Journée professionnelle nationale des DAF – 27 janvier 2015 Actualités comptables et financières Stéphane Descolonges Fédération nationale des OPH Sommaire Rappel des instances de travail :  Groupe de travail DHUP Fédérations : depuis 2012  Groupe de travail ANC « Cadre comptable des HLM » mis en place en février 2014  Groupe HLM permanent à la Compagnie nationale des commissaires aux comptes (dernière réunion le 15 septembre 2014) Rappel de l’actualité réglementaire en matière comptable et financière :  Décret du 7 octobre 2014 sur suppression AD  Décision Collège ANC du 4 décembre modifiant le RNC sur l’amiante (entre autre)  Avis Min. Logement du 15 décembre 2014 publié le 10 janvier 2015  Décret du 29 décembre 2014 sur provisions pour créances locataires publié le 31 décembre 2 Décret du 7 octobre 2014 sur AD Communication sur le site de la Fédération des OPH : actu pro  Introduction d’une nouvelle définition de l’autofinancement à l’article R423-1 du CCH  Nouvelle rédaction de l’article R423-70 du CCH  Suppression de la comptabilisation d’amortissements dérogatoires lorsque amortissements comptables inférieurs à amortissements financiers  Reprise du stock d’amortissement dérogatoire à l’ouverture des comptes 2014 par le compte de RAN (sans passage par le résultat) 3 Décret du 7 octobre 2014 sur AD  Nouvelle rédaction de l’article R423-70 du CCH  Calcul chaque année de l’autofinancement net HLM défini à l’article R423-1-4 du CCH  « L’autofinancement net HLM correspond à la capacité d’autofinancement définie au plan comptable général, de laquelle sont retranchés pour l’exercice considéré les remboursements d’emprunts liés à l’activité locative, à l’exception des remboursements anticipés » : l’ensemble des emprunts sont concernés sauf ceux relatifs aux siège de l’organisme  Ratio Autofinancement / Comptes 70 – comptes 703 + Comptes 76  Calcul du ratio N et moyenne N-2, N-1, N dès la clôture 2014 4 Décret du 7 octobre 2014 sur AD  Mention systématique du calcul dans le rapport de gestion  Délibération du CA si l’un des deux ratios n (0%) ou moyenne des trois dernières années (3%) non respecté (cf. arrêté du 10 décembre 2014 publié le 19 décembre) :  Sur les causes de la dégradation de l’autofinancement  Sur les mesures internes à prendre (le cas échéant) pour redresser la situation financière de l’OLS  Délibération intégrée dans le rapport de gestion prévu article L.225-100 du code de commerce présenté à l’AG des actionnaires des ESH ou au CA des OPH (idem rapport d’activité des OPH) 5 Mise à jour des Instruction comptables Modalités nouvelles d’approbation des règles comptables (décret du 07/10/2014) Modification d’article pour les ESH : « Art. R.* 423-68. – Dans le respect des règles relatives au cadre comptable et la tenue des comptes des sociétés d’habitations à loyer modéré fixées par un règlement de l’Autorité des normes comptables, le plan de comptes applicable aux sociétés d’habitations à loyer modéré est fixé par des instructions homologuées par arrêté conjoint du ministre chargé du logement et du ministre chargé des Finances, après avis de l’Autorité des normes comptables. » Nouvel article pour les OPH : « Art. R.* 423-17-1. Les règles comptables applicables aux offices publics de l'habitat à comptabilité publique sont approuvées par arrêté ministériel pris dans les formes prévues au premier alinéa de l'article R. * 423-7 après avis du Conseil de normalisation des comptes publics. 6 Mise à jour des Instruction comptables Modalités nouvelles d’approbation des règles comptables (décret du 07/10/2014) Le plan de comptes, les modalités de tenue des comptes et les états réglementaires y afférents applicables aux offices publics de l'habitat à comptabilité publique sont approuvés par arrêté ministériel pris dans les formes prévues au premier alinéa de l'article R. * 423-7. » « Art. R. * 423-29. Dans le respect des règles relatives au cadre comptable et la tenue des comptes des offices publics de l'habitat à comptabilité commerciale fixées par l'autorité des normes comptables, le plan de comptes applicable aux offices publics de l'habitat à comptabilité commerciale est fixé par des instructions homologuées par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé des finances et du ministre chargé des collectivités territoriales, après avis de l'Autorité des normes comptables. » 7 Sommaire Evolution de l’instruction comptable consolidée (au 1er janvier 2015)  Plan et commentaires de comptes  Plan de comptes consolidé  Commentaires sur les comptes  Effacements des dettes suite procédure RP  Contrats long terme et VEFA  Frais de concours d’architectes  Frais de garantie CGLLS  Problématique particulière de l’accession 8 Sommaire • Etats réglementaires • Ecart AT-AF: sort de cette annexe • Informations générales : informations complémentaires • IG : simplification des classifications d’effectif • Etat des dettes financières : projet d’état pour les OPH étendu aux SA d’HLM • Simplifications de forme des FSFC • Sort de la destination 2.22 des emprunts locatifs • Sort de la destination 2.23 des emprunts locatifs 9 Groupe de travail DHUP  Mise en place d’un groupe de travail en 2012 pour « consolidation » d’une instruction comptable unique (mettre fin à IC chronologiques et par famille)  Parallèlement interpellation de la DHUP par la CNCC sur l’évolution de l’amortissement dérogatoire  Ecriture du projet de l’instruction comptable consolidée (plan de comptes + commentaires) finalisée à l’été 2013, contact informel de l’ANC  Actualisation des états réglementaires du 2ème semestre 2013 à ce jour : travail indépendant de celui fait avec l’ANC 10 Groupe de travail ANC  Pour rappel saisine officielle de l’ANC en date du 30 octobre 2013  Nouvelle saisine en janvier de l’ANC pour toilettage de textes caduques dans le CCH  Reconstitution des collèges de l’ANC en février 2014 (Normes privées)  Mise en place du groupe de travail « Cadre comptable des HLM » 11 Groupe de travail ANC  9 réunions depuis le 10 mars la prochaine le 28 janvier 2015, dont les 6 premières ont essentiellement porté sur le sujet de la comptabilisation des coûts liés au traitement de l’amiante  Participants au groupe de travail de l’ANC : Edouard Fossat Président, Pierre-Jean Dupic permanent, la DHUP, la CNCC (Président du groupe HLM et quelques commissaires aux comptes), la CNOCP, la MIILOS, les Fédérations des OPH, Coopératives HLM, et ESH accompagnées de praticiens de terrain DAF d’ESH et d’OPH 12 Groupe HLM à la CNCC  Réunions communes CIL / HLM scindées en deux parties CNCC pure et CNCC + invités  Réunions régulières à la CNCC sur les questions techniques qui se posent régulièrement  Non participation à réunion du 20 juin  Participation à réunion du 15 septembre 2014, du 24 octobre et du 15 décembre 2014 : suppression des amortissements dérogatoires, traitement comptable des DAAF, mutualisation financière, prime exceptionnelle de 120M€ des Fonds d’Epargne de la CDC, … 13 Dépréciation des créances douteuses Décret du 29 décembre 2014 sur la dépréciation des créances locataires partis et de plus d’un an  Dépréciation à 100% des locataires partis et des locataires présents pour les créances à plus d’un an  Absence de précision sur la notion de créances de plus d’un an (volume / date) : choix possible  Volonté de l’ANC de ne pas mettre dans instruction des règles de provisions forfaitaires : obligation d’appliquer le droit commun  Précisions seront apportées dans l’IC  Version en date du 25 septembre 2014 14 Dépréciation des créances douteuses Locataires douteux partis ou créances à plus d’un an « Art. R. 423-1-5. – Les sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les locataires partis et par les locataires dont la dette est supérieure à un an font l’objet d’une dépréciation en totalité. Pour les autres sommes dues, les règles comptables applicables à l’évaluation des actifs s’appliquent.»  Aucune modification pour la clôture 2014 bien que le décret prévoit application dès 2014 : application des principes de l’Instruction comptable actuelle encore en vigueur  Applicable dans le cadre de la nouvelle IC à fin 2015 15 Dépréciation des créances douteuses Locataires douteux à moins d’un an  Volonté de l’ANC d’exclure de la future instruction comptable applicable fin 2015 les taux forfaitaires de 25% pour les créances entre 3 et 6 mois et de 50% pour les créances entre 6 et 12 mois  Les dépréciations doivent être étayées dossier par dossier ou appuyées sur des études statistiques fiables  Guide fédéral s’appuyant sur une étude statistique sur les taux de recouvrabilité des créances locataires douteuses (Fédération OPH partante, Fédération ESH : question posée aux instances fédérales) 16 Interrogation sur amiante  Lettre des trois présidents des fédérations en date du 5 mars demandant de relier les problématiques de l’amiante au groupe de travail ANC « Cadre comptable des HLM »  Examen à réunion du 11 avril 2014 plus réunion spécifique du 20 juin 2014, puis réunions d’octobre  Le sujet pourrait être réétudié de manière plus large sur la problématiques des dépenses de mise en conformité par un groupe spécifique intersectoriel à l’ANC 17 Premières conclusions sur amiante Clôture des comptes 2014  Deux natures de dépenses  Surcoûts liés à la présence d’amiante lors de travaux de réhabilitation : ils peuvent être inclus dans le coût des travaux immobilisés (décision du collège des normes privées de l’ANC en date du 26 novembre 2014 modifiant le Recueil des normes comptables)  Travaux de désamiantage purs exemple obligations si DTA >5 fibres d’amiante sur matériau moyen confinement ou extraction du matériau dans les trois ans : Les textes actuels ne permettent que la comptabilisation de ce type de dépenses en charges. Un travail complémentaire avec l’ANC est à réaliser sur les années futures.  Communication OPH actu pro 18 Conséquences sur les diagnostics amiante  Si réalisés dans le cadre de DTA (obligation à l’horizon 2021) de faire des DTA sur parties communes  charges et provisions  Si réalisés lors de travaux repérage amiante avant travaux  possibilité de les rattacher aux travaux principaux (légère différence d’appréciation entre Fédération mais peu significatif en terme de montant) 19 Traitement comptable des DAAF  Comptabilisation de l’achat et de l’installation des DAAF  Présentation solution au groupe HLM CNCC Position de la fédération des OPH (recommandation de la comptabilisation en charges) : actu pro 20 Traitement comptable de la mutualisation financière  Utilisation des comptes 6282 et 7583 pour la comptabilisation du flux (net) sans possibilité de le provisionner  Courrier du fin septembre 2014  Flux net en 2014 sur les prêts signés et retournés en 2013  Pas de possibilité de provisionner 2014 (données seulement connues au mieux en mars avril 2015) Pour les OPH : actu pro pour les OPH 21 Traitement Prime de 120M€ des fonds d’épargne de la CDC  Questionnement des OLS sur les modalités de notification de versement et de comptabilisation de la prime  Rencontre en octobre avec Marion Anne Macé de la Direction des fonds d’épargne de la CDC à Paris:  prime notifiée mensuellement en fonction des lignes de prêts entièrement mobilisées  A condition que première mobilisation réalisée dans les 24 mois de la demande de prêt =>Circulaire du 5 décembre 2014 et actu pro OPH avec exemplaire Flash Clients envoyé aux DR de la CDC et un exemple de notification =>Système se mettant progressivement en place, attente du courrier de la CDC pour le comptabiliser en compte 742 Aide à la construction 22 Conséquences de la loi ALUR sur les opérations de fusion  Point sur les problématiques ( prix de cession des actions, capitaux propres, boni de fusion, écritures de reconstitution des subventions)  Actions à entreprendre vis-à-vis des instances (DHUP, ANC)  Présentation Ernst &Young au CAP des ESH  Projet d’écritures en cours à fournir à l’ANC pour fin janvier 2015 après consultation des instances fédérales puis la DHUP 23 Plan de comptes consolidé • Présenté à ANC du 27 mars 2014 • Mis en ligne sur site des fédérations OPH (actu pro) 24 Commentaires instruction comptable consolidée  En cours de relecture auprès de l’ANC (examen des comptes 1 le 5 septembre 2014  Applicable au 31/12/2015 (au mieux) 25 Commentaires instruction comptable consolidée A examiner dans prochaines réunions ANC Quelques nouveautés cf. version février 2014 Accession (voir ci après) Inclusion dans PR des opérations nouvelles des frais de concours et d’architectes et des commissions payées pour l’octroi d’une garantie sur emprunts ?  6542 Comptabilisation des effacements de créances suite à des décisions des tribunaux (faillites personnelles) ?     26 Commentaires - Accession  Règlement ANC 2012-05 du 8 novembre 2012  Les VEFA sont désormais analysées comme des contrats à long terme au sens de l’article 380-1 PCG => Dans les comptes sociaux comme dans les comptes consolidés, l’ensemble des contrats de VEFA sont donc comptabilisés à l’achèvement ou à l’avancement, la méthode à l’avancement étant la méthode préférentielle 27 Commentaires - Accession  Méthode de prise de la marge dans la future instruction comptable?  Schémas d’écriture proposés proposent les deux méthodes (schémas proposés à réunion ANC du 2 octobre 2014) 28 Commentaires - Accession  Frais de commercialisation directement imputables à un contrat (commission sur ventes)  Dans IC : comptabilisés en compte 62 puis extournés en CCA à la clôture si vente réalisées en N+1  Désormais incorporés dans les stocks (à revoir avec définition des actifs) ? 29 Commentaires - Accession  Frais de commercialisation généraux (appartement témoin, panneaux, plaquettes commerciales)  Auparavant inclus dans les stocks cf. commentaire sur le compte 332 Ne sont à retenir que les charges de lancement …plaquettes appartement témoin,  Désormais exclus des stocks 30 Commentaires IC consolidée: quelques petites nouveautés  Inclusion dans le prix de revient des nouvelles constructions  Frais de concours (y compris primes versées aux candidats non retenues)  Retirer « pour autant qu’elles n’excèdent pas la valeur vénale du bien » ? 31 Commentaire IC consolidée: quelques petites nouveautés  Deux pistes exploratoires  Les inclure dans le prix de revient immeuble ou possibilités les passer en charges constatées d’avance puis les reprendre sur la durée de remboursement des emprunts => Réponse négative de l’ANC  Bien sûr la comptabilisation en charges reste possible 32 Consolidation IC : engagements hors bilan  Nomenclature classe 8  Introduire la notion de montant significatif à reprendre dans les Engagements hors bilan cf. Code de commerce et PCG  Introduire des seuils de significativité 10% actif ?  Garanties des collectivités locales : les indiquer ou considérer que l’on est pas le bénéficiaire direct de la garantie ? 33 Etats réglementaires projets  Sort de l’annexe AT-AF : suppression ou reclassification en simple état réglementaire non revu par les CAC : suppression !  Simplification de forme des fiches de situation financière et comptable projet  Sort du 2.23 : suppression proposée par le Ministère  Problème sur sorties de composants: voir projet  Problème sur le stock dans la gestion des SI 34 Etats réglementaires projets  Nouvel Etat des emprunts (cf. projet) déjà applicable aux OPH  Décision de la DHUP d’étendre l’obligation aux SA  Difficultés remontées (problèmes informatiques, description dans l’annexe de produits particulièrement complexes, valeur de sortie) 35 Etats réglementaires projets  Impayés création d’un compte 6542 repris dans l’annexe ventilation des comptes clients  Parc locatif : création d’une rubrique 6.3 dans le parc locatif  Informations générales: revoir les catégories de personnel 36 Certificats d’économie d’énergie  Règlement ANC du 4 octobre 2012  Comptabilisation des certificats d’économie d’énergie : questionnement groupe sont ils concernés (au-delà des cessions des certificats d’économie d’énergie)  Création d’un compte 449 dans le nouveau plan fusionné et d’un compte 32 (Quotas de CO2) ? 37