1. No category

Til andelseierne i Hallagerbakken borettslag Velkommen til generalforsamling.
Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du leser nøye
igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette
er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det
kommende året.
Hvem kan delta på generalforsamlingen?
• Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og
stemmerett.
• Det er kun én stemme pr. andel. Dersom en andel eies av flere, må disse ble enig om hvordan
man skal stemme. Ved uenighet forkastes stemmemuligheten.
• Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å
være til stede og til å uttale seg. Skal en annen enn andelseier stemme, må vedkommende ha
fullmakt, selv om man bor sammen med andelseieren.
• Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede
i generalforsamlingen og til å uttale seg.
• En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å
uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
• En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier,
men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes
tilbake når som helst.
Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
Side 1 av 44
Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Hallagerbakken borettslag avholdes
tirsdag 21. april 2014 kl. 18.00 i Holmlia skole.
Til behandling foreligger:
1.
KONSTITUERING
A) Valg av møteleder
B) Opptak av navnefortegnelse
C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen
D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn
2
ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014
A) Årsberetning og regnskap for 2014
B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital
3.
GODTGJØRELSER
A) Styret
B) Andre godtgjørelser
4.
INNKOMNE FORSLAG
4.1 Utbedring av gangvei fra nedre plan/rekke 90 til rundkjøringen
4.2 Revisjon av husordensreglene
4.3 Endre fellesutgiftene for å følge prisstigningen
4.4 Utskifting av vinduer og balkongdører i blokkene
4.5 Salg/overføring av lokaler
a) Salg av bodmulighet til andelseiere uten bodplass
b) Overføre sykkelboden i oppgang 52 til andel 219
5.
VALG AV TILLITSVALGTE
A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år
B) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år
C) Valg av valgkomité for 1 år
D) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS' generalforsamling for 1 år
Oslo, 26.02.2015
Styret i Hallagerbakken Borettslag
Bjørn Tommy Tollånes /s/
Asgeir Enersen /s/
Inger Aguilar /s/
Ebba Irgens Hylland /s/
Geir Brunsvik /s/
Side 2 av 44
2. Årsberetning for 2014 Tillitsvalgte
Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært:
Styret
Leder
Nestleder
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Bjørn Tommy Tollånes
Asgeir Enersen
Ebba Irgens Hylland
Inger Aguilar
Geir Brunsvik
Hallagerbakken 74 A
Hallagerbakken 84 B
Hallagerbakken 38
Hallagerbakken 60 H
Hallagerbakken 68 B
Varamedlem
Varamedlem
Varamedlem
Varamedlem
Morten Olsen
Jeannette Dahl
Vigdis Hansen
Cathrine Watz
Hallagerbakken 76 E
Hallagerbakken 56
Hallagerbakken 94 F
Hallagerbakken 44
Delegert til generalforsamlingen i OBOS
Delegert
Bjørn Tommy Tollånes
Varadelegert
Ikke valgt
Valgkomiteen
Tone Helen Hansen
Morten Hansen
Øystein Olausen
Hallagerbakken 74 A
Hallagerbakken 52
Hallagerbakken 80 B
Hallagerbakken 86 D
Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke
forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
Generelle opplysninger om borettslaget
Borettslaget består av 219 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i
Brønnøysund med organisasjonsnummer 948758946, og ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo
kommune.
Adresse:
Hallagerbakken 32-96
Gårds- og bruksnummer: 185 – 43, 44, 45.
Første innflytting skjedde i 1981. Tomten, kjøpt i 1986 er på 49.050 m2.
Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i
foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget
driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens
bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses
i vesentlig grad.
Borettslaget har ingen faste ansatte. Ungdommer bosatt i borettslaget har imidlertid kunnet ha
sommer-/deltidsjobb i korte perioder. Det har ikke vært sykefravær ifb sommer- /deltidsjobbene.
Forretningsførsel og revisjon
Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har forenklet
forretningsførerkontrakt med OBOS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre,
regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PriceWaterhouseCoopers AS.
Side 3 av 44
Kommentarer til årsregnskapet for 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle
stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i
årsberetningens punkt om budsjett for 2015. Forutsetningen om fortsatt drift er tilstede, og
årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning.
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien.
Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 10 285 876,-.
Andre inntekter består i hovedsak av salg av garasjenøkler og portåpnere. Innkrevde felleskostnader
avviker noe pga. leiefritak ved ledige plasser og lokaler. Avviket vil reduseres i kommende år ved
at lokaler som er i varig bruk av borettslaget fjernes fra listen over utleieobjekter.
Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 8 311 157,-. Følgende avvik fra budsjettet kommenteres:
• Andre honorarer gjelder utbetalt beløp til Byggeutvalget.
• Konsulenthonorar gjelder i hovedsak radon-målinger av NGI AS, og Hjellnes Consult sitt
arbeid i forbindelse med radonprosjektet, taksikring og drenering og er spesifisert under note
7.
• Drift og vedlikehold: Garantisaker fra rehabiliteringsprosjekt medfører et avvik i forhold til
budsjetterte utgifter
• Energi: økte kostnader som følge av elbiler som lades i garasjeanlegget.
• Andre driftskostnader har vært lavere enn antatt
Resultat Årets resultat på kr 371 676,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital.
Disponible midler Borettslagets disponible midler per 31.12.2014 utgjorde kr 561 035,For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke
kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
Side 4 av 44
Kommentarer til budsjettet for 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2015. Tallene er vist som
egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Budsjettet er basert på bokførte tall for inneværende
år, og vi har tatt høyde for prisøkninger i den grad det foreligger estimater for disse. Budsjettet er
satt opp med forutsetning av en liten økning i fellesutgiftene og et låneopptak på 8 mill. i 2015.
Inntekter ("fellesutgifter") På inntektssiden har vi tatt utgangspunkt i en økning i fellesutgiftene på 3% fra 01.07.
"Fellsutgiftene" ble sist økt mars 2008, mens konsumprisindeks har steget med ca. 13% i samme
tidsrom (mars 2008 – januar 2015).
Forretningsførerhonoraret Honorar til forretningsfører øker fordi det nå innføres merverdiavgift på denne typen tjenester.
Som en følge av at flere beboere benytter e-faktura/avtalegiro vil kostnader til porto for utsendelse
av felleskostnader bli redusert i takt med inngåtte avtaler.
Elektrisk energi og fjernvarme I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har vi budsjettert med samme energikostnader som
beregnet for hele 2014. Vi må ta høyde for at energikostnadene historisk sett har vært variable og
vanskelige å anslå.
Kommunale avgifter i Oslo kommune Vi har budsjettert kommunale avgifter for 2015 i tråd med Oslo byråd sitt forslag. På bakgrunn av
dette forventer vi at vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, renovasjonsavgiften øker med 12,5 %.
Det foreslås ingen endring i feieavgiften.
Forsikring Forsikringspremien for 2015 er budsjettert med kr 589 000,-. På bakgrunn av signaler fra
forsikringsselskapene og økningen i byggekostnadsindeksen (+6,6%) foreslo forsikringsavdelingen
en generell økning på ca. 7–10% ved budsjettering. I tillegg vil forsikringsselskapet foreta
individuell prisjustering basert på boligselskapets egen skadehistorikk. Vi har lagt til grunn en
økning på 10% av årets premie.
Drift og vedlikehold Til drift og vedlikehold er det budsjettert med reparasjons- og vedlikeholdskostnader på samme
nivå som på de siste årene. Vi forutsetter også at vår avtale om vaktmestertjenester og snørydding/
strøing fortsetter ut 2015.
Radon tiltakene er ikke ferdigstilte. På dette området må vi forsøke tiltak som vi mener er best, men
vi vet ikke før etterpå i hvilken grad det har fungert. Dette gjør også at kostnadene i 2015 på
området er usikre. Vi har budsjettert med ca. 1/2 mill. i år på dette i tillegg til kr 200 000 som er
betalt i år for arbeid gjort i fjor.
Styret tar sikte (se forslag til vedtak på generalforsamlingen) på å skifte ut alle vinduer og
balkongdører i blokkene. På grunnlag av innhentede tilbud har vi et estimat på kr 6,5 mill. inkludert
prosjektledelse.
Side 5 av 44
I 2014 tok vi en systematisk gjennomgang av (stort sett små) vedlikeholdsoppgaver som er kommet
i tiden etter rehabiliteringen av rekkehusene. Noen av disse stiller vi krav om skal håndteres via
garantier, men de fleste er vårt eget ansvar. Vi har estimert en kostnad på kr 250 000 til å få
håndtert det meste av dette. Vi regner med å få gjort dette nå i sommerhalvåret.
En mer detaljert oversikt over planlagte utgifter til drift og vedlikehold samt forventete andre
driftskostnader i 2015 finnes under «styrets noter til budsjett» på side 25.
Vi har også flere andre vedlikeholdsoppgaver som står litt på vent blant annet på grunn av
usikkerheten rundt kostnaden på radon-tiltakene. Eksempler på dette er fasadeoppussing på
parkeringshuset (ca. 1,2 mill.) og flere av tiltakene nedenfor som vi ikke har gode nok prisestimater
på ennå.
Innenfor det ordinære vedlikeholdsbudsjettet tar styret sikte på å utrede og prosjektere følgende
tiltak:
• Utskifting av lys(armatur) på vei/boder/i blokkene
• Tilrettelegging for elbil dvs egne elbil-stasjoner på egne parkeringsplasser.
• Rehabilitering av «flaggstang-område» inkl. større/innbygd søppelrom og forbedret gangsti
• Oppgradering av gangstiene/områdene mellom veiene i borettslaget
• Kontroll av tekking / behov for omtekking med isolering av yttertak.
• Plan for håndtering av overvann (drenering)
integrert med vedlikehold/oppjustering av uteområdene.
• Opp-pussing/rehabilitering av søppelhusene
Medlemskontingent Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2015., totalt kr 43 800,-.
Side 6 av 44
Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og
tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader
for 2015.
Driften i 2015 forutsetter en økning av felleskostnadene på 3 % fra 01.07. I tillegg ser styret at det
er nødvendig å ta opp lån på 8 000 000,- for å dekke de planlagte drifts- og vedlikeholdsoppgavene.
Ifølge budsjettet vil de økte felleskostnader sammen med låneopptaket, øke borettslagets disponible
midler.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Oslo, 26.02.2015
Styret i Hallagerbakken Borettslag
Bjørn Tommy Tollånes /s/
Asgeir Enersen /s/
Inger Aguilar /s/
Ebba Irgens Hylland /s/
Geir Brunsvik /s/
Side 7 av 44
Revisors beretning Side 8 av 44
Side 9 av 44
Informasjon om årsregnskapet Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg
krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon.
Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt
over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets
økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap,
balanse og tilhørende noter.
Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler
ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og
kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske
forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger,
opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er
de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler
fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å
vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte
beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned
ekstra på eksisterende gjeld.
DISPONIBLE MIDLER . Regnskap 2014 1 984 914 Note A. DISP. MIDLER PR. 01.01. B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) 371 676 Tilbakeføring av avskrivning 14 3 571 Fradrag for avdrag på langs. lån 17 -­1 799 125 Tillegg for nye langsiktige lån 0 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER -­1 423 878 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 561 035 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 1 383 512 Kortsiktig gjeld -­822 477 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 561 035 Side 10 av 44
Regnskap 2013 809 540 Budsjett 2014 1 984 914 Budsjett 2015 561 035 2 900 707 3 571 -­1 728 905 0 1 175 373 700 000 0 -­1 760 000 0 -­1 060 000 -­5 967 000 0 -­1 903 000 8 000 000 130 000 1 984 914 924 914 691 035 2 756 847 -­771 934 1 984 914 RESULTATREGNSKAP Regnskap 2014 Regnskap 2013 Budsjett 2014 Budsjett 2015 Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 10 276 798 10 275 187 10 318 000 10 470 000 Andre inntekter 3 9 078 3 621 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 10 285 876 10 278 808 10 318 000 10 470 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4 -­296 740 -­228 741 -­300 000 -­300 000 Styrehonorar 5 -­487 500 -­487 500 -­488 000 -­488 000 Avskrivninger 14 -­3 571 -­3 571 0 0 Revisjonshonorar 6 -­8 406 -­7 375 -­7 000 -­8 000 Andre honorarer -­13 400 -­18 000 0 0 Forretningsførerhonorar -­152 428 -­147 272 -­155 000 -­183 000 Konsulenthonorar 7 -­1 510 187 -­87 913 -­300 000 -­300 000 Kontingenter -­43 800 -­43 800 -­44 000 -­44 000 Drift og vedlikehold 8 -­1 891 383 -­1 042 419 -­2 500 000 -­9 080 000a Forsikringer -­512 606 -­493 742 -­549 000 -­589 000 Kommunale avgifter 9 -­1 341 474 -­1 271 896 -­1 342 000 -­1 579 000 Energi/fyring -­174 904 -­137 380 -­100 000 -­120 000 Kabel-­/TV-­anlegg -­643 936 -­584 561 -­614 000 -­664 000 Andre driftskostnader 10 -­1 230 822 -­1 081 388 -­1 429 000 -­1 522 000b SUM DRIFTSKOSTNADER -­8 311 157 -­5 635 558 -­7 828 000 -­14 877 000 DRIFTSRESULTAT 1 974 719 4 643 250 2 490 000 -­4 407 000 FINANSINNTEKTER/-­KOSTNADER: Finansinntekter 11 119 263 112 361 30 000 30 000 Finanskostnader 12 -­1 722 306 -­1 854 904 -­1 820 000 -­1 590 000 RES. FINANSINNT./-­KOSTNADER -­1 603 043 -­1 742 543 -­1 790 000 -­1 560 000 ÅRSRESULTAT 371 676 2 900 707 700 000 -­5 967 000 Overføringer: Til opptjent egenkapital 371 676 Side 11 av 44
BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler Aksjer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Tap på krav Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-­banken Sparekonto i OBOS-­banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 100 * 219 Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante-­ og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Brenselsregnskap Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD 13 14 15 16 19 20 21 21 900 2 431 742 2 453 642 Side 12 av 44
87 647 -­36 923 96 513 532 436 2 040 251 2 756 847 21 900 2 060 067 2 081 967 46 215 093 48 014 218 43 222 100 43 222 100 89 437 193 91 236 318 71 679 -­68 091 9 114 571 004 731 715 1 383 512 92 713 312 94 090 218 17 18 2013 89 100 000 89 100 000 2 223 817 2 223 817 2 683 6 254 3 300 3 300 91 329 800 91 333 371 2014 529 262 2 925 267 649 22 641 822 477 464 432 2 679 285 683 19 139 771 934 92 713 312 94 090 218 Pantstillelse Garantiansvar 22 96 422 100 96 422 100 0 0 Oslo, 26.02.2015
Styret i Hallagerbakken Borettslag
Bjørn Tommy Tollånes /s/
Asgeir Enersen /s/
Inger Aguilar /s/
Ebba Irgens Hylland /s/
Geir Brunsvik /s/
Side 13 av 44
NOTE: 1
REGNSKAPSPRINSIPPER
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag.
.
INNTEKTER
Felleskostnadene inntektsføres månedlig.
HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG
GJELD
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige
poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til
anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på
etableringstidspunktet.
Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke.
Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske
levetid.
.
FORDRINGER
Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for
avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av
de enkelte fordringene.
.
SKATTETREKKSKONTO
OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til
Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av
styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser.
NOTE: 2
INNKREVDE FELLESKOSTNADER
Felleskostnader
Parkeringsleie
Lokaler
Leietillegg for påbygg
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
10 106 328
18 204
179 904
13 608
10 318 044
REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD
Parkeringsleie
Lokaler
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
-4 814
-36 432
10 276 798
NOTE: 3
ANDRE INNTEKTER
Inntektsført gammel gjeldsavsetning
Salg av nøkler og portåpnere
SUM ANDRE INNTEKTER
2 783
6 295
9 078
Side 14 av 44
NOTE: 4
PERSONALKOSTNADER
Ordinær lønn, sommerjobbprosjektet
-172 890
Påløpte feriepenger
-20 747
Arbeidsgiveravgift
-98 917
Gaver til ansatte
-255
Kantinekostnader
-997
Bedriftshelsetjeneste
-2 207
Andre personalkostnader
-728
SUM PERSONALKOSTNADER
-296 740
Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året.
Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
NOTE: 5
STYREHONORAR
Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr 487 500.
I tillegg har styret og Byggeutvalget fått dekket juleavslutning for kr 4 471, jf. note 10.
NOTE: 6
REVISJONSHONORAR
Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 8 406.
NOTE: 7
KONSULENTHONORAR
Juridisk bistand
OBOS Forvaltning, tilleggstjenester
OBOS Prosjekt AS, utskifting av vinduer
Hjellnes Consult AS :
Taksikring
Radonprosjektet
Drenering
VVS-teknisk
Scanning tegninger
Påslag og reisekostnader
-28 041
-22 336
-70 000
-25 594
-458 008
-118 469
-22 775
-15 750
-27 228
-667 824
-721 987
-1 510 187
NGI AS, radonmålinger
SUM KONSULENTHONORAR
Side 15 av 44
NOTE: 8
DRIFT OG VEDLIKEHOLD
Hjellnes Consult AS, byggeledelse/prosjektledelse fasaderehabilitering
DVS Entreprenør AS, vinterhage og sluttfaktura fasaderehabilitering
AllConnect AS, montering ekstra antennepunkt
SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD
Drift/vedlikehold bygninger
Radontiltak/sikring
Taksikring
Nøkkelsystem
Vedr.lås
Skilt
Diverse reparasjoner
Vedr fuktskader
Befaringer
Rørstrekk
Diverse småoppdrag Vakt og Service ltd
-83 728
-144 560
-1 875
-230 163
-565 104
-412 544
-27 849
-16 451
-2 681
-27 041
-13 270
-2 177
-26 875
-33 544
Drift/vedlikehold VVS
Drift/vedlikehold elektro
Drift/vedlikehold utvendig anlegg
Drenering
Fartsdump/reparere veihull og asfalt
Ferdigplen
Reparere lekeplass
Beskjære/klippe hekk
Platting, urner, reparere urner
Juletre + bortkjøring juletre
Diverse ( befaring, bytte lampe med mer)
-1 127 536
-102 290
-26 387
-44 405
-34 629
-33 250
-5 845
-12 530
-17 254
-10 806
-5 707
-164 426
Drift/vedlikehold brannsikring
Norsk Brannvern AS, årlig service
Norsk Brannvern AS, Parat redningsheis
-69 259
-32 520
-101 779
Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg
-65 977
Drift/vedlikehold garasjeanlegg
-35 591
Kostnader leiligheter, lokaler
-2 284
Egenandel forsikring
-24 000
Kostnader dugnader
-10 951
SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD
-1 661 220
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse
av bygningene.
Side 16 av 44
NOTE: 9
KOMMUNALE AVGIFTER
Vann- og avløpsavgift
Feieavgift
Renovasjonsavgift
SUM KOMMUNALE AVGIFTER
-736 090
-4 767
-600 617
-1 341 474
NOTE: 10
ANDRE DRIFTSKOSTNADER
Lokalleie
Container
Skadedyrarbeid/soppkontroll
Verktøy og redskaper
Driftsmateriell
Lyspærer og sikringer
Vaktmestertjenester
Renhold ved firmaer
Snørydding/gressklipping
Andre fremmede tjenester
Stiftelsen Holmlia Nærmiljø
Søndre Nordstrand Enøk
Andre
-2 500
-49 442
-34 128
-1 688
-10 293
-6 525
-603 210
-119 938
-9 866
-161 682
-43 800
-2 500
-207 982
-41 106
-1 548
-17 583
-5 050
-31 953
-4 471
-7 094
-12 699
-9 857
-13 295
-370
-950
-4 482
-3 632
-31 168
-1 230 822
Kontor- og datarekvisita
Kopieringsmateriell
Trykksaker
Aviser, tidsskrifter, faglitteratur
Møter, kurs, oppdateringer mv.
Andre kostnader tillitsvalgte
Andre kontorkostnader
Telefon/bredbånd
Telefon, annet
Porto
Reisekostnader
Bank- og kortgebyr
Velferdskostnader
Konstaterte tap
Avsetning tap på fordringer
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
NOTE: 11
FINANSINNTEKTER
Renter av driftskonto i OBOS-banken
Renter av sparekonto i OBOS-banken
Utbytte Gjensidige
SUM FINANSINNTEKTER
2 391
40 810
76 062
119 263
Side 17 av 44
NOTE: 12
FINANSKOSTNADER
Eika-lån 1
Eika-lån 2
Eika-lån 5
Termingebyr Eika-lån
Renter på leverandørgjeld
SUM FINANSKOSTNADER
-75 813
-194 604
-1 450 032
-1 800
-57
-1 722 306
NOTE: 13
BYGNINGER
Kostpris/Bokf.verdi 1983
89 100 000
SUM
89 100 000
BYGNINGER
Tomten ble kjøpt i 1986.
Gnr.185/bnr.43, 44 og 45.
Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er
gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
NOTE: 14
VARIGE DRIFTSMIDLER
Kopimaskin
Kostpris
Avskrevet tidligere
Avskrevet i år
25 000
-18 748
-3 571
2 681
Stillas
Tilgang 1999
Avskrevet tidligere
30 206
-30 205
1
PC med utstyr
Tilgang 2002
Avskrevet tidligere
25 668
-25 667
SUM VARIGE DRIFTSMIDLER
1
2 683
SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER
-3 571
NOTE: 15
AKSJER
Selskapet eier aksjer i Multinett AS. Denne investeringen er regnskapsført etter kostmetoden,
det vil si at de er bokført til opprinnelig kjøpspris.
Antall aksjer Pålydende Balanseført verdi
22
150
3 330
SUM AKSJER
3 300
Side 18 av 44
NOTE: 16
KORTSIKTIGE FORDRINGER
Utlegg skadesaker
Avsetning tap på kundefordringer
SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER
77 205
-68 091
9 114
NOTE: 17
PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Eika BoligKreditt AS
Lånet er et serielån med flytende rente.
Rentesatsen pr. 31.12.14 var 3,25%. Løpetiden er 8 år.
Opprinnelig 2010
Nedbetalt tidligere
Nedbetalt i år
-4 433 728
2 097 552
572 094
-1 764 082
Eika BoligKreditt AS 2
Lånet er et annuitetslån med flytende rente.
Rentesatsen pr. 31.12.14 var 3,25%. Løpetiden er 16 år.
Opprinnelig 2010
Nedbetalt tidligere
Nedbetalt i år
-6 000 000
502 721
354 178
-5 143 101
Eika Boligkreditt AS 3
Lånet er et annuitetslån med flytende rente.
Rentesatsen pr. 31.12.14 var 3,25%. Løpetiden er 30 år.
Opprinnelig 2011
Nedbetalt tidligere
Nedbetalt i år
-41 000 000
819 236
872 853
SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
-39 307 912
-46 215 095
NOTE: 18
BORETTSINNSKUDD (egenbetaling når borettslaget ble bygget)
Opprinnelig 1986 og 2002 (leilighet nr 2006)
Opprinnelig 2005, leilighet nr 102 og 103
Opprinnelig 2006, leilighet nr 1020
SUM BORETTSINNSKUDD
-42 975 400
-123 800
-122 900
-43 222 100
NOTE: 19
SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER
Skyldig arbeidsgiveravgift
SUM SKYLDIG OFFENTLIGE
MYNDIGHETER
Side 19 av 44
-2 925
-2 925
NOTE: 20
BRENSELSREGNSKAP
Fjernvarme mai-desember
Ista, leasing mai-desember
Diverse, tilbakeføring småbeløp
Deposita brenselsoppgjør
Brenselstillegg, innbetalt àkonto mai-desember
Oppgjørskonto
SUM BRENSELSREGNSKAP
NOTE: 21
ANNEN KORTSIKTIG GJELD
Feriepenger
Fakturagebyr og purregebyr, OBOS
SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD
328 369
18 977
-180
-14 000
-599 689
-1 125
-267 649
-20 747
-1 894
-22 641
NOTE: 22
PANTSTILLELSE
Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant:
.
Borettsinnskudd
43 222 100
Pantelån
46 215 093
Påløpte avdrag
0
TOTALT
89 437 193
.
Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2014 følgende bokførte verdi:
.
Bygninger
89 100 000
Tomt
2 223 817
TOTALT
91 323 817
Side 20 av 44
Styrets noter til budsjettet NOTE a
DRIFT OG VEDLIKEHOLD I 2015
Radonhåndtering
Brannstige/-tau i ca. 68 leiligheter i blokkene
Diverse vedlikeholdsoppgaver / etterslep
Beplantning / trefelling/-trimming i fellesområder
Utskifting av vinduer/balkongdører i alle leilighetene i blokkene
SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD I 2015
-700 000
-230 000
-250 000
-300 000
-6 500 000
7 980 000
Drift/vedlikehold bygninger: ordinært vedlikehold, heriblant:
-1 100 000
Drenering / 96-rekken
Ca 100 000
SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD
-9 080 000
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
bygningene.
NOTE b
ANDRE DRIFTSKOSTNADER I 2015
Container
Skadedyrarbeid/soppkontroll
Verktøy og redskaper
Driftsmateriell
Lyspærer og sikringer
Vaktmestertjenester
Renhold ved firmaer
Snørydding/gressklipping
Andre fremmede tjenester
-50 000
-60 000
-3 000
-3 000
-6 000
-850 000
-120 000
-100 000
-190 000
Stiftelsen Holmlia Nærmiljø (inkl.
vektertjenesten)
Søndre Nordstrand Enøk
Ca 160 000
Ca 30 000
Kontor- og datarekvisita
Kopieringsmateriell
Trykksaker
Aviser, tidsskrifter, faglitteratur
Møter, kurs, oppdateringer mv.
Andre kostnader tillitsvalgte
Andre kontorkostnader
Telefon/bredbånd
Telefon, annet
Porto
Bank- og kortgebyr
Velferdskostnader
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
-15 000
-2 000
-15 000
-10 000
-30 000
-5 000
-10 000
-20 000
-10 000
-16 000
-2 000
-5 000
-1 522 000
Side 21 av 44
3. Godtgjørelser A. Styrehonorar Styret har et ansvar og en arbeidsbelastning som indikeres i årsberetningen.
Forslag til vedtak:
Styrehonoraret for 2014 settes tilsvarende som for foregående år,
dvs på totalt kr 488 000,-.
B. Andre godtgjørelser Ingen andre godtgjørelser.
Side 22 av 44
4. Innkomne forslag 4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
Utbedring av gangvei fra nedre plan/rekke 90 til rundkjøringen
Revisjon av husordensreglene
Endre fellesutgiftene for å følge prisstigningen
Utskifting av vinduer og balkongdører i blokkene
Salg/overføring av lokaler
a) Salg av bodmulighet til andelseiere uten bodplass
b) Overføre sykkelboden i oppgang 52 til andel 219
4.1 Utbedring av gangvei fra nedre plan/rekke 90 til rundkjøringen (parkeringshuset) Forslagsstiller: Grete Langangen, Hallagerbakken 82 B
Grunnen til at vi ønsker denne utbedringen, er at veien i dag er for bratt og lite brukbar for
barnevogner, rullestoler og andre personer med forflytningsvansker. Veien er spesielt vanskelig
brukbar på vinterstid. Metalltrappa som løper ved siden av gangveien er ofte om vinteren utsatt for
et tynt islag, som gjør det farlig å bruke den. I tillegg er det en underlig form på trappa, ikke minst
øverst der det et er et slags langt trinn som heller svakt nedover. Det kjennes ustøtt og ubehagelig å
gå der.
Innstilling: Vi ønsker derfor at generalforsamlingen tar stilling til hvordan denne saken skal løses.
Kommentar: Styret er enig med forslagsstilleren. Vi ser en rehabilitering av hele
“flaggstangområdet” med potensielt delvis forstørrelse og innbygging av søppelhuset , samt
forbedring av den nevnte gangsveien som ønskelig. Prosjektering av dette med utarbeidelse av
plantegninger og innhenting av priser tar vi sikte på å få gjort i 2015.
Styrets forslag til vedtak: Generalforsamlingen tar styrets orientering til etterretning.
4.2 Revisjon av husordensreglene Forslagsstiller: Styret
Styret har hatt en grundig gjennomgang av gjeldende husordensregler, samt sett på tilsvarende
reguleringer fra flere andre borettslag på Holmlia. Med utgangspunkt i denne gjennomgangen og
konkrete forbedringer som vi selv har opplevd behov for, har vi formulert en større revisjon av våre
husordensregler. Formålet har vært å bli tydeligere for både andelseierne og styret for hvilke
reguleringer som gjelder, og bidra til at styret lettere kan foreta beslutninger på grunnlag av
husordensreglene.
I vedlagte forslag har vi påpekt når innholdet er i samsvar med gjeldende Husordensreglement, når
det er innholdsendringer og når det er nye reguleringer.
Forslag til vedtak: Forslaget fra styret til reviderte husordensregler vedtas (evnt. med
korrigeringene fra generalforsamlingen), og erstatter tidligere reglement.
Forslag til nye husordensregler ligger etter de andre forslagene her.
[PS! Vi ber andelseiere som har konkrete forslag til endringer i styrets forslag om å ha dette med skriftlig til
generalforsamlingen, og helst gjerne ha sendt dette inn på forhånd til styret@hallagerbakken.no. Dette for å spare tid på
generalforsamlingen. Vi kan kun behandle skriftlige forslag der! NB! Det er kun endringsforslag til styrets forslag som
kan behandles, ikke nye forslag.]
Side 23 av 44
4.3 Endre fellesutgiftene for å følge prisstigningen Forslagsstiller: Styret
Borettslagets inntekter er “fellesutgiftene”. Inntektene har ikke fulgt prisstigningen i samfunnet, og
som konsekvens har borettslaget vesentlig mindre å kunne bruke på felles tiltak som vedlikehold.
I “Betraktninger om økonomien i Hallagerbakken brl” (se bak i innkallingen) og i
Likviditetsanalysen fra OBOS banken, fremkommer at økningen i fellesutgiftene fra 2008 har vært
på 5%, mens prisstigningen har vært på litt over 14% i samme periode.
Borettslaget blir anbefalt av OBOS banken og av forretningsfører å la fellesutgiftene følge
prisstigningen.
Styret har etter loven ansvaret for økonomien og kan endre på fellesutgifter når man finner det
riktig. Styret er allikevel av den oppfatning av at det er en fordel at endringer støttes av
generalforsamlingen.
Forslag til vedtak: Generalforsamlingen støtter beslutningen om at fellesutgiftene øker fra 1. juli
2015 med 3% og tilsvarende skal den økes igjen med minimum 3% i 1. juli 2016. Dette for å kunne
gjøre nødvendig vedlikehold i de kommende årene.
4.4 Utskifting av vinduer og balkongdører i blokkene Forslagsstiller: Styret
Vinduene og balkongdørene i blokkleilighetene har nådd sin levealder og er modne for utskiftning.
Tiltaket har stått øverst i vedlikeholdsplanen siden rehabiliteringen av rekkehusene ble ferdig. I
2014 har styret fått prosjektert tiltaket og med forutsetning av finansiering og godkjenning av
generalforsamlingen, så kan utskiftingen bli gjennomført i august/september i år. Vi har flere tilbud
på jobben, og med utgangspunkt i de to laveste tilbudene så er kostnaden beregnet til ca. 6,5
millioner inkludert alle kostnader for borettslaget.
I gjennomgangen av budsjettet for 2015 har vi også gått igjennom andre vedlikeholdsbehov (se note
a Drift og vedlikehold i 2015 i budsjettet) , og styret ber derfor om myndighet til å øke lånerammen
til 8 mill.
Forslag til vedtak: Styret gis myndighet til å ta opp en nytt lån på inntil 8 mill. millioner. Lånet skal
benyttes til å skifte ut vinduer og balkongdører i blokkene, og utover dette benyttes til andre varige
vedlikeholdstiltak.
Side 24 av 44
4.5 Salg/overføring av lokaler Borettslaget har nå kun noen få lokaler til egen disposisjon, noen sykkelboder, lagerrommene i
oppgang HB 38 og HB 52 (tidligere “kjølerom”), lokalet i HB 86 og styrerommene i HB 54.
Tidligere er andre lokaler eid av borettslaget solgt eller omgjort til andre formål. Styret betrakter
dagens lokaler som tilstrekkelig for nåværende og fremtidige behov.
a) Salg av bodmulighet til andelseiere uten bodplass
Forslagsstiller: Styret
Ved oppstarten av borettslaget hadde de fleste leiligheter også bodplass, men i ettertid er også andre
lokaler blitt omregulert og/eller solgt som leiligheter. Dette gjør at vi har noen leiligheter som ikke
har bodplass. Tidligere styrer har lånt ut et par rom ved oppgangen i HB 38, og styret vil foreslå at
disse selges til de andelseierne som er berørte.
Forslag til vedtak: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å omgjøre og selge “sykkelboden” i
HB 38 til kostpris til de tre berørte andelseierne (dersom de ønsker dette).
b) Overføre sykkelboden i oppgang 52 til andel 219
Forslagsstiller: Styret
Det tidligere styrerommet i HB 52 ble omgjort til leilighet og solgt etter vedtak på generalforsamlingen i 2005. Denne ble solgt med nærmeste sykkelbod som tilhørende bod. Ved en inkurie
ble sistnevnte ikke lagt fram for en generalforsamling.
Forslag til vedtak: Generalforsamlingen aksepterer realitetene i situasjonen og tar overføringen av
sykkelboden i HB 52 til andelnr 219 til etterretning.
Side 25 av 44
Vedlegg til: 4.2
Revisjon av husordensreglene
Husordensreglene for Hallagerbakken borettslag
[Husordensregler for Hallagerbakken borettslag vedtatt 24.05.1984, med endringer den 30.05.1985, 06.05.2004, 09.05.2005, 14.05.2008, 05.05.2009 og 21.04.2015.]
1. Innledning Å bo i Hallagerbakken borettslag reguleres av det vanlige lovverket og spesielt Burettslagslova, samt våre egne vedtekter og husordensregler. Hallagerbakken borettslag vedtar både vedtektene og husordensreglene på generalforsamling. Husordensreglene kan utdypes i egne tillegg, vedtatt av styret.
Hallagerbakken borettslag har 3 grunnverdier: Trivsel -­ Trygghet -­ Ansvar Husordensreglene bygger på disse grunnverdiene.
2. Formål og omfang
Husordensreglene har som formål å holde ro og orden i borettslaget og å sikre et godt bomiljø ved at alle tar hensyn til hverandre. De skal sikre beboerne trivsel og trygghet i hjemmet, og avklare ansvarsforhold.
Husordensreglene gjelder for alle som oppholder seg i borettslaget. Andelseierne er ansvarlig for å etterleve reglene og for at eventuelle egne husstandsmedlemmer, besøkende og leietakere gjøres kjent med og overholder dem. Andelseier er ansvarlig for å bidra til at alles trygghet og trivsel ivaretas.
I borettslaget vårt bor det mennesker med ulik bakgrunn og nasjonalitet, unge og gamle, enslige og familier. Alle som bor her ønsker å ha det hyggelig, både privat og i forhold til naboene. Når så mange mennesker bor sammen, må alle vise hensyn og være villige til å tilpasse seg, slik at vi unngår unødvendige konflikter og uvennskap. For å få til dette er vi nødt til å ha visse regler som alle må forholde seg til. Dersom det skulle oppstå en konflikt, er det viktig å prøve å løse den på så lavt nivå som mulig. Det første steget er å snakke sammen. Hvis dette ikke går, kan saken bringes inn for styret. Styret vil normalt forsøke å finne en løsning enten ved mekling eller på annen måte.
Vi ønsker alle å ha et godt og sikkert bomiljø. Derfor legger borettslaget stor vekt på helse, miljø og sikkerhet (HMS). Alle har et ansvar, både for sin egen bolig og for fellesarealene. Dersom noen blir oppmerksom på forhold som angår HMS, som de ikke selv kan gjøre noe med, må de melde fra til styret så snart som mulig, slik at eventuelle mangler kan rettes opp før noen eller noe blir skadet. Kapitlet erstatter deler av tidligere “2 Alminnelige ordensregler”. Øvrige punkter fra det tidligere kap. 2 er flyttet/fordelt til mer spesifiserte kapitler, f.eks. til “4 Renhold og orden” og “5 Parkering og trafikkforhold”. De siste tre avsnittene er nye. 3. Regler om ro og støy
Innledning Med støy menes alle former for uønsket lyd. Støy kan være meget plagsomt. Med disse reglene ønsker vi å regulere mulighetene for støyende aktivitet i borettslaget slik at det oppnås en god balanse mellom hensynet til behovet for ro og frihet fra plagsom støy, og behovet for å kunne leve et normalt aktivt liv.
Side 26 av 44
Generelt må vi godta normal aktivitet så lenge man viser hensyn og unngår unødvendig plagsom støy. Følgende hovedregler gjelder:
Nattero Nattero betyr at det skal være så stille som mulig, slik at folk får sove uforstyrret. Det skal være nattero fra kl. 22 til kl. 08 natt til hverdager og fra kl. 23 til 10 natt til lørdager, søndager og offentlige høytidsdager. Nyttårsaften kan det feires innen rimelighetens grenser frem til kl. 02. Det er en god regel å varsle naboene hvis man skal ha selskap, men det er fortsatt nødvendig å vise hensyn til naboene. Nabovarsel gir ikke fritak fra disse bestemmelsene.
Støyende aktiviteter Byggtekniske arbeider, høylydt lek og andre støyende aktiviteter er kun tillatt i følgende tidsrom:
Hverdager kl. 08:00 til 20:00
Lørdager kl. 10:00 til 17:00
På høytidsdager skal ikke støyende arbeider og aktiviteter finne sted.
Spesielt støyende aktiviteter Hamring, borring i betong og andre spesielt støyende byggtekniske aktiviteter er kun tillat på hverdager mellom klokka 08:00 og 17:00 og lørdager mellom klokka 10:00 og 17:00.
Prosjekter som vil medføre stor støybelastning over flere dager, kan ikke iverksettes uten forutgående samtykke fra styret. Berørte naboer skal informeres om planene på forhånd. Dersom noen av de berørte naboene har godt begrunnet behov for ro under deler av prosjektperioden, skal dette respekteres hvis det er praktisk mulig.
Musikk og lydanlegg Som en hovedregel skal vi holde lyden fra TV, stereoanlegg o.l. (lydanlegg) for oss selv. Det betyr at lydanlegget skal justeres slik at lyden ikke høres eller merkes gjennom vegger og tak og inn i naboleilighetene. Husk at dyp bass kan forplante seg langt gjennom bygnings-­ konstruksjonen, spesielt i blokkene. Står vinduer og dører åpne, justeres lyden ned.
Musikkundervisning må avtales med styret på forhånd.
Barns lek Normal lek og livsutfoldelse blant barn og unge ønskes velkommen i borettslaget. At dette til tider kan medføre en del støy må vi bare akseptere. Men også her gjelder hovedregelen om at vi må unngå unødvendig og spesielt plagsom støy. Det er for eksempel greit at barn roper til hverandre under lek ute, mens vedvarende hyling, eller roping innendørs, anses som uakseptabelt. (Dette gjelder selvsagt ikke barnegråt etc.)
Det er de foresattes ansvar å holde øye med barna og vurdere om aktiviteten kan være plagsom for folk rundt dem.
Ballspill skal kun foregå på fotballbanen. Det er ikke tillatt å bruke trappeoppgangene eller parkeringshuset til lek.
Praktisering av disse reglene Det er ikke mulig å regulere i detalj hva som er tillatt når og hvor. I det daglige vil både etterlevelse og håndheving være basert på sunn fornuft, alminnelig folkeskikk og ikke minst dialog mellom beboerne. Det forventes at folk stort sett kan snakke sammen og finne ut av hva som er greit og ikke greit. Siden folk er forskjellige, noen flytter ut og noen flyter inn, må praksis få lov til å gå seg til lokalt og over tid.
Ved uenighet gjelder styrets vurdering.
Styret har myndighet til å regulere konkrete aktiviteter eller forhold som anses å være i strid med disse reglene.
(hele kapitlet er omformet, har fått flere presiseringer og noen endringer) Side 27 av 44
4. Renhold og orden
Andelseierne er ansvarlige for å holde orden i sitt nærområde og holde inngangspartier til egen leilighet rent. Når andelseierne deler et fellesområde, som inngangspartiet til utebodene, er renhold og orden et fellesansvar for de berørte andelseierne. Dersom man forsøpler eller griser til fellesarealene utover det normale skal man så fort som mulig gjøre rent og rydde opp etter seg.
Andelseierne i blokkene er ansvarlig for ukentlig renhold av trappeoppgangen, samt vindusvask i oppgangene minst 4 ganger per år. Arbeidet går på omgang. (Denne plikten bortfaller dersom borettslaget har etablert en annen ordning, for eksempel innleie av eksternt vaskebyrå.)
(noe omarbeidet) Barnevogner kan settes under nederste trapp i inngangen til blokkene, såfremt det ikke på noen måte hindrer passering. Midlertidig oppbevaring av sykler, sportsutstyr og annet privat utstyr under trappen er kun tillatt dersom det er i aktivt bruk og ikke hindrer plassering av barnevogner og/eller passering.
(siste setning er ny) Balkonger og uteområdet, som inngår i bruksområdet for den enkelte andelseier, er rekreasjonsområder, og skal normalt ikke benyttes som lagringsplass. Midlertidig lagring av byggematerialer, hvitevarer, avfall etc. på uteområder skal lagres forsvarlig og fjernes så snart som mulig.
(noe omformet, lufting og risting av tepper etc. er tatt ut) Hageavfall skal fjernes av andelseier og deponeres etter kommunens henvisninger. (nytt) Hallagerbakken borettslag er opptatt av miljø og grønne verdier. Søppel og avfall skal kildesorteres etter kommunens retningslinjer, pakkes godt inn og legges i dertil bestemte kasser. Unngå søl omkring søppelkassene. Innbo, hvitevarer og spesialavfall skal fraktes bort av andelseier. Det er strengt forbudt å kaste fra seg søppel på fellesarealene. Dette gjelder også sigarettsneiper!
(omformet) Unødvendig opphold i parkeringshuset eller i trappeoppgangene i blokkene er ikke tillatt.
(nytt) 5. Parkering og trafikkforhold
Innenfor bommene Kjøring med motorkjøretøy på borettslagets gangveier er ikke tillatt. Dette gjelder også mopeder og motorsykler. Forbudet gjelder også drosjer og bud. Andelseier er ansvarlig for å informere om dette på forhånd. Det gjøres unntak for nødvendig* kjøring.
All kjøring skal foregå i gangfart (maksimum 5 km/t) og så stille og forsiktig som mulig. Tuting, rusing og tomgangskjøring er forbudt. Parkering er kun tillatt i forbindelse med nødvendig kjøring. Parkeringen skal vare kortest mulig. Dette gjelder også håndverkerbiler o.l. Pleie, reparasjon og hjulskift er ikke tillatt.
Kjøretøy hensatt på eiendommen/gangveien, kan uten forutgående varsel fjernes for eiers regning og risiko. * Hva er nødvendig kjøring? Det er vanskelig å gi absolutte regler for hva som er nødvendig kjøring. Ved uenighet gjelder styrets vurdering.
Noen eksempler:
Greit: • Transport av bevegelseshemmede. Side 28 av 44
• Transport av stor eller tung last som man ikke klarer å bære. (NB! Det er lov å gå to ganger). Ikke greit:
• Pizzabud • Henting av noe man har glemt • Overlevering av bil/skifte av sjåfør • Galanteri (henting/levering av folk som kan gå selv) Inne i parkeringshuset
Parkeringsplassene skal kun brukes til parkering av motorkjøretøy. Parkering skal skje innenfor oppmerket plass.
Parkeringsplassene skal ikke brukes som lagerplass. Det er tillatt å oppbevare bildekk, hundebur, sykkelstativer og lignende på egen plass så lenge dette skjer på en ryddig og trygg måte. Batterier, drivstoff, olje eller andre kjemikalier må ikke oppbevares i parkeringshuset.
Det er tillatt å montere oppheng for skiboks over egen plass. Andelseier er ansvarlig for at dette er forsvarlig utført og ikke utgjør noen risiko for andre.
Dørene til parkeringshuset skal alltid holdes låst. Øvrige parkeringsplasser De øvrige parkeringsplassene kan bare benyttes av borettslagets beboere og deres gjester. Disse plassene er forbeholdt kjøretøy som er i jevnlig bruk. Uregistrerte kjøretøy, bilvrak og andre kjøretøy som ikke er i lovlig kjørbar stand tillates ikke på parkeringsplassene.
Styret kan regulere bruken av disse plassene for å sikre en best mulig utnyttelse. Nærmere regler angis på skilt. Disse gjelder på lik linje med husordensreglene.
El-­biler Det er bare lov å lade el-­biler på plasser som er tilrettelagt for det. De vanlige kontaktene inne i parkeringshuset skal ikke brukes til lading.
Håndheving Styret kan inngå avtale med et parkeringsselskap for å få hjelp til å håndheve parkeringsreglene. Brudd på disse reglene kan medføre borttauing eller kontrollavgift. (hele kapitlet er omformet og blitt nærmere presisert + tillegg om elbiler og håndheving) 6. Sikkerhet
Andelseiere, beboere og alle andre som ferdes i borettslaget skal opptre slik at ikke andre utsettes for skade eller fare for skade.
Andelseier er ansvarlig for at sikkerheten er ivaretatt i sitt nærområde. Dersom man oppdager noe i borettslaget som kan være farlig, skal dette rapporteres til styret så fort som mulig.
Potensielt farlige gjenstander skal oppbevares eller festes forsvarlig. Faste konstruksjoner som gjerder, plattinger og annet skal holdes i forsvarlig stand.
Andelseier er ansvarlig for at rømningsveier er fri for alle typer hindringer og at brannvernutstyr som røykvarsler, pulverapparat og branntau er hensiktsmessig plassert og fungerende. Alle voksne beboere må gjøre seg kjent med borettslagets gjeldende brannverninstruks.
Det er forbudt å bruke kullgrill, bålpanne o.l. eller på annen måte tenne åpen ild på balkonger og uteområder i borettslaget. Brannfarlig materiale skal oppbevares forsvarlig og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Side 29 av 44
Truende atferd fra dyr eller beboere er ikke akseptabelt.
Nærmere presiseringer finnes i gjeldende “HMS-­plan for Hallagerbakken borettslag”.
(hele kapitlet er nytt) 7. Bygningsmessige forandringer
For å bevare borettslagets unike arkitektur og for å skape trivsel og sikkerhet, er det av stor betydning at alle bygningsmessige endringer skjer etter gjeldende regler. Alle bygningsmessige forandringer utendørs, og alle endringer i bærende konstruksjoner innendørs, skal på forhånd godkjennes av styret etter skriftlig søknad. Dette gjelder også antenner, skilt, katteluker og lignende.
Nærmere presiseringer finnes i gjeldende “Byggeveilederen”1.
(noe omformet og presisert) 8. Utomhus
Det er et mål for borettslaget at fellesområdene skal fremstå som velstelte, brukervennlige og trivelige. Naturhagene mellom husrekkene skal i størst mulig grad bevares. Borettslaget er reist på én tomt, og utearealet er i utgangspunktet ett fellesareal. Likevel er det lagt opp til at andelseiere på bakkeplan kan disponere et gitt uteområde direkte knyttet til leiligheten. Det er imidlertid forbudt å privatisere et uteområde, for eksempel ved å sette opp hekk eller gjerde, uten skriftlig tillatelse fra styret.
Nærmere redegjørelse for disponeringen finnes i gjeldende ”Byggeveilederen” og “Uteveilederen”. Fellesområdene er ment som rekreasjonsområde for beboere i alle aldre.
Generelle utomhusregler: Områder som disponeres av andelseier:
a. Hekker og andre vekster skal ikke hindre sikt og fremkommelighet for ferdsel på områdets veier. Om dette ikke overholdes, kan styret beslutte beskjæring eller fjerning av vekster. Som en rettesnor kan angis at hekken ikke bør overstige øyehøyde til en gående voksen person. b. Felling og beskjæring av trær skal kun gjøres i styrets regi. c. Plattinger, gjerder og andre bygningsmessige utførelser må det søkes tillatelse om. d. Andelshaver er ansvarlig for vedlikehold av det disponerte uteområdet. Andre fellesområder:
a. Ved ønske om felling og beskjæring av trær på fellesområdene sendes søknad til styret. Vedtak gjøres etter gjeldende retningslinjer og kriterier. b. Ved felling av trær skal det i utgangspunktet sørges for ny beplanting. c. Fellesområdene er en trivselfaktor for beboere i alle aldre. Det innebærer et felles ansvar for bevaring og vedlikehold. (hele kapitlet er nytt) 9. Dyrehold Dyr kan bidra til å skape trivsel og hygge både for eierne og for nærmiljøet. Å ha kjæledyr innebærer også et ansvar -­ for dyrets velferd og for naboers trygghet og trivsel.
(ny innledning) Det er tillatt å holde kjæledyr i borettslaget på følgende vilkår: a. Det er kun lov å holde dyr som er tillatt i henhold til norsk lov og som er egnet som kjæledyr i
et borettslag.
1
Inkluderer “Retningslinjer for mindre bygningsmessige endringer i og rundt bolig”.
Side 30 av 44
b. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
c. Dyr skal ikke forlates hjemme alene før de er klare for dette. I tilvenningsperioder kan det
oppstå piping, klynking og bjeffing. Om dette er tilfelle, må naboer varsles.
d. Eier er ansvarlig for skader som dyret påfører personer eller eiendom i borettslaget.
e. Dersom det kommer berettigede klager over at dyreholdet er til sjenanse for andre, forplikter
eieren seg til å iverksette egnede tiltak. I tvilstilfelle avgjør styret berettigelsen av klagen og
hvilke tiltak som er egnet.
f. Dyreeiere skal være kjent med og følge politivedtektene for Oslo angående dyrehold og
straffebestemmelser som gjelder ved mislighold av dyret.
g. Brudd på borettslagets dyreholdsbestemmelser betraktes på lik linje med brudd på
husordensreglene for øvrig og kan føre til oppsigelse av leieforholdet.
h. Dyr skal normalt bo inne. Styret kan gi dispensasjon for å holde dyr i bur ute.
Lufting av kjæledyr (om utekatter, se neste avsnitt) a. Dyret skal alltid holdes i bånd på borettslagets område. Det er ikke tillatt å la dyret stå alene ute i bånd, heller ikke i egen hage/balkong. b. Dyret skal alltid være under kontroll av en ansvarlig person. c. Dyret skal luftes utenfor borettslaget. d. Dyreeier har ansvar for å fjerne avføring så raskt som mulig. Poser med avfall skal kastes forsvarlig. Utekatter
a. Det er tillatt å ha katter som går fritt ute (utekatt). b. Hver husstand kan ha maksimalt 2 utekatter. c. Erklæring om utekatt skal signeres av den ansvarlige katteeier. d. Det er ikke praktisk mulig for den enkelte katteeier alltid å fjerne dyrets ekskrementer når den gjør fra seg ute. Punkt d i avsnittet ovenfor gjelder derfor ikke utekatter. e. Styret kan vedta spesielle tiltak for håndtering av katteekskrementer. Alle som har utekatt, forplikter seg til å bidra praktisk og/eller økonomisk til slike tiltak. Eier av utekatt skal sørge for at katten alltid har tilgang til et egnet kattetoalett. f. Katter skal være ID-­merket. Utekatter skal være kastrert eller sterilisert. Det er ønskelig at katten har halsbånd med leilighetsnummer. g. Katteluker må ikke settes inn uten skriftlig godkjenning fra styret. (hele kapitlet er omformet og ytterligere presisert. Kravet om registreringsskjema er tatt ut) 10. Sanksjoner
Brudd på husordensreglene kan i ytterste konsekvens medføre tvangssalg eller krav om fravikelse av leiligheten.
(kapitlet er nytt) Side 31 av 44
5. Valg av tillitsvalgte Valgkomiteen innstiller følgende personer:
A) Som styremedlem for 2 år foreslås
Styremedlem
Ebba Irgens Hylland
Styremedlem
Alexandr Mitsevitch
Hallagerbakken 38
Hallagerbakken 54
Styremedlemmer som ikke er på valg:
Leder
Bjørn Tommy Tollånes
Nestleder
Asgeir Enersen
Styremedlem
Geir Brunsvik
Hallagerbakken 74 A
Hallagerbakken 84 B
Hallagerbakken 68 B
B) Som varamedlemmer for 1 år foreslås
Varamedlem
Wenche Berger
Varamedlem
Ine Berglund Castro
Varamedlem
Nikolai Hagen Huse
Varamedlem
Cathrine Watz
Hallagerbakken 96 G
Hallagerbakken 42
Hallagerbakken 84 C
Hallagerbakken 44
C) Som valgkomité for 1 år foreslås:
Medlem
Jeannette M.S. Dahl
Medlem
Anne Kathrine Blyverket
Medlem
Stein Sande
Hallagerbakken 56
Hallagerbakken 94 D
Hallagerbakken 94 H
D) Som delegat til generalforsamlingen i OBOS foreslås
Delegert
Bjørn Tommy Tollånes
Hallagerbakken 74 A
Varadelegert
Asgeir Enersen
Hallagerbakken 84 B
Oslo, 1. mars 2015
Valgkomiteen i Hallagerbakken Borettslag
Tone Helen Hansen /s/
Morten Hansen /s/
Side 32 av 44
Øystein Olausen /s/
Orientering om borettslagets drift i 2014 Totalt er det 219 andeler i borettslaget fordelt på 93 leiligheter i blokkene og 126 leiligheter i
rekkehus. Oslo kommune eier 8 leiligheter. I tillegg disponerer borettslaget ved styret noen
lagerrom (i HB 38, HB 52 og HB 86), noen felles-/sykkelboder og styrelokalene i HB 54.
Borettslaget leier også ut lokaler til den foreldredrevne barnehagen i HB 36.
Borettslaget har anslagsvis 500-600 beboere med stort og smått, og det gjør at det faktisk er 6-7
kommuner i landet med like mange eller færre innbyggere enn oss.
For å sikre at vi fortsatt skal ha et bomiljø som er preget av ansvarlighet, trivsel og trygghet, har
styret vært involvert i en rekke små og større saker i 2014. Her er vår årsberetning:
Styrets arbeid Styret har gjennomført 11 ordinære styremøter, en opplæringsdag i egne systemer og en 2-dager
styrekonferanse i 2014, i tillegg til en rekke arbeidsmøter med ulike leverandører og instanser.
Styremedlemmene har også deltatt på ulike seminarer bla. med Stiftelsen Holmlia Nærmiljø,
Multinett og ulike kurs i OBOS.
Styret har i 2014 fokusert på å forbedre våre egne rutiner og systemer i borettslaget i tillegg til å
følge opp det løpende arbeidet. Vi har utarbeidet rammeavtaler med leverandører som skal sikre
våre interesser, samt fått avklart flere juridiske problemstillinger som skal forenkle eller forbedre
vårt arbeid. Vi er i ferd med å digitalisere mest mulig av det gamle arkivet vårt, samtidig som vi
forbedrer vårt nye saksarkiv. Dette gjør det betydelig enklere å drive styrearbeid og ivareta viktige
prinsipper som likebehandling av andelseiere og at vi holder oss innenfor lovverket. Ved hjelp av
Byggeutvalget har vi fått utarbeidet en Byggeveileder som samler bestemmelser og råd om hvordan
byggeprosjekter kan gjennomføres.
Økonomistyring Økonomistyring er en løpende aktivitet for styret og medfører ulike aktiviteter. I 2014 har
usikkerheten om hva radonhåndteringen kom til å koste, gitt oss ekstra utfordringer, noe som igjen
har gjort at vi har vært forsiktige med hvilke andre tiltak vi har igangsatt.
Alle vesentlige anskaffelser har vært gjennomført i henhold til vårt økonomireglement, herunder å
innhente tilbud fra minst tre tilbydere. Dette er dokumentert i styrevedtak/saksdokumentasjonene.
Avtaler I 2014 har vi spesielt fokusert på å utarbeide og inngå rammeavtaler som ivaretar våre interesser.
Viktig her er at avtalene sørger for at ting blir dokumentert og at vi eier denne dokumentasjonen. Vi
har inngått avtaler med elektrikerfirma, vvs-firma og skadedyrfirma. I tillegg har vi revidert og
forbedret avtalegrunnlaget som skal benyttes ved inngåelse av neste kontrakt om
vaktmestertjenester i borettslaget.
Forsikring Vi har utarbeidet og kvalitetssikret vår prosedyre for behandling av mulige skadesaker. Denne
benyttes under den løpende behandling av forsikringssaker og i avklaringer av hvem som skal
Side 33 av 44
foreta ulike former for reparasjoner og vedlikehold i borettslaget. Videre fremover tar vi sikte på en
gjennomgang av våre forsikringsavtaler.
Energi Gjennom vårt samarbeid med SNE (Søndre Nordstrand ENØK) har vi i 2014 reforhandlet avtalen
med Hafslund om fjernvarme. Videre framover tar vi sikte på å få redusert felleskostnader på strøm
ved endring av lysarmaturer med mer, og få en god løsning for elbiler i borettslaget.
HMS Helse, miljø og sikkerhet (HMS) er en samlebetegnelse på arbeid med helsevern, miljøvern,
arbeidsmiljø, sikkerhet og trygghet for oss som bor i borettslaget, besøkende og de som skal utføre
arbeid her. Mye av dette arbeidet er lovregulert, og Internkontrollforskriften pålegger oss å
utarbeide systemer for oppfølging av dette. Et annet ord for internkontroll er egenkontroll som
innebærer at borettslaget selv skal påse at vi følger aktuelt regelverk.
Beredskapsplanen blir oppdatert hvert år etter generalforsamlingen.
I 2014 har vi særlig sett på:
Brannsikring Det er installert rømningsheiser i en del rekkehus. I januar var det gjennomgang av alle leiligheter
mht. røykvarslere og pulverapparat. Alle felles areal slik som parkeringshus osv. ble også nøye gått
igjennom mht. rømningsveier, merking og brannslukningsutstyr. Det stilles strenge krav til
borettslaget ved styret når det gjelder håndheving av brannforskriftene. Det ble derfor inngått avtale
med Norsk Brannvern AS i 2013. Norsk Brannvern foretar på vegne av styret en årlig gjennomgang
av våre rutiner. Videre fremover tar vi sikte på å utrede bedre sikring i blokkene, sannsynligvis
brannstige/-tau fra leilighetene i 3. og 4. etg der hvor det i dag er brannluker i balkongdekket.
Styret har iverksatt merking av korrekt leilighetsnummer osv. på boligene som har manglet dette.
Trafikksikkerhet og parkering I fjor sommer ble en del fartshumper justert ned i henhold til vedtaket på generalforsamlingen i
2014. Flere steder er det hekker som er trafikkfarlige fordi de hindrer sikten. Dette gjelder spesielt
der stier møter gangvei, men det er også andre eksempler på hekker som vokser langt ut i veien.
Foruten å be andelseierne om å ta ansvaret for dette selv, hadde vi en runde hvor vaktmesteren
kuttet hekker på flere steder i borettslaget. Styret har hatt kontakt med ulike arbeidsgivere også i
2014 for å påpeke at sjåfører fra de respektive virksomhetene har hatt uakseptabel kjøring i
borettslaget.
Styret har tatt et initiativ med våre naboer om å forsøke å stoppe innføringen av betalingsparkering
(ved Joker) da vi ble kjent med at OBOS (eieren) planla å innføre dette. Vi var bekymret for at det
ville medføre en forverring av parkeringssituasjonen i vårt nærområde og hos oss. Vi nådde ikke
fram og parkeringssituasjonen har forverret seg.
Videre fremover tar vi sikte på bedre skilting, mer aktiv håndhevelse av trafikk- og
parkeringsbestemmelsene, samt å åpne opp veiene i borettslaget (herunder beskjære hekker og
fjerne annet som går ut i veiene) for å forbedre trafikksikkerheten.
Side 34 av 44
Taksikring Nå er det satt opp taksikring på blokkene og rekkehusene slik at man kan arbeide trygt der. Dette
gjør at vi kan få utført vedlikehold på viftene på blokkene, som har stått på vent en stund. På
rekkehusene var taksikringen et pålegg fra brannetaten slik at feierne kan arbeide trygt der.
Skadedyr Vi har fornyet og satt opp åtebokser rundt om i borettslaget og utvidet innholdet i tjenestene fra
skadedyrfirmaet. Vi har ikke noen spesielle problemer med skadedyr i borettslaget, men vi har
tidvis problemer rundt søppelhusene fordi søppelposer o.l. ikke er forsvarlig knyttet igjen/kastet.
Radon Radonmålingene som ble gjennomført i 2012 og 2013, avdekket at det var ganske mange leiligheter
i borettslaget med for høye radonverdier - 16 blokkleiligheter og 26 rekkehusleiligheter. Styret har
vedtatt at borettslaget skal ta ansvar for gjennomføring av radontiltak, både praktisk og økonomisk.
Arbeidet med tiltak og kontrollmålinger ble påbegynt høsten/vinteren 2013, og har foregått mer
eller mindre sammenhengende gjennom hele 2014.
Per 1. mars 2015 er 30 leiligheter friskmeldt, mens 12 leiligheter krever videre tiltak. Prosjektet
ledes av Hjellnes Consult, som også bidrar med byggteknisk kompetanse. Norges Geotekniske
Institutt står for den radonfaglige bistanden, mens de praktiske tiltakene er utført av vaktmester
Kjell Øvergård og entreprenør Boligdrift AS.
Det er gjennomført en rekke forskjellige tiltak:
• Radonsug via søpplelrommene i 7 oppganger
• Grunnmursvifter i flere rekkehus
• Tetting av sprekker i overgang mellom bærevegger og betongsålen
• Tetting rundt røroppstikk og -gjennomføringer
• Ventilasjonstiltak
Det er planlagt å jobbe videre med tiltak for å få radonverdiene under anbefalte grenseverdier også i
de siste leilighetene. Dette arbeidet er godt i gang, og vi håper å være ferdige før vinteren gir slipp.
Alle måleresultater og rapporter blir arkivert slik at man i fremtiden kan dokumentere status for
hver enkelt leilighet og se hvilke tiltak som er utført.
Søppel/avfall Søppelrommene og bruken av disse er en tilbakevendende utfordring. Kildesortering er vårt alles
ansvar, Oslo kommune innførte i 2012 kildesortering, dvs. matavfall, plast og restavfall i egne
fargede poser. Her kan vi bli MYE bedre! Borettslaget påkoster containerleie ca. en gang i måneden
stort sett året igjennom. Her skal alt som ikke ellers får plass i søppelcontainerne i søppelrommene,
kastes. Det skal ikke under noen omstendighet plasseres kartonger eller møbler på gulvet i de
enkelte søppelrommene. Det koster oss mye i løpet av året å få fjernet dette. Matolje, maling etc.
skal eier selv levere på Grønmo eller annen gjenbruksstasjon.
Nabokonflikter/uakseptabel atferd Generelt er borettslaget preget av få konflikter og uheldig atferd, og i de tilfellene der styret har
hatt/fått en rolle, har det stort sett ordnet seg etter kort tid. I slike saker har vi kontakt med relevante
instanser som barneskolen, politiet, barnevernet, bydelsoverlegen og lignende.
Styret har behandlet noen søknader om framleie av leiligheter (bruksoverlating). Vi har ikke
behandlet noen saker angående ulovlig framleie i 2014.
Side 35 av 44
Dyrehold Hallagerbakken borettslag er positiv til at beboerne har små kjæledyr, og at de ferdes kontrollert i
området. Eierne har ansvaret for at dyrene ikke er til sjenanse og ulempe for andre ref.
Husordensreglene.
Noen små uoverensstemmelser mellom naboer angående dyrehold har det vært i 2014, men dette
har løst seg. Vi har et problem med at det ferdes katter i borettslaget som ikke er kastrerte ref. krav i
Husordensreglene, men styret har få sanksjonsmidler i forhold til dette.
Julearrangementet Første søndag i advent tenner vi juletreet, og med hjelp av Holmlia Aspirantkor fikk vi også i 2014
markert starten på juletiden i borettslaget. Til og med Nissens hjelpere kom og delte ut nærmere 100
godteposer til de yngste beboerne.
Dugnad Hvert år i april samles vi for å rydde og gjøre det pent rundt oss i borettslaget, tradisjonen tro så
også i 2014. Vi hadde flott oppmøte av ca 100 personer, besøk av Rusken med hyggelige smågaver
til barna som deltok. Etter endt arbeidsøkt ble det samling rundt grillen for bespisning og prat.
Vi tar også i år sikte på en trivelig vårdugnad. Denne gangen med forskriftsmessig gassgrill isteden
for det gamle kullfyrte oljefatet.
Lekeplasser Vi har gode lekeplasser for barna i borettslaget. Vi har tidvis et problem med avføring, primært fra
katter, i sandkassene. Våren 2015 vil vi skifte ut sanden i alle sandkassene.
Sommerjobb-­‐prosjektet Dette er et tiltak med flere formål; å få gjort nødvendige jobber, arbeidslivstrening for de unge
(13- til og med 18-åringer i borettslaget) og bidra til at de unge får og tar eierskap til sitt nærmiljø.
I år hadde vi 32 ungdommer i jobb i løpet av 4 uker.
På HMS-området vil vi også i 2015 fortsette det løpende arbeidet, og vi vil fokusere på å få
oppgradert vår HMS-plan og våre rutiner for “vernerunder” o.l.
Vedlikehold Vaktmestertjenester Vaktmestertjenestene er utført i 2014 av samme firma og i henhold til samme avtale som tidligere i
2013.
Løpende vedlikehold Løpende (mindre) vedlikeholdsoppgaver blir normalt håndtert av vaktmesteren eller de firmaene
som vi har inngått rammeavtaler med. Syv takoverheng som ikke kom på plass under
rehabiliteringen, er anskaffet. I 2014 har vi også søkt om systematisk å innhente opplysninger om
vedlikeholdsoppgaver i etterkant av rehabiliteringen og annet, og vi tar sikte på å få håndtert disse i
løpet av 2015.
Vedlikeholdsplanen I arbeidet med å oppdatere og revidere vedlikeholdsplanen har vi gått gjennom tidligere statusrapporter og fått utarbeidet nye, som en “Kapasitetsvurdering av det elektriske anlegget i
Side 36 av 44
parkeringshuset”, “En oversikt og vurdering av overvannsproblemer/dreneringsplan”,
“Tilstansavklaring i forhold til uteområdene/udokumenterte byggetiltak”.
Videre fremover tar vi sikte på å få andre statusoversikter for deretter å revidere
Vedlikeholdsplanen og gjøre den mer tilgjengelig for andelseierne.
Rehabiliteringer og større vedlikehold Vi har prosjektert og gjennomført en tilbudsprosess for en mulig utskifting av vinduer og
balkongdører i alle leilighetene i blokkene. Styret går inn for at dette blir gjennomført, og vi har et
forslag til generalforsamlingen om dette.
Styret sikte på å utrede og prosjektere følgende tiltak i 2015:
• Utskifting av lys(armatur) på vei/boder/i blokkene
• Tilrettelegging for elbil dvs egne ladestasjoner på egne parkeringsplasser.
• Rehabilitering av «flaggstang-område» inkl. større/innbygd søppelrom og forbedret gangsti
• Oppgradering av gangstiene/områdene mellom veiene i borettslaget
• Kontroll av tekking/behov for omtekking med isolering av yttertak.
• Plan for håndtering av overvann (drenering) integrert med vedlikehold/oppjustering av
uteområdene.
• Opp-pussing/rehabilitering av søppelhusene
En liste over tidligere større vedlikeholdsarbeider og rehabiliteringer finner man i årsberetningen
for 2013.
Informasjon Andelseierne har selv ansvar for å sette seg inn i lover og regler, vedtektene og husordensreglene og
andre retningslinjer som kan være relevante for å eie en andel i borettslaget eller å bo her. Man har
også selv ansvar for å holde seg generelt orientert. Styret understøtter dette ved noen informasjonstiltak - alt etter kapasitet og kompetanse.
Hallagerbakken Nytt Det kom ut 6 Hallagerbakken Nytt i postkassene i 2014. HB-nytt når ut til alle beboere, og er
fremdeles vår viktigste offisielle informasjonskanal sammen med nettstedet. Vi forventer å
videreføre dette i 2015. Forhåpentligvis kan vi også få se et nytt og litt friskere design i løpet av
året.
Nettstedet Borettslagets offisielle websider finnes på www.hallagerbakken.no. Websidene er en viktig
informasjonskilde både for aktuelle saker og for praktiske forhold. Her finnes også et historisk arkiv
over HB-nytt fra 2008 og frem til i dag. I 2014 har det vært publisert flere saker enn noen gang før,
noe som også har ført til økt bruk.
Statistikk for de siste årene:
2014
2013
2012
2011
2010
13 678
9 500
10 737
13 518
8 574
3 004
2 362
Sider per besøk
4,5
4
Publiserte innlegg
40
30
32
17
20
Sidevisninger
Individuelle besøk
Side 37 av 44
Vi har fått tall fra Get som sier at 85% av beboerne har internett-tilknytning via dem, og vi antar at
det også er endel som har internett via ADSL eller forskjellige mobildataløsninger. Dette gjør at vi i
fremtiden vil basere oss enda mer på å legge ut informasjon på websidene og eventuelt også andre
nettbaserte kanaler. Videre fremover tar vi sikte på å reorganisere og forbedre nettstedet.
Vi oppfordrer alle til å besøke www.hallagerbakken.no med jevne mellomrom. Det er også mulig å
abonnere, slik at man får et e-postvarsel når nye innlegg kommer ut. Det er bare å klikke på den lille
“Følg meg”-knappen nederst til høyre.
Velkomstmøte for nyinnflyttede Vi har gjennomført et møte med nyinnflyttede i borettslaget og vi tar sikte på å ha minst ett slikt
møte i året fremover.
Brukervennlighet/tilgjengelighet Styret prøver å gjøre ting “praktisk” for andelseierne og seg selv, f.eks. ved å tydeliggjøre hvordan
vi håndterer skade/-forskringssaker. Hensikten er å gjøre det enklere for andelseierne og styret å
forholde seg til slike saker, ved å samle sentrale bestemmelser, retningslinjer og gode råd i én
veileder (Byggeveilederen) i tillegg til å utarbeide en “Uteveileder”. Dette skal gjøre det enklere for
andelseierne å orientere seg. Styret har en ambisjon om fortsatt å forbedre denne typen informasjon
for oss alle.
Uteområdene Uteområdene våre berører estetiske og praktiske forhold, sikkerhet og mye annet. Det er derfor
viktig at vi greier å forholde oss helhetlig til dette når vi skal igangsette tiltak ute. Noen faktorer vi
tar med i vurderingen for å oppnå dette er:
• dreneringsbehov (som kan løses med grøfter og rør, men også med beplantning)
• sikkerhet (redusere hindringer for sikten, brannvesenet trenger 3,5 m brede veier for å komme
seg fram med de største bilene)
• bevare særpreget i naturen rundt oss
• fremkommelighet for alle
• rørganger, for med tiden å oppgradere kabelanlegget
• trivsel
• fellesskapets vs. andelseierens behov og interesser
Trefelling/-­‐trimming Vi har gjennomført en systematisk og åpen prosess knyttet til søknader om felling eller trimming av
trær i 2014, og vi fikk effektuert styrets vedtak på høsten. Vi har vært i kontakt med Miljøetaten i
Oslo kommune for at de skal ta vare på sine områder, som nedenfor gangeveien på fjordsiden av
borettslaget, uten at det foreløpig har resultert i noe konkret.
Videre framover tar vi sikte på å forenkle søknads- og beslutningsprosessen knyttet til trefelling/trimming.
Grøntutvalget Grøntutvalget er reetablert og har vært til stor hjelp for styret i saksbehandlingen av trefellingssakene. Videre framover tar styret sikte på å bruke utvalget mer aktivt i arbeidet med å
operasjonalisere hvordan vi forholder oss til uteområdene våre gjennom å utarbeide en
“Uteveileder”.
Side 38 av 44
Overflatevann/drenering Borettslaget ligger i et naturområde og vil naturligvis også til tider ha problemer med overflatevann.
Dette håndteres med trær og andre vekster som tar til seg vannet og ved å gi alternative avløp for
vannet. I 2014 har vi kartlagt kjente problemområder med sikte på en mer helhetlig håndtering av
dreneringsproblematikken. Videre har vi hatt litt større problemer som har medført lekkasjer som vi
løpende har håndtert.
Byggesaker Utbygginger, påbygginger, endring av bygningsmassen i leiligheten og mindre utetiltak som
plattinger, gjerder osv skal det søkes om til styret (og i enkelte tilfeller videre til kommunen i
etterkant). Retningslinjer og råd om byggetiltak er forsøkt samlet i Byggeveilederen. Denne vil bli
oppdatert og noe revidert i 2015.
Styret tilstreber likebehandling av andelseierne i byggesaker. Samtidig kan offentlige regler endres
og retningslinjer fra borettslaget justeres over tid. Dette medfører at styret ser det som viktig at
søknader og godkjenninger/svar er skriftlige og at styrets vedtak i sakene er begrunnet. På denne
måten sikrer vi bedre innsyn, likebehandling og kontinuitet over tid i slike saker. Styret har også i
2014, sammen med Byggeutvalget, arbeidet med å forbedre vår interne arbeidsprosess med slike
saker.
Byggesøknader/gjennomføring Vi har behandlet flere skriftlige søknader om byggetiltak, med hjelp av Byggeutvalget. Styret har
tidvis også kommentert eller gitt endringspålegg til gjennomførte tiltak som ikke har vært iht.
styrets godkjenning.
Udokumenterte tiltak At styret (og tidligere styrer) ikke har reagert på et byggetiltak, betyr ikke at det er godkjent! Det er
et spørsmål om kapasitet, kompetanse og om vi i hele tatt er oppmerksomme på situasjonen. Av
ulike årsaker i historien er ting blitt godkjent som ikke ville ha blitt godkjent i dag. I et forsøk på
opprydding og sette sluttstrek for gamle saker, har vi fotografert det meste av områdene rundt
veggene i borettslaget, og vi har etterspurt godkjenningen på byggverk o.l. som vi har satt
spørsmålstegn ved om er godkjent tidligere. Der dette ikke kunne framvises, er andelseier pålagt å
søke om få godkjent dette etter dagens regler. I 2014 har vi rettet dette kravet til 19 andelseierne.
Med forbehold om at tiltaket ikke har vært direkte ulovlig ift. dagens lovverk, har vi behandlet alle
søknadene på den mest liberale måten. Alle innkomne søknader er godkjent, - riktignok noen med
mindre endringer/kommentarer som en del av vedtaket. De som ennå ikke har søkt om godkjenning,
vil bli fulgt opp i 2015.
Annet Arbeid i styret medfører så mangt. Det er flere oppgaver som ikke passer helt inn under
overskriftene ovenfor...
• Sånn som; den gangen vi ba en beboer (etter en klage) om å fjerne webkameraet som var ulovlig
satt opp og som filmet uteområdene inkludert veien utenfor huset.
• Guttene som truet andre barn i borettslaget og skapte utrygghet; - og med ulike tiltak styret
gjennomførte.
• Hva med matoljesølet (og annen veske) som ligger igjen etter søppelbilen, -sannsynligvis fordi
beboere har kastet dette i den ordinære søpla? Hvordan håndterer vi slikt i praksis?
• Hva med bilvraket som aldri ser ut til å forsvinne fra garasjetaket eller kassebilen som står og
ruster?
• Hvordan håndterer vi bilførere som skader bommene ved å åpne dem med bilen?
Side 39 av 44
• Hva med andre oppgaver som vi vet om og som vi har nedprioritert fordi andre ting hastet mer
eller var/er viktigere?
Denne innkallingen viser noe av alt det vi i styret har jobbet med i 2014. Det dukker hele tiden opp
nye saker å ta stilling til. Det jobbes bredt i styret og saker kan til tider ta mye tid å behandle. Det
ber vi om forståelse for. Til sist handler det om vårt felles ansvar som beboere i et flott borettslag.
Styret
Hallagerbakken – opprinnelig situasjonsplan
Side 40 av 44
Betraktninger om økonomien i borettslaget Er økonomien i borettslaget god? Tåler vi å ta opp flere lån? Bør vi gjøre noe med
"fellesutgiftene"? Hva bør vi følge ekstra nøye med på som styre?
Mange andelseiere har spørsmål til økonomien i borettslaget utover det man greier å lese selv av
innkallingene til generalforsamlingene. Rundt årsskifte 2014/2015 gikk det noen spørsmål og svar
på epost mellom rådgiver Ola Lilleseth Braaten i OBOS-banken, forretningsfører for borettslaget,
Daniel Walter i OBOS forvaltning og styreleder Bjørn Tommy Tollånes i Hallagerbakken
borettslag. Her har vi samlet noen av spørsmålene, betraktningene og svarene fra epostene til almen
orientering:
Generelt
Tollånes: Styret ønsket en kort vurdering av hvordan vår økonomi ser ut utenfra, spesielt økonomstyringen. Vi mener selv at vi (de tidligere styrene og oss) i de senere årene har hatt rimelig god
kontroll på økonomien og at andelseierne har fått "valuta for pengene". Hvordan ser dette ut
utenifra?
Braaten: OBOS-banken vurderer økonomistyringen i selskapet som god. Selskapet har gjennom
mange år opparbeidet seg en solid egenkapital som de har kunnet benytte seg av for å finansiere
diverse vedlikehold.
Walter: De siste årene har økonomien i Hallagerbakken vært veldig preget av rehabilitering av
rekkehusene. Styret har vært tydelig overfor beboerne om at rehabiliteringsprosjektet ikke skulle
medføre økning av felleskostnader. Istedenfor benyttet borettslaget handlingsrommet som oppstod
når husbanklånene ble nedbetalt for noen år siden. Disse ble erstattet med nytt lån for å dekke
rehabiliteringskostnadene i sin helhet. Også i årene etter avsluttet rehabilitering fulgte styret linjen
om at felleskostnader ikke skulle økes. Nå planlegges det nye vedlikeholdsprosjekter, og det er på
tide å vurdere borettslagets økonomiske situasjon på nytt for å kunne bestemme kursen for de
kommende årene.
Om lån
Tollånes: Hvor mye gjeld tåler borettslaget, når vi ønsker å være konservative og forsiktige? En
vanlig familie skal (ref. noen forbrukersider på nettet) tåle greit en gjeld på f.eks. 2,5-3 ganger
familieinntekten. Hvilket nøkkeltall kan vi sette på et borettslag - og hvorfor? Stiller jeg egentlig
riktige spørsmål?
Braaten: Det er ikke mulig å benytte samme terminologi ift. gjeldsbelastning for et borettslag sett i
forhold til en privatperson. Hallagerbakken brl har p.t. en gjeld på ca 4,5 ganger årlige inntekter og
vil i 2015 gitt et kostnadsnivå iht. årets budsjettforslag på ca kr 250.000,- i likviditetsmessig
overskudd. Til sammenlikning har et av de største borettslagene som OBOS forvalter, p.t. en gjeld
på ca 9 ganger årlige felleskostnader og går også i likviditetsmessig overskudd. Gjennomsnittlig
felleskostnad er her ca kr 4.300,-. Og mens Hallagerbakken har en gjennomsnittlig fellesgjeld på ca
kr 200.000,- pr. andel, er gjennomsnittlig fellesgjeld for det andre selskapet ca kr 475.000,- pr.
andel.
Side 41 av 44
Om penger på bok
Tollånes: Hvor mye likvide midler bør vi ha på bok til enhver tid? En vanlig familie bør (ref. noen
forbrukersider på nettet) ha f.eks. minimum 3 måneders netto inntekt på en sparekonto for
uforutsette utgifter. Hvilket nøkkeltall kan vi sette på et borettslag, - og hvorfor?
Walter: Det bør tas utgangspunkt i en månedsleie i reserve til enhver tid som et minimumsbeløp.
Ved likviditetsstyring beregner vi fra ca. 1/3 månedsleie pr 20. hver måned + penger til å dekke alle
fakturaer som ligger i systemet med forfall innen 11. neste måned da nye penger overføres. Pengene
utover dette overføres til borettslagets sparekonto.
Braaten: Et hvert selskap bør etter vår vurdering budsjettere med en kassebeholdning på ca 10 – 15
% av selskapets totale inntekter i løpet av et år for å ta høyde for svingninger i likviditeten.
Hallagerbakken har hatt en høyere likviditet tilgjengelig enn 10-15 % de siste årene.
Om fellesutgiftene og prisstigningen
Tollånes: Borettslaget har reelt kun én «inntekt», nemlig «fellesutgiftene» til andelseierne. Det er
flere måter å se på fellesutgiftene; som en sammenligning med nivået på sammenlignbare
borettslag, hva man får på kort og lang sikt for pengene, ift. planlagt vedlikeholdsarbeider og andre
ønsker osv. Styret ønsker en kommentar/refleksjon på vårt nivå på fellesutgiftene, spesielt sett i lys
av prisstigningen og/eller planlagte vedlikeholdsoppgaver.
Walter: Fra 2008 har Hallagerbakken hatt en økning i fellesutgiftene på 5%. Generell prisøkning
har vært ca. 14,2% siden 2008 (tidsrom januar 2008 - mars 2015). Gjennomsnitt på felleskostnader
(uten eventuelle tillegg som brensel, trappevask osv.) er 3.846,-. Med økning på 14,2% burde det
være 546,- mer og 4.392,- istedenfor. Tar vi ut økningen som har vært på 5% og setter 9,2% som
økning i tillegg, reduseres dette til 353,- i tillegg og 4.199,- som ny gjennomsnitt. Månedlig
merinntekt vil være 120.000 / 80.000,- dvs. ca 1-1,5 millioner på årsbasis. Dette kan vurderes på
flere måter, deriblant at borettslaget hvert eneste år etter 2008 har hatt mindre og mindre å bruke på
vedlikehold og annet. En økning på 5% i fellesutgifter i 2015 ville gitt borettslaget ca. kr 500.000
mer å rutte med i året fra nå av.
Braaten: Ideelt sett bør et boligselskap øke felleskostnadene i tråd med forventet prisstigning,
tilsvarende 2,5 % årlig hvis en legger Norges Banks inflasjonsmål til grunn. Selskapets nivå på
felleskostnadene vurderes som sårbare for enhver kostnadsøkning. Gitt intet ekstraordinært
vedlikehold og en prisstigning tilsvarende 2,5 % årlig vil selskapet fra og med 2017 gå med
likviditetsmessig underskudd. Videre kan nevnes at for ethvert prosentpoeng renten går opp må det
kompenseres med en økning av felleskostnadene på ca 3 %.
Hvilke nøkkeltall bør vi følge ekstra nøye med på?
Tollånes: Noen utgifter er rimelig forutsigbare, som kommunale utgifter. Noen er rimelig greie å
planlegge, som vesentlige deler av vedlikeholdsoppgavene. Og noen må man bare håndtere når de
kommer, som f.eks. radonproblemene i 2013-2015. Er det noen av postene i budsjettet/regnskapet
vi bør følge ekstra nøye med på?
Walter: Viktige tall ift. økonomiutvikling er faste utgiftsposter. Drift og vedlikehold svinger mye
ift. hva slags prosjekter som planlegges og hva som oppstår akutt:
• Andre driftskostnader har fra 2006-2013 økt med ca. 300.000-400.000, en vekst på ca. 40% med
vaktmester som største utgiftspost (halvparten av økningen). Andre avtaler med leverandører
står også for mye av veksten
• Kommunale avgifter har økt med over 400.000,- eller 50%
• Forsikringen holder seg relativt stabil tatt alt i betraktning, økning i forretningsførerhonorar
Side 42 av 44
(kr 17.000 i tidsrom 2006-13) er ubetydelig, energiutgifter svinger veldig og er ikke betydelige i
størrelse
• Renter og avdrag/låneutgifter: kraftig reduksjon med ca. 1,2 mill fra 4.781.000 i 2007 til
3.582.000 i 2013.
Braaten: Ordinært vedlikehold og andre driftskostnader er postene det bør følges ekstra nøye med
på.
Ekstra trygghet med OBOS
Walter: Borettslaget har avtale med OBOS om garanti for betaling av felleskostnader. OBOS
garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for
eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Om vedlikehold
Tollånes: Borettslaget må fortløpende håndtere det løpende vedlikeholdet. Formålet er å bevare
eksisterende bygg og annet slik at ikke verdi og kvalitet forringes. I tillegg har vi litt større vedlikeholdsoppgaver, slik som rehabiliteringer som tar sikte på merkbart å forbedre tilstanden. Når det
gjelder det førstnevnte, tar vi sikte på å håndtere dette innenfor den løpende økonomien, mens
sistnevnte finansieres via lån. Det løpende vedlikeholdet er ikke nødvendigvis «billig». Håndtering
av radonsikring har f.eks. kostet oss over 2 mill. i senere tid, noe som er tatt over det ordinære
budsjettet ved å utsette andre oppgaver.
Braaten: Hallagerbakken budsjetterer med årlige ordinære vedlikeholdsutgifter på ca. kr 4.500,- pr.
andel. Banken har ingen forutsetninger for å vurdere om dette er et riktig nivå for å bevare
bygningenes stand eller forhindre verdiforringelse. I forhold til nøkkeltall/utgiftsposter er det en god
regel å vurdere alle poster styret har muligheten til å kunne påvirke.
Walter: Ved oppsett av budsjettforslag tar vi utgangspunkt i kr 2.000,- pr andel som absolutt
minimumsbeløp. Beløpet er altfor lav for et borettslag som Hallagerbakken og dekker kun det mest
nødvendige. Erfaring viser at det bør ligge ca. 2,5-3,5 ganger så høyt, dvs. mellom 1 og 1,5 mill. pr
år. Dette vil omfatte nødvendige utbedringer, mindre ting som oppstår akutt og små
vedlikeholdsprosjekter.
Om likviditetsanalysen 2015-2020
Tollånes: En likviditetsanalyse gjennomfører vi for å finne borettslagets evne til å betale sine
løpende utgifter. Likviditet kan oppsummeres som de til enhver tid tilgjengelige midlene
borettslaget har til å betale regningene i tide. Det bør være et mål at vi ikke bruker kortsiktige
lån/kassakreditt til å finansiere eiendeler som har lang levetid. Det vil medføre et stort kortsiktig
likviditetsmessig utlegg uten inntekter på kort sikt. Vi kan få alvorlige vanskeligheter grunn av
dårlig likviditetsstyring, selv om tallene ved en regnskapsavslutning kan se greie ut.
Hallagerbakken borettslag velger å finansiere større vedlikeholdsoppgaver/rehabiliteringer ved hjelp
av lån med en løpetid tett opp til levetiden for tiltaket. Dette både for å fordele kostnadene ved et
tiltak på dem som får glede av det og på grunn av likviditetshensyn. Hvilke farer ser dere fremover
(neste 5 år) og i hvilken grad tåler vi et nytt lån på kr 8 mill.?
Braaten: Som likviditetsanalyse av 20.01.15 viser, kan selskapet i perioden 2015 - 2020 finansiere
driftsutbetalinger/løpende ordinært vedlikehold (gitt en forventet inflasjon på 3 % årlig), samt
ekstraordinært vedlikehold i perioden tilsvarende kr 10.000.000,- med en økning av
felleskostnadene på 10 % i løpet av 2. halvår 2015. Det er her lagt til grunn et låneopptak på kr
8.000.000,-. Resterende finansieres med egenkapital. (Se likviditetsanalysen på nettet).
Side 43 av 44
Walter: Som nevnt innledningsvis har borettslaget de siste årene holdt felleskostnader stabilt. Denne
linjen bør nå revurderes, og felleskostnader bør økes gradvis. På denne måten unngår man behovet
for økninger i store trinn og opprettholder forutsigbarheten. Et låneopptak på 8 millioner vil være
uproblematisk, forutsatt at felleskostnader økes i tilstrekkelig grad for å dekke låneutgiftene.
Etterkommentar
Tollånes: De konklusjoner styret trekker ut av disse betraktningene og annet, ligger i bl.a. i
budsjettet for 2015 og i forslagene til generalforsamlingen i år. Det er også ting som ikke kommer
fram i dokumenter som medfølger innkallingen til generalforsamlingen. Det er spesielt de mange
"hva om ... det og det skjer".
F.eks. hva skjer dersom eiendomsskatt blir innført i Oslo? Etter dagens lovverk vil et borettslag få
denne skatten som et fellesskap. Dersom dette blir innført må borettslaget forvente å få en kostnad
på 2 til 7 promille av markedsverdien av borettslaget (AP i Oslo foreslår 3 promille minus et
bunnfradrag på 4 mill. per leilighet) i årene fremover. Selv om det skulle bli politisk flertall for
dette etter valget vil dette ikke komme som en kostnad før tidligst i 2016. Hva er markedsprisen for
borettslaget? Et regnestykke gir et beløp på 627 mill (med estimerte verdier på 3,5 mill for 126
rekkehus og 2 mill for 93 blokkleiligheter).
Dette er ikke for å diskutere for eller i mot eiendomsskatt, men en bevisstgjøring på at vi muligens
vil få en kostnad inn i budsjettene fremover som vi må være forberedt på å forholde oss til. Hva som
eventuelt blir realisert gjenstår å se. Styret må uansett forholde seg til realitetene som vi til enhver
tid får med oss, og forsøke å være føre-var iht det vi ser fremover.
Side 44 av 44