1. No category

«MOTTAKERNAVN»
«ADRESSE»
«POSTNR» «POSTSTED»
Vår dato:
19.10.2016
Deres dato:
«REFDATO»
Vår ref.:
2016/4836
Arkivkode:423.1
Deres ref.:
«REF»
Klage over vedtak om byggetillatelse og dispensasjon til oppføring av
bolig på eiendom 6/95 - Nordengbakkan 4 i Levanger kommune kommunens vedtak stadfestes
Sammendrag
Saken gjelder klage over vedtak om byggetillatelse og dispensasjon for oppføring av
enebolig i Nordengbakkan 4 i Levanger kommune. Fylkesmannen har gjennomgått
saken og har i likhet med kommunen kommet til at det omsøkte tiltaket er i strid med
reguleringsplanens bestemmelse om avkjørsel. Vi er enig med kommunen i at
vilkårene for å dispensere for dette er oppfylt, jf. plan- og bygningsloven § 19-2 andre
ledd. For øvrig har Fylkesmannen kommet til at det omsøkte tiltaket ikke er «i strid»
med andre bestemmelser eller formål i reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven
§ 12-4 første ledd.
Fylkesmannen kan ellers slutte seg til kommunens skjønnsvurdering etter plan- og
bygningsloven § 29-4 første ledd. Vi er enig i at utsiktstapet for bakenforliggende
naboer ikke er så omfattende at det kan karakteriseres som en «betydelig ulempe».
Kommunens vedtak om byggetillatelse for det omsøkte tiltaket stadfestes dermed.
--Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse hit av 11. juli 2016 hvor den
ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens
myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven § 1-9(5) og delegering fra
overordnet departement.
Vi beklager lang saksbehandlingstid.
Sakens bakgrunn
Tiltaket ble omsøkt første gang i 2013 og Innherred samkommune ga i vedtak av 17. oktober
2013 tillatelse til å oppføre eneboligen og forstøtningsmurer. Vedtaket ble påklaget av
hjemmelshaver til eiendom 6/81 og ved Fylkesmannens behandling av klagen, jf. vårt vedtak
av 28. mai 2014, sak 2013/7709, ble kommunens vedtak opphevet. Fylkesmannen
forutsetter at partene er kjent med sakshistorikken og gjengir ikke ytterligere av denne her.
Med bakgrunn i Fylkesmannens vedtak av 28. mai 2014 søkte ansvarlig søker Mesterbygg
Innherred AS den 29. juni 2015, på vegne av tiltakshaverne Marius og Marianne Haugan, på
nytt om tillatelse til å føre opp en enebolig med garasje og støttemur på den aktuelle
eiendommen. Tiltaket var ikke endret etter Fylkesmannens opphevelsesvedtak, men det var
lagt større vekt på å dokumentere og begrunne de valg som var gjort i prosjektet, jf.
redegjørelse datert 29. mai 2015. I tillegg ble det søkt om dispensasjon fra
reguleringsplanens bestemmelser om avkjørsel, takvinkel og terrengtilpasning, samt lovens
Postadresse:
Postboks 2600
7734 Steinkjer
fmntpost@fylkesmannen.no
Besøksadresse:
Statens hus Strandveien 38
www.fylkesmannen.no/nt
Telefon:
74168000
Org.nr.:
974 772 108
Saksbehandler:
Elisabeth Marø Holand
74 16 80 77
fmnteho@fylkesmannen.no
Side 2 av 17
krav om 4 meter avstand til nabogrense. Sistnevnte dispensasjon gjaldt med hensyn til
plassering av støttemur, og ikke boligen.
Redegjørelsen fra ansvarlig søker, som også inneholder dispensasjonssøknadene, er svært
omfattende. Fylkesmannen vil i det følgende kun gjengi hovedtrekkene i denne og viser for
øvrig til redegjørelsen i sin helhet.
Innledningsvis ble det redegjort for at det omsøkte tiltaket måtte anses å ligge innenfor
ordlyden «enebolig» i reguleringsplanens § 3.1. Videre ble det redegjort grundig for
terrengtilpasning, høydeplassering og plassering av boligen, både med henblikk på
reguleringsplanens krav om at boligen fulgte terrenget, teknisk forskrift § 8-3 og
bestemmelser i plan- og bygningsloven kap. 29. Søknad om dispensasjon for endret
avkjørsel ble begrunnet blant annet med bedret trafikksikkerhet, terrengtilpasning og
tilgjengelighet. For øvrig ble det redegjort for byggets høyde, høydeplassering og avstand til
nabogrense, samt valg av takvinkel. Det ble også redegjort for søknad om forstøtningsmur,
herunder dennes høyder og plassering, samt sikkerhetsmessige forhold med hensyn til
grunnforhold og fyllingshøyder. Ansvarlig søker kommenterte også merknadene som hadde
innkommet i forbindelse med den opprinnelige søknaden fra 2013.
Ved brev av 11. november 2015 informerte kommunen om at det omsøkte tiltaket var i strid
med reguleringsplanens bestemmelse om øvre tillatte mønehøyde. I henhold til målsatte
tegninger vedlagt byggesøknaden av 29. juni 2015 ville boligen få en mønehøyde på 9,6
meter over planert terreng foran høyeste fasade, hvilket var 0,4 meter mer enn det planen
tillot. Kommunen påpekte samtidig at nedkjøringsrampen til sokkeletasjen ikke oppfylte
kravene til stigningsforhold for gangatkomst, jf. teknisk forskrift § 8-6. Kommunen ba derfor
om at tiltakshaver sendte inn revidert søknad, alternativt at det ble søkt om dispensasjon fra
planen.
Den 29. januar 2016 ble det sendt inn en revidert søknad om tillatelse til tiltaket.
Fylkesmannen bemerker at det er denne søknaden som ligger til grunn for kommunens
vedtak om byggetillatelse av 13. mai 2016 og at det er dette tiltaket som er gjenstand for vår
klagebehandling.
I den nye søknad var tiltaket endret. Boligen skulle utføres med pulttak med 15° takvinkel og
ikke saltak som opprinnelig omsøkt. Den endrede takformen innebar at tiltaket, til tross for at
det ville bli 0,7 meter høyere enn opprinnelig omsøkt, ville være i tråd med reguleringsplanen
og dermed ikke betinget av dispensasjon fra bestemmelsene om høyde.
Dispensasjonssøknaden knyttet til mønehøyde ble dermed trukket tilbake. Gesimsen på
nordvendte og sørvendte fasade ville bli henholdsvis 8 og 7,9 meter. I tillegg ble loftetasjen
forlenget med ca. 1,5 meter i hver ende. Graden av utnytting, terrengtilpasning,
forstøtningsmurer og avkjørsel ville forbli uendret, bortsett fra at terrenget foran
sokkeletasjen ble senket noe og at nedkjøringsrampen fram til inngangspartiet i sokkelen ble
tilpasset til kravet i teknisk forskrift § 8-6.
I forbindelse med nabovarsel datert 2. januar 2016, vedrørende revidert søknad av
29. januar 2016, innkom det flere merknader til tiltaket fra omkringliggende eiendommer.
Merknadene rettet seg i hovedsak mot tap av sol, lys og utsikt. Fylkesmannen viser til
merknadene i sin helhet.
Kommunen ga i vedtak av 13. mai 2016, jf. delegert sak 361/16, tillatelse til oppføring av den
omsøkte eneboligen med garasje. Det ble samtidig gitt dispensasjon fra bestemmelsene
vedrørende avkjørsel og terrengtilpasning. Søknad vedrørende oppføring av forstøtningsmur
ble med hjemmel i pbl. §§ 29-2 og 29-4 avslått og kommunen ba om at søknaden ble endret.
Side 3 av 17
Tiltaket som lå til grunn for kommunens behandling var en enebolig med pulttak med
takvinkel på 15°. Bebygd areal, medregnet parkeringsareal på terreng, skulle være 522 m²
og bruksareal inkludert garasje ville bli 696 m². Eiendommens areal etter sammenslåing var
på 2003 m² og graden av utnytting ble beregnet til 26 %. I vedtaket la kommunen til grunn at
boligen skulle ha to utleieleiligheter. Ansvarlig søker har i etterkant av kommunens vedtak
presisert at det kun vil være én utleieleilighet i boligen og dette legges til grunn for
Fylkesmannens behandling.
Kommunen la i vedtaket til grunn at det omsøkte tiltaket var å anse som en «enebolig» i tråd
med reguleringsbestemmelsen i § 3.1. Kommunen vurderte deretter den omsøkte
forstøtningsmurens høyde og plassering etter pbl. § 29-4 og konstaterte at denne ville bli
massiv og ruvende i terrenget. Etter kommunens vurdering var forstøtningsmuren nødvendig
for å oppfylle kravene i TEK10, men den omsøkte løsningen medførte så store naboulemper
at kommunen konkluderte med at muren måtte få en lavere høyde og endret plassering.
Forstøtningsmuren måtte derfor prosjekteres og omsøkes på nytt. Med bakgrunn i denne
konklusjonen foretok kommunen ingen vurdering av dispensasjonssøknaden knyttet til
plassering av muren nærmere enn 4 meter fra nabogrensen, jf. pbl. § 29-4 andre ledd.
Kommunen vurderte deretter boligens høyde, høydeplassering og plassering, jf. pbl. § 29-4
første ledd. Boligens høyde var etter kommunens oppfatning i tråd med bestemmelsene i
reguleringsplanen. Hensett til visuelle kvaliteter ved tiltaket, mente kommunen at
høydeplasseringen var «problematisk». En lavere høydeplassering ville imidlertid medføre
utfordringer knyttet til stigningsforhold for avkjørsel, uteareal og tilgjengelighet, samt fall på
avløpsledninger. Kommunen sammenlignet høydeplasseringen på tiltaket med
nabobebyggelsen og konstaterte at den omsøkte plasseringen var naturlig i forhold til
nabobebyggelsens høydeplassering og veg. For øvrig viste kommunen til at avstanden
mellom Tronnofoten 2 og det omsøkte tiltaket var ca. 40 meter og at to eneboliger med
garasjer også ville medført utsiktstap for disse. Når det gjaldt merknader knyttet til tap av sol,
viste kommunen til at dette måtte være påregnelig i en bratt nordvendt skråning med
regulerte boligtomter i bakkant. Kommunen konkluderte med at tiltaket kunne godkjennes
etter pbl. § 29-4.
Det ble deretter vurdert om tiltaket kunne anses å være i tråd med kravene til arkitektonisk
utforming og tilpasning etter pbl. §§ 29-1 og 29-2. Søknaden om forstøtningsmur ble avslått
med hjemmel i pbl. § 29-2. Kommunens vurdering var imidlertid at boligen hadde tilstrekkelig
gode visuelle kvaliteter til å godkjennes etter pbl. § 29-2.
Kommunen gjennomgikk så de enkelte merknadene fra berørte naboer. Merknadene som
var innkommet i forbindelse de tre siste nabovarslene ble gjengitt kort og det ble vist til
ansvarlig søkers kommentar, før kommunen selv vurderte merknadene. Fylkesmannen
gjengir kun merknadene fra de naboene som har påklaget vedtaket.
Sameiet Kjønstadmarka v/ Tore Sæther og Sameiet Kjønstadmarka 2 v/ Tor Klevmo hadde
merknader knyttet til at huset ikke fulgte terrenget og at dette krevde store endringer av
boligen. Videre var det fremmet merknader knyttet til at takvinkelen på pulttaket ikke fulgte
terrenget og at denne og formuttrykket ville avvike fra øvrig bebyggelse i området. Det ble
også anført at tomten var regulert til en enebolig og ikke en flermannsbolig, og at uteområdet
for en flermannsbolig ikke var i henhold til TEK10. Kommunen viste til at høyden på bygget
var i tråd med reguleringsplanen. Taket hellet for øvrig i samme retning som terrenget og
kommunen kunne ikke kreve at takvinkel og vinkel på terrenget var sammenfallende. For
øvrig kunne ikke utsiktstapet for leilighetene i bakkant anses å være «kvalifisert». Når det
gjaldt anførsler knyttet til definisjonen av en «enebolig», viste kommunen til sin tidligere
vurdering av dette.
Side 4 av 17
Merknader fra den enkelte sameier i Sameiet Kjønstadmarka ville kommunen ikke
kommentere særskilt. Det ble vist til vurderingen av sameiets merknader og at det var
tilstrekkelig at styret i et sameie ble varslet, jf. SAK10 § 5-2. Sameiets styre hadde kommet
med merknader på vegne av samtlige eiere.
Kommunen behandlet så dispensasjonssøknaden knyttet til endret avkjørsel. Hensynene
bak den regulerte avkjørselen var å ivareta trafikksikkerhetshensyn og disse ville ikke bli
«vesentlig tilsidesatt», jf. pbl. § 19-2 andre ledd. Kommunalteknisk avdeling hadde godkjent
søknaden. For øvrig påpekte kommunen at det ikke fantes noen entydig praksis i området på
at den regulerte avkjørselen faktisk ble benyttet. Videre måtte fordelene med dispensasjon
anses som klart større enn ulempene. Fordelene var at tiltakshaver oppnådde en
hensiktsmessig utnyttelse av tomta og at avkjørselen ville tilfredsstille krav til
stigningsforhold. Videre mente kommunen at trafikksikkerhetshensyn ville bli bedre ivaretatt
med den omsøkte plasseringen av avkjørselen. Dispensasjonssøknaden ble dermed
innvilget.
Vilkårene for å gi dispensasjon fra bestemmelsen vedrørende terrengtilpasning var også
oppfylt. Den någjeldende bestemmelsen måtte tolkes i lys av de endringene som var gjort
siden planens vedtakelse. Opprinnelig gjaldt det et krav om at boligene skulle utføres med
sokkel. Formålet med bestemmelsen var å forhindre at tomter med hellende terreng ble
bebygget med bolig med plate på mark. Under utbyggingen av feltet mottok imidlertid
kommunen en lang rekke dispensasjonssøknader knyttet til bestemmelsen. Flere av tomtene
i planområdet var tilnærmet flate og et krav om sokkel ville medføre store og unødvendige
terrenginngrep. I 2010 ble ordlyden i bestemmelsen derfor endret. Kravet om sokkel ble tatt
ut og man endret bestemmelsen til et krav om at det «i hellende terreng skal det bygges hus
som følger terrenget». Kommunen hadde siden da praktisert bestemmelsen slik at for boliger
på tomt med hellende terreng var sokkeletasje tilstrekkelig til å oppfylle kravet i planen.
Kommunen vurderte hensynet til omkringliggende eiendommer og estetiske hensyn og fant
at disse ikke ble «vesentlig tilsidesatt». For øvrig måtte fordelene med dispensasjon, etter en
samlet vurdering, anses som klart større enn ulempene.
Kommunen mottok totalt fire klager på vedtaket.
Grete Eriksen i Tronnofoten 2 C klaget på kommunens vedtak i brev datert 26. mai 2016.
Eriksen anførte at de ulempene hun ble påført måtte anses som «kvalifiserte». Videre
bemerket hun at kommunen la større vekt på fordeler for tiltakshaver enn de ulempene
naboene ble påført, herunder redusert trivsel og mulig økonomisk tap. For øvrig viste Eriksen
til Husbanken og Byggforsk sine definisjoner av en enebolig. Avslutningsvis bemerket hun at
det var hun personlig, og ikke sameiet, som ble skadelidende som følge av tiltaket.
Kommunen burde derfor ha kommentert hennes merknader til tiltaket.
Sameiet Kjønstadmarka v/ Heidrun Kjøren Bugten og Sameiet Kjønstadmarka 2 v/ Tor
Klevmo klaget på vedtaket ved brev av 1. juni 2016. De anførte at tiltaket ikke var en
enebolig, men en tomannsbolig. For øvrig ble det bedt om en ny vurdering av om boligens
størrelse var i tråd med reguleringsplanen og en ny vurdering knyttet til tap av sol og utsikt
for naboene. Bilder fra tiltakshaver som illustrerte utsiktstapet var forvrengt og ga ikke et
riktig bilde. Det ble også bedt om en ny vurdering av om huset var tilpasset omgivelsene og
terrenget.
Tore Sæther I Tronnofoten 4 A klaget på vedtaket i epost av 2. juni 2016. Han anførte at
tiltaket ikke kunne defineres som en enebolig og viste til ulike definisjoner av begrepet hos
Byggforsk, Husbanken, veileder T-1459 og Skatteetaten.
Ingunn og Geir Sandholm i Tronnofoten 2 D klaget på vedtaket i brev av 9. juni 2016. Også
de anførte at boligen ikke var en enebolig. Det ble vist til at arealet var på nesten 700 m², at
Side 5 av 17
bygget skulle ha 2 ½ etasjer med en grunnflate på 250 m², samt at det var tenkt tre eller flere
leiligheter i bygget. Det ble også anført at byggingen av sokkelen var ulovlig og at denne
måtte rives og at tomten måtte tilbakeføres til opprinnelig stand. Den omsøkte boligen ville
medføre forringet utsikt og bokvalitet. Avslutningsvis framholdt Sandholm at det opplevdes
som et kraftig tillitsbrudd fra Levanger kommune at reguleringsplanens bestemmelser ikke
ble fulgt.
Ansvarlig søker kommenterte klagene i brev av 23. juni 2016. Det ble presisert at det
omsøkte tiltaket kun inneholdt to boenheter, altså en hoveddel og en utleieleilighet i
sokkelen. Videre ble det vist til at husets høyde på øvre side av tomta ville blitt den samme
uavhengig av om man trappet huset nedover i terrenget. Ansvarlig søker framholdt for øvrig
at dersom de to tomtene ikke hadde blitt sammenslått, ville boligen lengst øst, grunnet
høydeplasseringen av avkjørselen, bli plassert vesentlig høyere i terrenget enn den omsøkte
boligen. Det ble også fremmet merknader knyttet til anførsler om tap av sol og utsikt og
framholdt at situasjonen kunne blitt verre dersom det ble oppført to separate boliger med
tilhørende garasjer.
Kommunen behandlet klagene i sak 562/16 av 10. juli 2016. Kommunen bemerket
innledningsvis at det ikke var framkommet noe nytt i klagene og at samtlige anførsler
allerede var vurdert av kommunen i vedtaket av 13. mai 2016. For øvrig gjentok kommunen
at det omsøkte tiltaket var å anse som en enebolig og at utsiktstapet totalt sett ikke ble verre
med den omsøkte eneboligen enn ved oppføring av to separate eneboliger.
Saken ble den 10. juli 2016 oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig
avgjørelse.
Fylkesmannen gjennomførte befaring på eiendommen den 20. september 2016. Til stede på
befaringen var fagansvarlig Ragnhild T. Grønvold og saksbehandler Elisabeth Holand fra
Fylkesmannen, fagansvarlig Torbjørn Sirum og saksbehandler Tone Tyholt fra Innherred
samkommune, ansvarlig søker Eskil Ørdal, tiltakshaverne Marianne og Marius Haugan og
klagerne Grete Eriksen, Geir Sandholm, Tore Sæther, samt Jonas Aarmo på vegne av
sameiet. Sokkelen på den omsøkte boligen er allerede oppført, slik at det var kurant å
vurdere plasseringen og høydeplasseringen av denne. For øvrig ble den øvre høyden på
boligen illustrert ved en 8 meter høy innretning plassert i nærheten av inngangspartiet på den
planlagte boligen. Befaringen omfattet også besøk i leilighetsbygget Tronnofoten 2, herunder
utvendig befaring fra 1. etasje og innvending befaring fra 2. etasje (leiligheten lengst vest).
I forbindelse med befaringen ble det klart at fotomontasjer utarbeidet av ansvarlig søker ikke
gir et riktig bilde av den endelige størrelsen og høyden på det omsøkte tiltaket.
Fylkesmannen har derfor sett vekk fra disse i sin klagebehandling.
Fylkesmannen ba den 22. september 2016 om at kommunen redegjorde nærmere for sin
vurdering av at de omsøkte støttemurene var nødvendig for at tiltaket skulle oppfylle kravene
i TEK10. Fylkesmannen stilte spørsmål ved om det da var mulig å dele opp tiltaket slik
kommunen hadde gjort ved å godkjenne boligen, men ikke støttemurene. Ansvarlig søker ble
også bedt om å kommentere spørsmålet.
Ansvarlig søker Eskil Ørdal redegjorde i brev av 23. september 2016 for at det var mulig å
oppfylle kravene i TEK10 med hensyn til tilgjengelighet og uteoppholdsarealer uten
forstøtningsmurer.
Innherred samkommune opplyste i epost av 26. september 2016 at den, ut fra de
opplysningene som forelå på vedtakstidspunktet, hadde konkludert med at støttemuren var
nødvendig for å oppfylle kravene til tilgjengelighet i sokkelleiligheten. Med bakgrunn i de nye
opplysningene som ansvarlig søker hadde framlagt i epost av 23. september 2016,
Side 6 av 17
konkluderte kommunen med at dette standpunktet var feil. Tiltaket kan, etter kommunens
nye vurdering, gjennomføres og oppfylle kravene i TEK10 uten at det oppføres støttemur.
Fylkesmannen mottok den 13. oktober 2016 ytterligere merknader til saken fra Geir
Sandholm. Oversendelsen inneholder en nærmere utdyping av tidligere merknader og en
presisering av klagen.
Fylkesmannen bemerker
Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven § 34. Etter
bestemmelsens annet ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye
omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om
det er truffet av rette myndighet, og om det har blitt til på lovlig måte. I tillegg kan
Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum
og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. I dette ligger prøving
av om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, det vil si om vedtaket er motivert ut fra
utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om
den innebærer usaklig forskjellsbehandling.
Den ovennevnte bestemmelsen, jf. § 34(2) siste pkt. fastsetter samtidig at statlig organ som
er klageinstans for kommunale vedtak, skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret
ved prøvingen av det frie skjønnet.
Påstander om ulovlige forhold
I den foreliggende saken har det ved flere anledninger blitt fremmet påstander om at
tiltakshaverne har opptrådt «ulovlig». Dette er sist anført i klage fra Ingunn og Geir Sandholm
av 9. juni 2016.
Fylkesmannen må understreke at vi ikke kan se at tiltakshaverne har opptrådt i strid med
plan- og bygningsloven med tilhørende regelverk. En byggetillatelse gir rett til å starte
utbyggingen av det omsøkte tiltaket uavhengig av at vedtaket påklages. Dersom tiltakshaver
velger å fortsette utbyggingen vil eventuelt arbeid som utføres skje på tiltakshavers risiko og
regning, men arbeidet vil ikke være ulovlig så lenge det foreligger en byggetillatelse. I denne
saken stoppet tiltakshaver utbyggingen etter Fylkesmannens beslutning om utsatt
iverksetting av byggetillatelsen, jf. vår beslutning av 30. april 2014. Arbeidet utført i
tidsrommet mellom 17. oktober 2013 og 30. april 2014 er således lovlig.
Manglende vurdering av nabomerknader
Kommunen har i vedtaket av 13. mai 2016, under henvisning til byggesaksforskriften
(SAK10) § 5-2, lagt til grunn at det ikke er nødvendig å kommentere merknadene fra den
enkelte sameier i Tronnofoten 2. Grete Eriksen har i sin klage påpekt at det er hun personlig
og ikke sameiet som er skadelidende i denne saken.
Fylkesmannen bemerker at SAK10 § 5-2 inneholder en konkretisering av lovens regel om
nabovarsel etter pbl. § 21-3. I veilederen til forskriften uttales det at «Der nabo er et sameie
eller borettslag med styre, er det tilstrekkelig at styret varsles.» Fylkesmannen kan ikke se at
bestemmelsen gir kommunen hjemmel til ikke å vurdere merknader fra den enkelte sameier.
Slik vi oppfatter kommunen har den samtidig ment at merknadene fra Eriksen er vurdert i
saken for øvrig, jf. kommunens henvisning til merknaden fra sameiene. Merknadene
vedrørende utsiktstap har således inngått i den samlede vurderingen kommunen har gjort.
Planstatus
Den omsøkte eiendommen omfattes av reguleringsplan «Kjønstadmarka boligfelt etappe 1»,
vedtatt den 16. april 2008 med endringer senest den 11. februar 2015. Etter pbl. § 12-4
første ledd er denne reguleringsplanen bindende for nye tiltak, herunder det omsøkte tiltaket.
Side 7 av 17
Det første Fylkesmannen må ta stilling til er dermed om den omsøkte boligen er «i strid med
planens arealformål og bestemmelser.», jf. pbl. § 12-4 andre ledd.
Kommunen har i sitt vedtak kommet til at tiltaket er i strid med planens bestemmelse i § 4.2
hvor det er fastsatt at «Avkjørsler fra offentlig veg er vist på plankartet der dette er planlagt.»
Fylkesmannen slutter seg til denne vurderingen. Det er planlagt to avkjørsler på
eiendommen og avkjørselen øst på eiendommen skal plasseres lenger nord enn det
plankartet viser.
Videre har kommunen lagt til grunn at tiltaket vil stride mot reguleringsplanens bestemmelse i
§ 3.1. Av bestemmelsen følger det at «I hellende terreng skal det bygges hus som følger
terrenget.»
Fylkesmannen bemerker at kommunens oppfatning opprinnelig var at tiltaket ikke ville stride
mot denne planbestemmelsen. Ved Fylkesmannens vedtak av 28. mai 2014 la imidlertid
Fylkesmannen til grunn at kommunen hadde tolket bestemmelsen feil og at tiltaket ville være
i strid med planens § 3.1. Dette ble også lagt til grunn og nærmere redegjort for i vår uttalelse
av 26. august 2014.
Fylkesmannen har i den foreliggende klagesaken mottatt ytterligere redegjørelse fra
ansvarlig søker vedrørende terrengtilpasningen av boligen, jf. redegjørelse i vedlegg til
søknad datert 29. juni 2016. Videre har kommunen i sitt vedtak av 13. mai 2016, jf.
vurderingen på s. 28, redegjort for bakgrunnen for planbestemmelsen og praksis knyttet til
denne. Fylkesmannen har også gjennomført befaring på eiendommen og i planområdet for
øvrig. Med bakgrunn i disse nye opplysningene finner Fylkesmannen å måtte endre sitt
opprinnelige standpunkt.
Det følger av legalitetsprinsippet at offentlige inngrep i borgernes rettsstilling krever hjemmel
i lov, eller bestemmelse gitt med hjemmel i lov. Hjemmelen for inngrep, herunder en
planbestemmelse, må være tilstrekkelig klar og entydig.
Kravet om at boligene i hellende terreng skal «følge terrenget» er etter Fylkesmannens
vurdering en lite konkret planbestemmelse med et uklart innhold og en usikker rekkevidde.
Bestemmelsens ordlyd er verken klar med hensyn til hva kravet faktisk innebærer, eller
hvordan det skal oppfylles. Etter vår vurdering må bestemmelsen derfor tolkes i lys av planen
for øvrig, samt kommunens tidligere praksis i planområdet. Vi viser til Sivilombudsmannens
uttalelse i sak 2012/956 hvor det framgår at «Kommunens praksis er et relevant
tolkningsmoment ved tolkningen av en bestemmelse i kommuneplanen. Dersom praksisen er
langvarig, konsekvent og alminnelig kjent i kommunen, tilsier hensynet til forutberegnelighet
at den vektlegges.” Fylkesmannen legger til grunn at ombudsmannens uttalelse også gjelder
ved tolkning av reguleringsplaner.
Kommunen har i sitt vedtak redegjort for at bestemmelsen i § 3.1 opprinnelig stilte krav om at
boliger skulle utføres med sokkel. Formålet med bestemmelsen var å unngå at boligene i
planområdet, i hellende terreng, ble utført med plate på mark. Ved utbygging av planområdet
ble det imidlertid klart at flere tomter i planområdet var tilnærmet flate og at kravet om sokkel
tidvis ville medføre forholdsvis store terrenginngrep. Kommunen mottok flere
dispensasjonssøknader fra kravet om sokkel og fant det nødvendig å endre bestemmelsen.
Ved vedtak av 8. september 2010, jf. Plan- og utviklingskomiteens sak PS 64/10, ble
ordlyden i § 3.1 endret til någjeldende ordlyd. Formålet med endringen var i følge kommunen
ikke å utforme et strengere krav til terrengtilpasning for tomter i hellende terreng, men å
skape en mer fleksibel bestemmelse hvor det ble tatt hensyn til at enkelte tomter i
planområdet var flate. En slik forståelse og tolkning av bestemmelsen er lagt til grunn av
Side 8 av 17
kommunen ved behandlingen av samtlige etterfølgende søknader om oppføring av bolig i
hellende terreng i planområdet. Feltet er etter det Fylkesmannen er kjent med tilnærmet
ferdig utbygd, og vi er ikke kjent med at kommunen på noe tidspunkt har stilt krav om
bygninger med flere halvplan eller terrassert utforming. For øvrig er det framkommet
opplysninger fra ansvarlig søker som viser at terrenginngrepene ikke har vært så omfattende
som Fylkesmannen tidligere har lagt til grunn.
Fylkesmannen må ellers bemerke at den omsøkte bygningens fasade mot det
bakenforliggende leilighetsbygget kunne vært den samme uavhengig av om det ble stilt krav
til terrassert bebyggelse. Vi viser til at det omsøkte tiltakets høyde skal måles fra ferdig
planert terreng og at høyden på det omsøkte tiltaket ligger innenfor reguleringsplanens
rammer.
Med bakgrunn i det ovennevnte kommer Fylkesmannen, i motsetning til tidligere, til at det
omsøkte tiltaket ikke er i strid med kravet om terrengtilpasning i § 3.1. Den omsøkte boligen
skal utføres med sokkeletasje, og dette må anses tilstrekkelig til å oppfylle kravet om at
boligen «følger terrenget».
Samtlige klagere har anført at det omsøkte tiltaket ikke kan anses som en «enebolig». Det er
blant annet vist til bygningens størrelse, samt at det er planlagt flere boenheter i boligen.
Klagerne mener at tiltaket må anses å være i strid med planbestemmelsenes § 3.1 hvor det
er fastsatt at eiendommen er «avsatt til eneboligformål», jf. også formålsangivelsen i
plankartet.
Ved kommunens behandling av søknaden er det lagt til grunn at tiltaket skal utføres som en
enebolig med to utleieleiligheter. Ansvarlig søker har i etterkant tilbakevist dette og presisert
at boligen består av en hoveddel og én utleieleilighet. Fylkesmannen mottok den 3. oktober
2016 plantegninger av sokkeletasjen. Tegningene viser at den omsøkte boligen skal utføres
med én utleieenhet med et areal på ca. 110 m² og dette legges til grunn for vår behandling.
Fylkesmannen bemerker at verken plan- og bygningsloven eller byggteknisk forskrift
inneholder noen legaldefinisjon av ulike hustyper. Vi anser det imidlertid som klart at det
omsøkte tiltaket ikke kan karakteriseres som en «tomannsbolig», slik klagerne har anført.
Dette begrepet forutsetter etter en tradisjonell forståelse at bygningen inneholder to
leiligheter/boenheter av noenlunde likeverdig størrelse og utforming, jf. Byggforskserien
(Planløsning 330.009 Sending 1 – 2005) s. 4, hvilket ikke er tilfelle i denne saken. Vi viser
også til s. 12 i veilederen Grad av utnytting, hvor tomannsbolig defineres som en frittliggende
bygning beregnet for to husstander, med to tilnærmet like store og likeverdige boenheter.
Det omsøkte tiltaket må etter vår forståelse defineres som en enebolig med
sekundærbolig/enebolig med utleieenhet med bygningskode 112 i GAB-registeret.
Fylkesmannen finner støtte for en slik forståelse i veilederen Grad av utnytting, hvor det på
s. 12 er angitt at en enebolig med utleiedel/sekundærleilighet er en frittliggende bygning som
er beregnet på en husstand, men som også inneholder en del som kan benyttes som en
selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner. Vi viser for øvrig til Byggforskserien,
GAB-registeret og NS 3457, hvor den samme forståelsen er lagt til grunn.
Spørsmålet i denne saken er derfor om en enebolig med sekundærleilighet vil være i strid
med arealformålet «eneboligformål» i reguleringsplanen.
Etter det Fylkesmannen kan se er begrepet «eneboligformål» ikke definert i
reguleringsplanen. Vi har heller ikke funnet at dette er nærmere omtalt ved utarbeidelsen av
reguleringsplanen. Planen må derfor tolkes for å fastslå det nærmere rettslige innholdet.
Side 9 av 17
En naturlig forståelse av begrepet «eneboligformål» utelukker etter vår vurdering ikke at
eneboligene utføres med en utleieleilighet. I dagligtale vil en bolig defineres som en enebolig,
uavhengig av om den utføres med en sekundærleilighet eller ikke. Vi viser til vår tidligere
tolkning av begrepet, der vi har lagt til grunn at enebolig med sekundærleilighet tradisjonelt
er ansett å ligge innenfor formålet «enebolig».
Fylkesmannen finner støtte for en slik tolkning i planbestemmelsenes § 2.6. Vi viser til
bestemmelsen hvor det er fastsatt at «For eneboliger og rekkehus kreves 2
parkeringsplasser per boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport/garasje. For
leiligheter kreves 1,5 plass per enhet. For hybler kreves 1,0 plass per enhet.» (vår utheving)
Dersom planen ikke hadde til hensikt å åpne for hybler eller sekundærleiligheter i området
regulert for eneboliger, ville det heller ikke vært nødvendig å angi bestemmelser om
parkering for disse. På samme måte ville det heller ikke være nødvendig å stille krav om to
parkeringsplasser «per boenhet» for eneboliger, dersom det ikke kunne tillates mer enn én
boenhet per enebolig.
Som Fylkesmannen har nevnt ovenfor, er det aktuelle planområdet tilnærmet ferdig utbygget.
Hensynet til forutberegnelighet tilsier da at det vil være relevant å se hen til kommunens
tolkningspraksis. Denne viser at flere eneboliger innenfor planområdet har utleieleilighet og
at kommunen har ansett dette for å være i tråd med formålet «eneboligformål».
Med bakgrunn i dette kommer Fylkesmannen til at det omsøkte tiltaket ikke vil være i strid
med arealformålet «eneboligformål» i reguleringsplanen.
Kommunen har for øvrig kommet til at den omsøkte høyden og takvinkelen på tiltaket er i
tråd med reguleringsplanens bestemmelse i § 3.1. Fra bestemmelsens andre ledd hitsettes:
«Bolighus med pulttak skal ha takfall som følger terrenget og takvinkel mellom 10 og 25
grader. Største tillatte gesimshøyde ved pulttak er 8,0 m på høyeste fasade over planert
terreng.»
Det er opplyst at boligen skal utføres med pulttak med takvinkel på 15 grader med takfall mot
nord. Gesimshøyden er målt til 8,0 meter på den nordvendte fasaden (foran sokkel) og 7,9
meter på den sørvendte fasaden (fasade mot Nordengbakkan).
Fylkesmannen er enig med kommunen i at tiltakets høyde, takvinkel og takfall er i tråd med
planbestemmelsenes § 3.1.
Konklusjon planstatus
Som det følger av Fylkesmannens vurdering ovenfor er det omsøkte tiltaket «i strid» med
planbestemmelsenes § 4.2 som fastsetter hvor avkjørselen til tomtene i planområdet skal
plasseres, jf. inntegning på plankartet. Tillatelse til å gjennomføre det omsøkte tiltaket er da
betinget av at det med hjemmel i pbl. § 19-2 gis dispensasjon til å fravike fastsatt avkjørsel,
jf. pbl. § 21-4 første ledd.
Fylkesmannen kan for øvrig ikke se at det omsøkte tiltaket «er i strid» med øvrige
arealformål eller bestemmelser i reguleringsplanen «Kjønstadmarka boligfelt etappe 1», jf.
pbl. § 12-4 andre ledd.
Dispensasjon avkjørsel
Det følger av pbl. § 19-2(1) at kommunen «kan» gi varig dispensasjon fra bestemmelser
fastsatt i reguleringsplan. Bestemmelsen gir uttrykk for at kommunen etter en
skjønnsvurdering kan innvilge dispensasjon fra vedtatte reguleringsplaner.
Side 10 av 17
Denne skjønnsutøvelsen er etter pbl. § 19-2 andre ledd underlagt begrensninger. Etter pbl.
§ 19-2 andre ledd første punktum kan dispensasjon ikke gis dersom «hensynene bak
bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i loven formålsbestemmelse, blir
vesentlig tilsidesatt.». Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn
ulempene etter en samlet vurdering.», jf. pbl. § 19-2 andre ledd andre punktum.
Ordlyden i pbl. § 19-2 trekker generelt i retning av at terskelen for å gi dispensasjon fra
vedtatte reguleringsplaner skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf.
Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242, hvor det uttales at avvik fra arealplaner reiser særlige
spørsmål. Planene, som omhandler konkrete forhold, har blitt til etter en omfattende
beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret.
Det skal dermed ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Videre er det i
forarbeidene vist til at dispensasjoner kan undergrave planene som informasjons- og
beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen
er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles
etter reglene om reguleringsplaner.
Det første spørsmålet er om hensynene bak planbestemmelsen i § 4.2 blir «vesentlig
tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon til å flytte den aktuelle avkjørselen lenger nord og
lenger inn i Klostervegen enn vist i plankartet.
Fylkesmannen legger til grunn at formålet med og hensynet bak de inntegnede avkjørslene
er å ivareta trafikksikkerhetshensyn samt å sikre gode adkomstløsninger til de enkelte
tomtene, herunder å sikre gode uteoppholdsarealer. Som ansvarlig søker har vist til er
avkjørslene i Nordengbakkan plassert øst på de regulerte tomtene. Dette gir føringer på hvor
plassering av garasjer er ansett mest hensiktsmessig og bidrar til en viss grad å sikre
ubebygde arealer på de mest solrike områdene vest på tomtene.
Fylkesmannens vurdering er at den omsøkte plasseringen av avkjørselen ikke har negativ
innvirkning på eiendommens uteoppholdsarealer. Avkjørselen trekkes lenger nordøst på
eiendommen og dette arealet er generelt sett det minst attraktive uteoppholdsarealet på
boligtomter. Videre har kommunens vegmyndighet gjennomført befaring på eiendommen og
det er ikke fremmet merknader om at hensyn til trafikksikkerhet, frisikt eller veivedlikehold blir
tilsidesatt som følge av endringen. Fylkesmannen finner å kunne legge dette til grunn.
Når det gjelder hensynet til å sikre gode adkomstløsninger, er Fylkesmannen mer i tvil.
Avkjørselen er opprinnelig ment plassert på det høyeste punktet på tomta. Formålet med
dette er trolig å unngå bratte adkomstløsninger i planområdet og det er ikke tvilsomt at den
omsøkte løsningen vil medføre en brattere adkomst enn den innregulerte løsningen.
På den annen side kan vi ikke se at den omsøkte løsningen er så bratt at adkomsten
vanskeliggjøres i stor grad, herunder at hensynet til gode adkomstløsninger blir «vesentlig»
tilsidesatt. Stigningsforholdet i det bratteste partiet er opplyst å være 1:8, hvilket tradisjonelt
sett er ansett som akseptabelt for kjøreadkomst, jf. blant annet forskrift om alminnelige regler
om bygging og vedlikehold av avkjørsler fra offentlig veg nr. 3 jf. nr. 15.
Med bakgrunn i det ovennevnte er Fylkesmannen enig med kommunen i at hensyn bak
planbestemmelsen i § 4.2 ikke blir «vesentlig tilsidesatt», jf. pbl. § 19-2 andre ledd, dersom
det gis dispensasjon til å flytte den aktuelle avkjørselen lenger nord og inn i Klostervegen.
Fylkesmannen kan heller ikke se at hensyn i lovens formålsbestemmelse, jf. pbl. § 1-1, blir
«vesentlig tilsidesatt» av den omsøkte dispensasjonen.
Spørsmålet er da om «fordelene» med en dispensasjon til endret avkjørsel kan anses å
være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering», jf. pbl. § 19-2 andre ledd.
Side 11 av 17
Det andre vilkåret i pbl. § 19-2 andre ledd forutsetter at det må foretas en interesseavveining
der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s.
242. Det er i henhold til forarbeidene ikke tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, slik
at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.
For øvrig gir forarbeidene ingen informasjon om hvilke fordeler og ulemper som kan
vektlegges i interesseavveiningen. I praksis, jf. blant annet Sivilombudsmannens uttalelse i
sak 2014/2104, er det lagt til grunn at lovens vilkår er oppfylt dersom «relevante,
klare og positive fordeler er «klart» større enn ulempene som dispensasjonen fører til.»
Videre uttaler ombudsmannen at «Hvilke hensyn som er relevante i en
dispensasjonsvurdering, må sees i sammenheng med de offentlige hensyn som skal ivaretas
i loven og gjennom planlegging. Individuelle hensyn, hensyn som er begrunnet i søkers
særskilte situasjon, og som ikke er en objektiv fordel ved eiendommen, er i utgangspunktet
ikke relevante hensyn.»
Som Fylkesmannen har kommet til ovenfor blir hensynene bak den aktuelle bestemmelsen
ikke vesentlig tilsidesatt gjennom at det gis dispensasjon som omsøkt i denne saken. Av
denne grunn er det også vanskelig for oss å se at dispensasjonen medfører tungtveiende
ulemper. Vår vurdering er imidlertid at det foreligger klare fordeler med denne. Den endrede
avkjørselen muliggjør egen innkjøring til leiligheten i sokkelen på den delen av tomta som er
minst egnet for uteoppholdsareal. Flytting av avkjørselen vil også bidra til redusert
stigningsforhold på adkomsten til sokkelen. Den innregulerte avkjørselen er lagt på det
høyeste punktet på tomta, og vil som ansvarlig søker har anført, vanskeliggjøre optimale
stigningsforhold. Fylkesmannen anser disse fordelene for å være relevante i forhold til de
hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta.
I den foreliggende saken mener Fylkesmannen for øvrig at det må være relevant å legge
vekt på at det tidligere er innvilget dispensasjon for sammenslåing av de aktuelle tomtene.
En slik omfattende endring av planen innebærer at forutsetningene for de innregulerte
avkjørslene er endret. I den foreliggende saken vil den omsøkte avkjørselen medføre en mer
hensiktsmessig løsning for den sammenslåtte tomta.
Konklusjonen blir etter dette at «fordelene» med dispensasjon må anses være «klart større
enn ulempene etter en samlet vurdering», jf. pbl. § 19-2 andre ledd.
Vilkårene for å innvilge dispensasjon i pbl. § 19-2 andre ledd er da oppfylt og Fylkesmannen
har ingen merknader til kommunens skjønnsvurdering av at det «kan» gis dispensasjon, jf.
pbl. § 19-2 første ledd.
Kommunens vedtak om dispensasjon for endret avkjørsel kan etter dette stadfestes.
Rettslig utgangspunkt for vedtak om byggetillatelse
Det følger av pbl. § 21-4 første ledd at kommunen «skal» gi tillatelse til det omsøkte tiltaket
«dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av» plan- og
bygningsloven.
Bestemmelsen gir uttrykk for den såkalte byggeretten, eller legalitetsprinsippet i
byggesaksbehandlingen, og innebærer at kommunen har plikt til å gi tillatelse til et tiltak så
fremt det ikke foreligger klar hjemmel for avslag. Hjemmel for avslag kan blant annet være
bestemmelser i plan- og bygningsloven, bestemmelser i forskrift med hjemmel i plan- og
bygningsloven eller reguleringsplan.
I den foreliggende saken er det tidligere gitt dispensasjon for sammenslåing av to tomter.
Fylkesmannen har i uttalelse av 18. september 2014 slått fast at kommunens
dispensasjonsvedtak og vedtak om sammenslåing av tomtene 6/94 og 6/95 er å anse som
Side 12 av 17
gyldig til tross for at det foreligger feil ved vedtaket som det er sannsynlig at har hatt
betydning for resultatet i saken. Fylkesmannen har forståelse for at klagerne ikke er tilfreds
med dette vedtaket, men må vi understreke at dette vedtaket er endelig og ikke lenger
gjenstand for klagebehandling.
Dispensasjonsvedtaket innebærer at den inntegnede tomtegrensa i plankartet ikke lenger er
rettslig bindende. Det er ikke stilt vilkår for dispensasjonsvedtaket, herunder gitt
begrensninger med hensyn til plassering, høydeplassering og høyde på boligen, hvilket må
innebære at tiltakshaver har rett til å utnytte den sammenslåtte tomta innenfor de samme
rammene som de øvrige eiendommene i planområdet har.
Fra Fylkesmannens vurdering av dispensasjonsvedtaket i brev av 18. september 2014
hitsettes:
«Når først sammenslåingen er godkjent, vil dette også ha betydning for hva som senere må
godkjennes vedrørende byggets utforming (størrelsen) og plasseringen, i hvert fall så lenge
dispensasjonen for sammenslåing ikke er gitt på vilkår.»
For øvrig har Fylkesmannen nå kommet til at det kan gis dispensasjon for endret avkjørsel,
og at tiltaket for øvrig ikke er i strid med den gjeldende reguleringsplanen.
Det overordnede spørsmålet i det følgende er dermed om det omsøkte tiltaket er «i strid med
bestemmelser» gitt i plan- og bygningsloven og/eller tilhørende forskrifter.
Fylkesmannen vil innledningsvis bemerke at kommunen i sitt vedtak av 13. mai 2016 ga
byggetillatelse til å oppføre den omsøkte eneboligen, men avslo søknaden om støttemur.
Samtidig har kommunen, ved flere anledninger, påpekt at støttemuren er nødvendig for at
det omsøkte tiltaket skal oppfylle kravene i teknisk forskrift (TEK10). Vi viser blant annet til
tredje avsnitt på s. 7 i kommunens vedtak hvor det uttales at «For å oppfylle kravene i TEK10
er det nødvendig med en forstøtning(…)».
Fylkesmannen forstår dette slik at kommunen har gitt byggetillatelse til tiltaket uten at de
materielle kravene i byggteknisk forskrift (TEK10) er oppfylt, og forutsatt at kommunens
vurdering er riktig, vil kommunens vedtak lide av en rettsanvendelsesfeil. Det er etter det vi
kan se ikke gitt dispensasjon fra krav i TEK10, og det omsøkte tiltaket vil da være «i strid
med bestemmelser» gitt i medhold av plan- og bygningsloven, jf. pbl. § 21-4 første ledd.
Fylkesmannen har under behandlingen av den foreliggende saken bedt kommunen og
ansvarlig søker om å redegjøre nærmere for på hvilken måte den omsøkte støttemuren er
nødvendig for at det omsøkte tiltaket skal oppfylle krav i TEK10.
I redegjørelse fra ansvarlig søker Eskil Ørdal av 23. september 2016 opplyses det at det
omsøkte tiltaket ikke er betinget av støttemur for å kunne gjennomføres. Det understrekes at
en støttemur er ønskelig fra tiltakshavers side med hensyn til opparbeidelse av utearealer,
men at kravene i TEK10 vil være oppfylt også uten den omsøkte støttemuren. I brev av
26. september 2016 har kommunen sluttet seg til denne vurderingen. Kommunen har
tidligere ment at krav om tilgjengelighet i sokkelleiligheten, herunder krav om stigningsforhold
fra avkjørsel og ned til sokkel, ikke ville oppfylles uten støttemur.
Fylkesmannen bemerker at kommunens vedtak er noe uklart når det gjelder det ovennevnte.
Vi legger imidlertid til grunn at det er kravene i TEK10 §§ 8-6 første ledd og 8-8 kommunen
har vist til. I den forbindelse må vi påpeke at kravet til gangatkomst i § 8-6 ikke utløses
«dersom terrenget er for bratt til at kravet om stigningsforhold kan oppnås». Vi kan ikke se at
dette er vurdert av kommunen. For øvrig oppstilles det ingen eksakte krav til stigningsforhold
Side 13 av 17
for kjøreadkomst i TEK10 § 8-8. Det er heller ikke stilt krav i reguleringsplanen om minste
uteoppholdsareal, og fastsatt grad av utnytting (30%) overskrides ikke.
Etter pbl. § 21-4 første ledd siste punktum skal bygningsmyndighetene i sin saksbehandling
legge til grunn det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav.
Her siktes det til tekniske krav i plan- og bygningsloven og TEK10.
I den foreliggende saken finner Fylkesmannen å kunne legge til grunn ansvarlig søkers
opplysninger gitt i redegjørelse av 23. september 2016. Det omsøkte tiltaket vil oppfylle
kravene i TEK10 uten at det oppføres støttemur og en byggetillatelse til det omsøkte tiltaket
vil da ikke være i strid med pbl. § 21-4 første ledd.
Plan- og bygningsloven § 29-4
Klagerne anfører at den omsøkte boligen vil medføre omfattende utsiktstap for dem.
Fylkesmannen legger til grunn at klagen retter seg mot både plassering av boligen på tomta,
høydeplassering i terrenget og høyde på boligen.
Det følger av pbl. § 29-4 første ledd at byggverket «plassering, herunder høydeplassering,
og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.»
Bestemmelsen gir bygningsmyndighetene hjemmel til å foreta en vurdering av det omsøkte
tiltakets plassering, høydeplassering og høyde. Ordlyden «skal godkjennes» innebærer at
bestemmelsen ikke kan fungere som hjemmel for å gi avslag på søknaden, jf. Ot.prp.nr.45
(2007-2008) pkt. 19.5.2 og Høyesteretts avgjørelse i Rt. 1995 s. 1939. Kommunen kan
imidlertid, under visse forutsetninger, kreve at det omsøkte byggverket gis en annen
plassering, høydeplassering eller høyde. Forutsetningen for dette er at den omsøkte
løsningen påfører naboeiendommer eller omkringliggende miljø en «betydelig ulempe», jf.
pkt. 3.2.3 i Kommunal- og moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15.
Hvorvidt boligen «skal godkjennes» som omsøkt eller ikke, hører for øvrig inn under
kommunens frie skjønn. Fylkesmannen skal som klageinstans legge vekt på hensynet til det
kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningsloven § 34.
I den foreliggende saken er maksimal høyde på boligen fastsatt i reguleringsplanen, jf.
reguleringsbestemmelsenes § 3.1 tredje ledd. Den omsøkte boligen skal utføres i samsvar
med denne bestemmelsen. I et slikt tilfelle, hvor kommunen gjennom reguleringsplan
allerede har tatt konkret stilling til byggverkets høyde, vil bestemmelsen i reguleringsplanen
gå foran kravet i pbl. § 29-4 første ledd. Det vil da normalt sett ikke være rom for ytterligere
vurdering etter pbl. § 29-4 første ledd, jf. pkt. 2.5 i Kommunal- og
moderniseringsdepartementets rundskriv H-8/15. Fylkesmannen legger til grunn at dette
utgangspunktet også gjelder i den foreliggende saken hvor det tidligere er gitt dispensasjon
for sammenslåing av tomtene 6/94 og 6/95, jf. vår vurdering ovenfor. Som vi har framhevet
tidligere er det ikke stilt vilkår ved dispensasjonsvedtaket vedrørende sammenslåing av
tomtene og rettsvirkningen av vedtaket må da være at tiltakshaver kan utforme tiltaket etter
bestemmelsene i reguleringsplanen.
Med bakgrunn i dette kan Fylkesmannen ikke se at det er nødvendig å foreta noen ytterligere
vurdering av den omsøkte boligens høyde. Vi viser til at den omsøkte høyden er i tråd med
høydebestemmelsen i reguleringsplanen.
Klager Sandholm har i epost av 13. oktober 2016 påpekt at pulttaksløsningen ble inntatt ved
en reguleringsendring i 2010 og at kommunen i sin saksutredning la til grunn at denne
endringen ikke ville være til ulempe for beboerne i Tronnofoten. I kommunens vurdering
uttales det blant annet «Eneboligtomtene ligger lavere i terrenget enn ovennevnte
leilighetsprosjekt» og at «De fleste eneboligtomtene har også stor høydevariasjoner innenfor
Side 14 av 17
tomta, slik at fasadene mot nevnte leilighetsprosjekt sannsynligvis vil framstå som forholdsvis
lav bebyggelse.» Kommunen viser også til at eneboligene med pulttak er foreslått med 1,2
meter lavere totalhøyde enn for eneboliger med saltak. Endelig konkluderer kommunen med
at en «antar» at foreslåtte endringer ikke medfører økt siktulemper for framtidige beboere i
leilighetsbebyggelsen.
Ut fra kommunens saksframlegg er Fylkesmannen til en viss grad enig med klageren i at
kommunens intensjon med planendringen ikke var å åpne for høyere bebyggelse, hvilket blir
tilfelle i denne saken. Samtidig må vi framheve at kommunen «antar» at endringen ikke
påfører de bakenforliggende naboene siktulemper.
Det er ellers riktig at intensjonen med planen kan være et tolkningsmoment ved tolkning av
reguleringsplaner, jf. vår vurdering ovenfor. En tolkning av planen vil imidlertid kun være
aktuell i de tilfellene hvor reguleringsbestemmelsen framstår som uklar eller tvetydig. Det er
ikke tilfelle i denne saken. Kommunen har klart angitt at bebyggelsen kan utføres med pulttak
med takvinkel mellom 10 og 25 grader, og at største tillatte gesimshøyde ved pulttak er 8,0
meter på høyeste fasade over planert terreng. Dersom kommunen mener at
reguleringsbestemmelsen åpner for et annet resultat enn det man opprinnelig hadde ment,
må kommunen endre bestemmelsen. Det har den ikke valgt å gjøre i denne saken, og
utbygging kan da skje i tråd med det som er hjemlet i reguleringsplanen.
Boligens plassering og høydeplassering er ikke regulert i den aktuelle planen. Spørsmålet er
dermed om boligens plassering og/eller høydeplassering medfører «betydelig ulempe» for
naboene eller omkringliggende miljø.
Ordlyden «betydelig ulempe» tilsier som utgangspunkt at det omsøkte tiltaket må påføre
naboene nokså omfattende ulemper før det er relevant for kommunen å foreta en vurdering
av alternativer.
Denne forståelsen bekreftes i rundskriv H-8/15, jf. pkt. 3.2.3, hvor det uttales at «I praksis
skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av
utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og
særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Videre legges det til grunn at dersom
kommunen ikke benytter sin mulighet til å kreve alternativ plassering, vil det være tilstrekkelig
å vurdere innholdet i naboprotester opp mot den omsøkte utforming og plassering.
I vurderingen av om klagerne blir påført «betydelig ulempe» vil det blant annet være relevant
å legge vekt på bygningens virkning for klagernes eiendom med hensyn til sol, lys og utsikt,
jf. rundskriv H-8/15 pkt. 3.3.
Fylkesmannen anser det, med bakgrunn i befaringen, som klart at den omsøkte eneboligens
plassering og høydeplassering ikke påfører klagerne noen «betydelig ulempe» med hensyn
til sol- eller lysforhold. Avstanden mellom leilighetsbyggene hvor klagerne bor, og det
omsøkte tiltaket er ca. 40 meter eller mer og boligen skal plasseres nord og nordøst for
leilighetsbyggene. Etter befaringen anser vi det også som klart at beboerne i Tronnofoten 4
og 6 ikke blir påført utsiktstap som kan anses som en «betydelig ulempe».
Spørsmålet er derfor om høydeplasseringen og/eller plasseringen av den omsøkte boligen
påfører beboerne i Tronnofoten 2 A-F et utsiktstap i et slikt omfang at det objektivt sett må
anses å være en «betydelig ulempe».
Etter å ha gjennomført befaring på eiendommen, herunder vurdert utsiktstapet fra både 1. og
2. etasje i Tronnofoten 2, har Fylkesmannen forståelse for at klagerne Eriksen og Sandholm
opplever det omsøkte tiltaket som en ulempe. Klagerne har i dag panoramautsikt og det er
Side 15 av 17
ikke tvilsomt at det omsøkte tiltaket vil redusere dagens utsikt. Slik vi ser det er det klager
Eriksen, som har leilighet i 1. etasje, som blir mest skadelidende ved det omsøkte tiltaket.
Samtidig er Fylkesmannens oppfatning at ulempen i form av utsiktstap klart ikke kan
karakteriseres som «betydelig» rent objektivt sett. Avstanden mellom det omsøkte tiltaket og
klagernes leiligheter er som tidligere nevnt ca. 40 meter, hvilket innebærer at klagerne
fortsatt vil ha flott utsikt over sjøen i vestlig retning og i siktkorridor mot øst mellom den
omsøkte eiendommen og Nordengbakkan 2. En endret høydeplassering eller plassering av
det omsøkte tiltaket vil etter vår vurdering i liten grad bidra til å avhjelpe ulempen for
klagerne. Fylkesmannen kan av denne grunn vise til, og i all hovedsak slutte seg til, den
grundige vurderingen kommunen har foretatt i sitt vedtak av 13. mai 2016.
I den ovennevnte vurderingen har Fylkesmannen tatt utgangspunkt i at
dispensasjonsvedtaket for sammenslåing av de omsøkte tomtene er gjennomført og at
terskelen for godkjenning etter pbl. § 29-4 første ledd skal være den samme i dette tilfellet,
som for andre tiltak i området. Med et slikt utgangspunkt skal tiltakshavers ønskede
plassering og høydeplassering som hovedregel godkjennes, jf. pkt. 3.2.3 i rundskriv H-8/15.
Samtidig vil vi understreke at dispensasjonen for sammenslåing av de omsøkte tomtene har
medført et endret, men ikke nødvendigvis et mer omfattende utsiktstap for beboerne i
Tronnofoten 2. Fylkesmannen viser til at reguleringsplanen gir forholdsvis vide rammer for
utbygging i planområdet, og at det ikke er tvilsomt at også to separate eneboliger med
tilhørende garasjer ville medført ulempe for beboerne i det bakenforliggende leilighetsbygget.
Vår oppfatning er at kommunen har foretatt en forsvarlig og saklig skjønnsvurdering etter pbl.
§ 29-4 første ledd. Fylkesmannen kan derfor slutte seg til kommunens vurdering av at den
omsøkte plasseringen og høydeplasseringen ikke påfører beboerne i Tronnofoten 2 A-F et
utsiktstap i et slikt omfang at det objektivt sett må anses å være en betydelig ulempe.
For øvrig er vi også enig med kommunen i at det heller ikke er andre hensyn som gjør seg
gjeldende som taler for at den omsøkte boligen må oppføres med en annen plassering på
tomta eller med en annen høydeplassering. Byggverkets tilpasning til terreng og
eksisterende bebyggelse framstår etter vår vurdering som naturlig med hensyn til
naboeiendommene og med hensyn til at terrenget faller mot vest. Tomta er også disponert
slik at det gjenstår tilstrekkelig areal til avkjørsel og parkering, og at det oppnås tilstrekkelig
uteoppholdsareal for beboerne.
Fylkesmannen har etter dette ingen merknader til kommunen konklusjon om at den omsøkte
boligens plassering, høydeplassering og høyde «skal godkjennes» etter pbl. § 29-4 første
ledd.
Visuelle kvaliteter
Klagerne har anført at det omsøkte tiltaket vil påvirke områdets visuelle kvaliteter i negativ
retning. Det er særlig størrelsen på boligen som oppfattes som problematisk.
Fylkesmannen bemerker at det ikke er tvilsomt at den omsøkte eneboligen er atskillig større
enn de øvrige eneboligene i planområdet. Samtidig er det på det rene at tiltaket ligger
innenfor reguleringsplanens bestemmelse om øvre grad av utnytting. Det omsøkte tiltaket vil
ha en samlet utnyttingsgrad på 26 % BYA, mens planen tillater en grad av utnytting på inntil
30 % BYA. I dispensasjonssøknaden for sammenslåing av de aktuelle tomtene var det
opplyst at formålet med søknaden var å bygge «en større enebolig med to utleieleiligheter»,
jf. saksfremlegg i sak 23/12 til Plan- og utviklingskomiteen. Det er således ikke tvilsomt at
denne problemstillingen var kjent for kommunen på dispensasjonstidspunktet, og det ble
likevel ikke stilt vilkår om en redusert grad av utnytting for den nye eiendommen.
Side 16 av 17
Etter pbl. § 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres på en slik måte at «det etter
kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter (…) i forhold til dets bygde og naturlige
omgivelser og plassering.»
Bestemmelsen i pbl. § 29-2 er en videreføring av den tidligere «skjønnhetsparagrafen» i
plan- og bygningsloven av 1985. Formålet med bestemmelsen er å opprettholde et allment
krav til god byggeskikk og sikre at kommunene i sin saksbehandling vurderer estetiske
hensyn og helhetsvirkningen av byggetiltak innenfor rammen av gjeldende planer. I henhold
til forarbeidene, jf. Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 342, kan et tiltak som i seg selv har gode
kvaliteter ikke nødvendigvis plasseres i alle typer omgivelser.
Forarbeidene legger til grunn at det ikke kan kreves at et tiltak skal være helt likt sine bygde
omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig
begrunnede valg framfor en tilfeldig utforming.
Ordlyden «kommunens skjønn» innebærer for øvrig at vurderingen av visuelle kvaliteter
hører inn under kommunens forvaltningsskjønn, jf. blant annet dom fra Agder Lagmannsrett
av 19. juni 2008. Lokale bygningsmyndigheter er etter lovgivers oppfatning best egnet til å
foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av
den visuelle utviklingen i kommunen, jf. Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 230.
Når det gjelder den nærmere skjønnsmessige vurderingen er det i juridisk teori, jf. Innjords
lovkommentar til Plan- og bygningsloven s. 799-800, lagt til grunn det følgende:
«Det beror på en skjønnsmessig vurdering hvor strengt kravet om visuell kvalitet skal
praktiseres. Kravet om gode kvaliteter innebærer at kommunens kompetanse til å gripe inn
ikke er begrenset til de tilfeller hvor tiltaket vil gi et kvalifisert negativt visuelt inntrykk. På den
annen side kan ikke kommunen avslå en søknad bare fordi en annen estetisk utførelse ville
ha vært å foretrekke. Loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring, ikke en detaljstyring og
overprøving av tiltakshavers preferanser for utseendemessig utførelse innenfor
reguleringsbestemmelsene. Kommunen må derfor i utgangspunktet akseptere at tiltakshaver
har en forholdsvis vid skjønnsmargin for sitt valg av arkitektonisk uttrykk og virkemidler, med
mindre krav til harmoni med omgivelsene eller andre saklige hensyn begrunner
begrensninger. Kommunen skal ikke i utrengsmål ensrette byggestilen og forby rimelig grad
av nytenkning og uortodokse visuelle uttrykk. I forhold til den tidligere skjønnhetsparagrafen
har det vært lagt til grunn at kommunen bør utvise en viss varsomhet ved håndhevingen av
de estetiske krav. Det er naturlig at dette fortsatt bør være grunnholdningen, selv om loven i
dag har fått en noe annen ordlyd. I tvilstilfelle bør kommunen innhente sakkyndige uttalelser
fra personer med byggteknisk, arkitektonisk, planfaglig og eventuelt også historisk og
kulturfaglig kompetanse, med sikte på å få en størst mulig grad av fagkyndighet og
objektivitet knyttet til vurderingen.»
Etter det Fylkesmannen kan se har kommunen gjennomført en saklig og forsvarlig vurdering
av det omsøkte tiltakets innvirkning på omgivelsene i boligfeltet. Vi viser til s. 14 i
kommunens vedtak av 13. mai 2016. Fylkesmannen har ingen merknader til kommunens
skjønnsanvendelse og vi slutter oss til denne.
På bakgrunn av det ovennevnte med og med hjemmel i forvaltningsloven § 34 fatter
Fylkesmannen følgende
vedtak:
Kommunens vedtak om byggetillatelse og dispensasjon av 13. mai 2016, jf. sak 361/16,
stadfestes.
Side 17 av 17
Klagene har ikke ført fram.
Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf.
forvaltningsloven § 28.
Med hilsen
Ragnhild T. Grønvold(e.f.)
Elisabeth Marø Holand
Fagansvarlig
Kommunalavdelingen
Seniorrådgiver
Kommunalavdelingen
Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift
Likelydende brev sendt til:
Sameiet Kjønstadmarka v/Heidrun Kjøren
Bugten
Grete Eriksen
Innherred samkommune
Marianne og Marius Haugan
Sameiet Kjønstadmarka II v/Tor Klevmo
Ingunn og Geir Sandholm
Mesterbygg Innherred v/Eskil Ørdal
Tronnofoten 4 B
7602
LEVANGER
Tronnofoten 2 C
Postboks 130
Friggs veg 13 C
Tronnofoten 8 D
Tronnofoten 2 D
Jamtlandsvegen 8 C
7602
7601
7602
7602
7602
7657
LEVANGER
LEVANGER
LEVANGER
LEVANGER
LEVANGER
VERDAL