1. No category

Arkivsak-dok.
Saksbehandler
12/02593-28
Solveig Brekke
Saksgang
Planutvalget
Kommunestyret
Møtedato
Reguleringsplan for Nordre Gulsjøen hytteområde - Sluttbehandling
Rådmannens innstilling:
1. I henhold til plan‐ og bygningslovens § 12‐12 godkjenner Gran kommunestyre
reguleringsplan for Nordre Gulsjøen hytteområde, med plankart og planbeskrivelse datert
22.09.2014 samt reguleringsbestemmelser datert 23.10.2014 og revidert 12.02.2015.
Klagefrist settes til 3 uker fra kunngjøringsdato.
2. Nordre Gulsjøvegen fastsettes som navn på veg 4 (vegen langs Nordre Gulsjøen) – fra kryss
med Gulsjøvegen.
Saksdokumenter
Vedlagt
Høringsuttalelse fra Språkrådet, datert 21.11.14
Høringsuttalelse fra Jernbaneverket, datert 08.12.14
Høringsuttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert 18.12.14
Høringsuttalelse fra Oppland fylkeskommune, datert 07.01.15
Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Oppland, datert 22.01.15
Plankart datert 22.09.2014
Reguleringsbestemmelser revidert 12.02.2015
Planbeskrivelse datert 22.09.2014
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Ja
Ja
Ja
Oppsummering
Eier av Østre Eidsalmenning ønsker å legge til rette for 10 nye hyttetomter og et
fellesanlegg for båter på nordsida av Nordre Gulsjøen i Midtre Brandbu. Planforslaget er i
samsvar med kommuneplanens arealdel, der området er avsatt til byggeområde for
fritidsbebyggelse. Etter offentlig ettersyn/høring er reguleringsbestemmelsene noe justert
i samsvar med merknader fra Fylkesmannen i Oppland. Endringene er ikke så omfattende
at planforslaget bør på nytt offentlig ettersyn/høring, og det anbefales derfor godkjent.
Saksutredning
Bakgrunn for saken
1
Planforslaget er fremmet av
Landskapsarkitekt Arvid Moger på vegne av
grunneier Anders Møyner Eid Hohle.
Hensikten med planarbeidet er å legge til
rette for 10 nye hytter og et fellesanlegg for
båter på en del av skogeiendommen 75/3.
Planområdet ligger på nordsida av Nordre
Gulsjøen i Midtre Brandbu – se pil på kartet.
Intensjonen er tilrettelegging for enklere
hytter uten vann- og avløpsløsninger.
Området er avsatt til fritidsbebyggelse i
kommuneplanens arealdel.
Det er ikke fastsatt offisielle vegnavn i
området, og det foreslås derfor
vegnavn i.f.m. planarbeidet.
For vegen som går forbi hytteområdet
(veg 4 på plankartet), foreslås navnet
«Nordre Gulsjøvegen». Vegnavnet
bør starte der vegen møter
«Gulsjøvegen», som går mellom
«Løvbrøttevegen» og «Bølhauggutua»
på Hennung (se markering med ring
på kartutsnittet til høyre).
Konsekvenser
Lover og forskrifter
Plan- og bygningsloven
Saken behandles i.h.t. Plan- og bygningsloven (Pbl) kapittel 12 – Reguleringsplan.
Planområdet er avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel.
Planforslaget er i tråd med dette og er ikke konsekvensutredningspliktig i.h.t. Pbl med forskrifter.
Naturmangfoldloven
Planforslaget er vurdert etter §§ 8-12 i Naturmangfoldloven. Det er ikke registrert naturverdier,
biologisk mangfold eller verdifull vegetasjon innenfor planområdet.
Kulturminneloven
Det er ingen kjente kulturminner innenfor området.
Risiko- og sårbarhet
Planbeskrivelsen inneholder en ROS-analyse som viser at det er liten sannsynlighet for at
gjennomføring av planen medfører alvorlige hendelser. En brann kan imidlertid få en betydelig
konsekvens p.g.a. lang innsatstid fra nærmeste brannstasjon.
2
Eksisterende planer
Kommuneplanens arealdel
Utsnitt av kommuneplanens arealdel til venstre.
Pila markerer området «H Gulsjøen» - nytt
byggeområde for fritidsboliger. Området samsvarer
med planforslaget for Nordre Gulsjøen hytteområde.
Det er ikke tidligere utarbeidet reguleringsplan for
området.
Kommunedelplan for energi og klima 2009 – 2014
Planforslaget legger til rette for relativt få, enklere hytter uten vann- og avløpsløsninger. Det anses å
ha liten betydning i forhold til forurensningssituasjon og energiforbruk.
Gjeldende vedtak
Ved behandling av saken før offentlig ettersyn (sak 45/14 i møte 05.11.14), gjorde Planutvalget
følgende enstemmige vedtak:
1. Planutvalget i Gran kommune vedtar at forslag til reguleringsplan for Nordre Gulsjøen hytteområde, med
plankart og planbeskrivelse datert 22.09.2014 samt reguleringsbestemmelser datert 23.10.2014, legges ut
til offentlig ettersyn og sendes på høring i henhold til Plan- og bygningslovens §§ 12-10 og 12-11.
2. Nordre Gulsjøvegen foreslås som navn på veg 4 (vegen langs Nordre Gulsjøen) – fra kryss med Gulsjøvegen.
Navneforslaget sendes Språkrådets stedsnavntjeneste til uttalelse.
Økonomi
Ingen relevans
Bemanning
Ingen relevans
Uttalelse fra andre utvalg
Ja/Nei
Ungdomsrådet
Eldrerådet
Rådet for funksjonshemmede
Andre råd eller utvalg
Nei
Nei
Nei
Nei
Planforslaget
3
Plankart – Forslag til reguleringsplan for Nordre Gulsjøen hytteområde
Planområdet er på ca. 45 dekar og samsvarer med «H Gulsjøen» - nytt byggeområde for fritidsboliger
i Kommuneplanens arealdel, med tillegg av et mindre område til felles parkering og båtanlegg.
Atkomst til hytteområdet vil skje via eksisterende offentlige veger og privat skogsbilveg fra enten
Gullerudvika eller Bleiken/Hennung i Midtre Brandbu. Bruksrett og eventuelle kostnader ved bruk er
privatrettslige forhold som må avklares med veg-eierne.
Planforslaget viser mulighet for 10 hytter. Innenfor de viste sirklene settes av tomter på maksimalt
1000 m2. På hver tomt kan det være maks. 120 m2 bebygd areal (inkl. anneks, uthus m.v.), som i sin
helhet skal plasseres innenfor den indre sirkelen.
Det legges opp til at grunneier kan foreta hogst og tradisjonell skjøtsel av skogen. Mesteparten av
skogen er hogd, men gjenværende blandingsskog mellom vegen og vannet vil til en viss grad fungere
som vegetasjonsskjerm for innsyn fra vannet og fra de gamle hyttene på sør- og vestsiden av vannet.
Foto-illustrasjonene nedenfor gir et inntrykk av landskap, terreng, vegetasjon, inn- og utsyn.
4
Planområdet sett fra sørvest, fra privat skogsbilveg - Veg 4.
Planområdet sett fra sørvestre side av Nordre Gulsjøen. Blandingsskogen mellom vannet og
planområdet bidrar til skjerming av ny bebyggelse.
5
Utsikt fra hytteområdet mot Nordre Gulsjøen
Det vises til vedlagte plandokumenter for ytterligere detaljer om planforslaget.
Planforslaget har vært til offentlig ettersyn i perioden 19.11.2014 – 07.01.2015. Det er kommet fem
uttalelser – alle fra offentlige fagmyndigheter. Uttalelsene er sammenfattet nedenfor:
Avsender
Språkrådet
Datert
21.11.14
Uttalelse
Ingen merknader til vegnavnforslaget
Nordre Gulsjøvegen.
Kommentar
Rådmannen foreslår da at vegnavnet
fastsettes til Nordre Gulsjøvegen.
Jernbaneverket
(JBV)
08.12.14
JBV forutsetter at hyttefeltet ikke
utløser utvidet kjøretrafikk over
planovergangen ca. 500 m øst for
planområdet.
Planovergangen er stengt med grind
og bruken er regulert av en
privatrettslig avtale. Planforslaget vil
ikke medføre økt kjøretrafikk her.
Norges
vassdrags- og
energidirektorat
(NVE)
18.12.14
NVE mener planforslaget er utformet
i tråd med deres retningslinjer, og
dokumenterer tilstrekkelig sikkerhet
i.f.t. flom. NVE har derfor ingen
merknader til planen.
Ikke nødvendig med justeringer på
grunnlag av denne uttalelsen.
Oppland
fylkeskommune
(OFK)
07.01.15
OFK uttaler at deres merknader ved
varsel om oppstart er ivaretatt i
planforslaget, og har ingen
ytterligere innspill.
Ikke nødvendig med justeringer på
grunnlag av denne uttalelsen.
Fylkesmannen i
Oppland (FM)
22.01.15
FM mener bestemmelsene om vann,
avløp og toalettløsning er uklare, og
Reguleringsbestemmelsene er justert
for å ivareta merknadene fra FM.
6
bør tydeliggjøres med at det ikke kan
tillates innlagt vann og utslipp for
noen hytter før det er godkjent en
felles V/A-plan for området. FM
minner om at parkeringsareal inngår
i beregning av bebygd areal (BYA), og
det bes om at et tilstrekkelig bredt
grøntbelte settes av langs vassdraget
med bestemmelser om bevaring av
kantvegetasjon.
Etter høringsrunden er det gjort følgende revidering i planmaterialet:
Reguleringsbestemmelsene er justert noe vedr. at:
 forhold til vann-, avløps- og toalettløsning er tydeliggjort
 presisert areal til parkering som inngår i beregning av bebygd areal (BYA)
 tatt inn at det skal være 6 meter kantsone med stedegen vegetasjon langs Hølelva
 justert ordlyden i bestemmelsen om flomfare
Nedenfor gjengis forslag til reguleringsbestemmelser for Nordre Gulsjøen hytteområde
Tillegg/endringer er merket rødt.
Bestemmelser i reguleringsplan i henhold til Plan- og bygningsloven (PBL) § 12-7.
§ 1.
Avgrensning.
Planområdet som ligger nord for Nordre Gulsjøen, er vist på plankartet datert 22.09.2014.
§2
Arealformål i reguleringsplanen.
Området reguleres til følgende formål:
Bebyggelse og anlegg, PBL § 12-5.1:
BFF1 – BFF10 - Fritidsbebyggelse – frittliggende, i alt 10 nye hytter
BBS- Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende anlegg
Samferdsel og teknisk infrastruktur, PBL § 12-5.2:
Veg 1 – Felles
Veg 2 – Felles
Veg 3 – Felles
Veg 4 – Privat skogsbilveg
f_SPP - Parkeringsplass – Felles, med plass for 8 biler
Landbruks-, natur- og friluftsområder, PBL § 12-5.5:
LSK - Skogbruk
§ 3. Fellesbestemmelser for planområdet
§ 3.1. Kulturminner.
Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området men dersom det i
forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent,
skal arbeidene straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner
på fem meter, jfr. Lov om kulturminner § 8. Melding skal snarest sendes til
kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan
7
gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for
dette.
§ 3.2. Atkomst
Skal skje fra privat skogsbilveg (bomveg) i Østre Eidsalmenning og via felles atkomstveger.
§ 3.3. Vannforsyning.
Det kan ikke innlegges vann i hyttene uten særskilt utslippstillatelse jfr.
Forurensningsforskriften og lokal forskrift om utslipp i Gran kommune. Det kan borres etter
vann og etableres brønn med håndpumpe som felles vannpost innenfor området.
Før det eventuelt tillates innlagt vann, skal det utarbeides og godkjennes en felles VA-plan,
som viser hvordan utslipp kan etableres for alle eiendommene innenfor planområdet.
§ 3.4. Avløp
For Før det eventuelt kan tillates avløp for spillvann utslipp av sanitært avløpsvann, må det
sendes inn søknad om utslippstillatelse til kommunen og utarbeides en plan for den tekniske
løsningen. Det må utarbeides og godkjennes en felles VA-plan, som viser hvordan utslipp kan
etableres for alle eiendommene innenfor planområdet.
§ 3.5
Avløpsfri toalettDo-løsning.
Det skal være avløpsfri toalett-løsning ute-do med tett kammer hvor det benyttes torvstrø
eller bio-do. Avfallet fra anlegget skal kunne deponeres på egen tomt.
§ 3.6
Renovasjon.
Hyttene skal delta i offentlig renovasjonsordning med bruk av felles søppelcontainere
plassert ved Løvbrøtte.
§ 4.
Bebyggelse og anlegg
§ 4.1. BFF - Fritidsbebyggelse - frittliggende
Hver tomt er angitt med en sirkel med radius = 22,5m fra utsatt og innmålt merkepel.
Innenfor denne sirkelen skal tomtegrensene utsettes. Tomtestørrelsen skal være maksimum
1000m².
Bebyggelsen må i sin helhet ligge innenfor den indre angitte sirkelen som er definert som
byggegrense, radius = 12,5m.
På hver tomt kan tillates BYA=120m², inkludert eventuelt anneks, uthus m.v.
I tillegg til BYA kan det bygges terrasse eller inngjerdet platting på maks. 30m².
Det tillates opparbeidet parkeringsplass på hver enkelt tomt. Innenfor BYA skal det
medregnes en parkeringsplass på 18 m2, jfr. TEK10 § 5-7.
§ 4.1.1 Grunnmurshøyde og mønehøyde.
Grunnmurshøyden på hytte skal ikke overstige 100cm, og terrasse/ platting skal ikke ligge
mer enn 50cm over terreng.
Maksimal tillatt mønehøyde er 5,5m, regnet i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå rundt
bygningen
§ 4.1.2 Takform og materialbruk.
Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22º og 32º.
Det skal benyttes tradisjonelle byggematerialer. Ved ønske om laftebygg skal disse være med
en enkel utforming.
Alle bygg skal ha mørk farge og taktekking skal utføres med materialer som gir en mørk og
matt fargevirkning. Torvtak tillates ikke.
Det er ikke tillatt å opparbeide grasplen på hyttetomten.
8
§ 4.1.3 Inngjerding
Det tillates ikke inngjerding rundt tomtene - bare rundt platting eller opparbeidet uteplass.
Ved byggesøknad kan det eventuelt søkes om oppsetting av gjerde mellom konsentrert
bebyggelse som utgjør et klart definert tun på tomta. Gjerdet skal bestå av trematerialer.
§ 4.2
BBS – Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.
I området kan det etableres brygge, permanent eller flytende, for inntil 15 småbåter.
I strandsonen kan det opparbeides plass for grilling, bord og benker.
Området er åpent for allmennhetens bruk.
Strandsonen kan om vinteren benyttes til opplagsplass for båter. Det tillates ikke bygging av
naust, båthus eller lagerbygg på området.
§ 5.
§ 5.1
Samferdsel og teknisk infrastruktur.
Veg 1, veg 2 og veg 3 - Felles
Som adkomstveger til hyttene er det regulert 3 korte veger fra skogsbilvegen og inn til
hyttetomtene.
Vegene er regulert med total bredde på 5,0m, kjørebanen skal opparbeides med en bredde
på 3,0m, i tillegg tillates anlagt nødvendige møteplasser tilpasset naturlig terreng.
Vegen skal ha knust grus som toppdekke og grusen skal bestå av stedegne fjellmasser.
§ 5.2
Veg 4 – privat skogsbilveg
Som adkomstveg til hytteområdet skal eksisterende private skogsbilveg i Østre
Eidsalmenning benyttes.
I hver enkelt byggesak skal det framlegges tinglyst avtaledokument mellom hytteeier og
vegeier om vegrett, bruk og adkomst, av skogsbilvegen.
Vegen er regulert med samme bredde som dagens veg med kjørebane på ca 4m.
Vegen skal vedlikeholdes av grunneier og ha grus som toppdekke, grusen skal bestå av
stedegne masser.
§ 5.3
Parkeringsplass f_SPP – Felles.
Før opparbeidelse av småbåtanlegg kan starte skal det på den regulerte felles
parkeringsplassen opparbeides minimum 8 parkeringsplasser.
Parkeringsplassene skal ha grus fra stedegne masser som toppdekke.
§6
§ 6.1
Landbruks-, natur- og friluftsområder
LSK - Skogbruk
Grunneier skal drive tradisjonelt skogbruk og vanlig skjøtsel av området. Det skal
opprettholdes en sone på 6 meter med stedegen kantvegetasjon langs Hølelva.
§7
§ 7.1
Hensynssone flomfare
Flomfare
Innenfor hensynssone flomfare kan det ikke gis dispensasjon for å etableres bebyggelse eller
andre tiltak, uten at det foreligger en fagkyndig utredning som dokumenter sikkerhet mot
200-årsflom med 20 % klimapåslag.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vurdering/alternative løsninger
Planområdet er avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel.
Eksisterende bebyggelse i området er forholdsvis beskjeden i størrelse og antall, og hensynet til
denne ivaretas ved reguleringsbestemmelsenes krav til høydebegrensning, takform, materialbruk og
9
inngjerding. Kravet om at hyttetomtene ikke tillates inngjerdet, varetar også hensynet til beitedyr.
Det er planlagt få nye hytter (10), slik at merbelastningen på området vil være relativt liten.
Reguleringsbestemmelsene er noe justert etter offentlig ettersyn/høring. Endringene er beskrevet
tidligere i saksframlegget. Ingen av endringene er av en karakter som gjør det nødvendig med nytt
offentlig ettersyn.
Rådmannen mener at planforslaget er utformet på en måte som ivaretar hensynet til eksisterende
hytte- og seterbebyggelse i nærheten, og anbefaler at forslaget til reguleringsplan godkjennes.
Det er foreslått at vegen til planområdet får navnet Nordre Gulsjøvegen. Språkrådets
stedsnavntjeneste har ingen merknader til forslaget. Rådmannen anbefaler derfor at vegnavnet
fastsettes fra der vegen møter Gulsjøvegen.
Kommunikasjons- og informasjonstiltak
Endelig vedtak i Gran kommunestyre kunngjøres i avisen Hadeland og på Gran kommunes
hjemmeside.
Dato: 18. februar 2015
Godkjent av rådmannen
10
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR:
NORDRE GULSJØEN HYTTEOMRÅDE
Gran kommune
Planbeskrivelse, forslag 22.09.2014.
Utsikt fra hytteområdet mot Nordre Gulsjøen
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
1
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
INNHOLDSFORTEGNELSE
2
Side
OVERSIKTSKART
3
PLANBESKRIVELSE
4
HENSIKTEN MED PLANEN
4
OMRÅDEBESKRIVELSE
4
NATURMANGFOLD
4
KULTURMINNER
4
EIENDOMSFORHOLD
4
PLANSTATUS
4
PLANPROSSESS
5
INNKOMNE FORHÅNDSUTTELELSER OG KOMMENTARER
5
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
7
BESKRIVELSE AV FORMÅLENE
7
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET
8
SAMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET (ROS-ANALYSE)
10
Vedlegg 1 -10 VARSEL OM OPPSTART OG INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
OVERSIKTSKART
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
3
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR:
NORDRE GULSJØEN HYTTEOMRÅDE
GRAN KOMMUNE
PLANBESKRIVELSE
HENSIKTEN MED PLANEN.
Eier av Østre Eidsalmenning ønsker å legge til rette for ny fritidsbebyggelse med i alt 10
hytter på deler av gnr 75, bnr 3 for å kunne øke inntektene fra eiendommen.
Østre Eidsalmenning består av ca 4 300 daa skogareal.
Planområdet utgjør ca 45 daa og ligger i et skogområde nord for Nordre Gulsjøen.
I kommuneplanens arealdel er området avsatt til framtidig fritidsbebyggelse.
Det framlegges derfor forslag til detaljreguleringsplan som omfatter 10 nye hyttetomter,
atkomstveger, en felles parkeringsplass og felles båtplass.
OMRÅDEBESKRIVELSE.
Planområdet ligger nord for Nordre Gulsjøen. Gulsjøen ligger 418 m.o.h.
Langs nordsiden av vannet går det en skogsbilveg, denne ligger mellom 5 og 50m fra
vannkanten.
Området for nye hytter ligger på nordsiden av skogsbilvegen.
Terrenget stiger bratt opp fra vannet og opp til skogsbilvegen på nordsiden, men flater så ut
og stiger svakt mot nord. Tomtene ligger mellom 3 og 7m høyere enn vannflaten.
Den hogstmodne skogen ble hogget i fjor så det er gode solforhold og fin utsikt sørover mot
Nordre Gulsjøen.
På vestsiden grenser planområdet mot Hølelva som renner ut i Gulsjøen.
Terrenget innenfor planområdet er litt småkupert med noe fjell i dagen, løsmasser med noe
blokkstein, og med små myrdrag i mellom. Vegetasjonen består av lyngmark og noen
enkelte furutrær.
Nordre Gulsjøen er populært for fiske og friluftsliv og det ligger noen gamle hytter langs
strandlinjen på vest- og sørsiden av vannet.
NATURMANGFOLD
Området er del av et større vinterbeiteområde for elg.
I henhold til Miljødirektoratets Naturbase er det ingen registrerte forekomster av arter,
miljøtyper etc. som må ivaretas.
KULTURMINNER
Det er ingen kjente verneverdige kulturminner innenfor området.
EIENDOMSFORHOLD
Hele planområdet ligger på eiendommen til Østre Eidsalmenning og er en del av gnr.75
bnr.3.
Planområdet omfatter i alt ca. 45 daa.
PLANSTATUS.
I kommuneplanens arealdel er området avsatt til område for fritidsbebyggelse.
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
4
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
5
PLANPROSESS.
Oppstartmøte med Gran kommune ble avholdt 01.11.2012.
Varsel om oppstart av privat reguleringsarbeid ble kunngjort i avisen ”Hadeland” 1.mars
2013. Kopi av annonse, vedlegg 1.
I tillegg ble offentlige høringsinstanser og naboer varslet i egen oversendelse.
Kopi av navn- og adresseliste vedlegg 2.
Frist for innsending av kommentarer eller merknader var satt til 1.april 2013.
INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER MED KOMMENTARER
Avsender
Jernbaneverket, Plan
og forvaltning øst
Vedlegg 3
Dato
04.03.13
Ragnar Holthe,
Holthe Almenning
Vedlegg 4
04.03.13
Statens Vegvesen
Region øst
Vedlegg 5
Gran – Lunner brann
og redning
Vedlegg 6
11.03.13
Oppland
Fylkeskommune,
Regionalenheten
Vedlegg 7
19.03.13
Kulturarvenheten
12.03.13
Merknad
Sikkerhetsmessige hensyn
må ivaretas mot jernbanen,
nye planoverganger er ikke
tillatt, og utvidet bruk av
godkjente planoverganger
skal sikkerhetsvurderes.
Spørsmål om hvilke planer
som foreligger mht.
Gulsjøveien, økt bruk vil
påvirke vedlikeholdet, er
bompenger påtenkt ?
Ingen merknader
Kommentar
Nye planoverganger er ikke
aktuelt, eksisterende planovergang
er stengt med grind og ligger ca
500m ovenfor hytteområdet, det vil
antakelig ikke bli noe vesentlig
utvidet bruk av denne
Ingen konkrete planer for
Gulsjøveien. Vegeier, Brandbu og
Tingelstad Almenning, som har
vedlikehold av vegen har
synspunkter på bompenger
Påpeker at det er lang
innsatstid, viktig med god
atkomst vinter og sommer,
viktig med god tilgang på
slokkevann
Regionalenheten påpeker at
planavgrensningen i
oppstartsvarselet ikke
samsvarer med
kommuneplanens arealdel
og at det ikke må
tilrettelegges for tiltak i
strandsona som kan hindre
allmenn ferdsel.
Atkomstvegen vil bli brøytet om
vinteren og holdt ved like.
Slokkevann må hentes fra Nordre
Gulsjøen.
Kulturarvenheten har ikke
Tas til etterretning. Egen
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
Ved å følge grensen i
kommuneplanens arealdel ville
ikke hele skogsbilvegen, som er
atkomstveg til området, kommet
med på planen, området ble derfor
utvidet ned til vannet.
I reguleringsforslaget er
plangrensen justert og lagt langs
sørsiden av skogsbilvegen, med
unntak for felles parkeringsplass
og båtplassen nede ved vannet.
Skogsbilvegen danner en naturlig
grense for byggeområdet mot sør,
men den nærmeste tomten lagt
noe lenger mot nord enn vegen, ca
25m fra vannkanten, og
byggegrensene innenfor de enkelte
tomt er lagt minimum 32m fra
vannkanten slik at det kan bli en
grønn sone langs vannet. Av tiltak
som er foreslått i strandsonen er en
enkel brygge/båtplass der
båtaktivitetene kan samles.
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
kjennskap til at tiltaket
kommer i konflikt med
automatisk fredete kulturminner og at det ikke vil
være nødvendig med
arkeologiske registreringer
ifm. planarbeidet
Fylkesmannen i
Oppland
Vedlegg 8
23.03.14
Strandsone - avvik i
plangrense mellom
arealplanen og
oppstartsvarselet
Miljø og landskap –
anbefaler at det settes krav
om visualisering av nær- og
fjernvirkning av planlagt
utbygging. Forventer
vurdering av
landskapsvirkning
innarbeidet i
planbeskrivelsen.
Naturmangfold – vurdering
skal innarbeides i
planbeskrivelsen.
Vassdrag på vestsiden
beholdes åpen som et naturog landskapselement.
Brandbu og
Tingelstad Almenning
Vedlegg 9
NVE v/ Skred- og
vassdragsavd.
Region Øst
Vedlegg 10
22.03.13
01.04.13
Vann- og avløp – anbefales
avklart gjennom
planarbeidet, for å unngå
forurensningsfare bør det gis
bestemmelser om at det ikke
tillates innlagt vann uten at
det foreligger en felles VAplan for hytteområdet
Har ingen synspunkter på
det regulerte området. Men
har innspill til bruk av
Almenningens vegnett i
anleggsperioden, og i
sommer- og vinterhalvåret.
På grunn av økt belastning
og økt bruk vil det kreves
mer vedlikehold, de har
derfor lagt fram forslag til
vegavgifter pr. hytte i
anleggsperioden og nye årskortavgifter for hytteeierne.
Vassdrag, flom og overvann
– sikkerheten mot flom skal
være tilstrekkelig
dokumentert, jf.TEK10 § 7-2,
og sikkerhet mot 200-års
flom.
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
6
bestemmelse er tatt inn i
bestemmelsene, § 3.1. Dersom det
ved tiltak i marka blir funnet
automatiske fredete kulturminner
skal arbeidene straks stanses og
melding skal sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland
som skal avklare om tiltaket kan
gjennomføres og eventuelle vilkår
for dette.
Se kommentar ovenfor.
Landskapsvirkning er vurdert, se
eget avsnitt under konsekvenser
av planforslaget i planbeskrivelsen.
Se bilder tatt fra sørsiden av
Gulsjøen.
Naturmangfold er sjekket ift.
Miljødirektoratets Naturbase. Ingen
registrerte forekomster som må
ivaretas.
Bekken Hølelva blir ikke berørt og
det er satt en byggegrense på 20m
mot bekken slik at terreng og
vegetasjon kan bevares.
Det er tatt inn i bestemmelsene at
det må søkes om særskilt tillatelse
for innlegging av vann og avløp.
Det vil antakelig ikke bli aktuelt
med løsninger for hver enkelt hytte
så hvis dette blir aktuelt så må det
utarbeides en felles VA-plan for
området.
Tas til etterretning og vil bli ivaretatt
ved egne avtaler om vegrett
mellom hytteeier og vegeier.
Er vurdert og ivaretatt ved at det er
regulert inn en 20m bred faresone
langs Hølelva.
En annen liten bekk som renner
gjennom østre del av planområdet
har ikke årsikker vannføring.
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
Anbefaler ikke lukking av
vassdrag og ikke inngrep i
vassdrag.
Ved utbygging som fører til
endrede avrenningsforhold
med flere tette flater må
kapasitet og plassering av
stikkrenner vurderes.
Skred – området omfattes
ikke av aktsomhetsområde
for skred, men minner om
sikkerhetskravet for
fritidsboliger som er gitt i
TEK10 § 7-3.
Vassdrag blir ikke berørt.
Tette flater på mark er ikke aktuelt,
kun takflater
Byggeområdet er relativt flatt, faren
for skred er derfor svært liten.
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET.
Avgrensning av planområdet.
Planavgrensningen rundt det nye hytteområdet er vist på plankartet datert
23.08.2014.
Plannavn: ”NORDRE GULSJØEN HYTTEOMRÅDE”
Planforslaget består av:
· Plankart for ”NORDRE GULSJØEN HYTTEOMRÅDE» i målestokk 1:1000, datert
22.09.2014.
· Reguleringsbestemmelser, datert 22.09.2014.
Mål/ hensikt med planen.
Hovedmålet med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for ny fritidsbebyggelse med i alt
10 frittliggende hytter.
Planforslaget omfatter følgende formål:
1. Bebyggelse og anlegg: BFF - Fritidsbebyggelse– frittliggende, BFF1 – BFF10
BBS - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone
2. Samferdselsanlegg og infrastruktur:
f_Veg 1 – Felles atkomstveg til nye hyttetomter
f_Veg 2 – Felles atkomstveg til nye hyttetomter
f_Veg 3 – Felles atkomstveg til nye hyttetomter
Veg 4 – Privat, eksisterende skogsbilveg
f_SPP – Felles parkeringsplass med plass for 8 biler
5. Landbruks-, natur- og friluftsområde:
LSK – Skogbruk, omfatter ca.22 daa
BESKRIVELSE AV FORMÅLENE
1. Bebyggelse og anlegg
BFF Fritidsbebyggelse – frittliggende, i alt 10 stk nye hyttetomter
Plassering av tomtene er vist med sirkler på plankartet. Det er satt ut merkepeler i
terrenget, disse er målt inn og de utgjør senterpunkt for sirkelen.
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
7
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
8
De ytterste sirklene har en radius på 22,5m og tomtegrenser skal setes ut innenfor disse
sirklene.
Tomtestørrelsene skal være maksimum 1000m².
De indre sirklene har en radius på 12,5m og utgjør byggegrensen på tomtene.
Bebyggelsen på hver tomt skal i sin helhet plasseres innenfor denne sirkelen.
På hver tomt kan tillates BYA = 120m², inkludert evt. anneks, uthus mv.
De nærmeste tomtene på nordsiden av skogsbilvegen ligger mellom 25 og 40m fra
vannkanten og byggegrensene innenfor den enkelte tomt er lagt minimum 30m fra
vannkanten.
BBS – Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.
I en liten vik på nordsiden av Nordre Gulesjøen er det foreslått et område der det kan
etableres brygge, permanent eller flytende, for inntil 15 småbåter.
Ved skogsbilvegen ovenfor er det foreslått P-plass for 8 biler.
Plassen er foreslått slik at flere hytteeiere kan samarbeide om etablering av en felles
båtplass for å få samlet båtaktiviteten og den er åpen for allmennhetens bruk.
Plassen kan benyttes til opplagsplass for båter om vinteren, men det tillates ikke oppført
bygninger på området som naust, båthus, lagerbygg eller lignende
2. Samferdselsanlegg og infrastruktur.
F_Veg1, f_Veg2 og f_Veg3 – Felles atkomstveger
Dette gjelder atkomstveger fra eksisterende skogsbilveg inn til de nye tomtene.
Vegene kan opparbeides av grunneier eller alternativt av nye tomteeiere i fellesskap og
benyttes som atkomstveg til nye hytter.
Vegen skal ha en enkel standard med bredde 3m og med møteplasser tilpasset naturlig
terreng.
Veg 4 - Privat
Dette gjelder eksisterende privat skogsbilveg som er atkomstvegen fra vest fram til
hytteområdet. Denne er regulert med samme kjørebanebredde som den har i dag og den
skal vedlikeholdes og oppgruses med stedegen knust grus.
Navneforslag på vegen er «Nordre Gulsjøvegen».
Parkeringsplass SPP - felles
Dette gjelder felles parkeringsplass som kan benyttes i forbindelse med bruk av
småbåtanlegget.
3. Landbruks-, natur- og friluftsområde.
LSK - Skogbruk.
Skogen i området består av lav bonitets furumark med noe bedre bonitet i den østre
delen.
Det er forutsatt at grunneier kan foreta hogst og tradisjonell skjøtsel av skogen.
KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET.
Vurdering i forhold til naturmangfold, miljø- og friluftsinteresser.
I henhold til Miljødirektoratets Naturbase er det ingen registrerte forekomster av arter,
miljøtyper etc. som må ivaretas.
Området hvor hyttene er foreslått har ikke blitt brukt av turgåere så de vil ikke ha noen
negative konsekvenser for friluftslivet. Strandsonen langs Nordre Gulsjøen er noe brukt
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
9
som landingsplass for båter og som fiskeplasser og den vil bli opprettholdt som i dag med
unntak av tilretteleggingen for båthavn. Men dette bør være positivt da båttrafikken kan
samles på ett sted.
Landskapsvirkning
Da mesteparten av skogen er hogd innenfor planområdet vil ny hyttebebyggelse bli noe
synlige fra vannet og fra de gamle hyttene på sør- og vestsiden av vannet. Sonen mellom
Veg 4 og strandkanten der det står en del blandingsskog reduserer virkningen av
bebyggelsen. Etter hvert som ny skog vokser opp så vil hyttene bli mindre synlige.
Planområdet sett fra sørvest, fra privat skogsbilveg, Veg 4.
Planområdet sett fra sørvestre side av Nordre Gulsjøen. Skogen mellom
strandkanten og planområdet bidrar til at bebyggelsen blir lite synlig.
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
10
Veg og atkomstforhold
Eksisterende kommunal veg og privat skogsbilveg skal benyttes som kjøreatkomst fra
Gullerudvika og til hytteområdet. Det vil nok bli noe økt trafikk på denne vegen men det
er relativt få brukere/ naboer til denne vegen så dette vil ikke medføre store negative
konsekvenser.
SAMFUNNSSIKKERHET, RISIKO OG SÅRBARHET (ROS-analyse).
Hendelse/
situasjon
Sannsynlighet
Konsekvens
Risiko/ tiltak
Kommentar
Natur- og miljøforhold
Ras
ingen
Skred
liten
Flom
liten
liten
Radon
sannsynlig
Mindre alvorlig
Vind
lite
liten
Nedbør
ingen
Sårbar flora/
fauna
Kulturminner
ingen
Tiltak nødvendig
med radonsikring
ingen
Planområdet har
fjellgrunn med lite
løsmasser
Området er relativt flatt
og har ingen helning
som kan medføre fare
for skred
Nye hytter vil ligge
min. 3m høyere enn
vannstanden i Nordre
Gulsjøen og ca 2m
høyere enn vannstanden i Hølelva. Det
er liten fare for flom i
elva og det har ikke
skjedd de siste 50 år
All ny bebyggelse skal
beskyttes og sikres
mot radon ihht. TEK10
Området er relativt flatt
og skjermet med skog
på flere kanter
Nedbørsmengden er
normalt liten
Ikke noen spesielle
forekomster
Ingen kjente
verneverdige
forekomster
Menneskeskapte forhold
Støy
liten
Andre
forurensninger
Brann
ingen
Mindre
sannsynlig
liten
betydelig
Ingen veger gjennom
området, avstand til
Gjøvikbanen er ca
300m, lite båttrafikk på
Gulsjøen
Tiltak ihht.
brannforskrifter
skal ivaretas
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
Lang avstand fra
nærmeste brannstasjon og lang
innsatstid, ca 40 min.
Hytteområde – Nordre Gulsjøen - Planbeskrivelse
11
Trafikksikkerhet
Ulykker ved
utbygging
Ulykker ved
kjøreatkomst
liten
liten
liten
liten
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2, 2750 Gran
Det er få som ferdes
langs atkomstvegen
Det er lite trafikk og lav
hastighet på
atkomstvegen
t^\,
4,
Vedlegg 2
NORDRE GULSJøEN HYTTEOITIIRADE
PLANID: E-224
GRAN KOiiTIIUNE
VARSEL OIU OPPSTART ER 01.03.20{3 SENDT TIL:
Navn
Avisen <«Hadeland>»
Adresse
Gran kommune
Brannvesen i Gran
Kom. Ansvarlioe for bam oo unoe
Kom. Råd for funksionshemmede
Kommuneleqen
oostmottak@o ran.
oostmottak(Oqran.
oostmottak@qran.
oostmottak@oran.
oostmottak(Oo ran.
Oppland fylkeskommune
Fvlkesmannen iOppland
Statens veqvesen
NVE
Jernbaneverket
Forum for natur- oq friluftsliv
Hadeland EneroiAS
Mattilsynet
postmottak@oppland. orq
oostmottak@Jmop.no
F rm a oost-ost(Oveqvese n. no
ro@nve.no
oostmottakt@ibv.no
oooland@Jnf-nett.no
firmapost@henett.no
oostmottak@mattilsynet. no
Naboer oo rettiohetshavere:
Brandbu oo Tinqelstad Almennino
Ole Petter Bruvik
Holthe Skoqsameie
oleoetter@iaren. skole.oran, no
raho@raqasco.com
kom mu ne. no
kommune.
kommune.
kommune.
kommune.
no
no
no
no
i
lars@bt-a.no
v^qq
Besøksadresse
Stortorvet 7, Oslo
Jembaneverket
tN
3.
Postadresse:
Pætboks 4350
NO- 2308 Hamar
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2
2750 GRAN
postmottak@jbv.no
Sentralbord:
05280
Oru. Nr.:
971 033 533 MVA
Henvendetse tit:
Marianne Hvalsmarken
Dato:
Saksref.:
Faks:
Deres ref,:
Marianne.Hvalsmarken@jbv.no
76940s01s88
201301 868-2
Ttf.:
E-poet
Bankgiro:
04.03.2013
jernbaneve*et.no
Vedlegg:
Innspill til varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Hytteområde ved Nordre
GulsJøen - Gran kommune
Viser
til deres brev med
vedlegg vedr. oppstart reguleringsarbeid.
Angieldende planområde ligger trokså langt fra Gjøvikbanen og vil således ikke berøre
jembaneinteresser direkte. Vi giør imidlertid oppmerksom på at ev. adkomst/-er til
planområdet skal også ivaretas i forhold til sikkerhetsmessige henrym mot jernbanen. I
denne forbindelse orienteres det om at nye planoverganger med jernbanen er ikke tillatt,
og videre at uMdet bruk av godkjente planoverganger med jenrbanen skal vurderes mot
jernbanesikkerheten.
Jernbaneverket har ikke flere merknader i denne fasen av planarbeidet.
Med hilsen
Ragnhild Lien
Seksjonssjef
Plan og 16rv1ftning øst
Marianne Hvalsmarken
Overingeniør
Dokumentet er godkjent elektronisk
Kopi
til:
Grankommune
r_
--J_
bSide 1 av I
{eÅt*11a
Arvid tldggel
Fra:
Dato:
Ttl:
Kopi:
Emne:
"RaparHolthe" <ragnar.holthe@hexagonraufoss.com>
4. mars 2013 08:48
"Arvid Moger" <arvid.moger@hadeland-energi.neP; "Lars Olav Jensen" <lars@b.t-a.no>;
<olepetter@iaren.skole.gran.no>; <hnoekle@online.no>
"Anders Mnyner Eid Hohle" <anders@eidsalm.no>
SV: Hytteområde ved Nordre Gulsjøen - Varsel om oppstart av regulering
Hei,
Hvilke planer foreligger mht Gulsjøveien i denne forbindelse? økt bruk av veien og vil påvirke vedlikehold av
veien er bompenger påtenkt?
For Holthe Almenning
Ragnar Holthe
phone: +475L194642
Cell phone : +4797074245
E-ma i I : ro ho @ rogo sco. com
Fra : Arvid Moger [mailto :arvid. moger@ hadeland-energi. net]
Send* 1. marc 2013 09:02
Til: Lars Olav lensen; olepetter@jaren.skole.gran.no;
hnoekle@online.no; Ragnar Holthe
Kopi: Anders M$yner Eid Hohle
Emne: Hytteområde ved Nodre Gulsjøen - Varsel om oppstart av regulering
Tilskogeiere og rettighetshavere til skogsbilvegene i området
grunneier/oppdragsgiver av gnr.75/3, Østre Eidalmenning, vil vi melde om at det
startes arbeid med utarbeidelse av privat detaljregulering for hytteområde nord for Nordre
Gulsjøen, se vedlagte kartutsnitt i målestokk 1:2000.
På vegne av
Vedlagt følger også kopi av annonsen som er satt inn i avisen "Hadeland" idag, og oversiktskart.
Evt. synspunkter eller kommentarer
2013.
til planarbeidet
sendes skriftlig
til undertegnede innen l.april
Med hilsen
Arvid Moger
landskapsarkitekt
13.06.20t4
v&\q
Statens vegvesen
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedsvn. 2
2750 GRAN
Behandlende enhet:
Sakbehandler/innvalgsnr:
Vår referanse:
Region 6st
Kjersti Moltubakk - 6lnø99
2013t025632-002
Vår dato:
Deres referanse:
I1.03.2013
Varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Hytteområde ved Nordre
Gulsjøen i Gran kommune
Vi viser til e-post mottatt 28. februar 2013 med varsel om oppstart av reguleringsplan for nytt
hytteområde ved Nordre Gulsjøen i Gran kommune. Formålet med planarbeidet er å
tilrettelegge for ti nye hyttetomter.
Statens vegvesen forvalter riks-, og fylkesvegnettet og våre interesser knytter seg f6rst og
fremst til arealbruken langs disse vegene. Planområdet er avsatt til byggeområde for
frititlsbcbylsElsel-g;ytkfendelrommuneplarr-fffiran. Ptanlagt tiltak-b-erøer ikke-intsresser
som vegvesenet skal ivareta, og vi har derfor ikke merknader til planarbeidet.
Plan og trafikk Oppland
Med hilsen
A,b4
,Qe,rnMk&l4L
Lars Eide
seksjonssjef
Moltubakk
fersti
Postadresse
Telefon: 02030
Kontoradresse
Fakturaadresse
Statens vegvesen
Telefak:
Statens vegvesen
Region øst
Postboks 1010
f
lndustrigaten I 7
2619 LILLEHAMMER
2605 Lillehammer
Org.nr: 971 032081
6'1
25 74aO
irmapost-ost@vegvesen. no
Regnskap
Båtsfjordveien 18
98 t 5 VADSø
Telefon: 78 94 15 50
Telefak: 7A 95 33 52
5
bSide
I
vd\q
av 2
Arvid Moger
Fra:
Dato:
Tik
Legg ved:
Emne:
"Sturla Bråten" <Sturla.Braten@gran.kommuneJro>
12. mars 2013 08:41
<arvid.moger@hadeland-energi.net)
Gulsjøen - Annonse.pdf; Nordre Gulsjøen - Oversiktskart.pdf; Nordre Gulsjøen - Detaljkart.pdf
VS: Varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Hyttefelt ved Nordre Gulsjøen
Noen tanker fra brann og redning:
o Det er lang innsatstid for brannvesenet, på dagtid er nærmeste brannstasjon lokalisert på Gran.
(kveld Brandbu)
o Det er viktig med god atkomst vinterstid som sommer.
o StØrste utfordringen fra brannvesenet vil være slokkevann selv om det ligger vann i nærheten. Det
er viktig med god tilgang på slokkevann, en hyttebrann kan raskt utvikle seg til en skogbrann i dette
området.
Mvh
Sturla Bråten
Leder brannforebyggende avd.
Gran - Lunner brann og redning
Tlf.99267Lt6
sturla.braten @gran.komm
ne.no
u
http://www.gran.kommune.no/brann
Frar Arne Moksnes
Sendt 4. mars 2013 09:07
Til: Sturla Bråten
Emne: VS: Varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Hyttefelt ved Nordre Gulsjøen
En liten
titt
på dette i forhold
til forebyggende tanker
@
Arne
5f, ,"
miljøhensyn
-
vurder om du virkelig må skrive ut detrne e-postenl
Fra: Brit Kirsten Ræksbad På vegne av posHnottak
mars 2013 10:28
Til: Arne Moksnes; Are Løken; Tommy Jensen
Emne: VS: Varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Hyttefelt ved Nordre Gulsjøen
Sendt l.
Fra : Aruid Moger [ma ilto
Sendt 1. mars 2013
Til: postrnottak
:
a
ruid. moqer@ hadela nd-enerq
i.
net]
09:40
Emne; Varsel om oppstart av reguleringsarbeid
'
Hyttefelt ved Nordre Gulsjøen
TilGran kommune.
Kan dere være behjelpelig med å videresende denne e-posten
o
o
til:
Brannvesenet i Gran
Kommunelegen
13.06.2014
b
OPPLAND
fytkeskommune
Vtl*qq
Kutturarvenheten/Regionalenheten
['
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn.2
2750 GRAN
Vårref.:
Lillehammer, 19. mars 2013
201302067-3
Deres ref.:
Uttalelse fra Oppland fylkeskommune tilvarsel om oppstart av reguleringsarbeid Hytteområde ved Nordre Gulsiøen iGran kommune
Vi viser
til
brev fra Arvid Moger datert 28-2.2AL3 med varsel om oppstart av detaljregulering for nytt
hytteområde ved Nordre GulsjØen i Gran kommune. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for 10
hytter med enkel standard. Dette er en felles uttalelse fra Regionalenheten og Kulturarvenheten.
Merknader fra Regionalenheten
Det aktuelle planområdet er delvis itråd med kommuneplanens arealdel, der det er vist som område H
Gulsjøen, avsatt til framtidig fritidsbebyggelse.l oppstartsvarselet går planavgrensningen helt ned til
vannet, men i kommuneplanens arealdel er det vist en grønn buffer langs vannet. Vi forutsetter at
planen utarbeides i tråd med kommuneplanens arealdel og at det ikke tilrettelegges for tiltak i
strandsona som kan hindre allmenn ferdsel ned tilvannet.
For øvrigvises det til Veileder T-7450 Plonlegging ov fritidsbebyggelse som finnes på
www.planoppland.no. Veilederen fokuserer på planlegging av nye hyttefelt, både når det gjelder
utformingen av hytter, behandling av landskap og terreng mm.
Merknader fra Kulturarvenhqten
Kulturarvenheten ble forevist planene for dette hytteområdet i e-post datert 9.1L.7012 fra Anders
Møyner Eid Hohle. Som vist til i vårt svar i e-post datert 23-11.2Ot2 har vi ut i fra våre arkiv ikke
kjennskap
til at det foreslåtte tiltaket vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner eller
verneverdige kulturminner fra nyere tid. Området som nå er oversendt har en noe større utstrekning
sørover mot vannet, men vår vurdering er fremdeles at det ikke vil være nØdvendig å gjennomføre
arkeologiske registreringer i forbindelse med planarbeidet.
Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at dersom det iforbindelse med tiltak i marka blir funnet
automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører
B$rksadresse
Saksbehandler:
Postboks 988
Kirkegaten 76, Lillehammer
Torill Nygård - Kulturarvenheten, lngvil Hegna Aarholt
- Regionalenheten
2626 LILLEHAMMER
Bankkonto: 2000 09 50018
Telefon:
E-post
E-pst:
Postadresse
Org.
nr:
951382335
postmottak@oppland.org
Torill.Nygaard@oppland.org
I
kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner § 8. Melding skal snarest
sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan
gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vllkårene for dette.
Med hilsen
Kristin Loe Kjelstad
Teamleder plan og miljd
KJell Marlus Mathisen
Re8ionalenheten
Kulturarvenheten
Fylkeskonservator
Etter våre rutiner er dette brevet godkjent og sendt uten underskrift.
Kopitil:
Fylkesmannen iOppland , Postbok 987,2626 LILLEHAMMER
')eAhq
ffifo
w
Fylkesmannen i Oppland
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvn. 2
2750 GRAN
Deres referanse
Vår
referanse
Saksbehandler
Dato
22.03.2013
201311516-0 421.4 PME
Philip Mellison, tlf. 61 266079
Gran kommune - Reguleringsplan
Gulsjøen - varsel om oppstart
-
Hytteområde ved Nordre
Vi viser til e-post av 28. februar 2013 med varsel om oppstart av reguleringsplan for Nordre Gulsjøen
i Gran kommune. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for 10 hyttetomter.
Forholdet til overordna plan
Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til fritidsboliger.
-
Strandsone
Planavgrensningen i kommuneplanen og i oppstartsvarselet er ikke sammenfallende. Fylkesmannen
viser til at det er et nasjonalt mål å bevare strandsona som natur- og friluftsområde tilgjengelig for
alle, og sikre vassdragslandskap og vassdragsbelter jf . St.meld. nr. 26 (2006 - 2007) Regjeringen
milj-øpolitikR-og1iket§miljøfil§Eiid Fylkesmånhen forut§etteir afareåIene i strandsonaT låh§s vassdraget reguleres til fril uftsområde med allmenn ti lgjengelig het.
Miljø og landskap
Det er et nasjonalt mål at fritidsbebyggelse skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap,
miljøverdier, ressursbruk og estetikk jf . St.meld. nr. 26 (2006-2007) Regieringens miljøvernpolitikk og
rikets miljøtilstand. Landskapshensyn er også vektlagt gjennom Norges ratifisering av den europeiske
landskapskonvensjonen. For å oppnå miljømessig gode løsninger, anbefaler vi at
Miljøverndepartementets veileder Planlegging av fritidsbebyggelse (T-7450) legges til grunn i
planarbeidet. Fylkesmannen anbefaler at det settes krav om visualiseringer som viser nær- og
fjernvirkning av planlagt utbygging. Vi forventer at vurdering av landskapsvirkning og miljøhensyn
innarbeides i planbeskrivelsen.
Naturmangfold
Fylkesmannen gjør oppmerksom på at naturmangfoldlovens prinsipper i §§ B-12 skal legges til grunn
som retningslinjer ved offentlig beslutningstaking, og at vurderingen skal framgå av beslutningen. Vi
ber om at vurderinger etter nml §§ B-12 innarbeides i planbeskrivelsen, og at det tas hensyn til
naturverdier gjennom bruk av arealformål og bestemmelser.
Vi er ikke kjent med at det er registrert arter eller naturtyper med særlig verdifor biologisk mangfold
planområdet.
i
Vassdrag
Det går en bekk langs planområdet. Fylkesmannen anbefaler at bekken beholdes åpen som et naturog landskapselement. I følge vannressursloven § 11 skal det opprettholdes et naturlig
vegetasjonsbelte langs vassdrag som motvirker erosjon og avrenning, og gir levested for dyr og
planter. Det bør avsettes et tilstrekkelig bredt grøntbelte langs vassdraget og gis bestemmelser om
bevaring av kantvegetasjon. Det bør settes konkrete minstekrav til bredde og høyde på
kantvegetasjonen, jf. pbl. § 12-7 nr 9.
Besøksadresse: Statens hus, Storgata 170,2615 Lillehammer Postadresse: Postboks 987,2626 Lillehammer
Telefon: 61 26 60 00 Telefaks: 61 26 61 67 E-post postmottak@mop.no Org.nr: 970 350 934
v'r$r/. fi/l kesm a n ne n. n o/o pp a nd
I
I
Vann- og avløp
Hyttefeltet er planlagt for lavstandard hyfter. Erfaringsmessig oppstår det gjerne ønske om innlagt
vann i hytter som ligger til helårsveg og har strømforsyning. Fylkesmannen anbefaler at vann- og
avløpsløsninger avklares gjennom planarbeidet. For å unngå forurensningfare gjennom søknader om
enkeltutslipp, bør det gis bestemmelser om at det ikke kan tillates innlagt vann uten at det foreligger
for hv"eområde'i
.o
:ffi;?:
Kopitil:
Oppland fylkeskommune
Postboks
988 2626
Lillehammer
Vod,»q1. q
&tæ,ffi.
i*.l*qf-ka§tt*tøkt
Org.nr:954575152 MVA
Storlinna L22, 277 0 IAREN
TIf: 61 33 4200
Epost: p!s!@!.:LA.ne
Web: b-t-a.no
,
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedvegen 2
2750 GRAN
Jaren,22.03.2013
Nordre Gulsiøen hytteområde
Vi viser til annonsert "Varsel om oppstart av regulering hytteområde ved Nordre Gulsjøen i Gran
Kommune".
Brandbu og Tingelstad Almenning har som utgangspunkt ingen synspunkter på selve det
regulerte området.
Imidlertid er det slik vi ser det ingen adgang til hytteområdet uten bruk av allmenningens
vegnett. Dette gjelder om man kommer fra Hennung,Løvbrøtte eller Trevatn. Vi antar de fleste
som kjøper hytte vil komme fra Hennung eller Løvbrøtte. Allmenningen vil dermed berøres på
flere måter:
.
.
r
ved anleggsarbeide
i sommerhalvåret
i vinterhalvåret
Vedrørende anleggsarbeidet på hyttefeltet vil vi forvente et bidrag til vår vegkapital beregnet
etter en pris pr tonn/km. Under tømmertransport blir det i 2013 vanligvis brukt en pris på
kr 5 - 8/pr m3/km, noe som tilsvarer ca kr 1S/pr tonn/km. For å unngå diskusjoner og
kontroller vedr. transport og vekt pr hytteanlegg foreslår vi at utbygger betaler kr 10.000,- pr
hytte i vegavgift. Denne avgiften omfatter transport av alle materialer, snekkere, grunnarbeid
etc. Vi gjør videre oppmerksom på at Gulsjøvegen opprinnelig er av eldre forfatning, og selv med
de seinere års betydelige investeringer, vil rør ogbruer være tilpasset dette. Dersom skader på
transportutstyr og mennesker skulle oppstå pga stikkrenner og bruer som følge av
anleggstrafikken, må dette være utbyggers ansvar. Allmenningen forventer også at utbygger står
for en gjenoppbygging av disse, om de skades.
Teleløsningsperiode
I perioden fra etter påske til ca 15. mai må utbygger og hytteeiere akseptere at vegnettet er
stengt. Åpen vegnett i teleløsningen forårsaker vanligvis store skader på vegene, og dagens
økonomi i skogbruket tilsier forsiktighet. Evt kiøring i teleløsningsperioden forutsetter
erstatning/utbedring ved skader.
Vinterhalvåret
Normalt sett blir vegen mellom Hennung
og Løvbrøtte brøytet av allmenningen. Likevel kan det
selvsagt komme vintre, der vi ønsker å sløyfe brøytingen på denne vegstrekningen. Ikke minst
aktualiserer dagens svake tømmerpriser, redusert brøyting i framtida. Imidlertid er vi innstilt på
en brøyting hver vinter med tanke på hyttefeltet ved N. Gulsjøen, forutsatt at hytteeierne betaler
en gitt avgift for dette. Fra Svartdalskrysset må utbygger brøyte selv.
Vegavgift
Allmennigen opererer med vegavgifter på sitt åpne vegnett. Vegavgiftene er satt med tanke på
relativ sporadisk kjøring. Vi vil anta at hytteeierne har betydelig høyere frekvens på bruk av
vegen. Vi ser derfor for oss at hytteeierne registreres hos oss, og får faktura for bruk av
Gulsjøvegen og almenningens øvrige vegnett. Sett i sammenheng med avsnittet om brøyting,
mener vi denne avgiften bør være kr 1.500,- årlig. I tillegg kommer allmenningens vanlige
årskortavgift på kr 400,-. Avgiften for Gulsjøvegen reguleres årlig etter kpi, og den generelle
avgiften reguleres i samsvar med øvrig regulering av allmenningens vegnett.
Vi mener vi med ovenstående gjennomgang har pekt på de problemer, utfordringer og skader
anleggsdrift og biltrafikk ved hyttefeltet på Norde Gulsjøen kan gi Brandbu og Tingelstad
Almenning. Vi mener vi på ingen måte har opptrådt urimelig, og forventer derfor en aksept for
våre krav. Forøvrig er vi innstilt så godt vi kan på å bidra til at Østre Eidsalmenning får
gjennomført utbyggingen av hyttefeltet.
Med hilsen
Brandbu og Tingelstad Almenning
{m$mi,{l**"
Almenningsbesty\er
bSide
I av I
V.ett
Arvid Moger
Fra:
Dato:
Til:
"Haslestad Kristin Hasle" <krhh@nve.no>
l. april 2013 17:47
<arvid.moger@hadeland-energi.ne>; <arvid.moger@hebb.no>
Kopi:'NordviStein"<sno(@nve.no>
Emne:
NVEs innspill ved varsel om oppstsrt av reguleringsarbeid - Hytteområde ved Nordre Gulsjøen - Gran
kommune, Oppland
TiL t-andskapsarkitekt Arvid Moger
Vår ref: 201301658-2
Deres ref:
NVEs innspill ved varsel om oppstart av reguleringsarbeid - Hytteområde ved Nordre Gulsjøen Gran kommune, Oppland
Vi viser til varsel om oppstart datert 28.02.2012.
Vassdrag, flom og overrann
Planområdet omfatter vassdrag og vi ber om at disse blir tilstrekkelig ivaretatt. Sikkerhet mot flom skal
være tilstrekkelig dokumentorl jf TEK l0 § 7-2 og kantsoner bør ivaretas både som sikkerhet mot
flom/erosjon men også for å ivareta det biologiske mangfoldet jf vannressurslovens § I l.
NVE anbefaler ikke at man legger om eller lukker vassdrag. Dette ertiltak som omfattes av
vannressurslovens bestemmelser. Blir inngrep i vassdrag akhrelt, må konsekvenser og ev avbøtende tiltak
dokumenteres tilstrekkelig i planen, slik at en vurdering etter vannressurslovens bestemmelser er mulig.
NVE anbefaler at man benytter bruer fremfor kulverter. Planen må stille krav om tilstrekkelig sikkerhet
mot flom (if TEK10 § 7-2 og sikkerhet mot en 200-års flom) for ev bruer og kulverter.
Videre bør man ved utbygging som fører til endrede avrenningsforhold med flere tette flater, giøre
vurderinger av kapasitet og plassering av stikkrenner og kulverter.
Skred
Området omfattes ikke av aktsomhetsområde for sl«ed, jf www.skrednett.no , men vi giør for ordens
s§ld oppmerksom på at Skrednett ikke fanger opp mindre skrenter på under 50 meter. Dette er
vurderinger som må giøres lokalt og fremgå av planen. Vi minner om sikkerhetskravet for fritidsboliger
som er gitt i TEKI0 § 7-3.
NVE har ikke flere innspill ved varsel om oppstart, men vi forbeholder oss retten til
mer senere i planprosessen.
å komme
tilbake med
l(ristin Hasle Haslestad
senioringeniør
Skred- og vassdragsavdelingen
Region øst
Norges vassdrag§' og energidirektorat (NVE)
Telefon: 09575 eller diæKe: 22 95 96 85
E-post: nve@nve.no eller direkte: krhh@nve.no
Web: www.nve.no
13.06.2014
l0
1
Reguleringsplan for
Nordre Gulsjøen hytteområde
PlanID: E-224
REGULERINGSBESTEMMELSER
Dato på forslag sendt til offentlig ettersyn:
Revisjonsdato på forslag til sluttbehandling:
Dato for vedtak i Gran kommunestyre:
23.10.2014
12.02.2015
xx.xx.2015 (Sak xx/15)
Bestemmelser i reguleringsplanen i henhold til Plan- og bygningsloven (PBL) § 12-7.
§ 1.
Avgrensning.
Planområdet, som ligger nord for Nordre Gulsjøen, er vist på plankartet datert
22.09.2014.
§2
Arealformål i reguleringsplanen.
Området reguleres til følgende formål:
Bebyggelse og anlegg, PBL § 12-5.1:
BFF1 – BFF10 - Fritidsbebyggelse – frittliggende, i alt 10 nye hytter
BBS- Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende anlegg
Samferdsel og teknisk infrastruktur, PBL § 12-5.2:
Veg 1 – Felles
Veg 2 – Felles
Veg 3 – Felles
Veg 4 – Privat skogsbilveg
f_SPP - Parkeringsplass – Felles, med plass for 8 biler
Landbruks-, natur- og friluftsområder, PBL § 12-5.5:
LSK - Skogbruk
§ 3. Fellesbestemmelser for planområdet
§ 3.1. Kulturminner.
Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området men dersom det i
forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er
kjent, skal arbeidene straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres
sikringssoner på fem meter, jfr. Lov om kulturminner § 8. Melding skal snarest sendes
til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene
kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt
vilkårene for dette.
§ 3.2. Atkomst
Skal skje fra privat skogsbilveg (bomveg) i Østre Eidsalmenning og via felles
atkomstveger.
LANDSKAPSARKITEKT ARVID MOGER
VERKSTEDVN.2 – 2750 GRAN
2
§ 3.3. Vannforsyning.
Det kan ikke innlegges vann i hyttene uten utslippstillatelse, jfr.
forurensningsforskriften og lokal forskrift om utslipp i Gran kommune. Det kan borres
etter vann og etableres brønn med håndpumpe som felles vannpost innenfor området.
Før det eventuelt tillates innlagt vann, skal det utarbeides og godkjennes en felles VAplan, som viser hvordan utslipp kan etableres for alle eiendommene innenfor
planområdet.
§ 3.4. Avløp
Før det eventuelt kan tillates utslipp av sanitært avløpsvann, må det sendes inn søknad
om utslippstillatelse til kommunen. Det må utarbeides og godkjennes en felles VAplan, som viser hvordan utslipp kan etableres for alle eiendommene innenfor
planområdet.
§ 3.5 Avløpsfri toalett-løsning.
Det skal være avløpsfri toalett-løsning hvor det benyttes torvstrø eller bio-do. Avfallet
fra anlegget skal kunne deponeres på egen tomt.
§ 3.6 Renovasjon.
Hyttene skal delta i offentlig renovasjonsordning med bruk av felles søppelcontainere
plassert ved Løvbrøtte.
§ 4. Bebyggelse og anlegg
§ 4.1. BFF - Fritidsbebyggelse - frittliggende
Hver tomt er angitt med en sirkel med radius = 22,5m fra utsatt og innmålt merkepel.
Innenfor denne sirkelen skal tomtegrensene utsettes. Tomtestørrelsen skal være
maksimum 1000m².
Bebyggelsen må i sin helhet ligge innenfor den indre angitte sirkelen som er definert
som byggegrense, radius = 12,5m.
På hver tomt kan tillates BYA=120m², inkludert eventuelt anneks, uthus m.v.
I tillegg til BYA kan det bygges terrasse eller inngjerdet platting på maks. 30m².
Det tillates opparbeidet parkeringsplass på hver enkelt tomt. Innenfor BYA skal det
medregnes en parkeringsplass på 18 m2, jfr. TEK10 § 5-7.
§ 4.1.1 Grunnmurshøyde og mønehøyde.
Grunnmurshøyden på hytte skal ikke overstige 100cm, og terrasse/ platting skal ikke
ligge mer enn 50cm over terreng.
Maksimal tillatt mønehøyde er 5,5m, regnet i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå
rundt bygningen
§ 4.1.2 Takform og materialbruk.
Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 22º og 32º.
Det skal benyttes tradisjonelle byggematerialer. Ved ønske om laftebygg skal disse
være med en enkel utforming.
Alle bygg skal ha mørk farge og taktekking skal utføres med materialer som gir en
mørk og matt fargevirkning. Torvtak tillates ikke.
Det er ikke tillatt å opparbeide grasplen på hyttetomten.
LANDSKAPSARKITEKT ARVID MOGER
VERKSTEDVN.2 – 2750 GRAN
3
§ 4.1.3 Inngjerding
Det tillates ikke inngjerding rundt tomtene - bare rundt platting eller opparbeidet
uteplass. Ved byggesøknad kan det eventuelt søkes om oppsetting av gjerde mellom
konsentrert bebyggelse som utgjør et klart definert tun på tomta. Gjerdet skal bestå av
trematerialer.
§ 4.2 BBS – Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.
I området kan det etableres brygge, permanent eller flytende, for inntil 15 småbåter.
I strandsonen kan det opparbeides plass for grilling, bord og benker.
Området er åpent for allmennhetens bruk.
Strandsonen kan om vinteren benyttes til opplagsplass for båter. Det tillates ikke
bygging av naust, båthus eller lagerbygg på området.
§ 5. Samferdsel og teknisk infrastruktur.
§ 5.1 Veg 1, veg 2 og veg 3 - Felles
Som adkomstveger til hyttene er det regulert 3 korte veger fra skogsbilvegen og inn til
hyttetomtene.
Vegene er regulert med total bredde på 5,0m, kjørebanen skal opparbeides med en
bredde på 3,0m, i tillegg tillates anlagt nødvendige møteplasser tilpasset naturlig
terreng.
Vegen skal ha knust grus som toppdekke og grusen skal bestå av stedegne fjellmasser.
§ 5.2 Veg 4 – privat skogsbilveg
Som adkomstveg til hytteområdet skal eksisterende private skogsbilveg i Østre
Eidsalmenning benyttes.
I hver enkelt byggesak skal det framlegges tinglyst avtaledokument mellom hytteeier
og vegeier om vegrett, bruk og adkomst, av skogsbilvegen.
Vegen er regulert med samme bredde som dagens veg med kjørebane på ca 4m.
Vegen skal vedlikeholdes av grunneier og ha grus som toppdekke, grusen skal bestå av
stedegne masser.
§ 5.3 Parkeringsplass f_SPP – Felles.
Før opparbeidelse av småbåtanlegg kan starte skal det på den regulerte felles
parkeringsplassen opparbeides minimum 8 parkeringsplasser.
Parkeringsplassene skal ha grus fra stedegne masser som toppdekke.
§6
Landbruks-, natur- og friluftsområder
§ 6.1 LSK - Skogbruk
Grunneier skal drive tradisjonelt skogbruk og vanlig skjøtsel av området. Det skal
opprettholdes en sone på 6 meter med stedegen kantvegetasjon langs Hølelva.
§7
Hensynssone flomfare
§ 7.1 Flomfare
Innenfor hensynssone flomfare kan det ikke etableres bebyggelse eller andre tiltak,
uten at det foreligger en fagkyndig utredning som dokumenter sikkerhet mot 200årsflom med 20 % klimapåslag.
LANDSKAPSARKITEKT ARVID MOGER
VERKSTEDVN.2 – 2750 GRAN
20
420
H3
20
_1
lelv
1
2
BFF2
BFF4
LSK=Skogbruk
5
BFF5
4
3
LSK=Skogbruk
BFF3
2,5
R2
Gnr.75/3
4
R12,5
1
5
Veg
5
BFF7
420
7
BFF6
6
BFF9
9
425
BFF8
8
420
10
BFF10
5
f_Veg3
BFF1
P
P
f_S
LSK=Skogbruk
BBS
f_Veg
Nordre Gulsjøen
425
fa
re
1
a
Hø
m
lo
=F
420
420
425
TEGNFORKLARING
Arealformål PBL § 12-5
Småbåtanlegg i sjø og vassdrag
Fritidsbebyggelse-frittliggende BFF1-BFF10
1. Bebyggelse og anlegg, PBL § 12-5.1
BFF
med tilhørende strandsone
BBS
Privat veg
2. Samferdselsanlegg og teknisk
infrastruktur, PBL § 12-5.2
Veg 4
Parkeringsplass - felles
Veg -felles, Veg1, Veg2 og Veg3
f_SPP
LSK
Skogbruk
40
Saks.nr
NORD
01.03.2013
Dato
5. Landbruks-, natur- og friluftsområder
PBL § 12-5.5
Flomfare
30
Grense for faresone
Planens begrensning
Formålsgrense
Byggegrense
20
50m
Faresone, PBL § 12-6 a.3 Flomfare
H320_1
10
Linjetyper
0
Saksbehandling i følge plan- og bygningsloven
Kunngjøring av oppstart av planarbeidet
1.gangs behandling i planutvalget
Offentlig ettersyn i perioden
2.gangs behandling i planutvalget
Vedtatt i kommunestyret
NORDRE GULSJØEN HYTTEOMRÅDE
GRAN KOMMUNE
Forslag til reguleringsplan
Landskapsarkitekt Arvid Moger
Verkstedveien 2 2750 Gran
Telefon 61 33 60 64 Telefax 61 33 74 79
Signatur
f_Veg
2