Verksamheten2006 - Specialfastigheter Sverige AB
Verksamheten 2006 Innehåll Året i korthet Verksamheten Ägarens riktlinjer Vd har ordet Marknad Reportage Folke Bernadotteakademin Reportage Hornö Reportage Vårt Sätt att Arbeta Miljö och kvalitet Personal Fastighetsbeståndet Årsredovisning Styrelseordförande har ordet Bolagsstyrningsrapport Styrelsen Företagsledningen Adresser Bild omslag & innehåll: Kriminalvårdsanstalten Mariestad 1 2 6 8 10 18 20 22 26 28 30 36 75 76 80 82 84 Specialfastigheter Sverige AB äger och förvaltar fastigheter som är byggda för speciella ändamål. Våra hyresgäster är bland annat Kriminalvården, Statens Institutionsstyrelse, Specialskolemyndigheten, Rikspolisstyrelsen och Försvarsmakten. Specialfastigheter har cirka 100 medarbetare och omsätter cirka en miljard kronor per år. Huvudkontoret ligger i Linköping och regionkontor finns i Lund, Borås, Örebro, Stockholm och Härnösand. Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Året i korthet Årets resultat Årets resultat ökade till 766 (640) Mkr. Nettoomsättningen Nettoomsättningen ökade till 1 168 (1 128) Mkr. Resultat före skatt Resultat före skatt ökade till 1 068 (891) Mkr, vilket i huvudsak beror på förbättrat finansnetto och fastighetsförsäljningar. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 532 (558) Mkr. Kriminalvården Kriminalvården och Specialfastigheter har kommit överens om 51 nya hyresavtal och ett gemensamt samarbetsavtal. FOI Ett nytt 20-årigt hyresavtal har tecknats med FOI Umeå. Den årliga hyresintäkten uppgår till ca 20 Mkr. Försäljning Försäljning har skett av fastigheterna Hällsboskolan 1 i Sigtuna, Gjutmästaren 8 och Induktorn 24, Stockholm samt Sundbyberg 2:77, Sundbyberg. Total köpeskilling uppgår till cirka 400 Mkr. Ekonomiska data 2006 2005 2004 2003 2002 Nettoomsättning, Mkr 1 168 1 128 1 078 1 058 997 Resultat före skatt, Mkr 1 068 891 148 158 111 766 640 106 112 80 44,0 41,0 20,3 21,9 22,3 Avkastning på eget kapital, % 17,8 16,5 8,5 8,8 6,7 Lokalarea, 1 000 kvm 978 1 004 968 980 977 99,0 99,0 99,0 98,8 99,0 591 613 774 524 316 Marknadsvärde förvaltningsfast., Mkr 10 975 10 473 Årets resultat, Mkr Soliditet, % Uthyrningsgrad, % Investeringar inkl fastighetsförvärv, Mkr Ovan angivna siffror för år 2005 och 2006 är enligt IFRS redovisning. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 Verksamheten Specialfastigheter äger via sina dotterbolag fastigheter som är byggda för speciella ändamål, till exempel kriminalvårdsfastigheter, polisfastigheter och ungdomsvårdshem. Våra fastigheter är anpassade för att långsiktigt stötta våra hyresgästers verksamhet. Historik Specialfastigheter ägs till 100 procent av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Verksamheten bedrivs över hela Sverige och är uppdelad i fem regioner (se sidan 30). Fastighetsinnehavet har en lokalarea (LOA) på cirka en miljon kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till cirka elva miljarder kronor. 1998 • Fastighetsbeståndet ökade med 20 procent genom fastighetsförvärv, framförallt Kronobergskvarteret i Stockholm och Flygvapenmuseums lokaler i Linköping. • Polisfastigheter Sverige AB bildades. • Fastighetsdriften vid samtliga kriminalvårdsanstalter övertogs. Uppdraget Specialfastigheter Sverige AB ska långsiktigt äga och förvalta specialfastigheter för offentlig verksamhet, med syfte att förränta det egna kapitalet enligt ägarens krav. Specialfastigheter Sverige AB:s verksamhet ska drivas på ett sådant sätt att de myndigheter som hyr och använder ändamålslokaler i sin verksamhet får sina behov tillgodosedda. Företaget ska sträva efter att ha en öppen och aktiv dialog med sina hyresgäster. Ett viktigt mål för bolaget är att optimera kundnyttan genom att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta. Koncernen Koncernens moderbolag är Specialfastigheter Sverige AB. Moderbolaget har fem dotterbolag. Förutom att verka som ägare tillhandahåller moderbolaget personal och finansiella resurser till koncernens dotterföretag. Medarbetarna i koncernen är därför anställda i moderbolaget. Kostnaderna för anställda och övrig administration fördelas helt och hållet ut till dotterbolagen enligt fastställda fördelningsprinciper. Moderbolaget svarar även för koncernens kort- och långfristiga finansiering. Det innebär att moderbolaget står som låntagare gentemot aktörerna på kreditmarknaden. 1997 • Specialfastigheter Sverige AB startade sin verksamhet i maj 1997. • Förvärv av samtliga aktier i Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB och Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB. 1999 • Fastighetsbeståndet ökade med cirka 25 procent genom förvärvet av de fastigheter som hyrs av Statens Institutionsstyrelse (SiS). • All finansiering upphandlades på kreditmarknaden. • Specialfastigheter fick betyget AA av kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s. 2000 • Beslut togs om att bolaget skulle komplettera finansieringen med lånefaciliteter som riktar sig mot den internationella marknaden. 2001 • 35 om- och tillbyggnader startades under året. • En ny plattform för IT-verksamheten infördes. • Styrelsen tog beslut om att företaget ska betraktas som en upphandlande enhet. • En central inköpsfunktion bildades. 2002 • Flera projekt startades för att lösa platsbristen inom kriminalvården. • Samarbetsavtal tecknades med Statens Institutionsstyrelse (SiS). Fasadskylt på SiS Hornö, Enköping s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 • Ett 25-årigt hyresavtal tecknades med Rikspolisstyrelsen och ett 15-årigt avtal med Specialskolemyndigheten. • Omfattande om- och tillbyggnad av kvarteret Kronoberg i Stockholm påbörjades. 2003 • Ett 25-årigt avtal tecknades med Domstolsverket. • Cirka 150 nya platser färdigställdes åt Kriminalvården. • Beslut om byte av samtliga administrativa affärssystem. • Balanserat styrkort infördes för att vidareutveckla företaget. 2004 • Ett nytt IT-system för ekonomi, personalekonomi och portal implementerades och driftsattes. • Diskussioner påbörjades om långsiktiga lösningar för Kriminalvårdens fortsatta kapacitetsutbyggnad. 2005 • Förhandlingar med Kriminalvården att teckna nya hyresavtal och ett långsiktigt samarbetsavtal påbörjades. • Poliskvarteret Kronoberg i Stockholm färdigställdes. • Bostadspaviljongen Parkgården färdigställdes och invigdes vid kriminalvårdsanstalten Hinseberg. • Utredningar och projekt genomfördes för att höja den fysiska säkerheten på några av Kriminalvårdens största anstalter. • Specialfastigheter fick betyget AA+ av Standard & Poor’s. Interiör från Vänerskolan, Vänersborg Juridisk struktur Ägare Näringsdepartementet Moderbolag Specialfastigheter Sverige AB Dotterbolag Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB Försvarsfastigheter Sverige AB Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB verksamheten 2006 Polisfastigheter Sverige AB Verksamheten Vår vision Specialfastigheter Sverige AB ska uppfattas som det fastighetsförvaltningsföretag som bäst kan förutse och tillfredsställa kundernas behov av ändamålslokaler. Detta uppnås med konkurrenskraftiga hyresnivåer genom hög effektivitet samt kompetenta och serviceinriktade medarbetare. Affärsidé Specialfastigheter Sverige AB ska i ett långsiktigt förhållande, med effektiv fastighetsförvaltning över hela landet, erbjuda ändamålslokaler för offentlig verksamhet med därtill hörande kvalificerade tjänster. Strategi Strategin för att realisera vår affärsidé är: • att utveckla långsiktiga relationer med våra hyresgäster • att koncentrera vår verksamhet till hyresgäster med speciella krav på lokaler och behov av hög service- och kvalitetsnivå vad gäller säkerhet, tekniska installationer och miljö. • att koncentrera vår basverksamhet på lokallösningar av specialkaraktär som vi erbjuder våra hyresgäster. Till detta knyts ett utbud av tjänster som formas efter hyresgästernas behov. Vår strategi både internt och externt kännetecknas av långsiktighet, samverkan och närhet. Långsiktighet innebär: • långsiktighet i vårt fastighetsägande. • långsiktiga hyresavtal. • låg riskprofil. Samverkan når vi genom att: • i samråd med hyresgästerna enas om hur samarbetet ska inriktas, organiseras och styras. • arbeta enligt fastlagda kvalitetssystem och ekonomiska mål. • medverka till att hyresgästerna kan utveckla sin verksamhet. Närhet når vi genom att: • vi anpassar vår förvaltningsorganisation så att hyresgästen kan få tag i rätt person hos oss för varje fråga. • en öppen dialog förs mellan hyresgäster och oss om båda parters verksamhetsplaner. • regelbundna måldialoger och kundenkäter genomförs. Med hjälp av ett balanserat styrkort sätter vi upp mål och uppföljning av verksamheten utifrån fyra perspektiv: • Kund • Medarbetare • Process • Samhälle/ägare Styrkortet hjälper oss att balansera och belysa perspektiv både inom och utanför organisationen. Genom att mäta målen tvingas vi dels att identifiera vad som är viktigt, dels att balansera mellan olika intressenters önskemål. Kundperspektiv I ett nära och förtroendefyllt samarbete med våra hyresgäster ska vi uppfylla deras speciella behov av ändamålsenliga lokaler. Grunden för våra kundrelationer ska vara: • närhet till kund • specialkunnande • miljömedvetenhet • kvalitet • energikompetens • professionell teknisk fastighetsförvaltning • affärsmässighet SiS ungdomsinstitution Hornö, Enköping s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 Vid vår senaste NKI-undersökning 2005 fick vi resultatet 76. Under nästa undersökning av Nöjd Kund Index (NKI) som utförs under 2007 ska vi uppnå NKI 78 av maximala 100. Medarbetarperspektiv Alla medarbetare ska må bra, känna sig motiverade och vara villiga att ta ansvar för sina respektive arbetsområden. Det ska uppnås genom omsorg om de anställda och en bra arbetsmiljö. Ständig kvalitetsutveckling kan bara uppnås om alla medarbetare känner delaktighet. Vid vår senaste medarbetarenkät 2005 uppnådde vi 4,17 på en femgradig skala. Vid nästa undersökning av Nöjd Medarbetar Index (NMI) som genomförs år 2007 ska vi uppnå NMI 4,20. Processperspektiv Alla hyresgäster, medarbetare och ägare ska hela tiden bli mer nöjda med företagets interna effektivitet. Direktavkastning har valts som en övergripande faktor för att redovisa Specialfastigheters totala effektivitet. År 2006 var direktavkastningen 8,0 procent. Vi strävar efter att uppnå 8,5 procent år 2007. Samhälls- och ägarperspektiv Kvalitets- och miljörelaterade frågor, etiska och moraliska frågor och myndighetskrav ska visa att vi är en ansvarstagande aktör i samhället. På en övergripande nivå mäts företagets avkastning på eget kapital. År 2006 redovisades en avkastning på 17,8 procent, vilket uppfyller ägarens krav. Utsmyckad trappa på Östervångsskolan, Lund Miljömål Etiska mål Vi ska minska vår förbrukning av el, värme, vatten och olja samt i övrigt arbeta för ständig förbättring inom miljö och miljöfrågor. Läs mer om våra miljömål på sidan 26. Genom god etik ska vi upprätthålla hög trovärdighet, både inom företaget och ut mot hyresgäster och samhälle. Ett etiskt program har formulerats och är väl förankrat både internt och externt. Måltal Målbeskrivning NKI Nöjdkundindex Personlig service NMI Nöjd medarbetarindex Sjukfrånvaro Utfall 2004 Mål 2004 Utfall 2005 Mål 2005 Utfall 2006 Mål 2006 78 82 4,1 3 79 80 4 3 76 82 4,17 3,17 79 83 4,5 2,2 76 82 4,17 4,39 79 83 4,5 2,2 11,7 58 148 101 220 12 60 140 98 219 12,1 61 187 93 197 13 60 198 100 214 11,6 62 366 92 207 12 60 165 95 202 Operativa måltal, ej IFRS Direktavkastning, % Driftöverskottsmarginal,% Resultat före skatt, Mkr Drift kr/kvm exkl media Underhåll kr/kvm s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 Ägarens riktlinjer för Specialfastigheter Bakgrunden till bildandet av Specialfastigheter är att: • den statliga fastighetsförvaltningen ska vara åtskild från brukandet av lokaler och mark. • en rättvisande bild ska ges av mark- och lokalkostnaderna i statsbudgeten, både när det gäller fastighetsförvaltningens resultat- och balansräkningar och de brukande myndigheternas eller uppdragsgivarnas kostnader. • fastighetsförvaltningen ska bedrivas med ett – så långt som möjligt – marknadsmässigt avkastningskrav. För förvaltning av ändamålsfastigheter ställs som ett minimum sådana krav på avkastning som inkluderar täckning av kapitalkostnader. Detta skapar utrymme för uppbyggnad av eget kapital motsvarande reinvesteringar så att värdet bevaras under fastighetens ekonomiska livslängd. Ekonomiska mål Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för ägaren. • Avkastningen (resultat efter schablonskatt) på genomsnittligt eget kapital ska motsvara den 5-åriga statsobligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel. • Koncernens utdelningsmål bör vara 50 procent av årets resultat efter skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till bolagets ekonomiska ställning. • Bolagets soliditet bör uppgå till minst 20 procent. De ekonomiska målen är fastställda enligt tidigare redovisningsregler. Målen kommer att anpassas till gällande IFRS redovisning. Fastigheter för specialändamål Specialfastigheters uppdrag utgår från att bolaget ska tillgodose olika primärverksamheters behov av ändamålslokaler. Ett självklart mål är att optimera kundnyttan, det vill säga att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av funktionella lokaler, hög standard och god service. Regeringen anser att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter ska bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten ska generera avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande, utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar för jämförbara lokaler. Kundnyttan kan inte drivas dithän att det i fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att hyressättningen inte sker korrekt. Det är rimligt att hyresvärd och hyresgäst i hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen betalar en större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt utformad fastigheten är. I de fall där Exteriör från Vänerskolan, Vänersborg s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 varken hyresvärd eller hyresgäst har några alternativ kan det vara affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden betala hela investeringen. I andra fall kan parterna enas om andra villkor för till exempel hur verksamhetsrisken ska fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst. Bolaget ansvarar för att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt sätt. Neddragning av underhåll av fastigheterna ska inte ske för att frigöra medel för hyresgästen så att fastigheternas långsiktiga användning hotas. God etik och värdegrund I ett bolagsperspektiv är förtroendefrågor av strategisk betydelse. Det är styrelsens och ledningens ansvar att de företag där staten har ägarintressen sköts föredömligt väl inom de ramar lagstiftningen ger. Styrelsen bör besluta att det inom bolaget ska finnas en väl förankrad och gemensam etisk värdegrund. Handlingsprogram bör finnas för hur denna ska kommuniceras såväl externt som internt. Den externa rapporteringen ska öppet deklarera bolagets etiska värdegrund. Viktigt med miljöansvar Det är styrelsens ansvar att säkerställa att Specialfastigheter har en miljöpolicy samt att aktivt följa företagets insatser i frågor som rör ekologiskt hållbar utveckling. Miljöfrågorna är av affärsmässig och strategisk betydelse. Företag med statligt ägande bör därför, i likhet med näringslivet i övrigt, sträva mot en ekologiskt hållbar utveckling och bidra till att de nationella miljömålen uppfylls. Företag med miljöpåverkan behöver bedriva ett seriöst miljöarbete och ha en god miljökompetens för att undvika miljörelaterade risker och kostnader. Friskare arbetsplats Alla företag och arbetsplatser har en viktig roll i arbetet med att öka hälsan i arbetslivet. Det är regeringens förhoppning att de statligt ägda företagen kan bli föredömen när det gäller att reducera sjukfrånvaron. I regeringsförklaringen 2002 fastställde regeringen målet att halvera antalet sjukdagar till år 2008. Att företaget följer en strategi för att skapa arbetsplatser där människor kan arbeta, prestera och samtidigt må bra är en viktig fråga för företagsledningen. Interiör från Kriminalvårdsanstalten Mariestad > s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 Vd har ordet Årets tema var delaktighet Årets strategiska tema: delaktighet, har kännetecknat vårt arbete under 2006. Ambitionen har varit att engagera all personal i att utveckla företagets verksamhet. Stort fokus har lagts på utvecklingen av ett nytt verksamhetsledningssystem. Kompetensutveckling genom delaktighet Delaktighet innebär för Specialfastigheter att vi utvecklar kompetensen hos våra medarbetare genom utbildning, information och ett nära samarbete. På så sätt skapas förståelse för affären, målet och uppgiften. Vi arbetar i en decentraliserad organisation med delegering av ansvar och befogenheter, målstyrning och ett gott ledarskap. Detta skapar förutsättningar för delaktighet, påverkan och bra relationer med våra hyresgäster. Bolaget ska aktivt, medvetet och långsiktigt utveckla en företagskultur där jämställdhetsfrågor och arbetet med att främja den etniska mångfalden är ett naturligt och obligatoriskt inslag i personalutvecklingsarbetet på alla nivåer. Inga barriärer ska finnas för erfarenhetsutbyte och samarbete. Ambitionen med vårt arbete är att uppnå engagerade och motiverade medarbetare, som aktivt deltar och bidrar till affären, trivseln och helheten i bolaget. Nytt verksamhetsledningssystem införs Arbetet med att införa ett nytt verksamhetsledningssystem VSA – Vårt Sätt att Arbeta, fortskrider helt enligt planerna. Rutiner för ledningsprocesser, operativa processer och stödprocesser gås igenom och dokumenteras. Förutom det utarbetas de styrande och hjälpande dokument som krävs för att säkra att bolagets rutiner efterlevs. Revisionsplaner utformas och interna revisorer utses och dessa kommer att genomgå ett utbildningsprogram. Syftet med att införa ett nytt verksamhetsledningssystem är att vi ska kunna bemöta våra hyresgäster på ett likartat och korrekt sätt. På så vis kan vi tillfredsställa våra hyresgästers behov mer effektivt. Samtidigt ökas engagemanget och delaktigheten för våra anställda. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Hot och möjligheter – vår konkurrenssituation Under året har Kriminalvården och Specialfastigheter omförhandlat och förlängt ett stort antal hyresavtal. Ett samarbetsavtal har tecknats med Kriminalvården som reglerar villkoren för ett framtida samarbete. Detta skapar förutsättningar för att Specialfastigheter aktivt ska kunna delta i den mycket omfattande utbyggnaden som planeras inom Kriminalvården. Därutöver kommer Specialfastigheter att delta i ett antal större om- och nybyggnadsprojekt inom Specialfastigheters övriga kundsegment. Ett fastighetsbolag löper alltid risk för kraftiga resultatsvängningar. Det beror främst på en stor tillgångsmassa i kombination med risk för varierande inflation och marknadsräntor. Det gäller speciellt för Specialfastigheter som har mycket långa hyresavtal och fastigheter avsedda för hyresgäster med speciella krav. Ränterisken begränsas dock genom en långsiktigt inriktad finanspolicy. Inom marknaden för ändamålsfastigheter pågår en strukturförändring som innebär att våra traditionella hyresgäster av kostnadsskäl koncentrerar sig till större enheter. Det medför att risken för vakanser tenderar att öka de närmaste åren. Företaget bemöter tendensen genom att öka kapaciteten för att kunna förädla och sälja fastigheter i takt med att våra hyresgäster flyttar ut. Under det senaste året har konjunkturen inom byggbranschen tagit fart. Detta har inneburit att kostnadsutvecklingen har varit ogynnsam för företaget. Genom att utnyttja ramavtal och upphandling av delade entreprenader har vi minskat riskerna. Kostnaderna för el, värme och vatten har fortsatt att stiga. Vi har infört system för styrning och övervakning av el, värme och vatten och har på så sätt kunnat motverka kostnadsökningen. Medelåldern i företaget är fortsatt hög och vid nyrekryteringar strävar vi därför efter att anställa yngre medarbetare. När våra äldre medarbetare går i pension kommer det att ske via en viss överlappning med de nyanställda för att skapa kontinuitet och erfarenhetsutbyte i företaget. ‒‒ verksamheten 2006 Ägarens mål Verksamhetsåret 2006 blev resultatmässigt mycket tillfredsställande dels tack vare ett gynnsamt resultatbidrag från fastighetsdriften, dels genom att ett antal fastighetsförsäljningar har genererat realisationsvinster. Årets resultat uppgick till 766 (640) miljoner kronor. Avkastningen på eget kapital uppgick till 17,8 procent. Resultatutvecklingen påverkas i stor omfattning av värdestegringar på fastighetsmarknaden. Vi eftersträvar i enlighet med ägarens uppdrag att hålla en öppen och aktiv dialog i lokalfrågor med våra hyresgäster. Det är en förutsättning för att kunna bedriva fastighetsutveckling i enlighet med våra hyresgästers krav på funktionell anpassning. Vår främsta ambition – att optimera kundnyttan – når vi genom ömsesidig samverkan med våra hyresgäster. Inför nästa år är utmaningarna att klara kapacitetsförändringarna för både ny- och ombyggnader, att avyttra fastigheter för våra största kunder samt att uppnå våra högt ställda mål för medarbetarnas delaktighet i affärsprocessen. Curt Bylund Verkställande direktör s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒‒ verksamheten 2006 Marknad År 2006 – ett starkt fastighetsår Fastighetsmarknaden Sverige År 2006 blev ett intensivt år avseende fastighetstransaktioner i Sverige. Flera stora fastighetsaffärer genomfördes. God tillgång på investeringsvilligt kapital, stark ekonomisk tillväxt och ökad sysselsättning var några orsaker till transaktionsvolymen. Investerare har varit både svenska och utländska aktörer vilket har bidragit till ökad konkurrens om objekten. Trenden är att mycket kapital, framförallt från utlandet, fortfarande söker sig till fastighetsmarknaden i Sverige trots låga direktavkastningsnivåer. Detta tyder i dagsläget på en oförändrad marknadsaktivitet, men risk finns att marknaden kan komma att gå in i en lugnare fas. Vår marknad Specialfastigheter äger huvudsakligen ändamålsfastigheter. Det är fastigheter som våra hyresgäster har en särskilt stark anknytning till. Det kan också vara fastigheter där byggnaderna är specifikt anpassade för en viss verksamhet. Lokalerna kan därför inte användas för andra ändamål om de inte genomgår omfattande ombyggnader. Vi ser en ökad efterfrågan på ändamålsfastigheter med krav på långsiktigt ägande, ett nära samarbete med kunden och förståelse för kundens verksamhet. Detta ställer stora krav på samverkan och specialistkunskaper hos oss som företag. Ett motiv för staten att äga ändamålsfastigheter är att kunna erbjuda statlig verksamhet långsiktiga och stabila förutsättningar. Därför arbetar vi nära våra kunder och bedriver verksamheten i ett ömsesidigt samarbete med hyresgästerna. Totalt äger och förvaltar Specialfastigheter cirka en miljon kvadratmeter lokalyta. Vi har främst statliga hyresgäster, där vår största hyresgäst är Kriminalvården följt av Rikspolisstyrelsen, Statens Institutionsstyrelse och Försvarsmakten. Våra fastigheter är specialanpassade för respektive hyresgäst vilket ställer höga krav på flexibilitet och servicegrad. Vi håller en nära och öppen dialog med hyresgästerna, vilket innebär att vi på ett tidigt stadium får bättre vetskap om hur deras verksamhet ser ut. För att på ett överskådligt sätt beskriva vår marknad och dess förutsättningar följer här en mer detaljerad beskrivning av de största hyresgästernas verksamhet. Övriga hyresgäster är självklart lika viktiga för vår verksamhet och de verkar delvis med liknande förutsättningar. < Interiör Kriminalvårdsanstalten, Kumla s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Våra största hyresgäster Kriminalvården Statens Institutionsstyrelse 44 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Kriminalvården (KV). Detta motsvarar ca 60 procent av KV:s totala hyreskostnad. KV är en del av det svenska rättsväsendet och ska tillsammans med polis, åklagare och domstolar minska brottsligheten och öka tryggheten i samhället. Det innebär att KV är beroende av de nämnda aktörernas förutsättningar och förmåga att hantera sina respektive delar av processen. De övriga rättsvårdande myndigheternas resurstillskott, minskade balanser samt införande av rationella och effektiva arbets- och organisationsformer förändrar direkt trycket på KV. Resultatet blir en förändrad tillströmning av klienter inom anstalts- och häktesorganisationen samt i frivården. Andra förändringar i lokalförsörjningen orsakas av betydligt strängare säkerhetskrav, en strävan att skapa färre och större anläggningar, ökad utbyggnad för intagna. Parallellt med detta har Kriminalvårdens ekonomiska förutsättningar stramats upp kraftigt. 15 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Statens Institutionsstyrelse (SiS). Detta motsvarar ca 86 procent av SiS:s totala hyreskostnad. SiS är en statlig myndighet som bedriver vård och behandling av ungdomar och vuxna missbrukare. Vården sker med stöd av Lagen om vård av unga (LVU), Lagen om vård av missbrukare (LVM) och Socialtjänstlagen (SoL). SiS ansvarar även för verkställighet av straff för ungdomar i åldern 15 till 17 år enligt Lagen om verkställighet av sluten ungdomsvård (LSU). Vården sker oftast utan den enskildes samtycke. En övergripande målsättning för SiS är att minska antalet avvikningar. En diskussion pågår om att höja säkerheten på vissa enheter. Socialtjänstens efterfrågan på platser på de särskilda ungdomshemmen har präglats av kraftiga svängningar. En fortsatt minskning sker av LVM-vård. SiS genomför kontinuerligt åtgärder för att minska verksamhetens kostnader. Försvarsmakten Rikspolisstyrelsen Sju procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Försvarsmakten (FM). FM har som uppdrag att bland annat utveckla, vidmakthålla och avveckla krigsförband. Försvarsmakten har som uppgift att bidra till att hantera och förebygga kriser i vår omvärld, hävda vår territoriella integritet, försvara Sverige mot väpnat angrepp och i krissituationer säkerställa de viktigaste samhällsfunktionerna. Försvarsmakten genomgår stora omstruktureringar och håller på att omvandlas till ett mindre men mer aktivt insatsförband. Anslagen till Försvarsmakten förväntas minska när det nya försvaret har tagit form. 23 procent av Specialfastigheters hyresintäkter härrör från Rikspolisstyrelsen (RPS). RPS är den centrala förvaltnings- och tillsynsmyndigheten för polisen. RPS huvuduppgifter är att utöva tillsyn över polisen och verka för planmässighet, samordning och rationalisering. RPS kan också, på regeringens uppdrag, leda polisverksamhet för att förebygga brott och avslöja brott mot rikets säkerhet. RPS strävar efter en kraftsamling och fokusering på att stödja polismyndigheterna i utvecklingen av metoder och system som gör att polisen kan arbeta så effektivt som möjligt i brottsbekämpningen. 11 7 Diagrammet visar de största hyresgästerna och deras procentuella andel av hyran. Total hyresintäkt är 1 090 Mkr. Specialfastigheter Sverige AB 44 15 23 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ Kriminalvården Rikspolisstyrelsen Statens Institutionsstyrelse Försvarsmakten Övriga verksamheten 2006 Årshyra % 44 23 15 7 11 Marknad s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Fastighetsbeståndet Totalt äger Specialfastigheter 120 fastigheter uppdelade i fem regioner. Den sammanlagda hyresintäkten är 1 090 Mkr, vilket innebär en genomsnittlig hyra på 1 114 kronor per kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden i hyresportföljen är ca 16,3 år. Årshyra Mkr Förfallostruktur av kontrakterad årshyra 400 300 200 100 2007 09 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 År Specialfastigheter och Kriminalvården kom i oktober 2006 överens om 51 nya hyresavtal. De nya hyresavtalen gäller från och med den 1 januari 2007 och ersätter i princip alla gällande avtal. Avtalen är tecknade på 6 år, 15 år eller 25 år vilket innebär en avtalsförlängning med i medeltal åtta år. < Interiör från Sandö Muren vid kriminalvårdsanstalten Kumla > s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Marknad s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Fastighetsutveckling Fastighetsförädling Vi arbetar aktivt med att utveckla vårt fastighetsbestånd för att kunderna ska få maximal nytta av fastigheterna. Våra kunder kräver ofta lokaler som har hög service- och kvalitetsnivå. Det gäller framförallt säkerhet, tekniska installationer och miljö. Därför måste lokalerna vara flexibla och kunna anpassas till hyresgästernas behov. Under året har 43 investeringsprojekt påbörjats. Nedan beskrivs några av de större projekten. Sveriges äldsta i bruk varande fängelse, Norrköpingsanstalten, kommer att avflyttas av Kriminalvården. Specialfastigheter och Norrköpings kommun har påbörjat ett samarbete med syfte att ge idéer om möjligt framtida utnyttjande av fastigheten. Kriminalvården För Kriminalvården pågår utbyggnad av 60 nya anstaltsplatser på Kumlaanstalten. Även en utbyggnation av Skänningeanstalten pågår med totalt 100 nya anstaltsplatser. Vid anstalten Tidaholm har en ny verkstad uppförts och vid anstalten Vä i Kristianstad kommun byggs en ny motionshall. Flera säkerhetsprojekt för Kriminalvården har startats i syfte att öka den fysiska säkerheten på några av de större anstalterna i landet. Rikspolisstyrelsen Ombyggnationen för Rikspolisstyrelsen i kvarteret Kronoberg i Stockholm pågår och beräknas vara färdig i början av 2007. Under 2006 påbörjades även flera följdprojekt som beräknas vara klara i början av 2007. Statens Institutionsstyrelse, SiS Ombyggnad/tillbyggnad för Statens Institutionsstyrelse (SIS) av ny avdelning på Hammargården, Ekerö samt nybyggnation av administrationsbyggnad på Hornö, Enköping har slutförts. Folke Bernadotteakademin Folke Bernadotteakademin på Sandö har genomgått en stor ombyggnad för 25 miljoner kronor. Lokalerna invigdes under högtidliga former av Kung Carl XVI Gustaf den 7 april 2006. Avyttringar Under året har Hällsboskolan 1 i Sigtuna sålts till Sigtuna kommun. Även försäljning av Gjutmästaren 8 och Induktorn 24, Stockholm och Sundbyberg 2:77, Sundbyberg har genomförts. Köpare var fastighetsbolaget Sagax AB respektive NCC Construction Sverige AB. Total köpeskilling för de försålda fastigheterna uppgick till cirka 400 Mkr. Nöjda kunder Den förändrade marknadsbild vi upplever kräver att vi är lyhörda och flexibla mot våra kunder i de utmaningar vi kan komma att ställas inför. Vi är noga med att arbeta nära våra kunder. Med hjälp av vår specialistkunskap vad gäller säkerhet och teknisk kompetens kan vi snabbt tillfredsställa våra hyresgästers önskemål och möta förändrade förutsättningar. För att så snabbt som möjligt kunna tillgodose våra kunders behov och undvika onödiga led i arbetet har vi ofta egna drifttekniker hos våra hyresgäster. Vartannat år genomförs en undersökning hos hyresgästerna, Nöjd Kund Index (NKI). Undersökningen är av stor vikt för oss, eftersom vi utifrån den ser vilka områden vi ska prioritera för att bli ännu bättre mot våra kunder. Den senaste undersökningen utfördes 2005. Bäst resultat i undersökningen fick ”personlig service”. Medeltalet för Specialfastigheters samtliga regioner blev 81 på den hundragradiga skalan. Vi strävar efter att upprätthålla den personliga servicen på en fortsatt hög nivå. < Pågående utbyggnad av Kriminalvårdsanstalten Kumla s pe c i a l fa s t i g h e te r ‒ ‒ verksamheten 2006 Marknad s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Ändrade marknadsförutsättningar Vi verkar på en marknad som på lång sikt påverkas av befolkningsmässiga förändringar i Sverige. Invånarantalet ökar, samtidigt som brottsligheten är hög. Flera av Specialfastigheters hyresgäster påverkas av dessa faktorer, även om den enskilt högsta påverkansfaktorn är de ekonomiska förutsättningarna. Även om konjunkturen går upp är läget fortsatt svårt för våra hyresgäster som tvingas till kännbara förändringar, samtidigt som de måste hålla en fullgod service. De måste därför ofta göra hårda prioriteringar i sin verksamhet. Just nu sker en tydlig strukturförändring som innebär att vår största hyresgäst, Kriminalvården, är inne i en utvecklingsfas där nya anstalter ersätter gamla byggnader. Det innebär att risken för vakanser ökar på sikt. Specialfastigheter kommer att aktivt medverka i utvecklingsprocessen. Räddningsverkets framtida verksamhet är föremål för utredning. Utvecklingsbeslut ska tas under 2007. Beslutet berör dels en eventuell sammanslagning av tre statliga myndigheter (Räddningsverket, Krisberedskapsmyndigheten och Styrelsen för psykologiskt försvar), dels en nedskärning av antalet skolor i Räddningsverkets regi från dagens fyra till antingen två eller tre. Utvecklingsmöjligheter Vi står inför en period med nya arbetsmetoder och ett förnyat fastighetsbestånd. Gamla fastigheter kommer att förädlas eller försäljas. Försäljningar är ett naturligt steg i en större process för att förädla vårt fastighetsbestånd. Genom att avyttra fastigheter som inte längre ligger inom vårt huvudsakliga verksamhetsområde frigör vi kapital som kan investeras i andra delar av verksamheten. Vår ambition är att bibehålla och utöka vårt fastighetsbestånd med liknande verksamhetsinriktning som Specialfastigheter har idag. Detta kan ske genom nybyggnation eller fastighetsförvärv. Under 2006 har Specialfastigheter och Kriminalvården gemensamt upprättat ett samarbetsavtal som ska syfta till att upprätthålla en öppen och aktiv dialog i lokalfrågor samt tydliggöra och renodla båda parters roller. Avtalet ska bland annat lägga grunden till högsta möjliga kostnadseffektivitet genom att tillvarata och anpassa arbetssätt, standardiseringar och funktionella anpassningar. Statens Institutionsstyrelse (SiS) planerar att utöka sin verksamhet med en ny institution i Kristinehamn. Institutionen byggs med hög säkerhetsnivå för att möta de nya kraven. Vidare har SiS framfört önskemål om att omförhandla befintliga hyresavtal. Konkurrenssituation Specialfastigheter har konkurrenter över hela landet, både regionalt och rikstäckande. Vi ser stora fördelar med att arbeta långsiktigt och att ha ett bra och nära samarbete med kunden för att stärka vår konkurrenskraft. Att inneha och bibehålla specialistkunskaper om ändamålsfastigheter och om kundens verksamhet är en viktig faktor ur konkurrenssynpunkt. < Gamla polishuset i kvarteret Kronoberg, Stockholm s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Reportage Folke Bernadotteakademin Specialfastigheter har en mycket speciell och viktig hyresgäst – Folke Bernadotteakademin. I en naturnära miljö på Sandö utbildas och samtränas personer inom internationell krishantering. –Vi har projekterat och byggt parallellt som verksamheten har tagit form, det har varit en spännande process, förklarar Stig Söderström, regionchef på Specialfastigheter. Folke Bernadotteakademin är en liten myndighet med en stor uppgift – att utbilda människor inom fredsinsatser och internationell krishantering. – Internationella fredsinsatser är breda, komplicerade och multifunktionella. Ofta är de sammansatta av civila och militära funktioner. Vårt arbete består av att agera plattform för samarbete mellan svenska myndigheter, organisationer och deras utländska partners, förklarar Michael Sahlin, generaldirektör på Folke Bernadotteakademin med en gedigen bakgrund av krishantering världen över, bland annat som ambassadör i Belgrad. Ett exempel på uppdrag som Folke Bernadotteakademin kan ställas inför är om den svenska regeringen bestämmer sig för att skicka regeringskanslifolk eller annan kompetens till ett krisdrabbat område någonstans i världen. Då utbildas personerna på Folke Bernadotteakademin. Utbildningen är internationell. Samtidigt är naturen så svensk den kan bli, med den mäktiga Ångermanälven utanför fönstren och böljande skogar som ramar in lokalerna. – Vid en fredsinsats behövs kompetent folk som är insatta och har en gedigen kompetens i religion, stadskunskap, sociologi, jämställdhet och bra, konkret information om uppdraget. Det krävs en lugn och vacker miljö för att kunna koncentrera sig på utbildningen. Vi behövde den bästa konferensbyggnaden som går att bygga idag, säger Michael Sahlin. Lokalerna är uppbyggda för att på ett effektivt sätt träna upp delegater i verkliga situationer. Michael Sahlin betonar hur viktig Räddningsverkets fortsatta verksamhet är för akademin. – De har faciliteter vi kan använda i vår utbildning som vi själva aldrig skulle kunna utveckla. Här kan vi skapa iscensatta realistiska situationer för katastrofinsatser. Räddningsverkets fortsatta verksamhet är oerhört viktig för vår fortlevnad på Sandö. För Specialfastigheter har bygget varit en utmaning. – Projektet har kännetecknats av en lång handläggningstid. Vi började år 2002, då myndigheten startade sin verksamhet och lokalerna invigdes först år 2006, säger Stig Söderström. – En helt ny verksamhet skulle definieras av våra hyresgäster och till en början var det svårt att veta vilka lokaler som krävdes. Det gjorde projektet ganska komplext. Vi anlitade en arkitekt som utförde lokalprojektering. Med tecknade ramavtal som grund upphandlades entreprenörer och konsulter som hade erfarenhet av Sandö. Bygget genomfördes parallellt med att Folke Bernadotteakademins behov blev tydligare, förklarar Stig Söderström. – Arkitekt Göran Nyfors har lyckats ta vara på den fantastiska utsikten och skapat en modern och inspirerande miljö att bedriva verksamheten i. Lokalerna invigdes den 7 april 2006 av Kung Carl XVI Gustaf. – Lokalerna är inte dimensionerade för mer än en verksamhet åt gången, det innebär också att vi inte har möjlighet till större konferenser. Men vi känner stor tillfredsställelse med lokalanpassningen så som den ser ut nu. Våra besökare är också väldigt nöjda, säger Michael Sahlin. < Michael Sahlin, generaldirektör på Folke Bernadotteakademin s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Räddningsskolan Sandö > s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Reportage Behandlingshemmet på Hornö Den 18 september invigdes den nya huvudbyggnaden på Hornö, 13 kilometer utanför Enköping. Behandlingshemmet på Hornö hyrs av Statens Institutionsstyrelse för behandling av unga män med missbruksproblem. Specialfastigheters uppdrag var att riva befintlig byggnad och bygga en ny, mer flexibel och säker huvudbyggnad. I ”Nya Storgård”, som byggnaden kallas, vårdas de intagna på en öppen avdelning. – Den är anpassad för att kunna bli en sluten avdelning redan nu. Vi kan dela upp den i en öppen och en sluten avdelning om vi får in stökiga klienter. Byggnaden är flexibel nog att klara olika framtida utmaningar, förklarar Bo Gelin. Flera av klienterna är utåtagerande. Det ställer krav på att lokalerna är slitstarka och att personalen har möjlighet att backa ut om det blir för oroligt. – Byggnaden måste också vara brandsäker. Vi har effektiviserat driften genom att införa bergvärme. Här ute på landet blir det ofta strömavbrott och det kan ge stora konsekvenser, därför har vi installerat ett reservkraftsaggregat, förklarar Bo. – Vi har ett nytt ventilations- och fläktsystem med kyla- och värmeåtervinning. Allt är datastyrt, säger Bo Gelin. Landskapet är fantastiskt. Med Mälaren som närmaste granne och rådjuren som betar på ängen bredvid är Hornö ett naturskönt område. – Miljön är väldigt viktig för klienternas återhämtning, säger Anders Hågeby, institutionschef på Hornö. Här behandlas unga män med alkohol-, narkotikaeller blandmissbruk och institutionen tar även hand om män som bedöms som våldsbenägna och de med svåra psykiska störningar. – Självklart ställer det höga krav på fastigheten, säger Bo Gelin, regionchef på Specialfastigheter. Specialfastigheters uppdrag var att riva den befintliga herrgården och ersätta med en ny, mer funktionsduglig huvudbyggnad. Anders Hågeby förklarar varför: – Vi behövde låsa några avdelningar för att enklare kontrollera utbrytningarna och bygga så att vi klarade brand- och ventilationskrav. I projekteringsfasen stötte vi på mögel. Kostnaden för att renovera herrgården var inte försvarbar och vi beslutade oss för ett nybygge. Det blev en känsloladdad rivning. Den gamla herrgården var omtyckt av både klienter och personal. – Nya Storgård ger en signal till dem som kommer hit att det är en statlig institution, inte ett behandlingshem på landet. Samtidigt är det viktigt att det känns ombonat och trivsamt att bo här, säger Anders Hågeby. Samarbetet med Specialfastigheter har fungerat bra under byggprocessen. – Det är nyttigt med ett fungerande samarbete. Våra fastigheter är specialanpassade för våra hyresgäster och det är självklart att de måste vara med i dialogen. Anders Hågeby håller med: – Vi har en bra relation med Specialfastigheter. De kan vår verksamhet och förstår problemen och har också hjälpt oss att ställa krav på entreprenörerna utifrån verksamhetens krav. –Nu har vi öppna ytor, flera sektioneringsmöjligheter, högre säkerhet och en mer energieffektiv byggnad. FAKTA HORNÖ • Hornö är ett LVM-hem för behandling av unga män med alkohol-, narkotika- eller blandmissbruk. Institutionen tar även hand om män som bedöms som våldsbenägna och de med svåra psykiska störningar. • Hornö har idag 35 platser. Under år 2007 utökas antalet platser till 38. Specialfastigheters uppdrag var att riva befintlig byggnad och uppföra en ny med bättre säkerhet, större flexibilitet, mer energieffektiv och brandsäker byggnad. • Bygget har pågått under ett års tid, från september 2005 till september 2006. Den officiella invigningen hölls den 18 september. Anders Hågeby, institutionschef SiS (tv) och Bo Gelin, regionchef Specialfastigheter i glatt samspråk vid Hornö > s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 ” Den gamla byggnaden hade charm, men den var till för dåtiden. Den nya är mer modern och funktionell och den är byggd för framtiden. Anders Hågeby, institutionschef s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Reportage Vårt Sätt att Arbeta Specialfastigheter arbetar över ett stort geografiskt område. Det innebär att det är av stor vikt att vi har ett väl fungerande verksamhetsledningssystem med samma rutiner över hela landet. – Våra kunder ska bli bemötta på samma sätt oavsett var de har sin verksamhet. Det skapar en ökad trygghet hos våra hyresgäster, och tydligare rutiner för oss som gör att vi kommer att bli än mer effektiva i vårt arbete, säger Elisabet Francke, projektledare för Vårt Sätt att Arbeta (VSA) och kvalitets- och miljöchef på Specialfastigheter. Delaktighet har under året varit ett viktigt tema för Specialfastigheter. Att utveckla kompetensen hos våra medarbetare genom utbildning, information och ett nära samarbete skapar en bättre förståelse för både verksamheten och varje medarbetares uppgifter. En stor del av projektet har varit uppstartandet av vårt nya verksamhetsledningssystem – VSA. – Genom att införa ett nytt verksamhetsledningssystem minimerar vi felen och blir ett mer lönsamt företag, det stärker både vår yrkesstolthet och skicklighet, säger Elisabet Francke. Rutiner för effektivitet och lönsamhet Just nu pågår arbetet med att se över rutiner och styrande dokument för ledningsprocesser, operativa processer och stödprocesser. – Vi behöver försäkra oss om att bolagets rutiner verkligen fungerar. Det blir en kvalitetssäkring för hela företaget som kommer att göra oss mer effektiva och lönsamma, något som gynnar såväl oss som företag som våra hyresgäster och ägare. Att dokumentera och säkerställa rutinerna leder i sin tur till att nyanställda lättare kan sätta sig in i sin roll och får en uppfattning om vad som är styrande och vad som är stödjande dokument. Delaktighet för alla anställda är en förutsättning för att kunna förankra och levandegöra VSA i organisationen. – Det gäller också ledningen. Utan deras engagemang och fulla stöd hade vi inte kunnat genomföra ett så omfattande system. VSA står på agendan vid alla ledningsgruppsmöten och regionmöten, och under året har två konferenser genomförts där alla medarbetare har fått diskutera kring rutiner. Elisabet Francke, kvalitets- och miljöchef på Specialfastigheter – Alla medarbetare har varit engagerade i diskussionerna vi har haft under våra Specialdagar. Det är viktigt att vi får ta del av allas tankar och idéer kring vårt arbetssätt. I arbetet med alla delprocesser som har pågått under året har cirka 75 procent av alla anställda varit engagerade för översyn av rutiner och annan dokumentation. Pågår till 2008 Nästa steg sker i början av 2007 då vi fastställer vårt verksamhetsledningssystem. Under våren presenteras en revisionsplan, efter det ser vi ut vilka medarbetare vi ska utbilda till interna revisorer. Under hösten 2007 lanseras VSA i regionerna. – Då tar vi även upp frågan om vi ska certifieras enligt kvalitetssystemet ISO 9001, förklarar Elisabet Francke. Projektet ska vara klart i slutet av år 2008. VSA kommer att leva kvar som ett dynamiskt system som ständigt förändras och påverkar organisationen positivt under en lång tid framöver. < Utsikt från Folke Bernadotteakademin s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Reportage Vårt Sätt att Arbeta Vi fångade några medarbetare under Specialdagarna och frågade vad de tycker om arbetet med VSA. < Ulf Bohman Region Nord, drifttekniker ”Att få diskutera igenom rutiner och viktiga frågor utan tidspress med så många inblandade är mycket bra. För mig som drifttekniker är det framförallt drift och underhåll som är viktigt att få en mer strukturerad och tydlig linje på. Att arbeta likadant i hela landet är viktigt; hyresgästerna blir tryggare när de vet vad de får oavsett var i landet de har sina fastigheter. ” Göran Malmkvist > Region Mitt, förvaltare ”Vi behöver en samstämmighet i företaget. Genom att arbeta i grupper med många diskussioner höjer vi kompetensen och får en ökad förståelse för varandras arbete inom företaget. Vårt Sätt att Arbeta är ett levande system som inte ska ha ett slutdatum. Det är ett kontinuerligt arbete med att bli bättre som organisation och det ska aldrig bli riktigt klart.” < Eva Wiberg Huvudkontoret, redovisningschef ”Vårt Sätt att Arbeta är en god idé för att försöka hitta rutiner som gör att företaget kan arbeta så effektivt som möjligt. Vi har ett stort och krävande arbete framför oss för att hitta enhetliga rutiner. Att arbeta på ett likartat sätt är mycket viktigt, inte minst för våra hyresgäster som ska bli bemötta på samma sätt oavsett var i landet vi träffar dem.” s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 < Torbjörn Blücher Huvudkontoret, fastighets- och marknadschef ”Det är oerhört viktigt att vi arbetar på ett strukturerat och likartat sätt med våra hyresgäster i hela landet. Genom att vi nu får möjlighet att diskutera olika ämnen i mixade yrkesgrupper kan vi fånga upp goda tips på rutiner från flera nivåer i företaget. Arbetar vi mer samspelt, effektivt och rationellt så genererar det i slutändan minskade kostnader för alla parter.” Tidplan VSA Beslut i ledningsgruppen om att genomföra ett eget verksamhetsledningssystem som följer kraven enligt kvalitetssystemet ISO 9001. 2005 I början av 2007 sätter ledningsgruppen en given struktur för arbetet. Under våren presenteras en revisionsplan. Hösten 2007 kommer internrevisorer att utses och utbildas. 2006 2007 Arbetet påbörjas inom de operativa processerna den 1 januari. Den 1 augusti påbörjas arbetet med stödprocesser och ledningsprocesser. Under våra två årliga medarbetarkonferenser har huvudtemat varit VSA. Samtliga medarbetare från alla regioner och yrkeskategorier har varit delaktiga i diskussioner kring hur rutinerna ska effektiviseras och implementeras i hela organisationen. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 2008 År 2008 beräknas projektet vara infört i hela organisationen. Miljö och kvalitet Kostnaden för miljöunderhåll och miljöinvesteringar har under året uppgått till 30 miljoner kronor. Investeringarna har skett i ett fortsatt utbyte av våra oljepannor till mer miljöanpassade alternativ. Vi har även genomfört kompletteringar av våra styr- och regleranläggningar, skaffat ny ventilation, bytt fönster och sanerat sjuka hus. Dessutom har vi investerat i ett nytt uppföljningssystem av el, värme och vatten. Miljöpolicy Specialfastigheter arbetar aktivt för att minska företagets negativa miljöpåverkan. Fastigheter påverkar miljön på grund av stora koldioxidutsläpp, som i sin tur bidrar till klimatförändringar. Därför prioriterar vi vår energiförbrukning i miljöarbetet. Under året har vi driftsatt en ny funktion i vårt uppföljningssystem av vatten, el och värme. Funktionen innebär att vi mer noggrant kan föra statistik över elförbrukningen i respektive fastighet. Det hjälper oss i vårt arbete att optimera energiförbrukningen. Under året har vi investerat 22 miljoner kronor i byte av oljepannor till mer miljöanpassade alternativ. Vi har ansökt om att få medel för fortsatt konvertering. Under senare år har energipriserna stigit kraftigt. Specialfastigheter arbetar aktivt för att reducera energikostnaderna. Energikartläggningen som utfördes under 2005 visar att vi har stora möjligheter att minska vår energiförbrukning. Genom att minska vår förbrukning når vi ett bättre resultat på våra fastigheter. Vårt miljöarbete pågår ständigt och vi är noga med att våra hyresgäster känner sig trygga i att vi arbetar för en bättre miljö. Vi är tydliga med våra miljömål både inom företaget och i dialog med våra hyresgäster. Vid alla om- och tillbyggnader använder vi oss av våra högt ställda miljökrav. milj kg/år Specialfastigheter arbetar i enlighet med de nationella miljömålen för att minska den negativa miljöpåverkan. Tillsammans med våra hyresgäster verkar vi för en ständig förbättring inom miljöområdet. Våra fyra mest prioriterade områden avseende miljöåtgärder är: • Media (el, värme, vatten) • Material och produkter • Avfall och källsortering • Verksamhetspåverkan För att minska vår miljöpåverkan ställer vi tydliga krav vid upphandling och inköp av varor och tjänster. Då miljöanpassade lösningar av ekonomiska eller andra skäl inte väljs använder vi det alternativ som bäst uppfyller våra miljökrav. Vi arbetar enligt gällande miljölagar, krav och förordningar och medverkar till att de nationella miljömål som berör företaget uppnås. Våra miljömål är: • att fortsätta arbetet att minska koldioxidutsläppen med 40 procent till år 2010 jämfört med utsläppsnivån år 2001. • att fortsätta optimera energianvändningen och minska beroendet av fossila bränslen. • att våra fem regioner fortsätter arbetet med sina femåriga handlingsplaner för att minska förbrukningen av el, värme och vatten till överenskomna mål innan slutet av år 2010. Målen jämförs med 2001 års förbrukning av el, värme och vatten. Arbetet ska följa statens energidirektiv som trädde i kraft den 1 januari 2006. • att öka användningen av grön el och, om hyresgästen önskar, bistå med (utöver elcertifikaten) el av typen ”Bra miljöval”. Total miljöpåverkan (CO2) 20 180 18 170 16 14 Procentuell minskning från år 2001 -11,6 -20,5 -22,6 -34,1 -39,2 160 150 12 140 10 130 2001 2002 2003 2004 2005 2006 s pe c i a l fa s t i g h e t e r Värmeförbrukning kWh/m2 Procentuell minskning från år 2001 -11,2 -14,5 -14,1 -24,2 -26,3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 ‒ ‒ verksamheten 2006 • att Specialfastigheter har ”friska hus”. • att fortsätta att enbart arbeta med godkända kemikalier och följa våra rutiner för inköp, förvaring och hantering av kemikalier. • att fortsätta ta hand om vårt verksamhetsavfall från förvaltning och byggande enligt gällande föreskrifter • att alla anställda ska ha grundläggande kunskaper inom miljöområdet • att ständigt, tillsammans med våra hyresgäster, utveckla miljöarbetet. Ökad delaktighet Förutom att arbeta med fortlöpande miljöförbättringar arbetar Specialfastigheter för en ökad delaktighet som ska genomsyra företaget via rutiner, arbetssätt och bemötande av våra kunder. Processen går under namnet Vårt Sätt att Arbeta (VSA) och gäller alla led i företaget. Läs mer om VSA på sid 23. Ny kvalitetspolicy Under året har vi fastställt en ny kvalitetspolicy som ska fungera som vägledning för alla anställda i det dagliga arbetet. Specialfastigheter ska som hyresvärd upplevas som det bästa alternativet för våra hyresgäster. Målet med kvalitetspolicyn är: • att kompetenta medarbetare i ett nära och långsiktigt samarbete med hyresgästen ska utveckla verksamheten så att Specialfastigheter uppfyller hyresgästens krav och förväntningar. • att bedriva ett systematiskt kvalitetsarbete för att säkerställa att våra hyresgäster får den produkt de avtalat. Detta skapar förutsättningar för en lärande organisation och för att överenskomna kvalitetsmål uppnås. Specialskolan Ekeskolan, Örebro Fastighetsel kWh/m2 130 1100 128 1050 126 124 -5,2 Vattenförbrukning l/m2 Procentuell minskning från år 2001 -5,8 -4,6 -4,6 -5,5 1000 950 122 900 120 850 -7,5 Procentuell minskning från år 2001 -13,2 -11,2 -8,2 -17,4 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2001 2002 2003 2004 2005 2006 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Personal Våra medarbetare – vår drivkraft För att våra medarbetare ska må bra och känna motivation är vi måna om att erbjuda en bra arbetsmiljö och bry oss om våra anställda. Vi arbetar ständigt med att engagera, så att alla känner delaktighet. På så sätt når vi en kvalitetsförbättring och en intern effektivitet som gör att hyresgäster, ägare och medarbetare blir mer nöjda. Jämställdhet, mångfald och etik Vi arbetar aktivt med jämställdhet och mångfald. Vår bestämda uppfattning är att arbetet stärks och utvecklas genom att olika synsätt och erfarenheter finns representerade i företaget. Självklart ska våra anställda kunna arbeta utan att någon utsätts för diskriminerande behandling eller trakasserier. Därför har vi formulerat och inarbetat ett etiskt program som tar upp förhållningssätt inom företaget men också mot våra hyresgäster och entreprenörer. Könsfördelning Vid årets slut hade Specialfastigheter 97 anställda, där 18,6 procent är kvinnor och 81,4 procent är män. Av våra anställda är cirka 40 medarbetare drifttekniker. Trots en ständig strävan efter att förbättra könsfördelningen är det få kvinnliga sökande till lediga tjänster, främst till chefs- och driftteknikerbefattningar. Det försvårar vårt arbete med att jämna ut könsfördelningen. Personalomsättning Medelåldern i organisationen är 50 år och inom den kommande femårsperioden når omkring 10 procent av medarbetarna en ålder av 65 år. Under år 2006 har åtta personer slutat vid Specialfastigheter. Det innebär att vi står inför flera nyrekryteringar. Vi är väl förberedda och för en tydlig dialog med alla regioner om att vi ska ta in fler praktikanter, öka marknadsföringen och vara mer s pe c i a l fa s t i g h e t e r synliga på rekryterings- och fastighetsmässor. Vi kommer att öka vårt samarbete med högskolorna för att stärka vår profilering. Kompetens- och ledarutveckling Där så är möjligt arbetar vi med internrekrytering för att möjliggöra personlig utveckling. För oss är det viktigt att visa respekt för våra medarbetare och ta tillvara deras erfarenheter och kompetens. Våra medarbetare utbildas kontinuerligt genom olika branschutbildningar inom fastighetsförvaltning. Vi är också noga med att genomföra lagstadgade utbildningar inom arbetsmiljöområdet. Arbetsmiljö Våra fastigheter har en krävande arbetsmiljö, därför är vi måna om att besöka våra drifttekniker på plats och förlägga så många möten som möjligt ute i våra fastigheter. Fyra gånger om året har vi skyddskommittémöten för att säkerställa arbetsmiljön. Ett aktivt förebyggande arbetsmiljöarbete genomförs i våra fastigheter i samverkan med hyresgästerna. För att säkerställa arbetsmiljön gör vi medarbetarenkäter vartannat år. Utifrån dem får vi en tydlig överblick när vi diskuterar handlingsplaner för hur respektive enhet ska kunna bli ännu bättre. Vi använder oss av Nöjd Medarbetar Index (NMI) när vi genomför våra mätningar. År 2005 fick vi resultatet 4,17 av 5 möjliga, en mycket god siffra jämfört med branschen i övrigt. Vårt mål är att nå siffran 4,20 år 2007. Specialfastigheter arbetar aktivt med friskvård och hade 2006 en sjukfrånvaro på totalt 4,39 procent. Samtliga medarbetare erbjuds en sjukvårdsgaranti. Varje år erbjuds alla en friskprofil, som resulterar i en personlig handlingsplan. Under året har Specialfastigheter deltagit i tävlingen ”Sveriges bästa arbetsplats” som utlyses årligen av Alecta. Av 126 företag hamnade Specialfastigheter bland de 50 bästa. ‒ ‒ verksamheten 2006 Åldersfördelning kvinnor och män Ålder Kvinnor Män 0 70- 5 60-69 5 50-59 5 40-49 0 16 25 24 3 30-39 Antal 15 14 0 20-29 0 0 -19 0 10 5 0 5 10 15 20 25 Könsfördelning kvinnor och män per befattning Kvinnor Regionchefer 0 Förvaltare 1 Förvaltningsingenjörer 1 Drifttekniker 0 Projektledare 0 Kontorsadministratörer 5 Övriga Antal Män 2 Stabschefer 9 10 4 5 9 4 42 5 1 9 0 10 20 30 40 Lena Nibell, inköpsassistent, Specialfastigheter > s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Fastighetsbestånd Region Nord 25 fastigheter, 147 000 kvm uthyrningsbar lokalarea 21 40 6 12 7 14 0,2 Region Öst 19 fastigheter, 335 000 kvm uthyrningsbar lokalarea 31 49 8 12 11 Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter 10 40 SiS-fastigheter 4 14 Specialskolor 2 7 Försvarsfastigheter 2 12 Sameskolor 6 6 Räddningsskolor 1 21 Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter 10 31 SiS-fastigheter 6 8 Försvarsfastigheter 1 12 Polisfastigheter 1 49 Specialskolor 1 0,2 Region Nord Region Mitt 30 fastigheter, 222 000 kvm uthyrningsbar lokalarea 7 55 27 Härnösand Regionkontor Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter 13 55 SiS-fastigheter 12 27 Specialskolor 3 11 Försvarsfastigheter 2 7 52 38 Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter 11 52 SiS-fastigheter 9 38 Specialskolor 1 6 Räddningsskola 1 4 Region Öst Region Mitt Region Väst 22 fastigheter, 146 000 kvm uthyrningsbar lokalarea 6 4 Örebro Stockholm Regionkontor Region Väst Regionkontor Linköping Huvudkontor Borås Regionkontor 3 33 Region Syd Region Syd 24 fastigheter, 128 000 kvm uthyrningsbar lokalarea 14 50 Antal fastigheter Lokalarea % Kriminalvårdsfastigheter 11 50 SiS-fastigheter 11 33 Specialskolor 1 3 Räddningsskola 1 14 Lund Regionkontor Sammanställning Fastighetsbeståndet per fastighetstyp Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter 611 8 385 858 424 318 SiS-fastigheter 647 12 421 114 205 766 Försvarsfastigheter 17 432 143 74 759 Räddningsskolor 92 1 867 672 56 348 Specialskolor 83 450 433 44 546 Sameskolor 20 78 009 9 347 8 42 358 163 000 1 478 23 677 587 978 084 Polisfastigheter s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Region Syd Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Västervik Västervik Fängelset 1 3 4 035 Kriminalvårdsanstalten Malmö 2 077 Kalmar Kalmar Ravelinen 1 4 4 857 2 993 Karlskrona Karlskrona Fängelset 4 1 3 898 3 898 Kristianstad Kristianstad Vä 147:3 5 43 019 6 364 Kristianstad Kristianstad Fängelset 2 4 12 668 2 945 Helsingborg Helsingborg Kavalleristen 10 7 31 077 4 645 Malmö Malmö Centralfängelset 1 8 20 272 12 403 Stångby Lund Vallkärratorn 8:15,18,81,83 10 65 847 2 339 Tygelsjö Malmö Pile 1:7, 1:10 17 120 662 10 192 Ystad Ystad Termostaten 1 7 59 550 8 198 Fosie Malmö Fornlämningen 1 4 33 109 7 823 70 398 994 63 877 SiS Hessleby, Eksjö SiS-fastigheter Lunden Lund Klostergården 2:10 1 26 391 4 622 Hessleby Eksjö Hässleby 2:2 17 500 060 7 493 33 1 560 000 9 318 8 21 620 4 882 12 286 767 4 745 4 4 264 1 000 Långanäs Eksjö Långanäs 1:1 Ryds Brunn Tingsryd Ryd 1:143 Ljungaskog Örkelljunga Ljungaskog 15:28 Perstorp Perstorp Ugglan 1 Hässleholm Hässleholm Fridhem 9 2 7 166 Råby Lund Ofri grund 5 0 1 279 3 408 Karlsvik Höör Bosjökloster 1:716 13 97 468 Tunagården Malmö Tullstorp 180:50 3 4 936 807 Åbygården Trelleborg Norra Åby 1:4 6 12 150 1 066 104 2 520 822 3 606 42 226 Kriminalvårdsanstalten Karlskrona Specialskolor Östervångsskolan Lund Dövstumskolan 11 2 41 316 4 615 Räddningsskolor Revinge Lund Revinge 1:14 24 472 000 17 496 Summa Region Syd 200 3 433 132 128 214 Kriminalvårdsanstalten Helsingborg Specialskolan Östervångsskolan, Lund s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Fastighetsbestånd Region Väst Anläggning Räddningsskolan, Skövde Kriminalvårdsanstalten Tidaholm Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Jönköping Jönköping Ryhov 4:3 (tomtmark) 0 45 413 0 Halmstad Halmstad Eketånga 4:5 5 42 579 5 457 Skogome Göteborg Skogome 2:2 17 269 600 12 772 Sagsjön, Lindome Mölndal Annestorp 4:74 9 60 000 3 639 Högsbo Göteborg Högsbo 31:1 7 35 588 7 130 Rättspsyk Göteborg Backa 866:772 1 25 418 4 462 Borås Borås Provaren 2 Smälteryd Mark Lygnersvider 1:29 7 55 720 5 558 19 216 057 5 546 Brinkeberg Vänersborg Restad 3:13 3 48 049 7 412 Mariestad Mariestad Fiskgjusen 2 6 15 407 3 622 14 994 Tidaholm Tidaholm Ramstorp 4:10, Tornväktaren 1 17 279 444 Rödjan Mariestad Marieholm 1:8 20 323 753 5 436 111 1 417 028 76 028 SiS-fastigheter Stigby, Visingsö Jönköping Stigby 1:9, 7:3 16 78 146 Solgården Falkenberg Årstad 9:40 1 4 322 1 311 Björkbacken Göteborg Bergsjön 21:1 5 18 680 2 646 7 729 Fagared Mölndal Fagered 3:1 23 379 805 Nereby Kungälv Nererby 1:1 17 162 660 3 601 Ljungbacken Uddevalla Gräskärr 1:1, Skäleryr1:4,1:7 28 506 554 9 248 Öxnevalla Mark Brännared 2:3 18 3 635 883 6 681 Brättegården Vänersborg Brätte 1:2 17 98 300 4 057 Gudhem Falköping Gudhem 12:3, Holmängen 7:1 SiS Gudhem, Falköping 6 475 27 217 084 13 654 157 5 101 434 55 402 Specialskolor Vänerskolan Vänersborg Haren 3 3 21 349 5 825 Vänerskolan Vänersborg Moroten 77 1 287 167 Vänerskolan Vänersborg Dressinen 4 1 697 215 5 22 333 6 207 Räddningsskolor Skövde Skövde Skövde 5:104 Summa Region Väst Vänersskolan, Vänersborg Kriminalvårdsanstalten Skogome, Göteborg s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 34 963 574 8 049 307 7 504 369 145 686 Region Mitt Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Hällby Eskilstuna Flygvapenmuseum, Linköping Tumbo-Berga 1:3,1:5 21 158 915 8 552 Mariefred Strängnäs Gripsholm 4:4 21 150 080 8 580 Nyköping Nyköping Modellen 1 3 23 144 6 464 Norrköping Norrköping Drag 1 6 17 459 4 322 Roxtuna Linköping Rystads-Tuna 1:42 22 284 426 8 230 Skenäs Norrköping Skenäs 1:19 26 1 637 649 7 351 Skänninge Mjölby Östanå 6 12 146 508 12 869 33 372 932 12 468 8 34 192 5 691 18 531 925 31 392 Hinseberg Lindesberg Hinseberg 1:8 Karlskoga Karlskoga Surpussen 1 Kumla Kumla Lövsångaren 1-2 Rynningehus Örebro Släggan 2 1 570 931 Båtshagen Lindesberg Hinseberg 1:9 2 83 780 1 011 Tillberga Västerås Hubbo-Sörby 9:48 8 64 251 Milostaben, Strängnäs 13 503 181 3 505 831 121 364 SiS-fastigheter Klarälvsgården Forshaga Orretorp 2:2 10 243 800 Hornö Enköping Hornö 1:8, Hornö 1:1 18 398 223 3 926 3 633 Eknäs Enköping Eknäs 2:2 23 65 870 5 560 Håkanstorp Vingåker Håkanstorp 1:1 21 245 091 3 343 Lövsta Trosa Lövsta 1:33 49 525 500 11 598 Fridegård Eskilstuna Slagsta 2:11 3 2 753 602 Folåsa Linköping Fålåsa 12:1 17 153 604 5 511 14 77 522 4 184 38 1 297 250 7 238 Runnagården Örebro Krusbärsbusken 10 Rällsögården Ljusnarsberg Dammen 1:11-15, 1:37, 3:1-2, Rällsön1:1-4 Bergsmansgården Lekeberg Brotorp 1:7 Granhult Lindesberg Granhult 2:4, Liljendal 1:2 Sundbo Fagersta Sundbo 7:63, :106, :107, :109 SiS Folåsa, Linköping 7 21 400 3 452 18 106 924 2 442 24 382 990 9 278 242 3 520 927 60 767 Specialskolor Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 42:12 Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 2:85-87,91 Åsbackaskolan Gnesta Sigtuna 2:276,283,285 9 26 838 10 5 033 5 027 838 6 2 822 627 Åsbackaskolan Gnesta Gnesta 31:10-12 4 3 241 861 Birgittaskolan Örebro Tofsmesen 1 7 19 376 8 958 Ekeskolan Örebro Eriksberg 2, Strömstorp 10-11 19 142 849 7 161 SiS Lövsta, Trosa 55 200 159 23 472 Försvarsfastigheter Milostab Mitt Strängnäs FlygvapenmuseumLinköping Eldsund 6:5, Mässen 2 3 23 145 Malmen 2:8 5 71 853 9 716 8 94 998 16 776 7 060 Summa Region Mitt 486 7 321 915 222 379 SiS Runnagården, Örebro s pe c i a l fa s t i g h e te r ‒ ‒ verksamheten 2006 Fastighetsbestånd Region Öst Anläggning Polishuset i kvarteret Kronoberg, Stockholm Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Asptuna Botkyrka Lindhov 15:3 15 122 799 3 757 Hall Södertälje Hall 4:3, 4:5 53 1 224 685 33 388 Beateberg Huddinge Kassetten 1, Västra Skogås 1:5 Norrtälje Norrtälje Skogen 1 26 584 191 228 3 753 18 353 Täby Täby Rönninge 3:4 3 23 934 Österåker Österåker Prästgården 1:11 7 405 000 Håga Södertälje Hall 4:4, 4:7,8,10, 13 174 795 5 670 5 88 466 6 536 Tysslinge 1:30-31 Storboda Rosersberg 2:7 Sigtuna Huddinge häkte Huddinge Rotorn 3 Åby Funbo-Åby 9:1 Uppsala Kriminalvårdsanstalten Hall, Södertälje 5 17 3 979 15 679 1 8 017 8 477 23 134 363 4 593 143 2 399 871 104 185 SiS-fastigheter Sirius Uppsala Kronåsen 3:2 1 53 260 4 474 Ekebylund Sigtuna Ekeby 5:4 8 12 180 2 289 Hammargården Ekerö Troxhammar 8:2 22 220 995 6 462 Östfora Östfora 1:30 35 290 915 5 365 23 191 907 7 089 3 25 343 491 92 794 600 26 170 Uppsala Bärby Uppsala Funbo-Broby 1:3 Bågen Uppsala Gränome 1:13 Specialskolor Hällsboskolan Sigtuna Kriminalvårdsanstalt Håga, Södertälje Hästhoven 10, Maskrosen 14, Maskrosen 9, Solvändan 13 8 2 425 685 Försvarsfastigheter ÖB Högkvarteret Stockholm Kavalleristen 3 1 24 610 40 723 Polisfastigheter Kronoberg Stockholm Kronoberg 18 8 42 358 163 000 Summa Region Öst Kriminalvårdsanstalt Österåker Teknikhuset i kvarteret Kronoberg, Stockholm s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 252 3 263 864 334 763 Region Nord Anläggning Kommun Reg fastighet Antal byggn Markareal kvm Lokalarea kvm Kriminalvårdsfastigheter Kriminalvårdsanstalten Gävle Haparanda Haparanda Bojan 2 7 Luleå Luleå Porsön 1:401 Sörbyn Umeå Sörbyn 9:2 Umeå/Ersboda Umeå Teglet 1 Gruvberget Bollnäs Gruvberget 1:4-26;34;36-39, 2:1, 3:1, 5:2 Gävle Källö 46:1 Gävle 10 683 3 452 3 944 2 27 085 21 266 700 7 111 5 38 034 3 902 42 55 665 4 538 7 37 098 8 040 13 586 Viskan Ånge Hjältan 4:11 9 137 825 Härnösand Härnösand Duvan 1 9 13 053 8 852 Saltvik Härnösand Saltvik 2:64 2 40 436 4 068 Ljustadalen Sundsvall Filla 8:5 2 37 555 1 371 106 664 134 58 864 Sameskolan, Karesuando SiS-fastigheter Johannisberg Kalix Grytnäs 2:1 Renforsen Vindeln Degerfors 38:9, Slaktaren 1 11 131 901 5 462 5 34 098 2 660 7 604 Älvgården Hedemora Ytternora 2:6-8 22 140 698 Vemyra Sollefteå Vemyra 3:1, 3:2, Trasten 4 14 176 634 5 475 52 483 331 21 201 Specialskolor Kristinaskolan Härnösand Hovsjorden 10,11 7 50 054 Kristinaskolan Härnösand Eriksdal 1:56 2 496 179 Västanede 3:252 4 133 650 3 121 13 184 200 9 567 Fiskfstn Kälarne Bräcke 6 267 Sameskolan, Kiruna Sameskolor Karesuando Kiruna Karesuando 18:1, 18:2 3 7 749 Gällivare Gällivare Ackjan 1 6 16 234 1 104 1 715 Jokkmokk Jokkmokk Jokkmokk 10:14 3 10 525 2 207 Lannavaara Kiruna Lannavaara 2:1 4 17 200 1 307 Kiruna Kiruna Älgen 1 1 15 270 1 796 Tärnaby Storuman Laxnäs 1:18 3 11 031 1 218 20 78 009 9 347 Försvarsfastigheter Försv N Undreg Luleå Bergnäset 3:53 3 22 000 3 949 FOI Armeringen 1 5 290 535 13 311 SiS Renforsen, Vindeln 8 312 535 17 260 Umeå Räddningsskolor Sandöskolan Kramfors Sandö 2:5, 1:5 34 432 098 30 803 Summa Region Nord 233 2 154 307 147 042 Kriminalvårdsanstalten Härnösand s pe c i a l fa s t i g h e te r ‒ ‒ verksamheten 2006 Årsredovisning och Innehåll s pe c i a l fa s t i g h e t e r Förvaltningsberättelse 38 Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Eget kapital koncernen Kassaflödesanalys koncernen Noter koncernen 44 45 46 47 48 Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget Eget kapital moderbolaget Kassaflödesanalys moderbolaget Noter moderbolaget 64 65 66 67 68 Underskrifter Revisionsberättelse 73 74 ‒ ‒ verksamheten 2006 koncernredovisning 2006 Specialfastigheter Sverige AB (publ) Organisationsnummer 556537-5945 Styrelsen och verkställande direktören för Specialfastigheter Sverige AB avger härmed följande årsredovisning. Nettoomsättning, Mkr 1 250 1 000 Resultat före skatt, Mkr 1 068 1000 1 128 1 168 997 1 058 1 078 891 900 750 800 500 700 250 600 2002 2003 2004 2005 2006 500 400 300 200 100 Soliditet, % 148 2002 2003 2004 2005 2006 44,0 45 158 111 41,0 40 35 Direktavkastning efter administration, % 30 25 20 22,3 21,9 12 20,3 10 15 8 10 6 5 4 2002 2003 2004 2005 2006 11,1 9,7 8,7 8,0 2002 2003 2004 2005 2006 Ovan angivna siffror för år 2005 och 2006 är enligt IFRS redovisning. s pe c i a l fa s t i g h e t e r 11,7 ‒ ‒ verksamheten 2006 Förvaltningsberättelse Juridisk struktur Specialfastigheter Sverige AB är ett av staten helägt fastighetsbolag med fem dotterbolag, Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB, Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB och Polisfastigheter Sverige AB. Moderbolaget har sitt säte i Linköping. Verksamhet Koncernens verksamhet innebär att långsiktigt äga och förvalta specialfastigheter för offentlig verksamhet med syfte att förränta det totala kapitalet enligt ägarens krav samt att optimera kundnyttan. De största hyresgästerna är Kriminalvården, Rikspolisstyrelsen, Statens institutionsstyrelse, Försvarsmakten, Räddningsverket och statliga specialskolor. Moderbolagets verksamhet innebär förutom att verka som ägare, även att tillhandahålla personella och finansiella resurser för koncernens samtliga dotterföretag. Hela den personal som verkar i koncernen är anställd i moderbolaget. Kostnaderna för personal och övrig administration fördelas i sin helhet ut till dotterbolagen enligt fastställda fördelningsprinciper. Koncernens ställning och resultat Koncernens resultat före skatt uppgick till 1 068 (891) Mkr. Resultatförbättringen jämfört med föregående år på 177 Mkr hänför sig i huvudsak till förbättrat finansnetto med 160 Mkr, ökade intäkter med 40 Mkr och till fastighetsförsäljningar med 57 Mkr. Del av likvid för fastighetsförsäljningarna innebär framtida betalningsflöden. Enligt gällande redovisnings principer har framtida betalningsflöden av avyttrade fastigheter redovisats till verkligt värde. Skillnaden mellan det nominella beloppet för ersättningen och nuvärdet kommer att påverka framtida resultat som ränteintäkter. Den externa värderingen av fastighetsbeståndet, utförd av Forum Fastighetsekonomi, per den 31 december 2006, har bidragit till att resultatet ökat med 297 (372) Mkr avseende orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet som uppgick till 10 975 Mkr har påverkats av fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, investeringar och avyttrade fastigheter samt marknadsförändringar som hyresnivåer och direktavkastningskrav. Låga vakansgrader, fortsatta investeringar för framförallt Kriminalvården och Rikspolisen samt den positiva utvecklingen av fastighetsmarknaden generellt är viktiga faktorer som bidrar till förvaltningsfastigheternas värdeförändring. Bruttoresultatet uppgick till 879 (845) Mkr, vilket motsvarar en ökning från föregående år med 4 % och hänför sig i huvudsak till tidigare omnämnd intäktsökning och att kostnaderna för drift- och underhållsinsatserna har dämpats. Årets tema delaktighet har inneburit att samtlig personal har engagerats i att utveckla företagets verksamhet. Stort fokus har lagts på att utveckla ett nytt verksamhetsledningssystem i syfte att ytterligare öka effektiviteten inom drift, underhåll och projektledning i samband med om- och utbyggnad av våra s pe c i a l fa s t i g h e t e r fastigheter. Härvid har våra medarbetare på ett mycket konkret sätt kunnat bidra till införande av effektivitetshöjande åtgärder. Resultatet visar att driftkostnader har kunna nedbringas tack vare effektivare planering av fastighetsdriften. Driften har i större andel än tidigare kunnat ske med befintlig bemanning samtidigt som bättre avtal vid upphandling av entreprenörer har bidragit till att driftkostnaderna har reducerats. Genom en effektiv energioptimering och ett under året gynnsamt klimat har en ökning av energikostnaderna begränsats trots mycket höga prishöjningar på energimarknaden. Trots mycket höga prisökningar inom byggbranschen har underhållskostnaderna genom omprioriteringar och effektiv upphandling kunnat hållas på planerade totalnivåer. Administrationskostnaderna visar ett lägre utfall än planerat genom att tidigare gjorda investeringar inom IT-området nu ger avsedd effekt. Årets resultat efter skatt ökade till 766 (640) Mkr. Resultatförbättringen jämfört med föregående år är 126 Mkr. Direktavkastningen efter administration för koncernen uppgick till 8,0 (8,7) %. Soliditeten per 2006-12-31 uppgick till 44,0 (41,0) %. Avkastningen på eget kapital uppgick till 17,8 (16,5) %. Räntetäckningsgraden ökade till 5,9 (4,0) ggr. Se flerårsöversikt sidan 43. Kassaflöde från den löpande verksamheten Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investeringar uppgick under året till 532 (558) Mkr. Kassaflödet från nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till -237 (-613) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på 295 (-55) Mkr. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för år 2006 uppgick till 1 090 (1 058) Mkr vilket motsvarar en ökning med 3 % jämfört med 2005. Hyresintäkterna ökade tack vare om- och tillbyggnader, trots avyttring av fastigheter och reducerade hyror avseende förhandling med Kriminalvården. Omförhandlingen avsåg befintliga avtal och den nya hyresnivån är anpassad till en förlängning av avtalen med i medeltal 8 år. Specialfastigheters hyresportfölj kännetecknas av långa avtal. Vid investeringar för hyresgästens räkning, där det är svårt finna alternativanvändning för lokalen, krävs hyresavtal som återbetalar investeringen inom kontraktstiden. Den längsta kontraktslöptiden i portföljen är 25 år. Den genomsnittliga återstående löptiden i hyresportföljen är ca 16,3 år. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under perioden har Specialfastigheter tillsammans med Kriminalvården överenskommit om ett långsiktigt samarbetsavtal. I avtalet har parterna definierat en klar rollfördelning i gemensamma projekt, en tydlig besluts- och attestordning och hur gemensamma utvecklingsprojekt ska bedrivas. Detta reglerar hur ett effektivt samarbete ska ske inför det omfattande lokal behov som Kriminalvården står inför. ‒ ‒ verksamheten 2006 Miljö Miljöpåverkan från Specialfastigheters verksamhet är av ringa omfattning. Påverkan härör från energianvändningen i fastigheterna för dess drift och verksamhet. En annan källa till utsläpp av koldioxid med påverkan på miljön är våra bilar, även det av ringa omfattning då vår våra fordon till hälften är etanolbilar. Under perioden har Specialfastigheter driftsatt en ny funktion i företagets mediauppföljningssystem ESS-200. Den nya funktionen registrerar och lagrar historisk data i form av förbrukningsstatistik på timmesnivå från ca 60 st fjärravlästa elmätare. Detta innebär att vi kan få tillgång till en noggrannare statistik över effektförbrukning för respektive fastighet, vilket är till stor nytta när vi optimerar energiförbrukningen. Vi har under perioden sökt och även blivit beviljade energistöd för att konvertera till förnybara energikällor i ett antal av våra fastigheter. Detta ligger i linje med det fortlöpande arbetet som sker i samtliga fastigheter, att genomföra energieffektiviserande åtgärder. Specialfastigheter och Kriminalvården kom i oktober 2006 överens om 51 nya hyresavtal. De nya avtalen gäller från och med den 1 januari 2007 och ersätter i princip alla nu gällande avtal. Avtalen är tecknade på 6 år, 15 år och 25 år vilket innebär en avtalsförlängning med i medeltal drygt åtta år. För Kriminalvården innebär det lägre hyror i ett totalperspektiv samtidigt som det garanterar parternas långsiktiga hyresförhållande. Ett nytt 20-årigt hyresavtal har tecknats med FOI i Umeå. Den årliga hyresintäkten uppgår till ca 20 Mkr. Fastigheten har under senare år genomgått en omfattande ombyggnation. Specialfastigheter har under perioden sålt fastigheten Hällsboskolan 1 med 74 535 kvadratmeter mark och med 9 byggnader på totalt 4 422 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 17,5 Mkr och köpare var Sigtuna kommun. Sigtuna kommun planerar att använda lokalerna till förskolor och boende inom handikappomsorgen. Specialfastigheter har även sålt två fastigheter i Stockholm, Gjutmästaren 8 och Induktorn 24 i Ulvsunda industriområde. Fastigheterna omfattar tillsammans ca 49 000 kvadratmeter friköpt mark och är bebyggda med ca 18 000 kvadratmeter. Lokalerna utgörs huvudsakligen av verkstads- och lagerlokaler. Köpeskillingen uppgick till 102 Mkr och köpare var fastighetsbolaget Sagax AB. Under andra kvartalet såldes fastigheten Sundbyberg 2:77, Sundbyberg med 139 718 kvadratmeter mark och med byggnader på 15 688 kvadratmeter. Köpare var NCC Construction Sverige AB och köpeskillingen uppgick till 280 Mkr. Fastigheten är belägen inom området Stora Ursvik i Sundbybergs kommun. Inom stadsdelen planeras nybyggnation av 3 700 lägenheter, 450 småhus samt 150 000 kvadratmeter kontor. Utbyggnaden kommer att ske i etapper 2006-2015. Totalt kommer ca 10 000 människor att bo och ca 4 000 att arbeta inom området. Årshyra Mkr Personal Jämställdhet, mångfald och etik Jämställdhetsplaner görs årligen. Kvinnor och män ska ha lika villkor i fråga om anställnings- och arbetsvillkor samt utvecklingsmöjligheter. Sedan flera år tillbaka genomförs även lönekartläggningar som hittills inte har visat några osakliga löneskillnader mellan kvinnor och män. Vid alla nyrekryteringar strävar Specialfastigheter efter en etnisk mångfald och en jämnare könsfördelning på befattningar, som av tradition är bundna till ett visst kön. Alla medarbetare ska kunna arbeta och utvecklas tillsammans utan att någon utsätts för diskriminerande behandling eller trakasserier. Förfallostruktur av kontrakterad årshyra 400 300 200 100 2007 09 11 13 15 17 19 21 23 s pe c i a l fa s t i g h e t e r 25 27 ‒ ‒ 29 31 År verksamheten 2006 Förvaltningsberättelse Personalomsättning Vid årets slut hade Specialfastigheter 97 anställda, där 18,6 % är kvinnor och 81,4% män. Medelåldern i företaget är 50 år. Inom den kommande femårsperioden når omkring 10 % av medarbetarna pensionsåldern enligt ITP-planen 65 år, detta kommer med all sannolikhet att innebära flera ersättningsrekryteringar för att säkerställa successionen i företaget. Arbetsmiljö Specialfastigheter arbetar aktivt med ett Systematiskt Arbetsmiljöarbete. Fyra gånger om året hålls skyddskommittémöten och systematiska undersökningar. Inventeringar av arbetsmiljörisker görs årligen. Vid sidan av dessa genomförs regelbundna skyddsronder för att säkerställa arbetsmiljön för våra anställda. Friskvård Under 2006 var den totala sjukfrånvaron 4,39 %. Samtliga medarbetare erbjuds en sjukvårdsgaranti genom DKV Hälsa. Varje år har alla medarbetare möjlighet att genomgå en frivillig friskprofil med påföljande handlingsplan. Friskprofilen genomförs hos den företagshälsovårdcentral, som Specialfastigheter har avtal med. Investeringar Koncernens totala investeringar uppgick under året till 591 (613) Mkr. Investeringar i maskiner och inventarier uppgick till 1(1) Mkr. Investeringar i fastigheter uppgick till 590 (612). De viktigaste projekten under året har varit: • För Folke Bernadotteakademin på Sandö har en ombyggnad färdigställts och tagits i bruk. Investeringen uppgick till ca 25 Mkr. • Ombyggnationen för Rikspolisstyrelsen i kvarteret Kronoberg i Stockholm pågår och beräknas vara färdigt i början av 2007. Ombyggnationen beräknas uppgå till ca 340 kr. • För Kriminalvården pågår utbyggnad av 60 nya anstaltsplatser på Kumlaanstalten (R-huset). Säkerhetsprojekt för Kriminalvården har startats i syfte att öka den fysiska säkerheten på några av de större anstalterna i landet. Vid anstalten Tidaholm har en ny verkstad uppförts och vid Anstalten Vä i Kristianstad kommun byggs en ny motionshall. Totalt uppgår investeringarna till 284 Mkr. • Ombyggnad/tillbyggnad för Statens Institutionsstyrelse (SIS) av ny avdelning på Hammargården, Ekerö samt nybyggnation av administrationsbyggnad på Hornö, Enköping. För närvarande pågår energieffektiviserande åtgärder i ett flertal fastigheter t ex Hornö, Rällsögården och Håkanstorp. Totalt uppgår investeringarna till ca 51 Mkr. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Risker, osäkerhetsfaktorer och känslighetsanalys Specialfastigheter bedömer att verksamhetens finansiella ställning och resultat kan komma att påverkas av följande risker och osäkerhetsfaktorer: Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av långa hyreskontrakt och låg vakansgrad. Avseende drift och underhåll råder viss osäkerhet i bedömningen av energiprisutvecklingen. Specialfastigheter ansvarar för merparten av värmeförsörjningen till fastigheterna där största andelen är fjärrvärme. Underhållet planeras långsiktigt och åtgärderna i fastigheterna utförs enligt planen, vilket bedöms ge ringa risk eller osäkerhet för underhållskostnaderna, dock kan överhettning i fastighetsbranschen driva upp priserna vilket påverkar resultatet negativt. I känslighetsanalysen framgår viktiga variablers resultatpåverkan på årsbasis. Förändring i hyresintäkter beror på två faktorer, omförhandling av kontrakten respektive indexuppräkning. Nivån på företagets hyresintäkter är stabil på grund av den 16,3 år långa genomsnittliga kontraktstiden. Hyresintäkterna är inflationsindexerade (0,87) och justeras årligen. I analysen antas hela hyresintäkten justeras med 1 % x indexfaktorn 0,87. Eventuella omförhandlingar av hyreskontrakt antas därmed följa samma utveckling. Känsligheten för förändringar i kostnader för fastighetsdrift och underhåll är beräknade till 1 % av 2007 års budgeterade kostnader. Kostnaden för el ingår inte i hyresavtalen. Specialfastigheter står därmed inte för risken av prisförändringar på el. Räntekostnadernas resultatpåverkan utgår från den volym som räntejusteras eller förfaller under 2007. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneportföljen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn spridning och en genomsnittlig räntebindningstid inom intervallet 4-6 år. I analysen har portföljen en löptid på 5,29 år, planerad normallöptid för 2007. Specialfastigheter redovisar sina fastigheter och innehav av finansiella derivat till verkligt värde, vilket innebär att orealiserade värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Förändringar i marknadens direktavkastningskrav på fastigheter kan ge stora resultatpåverkande värdeförändringar. En förändring i direkavkastningskravet med 0,25 % ger en värdeförändring om ca 300 Mkr. En förändring av marknadens låneräntor med 0,25 procentenheter ger en resultatpåverkande värdeförändring av befintlig låneportfölj med ca 16 Mkr. Känslighetsanalys Variabel Förändring Resultatpåverkan, Mkr Hyresintäkter KPI 1% x index 0,87 Fastighetsdrift 1% Underhållskostnader 1) 1% Räntekostnader 1%-enhet 1) ‒ ‒ Inkluderar aktiverat underhåll enligt IFRS verksamheten 2006 9,7 1,0 2,2 2,8 Finansiell riskhantering Koncernen och moderbolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av påverkan av ränterisk, refinansieringsrisk, kreditrisker, valutarisk och elprisrisk. Koncernens alla finansiella risker är samlade i moderbolaget och hanteras därifrån. För att uppnå en effektiv riskhantering används finansiella derivatinstrument. Koncernens finansiella risker utgörs av den finansiella verksamheten i moderbolaget. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har fastställts av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Policyn är utformad så att ägarens avkastningskrav på eget kapital uppnås på säkrast möjliga sätt. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat genom marknadsfluktuationer. För ytterligare information se not 10, 19 och 22. Byte av redovisningsprincip Från och med en 1 januari 2006 tillämpar Specialfastigheter Sverige AB, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Införandet av de nya standarderna har inneburit ett byte av redovisningsprinciper och har haft betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. För att uppnå jämförbarhet över koncernens utveckling och ställning har omräkning skett av jämförelseåret 2005. För ytterligare information se not 1 och 24. Styrelsen Specialfastigheters styrelse består av sju ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter utsedda av arbetstagarorganisationerna. Vid årsstämman den 20 april 2006 omvaldes styrelseledamöterna Eva-Britt Gustafsson (styrelseordförande), Christel Armstrong Darvik, Claes Kjellander och Carina Wång. Kurt Eliasson, Marianne Förander och Nina Linander valdes in som nya ledamöter. Ledamöter valda av arbetstagarorganisationerna är Thord Kling från SIF och Hans Hansson från SEKO. Specialfastigheters ersättningskommitté består av fyra ledamöter utsedda av styrelsen. Utskottets huvudsakliga uppgift är att lämna förslag i frågor om ersättning och andra villkor för bolagets ledande befattningshavare. Frågor som rör Vd:s anställningsvillkor beslutas i särskild ordning av styrelsen. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Styrelsens arbetsformer Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsearbetet sker i enlighet med den arbetsordning som årligen fastställs vid styrelsens konstituerande sammanträde som följer efter årsstämman. Arbetsordningen reglerar beslutsordningen inom bolaget, styrelsens mötesordning samt arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och Vd samt styrelsens kommittéer. Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policies, marknad, finans och ekonomi, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektivitet samt kreditbeslut över en viss nivå. De viktigaste styrande dokumenten är: • bolagsordning • ägarens information till styrelsen för Specialfastigheter Sverige AB vid bolagsstämma • statens ägarpolitik, viktiga policyfrågor och riktlinjer • arbetsordning för styrelsen, instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och Vd, instruktion för ekonomisk rapportering och policies antagna av styrelsen Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är den kontrollmiljö som utgörs av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenteras och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer manualer och koder. Dessa styrande dokument är exempelvis ansvarsfördelningen mellan styrelsen och Vd, attestinstruktion samt handböcker och instruktioner för de olika avdelningarnas arbete inom bolaget. Under 2006 har styrelsen haft tio styrelsesammanträden. Större ärenden som behandlats under året redovisas nedan: JANUARI – Beslut om försäljning av fastighet. FEBRUARI – Beslut om bokslutsrapport och årsredovisning 2005 inklusive utdelningsförslag. Redovisning av Specialfastigheters revisorers bedömning av koncernens verksamhet 2005. Val av styrelseledamöter i dotterbolagen och diverse bemyndiganden beslutades. Beslut gällande fastighetsförsäljningar och policy. APRIL – Beslut om fastighetsförsäljning och låneprogram. APRIL – Konstituerande, fastställdes policies, instruktioner samt styrelsens arbetsordning inklusive besluts- och attestordning. APRIL – Delårsbokslut, prognos för året och delårsrapport fastställdes. Diskussion kring pågående hyresförhandlingar. JUNI –Strategidiskussion kring finansiering och finanspolicy. JULI – Delårsbokslut, prognos för året och delårsrapport fastställdes. Granskningsrapport från Riksrevisionen behandlades. SEPTEMBER – Beslut om investeringar. Diskussion och beslut om godkännande av hyresavtal. Strategimöte avseende personalfrågor, lönerevision för ledande befattningshavare samt personalens åldersstruktur. ‒ ‒ verksamheten 2006 Förvaltningsberättelse Definitioner OKTOBER – Delårsbokslut, prognos för året och delårsrapport fastställdes. Fastställande av policies. Avkastning på eget kapital, % DECEMBER – Slutgiltigt fastställande av affärsplan och budget. Övriga ärenden som har behandlats under 2006 är, kapitalstruktur, finansieringsfrågor, fastighetsförvärv och avyttringar samt investeringar i om- och tillbyggnader samt principer avseende IFRS-redovisning har löpande avhandlats vid förekommande styrelsemöten. Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning Direktavkastning, % Revisorer Vid bolagsstämman den 21 april 2004 valdes revisionsfirman KPMG Bohlins AB, med Hans Åkervall som huvudansvarig revisor, för perioden fram till 2008 års ordinarie bolagsstämma. Riksrevisionen har förordnat Henrik Söderhielm som revisor och Filip Cassel som suppleant till och med 2010 års ordinarie bolagsstämma. Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde Direktavkastning efter administration, % Driftöverskott minus administration dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde Driftöverskott Hyresintäkter minus drift-, förvaltnings-, och underhållskostnader. Eget kapital Redovisat eget kapital. Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar och realisationsresultat minus betald skatt, samt förändring av rörelsekapital. LOA Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Nettoskuld Räntebärande skulder minus räntebärande finansiella tillgångar. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Förslag till vinstdisposition Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa 454 289 987 kr 167 361 215 kr 621 651 202 kr Soliditet Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Uthyrningsgrad Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägaren utdelas 400 000 000 kr I ny räkning balanseras 221 651 202 kr Summa 621 651 202 kr Total area för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar area. Överskottsgrad Driftöverskott i förhållande till nettoomsättning. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Flerårsöversikt med definitioner Koncernens och moderbolagets ekonomiska utveckling i sammandrag. Från och med 2006 tillämpar Specialfastigheter Sverige AB, IFRS i sin koncernredovisning. Omräkning har skett för 2005 enligt IFRS principerna. De väsentligaste förändringarna för koncernen i samband med övergången till IFRS avser värdering av förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjuten skatt, vilket påverkar flertalet nyckeltal. IFRS principerna tillämpas ej för 2002, 2003 och 2004. Koncern IFRS redovisn 2005 2004 2003 IFRS redovisn 2006 Fastighetsrelaterade Nettoomsättning, Mkr 1 168 1 128 1 078 1 058 Lokalarea, Kkvm 978 1 004 968 980 Uthyrningsgrad, % 99,0 99,0 99,0 98,8 Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr 591 613 774 524 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 10 975 10 473 - - Balansomslutning, Mkr 11 615 10 925 6 638 5 921 Eget kapital, Mkr 5 113 4 422 1 346 1 297 Finansiellt relaterade 2006 2002 Resultat före skatt, Mkr 1 068 891 148 158 Årets resultat, Mkr 766 640 106 112 Soliditet, % 44,0 41,0 20,3 21,9 Direktavkastning, % 8,4 9,1 12,6 11,8 Direktavkastning efter adm, % 8,0 8,7 11,7 11,1 Räntetäckningsgrad, ggr 5,9 4,0 1,8 1,9 Överskottsgrad, % 75,2 74,9 57,9 56,6 Avkastning på eget kapital, % 17,8 16,5 8,5 8,8 Avkastning på totalt kapital, % 11,4 11,1 5,2 5,7 Resultat per aktie, kr 383 320 53 56 Kassaflöde före investeringar 532 558 177 491 111 80 22,3 10,4 9,7 1,6 53,7 6,7 5,0 40 315 Förvaltningsrelaterade 2003 2002 Hyresintäkter, kr/kvm 1 114 1 054 1 042 1 012 Fastighetsdrift, kr/kvm 240 228 233 221 1) 1) Underhållskostnader, kr/kvm 41 39 220 228 Driftöverskott, kr/kvm 887 857 641 612 Administrationskostnader, kr/kvm 39 38 44 38 963 206 245 546 37 2006 Moderbolag Nettoomsättning, Mkr Resultat före skatt, Mkr Balansomslutning, Mkr Soliditet, % 2004 997 977 99,0 316 5 721 1 275 2003 1) 2005 2002 2005 2004 2006 2005 2004 2003 2002 102 197 5 277 16,6 101 33 5 529 14,0 102 94 5 528 15,3 92 55 5 552 14,6 89 0 5 505 15,4 Aktiverat för 2006, 166 kr/kvm, 2005, 158 kr/kvm. Kommentarer till förvaltningsrelaterade nyckeltal Fokuseringen på drift och underhållskostnader har fortsatt under 2006. Resultatet visar att energikostnaderna har ökat på grund av ökad förbrukning i hyresgästernas verksamhet samt ökad prisutveckling för energin. Övriga driftkostnader har minskat jämfört med föregående år, vilket kan hänföras till bättre upphandlingar och kartläggning av driftresurser. Underhållet har utförts enligt s pe c i a l fa s t i g h e t e r plan men under året har kostnader i fastighetsbranschen ökat och drivit upp kostnaderna något. Administrationskostnader ger utfall i nivå med föregående år, fortsatt utveckling av IT strukturen och nya systemlösningar har skett i mindre omfattning. Detta tillsammans med fastighetsförsäljningar under året har ökat resultatet och förbättrat avkastningen. ‒ ‒ verksamheten 2006 Koncernen Mkr Resultaträkning Not 2006 2005 12 1 090 1 058 2 78 70 Nettoomsättning 1 168 1 128 3 -289 -283 Bruttoresultat 879 845 4, 5 -38 -38 6 57 -1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 297 372 Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Administration Resultat fastighetsförsäljningar Rörelseresultat 7, 8, 9 1 195 1 178 Finansiella intäkter 10 90 8 Finansiella kostnader 10 -217 -295 Finansnetto -127 -287 Resultat före skatt 1 068 891 11 -302 -251 Årets resultat 766 640 Skatt s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Koncernen Mkr Not 2006 Balansräkning 2005 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12, 23 10 975 10 187 Pågående nybyggnationer 13 139 51 Övriga materiella anläggningstillgångar 14 5 6 15, 22 13 39 11 189 117 Summa anläggningstillgångar 11 321 Finansiella placeringar Uppskjutna skattefordringar 10 400 Omsättningstillgångar Skattefordringar 11 - 18 Kundfordringar 77 75 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 6 10 Övriga fordringar 17 209 25 Likvida medel 18 2 111 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning - 286 Summa omsättningstillgångar 294 525 Summa tillgångar 11 615 10 925 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 200 200 Övrigt tillskjutet kapital 714 714 Reserver 7 15 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 4 192 3 493 Summa eget kapital 5 113 4 422 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 19, 22 3 602 4 186 11 1 534 1 266 Summa långfristiga skulder 5 136 5 452 Uppskjutna skatteskulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 19, 22 608 370 Leverantörsskulder 133 81 Skatteskulder 11 24 - Övriga skulder 20 205 123 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 396 477 Summa kortfristiga skulder 1 366 1 051 Summa skulder 6 502 6 503 Summa eget kapital och skulder 11 615 10 925 Koncernen har inte ställt några säkerheter eller eventualförpliktelser. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Koncernen Sammandrag avseende förändringar i eget kapital Mkr År 2005 Aktiekapital Övrigt tillskjutet Säkringsreserv kapital Ingående eget kapital 2005-01-01 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital 200 714 -2 2 878 3 790 Kassaflödessäkringar Värdeförändringar redovisade direkt mot eget kapital - - 17 - 17 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) - - 17 - 17 Årets resultat - - - 640 640 Summa förmögenhetsförändringar - - 17 640 657 Utdelning - - - -25 -25 200 714 15 3 493 4 422 Utgående eget kapital 2005-12-31 Per den 31 december 2005 omfattade det registrerade aktiekapitalet 2 000 000 aktier. Aktierna har ett kvotvärde på 100 kr. År 2006 Aktiekapital Övrigt tillskjutet Säkringsreserv Balanserade Totalt eget kapital kapital Vinstmedel inklusive årets resultat Ingående eget kapital 2006-01-01 200 714 15 3 493 4 422 Kassaflödessäkringar Värdeförändringar redovisade direkt mot eget kapital - - -8 - -8 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) - - -8 - -8 Årets resultat - - - 766 766 Summa förmögenhetsförändringar - - -8 766 758 Utdelningar - - - -67 -67 200 714 7 4 192 5 113 Utgående eget kapital 2006-12-31 Per den 31 december 2006 omfattade det registrerade aktiekapitalet 2 000 000 aktier. Aktierna har ett kvotvärde på 100 kr. 1) Exklusive transaktioner med bolagets ägare. Säkringsreserv Säkringsreserven innefattar den effektiva andelen av den ackumulerade nettoförändringen av verkligt värde på ett kassaflödessäkringsinstrument hänförbart till säkringstransaktioner som ännu inte inträffat. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Koncernen Kassaflödesanalys Mkr 2006 2005 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 1 068 891 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Värdeförändring förvaltningsfastigheter -297 -372 Värdeförändring finansiella placeringar -47 78 Avskrivningar 2 3 Resultat från försäljning av anläggningstillgångar -57 1 669 601 Betald inkomstskatt -64 -76 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 605 525 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Förändring av fordringar -182 44 Förändring av övriga kortfristiga skulder 109 -11 Kassaflöde från den löpande verksamheten 532 558 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter -429 -456 Avyttring av förvaltningsfastigheter 353 - Balanserade underhållsutgifter -162 -157 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 1 0 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -237 -613 Amortering av lån -337 -91 Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare -67 -25 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -404 -116 Årets kassaflöde -109 -171 Likvida medel vid årets början 111 282 Likvida medel vid årets slut 2 111 Räntor Erhållna räntor 7 0 Erlagda räntor 220 76 220 76 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter koncernen Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare har Redovisningsrådets rekommendation RR 30:05 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen (ÅRL) och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 27 februari 2007. Koncernens resultatoch balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 17 april 2007. Den preliminära öppningsbalansen som presenterades i årsredovisningen 2005 har justerats genom att värdet på förvaltningsfastigheter minskas med 92 Mkr vilket har lett till att uppskjuten skatteskuld har minskat med 26 Mkr och eget kapital med 66 Mkr. Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder och förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Specialfastigheter Sverige är endast verksamt på den svenska marknaden. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste miljontal kronor. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Likviddagsredovisning tillämpas för avistainstrument. Ändrade redovisningsprinciper Denna års- och koncernredovisning innehåller de första fullständiga finansiella rapporterna upprättade i enlighet med IFRS. I samband med övergången från tidigare tillämpade redovisningsprinciper till en redovisning enligt IFRS har koncernen tillämpat IFRS 1 som är den standard som beskriver hur övergången till IFRS ska redovisas. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har til�- s pe c i a l fa s t i g h e t e r lämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. Vissa jämförelsetal har omklassificerats för att överensstämma med presentationen i innevarande års finansiella rapporter. De väsentligaste förändringarna i samband med övergången till IFRS avser redovisningen av förvaltningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjuten skatt. Beräknade effekter av övergången till nya redovisningsprinciper redovisas i not 24 sidan 62. Nya IFRS och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas Ett antal nya standarder, ändringar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft först fr.o.m. räkenskapsåret 2007 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar och sammanhängande ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter ställer krav på omfattande upplysningar om den betydelse för företagets finansiella ställning och resultat som finansiella instrument har samt kvalitativa och kvantitativa upplysningar om riskers karaktär och omfattning. IFRS 7 och sammanhängande ändringar i IAS 1 kommer att medföra omfattande ytterligare upplysningar i koncernens finansiella rapporter för år 2007 med avseende på koncernens finansiella instrument samt kapital. Segmentsrapportering Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som tillhandahåller tjänster inom en viss ekonomisk omgivning, som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens primära segment motsvaras av dotterbolagen. Bolagen är bildade med utgångspunkt från våra hyresgäster och deras unika behov av lokaler. Moderbolaget är inget primärsegment men redovisas för att få en fullständig bild av koncernen. Koncernens sekundära segment är den geografiska indelningen i regioner för rationell drift. Uppgifter om koncernens dotterbolag och regioner redovisas i not 9 sidan 55. Segmentsinformation lämnas i enlighet med IAS 14 endast för koncernen. Klassificering m m Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Konsolideringsprinciper Dotterföretag Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Specialfastigheter Sverige AB. Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, beaktas potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det ‒ ‒ verksamheten 2006 verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna respektive rörelsen utgörs av summan av de verkliga värdena per förvärvsdagen för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt transaktionskostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör. med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Intäkter Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, lånefordringar, kundfordringar, finansiella placeringar samt derivat. På skuldsidan återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat. Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade förmåner redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader Operationella leasingavtal Kostnader avseende operationella leasingavtal redovisas i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal redovisas i resultaträkningen som en minskning av leasigavgifterna linjärt över leasingavtalets löptid. Variabla avgifter kostnadsförs i de perioder de uppkommer. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, fordringar, räntekostnader på lån samt orealiserade och realiserade vinster och förluster på derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektiver räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig utom till den del de ingår i en tillgångs anskaffningsvärde. En tillgång för vilken ränta kan inräknas i anskaffningsvärdet är en tillgång som s pe c i a l fa s t i g h e t e r Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen, hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktig resultat, vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Redovisning i och borttagande från balansräkningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas med bruttobelopp i balansräkningen. Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden.. Klassificering och värdering Finansiella instrument som inte är derivat redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom avseende de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Ett finansiellt instruments klassificeras vid första redovisningen utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klas- ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter koncernen sificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan. Derivatinstrument redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen redovisas derivatinstrument på sätt som beskrivs nedan. Används derivatinstrument för säkringsredovisning och till den del denna är effektiv, redovisas värdeförändringar på derivatinstrumentet på samma rad i resultaträkningen som den säkrade posten. Även om säkringsredovisning inte tillämpas, redovisas värdeökningar respektive värdeminskningar på derivatet som intäkter respektive kostnader inom rörelseresultatet eller inom finansnettot baserat på syftet med användningen av derivatinstrumentet och huruvida användningen relateras till en rörelsepost eller en finansiell post. Vid säkringsredovisning redovisas ineffektiv del på samma sätt som värdeförändringar på derivat som inte används för säkringsredovisning. Om säkringsredovisning inte tillämpas vid användning av ränteswap, redovisas räntekupongen som ränta och övrig värdeförändring av ränteswapen redovisas som övrig finansiell intäkt eller övrig finansiell kostnad. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella instrument i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Här ingår derivat med positivt verkligt värde med undantag för elderivat som är ett identifierat och effektivt säkringsinstrument Säkring av verkligt värde När ett säkringsinstrument används för säkring av ett verkligt värde bokförs derivatet till verkligt värde i balansräkningen och den säkrade tillgången/skulden bokförs även den till verkligt värde avseende den risk som säkrats. Värdeförändringen på derivatet redovisas i resultaträkningen tillsammans med värdeförändringen på den säkrade posten. Säkring av verkliga värden används för säkring av värdet på tillgångar och skulder som finns i balansräkningen men som ej bokförs till verkligt värde samt av kontrakterade flöden. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter klassificeras som materiella anläggningstillgångar och redovisas till anskaffningsvärdet till dess arbetena är slutförda. Därefter omklassificeras fastigheterna till förvaltningsfastigheter och omvärderas till verkligt värde, varvid värdeförändring redovisas i resultaträkningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs. efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen I denna kategori ingår koncernens finansiella derivat med negativt verkligt värde med undantag för derivat som är ett identifierat och effektivt säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultaträkningen. Andra finansiella skulder Lån samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörsskulder är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Derivat och säkringsredovisning Koncernens derivatinstrument har anskaffats för att säkra risker för ränte- och valutakursexponeringar som koncernen är utsatt för. Derivat redovisas initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den initiala redovisningen värderas derivatinstrument till verkligt värde och värdeförändringar redovisas på sätt som beskrivs nedan. För att uppfylla kraven på säkringsredovisning enligt IAS 39 krävs att det finns en entydig koppling till den säkrade posten. Vidare krävs att säkringen effektivt skyddar den säkrade posten, att säkringsdokumentation upprättats och att effektiviteten kan mätas. Vinster och förluster avseende säkringar redovisas i resultaträkningen vid samma tidpunkt som vinster och förluster redovisas för de poster som säkrats. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Kassaflödessäkringar De derivatinstrument som används för säkring av prognostiserad elkonsumtion redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringarna redovisas direkt mot eget kapital i säkringsreserven tills dess att det säkrade flödet träffar resultaträkningen, varvid säkringsinstrumentets ackumulerade värdeförändringar överförs till resultaträkningen för att där möta och matcha resultateffekterna från den säkrade transaktionen. De säkrade flödena kan vara både kontrakterade och prognostiserade transaktioner. Leasade tillgångar Avseende leasade tillgångar tillämpas IAS 17. Leasingavtal klassificeras i koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing. Specialfastigheter Sverige AB innehar inga finansiella leasingavtal som bedöms väsentliga. De operationella leasingavgifterna kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder: • maskiner och inventarier 14-33% per år Använda avskrivningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. ‒ ‒ verksamheten 2006 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras till 100 % på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän med erkända kvalifikationer och med adekvata kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Denna värdering sker årsvis. Om det under löpande år föreligger indikationer på väsentliga värdeförändringar för enskilda fastigheter, delar av fastighetsbeståndet eller hela fastighetsbeståndet sker omvärdering i samband med kvartalsrapportering för de aktuella fastigheterna. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda beloppet som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet vilken redovisas enligt verkligt värde metoden. Tillkommande utgifter – förvaltningsfastigheter som redovisas enligt verkligt värdemetoden Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Omedelbart före klassificering som innehav för försäljning, ska det redovisade värdet av tillgångarna (och alla tillgångar och skulder i en avyttringsgrupp) bestämmas i enlighet med tillämpliga standarder. Vid första klassificering som innehav för försäljning, redovisas anläggningstillgångar och avyttringsgrupper till det lägsta av redovisat värde och verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Enligt IFRS 5.5 är vissa balansposter undantagna de värderingsregler som gäller för IFRS 5. Förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning redovisas till verkligt värde även efter omklassificering från förvaltningsfastigheter till anläggningstillgångar som innehas för försäljning. Vid varje ökning av det verkliga värdet med avdrag för försäljningskostnader redovisas en vinst, dock högst till ett belopp som motsvaras av tidigare gjorda nedskrivningar. Eventualförpliktelser (ansvarsförbindelser) En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Kassaflödesanalys Kassaflödesnalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassafödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels handlas på en öppen marknad eller har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Avrundning Beloppen i föreliggande årsredovisning presenteras i Mkr utan decimaler. I de fall beloppen är mindre än 1 Mkr och är avrundat nedåt, presenteras detta med en nolla (0). I de fall utfallet faktiskt är noll presenteras detta med ett streck. Not 2 Övriga intäkter Övriga intäkter avser utfakturerade tjänster och energikostnader. Resultat per aktie Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare. Ersättningar till anställda Avgiftsbestämda pensionsplaner Samtlig personal är anställd i moderbolaget. Endast avgiftsbestämda pensionsplaner förekommer. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Anläggningstillgångar som innehas för försäljning Innebörden av att en anläggningstillgång klassificerats som innehav för försäljning är att dess redovisade värde kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom användning. s pe c i a l fa s t i g h e te r ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter koncernen Not 3 Fastighetskostnader Energi, bränsle och vatten Fastighetsdrift personalkostnader Fastighetsdrift, övriga kostnader Fastighetsskatt Underhåll Avskrivningar maskiner och inventarier Summa 2006 144 38 52 14 40 1 289 2005 134 44 50 14 40 1 283 Not 4 Administration 2006 2005 Personalkostnader 22 22 Avskrivningar maskiner och inventarier 1 1 Övriga kostnader (tekn.utredn, konsultarvoden, övrigt) 15 15 Summa 38 38 Not 5 Ersättning till revisorer (tkr) KPMG 194 151 Riksrevisionsverket 58 23 Andra uppdrag än revisionsuppdraget KPMG 399 251 Summa 651 425 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 6 Resultat fastighetsförsäljningar 2006 2005 Försäljningsintäkter, sålda fastigheter 365 1 Verkligt värde, sålda fastigheter -284 -2 Försäljningskostnader -24 0 Summa 57 -1 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Not 7 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse (tkr) Moderbolaget 2006 2005 Medelantal anställda Antal anställda varav män Antal anställda varav män Moderbolaget totalt 97 81,4% 104 82,7% Dotterbolagen har inga anställda. Sjukfrånvaro i % av total arbetstid 2006 2005 Långtidssjuk- Långtidssjuk Sjukfrånvaro/ frånvaro/Total Sjukfrånvaro/ frånvaro/Total Moderbolaget Ord. arbetstid sjukfrånvaro Ord. arbetstid sjukfrånvaro Män 4,61% 80,74% 3,3% 57,7% Kvinnor 3,40% 58,02% 0,9% 0,0% 1) 1) 1) 1) Anställda under 30 år Anställda 30 - 49 år 1,75% 34,44% 1,4% 31,0% Anställda över 49 år 6,68% 87,42% 4,0% 61,2% Samtliga anställda 4,39% 77,64% 2,9% 54,8% 1) Uppgift lämnas ej då gruppen understiger 10 personer. 2006 2005 Löner och Löner och andra Sociala andra Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader (varav pensions- (varav pensions kostnader) 5) kostnader) Moderbolaget 39 066 20 837 38 996 21 476 (6 649) (7 022) Ledande befattningshavare 2006 2005 Löner och andra ersättningar Pensions- kostnad Löner och andra ersättningar Pensionskostnad Styrelsens ordförande 130 - Övriga ledamöter 1) 366 - Verkställande direktören 2) 1 421 588 Andra ledande befattningshavare 3) 5 732 1 743 7 649 2 331 125 296 1 409 5 443 7 273 1 260 1 622 2 882 Specifikation av ersättningar till ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar Verkställande direktör, Curt Bylund Ekonomi- och finanschef, Hans Hahn Fastighets- och marknadschef, Torbjörn Blücher Kvalitets- och miljöchef, Elisabet Francke Personalchef, Ann-Kristin Landelius Teknisk chef, Lars Lidén Chef Region Syd, Per Nilsson 4) Chef Region Väst, Lars Rydin Chef Region Mitt, Bo Gelin Chef Region Öst, Jan Larsson Chef Region Nord, Stig Söderström 1 421 814 685 474 532 630 380 514 516 665 522 Övriga förmåner Summa Pensionskostnad 78 43 60 - - - 35 53 47 58 - 1 499 857 745 474 532 630 415 567 563 723 522 588 268 273 208 219 116 - 129 141 227 162 Styrelsen består av 9 (9) ledamöter fördelat på 5 (3) kvinnor och 4 (6) män. I ledningsgruppen ingår 10 (11) personer, inkluderat Vd, fördelat på 2 (2) kvinnor och 8 (9) män. Till ledande befattningshavare utgår ej rörliga ersättningar eller avtal om finansiella instrument. Övriga förmåner avser fömån av tjänstebil. s pe c i a l fa s t i g h e te r ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter koncernen 1) Arvode utgår endast till bolagsstämmovalda ledamöter, ej anställda i Specialfastigheter, om 65 tkr per ledamot och år. Någon ersättning utöver vad bolagsstämman beslutat har ej utgått till varken ledamot eller styrelseordförande. Tre nyvalda ledamöter 2006. 2) Vd:s anställningsavtal har förlängts och detta avtal gäller från utgången av maj månad 2006 till och med utgången av juni månad 2008. Lön och bilförmån utgår med de villkor som gällde vid avtalets tecknande utan omreglering under avtalsperioden. Under förlängningsperioden har Vd rätt att teckna en individuell tjänstepensionsförsäkring begränsad till 25 procent av den fasta lönen. Anställningsavtalet har en uppsägningstid av 6 månader för var och en av parterna. Rätt till avgångsvederlag föreligger inte. 3) För andra ledande befattningshavare föreligger inga individuella chefsavtal eller villkor om avgångsvederlag eller uppsägningstider som avviker från kollektivavtal. Pension utgår enligt ITP-plan med en pensionsålder av 65 år. Därutöver inbetalas 60 tkr per år till ytterligare pensionsförsäkring till en befattningshavare. 4) Anställd 9 månader år 2006. 5) Åtagande för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2006 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 3 Mkr (3 Mkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2006 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 141 procent (128 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Aletcas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsåtaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Not 8 Avskrivningar Maskiner och inventarier – Administration Maskiner och inventarier – Drift Summa avskrivningar s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 2006 1 1 2 2005 1 1 2 Not 9 Segmentsredovisning Specialfastigheter Sverige ABs primära segment motsvaras av dotterbolagen som är koncernens rörelsegrenar. Koncernens geografiska områden Regioner, utgör sekundära segment vilket stöds i organisationen där fastighetsförvaltningen är organiserad i regionerna Syd, Väst, Mitt, Öst och Nord (beskrivning av regionerna se sid 30, Fastighetsbestånd). Gemensamma administrationskostnader för fastighetsförvaltningen fördelas enligt självkostnadsprincipen. I segmentens resultat, tillgångar och skulder ingår direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett tillförlitligt sätt. Primärt segment Moderbolag Försvarsfastigheter Räddningsskolor Specialskolor Special- Kriminal- Polisfastigheter vårdsfastigheter fastigheter Eliminering Koncernen INTÄKTER 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2 005 Hyresintäkter 2006 122 127 40 39 61 67 276 256 591 568 0 0 1 090 1 058 Övriga intäkter 102 101 5 3 4 3 2 3 15 13 51 48 -101 -101 78 70 Nettoomsättning 102 101 127 130 44 42 63 70 291 269 642 616 -101 -101 1 168 1 128 RESULTAT Resultat fastighetsförsäljning 163 0 0 0 -19 -1 0 0 3 0 0 0 147 -1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserat 91 127 -36 -26 -7 20 2 45 247 206 0 0 297 372 Rörelseresultat 692 630 236 229 -12 -3 50 69 229 252 0 0 1 195 1 178 Räntekostnader -295 -251 -356 -26 -25 -6 -7 -12 -21 -116 -116 -78 -91 271 320 -217 Ränteintäkter 448 389 7 1 0 1 0 7 19 26 0 4 -385 -420 90 9 Årets skattekostnad -21 19 -61 -58 5 3 -11 -16 -38 -45 -175 -154 0 0 -302 -251 Resultat efter skatt 612 548 236 225 -34 -32 -85 -66 -24 12 -105 -100 766 640 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Summa tillgångar 1 543 1 536 155 179 408 411 4 443 4 200 4 935 4 309 11 483 10 635 Summa eget kapital 245 131 4 31 60 65 457 439 428 430 1 194 1 096 Skulder 516 584 149 172 265 309 2 172 2 049 2 360 2 230 5 462 5 344 Investeringar 14 31 15 38 13 20 187 305 361 218 591 612 Sekundärt segment Region Syd Region Väst Region Mitt Region Öst Region Nord 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 Hyresintäkter 109 110 126 121 215 204 510 496 130 127 Tillgångar 453 471 594 594 970 906 3 420 3 386 541 530 22 34 65 40 180 119 264 370 48 50 Investeringar 2005 Not 10 Finansiella intäkter och kostnader 2006 2005 Övriga ränteintäkter 6 0 Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat 84 8 Finansiella intäkter 90 8 Övriga räntekostnader 180 207 Övriga finansiella kostnader 1 2 Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat 36 86 Finansiella kostnader 217 295 Finansnetto 127 287 s pe c i a l fa s t i g h e t e r Finansnettots sammansättning, 2006 Räntekostnader lån Räntenetto derivat Övriga ränteintäkter och -kostnader Övriga finansiella intäkter och kostnader Aktiverad räntekostnad i projekt Periodisering stängda derivat Operativt finansnetto Återföring periodiserade stängda derivat Värdeförändring finansiella derivat Redovisat finansnetto ‒ ‒ verksamheten 2006 Mkr 166,1 22,3 -6,8 1,2 -8,6 29,2 203,4 -29,2 -47,2 127,0 % 3,86% 0,52% -0,16% 0,03% -0,20% 0,68% 4,73% -0,68% -1,10% 2,95% Noter koncernen Not 11 Skatter Redovisad i resultaträkningen 2006 Aktuell skattkostnad 106 Uppskjuten skattekostnad 196 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen 302 2005 64 187 251 Avstämning av effektiv skatt 2006 2005 Redovisat resultat före skatt 1 067 891 Svensk inkomstskattesats 28% 28,0% 299 249 Ej skattepliktiga intäkter 0,1% 1 0 Icke avdragsgilla kostnader 0,0% 0 0 Schablonränta periodiseringsfond 0,2% 2 2 28,3% 302 251 Redovisat direkt mot eget kapital 2006 2005 Uppskjuten skatt hänförlig till förändrade redovisningsprinciper - 1 281 - 1 281 Redovisad i balansräkningen Fordringar 2006 2005 Uppskjuten skattefordran 189 117 Aktuell skattefordran - 18 189 135 Skulder Uppskjuten skatteskuld 1 534 1 266 Aktuell skatteskuld 24 - 1 558 1 266 Uppskjutna skattefordringar och -skulder 2006 2005 Förvaltningsfastigheter -1 389 -1 214 Finansiella anläggningstillgångar 54 66 Skattemässiga dispositioner -10 -1 -1 345 -1 149 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Not 12 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde (IAS 40) 2006 Förvärvade fastigheter Fastigheter ägda hela året Totalt 2006 Ingående verkligt värde - 10 187 10 187 Investeringar avseende tillkommande utgifter efter förvärv - 491 491 Orealiserad värdeförändring - 297 297 Utgående verkligt värde - 10 975 10 975 2005 Förvärvade fastigheter Fastigheter ägda hela året Totalt 2005 Ingående verkligt värde - 9 559 9 559 Investeringar avseende tillkommande utgifter efter förvärv - 542 542 Omfört till tillgångar som innehas för försäljning - -286 -286 Orealiserad värdeförändring - 372 372 Utgående verkligt värde 10 187 10 187 Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Värderingen har skett genom att varje enskilds fastighets verkliga värde har bedömts. 2006 2005 Vid årets början 10 187 9 559 Vid årets slut 10 975 10 187 Taxeringsvärde för som förvaltningsfastigheter redovisade fastigheter 2006 2005 Byggnader 808 936 Mark 521 442 1 329 1 378 Värderingsmetod Värdebedömningen av det aktuella fastighetsinnehavet har skett med en något rationaliserad modell. Det valda tillvägagångssättet har bedömts som lämpligt eftersom det rör sig om ett relativt homogent fastighetsbestånd vad gäller användningssätt, funktion samt hyreskontraktsprofil. De aktuella fastigheterna har inledningsvis indelats i sammanlagt nio kategorigrupper. Indelningskriterierna har dels varit vilken huvudfunktion som fastigheten tillhör, ex vis kriminalvårdsanläggning och dels vilken grad av modernitet befintlig bebyggelse har. Utöver huvud- funktion och modernitetsgrad har fastigheterna även grupperats enligt geografisk delmarknad. Genom denna indelning har därmed sammanlagt 63 olika delgrupper skapats. Varje delgrupp har sedan åsatts individuella indata avseende direktavkastningskrav samt marknadshyresnivåer. Som ett led i det löpande värderingsarbetet har 13 fastigheter inte ingått i modellen utan värderats på ett konventionellt sätt. Direktavkastningskravet kommer i beaktande vid beräkningen av restvärdet i slutet av kalkylperioden. Avsteg från angivna direktavkastningskrav har gjorts under den efterföljande efteranalysen. Respektive delgrupps direktavkastningskrav framgår av nedanstående tabell. Direktavkastningskrav per geografisk delmarknad Kategori Geografisk delmarknad och läge (A och B) Sthlm, Gbg, Mmö A B Försvarfastigheter, ind. bedömning Kriminalvårdsfast. moderna, flexibla Kriminalvårdsfast. god funk., kräver åtgärd Kriminalvårdsfast. omoderna, oflexibla Räddningsskolor, ind. bedömning SiS anläggningar, moderna, flexibla SiS anläggningar, god funk., kräver åtgärd SiS anläggningar, omoderna, oflexibla Specialskolor, ind. bedömning 6,25 6,75 7,25 7,75 7,75 6,75 7,25 7,75 7,75 s pe c i a l fa s t i g h e t e r 6,75 7,25 7,75 8,25 8,25 7,50 8,00 8,50 8,25 ‒ ‒ Tillväxtregion A B 7,50 8,00 8,50 9,00 8,75 8,00 8,50 9,00 8,50 8,75 9,00 9,50 10,00 9,75 8,75 9,25 9,75 9,50 verksamheten 2006 Ej tillväxtregion A B 8,50 8,50 9,00 9,25 9,25 8,25 8,75 9,25 9,00 10,50 9,00 9,50 10,00 11,25 8,75 9,25 9,75 10,75 Övriga 11,25 11,25 11,75 12,25 11,75 10,25 10,75 11,25 11,25 Noter koncernen Löpande besiktningar genomförs fortlöpande och i år har tio fastigheter besiktigats. De besiktigade fastigheterna kan sägas utgöra ett representativt urval av det aktuella fastighetsbeståndet. Som underlag till värderingsarbetet har olika utredningar och analyser utförts vad gäller aktuell fastighetskategori som ex vis granskning av genomförda transaktioner. För närvarande är fastigheter, uthyrda på långa kontrakt till säkra hyresbetalare, mycket attraktiva investeringsobjekt. Värdebedömningen har genomförts med stöd av kassaflödeskalkyler. För varje fastighet har en individuell kalkyl upprättats där delKostnadsnivåer per fastighetskategori Kategori gruppernas indata avseende direktavkastningskrav respektive marknadshyra varit vägledande. För varje enskilt hyresobjekt har den kontrakterade hyran använts under kalkylperiodens längd, som har bestämts av objektets befintliga kontraktstider som varierar mellan 5 och 25 år. För varje fastighetskategori har även olika drift- och underhållskostnader åsatts. Verkliga kostnader har i så stor grad som möjligt använts. Ur redovisningssyfte kan emellertid kostnadsnivåerna per delgrupp mycket överslagsmässigt grupperas enligt nedanstående tabell (kronor per kvadratmeter). Drift o underhåll Administration Planerat underhåll Total 220 250 270 290 370 110 130 145 270 35 35 35 35 35 35 35 35 35 75 125 150 225 100 125 200 225 175 330 410 455 550 505 270 365 405 480 Försvarfastigheter, ind. bedömning Kriminalvårdsfast. moderna, flexibla Kriminalvårdsfast. god funk, kräver åtg Kriminalvårdsfast. omoderna, oflexibla Räddningsskolor, ind bedömning SiS anläggningar, moderna, flexibla SiS anläggningar, god funk, kräver åtgärd SiS anläggningar, omoderna, oflexibla Specialskolor, ind. bedömning Varje kalkyl har emellertid individuellt analyserats och justering av indata har förekommit. Aktuellt direktavkastningskrav används främst vid beräknandet av restvärdet, d v s fastighetens bedömda marknadsvärde i slutet av kalkylperioden. Kalkylerna har beräknats på nominell basis varvid inflationen bedömts till 2,0 procent per år, som även utgör kostnadsutvecklingen för drift och underhåll. Hyrorna uppräknas enligt gällande hyresavtals indexklausuler, som uppgår till 87% i genomsnitt. Då värderingsobjekten i regel har förhållandevis långa hyreskontrakt med hyresgäster som bedöms som säkra betalare, har det bedömts vara lämpligt med differentierade s k kalkylräntor för driftnetton respektive restvärde i samband med beräkningen av verkliga värdet. Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna och den förbättrade möjligheten till belåning som detta medför bedöms kalkylräntan under kontraktsperioden till mellan 4,5 och 4,75 procent. Den lägre nivån avser uthyrningar där hyresgästen själv bekostar fastighetsdriften. Normalt är kalkylräntan en konsekvens av valt direktavkastningskrav och bedömd inflationsutveckling vilket normalt sett ger högre kalkylräntor. Värderingsprocessen har inledningsvis genomförts på ett standardiserat sätt. En efterföljande efteranalys och kvalitetskontroll har därefter utförts varvid fastigheternas aktuella hyror, driftkostnader, affärsplaner m m analyserats vilket lett till att det förekommit ändringar av de olika parametrarna, ex vis direktavkastningskravet. Not 13 Pågående nybyggnationer Förvaltningsfastigheter - påverkan på periodens resultat Samtliga förvaltningsfastigheter genererar hyresintäkter. Se resultaträkning för intäkter och kostnader. Förfallostruktur hyresintäkter Årets hyresintäkter uppgår till 1 090 (1 058) Mkr. Framtida hyror som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella hyresavtal förfaller till betalning enligt nedan. Förfallostruktur, Mkr 2006 2005 Inom ett år Ändamålsfastigheter 16 35 Bostäder 2 2 Mellan ett och fem år Ändamålsfastigheter 122 232 Senare än fem år Ändamålsfastigheter 1 121 885 1 261 1 154 s pe c i a l fa s t i g h e t e r Ingående balans Årets nedlagda kostnader Färdigställda projekt Utgående balans 2006 51 155 -67 139 2005 0 51 0 51 Not 14 Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 2006 Ingående anskaffningsvärde 18 Inköp 1 Försäljningar och utrangeringar 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 19 Ingående avskrivningar 12 Försäljningar och utrangeringar 0 Årets avskrivningar 2 Utgående ackumulerade avskrivningar 14 Utgående planenligt restvärde 5 ‒ ‒ verksamheten 2006 2005 16 2 0 18 9 0 3 12 6 Not 15 Finansiella placeringar 2006 2005 Bostadsrätt Derivat värderade till verkligt värde via resultaträkningen Summa 0 0 13 13 39 39 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2006 2005 Förutbetalda kostnadshyror Förutbetalda energikostnader Övriga interimsfordringar 1 1 4 6 Not 17 Övriga fordringar 2006 Fordran skattekonto Avräkning externa uppdrag Fordran sålda fastigheter Momsfordran Summa 1 1 207 - 209 1 1 8 10 2005 - 3 22 25 Not 18 Likvida medel 2006 2005 Kassa Tillgodohavande på koncernkonto hos moderföretaget Summa 0 0 2 2 111 111 Not 19 Räntebärande skulder Långfristiga skulder 2006 2005 Lån 3 602 4 186 Summa långfristiga skulder 3 602 4 186 Kortfristiga skulder Lån 608 370 Summa räntebärande skulder 4 210 4 556 Upptagna lån Lånefacilitet Banklån och checkkrediter 921 1 082 Företagscertifikat 200 - MTN-program 2 997 3 374 Private Placement 92 100 Summa upptagna lån 4 210 4 556 Långfristiga respektive kortfristiga lån redovisas med likvidbelopp. Av koncernens resp moderbolagets långfristiga låneskulder avser 1 191 (1 342) Mkr förfallotidpunkter senare än fem år från balansdagen. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Villkor och återbetalningstider 2006 År Snittränta Nom. värde Nom. ränta 2006 2007 4,24 -1 396 2008 4,09 -1 079 2009 4,86 -100 2010 3,60 -300 2011 4,23 -200 2012 5,06 -50 2013 4,41 -92 2014 3,96 -610 2015 3,97 -100 2016- 3,87 -200 -4 127 Nominella belopp. Tillgång (+) skuld (-). 2005 Snittränta Nom. värde Nom. ränta 4,25 -770 3,60 -1 140 3,70 -898 4,86 -100 3,60 -300 4,23 -200 5,06 -50 4,41 -92 3,96 -610 3,97 -100 3,87 -200 -4 460 FRN-lån har kort räntebindning och klassas därför som det vid indelning i återbetalningstider. Räntebärande skulder, marknadsvärde inklusive upplupen ränta Verkligt värde Garanterade kreditlöften 721 Banklån och checkkrediter 209 Företagscertifikat 200 MTN-program 2 989 Private Placements 93 Summa 4 212 Not 20 Icke räntebärande skulder Kortfristiga skulder 2006 Förskott kunder 2 Derivat 54 Övriga skulder 149 Summa icke räntebärande skulder 205 2005 1 109 13 123 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2006 2005 Upplupen fastighetsskatt Förutbetalade hyresintäkter Upplupna energikostnader Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter Upplupen semesterreserv Upplupen löneskatt Övriga poster Summa ‒ ‒ verksamheten 2006 13 290 15 57 1 4 2 14 396 14 303 13 67 1 4 2 73 477 Noter koncernen Not 22Finansiella risker och finanspolicies Koncernen och moderbolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av påverkan av ränterisk, refinansieringsrisk, kreditrisker, valutarisk och elprisrisk. För att uppnå en effektiv riskhantering används finansiella derivatinstrument. Koncernens alla finansiella risker är samlade i moderbolaget och hanteras därifrån. Koncernens finansiella risker utgörs av den finansiella verksamheten i moderbolaget. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har fastställts av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Policyn är utformad så att ägarens avkastningskrav på eget kapital uppnås på säkrast möjliga sätt. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat genom marknadsfluktuationer. Finansråd Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets ekonomi- och finansavdelning. Den strategiska portföljbesluten tas i ett finansråd som träffas kvartalsvis. I finansrådet ingår Vd, ekonomi - och finanschef, finansförvaltare och externa konjunkturexperter. Den operativa verksamheten sköts av finansförvaltaren. Ränterisker Ränterisk avser resultateffekten som en ränteförändring har på koncernens finansnetto. Risken i portföljen uttrycks som genomsnittlig räntebindningstid och ska ligga i löptidsintervallet 4-6 år. Vid bokslutstillfället var den genomsnittliga räntebindningstiden 5,3 (5,3) år. Hanteringen av företagets räntebindning sker utifrån en normportfölj som ska ha en jämn förfalloprofil avseende räntebindningstid. Löptiden visar hur snabbt en ränteförändring får genomslag i form av ökade lånekostnader. Valet av räntebindningstid i portföljen beror på bedömning av ränteutveckling och resultatutveckling. För att skydda delar av resultaträkningen, som är inflationsberoende (hyresintäkter och kostnader för drift och underhåll), har realräntelån för 400 Mkr emitterats. I företagets finanspolicy tillåts användning av derivatinstrument. De främst använda derivatinstrumenten är ränteswapar. Den totala portföljens riskexponering är reglerad genom limiter för bl.a. räntebindningsintervall och genomsnittlig räntebindning. Detta leder till att derivatportföljens totala riskpåverkan har begränsats. Företaget gör derivataffärer för att på ett kostnadseffektivt sätt hantera hela finansportföljens: • Fördelning av ränteexponering över tiden i s.k. räntebindningsintervall • Val av genomsnittliga räntebindning Derivatportföljen har skapat en omfördelning av ränteexponering från korta löptider till längre, se tabellen ”Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning”. I volymen kapitalbindning ingår endast lån, dessa är i huvudsak fastföräntade vilket medför att lånens räntebindning nästan sammanfaller med dess kapitalbindning. I volymen räntebindning ingår såväl lån som derivatinstrument. Låneskulden är beräknad som en nettoskuld, där hänsyn tagits till eventuella plussaldon och placeringar. För 2009 och 2012 ingår fordringar i form av reverser motsvarande 93 respektive 169 Mkr. Reverserna ingår som köpeskilling i fastighetsförsäljningar under 2006. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning År Ränte- Kapital- Garanterade bindning, Mkr bindning, Mkr kreditlöften, Mkr 2007 816 995 700 2008 450 1 179 1 000 2009 7 207 2010 400 300 2011 250 200 2012 -69 -119 2013 550 92 2014 960 610 2015 100 200 2016 200 2017- 200 200 3 864 3 864 1 700 Nominella belopp. Tillgång (-) skuld (+). Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att omsättning av utestående lån inte alls kan genomföras, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Enligt finanspolicyn ska kontanta medel och garanterade krediter alltid vara större än förfallande lånevolymen för de närmaste 6 månaderna. Därtill har avtal tecknats om garanterade kreditlöften om totalt 1,7 mdr kronor. Löftena överstiger den förfallande lånevolymen om 995 Mkr under 2007, se tabellen ”Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning”. Dessutom har förfallen på de finansiella skulderna spridits över tiden för att begränsa refinansieringsrisken. Företagets finansiella nominella skuldbelopp brutto uppgick vid årsskiftet till 4 127 (4 460) Mkr. Ytterligare minskning av refinansieringsrisken görs genom att diversifiera finansieringskällorna, se tabellen ”Fördelning av finansiering på faciliteter”. Upplåningen sker på svensk kreditmarknad genom obligations- och certifikatprogram samt på svensk och internationell bankmarknad. Upplåningen till Specialfastigheter görs mot balansräkningen och utan pantsättning av fastigheterna. Alltsedan 1999 innehåller företagets låneavtal en ägarklausul, vilket stärker långivarnas ställning. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100% . Fördelning av finansiering på faciliteter Låneram, Mkr Utnyttjat, Mkr Rating S&P Garanterade kreditlöften 1 700 720 Banklån och checkkrediter 400 200 Företagscertifikat 2 000 200 K-1 MTN-program 6 000 2 915 AA+ Private Placements 92 92 Total 10 192 4 127 Nominella belopp. Tillgång (-) skuld (+). Höjd rating Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s (S&P) har gett betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen. 2005-11-08 höjde S&P ratingen från AA till AA+ med hänvisning till svenska statens fortsatta långsiktiga ägarintention och företagets långsiktiga förmåga att uppnå ägarens avkastningskrav. ‒ ‒ verksamheten 2006 Kreditrisker och motpartsrisker i finansiell verksamhet Med finansiell kreditrisk avses främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter. Risken uppstår vid handel med derivatinstrument eller placeringar av likvida medel. Specialfastigheters policy för att reducera kreditrisken är att placering av likvida medel samt ingående av derivatavtal endast kan göras med ett begränsat antal motparter och inom godkända limiter. Likvida medel används i praktiken till att amortera krediter. Motparter inom derivathandeln är banker med hög kreditvärdighet. Kreditrisken i den löpande affärsverksamheten begränsas genom förskottsfakturering av hyror, långa hyresavtal och genom att hyresgästerna har stark knytning till svenska staten. Företagets sammanlagda motpartsrisk i derivatkontrakt uppgick till 24,7 Mkr per 2006-12-31. Valutarisk Med valutarisk avses resultateffekten som en bestående växelkursförändring har på koncernens resultat- och balansräkning. Enligt finanspolicyn får företaget inte ha någon valutarisk. Upplåning i utländsk valuta får ske. Eftersom koncernens verksamhet uteslutande är denominerad i svenska kronor medför detta att all valutarisk i samband med finansiering i utländsk valuta ska elimineras. Detta har gjorts med valutaränteswapavtal. Företagets valutaexponering uppstår då finansiella elkontrakt ingås. Detta uppnås genom att kurssäkra väsentliga valutaflöden. Valutafördelning på lån och derivatinstrument, Mkr Ursprunglig valuta, EUR Lån Derivat Summa SEK 92,2 -92,2 0 Elprisrisk Med elprisrisk avses risken för att svängningar i det framtida elpriset ska påverka företagets driftskostnader negativt. Som en följd av detta har företaget fastställt en elprispolicy med en långsiktig prissäkringsstrategi, se tabell ”Säkrad andel av kommande elförbrukning”. För att begränsa elprisrisken för den beräknade elförbrukningen köper företaget prissäkringskontrakt i form av elterminer. Förvaltningen sker löpande genom analys av elmarknad och egen portfölj. Prissäkringar görs i delposter för att minska risken att göra stora prissäkringar i dyra lägen. På detta sätt ökar den säkrade andelen i takt med att förbrukningstillfället närmar sig. Vid tidpunkten då budgetpris ska ges för kommande året är stor del prissäkrad. Specialfastigheter vidarefakturerar stor del av elkostnaden till hyresgästerna, vilket leder till att prisrisken minskar. Säkrad andel av kommande elförbrukning Prognos År förbrukning (GWh) Policyns minigräns Policyns maxigräns Säkrad andel 2007 2008 2009 2010 98,64 98,64 98,64 98,64 75% 45% 25% 0% 100% 100% 100% 100% 93% 62% 44% 9% Derivatinstrument och säkringsredovisning Specialfastigheters säkringsredovisning sker genom indelning i två olika metoder av säkringar beroende på syftet med säkringen, ”Verkligt värdesäkring” eller ”Kassaflödessäkring”. Vid ”Verkligt värdesäkring” värderas såväl post som säkringsinstrument till verkligt värde. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Värdeförändringar redovisas löpande över resultaträkningen. ”Verkligt värdesäkring” används vid säkringsredovisning av utlandslån. Vid finansiering i utländsk valuta säkras samtliga framtida betalningsflöden. Genom valutaränteswapavtal valutasäkras samtliga räntebetalningar samt återbetalningar. Vid kassaflödessäkring värderas säkringsinstrumentet till verkligt värde. Värdeförändring hänförlig till derivatinstrument som kvalificerar för säkringsredovisning, enligt kraven för kassaflödessäkring, redovisas löpande mot eget kapital till dess den underliggande exponeringen påverkat resultaträkningen. Företaget tillämpar säkringsredovisning av elterminer. Den underliggande exponeringen är kommande års elförbrukning. Elförbrukningen väntas vara jämn över tiden och därmed även kassaflödet från elterminerna. De derivata instrument som inte säkringsredovisas benämns ”Fristående derivat”, dessa marknadsvärderas löpande och redovisas över resultaträkningen. Förfallostruktur för derivatinstrument Derivatportföljens förfallostruktur 2006-12-31 Fristående derivat Verkligt värdesäkring Nominellt Marknads- Nominellt Marknads År Mkr värde Mkr värde 2007 1 200 2,8 92,2 -0,0 2008 100 -1,6 2009 2010 -100 -5,5 2011 -50 -3,4 2012 -50 -0,6 2013 -550 -26,1 -92,2 -0,5 2014 -350 -14,7 2015 2016 -200 2,3 -46,8 0 -0,5 Positivt nominellt belopp = Betalar ränteflöde Negativt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde Derivatportföljens förfallostruktur för elterminer Kassaflödessäkring År GWh Marknadsvärde Mkr 2007 2008 2009 2010 91,9 61,5 43,8 8,7 205,9 2,1 4,7 0,7 -0,5 7,0 Derivatvärdering Tillgång Värde- Definition Skuld 2006-12-31 2005-12-31 förändring Fristående derivat Tillgång 5 944 481 14 917 699 -8 973 218 Skuld -52 688 624 -109 017 519 56 328 895 Netto -46 744 143 -94 099 820 47 355 677 Verkligt värdesäkring Tillgång 0 8 574 271 -8 574 271 Skuld -489 503 0 -489 503 Netto -489 503 8 574 271 -9 063 774 Kassaflödessäkring Tillgång 7 546 749 15 299 768 -7 753 019 Skuld -85 063 0 -85 063 Netto 7 461 686 15 299 768 -7 838 082 ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter koncernen Not 23 Viktiga uppskattningar och bedömningar Förvaltningsfastigheter Utifrån försäljningspriset på den sålda delen har vi haft en god uppfattning om aktuella marknadspriser, utifrån vilka vi har gjort värdebedömningen på den aktuella fastigheten. Se not 12 för beskrivning av värderingsmetod. Not 24 Övergång till IFRS Från och med den 1 januari 2006 tillämpar Specialfastigheter i sin koncernredovisning International Financial Reporting Standards (IFRS). Till och med 2005 har företaget tillämpat Redovisningsrådets principer. Specialfastigheter har infört samtliga standarder retroaktivt från den 1 januari 2005. Årsredovisningen för 2006 samt delårsrapporterna skall innehålla ett jämförelseår, 2005, vilket resulterar i att den 1 januari 2005 kommer att vara Specialfastigheters övergångsdatum till IFRS. Specialfastigheter har räknat om historisk information från den 1 januari 2005, finansiell information avseende tidigare räkenskapsår än 2005 omräknas inte. Termen ”IFRS” innefattar tillämpningen av International Accounting Standards (IAS) och IFRS samt tolkningar av dessa rekommendationer som publiceras av Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Standards Committee (IFRIC) som godkänts av EU-kommissionen. Specialfastigheter redogör nedan för de väsentligaste skillnaderna i redovisningsprinciper och dess effekter på koncernens öppningsbalans enligt IFRS per den 1 januari 2005. För Specialfastigheter kommer de nya principerna att innebära förändringar inom främst områdena förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Principer för införande av IFRS IFRS 1 Första gången IFRS tillämpas Standarden innehåller övergångsbestämmelserna för införandet av IFRS. Huvudregeln är att de IFRS standarder som trätt ikraft och godkänts av EU skall tillämpas retroaktivt och att nettoeffekten av byte av redovisningsprincip redovisas direkt mot eget kapital. I vissa fall ger standarden företag möjlighet att tillämpa undantag för fullständig retroaktiv tillämpning. Specialfastigheter nyttjar undantaget som innebär att IFRS 3, Rörelseförvärv, inte behöver tillämpas på förvärv gjorda före den 1 januari 2005. IAS 39 Finansiella instrument Enligt IAS 39 redovisas alla finansiella instrument till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde. Alla derivat redovisas till verkligt värde i balansräkningen med förändringar i verkligt värde redovisade i resultaträkningen om inte derivaten används som säkringsinstrument. För delar av skuldportföljen tillämpar Specialfastigheter, så kallad säkringsredovisning. Genom att Specialfastigheter kommer att til�lämpa säkringsredovisning för en del av skuldportföljen samt elinköp redovisas värdeförändringar i en säkringsreserv i eget kapital och de värdeförändringar som skulle uppkomma i resultaträkningen att minska jämfört med om inte säkringsredovisning tillämpas. I de fall lån och derivat ej är kvalificerade för säkringsredovisning tillämpas grundreglerna enligt IAS 39, det vill säga lån värderas till upplupet anskaffningsvärde och derivat värderas till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Ränta ska enligt IAS 39 periodiseras enligt effektivräntemetoden vilket är i linje med tillämpade redovisningsprinciper. För Specialfastigheter innebär IAS 39 att resultatet för perioden påverkas positivt med 47 Mkr. IAS 40 Förvaltningsfastigheter Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen enligt verkligt värde metoden. Verkliga värdet baseras till 100 % på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultat vid fastighetsförsäljningar utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och senaste värdering. Den orealiserade värdeförändringen på fastighetsbeståndet under år 2006 har ökat resultatet med 297 Mkr. Den realiserade värdeförändringen på fastighetsbeståndet har påverkat resultatet positivt med 57 Mkr. Avskrivningar på fastigheter upphör när fastigheterna upptas till verkligt värde, resultatet för perioden påverkas med 311 Mkr. Övergången från svenska redovisningsregler till IFRS innebär andra aktiveringsprinciper än tidigare. Tillämpningen av ett komponentsynsätt enligt IFRS innebär minskade underhållskostnader för perioden med 162 Mkr. Den betalning som skall erhållas i samband med avyttring av en förvaltningsfastighet redovisas till verkligt värde. Det innebär att om betalningen för en förvaltningsfastighet senareläggs skall ersättningen redovisas till sitt nuvärde. Skillnaden mellan det nominella beloppet för ersättningen och nuvärdet redovisas som en ränteintäkt i enlighet med IAS 18 på ett sätt som tar hänsyn till fordrans effektiva ränta. IAS 7 Kassaflödesanalys Enligt IAS 7 ska endast tillgångar med en löptid upp till tre månader ingå i likvida medel. Specialfastigheter tillämpar den principen. Övergången till IFRS regelverk har inneburit en omdisponering mellan den löpande verksamheten och investeringsverksamheten. Del av underhållskostnaderna har aktiverats. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Omräkning av resultatet och eget kapital enligt IFRS (jämförelse 2005) Koncernens resultaträkning, Mkr Okt-dec 2005 Resultat enligt tidigare redovisningsprinciper -16 Aktiverad del av underhållskostnader 55 Avskrivningar, fastigheter 48 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 265 Orealiserad värdeförändring derivat 7 Uppskjuten skatt på ovanstående -105 Resultat enligt nya principer (IFRS) 254 Eget kapital, Mkr 2005-12-31 Eget kapital enligt tidigare redovisningsprinciper 1 454 Fastigheter – verkligt värde 4 337 Derivat – verkligt värde -70 Derivat – periodisering förtida stängda -143 Omvärdering utlandslån -8 Uppskjuten skatt -1 148 Eget kapital enligt nya principer (IFRS) 4 422 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Jan-dec 2005 133 157 253 372 -78 -197 640 2005-01-01 1 346 3 555 -95 -62 -3 -951 3 790 Moderbolaget Resultaträkning Mkr Not 2006 2005 2 102 101 Nettoomsättning 102 101 Driftskostnader 3 -55 -55 Bruttoresultat 47 46 Övriga intäkter Administration 4, 5 -47 -46 Rörelseresultat 6, 7 0 0 Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 448 389 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -251 -356 Resultat efter finansiella poster 197 33 Bokslutsdispositioner 9 -9 -3 Skatt på årets resultat 10 -21 19 Årets resultat 167 49 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Moderbolaget Balansräkning Mkr Not 2006 2005 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 11 5 6 Finansiella anläggningstillgångar 12 5 243 5 376 Summa anläggningstillgångar 5 248 5 382 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 13 27 36 Kassa och bank 2 111 Summa omsättningstillgångar 29 147 Summa tillgångar 5 277 5 529 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (2 000 000 aktier) 200 Reservfond 42 242 200 42 242 Fritt eget kapital Balanserad vinst 455 479 Årets resultat 167 49 622 528 Summa eget kapital 864 770 14 5 Obeskattade reserver 14 Skulder Räntebärande skulder 15 Låneskulder 4 210 4 556 Icke räntebärande skulder Skatteskulder 10 5 0 Övriga skulder 16 120 123 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 64 75 Summa skulder 4 399 4 754 Summa eget kapital och skulder 5 277 5 529 Ställda säkerheter inga inga Ansvarsförbindelser inga inga s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Moderbolaget Sammandrag avseende förändringar i eget kapital Mkr År 2005 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Totalt eget kapital Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Säkringsreserv Balanserad vinst inkl årets resultat Ingående eget kapital 2005-01-01 200 42 -2 489 729 Kassaflödessäkringar Värdeförändringar redovisade direkt mot eget kapital - - 17 - 17 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) - - 17 - 17 Årets resultat - - - 49 49 Summa förmögenhetsförändringar 1) - - 17 49 66 Utdelning - - - -25 -25 200 42 15 513 770 Utgående eget kapital 2005-12-31 Anm.: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier. År 2006 Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Säkringsreserv Balanserad vinst inkl årets resultat Ingående eget kapital 2006-01-01 200 Justering för ändrad redovisningsprincip 42 - 685 927 15 -170 -155 Justerat eget kapital 15 -170 -155 Kassaflödessäkringar Värdeförändringar redovisade direkt mot eget kapital - - -8 - -8 Summa förmögenhetsförändringar redovisade direkt mot eget kapital 1) - - -8 - -8 Årets resultat - - - 167 167 - - -8 167 159 - - - -67 -67 200 42 7 615 864 Summa förmögenhetsförändringar 1) Utdelning Utgående eget kapital 2006-12-31 Anm.: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier. 1) Exklusive transaktioner med bolagets ägare. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Moderbolaget Kassaflödesanalys Mkr 2006 2005 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 197 32 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar 2 3 Värdeförändring finansiella placeringar -47 78 152 113 Betald inkomstskatt -3 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 149 113 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Förändring av fordringar 9 -80 Förändring av övriga kortfristiga skulder 43 -13 Kassaflöde från den löpande verksamheten 201 20 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 -1 Förvärv/avyttring av finansiella anläggningstillgångar 95 -67 Försäljning av anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 94 -68 Finansieringsverksamheten Amortering av lån -337 -98 Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare -67 -25 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -404 -123 Årets kassaflöde -109 -171 Likvida medel vid årets början 111 282 Likvida medel vid årets slut 2 111 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter moderbolaget Not 1 Moderbolagets redovisningsoch värderingsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Redovisningsrådets rekommendation RR 32:05 Redovisning för juridisk person. Även av Redovisningsrådets Akutgrupp utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RR 32:05 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets ändrade redovisningsprinciper har redovisats i enlighet med reglerna i IAS 8 men med beaktande av de särskilda övergångsbestämmelserna i RR 32:05. Från och med den 1 januari 2006 tillämpas reglerna i ÅRL 4 kap 14§a-e om värdering av vissa finansiella instrument till verkligt värde samt säkringsredovisning vilket har inneburit ett byte av redovisningsprincip. Detta har medfört att moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper för finansiella instrument som i koncernredovisningen. Förändringen innebär för moderbolaget att derivat och placeringstillgångar värderas till verkligt värde. Not 2 Övriga intäkter Moderbolag Övriga intäkter avser utfakturerade tjänster till egna dotterföretag. Not 3 Driftskostnader 2006 2005 Personalkostnader 38 54 Avskrivningar maskiner och inventarier 1 1 Övriga kostnader 16 0 Summa 55 55 Not 4 Administration Personalkostnader Avskrivningar maskiner och inventarier Övriga kostnader (tekn.utredn, konsultarvoden, övrigt) Summa 2005 22 1 24 47 23 46 Not 5 Ersättning till revisorer (tkr) Koncern Koncern 2006 2005 Revision KPMG 194 151 Riksrevisionsverket 58 23 Andra uppdrag än revisionsuppdraget KPMG 399 251 Summa 651 425 Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Dotterföretag Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Skatter I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. s pe c i a l fa s t i g h e t e r 2006 22 1 ‒ ‒ verksamheten 2006 Not 6 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse (tkr) 2006 Medelantal anställda Moderbolaget totalt Antal anställda 97 Sjukfrånvaro i % av total arbetstid 2005 varav män 81,4% Antal anställda 104 varav män 82,7% Sjukfrånv./ Ord. arbetstid Långtidssjukfrånv./ Tot. sjukfrånv. Sjukfrånv./ Ord. arbetstid Långtidssjukfrånv./ Tot. sjukfrånv. 4,61% 3,40% 80,74% 58,02% 3,3% 0,9% 57,7% 0,0% 1) 31,0% 61,2% 54,8% 2006 Män Kvinnor Anställda under 30 år Anställda 30 - 49 år Anställda över 49 år Samtliga anställda 2005 1) 1) 1) 1,75% 6,68% 4,39% 34,44% 87,43% 77,64% 1,4% 4,0% 2,9% 1) Uppgift lämnas ej då gruppen understiger 10 personer. 2006 2005 Sociala kostnader Löner och andra ersättn. (varav pensionskostn.)5) Sociala kostnader (varav pensionskostn.) Totalt 39 066 20 837 38 996 (6 649) 21 476 (7 022) Löner och andra ersättn. Ledande befattningshavare 2006 Löner och andra ersättningar Styrelsens ordförande Övriga ledamöter 1) Verkställande direktören 2) Andra ledande befattningshavare 3) 130 366 1 421 5 732 7 649 Pensions- kostnad Löner och andra ersättningar 2005 Pensionskostnad - - 588 1 743 2 331 125 296 1 409 5 443 7 273 1 260 1 622 2 882 Specifikation av ersättningar till ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar Verkställande direktör, Curt Bylund Ekonomi- och finanschef, Hans Hahn Fastighets- och marknadschef, Torbjörn Blücher Kvalitets- och miljöchef, Elisabet Francke Personalchef, Ann-Kristin Landelius Teknisk chef, Lars Lidén Chef Region Syd, Per Nilsson 4) Chef Region Väst, Lars Rydin Chef Region Mitt, Bo Gelin Chef Region Öst, Jan Larsson Chef Region Nord, Stig Söderström 1 421 814 685 474 532 630 380 514 516 665 522 Övriga förmåner Summa Pensionskostnad 78 43 60 - - - 35 53 47 58 - 1 499 857 745 474 532 630 415 567 563 723 522 588 268 273 208 219 116 - 129 141 227 162 Styrelsen består av 9 (9) ledamöter fördelat på 5 (3) kvinnor och 4 (6) män. I ledningsgruppen ingår 10 (11) personer, inkluderat Vd, fördelat på 2 (2) kvinnor och 8 (9) män. Till ledande befattningshavare utgår ej rörliga ersättningar eller avtal om finansiella instrument. Övriga förmåner avser fömån av tjänstebil. s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter moderbolaget 1) Arvode utgår endast till bolagsstämmovalda ledamöter om 65 tkr per ledamot och år, ej anställda i Specialfastigheter. Någon ersättning utöver vad bolagsstämman beslutat har ej utgått till varken ledamot eller styrelseordförande. En nyvald ledamot april 2005. 2) Vd:s anställningsavtal har förlängts och detta avtal gäller från utgången av maj månad 2006 till och med utgången av juni månad 2008. Lön och bilförmån utgår med de villkor som gällde vid avtalets tecknande utan omreglering under avtalsperioden. Under förlängningsperioden har Vd rätt att teckna en individuell tjänstepensionsförsäkring begränsad till 25 procent av den fasta lönen. Anställningsavtalet har en uppsägningstid av 6 månader för var och en av parterna. Rätt till avgångsvederlag föreligger inte. 3) För andra ledande befattningshavare föreligger inga individuella chefsavtal eller villkor om avgångsvederlag eller uppsägningstider som avviker från kollektivavtal. Pension utgår enligt ITP-plan med en pensionsålder av 65 år. Därutöver inbetalas 60 tkr per år till ytterligare pensionsförsäkring till en befattningshavare. 4) Anställd 9 månader år 2006. 5) Åtagande för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2006 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensions försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 3 Mkr (3 Mkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2006 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 141 procent (128 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsåtaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Not 7 Avskrivningar 2006 Maskiner och inventarier – Administration 1 Maskiner och inventarier – Drift 1 Summa avskrivningar 2 2005 1 1 2 Not 9 Bokslutsdispositioner 2006 2005 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan: Maskiner och inventarier 0 0 Avsättning till periodiseringsfond 9 3 Återföring av periodiseringsfond 0 0 Summa 9 3 Not 10 Skatter Redovisad i resultaträkningen 2006 Aktuell skattekostnad 8 Uppskjuten skattekostnad 13 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen 21 Avstämning av effektiv skatt 2006 Redovisat resultat före skatt 188 Svensk inkomstskattesats 28% 28,0% 53 Ej skattepliktiga intäkter 17,0% -32 Icke avdragsgilla kostnader 0,0% 0 Schablonränta periodiseringsfond 0,0% 0 11,2% 21 2005 -3 22 -19 2005 30 8 -28 1 0 -19 Redovisat direkt mot eget kapital 2006 2005 Uppskjuten skatt hänförlig till förändrade redovisningsprinciper - 1 148 - 1 148 Redovisad i balansräkningen Fordringar 2006 2005 Uppskjuten skattefordran 54 66 Aktuell skattefordran - - 54 66 Skulder Uppskjuten skatteskuld - - Aktuell skatt 5 0 5 0 Not 11 Materiella anläggningstillgångar Not 8 Finansnetto Utdelning från dotterbolag Ränteintäkter, koncernbolag Övriga ränteintäkter Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat Finansiella intäkter Räntekostnader, koncernbolag Övriga räntekostnader Övriga finansiella kostnader Värdeförändringar vid omvärdering av finansiella derivat Finansiella kostnader Finansnetto 2006 114 250 0 2005 100 281 0 84 448 25 189 1 8 389 40 228 2 36 251 197 86 356 33 s pe c i a l fa s t i g h e t e r 2006 Ingående anskaffningsvärde 18 Inköp 1 Försäljningar och utrangeringar 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 19 Ingående avskrivningar 12 Försäljningar och utrangeringar 0 Årets avskrivningar 2 Utgående ackumulerade avskrivningar 14 Utgående planenligt restvärde 5 ‒ ‒ verksamheten 2006 2005 16 2 0 18 9 0 3 12 6 Not 12 Finansiella anläggningstillgångar 2006 2005 Bostadsrätt - - Aktier i dotterbolag 878 871 Fordringar hos dotterbolag 4 298 4 400 Derivat värderade till verkligt värde via resultaträkningen 13 39 Uppskjuten skattefordran 54 66 Summa 5 243 5 376 Aktier i dotterbolag 2005 Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal aktier Redovisat värde Mkr Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB 100% 100% 200 000 240 Försvarsfastigheter Sverige AB 100% 100% 10 000 105 Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB 100% 100% 10 000 67 Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB 100% 100% 10 000 62 Polisfastigheter Sverige AB 100% 100% 1 000 397 Redovisat värde aktier i dotterbolag 871 Aktier i dotterbolag 2006 Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal aktier Redovisat värde Mkr Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB 100% 100% 200 000 240 Försvarsfastigheter Sverige AB 100% 100% 10 000 105 Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB 100% 100% 10 000 74 Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB 100% 100% 10 000 62 Polisfastigheter Sverige AB 100% 100% 1 000 397 Redovisat värde aktier i dotterbolag 878 Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte Namn Org nr Säte Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB 556459-9206 Linköping Försvarsfastigheter Sverige AB 556537-5929 Linköping Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB 556537-5911 Linköping Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB 556537-5887 Linköping Polisfastigheter Sverige AB 556548-5538 Linköping Not 13 Kortfristiga fordringar Not 14 Obeskattade reserver 2006 2005 Fordringar dotterbolag 25 32 Skattefordringar - - Övriga fordringar 0 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 2 Summa 27 36 2006 2005 Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 1 1 Periodiseringsfond 13 4 Summa 14 5 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Noter moderbolaget Not 15 Räntebärande skulder Långfristiga skulder 2006 Bolagets utnyttjade del i koncernkonto - Lån 3 602 Summa långfristiga skulder 3 602 2005 - 4 186 4 186 Kortfristiga skulder Lån 608 370 Summa räntebärande skulder 4 210 4 556 Upptagna lån Lånefacilitet Banklån och checkkrediter 921 1 082 Företagscertifikat 200 - MTN-program 2 997 3 374 Private Placement 92 100 Summa upptagna lån 4 210 4 556 Not 19 Övergång till IFRS Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar från och med den 1 januari 2006 RR 32, Redovisning för juridiska personer. RR 32 innebär i huvudsak att IFRS ska tillämpas men med vissa undantag. Moderbolagets intäkter för perioden uppgick till 102 (101) Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till 197 (33). Tillämpningen av RR 32 har påverkat moderbolagets finansnetto med 47 (-78) Mkr. Ingående eget kapital har justerats negativt med 155 Mkr per 2006-01-01. Bolagets likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 2 (111) Mkr. Periodens förändring av finansiella anläggningstillgångar uppgick till -133 (71) Mkr. Bokförd låneskuld uppgick vid bokslutstidpunkten till 4 210 (4 556). Långfristiga respektive kortfristiga lån redovisas med likvidbelopp. A v koncernens resp moderbolagets långfristiga låneskulder avser 1 191 (1 342) Mkr förfallotidpunkter senare än fem år från balansdagen. Not 16 Övriga skulder Förskott kunder Leverantörsskulder Derivat Övriga skulder Summa icke räntebärande skulder 2006 0 6 54 60 120 2005 1 5 109 8 123 Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna sociala avgifter Upplupen semesterreserv Upplupen löneskatt Övriga poster Summa 2006 56 1 4 2 1 64 2005 67 1 4 2 1 75 Not 18 Närstående Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterföretag, se not 12. Beträffande styrelsens, Vd:s och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 6. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen. 2006 2005 Försäljning dotterbolag 102 101 Fordran dotterbolag 25 32 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Linköping 2007-02-27 Eva-Britt Gustafsson Ordförande Kurt Eliasson Carina Wång Claes Kjellander Nina Linander Christel Armstrong Darvik Marianne Förander Hans Hansson Curt Bylund Thord Kling Arbetstagarrepresentant Verkställande direktör Arbetstagarrepresentant Förordnad av Riksrevisionen KPMG Bohlins AB Henrik Söderhielm Hans Åkervall Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Revisionsberättelse Till årsstämman i Specialfastigheter Sverige AB (publ.) Org. nr. 556537-5945 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Specialfastigheter Sverige AB (publ.) för år 2006. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 36-73. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredo- visningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med års redovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltnings berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Linköping 2007-02-27 KPMG Bohlins AB Förordnad av Riksrevisionen Hans Åkervall Auktoriserad revisor Henrik Söderhielm Auktoriserad revisor s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Styrelseordförande har ordet Styrelsens arbete har under året koncentrerats kring frågorna långsiktig kapital- och finansstruktur samt bolagets strategiska inriktning vad gäller kundstrukturen och projektutveckling. De nya redovisningsreglerna har skapat fokus på kapitalstrukturen på två sätt, dels har balansomslutningen och det egna kapitalet i koncernen ökat kraftigt, vilket gett upphov till ett behov av att omformulera de ekonomiska målen, dels har det lett till ett behov av att se över den finansiella strukturen, för att tillse att bolaget både säkrar resultatet över en viss nivå samt i någon mån kan motverka de kraftiga resultatsvängningar som förändring av fastigheternas marknadsvärden kan innebära. De senaste åren har ett antal stora byggnadsprojekt drivits i samarbete med våra kunder. Under de närmaste åren kommer ett antal nya projekt att startas med utgångspunkt från våra kunders behov och efterfrågan. Samtidigt är byggmarknadens kapacitet hårt belastad vilket kan innebära fördyringar och förseningar. Den stora utmaningen för verksamheten de närmaste åren blir därför att fortsatt kunna leverera en fullgod produkt till rimliga kostnader. Detta kommer att kräva stort engagemang både från våra medarbetare och våra kunder. Eva-Britt Gustafsson Styrelseordförande s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Bolagsstyrning Rapport Bakgrund Den svenska koden för bolagsstyrning (Koden) ska från och med 1 juli 2005 tillämpas av de största svenska börsbolagen samt enligt ägarens önskemål även av de statliga bolagen. Sedan flera år tillbaka har Specialfastigheter Sverige AB arbetat med bolagsstyrningsfrågor och detta har bland annat avspeglats i ökad öppenhet och transparens, en utvärdering av styrelsens arbete och ett systematiskt styrelsearbete. Följa – förklara Specialfastigheter Sverige AB följer Koden från och med den tidpunkt när respektive kodbestämmelse aktualiseras första gången efter ikraftträdandet 1 juli 2005, dock med undantag för nedan angivna avvikelser. Statens ägarförvaltning och tillämpning av svensk kod för bolagsstyrning Specialfastigheter Sverige AB är ett svenskt publikt aktiebolag som ägs till 100 procent av den svenska staten. Ägarens styrning av Specialfastigheter sker via bolagsstämman, styrelsen och Vd i enlighet med aktiebolagslagen, bolagsordningen och de anvisningar i form av riktlinjer och annan ägarpolicy som regeringen beslutat. Den svenska koden för bolagsstyrning (Koden) som sedan juli 2005 tillämpas av Stockholmsbörsen har av ägaren angivits vara en del av regeringens ramverk för ägarstyrning som kompletterar statens ägarpolitik. I vissa frågor har Regeringskansliet funnit skäl att komplettera eller uttolka kodens regler på sätt som närmare beskrivs i regeringens skrivelse 2004/05:120, 2005 års redogörelse för företag med statligt ägande. Specialfastigheter följer Koden i enlighet med Regeringskansliets uttolkning från och med den tidpunkt då respektive kodbestämmelse aktualiseras första gången efter ikraftträdande av Koden, dock med undantag för vissa, nedan angivna, avvikelser. Ägarens riktlinjer innebär att de två kodregler som berör beredningen av beslut om tillsättningen av styrelseledamöter och revisorer ersätts med en särskild process för de statligt ägda företagen. Det främsta skälet för dessa avvikelser mot Koden är att dessa företag endast har en ägare medan Koden huvudsakligen riktas mot noterade företag med ett spritt ägande. Kodregeln som avser bolagsstämma är av samma anledning huvudsakligen inte aktuell för statliga bolag. Nomineringsprocess Valberedningen är i första hand ett organ för aktieägare att bereda beslut i tillsättningsfrågor. För de av staten s pe c i a l fa s t i g h e t e r helägda bolagen ersätter följande principer Kodens regler som berör beredningen av beslut om tillsättning av styrelseledamöter och revisorer: • För de av staten helägda bolagen tillämpas enhetliga och gemensamma principer för en strukturerad nomineringsprocess. Syftet är att säkerhetsställa en effektiv kompetensförsörjning till bolagets styrelser. • Näringsministern har givits ett särskilt ansvar för styrelsenomineringar i samtliga statligt ägda bolag. • Nomineringsprocessen drivs och koordineras av enheten för statligt ägande inom Näringsdepartementet. • En arbetsgrupp analyserar kompetensbehov utifrån respektive styrelses sammansättning samt bolags verksamhet och situation. Därefter fastställs eventuellt rekryteringsbehov och rekryteringsarbetet inleds. • Urvalet av ledamöter kommer från en bred rekryteringsbas. Då processen avslutas ska gjorda nomineringar offentliggöras enligt Kodens riktlinjer. Genom detta enhetliga och strukturerade arbetssätt tillförsäkras kvalitet i hela nomineringsarbetet. En närmare beskrivning av nomineringsprocessen framgår av ovan angivna regeringsskrivelse 2004/05:120. Bolagsstämma Specialfastigheters högsta beslutande organ är bolagsstämman. På årsstämman som hålls inom fyra månader från räkenskapsårets utgång, behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden såsom val av styrelse och revisorer (vart fjärde år), fastställande av bolagets balans- och resultaträkningar, beslut om disposition av vinstmedel, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och Vd. Årssstämman tar även beslut om förändringar i bolagsordningen. Specialfastigheter kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, normalt i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Årsstämman 2006 hölls den 20 april. Bolagsstämman var öppen och allmänheten inbjöds att närvara, tillsammans med andra särskilt inbjudna personer som riksdagens ledamöter, kunder och övriga intressenter. Ägaren representerades av ämnessakkunnige Richard Reinius, Näringsdepartementet. På årsstämman omvaldes styrelseledamöterna EvaBritt Gustafsson (styrelseordförande), Christel Armstrong Darvik, Claes Kjellander, Carina Wång. Kurt Eliasson, Marianne Förander och Nina Linander valdes in som nya ledamöter. ‒ ‒ verksamheten 2006 Årsstämma 2007 kommer att hållas den 17 april. Protokoll från årsstämman 2007 kommer att återfinnas på bolagets hemsida. Styrelsen och dess arbetsformer Sammansättning Specialfastigheters styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter valda av bolagsstämman. De anställdas organisationer har rätt att utse totalt två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs för ett år i sänder. Som ovan angivits invaldes nya styrelseledamöter vid årsstämman i april. Specialfastigheters styrelse har under 2006 bestått av sju ledamöter valda av bolagsstämman samt två ledamöter valda av arbetstagarorganisationerna SIF och SEKO. Styrelsen biträds av bolagets ekonomi- och finanschef som styrelsesekreterare. Styrelsesekreteraren är inte ledamot av styrelsen. En presentation av styrelsens ledamöter återfinns på sidan 80 i Verksamheten 2006. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policies och system för intern kontroll och riskhantering. Oberoende Skälen till att staten inte redovisar styrelseledamöters oberoende i förhållande till staten när staten är en s k större ägare är som följer: Statens ägarpolitik klargör att nomineringar till styrelsen offentliggörs enligt Kodens riktlinjer med undantag för redovisning av oberoende i förhållande till större ägare. Skälet till att bolag ska ha minst två styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till större aktieägare och att samtliga styrelseledamöters oberoende i förhållande till större ägare ska redovisas enligt Koden, syftar i huvudsak till att skydda minoritetsägare i bolag med spritt ägande. I statligt helägda bolag samt i delägda bolag med få delägare saknas dessa skäl för att redovisa oberoende. Styrelsens arbete Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsearbetet sker i enlighet med den arbetsordning s pe c i a l fa s t i g h e t e r som årligen fastställs vid styrelsens konstituerande styrelsesammanträde som följer efter årsstämman. Arbetsordningen reglerar beslutsordningen inom bolaget, styrelsens mötesordning samt arbetsfördelningen mellan styrelsen, styrelsens ordförande och Vd samt styrelsens kommittéer. Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policies, marknad, finans och ekonomi, större investeringar, risker, personal och ledarskap, kontroll och effektivitet samt kreditbeslut över en viss nivå. De viktigaste styrande dokumenten är: • bolagsordning • information till styrelsen för Specialfastigheter Sverige AB vid bolagsstämma • statens ägarpolitik, viktiga policyfrågor och riktlinjer • arbetsordning för styrelsen, instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och Vd, instruktion för ekonomisk rapportering och policies antagna av styrelsen Under 2006 har styrelsen haft tio styrelsesammanträden. Större ärenden som behandlats under året redovisas i förvaltningsberättelsen. Styrelsens kommittéer Bolaget har en ersättningskommitté i vilken ingår fyra av styrelsen utsedda styrelseledamöter, varav styrelseordföranden också är ordförande i kommittén. Vd är föredragande och kommittén biträds av Specialfastigheters personalchef som sekreterare. Kommittén har haft två möten under 2006. Ersättningskommitténs uppgift är att bereda och lämna förslag i frågor om ersättning och andra villkor för bolagets ledande befattningshavare. Frågor som rör Vd:s anställningsvillkor beslutas i särskild ordning av styrelsen. Ersättningskommittén ska därutöver följa upp den totala löneutvecklingen i bolaget samt bereda frågor rörande Specialfastigheters ersättningssystem och eventuella incitamentsprogram. Mer information om ersättning till Vd samt övriga ledande befattningshavare framgår av not 7 till balansoch resultaträkningen. Styrelsen har beslutat att inte inrätta en revisionskommitté. Istället fullgör styrelsen de uppgifter som enligt koden ankommer på revisionskommittén. Detta fungerar väl i den relativt sett lilla styrelse som bolaget har och innebär dessutom att hela styrelsen har full insyn i och tar aktivt del i dessa viktiga uppgifter. ‒ ‒ verksamheten 2006 Bolagsstyrning Styrelsens ersättning Övriga kontrollerande organ Efter förslag från ägaren beslutade årsstämman att, för tiden intill nästa ordinarie styrelsemöte hållits, arvode till styrelseordföranden ska utgå med 131 000 kronor per år och till styrelseledamöterna med 65 000 kronor per år och ledamot. Intern kontroll Mötesnärvaro 2006 Antal sammanträden Styrelse 10 Ersättningskommitté 2 Närvaro Eva-Britt Gustafsson Claes Kjellander 9 2 10 2 Christel Armstrong Darvik 9 2 Carina Wång 9 Hans Hansson 9 Thord Kling 5 Kurt Eliasson * 4 Nina Linander * 5 Marianne Förander * 5 Rapport Styrelsen har de övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till Vd. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom Specialfastigheter. Kvaliteten på Specialfastigheters processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön med bland annat styrelsens arbetsordning samt styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer, attestinstruktioner, manualer och handböcker och de instruktioner om ekonomisk rapportering som där ingår. Styrelsen gör bedömningen att Specialfastigheter har en väl genomarbetad ekonomi- och finansiell styrning och intern kontroll som säkerställs bland annat genom regelbunden kommunikation med externa revisorer. 2 Revisorer * invald april 2006 Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsens ordförande utvärderar årligen under hösten styrelsens arbete. Detta tillgår så att styrelsen tillställs ett större antal frågor vilka besvaras anonymt. Resultatet av enkäten sammanställs varefter resultatet diskuteras och återrapporterats till ägaren. Styrelsens utvärdering av Vd Styrelsen utvärderar årligen Vd:s arbete. Den finansiella rapporteringen Vd ska tillse att styrelsen får rapport om utvecklingen av Specialfastigheters verksamhet, däribland utvecklingen av bolagets resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen kan göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen får framgår av styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Ansvaret för val av revisorer för företag med statligt ägande ligger hos ägaren. Specialfastigheter biträder ägaren vid framtagandet av utvärdering, förslag till revisor och arvodering. Näringsdepartementets förvaltare följer alla stegen i upphandlingsprocessen från upphandlingskriterier till urval och utvärdering. Då processen avslutas ska förslag till tillsättning av revisorer offentliggöras enligt Kodens riktlinjer. Det slutliga beslutet fattas av ägaren på årsstämman. KPMG Bohlins AB med Hans Åkervall som huvudansvarig revisor valdes vid ordinarie bolagsstämman år 2004 som Specialfastigheters revisor för en period av fyra år fram till ordinarie bolagsstämma som hålls år 2008. Riksrevisionen har förordnat Henrik Söderhielm som revisor och Filip Cassel som suppleant till och med 2010 års ordinarie bolagsstämma. ‒ ‒ verksamheten 2006 Styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen för räkenskapsåret 2006. Inledning Styrelsen har enligt Aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning ansvar för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Föreliggande rapport har utarbetats i enlighet med avsnitt 3.7.2 och 3.7.3 i Svensk kod för bolagsstyrning. Den övergripande organisationen för bolagsstyrning inklusive roller och ansvar beskrivs under övriga avsnitt i bolagsstyrningsrapporten. Bolagsstyrningsrapporten innehåller förutom information om styrelse och bolagsledning även beskrivningar av styrelsens arbetsformer, bolagets uppförandekod, samt att styrelse och bolagsledning har implementerat kontrollstrukturer, som syftar till att säkerställa en tillförlitlig finansiell rapportering. Organisation av den interna kontrollen avseende finansiell rapportering Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är den kontrollmiljö som utgörs av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenteras och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policies, riktlinjer manualer och koder. Dessa styrande dokument är exempelvis ansvarsfördelningen mellan styrelsen och Vd, attestinstruktion samt handböcker och instruktioner för de olika avdelningarnas arbete inom bolaget. s pe c i a l fa s t i g h e t e r Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar som syftar till att främja fullständigheten och riktigheten i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna manualer och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörd personal. Genom analyser av bolagets interna redovisning, bland annat med avseende på avvikelser från godkända planer och tidigare års utfall, säkerställs att den finansiella rapporteringen avseende bolagets intäkter och kostnader följer interna manualer och riktlinjer. Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter minst en gång per kvartal och vid varje styrelsesammanträde behandlas bolagets och koncernens ekonomiska situation. Bolaget bedriver internkontroll bland annat i samverkan med bolagets externa revisorer enligt en särskild plan. Resultatet av internkontrollens granskningar, de åtgärder som ska vidtas och statusen avseende dessa, rapporteras löpande till bolagets ledning. Denna bolagsstyrningsrapport inklusive internkontrollrapport utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna. Bolagsstyrningsrapporten inklusive internkontrollrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. ‒ ‒ verksamheten 2006 Styrelse Eva-Britt Gustafsson, styrelseordförande Vd Venantius AB, invald 1998. Övriga styrelseuppdrag: ledamot i JM AB, Euler-Hermes Kreditförsäkring Scandinavia AB, 6:e AP-fonden och suppleant i Botniabanan AB. Tidigare yrkeserfarenheter: Bankdirektör Nordea (Nordbanken), vvd Securum Finans AB. Utbildning: Civilekonom. Födelseår: 1950 Kurt Eliasson Vd SABO AB, invald 2006 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Stiftelsen Chalmers Tekniska Högskola, ledamot styrelsen Svenskt Fastighetsindex. Tidigare yrkeserfarenheter: Vd och koncernchef Förvaltnings AB Framtiden, dir. Riksbyggen Göteborg. Utbildning: VVS Födelseår: 1950 Christel Armstrong Darvik Vd Stena Fastigheter AB, invald 2005. Övriga styrelseuppdrag: inga Tidigare yrkeserfarenheter: Vd Fastighets AB Tornet, Vd SkansTornet AB dotterbolag i Tornetkoncernen, regionchef Nordbanken Fastigheter AB, projektchef NCC Fastigheter AB. Utbildning: Civilingenjör Födelseår: 1953 Marianne Förander Kansliråd Näringsdepartementet, invald 2006 Övriga styrelseuppdrag: ledamot Akademiska Hus AB, Vasallen AB Tidigare yrkeserfarenheter: Finansdepartementet, BDO Feinstein Revision, Peters & Co Revision. Utbildning: Civilekonom Födelseår: 1967 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Hans Hansson Facklig representant SEKO, invald 1998 Övriga styrelseuppdrag: inga Utbildning: Drifttekniker Födelseår: 1943 Nina Linander Partner Stanton Chase International, invald 2006 Övriga styrelseuppdrag: Neste Oil Oyj, Opcon AB Tidigare yrkeserfarenheter: Senior Vice President och Finansdirektör AB Electrolux, Chef Produktområde El Vattenfall AB, Manager Corporate Finance JS Gadd & Co London, Associate Prudential Bache Capital Funding, London. Utbildning: MBA, Civilekonom Födelseår: 1959 Thord Kling Facklig representant SIF, invald 1998 Övriga styrelseuppdrag: inga Utbildning: Maskiningenjör Födelseår: 1943 Claes Kjellander Fd Vd Jones Lang LaSalle AB, invald 1997 Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i SBAB Tidigare yrkeserfarenheter: Vd och vvd i Vasakronan AB, Vd Stenvalvet AB, ekonomidirektör i ABB Fläkt AB. Utbildning: Fil. kand., doktorandstudier i företagsekonomi Födelseår: 1945 Carina Wång Chef koncerncontrolling Boliden AB, invald 2003 Övriga styrelseuppdrag: inga Tidigare yrkeserfarenheter: Koncerncontroller Vattenfall AB, affärsanalytiker Telia Networks. Utbildning: Civilekonom Födelseår: 1966 Styrelsen fr v: Kurt Eliasson Carina Wång Hans Hansson Christel Armstrong Darvik Claes Kjellander Nina Linander Eva-Britt Gustafsson Thord Kling Marianne Förander s pe c i a l fa s t i g h e te r ‒ ‒ verksamheten 2006 Företagsledning Curt Bylund Vd Specialfastigheter Utbildning: Civilingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Vd TGOJ AB, divisionschef BT Industries, sektorchef AB Mecman. Födelseår: 1946 Torbjörn Blücher Fastighets- och marknadschef Utbildning: Teknisk byggnadsingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Chef för fastighetsenhet Fortifikationsverket, fastighetsförvaltare Malmstaden AB, dotterbolag i Tornetkoncernen, fastighetsförvaltare Prevoluta AB. Födelseår: 1966 Elisabet Francke Kvalitets- och miljöchef Utbildning: Sjuksköterska och vårdlärare Tidigare yrkeserfarenheter: Studieledare vid inst. för yrkespedagogik, Lunds Universitet, utbildningsansvarig inom Uppsala läns Landsting, utbildningschef i Byggnadsstyrelsen och Vasakronan AB. Födelseår: 1945 Ann-Kristin Landelius Personalchef Utbildning: Personalchefsprogrammet hos M-gruppen Tidigare yrkeserfarenheter: Chefssekreterare, ekonomiass. KBS, Vdsekreterare och personaladministratör Vasakronan AB och Vasakronan Krim. Födelseår: 1947 Jan Larsson Chef Region Öst Utbildning: Elingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Chef projekterings- och byggledningsavdelningen Bonnier Fastigheter, SL byggavdelning, Stockholms Energiverk. Födelseår: 1957 Lars Lidén Teknisk Chef Utbildning: Civilingenjör väg- och vatten Tidigare yrkeserfarenheter: Avdelningschef byggnadskonstruktion, kvalitetschef J&W AB, projektkonsult J&W AB. Födelseår: 1960 Bo Gelin Chef region Mitt Utbildning: Driftingenjör fastighetsteknik Tidigare yrkeserfarenheter: Biträdande driftingenjör vid Byggnadsstyrelsen, drifttekniker i Vasakronan AB. Födelseår: 1967 Lars Rydin Chef regions Väst Utbildning: Anläggningsingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Platschef på NCC AB, förvaltare Vasakronan AB, förvaltningschef Vasakronan Krim, driftingenjör Byggnadsstyrelsen. Födelseår: 1944 Hans Hahn Ekonomi- och finanschef Utbildning: Civilekonom Tidigare yrkeserfarenheter: Ekonomichef Vasakronan AB Region Sydost, Vasakronan Krim och Prevoluta AB. Födelseår: 1953 Stig Söderström Chef Region Nord Utbildning: Gymnasieingenjör Tidigare yrkeserfarenheter: Skanska AB, fastighetsingenjör Kriminalvårdsstyrelsen, Byggnadsstyrelsen, förvaltare Vasakronan AB. Födelseår: 1945 s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Företagsledningen fr v: Ann-Kristin Landelius, Lars Rydin, Jan Larsson, Curt Bylund, Elisabet Francke, Lars Lidén, Stig Söderström, Bo Gelin, Torbjörn Blücher, Hans Hahn s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Adresser www.specialfastigheter.se Specialfastigheter Sverige AB är moderbolag i en koncern som innefattar bolagen Kriminalvårdsfastigheter Sverige AB, Försvarsfastigheter Sverige AB, Fastighetsbolaget Räddningsskolor Sverige AB, Fastighetsbolaget Specialskolor Sverige AB samt Polisfastigheter Sverige AB. Specialfastigheter Sverige AB är ett publikt bolag med säte i Linköping. Bolaget är helägt av svenska staten och förvaltas genom Näringsdepartementet. Organisationsnumret är 556537-5945. Specialfastigheter Sverige AB Huvudkontor Region Mitt Verkställande direktör Curt Bylund Borggården 582 28 Linköping Telefon 013-24 92 00 Fax 013-10 01 33 info@specialfastigheter.se Regionchef Bo Gelin Nygatan 31 702 11 Örebro Telefon 019-20 87 40 Fax 019-20 87 49 region.mitt@specialfastigheter.se Region Öst Region Syd Regionchef Jan Larsson Box 12675 Besöksadress S:t Göransgatan 66 112 93 Stockholm Telefon 08-692 60 00 Fax 08-651 03 82 region.ost@specialfastigheter.se Tf Regionchef Holger Wästlund Box 4017 Besöksadress Traktorvägen 6 227 21 Lund Telefon 046-10 13 40 Fax 046-12 93 21 region.syd@specialfastigheter.se Region Nord Region Väst Regionchef Stig Söderström Box 350 Besöksadress Djuphamnsvägen 3 871 27 Härnösand Telefon 0611-289 00 Fax 0611-289 05 region.nord@specialfastigheter.se Regionchef Lars Rydin Lagercrantz plats 2 504 31 Borås Telefon 033-16 57 70 Fax 033-41 42 72 region.vast@specialfastigheter.se s pe c i a l fa s t i g h e t e r ‒ ‒ verksamheten 2006 Rapporttillfällen Delårsrapport jan – mar 2007 3 maj 2007 Halvårsrapport jan – jun 2007 13 juli 2007 Delårsrapport jan – sep 2007 26 oktober 2007 Bokslutsrapport 2007 Februari 2008 Årsredovisning 2007 Februari 2008 Annual Report 2007 Mars 2008 Årsstämma Ordinarie årsstämma äger rum tisdagen den 17 april 2007 kl 15.00 på Arkitekturmuseum i Stockholm. p ro d u k t i o n & grafisk form Jerhammar & Co www.jerhammar.se text Skandevall Media www.skandevall.se f oto Oskar Lüren www.fotografoskar.se utom sid 17: Marianne Lind tryck Norrköpings Tryckeri www.norrkopingstryckeri.se fakta om produkten Papper: Omslag Galerie Art Silk 250g, Inlaga Galerie Art Silk 150g, Sifferdel Multi Design 130g Typsnitt: Charlotte Sans och Adobe Garamond Specialfastigheter Sverige AB (publ) Borggården, 582 28 Linköping telefon 013 – 24 92 00 e-post info@specialfastigheter.se hemsida www.specialfastigheter.se
© Copyright 2024