Virksomhetens navn
1 Gjerstad kommune Utvalg: Møtested: Dato: Tid: Møteinnkalling Planutvalg frivilligsentralen, Gjerstadsenteret 14.03.2017 Umiddelbart etter formannskapet Lovlige forfall meldes her: http://www.gjerstad.kommune.no/politikk/melding-om-forfall/ Vararepresentanter møter kun ved spesiell innkalling. Gro Eskeland har meldt forfall. I hennes sted er Håkon Sundsli innkalt til å møte. Innkalling er sendt til: Navn Inger Haldis Løite Knut Erik Ulltveit Egil Nicolay Haugland Gro Eskeland Marie Bakka May Yvonne Hjellvik Rune Hagestrand Lina Flaten Funksjon Leder Nestleder Medlem Medlem Medlem Medlem Medlem Medlem Representerer AP SP AP SP SP H H 2 Saksliste Saksnr Innhold PS 17/5 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 17/6 Referatsaker PS 17/7 Forslag til kommunal planstrategi for Gjerstad kommune 2017-2020 PS 17/8 Søknad om dispensasjon - nytt lagerbygg - Brokelandsheia PS 17/9 Privat reguleringsplan på Fardalsmoen (ettersendes) 3 PS 17/5 Godkjenning av protokoll fra forrige møte PS 17/6 Referatsaker 4 Gjerstad kommune Samfunnsenheten Dato: Arkivref: 01.03.2017 2017/432-1 / 140 Saksnr 17/7 Utvalg Planutvalg Saksfremlegg Tonje Berger Ausland 37 11 97 74 tonje.berger.ausland@gjerstad.kommune.no Møtedato 14.03.2017 Forslag til kommunal planstrategi for Gjerstad kommune 2017-2020 Rådmannens innstilling: Forslag til Planstrategi for Gjerstad kommune 2017 til 2020 legges iht. Plan- og bygningslovens (PBL) § 10-1 ut til offentlig gjennomsyn i 30 dager. I tillegg sendes forslaget til nabokommuner og aktuelle statlige og regionale organer for innhenting av eventuelle synspunkt. Vedlegg: • Forslag til planstrategi for Gjerstad kommune 2017-2020 m/vedlegg (vedlagt) Saksdokumenter: • Vedtatt kommuneplan Saksopplysninger: En planstrategi er ikke en plan, men et strategidokument som skal få frem den politiske prioriteringen av planbehovet i kommunestyreperioden, og om kommunale planer eventuelt skal helt eller delvis revideres. I Gjerstad kommune er utgangspunktet for arbeidet vedtatt kommuneplan for perioden 2011 til 2023, og alle planer som er knyttet opp mot denne. Rådmannen ba enhet for plan, næring og kultur, nå Samfunnsenheten, sette i gang arbeidet med kommunal planstrategi i februar 2016. Enhetsleder for Samfunnsenheten har jobbet med planstrategien, med bistand fra rådmannen. Grunnet noe reduksjon i enhetens personale, og da spesielt på planfeltet, har arbeidet strukket lenger ut i tid enn ønskelig. Virksomhetsområder og enhetsledere har gitt tilbakemelding om hva de har av planer og deres vurderinger av disse, og kommet med konkrete utviklingstrekk og utfordringer som kan ha betydning for kommunen som samfunn og organisasjon. Ledergruppen har vurdert behov for 5 revidering og nye planer/strategier ut ifra dette. Det har vært gjennomført prosessarbeid rundt planbehov i ledergruppen. På grunnlag av dette har en kommet fram til at arbeid med følgende planer skal prioriteres i denne kommunestyreperioden: Plan Kommuneplanen Kommentar Arealdel (revidering) og samfunnsdel (oppdatering) Trafikksikkerhetsplan Revidering Boligsosial Revidering handlingsplan Strategi/plan for Ny likestilling, inkludering og mangfold Klima- og energiplan Revidering Ansvarlig Samfunnsenheten Når Oppstart 2018 Samfunnsenheten Samfunnsenheten Oppstart 2017 Oppstart 2017 Ledergruppa Oppstart 2017/2018 Samfunnsenheten Strategisk næringsplan for Gjerstad kommune Revidering Samfunnsenheten Kulturminneplan Ny Samfunnsenheten Tiltaksplan – del av Utviklingsplan for Brokelandsheia Handlingsplan for velferdsteknologi Plan for habilitering og rehabilitering Beredskapsplan for vannforsyning Oppdatering Samfunnsenheten Oppstart høst 2017 Oppstart 2016, sluttføres ila 2017 Oppstart 2016, ferdigstilles 2018/2019 Gjennomføres 2017 Ny Pleie- og omsorgstjenesten Oppstart 2016 Ny Pleie- og omsorgstjenesten Oppstart 2017 Ny Samfunnsenheten Plan for forebyggende arbeid mot barn og unge Ny Samfunnsenheten Oppstart 2016, sluttføres vår 2017 Oppstart 2018 Det vil også bli lagt vekt på forebyggende arbeid i planperioden. Rådmannens vurdering/merknader: Arbeidet med planstrategi gir kommunestyret mulighet til å gjøre strategiske valg for ønsket utvikling, og legge til rette for en samlet vurdering av planbehovet tidlig i valgperioden. Forslag til Planstrategi for Gjerstad kommune 2017 til 2020 legges iht. Plan- og bygningslovens (PBL) § 10-1 ut til offentlig gjennomsyn i 30 dager. I tillegg sendes forslaget til nabokommuner og aktuelle statlige og regionale organer for innhenting av eventuelle synspunkt. 6 Melding om vedtak sendes til: 7 Gjerstad kommune Samfunnsenheten Dato: Arkivref: 06.03.2017 2017/297-5 / 3/222 Saksnr 17/8 Utvalg Planutvalg Saksfremlegg Tom Jacobsen 37119724 tom.jacobsen@gjerstad.kommune.no Møtedato 14.03.2017 Søknad om dispensasjon - nytt lagerbygg - Brokelandsheia Rådmannens innstilling: På bakgrunn av overnevnte vurderinger anbefaler rådmannen at søknaden om dispensasjon for oppføring av nytt lagerbygg på Brokelandsheia avvises slik søknaden foreligger. Flyttes derimot bygningen som kartskissen viser mener rådmannen at det bør kunne gi tillatelse til at lagerbygget oppføres uten publikumsrettede funksjoner i første etasje. Uansett fraråder rådmannen mot å dispensere fra bestemmelsene om at veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass. Vedlegg: • • Søknad om dispensasjon med vedlegg Rådmannens forslag til plassering Saksdokumenter: • Reguleringsbestemmelser til Brokelandsheia områdeplan Saksopplysninger: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i områdereguleringen for Brokelandsheia. Tiltakshaver Brokelandsheia Matsenter AS ønsker å oppføre nytt lagerbygg på eiendommen sydvest for Eurospar-butikken (S_11). I søknaden opplyses følgende: 8 Bakgrunn Brokelandsheia er et lokalsenter som består av næring- og forretningsdrift samt boligområde. Eurospar Brokelandsheia (Brokelandsheia 20) ble oppført for 8 år siden på eiendom 3/373 Gbnr, og er drevet av Brokelandsheia Matsenter AS V/ Tore Solstad. Forretningen er i stadig vekst med sine 30 ansatte, og ser nå behov for å utvide sin lagerkapasitet. Dette kan ikke løses innenfor eksisterende eiendomsgrenser til Eurosparbygget. Eiendom 3/373 er i dag eiet av AKA AS, og Brokelandsheia Matsenter AS er kun leietager og driver. Det er følgelig sterkt reduserte muligheter til å utvikle eiendom når man ikke selv er grunneier. Et økende behov for lagerfunksjoner omsøkes med dette på næringstomt sydvest for Eurosparbutikken. Det er en forutsetning at lager kan oppføres med beliggenhet med umiddelbar nærhet til butikken. En etablering av lagerfunksjon vil styrke eksisterende drift og eksisterende arbeidsplasser, samt legge til rette for vekst av næring og mulighet for flere årsverk innenfor butikkvirksomhet og matvareproduksjon. Parallelt med byggesøknad for lagerbygg ønskes kjøp av grunneiendom, og at det utføres en oppmålingsforretning med nye eiendomsgrenser. Beskrivelse av tiltaket Bygningen det planlegges for er på ca 750 m2 BYA, og skal inneholde kaldtlager, samt kjøleog fryserom. Over kjølelager skal det etableres mesanin som mulighet for fremtidige kontorlokaler. Tiltaket vil således oppføres med 2 etasjer, med fri høyde på hhv 3- og 6 meter. Det ansees som meget fordelaktig at lagerbygg samlokaliseres tett på eksisterende butikkbygning, ikke minst i forhold til effektiv utnyttelse av logistikk, varemottak samt personalfasiliteter med administrasjon. Forholdet til reguleringsplan og søknad om dispensasjon På bakgrunn av gjeldende reguleringsbestemmelser søkes det dispensasjon fra følgende forhold: 1. §3.1 Estetikk / utemiljø Tre skal brukes som hovedmateriale i all utbygging. Veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass. 2. §4.4.1 Sentrumsformål I området tillates følgende funksjoner: Forretning, bevertning, offentlig og privat tjenesteyting, kontor og bolig, med tilhørende funksjoner, blant annet varelevering. 3. §4.4.4 Sentrumsformål S_11 skal ha minimum 2 etg + loft regnet fra nedre etasjeplan, og bygget skal ha adkomst fra minst to plan. 4. §4.4.6 Sentrumsformål Det skal etableres publikumsrettede funksjoner i første etasje. 1. Forholdet til estetikk §3.1 Reguleringsbestemmelser i § 3.1 legger føringer om bruk av tre i både konstruksjon og fasade. Eurosparbygget ble oppført for 8 år siden, dvs flere år før gjeldende 9 reguleringsbestemmelser ble utarbeidet. Lagerbygget underordner seg derfor de sterke føringer som gis av Eurosparbygget, både med form og materialbruk. Bygningen foreslås av konstruksjonsmessige grunner som elementbygg med stålkonstruksjon som bærende element. Tiltaket etableres med flatt tak, der gesims og mønehøyde er sammenfallende. Takform er ihht reguleringsbestemmelse §4.4.8. 2. Forholdet til sentrumsformål §4.4.1 §4.4.1 tar ikke for seg lagerbygg eksplisitt, og det søkes derfor om dispensasjon fra denne bestemmelse. Imidlertid er lagerbygg en funksjon som bygger oppunder og server forretningsdrift, og er således nært beslektet med forretningsvirksomhet. Bygget forberedes for etablering av kontorplasser på mesanin, men i hovedsak skal bygget fungere som lager tilknyttet butikk- og forretningsvirksomhet for Brokelandsheia Matsenter AS V/ Tore Solstad. 3. Forholdet til sentrumsformål §4.4.4 §4.4.4 setter krav om at bygg skal oppføres med 2 etasjer samt loft, regnet fra nedre etasjeplan. Slik bygget er utført etableres mesanin, som således ivaretar kravet til 2 etasjer. Imidlertid bes det om at kravet om loft dispenseres. Bygget er prosjektert utfra tiltakshavers behov, og man ser det ikke hensiktsmessig å øke høyde for å tilfredsstille dette kravet. Maks byggehøyder er hjemlet i reguleringsplanen, og slik tiltaket fremstår kommer man ikke i strid med byggehøyder. 4. Forholdet til sentrumsformål §4.4.6 §4.4.4 angir at publikumsrettede funksjoner legges til første etasje. Bygningens bruk og funksjon er ikke publikumsrelatert, og bestemmelse antas å kun berøre de nyetableringer som åpner for slikt bruk. Lagerbygget uttrykker via sin utforming, med lite vindusarealer og store kjøreporter, at bygget ikke gir noen publikumsrettede funksjoner. Hensyn til offentligheten og særlige grunner for dispensasjon Det er en betingelse for byggesaken at oppføring av lagerbygg kan skje med umiddelbar nærhet til butikklokalet Eurospar. Oppføring av lagerbygg kan ikke gjennomføres på samme eiendom som Eurospar, da denne ikke eies, eller kan utvikles av Brokelandsheia Matsenter AS. Næringslivet på Brokelandsheia må utvikle seg i konkurranse med andre regionale sentra langs E-18. En tillatelse til foreslåtte tiltak vil bidra til denne utviklingen ved at eksisterende næringsarealer frigjøres og vil ikke konkurrere med omkringliggende virksomheter. Det er tiltakshavers oppfatning at nytt lagerbygg vil styrke egen forretningsvirksomhet, samt åpne for vekst og nye arbeidsplasser. Dette vil gagne hele handelsnæringen på Brokelandsheia. Ved å legge til rette for gode lagerfunksjoner vil dette gi en større bredde i varesortiment og tilbud, og vi vil påstå at dette demmer opp for mulig handelslekkasje. Dette vil gi positive synergieffekter i form av økt handel, videreføring og etablering av nye arbeidsplasser samt besparelser knyttet til arealeffektivitet. Tiltaket vil føre til en forenkling og samordning av varetransport til butikken, og vil få felles varelevering som Eurospar. Adkomst via S_10 er også hjemlet i reguleringsbestemmelse §4.4.5. Det er ikke kommet merknader til utsendt nabovarsel ifm med søknad om dispensasjon. 10 Rådmannens vurdering/merknader: Den aktuelle eiendommen ligger innenfor områderegulering for Brokelandsheia, datert 21.03.2013, og er regulert til sentrumsformål. Underdefinisjonen sentrumsformål beskriver reguleringsbestemmelser funksjoner som forretning, bevertning, offentlig og privat tjenesteyting, kontor og bolig, med tilhørende funksjoner, blant annet varelevering. I tillegg heter det at langs det offentlige gate- og plassrom skal bebyggelsen gjennom sin plassering og fasadeutforming henvende seg mot gaten og bidra til en klar romlig avgrensning. Det skal etableres publikumsrettede funksjoner i første etasje. Eiendommen er i arealplankart definert som område S_11, med en maksimal utnyttelsesgrad på 65 % BYA. Innenfor område S_11 tillates en maks mønehøyde på 18,7 meter fra ferdig planert terreng på ca kote + 94-96. For bebyggelse etablert fra øvre nivå med adkomst fra vei mot vest tillates en gesimshøyde på 5,6 meter og maks mønehøyde på 9,1 meter fra ferdig planert terreng på ca. kote + 104. S_11 skal ha minimum 2 etg + loft regnet fra nedre etasjeplan, og bygget skal ha adkomst fra minst to plan. Det stilles krav om perspektivskisse/fotomontasje. Parkeringsbehov skal løses på egen grunn; under bakken eller i eget bygg (2. etg mellom næringsdel og bolig-/kontordel). S_11 skal ha adkomst til varelevering via S_10. I fellesbestemmelsene i planen heter det seg at tre skal brukes som hovedmateriale i all utbygging, så sant det lar seg gjøre. Høye lange fasader skal deles opp med sprang og variasjon i uttrykk og eventuelt materialbruk. Veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass. Videre står det i fellesbestemmelsene at bebyggelsen skal ta hensyn til områdets karakter. Ny bebyggelse skal i grenseområder mot eksisterende bebyggelse gis en utforming tilpasset eksisterende situasjon, og også tilpasse de terrengmessige forhold. I Plan- og bygningsloven heter det at «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» I formålsbestemmelse til Plan- og bygningsloven står også følgende. Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det søkes dispensasjon fra fire forhold i bestemmelsene til områdereguleringen. 1. §3.1 Estetikk / utemiljø Tre skal brukes som hovedmateriale i all utbygging. Veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass. 11 Hensikten bak bestemmelsen om tre i fasadene er å skape et trivelig ytre miljø samt få en helhetlig bygningsmasse for området. Dette har vi i stor grad lykkes med og det er ingen bygninger oppført uten tre i fasadene etter at områdeplanen første gang ble vedtatt. Tre elementer er et naturlig element til å bryte opp lange ensformige fasader. Det er økte kostnader forbundet med oppføring og vedlikehold av tre elementer i fasadene, men i dette tilfelle anses det å være marginale i forhold til prosjektet totale kostnadsramme. Bygningen er tenkt oppført med lik fasade som den eksisterende Eurospar bygningen. Begge fasadene ligger tilnærmet på sammen linje, kun avbrutt med et åpnet rom på 8.5m som skiller bygningene. Det er akkurat i disse tilfellene at tre kan være et fint element som kan brukes til å bryte den lange ensformige fasaden. Rådmannen mener at hensikten bak denne bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om det dispenseres for bruk av tre i fasadene. Rådmannen fraråder mot å dispensere fra bestemmelsene om at veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass. Rådmannen mener at man i dette tilfellet bør kunne gi tillatelse til at det brukes stål i bærende konstruksjoner. 2. §4.4.1 Sentrumsformål I området tillates følgende funksjoner: Forretning, bevertning, offentlig og privat tjenesteyting, kontor og bolig, med tilhørende funksjoner, blant annet varelevering. Dette punktet vurderes sammen med punkt 4. 3. §4.4.4 Sentrumsformål S_11 skal ha minimum 2 etg + loft regnet fra nedre etasjeplan, og bygget skal ha adkomst fra minst to plan. Hensikten bak bestemmelsen om minimum 2 etasjer + loft er å få økt utnyttelse av gjenstående arealer innen for reguleringsplan område. S_11 er en tomt som naturlig utbygges i to nivåer. Laveste nivå er tilsvarende der hvor dagens parkering og Eurospar bygg ligger, mens øvre nivå ligger 10m over. Bygningen som ønskes oppført er 9m høy og er tenkt oppført på det laveste nivået. Bygningen er tenkt oppført på grensen mellom S_10 og S_11. Bygningen oppføres med ett såkalt mesaninetasje. Mesanin anses ikke som en fullverdig etasje da den ofte bygges som en balkong/galleri inni selve bygningskroppen. Plantegningene viser at mesaninetasjen bygges over ca 33% av det totale bygningsarealet. Bestemmelsene til planen tillater flatt tak når bygningene blir mer en 12m brede. I disse tilfellene vil det ikke være naturlig med loft over 2 etasje. Rådmannen mener at man i dette tilfellet bør kunne gi tillatelse til oppføring av lagerbygg med mesaninetasje uten loft som omsøkt. 4. §4.4.6 Sentrumsformål Det skal etableres publikumsrettede funksjoner i første etasje. Bestemmelsene om publikumsrettede funksjoner i første etasje og funksjoner som tillates innenfor området vurderes under et. 12 Hensikten bak bestemmelsene nevnt over er å bidra til å skape et levende handelsmiljø på Brokelandsheia. Kravet om publikumsrettede funksjoner i første etasje skal være med å lage en «handelsgate» som henvender seg til publikum. I denne aktuelle saken søkes det om å oppføre en lagerbygning uten publikumsrettede funksjonen i første etasje. Bygningen ønskes oppført langs den offentlige parkeringsplassen. Søkeren opplyser i søknaden at det er en betingelse at oppføringen av lagerbygget skjer i umiddelbar nærhet til Eurospar bygget. Oppføring av lagerbygg kan ikke gjennomføres på samme eiendom som Eurospar, da denne ikke eies, eller kan utvikles av Brokelandsheia Matsenter AS. Gode lagerfunksjoner vil dette gi en større bredde i varesortiment og tilbud i Eurospar butikken. Rådmannen må vurdere oppføringen av lagerbygningen som en selvstendig enhet da eiendomsselskapene til de to bygningene har forskjellige eiere. Om den nye lagerbygningen har en funksjon til Eurospar bygningen har ingen relevans til byggesaken. Rådmannen mener at hensikten bak bestemmelsen om publikumsrettet funksjon i første etasje langs det offentlige rom blir vesentlig tilsidesatt om det dispenseres for publikumsrettet funksjoner i første etasje slik som omsøkt. Rådmannen fraråder å dispensere fra bestemmelsene om krav til publikumsrettede funksjoner i første etasje som omsøkt. Samtidig ser rådmannen at det finnes løsninger for å ivareta søkerens ønske om at lagerbygget oppføres i umiddelbar nærhet til Eurospar bygget. Området S_11 i områdereguleringen er et stort område. Bygningen kan oppføres mot vest på dette område og helt inn mot byggegrensa. Da beholdes en parsell langs den offentlige gate som på et senere tidspunkt kan utbygget med publikumsrettet funksjoner. Videre utvikling av S_11 vil være veldig mye enklere. Se vedlagt kartskisse til foreslått plassering. Lagerbygningen det her søkes om skal inneholde tørr-, kjøle- og fryselager. Fryselager og til dels kjølelager trenger kraftige kjølemaskiner. Kjølemaskiner er kjent for å generere en del støy. Ved å flytte bygningen vest på område vil det mest sannsynlig være enklere å støyskjerme kjølemaskinene fra omgivelsene. Støy er et generelt problem at det vil bli satt strenge krav til skjerming i byggesaken. Flyttes derimot bygningen slik at det beholdes en parsell langs den offentlige gate som på et senere tidspunkt vil kunne utbygget av andre med publikumsrettede funksjoner i første etasje mener rådmannen at hensikten bak bestemmelsene i mindre grad berøres. Rådmannen mener da at det bør kunne gi tillatelse til at lagerbygget oppføres uten publikumsrettede funksjoner i første etasje. Oppsummering På bakgrunn av overnevnte vurderinger anbefaler rådmannen at søknaden om dispensasjon for oppføring av nytt lagerbygg på Brokelandsheia avvises slik søknaden foreligger. Flyttes derimot bygningen som kartskissen viser mener rådmannen at det bør kunne gi tillatelse til at lagerbygget oppføres uten publikumsrettede funksjoner i første etasje. Uansett fraråder rådmannen mot å dispensere fra bestemmelsene om at veggfasader må ha utvendig kledning av tre, naturstein og/eller glass. 13 Melding om vedtak sendes til: PS 17/9 Privat reguleringsplan på Fardalsmoen (ettersendes)
© Copyright 2024