eiendomsskatt - RSM International
RSM INFORMERER | FEBRUAR 2017 RSM INFORMERER 1/2017 RSM INFORMERER OM EIENDOMSSKATT Innhold: • Grunnleggende om eiendomsskatt • Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt? • Skattesatser • Skattegrunnlaget • Likebehandlingsprinsippet • Klagereglene • Hvem skal betale eiendomsskatten? THE POWER OF BEING UNDERSTOOD AUDIT | TAX | CONSULTING EIENDOMSSKATT Tekst: Morten Christophersen 1. Grunnleggende om eiendomsskatt I Norge er eiendomsskatt en kommunal skatt. Det vil si at det er kommunene som avgjør om det skal utskrives eiendomsskatt, med hvilken skattesats eiendomsskatt skal utskrives, hvordan eiendomsskattetakstene skal fastsettes og hvordan eiendomsskatten skal innkreves. Kommunen er altså både forvalter av regelverket og skattekreditor. Kommuneadministrasjonen har sjelden den samme spesialkompetansen på skatt som det eksempelvis Skatteetaten har, og spesielt for mindre kommuner med begrensede ressurser kan det være krevende å håndheve eiendomsskatteregelverket. Det gjør det ikke enklere at eiendomsskatteloven er gammel og til dels uklar, men gjør det desto viktigere for eiendomsbesittere å kontrollere ilagt eiendomsskatt og klage dersom den fremstår som uriktig. 2 I 2014 ble kommunene gitt adgang til å benytte Skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlaget for boligeiendom. Dette har forenklet takseringsjobben for kommunene dramatisk. Også for vannkraftanlegg har man forenklede regler, ved at Skatteetaten fastsetter eiendomsskattegrunnlaget basert på skattyters egne opplysninger i selvangivelsen. Alle andre eiendomstyper takseres imidlertid av kommunen – en prosess som er ressurskrevende, og som ofte kan resultere i en rekke klager. Alminnelig taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål skjer normalt hvert tiende år, og taksten skal deretter stå fast i ti år. Taksering utenom dette kan bare skje i spesielle tilfeller. Dersom eiendomsskattetaksten er uriktig eller virker for høy, kan man klage innen seks uker etter at eiendomsskatten er utskrevet. En eventuell endring vil da få betydning for resten av tiårsperioden. Det er derfor viktig å legge litt arbeid i en klage, fordi man bare kan klage over samme grunnlag en gang innenfor samme tiårsperiode. 2. Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt? 2.1 Aktuelle eiendommer Eiendomsskatteloven skiller mellom tre typer eiendommer; boligeiendom, næringseiendom og verk og bruk (typisk industrianlegg). Kommunestyret har stor valgfrihet når det gjelder hvilken type eiendom det skal utskrives eiendomsskatt på, men må utskrive eiendomsskatt på alle eiendommer av samme type. Til en viss grad kan kommunen også avgrense eiendomsskatten til kun å gjelde enkelte områder ved at man kan begrense eiendomsskatten til områder som «heilt eller delvis er utbygde på byvis», men det vanlige er at eiendomsskatt utskrives for en eller flere eiendomstyper i hele kommunen. Eiendomsskatten skrives ut på grunnlag av forholdene per 1. januar i skatteåret. Til eiendommen regnes bygninger med tilhørende tomt, husløs grunn som hage og annen innmark, vannfall, laste- og opplagsplasser, arbeidstomter, brygger og lignende, verk og bruk, og annen næringseiendom. 2.2 Eiendommer som alltid er fritatt • Legasjons- og konsulateiendommer som eies av en annen stat • Flyplasser som tjener til allmennyttige formål • Eiendommer eid av helseforetak som tjener allmennyttige formål • Eiendommer som er drevet som gårdsbruk eller skogbruk, herunder gartneri og planteskoler tilknyttet slik drift • Områder som er vernet som nasjonalpark eller naturreservat etter lov om naturmangfold Ofte kan det oppstå tvil om hvilke eiendommer som skal falle innenfor eiendomsskattelovens obligatoriske skattefritak, eller hvordan en «fritakseiendom» skal avgrenses mot annen skattepliktig eiendom. Løsningen må bero på en konkret vurdering, og ofte er klage eneste mulighet til å få omgjort kommunens grensedragninger. 2.3 Eiendommer kommunen kan velge å frita I tillegg til de obligatorisk fritatte eiendommene, har kommunestyret muligheten til å frita enkelte andre eiendommer: For enkelte eiendommer har ikke kommunen adgang til å skrive ut eiendomsskatt: • Eiendom eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige • Noen typer eiendom eid av staten, som for eksempel forsvarsanlegg, museer, idrettsanlegg og historiske bygg eller anlegg • Bygninger med historisk verdi • Eiendommer eid av kommunen • Eiendommer som tilhører jernbanen og er til almen bruk •Kirker 3 • Boliger for en periode på opptil 20 år etter oppføring Det er kommunestyret som har kompetansen til å frita slike eiendommer. For eiere av slike eiendommer kan det være verdt et forsøk å jobbe mot kommunen for å bli fritatt for eiendomsskatt. For øvrig gjelder de samme problemstillingene knyttet til grensedragningene her, som for obligatorisk fritatte eiendommer. Klage er ofte eneste mulighet dersom man er uenig med kommunen. 3Skattesatser Det er kommunestyret som bestemmer eiendomsskattesatsene i kommunen. Per i dag er eiendomsskattesatsen i Norge mellom 2 og 7 promille. Det er adgang til å ha ulike satser for ulike typer eiendom, for eksempel på boliger og næringseiendom. I det første året eiendomsskatten utskrives i en kommune kan den ikke settes høyere enn 2 promille, og deretter kan den ikke økes med mer enn 2 promille per år. Denne begrensningen er ikke til hinder for å starte på en høyere skattesats ved utvidelse av skatteområdet innenfor kommunen. En kommune som har hatt eiendomsskattesats på 7 promille på verk og bruk kan derfor starte med en skattesats på 7 promille på også andre eiendommer. Kommunestyret står for øvrig fritt til å sette ned skattesatsen så mye de ønsker. Det er valgfritt å benytte ordningen, slik at kommunen kan velge å taksere boliger selv. Bruk av Skatteetatens formuesverdier er imidlertid svært ressursbesparende, så stadig flere kommuner velger å benytte seg av denne muligheten. Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende kriterier: • Boligtype (enebolig, rekkehus, tomannsbolig, kjedet enebolig eller leilighet) • Opprinnelig byggeår • Boligens areal (P-ROM eller BOA) • Beliggenhet (kommune, samt om det er tett eller spredt bebyggelse) 4.1Generelt For eiendomsskatteformål skal verdien settes til 80 % av den beregnede eiendomsverdien, i motsetning til for formuesskatteformål der boligverdien settes til 25 % for primærboliger og 80 % for sekundærboliger. Eiendomsskatteloven inneholder ikke detaljerte regler om hvordan eiendommer skal takseres, men lovens utgangspunkt er at eiendommer skal takseres til objektiv omsetningsverdi. For vannkraftverk og boliger gjelder egne regler, se under. Det er ikke eksplisitt regulert i eiendomsskatteloven hvordan taksering av boligeiendommer skal skje der kommunen står for takseringen, men normalt gjøres dette ved sjablongtaksering etter tilsvarende kriterier som Skatteetaten bruker for å beregne formuesverdi. Kommunene kan benytte ulike hjelpemetoder i takseringen, typisk ulike sjablongregler. Kommunen har en stor frihet ved utforming av sjablongregler, så lenge de holder seg innenfor objektiv markedsverdi og ikke bryter med likhetsprinsippet. Også der kommunen har valgt å benytte Skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger, må kommunen normalt taksere en del boliger fordi de ikke har en skattemessig formuesverdi. Det kan for eksempel skyldes manglende innberetning av grunnlagsinformasjon til Skatteetaten. At noen boliger takseres særskilt mens de fleste boligene i kommunen benytter Skatteetatens formuesverdier, er en lovlig forskjellsbehandling som i seg selv ikke kan påklages. 4Skattegrunnlaget Det skal være en alminnelig taksering i kommunen hvert tiende år, som innebærer at taksten som utgangspunkt står fast i ti år uten hensyn til endringer i eiendomsmarkedet. I særlige tilfeller kan det gjøres unntak fra dette utgangspunktet, men det er ikke vanlig. Derimot skal det skje omtaksering av en eiendom utenom alminnelig taksering dersom eiendommen deles, bygninger rives eller ødelegges på annen måte, eller dersom det er ført opp nye bygninger eller har skjedd vesentlige endringer på eiendommen. Kommunestyret oppnevner normalt en fagkyndig nemnd, som skal fastsette takstene på grunnlag av forslag fra fagkyndige takstmenn. 4.2 Taksering av boligeiendommer Med virkning fra og med skatteåret 2014, ble kommunene gitt adgang til å benytte seg av Skatteetatens formuesverdier ved utskrivning av eiendomsskatt på boliger. 4 De kommunale eiendomsskattetakstene står i utgangspunktet fast i 10 år. Skatteetaten oppdaterer imidlertid formuesverdien hvert år, slik at boligtakster basert på formuesverdi vil endre seg fra år til år i takt med markedet. Kommunen har adgang til å innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet. Det må derfor avgjøres hva som er en selvstendig boenhet, da mange eiendommer har krav på flere bunnfradrag. Der noe er registrert som boenhet i matrikkelen skal det automatisk gis bunnfradrag, men man kan også ha krav på flere bunnfradrag for selvstendige boenheter selv om det ikke er registrert i matrikkelen. Det at boligen man eier oppfyller kravene til å utgjøre flere boenheter, medfører imidlertid ikke automatisk at man blir tildelt de bunnfradragene man har krav på ved utskrivningen av eiendomsskatt. Derfor er det viktig å være oppmerksom på dette, og følge opp overfor kommunen at man får de bunnfradragene man har krav på. 4.3 Taksering av næringseiendommer Næringseiendom skal alltid takseres av kommunen, og skal baseres på forholdene per 1. januar i skatteåret. Det som skal takseres er grunnen og bygningsmassen, og målet er å komme frem til objektiv markedsverdi. Det er vanlig at kommunene utarbeider sjablongbaserte retningslinjer for takseringen, fordi det forenkler takseringsarbeidet sammenlignet med å gjøre en konkret og individuell taksering av hver enkelt eiendom. Kommunen står forholdsvis fritt ved utforming av sjablongreglene, men det er viktig at kommunen ikke legger opp til en taksering som gir en høyere takst enn eiendommens objektive omsetningsverdi. Selv om takseringen gjøres etter sjablonger, er det et krav at kommunens takstmenn skal besiktige alle eiendommer som ilegges eiendomsskatt. Befaringen gir eiendomsbesitter en anledning til å komme med innspill før eiendomsskattetaksten settes, og man bør derfor i de fleste tilfeller delta på befaring. 4.4 Taksering av «verk og bruk» «Verk og bruk» er en egen eiendomskategori i eiendomsskatteloven. Loven gir ingen definisjon av hva «verk og bruk» er, men lister opp en rekke eksempler. Kjernen i begrepet er produksjonsbedrifter og andre industrianlegg. Verk og bruk skal som hovedregel takseres etter substansverdimetoden. Substansverdien, eller «teknisk verdi», skal tilsvare anleggets gjenanskaffelsesverdi med fradrag for slit og elde. Etter dagens regler skal også maskiner mv. inkluderes i eiendomsskattegrunnlaget for verk og bruk så langt disse må anses «å høre til anlegget og er nødvendig for å oppfylle formålet med anlegget». Maskiner som derimot ikke er «en integrert del av anlegget» skal ikke inngå i eiendomsskattegrunnlaget. For å avhjelpe de største urimelighetene som substansverdimetoden kan medføre, har Høyesterett åpnet for at skattyter i visse tilfeller kan kreve eiendommen taksert etter avkastningsverdimetoden. Vilkårene oppstilt av Høyesterett er i utgangspunktet strenge, ved at avkastningsverdien av eiendommen må være klart lavere enn dens tekniske verdi samtidig som avkastningsverdien må kunne fastslås med en rimelig grad av sikkerhet. 5 Solbergregjeringen ga i Sundvolden erklæringen uttrykk for et ønske om å fjerne eiendomsskatten på maskiner. Finansdepartementet fulgte opp med et høringsforslag våren 2015, der de fremmet to alternative endringsforslag for å lette beskatningen av «verk og bruk». Ved utgangen av 2016 var det fortsatt uvisst hva utfallet av dette initiativet ville bli. 4.5 Taksering av vannkraftverk Vannkraftverk har egne takseringsregler, og eiendomsskattegrunnlaget skal settes til anleggets formuesverdi. Større vannkraftverk (merkeytelse over 10 000 kVA) verdsettes etter en sjablongbasert avkastningsmetode, mens mindre vannkraftverk verdsettes til summen av skattemessige verdier. Forslaget om å fjerne eiendomsskatt på maskiner gjelder ikke for vannkraftverk. 4.6 Taksering av ubebygde tomter Også når det gjelder taksering av ubebygde tomter, står kommunen forholdsvis fritt ved utforming av sjablongregler. Det er imidlertid noen problemstillinger som er særlig aktuelle for ubebygde tomter. Når det kun utskrives eiendomsskatt på enten boliger eller næringseiendom, må det tas stilling til om en ubebygd tomt er en boligtomt eller en næringstomt. Normalt vil det legges stor vekt på hva tomten er regulert for per 1. januar i skatteåret. Videre bør man være ekstra oppmerksom på at likhetsprinsippet overholdes, ettersom to like tomter skal verdsettes likt selv om eierne kan ha ulike formål med tomten. Det er også viktig å være oppmerksom på at objektiv markedsverdi ikke overstiges. En annen problemstilling vedrørende tomter, er hvem som bærer eiendomsskatten for festetomter. Finansdepartementet har uttalt at der tomt og bygning har ulike eiere, skal hver av partene svare eiendomsskatt for det vedkommende selv eier. Et unntak fra dette er festeavtaler med varighet på mer enn 99 år eller der festeren har en ensidig rett til forlengelse uten tidsbegrensning. I slike tilfeller skal festeren anses som eier og eiendomsbeskattes for både bygg og tomt. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at dette er regler om hvem som oppkreves eiendomsskatt av kommunen, men at partene står fritt til å avtale en annen fordeling av eiendomsskatten. 4.7 Særskilt om konvertering av næringseiendom til boliger 5Likebehandlingsprinsippet På grunn av de ulike takseringsmetodene, kan forskjellene i takstverdier være betydelig mellom næringsbygg og boliger. En kommune kan også ha skatteplikt på boliger og ikke på næringseiendom, eller omvendt. To viktige problemstillinger er derfor når en eiendom kan anses konvertert til boliger og derfor skal skattlegges som bolig, og hvordan eiendommen skal takseres i byggeperioden. 5.1Generelt Det følger av eiendomsskatteloven at omtaksering skal skje dersom det blir gjort store forandringer på eiendommen. En konvertering av næringseiendom til boliger vil dermed være tilstrekkelig til at eiendommen skal omtakseres. Det kan imidlertid oppstå flere vanskelige problemstillinger og grensedragninger i konverteringsprosjekter, som ulike kommuner kan tenkes å behandle forskjellig. For eksempel hvordan et tomt bygg eller et bygg under ombygging skal takseres. Det er eiendommens karakter per 1. januar i skatteåret som er avgjørende. Mange kommuner foretar omtaksering til bolig først når brukstillatelse foreligger. Dette gir en rimelig regel, som også er lett å praktisere. Det kan imidlertid også tenkes andre tidspunkter for omtaksering. Det er også viktig å være oppmerksom på at enkelte kommuner gir fritak for nyoppførte boliger, og det kan de gi i inntil 20 år etter ferdigstillelse. Likebehandlingsprinsippet er ikke nedfelt i eiendomsskatteloven, men det er et alminnelig rettsprinsipp som det ikke er noen tvil om at gjelder i eiendomsskattesammenheng. Skattytere som mener seg utsatt for usaklig forskjellsbehandling fra kommunen, kan bringe saken inn for domstolene. Dersom domstolene finner at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, skal kommunens vedtak oppheves. 5.2 Forskjellsbehandling på tvers av kommuner De fleste kommuner bruker sjablongbaserte beregninger for å taksere næringseiendom. Sjablongene, og dermed også eiendomsskattetakstene, vil kunne variere fra kommune til kommune. To identiske eiendommer som ligger på hver sin side av kommunegrensen, kan dermed få vesentlig forskjellige eiendomsskattetakster. Slik forskjellsbehandling på tvers av kommunegrenser er ikke ulovlig, men et resultat av at kommunene selv avgjør om det skal være eiendomsskatt i kommunen og hvilket nivå eiendomsskatten skal ligge på. 5.3 Forskjellsbehandling innad i kommunen Det er derimot ikke anledning til ulik verdsettelse av likeartede eiendommer innenfor den enkelte kommune. Takstmennene skal anvende samme beregningsmetode på likeartede næringseiendommer i samme kommune, som skal medføre at like eiendommer verdsettes likt. Kommer en eiendom klart dårligere ut enn andre tilnærmet like eiendommer, er det nærliggende å si at dette er i strid med likebehandlingsprinsippet. Resultatet kan da være at taksten er ugyldig, selv om taksten ikke overstiger eiendommens objektive markedsverdi. I praksis kan slik forskjellsbehandling være vanskelig for eiendomsbesittere å avdekke, fordi man ikke får innsyn i andres takster. Det er kun selve eiendomsskattetakstene kommunen offentliggjør. 6 6Klagereglene 6.1Generelt I relasjon til eiendomsskatteklager må det skilles mellom boligtakster og skattegrunnlag for kraftverk fastsatt av Skatteetaten på den ene siden, og eiendomsskattetakster fastsatt av kommunen på den andre siden. Takster fastsatt av kommunen kan påklages til kommunen. For takster som bygger på tall fra Skatteetaten, er det imidlertid Skatteetatens tall som må påklages. Felles for boligtakster fastsatt av Skatteetaten og takster fastsatt av kommunene, er at skatten må betales selv om man har klaget eller gått til søksmål. Gjør man ikke det, løper det forsinkelsesrenter og i verste fall kan kommunen tvangsselge eiendommen gjennom sin legalpanterett. Vinner man frem i klagesaken, vil kommunen tilbakebetale skatten med en fastsatt rente på 6 %. Søksmålsfristen på 6 måneder fra vedtaksdato er også felles. 6.2 Klage på takst fastsatt av kommunen Det vanligste klagegrunnlaget på kommunale takster er rene faktafeil, eksempelvis at det er lagt til grunn feil areal på tomt eller bygg. Slike feil er normalt enkelt å dokumentere, og bør rettes opp av kommunen ved en klage. Andre aktuelle klagegrunnlag, som det gjerne kan være vanskeligere å få medhold i, kan være brudd på likhetsprinsippet eller at taksten går utover objektiv markedsverdi. Eiendomsskattetaksering er masseforvaltning, som innebærer at en stor mengde eiendommer skal takseres på relativt kort tid. Det medfører at risikoen for at feil kan oppstå er relativt stor, og eiendomsbesittere bør derfor være påpasselig med å kontrollere eiendomsskattetaksten. Man kan kun klage en gang på en konkret feil ved taksten. Får man ikke medhold i klagen, kan man ikke klage på nytt over samme forhold året etter. Dermed blir «feilen» som utgangspunkt stående i 10 år (etter neste taksering kan man derimot klage på nytt). Det er derfor viktig å legge tilstrekkelig ressurser i en god og fullstendig klage, og evt. prøve saken for domstolene dersom beløpets størrelse tilsier det. Klagefristen løper ut seks uker etter at skatteseddelen er sendt ut og eiendomsskattelistene er offentliggjort. Normalt skjer det i februar/mars, og klagefristen løper derfor som regel ut i løpet av april. Når en kommune innfører eiendomsskatt for første gang, vil fristen for utskrivning være 30. juni. 7 Når kommunen mottar en klage, vil den normalt bli behandlet av den kommunale takstnemnda. Det er også takstnemnda som har vedtatt taksten i første omgang, men får gjennom klagen en mulighet til å omgjøre sitt eget vedtak. Dersom takstnemnda ikke vil omgjøre sitt eget vedtak, går klagen videre til en egen klagenemd. Dette innebærer at man kun får en sjanse til å klage, og at man derfor bør legge nok ressurser i denne klagen, og ikke vente med det til en andre klagerunde. Klagenemda har full overprøvingskompetanse, og kan dermed gi klager medhold ved å sette taksten ned, eller sette eiendomsskattetaksten opp. I praksis ser man likevel sjelden at eiendomsskattetaksten settes opp, men risikoen er tilstede. I de tilfellene der klagenemda ikke gir klager medhold vil taksten bli stående, med mindre skattyter bringer saken inn for domstolene. 6.3 Klage når eiendomsskatten er basert på Skatteetatens formuesverdi Skattyter som ønsker å klage på eiendomsskatten fastsatt på grunnlag av formuesverdi, må klage til Skatteetaten (selv om det er kommunen som innkrever skatten). Formuesverdien for primærbolig og fritidseiendom skal settes ned etter krav fra skattyter dersom den overstiger 30 % av dokumentert omsetningsverdi. For sekundærboliger er denne «sikkerhetsventilen» 84 %. Eiendomsskatten utskrives 1. mars hvert år, som betyr at formuesverdien for det foregående året ikke er fastsatt på det tidspunktet eiendomsskatten utskrives. Det er dermed formuesverdien fra to år tilbake som danner grunnlaget for eiendomsskatten. Det vil si formuesverdien for inntektsåret 2015 danner grunnlaget for eiendomsskatten 2017. Etter ligningsloven må klage over ligningen leveres innen seks uker etter at skatteoppgjøret er sendt skattyter. Dette medfører at det i utgangspunktet er for sent å klage over formuesverdien med sikte på eiendomsskatteutskrivningen for 2017, fordi de fleste har mottatt skatteoppgjør for 2015 for mer enn seks uker siden. Man må således anmode Skatteetaten om å ta fastsettelsen av formuesverdien opp til endring på eget initiativ, basert på de momentene Skatteetaten skal legge vekt på ved en slik vurdering. 7 Hvem skal betale eiendomsskatten? 7.1Generelt Spørsmålet om hvem som skal betale eiendomsskatten er todelt. For det første er det et spørsmål om hvem som får regningen fra kommunen og er forpliktet til å betale den, og for det andre hvem av partene som skal dekke eiendomsskatten til syvende og sist. Det kan enten være utleier eller leietaker i et leieforhold, eller det kan være bortfester eller fester i et tomtefesteforhold. 7.2 Hvem mottar eiendomsskatteregningen? Eiendomsskatt skrives ut på eiendommen, og ofte vil eier også ha tinglyst hjemmel til eiendommen. Siden kommunen gjerne tar utgangspunkt i den offentlig tilgjengelige hjemmelsinformasjonen fra grunnboken, vil fakturaen for innbetaling av eiendomsskatt normalt sendes til den tinglyste hjemmelshaveren. Mange kommuner sender kravet på eiendomsskatt sammen med faktura for kommunale avgifter, og de tinglyste hjemmelsforholdene kontrolleres da normalt før utsendelse. Kommunen vil da fange opp overdragelser av eiendommen dersom ervervet tinglyses. Dersom en annen enn hjemmelshaver er den reelle eier, blir spørsmålet om hjemmelshaver likevel må betale skatten, for deretter å kreve denne tilbake fra reell eier. Enkelte kommuner løser dette ved at hjemmelshaver kan sende inn dokumentasjon for de reelle eierforholdene, og kommunen vil kunne legge dette til grunn for utsendelse av betalingskrav. 7.3 Kommunenes sanksjoner ved manglende betaling Dersom eiendomsskatten ikke er betalt innen betalingsfristen, vil det utløse forsinkelsesrente fra den dagen betaling skulle skjedd frem til den dagen skatten faktisk er betalt. I tillegg har kommunen sikkerhet for forfalt eiendomsskatt gjennom lovbestemt pant i eiendommen. Denne panteretten går foran eventuelle andre heftelser på eiendommen og trenger ikke tinglyses. 8 Den lovfestede panteretten vil ha beste prioritet, og er et særlig tvangsgrunnlag. Det innebærer at kommunen kan begjære tvangssalg av eiendommen dersom eiendomsskatten ikke blir betalt, uten å gå veien om alminnelig tvangsgrunnlag i form av rettskraftig dom. Det er eier av eiendommen som sitter med ansvaret for at skatten faktisk blir betalt, ettersom kommunen har lovbestemte pant i eiendommen. Dersom det er uenighet om hvem som skal betale eiendomsskatten, bør derfor eier sikre at eiendomsskatten blir betalt og avklare uenigheten i etterkant. Ettersom kommunen har varslingsplikt ved tiltredelse av pantet, vil eier i de fleste tilfeller klare å forhindre at kommunen tiltrer pantet. 7.4 Særskilt om tomtefeste Når tomten og bygningsmassen eies av ulike subjekter, som for eksempel ved tomtefeste, har Høyesterett lagt til grunn et prinsipp om at hver av partene skal dekke eiendomsskatten for det den enkelte selv eier. Når det gjelder tomter som er festet bort for mer enn 99 år eller der festeren har en ensidig rett til forlengelse uten tidsbegrensning, er det imidlertid festeren som skal eiendomsbeskattes for både tomt og bygning. Hvem som skal eiendomsbeskattes vil normalt fanges opp når festet er matrikulert. Dersom festekontrakten kun er tinglyst som en heftelse på gårds- og bruksnummeret, er det mer usikkert om kommunene vil fange opp dette. Dersom det ikke fanges opp, vil bortfester kunne melde inn og dokumentere festeforholdet, for å unngå å bli beskattet for bygningen og evt. også for tomten. Dette er imidlertid et spørsmål om hvem som må betale eiendomsskatten til kommunen, men partene kan fritt avtale en annen fordeling av eiendomsskatten seg imellom. 7.5 Særskilt om borettslag og sameier Når det gjelder borettslag, vil regningen for eiendomsskatt normalt sendes samlet til borettslaget og ikke til hver enkelt andelseier. Grunnen til det er at det er borettslaget som er eier av eiendommen. Dette kan reise enkelte andre problemstillinger, som for eksempel fordeling av eiendomsskattekravet mellom andelseierne i borettslaget og hvordan bunnfradrag skal behandles. I et eierseksjonssameie vil derimot hver enkelt seksjonseier få eget krav om eiendomsskatt fra kommunen for sin seksjon, og være forpliktet til å betale dette. For eiendommer som er eid av flere i fellesskap, skal hver sameier dekke sin andel av skatten. Rent praktisk vil kommunen normalt skrive ut skatt på hver sameier i samsvar med den tinglyste ideelle andelen. Dersom en av sameierne ikke betaler, vil kommunen normalt forfølge kravet gjennom inkasso, men vil også ha adgang til å tvangsselge den ideelle andelen som den misligholdende sameier er eier av. 7.6 Avtaleregulering av hvem som bærer eiendomsskattekostnaden Det er full frihet til å avtale hvem av eier og leietaker/fester som skal dekke eiendomsskatten. På grunn av kommunens legalpant i eiendommen er det imidlertid viktig for eier å sikre at skatten faktisk betales i tide. I enkelte kommuner er det også åpnet for at utleier kan be om at eiendomsskatt faktureres direkte til leietaker, dersom det kan dokumenteres at dette er avtalt. I de fleste standardavtaler for eiendomsbransjen har det tidligere vært lagt opp til at eier betaler eventuell eiendomsskatt, men i de nyeste leiekontraktstandardene er utgangspunktet at leietaker betaler eiendomsskatten. I praksis ser man både at eiendomsskatt er eksplisitt tillagt leietaker eller utleier, og at det ikke er nevnt. I de tause kontraktene vil nok utgangspunktet være at eier må dekke eiendomsskatten i tråd med eiendomsskattelovens system, med mindre det finnes tolkningsmomenter for en annen løsning. I kontrakter hvor eier har vært føre var og konkret angitt at leietaker skal dekke eiendomsskatten, vil leietaker måtte akseptere dette. En eventuell fordeling av eiendomsskatten mellom flere leietakere må vurderes og forankres konkret i den enkelte leiekontrakt. Her kan ulike fordelingsnøkler tenkes, for eksempel i henhold til eiendommens fordelingsnøkkel for felleskostnader, basert på en konkret vurdering av utleieverdi, eller basert på antall kvadratmeter og beliggenhet. Ved inngåelse av nye leiekontrakter eller reforhandling av gamle leiekontrakter er det viktig å ha et bevisst forhold til hvem som skal betale eiendomsskatten. Det kan argumenteres godt for at både utleier og leietaker bør betale eiendomsskatten, og dette er derfor et viktig forhandlingspunkt nå som eiendomsskatt blir en stadig mer brukt skatteform. Dersom det er avtalt at leietaker (eller fester) skal betale eiendomsskatten, kan eier viderefakturere leietaker. Alternativt kan eiendomsskatt være avtalt dekket gjennom leietakers betaling av felleskostnadene, slik at eier oppnår dekning for eiendomsskattekostnaden gjennom felleskostnadene. MORTEN CHRISTOPHERSEN PARTNER | ADVOKAT Morten er advokat og partner i RSM Advokatfirma, som både fungerer som juridisk avdeling for revisjonsfirmaet RSM Norge og som selvstendig advokatfirma, med hovedvekt på skatt, avgift, selskapsrett/strukturering og transaksjoner. MORTEN H CHRISTOPHERSEN M + 47 41 93 36 50 mhc@rsmnorge.no 9 Morten har bred erfaring fra 5 år som skattejurist i Skatteetaten (2006-2010) og 6 år som advokat i Ernst & Young Advokatfirma (2010-2017), og med rådgivning innen en rekke bransjer som eiendom, bygg og anlegg, energi, bank og finans, private equity og investeringsselskaper, samt rådgivning til privatpersoner. Han er medlem av RSMs Bransjegruppe Eiendom, og har jobbet særlig mye med kjøp, salg, utvikling og drift av fast eiendom. Morten holder jevnlig kurs innenfor skatterettslige emner og har vært benyttet av blant annet Estate Konferanse. VELKOMMEN TIL GRATIS FROKOSTSEMINAR I OSLO TEMA: EIENDOMSSKATT OSLO 1. MARS KL. 8.15 - 9.30 RSM arrangementer | Frokostseminar 10 PÅMELDINGSFRIST FROKOSTSEMINAR: 23. FEBRUAR EIENDOMSSKATT OSLO 1. MARS KL. 8.15 - 9.30 Oslo kommune innførte eiendomsskatt på boliger fra 2016 og har vedtatt innføring av eiendomsskatt på næringseiendom fra og med 2017. Forutsetningen for å kunne innføre eiendomsskatt fra 2017 er at alle eiendommer er taksert og at eiendomsskatt er utskrevet innen 1. mars 2017. Kommunen har uttalt at de vil klare å få ferdigstilt arbeidet innen fristen, og byrådsleder Raymond Johansen tror de er i rute. Fristen for å gi eiendomsopplysninger som grunnlag for eiendomsskattetakseringen har løpt ut, og takseringsprosessen bør altså være nær sin avslutning. Alle eiendomsbesittere skal gis anledning til å delta på befaring, og derigjennom få en mulighet til å påvirke den skjønnsmessige delen av takstene som de fleste bør benytte seg av. Rundt 1. mars kommer alle eiendomsbesittere i Oslo kommune til å motta en eiendomsskatteseddel for hver eiendom de eier med endelig eiendomsskattetakst, og deretter løper en 6 ukers klagefrist. Enten man skal delta på befaring eller påklage eiendomsskattetaksten til kommunen, vil det være en fordel med kjennskap til eiendomsskattereglene og til retningslinjene for takseringen i Oslo. Vi ser nærmere på eiendomsskattereglene for næringseiendom, med særlig fokus på retningslinjene for taksering av næringseiendommer i Oslo. Tid: 8:00 Frokostservering 8:15 Oppstart seminar 9:30 Avslutning Sted: RSM Norge AS Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Frokostseminaret vil avholdes i Swedbanks møtelokaler i 8. etg. Påmelding: pamelding.oslo@rsmnorge.no Påmeldingsfrist 23. februar. Foredragsholdere: Morten H. Christophersen Advokat og partner, RSM Advokatfirma Morten Skjold Ødegaard Advokatfullmektig, RSM Advokatfirma Les mer om arrangementet her: rsmnorge.no RSM Oslo | Filipstad Brygge 1 11 Innholdet i dette nyhetsbrevet er kun en informasjonstjeneste fra RSM, og kan ikke regnes som en erstatning for individuell rådgivning. RSM tar intet ansvar for eventuell mangelfull eller uriktig informasjon i nyhetsbrevet. Ønsker du å motta nyhetsbrev med nyheter, tips og erfaringer fra vår bransje? Registrer deg her. For å melde deg av nyhetsbrevet, trykk her RSM Norge AS | Oslo RSM Norge AS | Bergen RSM Norge AS | Voss RSM Norge AS | Stord Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo Pb. 1312 Vika 0112 Oslo Kanalveien 105 B, 5068 Bergen Pb. 63 Kristianborg 5822 Bergen Strandavegen 11, 5705 Voss Pb. 136 5701 Voss Sæ 132 5417 Stord T +47 23 11 42 00 T +47 55 55 77 77 T +47 56 52 04 00 T +47 53 40 01 00 www.rsmnorge.no RSM Norge AS is a member of the RSM network and trades as RSM. RSM is the trading name used by the members of the RSM network. Each member of the RSM network is an independent accounting and consulting firm, each of which practices in its own right. The RSM network is not itself a separate legal entity of any description in any jurisdiction. The RSM network is administered by RSM International Limited, a company registered in England and Wales (company number 4040598) whose registered office is at 50 Cannon Street, London EC4N 6JJ. The brand and trademark RSM and other intellectual property rights used by members of the network are owned by RSM International Association, an association governed by article 60 et seq of the Civil Code of Switzerland whose seat is in Zug. © RSM International Association, 2017 THE POWER OF BEING UNDERSTOOD AUDIT | TAX | CONSULTING
© Copyright 2024