Espesetvegen 4 - 1boligmarked.no
Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4 3540 NESBYEN Gnr. 56 Bnr. 178 NES KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Kåre Ivar Kinnebergbråten AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Oppdrag 5766 Bef.dato 13.01.2015 Vedlegg 1 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 2 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007’. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 3 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Eiendommen er beliggende i område med boligbebyggelse og gårdsbruk. Ligger ca 7 km fra Nesbyen sentrum, hvor det er butikker, skoler, idrettsanlegg med mer. Kort vei til Rukkedalen friskole/barneskole. Ligger ca 6 km fra Nesbyen alpinanlegg og 9- hulls golfbane. Kort vei til bussholdeplass. Eiendommen har fin utsikt og gode solforhold. Tomt er opparbeidet med gressplen, diverse beplantning og bærbusker, samt gruslagt vei og parkering. Store deler av tomt er å regne som dyrket mark/beitemark. Tomt er delvis inngjerdet, montert ny stakitt mot vei i 2014. Bebyggelsen består av frittliggende bolig, uthus/garasje og dokkestue. Konklusjon tilstand Boligen er i tilnærmet normalt stand ut fra alder og byggemåte. Det er imidlertid registrert noe fukt og råteskader på deler av gulvkonstruksjon/stubbloft i område ved kjellerrom, trolig er dette begrenset til et mindre område. Imidlertid er det kun deler av krypkjeller som har inspeksjonsmulighet. Siden krypkjeller er et risiko område, anbefales det at hele krypkjeller undersøkes nærmere. Ut over ovennevnte er det registrert tilnærmet normale slitasjer, som litt avskalling utvendig på fundamenter, slitasjer på overflater, utidsmessige løsninger og lignende. Vedrørende uthus og dokkestue er disse byggene generelt noe preg av elde og slitasje, men uthus er i tilnærmet normal stand ut fra alder. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Takst er utført etter beste skjønn. Evt. heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre dette er angitt i takst. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 250 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 1 100 000 30.01.2015 ..................................... Kåre Ivar Kinnebergbråten Bygg. Tekniker Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 4 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Bente Inger Klype Haga Besiktigelse, tilstede Dato: 13.01.2015 - Kåre Ivar Kinnebergbråten Takstmann Tlf.: 90077624 Bente Inger Klype Haga Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: EDR Eiers egenerklæring Eier Dato 08.01.2015 Dato 13.01.2015 Dato 13.01.2015 Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Opplysninger i eiers egenerklæring er også vurdert/beskrevet i rapporten. Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse Eiers egenerklæring Ant. sider 3 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 56 Bnr. 178 Hjemmelshaver: Bente Inger Klype Haga. 1/1 del. Tomt: Eiet tomt. Areal 3 711,1 m² Areal er hentet fra eiendomsdata. Konsesjonsplikt: Bebygget tomt under 100000 m2 er normalt ikke konsesjonspliktig, jfr. Konsesjonsloven §5, pkt. 2. Adkomst: Offentlig vei. Vann: Felles privat vannkilde/brønnboring. I tillegg gammel olde/brønn, hvor vannkvalitet er ukjent. Kan oppstå litt dårlig vanntrykk i perioder fra felles vannkilde. Avløp: Offentlig avløp. Tilkoblet offentlig nett omkring 1995. Offentl. avg. pr. år: Kr 8 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 5 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr 1 488 000 Premiebeløp: Kr 3 208 Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: 1948. Byggeår er opplyst av eier. Anvendelse: Bygning er målt på stedet. Tilbygd: Bygget på bad, gang, soverom og bod omkring 1962. Uthus/garasje Byggeår: 1965. Byggeår er ca opplyst av eier. Anvendelse: Bygning er målt på stedet. Dokkestue Byggeår: 1960. Byggeår er opplyst av eier. Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014”. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014” eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 6 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller 1. etasje 80 74 70 Sum bygning 80 74 70 Anvendelse Kjellerrom under del av stue på ca 7-8 m2. Areal er ikke medtatt grunnet lav takhøyde. Tilgang via lem i stuegulv. 4 Vindfang/gang, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, bad, kontor, bod. Tilbygg med bad, soverom, vindfang og bod har takhøyde på ca 2 meter. 4 Eiet bolig - romfordeling Etasje 1. etasje Primærrom Vindfang/gang, stue, kjøkken, soverom, soverom 2, bad, kontor Sekundærrom Bod Uthus/garasje - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje Sum bygning Totalt 48 48 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 44 44 Lager, lager 2, garasje 44 44 Uthus/garasje - romfordeling Etasje 1. etasje Primærrom Sekundærrom Lager, lager 2, garasje Dokkestue - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje Sum bygning Totalt Bruksareal BRA m² Primær Sekundær P-rom S-rom 4 4 Anvendelse Lager/lekeplass Dokkestue - romfordeling Etasje 1. etasje Primærrom Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Sekundærrom Lager/lekeplass Bef.dato: 13.01.2015 Side: 7 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Beskrivelser - Eiet bolig Bygning generelt Bygning, generelt Beskrivelse: Det er ikke foretatt radonmålinger i bolig. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Beskrivelse: Utført med ringmur/grunnmur i betong, antatt utført med prosentstein og lignende. Vurderinger: Generelt registrert noe avflassing og avskallinger utvendig på fundamenter flere steder, i tillegg registrert enkelte mindre svinnsprekker og lignende. TG: 1 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Vurderinger: Det er trolig ikke montert noen form for drenering omkring ringmur/fundamenter. Spor etter mindre fuktinnsig i jordkjeller. TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Beskrivelse: Vegger utført i bindingsverk/reisverk. Det er ukjent om vegger er isolert og eventuelt hvilke type isolasjon som er benyttet. Utvendige overflater Beskrivelse: Yttervegger er utvendig kledd med tømmermannspanel. Panel er utvendig behandlet i senere tid. Påkostninger: Bolig ble utvendig malt i 2013. Vurderinger: Tilnærmet normale slitasjer på utvendig panel, tilstandsgrad vurdert ut fra alder. TG: 1 Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpneog lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Beskrivelse: Montert husmorvinduer med 2- lag isolerglass, faste vinduer med 3- lag isolerglass, samt doble vinduer i tilbygg og kontor. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 8 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Påkostninger: Vinduer ble utvendig malt i 2014. Vurderinger: Doble vinduer er trolig fra 1960 tallet og er i normal stand ut fra alder, TG: 2 tilstandsgrad i hovedsak vurdert ut fra alder og isoleringsevne. Husmorvinduer og faste vinduer er i hovedsak fra midten av 1970 tallet og har i hovedsak normale slitasjer. Ytterdører og porter Beskrivelse: Montert ytterdør i heltre og finer, samt ytterdør i heltre fra kontor. Vurderinger: Dør fra kontor går litt dårlig, skyldes trolig litt telehiv på fundamenter. Ytterdør til vindfang er generelt noe slitt, men normalt ut fra alder. TG: 1 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Beskrivelse: Yttertak utført med valmet tak, delvis isolert med sagflis og lignende. Vurderinger: Deler av kaldloft er undersøkt via luke i himling. Det er registrert noe svertesopp og mindre fuktskader på underside av taktro enkelte steder, men trolig er dette skader oppstått før tak ble tekket om. Det anbefales imidlertid at dette holdes under oppsikt og undersøkes nærmere ved nedbør. Videre registrert en del spor etter mus på kaldloft. TG: 1 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Beskrivelse: Tak er tekket med A- takplater, trolig montert nytt på 1980 tallet. Montert takrenner av plast og noe opprinnelig av sink eller lignende. Innkjøpt ny spesialstige til tak for feiing. Vurderinger: Takrenner og nedløp er generelt i dårlig stand og bør skiftes ut i nær fremtid. Takrenner og nedløp er rengjort i 2014 og er funksjonelle. Taktekking er ikke nærmere undersøkt, grunnet snø på tak ved befaringen. TG: 1 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkonger, terrasser ol. Beskrivelse: Takoverbygget veranda ved stue, utført med gulv av impregnert trevirke og rekkverk i treverk. Ca 12 m2. Påkostninger: Veranda antatt bygget omkring 1985. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 9 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Beskrivelse: Montert teglsteinspipe. Pipe over tak er utbedret/bygget ny på 1980 tallet. Tilknyttet peisovn i stue, trolig montert ny sist på 1990 tallet. Pipe og brannmur er forblendet med teglstein, trolig utført da peisovn ble montert. Vurderinger: Pipe over tak er kun undersøkt fra bakkenivå. Tilstandsgrad kun vurdert ut fra alder på hoveddel av pipe, imidlertid ikke registrert synlige avvik. TG: 1 Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Beskrivelse: Gulvkonstruksjon utført med trebjelkelag, antatt isolert med leire eller lignende og utført med stubbloftsbord. Vurderinger: I tillegg til at jordkjeller er undersøkt, er deler av krypkjeller undersøkt ut fra TG: 2 jordkjeller. Selve krypkjelleren virker å være forholdsvis tørr og godt ventilert, imidlertid er det registrert fukt og råteskader på deler av stubbloft og gulvkonstruksjon mot yttervegg i jordkjeller. Råteskader har trolig oppstått som følge av noe fuktig klima i jordkjeller i perioder av året og over tid og det vil være behov for tiltak. Deler av krypkjeller har ikke inspeksjonsmulighet, bla gjelder dette tilbygg. Om mulig anbefales det at krypkjeller for tilbygg også utføres med inspeksjonsmulighet. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Bad Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Gulv utført med belegg, delvis ført opp på vegg. Undergulv antatt utført med påstøp eller støpt gulv på grunn. Vurderinger: Registrert delvis løst belegg mot antatt støpejernssluk, skyldes at belegg ikke er TG: 2 utført med nødvendig klemring eller lignende mot sluk. Generelt noe delvis utette overganger mellom belegg og døråpning og enkelte rørgjennomføringer. Ingen synlige skader i disse områdene. Overflater på innvendige vegger Beskrivelse: Vegger utført med malte plater, trolig er plater av spon eller lignende. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 10 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Vurderinger: Overflate på vegger er trolig ikke å regne som vanntette, imidlertid er det ikke registrert skader av betydning. Det anbefales imidlertid ikke at det dusjes direkte på vegger. TG: 1 Overflater på innvendig himling Beskrivelse: Himlinger utført med malte plater. Innredning og garnityr for våtrom Beskrivelse: Montert benkeskap i laminat og enkelt overskap i aluminium eller lignende. Påkostninger: Innredning montert nytt i 1996. Utstyr for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Montert klosett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Påkostninger: Sanitærutstyr montert nytt i 1996. Luftbehandling, generelt Beskrivelse: Kun naturlig ventilasjon via ventil. Vurderinger: Det anbefales mekanisk ventilasjon fra våtrom. TG: 1 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Kjøkken Kjøkkeninnredning Beskrivelse: Montert innredning med skrog i laminat og profilerte skapdører, utført med benkeskap og overskap. Benkeplater ved komfyr utført med fliser, ellers montert benkebeslag i forbindelse med vaskekum. Montert ventilator. Påkostninger: Innredning montert ny i 1987. Vurderinger: Normale slitasjer ut fra alder. TG: 1 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Kjeller Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Montert enkelt gulv av impregnert trevirke direkte på jordgulv. 1. etasje Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Gulv utført med belegg og teppefliser. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 11 av 15 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Vurderinger: Det er registrert visse skjevheter på deler av gulv/gulvkonstruksjon, bla i stuedel over kjeller og i kontordel. Skjevheter skyldes i hovedsak setningsskader på fundamenter, bygningsmessige skjevheter, samt begynnende råteskade ved kjellerrom. I hovedsak å regne som normalt ut fra alder og byggemåte. Videre registrert noe slitasjer og litt knirk bla i deler av kjøkken, i hovedsak normalt ut fra alder. TG: 1 Overflater på innvendige vegger Beskrivelse: Vegger utført med malt panel, malte plater og tynne finerte plater. Vurderinger: Tilnærmet normale slitasjer, tilstandsgrad vurdert ut fra alder. Registrert enkelte mindre skjevheter, skyldes i hovedsak bygningsmessige skjevheter og påkjenninger over tid. TG: 1 Overflater på innvendig himling Beskrivelse: Himlinger utført med takess plater og malt panel. Vurderinger: Registrert enkelte skjevheter, men ellers i hovedsak normale slitasjer ut fra alder. TG: 1 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: I hovedsak montert vannledninger av kobber, samt at hovedvannledning ført til kjeller er utført i plast. Avløpsledninger er i hovedsak utført i plast, trolig er deler av avløpsledninger fra kjøkken og bad utført av opprinnelig soil. Avløpsledninger fra bolig og til kommunalt nett er montert nytt omkring 1995. Vurderinger: Deler av ledningsnett er trolig fra 1960 tallet, gjelder bla store deler av vannledninger av kobber, samt deler av avløpsledninger. Det er i tillegg registrert noe irr og lignende på koblinger og stoppekran i kjeller, imidlertid ingen lekkasje registrert. Det vil måtte påregnes visse utbedringer vedørende ledningsnett i nær fremtid. TG: 2 Utstyr for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Montert bereder på 115L i kjøkkenbenk, trolig montert ny i 1987. Vurderinger: Ut fra hva som var mulig å undersøke, er det ikke registrert lekkasjer eller lignende fra bereder. Tilstandsgrad er vurdert ut fra alder og normal levetid på denne type beredere. Varme, generelt Beskrivelse: Montert diverse panelovner. Panelovner er ikke nærmere testet. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 12 av 15 TG: 2 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Beskrivelse: Montert åpen sikringsskap i stue, utført med skrusikringer. Store deler av el- anlegg er forholdsvis gammelt, foretatt visse oppgraderinger i senere tid. Bla nytt anlegg på kjøkken i 1987. El- anlegg er ikke nærmere undersøkt, men det skal være foretatt el- sjekk for ca 10 år siden. Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Beskrivelse: I hovedsak er det godt fall på terreng ut fra grunnmur/fundamenter, med unntak av område ved inngang på overside av bolig. Det anbefales følgelig at det lages fall i et begrenset område ut fra fundamenter på oversiden av bolig, noe som ikke bør medføre for store inngrep og kostnader. Beskrivelser - Uthus/garasje Bygning generelt Bygning generelt Beskrivelse: Utført med enkel fundamentering av lecapilarer og lignende. Montert enkelt tregulv i deler av bygg, ellers utført med grus. Vegger utført i reisverk, utvendig kledd med låvepanel. Yttertak utført med saltak, tekket med betongstein. Montert enkel dører og port i heltre, samt vippeport i treverk. Vurderinger: Deler av yttervegger/panel er montert nære terreng, noe som har medført fukt og begynnende råteskader på deler av vegg/panel. Registrert enkelte mindre skader, bla på forkantbord ved garasjedel. Ellers registrert noe skjevheter og slitasjer, men i hovedsak normalt ut fra alder og byggemåte. Taktekking er kun undersøkt fra underside, grunnet snø på tak. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 13 av 15 TG: 2 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Beskrivelser - Dokkestue Bygning generelt Bygning generelt Beskrivelse: Enkelt bygg utført i reisverk. Vegger er utvendig kledd med panel. Yttertak utført med saltak, tekket med pappshingel. Montert enkel dør. Vurderinger: Bygget bærer generelt preg av elde og slitasje, noe råteskader på takbord og lignende. Bygget har liten verdi. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 14 av 15 TG: 2 Gnr. 56 Bnr. 178 Boligeiendom "Jordbakken" Espesetvegen 4, 3540 NESBYEN NES KOMMUNE AUTORISERT FORETAK Ødda Takst DA Kåre I Kinnebergbråten Robru 3550 Gol Tlf: 90077624 post@oddatakst.no www.oddatakst.no Org.nr: 984 082 932 Verdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Årlige utgifter er ansatte. 8 000 3 208 6 500 17 708 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig Uthus/garasje Dokkestue Sum normale byggekostnader: 1 700 000 200 000 30 000 1 930 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 880 000 1 050 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 500 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 1 250 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 1 100 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: NITO Takst NTF, Norges TakseringsForbund Bef.dato: 13.01.2015 Side: 15 av 15
© Copyright 2024