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Deutsche Asset
& Wealth Management
Fondsporträt
grundbesitz Fokus Deutschland
31. März 2015
Portfolioaufbau
Erste Büroimmobilie für grundbesitz Fokus Deutschland
in Stuttgart erworben
einen Großteil der Stadt,
sondern auch sehr gute
Verkehrsanbindungen.
Im März 2015 hat das Fondsmanagement
von grundbesitz Fokus Deutschland den
Kaufvertrag zum Erwerb der ersten Immobilie für den Fonds unterzeichnet.
Bülow Tower – markantes Bürogebäude
in herausragender Lage
Der 15-geschossige Büroturm liegt in dominanter Ecklage im etablierten Bürostandort
Löwentorzentrum im Stuttgarter Norden
und bietet nicht nur einen guten Blick über
Langfristige Mieter
Die flexibel nutzbaren
Büroflächen sind derzeit
an rund zehn Mieter aus
verschiedenen Branchen – vorwiegend langfristig – vermietet.
Dazu zählen beispielsweise ein behördlicher
Mieter, Versicherungsunternehmen, eine
Rechtsanwaltskanzlei und auch die Projektentwicklungsgesellschaft, die die Immobilie
1991 entwickelt und erstellt hat.
Ausgezeichnete Immobilie
Das vor zwei Jahren umfangreich modernisierte Gebäude wurde mit den Nachhaltigkeitszertifikat LEED Gold ausgezeichnet.
Immobilienerwerb gemäß der
Anlagestrategie des Fonds
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags für
das Büroobjekt Bülow Tower hat das Fondsmanagement den entscheidenden Schritt für
den Erwerb der ersten attraktiven Immobilie
für den Fonds gemacht. Mit dem Übergang
dieser Immobilie in das Fondsvermögen,
geplant für Mai 2015 (vorbehaltlich der
Erfüllung der kaufvertraglich vereinbarten
Voraussetzungen), können dann die ersten
Mieterträge für den Fonds realisiert werden.
Bülow Tower, Stuttgart
Art
Nutzfläche
Fertigstellung
Modernisierung
Ankaufspreis
Ankaufsrendite
Büroimmobilie
13.832 m²
1991
2012/2013
rd. 36,4 Mio. EUR
rd. 5,7 %
Anlagestrategie
Investitionen in Immobilien – vorwiegend in Deutschland. Die Auswahl der Immobilien erfolgt nach nachhaltiger Ertragskraft sowie Diversifikation
nach Lage, Größe, Nutzung und Mieter.
Aktuelle Auszeichnungen der RREEF Investment GmbH bzw. Deutsche Asset & Wealth Management
AAA AMR
Winner
2013
EUROsReATING
rvices
Feri Rating, Februar 20151
Gesamtnote „Ausgezeichnet“ (AA) im Managementrating
Feri EuroRating Awards, November 20142
„Bester Asset Manager Real Estate“
1
2
Quelle: RREEF Investment GmbH
Quelle: Feri Euro Rating Services, frr.feri.de, Pressemitteilung vom 25.11.2014
Scope Management2013
Rating, Juni 20143
Winner Management bester Asset Manager für Immobilien
Deutsche Asset & Wealth
Management
mit Rating
Höchstnote „AAAAMR“
Asset
Qualität
Hervorragende
Scope Award, Oktober 20134
Deutsche Asset & Wealth Management ausgezeichnet für beste Asset
Management Performance im Bereich Real Estate Management
AAA
3
4
Quelle: www.scope-analysis.de, Pressemitteilung vom 11.06.2014
Quelle: www.scope-group.com, Pressemitteilung vom 18.10.2013
Fondsporträt grundbesitz Fokus Deutschland vom 31. März 2015
grundbesitz
Fokus Deutschland
Anteilklasse RC
Ausgabepreis
Rücknahmepreis1
Anzahl Stücke
52,53 EUR
50,02 EUR
5.517.838
(Stand: 31.03.2015)
Der Rücknahmepreis berücksichtigt nicht einen bis
31.12.2019 zu berechnenden Rücknahmeabschlag
in Höhe von 2%. Näheres entnehmen Sie bitte dem
Verkaufsprospekt.
1
Allgemeine Fondsdaten
Anteilklasse RC
Kapitalverwaltungsgesellschaft
RREEF Investment
GmbH
Fondsname
grundbesitz
Fokus Deutschland
ISIN
DE0009807081
WKN
980708
Fondsart
Offener
Immobilienfonds
Auflegungsdatum
03.11.2014
Geschäftsjahr
1. April – 31. März
Fondswährung
EUR
Ausgabeaufschlag
5,0%
Ertragsverwendung
Ausschüttend
Ausschüttung
Jährlich
Verwaltungsvergütung
1,0% p.a. des
anteiligen Fondsvermögens2
Anlagestrategie
Im Fokus: Deutschland
Für den Fonds wird der Aufbau eines breit
diversifizierten Portfolios mit Immobilien an
ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten angestrebt.
Schwerpunkt der Immobilieninvestitionen sind Groß- und Mittelstädte in Deutschland. Die
Immobilien sollen dabei
die Nutzungsarten Büro,
Einzelhandel, Logistik,
Hotel, Wohnen und Gesundheit umfassen.
Eine gute Mikrolage
und ausgewogene
Gebäudestruktur
sowie -substanz
der Immobilien soll
dabei grundsätzlich
eine gute Ver- und
Nachvermietung
ermöglichen.
vermögens ist die Erzielung einer regelmäßig positiven Jahresrendite mit stabilen
jährlichen Ausschüttungen bei möglichst
geringen Wertschwankungen. Durch zielgerichtete Maßnahmen bei
der Anlage und bei der
Verwaltung der Objekte
soll eine positive
Wertentwicklung der
Anlageobjekte erreicht
werden.
Das Sondervermögen grundbesitz
Fokus Deutschland ist auf unbegrenzte Zeit aufgelegt
und hat keine feste Laufzeit.
In Abhängigkeit von
der Marktentwicklung
ist jedoch ein Verkauf
des gesamten Immobilienportfolios und eine
sich daran anschließende
Liquidation des Sondervermögens möglich. Eine Entscheidung über
einen Verkauf liegt im alleinigen Ermessen
der Gesellschaft.
Die Anlagestrategie für
das Sondervermögen stellt
den Erwerb, den laufenden
Ertrag und den Verkauf von Immobilien in
den Mittelpunkt. Anlageziel des Sonder-
Fondsübersicht
Fondsvermögen
Immobilienvermögen (direkt gehalten)
Beteiligungsvermögen
Liquide Mittel2
Kredite (direkt gehalten)
Sonstiges3
Liquiditätsquote4
Fremdkapitalquote5
Vermietungsquote6
Investments in Fremdwährung7
Zzgl. erfolgsabhängiger Vergütung von bis zu 2,5% p.a.,
bezogen auf die absolut positive Anteilwertentwicklung
> 5,0%, aber max. 0,2% des durchschnittlichen Fondsvermögens
2
Insgesamt
Mio. EUR
321,4
–
–
321,4
–
–
Anteilklasse RC
Mio. EUR
276,0
–
–
276,0
–
–
100,0%
0,0%
–
0,0%
–
–
–
–
Inkl. 5% Mindestliquidität von 16 Mio. EUR (bezogen auf das Fondsvermögen)
Saldo aus sonstigem Vermögen und sonstigen Verbindlichkeiten
Bezogen auf das Fondsvolumen
5
Bezogen auf das Immobilienvermögen (Summe der Verkehrswerte)
6
Vermietung gemessen am Jahressollmietertrag
7
Erfolgen mit Währungssicherungsgeschäften
2
3
4
Dieser offene Immobilienfonds
passt in keine Schublade
grundbesitz Fokus Deutschland
macht den Unterschied.
Alle Angaben sind ohne Gewähr. Bitte beachten Sie die Zusatzinformationen und „Wichtigen Hinweise“ auf der letzten Seite.
Fondsporträt grundbesitz Fokus Deutschland vom 31. März 2015
Fondsübersicht
grundbesitz
Fokus Deutschland
Anteilklasse IC
Ausgabepreis
Rücknahmepreis1
Anzahl Stücke
Fondsvermögen
Immobilienvermögen (direkt gehalten)
Beteiligungsvermögen
Liquide Mittel32
Kredite (direkt gehalten)
Sonstiges43
Liquiditätsquote45
Fremdkapitalquote56
Vermietungsquote67
Investments in Fremdwährung78
52,54 EUR
50,03 EUR
906.719
Insgesamt
Mio. EUR
4.173,9
321,4
3.115,6
–
815,5
–
914,2
321,4
-702,8
–
31,4
–
Anteilklasse IC
Mio. EUR
325,9
45,4
243,3
–
63,7
–
71,4
45,4
-54,8
–
2,4
0,0
100,0%
21,9%
19,6%
0,0%
95,7%
–
23,4%
0,0%
–
–
–
–
Inkl. 5% Mindestliquidität von 16 Mio. EUR (bezogen auf das Fondsvermögen)
Saldo aus sonstigem Vermögen und sonstigen Verbindlichkeiten
Bezogen auf das Fondsvolumen
5
Bezogen auf das Immobilienvermögen (Summe der Verkehrswerte)
6
Vermietung gemessen am Jahressollmietertrag
7
Erfolgen mit Währungssicherungsgeschäften
2
(Stand: 31.03.2015)
3
4
Der Rücknahmepreis berücksichtigt nicht einen bis
31.12.2019 zu berechnenden Rücknahmeabschlag
in Höhe von 2%. Näheres entnehmen Sie bitte dem
Verkaufsprospekt.
1
Allgemeine Fondsdaten
Anteilklasse IC
Kapitalverwaltungsgesellschaft
RREEF Investment
GmbH
Fondsname
grundbesitz
Fokus Deutschland
ISIN
DE0009807099
WKN
980709
Fondsart
Offener
Immobilienfonds
Auflegungsdatum
03.11.2014
Geschäftsjahr
1. April – 31. März
Fondswährung
EUR
Ausgabeaufschlag
5,0%
Ertragsverwendung
Ausschüttend
Ausschüttung
Jährlich
Verwaltungsvergütung
0,55% p.a. des
anteiligen Immobilienvermögens7
0,05% p.a. der
anteiligen Liquiditätsanlagen7
7
Zzgl. erfolgsabhängiger Vergütung von bis zu 5,0% p.a.,
bezogen auf die absolut positive Anteilwertentwicklung
> 6,0%, aber max. 0,4% des durchschnittlichen Fondsvermögens
Gesundheit
Der demografische Wandel bedeutet langfristig eine hohe Nachfrage
nach nutzergerechten Immobilien. Neue
Konzepte wie Ärztehäuser und betreutes
Wohnen gewinnen an Bedeutung.
Wohnungen
Die Nachfrage nach Wohnraum
wird getragen von den steigenden
Haushaltszahlen und der zunehmenden
Attraktivität der Metropolregionen.
Wie läuft ein Ankauf von Immobilien
für die Offenen Immobilienfonds bei
Deutsche Asset & Wealth Management ab?
Im Rahmen der Fondsstrategie werden Immobilien, die zum Verkauf stehen, selektiert.
Hier arbeiten die Mitarbeiter der Abteilung
Transactions bei Deutsche Asset & Wealth
Management eng u. a. mit Maklern zusammen. Der Bereich Transactions für Deutschland umfasst zehn Mitarbeiter, die An- und
Verkäufe von Fondsimmobilien umsetzen.
Passt das Objekt in die Fondsstrategie wird
mit dem Verkäufer eine Phase der Exklusivität vereinbart, innerhalb derer einen intensive
Prüfung des Ankaufsobjekts erfolgt, die
sogenannte Due Diligence. Diese Phase
erfordert für Immobilien in der Regel einen
Zeitraum von mehreren Wochen.
den Verhandlungen mit dem Verkäufer kann
der Kaufvertrag unterzeichnet werden (sogenanntes Signing). Anschließend findet das
sogenannte Closing statt, d. h. die Immobilie
geht in den Besitz des Fonds über und aus
dem Liquiditätsbestand des Fonds erfolgt
die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer.
Allerdings liegen aufgrund regulatorischer
Anforderungen, wie z. B. Vorkaufsrechte von
Städten, in Deutschland zwischen Signing
und Closing in der Regel mehrere Wochen.
Ein Ankaufsprozess von der ersten Schreibtischanalyse bis zum Übergang der Immobilie
in das Fondsvermögen kann also bis zu
mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Ergibt die Prüfung die Eignung des Objekts
für den Fonds wird die Entscheidung in den
erforderlichen Gremien veranlasst. Nach
einer positiven Würdigung des Ankaufs und
Aktuell hat das Fondsmanagement von
grundbesitz Fokus Deutschland bereits
zahlreiche Immobilien für den Fonds analysiert und einige Immobilien befinden sich in
intensiver Prüfung.
Die Immobilien zur Strategie
Nachdem die Trends identifiziert sind, gilt es, die dazu passende Objektstrategie zu entwickeln.
Dabei spielen Nutzungsart, Ertragskraft, Lage, Größe und Mieter der möglichen Immobilien
eine Rolle.
Büro
Der Fokus liegt auf flexibel nutzbaren Mietflächen in Mittel- und
Großstädten mit nachhaltigem Wachstum
bei der Bürobeschäftigung.
Hotel
Die global vernetzte Wirtschaft
führt zu steigender Reisetätigkeit
und damit zu Investmentchancen – vor allem
im Mittelpreissegment.
Alle Angaben sind ohne Gewähr. Bitte beachten Sie die Zusatzinformationen und „Wichtigen Hinweise“ auf der letzten Seite.
Logistik
Das veränderte Konsumverhalten
(vor allem durch E-Commerce/Onlinehandel) sowie bedarfsorientierte Produktionsprozesse führen zu steigender Nachfrage
nach verkehrstechnisch optimal angebundenen Standorten.
Einzelhandel
Objekte der regionalen Grundversorgung gewinnen an Stellenwert.
Ebenso auch neue innovative Konzepte in
den Innenstädten.
Fondsporträt grundbesitz Fokus Deutschland vom 31. März 2015
RREEF Investment GmbH
Mainzer Landstraße 178–190
60327 Frankfurt am Main
Internet: www.deutscherealestate.com
*
Weitere Informationen erhalten Sie bei:
Deutsche Asset & Wealth Management Investment GmbH*
60612 Frankfurt am Main
Telefon: +49 (0) 69-910-12389
Telefax: +49 (0) 69-910-19090
Internet:www.dws.de
E-Mail: info@dws.com
Erbringt für die RREEF Investment GmbH vertriebsunterstützende Dienstleistungen.
Risiken:
– Anteilpreisrisiko: Der Anteilwert kann jederzeit unter den Kaufpreis fallen, zu dem der Kunde den Anteil erworben hat.
– Risiko der Rücknahmeaussetzung bei Fondsanteilen/Liquiditätsrisiken: Wenn sehr viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben möchten, reicht die Liquidität des Fonds möglicherweise nicht zur Bedienung aller Rücknahmeverlangen aus. In diesem Fall muss die KVG die Rücknahme der Anteile aussetzen mit der Folge, dass die Anleger – ggf. längere Zeit – nicht über ihr investiertes Kapital verfügen können. In letzter Konsequenz kann es zur Abwicklung des Fonds mit der Folge der Veräußerung sämtlicher Vermögensgegenstände kommen. Ggf. erhält ein Anleger
erst nach vollständiger Abwicklung die Auszahlung des auf seine Fondsanteile entfallenden Abwicklungserlöses. Dieser Erlös kann erheblich unter
dem Betrag des investierten Kapitals liegen.
– Immobilienrisiken: Die Mieterträge des Fonds können infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern sinken. Objektstandorte können
für Mieter an Attraktivität verlieren, sodass dort nur noch geringere Mieten erzielbar sind. Der Wert der Immobilien kann wegen geringerer Mieteinnahmen oder Marktänderungen sinken. Die Instandhaltung der Objekte kann teurer werden als geplant. Mögliche Änderungen im Steuerrecht
können den Ertrag aus einer Immobilie beeinflussen.
– Risiken aus der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften: Wenn der Fonds Immobilien indirekt über eine Gesellschaft erwirbt, können sich
neben den Immobilienrisiken Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und Steuerrecht ergeben.
– Risiken aus fremdfinanzierten Immobilien: Wenn Immobilien des Fonds fremdfinanziert werden, wirken sich Wertminderungen stärker auf den
Preis der Fondsanteile aus (sog. Hebeleffekt/Leverage).
– Risiken aus der eingeschränkten Verfügbarkeit/Mindesthaltefrist: Anleger können auf Änderungen der Rahmenbedingungen (zum Beispiel
fallende Immobilienpreise) nur nach Einhaltung der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der 12-monatigen Rückgabefrist und damit nur mit
Verzögerung reagieren. Im Falle von Rückgaben bis einschließlich 31. Dezember 2019 wird die KVG zudem einen Rücknahmeabschlag von 2 %
des Anteilwertes bei jeder Rückgabe von Anteilen erheben, welcher dem Fonds zugutekommt. Damit besteht für den Anleger das Risiko, dass er –
sofern er bis zu diesem Zeitpunkt seine Anteile zurückgibt – zusätzlich einen Wertverlust von 2 % tragen muss.
– Besonderes Preisänderungsrisiko: Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der 12-monatigen Rückgabefrist können Wertverluste
auftreten, indem der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber dem Einstandspreis fällt. Damit besteht das Risiko, dass der durch den
Anleger erzielte Rücknahmepreis niedriger als der Ausgabepreis zum Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder als der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der
unwiderruflichen Rückgabeerklärung ist. Auf die Erhebung eines Rücknahmeabschlags bei Rückgaben bis einschließlich 31.12.2019 wird hingewiesen (siehe Risikohinweis zuvor).
– Risiken bei (frühzeitiger) Veräußerung des gesamten Immobilienportfolios: Risiko, dass die KVG die Immobilien nicht zu einem wirtschaftlich
günstigen Zeitpunkt veräußert, sodass nicht der höchstmögliche Verkaufserlös erzielt wird und dem Anleger eine ansonsten erzielbare Wertsteigerung entgeht. Zudem besteht für den Anleger das Risiko, dass es der KVG abweichend von der Zielsetzung nicht gelingt, einen geplanten Verkauf
aller Immobilien umzusetzen, und dass nach Kündigung des Verwaltungsrechts und Übergang des Rest-Immobilienportfolios auf die Verwahrstelle
noch Immobilien im Fonds verbleiben, die dann zu ggf. weniger attraktiven Preisen, auch unterhalb der zuletzt festgestellten Verkehrswerte oder
erst zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden können. Bei einem frühzeitigen Verkauf des gesamten Immobilienportfolios trägt der Anleger
das Wiederanlagerisiko zu einem möglicherweise von ihm nicht erwarteten Zeitpunkt. Zu einer frühzeitigen Veräußerung des gesamten Immobilienportfolios könnte es auch kommen, falls das Sondervermögen nicht nach Ablauf von vier Jahren ein Fondsvolumen von 150 Mio. Euro erreicht
hat und die BaFin deswegen verlangt, dass die KVG die Verwaltung des Sondervermögens kündigt. Die Kündigung des Verwaltungsrechts hat die
Aussetzung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen zur Folge, sodass die Anleger – ggf. längere Zeit – nicht über ihr investiertes Kapital verfügen können.
Wichtige Hinweise:
Deutsche Asset & Wealth Management ist der Markenname für den Asset Management & Wealth Management Geschäftsbereich der Deutsche
Bank AG und ihrer Tochtergesellschaften. Die jeweils verantwortlichen rechtlichen Einheiten, die Kunden Produkte oder Dienstleistungen der
Deutsche Asset & Wealth Management anbieten, werden in den entsprechenden Verträgen, Verkaufsunterlagen oder sonstigen Produktinformationen benannt.
Die in diesem Fondsporträt des Offenen Immobilienfonds grundbesitz Fokus Deutschland enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung
dar, sondern dienen lediglich der auszugsweisen Produktbeschreibung. Eine Anlageentscheidung sollte in jedem Fall auf Grundlage der Wesentlichen Anlegerinformationen und des Verkaufsprospekts getroffen werden. Diese Unterlagen stellen die allein verbindliche Grundlage des Kaufs
dar. Die Unterlagen erhalten Sie in elektronischer oder gedruckter Form kostenlos bei Ihrem Finanzberater, in den Geschäftsstellen der Deutsche
Bank AG und der Deutsche Asset & Wealth Management Investment GmbH, Mainzer Landstraße 178–190, 60327 Frankfurt am Main (erbringt für
die RREEF Investment GmbH vertriebsunterstützende Dienstleistungen) sowie in elektronischer Form unter www.deutscherealestate.com.
Der Verkaufsprospekt enthält ausführliche Risikohinweise.