‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫תכנית בניין עיר בנושא חזות קרית טבעון‬ ‫תוכן עניינים‬ ‫מטרת התוכנית ‪3‬‬ ‫עיקרי הוראות התכנית ‪3 ..................................................................................................‬‬ ‫הגדרת מונחים ‪4‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫הנחיות כלליות לפיתוח מגרשים ‪7 ..................................................................‬‬ ‫‪1.1.‬‬ ‫התאמה לטופוגרפיה וגובה קרקע מתוכנן ‪7 ........................................................‬‬ ‫‪1.2.‬‬ ‫הוראות לפיתוח ובנית קירות תמך ביחס לרחוב ב 'מגרשים עולים'‪9 .......................‬‬ ‫‪1.3.‬‬ ‫הוראות לפיתוח ובניית קירות תמך ביחס לרחוב ב'מגרשים יורדים' ‪11 ...................‬‬ ‫‪1.4.‬‬ ‫הוראות לבניית קירות פיתוח בין שכנים ‪12 .........................................................‬‬ ‫‪1.5.‬‬ ‫הוראות לבניית קירות תמך פנימיים במגרש ‪12 ...................................................‬‬ ‫‪1.6.‬‬ ‫הוראות פיתוח בגבול מגרש עם שטח ציבורי פתוח טבעי‪12 ..................................‬‬ ‫‪1.7.‬‬ ‫ניקוז מי גשם‪ ,‬שימור קרקע ואזורים מחלחלים במגרש‪15 .................................... .‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫פיתוח ביחס לרחוב במגרש מקטגוריות ‪16 ................................................... 2‬‬ ‫‪2.1.‬‬ ‫יחס להוראות אחרות בתוכנית‪16 ......................................................................‬‬ ‫‪.2.2‬‬ ‫פיתוח ב'מגרשים עולים' ‪16 ..............................................................................‬‬ ‫‪2.3.‬‬ ‫‪17 ...............................................................................................................‬‬ ‫‪3.‬‬ ‫פיתוח ביחס לרחוב במגרש מקטגוריה ‪18 .................................................... 3‬‬ ‫‪3.1.‬‬ ‫יחס להוראות אחרות בתוכנית‪18 ......................................................................‬‬ ‫‪3.2.‬‬ ‫פיתוח במגרשים עולים בקטגוריה ג' ‪18 .............................................................‬‬ ‫‪3.3.‬‬ ‫פיתוח במגרשים יורדים בקטגוריה ג' ‪18 ............................................................‬‬ ‫‪3.4.‬‬ ‫גבול בין רחוב לשטח חניה משותף בבניה רוויה ‪18 ..............................................‬‬ ‫‪4.‬‬ ‫בניית יחידות נוספות במגרש‪ ,‬חלוקת משנה של מגרשים וקווי בנין ‪19 ................‬‬ ‫‪4.1.‬‬ ‫אופן חלוקת חלקה וכמות יחידות מגורים על מגרש ‪19 ..........................................‬‬ ‫‪4.2.‬‬ ‫בית דו ותלת משפחתי ‪20 ................................................................................‬‬ ‫‪4.3.‬‬ ‫מרווחים לקווי בנין ‪20 ......................................................................................‬‬ ‫‪5.‬‬ ‫דרכי גישה ‪21 ..............................................................................................‬‬ ‫‪5.1.‬‬ ‫דרכים ומסעות רכב בתחום המגרש ‪21 ..............................................................‬‬ ‫‪5.2.‬‬ ‫שיפועי דרכים פנימיות בחלקה ‪21 .....................................................................‬‬ ‫‪5.3.‬‬ ‫עיצוב הדרך ‪21 ...............................................................................................‬‬ ‫‪6.‬‬ ‫מעבר של דרך גישה למגרש בתחום שטח ציבורי ‪22 .........................................‬‬ ‫‪1‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪7.‬‬ ‫מרכיבים עיצוביים בפיתוח השטח ‪22 ..............................................................‬‬ ‫‪7.1.‬‬ ‫אופי הבניה של קירות תמך וגדרות אבן‪23 ........................................................ .‬‬ ‫‪7.2.‬‬ ‫אופי הבנייה של מסלעות גנניות ‪23 ...................................................................‬‬ ‫‪7.3.‬‬ ‫מאפייני כניסות למגרשים ולחניות‪ ,‬גדרות ומעקות ‪23 ..........................................‬‬ ‫‪8.‬‬ ‫צמחיה בגבול מגרש )ראה נספח צמחיה( ‪24 ...................................................‬‬ ‫‪9.‬‬ ‫חניות ‪25 .....................................................................................................‬‬ ‫‪9.1.‬‬ ‫חניות מחוץ לקוי בנין ב‪'-‬מגרשים עולים' ‪25 ........................................................‬‬ ‫‪9.2.‬‬ ‫חניות מחוץ לקוי בנין ב'מגרשים יורדים'‪25 ....................................................... .‬‬ ‫‪9.3.‬‬ ‫סוג קירוי וחומרי בניה מותרים לחניות‪25 .......................................................... .‬‬ ‫‪10.‬‬ ‫מחסנים וגשרונים ‪26 ....................................................................................‬‬ ‫‪10.1.‬‬ ‫מחסנים צמודים לחניות ‪26 ..............................................................................‬‬ ‫‪10.2.‬‬ ‫מחסנים משולבים בקירות תמך ‪26 ....................................................................‬‬ ‫‪10.3.‬‬ ‫מחסני גינה שאינם צמודים למבנה‪26 .............................................................. :‬‬ ‫‪10.4.‬‬ ‫גשרונים ‪26 ....................................................................................................‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫עיצוב וחזות המבנה ‪28 .................................................................................‬‬ ‫‪11.1.‬‬ ‫גמר חזיתות מבנים ‪28 ....................................................................................‬‬ ‫‪11.2.‬‬ ‫גגות משופעים ‪28 ...........................................................................................‬‬ ‫‪11.3.‬‬ ‫עליות גג ‪28 ...................................................................................................‬‬ ‫‪11.4.‬‬ ‫עיצוב גגות שטוחים ‪29 ....................................................................................‬‬ ‫‪11.5.‬‬ ‫הגבלת גובה מבנה ‪29 .....................................................................................‬‬ ‫‪11.6.‬‬ ‫מסתורי מזגנים ומסתורי כביסה ‪29 ...................................................................‬‬ ‫‪11.7.‬‬ ‫הצללות חיצוניות ‪30 ........................................................................................‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫שימור אתרים ומבנים ‪31 ...............................................................................‬‬ ‫‪2‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫מטרת התוכנית‬ ‫מטרת התכנית לתת הנחיות לפיתוח ובניה מתוך הכרה בערכם של הצביון האדריכלי הייחודי‬ ‫והמרקם הנופי של קריית טבעון‪ ,‬שהינם נכס היסטורי‪ -‬תרבותי ושחשיבותם חורגת מהגבולות‬ ‫המקומיים‪.‬‬ ‫כחלק מהכנת התוכנית נערך סקר על מנת לאתר המרכיבים הסביבתיים )הטבעיים ומעשה ידי אדם(‬ ‫אשר עם השנים התעצבו לכלל הגדרת אופיה הייחודי של קרית טבעון‪ .‬התכנית קובעת כללים שיסייעו‬ ‫לשמירה על הערכים האדריכליים המעצבים את "נחלת הכלל" ואשר בונים את חוט השדרה הנופי‪-‬‬ ‫חזותי של הישוב‪.‬‬ ‫התוכנית מאזנת בין זכויות הפרט לעצב את סביבת מגוריו עם זכויות הכלל במרחב הציבורי‪ .‬לפיכך‬ ‫התכנית מגדירה את היחסים האדריכליים בין מגרשים פרטיים לרחובות ולשטחי ציבור אחרים‬ ‫ובכללם שטחי היער והחורש הטבעי העוטפים את הקריה‪ .‬ביחסים אלו נכללים התאמת תוואי הקרקע‬ ‫המתוכנן לטופוגרפיה באתר‪ ,‬תוך מתן דגש לקו המגע עם הרחוב ועם המגרשים השכנים‪ .‬התוכנית‬ ‫מגדירה רחובות ברמות שונות של שימור בהתאם למאפייניהם הנופיים‪ .‬בנוסף התכנית מתווה‬ ‫הנחיות לשימור מרקמי רחובות ותיקים ובעלי צביון יחודי‪ ,‬מתחמים לשימור ומבנים המהווים נכס‬ ‫אדריכלי היסטורי לשימור‪.‬‬ ‫התוכנית מפרטת את הנושאים אליהם יש להתייחס בכל בקשה או יזמה לקבלת היתר בניה למבני‬ ‫מגורים‪ ,‬בסמכות הועדה המקומית להחיל מרכיבים מתוכה גם על יעודים אחרים‪.‬‬ ‫עיקרי הוראות התכנית‬ ‫הוראות התוכנית נוגעות בעיקר למאפיינים חזותיים בעלי השפעה על הציבור ובמיוחד לנושאים‬ ‫המשפיעים על תחושת הולכי רגל ברחובות ובשטחי ציבור‪ .‬הנושאים שנמצאו כמהותיים הם‪:‬‬ ‫•‬ ‫התאמת המבנה ופיתוח המגרש לטופוגרפיה הקיימת והמנעות מקירות תמך גבוהים‬ ‫•‬ ‫עיצוב קירות בגבול המגרשים בחזית הרחוב‬ ‫•‬ ‫צמחיה לאורך חזית המגרשים הפונים לרחוב ‪ -‬צמחיה בגובה הולך הרגל והצללת עצים על‬ ‫מדרכה‪.‬‬ ‫•‬ ‫אפיון כניסות מהרחוב‪ ,‬יצירת הדרגתיות בחיבור בין ציבורי לפרטי‪.‬‬ ‫•‬ ‫עיצוב חניות בחזית המגרשים‬ ‫•‬ ‫חזות ומיקום מחסנים שאינם חלק מהמבנה העיקרי‪.‬‬ ‫•‬ ‫תכנון היחסים בין מגרשים לשצ"פים ובעיקר יחס לשטחי ציבור טבעיים‪.‬‬ ‫•‬ ‫מרכיביים מבניים אופייניים ובעלי השפעה על חזות הישוב )גגות‪ ,‬גמר חזיתות המבנה וכו'‪.(...‬‬ ‫•‬ ‫דרישות להסתרת מערכות מבנה )דודים‪ ,‬מזגנים וכו'‪.(...‬‬ ‫‪3‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫הגדרת מונחים‬ ‫משמעותם של המונחים בתכנית זו יהיה כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה התשכ"ה ‪ ,1965‬להלן‬ ‫החוק‪ ,‬והתקנות שעל פיו‪ .‬מטרת ההגדרות המופיעות להלן הינה לפרט ולחדד את המשמעויות‬ ‫בהקשר של תכנית זו ואין בהן בכדי לשנות בדבר את האמור בחוק‪.‬‬ ‫מתחם לשימור‪:‬‬ ‫תא שטח מוגדר הכולל‪ :‬אתר‪ ,‬מבנה‪ ,‬מתקן בעל ערך הסטורי או מכלול נופי‬ ‫טבעי או מעשה ידי אדם‪ ,‬שלגביו חלות הנחיות לשימור ו‪/‬או שיקום מצבו‪.‬‬ ‫הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית טבעון רשאית לקבוע רשימת אתרים‬ ‫ומתחמים לשימור‪ ,‬להוסיף ולעדכן מעת לעת רשימת זו‪.‬‬ ‫מצב קיים לשימור‪:‬‬ ‫מאפייני מגרש כולל צמחיה‪ ,‬מסלע‪ ,‬תמוך וכיוצא בזה הקיימים בעת מתן‬ ‫תוקף לתוכנית זו וכפי שאלו מופיעים בנספח השימור‪.‬‬ ‫טופוגרפיה טבעית‪:‬‬ ‫מצב פני הקרקע והמסלע כפי שנוצרו על ידי כוחות הבליה הטבעיים‪.‬‬ ‫טופוגרפיה קיימת‪:‬‬ ‫מצב פני קרקע טבעי או מעשה ידי אדם בעת מתן תוקף לתוכנית זו‪.‬‬ ‫שיפוע קרקע טבעי‪:‬‬ ‫השיפוע של קו דמיוני המחבר את גובה פני הקרקע הטבעית בקו מגרש‬ ‫קדמי ואת גובה פני הקרקע הטבעית בקו מגרש האחורי )הגובה הנמדד‬ ‫מחוץ לתחומי המגרש(‬ ‫גובה פני קרקע בקו בנין‪ :‬הגובה הנמדד טרם תחילת התכנון בין שהוא תוצאה של טופוגרפיה טבעית או‬ ‫פיתוח היסטורי‪ .‬המפלס הקיים להתייחסות יחשב כגובה פני הקרקע באמצע קו‬ ‫הבנין הקדמי או האחורי‪.‬‬ ‫מגרש עולה‪:‬‬ ‫מגרשים שפני הקרקע שלהם גבוהים מפני הרחוב בקו המגרש הקדמי‪.‬‬ ‫מגרש יורד‪:‬‬ ‫מגרשים שפני הקרקע שלהם נמוכים מפני הרחוב או במפלס פני הרחוב‬ ‫בקו מגרש הקדמי‪.‬‬ ‫עבודות פיתוח‪:‬‬ ‫עבודות באמצעים מכניים או ידניים המשנים תוואי קרקע‪.‬‬ ‫קיר תמך‪:‬‬ ‫קיר בנוי שתפקידו יצוב מדרון ומניעת תזוזת אדמה‪.‬‬ ‫מעקה שקוף‪:‬‬ ‫מעקה מסגרות תקני העשוי פרופילים של פלדה ששטח החלקים‬ ‫האטומים בו אינו עולה על ‪.10%‬‬ ‫גדר אטומה‪:‬‬ ‫קיר אבן או שילוב של אבן ומסגרות שאינו קיר תמך‪.‬‬ ‫חניות מקורות פתוחות‪ :‬חניות ללא קירות בנויים המקורות בגג שאינו יצוק הנשען על עמודי מתכת‬ ‫או עץ‬ ‫גג משופע‪:‬‬ ‫גג ששיפועו עולה על ‪10%‬‬ ‫קירוי קל בלוחות ‪:‬‬ ‫קירוי אחיד העשוי לוחות מתכת‪ ,‬לוחות פלסטיים לוחות לבידים וכיו"ב‪.‬‬ ‫המיועדים לקירוי ועמידים לפגעי מזג אויר ומתאימים לקירוי בשיפועים של עד ‪.5%‬‬ ‫תכסית הבנייה והפיתוח‪ :‬סה"כ השטח הבנוי והפיתוח הכולל את שטח ההיטל האופקי של הבניין‪,‬‬ ‫שטח חניות‪ ,‬מרפסות‪ ,‬רחבות ושבילים מרוצפים‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫הוראות לפיתוח של מגרשים בהתאם למאפייני רחוב ודרגת שימור חזות נדרשת‪:‬‬ ‫על בסיס תוצאות הסקר נקבעו כללים לפיתוח מגרשים שיאפשרו לשמור על חזות הקריה‪.‬‬ ‫בתוכנית מופיעות שלוש קטגוריות של הוראות‪:‬‬ ‫קטגוריה ‪ - 1‬הוראות כלליות לפיתוח מרבית המגרשים בטבעון שאינם גובלים ברחוב ו‪/‬או שלא‬ ‫השתמרה בהם חזות ראויה לשימור‪ ,‬וכן מגרשים באזורים חדשים יחסית בטבעון‪ .‬לגבי מגרשים אלו‬ ‫נתנו הוראות שמטרתם עיצוב הפיתוח על פי מאפיינים מהותיים לחזות הישוב‪ ,‬התאמה לתנאי שטח‬ ‫ויחסים עם שכנים‪.‬‬ ‫קטגוריה ‪ - 2‬הוראות לפיתוח מוקפד יותר ושימור פיתוח של מגרשים בעלי חזית לרחוב הנמצאים ב‪-‬‬ ‫‪ 29‬רחובות ותיקים )רובם משונות השלושים והארבעים של המאה העשרים(‪ .‬ברחובות אלו יש לשמר‬ ‫מרקם קיים עד כמה שניתן‪ .‬למגרשים אלו נקבעו הוראות ייחודיות כדי לשמר ערכים חזותיים של‬ ‫הרחוב והמגע של החצרות עם התחום הציבורי‪.‬‬ ‫קטגוריה ‪ - 3‬הוראות מקלות ביחס להוראות הכלליות או שונות לשם התאמה למצבים מיוחדים‬ ‫בעיקר ברחובות חדשים ולמצבים שבהם צביון שונה מהרחובות בטבעון הוותיקה‪ .‬כגון מגרשים‬ ‫בשיפועים תלולים במיוחד‪ ,‬וכן מצבים של בנייה רוויה בצפיפות העולה על ‪ 5‬יחידות לדונם ובתי‬ ‫דירות‪ .‬עבור מגרשים אלו‪ ,‬נקבעו הוראות ברוח התכניות שעברו התאמה מתוך הכרה שחזות רחובות‬ ‫אלו בהכרח שונה מחזות הרחובות הוותיקים‪.‬‬ ‫אינדקס רחובות ותיקים‬ ‫מפת רחובות‬ ‫‪5‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪6‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫הנחיות כלליות לפיתוח מגרשים‬ ‫‪ .1.1‬התאמה לטופוגרפיה וגובה קרקע מתוכנן‬ ‫‪.1.1.1‬‬ ‫התאמת מבנה לטופוגרפיה‪ :‬יש להתאים המבנים ופיתוח המגרש לפני הקרקע הטבעיים ככל‬ ‫הניתן‪ ,‬כך שלא ייווצרו קירות גבוהים כלפי התחום הציבורי‪ .‬למהנדס הועדה יש סמכות לתת‬ ‫הוראות בהתאם לאופי המגרש ומיקומו על מנת לשמור על האינטרסים של הציבור הרחב‬ ‫בעניין זה‪.‬‬ ‫‪.1.1.2‬‬ ‫דרוג מבנה‪ :‬במגרשים ששיפוע הקרקע בהם עולה על ‪ 25%‬חובה ליצור הפרש מפלסים‬ ‫בפיתוח )דרוג קומה( להתאמה של המבנה לטופוגרפיה‪ .‬הדרוג יבוצע באמצעות קיר תמך‬ ‫או מסלעה שיחלקו את המגרש בקו האמצע לשני מפלסים בהתאמה לשיפוע ובהתאם‬ ‫להוראות אחרות של תוכנית זו‪.‬‬ ‫‪.1.1.3‬‬ ‫קו האמצע לדרוג יוכל לזוז אופקית ‪ 2‬מטרים לכל כיוון‪.‬‬ ‫איור ‪ :1‬חתך עקרוני להמחשה של דרוג המבנה והמגרש בשיפועים העולים על ‪25%‬‬ ‫‪ .1.1.4‬כאשר מתוכננים מספר מבנים על מגרש אחד שהשיפוע שלו עולה על ‪ 25%‬יחול הדרוג על‬ ‫כל מבנה בנפרד‪ .‬קווי הדירוג במקרה זה יקבעו בהתאם לתכנית העמדת מבנים עבור המגרש‬ ‫כולו שתהווה חלק מהבקשה להיתר ותתיחס לאמור בתכנית זו בעניין גובה פני קרקע מתוכננים‬ ‫‪7‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫לאורך קו המפגש בין מגרש ושטח ציבורי ובין שני מגרשים שכנים יתאפשרו תזוזות במיקום קווי‬ ‫הדרוג לשיקול דעת מהנדס הועדה ובלבד תשמר כוונת הוראה זו‪.‬‬ ‫‪.1.1.5‬‬ ‫המתכנן יתאים את גבהי המבנה והפיתוח לטופוגרפיה הקיימת ויתיחס לגובה קרקע קיים‬ ‫בגבול מגרש ובקו בניין כפי שמפורט בסעיפים להלן‪.‬‬ ‫‪.1.1.6‬‬ ‫ב'מגרשים עולים' מפלס פני הרצפה הנמוך ביותר של חלק המבנה הסמוך לרחוב לא יעלה‬ ‫על ‪ 60‬ס"מ מגובה קרקע קיים בקו בנין קדמי‪.‬‬ ‫איור ‪ :2‬חתך עקרוני להמחשת הפרש הגובה המירבי בין רצפת מבנה לפני קרקע קיימים בקו בניין קדמי‪.‬‬ ‫‪.1.1.7‬‬ ‫ב'מגרשים יורדים' מפלס קרקע מתוכננת בקו בניין קדמי לא יעלה על גובה פני קרקע‬ ‫טבעית בנקודה זו‬ ‫איור ‪ :3‬חתך עקרוני להמחשת גובה מירבי לרצפת מבנה בקו בניין קדמי במגרש יורד‬ ‫‪.1.1.8‬‬ ‫ב'מגרשים יורדים' יוכל מפלס קרקע המתוכנן להיות נמוך ממפלס קרקע טבעית ובתנאי‬ ‫שישמרו הוראות לקירות תמך ביחס לשכנים‪ – .‬להפנות לסעיף רלוונטי‬ ‫‪8‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.1.1.9‬‬ ‫ב'מגרשים יורדים' שקו המגרש האחורי שלהם גובל בשצ"פ‪ ,‬ושפני הקרקע שלהם גבוהים‬ ‫ממנו‪ ,‬יתאפשר מילוי אדמה עד מפלס הקרקע הקיים בקו הבניין האחורי ) הסמוך לשצ"פ(‪.‬‬ ‫איור ‪ :4‬חתך עקרוני להמחשת גובה מירבי לרצפת מבנה בקו בניין אחורי במגרש יורד הגובל‬ ‫בשצ"פ וגבוה ממנו‬ ‫‪ .1.1.10‬בהתאם לשיקול דעת מהנדס הועדה יתאפשר לתכנן גובה מפלס בשונה מהוראות לעיל‬ ‫במקרים להלן‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מפלס השטח המתוכנן תחום משני צדדיו במגרשים הגבוהים ממנו ביותר מ‪ 2.5-‬מ'‬ ‫‪-‬‬ ‫שיפועי הקרקע הטבעית עולה על ‪45%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫נדרשות התאמות מיוחדות לצורך סלילת דרך‪.‬‬ ‫‪.1.2‬‬ ‫הוראות לפיתוח ובנית קירות תמך ביחס לרחוב ב 'מגרשים עולים'‬ ‫‪9‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.1.2.1‬‬ ‫הגובה המרבי של קיר תמך בקו מגרש קדמי הסמוך לרחוב יהיה ‪ 80‬ס"מ‪ .‬במידת הצורך‬ ‫ניתן לבנות קיר תמך שני בגובה מירבי של ‪ 1.20‬מ' ) סה"כ הגבהה של ‪ 2‬מ' ממפלס רחוב(‪.‬‬ ‫על הקיר העליון יותקן במידת הצורך מעקה שקוף תקני בגובה מירבי של ‪ 1.1‬מ'‪ .‬בין שני‬ ‫קירות התמך ישמר מרווח מזערי של ‪ 80‬ס"מ שיגונן בצמחיה מקומית‪.‬‬ ‫איור ‪ :5‬חתך עקרוני להמחשת אופן דרוג מגרש עולה ביחס לרחוב‬ ‫‪.1.2.2‬‬ ‫בכל מקרה גובה ראש קיר התמך בקו מגרש קדמי לא יעלה על גובה הרצפה של המפלס‬ ‫הנמוך כמוגדר בסעיף ‪.1.1.5‬‬ ‫איור ‪ :6‬חתך עקרוני להמחשת גובה מירבי גובה ראש קיר תמך בקו מגרש קדמי ביחס לגובה‬ ‫רצפת מבנה בקו בניין קדמי‬ ‫‪10‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.1.2.3‬‬ ‫גם במקרה של שיפוע לאורך החזית הקדמית של המגרש בקו המגע עם הרחוב‪ ,‬הגובה‬ ‫המרבי של הקיר בקו מגרש הקדמי לא יעלה על ‪ 80‬ס"מ‪.‬‬ ‫‪.1.2.4‬‬ ‫לא ניתן לבנות מסלעות צמודות )מעל( קירות תמך‪ .‬יותר ליצור מדרון מיוצב בין קו הבניין‬ ‫הקדמי לקיר התמך‪ .‬שיפוע המדרון לא יעלה על ‪.20%‬‬ ‫‪ .1.3‬הוראות לפיתוח ובניית קירות תמך ביחס לרחוב ב'מגרשים יורדים'‬ ‫‪.1.3.1‬‬ ‫בקו מגרש קדמי ניתן לבנות קיר אבן לקט בגובה מירבי של ‪ 60‬ס"מ מעל מפלס פני קרקע‬ ‫קיים בשטח הציבורי הסמוך לקו המגרש )רחוב‪/‬מדרכה‪/‬שצ"פ‪ /‬שפ"פ( ומעליו מעקה שקוף‪.‬‬ ‫‪.1.3.2‬‬ ‫יש לשמור על תחום לגינון ברוחב מזערי של ‪ 50‬ס"מ לאורך קו המגרש הקדמי ובמפלס‬ ‫הרחוב‪ .‬רצועת גינון זו תמוקם בצידו הפנימי או החיצוני של קיר התמך‪/‬מעקה‪ .‬הגינון‬ ‫בהתאם להנחיות נספח הצמחיה המקומית‪.‬‬ ‫‪.1.3.3‬‬ ‫במקרים בהם קיים שטח ציבורי מגונן או שפ"פ מגונן בין קו מגרש קדמי למדרכה או חניה‬ ‫ציבורית לא תידרש רצועת גינון‪ .‬קיר תמך‪ ,‬בצד שפונה לפנים המגרש‪ ,‬יהיה בנוי בשיטה‬ ‫ובחומר לבחירת המתכנן אם כי מומלץ לשמור על חזות קיר אבן בהירה מקומית‪.‬‬ ‫איור ‪ :7‬חתך עקרוני להמחשת אופי המפגש בין רחוב למגרש בקו מגרש קדמי במגרש יורד‬ ‫‪11‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .1.4‬הוראות לבניית קירות פיתוח בין שכנים‬ ‫‪.1.4.1‬‬ ‫קירות תמך בין שכנים שגובהם עולה על ‪ 1.5‬מ' ידורגו וישמר בינם מרוח מזערי של ‪50‬‬ ‫ס"מ לגינון‪ .‬סטיות קלות יהיו לשיקול דעת מהנדס הועדה‪.‬‬ ‫‪.1.4.2‬‬ ‫בנקודת המפגש בין קיר תמך בקו בניין צדדי )בין שכנים(‪ ,‬לבין הקיר הניצב לו בקו מגרש‬ ‫קדמי יהיו שני הקירות באותו הגובה‪.‬‬ ‫‪.1.4.3‬‬ ‫בין מגרשים שכנים שהפרש מפלס הקרקע בינהם אינו מחייב תמוך‪ ,‬תותר בנית גדר על גבי‬ ‫קיר יסוד בגובה ‪ 20‬ס"מ‪.‬‬ ‫‪.1.4.4‬‬ ‫קירות בנויים וגדרות אטומות בין מגרשים שלא לצורך תימוך קרקע הנובע מתנאי‬ ‫הטופוגרפיה הטבעית‪ ,‬יבנו בהסכמת שכנים עפ"י כל הנחיות העיצוב של תוכנית זו‪.‬‬ ‫‪.1.4.5‬‬ ‫לאורך הגבול בין מגרשים שכנים יש לתכנן אפשרויות לחציצה ויזואלית באמצעות נטיעת‬ ‫צמחיה‪ .‬בעת הגשת בקשה להיתר יש להציג ע"ג תכנית שטחים לגינון לאורך תוואי הקירות‬ ‫‪.1.4.6‬‬ ‫אופי בנייה של קירות תמך וגדרות אבן חדשים שחזיתם פונה למגרש שכן בקו מגרש צדדי‪,‬‬ ‫או בחלוקה בין מגרשים פנימיים‪ ,‬תהיה מחויבת באופי כפי שמופיע בפרק ‪.7.1‬‬ ‫‪.1.4.7‬‬ ‫הגורם שמשנה את תואי הקרקע ביחס למצב הקיים )לפי מדידה‪ ,‬בטרם תחילת העבודות‬ ‫בשטח( ישא באחריות ובעלויות בנית קירות תמך בין המגרשים השכנים או בין תת‬ ‫החלקות‪ .‬לשם בנית הקיר יותר לבונה הקיר לבצע עבודות במגרש שכן ובלבד שיקבל את‬ ‫אישור השכן לכך ושיחזיר המצב לקדמותו לאחר העבודות‪.‬‬ ‫‪.1.4.8‬‬ ‫כחלק מהבקשה להיתר ידרשו תכנית פיתוח וחתכים המפרטים גבהים וחומרים של כל‬ ‫הקירות במגרש בהתאם לאמור בתכנית זו‪ ,‬יתכנו התאמות קלות לשיקול דעת הועדה‬ ‫בתלות במיקום המגרש‪ ,‬שיפוע פני הקרקע והנראות שלו משטחים ציבוריים‪.‬‬ ‫‪ .1.5‬הוראות לבניית קירות תמך פנימיים במגרש‬ ‫‪ .1.5.1‬קירות תמך פנימיים במגרש ושאינם נצפים מרחוב או שצ"פ‪ ,‬יבנו בגובה מירבי של ‪3‬‬ ‫מ' ובשיטה ובחומר לבחירת המתכנן אם כי מומלץ לשמור על חזות קיר אבן מקומית‪.‬‬ ‫‪ .1.6‬הוראות פיתוח בגבול מגרש עם שטח ציבורי פתוח טבעי‬ ‫‪.1.6.1‬‬ ‫קירות תמך במגרשים הגבוהים משצ"פ יהיו מדורגים ובנויים בצורה של 'טראסות' מגוננות‬ ‫באבן גיר‪ .‬גובה כל קיר תמך לא יעלה על ‪ 1.2‬מ'‪ .‬גובה ראש הקיר יותאם לשיפוע הקרקע‪.‬‬ ‫בין שני קירות תשמר רצועת אדמה גננית ברוחב מזערי של ‪ 80‬ס"מ‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.1.6.2‬‬ ‫גובה סך הקירות לא יעלה על ‪ 2.4‬מ‪,‬ממפלס הקרקע של השצ"פ הגובל‪ ,‬על הקיר העליון‬ ‫יותקן במידת הצורך מעקה שקוף‪ .‬יתכנו סטיות קלות לשיקול דעת מהנדס הועדה‪.‬‬ ‫איור ‪ :8‬חתך עקרוני להמחשת אופי הדרוג והגינון בקו מגרש אחורי במפגש בין שצ"פ למגרש הגבוה‬ ‫ממנו‬ ‫‪.1.6.3‬‬ ‫כאשר המגרש גובל בדרך או שטח ציבורי נמוך ממנו עקב חפירה שבוצעה בעבר )למשל‬ ‫בסמוך לדרך ביוב(‪ ,‬הגובה המירבי של הקיר הראשון יהיה ‪ 1.2‬מ' וגובה הקיר השני בדרוג‬ ‫יהיה הגובה הנדרש לשמירה על מפלס קרקע קיים בקו המגרש האחורי‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫איור ‪ :9‬חתך עקרוני להמחשת אופי הדרוג והגינון בקו מגרש אחורי במפגש בין שטח חפור למגרש הגבוה‬ ‫ממנו‬ ‫‪.1.6.4‬‬ ‫מסלעות בגבול מגרש יהיו מסלעות גנניות עפ"י האמור בפרק ‪" , 7.2‬אופי בנייה של מסלעות‬ ‫גנניות"‪.‬‬ ‫‪.1.6.5‬‬ ‫שתילה ונטיעה במסלעות הגובלות בשצ"פ תהיה של צמחי חורש מקומיים )ראה נספח‬ ‫צמחיה(‬ ‫‪.1.6.6‬‬ ‫לא ניתן לבנות מסלעות צמודות לקירות תמך‪ ,‬יש לשמור על מרווח מזערי של ‪ 80‬ס"מ‬ ‫בינהם ליצירת רצועה של אדמה גננית יותר ליצור מדרון מיוצב בין קו הבניין לקיר התמך‪.‬‬ ‫שיפוע המדרון לא יעלה על ‪.20%‬‬ ‫‪.1.6.7‬‬ ‫במקרים שבהם מבוצעות עבודות בניה‪ ,‬הריסה או פיתוח במגרש הגובל בשצ"פ יש לבנות‬ ‫קיר תמך או מסלעה לפני תחילת העבודות על מנת למנוע גלישה של קרקע ופסולת בנין‬ ‫לשצ"פ‪ .‬יש להקפיד על הוראות הפיקוח למניעת נזק לשצ"פ בעת עבודות באתר‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫איור ‪ :10‬חתך עקרוני להמחשת מפגש בין שצ"פ למגרש הגבוה ממנו המדורג במסלעות‬ ‫גנניות‬ ‫‪ .1.7‬ניקוז מי גשם‪ ,‬שימור קרקע ואזורים מחלחלים במגרש‪.‬‬ ‫‪.1.7.1‬‬ ‫ניקוז מי נגר גשמים למערכת הביוב אסור בתכלית‪.‬‬ ‫‪.1.7.2‬‬ ‫סה"כ תכסית הבנייה והפיתוח לא תעלה על ‪ 60%‬משטח המגרש‪ ,‬שאר השטח ישאר כאזור‬ ‫מחלחל אשר יגונן וינטע‪ ,‬ישאר במצבו הטבעי או יחופה בחיפוי קרקע מחלחל‪.‬‬ ‫‪.1.7.3‬‬ ‫מגרשי חנייה ציבוריים ובמגרשי חניה של בנייה רוויה ירוצפו בחומרים מחלחלים‪.‬‬ ‫‪.1.7.4‬‬ ‫יש לתכנן פתרון ניקוז וחלחול מי נגר בתחומי המגרש‪ ,‬אין לנקז מי נגר באופן מכוון לשטח‬ ‫ציבורי או למגרש שכן‪ .‬תוכנית הפיתוח תראה שיפועים מתוכננים בפני קרקע סופיים כך שמי‬ ‫הנגר יובלו לאזור חלחול במגרש‪ .‬אזור זה יהיה נמוך מפני מפלס מבנה סמוך אליו‪.‬‬ ‫‪.1.7.5‬‬ ‫יש להראות בתוכנית מוצא ניקוז )מגלש( באירוע גשם חריג‪ .‬אין לנקז למגרש שכן‪ ,‬אלא אם‬ ‫תוכנן פתרון ניקוז משותף למגרשים שכנים‪.‬‬ ‫‪.1.7.6‬‬ ‫במקרים בהם פני קרקע במגרש גבוהים מהרחוב‪ ,‬במפגש בין מסעת רכב פנימית למדרכה‬ ‫או לכביש תהיה תעלת ניקוז מכוסה רשת יצוקה למניעת ניקוז המסעה לתחום הציבורי‪.‬‬ ‫‪.1.7.7‬‬ ‫גגות חניה ינוקזו לתוך תחום המגרש‪.‬‬ ‫‪.1.7.8‬‬ ‫יש לשמור ככל הניתן על נקיון האתר ולדאוג לנקיון מלא של כל חומרי הבנייה )כדוגמת‬ ‫בטונים‪ ,‬חומרי מליטה ודבקים למינהם( בתום עבודות הביצוע וזאת כדי למנוע פגיעה‬ ‫בקרקע וביכולת החלחול שלה‪.‬‬ ‫‪.1.7.9‬‬ ‫יש להראות את כל פתרונות החלחול כחלק מתכנית הפיתוח בעת הגשת בבקשה להיתר‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫פיתוח ביחס לרחוב במגרש מקטגוריות ‪2‬‬ ‫‪ .2.1‬יחס להוראות אחרות בתוכנית‬ ‫‪ .2.1.1‬הוראות אלו מתווספות להוראות האמורות בפרק ‪ 1‬ומחמירות ומפרטות הנחיות מיוחדות‬ ‫לפעולות מותרות במגרשים שהוגדרו לשימור נופי‪.‬‬ ‫‪ .2.1.2‬בכל נושא שאינו מופיע בהוראות להלן יחולו ההוראות הכלליות לפיתוח המופיעות בפרק ‪ 1‬של‬ ‫תוכנית זו‪.‬‬ ‫‪ .2.2‬פיתוח ב'מגרשים עולים'‬ ‫‪.2.2.1‬‬ ‫התכנית מגדירה תחום לשימור חזותי ברמה גבוהה והוא השטח שבין קו המגרש הקדמי‬ ‫לקו הבניין הקדמי במגרשים מקטגוריה א'‪ .‬תכנית הפיתוח של המגרש תכלול סימון של‬ ‫האזור לשימור כך שהפיתוח בו יהיה מינימאלי ודומה ככל שניתן למופיע במדידה‪.‬‬ ‫‪.2.2.2‬‬ ‫מפלס הרצפה המתוכנן של החלק של המבנה הסמוך לרחוב לא יעלה על ‪ 30‬ס"מ מגובה‬ ‫פני הקרקע הקיים בקו בניין קדמי‪.‬‬ ‫‪.2.2.3‬‬ ‫לאורך קו המגע עם הרחוב‪ ,‬יש לשמר את גובה פני הקרקע במצב הטופוגרפי הקיים ויש‬ ‫לשמור על קירות תמך מקוריים ככל שניתן‪.‬‬ ‫‪.2.2.4‬‬ ‫יש לשמר פרטים ספצייפיים שהוגדרו לשימור בנספח לגבי המגרש‪ .‬במקרה של פרוק‬ ‫המתחייב מהבניה במגרש‪ ,‬יש לשקם ולשחזר ככל שניתן את המצב הקיים טרם תחילת‬ ‫העבודות‪ .‬יש להשתמש באבן מקומית סוג נארי‪.‬‬ ‫‪.2.2.5‬‬ ‫במקרים שאין קיר תמך בקו המגרש הקדמי והכרחי לבנותו לתימוך קרקע‪ ,‬יוקם קיר אבן‬ ‫נארי או מסלעה בגובה מירבי של ‪ 80‬ס"מ מפני המדרכה‪.‬‬ ‫‪.2.2.6‬‬ ‫יש לשמר את העצים הבוגרים‪ .‬העתקת עץ בוגר ממין מוגן בחזית מגרש תאושר רק‬ ‫במידה ומתחייב מעבר או חניה ולא ניתן למצא פתרון אחר‪.‬‬ ‫‪.2.2.7‬‬ ‫קירות תמך פנימיים ומסלעות לדרוג המגרש הממוקמים עד למרחק של ‪ 10‬מ' מקו‬ ‫מגרש קדמי יבנו באבן נארי מקומית או אבן בהירה פראית דומה‪ .‬לא תותר בנית קירות‬ ‫בטון עם ציפוי ובניה באבן שכבות‪.‬‬ ‫‪.2.2.8‬‬ ‫אין להקים מסלעות בצמידות לקירות תמך‪ ,‬יש לשמור על מרווח מזערי של ‪ 80‬ס"מ‬ ‫בינהם‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪.2.3‬‬ ‫איור ‪ :11‬חתך עקרוני להמחשת מפגש בין רחוב למגרש עולה בקטגוריה א‬ ‫פיתוח ב'מגרשים יורדים'‬ ‫‪.2.3.1‬‬ ‫בקו מגרש קדמי הגובל ברחוב יותר להקים קיר נמוך העשוי משורה אחת של אבן לקט‪,‬‬ ‫רצוי אבן נארי מקומית‪ ,‬מעל הקיר הבנוי יותקן מעקה שקוף בגובה תקני‪ .‬אופי הקיר‬ ‫בחלק שפונה לפנים המגרש יהיה לבחירת המתכנן אם כי מומלץ לשמור על חזות קיר‬ ‫אבן מקומית‪.‬‬ ‫‪17‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .3‬פיתוח ביחס לרחוב במגרש מקטגוריה ‪3‬‬ ‫‪ .3.1‬יחס להוראות אחרות בתוכנית‬ ‫‪ .3.1.1‬בכל נושא שאינו מופיע בהוראות להלן יחולו הוראות הכלליות לפיתוח המופיעות בפרק ‪ 1‬של‬ ‫תוכנית זו‪.‬‬ ‫‪ .3.1.2‬הוראות מיוחדות למגרשים בקטגוריה ג' מאפשרות להתאים את התכנון למצבים המיוחדים‬ ‫הנזכרים להלן ועם זאת יש לשמור על תכנון ברוח התוכנית‪.‬‬ ‫‪ .3.2‬פיתוח במגרשים עולים בקטגוריה ג'‬ ‫‪ .3.2.1‬גובה פני הרצפה של המפלס הנמוך של המבנה הסמוך לרחוב לא יעלה על ‪ 1‬מ' מגובה קרקע‬ ‫קיים בקו בנין קדמי‪.‬‬ ‫‪ .3.2.2‬במגרש עולה בשיפוע קרקע תלול ]מעל ‪ [ 40%‬ושחזיתו פונה לרחוב‪ ,‬יותר לבנות בחזית‬ ‫המגרש קיר תמך ראשון בגובה ‪ 80‬ס"מ וקיר תמך שני בגובה של ‪ 1.6‬מ' )סה"כ הגבהה של‬ ‫‪ 2.40‬מ' ממפלס הרחוב(‪ .‬בין שני הקירות ישמר מרווח מזערי של ‪ 80‬ס"מ שיגונן בצמחיה‬ ‫מקומית בהתאם לנספח צמחיה‪.‬‬ ‫‪ .3.2.3‬במקרים בהם בוצעה חפירה בעבר על ידי הגורם המפתח של השכונה כך שגובה פני המגרש‬ ‫הקיים בקן המגרש הקדמי עולה על ‪ 2.4‬מ' מפני מפלס המדרכה הסמוך אליו‪ ,‬יותר לבנות קיר‬ ‫תמך שני‪ ,‬שגובהו המירבי לא יעלה על גובה פנימפלס קרקע קיים או טבעי בקו בנין קדמי‪.‬‬ ‫‪ .3.2.4‬במגרש עולה בשיפוע קרקע תלול ]מעל ‪ [ 40%‬יותר לבנות קירות תמך פנימיים במגרש ללא‬ ‫דירוג ככל שנדרש‪.‬‬ ‫‪ .3.3‬פיתוח במגרשים יורדים בקטגוריה ג'‬ ‫‪ .3.3.1‬במגרש יורד בשיפוע קרקע תלול ]מעל ‪ [ 40%‬יותר לבנות קירות תמך פנימיים‬ ‫במגרש ללא דירוג עד גובה ‪ 3‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .3.3.2‬לא יבוצע תימוך קרקע במסלעות תלולות או בהנחה של סלעים גדולים זה על זה‪.‬‬ ‫המסלעות יבנו בשיפועים ועם מרווחים לגינון כפי שמופיע בפרק ‪7.2‬‬ ‫‪ .3.4‬גבול בין רחוב לשטח חניה משותף בבניה רוויה‬ ‫‪ .3.4.1‬במקרים של בניה רוויה שבה ממוקם מגרש חניה משותף יש ליצור תחום ברוחב ‪ 1.5‬מ' בגבול‬ ‫בין המגרש לרחוב‪ .‬תחום זה ישמש לגינון והפרדה בין מגרש החניה לרחוב‪ .‬כאשר השיפוע‬ ‫מתון תימוך רצועה שכזו יהיה במסלעה גננית‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .4‬בניית יחידות נוספות במגרש‪ ,‬חלוקת משנה של מגרשים וקווי בנין‬ ‫‪ .4.1‬אופן חלוקת חלקה וכמות יחידות מגורים על מגרש‬ ‫‪ .4.1.1‬באזורי מגורים תותר חלוקה של כל חלקה רשומה לתתי חלקות‪ ,‬כל עוד גודל תתי‬ ‫החלקות לאחר החלוקה לא יקטן מגודל חלקה מינימאלי למבנה כפי שמופיע בתב"ע‬ ‫התקפה לגבי אותה חלקה‪.‬‬ ‫‪ .4.1.2‬ניתן יהיה להקים יותר ממבנה אחד על חלקה גם אם לא בוצע פיצול לתת חלקות‪.‬‬ ‫מספר יחידות המגורים בחלקה יקבע בהתאם לגודל מגרש מנימאלי ליחידה בכפוף‬ ‫לתב"ע התקפה לגבי אותה חלקה‪ .‬כל זאת בכפוף לאמור בסעיף הבא )‪(4.1.3‬‬ ‫‪ .4.1.3‬בעת תכנון מבנים נוספים על חלקה‪ ,‬ישמרו בינם מרווחים כך שלא תימנע בעתיד‬ ‫חלוקה של החלקה לתתי חלקות‪ .‬המבקש יראה בעת הגשת התוכניות האפשרות‬ ‫העקרונית לחלוקה עתידית‪ ,‬בהתאם לגודל חלקות מינימאליות ולקווי הבניין המוגדרים‬ ‫בתב"ע התקפה‪.‬‬ ‫‪ .4.1.4‬על כל המבנים הנוספים באותה חלקה יחולו כל ההוראות לגבי גישה לרכב ושטח חניה‬ ‫לכל אחד מהמבנים‪ ,‬קירות תמך וכיוצא בזה‪ .‬חובת דרוג‪ ,‬אם קיימת‪ ,‬תחול על כל‬ ‫מבנה בחלקה בפני עצמו‪.‬‬ ‫‪ .4.1.5‬כאשר מוקם מבנה נוסף על אותה החלקה יש להבטיח זיקות הנאה למעבר בדרכי רכב‬ ‫ו‪/‬או שבילי כניסה רגליים לכל מבנה בחלקה‪ .‬כמו כן יוקצה שטח לחנית רכב‪ .‬זיקת הנאה‬ ‫זו היא תנאי להיתר ו‪/‬או לאישור לפיצול החלקה ואינה ניתנת לביטול‪ .‬הכל בהתאם‬ ‫לאמור להלן בנוגע לדרכים ומסעות‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .4.2‬בית דו ותלת משפחתי‬ ‫‪ .4.2.1‬בית דו משפחתי יחשב כשתי יחידות מגורים סמוכות על אותו מגרש‪ ,‬שמיקומן אינו‬ ‫מאפשר הפרדה לשני מבנים עצמאיים על שני מגרשים נפרדים‪ ,‬בהתאם לגדלי מגרש‬ ‫מינימאליים בתב"ע התקפה‪.‬‬ ‫‪ .4.2.2‬בית תלת משפחתי יחשב כשלוש יחידות מגורים סמוכות על אותו מגרש‪ ,‬שמיקומן‬ ‫במגרש אינו מאפשר הפרדה לשלושה מבנים עצמאיים על שלושה מגרשים נפרדים‪ ,‬או‬ ‫למבנה בודד ולמבנה דו משפחתי‪ ,‬בהתאם לגדלי מגרש מינימאליים בתב"ע התקפה‪.‬‬ ‫‪ .4.2.3‬חיבור באלמנט מבני בין יחידות בבית דו משפחתי ותלת משפחתי אינו הכרחי‪.‬‬ ‫‪ .4.2.4‬בבניה חדשה של שתי יחידות מגורים בבית דו משפחתי תהיה לשתי היחידות חזות‬ ‫דומה מבחינת חומרי הגמר צורת הגגות אופי החלונות‪ ,‬פיתוח שטח וכיוצא בזה‪.‬‬ ‫‪ .4.2.5‬בעת הגשת בקשה לבניית שתי יחידות בבית דו משפחתי חדש תוגש בבקשה אחת‬ ‫לשתי היחידות‪.‬‬ ‫‪ .4.2.6‬במקרה של פיצול יחידת מגורים קיימת ליחידות נפרדות המוגדרות בית דו או תלת‬ ‫משפחתי היחידות ישמרו על עיצוב חיצוני אחיד מבחינה חומרית וצורנית‪ ,‬כך שהמבנה‬ ‫כולו ימשיך להראות כשלם מבחינה חזותית‪.‬‬ ‫‪ .4.3‬מרווחים לקווי בנין‬ ‫‪ .4.3.1‬ככלל המרווח לקו בניין קדמי ואחורי יהיה ‪ 5‬מ'‬ ‫‪ .4.3.2‬ככלל המרווח לקו בניין צידי יהיה ‪ 4‬מ'‬ ‫‪ .4.3.3‬בכל מקרה שהמרווח לקוי הבנין המופיע בתב"ע בתוקף קטן מהאמור‪ ,‬המרווח יהיה‬ ‫כמופיע בתב"ע‪.‬‬ ‫‪ .4.3.4‬במקרה של חלוקת חלקה היוצרת שרוול גישה למגרש אחורי או סלילה של דרך גישה‬ ‫לאורך קו המגרש הצידי של החלקה‪ ,‬המרווח ימדד תמיד מקו הבנייין המקורי של‬ ‫המגרש בטרם היות הדרך‪.‬‬ ‫‪20‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .5‬דרכי גישה‬ ‫‪ .5.1‬דרכים ומסעות רכב בתחום המגרש‬ ‫‪ .5.1.1‬במקרה של חלוקת חלקה לתתי חלקות‪ ,‬תידרש גישה לרכב מרחוב או דרך קיימת לכל‬ ‫אחת מתת החלקות שייווצרו‪ ,‬בין אם בשרוול גישה המשויך לחלקה אחורית ובין‬ ‫שבזיקות הנאה‪.‬‬ ‫‪ .5.1.2‬רוחב מזערי של שביל גישה עצמאי להולכי רגל יהיה ‪ 1.5‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .5.1.3‬רוחב דרך רכב מזערי יהיה ‪ 3‬מ'‪ ,‬במקרים מיוחדים של מגבלות קיימות יותר רוחב דרך‬ ‫מזערי של ‪ 2.5‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .5.1.4‬ניתן לאחד דרך גישה לרכב ושביל גישה להולכי רגל למגרשים פנימיים‪.‬‬ ‫‪ .5.1.5‬ניתן לתכנן דרך משותפת לשני מגרשים עם זיקת הנאה לשימוש משותף בדרך‪ .‬רוחב‬ ‫מזערי לדרך זו ‪ 4‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .5.2‬שיפועי דרכים פנימיות בחלקה‬ ‫‪ .5.2.1‬דרכים ומסעות רכב בתוך המגרש יהיו בשיפועים המותרים עפ"י חוק ועד ‪ 15%‬שיפוע‬ ‫לדרך‪.‬‬ ‫‪.5.2.2‬‬ ‫במקרים בהם תוואי הקרקע אינו מאפשר יצירת דרך בשיפוע של ‪,15%‬תינתן אפשרות‬ ‫לביצוע דרך בשיפוע מרבי של ‪ ,21%‬בכפוף לחוות דעת של יועץ תנועה ועמידה‬ ‫בתנאים שתקבע הועדה המקומית‪.‬‬ ‫‪ .5.2.3‬במקרים בהם שיפוע הקרקע אינו מאפשר יצירת דרך לרכב בשיפועים המותרים‪ ,‬עפ"י‬ ‫האמור בסעיפים ‪ .5.2.3‬ו‪ 5.2.2 -‬יוקצה שטח לחניה הנדרשת לכל היחידות‬ ‫המתוכננות בחזית או בעורף החלקה‪ ,‬ומשם שביל גישה למעבר הולכי רגל‪.‬‬ ‫‪ .5.3‬עיצוב הדרך‬ ‫‪ .5.3.1‬לאורך דרכי הגישה בגבול עם מגרש שכן יתוכנן גינון ליצירת חיץ צמחי בין שכנים‪.‬‬ ‫‪ .5.3.2‬לא יותר ריצוף דרכי הגישה בחומר קרמי ולוחות אבן נסורה מלוטשת‪ .‬יש לרצוף דרכים‬ ‫בחומרי ריצוף נקבוביים‪-‬מחלחלים )כדוגמת לוחות אבן פראית עם מרווחים‪ ,‬אבן גן‬ ‫'משתלבת' מחלחלת(‪.‬‬ ‫‪ .5.3.3‬ברחוב עולה‪ ,‬במפגש בין מסעת רכב פנימית למדרכה או כביש יתוכנן פתרון ניקוז‬ ‫בהתאם לאמור בסעיף ב‪.8.‬ו‪ .‬שבפרק ניקוז מי גשם‪ ,‬שימור קרקע ואזורים מחלחלים‬ ‫במגרש‪ ,‬לאורך המסעה יתוכננו אזורי חלחול‪ .‬יש להציג פתרונות לניקוז הדרך וחלחול‬ ‫מי נגר כחלק מן הבקשה להיתר‪.‬‬ ‫‪21‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .6‬מעבר של דרך גישה למגרש בתחום שטח ציבורי‬ ‫‪ .6.1.1‬בכל מקרה שבו מתחייב לעבור אל המגרש דרך שטח ציבורי תוגש תוכנית פיתוח‬ ‫הכוללת את כל תחום השטח הציבורי שמול המגרש‪ .‬תוכנית זו תוכן על ידי המתכנן תוך‬ ‫הקפדה על שמירה על איכות השטח הציבורי‪ ,‬לשביעות רצון הועדה‪ .‬התכנית תפרט את‬ ‫כל עבודות הפיתוח בתחום הציבורי‪.‬‬ ‫‪ .6.1.2‬המבקש יצרף תצהיר כי ידוע לו שהמעבר בשטח ציבורי אינו מקנה לו חזקה עליו‬ ‫)דרוש‪ :‬ניסוח משפטי של מגבלות חזקה וזכות הועדה לדרוש פינוי‪(..‬‬ ‫‪ .6.1.3‬רוחב הדרך העוברת בשטח הציבורי יהיה ‪ 3‬מ' לכל היותר‪.‬‬ ‫‪ .6.1.4‬הדרך תותאם לפני הקרקע הקיימים בשטח הציבורי שישמרו במצבם הקיים‪ ,‬כל שינוי‬ ‫בתוואי הקרקע‪ ,‬במידה וידרש‪ ,‬יבוצע בתחום המגרש בלבד‪.‬‬ ‫‪ .6.1.5‬דרכים בתוך שצ"פ לא יהיו סלולות‪ .‬אם נדרש לייצב את הדרך )בשיפועים תלולים(‬ ‫סלילת הדרך תהיה בלוחות אבן טבעית על גבי מצע מהודק‪ .‬לא תותר סלילה באספלט‪,‬‬ ‫בטון או מרצפות בטון‪.‬‬ ‫‪ .6.1.6‬תשמר צמחיה קיימת‪ ,‬במקרה של פגיעה בה‪ ,‬תשתל צמחייה מקומית בהתאם להנחיות‬ ‫נספח הצמחיה‪.‬‬ ‫‪ .6.1.7‬לא יותרו עבודות פיתוח של קירות תמך או מסלעות להסדרת הדרך בתחום השטח‬ ‫הציבורי‪ .‬לא תותר כל בנייה בשטח הציבורי לרבות מדרגות‪ ,‬קירות‪ ,‬קירוי מכל סוג‬ ‫שהוא או כל הנחת תשתיות גלויה על פני השטח‪.‬‬ ‫‪ .6.1.8‬הקמת מעקה בטיחות‪ ,‬כשיש הכרח לכך‪ ,‬תותר רק באישור מהנדס הועדה‪.‬‬ ‫‪ .6.1.9‬תחום העבודה יוגבל לתחום הדרך )עד ‪ 0.5‬מ' מכל צד של הדרך(‪ .‬בעת עבודות‬ ‫הפיתוח יש לשמור על עצים בוגרים‪ ,‬עצים מוגנים וצמחיה קיימת בשצ"פ‪ .‬לא יותר‬ ‫להעתיק עצים לצורך מעבר דרך‪.‬‬ ‫‪ .7‬מרכיבים עיצוביים בפיתוח השטח‬ ‫‪22‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .7.1‬אופי הבניה של קירות תמך וגדרות אבן‪.‬‬ ‫‪ .7.1.1‬קירות תמך הגובלים ברחוב או שצ"פ וחזיתם פונה אליהם יבנו מאבן סיקול )רצוי מאבן‬ ‫סיקול 'נארי' מקומית מהאתר( או אבן לקט גירית בהירה 'פראית' ]לא נסורה[ עם‬ ‫מישקי בטון או ללא מישקים )'בניה יבשה'(‪ .‬ניתן לבנות קירות גם ב'אבן חירבה' גירית‬ ‫בהירה‪.‬‬ ‫‪ .7.1.2‬קירות ניצבים לרחוב המהווים המשך לקיר תמך קדמי כגון קיר בין שכנים התוחם מסעת‬ ‫רכב או קירות התוחמים חניה או כניסה לבית יהיו באותו חומר ויבנו באותה השיטה כמו‬ ‫הקיר בקו המגרש הקדמי של אותו מגרש‪.‬‬ ‫‪ .7.1.3‬אין לבנות קירות תמך בשיטה של ציפוי 'בהדבקה' בלוחות אבן או אבן מסותתת על גבי‬ ‫קיר בטון יצוק‪ .‬אין לעשות שימוש בהדבקת אבן מלאכותית או אריחים מתועשים לציפוי‬ ‫בשום מקרה‪.‬‬ ‫‪ .7.1.4‬יש להביא דוגמא של אבן לאישור הועדה טרם תחילת ביצוע עבודות הפיתוח‪.‬‬ ‫‪.7.1.5‬‬ ‫קירות תמך פנימיים שאינם נצפים מרחוב או שצ"פ וכן קירות פיתוח בתוך קווי הבניין‬ ‫יהיו משוחררים מהמגבלות לעיל‪.‬‬ ‫‪ .7.2‬אופי הבנייה של מסלעות גנניות‬ ‫‪ .7.2.1‬במסלעות גנניות ישמר מרווח אדמה מזערי של ‪ 25‬ס"מ בין שורת אבן אחת לשניה‬ ‫שיאפשר שתילה‪.‬‬ ‫‪ .7.2.2‬שיפוע מסלעה מירבי יהיה ‪) 60%‬עליה של ‪ 60‬ס"מ לכל מטר אופקי(‪.‬‬ ‫‪ .7.3‬מאפייני כניסות למגרשים ולחניות‪ ,‬גדרות ומעקות‬ ‫‪ .7.3.1‬התכנית שואפת לייצר מפגש רך בין רחוב למגרש ומעודדת יצירת הפרדה בטיחותית‬ ‫וחציצה ויזואלית בצמחיה ובחומרים מקומיים‪ ,‬תוך שמירה על גבהים מתונים‪.‬‬ ‫‪ .7.3.2‬בקו מגרש קדמי הגובל ברחוב יותר להתקין מעקות שקופים בלבד בגובה מירבי של‬ ‫‪ 1.1‬מ'‪ ,‬לא יותקנו גדרות אטומות מכל סוג‪.‬‬ ‫‪ .7.3.3‬במגרשים יורדים תותר הקמת גדר אטומה עפ"י ההנחיות שבפרק ו' בגובה מירבי של‬ ‫‪ 1.1‬מ' בתנאי שזו תוצב במרחק מזערי של ‪ 0.5‬מ' מקו המגרש הקדמי‪ .‬התחום בין‬ ‫הגדר לקו המגרש יגונן בצמחיה מקומית לפי נספח הצמחיה המצורף‪.‬‬ ‫‪ .7.3.4‬במגרשים יורדים במידה ומותקן מעקה שקוף ע"ג גדר אבן אטומה בחזית מגרש הפונה‬ ‫לרחוב‪ ,‬סה"כ גובה הגדר והמעקה לא יעלה על ‪ 1.2‬מ'‪ .‬במקרים בהם הנחייה זו‬ ‫מחייבת התקנת מעקה נמוך מהגובה התקני‪ ,‬יש להתאים את אופן התקנת המעקה ע"ג‬ ‫הגדר כך שיעמוד בדרישות החוק‪ .‬כחלק מהבקשה להיתר יש להגיש פרטים המתארים‬ ‫‪23‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫את האמור לעיל‪ ,‬כולל חומרים וגבהים‪ .‬במגרשים בעלי שיפוע צד חריף יתכנו סטיות‬ ‫קלות לשיקול דעת הועדה‪.‬‬ ‫‪ .7.3.5‬על קיר בין שכנים בקו בנין צידי‪ ,‬יותר להתקין מעקה שקוף או גדר עד לגובה כולל )קיר‬ ‫ומעקה יחד( של ‪ 1.6‬מ' מעל פני הקרקע‬ ‫‪ .7.3.6‬במפגש בין מעקה שעל קיר צד ומעקה בקו קדמי הסמוך לרחוב‪ ,‬גובה המעקות יהיה‬ ‫דומה‪.‬‬ ‫‪ .7.3.7‬אין להתקין שערים בקו המגרש הקדמי הגובל ברחוב‪ ,‬אלא במרחק מזערי של ‪ 1.5‬מ'‬ ‫ממנו‪ .‬גובה מירבי של שער יהיה ‪ 1.5‬מ'‪ ,‬הוא יהיה עשוי מסגרות או עץ‪.‬‬ ‫‪ .8‬צמחיה בגבול מגרש‬ ‫)ראה נספח צמחיה(‬ ‫‪ .8.1.1‬יש לשמר עד כמה שניתן צמחיה קיימת בגבולות המגרש‬ ‫‪ .8.1.2‬במפגש בין רחוב לקו המגרש הקדמי תישמר בתוך תחום המגרש רצועת גינון בלתי‬ ‫מרוצפת ברוחב מזערי של ‪ 0.5‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .8.1.3‬אין להעתיק או לכרות עצים בוגרים מחוץ לקוי הבניין אלא אם מדובר במינים שהוגדרו‬ ‫פולשים או מזיקים לסביבה‪.‬‬ ‫‪ .8.1.4‬במידה ומבוצעות עבודות פיתוח כגון בניית קירות תמך בצמידות לעץ בוגר )המוגן לפי‬ ‫החוק( יש ליצור לו גומחה‪ ,‬ולשמור על מרחק ברדיוס מזערי של ‪ 30‬ס"מ בין כל‬ ‫התערבות בנויה לבין גזע העץ על מנת לאפשר לו להמשיך להתקיים‪.‬‬ ‫‪ .8.1.5‬נטיעות בתחום הגובל ברחוב יהיו של מיני צמחיה ארץ‪-‬ישראלית עצי פרי וצמחיה‬ ‫מקומית אופיינית לפי הרשימה המופיעה בנספח‪.‬‬ ‫‪ .8.1.6‬כאשר בחזית המגרש שבו מותרת בניה רוויה ובתי דירות יש חניה משותפת לדיירי‬ ‫הבניין או חניה ציבורית יש להשאיר רצועת גינון ברוחב ‪ 1‬מ' לפחות‪.‬באזור זה יש לנטוע‬ ‫עצים ושיחים מקומיים מרשימה המופיעה בנספח‪.‬‬ ‫‪ .8.1.7‬בבניה חדשה ובמקרים שאין עץ בוגר בתחום הסמוך לחזית לרחוב ) בין קו בנין לקו‬ ‫מגרש( יש ליצור בקן המגרש גומחה בעומק ‪1‬מ' וברוחב ‪1‬מ' לטובת נטיעת עץ מתוך‬ ‫רשימת עצים מקומיים‪ .‬נטיעת העץ תהיה חלק מדרישות לקבלת אישור אכלוס‪.‬‬ ‫‪24‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .9‬חניות‬ ‫‪ .9.1‬חניות מחוץ לקוי בנין ב‪'-‬מגרשים עולים'‬ ‫‪ .9.1.1‬חניה בפינת המגרש הפונה לרחוב תהיה חניה בלתי מקורה או מקורה בקירוי קל בלבד‪.‬‬ ‫לא יותרו קירות שאינם קירות תמך הנדרשים להתאמה לתוואי הטופוגרפיה הקיימת‪.‬‬ ‫‪ .9.1.2‬קירות תמך התוחמים חניה או כניסה לבית ונצפים מרחוב או שטח ציבורי יבנו לפי‬ ‫הוראות הפיתוח המובאות בסעיף ו בפרק ‪ ,5‬אופי הבנייה של קירות תמך וגדרות אבן‪.‬‬ ‫‪ .9.1.3‬ניתן לבנות חניות 'חפורות' במידה ותוואי הטופוגרפיה הקיימת מאפשרת זאת וגובה‬ ‫המפלסשל החלק הנמוך של המבנה עולה על ‪ 3‬מ' ממפלס הרחוב בכפוף לתנאים‬ ‫הבאים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫המרחק מהרחוב לכניסה לחניה עולה על ‪ 5‬מ'‬ ‫‪-‬‬ ‫החניה חפורה משלושת צדדיה ואינה נראית ממגרש שכן‬ ‫‪-‬‬ ‫חזות החניה משתלבת בחזות המבנה‪ ,‬ניתן לקרות חניות אלו בקירוי בטון‬ ‫שירוצף או יגונן בתוספת מעקה בטיחות תקני שקוף בלבד‪.‬‬ ‫‪.9.2‬‬ ‫חניות מחוץ לקוי בנין ב'מגרשים יורדים'‪.‬‬ ‫‪ .9.2.1‬חניה בפינת המגרש הפונה לרחוב תקורה בקירוי קל בלבד‪ .‬לא יותר לבנות קירות‬ ‫ושערים מכל סוג שהם‪.‬‬ ‫‪ .9.2.2‬החניה תהיה תחומה בגדר שקופה בגובה ‪ 1.1‬מ'‬ ‫‪ .9.2.3‬הקירות התומכים את משטח החניה יבנו לפי הוראות הפיתוח המובאות בסעיף ו‬ ‫שבפרק ‪.5‬‬ ‫‪ .9.3‬סוג קירוי וחומרי בניה מותרים לחניות‪.‬‬ ‫‪ .9.3.1‬קירוי חניה יהיה שטוח או חד שיפועי בשיפוע מירבי של ‪.10%‬‬ ‫‪ .9.3.2‬גובה מירבי של גג חניה יהיה ‪ 2.5‬מ'‪ ,‬הגובה הפנימי לא יעלה על ‪ 2.3‬מ'‬ ‫‪ .9.3.3‬שיפוע הגג יהיה לכיוון פנים המגרש‪ .‬ניקוז הגג יתבצע בתחומי המגרש בלבד‪.‬‬ ‫‪ .9.3.4‬חניות פתוחות יבנו מעמודי פלדה וקירוי חד‪-‬שיפועי בשיפוע מינמאלי לצורכי ניקוז‪.‬‬ ‫‪25‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .10‬מחסנים וגשרונים‬ ‫‪ .10.1‬מחסנים צמודים לחניות‬ ‫‪ .10.1.1‬ב‪'-‬מגרשים עולים' יותר לבנות מחסני חניה בצמוד לדופן האחורית של החניות‪ .‬הגובה‬ ‫המירבי של המחסן זה יהיה כגובה החנייה הצמודה אליו‪ ,‬שטחו המירבי יהיה ‪ 8‬מ"ר‪.‬‬ ‫חזות המחסן תשתלב באופי הבניה של קירות התמך‪.‬‬ ‫‪ .10.1.2‬ב‪'-‬מגרשים יורדים' יותר לבנות מחסנים בתחום שנוצר מתחת לחניות‪ .‬גובה תקרה‬ ‫מירבי ‪ 2.2‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .10.1.3‬המחסנים יהיו ללא חלונות ועם דלת אחת בלבד שאינה פונה לחזית הרחוב‪.‬‬ ‫‪ .10.2‬מחסנים משולבים בקירות תמך‬ ‫‪ .10.2.1‬יותר לבנות מחסנים תת קרקעיים ללא חלונות משולבים בקירות תמך בתחום הפנימי‬ ‫של המגרש ובמרחק שלא יפחת מ‪ 10-‬מ' מקו בנין קדמי‪ .‬גובה תקרה מירבי ‪ 2.2‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .10.2.2‬המחסנים יהיו ללא חלונות עם דלת אחת שחזיתה תהיה נסתרת מהרחוב או משצ"פ‪.‬‬ ‫‪ .10.3‬מחסני גינה שאינם צמודים למבנה‪:‬‬ ‫‪ .10.3.1‬יותר להקים מחסני גינה בשטח מירבי של ‪ 8‬מ' כמבנים עצמאיים שאינם צמודים‬ ‫למבנה בהתאם לתנאים הבאים‪:‬‬ ‫‪ .10.3.2‬לא יותרו מחסני גינה בתחום שבין קו הבנין הקדמי לבין הרחוב‪.‬‬ ‫‪ .10.3.3‬המחסן יבנה במרחק שלא יפחת מ‪ 1-‬מ' מקווי מגרש צידיים ואחוריים או הפונים‬ ‫למגרשים שכנים‪.‬‬ ‫‪ .10.3.4‬גובה מירבי של ‪ 2.2‬מ'‪,‬‬ ‫‪ .10.3.5‬המחסן יבנה בבנייה קלה או יהיה מחסן מוכן מתועש ‪ ,‬בנויי מחומרים בעלי חזות אחידה‬ ‫לכל המחסן כדוגמת עץ‪ ,‬לוחות דמויי עץ‪ ,‬פח צבוע או פלסטיק בדומה לדוגמאות‬ ‫המובאות בנספח‪.‬‬ ‫‪ .10.3.6‬המחסנים יהיו ללא חלונות ועם דלת אחת שאינה פונה לכיוון מגרש שכן או רחוב‪..‬‬ ‫‪ .10.4‬גשרונים‬ ‫גשרונים יותקנו במידת הצורך ב‪'-‬מגרשים יורדים' על מנת לאפשר נגישות עפ"י ההגדרות‬ ‫המופיעות בחוק התכנון והבנייה‪ .‬לועדה תהייה זכות להתערב במיקום הגישרון במגרש ואופן‬ ‫החיבור שלו לרחוב‪ ,‬בהתחשב בהשלכות הגשרון על חזות המבנה והשפעותיו על מגרשים‬ ‫שכנים‪.‬‬ ‫‪ .10.4.1‬כבש הגשרון יהיה בנוי בטון ויהיה המשכי במראהו למבנה‪.‬‬ ‫‪ .10.4.2‬שיפוע הכבש לא יעלה על ‪2%‬‬ ‫‪26‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .10.4.3‬גובה הכבש לא יעלה על גובה מפלס המדרכה לכל אורכו‪.‬‬ ‫‪ .10.4.4‬ישמר מעבר אדם במגרש מתחת לגשרון בכל מקום בו קיים מעבר כזה‪.‬‬ ‫‪ .10.4.5‬מעקה הגשרון יהיה מסוג מעקה שקוף תואם למעקה בקו בנין קדמי של המגרש‪.‬‬ ‫‪ .10.4.6‬הגשרון ישולב באופן אינטגרלי בפיתוח המגרש‪ ,‬יהיה חלק מן ההגשה להיתר כולל‬ ‫פירוט חומרי הגמר‪ ,‬שיפועים ומעקות‪.‬‬ ‫‪27‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .11‬עיצוב וחזות המבנה‬ ‫‪ .11.1‬גמר חזיתות מבנים‬ ‫‪ .11.1.1‬גמר חזיתות מבנים יהיה בחומרים הבאים‪ :‬טיח מכל סוג‪ ,‬אבן מסותתת בהירה‪ ,‬לוחות‬ ‫עץ או דמוי עץ בצבע אטום‪..‬‬ ‫‪ .11.1.2‬יש להראות פתרון למניעת בוהק או סנוור לרחוב או לשכנים מחלונות שגודלם עולה על‬ ‫‪ 10‬מ"ר וקירות מסך‪.‬‬ ‫‪ .11.1.3‬מבנה חדש המתוכנן להכיל כמה יחידות מגורים יהיה מעוצב באותם חומרי גמר כך‬ ‫שהחזות שלו תשמר כמבנה אחד‪.‬‬ ‫‪ .11.2‬גגות משופעים‬ ‫‪ .11.2.1‬גגות משופעים יהיו ‪ :‬חד שיפועיים‪ ,‬דו שיפועיים‪ 4 ,‬שיפועיים או ‪ 4‬שיפועים מטיפוס‬ ‫"הולנדי"‪.‬‬ ‫‪ .11.2.2‬ראה סכמות‬ ‫‪ .11.2.3‬בגג משופע‪ ,‬שיפוע הגג לא יעלה על ‪ 50%‬ולא יפחת מ‪.10%-‬‬ ‫‪ .11.2.4‬גג קמרון יחשב כגג משופע‪.‬‬ ‫‪ .11.2.5‬פיצול גגות רעפים‪ :‬בגג משופע יש להימנע מפיצול הגג ליחידות משנה בגבהים‬ ‫ושיפועים שונים‪ .‬לא יותרו חלקי גגות משופעים קטנים מ‪ 20-‬מ"ר‪ .‬שטח הגג ימדד‬ ‫בתכנית גגות בהיטל אופקי‪ .‬לוועדה יהיה שיקול דעת להתיר גגות משופעים קטנים‬ ‫בתנאי שאלו נסתרים‪.‬‬ ‫‪ .11.2.6‬חלקי גג מקבילים יהיו באותו השיפוע‪.‬‬ ‫‪ .11.2.7‬לא יותרו קוקיות‪.‬‬ ‫‪ .11.2.8‬לא יותרו גגונים משופעים קטנים הבולטים מקיר המבנה למעט גגונים המגנים על דלת‬ ‫כניסה ושהם חלק מעיצוב הבית‪.‬‬ ‫‪ .11.2.9‬גגות משופעים הנצפים מרחוב או משצ"פ יחופו בחומר קשיח אחיד‪ .‬לא יותר גמר‬ ‫בחיפוי יריעות בטומניות בגגות משופעים‪.‬‬ ‫‪ .11.2.10‬לא יותר להתקין דודי שמש על גגות משופעים אלא קולטים בלבד‪ .‬הדודים יהיו‬ ‫נסתרים בחלל הגג‪.‬‬ ‫‪ .11.3‬עליות גג‬ ‫שטח עליית הגג לא יכלל בחישוב אחוזי הבניין והיא לא תהווה קומה במקרים שהיא עומדת בכל‬ ‫התנאים הבאים‪:‬‬ ‫א‪ .‬אם היא מקורה בגג משופע מכל צדדיה )ארבע שיפועי(‬ ‫ב‪ .‬הגובה בכל נקודה שהיא לא עולה על ‪ 2.5‬מ' נטו ו‪ 2.8-‬מ' ברוטו‬ ‫‪28‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫ג‪ .‬גובה הקומה מתחת לרצפת עליית הגג לא עולה על ‪ 2.8‬מ'‪.‬‬ ‫ד‪ .‬המרחק בין תחתית קרניז הגג לרצפת עליית הגג לא יעלה על ‪ 30‬ס"מ‪.‬‬ ‫‪ .11.4‬עיצוב גגות שטוחים‬ ‫‪ .11.4.1‬גגות שטוחים הנצפים מרחוב או משצ"פ יטופלו כ'חזית חמישית'‪ .‬תוכנית הגגות תכלול‬ ‫התיחסות להסתרת המתקנים‪ .‬גגות אלו יחופו באגרגט בהיר‪ ,‬בריצוף או בגינת גג‪.‬‬ ‫‪.11.4.2‬‬ ‫‪.11.5‬‬ ‫בהיקף גג שטוח לא יותר פרט של מספר שורות רעפים על מעקה הגג )כתר גג(‬ ‫הגבלת גובה מבנה‬ ‫הגבלת גובה המבנה עפ"י סוג הגג‪ ,‬משופע או שטוח‪ ,‬על פי תכנית טב‪ ,34/‬ו'או תכנית מפורטת‬ ‫אחרת‪ ,‬תחול על כל חלק מחלקי המבנה עפ"י סוג הגג שמעליו‪ ,‬למעט‪:‬‬ ‫‪ .11.5.1‬בגגות שטוחים יותר הקמת מסתור למערכות )קולטי שמש‪ ,‬דודים ומדחסי מזגנים(‬ ‫בגובה מירבי של ‪ 1.8‬מ' מעל פני הגג‪ .‬המסתורים ימוקמו כך שישתלבו בצורה הטובה‬ ‫ביותר בחזות הכללית של המבנה‪ .‬יש להקפיד על הסתרת המתקנים מהרחוב ולמקם‬ ‫את המסתורים רחוק ככל הניתן מהרחוב‪.‬‬ ‫‪ .11.5.2‬תותר בניית שטחי שירות הנמוכים מגובה רצפת המבנה הצמודה לקרקע ובתנאי שיהיו‬ ‫תת קרקעיים לחלוטין‪ ,‬חפורים או מכוסים באדמה מכל צדדיהם ולכל גובהם‪ .‬אישור‬ ‫שטחי השירות החורגים ממגבלת הגובה הכללית של המבנה יתאפשר רק בכפוף לסעיך‬ ‫‪) (2) 7.1‬א( בתכנית המתאר טב‪ 34/‬לעניין שטחי שירות ואחוזי בניין‪.‬‬ ‫‪ .11.6‬מסתורי מזגנים ומסתורי כביסה‬ ‫תוכנית בקשה להיתר תראה מיקום מנועי מזגנים בהתאם להנחיות להלן‪ .‬המבקש אישור אכלוס‬ ‫במבנים חדשים יידרש להראות לכל הפחות הכנות צנרת למזגנים בהתאם לתוכנית‪.‬‬ ‫‪ .11.6.1‬אין למקם יחידות מנועי מזגנים על הקרקע בסמיכות לגבול עם שכן או בכל צורה‬ ‫שתיצור מפגע אקוסטי לשכנים‪.‬‬ ‫‪ .11.6.2‬התקנת יחידות מזגנים חיצוניות תיעשה כך שהפגיעה האקוסטית שלהם והנראות‬ ‫שלהם יהיו מינימאליים‬ ‫‪ .11.6.3‬אין לתלות מנועי מזגנים על קיר חיצוני בצורה גלויה‪.‬‬ ‫‪ .11.6.4‬בכל מבנה שבו יש גג שטוח תיעשה ההתקנה של יחידות המנועים על גג זה‪ .‬מיקום‬ ‫מזגנים על גגות שטוחים יהיה בצורה נסתרת ככל שניתן‪ .‬יש למקם המזגנים במסתור‬ ‫‪29‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫דוד שמש או במסתור שיבנה עבורם‪ .‬רצוי לרכז את יחידות המזגנים למסתור אחד‪ .‬בגג‬ ‫במגרש יורד הנצפה מרחוב תינתן תשומת לב יתרה לפתרון הסתרת מזגנים‪ .‬במקרים‬ ‫שבהם גג המבנה אינו נצפה בגובה הולך רגל יש להרחיק יחידות מנועי המזגן ממעקה‬ ‫הגג לפחות ‪ 2‬מ'‪.‬‬ ‫‪ .11.6.5‬מיקום מזגנים בבתים עם גגות משופעים וכאשר אין אפשרות למקם מנועים על גג‬ ‫שטוח יהיה במסתורים שישולבו תכנונית כחלק אינטגראלי מהחזיתות של המבנה‪.‬‬ ‫‪ .11.6.6‬בבתי דירות ישולבו מסתורי מזגנים בתכנון החזיתות‪ ,‬המבקשים יראו תוכנית מיזוג עם‬ ‫פתרון למיקום מנועים חיצוניים לכל החדרים בדירות‪.‬‬ ‫‪ .11.6.7‬בבתי דירות ישולב תכנון מסתורים לתליית כביסה ליבוש‪.‬‬ ‫‪ .11.6.8‬מסתורי מזגנים ומסתורי כביסה המהווים חלק מחזיתות המבנה יהיו מעוצבים בגמר‬ ‫דומה לגמר חומרי המבנה )טיח אבן וכו'( או מלוחות עץ צבוע או לוחות צמנט דמוי עץ‪.‬‬ ‫לא יותרו מסתורים עשויים מתכת או פלסטיק‪.‬‬ ‫‪ .11.7‬הצללות חיצוניות‬ ‫‪ .11.7.1‬תותר בניית מצללות )פרגולות( מעץ‪ ,‬מתכת ובטון יש להגיש פרט תכנוני לקבלת היתר‪.‬‬ ‫‪ .11.7.2‬שטח הקירוי במצללה לא יעלה על ‪ 40%‬משטח המצללה כולה‪ ,‬חישוב שטח הכיסוי‬ ‫יכלול את השטח של הקורות הקונסטרוקטיביות שלה‪.‬‬ ‫‪ .11.7.3‬תותר בניית מצללות קלות )עשויות עץ או מתכת( במרחק מזערי של ‪ 1‬מ' מגבול מגרש‬ ‫צידי או גבול מגרש אחורי )שאינו פונה לרחוב או דרך ציבורית(‪ ,‬מצללות בטון יבנו בקווי‬ ‫בניין בלבד‪.‬‬ ‫‪ .11.7.4‬לא יותר לבנות מצללה החורגת מקו בנין קדמי אלא למטרת הצללות חלון לפי הסעיף‬ ‫הבא‪.‬‬ ‫‪ .11.7.5‬יותרו הצללות לחלונות הבולטות מהקיר‪ .‬אלמנט הצללה הבולט עד ‪ 50‬ס"מ יוכל להיות‬ ‫מחומר מלא‪ .‬מצללות שבולטות יותר מ‪ 50‬ס"מ מהקיר יהיו בכיסוי של עד ‪ 40‬אחוז‬ ‫כנהוג במצללות‪.‬‬ ‫‪ .11.7.6‬יותרו סוככי הצללה מבד הניתנים לפתיחה וסגירה ידנית או חשמלית‪ .‬סוככים אלו לא‬ ‫יבלטו מעבר למרחק ‪ 1‬מ' מקו מגרש צידי ואחורי ו‪ 3‬מ' מקו בניון קדמי‪.‬‬ ‫‪ .11.7.7‬סוככים או מצללות המתוכננים במרפסות דירות בבתי דירות יהיו אחידים לכל הדירות‬ ‫בפרטיהם וחזותם‪.‬‬ ‫‪30‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .12‬שימור אתרים ומבנים‬ ‫‪ .12.1.1‬לתוכנית זו מצורף נספח מבנים ואתרים לשימור‪ .‬נספח זה מציין אתרים בעלי חשיבות‬ ‫היסטורית‪ ,‬ערך אדריכלי ייחודי או ערך נופי שראוי לשמרו לטובת הכלל‪.‬‬ ‫‪ .12.1.2‬מהנדס המועצה והועדה המקומית לתכנון ובניה קרית טבעון רשאים לעדכן נספח זה‬ ‫מעת לעת בסיוע מומחים‪ ,‬המועצה לשימור אתרים‪ ,‬וועדת השימור שממונה על ידי‬ ‫מועצת קרית טבעון‬ ‫‪ .12.1.3‬כל בקשה להיתר בנייה להרחבת מבנה או בנייה חדשה במתחם‪/‬מבנה לשימור‪ ,‬תועבר‬ ‫ע"י הועדה המקומית לחו"ד ראשונית של ועדת שימור שתפעל לצד הועדה המקומית‪.‬‬ ‫בהתאם לחוות דעת זו ועברו למבקש הבקשה הנחיות להתייחסות לנושא השימור‬ ‫במקרה הנידון‪.‬‬ ‫‪ .12.1.4‬כל פעולה במבנים‪ /‬מתחמים שהוגדרו לשימור )גם אם אינה כוללת תוספת שטחי‬ ‫בניה( מחייבת הכנת בקשה מלאה להיתר בנייה שתתבסס על תיק תיעוד מפורט של‬ ‫המבנה‪ /‬המתחם )עפ"י הנחיות משרד הפנים( שיערך ע"י אדריכל המתמחה בשימור‪.‬‬ ‫‪ .12.1.5‬תיעוד מבנה יכלול גם התייחסות למרחב שסביב המבנה בכל תא השטח שיוגדר‬ ‫רלוונטי על ידי מהנדס המועצה וועדת השימור‪ .‬בכלל זה יוגדרו עצים ומאפיינים נופיים‬ ‫לשימור‪.‬‬ ‫‪ .12.1.6‬במסגרת תיק התיעוד המפורט יינתנו הנחיות לאופי הארכיטקטוני‪ ,‬חומרי הגמר‪,‬‬ ‫טכנולוגיית הבנייה‪ ,‬מאפייני אדריכלות נוף וצומח טבעי במקום‪ ,‬מסלע והשתלבות בנוף‬ ‫המקומי‪ ,‬אופי מרכיבי הפיתוח‪ .‬כמו כן יתייחס המתעד לתוספות מאוחרות הפוגעות‬ ‫באופי המבנה ושאותם יש להסיר מהמבנה או מהשטח סביבו‪.‬‬ ‫‪ .12.1.7‬לאחר הכנת תיק התיעוד‪ ,‬אדריכל השימור יבחן את יישום התוספת‪/‬שינוי המבוקשים‬ ‫וייתן חוות דעת בנושאים כגון היקפי הבנייה שרצוי לאשר‪ ,‬חומרי הגמר‪ ,‬השתלבות‬ ‫במרקם המקומי והשפעת התוספת או השינוי המבוקשים על השתמרות ערכים מהותיים‬ ‫במבנה ובמתחם המיועדים לשימור‪.‬‬ ‫‪ .12.1.8‬במתחם לשימור לא יבוצע כל שינוי במפלסיות הקרקע הקיימת‪ ,‬תשמר ככל הניתן‬ ‫רציפות השטח הפתוח והגינון‪.‬‬ ‫‪ .12.1.9‬יש לשמר במידת האפשר את היעוד המקורי של המבנים לשימור‪ .‬מבנים שיועדו לצרכי‬ ‫ציבור ימשיכו לשמש כמבני התכנסות‪ ,‬תרבות או מסחר בדגש היסטורי‪-‬מקומי‪.‬‬ ‫‪ .12.1.10‬הבקשה להיתר תכלול את העמדת המבנים הגובלים עם המבנה בכל צידיו וכן תציג‬ ‫את השתלבות מערך השבילים והנגישות למבנים‪ ,‬חנייה‪ ,‬מתקני תשתית וגדרות‪.‬‬ ‫‪ .12.1.11‬הבקשה ותיק התיעוד יועברו לדיון בועדת השימור של המועצה המקומית‪ ,‬טרם‬ ‫הבאתה לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה‪ ,‬לצורך קבלת הערות והנחיות שיבטיחו‬ ‫שימור המתחם‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫טיוטה לעיון והערות ‪1/4/2013‬‬ ‫‪ .12.1.12‬שימור המבנה בפועל לפי הוראות אדריכל השימור יהווה תנאי לקבלת טופס איכלוס‬ ‫במבנה ) אדריכל השימור יאשר קיום הוראותיו שהתקבלו כחלק מהבקשה להיתר(‪.‬‬ ‫‪32‬‬