‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫ניתוח כלכלי מקדמי ראשוני ל פרויקט מגורים‬ ‫לפי תב " ע מקומית ו תמ " א ‪ 38‬תיקון ‪ 2‬פינוי בינוי‬ ‫גוש ‪ 6145 :‬חלקה ‪899 :‬‬ ‫רח ' טרומן ‪4‬‬ ‫רמת – גן‬ ‫חזית הבניין רחוב טרומן ‪ 4‬רמת – גן‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים – דורון ברינקר שמאי מקרקעין‬ ‫תמ"א ‪ / 38‬פינוי בינוי‬ ‫עמוד ‪ - 1 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫תאריך‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪:‬‬ ‫‪ 31‬אוקטובר ‪2013‬‬ ‫מספרינו ‪:‬‬ ‫טרומן ‪ 2‬רמת גן תמא ‪D30062013 2 - 38‬‬ ‫ניתוח כלכלי מקדמי ראשוני לפרויקט מגורים‬ ‫לפי תב " ע מקומית ותמ " א ‪ 38‬תיקון ‪ 2‬פינוי בינוי‬ ‫גוש ‪ 6145 :‬חלקה ‪899 :‬‬ ‫רח ' טרומן ‪4‬‬ ‫רמת – גן‬ ‫‪ .1‬מטרת חוות הדעת‪:‬‬ ‫‬ ‫נתבקשתי ע"י בנימין קורל מחב' קרסט לערוך בדיקה ראשונית מקוצרת ניתוח כלכלית הסרת בניין‬ ‫המגורים המשותף הקיים ברחוב טרומן ‪ 4‬רמת גן ובבניית ע"פ תוכנית מתאר ארצית ‪} 38‬תמ"א ‪38‬‬ ‫תיקון ‪ , 3‬תיקון ‪ { 2‬ותב"ע מקומית ‪ ,‬חוות דעת זו באה למצוא את עלויות הישירות והעקיפות‬ ‫הקשורות לכל עניין השיפוץ המבנה ובניית הדירות הנוספות המותרות – מצד אחד ‪ -‬ומנגד באה למצוא‬ ‫ערכי שווי של היחידות הנוספות אשר ניתן למכור אותם במחיר שוק לצורך מימון הבניה ורווח‬ ‫יזמי‪/‬קבלני‪.‬‬ ‫‬ ‫שווי היח"ד הנוספות לפי חוות הדעת הינו לפי שווי שוק ‪ :‬שווי זה אמור לבטא את שווי השוק של‬ ‫יחידות הדיור הנוספות – דהינו את התמורה הסבירה הצפויה להתקבל במקרה של קונה מרצון ומוכר‬ ‫מרצון בהתאם לתנאי השוק הקיימים כיום וכאשר יח"ד פנויה וחופשית מכל חוב מחזיק או שוכר‪.‬‬ ‫‬ ‫פרויקט זה דומה לעסקת קומבינציה בשילוב תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪ – 2‬בעלי הדירות מקבלים בנוסף לדירות‬ ‫תמורה גם שווי ‪ 4‬דירות כאשר התמורה משולמת במזומן‪.‬‬ ‫‬ ‫העסקה הינה עסקת נטו כלומר כל התשלומים והמיסים החלים על מוכרי או מעבירי הזכויות‬ ‫במקרקעין משולמים ע"י היזם‪.‬‬ ‫‪ .2‬זיהוי הנכס ‪:‬‬ ‫גוש‬ ‫‪6145 :‬‬ ‫כתובת‬ ‫‪ :‬רחוב טרומן ‪ , 4‬רמת גן‬ ‫חלקה‬ ‫‪899 :‬‬ ‫שטח רשום של חלקה ‪ :‬כ‬ ‫‪ 622‬מ"ר‬ ‫‪ .3‬התאריך הקובע ‪:‬‬ ‫התאריך הקובע להערכה‬ ‫תאריך ביקור בבניין‬ ‫‪11/2013 :‬‬ ‫‪ 30/06/2013 :‬ע"י דורון ברינקר שמאי מקרקעין מוסמך‬ ‫עמוד ‪ - 2 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ .4‬תיאור הסביבה והבניין‪:‬‬ ‫‪ 4.1‬תיאור הסביבה ‪:‬‬ ‫הבניין ממוקם ברחוב טרומן ‪ 4‬בחלק הדרום מזרחי של העיר רמת גן ‪ ,‬הסביבה מורכבת מבניינים בני ‪3-4‬‬ ‫קומות מעל קומת עמודים בנייה רוויה }מגורים ב או ג' { ‪.‬‬ ‫הבניינים בסביבה ותיקים }נבנו בערך בשנות השבעים ו‪/‬או השישים { ‪.‬הרחוב חד סטרי תנועה אפשרית‬ ‫מכיוון מערב למזרח ‪ ,‬הכניסה לרחוב הינה מרחוב עוזיאל ‪ ,‬הבנייה ותיקה אך הבניינים שמורים היטב ‪,‬‬ ‫הסביבה מפותחת לרווחת התושבים קיימים גינות ושטחים ירוקים ‪ ,‬חניות ציבוריות ‪ /‬משותפות ‪ ,‬מדרכות ‪,‬‬ ‫תאורת רחוב וכו'‬ ‫הסביבה ‪ :‬מפותחת פיתוח עירוני מלא אך ישן }כבישים מדרכות ‪ ,‬תאורת רחוב { ‪.‬‬ ‫מפה סביבתית‬ ‫מיקום הבניין‬ ‫‪ 4.2‬תיאור הבניין הקיים ‪:‬‬ ‫הבניין בן ‪ 2 :‬קומות מעל קומת מרתף חלקי וקומת קרקע מלאה‪.‬‬ ‫מספר כניסות ‪1 :‬‬ ‫מס' דירות בבניין ‪ 4:‬יח"ד‬ ‫סוג בניה ‪ :‬קונבנציונאלית }בלוקים ‪ /‬בטון {‬ ‫חיפוי חיצוני – טיח שפריץ גס‬ ‫גג ‪ :‬שטוח בטון‬ ‫מעלית ‪ :‬אין‬ ‫חניה ‪ :‬בתחומי המגרש וברחוב‪.‬‬ ‫גיל הבניין ‪ :‬כ ‪ 50-55‬קיים היתר בניה לתוספת חדר לבניין קיים משנת ‪} 1975‬הבניין עומד בתנאי תמ"א‬ ‫‪ 38‬לבניין מוכר {‬ ‫עמוד ‪ - 3 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫תצ"א‬ ‫מיקום הבניין‬ ‫‪ .5‬המצב התכנוני ‪ -‬תב"ע מקומית ‪ /‬תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪ 3‬ותיקון ‪ 2‬אפשרויות הבניה ‪:‬‬ ‫גוש ‪ , 6145 :‬חלקה ‪ , 899‬יעוד ‪ :‬אזור מגורים ב' ‪ /‬שטח חלקה לחישוב ‪ %‬בניה = ‪ 622‬מ"ר‬ ‫שטח רשום של חלקת המקור‪ 622 :‬מ"ר ‪ /‬שטח מגרש מחושב גרפית‪ :‬כ‪ 579 -‬מ"ר‬ ‫תוכניות בתוקף לחלקה ‪:‬‬ ‫שם תכנית‬ ‫תכניות בתוקף‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪ / 30 /‬א ‪ 1 /‬תוספת יח"ד במגרשים‬ ‫עליהם חלה תמא‪38/‬‬ ‫שינוי הוראות בינוי בדירות‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪ / 21 /‬ב‬ ‫מדרון‬ ‫תנאים להקמת מבנים‬ ‫רג‪ / 340 /‬ג ‪31 /‬‬ ‫יבילים ארעיים‬ ‫שינוי מס' ‪ 3‬לתמא‪- 38/‬‬ ‫רג‪ /‬תמא ‪3 / 38 /‬‬ ‫חיזוק מבנים קיימים בפני‬ ‫רעידות אדמה‬ ‫תוספת קומה למבנים‬ ‫רג‪ / 340 /‬ג ‪30 /‬‬ ‫עליהם חלה תמ"א ‪38‬‬ ‫קביעת צפיפות מגורים‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪38 /‬‬ ‫באזורים ב' ו‪-‬ג'‬ ‫שינוי מס' ‪ 2‬לתמא‪38/‬‬ ‫תמא ‪2 / 38 /‬‬ ‫פרסום הפקדה פרסום תוקף‬ ‫‪02/09/2013 03/12/2012‬‬ ‫י‪.‬פ תוקף‬ ‫‪6655‬‬ ‫‪16/03/2008‬‬ ‫‪17/12/2012‬‬ ‫‪6515‬‬ ‫‪08/02/2010‬‬ ‫‪14/11/2012‬‬ ‫‪6496‬‬ ‫‪01/01/1901‬‬ ‫‪11/06/2012‬‬ ‫‪6430‬‬ ‫‪03/09/2009‬‬ ‫‪07/10/2010‬‬ ‫‪6140‬‬ ‫‪07/12/2009‬‬ ‫‪24/06/2010‬‬ ‫‪6101‬‬ ‫‪01/01/1901‬‬ ‫‪10/03/2010‬‬ ‫‪6069‬‬ ‫עמוד ‪ - 4 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪33 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪2 / 3 /‬‬ ‫תמא ‪ / 1 / 38 /‬א‬ ‫רג‪ / 340 /‬ג ‪1 / 3 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪ / 21 /‬א‬ ‫רג‪ / 340 /‬ג ‪15 /‬‬ ‫רג‪ / 340 /‬ג ‪21 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪19 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪1 / 11 /‬‬ ‫תמא ‪38 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪17 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪11 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪10 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪8 /‬‬ ‫רג‪ /‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪9 /‬‬ ‫רג‪/‬‬ ‫רג‪/‬‬ ‫רג‪/‬‬ ‫רג‪/‬‬ ‫רג‪/‬‬ ‫רג‪/‬‬ ‫מק ‪ / 340 /‬ג ‪6 /‬‬ ‫‪ / 340‬ג ‪4 /‬‬ ‫‪ / 340‬ג ‪3 /‬‬ ‫‪ / 340‬ג ‪1 /‬‬ ‫‪818‬‬ ‫‪ / 340‬ג‬ ‫רג‪340 /‬‬ ‫אפשרות הקטנת קו בנין‬ ‫קדמי ואחורי ב‪1.40-‬מ'‬ ‫מעל מפלס הכניסה באזורי‬ ‫מגורים‬ ‫קביעת גובה מרתף בכל‬ ‫איזורי המגורים בהן לא‬ ‫צוין במפורש גובה קומת‬ ‫המרתף‬ ‫שינוי מס' ‪ 1‬לתמא‪38/‬‬ ‫ביטול חובת הודעה לבעלי‬ ‫מגרשים גובלים על‬ ‫מרתפים עד ק‪.‬ב‪ .‬אפס‬ ‫שינוי לתכנית הגדלת‬ ‫חדרים על הגג‪-‬שינוי‬ ‫הוראות בינוי ע"י העברת‬ ‫זכויות בין הקומות‬ ‫מחסנים דירתיים‬ ‫הגדלת חדרי יציאה לגג‬ ‫ביטול חישוב ‪ 48‬מ"ר של ח'‬ ‫מדרגות כשטח עיקרי‬ ‫תיקון העברת זכויות‬ ‫מקומה לקומה‬ ‫חיזוק מבנים נגד רעידות‬ ‫אדמה‬ ‫"משמרת מים"‬ ‫הכללת ההקלות לחישוב‬ ‫אחוזי הבניה בפועל‬ ‫מעליות לבניין קיים‬ ‫תוספת אחוזי בניה‬ ‫להרחבות דיור‬ ‫באזורי מגורים ב' ו‪-‬ג'‪.‬‬ ‫תוספת ‪ 2‬יח"ד על כל יח"ד‬ ‫להריסה‬ ‫הקטנת מגרש מינימלי‬ ‫תכנית לבתי אבות‬ ‫תכנית מרתפים‬ ‫בניה על גגות‬ ‫תכנית מתאר רג‪818/‬‬ ‫הכללת אחוזי המרפסות‬ ‫בסה"כ האחוזים‬ ‫תכנית מתאר רמת‪-‬גן‬ ‫‪09/11/2008‬‬ ‫‪16/03/2009‬‬ ‫‪5931‬‬ ‫‪06/04/2008‬‬ ‫‪05/08/2008‬‬ ‫‪5837‬‬ ‫‪01/01/1901‬‬ ‫‪19/06/2005‬‬ ‫‪16/08/2007‬‬ ‫‪15/02/2007‬‬ ‫‪5704‬‬ ‫‪5629‬‬ ‫‪06/04/2006‬‬ ‫‪30/07/2006‬‬ ‫‪5561‬‬ ‫‪29/03/2005‬‬ ‫‪31/08/2005‬‬ ‫‪19/06/2005‬‬ ‫‪16/02/2006‬‬ ‫‪12/01/2006‬‬ ‫‪27/11/2005‬‬ ‫‪5495‬‬ ‫‪5480‬‬ ‫‪5462‬‬ ‫‪09/01/2005‬‬ ‫‪31/05/2005‬‬ ‫‪5402‬‬ ‫‪01/01/1901‬‬ ‫‪18/05/2005‬‬ ‫‪5397‬‬ ‫‪01/01/1901‬‬ ‫‪09/11/1999‬‬ ‫‪29/04/2004‬‬ ‫‪04/02/2001‬‬ ‫‪5293‬‬ ‫‪4957‬‬ ‫‪05/11/1996‬‬ ‫‪09/06/1996‬‬ ‫‪30/01/1997‬‬ ‫‪24/10/1996‬‬ ‫‪4486‬‬ ‫‪4451‬‬ ‫‪30/06/1996‬‬ ‫‪24/10/1996‬‬ ‫‪4451‬‬ ‫‪22/02/1996‬‬ ‫‪03/09/1992‬‬ ‫‪30/05/1991‬‬ ‫‪26/04/1984‬‬ ‫‪06/05/1981‬‬ ‫‪18/10/1979‬‬ ‫‪28/05/1996‬‬ ‫‪02/01/1993‬‬ ‫‪08/10/1992‬‬ ‫‪29/03/1985‬‬ ‫‪20/01/1983‬‬ ‫‪14/08/1980‬‬ ‫‪4413‬‬ ‫‪4085‬‬ ‫‪4047‬‬ ‫‪3181‬‬ ‫‪2884‬‬ ‫‪2651‬‬ ‫‪29/01/1970‬‬ ‫‪27/12/1979‬‬ ‫‪2591‬‬ ‫יעוד ראשי‪ :‬אזור מגורים ב'‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫מתכנית‪ :‬רג‪340/‬‬ ‫עמוד ‪ - 5 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫נתוני תכנון עיקריים‪:‬‬ ‫מספר בנינים‬ ‫‪1 -‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג[‬ ‫מסמכותה של הוועדה המקומית להתיר‪ ,‬עפ"י אישור מיוחד‪ ,‬הקמת ‪ 2‬בניינים על מגרש‪,‬‬ ‫ששטחו לא פחות מ ‪ 900‬מ"ר‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[11 /‬‬ ‫ ‪5‬‬‫מספר קומות מעל קומת עמודים‬ ‫במסגרת תוספת שתי קומות מעל מספר הקומות שנקבע בתכנית המתאר רג‪/340/‬ג על תיקוניה‪.‬‬ ‫הוועדה רשאית לא לאשר את תוספת הקומות וההקלות מטעמים תכנוניים ובלבד שתנתן למי שעלול‬ ‫להיפגע הזדמנות לטעון‪.‬‬ ‫אחוז ]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[11 /‬‬ ‫ ‪121‬‬‫סה"כ אחוז בניה‬ ‫אחוזי הבניה כוללים את כל ההקלות בנושא זכויות הבניה )‪ 6%‬לשיפור דיור‪ 5% ,‬עבור התקנה מעלית‪,‬‬ ‫‪ 2.5%‬לכל קומה נוספת(‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[38 /‬‬ ‫ ‪6‬‬‫מספר יח"ד למגרש מינימלי‬ ‫הצפיפות באזור זה תהיה ‪ 6‬יח"ד ל ‪ 450‬מ"ר מגרש‪.‬‬ ‫עיגול חלק מיח"ד ליח"ד שלמה בכל מקרה שבחישוב מספר יחה"ד )ע"פ כל התכניות החלות על‬ ‫המקרקעין( התקבל חלק מדירה שהוא ‪ 50%‬ויותר‪ ,‬ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות‪,‬‬ ‫לפי סעיף ‪62‬א)א()‪ (8‬לחוק התכנון והבניה‪.‬‬ ‫מ"ר ]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[6 /‬‬ ‫ ‪450‬‬‫שטח מגרש מינימלי‬ ‫מספר קומות לפי תמא‪ 38/‬ותיקוניה‬ ‫‪1 -‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬תמא ‪[38 /‬‬ ‫הוראות עיקריות‪:‬‬ ‫‪ .1‬שטח הקומה הנוספת יהיה שטח קומה טיפוסית של המבנה הקיים בתוספת השטח המותר להרחבת יחידות הדיור‬ ‫הקיימות‪.‬‬ ‫‪ .2‬תותר סגירת קומה מפולשת‪ .‬סגירת הקומה המפולשת יכולה לשמש לשימושים התואמים‬ ‫את הוראות התכנית החלה במקום לרבות להרחבת דיור‪.‬‬ ‫* יתר הוראות התכנית ראה‪/‬י תקנון תכנית תמא‪ 38/‬ותיקוניה‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[30 /‬‬ ‫ ‪1‬‬‫תוספת קומה והנחיות לתמא‪:38/‬‬ ‫תותר תוספת של עד קומה אחת למספר הקומות המאושר עפ"י תכנית בתוקף במגרש‪.‬‬ ‫* יתר הוראות התכנית ראה‪/‬י תקנון תכנית רג‪/340/‬ג‪.30/‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬תמא ‪[3 / 38 /‬‬ ‫תוספת להוראות תמא‪) 38/‬שינוי ‪(3‬‬ ‫תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה‪.‬‬ ‫זכויות עיקריות‪:‬‬ ‫‪ .1‬תיקון סעיף מגבלת ‪ 400‬מ"ר שטח כולל בנוי ל‪ 400-‬מ"ר זכויות בניה‪.‬‬ ‫‪ .2‬הנחיות הוועדה בבניה חדשה‪ :‬לעמוד בקווי הבניין עפ"י תב"ע ללא קווי הבניין המקלים של התמ"א‪.‬‬ ‫‪ .3‬ניוד זכויות ממגרש למגרש‪.‬‬ ‫‪ .4‬אפשרות להקמת קומה חלקית על הגג בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה‪,‬‬ ‫בהתאם להוראות התכנית‪.‬‬ ‫* הוראות נוספות ‪ -‬ראה‪/‬י תקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪[818/‬‬ ‫הרחבות בניה‪:‬‬ ‫‪ .1‬ניתן יהיה להוסיף שטח בניה לשיפור והגדלת יחידות הדיור הקיימות בשטח ללא תוספת יחידות‬ ‫חדשות בתחום התוכנית‪ .‬ראה טבלת שטחי הבניה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ - 6 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ .2‬תוספת הבנייה תהיה מותרת בהתאם לקווי הבניה המסומנים בתשריט ותבנה בצורה אחידה‬ ‫בהתאם לדרישתו של מהנדס העיר‪.‬‬ ‫‪ .3‬הבניה תבוצע באגפים שלמים‪ ,‬לחלופין ניתן להמיר בניה שלא באגפים שלמים‪ ,‬בתנאי שהבונה‬ ‫הראשון יבצע טיח של החזית‪.‬‬ ‫‪ .4‬הקוים המסמנים את החלוקה הפנימית בנספח הבינוי מראים על מגמת תכנון בלבד‪.‬‬ ‫מ"ר ]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[21 /‬‬ ‫ ‪40‬‬‫חדר יציאה לגג ליח"ד עליונה‬ ‫או ‪ 50%‬משטחה העיקרי של הדירה לפי הקטן מביניהם‪ .‬שטח זה הינו שטח עיקרי‪.‬‬ ‫בתנאי גג שטוח ובמגבלות התכנית ‪ -‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[21 /‬‬ ‫בניה בחלל גג רעפים‪:‬‬ ‫בתנאי גג רעפים קיים ובמגבלות התכנית ‪ -‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫מ"ר ]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[11 /‬‬ ‫ ‪75‬‬‫שטח דירת גג מינימלי )עיקרי(‬ ‫אפשרות לדירת גג במקום חדרים על הגג ראה תקנות סעיף ‪) 8‬א(‪.‬‬ ‫השטח המבונה על הגג לא יעלה על ‪ 75%‬משטח הגג‪.‬‬ ‫הבניה על הגגות תהיה בנסיגה של ‪ 2.0‬מ' מחזית הבנין ו‪ 1.5 -‬מ' בחזית הצדדית והאחורית או עפ"י שיקול מהנדס‬ ‫העיר‪.‬‬ ‫תוגש תכנית עיצוב גג הכוללת את כל המתקנים על הגג באישור מהנדס העיר‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[1 / 3 /‬‬ ‫מרתף‪:‬‬ ‫א‪ .‬ניתן יהיה להקים קומת מרתף עד גבולות המגרש )קו בנין ‪ (0‬על מנת לאפשר גישה לחנייה‬ ‫וחנייה במרתף‪.‬‬ ‫ב‪ .‬בוטלה חובת ההודעה בדואר רשום לכל בעלי הקרקע ו‪/‬או הבנין ו‪/‬או מחזיקים של הנכסים‬ ‫הגובלים במרתף‪.‬‬ ‫יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[2 / 3 /‬‬ ‫מ'‬ ‫ ‪4‬‬‫גובה קומת מרתף עליונה נטו‬ ‫גובה קומת המרתף העליונה נטו יהיה כאמור‪ -‬במידה ולא צוין במפורש בתכנית מפורטת גובה‬ ‫קומת המרתף‪.‬גובה כל אחת מקומות המרתף התחתונות נטו לא יהיה גדול מ ‪ 3.50‬מ'‪.‬‬ ‫מהנדס העיר רשאי להתיר קומת מרתף גבוהה יותר אם שוכנע כי הדבר דרוש לצורך תפקוד הבניין‪.‬‬ ‫לא תותר חלוקת קומות מרתף אלה לקומות ביניים מלאות או חלקיות )לרבות יציעים או גלריות( למעט‬ ‫מקרים בהם קומות ביניים אלו מנוצלות לחללים טכניים‪.‬‬ ‫במידה וגובה חלק מהמרתף גדול מהנ"ל עקב חלל עובר בקומות שמעליו‪ ,‬לא ייחשב גובה המרתף‬ ‫כחורג מהוראה זו‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[15 /‬‬ ‫מחסנים‪:‬‬ ‫ניתן יהיה לבנות מחסן בשטח מירבי ‪ 6‬מ"ר נטו לכל יח"ד בתוך הדירה אשר יהא חלק בלתי נפרד ממנה‪.‬‬ ‫השטח הנ"ל יחשב כשטח עיקרי ויתווסף לשטח העיקרי המותר כולל כל ההקלות‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪[340/‬‬ ‫מ'‬ ‫ ‪3‬‬‫קו בנין לחזית‬ ‫קו בנין לצד‪:‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג[‬ ‫קוי הבנין יקבעו על‪-‬גבי מפה טופוגרפית‪.‬‬ ‫קוי הבנין לבניה חדשה יקבעו בהתאם לרוחב החזית‪.‬‬ ‫הבלטת הבניין מעל קומת כניסה‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[33 /‬‬ ‫א‪ .‬תותר הבלטת הבניין בקו בניין קדמי ואחורי עד ‪ 1.40‬מ' מעל קומת הכניסה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ - 7 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫ב‪ .‬למרות זאת‪ ,‬הוועדה רשאית לא לאשר את הבלטת הבניין כאמור מטעמים תכנוניים‪.‬‬ ‫ג‪ .‬במקרה של קו בניין קדמי או אחורי ‪ 2‬מ' או פחות יידרש אישור מהנדס העיר להקטנת קו הבניין ב ‪ 1.40‬מ'‪.‬‬ ‫ד‪ .‬הקומה המפולשת והעמודים ייבנו בתחום קוי הבניין‪.‬‬ ‫ה‪ .‬במקרה של מימוש אפשרות ההבלטה לא תותר הבלטה נוספת כלשהיא )ובכלל זה מרפסות‪ ,‬קרניזים וכד'( מעבר‬ ‫להבלטה הנ"ל‪.‬‬ ‫ו‪ .‬הוראות תכנית זו לא תחולנה בתחום בו חלות מגבלות בניה לפי תמ"א ‪ 3‬ו‪/‬או תמ"א ‪ 23‬ו‪/‬או תמ"א ‪23‬א' ו‪/‬או‬ ‫תמ"א‪/23/‬א‪ 4/‬ו‪/‬או תמ"מ‪ 1/5/‬ככל שמגבלות אלו אינן מאפשרות בניה בהתאם לתכנית זו‪.‬‬ ‫ז‪ .‬תנאים למתן היתר בניה‪.1 :‬אישור תכנית פיתוח ותשתיות למגרש בק‪.‬מ‪ 1:100 .‬ע"י אדריכל העיר‪/‬מהנדס העיר‬ ‫שתכלול פירוט פיתוח המדרכות‪ ,‬החצר לרבות נטיעות‪ .2.‬אישור תכנית עיצוב אדריכלי ע"י אדריכל‪/‬מהנדס העיר‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[9 /‬‬ ‫תוספת יח"ד‪:‬‬ ‫א‪ .‬במקומות בהם נקבע בניין להריסה‪ ,‬רשאית הועדה לאשר ‪ 2‬יח"ד נוספות על כל יח"ד המיועדת להריסה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬במגרשים בהם צפיפות יח"ד אינה אחידה בקומה עליונה‪ ,‬רשאית הועדה לאשר השלמת מס' יח"ד להשלמה אחידה‪.‬‬ ‫ג‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[11 /‬‬ ‫תוספת הקלות‪:‬‬ ‫א‪ .‬תנתן אפשרות להעביר זכויות בניה מקומה לקומה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬גובה קומת העמודים המפולשת יהיה עד ‪ 3‬מ'‪.‬‬ ‫ג‪ .‬גובה המבנים על הגג יהיה ע"פ גובה קומה טיפוסית‪.‬‬ ‫ד‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫הוראות למגרשים עם אופי מדרוני‪:‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג[‬ ‫לפי תוכנית רג‪:340/‬‬ ‫במגרשים בעלי אופי מדרוני )חלקם האחורי נמוך מן החזית( כאשר השיפוע נמשך באופן רצוף‬ ‫מעבר לגבולותיו של המגרש‪,‬יהיה זה בכוחה של הוועדה המקומית‪-‬באישור מיוחד‪ -‬להתיר הקמתן‬ ‫של דירות או שימושים אחרים המותרים באזורי מגורים‪,‬הכל בהתייחס למצב במקום בקומה‬ ‫שמתחת לקומה א' )נוסף על מספר יחידות הדיור המותר באיזור(‪ ,‬בתנאים דלהלן‪:‬‬ ‫א‪ .‬רצפת קומה כזאת לא תהיה נמוכה יותר מאשר שני מטרים מתחת לגובה הממוצע של הדרך‬ ‫בחזית המגרש‪.‬‬ ‫ב‪ .‬שטח המבונה בקומה זו למטרות דיור לא יעלה על ‪ 40%‬משטח הבניה המותר בקומה‪.‬‬ ‫ג‪ .‬גובה הקרקע בצד הקיר האחורי יהיה לפחות ‪ 20‬ס"מ מתחת לגובה הרצפה‪.‬‬ ‫ד‪ .‬שיפוע הקרקע ימשך עד גבול המגרש לפחות‪.‬‬ ‫ה‪ .‬יובטחו סידורי ביוב וניקוז מתאימים‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג[‬ ‫שטחי שירות ‪ -‬החלטת ועדת המשנה‪:‬‬ ‫בהתאם להוראות סעיף ‪) 13‬ב( לתקנות התכנון והבניה קובעת הועדה המקומית )ישיבה מס'‬ ‫‪ 2008011‬מיום ‪ (25.5.08‬כי ניתן יהיה להקים שטחי שירות ‪ ,‬בתכניות שהופקדו או אושרו לפני‬ ‫‪ ,1992‬ולא נקבעו להן שטחי שירות ‪ ,‬עפ"י הפירוט הבא‪:‬‬ ‫באזורי מגורים בבניה רוויה ובאזורי מסחר ותעשיה‪:‬‬ ‫א‪ .‬היקף שטחי השירות )לא כולל קומה מפולשת( לא יעלה על ‪ 65%‬מסך השטח העיקרי במבנה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬שטח למרפסות עוקבות וכן שטח קומה מפולשת יהיו בנוסף לשטחים הנ"ל‪.‬‬ ‫ג‪ .‬השימושים המותרים במסגרת שטחי השירות יהיו בהתאם למוגדר בסעיף ‪) 9‬ד( לתקנות התכנון‬ ‫והבניה‪.‬‬ ‫ד‪ .‬השטח לשימושי "בטחון ובטיחות" ע"פ הגדרתם בסעיף ‪) 9‬ד()‪ (1‬כנ"ל‪ ,‬יהיה עפ"י השטח שנקבע‬ ‫כשטח המזערי בתקנות הג"א‪ .‬ניתן להכליל בשטח זה את עובי הקירות בהתאם לתקנות‪.‬‬ ‫ה‪ .‬שטח מחסן דירתי ייחשב כשטח עיקרי‪ ,‬בהתאם לתכנית רג‪/340/‬ג‪.15/‬‬ ‫עמוד ‪ - 8 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫ו‪ .‬שטח למרתפים )שטחי שירות תת קרקעיים( יהיו בהתאם לתכנית רג‪/340/‬ג‪ 3/‬ו‪ -‬רג‪/340/‬ג‪.1/3/‬‬ ‫ז‪ .‬הנחיות אילו לא חלות על מבנים קיימים ולא ניתן יהיה להוסיף שטחים לבניין קיים על בסיסן‪.‬‬ ‫במקרים חריגים‪ ,‬בעלי אופי תכנוני ייחודי‪ ,‬יהיה בסמכות הועדה המקומית‪ ,‬לאשר תוספת שטחי‬ ‫שירות למגרש‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[19 /‬‬ ‫חדרי מדרגות‪:‬‬ ‫שינוי אופן חישוב שטח חדר המדרגות ותוספת שטחי שירות‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪ / 21 /‬א[‬ ‫ניוד שטחי בניה עיקריים‪:‬‬ ‫הועדה המקומית תהא רשאית לאשר העברת שטחי בניה עיקריים המותרים ע"פ תכניות תקפות בין הקומות‬ ‫השונות בבנין‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[10 /‬‬ ‫תוספת מעלית לבניין קיים‪:‬‬ ‫תוספת מעליות לרווחת התושבים בחריגה מקו בנין קיים ע"י פרסום לפי סעיף ‪ 149‬לחוק אך לא פחות מ‪ 1.5-‬מ'‬ ‫מגבולות המגרש‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪ / 21 /‬ב[‬ ‫החלת הוראות על דירות מדרון‪:‬‬ ‫‪ .1‬הוראות התכנית‪:‬‬ ‫א‪ .‬החלת כל הוראות תוכנית רג‪/‬מק‪/340/‬ג‪/21/‬א על דירות מדרון לרבות מס' יחידות דיור‪.‬‬ ‫ב‪.‬התכנית תחול בנוסף לתכולת תכנית רג‪/‬מק‪/340/‬ג‪/21/‬א )סעיף ‪ (3‬גם על כל מרחב תכנון‬ ‫המקומי רמת‪-‬גן בכל אזור המגורים בהן ניתן לבנות דירות מדרון בהתאם להוראות תכנית‬ ‫רג‪/340/‬ג‪.‬‬ ‫ג‪ .‬תנאי לניוד שטחים ודירות מהמדרון לקומות אחרות יהיה ניצול שטח המדרון לחניה‬ ‫וגינון‪.‬‬ ‫ד‪ .‬מגרש מדרוני הינו מגרש שחלקו האחורי נמוך מן החזית‪ ,‬בעל שיפוע של ‪ 8%‬לפחות‪,‬‬ ‫היורד ממפלס הרחוב לגבולות המגרש‪.‬‬ ‫**דירת מדרון הינה דירה הנמצאת במגרש בעל אופי מדרוני בהתאם להגדרה שבהוראות‬ ‫תכנית רג‪ ,340/‬פרק י"א‪ ,‬סעיף ‪ - 162‬בהתאם לתנאים המצויינים בתכנית זו‪.‬‬ ‫‪ .2‬הוראות נוספות‪:‬‬ ‫ תנאים למתן היתר בניה‪:‬‬‫א‪ .‬תנאי להיתר בניה אישור תכנית פיתוח ‪ 1:100‬באישור אדר' העיר‪/‬מהנדס העיר‪.‬‬ ‫ב‪ .‬תנאי להיתר בניה להעברת שטחים ו‪/‬או דירות מהמדרון לקומות אחרות בבניין‪ ,‬יהיה‬ ‫ניצול שטחים אלה למטרת בניית חניה וגינון לבניין‪.‬‬ ‫ הוראות בינוי ופיתוח‪:‬‬‫א‪ .‬ההפרש בין מפלס פני הקרקע הסופיים במרווח הקדמי ובין מפלס הרחוב‪ ,‬לא יעלה על‬ ‫‪ 0.8‬מ'‪.‬‬ ‫ב‪ .‬ההפרש בין מפלס פני הקרקע הסופיים במרווח צידי ואחורי ובין מפלס פני הקרקע‬ ‫הסופיים במגרש גובל לא יעלה על ‪ 0.8‬מ'‪.‬‬ ‫ג‪ .‬במקרים מיוחדים‪ ,‬תהיה הועדה המקומית רשאית‪ ,‬בהתחשב בהמלצת מהנדס העיר‬ ‫ובשיקולים שיירשמו‪ ,‬להתיר הפרשים שונים מאלו שצויינו לעיל‪.‬‬ ‫ד‪ .‬בהיקף המגרש יישתלו עצים במרחק של כ‪ 100-‬ס"מ מגבול המגרש‪ ,‬המרחק בין עץ לעץ‬ ‫יהיה בין ‪ 6‬מ' ל‪ 8-‬מ'‪.‬‬ ‫ חניה‪:‬‬‫א‪ .‬החניה תהיה תת קרקעית ובכפוף להוראות תכנית רג‪/‬מק‪/340/‬ג‪" 17/‬משמרת מים"‪.‬‬ ‫ב‪ .‬מס' מרתפי החניה יהיה בהתאם לדרישת אגף התנועה של עיריית רמת גן ועל פי התקן‬ ‫התקף בעת הוצאת היתרי הבניה‪.‬‬ ‫עמוד ‪ - 9 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫ מימוש התכנית‪ 15 :‬שנים‪.‬‬‫הנחיות להצבת מבנים יבילים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[31 /‬‬ ‫מתן הנחיות ותנאים להצבת מבנים יבילים ארעיים‪ -‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[19 /‬‬ ‫מתקן לדגל‬ ‫בכל בנין עפ"י דרישת מהנדס העיר‪ ,‬חובה להתקין מקום לדגל בתאום עם אדריכל העיר‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪[17 /‬‬ ‫משמרת מים‪:‬‬ ‫קביעת הוראות בדבר משמרת מים‪ .‬יש לעיין בתקנון התכנית‪.‬‬ ‫הנחיות לחיזוק מבנים קיימים‪:‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪ / 340/‬ג ‪[30 /‬‬ ‫חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ועיבוי בינוי‪ .‬התכנית חלה על כל המבנים שתכנית‬ ‫תמא‪ 38/‬על עדכוניה חלה עליהם‪.‬‬ ‫* לא יהיה ניתן לשלב את תכנית רג‪/340/‬ג‪ 9/‬יחד עם תכנית זו‪.‬‬ ‫** לעיון בתוכן סעיפי תכנית רג‪/340/‬ג‪ 30/‬הבאים ‪ -‬ראה‪/‬י תקנון התכנית‪ :‬א‪ .‬תחולת התכנית‪,‬‬ ‫ב‪ .‬תוספת קומות‪ ,‬ג‪ .‬תוספת זכויות‪ ,‬ד‪ .‬תוספת יח"ד בקומה עליונה חדשה )שינוי לסעיף זה‬ ‫ראה‪/‬י בתקנון תכנית רג‪/‬מק‪/340/‬ג‪/30/‬א(‪ ,‬ה‪ .‬סגירת קומה מפולשת‪ ,‬ו‪ .‬איחוד חלקות‪,‬‬ ‫ז‪ .‬זכויות בניה לחיזוק בלבד‪ ,‬ח‪ .‬קווי בניין‪ ,‬ט‪ .‬מגרשים לאורך רצועה לתכנון מסילת רכבת ‪-‬‬ ‫עמידה בהוראות תמ"א ‪23‬א' על תיקוניה‪ ,‬י‪ .‬חיזוק המבנה‪ ,‬יא‪ .‬עיצוב ושיפוץ המבנים‪,‬‬ ‫יב‪ .‬חוו"ד נלוות‪ ,‬יג‪ .‬הוצאות בינוי ופיתוח‪ ,‬יד‪ .‬פסולת בניין‪ ,‬טו‪ .‬מגבלות גובה טיסה‪,‬‬ ‫טז‪ .‬החדרת מי נגר עפ"י תמ"א ‪/34‬ב‪ ,4/‬יז‪ .‬זיהום במגרשים עפ"י תמ"א ‪/34‬ב‪ ,4/‬יח‪ .‬יידוע‬ ‫הציבור‪ ,‬יט‪ .‬זכות הסירוב‪ 6.1 ,‬תנאים למתן היתר בניה‪ 6.2 ,‬תנועה וחניה‪ 6.3 ,‬היטל השבחה‪,‬‬ ‫‪ 7.2‬תוקף התכנית‪.‬‬ ‫]מתכנית‪ :‬רג‪/‬מק ‪ / 340 /‬ג ‪ / 30 /‬א ‪[1 /‬‬ ‫תוספת יח"ד לתכנית רג‪/340/‬ג‪:30/‬‬ ‫תוספת יח"ד‪:‬‬ ‫‪ .1‬במימוש זכויות מכוח תמ"א ‪ ,38‬במקרה של הריסת הבניין והקמתו מחדש לפי סעיף ‪ 14‬א'‬ ‫לתמ"א‪ ,‬תהיה הוועדה המקומית רשאית לשאר כמות יחידות דיור בבניין החדש שיוקם לפי‬ ‫שיקול דעתה‪ ,‬ובתנאי כי השטח הממוצע של יחידות הדיור בבניין לא יפחת מ‪ 60 -‬מ"ר‪ ,‬כולל‬ ‫שטח הממ"ד והמחסן אותו ניתן לאשר מכוח תכנית רג‪/340/‬ג‪.15/‬‬ ‫‪ .2‬הוראות התכנית‪:‬‬ ‫א‪ .‬תכנית זו מבטלת את סעיף ‪ 4.1.2‬ד לתכנית רג‪/340/‬ג‪.30/‬‬ ‫במימוש זכויות על פי תמ"א ‪,38‬הצפיפות במגרש תחושב על פי תכנית זו ולא על פי תכניות קודמות‪.‬‬ ‫ב‪ .‬הוראות התכניות החלות בכל מגרש‪ ,‬הוראות תמ"א ‪ 38/‬והוראות רג‪/340/‬ג‪ 30/‬על תיקוניהן‬ ‫יחולו על תכנית זו‪ ,‬למעט מה ששונה בתכנית זו‪.‬‬ ‫ג‪ .‬קביעת הוראות להוצאת היתרי בניה מכוח תכנית זו‪.‬‬ ‫ד‪ .‬קביעת חובת חניה תת קרקעית במקרה של הריסה ובניה‪.‬‬ ‫ה‪ .‬תכנית זו הוכנה ע"פ סעיף ‪ 23‬לתמ"א‪.38/‬‬ ‫‪ .3‬תנאים למתן היתר בניה‪:‬‬ ‫תנאי להיתר לתוספת בנייה על פי תכנית זו יהא על פי הוראות תוכניות תמ"א ‪ 38‬ורג‪/340/‬ג‪30/‬‬ ‫על תיקוניהן למעט הוראות ששונו בתכנית זו‪.‬‬ ‫‪ .3‬תנועה וחניה‪:‬‬ ‫א‪.‬פתרון החניה יהיה ע"פ הדין‪.‬‬ ‫ב‪ .‬בהריסה ובניה תהיה חובת חניה תת קרקעית‪.‬‬ ‫‪ .4‬תוקף התכנית‪:‬‬ ‫א‪ .‬תוקף התכנית הינו לשנה אחת ממועד פרסומה ברשומות‪.‬‬ ‫עמוד ‪ - 10 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫ב‪.‬דיווח ועדכון‪:‬‬ ‫מהנדס העיר ידווח בתחילת כל שנה לועדה המקומית ולמתכנן‪/‬ת המחוז‪ ,‬על מספר ההיתרים‬ ‫שהוצאו‪,‬מספר המבנים שנבנו‪ ,‬מספר יחידות הדיור שנוספו מכוח תכנית זו ושטחיהם‬ ‫וכן על פתרונות החניה‪.‬‬ ‫תמ''א ‪ 38‬שינוי מספר ‪02/05/2012 3‬‬ ‫תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪ 3‬אושרה ע"י הממשלה ביום ‪07/06/2012‬‬ ‫מטרתו של שינוי ‪ 3‬לתמ"א ‪ 38‬היא להגדיל את סל הכלים התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים קיימים מפני‬ ‫רעידות אדמה‪ ,‬באמצעות הגדלת זכויות הבניה שינתנו מכוחה לעד ‪ 2‬וחצי קומות‪ .‬הוספת הקומות תעשה‬ ‫בהתאם לשיקול דעת הרשות המקומית בכפוף לשיקולים הנדסיים ותכנוניים‪.‬‬ ‫המועצה הארצית החליטה על ביטול נספח ‪ 2‬שהגביל את הזכויות מכוח התמ"א בחלק מן הרשויות באזור‬ ‫המרכז לעד‬ ‫‪ 1‬וחצי קומות‪ .‬לאור התייחסויות שנשלחו מוועדות מקומיות‬ ‫לעניין זה הבהירה המועצה כי היא מעודדת את הרשויות והוועדות‬ ‫המקומיות לתכנון ולבניה ליזום תוכניות לחיזוק מבנים מפני‬ ‫רעידות אדמה שיגדירו אזורי עדיפות לתוספת זכויות בשכונות‬ ‫מסוימות‪ ,‬ולעומת זאת‪ ,‬יגדירו אזורים עם זכויות מופחתות תוך‬ ‫התאמה לתשתיות הקיימות לצרכי ציבור‪.‬‬ ‫אישור לתוקף של תיקון ‪ 3‬לתמ"א ‪38‬‬ ‫עמוד ‪ - 11 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫עמוד ‪ - 12 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫תיקון מס' ‪ – ( 01/09/2011) 2‬לעניין הריסה ובניה מחדש תמ"א ‪38‬‬ ‫עמוד ‪ - 13 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ . 6‬אפשרויות הבניה ‪ :‬ע"פ תוכנית היזם ‪ +‬תוכנית אדריכלית לקומה טיפוסית ללא היתר‬ ‫בניה אופציית הבניה ‪ :‬הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו‬ ‫ייבנו ‪ 32‬יח " ד חדשות לפי התמהיל שלהלן ‪:‬‬ ‫מרתף חניה ‪ 680 :‬מ " ר‬ ‫‪ 2 . 1‬דירות גן בקומת הקרקע ‪.‬‬ ‫‪ 28 . 2‬יח " ד לפי ‪ 4‬יח " ד בקומה טיפוסית סה " כ ‪ 7‬קומות טיפוסיות ‪.‬‬ ‫‪ 2 . 3‬דירות פנטהאוזים ‪.‬‬ ‫‪ . 4‬קומה טיפוסית תכיל ‪ 4‬יח " ד לפי השטחים שלהלן ‪ } :‬ע " פ סקיצה אדריכלית {‬ ‫מספר יח"ד‬ ‫בקומה‬ ‫מספר קומות‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫שטח‬ ‫מרפסת‬ ‫פתוחה‬ ‫שטח‬ ‫שירות‬ ‫וממ"ד‬ ‫סה"כ‬ ‫דירה טיפוס ‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪71.5‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪87‬‬ ‫דירה טיפוס ‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪95‬‬ ‫דירה טיפוס ‪3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪57.5‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪73‬‬ ‫דירה טיפוס ‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪14.5‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪119‬‬ ‫עמוד ‪ - 14 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ 6.1‬טבלת שטחים ‪:‬‬ ‫לקומה‬ ‫פריט‬ ‫סה"כ‬ ‫מספר קומות‬ ‫שטח בניין קיים‬ ‫קומת מרתף‬ ‫‪26‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪26‬‬ ‫קומת קרקע‬ ‫‪102.7‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪102.7‬‬ ‫‪123.74‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪123.74‬‬ ‫קומה א'‬ ‫סה"כ מ"ר בנוי‬ ‫מספר דירות קיימות‬ ‫‪252.44‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫שטח חלקה לחישוב אחוזי בניה‬ ‫‪622‬‬ ‫שטח חלקה מחושב לאחר הפקעה‬ ‫‪579‬‬ ‫מתוכנן הריסת המבנה והקמת בניין‬ ‫חדש‬ ‫מספר יח"ד‬ ‫בקומה‬ ‫מספר קומות‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫שטח‬ ‫מרפסת‬ ‫פתוחה‬ ‫שטח‬ ‫שירות‬ ‫וממ"ד‬ ‫סה"כ‬ ‫‪32‬‬ ‫מספר דירות חדשות‬ ‫שטחי דירות‬ ‫שטח דירות הגן‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫סה"כ שטחי בניה דירות גן‬ ‫‪110‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪220‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪250‬‬ ‫סה"כ ללא מרפסת‬ ‫שטח קומה טיפוסית ‪1-5‬‬ ‫דירה טיפוס ‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪71.5‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪87‬‬ ‫דירה טיפוס ‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪95‬‬ ‫דירה טיפוס ‪3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪57.5‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪73‬‬ ‫דירה טיפוס ‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪14.5‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪119‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪313‬‬ ‫‪60.4‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪2,191‬‬ ‫‪422.8‬‬ ‫‪210‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪15.3‬‬ ‫‪56.5‬‬ ‫‪125.3‬‬ ‫‪220‬‬ ‫‪30.6‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪271‬‬ ‫‪2,631‬‬ ‫‪483.4‬‬ ‫‪313‬‬ ‫‪3,114‬‬ ‫סה"כ ללא מרפסת‬ ‫שטחי קומה טיפוסית‬ ‫סה"כ שטחי בניה קומות ‪1-7‬‬ ‫דירות פנטהאוז‬ ‫‪2‬‬ ‫סה"כ שטחי בניה בניין חדש‬ ‫‪1‬‬ ‫‪7‬‬ ‫מרתפי חניה ‪:‬‬ ‫‪373‬‬ ‫‪680‬‬ ‫‪3.5‬‬ ‫שטח בניה לפי תמ"א ‪38‬‬ ‫סה"כ‬ ‫מספר דירות קיימות‬ ‫‪4‬‬ ‫מספר דירות חדשות מתוכננות‬ ‫‪32‬‬ ‫מקדם דירות חדשות ישנות‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪12.50%‬‬ ‫יחס שטח קיים שטח חדש‬ ‫‪252.44‬‬ ‫‪3,794.40‬‬ ‫שטח קיים‬ ‫שטח חדש‬ ‫קומת קרקע‬ ‫טיפוסיות‬ ‫חדשות‬ ‫חדרי גג‬ ‫‪250‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪248‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪678‬‬ ‫‪6.65%‬‬ ‫}כולל‬ ‫מרתפים{‬ ‫מקדם‬ ‫‪17.87%‬‬ ‫תמ"א ‪/‬‬ ‫חדש‬ ‫עמוד ‪ - 15 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ 6.2‬עלויות בניה ) ישירות ‪/‬עקיפות ‪ /‬מיסוי חלקי ( ‪:‬‬ ‫עלויות בניה ‪ -‬ישירות ‪ +‬עקיפות‬ ‫פרטים‬ ‫יחידת‬ ‫מדידה‬ ‫כמות‬ ‫עלות‬ ‫סה"כ‬ ‫סה"כ לסעיף‬ ‫פינוי דיירים מגורים‬ ‫שכ"ד‬ ‫‪4‬‬ ‫‪120,000‬‬ ‫‪480,000‬‬ ‫‪ ₪ 5,000‬לדייר שכ"ד חודשי עבור ‪ 2‬שנים‬ ‫עלויות פינוי העברה והחזרה‬ ‫הוצ'‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪8,000‬‬ ‫הריסה ופינוי פסולת בניין‬ ‫מ" ר‬ ‫‪252‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪75,732‬‬ ‫בניית מרתפי חניה‬ ‫מ"ר‬ ‫‪680‬‬ ‫‪2,500‬‬ ‫‪1,700,000‬‬ ‫בניית שטח מגורים עיקרי ‪ +‬שירות‬ ‫‪ +‬ממ"ד‬ ‫מ"ר‬ ‫‪3,114‬‬ ‫‪4,200‬‬ ‫‪13,080,480‬‬ ‫בנית מרפסות‬ ‫מ" ר‬ ‫‪210‬‬ ‫‪2,500‬‬ ‫‪525,000‬‬ ‫בניית מרפסות גג‬ ‫מ" ר‬ ‫‪103‬‬ ‫‪1,500‬‬ ‫‪154,500‬‬ ‫הערות‬ ‫עלויות פינוי‬ ‫‪488,000‬‬ ‫‪488,000‬‬ ‫עלויות בניה כולל רווח קבלני‬ ‫פיתוח וגינון‬ ‫כללי‬ ‫‪75,000‬‬ ‫שבילים ודרכים‬ ‫כללי‬ ‫‪75,000‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫סה"כ עלויות בניה ישירות‬ ‫סה"כ מ"ר מבונה בבניין‬ ‫‪4,004‬‬ ‫מ"ר מבונה לחישוב הכנסות‬ ‫‪3,114‬‬ ‫שטח מבנה חדש בקיזוז קיים‬ ‫‪3,752‬‬ ‫שטח בניה אפשרי לפי תמ"א ‪38‬‬ ‫‪678‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫הוצאות לא ישירות‬ ‫עלות ערבויות לדיירים קיימים‬ ‫‪2.50%‬‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪200,000‬‬ ‫בלת"מ‬ ‫‪5.00%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪784,286‬‬ ‫שיווק ופרסום עצמי‬ ‫‪1.50%‬‬ ‫‪48,409,157‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪726,137‬‬ ‫הוצ' יועצים חיצוניים ותכנון‬ ‫‪3.00%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪470,571‬‬ ‫ליווי בנקאי }‪ 25%‬הון עצמי{‬ ‫‪1.20%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪188,229‬‬ ‫מימון מתקזז עם מכירת הדירות‬ ‫‪5.00%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪784,286‬‬ ‫פיקוח ותקורה‬ ‫‪2.50%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪392,143‬‬ ‫ביטוחים‬ ‫‪0.30%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪47,057‬‬ ‫אומדן‬ ‫‪50,000‬‬ ‫ערבויות חוק המכר דירות חדשות‬ ‫‪1.00%‬‬ ‫‪15,685,712‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪156,857‬‬ ‫עורך דין דיירים‬ ‫לשנתיים‬ ‫‪3,799,566‬‬ ‫‪6,257‬‬ ‫סה"כ ‪:‬‬ ‫‪19,485,278‬‬ ‫ללא שכ"ד הפטור ממע"מ‬ ‫‪18%‬‬ ‫מע"מ‬ ‫‪3,507,350‬‬ ‫מע"מ הוצאות תשומות‬ ‫כולל מע"מ ‪:‬‬ ‫‪22,992,627‬‬ ‫ללא שכ"ד הפטור ממע"מ‬ ‫כולל שכ"ד דיירים‬ ‫‪19,973,278‬‬ ‫מע"מ‬ ‫כולל מע"מ‬ ‫‪3,507,350‬‬ ‫‪23,480,627‬‬ ‫עמוד ‪ - 16 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫מיסוי‬ ‫היטלי פיתוח‬ ‫מ" ר‬ ‫‪3,752‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪1,050,549‬‬ ‫בקיזוז שטח קיים מבנה ישן‬ ‫היטל השבחה פטור היקף בניה לפי‬ ‫תמ"א ‪38‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪2,394‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪3,590,940‬‬ ‫היטל השבחה ‪ - 50%‬אומדן‬ ‫בלבד‬ ‫אגרות בניה‬ ‫מ" ר‬ ‫‪4,004‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪128,141‬‬ ‫סה"כ מיסוי‬ ‫סה"כ הוצאות‬ ‫למ"ר ‪:‬‬ ‫‪4,769,630‬‬ ‫‪27,762,257‬‬ ‫כולל מע"מ‬ ‫‪6,933‬‬ ‫כולל מע"מ‬ ‫‪ 6.3‬טבלת הכנסות ‪:‬‬ ‫סוג‬ ‫דירה‬ ‫שטח‬ ‫דירה‬ ‫מספר‬ ‫חדרים‬ ‫שטח‬ ‫מרפסת‬ ‫‪ /‬חצר‬ ‫מספר‬ ‫דירות‬ ‫שווי‬ ‫ממוצע‬ ‫למ"ר‬ ‫מקדם‬ ‫כולל‬ ‫שווי ממוצע‬ ‫ליח"ד‬ ‫ביקורת שווי‬ ‫למ"ר‬ ‫סה"כ ברוטו‬ ‫לפרויקט‬ ‫מספר‬ ‫דירות‬ ‫מתקזזות‬ ‫לדיירים‬ ‫סכום מתקזז‬ ‫לדיירים‬ ‫קיימים‬ ‫הכנסות נטו‬ ‫לאחר קיזוז‬ ‫ד‪ .‬גן‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪1.10‬‬ ‫‪₪2,779,113‬‬ ‫‪₪22,233‬‬ ‫‪₪5,558,227‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪₪5,558,227‬‬ ‫דירה‬ ‫טיפוס ‪1‬‬ ‫דירה‬ ‫טיפוס ‪2‬‬ ‫דירה‬ ‫טיפוס ‪3‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪1.00‬‬ ‫‪₪1,754,378‬‬ ‫‪₪20,212‬‬ ‫‪₪12,280,649‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪₪3,508,757‬‬ ‫‪₪8,771,892‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪0.95‬‬ ‫‪₪1,829,869‬‬ ‫‪₪19,201‬‬ ‫‪₪12,809,085‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪₪0‬‬ ‫‪₪12,809,085‬‬ ‫‪73‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪1.05‬‬ ‫‪₪1,544,985‬‬ ‫‪₪21,222‬‬ ‫‪₪10,814,894‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪₪3,089,970‬‬ ‫‪₪7,724,924‬‬ ‫דירה‬ ‫טיפוס ‪4‬‬ ‫‪119‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪0.95‬‬ ‫‪₪2,275,336‬‬ ‫‪₪19,201‬‬ ‫‪₪15,927,351‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪₪15,927,351‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫‪1.25‬‬ ‫‪₪3,165,663‬‬ ‫‪₪25,265‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪2‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪₪6,331,325‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪₪6,331,325‬‬ ‫‪₪63,721,532‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪₪6,598,727‬‬ ‫‪₪57,122,805‬‬ ‫מע"מ‬ ‫‪₪9,720,234‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪₪1,006,585‬‬ ‫‪₪8,713,648‬‬ ‫לא כולל מע"מ‬ ‫‪₪54,001,298‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪₪5,592,141‬‬ ‫‪₪48,409,157‬‬ ‫כולל מע"מ‬ ‫‪18.00%‬‬ ‫‪1.18‬‬ ‫עמוד ‪ - 17 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ 6.4‬טבלת מחירי דירות בסביבה – לצורך השוואה ‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫מכירה‬ ‫‪19/12/2012‬‬ ‫מרחק‬ ‫)מטר(‬ ‫‪110‬‬ ‫‪02/01/2013‬‬ ‫‪310‬‬ ‫‪11/02/2013‬‬ ‫‪250‬‬ ‫הרא"ה ‪ ,208‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫‪27/02/2013‬‬ ‫‪310‬‬ ‫חד נס ‪ ,17‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫דירה‬ ‫‪21/05/2013‬‬ ‫‪140‬‬ ‫החי"ל ‪ ,8‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪01/08/2013‬‬ ‫‪110‬‬ ‫החי"ל ‪ ,7‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪14/08/2013‬‬ ‫‪240‬‬ ‫מנשה ‪ ,15‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫דירה‬ ‫‪5‬‬ ‫‪129‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪19/08/2013‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪11/07/2011‬‬ ‫‪320‬‬ ‫שדרות הצנחנים‬ ‫‪ ,14‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫אמיר ‪12‬‬ ‫דירה‬ ‫‪4‬‬ ‫‪84‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪1,775,000‬‬ ‫דירה‬ ‫‪4‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1,635,000‬‬ ‫‪17,581‬‬ ‫‪13/03/2012‬‬ ‫‪150‬‬ ‫החיל ‪ ,13‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫דירה‬ ‫‪2.5‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1,100,000‬‬ ‫‪22,000‬‬ ‫‪23/09/2012‬‬ ‫‪280‬‬ ‫כנפי נשרים ‪31‬‬ ‫דירה‬ ‫‪2.5‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪1,485,000‬‬ ‫‪22,846‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪07/01/2010‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪28/10/2012‬‬ ‫‪140‬‬ ‫עסקה במתחם‬ ‫נגבה‪ ,‬ברמת גן‬ ‫החי"ל ‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,200,000‬‬ ‫‪17,647‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1,299,998‬‬ ‫‪19,118‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪24/06/2012‬‬ ‫‪70‬‬ ‫עוזיאל ‪115‬‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪1,515,000‬‬ ‫‪21,643‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪2009‬‬ ‫‪11/03/2012‬‬ ‫‪350‬‬ ‫המלך יוסף ‪37‬‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪1,330,000‬‬ ‫‪24,630‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫כתובת‬ ‫דירה מפרויקט‪,‬‬ ‫מתחם נגבה‬ ‫חד נס ‪ ,12‬דירה‬ ‫מפרויקט‪ ,‬מתחם‬ ‫נגבה‬ ‫נכס‬ ‫מחיר ‪₪‬‬ ‫מחיר למ"ר‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪20,267‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫קומות‬ ‫שנת‬ ‫בניה‬ ‫‪2013‬‬ ‫חדרים‬ ‫שטח‬ ‫קומה‬ ‫דירה‬ ‫‪3‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1,519,999‬‬ ‫דירה‬ ‫‪5‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1,880,001‬‬ ‫‪17,091‬‬ ‫דירת‬ ‫דופלקס‬ ‫‪4.5‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2,200,000‬‬ ‫‪20,000‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1,666,502‬‬ ‫‪16,665‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪69‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,499,999‬‬ ‫‪21,739‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1,448,495‬‬ ‫‪22,992‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2,299,551‬‬ ‫‪17,826‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪21,131‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪303,176‬‬ ‫‪20,212‬‬ ‫עמוד ‪ - 18 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ 6.5‬טבלת מיסוי ‪:‬‬ ‫טבלת חישובי מיסוי‬ ‫מע"מ לפי תיקון ‪74‬‬ ‫אין פטור ממע"מ אלא על זכויות הבניה לפי תמ"א ‪38‬‬ ‫בלבד }ייתכן שינוי בחקיקה בקרוב {‬ ‫מרכיב‬ ‫מ"ר‬ ‫עלות בניה‬ ‫למ"ר‬ ‫סה"כ‬ ‫ישירות‬ ‫‪678‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪3,390,000‬‬ ‫עקיפות‬ ‫‪17.87%‬‬ ‫‪3,799,566‬‬ ‫‪678,923‬‬ ‫סה"כ‬ ‫סה"כ‬ ‫‪%‬‬ ‫כולל עקיפות‬ ‫‪4,068,923‬‬ ‫מע"מ‬ ‫‪732,406‬‬ ‫‪18%‬‬ ‫חלק הפטור ממע"מ =‬ ‫‪732,406‬‬ ‫‪732,406‬‬ ‫על סכום זה אין קיזוז ממע"מ תשומות‬ ‫מס רכישה‬ ‫שטח‬ ‫חדש‬ ‫‪ 4‬דירות‬ ‫‪ 5%‬משווי הזכויות הניתנות כולל תמ"א ‪ 38‬בניכוי ‪4‬‬ ‫דירות התמורה‬ ‫‪3,114‬‬ ‫‪319.2‬‬ ‫סה"כ‬ ‫שווי מ"ר‬ ‫קרקע‬ ‫‪2,795‬‬ ‫‪7,500‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪1,048,200‬‬ ‫מס שבח‬ ‫‪0‬‬ ‫‪ 4‬הדירות פטורות לפי פטור אישי או לפי תיקון ‪74‬‬ ‫במידה וייתנו עוד דירות אלו לא פטורות‬ ‫היטל השבחה‬ ‫ראה טבלת עלויות בניה‬ ‫‪3,590,940‬‬ ‫ראה טבלת עלויות בניה‬ ‫‪128,141‬‬ ‫אגרות בניה‬ ‫היטל פיתוח‬ ‫‪1,050,549‬‬ ‫ראה טבלת עלויות בניה‬ ‫סה"כ‬ ‫‪6,550,236‬‬ ‫עמוד ‪ - 19 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ 6.6‬טבלה מסכמת ‪:‬‬ ‫טבלה מסכמת ‪ :‬הכנסות ורווח לא כולל מע"מ‬ ‫סכום‬ ‫פריט‬ ‫הכנסות‬ ‫שווי פרויקט למכירה‬ ‫‪₪54,001,298‬‬ ‫שווי דירות מוקנות לדיירים‬ ‫‪₪5,592,141‬‬ ‫שחיקת התמורה מגורים‬ ‫הכנסות בקיזוז שחיקת דירות‬ ‫‪₪48,409,157‬‬ ‫יתרה לשווי מכירה לא כולל מע"מ‬ ‫סיכום ‪ :‬לא כולל מע"מ‬ ‫ניתוח הכנסות והוצאות ללא מע"מ )אופציה ‪ 1‬תשלום מזומן ל ‪ 4‬בעלי הדירות(‬ ‫‪₪48,409,157‬‬ ‫הכנסות בקיזוז דירות בעלים }‪ 4‬בלבד{‬ ‫מיסוי נדל"ן‬ ‫‪₪6,550,236‬‬ ‫הוצאות ישירות כולל שכ"ד והובלה‬ ‫‪₪19,973,278‬‬ ‫תשלום במזומן לבעלי הדירות הקיימות‬ ‫שווי ‪ 4‬דירות‬ ‫מס ‪ 35%‬על תשלום מזומן שיכול על מקבלי הדירות‬ ‫‪₪6,598,727‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫תשלום מע"מ ש‪ .‬בניה )פטור על דירות בעלים(‬ ‫‪₪2,309,554‬‬ ‫‪₪0‬‬ ‫נמצא בסעיף מיסוי‬ ‫סה"כ הוצאות לא כולל מע"מ ‪:‬‬ ‫‪₪35,431,794‬‬ ‫יתרה לרווח‬ ‫‪₪12,977,362‬‬ ‫‪36.63%‬‬ ‫‪26.81%‬‬ ‫רווח גולמי על השקעה ‪%‬‬ ‫רווח גולמי מפרויקט )מהכנסות(‬ ‫‪1.18‬‬ ‫מע"מ ‪18%‬‬ ‫ניתוח רווח גולמי בתנאי שווי שוק שונה של יח"ד‬ ‫‪0.95‬‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪-10%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫מקדם‬ ‫הכנסות בקיזוז דירות בעלים‬ ‫‪₪45,988,699‬‬ ‫‪₪43,568,241‬‬ ‫‪₪50,829,615‬‬ ‫‪₪53,250,072‬‬ ‫מחיר המכירה של הדירות משתנה ב‬ ‫‪1.05‬‬ ‫‪1.1‬‬ ‫סה"כ הוצאות לא כולל מע"מ ‪:‬‬ ‫‪₪35,431,794‬‬ ‫‪₪35,431,794‬‬ ‫‪₪35,431,794‬‬ ‫‪₪35,431,794‬‬ ‫יתרה לרווח‬ ‫‪₪10,556,905‬‬ ‫‪₪8,136,447‬‬ ‫‪₪15,397,820‬‬ ‫‪₪17,818,278‬‬ ‫רווח גולמי על השקעה ‪%‬‬ ‫‪29.80%‬‬ ‫‪22.96%‬‬ ‫‪43.46%‬‬ ‫‪50.29%‬‬ ‫רווח גולמי מפרויקט )מהכנסות(‬ ‫‪22.96%‬‬ ‫‪18.68%‬‬ ‫‪30.29%‬‬ ‫‪33.46%‬‬ ‫עמוד ‪ - 20 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫‪ .7‬עקרונות ושיקולים בתחשיב זה ‪:‬‬ ‫בניתוח הכלכלי לפרויקט ‪ -‬הובאו בין השאר השיקולים והעקרונות הבאים ‪:‬‬ ‫‪ 7.1‬התחשיב והניתוח הכלכלי בדו"ח זה הינו ע"פ תוכנית רעיונית של היזמים והאדריכל ללא היתר בניה ‪ ,‬התחשיב בוצע‬ ‫לדרישת הלקוח לפי תוכנית זו‪.‬‬ ‫‪ 7.2‬עסקת המקרקעין הינה ע"פ עקרון עסקת נטו כלומר כל ההוצאות כדין וכחוק החלות על בעלי הדירות ישולמו ע"י‬ ‫היזם‪.‬‬ ‫‪ 7.3‬בהעדר נתונים אחרים הנחת יסוד היא כי כל בעל דירה בבניין הקיים שווה לאחר וכולם מקבלים תמורה שווה ‪.‬‬ ‫‪ 7.4‬נכון לתאריך הדו"ח בפרויקט לפי תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪ 2‬הריסה ובניה מרכיב המע"מ אינו פטור אלא לפי גישה מסוימת‬ ‫רק שרותי הבניה לזכויות הבניה לפי תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪. 3‬‬ ‫‪ 7.5‬בעסקה זו בשונה ממרבית העסקאות תמ"א ‪ 2/ 38‬ישולם לדיירים שווי של עוד ‪ 4‬דירות במזומן בנוסף לדירות‬ ‫התמורה הפטורות ממס בכפוף לתיקון ‪ 74‬ו ‪. 62‬‬ ‫‪ 7.6‬שווי דירות התמורה פחות מ ‪ 1.77‬מליון ‪ ₪‬ליח"ד גבול הפטור לפי סעיף ‪ 49‬לג ‪ 1‬לחוק מיסוי מקרקעין ותיקון ‪72‬‬ ‫סעיף ‪ 1 4‬ב‬ ‫‪ 7.7‬שווי מ"ר מבונה – בדו"ח הינו לפי מחירי עסקאות שנעשו בעבר בסביבה ‪ +‬התאמה לשווי דירה חדשה ‪.‬‬ ‫‪ 7.8‬שווי מ"ר מבונה בדו"ח זה הינו מחיר ממוצע תתיכן סטייה למעלה למטה בגבולות ‪. - + 10%‬‬ ‫‪ 7.9‬ההנחה כי הדירות בבעלות פרטית של הדיירים או ממ"י לא יגבה דמי ניצול או הסכמה ‪.‬‬ ‫‪ 7.10‬שווי הפרויקט בהנחה כי כל חניה במרתפי החניה מחירה כלול במחיר הדירה‪.‬‬ ‫‪ 7.11‬מחירי הדירות נלקחו מתוך השוואה לפרויקטים חדשים באזור ומחירם נקבע מתוך זהירות יתרה‪.‬‬ ‫‪ 7.12‬עלות הבניה נקבעה ע"פ חוזי ביצוע של קבלני ביצוע בהיקפים גדולים וגם מתוך חמת הזהירות ‪.‬‬ ‫‪ 7.13‬הפרויקט בהנחה כי הבניה מתבצעת ע"י קבלן ביצוע בחוזה בניה פאושלי ‪.‬‬ ‫‪ 7.14‬שטחי התוספות ויחידות הדיור חושבו ע"פ תוכנית אדריכלית רעיונית שקיבלתי מבנימין קורל מחב' קרסט‬ ‫ו‪/‬או סטודיו‬ ‫‪ 7.15‬חלק מהעלויות למרכיבים שלמים נלקחו על סמך ניסיון בשטח של קבלנים פעילים בתחום תמ"א ‪.38‬‬ ‫‪ 7.16‬סטנדרט הבניה לפיו חושבו עלויות הבניה וכן שווי הדירות החדשות נלקח כמתאים לסטנדרט הבניה של‬ ‫דירה חדשה באיכות בניה טובה במרכז הארץ ‪.‬‬ ‫‪ 7.17‬הניתוח הכלכלי הינו לפרויקט בהתנהלות נכונה סבירה ואינו מתייחס למצביים דרסטיים ובעיות משפטיות‬ ‫או אחרות }אסונות ‪ ,‬מלחמה ‪,‬סכסוך בין שותפים וכו'{ ‪.‬‬ ‫עמוד ‪ - 21 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫שומה זו נערכה עבור בנימין קורל מחב ' קרסט בע " מ ו לא ניתן לעשות בה שימוש ע " י צד ג ' ללא‬ ‫הסכמת הח " מ ‪ .‬מראש ובכתב ‪.‬‬ ‫הנני להצהיר כי אין לי עניין בנכס שומה זו בוצעה על פי מיטב הכרתי ושיפוטי המקצועי‬ ‫ולראיה באתי על החתום‬ ‫דורון ברינקר‬ ‫שמאי מקרקעין‬ ‫עמוד ‪ - 22 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫תמונות‬ ‫מבט לסביבה‬ ‫עמוד ‪ - 23 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫סקיצת בניה מתוכננת ושטח דירות‬ ‫עמוד ‪ - 24 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬ ‫‪Real Estate Appraisers‬‬ ‫‪Doron Brinker – Real Estate Appraiser‬‬ ‫דורון ברינקר ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים‬ ‫חבר לשכת שמאי‬ ‫המקרקעין בישראל‬ ‫החלק האחורי של החלקה שד ' הצנחנים מיועד להיות שצ " פ ע " פ תוכנית מתאר ראשית לרמת גן‬ ‫עמוד ‪ - 25 -‬מתוך ‪25‬‬ ‫סניף מרכז רח' נירים ‪ 3‬ת"א ‪ , 67060 #‬בית הספנות ‪ /‬סניף דרום ‪ :‬ת"ד ‪ , 14072‬באר – שבע מיקוד ‪, 84040‬‬ ‫פקס‪ 077-4704792 :‬נייד ‪052 – 2931644 :‬‬ ‫℡ טלפון רב קווי ‪077-76-76-337 :‬‬ ‫‪Web: www.nadllan.com‬‬ ‫‪E-mail : dor.nadllan@gmail.com‬‬