1. No category

BESIKTNINGSPROTOKOLL
TIDSTYPISKA RISKER OCH BRISTER
MED ETT 50-TALSHUS
Detta exempelprotokoll har vi på Besiktningsbolaget Eklund & Eklund AB
sammanställt för att underlätta för er säljare och köpare.
En överlåtelsebesiktning är kontrollerad av lagar och föreskrifter vilket kan gör
protokollen svåra att tolka . Vi tar därför upp de vanligaste tidstypiska riskerna och
bristerna i ett 50-talshus där vi går igenom och kortfattat förklarar vad riskanalyser
och fortsatt teknisk utredning innebär samt de mest förekommande risker &
noteringar är för just denna typ av hus.
EKLUND & EKLUND
GODKÄNDA BESIKTNINGSMÄN
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 1 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Tidstypiska risker och brister med ett 50-talshus .............................................................................................................. 1
Innehållsförteckning ........................................................................................................................................................... 2
Byggnadsbeskrivning .......................................................................................................................................................... 3
Förklaringar ......................................................................................................................................................................... 4
Kommentarer och bilder..................................................................................................................................................... 5
Riskanalys ........................................................................................................................................................................... 8
Fortsatt teknisk utredning ................................................................................................................................................ 10
Slutsats & Övrigt ............................................................................................................................................................... 11
Livslängd ........................................................................................................................................................................... 12
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 2 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
BYGGNADSBESKRIVNING
Byggnadsår:
1952
Grundkonstruktion:
Källare
Hustyp / antal våningar:
1-plans med källare
Stomme, material:
Tegelsten
Taktyp/takbeläggning:
Pannor/papp/råspont
Värmesystem:
Oljepanna
Ventilation:
Självdrag
Fönster:
Kopplade 2-glas
Fasad:
Puts
Terrängförhållande:
Trädgårdstomt
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 3 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
FÖRKLARINGAR
Riskanalys
Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som
framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i
besiktningsutlåtandet.
Fortsatt teknisk utredning
Betyder att skada, eller förmodad skada finns, och att orsaken och omfattningen bör utredas vidare.
Nivå 1
Är en okulär besiktning av alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, inne som ute. Fuktindikering i våtutrymmen.
Gradering av upptäckta brister och risk för skador. Samt en sammanställning av lämnade upplysningar från
fastighetsägaren.
Nivå 2
Nivå 2 innehåller alla moment från nivå 1 samt: Kontroll/fuktmätningar av riskkonstruktioner. Kontrollen görs i
exempelvis vissa typer av väggar, uppreglade eller flytande golv, inredda källare, krypgrund, vind och yttertak.
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 4 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
KOMMENTARER OCH BILDER
VIND
Nockvind
-
Det noteras spår av inträngt vatten på råsponten
bredvid rörgenomföringen. Vid
besiktningstillfället ligger fuktkvoten över
gränsvärdet (17%).
Se fortsatt teknisk utredning 4:1.
-
Luckan upp till den kalla vinden är oisolerad och
otät. Detta kan leda till konvektion (varm luft
sprids till det kalla vindsutrymmet). Det kan då
bildas kondens kring vindsluckan.
Bilden visar ett klassiskt fall där konvektion redan
uppstått.
Se riskanalys 3:1.
Entréplan
Badrum
-
Badrummet är original vilket innebär att den
tekniska livslängden för ytskikten är förbrukad.
Dagens krav vad gäller tätskikt är inte uppfyllda.
Se riskanalys 3:2.
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 5 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
Generellt
-
Stenmaterial (blåbetong) avger radon som är
tidstypiskt för hus byggt på 50-talet.
Se fortsatt teknisk utredning 4:2
Källare
Allmänt
-
Det noteras putssläpp, fuktgenomslag och
mineralutfällningar på källarens väggar. Vi får
även en fuktindikering på väggar och golv.
Se riskanalys 3:3.
Utvändigt
Tak
-
Taket är original och det förekommer
åldersrelaterade skador på takpannorna och
underlagspappen.
Se riskanalys 3:4.
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 6 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
Hängrännor och stuprör
-
Det noteras att dagvattnet släpps i anslutning till
huset.
Se riskanalys 3:5.
Fasad
-
Det noteras växtlighet och jord invid huset.
Se riskanalys 3:6.
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 7 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
RISKANALYS (3)
3:1
När det finns brister i tätningen mellan ett kallt och ett varmt utrymme finns det en risk att varm luft kommer ut från
det varma utrymmet till det angränsande kalla utrymmet och kondenserar. Kondens på organiskt material kan
innebära risk för fukt-, mögel- och rötskador.
Förklaring!
Om vindsluckor är original i 50-talshus så är det vanligt förekommande att vindsluckan genererar konvektion då
vindsluckor sällan var isolerade och tätade med tätlister.
Det måste dock inte ha uppstått någon problematik.
3:2
I badrummet skall vägg- och golvytor ha ett tillfredsställande fuktskydd. Om tätskiktet saknas, är skadat eller är av
äldre modell finns det en risk att fukt kan tränga in i bakomvarande konstruktion och orsaka skador.
Förklaring!
På 50-talet fanns det ingen fuktspärr i våtutrymme. Istället satte man kaklet på tjocka lager av murbruk utanpå en
vägg som tex behandlats kallasfalt på sin höjd, så kallad tjocksättning. Konstruktionen hade inga problem att stå emot
den tidens fuktbelastning.
3:3
Källare utsätts i regel mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark. Sprickor, puts släpp och
fuktindikering förekommer delvis på källarväggarna. Det kan inte uteslutas att brister föreligger och att
dräneringsarbeten kan behövas.
Förklaring!
En källare utsätts mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från angränsande mark, vilket är normalt för den
typen av grundkonstruktion. Viktigt att känna till vad gäller källare är att man inte skall ha organiskt material mot golv
eller väggar.
Likaså vad gäller växter, jord och dagvatten som släpps invid huset då detta bidrar till en ökad fuktpåverkan.
Om man använder en källare som en källare ”skall” användas, det vill säga utan att inreda den, är fuktpåverkan inte
något som orsakar några större skador på huset.
Fuktgenomslag i denna typ av källare (50-tal) är vanligt förekommande.
3:4
Uppskattad livslängd på ett yttertak med tegelpannor är ca 50 år, underlagspappen under takpannorna uppskattas
hålla/fungera i ca 30 år. Det är flera faktorer som påverkar yttertak vilket innebär att det både kan hålla längre och
kortare. Om yttertaket har brister så kan det finnas risk för läckage och skador.
Förklaring!
Ett tak som är original på ett hus byggt på 50-talet kan anses ha en förbrukad teknisk livslängd. Då den tekniska
livslängden är uppnådd betyder det inte att taket faller ihop, utan att det löper större risk för vatten att tränga in i
bakomliggande konstruktion vid t.ex. rörgenomföringar och/eller vid en trasig underlagspapp. Detta visar sig oftast
tydligt uppe på vinden då man kan se spår av fukt på råsponten.
3:5
När vatten från stuprör inte leds bort genom dagvattenledningar utan får rinna ut i anslutning till byggnaden finns det
en risk att man ökar fukttillskottet i grundkonstruktionen som då kan orsaka skador.
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 8 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
Förklaring!
Denna typ av notering/brist är vanligt förekommande och kan åtgärdas på olika sätt. Det enklaste tillvägagångssättet
är att leda bort vattnet i via rör kopplade ovan mark.
3:6
Av erfarenhet vet vi att det kan uppstå problem och skador på fasad, tak och grund när det är växter och jord invid
huset.
Förklaring!
Denna typ av notering/brist är vanligt förekommande. Då fasaden inte är elakt angripen av växlighet så kan man
många gånger åtgärda detta relativt enkelt.
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 9 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
FORTSATT TEKNISK UTREDNING (4)
4:1
För att få reda på orsaken till läckaget och åtgärda felet rekommenderar vi att man kompletterar denna kontroll med
en fortsatt teknisk utredning. Utredningen bör utföras av en fackman.
Förklaring!
Nämnvärt är att omfattningen på skadan ej behöver vara större än det som noterats.
4:2
Då det noterades blåbetong (alunskiffer) i fastigheten så rekommendera vi att man låter sakkunnig person utföra en
radonmätning i fastigheten för att fastställa radonhalterna i byggnaden.
Förklaring!
Nämnvärt är att det inte behöver betyda att huset har höga halter av radon för att blåbetong påvisats. Både
ventilation, mängd blåbetong samt var blåbetongen befinner sig spelar roll.
Information;
För att kontrollera om ditt hus innehåller radon, gör du en så kallad radonmätning. Dessa kan göras på flera olika sätt
men för att få ett så exakt resultat som möjligt bör du göra en långtidsmätning. Denna mätning bör pågå i minst två
månader under eldningssäsong, som normalt är mellan den 1 oktober och den 30 april. Ju längre tid, desto
noggrannare blir radonmätningen.
En korttidsmätning innebär att mättiden kortas ned till 1-10 dagar vilket innebär att mätningen bara ger ett
ungefärligt resultat. Denna används ofta i samband med husköp.
Vi på Eklund & Eklund erbjuder en tjänst där vi utför en indikativ gammamätning. Denna mätning görs för dagen och vi
får fram värden som ger en indikation på gammahalten i ditt hus. Utifrån dessa värden gör vi en bedömning om det är
relevant med en längre och mer exakt mätning eller det är så pass låga halter att vidare åtgärder inte behövs.
Om radon finns i byggmaterialet finns det en del olika lösningar för att minska risken.
Öka luftomsättningen, i enklare fall räcker det ofta med att förbättra byggnadens ventilation. Väggar med blåbetong
kan tätas med radontapet eller puts. Ska du renovera kan du samtidigt ta in ett företag som byter ut byggmaterialet
som avger radon i den mån det går. (Mer information hittar du på länken nedan).
https://www.stralsakerhetsmyndigheten.se/start/Radon/
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 10 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
SLUTSATS
I besiktningsutlåtandet ni har läst ovan är de exempel på tidstypiska risker och brister som är vanligt förekommande i
hus byggt på 50-talet.
Viktigt att känna till är att näst intill alla hus har någon form av risk och brist, större eller mindre. En risk behöver inte
innebära att något är fel, i vissa fall är det en påminnelse om att man skall ha uppsikt, detta då området är känt för
problematik.
Det behöver alltså inte vara ett pågående fel.
ÖVRIGT
Det är få hus som är identiska.
Målet vid varje besiktning är att få fram så mycket information om huset som det bara är möjligt, så att alla
inblandade får ett bra underlag och kan fatta välgrundade beslut.
Som Säljare/Köpare är det viktigt att ta del av hela protokollet, samt att säkerställa att man förstår innebörden av det
som står där. Har man som köpare inte närvarat vid besiktningstillfället rekommenderar vi att en
besiktningsgenomgång görs, antingen via telefon eller på plats.
Vänliga hälsningar
Besiktningsbolaget
Eklund & Eklund AB
www.razorsharpgroup.se
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
info@razorsharpgroup.se
Sidan 11 av 12
BESIKTNINGSPROTOKOLL
LIVSLÄNGD
Olika konstruktioner och olika material har olika lång livslängd. En kombination av material kan ge både längre och
kortare livslängd och i tabellen nedan har vi listat ungefärliga livslängder för en del standardkonstruktioner/material.
Om besiktningsmannen inte har gjort någon notering under en viss punkt utan hänvisat till ”Inget att notera som
avviker från vad som anses normalt för konstruktionen eller normalt åldersslitage” kan det innebära att
konstruktionen på sikt bör bytas även om det vid besiktningstillfället inte hittades/påtalades några uppenbara brister.
Ett typexempel är ett badrum som är äldre än sin beräknade livslängd, men som kan se fräscht ut.
Konstruktionsdel
Elvärmeslingor i golv
Elvärmeslingor i våtutrymme
Vattenburna slingor i golv
Plastmatta i våtrum
Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme
Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion
utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet
Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt
under klinker/kakel
* utfört före 1995
* utfört efter 1995
Livslängd
25 år
30 år
30 år
20 år
30 år
Våtrumstapeter väggar
15 år
Avloppsledningar
Värmeledningar kall-/varmvattenledningar
Avloppstank
Betongbalkonger (armering, betong exkl.
tätskikt)
Träpanel (byte)
Träpanel (målning)
Tegel
Puts – tjockputs 2cm (renovering/omputsning)
Asbestcementplattor (eternitplattor)
Isolerglasfönster (blir otäta med tiden)
Byte fönster
Byte dörrar (inne/ute)
Dräneringsledning och utvändig vertikal
fuktisolering
(inklusive dagvattenledning i anslutning till
dräneringsledning)
Dagvattenledning utanför byggnaden
Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.)
Badkar
Värmeväxlare
Kablar, centraler etc.
Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc.
Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp
Besiktningsbolaget E&E AB
Perstorpsvägen 95
235 91 Vellinge
Konstruktionsdel
Takpapp låglutande/platta konstruktioner
Gummiduk låglutande/platta konstruktioner
Takpapp under takpannor av betong, tegel
(Takpannor av betong/tegel)
Korrugerad takplåt med underliggande papp
Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande
papp
Livslängd
20 år
30 år
30 år
(30 år)
35 år
Asbestcementskivor/eternitskivor
30 år
35 år
25 år
50 år
50 år
30 år
Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.)
Hängrännor/stuprör
Skorsten (renovering/ommurning
skorstenstopp, tätning rökkanaler)
Nytt undertak – invändigt
Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt)
Plåt
50 år
Målning fönster/dörrar
10 år
40 år
10 år
Ej byte
30 år
30 år
25 år
40 år
35 år
Målning/tapetsering etc.
Parkettgolv/trägolv (byte)
Parkettgolv/trägolv (slipning)
Laminatgolv (gäller ej om det utsatts för fukt)
Klinkergolv
Plastmatta på golv (ej våtrum)
Köksluckor, bänkskivor, köksinredning
Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök
10 år
40 år
15 år
20 år
Ej byte
15 år
30 år
40 år
25 år
T ex varmvattenberedare, el-radiator
20 år
50 år
30 år
30 år
20 år
45 år
10 år
10 år
Luftvärmepump
Injustering av ventilationssystem
Byte av fläktmotor
Styr- och reglerutrustning
T ex värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl
8 år
5 år
15 år
20 år
25 år
15 år
20 år
30 år
info@razorsharpgroup.se
35 år
40 år
40 år
35 år
35 år
Sidan 12 av 12