Planbeskrivelse - Arendal kommune
DETALJREGULERING Nesveien 7 Arendal kommune Planbeskrivelse Utgave: 4 Dato: 2015-01-08 Planbeskrivelse Nesveien 7 2 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Plantittel: Tiltakshaver: Nesveien 7 Arendal Eiendom KF Postboks 780 Stoa 4809 Arendal Tiltakshavers kontaktpersoner: Konsulent: Mari-Ann Tønnevold Stakkeland Camilla Widmer Asplan Viak AS Kystveien 14 Postboks 701 Stoa 4808 Arendal Tlf.: 417 99 417 E-post: arendal@asplanviak.no Oppdragsleder: Medarbeidere: Ing. Roar Melsom Landskapsark. Helene Øhlenschlæger Ing. Sidsel Urfjell Ing. Marianne Grigson Geograf Øivind Hugsted Akustiker Janani Mylvaganam Akustiker Ilja Eriksen Leveranse: Reguleringsplan Illustrasjonsplan Planbeskrivelse og bestemmelser Risiko- og sårbarhetsanalyse Støyrapport Arkiv Asplan Viak AS: Nesveien 7 O\532784 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2 INNHOLDSFORTEGNELSE Kap. Overskrift Side 1 INNLEDNING………………………………………………. Oppdraget Hensikt med planen Plantype 3 2 PLANOMRÅDET…………………………………………... Beliggenhet Eiendomsoversikt Bebyggelsen Uteområdene Atkomst og parkering Vann- og avløpsnett Terreng og landskap 4 3 REGISTRERINGER………………………………………. Naturmangfold Kulturminner Radon Grunnforhold Veitrafikkstøy 9 4 PLANSTATUS……………………………………………… Kommuneplan Reguleringsplaner 12 5 PLANFORSLAGET……………………………………….. 15 6 ILLUSTRASJONER ………………………………………. 18 7 TEKNISKE FORHOLD……………………………………. Atkomst Parkering Renovasjon Strømforsyning 19 8 KONSEKVENSER…………………………………………. Barn og unges interesser Veitrafikkstøy Arkeologi / Arkitektur Brannberedskap Risiko- og sårbarhetsanalyse 22 9 MELDING OM PLANARBEID……..……………………… Oppstartsmøte og melding om planarbeid 25 10 BEHANDLING………………………………………………. Revisjon før behandling i kommuneplanutvalget Første gangs behandling i kommuneplanutvalget Offentlig ettersyn Revisjon etter offentlig ettersyn 29 Nesveien 7 33 34 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 1 3 INNLEDNING Oppdraget Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljregulering for eiendommen Nesveien 7 på Eydehavn, på oppdrag for Arendal Eiendom KF. Oppdragsgivers representanter har vært Mari-Ann Tønnevold Stakkeland og Camilla Widmer. Medarbeidere i Asplan Viak AS har vært: Ing. Roar Melsom Landskapsark. Helene Øhlenschlæger Ing. Sidsel Urfjell Geograf Øyvind Hugsted Akustiker Janani Mylvaganam Akustiker Ilja Eriksen prosjektansvarlig/oppdragsleder illustrasjonsplan digital plankonstruksjon risiko- og sårbarhetsanalyse støy støy Hensikt med planen Nesveien 7 Eiendommen Nesveien 7 eies av Arendal kommune. Bygningen i 2 etasjer med et grunnareal på ca. 525 m², ble iflg. kommunens eiendomsregister oppført i 1973 som helsesenter for tidligere Moland kommune. Selve bygget med noe av tomten på vestsiden er avsatt til offentlig formål i gjeldende reguleringsplan for Eydehavn Industri- og Havneområde fra 2009. Kommunen å legge til rette for at eiendommen kan omdisponeres til kombinertformål bolig/ næring/ tjenesteyting. Ved oppstart av regleringen var det meningen å legge eiendommen ut for salg på det åpne marked. Nå er det aktuelt å benytte bygningen til kommunale boliger. Oversiktskart Plantype Planforslaget utarbeides og fremmes som privat detaljregulering iht. plan- og bygningslovens § 12-13. Vi legger til grunn at kommunalt foretak sidestilles med private utbyggere i forhold til lovens bestemmelser om plantype og virkning. Private detaljreguleringer gir hjemmel for gjennomføring av tiltak i 10 år fra vedtak i bystyret. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 2 4 PLANOMRÅDET Beliggenhet Nesveien 7 ligger ved fv. 126 mellom Neskil bru og Eydehavn sentrum, ca. 9 km fra Arendal sentrum. Området har tidligere vært dominert av eneboliger, men flere leilighetsprosjekter er nå etablert og under utvikling i området. Tidligere Moland kommunehus er bygd om til eldreleiligheter og et nytt bygg på nabotomten til «kommunehuset» er under realisering. På Essotomten på motsatt side av fylkesveien planlegges også et nytt leilighetsbygg. Nesveien 7 Området ligger sentralt ved kollektivakse og i gangavstand fra Eydehavn sentrum med bl.a. matbutikk, bibliotek og andre servicetilbud. Beliggenheten med utsikt og nærhet til sjøen gjør at området vil være godt egnet og attraktivt til boliger. Utsnitt av kart fra Avinett.no Flyfoto Området har gode kommunikasjonsmuligheter både østover til Tvedestrand og E18 og vestover inn til Arendal sentrum. Kystveien har i dag sammenhengende gang-/sykkelvei fra Neskil bru til sentrum. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 5 Eiendomsoversikt Planforslaget omfatter følgende eiendommer: Gnr./bnr. Hjemmelshaver Adresse Poststed 52/467 Arendal kommune Postboks 780, Stoa 4809 Arendal 52/773 Arendal kommune Postboks 780, Stoa 4809 Arendal 52/783 Arendal kommune Postboks 780, Stoa 4809 Arendal 52/12 Sissel Klausen Stiglevikåsen 19 4815 Saltrød 601/126 Aust-Agder Fylkeskommune Postboks 788 Stoa 4809 Arendal Eiendomsoversikt Bebyggelsen Det tidligere helsehuset er i flg. kommunens eiendomsregister oppført i 1973. På nordfasaden er oppført et mindre tilbygg av nyere dato. Bygningen brukes i dag av: - Eydehavn Legekontor (privatpraktiserende legesenter) Arendal Dagsenter (kommunalt tjenestetilbud) Iflg. kulturminnevernetaten i Aust-Agder fylkeskommune har bygningen som oppført med en ramme i betong og med inntrukne trefasader, et «brutalistisk» formspråk. Store Norske Leksikon gir følgende definisjon av begrepet «brutalisme»: Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 6 «Brutalisme, retning innenfor moderne arkitektur og skulptur i 1950- og 1960- årene inspirert av Mies Van der Rohes og Le Corbusiers kompromissløshet og intellektuelle klarhet. De tidlige eksemplene på brutalistisk arkitektur, var forsøk på å virkeliggjøre modernismens moralske imperativ, ved hjelp av enkle geometriske bygningskropper og en absolutt ærlighet og konsekvens i bruken av konstruksjoner og materialer som formgivende elementer. Det moralske utgangpunktet for retningen ble etter hvert underordnet rent kompositoriske overveielser, der bruken av ubehandlet betong og eksponering av bygningens forskjellige tekniske installasjoner, som heiser og ventilasjonssjakter, skapte sterkt depressive, og til dels provoserende former. « Bygget er i dag regulert til byggeformål, uten noen form for vern eller restriksjoner. Hovedfasade mot fv. 126 Fasaden mot bakgården, med kjøreatkomsten til venstre i bildet. Bygningen ligger på terreng på ca. k. +2,1. Kommunens har innført et krav om at ny bebyggelse langs sjøen skal plasseres med gulv på minimum k. +2,5. Kravet inntreffer dersom bygget rives og erstattes av nytt. Ved revisjon 08.01.15 fastsetter reguleringsbestemmelsene forbud mot riving av bygget. Uteområdene Uteområdene er opparbeidet med parkeringsareal og gressplener. Det står en rekke yngre lindetrær langs byggets fasader mot syd og øst. Uteområdene er ikke synlig benyttet til uteopphold eller lek. All opparbeidelse er knyttet til parktiske funksjoner som atkomst og parkering med tilgrensende plenarealer. Det står i dag en kommunal avløpspumpestasjon i det sørøstre hjørnet av eiendommen. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 7 Pumpehus Panoramabilde - bygningen på Nesveien 7 er delvis skjult bak rekken av lindetrær. Atkomst og parkering Eiendommen har hovedavkjørsel fra Nesveien langs østsiden av bygget til parkeringsplass og inngang på nordsiden, og i tillegg avkjørsel til bi-inngang i det sydvestre hjørnet av bygget. Eksisterende parkering på nordsiden En mindre del av tomten og parkeringsplassen på baksiden inngår til veiformål i reguleringsplanen for Eydehavn industri- og havneområde. Dette er det tatt hensyn til i forslaget ny regulering. Vann- og avløpsnett Kartet viser offentlige vann- og avløpsledninger i området. Traséen for ledningsanlegget er avsatt med hensynssone med krav om avtale med kommunens driftsavdeling før evt. graving i området. Vann- og avløpskart Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 8 Terreng og landskap Eiendommen har karakter av en liten smal dal/slukt. I skråningene står stedlig vegetasjon tett med blant annet eik, bjørk og spisslønn. I foten av den østvendte skråningen, står det to store, flotte eiketrær, Det største som står nærmest bygget bør om mulig bevares, det andre vil sannsynligvis måtte fjernes i forbindelse med gjennomføring av ny vei til havneområdet. Eiketreet nærmest bygget er vist på bildene under. Eiketreet – bilder fra sommer 2013 og vinter 2008. Lindetrærne langs bygget er plassert slik det er vanskelig å ta vare på dem ved en utbygging. Lindetrær på tomta. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 3 9 REGISTRERINGER Kapitlet inneholder en oversikt over registreringer fra offentlige tilgjengelige databaser. Naturmangfold Det er ingen registrerte naturverdier innenfor planområdet. Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. Radon Iflg. informasjon hentet fra Norges Geologiske Undersøkelse består bergartene i området av «granittisk- granodiorittisk gneis, migmatittiske partier: charnokittisk (hypersten-, mesopertittførende)» Disse bergartene gir liten forkomst av radon. NGU viser ingen forkomst på sin kartløsning. Grunnforhold I planområdet er det i flg. Direktoratet for samfunnsikkerhet og beredskap ingen risiko for kvikkleire, snøskred, steinskred og steinsprang. Grunnen i området består av hav-,fjord- og strandavsetning usammenhengende eller tynt dekke over berggrunnen. Figur 1 Løsmassekart hentet fra NGU´s kartløsning. Veitrafikkstøy Det er foretatt støyberegninger iht. «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging» i T-1442/2012. Dersom det legges til grunn en prosentvis årlig vekst i trafikken i tråd med generelle forutsetninger vil trafikkøkningen over 20 år tilsvare mer enn 30 %, og deler av bygget bli utsatt for støy på mellom 55 og 65 dBA (gul sone). Den beregnede trafikkveksten syntes imidlertid å være urealistisk høy, og er tilpasset fylkesvei med gjennomfartstrafikk. Fv. 126 slutter imidlertid i Eydehavn. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 10 Bydelen Eydehavn er i det vesentligste ferdig utbygd. Den nye regionale havnen på det gamle industriområdet skal videreutvikles, og dette forutsetter at regulert veiforbindelse mellom Neskil bru og havneområdet må gjennomføres. I et møte med vegvesenet ble forutsetningene for støyberegningene drøftet. Vegvesenet var enige i at det i dette tilfellet er grunn til å vurdere framtidig trafikkutvikling på Nesveien særskilt. Flere trafikktellinger de seneste årene viser at det ikke har vært økningen i trafikken og at andelen tunge kjøretyøyer har gått ned de siste 10 – 15 årene fra ca. 10 % til 3 % ved tellinger i 2009. Dette antas å være et resultat av industrinedbyggingen på Eydehavn. Utsnitt fra støyrapporten - illustrasjonsplan markert med støyutsatt fasade (framskrevet situasjon) Det er imidlertid i dag lagt til rette for noe mer boligbygging i kommuneplanens arealdel, og noe mer næringsutvikling i tilknytning til havneområdet. Fram til ny vei er etablert vil det derfor kunne bli noe mer trafikk på Nesveien, avhengig av tempoet på boligutviklingen og næringsetableringer. Utsnitt av reguleringsplan for Eydehavn Industri- og havneområde vedtatt 19.11.09 En begrenset økning i næringsvirksomhet på havneområdet vil neppe utgjøre en dobling i fra 3 til 6 % tungtrafikk som forutsatt i støyrapporten, da det meste av dagens trafikk er persontrafikk til og fra området. Det legges i en ny trafikksikkerhetsplan for Nesveien opp til en reduksjon i fartsgrensen fra 50 til 40 km/t. Jfr. omtale på side 14. Når ny veiforbindelse fra Neskil bru er etablert vil all trafikk til havneområdet og mye av personbiltrafikken til Eydehavn kanaliseres på den nye veien. Ut fra disse forutsetningene mener vi det er grunnlag for hevde at trafikkøkningen og dermed støybelastningen på fv. 126 ikke vil øke merkbart. I et 20 års perspektiv er tvert i mot det mest sannynlige scenarioet at støybelatsningen på fv. 126 blir kraftig redusert. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 11 Støyrapporten bygger på følgende tall hentet fra Nasjonal veidatabase: Støykilde Fv. 126 Dagens situasjon (2012/2013) Tungtrafikkandel Fartsgrense ÅDT [%] [km/t] 2600 5 50 ÅDT 3478 Fremskrevet situasjon 2033 Tungtrafikkandel Fartsgrense [km/t] [%] 6 50 På grunnlag av ressonementet om at mye av trafikken vil overføres til den nye veiforbindelsen til Eydehavn og samtidig gjennomføring av miljøgate på fv. 126, er det foretatt nye beregninger basert på følgende tall for trafikkutvikling fram til år 2033: Dagens situasjon (2012/2013) Støykilde Fv. 126 Fremskrevet situasjon 2033 ÅDT Tungtrafikkandel [%] Fartsgrense [km/t] ÅDT Tungtrafikkandel [%] Fartsgrense [km/t] 3000 3 40 500 1 40 Framtidig støybelastning i området vil dermed være eliminert. Støyberegninger for fv126; situasjon etter at ny veg til Eydehavn er etablert. Støyrapport datert 12.12.13 med tilleggsberegninger datert 21.01.14 (vedlegg A – D) følger som vedlegg til beskrivelsen. Det foreligger ingen trafikkdata eller beregninger for den planlagte veien mellom Neskil bru og Eydehavn industriområde, som vil gå i tunnel både øst og vest for Nesveien 7. Det forutsettes at den planlagte veien på nordsiden blir skjermet i tilstrekkelig grad for støy mot omkringliggende bebyggelse som del av anlegget. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 4 12 PLANSTATUS Kommuneplan I kommuneplanens arealdel for perioden 2011 - 2021 vedtatt av Arendal bystyre 16.06.11, er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg – tjenesteyting (offentlig/privat). Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Ett av delmålene i kommuneplanens kapittel 8, samferdsel og infrastruktur, legger til grunn at «Videre utvikling av Eydehavn og næringsområdet skal bidra til vekst øst i kommunen». Eydehavn skal videreutvikles til en regional havn, blant annet ved å legge til rette for offshorebransjens behov for dypvannskai. En forutsetning for dette er blant annet at det etableres ny vegforbindelse mellom Neskilen og ut til havneanlegget. Reguleringsplaner Eydehavn - 1983 I reguleringsplanen for Eydehavn er del av eiendommen Nesveien 7 avsatt til offentlige bygninger. Planen viser videre en omlegging av Syver Kristiansens vei over den østre delen av tomten, med et mindre friområde i syd mellom vei og bygg. Utsnitt av reguleringsplan for Eydehavn vedtatt 03.01.1983. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 13 Eydehavn industri- og havneområde – 2009 Reguleringsplan for Eydehavn industri- og næringsområde overlapper del av reguleringsplan for Eydehavn. Reguleringsplan for Eydehavn industri- og havneområde vedtatt 19.11.09 I gjeldende reguleringsplan er det nåværende bygget med arealet på vestsiden ut til tomtegrense, avsatt til bebyggelse og anlegg – offentlig bygning. Øvrig areal innenfor den nåværende kommunale tomten er avsatt til trafikkområder – parkering. Utsnitt av reguleringsplan for Eydehavn industri- og havneområder. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 14 Tilstøtende boligeiendommer/-parseller gnr./bnr. 52/12, 52/311 og 52/783 (52/311 på kartet) er regulert til boligformål med sine nåværende grenser. Planlagte ny hovedvei på nordsiden griper inn i eiendommene med sidearealer, skråninger og støyavskjerming på strekningen mellom tunnelinnslagene. Skravert areal angir midlertidig anleggsområde. Følgende rekkefølgebestemmelser fastsetter at etablering av nye virksomheter i havneområdet ikke er tilltatt før ny veiforbindelse fra Neskil bru er ferdigstilt: «Vei mellom Neskil bru og industriområdet (vei Tk2 i reguleringsplan for Eydehavn industri- og havneområder) må være anlagt og godkjent før det kan etableres nye virksomheter eller før eksisterende virksomheter utvides vesentlig innenfor industriområdene (områdene IH1 – 4 i reguleringsplan for Eydehavn industri- og havneområde).» Del av Eydehavn Industri- og havneområde – 2011 Del av Eydehavn Industri- og Havneområde legger til rette for at deler av havneområdet kan utvikles før ny vei til havneområdet er ferdigstilt. I planbeskrivelsen vises det til at det helt siden Arendal kommune overtok arealene til Saint Gobain Ceramic Materials AS i 2006, har intensjonen vært å etablere ny tilførselsvei fra Neskil bru til havneområdet. Kommunen har også foretatt grunnerverv inkludert 3 eldre bolighus. Reguleringsplan for Del av Eydehavn Industri- og Havneområde, vedtatt 27.01.11 Statens vegvesen har gjennom behandling av reguleringsplan for Del av Eydehavn Industriog havneområde ,godkjent at deler av næringsområdet kan tas i bruk før ny veiforbindelse er etablert. Det er imidlertid satt krav om en trafikksikkerhetsplan for fv. 126 før nyetableringer tillates innenfor områdene N1, N2 og N3. I flg. utlysningsteksten for innhenting av tilbud på planarbeidet, er ett av tiltakene å redusere hastigheten på fv. 126 fra 50 til 40 km/t. I reguleringsplanen for Del av Eydehavn Industri- og Havnedområde omtaler er det pekt på at tungtrafikken over Eydehavn torg har avtatt det siste tiåret. En trafikktelling foretatt i Nesbakken i uke 8 – 9 i 2011, viste en ÅDT på 3000 hvorav ca 3 % tunge kjøretøyer (ÅDTT). I tidligere trafikktellinger i 1996 og 2000, utgjorde andelen tungtrafikk 10 %. Disse beregningene tilsa et ekvivalent støynivå på 55 – 58 dBA innenfor en sone på 20-30 meter langs veien. Det er videre vist til at det ikke har vært trafikkøkning på fylkesvei 126 (ÅDT = 3000) de siste 15 årene sannsynligvis som et resultat industrinedbyggingen på Eydehavn. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 5 15 PLANFORSLAGET Planområdet er fastsatt i samråd med kommunens planadministrasjon i oppstartmøte 25.04. 13. Området avgrenses i nord mot regulert sideareal til planlagt ny veiforbindelse til havneområdet, i eiendomsgrensen i vest, i senter av Nesveien i sør og i eiendomsgrenser i øst. Planforslag datert sist 24.09.14, revidert sist 08.04.15 Arendal Eiendom KF skal evt. å selge eiendommen når detaljreguleringen er vedtatt, og ønsker derfor at reguleringen er fleksibel i forhold til framtidig bruk og evt. utbygging. Ved revisjon 08.01.15 er det innført forbud mot riving av eksisterende bebyggelse og krav om at byggets arkitektur og form/stil skal opprettholdes ved videre utbygging. Fylkets kulturminnevernavdeling skal uttale seg til evt. søknader om omdisponering og utbygging før søknaden avgjøres av kommunen. Forslaget gir mulighet for at nåværende bygning kan påbygges med en etasje, evt. med takterrasse. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn var området kombinertformål bolig/næring/ tjenesteyting. Ved revisjon 08.04.15 er næring tatt ut som tillatt formål etter krav fra kommuneplanutvalget i møte 11.03.15. Arealet mellom nåværende bygg og fylkesveien og området øst for innkjøringen til parkeringen på baksiden er satt av til «gårdsplass». Den kommunale pumpestasjonen med et tilhørende tomteareal er satt av til «avløpsanlegg». Avkjørselen med kjøreatkomst/ parkeringsareal til pumpestasjonen er avsatt til «kjørevei». Byggegrensen mot øst innenfor område B/T hensyntar de kommunale hovedledningene som går over eiendommen. Ledningstraséen er markert med hensynssone. Lekeplass er regulert med et areal på 155 m². Planen viser èn avkjørsel fra fv. 126 til området, mens det i dag også er en avkjørsel til inngangen i det sydvestre hjørnet av bygningen. Avkjørsel og atkomst til nabotomten i vest, som i dag flyter sammen med den vestre avkjørselen til Nesveien 7, er opprettholdt - og tatt med i planforslaget for å definere «ny utforming». Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 16 På grunn av terrengforhold er det ikke mulig å kople denne boligavkjørselen sammen med regulert avkjørsel til Nesveien 7. Avkjørsel til nabotomt Fortauet langs fylkesveien, som i dag stopper øst for avkjørselen til området, er videreført gjennom planområdet med rekkefølgekrav til gjennomføring. Avkjørselen skal etableres med nedsenket kantstein slik at fortauet opprettholdes sammenhengende gjennom avkjørselen. Fortau langs fylkesvei 126 Byggegrensen fra fylkesveien følger fasaden langs nåværende bygg mot syd og øst, og 4 meter fra eiendomsgrense i vest. Mot nord følger byggegrensen området for infrastruktursone mot planlagt ny vei til Eydehavn øst. Planen gir mulighet for at tilbygg og balkonger kan krages ut maks 3,0 meter utover formålsgrensen på sydfasaden når fri høyde til bakkenivå er minst 3,5 meter. Et kommunalt hovedledningsanlegg gjennom eiendommen langs østsiden av bygget (avsatt med hensynssone) begrenser muligheten for utvidelse av bebyggelsen mot øst. Tillatt utnyttelse er angitt til BYA = 50 %. Faktisk utnyttelse forutsetter at alle «materielle» krav (parkering, uteoppholdsarealer, lek mv.) kan innfris. Et helt nytt prosjekt med parkeringskjeller ville f.eks. ha gitt mulighet for en større utbygging enn med all parkering på bakkeplan. Ved revisjon 08.01.15 er det imidlertid fastsatt forbud mot riving av eksisterende bygg etter anbefaling fra kulturminnevernmyndighetene i fylkeskommunen. Uteoppholdsareal på taket vil gi muligheter for mer utbygging. Tillatt høyde er angitt i koteverdi til k. = +14,5. Tillatt høyde medfører at nåværende bygning kan påbygges med 1 etasje pluss rekkverk for en evt. takterrasse. På 15 % av takflaten kan det oppføres tekniske installasjoner og trapperom som går inn til 3,0 meter opp over maks bygningshøyde. Vi mener at mulighetene for en utvidelse i høyden ikke vil føre til sjenanse Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 17 eller ulempe for bebyggelsen omkring. Arendal kommune er hjemmelshaver til områdene med unntak av parsell 52/12 (markert med rødt punkt på kartet på side 16). Parsell 52/773 (markert med blått punkt) ble skilt i forbindelse med at Arendal kommune innløste del av eiendom 52/12 i forbindelse med regulering av ny vei mellom Neskil bru og havneområdet. I den forbindelse forpliktet Arendal kommune seg til å opparbeide 2 parkeringplasser – enten på eiendommen 52/12 eller på parsell 52/773. Planforslaget legger imidlertid til rette for at denne parsellen kan innlemmes i utbyggingsområdet og at kravet om parkering kan innfris ved ved tinglyste parkeringsplasser i fellesanlegget – for dermed å oppnå en mest mulig effektiv og rasjonell disponering av utearealene. Utsyn mot Neskilen. Kravet til uteoppholdsarealer pr. boenhet skal utgjøre minst 20 m² (endret fra 30 til 20 m² ved revisjon 01.08.15). Del av kravet kan innfris ved takterrasse og private balkonger. Areal brattere enn 1:3 skal ikke medregnes, med unntak av ski- og akebakker. Uteområdene skal være opparbeidet og ferdigstilt før boligene tas i bruk. Planforslaget omfatter et areal på til sammen 3 413 m² fordelt slik på ulike formål: Formål Bebyggelse og anlegg Avløpsanlegg A Gårdsplass f_G1 – f_G3 Lekeplass Bolig/ tjenesteyting B/N/T Sum bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjørevei o_V1, f_V2 Fortau f_F1 Annen veigrunn – tekniske anlegg Sum samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Sum alle områder Nesveien 7 Areal i m² 36 816 155 1 694 2 701 403 159 150 712 3 413 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 6 18 ILLUSTRASJONER Illustrasjonsplanen viser en mulig disponering av eiendommen basert på at dagens bygning beholdes. Det er vist en mindre lekeplass i den nordøstre delen av tomten. Området mellom Nesveien og bebyggelsen kan evt. opparbeides med beplantning og hellelagte gangarealer som en slags halvoffentlig forhage/møteplass, og slik at området henvender seg til det offentlige rom på en estetisk god måte. Forslag til plassering av anlegg for felles renovasjon med nedgravde tanker er vist i område f_G3 (mellom pumpestasjon og fylkesveien). Dersom dette arealet ikke er stort nok til et nedgravd anlegg (som må dimensjoneres i forhold til antall leiligheter) må dette plassers i område f_G3. Tegningen viser i tillegg 17 parkeringsplasser herav 1 HC- plass, samt areal for sykkelparkering ved sydfasaden. Det er ikke tillatt å parkere biler i områdene f_G1 og f_G2. Illustrasjonsplanen er revidert 08.01.14. Illustrasjon Tiltak som kreves gjennomført i forbindelse med utbyggingen, må tas inn med rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 19 Reguleringsplanen med bestemmelser åpner for muligheten til å benytte taket til takterrasse. Bruk av nåværende bygg forutsetter at de bærende konstruksjoner er dimensjonert for denne ekstra lasten. Takterrasser kan benyttes til flere typer opphold, som eksempelvis mindre kjøkkenhager for beboerne. Slike tiltak kan også bidra til mer kontakt mellom folk i alle aldre. Illustrasjon fra Vegtech Bilde av «Urban farming» i Tyskland. Foto: Prinzessinnengarten. 7 TEKNISKE FORHOLD Atkomst Nesveien 7 ligger ved fv. 126 og har i dag to atkomster fra fylkesvei 126 til eiendommen. Atkomsten i vest er etablert ved inngangen til legesentret og har trolig vært inngang i forbindelse med ulike transportbehov knyttet til virksomheten i 1. etasje. Mens atkomsten i øst fører til etablert parkeringsplass for publikum bak bygget. Statens Vegvesen skriver i sin uttalelse at atkomsten til området må utformes og dimensjoneres som kryss, dersom det legges opp til en større trafikkmengde enn 50 kjt./døgn. Trafikkmengden vil trolig ikke bli så stor, men avkjørselen er likevel dimensjonert som kryss bl.a. i forhold krav til siktsoner. Atkomsten til boligeiendommen gnr. 52/bnr. 201 på vestsiden av Nesvein 7 er opprettholdt, mens den nåværende avkjørselen til inngang i byggets sydvestre hjørne saneres/tas ut. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 20 Privat atkomst til boligen 52/201 Atkomst til Eydehavn legesenter. Atkomst til parkeringsplass og pumpestasjon. Utsnitt av kart fra Avinett.no Bil- og sykkelparkering I forslaget til detaljregulering stilles følgende krav til parkering: Tjenesteyting : Bolig - BRA =/< 65 m² BRA: Bolig – BRA > 65 m² BRA: 1,0 plass pr. 150 m² BRA 0,5 plasser 1,0 plass To parkeringsplasser skal avsettes til eier av eiendom 52/12. Dette kan eksempelvis løses som vist her på utsnitt av illustrasjonsplanen. To parkeringsplasser tinglyses i et felles parkeringsanlegg. Utsnitt av illustrasjonsplan. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 21 Kravet til parkering er satt lavere enn gjeldende vedtekter i Arendal kommune, på bakgrunn av områdets sentrale beliggenhet i gangavstand fra forretninger på Eydehavn og rett ved kollektivakse. Evt. boliger i dette prosjektet vil dessuten være svært aktuelle for enslige, eldre og andre småhusholdninger som ofte ikke har behov for eller ønske om egen bil. Eksempel på parkeringsbehov: Dagens bygning inneholder i størrelsesorden mellom 1 400 – 1 500 m² (anslag) Dersom nåværende bygning i sin helhet nyttes til næring (som i dag), vil kravet til parkering utgjøre 10 plasser. En evt. 3. etasje kan i tillegg inneholde inn til 6 boliger større enn 65 m² BRA. Bestemmelsene stiller følgende krav til sykkelparkering: boliger: tjenesteyting: 1 plass pr. boenhet 1 plass pr. 100m² BRA. Sykkelparkering skal være overbygd med mulighet for lås. Renovasjon Det skal redegjøres for renovasjonsordninger i forbindelse med byggemelding. Løsningene skal godkjennes av renovasjonsselskapet. Illustrasjonsplanen viser en mulig plassering av nedgravde beholdere i området mellom atkomsten til pumpestasjonen og fylkesveien. Strømforsyning Det er ikke satt av særskilt plass for trafo. Bestemmelsene gir mulighet for at denne kan plasseres innenfor området i samråd med energiselskapet. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 8 22 KONSEKVENSER Barn og unges interesser Ved utbygging til boliger skal det opparbeides en sandlekeplass innenfor planområdet for de minste barna. Området sokner til Eydehavn barneskole (1 – 7 trinn). Skolen har SFO i dag med ca. 40 barn. Skolen ligger mellom 300 og 400 meter i gangavstand via lokalt veinett via Kloppedalsmyra. Ungdomsskole vil være Stuenes skole (1 – 10 trinn) på saltrød, ca. 2,3 km på g/s-veinett langs Kystveien. Eydehavn har ulike idrettstilbud i tillegg til mange muligheter for rekreasjon og fritidsaktiviteter, med turområder innover mot Ulfsryggen og rundt Ulfsryggtjenna og langs Ronakanalen innover til Langangsvannet. Området ligger nær sjøen med fiske- og bademuligheter. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 23 Alternative skoleveier (utenom fv. 410) til Eydehavn barneskole vises på kartutsnittene. Skolevei til Eydehavn barneskole alternativ 1 Skolevei alternativ 2. Fortau langs Nesveien Skolevei til Stuenes ungdomsskole: Nærmeste ungdomsskole (Stuenes) ligger på Saltrød, ca. 2,2 km mot Arendal sentrum. Fra planområdet starter skoleveien på fortau langs Nesveien/fv.126 og fortsetter på gang-/sykkelvei langs fv. 410 - store deler av strekningen med fysisk skille mot kjøreveien. Skolevei mellom planområdet (B) og Stuenes skole (A). Kart fra Google. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 24 Fortau og gang-/sykkelvei langs fv. 410 (skolevei til Stuenes ungdomsskole) Veitrafikkstøy Veitrafikkstøy er grundig omtalt foran i planbeskrivelsen. Arkeologi / Arkitektur Kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har ikke stilt krav om arkeologisk registrering. Kulturminneseksjonen peker på at bygget er utført i et brutalistisk formspråk og ønsker at en utvidelse skal skje i tråd med bygningens eksisterende arkitektur. Det har ved tidligere reguleringer ikke tidligere vært aktuelt å stille krav til vern eller utforming ved videre utbygging. Brannberedskap Det må ved byggemelding dokumenteres at brannsikring, -beredskap og tilgjengelighet for brannmannskaper og materiell oppfyller kravene i byggeforskriftene. Det stilles rekkefølgekrav til brannvann før byggetillatelse kan gis, må det være dokumentert, at bebyggelsen kan dekkes med tilstrekkelig brannslukkingsvann ihht. kravet. Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger som vedlegg til planforslaget. Analysen gir følgende oppsummering av risikovurderingene: Ros-analysen påpeker at området kan være utsatt for tidevannsflom (lav risiko) og at området ligger nær eksisterende og framtidig vei (middels risikovurdering). Vi legger til grunn at når det gjelder evt. ny hovedvei til industri- og havneområdet at denne veien blir støyskjermet mot bebyggelsen langs veien, og at mye av trafikken som i dag går på Nesveien vil overføres til ny og dermed føre til mindre trafikk med totalt sett en bedring av støyforholdene i forhold til i dag. Rapporten peker også på risiko for påkjørsler og ulykke med gående og syklende. Vi mener at oversiktlige avkjørsler og krav om videreføring av fortau langs gjennom planområdet vil være tiltak som bidrar til å redusere risikoen for uhell og ulykker. Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig Sannsynlighet: 4. Svært sannsynlig 31 3. Sannsynlig 45,46 2. Mindre sannsynlig 1. Lite sannsynlig 5 Oppsummering fra ROS-analysen. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 9 25 MELDING OM PLANARBEID Oppstartmøte for reguleringsarbeidet er avholdt av oppdragsgiver med planavdelingen i Arendal kommune den 25.04.13. Følgende i flg. møtereferatet opplyst på møtet: - Brannvann opplyses å være OK. - Være oppmerksom på eksisterende VA-ledninger. - Det må sikres atkomst for lastebil til pumpehuset. - Ved et eventuelt salg skal pumpehuset fradeles og beholdes av Arendal kommune. - Støyberegninger mot Nesveien. Planområdets avgrensning er fastsatt i samråd med Arendal Eiendom KF. Spørsmål om planprogram og konsekvensutredning ble tatt opp i møtet. Kommunen fant ikke grunnlag for å stille krav om dette. Annonse – melding om planarbeid. Melding om detaljregulering etter plan- og bygningslovens § 12-8 ble sendt ut ved brev av 14.06.13, med frist for merknader 09.08. 13. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 26 Meldingskart datert 13.06.13 Melding om planarbeid er sendt følgende offentlige instanser og privatpersoner: Mottatte uttalelser er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak (i kursiv). OFFENTLIGE MYNDIGHETER o Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen - brev datert 04.07.13 Fylkesmannen har ingen spesielle merknader til meldingen. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 27 Forutsetter at planleggingsprinsippene i kommuneplanen for å sikre gode boligområder legges til grunn. Det må tas hensyn til barns lek, universell utforming, støy, risiko og sårbarhet og redegjøres for dette i planbeskrivelsen. Asplan Viak: Merknadene er etter vårt skjønn hensyntatt i planforslaget. o Aust-Agder Fylkeskommune, Fylkesrådmannen, brev datert 09.07.13 Planseksjonen har ingen merknader, men forutsetter at det tas hensyn til barn og unges oppvekstforhold, vei og trafikk, støy, landskap og estetikk samt universell utforming av bolig og utearealer. Kulturminnevernseksjonen skriver at Nesveien 7 (Moland Helsehus) er oppført rundt 1960 i stilformen «brutalisme», som kjennetegner denne tidsperioden. Mener at en utvidelse av bygningen vil utfordre intensjonen som ligger til grunn for den formale og konstruktive oppbyggingen av bygget. En utvidelse av bygningen med en etasje og takterrasse bør utformes i tråd med bygningens eksisterende arkitektur. Asplan Viak: Tas til etterretning. Ved revisjon 08.01.15 er kravet om å beholde bygningens eksisterende arkitektur ved evt. videre utbygging tatt inn i forslaget til bestemmelser. kulturminnevernseksjonen. o Statens vegvesen, brev datert 12.08.13 Minner om «Retningslinjer for behandling av avkjørsels- og byggegrensesaker» vedtatt 26.02.13 hvor det er satt byggegrense på 20 meter fra senter veg langs fv. 126. Ved etablering av nye eller utvidet bruk av eksisterende kryss og avkjørsler settes krav om utforming i h.h.t. håndbok 017. Dersom det legges opp til en større trafikkmengde enn 50 kjt./døgn (ÅDT), må atkomsten fra fylkesveien dimensjoneres som kryss. Frisiktsoner skal reguleres inn på både plankart og i bestemmelser. Det må redegjøres for sikker skolevei og eventuelle tiltak må påregnes gjennomført samtidig med utbyggingen. Området er støyutsatt og det må lages støyrapport fra fv.126. Nødvendige tiltak for å ivareta krav i retningslinjer T-1442 må innarbeides i reguleringsplanen. Asplan Viak: Planforslaget gir mulighet for å opprettholde nåværende fasade mot fylkesveien og også utvide med balkonger når avstanden ned til bakken er minst 3,5 meter. Høydebestemmelser legger til rette for at bebyggelsen kan påbygges med 1 etasjer evt. med takterrasse. Vi forutsetter at bygget ikke vil inneholde virksomheter eller så mange leiligheter at trafikkmengden overskrider 50 kjt./ døgn (ÅDT). Avkjørselen er utformet som kryss iht. håndbok 017. Det er redegjort for skolevei i planbeskrivelsen. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 28 Det er utarbeidet støyrapport med tilleggsberegninger, som ligger ved planforslaget. GRUNNEIERE o Alf Altenborg (eier av gnr. 52/bnr. 201) - brev datert 07.08.13 Skriver det må utarbeides høydebegrensninger, soneinndelt fordi det ikke er holdbart med antakelser om en etasje. Ønsker å inngå avtale om erverv av området rundt egen avkjørsel. Mener Nesveien 7 og et naboområde vil få for mye innsyn til hagen og føler seg bygget inne. Asplan Viak: Høydebegrensningen er fastsatt i kote til k. = +14,5. Terrenget gjennom boligen tilhørende Altenborg ligger i flg. kartgrunnlaget på ca. k. +14. Vi kan ikke se at en bygning i inntil 3 etasjer på eiendommen Nesveien 7 vil føre til nevneverdig tap av utsikt for eier av boligeiendom 52/201. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 10 29 BEHANDLING Revisjon før behandling i kommuneplanutvalget Planadministrasjonen i Arendal kommune har i e-post 14.04.14 (til Arendal Eiendom KF) kommentarer til planforslaget. På bakgrunn av denne tilbakemeldingen ble følgende endringer gjennomført ved revisjon før 1. gangs behandling i kommuneplanutvalget. PLANKARTET Utsnitt av plankartet som ble tatt opp til behandling 10.09.14 Endringene på plankartet kan oppsummeres slik: - Offentlig hovedavløpsledning gjennom området er markert med byggegrense og hensynssone H410 med tilhørende bestemmelser. Byggegrensen i område B/N/T er trukket min. 4,0 meter fra ledningene (i flg. kommunens ledningskartverk), men justert til fasadeliv langs eksisterende bygning. Plankartet på neste side viser kommunens ledningsnett overført fra ledningskartverket. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 30 Planforslag med eksisterende kommunale hovedledninger - Østre del av tomten er omdisponert fra bebyggelse til gårdsplass. - Avkjørselen er utvidet slik at inn- og utkjøringen til parkeringen til den kommunale pumpestasjonen nå er dimensjonert for lastebil. Geometrien er kontrollert med sporingskurver for normert lastebil (L = 11,0 m), jfr. tegninger under. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 31 Svingbevegelse mot vest Svingbevegelse mot øst BESTEMMELSENE - Pkt. 2.4 er omformulert til: «Uteoppholdsareal for evt. boliger i området skal minst tilsvare 30 m² pr. boenhet. Atkomst og parkeringsplasser skal ikke medregnes. Lekeplass og grøntområder (terreng slakere enn 1:3) medregnes. Private balkonger og takterrasse kan medregnes med inn til 15 m² pr. bolig.» Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse - 32 I pkt. 2.6 er delt inn i 2 avsnitt med tekst i andre avsnitt: «Forbudet i første ledd gjelder ikke skur/halvtekke for sykkelparkering, pumpestasjon i område A, trafokiosk og nedgravde innsamlingsbeholdere for renovasjon i områdene f_G1 og f_G3. Slike konstruksjoner/innretninger kan plasseres på egen grunn ut til formålsgrense.» - Pkt. 3.2 er som følge av omdisponering av arealet på østsiden for avkjørselen fra kombinertområde til gårdsplass, omformulert til: «Områdene nyttes til gårdsplass og hage, herunder parkering, lek og uteoppholdsarealer.» Siste setning: «…. Tiltak må ikke komme i konflikt med siktsone» er unødvendig og er tatt ut.. - Pkt. 3.6 er omformulert til: «Ved videre utbygging av eksisterende bygg skal bygningens arkitektur og form/stil opprettholdes og videreføres.» - I pkt. 4.2 er følgende formulering tatt ut: «Avkjørsler skal utformes og vedlikeholdes i henhold til veimyndighetenes krav.» - Følgende formulering er tatt inn i nytt punkt 4.3: «Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå.» Det bemerkes at siktsonene i sin helhet ligger innenfor regulert veiareal, i et flatt og åpent område. En har derfor tidligere vurdert denne bestemmelsen som unødvendig. 1. gangs behandling i kommuneplanutvalget Kommuneplanutvalget behandlet planforslaget i møte 10.09.14 med følgende vedtak: «Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven § 12-10/§ 12-11 at forslag til detaljreguleringsplan for Nesveien 7 med plankart og bestemmelser datert 10.03.14 legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Lekeplass legges inn på kartet i samsvar med bestemmelsene (min 80 m²). Spesifisere i bestemmelsen i § 2.5 hvilke lekeutstyr som kreves. Deler av teksten i planbeskrivelse justeres slik at det samsvarer med plankart og bestemmelsene. Revisjon 24.09.14 Kommuneplanutvalgets vedtak er fulgt opp ved revisjon 24.09.14. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 03.10.14 – 17.11.14. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 33 Revisjon 08.01.15/26.02.15 Uttalelsen fra Statens vegvesen i brev av 13.11.14 ble gjennomgått med vegvesenet i et møte på vegkontoret den 07.08.15. Følgende endringer er foretatt ved revisjon 08.01.15: PLANKARTET - Lekeplass f_LEK er justert slik at grensen mot nord ligger utenfor sonen som er avsatt til teknisk infrastruktur (midlertidig anleggsområde) mot planlagt ny vei til industriområdene. Arealet er opprettholdt med 155 m². - Byggegrensen mot nord trukket tilbake slik at den sammenfaller med grensen for infrastruktursonen mot ny vei. - Eksisterende bygning er markert med hensynssone – bevaringsverdig bygning H570. BESTEMMELSENE - Pkt. 2.5 er utvidet med følgende tekst: Forbudet i første ledd gjelder ikke pumpestasjon i område A, skur/halvtekke for sykkelparkering, trafokiosk og nedgravde innsamlingsbeholdere for renovasjon i områdene f_G1 - f_G3. Slike konstruksjoner/innretninger kan plasseres innenfor formålsgrensene. - Pkt. 3.3 er endret til: Områdene nyttes til gårdsplass og hage med beplantning og uteoppholdsarealer. Bilparkering er kun tillatt i område f_G3. - Punktene 3.4 – 3.8 er omarbeidet som følge av kravet om bevaring av eksisterende bygning. - Nye punkter 6.1 – 6.3. Følgende endringer er utført ved revisjon 26.02.15: - Nytt avsnitt i bestemmelsenes punkt 2.5: Fellesanlegg for renovasjonsinnsamling skal plasseres i områdene f_G1 eller f_G3. Avstanden fra oppstillingsplass for renovasjonsbil skal ikke være lenger enn 5,9 meter. - Rettet feil i punkt 3.3 til følgende ordlyd: Områdene nyttes til gårdsplass og hage med beplantning og uteoppholdsarealer. Bilparkering er kun tillatt i område f_G1. Nesveien 7 Asplan Viak AS Planbeskrivelse 34 Revisjon 27.02.15 Ved revisjon 27.02.15 er tidligere pkt. 2.1 i bestemmelsene tatt ut. Avsnitt om krav om utomhusplan i beskrivelsen på side 17 er tatt. 2. gangs behandling i kommuneplanutvalget Forslaget ble behandlet av kommuneplanutvalget 11.03.15 med følgende vedtak: Saken utsettes, og sendes tilbake til rådmannen som bes ta ut næring av reguleringsplanen. Revisjon 08.04.15 Ved revisjon 08.04.15 er næring tatt ut som del av kombinasjonsformålet. Planbeskrivelse og bestemmelser er korrigert for dette. Plankart revidert 08.04.15 ******************* Nesveien 7 Asplan Viak AS
© Copyright 2024