trær og vegetasjon. § 5.2. Hvem har ansvar for at friluftsområdene holdes i orden og hevd? Ansvaret for dette påhviler i utgangspunktet grunneier, dvs. eier av 9/1, men det vil være naturlig å overlate dette ansvaret til hytteforening/velforening som også vil få overført ansvar for drift og vedlikehold av veier og tekniske anlegg. Konklusjon: Det framkommer i brevet mange gode, konstruktive og faglig begrunnede forslag til forbedringer av planforslaget. Mye er sammenfallende med synspunkter/krav fra fylkesmannen. Det er først og fremst i forhold til hyttene 1-11 at det ikke er mulig å følge argumentasjonen til Helgevold. Dersom disse hyttene skal utgå, vil det etter all sannsynlighet heller ikke være mulig å realisere hyttene 12-20 pga atkomst. Da blir det i realiteten umulig å realisere den delen av kommuneplanens hytteområde H3 som ligger på gnr.9, bnr.1. Rogaland fylkeskommune, kulturavdelinga skriv: Da saken ble sendt på varsel, foreslo Kulturseksjonen, i brev av 25.11.2010, at en vernet kulturlandskapet rundt Sisselstova og bort til eksisterende steingard/vegetasjonsbelte med hensynssone. Dette forslag grunnet i hensynet til Sisselstovas naturlige opplevelseskontekst og potensialet for ukjente automatisk fredede kulturminner. Ved fornyet gjennomgang av saken, kan vi konstatere at potensialet for funn av automatisk fredede kulturminner neppe er så høyt som først antatt. Dette endrer imidlertid ikke på den vesentlige sammenhengen mellom Sisselstova og det omkringliggende området, og Kulturseksjonen må konstatere at dette hensyn ikke har blitt fulgt opp i planforslaget som nå er på høring. I planforslaget vil en, i umiddelbar forkant av Sisselstova, regulere inn adkomstveg til utvidet hyttefelt mot øst samt parkeringsplasser som skal dekke parkeringsbehovet for gjester til hyttefeltet, for turgåere som vil benytte turstien som starter i det aktuelle området samt for besøkende til Sisselstova ved arrangement. Adkomstveien ønskes plasser som skissert fordi det anses som eneste mulighet til å etablere en avkjørsel fra hovedveien som tilfredsstiller kravene til sikt. Kulturseksjonen oppfatter den foreslåtte løsning som svært uheldig pga. den valgte plasseringen av vei og parkeringsplasser i forhold til bygningen og det omkringliggende kulturlandskapet. Dels stjeler vei og parkeringsplass en stor og svært synlig del av Side 13 of 17 kulturlandskapet og reduserer dermed både arealet og opplevelsesverdien. Dels vil plasseringen av parkeringsplassen gjøre at parkerte biler vil redusere innsynet til huset og virke skjemmende på området som helhet. For å se på mulighetene i området ba Kulturseksjonen om befaring. Denne ble gjennomført 08.12.2011 sammen med utbygger samt representanter fra kommunen og Fylkesmannen til stede. Befaringen bekreftet vanskelighetene med å finne alternativ plassering for adkomstvei. Derimot ble det funnet muligheter for alternativ plassering av parkeringsplasser: I eksisterende forslag er det tegnet inn tolv parkeringsplasser plassert langs med hovedveien. Under befaringen ble det klart at de plassene som er tiltenkt gjesteparkering for hyttefeltet kan flyttes inn i selv hytteområdet, mens ca. fire plasser kan flyttes inn bak vegetasjonsskjermen og eksisterende steingard nærmest Sisselstova. Dermed kan antall parkeringsplasser på vestsiden av steingard/vegetasjonsbelte reduseres vesentlig. Kulturseksjonen kan akseptere en slik løsning, dersom - adkomstvei utføres som grusvei - antall parkeringsplasser på vestsiden av steingard/vegetasjonsbelte reduseres til maksimalt 4 plasser - parkeringsplasser på vestsiden av steingard/vegesjonsbelte gis ny og bedre plassering helt inn til steingarden – fortrinnsvis i rett vinkel ut fra steingarden Dersom utbygger og kommune fremdeles ser dette som et akseptabelt kompromiss må det oversendes nye tegninger til vurdering hos Kulturseksjonen med henblikk på å fastlegge endelig plassering av parkeringsplassene. Dersom utbygger og kommune ikke kan si seg enig i vårt forslag til kompromiss må det gis beskjed til Kulturseksjonen som da vil fremme forslag om innsigelse for Fylkesutvalget. Det gjøres oppmerksom på, at Kulturseksjonen i så tilfelle vil måtte be om forlenget svarfrist, slik at saken kan bli behandlet politisk. Administrativ kommentar Merknadene frå kulturavdelinga er tatt omsyn til i plankart og vedtekter. Fylkesmannen i Rogaland skriv: Kommunen har lagt ut ein reguleringsplan for fritidsbustader og utleigehytter i Levik til offentleg ettersyn. Reguleringsplanen legg opp til 31 fritidseigedomar, 23 av dei er nye. I tillegg er det planlagt tilkomstvegar til hyttene og utviding av området for hytteutleige. Fylkesmannen har motsegn til planen på grunn av manglande utgreiing, at planen er i strid med kommuneplanen og at det er lagt for lita vekt på landskapstilpassing. Mangelfull sakshandsaming Planen oppfyller ikkje dei generelle utgreiingskrava som er gitt i plan- og bygningslova (§ 4-2) og naturmangfaldlova. Verknaden av planforslaget går ikkje fram av planomtalen og det manglar vurdering etter naturmangfaldlova. Delar av planforslaget er i strid med kommuneplanen, men dette kjem ikkje fram av kommunen si handsaming av saka. Motstrid med overordna plan skal gå fram av planforslaget, og det skal grunngjevast kvifor ein vel å gå ut over dei rammene som ligg i kommuneplanen. Lysefjorden og terrengtilpassing Lysefjorden er eit område som har nasjonal verdi. Fjorden er ein av dei mest besøkte turistattraksjonane i Rogaland. Den europeiske landskapskonvensjonen, som trådde i kraft 1. mars 2004, inneber at Noreg er forplikta til å ta omsyn til landskapet i all planlegging. Det er eit nasjonalt Side 14 of 17 mål at fritidsbygningar skal lokaliserast og utformast med vekt på landskap, miljøverdiar, ressursbruk og estetikk. Dette er særleg viktig i område som er av nasjonal verdi. Ved utarbeiding av planar med bygg og anlegg som vil bli synleg frå fjorden, må landskapstilpassinga bli ekstra godt utgreidd og vurdert. Bygging i bratt terreng gir store utfordringar når det gjeld terrengtilpassing. Det bratte terrenget gjør at bygg og anlegg vil bli eksponert i frå fjorden. Dersom utfordringane ved bygging i eit bratt terreng blir oversett, blir resultatet eit område med høge grunnmurar eller pålar, store skjeringar og fyllingar samt store inngrep og skadar på vegetasjonen. Planforslaget burde hatt illustrasjonar og fotomontasjar som viser nær- og fjernverknaden av det planen legg opp til. Fylkesmannen si vurdering I reguleringsplanen er det for lite føringar som tek omsyn til landskapet, både med tanke på plassering, utforming og storleik på nye bygningar og anlegg. Vi viser til rettleiaren T-1450 Planlegging av fritidsbebyggelse, som er lagd for å hjelpe til å oppfylle måla om meir miljøtilpassa fritidsbygningar. Rettleiaren skal leggast til grunn for kommunens planlegging og tilrettelegging for fritidsbygningar, jf . St. meld. Nr. 21 (2004-2005) Regjeringas miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Fylkesmannen har difor motsegn til manglande landskapstilpassing. I reguleringsplanen må det gis klare rammer som sørgjer for at nye bygg blir så godt tilpassa landskapet som mogleg. I tillegg er det viktig at landskapstilpassinga blir følgt opp i byggesakene. Hytteutleige I reguleringsplanen er området for hytteutleige trekt lengre ned mot vest og sør enn kva kommuneplanen opnar for. Området er i kommuneplanen sett av til landbruks-, natur- og friluftsføremål og reguleringsplanen er difor i strid med overordna plan. Det manglar ei utgreiing av kvifor ein vel å legge areala ut som byggeområde og kva konsekvensar ei slik omdisponering vil ha. Mot vest er området fulldyrka jord, jf. gardskart.no. Medan området i sør ser ut til å vere gardstunet på 9/1 samt areal sør for dette med mellom anna noko fulldyrka jord. Fylkesmannen fremjar motsegn til arealomdisponeringar som er i strid med kommuneplanen. Fritidsbustader Området i nordvest er i kommuneplanen sett av til LNF-område. Her er det regulert inn 11 nye fritidsbustader, parkering og tilhøyrande tilkomstveg. Utvidinga er i strid med kommuneplanen og det manglar ei vurdering av konsekvensane. Fylkesmannen fremjar motsegn til nye fritidseiningar og tilkomstvegar/parkering som er i strid med kommuneplanen. Føresegn Fylkesmannen har motsegn til: § 2.1.2 - Ut i frå at lokaliseringa og eksponeringa mot Lysefjorden er summen av bebygd areal på einskildtomter for omfattande. I tillegg er mønehøgda for stor. Ho må senkas og høgdebegrensing på bygga må supplerast med gesimshøgde. §§ 2.1.3, 3.1 og 5.1 - Å tillate parkeringsplass i friluftsområdet er i strid med føremålet og kan ikkje aksepterast. § 2.2.2 – på grunn av planlagt underetasje på utleigehyttene. Manglande føresegner som sørgjer for god landskaps- og terrengtilpassing (til dømes føringar for planering, fylling, forstøtningsmurar, plassering av nye bygg, takform, møneretning, gesimshøgde m.m). Naturmangfaldlova Prinsippa i naturmangfaldlova (nml) §§ 8-12 skal leggast til grunn som retningsliner ved utøving av offentleg mynde (jf. § 7). Det skal gå fram av avgjerda korleis prinsippa er vurdert og vektlagt i saka. I denne saka er fjordlandskapet sentralt og det er difor viktig at dei miljørettslege prinsippa blir vurdert. Fylkesmannen har motsegn til manglande vurdering etter nml. Støy Fleire av einingane ligg nær RV13. Fylkesmannen kan ikkje akseptere at det blir regulert inn nye einingar før det er vist at støynivået frå vegen ikkje kjem i strid med dei anbefalte støygrensene i T- Side 15 of 17 1442. Vi har motsegn på grunn av manglande dokumentasjon på at nye fritidsbustader ikkje vil bli støyutsett. Administrative kommentar Merknadene frå Fylkesmannen er tatt omsyn til og motsegnene er trekt. Sjå møtereferat under. Konsekvensar for barn og unge Planforslaget gjeld fritidsbustader og utleigehytter for turisme som legg til rett for alle aldersgrupper. I tillegg inkluderer planen deler av eit turstinett. Side 16 of 17 Vurdering og konklusjon Som det er nemnt under faktadelen har heile planområde vært omfatta av diverse planar og planarbeid sidan den fyrst planen for Lysefjorden hyttegrend vart vedteken tidlig på 1990 talet, sist gjennom planvurderingar og konsekvensvurderingar i samband med kommuneplan 2008-22. Etter Forsand kommune si oppfatning var planområdet og omfang avklart i meklingsrunden for siste kommuneplanrevisjon. Dette viste det seg at Fylkesmannen var usamd med og ein måtte gjennom fleire utgreiingar og møter for å bli samde og fylkesmannen kunne fråfalle sine motsegner til planen. Med dei endringane som er beskrivne i saksframlegget tilrår rådmannen at reguleringsplanforslaget for fritidsbustader Levik, gnr. 9, bnr. 1 og 4 med fleire kan vedtakast slik det føreligg. Samstundes vedtar kommunestyret at eksisterande reguleringsplan for utleigehytter, bnr. 9. bnr. 1, Levik, 93R02, stadfesta 27.04.1993 opphevast. Forsand, 18.03.2015 Søren Jensen rådmann Side 17 of 17
© Copyright 2024