MARKEDSRAPPORT NORSK HOTELLNÆRING 2015 INNTRODUKSJON Hotelia utarbeider to ganger pr. år en kortfattet markedsrapport om den Norske hotellbransjen, med et lite sideblikk til det svenske markedet. Rapporten er utarbeidet de siste to månedene før utgivelse. Rapporten bygger på data hentet fra Statistisk sentralbyrå (SSB) og Statistikknett, samt andre kilder for makroøkonomiske tall. I tillegg supplerer Hotelia med egne data og framskrivninger. INNHOLDSFORTEGNELSE 3 Om oss 4 Makroøkonomi 5 Oversikt Norge 9 Oslo 11 Bergen Utviklingen i det norske hotellmarkedet i for Norge totalt og de syv største hotell byene/kommunene. 13 Trondheim Viktige hendelser og begivenheter i det norske hotellog eiendomsmarkedet, inkludert relevante funn i det svenske markedet. 15 Gardermoen 17 Stavanger 19 Tromsø Noen tanker om bransjens utsikter for 2016. 21 Kristiansand Avslutningsvis en kort oversikt over Sverige, samt byene Stockholm, Malmö og Göteborg. 24 Hovedpunkter, transaksjoner og framtidsutsikter 28 Oversikt Sverige Neste rapport er planlagt i august 2016, og vil være en halvårsrapport. 32 Kontakt Oss Hovedfokuset i rapporten er: Norsk Hotellnæring 2015 | 2 OM OSS Rådgivning og forretningsutvikling for hotell, hotelleiendom og reiseliv Hotelia består av et team erfarne konsulenter med lang fartstid fra hotelldrift- og hotelleiendomsbransjen Hotelia tilbyr feasibility studier, hotellmarkedsundersøkelser, transaksjoner, verdivurderinger, operatørsøk og generell rådgiving for hotell- og reiselivsklienter Vi er spesialisert i den Nordiske regionen, og baserer våre råd på erfaring og et bredt nettverk i denne regionen Rådgivning Forvaltning Hotelia består av dyktige konsulenter med lang erfaring fra alle deler av hotellbransjen. Vi kan hotellmarkedet, og løser alle oppdragene vi påtar oss med kunnskapsbasert rådgivning. Vi tilbyr lang erfaring fra hotelldrift, hotellinvesteringer, hotelltransaksjoner og eiendomsutvikling. Vårt brede nettverk av kontakter i innog utland åpner muligheter for våre kunder. Eiendom har lang levetid. Hoteller er spesialiserte eiendommer som krever helhetlig hotellkompetanse inkludert drift, markedsføring og økonomistyring. Vi hjelper våre kunder til bedre lønnsomhet fra deres investeringer over tid. Megling Hotelia er et av svært få selskaper, med bevilling til å drive næringsmegling, som er 100% spesialisert på hotelleiendom. Vårt fokus og kunnskap om hotelleiendom, hotellmarkedet og aktørene gir våre klienter nødvendig trygghet Norsk Hotellnæring 2015 | 3 MAKROØKONOMI Av makroøkonomiske forhold som har påvirket norsk hotellnæring i 2015, og som vil kunne påvirke utviklingen de nærmeste årene vil vi trekke frem følgende: Oljeprisfall Norge «ble tatt på sengen» av det store oljeprisfallet i 2014. Fra sommeren 2014 t.o.m. utgangen av 2015 falt oljeprisen med ca. 67%. Dette har bidratt til et betydelig fall i oljeinvesteringene 2015 Det er ventet et ytterligere fall i 2016 . Den sterkt svekkede kronen har medført til at ikke oljerelatert eksportindustri har økt sin konkurransekraft betydelig. Det er imidlertid stor usikkerhet i hvilken grad de ulike næringene bidrar til økt behov av forretningsreiser. Økt arbeidsledighet Det er knyttet usikkerhet til hvordan den økte arbeidsledigheten vil påvirke privat konsum. Den lave renten og fallet i oljeprisen er to av hovedårsakene til den svake kronen, noe som er gunstig for norsk turistnæring. Menon anslår at den prosentvise endringen i kronekursen kan forventes å føre til omtrent den samme prosentvise endringen i etterspørselen etter norske hotelltjenester om lag et halvt år senere. I tillegg til økt etterspørsel fra utenlandske reisende, er det forventet at en høyere andel norske reisende forblir i Norge grunnet det betydelig høyere prisnivået på ferie i utlandet. Økt mva Sats for mva. på salg av tjenester ble fra årsskiftet økt fra 8 til 10%. Dette vil trolig i liten grad påvirke etterspørselen etter hotellrom i 2016. Ved et en utsalgspris på 1.100 i 2015 vil prisen øke med ca. 1,7% i 2016. Prisøkningen blir lavere grunnet uendret sats på varesalg (frokost). Innføring av flyavgift 6-year development on USD/NOK 10,0 NOK 9,0 8,0 7,0 $ Regjeringen har foreslått å innføre en flypassasjeravgift på kr. 80,fra 1/4-16. Forslaget er for tiden ute på høring. Det har kommet en rekke kritiske tilbakemeldinger i forhold til konsekvensene av denne avgiften. Det er korrelasjon mellom flytrafikk og hotellovernattinger. Avgiften vil svært sannsynlig ha negative konsekvenser for hotellnæringen, spesielt med tanke på tilvekst av interkontinentale ruter. 6-year development on EUR/NOK Innføring av eiendomsskatt i Oslo 10,0 Det er blir mest sannsynlig innført eiendomsskatt for næringseiendom i Oslo (Norges største hotellmarked) f.o.m. 2017. Satsen blir trolig 0,2% det første året. Den vil videre antakelig økes til 0,3%. I enkelte tilfeller vil gårdeier kunne belaste operatør for merkostnadene, men vi tror at i brorparten av tilfellene vil kostnaden dekkes av eier. Eiendomsverdiene vil trolig (om merkostnaden ikke belastes operatør) kunne få et svakt fall pga. skatteøkningen. Størst nedgang vil man trolig få på eiendommer med lavest yield. 6-year development on Brent Crude Oil 6,0 5,0 4,0 8.809 +18.5% from yearend 2014 +9.02% CAGR 2010 2011 2012 2013 2014 2015 NOK 9,5 9.619 +6.45% from yearend 2014 +3.17% CAGR 9,0 8,5 € 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 6-year development on GBP/NOK $130 14,0 $120 $110 USD $100 37.080 USD 93.596 average -32.91% from yearend 2014 -14.05% CAGR $90 $80 11,0 £ 10,0 9,0 8,0 $60 7,0 6,0 13.072 +12.97% from yearend 2014 +7.20% CAGR 12,0 $70 $50 NOK 13,0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 $40 $30 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 4 UTVIKLING NORGE TOTALT En svak økning av både belegg og gjennomsnittspris bidro til at RevPAR i Norge totalt i 2015 økte med 2,5% Det er imidlertid store ulikheter mellom destinasjoner og landsdeler. Hotellnæringen i vestlandsregionen har gått markant tilbake. Dette skyldes en kombinasjon av fall grunnet aktivitet i oljerelaterte næringen og økt kapasitet. /fritidstrafikken grunnet bedre økonomiske utsikter i flere av Norges kjernemarkeder, og en sterkt svekket kronekurs. Flere hoteller (spesielt distriktshotell) fikk også «dra hjelp» av flyktningkrisen. Mange hoteller huset mange flyktninger på midlertidig innkvartering høsten 2015. Selv om økningene fremdeles er moderate har ADR (gjennomsnittlig rompris) i % ikke vært større siden 2008. Prisveksten har ikke vært over KPI siden 2008. En årsak til den generelt lave prisutvikling er at mye av kapasitetsøkningen har kommet i lavprissegmentet. RevPAR fikk i fjor en all high time på 481 mot 479 i 2008. Belegget kom over gjennomsnittet i perioden (2007 – 2015). Det er trolig to hovedfaktorer til den positive utviklingen i 2015. Sterk vekst i ferie- Utvikling Nøkkeltall - Norge 1 000 Sammenlikning mellom 2014 og 2015 60% 900 50% Belegg RevPAR 897 NOK 53,7 % 481 NOK 1,2 % 0,7 %p 2,5 % 700 40% 600 500 30% 400 Belegg ADR ADR / RevPAR NOK 800 20% 300 200 10% 100 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 5 SEGMENTOVERSIKT NORGE Det er først og fremst feriemarkedet som bidrar til de positive tallene for landet totalt i 2015. Totalt økte antall gjestedøgn på dette segmentet med hele 13,1%. Økingen skyldes trolig en kombinasjon av lav kronekurs, markedsinnsats fra nasjonale aktører, bedret tilgjengelighet og fremdeles positiv drahjelp av Nordlyset og filmen Frost. Yrkesmarkedet gikk i 2015 ned med 2,3%. Nedgangen er først og fremst på Vestlandet og er koblet mot nedgangen i oljerelaterte næringer. Kurs/konferansemarkedet har økt med 4,7%. Noe av økningen kan evt. kobles med at flere konferanser er «tatt hjem» pga. konferanser i utlandet har blitt betydelige dyrere. I tillegg har ny kapasitet og «frigjort» kapasitet på Vestlandet «åpnet» dette markedet igjen. Det er vekst både på det innenlandske- og utenlandske segmentet – norske gjestedøgn opp 4,2%, internasjonale opp 11,1%. For første gang ble det i 2015 registrert mer enn 6 millioner utenlandske gjestedøgn i Norge i løpet av et år. Andelen utenlandske gjestedøgn er imidlertid fremdeles lavere enn det var i årene før årtusenskiftet. I 2015 var andelen 27,8%. Alle de store utenlandske markedene hadde positiv tilvekst i 2015. ANTALL UTENLANDSKE TURISTER ØKTE MED 11 % I 2015 Det er verdt å nevne at det på feriesegmentet er flere gjester pr. rom. Det må derfor i snitt generes ca. to gjestedøgn på feriemarkedet for å kompensere for et tap av et gjestedøgn på yrkesmarkedet. Betalingsvilligheten er ofte også lavere på feriemarkedet. Yrke 36 % Sverige 752 929 Tyskland 645 293 Storbritannia 626 368 Europa 521 787 Danmark 51 % Ferie 425 847 USA 394 169 Asia 336 949 Kina Konferanse 13 % Segmentsutvikling - Norge Antall gjestedøgn i tusen 6,5 % 16,9 % 15,7 % 2,8 % 6,1 % 30,1 % 76,5 % Nederland 233 423 9,2 % Frankrike 232 611 8,8 % Relativ utvikling i segmentene - Norge 25 000 140% 130% 20 000 11.168.617 15 000 13,1 % 10 000 120% 110% 100% 7.754.499 5 000 0 2007 270 022 3,7 % 2,3 % 2.743.350 2008 2009 2010 Kurs 2011 Yrke 2012 2013 2014 2015 4,7 % 90% 80% 2007 2008 Kurs 2009 Yrke 2010 2011 Ferie 2012 Nasjonale 2013 2014 2015 Internasjonale Ferie Norsk Hotellnæring 2015 | 6 SAMLET LOSJIOMSETNING NORGE 2015 Det har vært en positiv utvikling i totalt losjiomsetningen i norsk hotellnæringen siden 2009. I 2015 var losjiomsetning totalt i Norge på ca. 13,2 milliarder. Ved en omsetningsfordeling 60/40 (andel losji og annet varesalg) var den totale omsetning for norske hoteller ca. 22 milliarder. I 2015 sto de 7 største hotellkommunene i Norge for ca. 50% av losjiomsetning i Norge. I 2007 var denne andelen ca. 46%. Oslo & Gardermoen (Ullensaker kommune) sto alene for ca. 26%. I 2007 var disse to kommunenes andel 24% 2015 NOK 13,2 mrd 2014 2013 NOK 12,5 mrd 2012 NOK 12,2 mrd Utvikling samlet losjiomsetning 2011 NOK 11,9 mrd Fordeling av losjiomsetning 2015 22 % NOK 11,4 mrd 2008 Oslo Bergen 2010 NOK 10,9 mrd Gardermoen 50 % 2009 2007 NOK 10,1 mrd Trondheim 8% NOK 10,7 mrd Stavanger Tromsø 6% NOK 10,3 mrd 4% 2 %3 % Kristiansand Øvrig Norge 5% Norsk Hotellnæring 2015 | 7 NORGE – TABELLER OG GRAFER 2014 2015 Endring Endring % 15.007.069 15.633.730 626.661 4,2 % Internasjonale 5.428.037 6.032.351 604.314 11,1 % Ferie 9.878.888 11.168.617 1.289.729 13,1 % Kurs & konferanse 2.621.396 2.743.350 121.954 4,7 % Yrke 7.934.827 7.754.499 -180.328 -2,3 % Totale gjestedøgn 20.435.111 21.666.466 1.231.355 6,0 % Solgte romdøgn 14.154.532 14.722.077 567.545 4,0 % Kapasitet romdøgn 26.732.412 27.439.987 707.575 2,6 % 52,9 % 53,7 % 0,7 % 1,3 % ADR 886 897 11 1,2 % RevPAR 469 481 12 2,5 % Nasjonale Belegg 80 000 1 020 70 000 1 010 60 000 1 000 50 000 990 40 000 980 30 000 970 20 000 960 10 000 950 0 Antall hotell NOK Antall rom Kapasitetsutvikling 940 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet 500 80 000 70 000 480 RevPAR NOK RevPAR 500 60 000 50 000 460 40 000 440 30 000 Antall rom Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Norge 20 000 420 10 000 450 400 0 2007 2008 2009 2010 2011 RevPAR 2013 2014 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 400 Norsk Hotellnæring 2015 | 8 OSLO Trendskiftet i RevPAR som inntraff i først halvår har forsterket seg ytterligere på slutten av året. RevPAR økte med hele 10,7% i 2015. Økningen i RevPAR skyldes en kombinasjon av høyere belegg og en forholdsvis sterk økning av gjennomsnittsprisene. Det er økning innenfor alle segmenter i 2015. Som i landet forøvrig er det også i Oslo størst vekst innenfor ferie-/fritidssegmentet – opp hele 16,5%. Andelen internasjonale-gjester øker kraftig – opp 15,2%. Svakere tider innenfor oljerelaterte næringer har i liten grad slått inn på hotellmarkedet i Oslo. - yrkestrafikken økte med 3,3%. ny kapasitet vil bli absorbert av markedsveksten. I et perspektiv på 2-5 år ligger det forholdsvis mange prosjekter og flere av disse er tilnærmet 100% på besluttet. Oslo har de siste årene hatt størst vekst innenfor ferie/fritidssegmentet. De siste 10-årene har antall gjestedøgn på dette segmentet økt med 70%. Det har de siste årene vært en forholdsvis moderat kapasitetsøkning. I 2015 økte antall tilgjengelige rom med 4,8 %. Antall solgte romdøgn økte med 8,4%, som gir er en positiv balanse i hotellmarkedet. Det er planlagt noe ny kapasitet den nærmeste tiden. Men, vi antar at Utvikling Nøkkeltall - Oslo 1 200 Sammenlikning mellom 2014 og 2015 90% 80% 1 000 Belegg RevPAR 956 NOK 69,3 % 663 NOK 7% 2,3 %p 10,7 % 800 60% 50% 600 40% 400 Belegg ADR ADR / RevPAR NOK 70% 30% 20% 200 10% 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 9 OSLO – TABELLER OG GRAFER 2015 Endring Nasjonale 2.506.456 2.658.625 152.169 6,1 % Internasjonale 1.502.499 1.730.154 227.655 15,2 % Ferie 1.838.845 2.141.797 302.952 16,5 % 406.084 425.530 19.446 4,8 % 1.764.026 1.821.452 57.426 3,3 % Kurs & konferanse Yrke Kapasitetsutvikling Endring % 14 000 80 12 000 70 50 8 000 40 6 000 30 4 000 Totale gjestedøgn 4.008.955 4.388.779 379.824 9,5 % 2 000 Solgte romdøgn 2.822.157 3.060.080 237.923 8,4 % 0 Kapasitet romdøgn 4.211.970 4.414.681 202.711 4,8 % 67,0 % 69,3 % 2,3 % 3,5 % ADR 894 956 62 7,0 % RevPAR 599 663 64 10,7 % Belegg 60 10 000 Antall hotell 2014 Antall rom NOK 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet 750 14 000 700 12 000 650 10 000 600 8 000 550 6 000 500 4 000 450 2 000 Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Oslo RevPAR 650 RevPAR NOK 600 550 400 500 400 0 2007 2008 2009 2010 2011 RevPAR 450 2013 2014 Antall rom 700 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 10 BERGEN Effekten av «oljefallet» vi nå opplever i Stavanger har (foreløpig) ikke kommet like sterkt i Bergen. Markedet har i en lang periode vært stabilt og høyt, drevet frem av det internasjonale turistmarkedet, i tillegg viser yrkessegmentet fortsatt vekst. Til tross for dette opplever Bergen nå en fallende trend. Det skyldes i hovedsak økningen i romkapasitet, samt en svakere utvikling i konferansemarkedet. I perioden øker romkapasiteten med 10% og forventes å øke sterkt fremover, og siden “all time high” i 2013 har RevPAR falt med 11.5% pr 2015. Den positive rullende RevPAR utviklingen, snudde til en negativ trend når ny kapasitet kom inn i markedet i midten av 2014. Veksten i den internasjonale turisttrafikken fortsetter bl.a. på grunn av den gunstige kronekursen. Dette er etter vår vurdering både en styrke og svakhet for Bergen. Styrken ligger i destinasjonens attraktivitet som turistby, med fulle hoteller i 4-5 måneder av året. Svakheten er at Bergen etter vår vurdering mister fokus på å selge inn byen resten av året. Som vi også kan se av den svake utviklingen i konferanse- og kongressmarkedet. Generelt har Bergen altfor liten andel av det nasjonale- og internasjonale kongressmarkedet, noe som også skyldes størrelsen og kvaliteten på kongressarenaene. Fremover antar vi at økning i romkapasitet og den forventede negative utviklingen i oljenæringen, vil gi en fortsatt svakere utvikling av belegg, ADR og RevPAR. Bergen vil heller ikke kunne kompensere mye fra den internasjonale turistmarkedet på grunn av allerede fulle hotell i pressperiodene. Utvikling Nøkkeltall - Bergen 1 200 80% 70% ADR Belegg RevPAR 943 NOK 66,8 % 631 NOK -3,7 % -5,1 %p -10,5 % ADR / RevPAR NOK 1 000 60% 800 50% 600 40% Belegg Sammenlikning mellom 2014 og 2015 30% 400 20% 200 10% 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 11 BERGEN – TABELLER OG GRAFER 2015 Endring Kapasitetsutvikling Endring % 6 000 Internasjonale 1.054.652 1.062.946 8.294 0,8 % 568.152 676.501 108.349 19,1 % Ferie 790.147 878.204 88.057 11,1 % Kurs & konferanse 153.153 147.469 -5.684 -3,7 % Yrke 679.504 713.774 34.270 5,0 % 34 4 000 33 32 3 000 31 2 000 Totale gjestedøgn 1.622.804 1.739.447 116.643 7,2 % 1 000 Solgte romdøgn 1.143.638 1.174.739 31.101 2,7 % 0 Kapasitet romdøgn 1.590.650 1.757.695 167.045 10,5 % 71,9 % 66,8 % -5,1 % -7,0 % ADR 980 943 -36 -3,7 % RevPAR 704 631 -74 -10,5 % Belegg 35 5 000 Antall rom Nasjonale 36 30 29 28 27 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Bergen 750 6 000 700 5 000 750 650 RevPAR 700 RevPAR NOK 650 4 000 600 3 000 550 2 000 500 600 Antall hotell 2014 Antall rom NOK 1 000 450 550 400 500 2008 2009 2010 2011 RevPAR 450 400 0 2007 2013 2014 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 12 TRONDHEIM Av de største norske byene har Trondheim hatt den kraftigste veksten i ny romkapasitet med hele 27% flere hotellrom. Samtidig har veksten i antall solgte rom øket med 21.5 % drevet frem av ferie- og fritidsmarkedet. Den rullende RevPAR utviklingen startet å falle i august 2014, og har falt relativt kraftig frem til slutten av 2015, som nå begynner å vise en noe bedring. Foreløpig har ikke nedturen i oljenæring fått stor effekt, yrkessegmentet fortsetter å vokse sammen med de andre hovedsegmentene konferanse og fritid. Men, med flere hotellrom å fylle er inntekten pr. tilgjengelig rom (RevPAR) den svakeste av de tre største byene. Trondheim har i flere år slitt med altfor lav rompris (ADR – ligger på stedehvil på rundt 820.-), nivået ligger ca. 120 kr under både Bergen og Stavanger, noe som gjør at RevPAR ikke bør gå mer ned - ellers vil ikke nivået være bærekraftig over tid. Det positive for Trondheim er at byen har fått flere store kongressanlegg som gjør byen mer konkurransedyktig og attraktiv både i det nasjonale og internasjonale kongressmarkedet. Utvikling Nøkkeltall - Trondheim 1 000 80% 900 70% ADR Belegg RevPAR 829 NOK 58,8 % 487 NOK 1,9 % -4,5 %p -2,6 % ADR / RevPAR NOK 800 60% 700 50% 600 500 40% 400 Belegg Sammenlikning mellom 2014 og 2015 30% 300 20% 200 10% 100 0 0% 2008 2009 ADR 2010 2011 RevPAR 2012 2013 Belegg 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 13 TRONDHEIM – TABELLER OG GRAFER 2015 Endring Kapasitetsutvikling Endring % 4 500 901.431 1.036.732 135.301 15,0 % 4 000 Internasjonale 155.080 262.800 107.720 69,5 % 3 500 Ferie 429.212 565.663 136.451 31,8 % Kurs & konferanse 156.730 178.504 21.774 13,9 % Yrke 470.569 555.365 84.796 18,0 % Antall rom Nasjonale 30 25 3 000 20 2 500 15 2 000 1 500 10 1 000 Totale gjestedøgn 1.056.511 1.299.532 243.021 23,0 % 500 745.766 905.854 160.088 21,5 % 0 1.211.279 1.540.481 329.202 27,2 % 61,6 % 58,8 % -2,8 % -4,5 % ADR 813 829 16 1,9 % RevPAR 501 487 -13 -2,6 % Solgte romdøgn Kapasitet romdøgn Belegg 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 Rom 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Trondheim 550 600 4 500 580 4 000 560 3 500 RevPAR 540 RevPAR NOK 500 3 000 520 2 500 500 2 000 480 1 500 460 440 1 000 420 500 400 450 0 2008 2009 2010 2011 RevPAR 400 2013 2014 Antall hotell 2014 Antall rom NOK 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 14 GARDERMOEN / ULLENSAKER KOMMUNE Gardermoen (Ullensaker kommune) har de siste årene blitt tilført mye ny konferansekapasitet. Etter en sterk økning av romkapasiteten i perioden 2007 – 2012 har det i liten grad vært endring i romkapasiteten de siste årene. Det er svært store endringer i utviklingen i segmentene yrke (ned 21,0%) og kurs/konferanse (opp 31,3%). Vi tror at de store endringene kan skyldes noe feilregistrering, men man ser klart effekten av større og bedre konferanseanlegg. Det er imidlertid en nedgang på 5,7% på disse to markedene samlet. innenrikstrafikken og en økning i utenrikstrafikken. Totalt økte trafikken med 1,7% til nær 25 millioner passasjerer. Avinor/TØI forventer ytterligere vekst og ny terminal åpner i 2017. I tillegg vurderer man ytterligere utbygginger for å kunne håndtere den forventete veksten. RevPAR har utviklet seg positivt på Gardermoen siden 2011. De siste årene forholdsvis kraftig. I forhold til Hotelias 12-månders rullerende RevPAR utvikling kan det tyde på at utviklingen nå har stabilisert seg. I forhold til Oslo har prisutviklingen vært noe lavere (+2,4% mot 7,0%). Dette skyldes trolig færre yrkesgjester og en betydelig økning av feriegjester på Gardermoen. I motsetning til de fleste destinasjoner var det en nedgang i internasjonale gjestedøgn (ned 4,8%) på Gardermoen. Etter en rekke år med kraftig vekst ved Oslo Lufthavn var det i 2015 en noe svakere vekst. Det var en nedgang i Utvikling Nøkkeltall - Gardermoen 1 000 80% 900 70% ADR Belegg RevPAR 832 NOK 59,9 % 498 NOK 2,4 % 2,3 %p 6,5 % ADR / RevPAR NOK 800 60% 700 50% 600 500 40% 400 Belegg Sammenlikning mellom 2014 og 2015 30% 300 20% 200 10% 100 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 15 GARDERMOEN – TABELLER OG GRAFER Endring Kapasitetsutvikling Endring % Nasjonale 651.500 717.787 66.287 10,2 % Internasjonale 267.990 255.077 -12.913 -4,8 % Ferie 353.071 438.472 85.401 24,2 % Kurs & konferanse 166.689 218.797 52.108 31,3 % Yrke 399.730 315.595 -84.135 -21,0 % 3 500 16 3 000 14 8 1 500 6 1 000 919.490 972.864 53.374 5,8 % 500 Solgte romdøgn 671.811 685.897 14.086 2,1 % 0 1.165.208 1.144.723 -20.485 -1,8 % 57,7 % 59,9 % 2,3 % 3,9 % ADR 812 832 20 2,4 % RevPAR 468 498 30 6,5 % Belegg 10 2 000 Totale gjestedøgn Kapasitet romdøgn 12 2 500 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet 620 Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Gardermoen 3 500 600 3 000 580 550 560 2 500 RevPAR 540 500 520 2 000 500 1 500 RevPAR NOK 480 1 000 460 440 500 420 400 450 0 2007 2008 2009 2010 2011 RevPAR 400 2013 2014 Antall hotell 2015 Antall rom 2014 Antall rom NOK 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 16 STAVANGER Fallet i RevPAR startet høsten 2014 og har forsterket seg gjennom 2015 med en nedgang på 26.3%. Siden fallet startet i 2014 er den samlede nedgangen i RevPAR nå på 30% (fra 710.- til 495.-) Vi anser dette for å være dramatisk, og kan ikke finne lignende store dropp i noen av de større norske byene i tidligere år. Hovedårsaken til det sterke fallet er en kombinasjon av redusert oljeaktivitet og en sterk økning i ny romkapasitet. Fra 2013 til 2015 øker antall nye hotellrom/kapasitet med 670 rom. Hvor de fleste hotellrommene kommer inn i 2015. Ser vi på etterspørsel har det skjedd et skifte, hvor økningen i antall gjestedøgn kommer fra ferie/fritidssegmentet og konferansesegmentet, og har nesten kompensert nedgang i etterspørselen fra «oljetrafikken»/ yrkessegmentet. Totalt går etterspørselen ned med «kun» -4.8 %, samtidig som romkapasiteten øker med 15 %. Stavanger har fått større og bedre arenaer for kongresser og konferanser, og nyter godt av en gunstig valuta for internasjonal ferieog fritidsgjester. Til tross for den positive utviklingen fra fritids- og konferanse segmentene, vil dette trolig ikke bidra nok til at hotellene vil stabilisere fallet i omsetningen. Både usikkerheten i oljenæringen, samt ny hotellkapasitet i 2016 og fremover, gjør at både 2016 og 2017 vil bli tøffe. Etter vår vurdering vil belegget trolig falle ned mot 45 % i 2016 og RevPAR kan falle ytterliggere 10-15 %. Utvikling Nøkkeltall - Stavanger 1 200 80% 70% ADR Belegg RevPAR 943 NOK 52,5 % 495 NOK -10,6 % -11,1 %p -26,3 % ADR / RevPAR NOK 1 000 60% 800 50% 600 40% Belegg Sammenlikning mellom 2014 og 2015 30% 400 20% 200 10% 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 17 STAVANGER – TABELLER OG GRAFER 2015 Endring Kapasitetsutvikling Endring % 3 500 Nasjonale 617.393 602.893 -14.500 -2,3 % Internasjonale 217.678 228.358 10.680 4,9 % Ferie 290.232 340.617 50.385 17,4 % 56.064 70.601 14.537 25,9 % Yrke 488.775 420.033 -68.742 -14,1 % Totale gjestedøgn 835.071 831.251 -3.820 -0,5 % 500 Solgte romdøgn 651.813 620.647 -31.166 -4,8 % 0 1.024.898 1.183.047 158.149 15,4 % 63,6 % 52,5 % -11,1 % -17,5 % 1.055 943 -112 -10,6 % 671 495 -176 -26,3 % Kapasitet romdøgn Belegg ADR RevPAR 3 000 15 2 000 1 500 10 1 000 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Stavanger 750 800 3 500 750 3 000 700 RevPAR 700 650 RevPAR NOK 20 2 500 Antall rom Kurs & konferanse 25 600 2 500 650 2 000 600 1 500 550 1 000 500 500 450 550 400 2008 2009 2010 2011 RevPAR 450 400 0 2007 500 2013 2014 Antall hotell 2014 Antall rom NOK 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 18 TROMSØ Byen har en vekst i antall solgte rom på 6%, men sliter fortsatt med effekten av at det siden 2013 har kommet rundt 700 nye hotellrom inn i markedet. Totalt begynner Tromsø å nærme seg Stavanger i antall solgte rom, med ferie- og fritidssegmentet som den store driveren. Spesielt har «Nordlys-turismen» tatt av og bidratt sterkt til veksten på 18% på dette segmentet. Den rullende RevPAR-utviklingen faller kraftig siden toppen i 2014 (Sjakk OL) fra et nivå på over kr. 600.- til kr. 485.-, bare siste året har RevPAR falt med 13,2 %. Byen trenger mer tid for å absorbere kapasitetsøkningen, men vi antar at fokuset på nordområdene, og den sterke utvikling i internasjonal turisme, vil Tromsø komme sterkere tilbake. Utvikling Nøkkeltall - Tromsø 1 000 80% 900 70% ADR Belegg RevPAR 831 NOK 58,4 % 485 NOK -4,1 % -6,2 %p -13,2 % ADR / RevPAR NOK 800 60% 700 50% 600 500 40% 400 Belegg Sammenlikning mellom 2014 og 2015 30% 300 20% 200 10% 100 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 19 TROMSØ – TABELLER OG GRAFER 2015 Endring Nasjonale 504.644 539.775 35.131 7,0 % Internasjonale 175.023 179.843 4.820 2,8 % Ferie 333.529 395.435 61.906 18,6 % 97.478 93.622 -3.856 -4,0 % Yrke 248.660 230.561 -18.099 -7,3 % Totale gjestedøgn 679.667 719.618 39.951 5,9 % Solgte romdøgn 475.000 496.116 21.116 4,4 % Kapasitet romdøgn 735.600 849.204 113.604 15,4 % 64,6 % 58,4 % -6,2 % -9,5 % ADR 866 831 -35 -4,1 % RevPAR 559 485 -74 -13,2 % Kurs & konferanse Belegg Kapasitetsutvikling Endring % 2 500 25 2 000 20 1 500 15 1 000 10 500 5 0 0 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet 620 Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Tromsø 2 500 600 580 650 2 000 RevPAR 540 RevPAR NOK 1 500 520 500 1 000 480 550 Antall rom 560 600 460 500 440 420 500 400 0 2007 2008 2009 2010 2011 RevPAR 450 400 Antall hotell 2014 Antall rom NOK 2013 2014 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 20 KRISTIANSAND Kristiansand klarte seg forholdsvis bra i 2015 i forhold til andre destinasjoner på Sør-/Vestlandet, som har blitt rammet av nedgangen i oljenæringene. Det er ferie/fritidstrafikken som «redder» hotellene. Selv om både konferanse- og yrkesmarkedet går markant tilbake, bidrar økningen på hele 30% fra feriemarkedet, til at antall gjestedøgn øker med 0,5%. I motsetning til f.eks. Stavanger har kapasiteten i Kristiansand gått noe ned i 2015. Gjennomsnittsprisene økte med 4,2% (først og fremst grunnet en sterk sommersesong – belegget i juli var 91,1%). Dette bidra til at RevPAR økte med 1,4% selv om antall solgte romdøgn gikk tilbake med 3,6%. juli utgjorde hele 21% av hele omsetningen i 2015. Kristiansand har en stor oljeservicenæring som er rammet av reduserte aktiviteter. Dette har fått konsekvenser for hotellene, noe som kommer klart frem av den rullende RevPAR utviklingen. Fra høsten 2014 viser RevPAR utviklingen en fallende tendens, men som blir hentet opp av den gode sommersesongen vi har beskrevet tidligere. Mot slutten av 2015 viser RevPAR igjen en fallende tendens. Det er verdt å merke seg at hele fem av månedene i 2015 hadde et belegg på under 50%. I forhold til mange andre større byer er det juli som er den store hotellmåneden i Kristiansand. Belegget var 91,1, ADR 1.217 og RevPAR 1.109. Losjiomsetningen i Utvikling Nøkkeltall - Kristiansand 1 000 80% 900 70% ADR Belegg RevPAR 875 NOK 55,3 % 484 NOK 4,2 % -1,5 %p 1,4 % ADR / RevPAR NOK 800 60% 700 50% 600 500 40% 400 Belegg Sammenlikning mellom 2014 og 2015 30% 300 20% 200 10% 100 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 21 KRISTIANSAND – TABELLER OG GRAFER Nasjonale Internasjonale 2015 Endring Kapasitetsutvikling Endring % 1 700 20 405.553 416.913 11.360 2,8 % 1 650 18 65.318 56.209 -9.109 -13,9 % 1 600 16 14 Ferie Kurs & konferanse Yrke 179.429 233.598 54.169 30,2 % 53.959 36.160 -17.799 -33,0 % 237.483 203.364 -34.119 -14,4 % Antall rom 1 550 10 1 450 8 1 400 6 1 350 4 2 Totale gjestedøgn 470.871 473.122 2.251 0,5 % 1 300 Solgte romdøgn 320.909 309.229 -11.680 -3,6 % 1 250 Kapasitet romdøgn 565.131 559.352 -5.779 -1,0 % Belegg 56,8 % 55,3 % -1,5 % -2,6 % ADR 840 875 35 4,2 % RevPAR 477 484 7 1,4 % 0 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling i RevPAR mot romkapasitet Rullerende 12m RevPAR siste 3 år - Kristiansand 500 560 1 700 540 1 650 1 600 520 RevPAR RevPAR NOK 12 1 500 1 550 500 1 500 480 1 450 460 1 400 440 450 1 350 420 1 300 400 1 250 2007 2008 2009 2010 2011 RevPAR 400 2013 2014 Antall hotell 2014 Antall rom NOK 2012 2013 2014 2015 Rom 2015 Norsk Hotellnæring 2015 | 22 REVPAR-NIVÅER I NORGES FEM STØRSTE HOTELLKOMMUNER Diagramtittel 800 Oslo Stavanger Oslo 750 Bergen Gardermoen Bergen Gardermoen 700 Stavanger Trondheim Trondheim 650 600 550 500 450 400 2007 2008 2009 Oslo 2010 Bergen 2011 Trondheim 2012 Gardermoen 2013 2014 2015 Stavanger Norsk Hotellnæring 2015 | 23 HOVEDPUNKTER 2015 I et forholdsvis sterkt år for norsk hotellnæring vil vi trekke frem følgende punkter som sentrale: Svært stor økning antall gjestedøgn på feriemarkedet og det internasjonale markedet. Dette skyldes trolig følgende forhold. Sterkt svekket kronekurs Stor økning av direkte ruter fra USA Fremdeles effekt av «Frost-» og nordlyseffekten Regioner med stort innslag av oljerelaterte næringer har et sterkt fall i yrkesreisende, noe av fallet kompensert med økning i konferansetrafikken Flere store hotelltransaksjoner Internasjonale turistankomster steg med 4,4 % til 1.184 millioner ankomster. Antall ankomster til Europa var 609 millioner en økning på 5,0 % Sterk økning av flyktninger til Norge har påvirket næringen på flere måter: Gamle / stengte hoteller har fått en «ny vår» og har gjenåpnet som flyktningmottak Flere hoteller har i kartere perioder stengt for å være midlertidige mottak Flere hoteller har trolig stengt permanent for å bli flyktningmottak Juvet Landscape Hotel – Alstad, Valldal Norsk Hotellnæring 2015 | 24 HIGH LIGHTS HOTELLMARKEDET 2. HALVÅR 2015 Marriott International kjøper (ikke endelig godkjent) Starwood Hotels & Resort og blir verdens største hotellkjede med 5.500 hoteller og 1,1 millioner rom. Total verdi på transaksjonen ca. $12,2 milliarder. Scandic Hotels Group går på børs Stockholm. AccorHotels selger en portefølje med hele 85 operatør-hoteller. Alle hotellene selges med franchiseavtaler. 28 av hotellene var også egne hotelleiendommer. AccorHotels kjøpte FRHI Holdings - morselskapet til Faimont, Raffles og Swisshotel. The Well - Nordens største spa- og badehus åpnes. Anlegget er eid Stein Erik Hagen og er på hele 10.500 kvm og lokalisert på Kolbotn. Nytt Best Western operatørselskap dannet i Sverige. Selskapet dannet av 7 BW-operatører i Sverige. Blackstone ervervet Strategic Hotels & Resort (16 større «high end» hotelleiendommer med egne driftsselskaper) for ca. $6 milliarder. Scandic juster sin brand strategi og integrerer den heleide kjeden HTL inn i Scandic og brander hotellene som «HTL by Scandic. En gruppe signaturhoteller vil markedsføres under sig eget navn med tillegg «by Scandic». Pandox overtar selv driften av tre egen eide hoteller Radisson Blu Hotel Lillehammer (blir) unbranded. Quality Hotel Fagernes (franchise Thon Hotels) og Quality Hotel Kristiansand (franchise Thon Hotels). For å styrke samarbeidet med de tidligere Rica Partner-hotellene, sa Scandic opp alle partneravtale og tilbød alle hotellene en Scandic-franchiseavtale. Norsk Hotellnæring 2015 | 25 HIGH LIGHTS HOTELLTRANSAKSJONER 2015 ble volummessig et svært sterkt år i forhold til eiendomstransaksjoner, og også for hotelleiendomstransaksjoner. Det ble trolig satt rekord både i Norge (Clarion Hotel Royal Christiania) og i Sverige (Radisson Blu Waterfront Hotel) i forhold til verdi på enkelttransaksjoner. Nedenfor er det trukket frem noen utvalgte større/sentrale transaksjoner som ble gjennomført i Norge og Sverige i andre halvår 2015. KLP ervervet Radisson Blu Stockholm Waterfront fra DNB Næringseiendom/Liv ca.1.750 MSEK. Home Properties (Petter Stordalen) og Varner Gruppen ervervet Clarion Hotel Royal Christiania i Oslo for ca. 1.800 MNOK. Selger var DNB Næringseiendom/Liv. Dette er trolig Norges historiens høyeste verdi på en hotelltransaksjon. E. C. Dahls Eiendom (Reitan) kjøper ut Thon Hotellbygg fra Hotel Britannia i Trondheim. Pandox kjøper en større hotellportefølje (18 hotell) i Tyskland 3.700 MSEK. Midstar kjøper Clarion Collection Grand Olav i Trondheim fra Wenaasgruppen. Home Properties (Petter Stordalen) overtar hele Quality Hotel Friends i Stockholm. Tidligere eid 50/50 Stordalen / Buchardt. Verdi ca. 1.000 MSEK. Samtidig tok Home over konferansedelen ved hotellet fra Arenabolaget. O. G. Ottersland kjøper Radisson Blu Airport Hotel på Gardermoen for ca. Oslo. Verdi ca. 1.580 MNOK, dvs. trolig en yield på 4,7 %. Home Properties (Petter Stordalen) og Aspelin Ramm kjøper seg inn som partnere i Höegh Eiendom sitt prosjekt på Solli Plass i Oslo (Sommerrogt. 1-3 og Inkognitogt. 37). Eiendommen er i dag ikke hotell. Merkantilbygg (Pål Gundersen) erverver Park Inn by Radisson Hotel Stavanger. Verdi trolig 160 MNOK. Alle transaksjoner hvor Petter Stordalen er involvert er omtalt som Home Properties (Stordalens eiendomsselskap) Stockholm Waterfront Norsk Hotellnæring 2015 | 26 FREMTIDSUTSIKTER 2016 Det er knyttet stor usikkerhet I forhold til 2016. Hotelia har følgende hoved teser: Videre vekst på ferie-/fritidsmarkedet Noe svakere %-vis vekst av internasjonale gjester Noe høyere nasjonal vekst Ytterligere vekst på vinterturisme Ytterligere fall i regioner med en store oljerelaterte næringer. Usikkerhet i hvilken grad øvrige regioner vil påvirkes (i liten grad påvirket i 2015) Begrenset antall med nye anlegg som blir konvertert til flyktningmottak Mindre kapasitetsøkning enn de siste årene (spesielt i de største byene) Norsk Hotellnæring 2015 | 27 UTVIKLING SVERIGE TOTALT 110 000 2 100 105 000 2 050 100 000 2 000 95 000 1 950 90 000 1 900 85 000 Antall hotell 1 850 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling Nøkkeltall - Sverige Segmentsutvikling (solgte romdøgn) 25 000 000 ADR / RevPAR SEK 20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 0 2007 1 200 60% 1 000 50% 800 40% 600 30% 400 20% 200 10% 0 2008 2009 2010 Konferanse 2011 Yrke 2012 Ferie 2013 2014 2015 Beleggsprosent Antall rom Kapasitetsutvikling 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 28 STOCKHOLM Kapasitetsutvikling 25 000 160 140 120 100 15 000 80 10 000 60 Antall hotell Antall rom 20 000 40 5 000 20 0 0 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Segmentsutvikling (solgte romdøgn) Utvikling Nøkkeltall - Stockholm 6 000 000 ADR / RevPAR SEK 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 2007 1 400 80% 1 200 70% 60% 1 000 50% 800 40% 600 30% 400 20% 200 2008 2009 2010 Konferanse 2011 Yrke 2012 Ferie 2013 2014 2015 Beleggsprosent 2007 10% 0 0% 2007 2008 2009 ADR 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 29 MALMÖ Kapasitetsutvikling 5 000 35 4 500 34 4 000 Antall rom 3 000 32 2 500 31 2 000 1 500 Antall hotell 33 3 500 30 1 000 29 500 0 28 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Segmentsutvikling (solgte romdøgn) Utvikling Nøkkeltall - Malmö 1 000 1 200 000 80% 900 1 000 000 70% ADR / RevPAR SEK 800 800 000 600 000 400 000 60% 700 50% 600 500 40% 400 30% 300 20% 200 200 000 10% 100 0 2007 2008 2009 2010 Konferanse 2011 Yrke 2012 Ferie 2013 2014 2015 Beleggsprosent 2007 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 30 GÖTEBORG Kapasitetsutvikling 10 000 66 9 000 64 8 000 Antall rom 6 000 60 5 000 58 4 000 3 000 Antall hotell 62 7 000 56 2 000 54 1 000 0 52 2007 2008 2009 2010 2011 Rom 2012 2013 2014 2015 Hotell Utvikling Nøkkeltall - Göteborg Segmentsutvikling (solgte romdøgn) 1 200 2 500 000 80% 70% 1 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 600 40% 30% 400 20% 500 000 0 2007 50% Beleggsprosent ADR / RevPAR SEK 60% 800 200 2008 2009 2010 Konferanse 2011 Yrke 2012 Ferie 2013 2014 2015 10% 0 0% 2007 2008 ADR 2009 2010 RevPAR 2011 2012 Belegg 2013 2014 2015 Snittbelegg Norsk Hotellnæring 2015 | 31 Hotelia sitt team består av partnerne Anders Vatne og Geir Lundkvist begge med lang og allsidig erfaring innenfor hotell og hotelleiendom. I tillegg består teamet av Kommersiell Eiendoms Advokat Kristoffer Aasebø og markedsanalytiker Christian Hagen er forberedt på å bistå våre kunder. Ta gjerne kontakt med oss på telefon + 47 413 84 433 For mer informasjon, besøk våre nettsider www.hotelia.no Anders Vatne Partner +47 926 97 700 anders.vatne@hotelia.no Geir Lundkvist Partner +47 928 87 708 geir.lundkvist@hotelia.no Kristoffer Aasebø Advokat +47 995 23 554 kaa@hbullco.no Christian Hagen Markedsanalytiker +47 986 92 398 christian.hagen@hotelia.no Norsk Hotellnæring 2015 | 32 DEFINISJONER & BEGREPER Losjiomsetning: omfatter den del av omsetningen som er direkte knyttet til rommene, uten måltider, MVA og eventuelle andre tjenester. Belegg: Den andelen av hotellenes romkapasitet som er i bruk, der vi forutsetter at hotellene er åpne i alle dager av året. ADR: Average daily room rate, eller rompris, er et gjennomsnitt av prisene hotellene tar for et rom. RevPAR: Revenue per available room. Det viktigste nøkkeltallet i hotellbransjen som viser losjiomsetning per tilgjengelig rom for perioden. Gjestedøgn: Antall døgn gjester tilbringer på reisen for en periode. Romdøgn: Antall solgte rom og lengden på oppholdet. Lofoten Opera Hotell (Konsept) Hotelia AS | Inkognitogata 33 A | 0256 Oslo | Norway | Tlf. +47 41 38 44 33 | post@hotelia.no | hotelia.no | Org.nr. 998 811 910 MVA
© Copyright 2024