1. No category

SALGSPRÆSENTATION
Tonsbakken 16-18
2740 Skovlunde
Sagsnr. 162565
Pris: kr. 145 mio.
Gns.: kr. 7.471/m²
•
Multi-let investeringsejendom
•
Stabilt cash flow / god risikospredning
•
Value add-potentiale via udlejning
•
Samlet udlejningsareal 19.409 m²
•
Veldrevet og velholdt
•
Attraktiv beliggenhed
Indhold
1
Introduktion
3
2
Ejendommen
4
3
Fakta
8
4
Arealoversigter
9
5
Lejeroversigt
14
6
Driftsbudget og prisfastsættelse
15
7
Beliggenhed
17
8
Fotos
21
9
CBRE Danmark
23
10 Kontaktdetaljer
24
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
2
1. Introduktion
CBRE udbyder ejendommen til salg for K/S Tonsbakken Skovlunde, der har ejet ejendommen siden 1999.
Ejendommen Tonsbakken 16-18 er en velfungerende multi-let udlejningsejendom med et samlet udlejningsareal på 19.409
m2. Den nuværende indretning er nogenlunde med 65-75% kontor og 25-35% lager/let industri/serviceværksted.
Det er en velbeliggende og vel vedligeholdt ejendom. Alle vinduesrammer blev malerbehandlet i 2015. Facader og
udvendige sollameller er renset i 2016. Indeklima styres med mekanisk ventilation og delvis komfortkøl. Alt bliver løbende
tilset og serviceret via viceværtaftale og forskellige serviceaftaler.
Flere af lejerne i ejendommen har gennem årene fået tilpasset deres lejemål. Flere af lejeaftalerne indeholder derfor ikke
vilkår med lange uopsigeligheder, men de mange lejere giver investor en god risikospredning.
Ejendommen er en attraktiv investeringsmulighed for den langsigtede investor, som søger stabilt cash flow, og et relativt højt
risikoafstemt afkast med mulighed for value add via udlejning af de ledige lokaler.
Ejendommen udbydes til salg for kr. 145 mio. kontant. Overtagelse efter aftale.
Der vil være mulighed for at videreføre nuværende aftale vedrørende de omfattende viceværtfunktioner samt aftale om
administration/management. Endvidere kan stempelafgift eller nuværende finansiering eventuelt overtages efter aftale.
En af de større lejere i ejendommen, Steria, er fraflyttet sit attraktive kontorlejemål på 3. sal, men lejer betaler fortsat sine
ydelser som aftalt. Ved seneste tillæg til lejeaftalen blev der aftalt en uopsigelighedsperiode for lejer indtil 31. december
2017, hvorefter opsigelse kan ske med 6 måneders varsel ved et kvartals udløb. Huslejen blev dengang aftalt reduceret med
kr. 750.000 årligt. Til orientering pågår der forskellige bestræbelser med genudlejning, hvor basislejen drøftes på et noget
højere niveau end den nuværende og nedsatte leje, som fremgår af lejerlisten.
Ud af det samlede udlejningsareal er 76% udlejet (inkl. Steria), og 24% er under udlejning.
Interesserede købere kan få adgang til ejendommens dokumenter, hvis der underskrives en fortrolighedserklæring.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
3
2. Ejendommen
På grunden blev der opført en bygning i 1987 med en
traditionel søjle-drager betonkonstruktion. Bygningsdybde er
24 meter og etagehøjde mellem betondæk er 3 meter. Der er
facader i betonelementer. Tagdækningen er med tagpap.
Ejendommen opvarmes med fjernvarme.
Ejendommen er en kontorejendom med et udlejningsareal på
19.409 m² fordelt over fire etager. Dertil en parterre, som er
en delvist fritlagt kælder.
Der er tale om en flerbrugerejendom, der hovedsageligt er
indrettet med åbne kontorlandskaber med kerner af mødelokaler, enkeltkontorer m.v.
Bygningen er meget præsentabel og er omgivet af grønne
arealer foruden gode parkeringsfaciliteter. Lokalerne fremstår
lyse og attraktive med klimastyring med ventilation og køling.
Der er i alt 4 person- og vareelevatorer.
Ejendommens fællesarealer, som udgør ca. 18%, fordeles på
ejendommens lejere i forhold til de enkelte lejemåls arealer.
Indeholdt i fællesarealer er adgangsareal, hall, trapper,
elevatorer, gangarealer, fitnessrum samt kantine og køkken.
Endvidere indgår baderum og omklædningsfaciliteter i
kælder/parterre.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
4
Fra hovedindgang og vindfang er der en hall med informationstavle, hovedtrappe
og to personelevatorer foruden adgang til køkken og fælles kantine. Ejendommen
er veldrevet og velfungerende. Der er et godt miks af mindre og større lejere.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
5
Lokaler under udlejning varierer i størrelse og nuværende indretning.
Nogle lokaler er indrettet med kontorrum i forskellige størrelser, og andre
lokaler er forholdsvis rå med åbne rum som nærværende eksempel.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
6
Ved den sydvendte facade er der tilkørsel til to af ejendommens tre porte.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
7
3. Fakta
Matr. nr.: 14df Skovlunde By, Skovlunde
Grundareal: 18.622 m², heraf vej: 595 m²
Opførelsesår: 1987
Opvarmning: Fjernvarme
Ejendomsvurdering 2015: Kr. 87.000.000
Heraf udgør grundværdi: Kr. 11.357.000
Energimærke: D
Lokalplan: nr. 121
Ejendommen er ikke kortlagt som forurenet.
Der er anlagt ca. 200 parkeringspladser på grunden.
Ejendomsskatter:
Grundskyld:
Kr.
316.184
Dækningsafgift:
Kr.
755.930
I alt:
Kr. 1.072.114
Det forudsættes, at køber afholder udgifter til egne rådgivere,
herunder vedrørende byggetekniske, juridiske og skattemæssige forhold.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
8
4. Arealoversigt - 3. sal
vv
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
9
4. Arealoversigt - 2. sal
vv
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
10
4. Arealoversigt - 1. sal
vv
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
11
4. Arealoversigt - Stueetage
vv
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
12
4. Arealoversigt - Parterre
V
v
vv
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
13
5. Lejeroversigt pr. 1. juli 2016
Lejer
Anvendelse
Udlejningsareal
Parterre
Areal Kælder
Total
Alpine-Biomed
Kontor
1.211
0
1.211
846.343
699
Alpine-Biomed
Dantec Dynamics A/S
Sopra Steria A/S
Lager og IT
Blandet anv.
Kontor
0
3.227
3.546
119
673
42
119
3.900
3.588
50.738
2.141.883
2.611.873
426
549
728
Flexpay
Kort lejemål
20
0
20
4.000
200
Sopra Steria A/S
Kontor
695
0
695
475.810
685
237.195
01-01-2011 01-01-2013
Swarco Danmark A/S
Blandet anv.
992
548
1.540
884.491
574
189.510
01-01-2007 01-08-2014
2 Ways IT
Kontor
498
0
498
365.893
735
91.473 15-10-2007
n/a
0
403
403
260.076
645
130.038 01-05-2009
n/a
Carestream Health DK A/S Kontor
190
16
206
179.317
870
89.659
A.W Faber-Castell Nordic Kontor
168
0
168
156.352
931
78.176
A.W. Faber-Castell Nordic Kontor
0
19
19
8.612
453
A.W. Faber-Castell Nordic Kontor
130
0
130
59.800
460
29.900
Altox A/S
Kontor
120
20
140
119.938
857
Flamco BV Nederland
Kontor
84
17
101
79.238
Solvo IT ApS
Kontor
300
0
300
221.923
Solvo IT ApS
Kontor
243
0
243
185.471
20:20 Mobile DK A/S
Kontor m.v.
327
0
327
Panther Applications A/S
Kontor
84
0
84
74.701
Flextek A/S
Kontor
138
0
138
GSB Clinical Services
Kontor m.v.
343
0
GSB Clinical Services
Lager m.v.
0
56
340
Perkin Elmer Danmark A/S Blandet anv.
Davinci Development A/S Kontor
Davinci Development A/S Kort lejemål
Smartshare Systems A/S
Kontor
Udlejet
Total
Under udlejning
Kontor m.v.
Under udlejning
Under udlejning
Parterre
Total
Total inkl. pt. ledigt
01.07.2016
Kontant
kr./m²
Leje kr./p.a.
Depositum
Seneste
Appendix
Start
Opsig. Uopsig. inkl. varsel
varsel
Regulering
Lejer
Udlejer
Lejer
af lejen
Næste
Regulering
01-07-2012 01-01-2015
6
01-07-2018
n/a
NPI, max 3%
01-01-2017
25.228 01-07-2012 01-10-2014
535.471 01-01-1993 01-10-2007
1.667.144 01-01-2007 01-01-2013
6
6
6
01-07-2018
n/a
01-07-2018
n/a
n/a
n/a
Npi, max 3%
75% NPI
NPI
01-01-2017
01-10-2016
01-01-2017
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
6
01-07-2018
n/a
NPI
01-01-2017
6
01-04-2020
n/a
NPI
01-04-2017
6
n/a
n/a
NPI
01-01-2017
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
01-05-2009 01-05-2009
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
01-05-2012
n/a
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
4.306 01-08-2010
n/a
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
01-04-2016
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
64.148
01-11-2011
n/a
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
785
39.619
01-02-2010
n/a
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
740
110.962
01-04-2010 01-06-2013
6
n/a
n/a
NPI, min 2,5%
01-01-2017
763
92.736
01-04-2010 01-06-2013
6
n/a
n/a
NPI, min 2,5%
01-01-2017
347.932 1.064
173.894
01-08-2010
n/a
6
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
889
37.351
01-10-2010
n/a
3
n/a
n/a
NPI, min 3%
01-01-2017
83.241
603
41.620
15-10-2010
n/a
6
n/a
n/a
NPI min1,5%max3% 01-01-2017
343
174.328
508
87.164
01-01-2011
2016
6
01-01-2019
n/a
NPI
56
28.448
508
-
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
0
340
278.258
818
6
01-08-2019
n/a
NPI, min 3%
0
81
81
4.050
50
-
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
95
0
95
62.942
663
15.736
01-01-2012
n/a
3
n/a
n/a
NPI, min 3%
12.751
1.994 14.745
2.837
0
0
2.837
1.827
1.827
15.588
76%
2.837
1.827
4.664
9.705.659
2.127.750
24%
639.450
2.767.200
430.286
Leje
Start
0
139.129
n/a
n/a
01-02-2011 15-01-2016
n/a
01-01-2017
n/a
01-01-2017
n/a
01-01-2017
761 4.310.745
750
350
3.821 19.409 100% 12.472.859
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
14
6. Driftsbudget 2016
Vand, Varme og Driftsbudget 2016
Kr.
Fælles vandforbrug
90.000
Varmeforbrug, fjernvarme
Serviceabonnementer, ELO m.v.
Vedligeholdelse varmeanlæg
Varmeudgifter
Viceværtaftale (inkl. div. serviceaftaler)
Møder, gaver, telefoni, diverse
Snerydning
Postordning
Administration
Smårep. i lejemål, vedligeh. tekn.anlæg
Vicevært, udenomsarealer m.v.
563.667
25.000
30.000
618.667
90.000
120.000
210.000
Renovation, container service, IT-affald
100.000
Kantine, vedligeholdelse m.v.
Fællesarealer, vedligeholdelse m.v.
Måtter, plantetilsyn og diverse
Samlet
80.000
50.000
40.000
170.000
Rengøring af fællesarealer, tæpperens m.v.
498.556
Driftsbudget, fordelt kr. pr. m²
Fælles EL, som er i størrelsen kr. 7-800.000 p.a., opkræves separat.
Viceværtaftale med E.S. Ejendomsservice omfatter inspektør og viceværtfunktioner, samt
alle serviceaftaler, som vedr. de tekniske installationer, udvendig vedligeholdelse m.m.
1.123.238
1.000
50.000
33.513
90.000
125.000
1.422.751
Alarm og vagtordning
Øvrige sikkerhedsforanstaltninger
Sikkerhed
Samlet driftsbudget 2016
Ejendommens udlejningsareal er 19.409 m², heraf udgør fællesarealer 3.530 m²
3.109.973
160,24
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
15
Ejendommens prisfastsættelse
Kr.
Gældende leje pr. 1. juli 2016
Lejerne refunderer driftsudgifter iht. budget
Samlet indtægt pr. 1. juli 2016
Markedsleje vedr. lokaler under udlejning
Dertil forudsat refusion af driftsudgifter iht. budget
Samlet indtægt inkl. lokaler under udlejning
Driftsbudget 2016
Driftsbudget inkl. Varme og Vand, men ekskl. fælles El
Total
76%
24%
100%
Ikke refunderbare drifts- og ejerudgifter
Ejendomsskatter 2016
Forsikring, anslået
Administration (ud over adm. iht. driftsbudget), anslået
Udvendig vedligeholdelse, anslået gns. (19.409 m² x kr. 25/m²)
Samlet
Driftsbudget inkl. ikke refunderbare
9.705.659
2.363.579
12.069.239
2.767.200
746.394
15.582.832
3.109.973
3.109.973
1.072.114
138.000
260.000
485.225
1.955.339
5.065.312
Ejendommens overskud som fuldt udlejet (NOI)
Ejendommens overskud delvis udlejet (NOI as is)
Forrentning fuldt udlejet
7,25% Yield =>
Udbudspris kontant, afrundet
Forrentning delvis udlejet (as is)
4,83% Yield <=
145.069.244
145.000.000
145.000.000
Købspris, kontant
Reg./Tinglysningsafgift inkl. gebyr (off. vurd. kr. 87 mio.)
Købers advokat, og købers due diligence
Samlet
Refusion kontant deposita
Købers anslåede kapitalbehov ved kontant handel
145.000.000
871.660
100.000
145.971.660
-4.310.745
141.660.915
Købspris svarer til en gns. pris, kr. pr. m² udlejningsejendom
10.517.520
7.003.927
7.471
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
16
7. Beliggenhed
Tonsbakken er placeret i et attraktivt og fredeligt erhvervsområde i Skovlunde med
let og hurtig adgang til Motorring 3 og Ballerup Boulevard.
Ydermere er der gode busforbindelser til og fra Herlev Station, som er den direkte
forbindelse med offentlig transport til centrum af København.
Området vil ligeledes kunne drage nytte af den kommende letbane, der kører langs
Nordre Ringvej.
Afstande i forhold til ejendommen
Sted
Afstande
Nordre Ringvej
1,2 km
Motorvej E47
3,9 km
Herlev Station
2,2 km
København
12,2 km
Københavns Lufthavn
26,0 km
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
17
7. Beliggenhed - oversigtskort
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
18
7. Beliggenhed - oversigtskort
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
19
7. Matrikelkort
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
20
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
21
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
22
9. CBRE Danmark
CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme - i Danmark med medarbejdere på kontorer i København og
Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter
en høj standard for kvalitet af vor rådgivning og vore serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vore kunder.
CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end 70.000 medarbejdere (eksklusiv
filialer) fordelt på mere end 400 kontorer. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og
et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 ”Best in Class” selskaber af
Business Week.
CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 60 ansatte fordelt på to kontorer i henholdsvis København og Aarhus.
Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for evt. fejl og mangler.
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
23
10. Kontaktdetaljer
Besigtigelse m.v.:
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes
efter aftale med ejeren venligst rettet til nedenstående:
KNUD
DYRHOLM
Ejendomsmægler & Valuar, MDE
KASPER BLINGE
HANSEN
Investment Analyst
METTE OVERGAARD
KRISTENSEN
Investment Coordinator
D +45 35 44 00 02
M +45 40 38 33 46
knud.dyrholm@cbre.com
T +45 70 22 96 01
D +45 35 25 51 56
M +45 31 31 87 26
mette.overgaard@cbre.com
KasperBlinge.Hansen@cbre.com
CBRE A/S
Rued Langgaards Vej 6-8
2300 København S
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
24
Tonsbakken 16-18, 2740 Skovlunde
-
25