1. No category

Ullensaker kommune
Plan og næring
Sendt til: postmottak@ullensaker.kommune.no
Jessheim, 5.februar 2016
HØRINGSINNSPILL FRA JESSHEIMMARKAS VENNER
1. Innledning
Vi viser til forslaget til rullering av Boligbyggeprogram for Ullensaker kommune for perioden 20162030 som er lagt ut på høring med frist for å gi høringsuttalelse til i dag.
Jessheimmarkas Venner (JMV) er en forening som arbeider for at så mye som mulig av området som
inngår i KDP JSØ1 blir bevart som en bynær mark for Jessheims befolkning.
Høringsuttalelsen inngis av interimstyret som består av følgende personer:








Bjørn Morten Skudsveen (styreleder)
Pål Anzjøn
Ine Gaarder
Stig Gunleiksrud
Erik Helle
Julie Jahren
Dajana Morønning
Steinar Taraldlien
JMV har med overraskelse registrert at deler av områdene avsatt til boligutbygging i Jessheimmarka
er kommet med i boligbyggeprogrammet og med avsatt volum i en relativt tidlig fase. Dette er
uheldig, noe vi skal begrunne i det følgende.
2. Forholdet til statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging
fastsatt ved kgl.res av 26 september 2014
En hovedinnvending fra JMVs side er at man legger opp til å bygge ut området allerede nå til tross for
at det ikke er behov for dette utbyggingsvolumet på mange år med den vedtatte veksttakten for
kommunen.
Dette må ses i sammenheng med de statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og
transportplanlegging. Disse angir at det skal legges til rette for kompakte byer og tettsteder. Store
deler av Jessheimmarka ligger lenger fra kollektivknutepunkter enn et utbyggingsvolum som
oppfyller behovet i god tid fremover. Det er da uheldig at disse områdene åpnes for utbygging
1
Vedtatt av kommunestyret den 15.6.2015 (sak 47/15). JMV anmodet Fylkesmannen om å foreta en
lovlighetskontroll av vedtaket av kommunedelplanen, og vi venter avgjørelse i den saken i nær fremtid.
parallelt med prosjekter som er vedtatt og/eller under politisk behandling i disse dager nærmere
kollektivknutepunktene. Dette fremmer ikke hensynene i retningslinjene, jf disses pkt 4.
I retningslinjene pkt 4.3 uttales:
"Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Nye
utbyggingsområder bør styres mot sentrumsnære områder med mulighet for utbygging med mindre
arealkonflikter. Utvikling av nye, større boligområder må sees i sammenheng med behovet for
infrastruktur."
Det er betydelig potensiale for å nå kommunens vedtatte veksttakt uten at man nå går i gang med
utbygging av Jessheimmarka.
Potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk.
Hvis vi ser bort fra Jessheimmarka (Jessheim sørøst) så gis det klarsignal for bygging av ca 4000
boenheter i årene 2016 -2019. VI antar det skal bo mer enn 1 i hver bolig. Man er derfor LANGT over
kommunens vekstplan på 1000 hoder pr år.
Uansett hva man måtte mene om Jessheimmarkas endelige fremtid, er det klart at det ikke er noen
grunn til å "spise" av denne nå. Jessheimmarka er et svært verdifullt frifluftsområde, og Jessheims
innbyggere bør få nyte godt av dette så lenge som mulig. Dvs inntil det er nødvendig å bygge ut også
dette området. Dette er helt i samsvar med de statlige planretningslinjene.
Hvis man spiser av området innebærer dette for øvrig at kommunens stilling i forhold til plb § 17-3
tredje ledd svekkes, se nærmere nedenfor. Dette er ikke i fellesskapets interesser.
3. Forholdet til rekkefølgebestemmelsene i KDP JSØ og de lovlige rammer for
utbyggingsavtaler
KDP JSØ inneholdt som kjent rekkefølgebestemmelser for flere av områdene i Jessheimmarka som
fastsetter at "omkjøringsvegen skal være etablert som vist i plankartet". Dette gjelder i alle fall for B2,
B4, B5, B6, B7 og B8. Til tross for dette er det allokert et utbyggingsvolum til disse områdene, og i alle
fall for deler i en så tidlig fase at det er åpenbart at veien ikke vil være bygd.
Dette er overraskende. Kommunestyret har signalisert at kommunen ikke skal betale for
omkjøringsveien. Dette ble også uttrykkelig uttalt fra kommunens side i møte med
utbyggerinteressene i Plan- og samferdselskomiteen. Det er i dag ikke engang kommet så langt at
man har regulert veien, sikret grunnrettigheter mv.
Det vil være svært uheldig dersom kommunen begynner å bygge ned marka uten at man har sikret
seg at veien virkelig blir bygd. Fra JMVs side stresses at det synes å være en betydelig risiko for at
utfallet blir at marka blir ødelagt som friluftsområde uten at det noengang blir bygd en vei som vil bli
finansiert av private interesser slik kommunen har forutsatt. Dette skal begrunnes nærmere:
Kommunen har forsøkt å sikre seg gjennom rekkefølgebestemmelser og ønsker også å inngå
utbyggingsavtaler.
Dersom man begynner å bygge ut f eks B5 og/eller B2 og/eller B7 havner man i en situasjon hvor det
ikke er tilstrekkelig incitament igjen for de private interessentene til å bygge veien fordi de allerede
har fått ut tilstrekkelig verdier av marka. Veien vil ikke lenger bære seg økonomisk.
Vi minner i den forbindelse om at Bakke Prosjekt AS i brev til kommunen 30. april 2013 uttalte:
"For det andre er vi sterkt i tvil om kommunen kan kreve omkjøringsveien finansiert gjennom
rekkefølgekrav og utbyggingsavtale med grunneiere/utbyggere. Omkjøringsveien er begrunnet ut fra
et overordnet samferdselspolitisk ønske om å avlaste dagens trafikk østfra som går gjennom sentrum
og skal ut på E6 mot Oslo. Vi ser det da som naturlig at dette er et offentlig ansvar, både mht
finansiering og bygging."
Vi hørte i møtet med Plan- og samferdselskomiteen i kommunen at den nåværende daglige leder
uttalte seg annerledes. Brevet fra 2013 reiser imidlertid spørsmålet ved lovligheten av å kreve
finansiering av veien fra de private. Dersom det vil være ulovlig å kreve dette, spiller det for så vidt
liten rolle hva Bakke uttaler at selskapet nå vurderer. For kort tid siden vurderte de spørsmålet
annerledes. For kommunen må det tas i betraktning at det er en risiko for at en utbyggingsavtale vil
bli underlagt lovlighetskontroll av Fylkesmannen og/eller av domstolene.
Rekkefølgebestemmelsene i planen bestemmer ikke hvem som skal utføre tiltakene eller finansiere
de. Derfor må man i tillegg har utbyggingsavtaler som reguleres av plan- og bygniningsloven kap 17.
Det vises i den sammenheng til KRDs rundskriv H05/02 Juridiske spørsmål vedrørende
utbyggingsavtaler i tilknytning til plan- og byggesaksbehandling m.v. hvor det i pkt 3.2 uttales:
"Rekkefølgebestemmelser er i utgangspunktet ment å hindre at en bestemt utbygging gjennomføres
før visse vilkår er oppfylt. De er derimot ikke ment å være krav om at det er den private utbygger som
skal bekoste de i utbyggingen viste fellestiltak."
For å avgjøre finansiering er altså rammene for utbyggingsavtaler i utgangspunktet det avgjørende.
Den bestemmelsen som er særlig relevant er plb § 17-3 tredje ledd. Dette er antakelig den Bakkeselskapet hadde i tankene ved utformingen av brevet 30. april 2013.
Sivilombudsmannen behandlet en sak om rammene for utbyggingsavtaler i henhold til § 17-3 tredje
ledd i avgjørelse av 3. september 2015 som legges ved. Plb § 17-3 lyder:
"Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste
tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til
utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser
etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den
belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen." (Understreket her.)
Sivilombudsmannen drøftet i sin uttalelse særlig kravet om nødvendighet og forholdsmessighet.
Disse vilkårene er kumulative, dvs at det en grunneier kan pålegges både må være nødvendig men
også stå i et rimelig forhold til utbyggingen. Det må endelig også stå i forhold til den belastningen
tiltaket påfører kommunen.
JMV har ikke sett at kommunen har vurdert rammene for utbyggingsavtaler for utbygging av
Jessheimmarka. Dette fremstår som svært sentralt å få utredet på en skikkelig måte før marka røres
ytterligere. Man kan tenke seg at det inngås avtaler med et videre omfang enn det plb § 17-3
bestemmer, og det må da drøftes om kommunen kan kreve avtalen oppfylt på grunn av at
utbyggerne har forpliktet seg privatrettslig. Dette er ikke enkle spørsmål.
Vi påpeker i denne sammenheng er at dersom man tillater utbygging av deler av marka nå vil det i
mindre og mindre grad være adgang til å kreve bidrag i form av utbyggingsavtaler fordi utbyggingens
omfang reduseres. Det vil også bli en mindre belastning desto mindre område som står igjen når
veien skal bygges. Dersom man f eks har tillatt B2, B5 og/eller B7 sier det seg selv at bidraget fra B6
ikke kan utløse hele veien. B2 ligger ikke engang på østsiden av marka. Det er videre innlysende at
grunneierne vil hevde at kommunen må bære en hovedandel på grunn av belastningen som følger av
utbyggingen av Gystadmarka.
Det ovenstående er relevant for både B2, B4, B5, B6, B7 og B8.
For så vidt gjelder Område B2, 4/145: Stendansen så fremgår det av KDP JSØ at det før etablering av
bebyggelse på felt B2 skal:
 omkjøringsvegen være etablert som vist i plankartet. Adkomst til området skal være
etablert iht. §6  skytebanen være flyttet.  eventuelt behov for opprenskning i grunnen
være gjennomført iht. gjeldende forskrifter. Dokumentasjon om at det ikke foreligger
forurenset grunn skal forelegges ved regulering.  adkomst til de tilgrensende
skogbruksarealene sikres for de eiendommer som har rettigheter til uttak/adkomst via
området.
I utkastet til boligbyggeprogram er det gitt kvote for 40 boliger i 2016. Det til tross for at det ikke
foreligger noen plan for ny skytebane som er en forutsetning for regulering. Det er ikke etablert
adkomst til området. Det foreligger ikke dokumentasjon mht forurensing i grunnen. For øvrig vises
det til at rekkefølgebestemmelsene gjelder mht omkjøringsvegen.
For så vidt gjelder område B5 (boligbyggeprogramet pkt 33) –Langeland skog så fremgår det av KDP
JSØ at det før etablering av ny bebyggelse på felt B5 skal:
 omkjøringsvegen Jessheim sørøst være etablert som vist i plankartet.  det være
etablert adkomst til området fra omkjøringsvegen som vist i plankartet. 
fortausløsning langs Algarheimsvegen være etablert fra Røde Kors-garasjen til
rundkjøringen ved Dampsaga i vest.  det være vurdert tilkobling av veg og
gang/sykkelveg til eksisterende bebyggelse langs Algarheimsvegen og gjennomført
sanering av avkjørsler mot Algarheimsvegen dersom dette er blitt ansett som
nødvendig.  gang- og sykkelvegforbindelse gjennom området mellom Allergot
ungdomsskole og østover mot Skogmo være opparbeidet som vist i plankartet.
Fortausløsning for deler av traseen kan vurderes.
Til tross for dette er det allokert 70 boliger til 2016 og 70 til 2017-2019. Det vises til det ovenstående
om rammer for utbyggingsavtaler, og JMV motsetter seg sterkt at man spiser deler av området ved å
tillate denne nå.
4. Avslutning
JMV har ikke synspunkter på områdene B1, B3 og B4.1 innenfor KDP JSØ.
For øvrig mener vi at boligbyggeprogrammet ikke er i henhold til vedtatt utbyggingsvolum og takt.
Det er heller ikke i samsvar med statlige planretningslinjer å bygge ut disse områdene nå før øvrig
regulert volum bygges ut.
Ved å legge disse planene inn for utbygging når det evt er behov for det kan innbyggerne få bevare
nærheten til denne spesielle utmarka så lenge som mulig. Vi synes man også bør vente å se
konsekvensene av Tverrvegen (Henrik Bulls veg) og får den analysert før man igangsetter videre
regulering av Jessheim Sørøst.
Vi vil derfor igjen påpeke at virkningen av inngrep og etablering av veg gjennom marka ikke er
tilstrekkelig vurdert. De negative konsekvensene er betydelig større enn de eventuelle fordelene som
er skissert.