‫תכנית מתאר להתחדשות‬ ‫עירונית‬ ‫גבעת אולגה‬ ‫גיבוש תמונת עתיד‬ ‫פורום מנהיגות מקומית ‪ -‬מאי ‪2014‬‬ ‫תכנון נוף‬ ‫שמעון מרגולין אדריכלות‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | מה נעשה הערב?‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫מטרת המפגש‪:‬‬ ‫לגבש תמונת עתיד רצויה לגבי מספר מתחמים וסוגיות באולגה‬ ‫מה נעשה במפגש?‬ ‫• נציג את המצב הקיים ואת מתחמי ההתערבות המוצעים‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫• נגבש יחד תמונת עתיד רצויה לגבי מתחמים אלו ולגבי כמה סוגיות כלליות‬ ‫איפה אפשר יהיה לראות את תוצרי המפגשים?‬ ‫• באתר המתנ"ס ובאתר העירוני‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | צוות התכנון‬ ‫מבוא ורקע‬ ‫צוות התכנון‬ ‫ראש צוות התכנון‪ ,‬תכנון פיזי‪ -‬עדן בר‪ ,‬בר‪-‬לוי אדריכלים ומתכנני ערים‬ ‫מהנלת הפרויקט‪ -‬ענת ברקאי‪-‬נבו‪ ,‬אביב ניהול פרויקטים‬ ‫גופים מנחים ומלווים‬ ‫עיריית חדרה ומשרד הבינוי והשיכון‬ ‫מקדמים את הכנת תכנית המתאר‬ ‫להתחדשות גבעת אולגה‬ ‫תחבורה – אייל קראוס‬ ‫נוף – רוני מרגולין‬ ‫התכנית תלווה ע"י ועדות עבודה‬ ‫והיגוי רב תחומיות‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫כלכלה עירונית ותיירות – יהודה עירוני‬ ‫שיתוף ציבור ‪ -‬אמיתי הר לב‪ ,‬מודוס‬ ‫תושבי השכונה‬ ‫משרד הפנים‬ ‫חברה ופרוגרמה למוסדות ציבור ‪ -‬רוית ריכטר‪ ,‬סיטילינק‬ ‫ייעוץ שמאי – טובי פרי‬ ‫מים וביוב – רן ברז'יק‬ ‫משרד הבינוי‬ ‫והשיכון‬ ‫נציגי העיר‬ ‫משרדי ממשלה‬ ‫נוספים‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | תהליך התכנון‬ ‫שלבי הכנת התכנית ושיתוף הציבור בהכנתה‬ ‫מבוא ורקע‬ ‫שלב ב'‬ ‫שלב א'‬ ‫הגדרת חזון‬ ‫לשכונה‪,‬‬ ‫מטרות ויעדי‬ ‫התכנית‬ ‫לימוד וניתוח‬ ‫מצב קיים‬ ‫שלב ג'‬ ‫פיתוח חלופות‬ ‫פיזיות‬ ‫שלב ד'‬ ‫גיבוש חלופה‬ ‫נבחרת ועריכת‬ ‫מסמכי התכנון‬ ‫תהליך‬ ‫סטטוטורי‬ ‫(חוקי)‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫תהליך שיתוף הציבור ודיאלוג עם בעלי עניין ‪ -‬מפגשים ויידוע רציף‬ ‫מיפוי אבחון‬ ‫לימוד מידע וידע‬ ‫מקומי‬ ‫משוב על מצב‬ ‫קיים וגיבוש חזון‬ ‫משותף‬ ‫היועצות ומשוב‬ ‫על דילמות‬ ‫מרכזיות‬ ‫ידוע והסברה‬ ‫אופן הביצוע‬ ‫מפגשים וראיונות‬ ‫עומק עם אנשי‬ ‫מפתח מהקהילה‬ ‫דיון‬ ‫ניתוח מציאות רשת‬ ‫מפגש פתוח‬ ‫מפגשי פורום‬ ‫מנהיגות מקומית‬ ‫מפגש פתוח‬ ‫מפגש פתוח‬ ‫מפגשי פורום‬ ‫מנהיגות מקומית‬ ‫מפגשי פורום‬ ‫מנהיגות מקומית‬ ‫קבוצות מיקוד‬ ‫ידוע והסברה ‪ :‬אינטרנט‬ ‫ניתן ליצור קשר‪mitar@modus.org.il :‬‬ ‫למה צריך התחדשות עירונית בגבעת אולגה?‬ ‫מבוא ורקע‬ ‫• כדי לשפר ולחדש בתים ישנים וליצור סביבה מודרנית‬ ‫• כדי לאפשר חידוש של המרחב הציבורי (רחובות‪ ,‬גנים ושטחים פתוחים)‬ ‫• כדי שאולגה תוכל להתפתח יחד עם כל מערב חדרה ולנצל את‬ ‫הפוטנציאל שלה‬ ‫• כדי ליצור מגוון אפשרויות למגורים‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫• כדי לתת שירותי ציבור מודרניים‬ ‫• כדי להסדיר וליצור וודאות תכנונית‬ ‫מכאן עולות השאלות‪:‬‬ ‫• כיצד מחדשים את המרחב הבנוי באולגה‬ ‫• כיצד מחדשים את המרחב הציבורי באולגה‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | מטרת התכנית‬ ‫מבוא ורקע‬ ‫שדרוג וחיזוק שכונת גבעת אולגה לסביבת חיים אטרקטיבית ומגוונת‪ ,‬כחלק‬ ‫מחדרה‪ ,‬המתאפיינת באיכות חיים עירונית גבוהה‪ ,‬לאוכלוסיה הקיימת ולזו‬ ‫המתווספת‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | יעדי התכנית‬ ‫מבוא ורקע‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫•‬ ‫שדרוג איכות החיים של האוכלוסייה הקיימת‬ ‫•‬ ‫קליטת אוכלוסיות חדשות לשכונה‪ ,‬ושילוב בין כל האוכלוסיות‬ ‫•‬ ‫שיפור פיזי של המבנים בשכונה‬ ‫•‬ ‫שיפור ופיתוח המרחב הציבורי בשכונה‪ -‬פארקים‪ ,‬רחובות‪ ,‬חניות‪ ,‬שבילים‬ ‫וקשרים לסביבה‬ ‫•‬ ‫יצירת אזור מגורים המאופיין ברחובות עירוניים היררכיים המשמר את רמת‬ ‫הפעילות הגבוהה בהם כיום‬ ‫דיון‬ ‫•‬ ‫ניצול הפיתוח החדש מסביב לשכונה כמנוף פיתוח‬ ‫•‬ ‫שמירה על מערכת איזונים כלכלית המבטיחה את יישום הפרויקט‬ ‫•‬ ‫חיבור אולגה לחדרה‪ ,‬לים ולשכונות הנבנות מצופנה ומדרומה‬ ‫•‬ ‫יצירת מגוון צורות מגורים ותמהיל נכון ביניהן‬ ‫סיכום מפגש שיתוף ציבור מתאריך ‪2/4/14‬‬ ‫• נערך מפגש פתוח ראשון לסקירת המצב הקיים‪ .‬כ‪ 70-‬משתתפים‬ ‫מבוא ורקע‬ ‫• במפגש הוצג מידע כללי אודות התכנית‪ ,‬ותמצית סקר המצב‬ ‫שנערך על ידי צוות התכנון‬ ‫סיכום עיקרי דברי התושבים‪:‬‬ ‫• בנייה נמוכה ותיקה מספקת איכות חיים "אולגאית" המחזקת את‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫תחושת הקהילתיות בשכונה‪ .‬ערך רב לטיפוס המגורים באולגה‬ ‫הוותיקה (דירות גג‪-‬גן)‬ ‫• תחושה כי מאמצי הפיתוח במערב חדרה אינם מופנים לטובת‬ ‫אולגה‪ .‬חשיבות חיבור אולגה לשכונות הצמודות‪.‬‬ ‫• תחושה של ניתוק מחדרה‪ -‬אולגה אינה נתפשת כחלק מהעיר‬ ‫• חוף הים הוא חלק חשוב בחיי התושבים‪ .‬אופי השכונה קשור‬ ‫דיון‬ ‫לקירבתה לים‪.‬‬ ‫• כניסה ויציאה מהשכונה בעייתית‪ :‬כביש גישה אחד‪.‬‬ ‫• צורך לפיתוח תשתיות מחזקות קהילה‪.‬‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | רוח המקום‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫• רוח המקום‪ -‬הטרוגניות ואינטימיות‬ ‫• קהילה‬ ‫• מגוון אוכלוסיות‬ ‫• אדריכלות "אישית"‬ ‫• מרחב ציבורי בעל פוטנציאל‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫• מבני שיכון במצב תחזוקתי ירוד לצד וילות‬ ‫• רקמה ייחודית‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | סכמה אזורית‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫קדמת ים ‪-‬‬ ‫שכונה חדשה‬ ‫• גבעת אולגה מצויה‬ ‫בדרום מערב חדרה‪,‬‬ ‫מחלף‬ ‫אולגה‬ ‫שדרות מנחם בגין‬ ‫כ‪ 2.5-‬ק"מ ממרכז‬ ‫העיר‬ ‫ציר הרב ניסים ‪ -‬הרב‬ ‫בוזגלו ‪-‬ברון בוארון‬ ‫טכנודע‬ ‫שדרות מינסוטה‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫סביבה עסקית‬ ‫אגרובנק‬ ‫דיון‬ ‫עין הים ונופים שכונות‬ ‫חדשות‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | מצב תכנוני בדרום מערב חדרה‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫‪ ‬מצב קיים‪ :‬גבעת‬ ‫אולגה‪11,000 -‬‬ ‫תושבים‬ ‫שכונות בהקמה‪" -‬עין הים"‪,‬‬ ‫"חופים" ו"קדמת ים"‪-‬‬ ‫תוספת ‪ 6,000‬תושבים‬ ‫שדרות בגין‪ :‬תוספת‬ ‫‪ 3,700‬תושבים‬ ‫תכנית ממערב לאולגה (בנייה‬ ‫לגובה)‪ -‬תוספת ‪ 2,000‬תושבים‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫תכניות בתוקף‬ ‫במעטפת השכונה‪:‬‬ ‫תוספת מקסימלית של‬ ‫‪ 12,600‬תושבים‬ ‫יוזמה להתחדשות‬ ‫עירונית‪" :‬אלי כהן"‪,‬‬ ‫בהליכי תכנון ראשוניים‪-‬‬ ‫אזור עסקים עירוני"אגרובנק" (מסחר תוספת ‪ 2,300‬תושבים‪.‬‬ ‫ותעסוקה)‪ .‬תכנית בתוקף‬ ‫תוספת שטחים ציבוריים‬ ‫בגבעת אולגה‬ ‫שכונות בהקמה‪" -‬עין הים"‪,‬‬ ‫"חופים" ו"קדמת ים"‪-‬‬ ‫תוספת ‪ 6,000‬תושבים‬ ‫רצועת חוף הים‪:‬‬ ‫שטח פתוח‪,‬‬ ‫מלונאות‪ ,‬נופש‬ ‫ומסחר‬ ‫תכניות ממערב‬ ‫(צמודי קרקע)‪:‬‬ ‫תוספת ‪900‬‬ ‫תושבים‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | מצב תכנוני בדרום מערב חדרה‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫מצב קיים‪ :‬גבעת אולגה‪-‬‬ ‫‪ 11,000‬תושבים‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫תכניות בתוקף במעטפת‬ ‫השכונה‪ :‬תוספת‬ ‫מקסימלית ‪12,600‬‬ ‫תושבים ‪ +‬מסחר‬ ‫ומלונאות‬ ‫"אגרובנק"‪ :‬אזור עסקים‬ ‫מטרופוליני‪ .‬תכנית תקפה‬ ‫צפון מערב חדרה‪:‬‬ ‫‪ 35,000‬תושבים‪.‬‬ ‫בשלבי תכנון‬ ‫ים‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | קישור אולגה וחדרה‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫חדרה מתוכננת להתבסס על שני צירי מזרח‪-‬מערב מרכזיים ורציפים‪ ,‬החולפים בכל העיר‪:‬‬ ‫• ציר צפוני‪ :‬הרברט סמואל – דוד שמעוני‪ -‬רכבת‪ -‬מנחם בגין (צפון אולגה)‬ ‫• ציר דרומי‪ :‬בית אליעזר‪ -‬המשך רחוב ביאליק‪ -‬אזור העסקים העירוני‪ -‬הרב ניסים (מרכז אולגה)‪ -‬חוף הים‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫דיון‬ ‫התחדשות גבעת אולגה | מתחמים אפשריים להתחדשות‬ ‫אזורים‪ 30 :‬דונם‪ 240 ,‬יח"ד‬ ‫‪ 19.6‬דונם‬ ‫הגדוד העברי‪ 5 :‬דונם‪ 36 ,‬יח"ד‬ ‫המרכז האזרחי‪ 18 :‬דונם‬ ‫שני מגרשים‪ 14 :‬דונם‬ ‫‪ 20‬דונם‬ ‫זוגות צעירים‪ 16 :‬דונם‪ 240 ,‬יח"ד‬ ‫(‪ 25‬דונם)‬ ‫אולגה ד'‪ 58 :‬דונם‪ 420 ,‬יח"ד‬ ‫מה זו התחדשות עירונית?‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫להתחדשות עירונית שני ביטויים פיזיים עיקריים הכרוכים זה בזה‪:‬‬ ‫אפשרות לשדרוג מרחב פרטי‪:‬‬ ‫אפשרות לשדרוג מרחב ציבורי‪:‬‬ ‫• השבחת המרחב העירוני הקיים‬ ‫• הרחבת היצע למגורים‪ -‬מגורים‬ ‫מודרניים ואטרקטיביים‬ ‫ואיכות החיים של התושבים‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫• יצירת פארקים ומערך שטחים פתוחים‬ ‫• שיפור המבנים בגבעת אולגה הותיקה‬ ‫• יצירת מוקדי משיכה ועניין‬ ‫• חיזוק מבנים מרעידות אדמה ומיגונם‬ ‫עליית ערך הקרקע בשכונה‬ ‫• שיפור המוסדות הציבוריים‬ ‫•‬ ‫• שדרוג חזות השכונה‬ ‫• "אלי כהן" כדוגמה של תהליך פינוי בינוי‬ ‫• בניית תשתיות מספקות לשכונה‬ ‫דיון‬ ‫אילו אפשרויות קיימות להתחדשות המגורים?‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫עיבוי בינוי‪:‬‬ ‫תכנית עיבוי‪:‬‬ ‫תמ"א ‪ 1( 38‬ו‪)2-‬‬ ‫•‬ ‫חיזוק מבנים ישנים מרעידות אדמה‬ ‫•‬ ‫תוספת קומות מעל לבניין‪ ,‬או הריסתו ובנייתו‬ ‫•‬ ‫הרחבות ותוספות למבנים קיימים‬ ‫•‬ ‫חל על מתחם (כמה בניינים) או‬ ‫מחדש ‪ +‬תוספות מעלית וממ"ד לדירות‬ ‫קיימות‬ ‫•‬ ‫פינוי‪-‬בינוי או בינוי‪-‬פינוי‬ ‫תלות מימוש בכדאיות הפרויקט‬ ‫•‬ ‫הריסה ובנייה מחדש של מתחמים‬ ‫(כמה בניינים)‬ ‫על שכונה‬ ‫•‬ ‫מצריכה עריכת תכנית מפורטת‬ ‫•‬ ‫יותר חופש פעולה לבעלי הדירות‬ ‫•‬ ‫תוספת אוכלוסייה גדולה לשכונה‬ ‫•‬ ‫אין תלות בערכי קרקע‬ ‫•‬ ‫תכנית "יוצרת" שטחים לטובת‬ ‫הציבור‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫בניין‬ ‫קיים‬ ‫תוספות והרחבות‬ ‫במתחם‪/‬שכונה‬ ‫אפשרויות לעיבוי במבנים הנמוכים‪:‬‬ ‫הריסה‬ ‫ובנייה‬ ‫מחדש‬ ‫פינוי ואז בינוי‬ ‫תוספת קומות‬ ‫והרחבת דירות‬ ‫קיימות‬ ‫דיון‬ ‫בינוי ואז פינוי‬ ‫תמונת העתיד בגבעת אולגה? שאלות לדיון‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫איך יראו המתחמים השונים בשכונה?‬ ‫• מרכז השכונה‪:‬‬ ‫‪ o‬גדוד עברי‬ ‫‪ o‬אזורים‬ ‫‪ o‬המרכז האזרחי‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫• דרום השכונה‪:‬‬ ‫‪ o‬זוגות צעירים‬ ‫‪ o‬אולגה ד'‬ ‫‪ o‬אלי כהן‬ ‫• עתודות קרקע גדולות בשכונה‬ ‫‪ o‬שטחים לאורך כביש ‪2‬‬ ‫‪ o‬שטחי "אלי כהן" המפונים‬ ‫דיון‬ ‫תמונת העתיד בגבעת אולגה? שאלות לדיון‬ ‫מבוא ורקע‪-‬‬ ‫התחדשות עירונית‬ ‫• כיצד יראו האזורים הותיקים‬ ‫באולגה (גן‪-‬גג)?‬ ‫• כיצד יראו רחובות השכונה (צמחיה‪,‬‬ ‫גדרות‪ ,‬רחובות חד סטריים‪/‬משולבים‪,‬‬ ‫היכן יחנו)‬ ‫ממצאי מצב קיים‬ ‫• מה יהיו מוקדי העניין המרכזיים‬ ‫בשכונה?‬ ‫דיון‬ ‫דוגמא לרחוב משולב בתל אביב‬