חוות דעת של מומחה מודיעין
חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה -מרכז קניות " ONEמודיעין" שד' המלאכות ,121מודיעין עדינה גרינברג דברת אולפינר רונן כץ מיקי הימלפרב גיל בר לב גל אלש גנאדי רפופורט משה אשכנזי ראובן דדשב ערן רזבסקי ניר אופיר איריס אינהורן יחזקאל (זיקו) ברמן ברוך ליבוביץ שחף באינר אריאל ניר אמיר טננבאום וסילי טולקנץ רועי קלמר טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com תאריך25.2.5.21 : מספרנו6933 : לכבוד מגה אור החזקות בע"מ ריט 2בע"מ חוות דעת של מומחה שומת מקרקעין מקיפה -מרכז קניות " ONEמודיעין" שד' המלאכות ,121מודיעין לבקשת מר צחי נחמיאס ומר שמואל סייד ,אשר התקבלה במשרדנו ביום ,24.4.2013מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית לאומדן שווי מרכז הקניות ( ,)Power Centerהידוע בשם " ONEמודיעין" ,לצורך פרסום דוחות כספיים והרחבת סדרה אג"ח ג' מגה אור. אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ וריט 2בע"מ ובמסגרת הרחבת סדרה אג"ח ג' מגה אור. קבלתי כתב שיפוי מריט 2בע"מ אשר נחתם ע"י מר שמואל סייד ומר דרור גד מיום 55.2.5.25לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו/או בידי הציבור). קבלתי כתב שיפוי ממגה אור החזקות בע"מ אשר נחתם ע"י מר צחי נחמיאס ומר איתמר רגב מיום 25.2.5.21לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו/או בידי הציבור). לא קיימות התניות לגבי שכר הטרחה בעבור חוות דעת זו .כמו כן ,לא קיימת תלות ביני לבין מזמין השומה. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 1מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com שומה זו נערכה לפי תקן מס' 2..2של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים ( )IVSמהדורה 5...ובמיוחד תקן .)INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1( IVA1 שם המומחה :אולפינר דברת כתובת משרד :יגאל אלון ,65מגדל טויוטה ,תל אביב עיסוק: שמאית מקרקעין מס' רישיון 289משנת .1992שותפה ומנהלת משרד שמאי מקרקעין משנת .1994מוסמכת במינהל עסקים משנת .2002 השכלה: - 5.25 לימודי תואר ראשון במשפטים ,הקריה האקדמית אונו. 5..5 - 5..2תואר שני במינהל עסקים ,אוניברסיטת תל אביב .מצטיינת דקאן לשנת .5..5 5... - 2111קורס עדים מומחים במכון לעדים מומחים. תעודת שמאית מקרקעין מוסמכת מס' .581 2115 211. - 2188לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים ,בהצטיינות ,אוניברסיטת תל-אביב. 2188 - 2182תואר ראשון במדעי החברה ,אוניברסיטת תל-אביב. ניסיון מקצועי: - 2112 שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות' .המשרד עוסק במגוון תחומי שמאות המקרקעין והינו בין המשרדים הגדולים בארץ. 2112 - 211.משרד שמאים .עד תחילת 2115כמתמחה והחל מתאריך זה ועד אוגוסט 2112 כשמאית מקרקעין בכירה. וזאת השאלה: אומדן שווי שוק לנכס. הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי ( IVS1בתרגום מקצועי)- "הסכום בו ימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון ,בעסקה רצונית ,ללא אילוץ ,אחרי זמן סביר בשוק ,כשהצדדים פועלים בידיעה ,בשיקול דעת ,בזהירות וללא כפיה". "The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and willing seller in an arm's-length transaction after marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion". נמסר לנו ע"י מגה אור החזקות ,כי הנכס נשוא חוות הדעת יוגדר כנכס השקעה ( investment ,)propertyעפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים ( ,)IFRSתקן בינלאומי .IAS 2. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 6מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com התאריך הקובע לשומה.5.5.2013 - מסמכים ומצגים שהתקבלו מחברת מגה אור החזקות ,הרוכשת את הנכס (להלן" :מגה אור"): נסחי רישום מקרקעין והסכם חכירה. מסמכי רישוי. פירוט שוכרים נכון לאפריל ,5.21הסכמי שכירות וחשבוניות. דו"ח לפעילות הניהול במרכז. מסמך גילוי.1 וזאת חוות דעתי המקצועית: .1 פרטי הנכס גוש: 2812 חלקות:2 55 51 שטח קרקע רשום: .,812מ"ר 8,128מ"ר שטח בנוי ברוטו: כ 28,222 -מ"ר זכויות: חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל 3 1ראו פרק נפרד בשומה. 2מגרשים 252ו ,258 -עפ"י תכנית מד.5.// 3עפ"י תכנית היתר בנייה מס' .5..1.221 f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 3מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .2 תיאור הנכס והסביבה ביקור בנכס נערך ע"י החתומה מטה ,בתאריך .2.2.5.21 2.1 תיאור הסביבה אזור המלאכה והשירותים של מודיעין (מרכז עינב) ,הממוקם בדרום-מערב העיר ,על תוואי דרך ,212כביש רוחב המחבר בין מודיעין ממזרח לראשון לציון ממערב. האזור נמצא בשלבי פיתוח ומאופיין בשימושי מסחר ,תעשייה ומלאכה ,בבניינים בבניה חדשה .באזור קיימים מספר פרויקטים בשלבי הקמה ומספר רב של מגרשים ריקים. הנגישות התחבורתית טובה ,בשל הקרבה לתחנת רכבת "פאתי מודיעין" ,ולצירי תנועה מרכזיים ,כגון :כביש ,212כביש 2וכביש .8 שדרות המלאכות הינו ציר ראשי החוצה את מרכז עינב ממזרח למערב ,ומהווה את כביש הגישה הראשי אליו. הפיתוח הסביבתי מלא. מפת הסביבה (מיקום הנכס מסומן באדום ,להמחשה בלבד): f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 4מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com 2.2 הסביבה העסקית אזור המלאכה והשירותים (מרכז עינב) נועד לשמש תעשייה זעירה ,מחסנים ,מוסכים ומרכזי מסחר בעלי אופי חוץ שכונתי כדוגמת פאואר סנטרים .בספטמבר 5..2נפתח באזור המרכז המסחרי הגדול הראשון בעיר " -ישפרו סנטר" ,בשטח לשיווק של כ- 52,8..מ"ר ,הממוקם משני צידי שדרות המלאכות. בהמשך נפתחו באזור מרכזים נוספים כגון :מרכז מגה אור בשדרות המלאכות בשטח לשווק של כ 2,8.. -מ"ר ,המרכז המסחרי של רמי לוי ברחוב החרוט ,בשטח של כ- 2.,...מ"ר ,מרכז ,ONEנשוא חוות הדעת ועוד. בפינת שדרות המלאכות ורחוב החרוט נמצא בשלבי הקמה ראשוניים מרכז מסחרי נוסף של חברת יוחננוף. כמו כן ,במרכז העסקים של מודיעין ,במרכז העיר ,ממוקם קניון מודיעין של חברת עזריאלי ,בשטח לשיווק של כ 58,5.. -מ"ר. ישפרו סנטר נשוא השומה מגה אור ישפרו סנטר יוחננוף ישפרו סנטר מרכז מסחרי רמי לוי f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 5מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com 2.3 תיאור החלקות חלקות 55ו 51 -בגוש ,2812בשטח קרקע רשום של .,812מ"ר ו 8,128 -מ"ר, בהתאמה ,יוצרות חטיבת קרקע רציפה דמוית מלבן שפינותיו מעוגלות ,פני הקרקע בשיפוע יורד מצפון לדרום. על החלקות בנוי מרכז מסחרי מסוג "פאואר סנטר" ,הידוע כ ONE" -מודיעין". תשריט החלקות מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום ,להמחשה בלבד): גבולות: צפון -חזית לשד' המלאכות ,מעברו מרכז מסחרי "ישפרו סנטר". מזרח -חזית לרחוב הנפח ,מעברו שטח פנוי בייעוד לאזור משרדים. דרום -חזית לרחוב הקדר ,מעברו שטח פנוי בייעוד לאזור תעשייה. מערב -חזית לרחוב האופה ,מעברו מרכז מסחרי "ישפרו סנטר". f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 2מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com תצ"א מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום ,להמחשה בלבד): 2.4 תיאור הבנוי מרכז הקניות " ONEמודיעין" הינו מרכז מסחרי מסוג " "Power Centerהכולל 1מבנים, בשטח בנוי כולל של כ 28,222 -מ"ר (עפ"י תכנית היתר הבניה) ,הבנויים סביב רחבת חניה סלולה .מבנים 2ו 5-הינם דו קומתיים ומבנה 1חד קומתי. מרכז הקניות נפתח לקהל הרחב בשנת .5... למרכז הקניות כניסה ראשית מצדו הצפוני (במפלס קומת הקרקע) משדרות המלאכות ,כניסה נוספת מצדו הדרומי (למפלס הקומה התחתונה) מרחוב הקדר וכניסות לפריקה וטעינה ממזרח וממערב מהרחובות הנפח והאופה. תמהיל השימושים כולל חנויות גדולות כדוגמת הום סנטר ,ביתילי ,מגה ספורט ,יינות ביתן ,טויס אר אס וכד' ,לצד בתי קפה ומסעדות. במרכז קיימים כ 112 -מקומות חניה ,מתוכם כ 282 -מוסדרים ברחבת החניה במפלס העליון וכ 22. -בחניון המקורה במפלס התחתון. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 7מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com תמונות אופייניות: תיאור המבנים: תשריט העמדת המבנים במתחם: שדרות המלאכות 3 1 2 מבנים :1-2המבנים בנויים בצורת האות 'ר' ומהווים את הצלעות הדרומית והמערבית של המרכז. מפלס תחתון :המבנה הטופוגרפי של החלקה מאפשר גישה ישירה לשטחי המסחר במפלס זה מעורף המבנה .המפלס מחולק לחניון מקורה הממוקם במרכז ,ויחידות מסחריות בגדלים שונים הממוקמות בחלק המזרחי ובחלק המערבי של המפלס. מפלס עליון :בחזית לרחבת החניה ,בחלוקה ליחידות מסחריות בגדלים שונים. בין המבנים ממוקמות 5מעליות ,גרם מדרגות ודרגנועים לעגלות ,המחברים בין f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 8מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com המפלסים .במועד הביקור הדרגנועים לא פעלו והכניסה לעגלות נחסמה. מבנה :3ממוקם בפינה הצפון-מזרחית של המרכז .המבנה חד קומתי ,מחולק ל5 - יחידות מסחריות המאוכלסות ע"י בית קפה ומסעדה. סטנדרט הבנייה והגמר כולל בין היתר: שלד בטון מזוין ,קירות חוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי אבן נסורה ,גג פח אלומיניום מבודד הבנוי על קונסטרוקציית פלדה .בשטחי המעברים ,ריצוף באבן משתלבת וארקדה מפח הבנויה על קונסטרוקציית מתכת. בשטחי החנויות רמת גמר מלאה הכוללת ריצוף שיש/קרמיקה /פרקט/עץ ,תקרה אקוסטית/ חשופה ,תאורה תלויה/ פלורסנטית ,ויטרינת זכוכית ,טיח פנים/צבע/חיפוי קירות דקורטיבי ,מערכת מיזוג אוויר מרכזית ועוד. תמונות אופייניות: 2.5 רישוי מעיון בתיק הבניין בעירייה ,נמצאו המסמכים הרלבנטיים הבאים: היתר בנייה מס' 5..8..28מיום ,5...5..8לביצוע עבודות עפר ויסודות במגרשים ( 258 -252אזור המלאכה). היתר בנייה מס' 5..8..22מיום ,5...5..8לבניית מבנה רב תכליתי במגרשים ( 258 -252אזור המלאכה). היתר בניה מס' 5..8.221מיום ,58.5.5...לתכנית שינויים בבניין רב תכליתי במגרש 252א' (.)252-258 f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 9מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com טופס 2מיום ,55.2.5...לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור המפלס התחתון בלבד (מבנה טיב טעם +חניון) ,עפ"י היתר בניה מס' 5..8..22מיום 5...5..8והיתר בניה מס' 5..8.221מיום .58.5.5... טופס 2מיום ,2...5...לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור מפלס עליון למעטפת בלבד (לא כולל חנויות) ,עפ"י היתר בניה מס' 5..8..22מיום 5...5..8והיתר בניה מס' 5..8.221מיום .58.5.5... טופס 2מיום ,12...5...לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור המפלס העליון ,למעט החנויות מיס לגוט ,ספגטים ,קפה ג'ו ומסעדת פינתי ,עפ"י היתר בניה מס' 5..8..22מיום 5...5..8והיתר בניה מס' 5..8.221מיום .58.5.5... טופס 2מיום ,1.2..5...לפיו ניתן אישור להספקת שירותים למסעדת פינתי בלבד ,עפ"י היתר בניה מס' 5..8..22מיום 5...5..8והיתר בניה מס' 5..8.221מיום .58.5.5... טופס 2מיום ,8.2.5..8לפיו ניתן אישור להספקת שירותים לקפה ג'ו בלבד, עפ"י היתר בניה מס' 5..8..22מיום 5...5..8והיתר בניה מס' 5..8.221 מיום .58.5.5... היתר בניה מס' 5..8..28מיום ,52.2.5..8לתכנית שינויים -קירוי בניין ,C תוספת גגונים וארכדות ותוספת גלריות במגרש 252א'. טופס 2מיום ,28.2.5..8לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור הגלידרייה וצומת ספרים בלבד ,עפ"י היתר בניה מס' 5..8..22מיום ,5...5..8היתר בניה מס' 5..8.221מיום ,58.5.5...היתר בניה מס' 5..8..28מיום 22.2.5..8והיתר בניה מס' .45..8..88 היתר בניה מס' 5.....22מיום ,52.1.5..8לפיצול היתר שהוצא מיום 5...5..8במגרש 252א' (קומת כניסה תחתונה). היתר בניה מס' 5....221מיום ,52.1.5..8לפיצול היתר שהוצא מיום ( 5...5..8קומה עליונה) .תכנית שינויים -שינויים פנימיים ותוספת גלריות בחנויות במגרש 252א'. 4ככל הנראה טעות סופר ,היתר מס' 5..8..28ניתן ביום ,52.2.5..8והיתר מס' 5..8..88לא נמצא בתיק הבניין בעירייה. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 11מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com היתר בניה מס' 5..8.518מיום ,28.22.5..8לתכנית שינויים במגרש 252א': הקטנת המחסן בחנויות צומת ספרים ובסט ביי. היתר בניה מס' 5..1.221מיום ,22.8.5..1לתוספת גלריה ותוספת דלת בבניין ,Cחלוקה פנימית בחנות בקומה התחתונה -ללא תוספת שטחים ותוספת דחסנית קרטונים בחניון תחתון. שטחי הבנייה לפי תכנית היתר בנייה מס' :5..1.221 מפלס שטח עיקרי (מ"ר) שטח שירות (מ"ר) מעברי גגונים ק. מבואות מערכות אחסנה מעלית מקלט ח.מדרגות עמודים מילוט וארקדות טכניות תחתון 517.7 91.3 3,780.6 גלריה -3.55 עליון גלריה +3.06 גלריה +2.90 סה"כ 318.4 5,546.0 12.9 סה"כ 10,266.9 6,486.3 99.4 149.2 5,756.4 102.7 99.4 738.6 28.8 29 146.6 146.6 249.3 26.7 26.7 26.7 12.9 911.9 617.1 240.5 9,639.7 28.8 18,514.6 8,874.9 1,170.3 347.4 5,546.0 במפלס העליון. טופס 2מיום ,2..8.5..1לפיו ניתן אישור להספקת שירותים למסעדת "אש", עפ"י היתר בניה מס' 5..1.221מיום .22.8.5..1 2.6 99.4 7,872.3 2,115.9 1,170.3 בנוסף קיימים 122.5מ"ר משטחים לא מקורים (פרגולה ,גגונים וקולונדה) סה"כ שטח (מ"ר) ניהול הנכס הנכס מנוהל ע"י בעלת הנכס -חברת מבני תעשיה ,הגובה מהשוכרים דמי ניהול בנוסף לדמי השכירות. דמי הניהול הנגבים מהשוכרים ,הינם כ ₪ 11-למ"ר לשיווק לחודש .דמי ניהול אלה תואמים את המקובל במרכזים מסחריים דומים. נמסר ממגה אור כי פעילות הניהול מאוזנת. לגבי שוכר אחד בקומת המסחר התחתונה (כ 5.. -מ"ר) דמי הניהול נכללים בדמי השכירות .לאור העובדה כי חברת הניהול מאוזנת וכי הסכום זניח -לא הפרדנו אותו. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 11מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .3 זכויות משפטיות 3.1 נסחי רישום מקרקעין תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות ,אשר הופק באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים ביום :22.2.5.21 חלקה 55וחלקה 51בגוש ,2812בשטח קרקע רשום של .,812מ"ר ו8,128 - מ"ר ,בהתאמה. בעלות -רשות הפיתוח ,בשלמות. חכירה -חברת מבני תעשיה בע"מ ,בשלמות ,על כל הבעלים .חכירה לתקופה של 21 שנים ,תאריך סיום.5.8.5.22 : משכנתא -משכנתא מדרגה ראשונה ,ללא הגבלת סכום ,לטובת בנק הפועלים בע"מ, על כל החוכרים. הערות -הערה בדבר אתר עתיקות ,י.פ 25.2 .מיום ,1...5..1עמ' .12.. -1582 3.2 חוזה חכירה תמצית חוזה חכירה מיום ,2..1.5...בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן" :המחכיר") לבין חב' מבני תעשיה בע"מ (להלן" :החוכר"): המוחכר – חלקות 55ו 51 -בגוש ( 2812מגרשים 252ו 258 -לפי תכנית מפורטת מס' מד ,)5./בשטח של 28,52.מ"ר בערך ,במודיעין. תקופת החכירה 21 -שנים ,החל מ 1.8.5..2-וכלה ב.5.8.5.22- תקופת חכירה נוספת 21 -שנים החל מתום תקופת החכירה. מטרת החכירה – מבנים רב תכליתיים. ייעוד – תעשייה ומלאכה. קיבולת הבנייה – 21,2..מ"ר מבונים. במידה וישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז ,לא ישלם הזוכה סכומים נוספים למנהל בגין תוספות אלו והיטל ההשבחה יחול במלואו על הזוכה .הטיפול בהליך איחוד המגרשים ,במידה ויידרש ,הינו באחריות ועל חשבונו של היזם. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 16מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com 3.3 הסכמי שכירות 3.3.1 בסיס המידע הנכס מושכר ל 28-שוכרים שונים .המידע לגבי דמי השכירות התקבל ממגה אור לגבי כל שוכר ושוכר .כל החוזים נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את המידע שהתקבל. 3.3.2 תקופת השכירות השטח לשיווק בנכס הינו כ 22,.21-מ"ר .התפוסה בנכס למועד הקובע הינה ( 11%השטח הפנוי -מחסן) .השטחים מושכרים לתקופות שונות, יתרת תקופות השכירות נעה בין פחות משנה ל 8-שנים .כמו כן ,למרבית השוכרים מוקנות אופציות לתקופות שונות ,הנעות בין 1ל 25-שנים. 3.3.3 דמי השכירות מהנתונים עולה כי דמי השכירות נעים בטווח גדול שבין ₪ 25ל₪ 2..- למ"ר לחודש (שטח של כ 1. -מ"ר מושכר כמחסן תמורת ₪ 5.למ"ר לחודש) .מניתוח הפער עולה כי השוני נובע ,בין היתר ,מהבדלי מיקום החנויות ,גודל החנות ,סוג הפעילות ומועד תחילת השכירות. מניתוח הנתונים עולה כי דמי השכירות הממוצעים במתחם הינם כ₪ 88- למ"ר לחודש. קיימים 5שוכרים מהותיים השוכרים יחד 8,525מ"ר (המהווים כ2.%- מסך השטחים לשיווק). חברת טיב טעם השוכרת 1,282מ"ר (המהווים כ 12%-מסך השטחים לשיווק) תמורת דמי שכירות חודשיים ממוצעים של כ ₪ .2-למ"ר ,בחוזה עד ליום 12.1.5.2.והום סנטר השוכרת 5,.8.מ"ר (המהווים כ52%- מסך השטחים לשיווק) תמורת דמי שכירות של כ ₪ 28-למ"ר לחודש, בחוזה עד ליום .12...5.2. טיב טעם משכירה את השטח בשכירות משנה לרשת יינות ביתן (מחסני כמעט חינם) ולפאב /בית קפה. בנוסף ,קיימת הכנסה מפדיון בסך של כ ₪ 2.,...-לשנה. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 13מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com תחזית לשנה הבאה 2013 3.3.4 בגין שטח של כ 125-מ"ר (כ 1% -מהשטחים לשיווק) המושכר ל5 - שוכרים ,תקופת השכירות הנוכחית צפויה להסתיים במהלך .5.21 לשוכרים בשטחים אלו קיימות אופציה להארכת תקופת השכירות. בהתאם למידע שנמסר ממגה אור ,אחד השוכרים צפוי לממש את האופציה ולהמשיך ולגבי השני טרם ידוע. שטח של כ 82 -מ"ר במפלס התחתון פנוי ומתנהל משא ומתן להשכרתו. .4 המצב התכנוני המידע התכנוני מבוסס על מידע הקיים במשרדנו ,על מידע תכנוני מאתר האינטרנט של מינהל מקרקעי ישראל ועל מידע תכנוני שנמסר לנו מעירית מודיעין-מכבים-רעות. 4.1 תכניות בניין עיר רלבנטיות בתוקף מס' תכנית מד2020/ 4.2 מהות התכנית תכנית מתאר מודיעין י.פ .יום מתן תוקף 5.5.1999 4747 מד20/ 4913 24.8.2000 אזור שירותים ,מלאכה ותעשיה זעירה מד/מק1/20/ 5501 28.2.2006 שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכליים מד35/ 24.10.2007 5728 סוככים זמניים בבתי אוכל מד/מק2/20/ 31.10.2007 5732 הגדלת תכסית במגרשים 126 -125 ריכוז זכויות בניה ייעוד -מבנים רב תכליתיים עם חזית מסחרית. תכליות ושימושים -במפלס קומת רחוב המלאכות מותרת חזית מסחרית לחנויות למסחר סיטונאי וקמעונאי ,לאולמות תצוגה ,לבעלי מלאכה כגון נגרים ,דקורטורים, יצרני שילוט וכיוב' וכן שירותי דלפק ומזנונים .לאורך החזית המסחרית מחויבת בניית ארקדה. בשטח המבנה שאינו מיועד לחזית מסחרית מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים, מחסנים ומשרדים .בקומות א' ו -ב' ,מעל לקומת הרחוב ,מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים ,מחסנים ומשרדים .לא יותרו אולמות שמחה בקומת הקרקע. שטח מגרש מינימלי 1.2 -דונם (מותרת סטייה עד .)2% f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 14מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com זכויות בניה: שטח עיקרי במ"ר עילי תת"ק )1( 95% 25% שטחי שירות במ"ר תכסית מרבית תת"ק עילי )3( 90% )2( 30% 50% מס' קומות גובה מרבי 5 13.5מ' ( )1כולל 8%עבור יציע. ( )6שטח הארקדה כלול בשטחי השירות. ( )3מתוכם 82%לחניה בלבד. מרתפים 5 -קומות מרתפים בגובה מרבי של 1.2מ' ,לחניה ולשימושים נלווים לה, יתרת שטח המרתפים אשר גובהם יעלה על 5.2מ' ,תשמש כשטח אחסון ותחושב כשטח עיקרי .הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר תוספת קומות תת קרקעיות כשטח שירות למטרות חניה בלבד והשימושים הנלווים לחניה בלבד לפי התקן שבתכנית המתאר מד.5.5./ קווי בניין -קדמי . -מ' ,אחורי 1 -מ' ,צדדי 1 -מ'. ארקדה -תחויב בניית ארקדה בקו בניין .מ' ,בעומק של לפחות 2מ' .עם השלמת זכויות הבניה של הקומה מעל -רצפת הקומה תהווה קירוי לארקדה. 4.3 יתרת זכויות בניה מפלס עפ"י תב"ע בנוי עפ"י היתר במ"ר בתוקף במ"ר יתרת זכויות בניה במ"ר שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה 15,437.5 5,859.1 9,578.4 שטח עיקרי מתחת למפלס הכניסה 4,062.5 3,780.6 281.9 עפ"י תכנית היתר מס' ,5..1.221יתרת התכסית הפנויה לניצול בנשוא השומה הינה כ 21. -מ"ר בלבד. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 15מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .5 עקרונות השומה גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי קניונים/מרכזים מסחריים הן גישת ההשוואה וגישת הוון ההכנסות. ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי. 5.1 גישת ההשוואה גישת ההשוואה הנה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין. על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה, תוך ביצוע התאמות נדרשות (מיקום ,גודל ,סטנדרט וכד'). עם זאת ,מרכזים מסחריים הינם נכסים ייחודים .קיימות עסקאות רכישה של קניונים/מרכזים מסחריים אולם לאור מורכבות הנכס וההתאמות הרבות הנדרשות, שימוש בגישה זו יכול לגרום לעוות בתוצאות. 5.2 גישת היוון ההכנסות בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים .שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי סוג הנכס ,רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי ,גודל הנכס וכד'. גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 12מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .6 עקרונות ,גורמים ושיקולים בשומה העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס. בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא השימוש היעיל והטוב ביותר. באומדן שווי קניונים ומרכזים מסחריים 5מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן: מיקום אחד מהגורמים /האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים מסחריים הוא המיקום. נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית ,בתוך שכונות מגורים ,בסמוך /בתוך אזורי תעסוקה ,על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים. היצע וביקוש ושיעורי תפוסה ישנה חשיבות רבה לע מוד על מאפייני השוק ,האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה בביקושים או שמא השוק בעלייה. באומדן שווי תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות ,הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם: המושכר במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות :השטח המושכר; יחס ברוטו /נטו; מיקום יחסי -קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות); סטנדרט הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול. דמי השכירות לאור העובדה כי קניונים /מרכזים מסחריים הם נכסים מניבים ,הערכתם נובעת מזרם התקבולים העתידי .אי לכך ,יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמי השכירות ,בעבר ובהווה, המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים .במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה ,וזאת ללא סיבות מוצדקות ,אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה .אפשרות זו יש לבטא בתזרים ההכנסות לשנים הבאות ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות. מאידך ,קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים ,אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר ,התואמים את השוק. בהקשר זה ,יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות. 5 בפרק זה מרכז מסחרי ,לרבות קניון ,פאואר סנטר. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 17מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com זהות השוכרים והתמהיל כאמור ,מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר ,יש לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים. ניתן להפריד את תמהיל החנויות /המרכזים המסחריים למספר קטגוריות כגון: גודל החנויות וסוג הפעילות; חנויות רשת לעומת חנויות מקומיות ,חנות בודדת. תקופת השכירות שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר את הנכס בשנים הקרובות .למשקיע מובטח ,ברמת סבירות גבוהה ,תזרים מזומנים קבוע לתקופה ארוכה .במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה בסביבות של 2שנים עם אופציות לשוכר וזאת במיוחד לאור ההשקעה הרבה שמשקיעים השוכרים בחנות. שיעור ההיוון שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון .מכאן, שבחירת השיעור המתאים מהווה גורם מכריע. שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת ,לסוג נכסים מסוים ,ובהקשר של שיעור הריבית במשק באותה עת. את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות חופשיים שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים. מרכיבי שיעור ההיוון ריבית בטוחה במשק ,אי נזילות ,עלויות עסקה ,ניהול וגבייה ,פחת ,אינפלציה ושינוי ריאלי, סיכון ויזמות ,מיסוי מקרקעין. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 18מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .7 גורמים ושיקולים באומדן השווי הבאנו בחשבון ,בין היתר ,את הגורמים והשיקולים הבאים: מיקום הנכס באזור המלאכה והשירותים של מודיעין (מרכז עינב). שטחי הבנייה ,סטנדרט הגמר ,התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים. זכויות הבנייה עפ"י תב"ע בתוקף .בנכס קיימת יתרת זכויות בנייה בהיקף ניכר .הבניה הקיימת מנצלת את מרבית התכסית המותרת ולהבנתנו ,בשלב זה -אין כדאיות כלכלית בניצול הזכויות בקומות העליונות. אי לכך ,באומדן השווי הובאו בחשבון זכויות הניתנות לניצול בקומת הקרקע בלבד -יתרת התכסית הפנויה והשטח שבו ממוקמים הדרגנועים הניתן להסבה לשטח עיקרי. לאור הטופוגרפיה של החלקה ,ייתכן וניתן יהיה להסב חלק משטח החניון המקורה לשטח עיקרי ,בכפוף לשמירה על תקן החניה הנדרש ואישור הועדה המקומית .לאור אי הודאות כי הדבר יאושר ,שטחים אלו לא הובאו בחשבון בעת חישוב יתרת הזכויות הזמינה. זכויות -חכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל .תקופת החכירה המהוונת לנכס מסתיימת בשנת ,5.22קרי בעוד כ 22 -שנים .ערך נוכחי של אומדן דמי ההיוון לתקופה נוספת ,הנגזר משווי הקרקע ללא פיתוח ,הינו זניח ולכן לא הובא בחשבון. הנכס מנוהל ע"י בעלת הנכס ,הגובה מהשוכרים דמי ניהול בנוסף לדמי השכירות .דמי הניהול תואמים את המקובל במרכזים מסחריים דומים .ממגה אור נמסר כי פעילות הניהול מאוזנת. .8 נתוני השוואה מגמת הריכוז בשוק המרכזים המסחריים הגדולים והקניונים נמשכה גם בשנת ,5.25במיוחד לאור עסקת בריטיש ישראל -מליסרון (אשר בוצעה עפ"י הפרסומים לפי שיעור הוון ממוצע הנמוך מ )..2% -והקמה של קניונים נוספים ע"י קבוצת עזריאלי. רוב חברות הנדל"ן המניב המרכזיות הן חברות ותיקות ,בעלות נכסים בהיקף גדול ובשיעורי תפוסה גבוהים ועם ניהול איכותי .לצידן פעילות בשוק גם חברות הביטוח ,בעיקר כלל ,מגדל והראל וקרנות השקעה כגון ריט ,2סלע קפיטל ואחרות. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 19מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com בשנת 5.25ובתחילת 5.21בוצעו עסקאות מועטות ,רובן במרכזים מסחריים קטנים ו/או שאינם במרכז הארץ .נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון למסחר ומשרדים המבוססים על עסקאות שבוצעו ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק בשנה האחרונה: 8.1 נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון - בתאריך 58.1.5.21דווחה הראל על רכישת זכויות אזורים בקניון עיר ימים, נתניה (לא כולל זכויות בניה לדיור מוגן) תמורת .₪ 11.,...,...לפי שומת הנכס האחרונה שפורסמה והשלמת מידע שביצענו עולה כי דמי השכירות הכוללים בגבולות ₪ 8.,...,...לשנה .לאחר הפחתת יתרת הזכויות למסחר ומשרדים שנרכשו והפחתת גרעון חברת ניהול קיים ,שיעור ההיוון המחושב עומד על כ...82% - - בתאריך 21.5.5.21דווחה חברת מליסרון על מכירת קניון רננים ברעננה וקניון סביונים ביהוד לקבוצת משקיעים מתחום הביטוח והפנסיה ,תמורת 2..5מ' .₪ מניתוח העסקה עולה כי קניון רננים נמכר לפי שיעור היוון כולל של ( ..1%לאחר הפחתת שווי יתרת זכויות הבנייה בנכס) וקניון סביונים לפי שיעור היוון כולל של .8.2%יתכן כי מחיר העסקה מבטא את העובדה כי לאור דרישת הממונה על ההגבלים העסקיים החברה נאלצה למכור נכסים אלה בתוך זמן שנקצב מראש. - בתאריך 2.2.5.21דיווחה קרן ההשקעות ריט 2על רכישת מלוא הזכויות במרכז מסחרי "לב תלפיות" בירושלים ,תמורת .₪ 21.,...,...המרכז בשטח לשיווק של כ 22,...-מ"ר מושכר בתפוסה מלאה .לאור איסוף מידע שבצענו, ניתוח העסקה מצביע על שיעור היוון של כ.8.2%- - עפ"י סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים למחצית הראשונה של שנת ,5.25 שפורסמה ע"י השמאי הממשלתי הראשי בתאריך ,22.25.5.25שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע למחצית הראשונה של שנת 5.25 בנכסים מסחריים הינו ( 8.1%ללא שינוי ביחס למחצית השנייה של .)5.22 בהתאם לממצאי הסקירה ,קיים קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או מרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו .בנכסים במיקום מרכזי (מע"ר של ערי גוש דן) ,נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה .הפערים בין נכס במיקום מרכזי מאוד לבין נכס דומה במיקום בינוני/פריפריאלי ,יכולים להגיע עד כדי 2%ויותר. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 61מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com - בתאריך 22.22.5.25פרסמה חברת נצב"א החזקות הודעה לפיה החברה תרכוש משותפתה ביג מרכזים מסחריים את זכויותיה (מחצית) במרכז המסחרי ביג פולג בנתניה תמורת ,₪ 528,.82,...בגין הזכויות בחברת הניהול ישולם סך של ₪ 25,.12,...וכן יתרת זכויות בנייה למשרדים בתמורה נוספת של כ- .₪ 2,1..,...מניתוח העסקה עולה כי שיעור ההיוון לשטחים המסחריים בעסקה כ....%- - בתאריך 21.8.5.25פרסמה חברת ישראלום הודעה לפיה נמכרו מלוא הזכויות במתחם "איקאה" בנתניה ,תמורת .₪ 581,...,...המבנה בשטח ברוטו של 52,221מ"ר ,מושכר במלואו לתקופה ארוכה לצורך הפעלת חנות "איקאה", וכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות .לאור איסוף מידע שבצענו ,ולאחר הפחתת שווי יתרת זכויות הבנייה ,ניתוח העסקה מצביע על שיעור היוון של כ...1%- - בתאריך 28.8.5.25רכשה אמות מצד ג' 2.%מהזכויות במרכז המסחרי "מרכז הקריה" באשדוד (לאחר הרכישה אמות מחזיקה במלוא הזכויות), בתמורה לסך של .₪ 88,2..,...הנכס הינו מרכז מסחרי פתוח הכולל כ- 25,...מ"ר שטחי מסחר ומשרדים ,חניון תת קרקעי ועילי הכולל כ1..- מקומות חניה וכן קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות ,ה NOI-הצפוי .₪ 2,8..,... לאור איסוף מידע שבצענו ,ולאחר הפחתת שווי יתרת זכויות הבנייה ,ניתוח העסקה מצביע של שיעור היוון של כ.1%- - בתאריך 2.8.5.25פורסם בעיתונות כי הפניקס רכשה את "מתחם מגה" באזור התעשיה רמת החייל בתל אביב ,תמורת סך של .₪ 252,...,...על המתחם ,בשטח קרקע של 25.2דונם ,בנוי מבנה בשטח של 2,2..מ"ר המושכר לחברת מגה .בכוונת המוכרים לבנות שטח נוסף של 2,...מ"ר שיושכרו לגורמים נוספים .סך דמי השכירות אחרי השלמת הבנייה צפויים להיות ₪ 1,...,...לשנה .מניתוח שערכנו תוך השלמת מידע רלוונטי עולה כי שיעור ההיוון לנכס המניב חושב לפי ..52%לתקופה של כ 2.-שנים (יתרת תקופת השכירות) .לנכס פוטנציאל להשלמת זכויות בנייה ולהכנת תכנית לתוספת זכויות בנייה כפי שבוצע במתחמי קרקע גדולים בסביבה הקרובה. - עפ"י דוח תקופתי לרבעון 5שנת 5.25של חברת אשטרום ,בתאריך 2.8.5.25 החברה מכרה את זכויותיה ( )2.%במרכז מסחרי וולפסון בתל אביב ,תמורת .₪ 2.,...,...המרכז בן 1קומות בשטח של כ 8,8..-מ"ר ו 28.-מקומות f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 61מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com חניה .מניתוח העסקה באמצעות השלמת מידע מהדוחות הכספיים של החברה לנכס ,עולה כי שיעור ההיוון בעסקה כ.2..2%- - בתאריך 52...5.25דווחה חברת עזריאלי על חתימת הסכם מכר מותלה לרכישת מלוא הזכויות של חברת משהר מרכזי קניות בילוי ופנאי בע"מ ,במרכז המסחרי הפתוח הידוע בשם " "Plaza Oneבבאר שבע .הנכס מושכר לכ..- שוכרים (שיעור התפוסה הנוכחי ,)18%בדמי שכירות ממוצעים של כ₪ 18- למ"ר לחודש .שיעור ההיוון בעסקה .8%-העסקה לא אושרה ע"י הממונה על ההגבלים העסקיים .ממידע שאספנו עולה כי החברה הגישה ערעור על החלטת הממונה לבית הדין להגבלים עסקיים. 8.2 נתוני השוואה לשטחי מסחר בסביבה - עפ"י שומת מקרקעין שצורפה לדו"ח תקופתי לשנת 5.25של חברת ישפרו בע"מ ,במרכז ישפרו א' ,הממוקם בסמוך לנשוא השומה ,דמי השכירות הממוצעים ,נכון ליוני ,5.25הינם: בחנויות בשטח של עד 52.מ"ר ,כ ₪ 2.2-למ"ר לחודש. בחנויות בשטח של בין 522מ"ר ל 2.. -מ"ר ,כ ₪ 88-למ"ר לחודש. בחנויות בשטח של בין 2.2מ"ר ל 2,... -מ"ר ,כ ₪ 12-למ"ר לחודש. בחנויות בשטח של מעל ל 2,... -מ"ר ,כ ₪ 2.-למ"ר לחודש. בתחילת 5.25הושכרו 5חנויות בשטח של 2.1מ"ר ו 182 -מ"ר ,תמורת דמי שכירות של כ ₪ 82 -למ"ר לחודש. - ב"ביג בית שמש" ,מושכרת חנות בשטח של כ 2,5.. -מ"ר תמורת דמי שכירות של כ ₪ 22 -למ"ר לחודש ,חנויות בשטח קטן יותר מושכרות תמורת דמי שכירות ממוצעים של כ ₪ .2 -למ"ר לחודש. 8.3 נתוני השוואה למגרשים בסביבה עפ"י דיווחים במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים ,בסביבת הנכס בוצעו העסקאות הבאות (המקדמים שהובאו בעת חישוב שטח אקו' :שטח מסחרי בק.ק ,2 -.שטח מסחרי במפלס אחר:)..8 - - בתאריך 58.2..5.22נמכרה חלקה 2בגוש ( 281.מתחם יוחנונוף) ,בשטח רשום של 2.,222מ"ר ,תמורת סך של .₪ 22,881,881החלקה בייעוד לאזור מסחרי עם זכויות בניה של 82%משטח המגרש (עיקרי +שירות) ובנוסף שטח f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 66מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com ייעודי לחניה .החלקה שווקה במכרז מס' מר 558/5.22/של מנהל מקרקעי ישראל בתאריך .58.2..5.22סכום הזכייה הינו ₪ 25,...,...בתוספת ₪ 2,.51,228הוצאות פיתוח (הסכומים במכרז לא כוללים מע"מ). - בתאריך 22.5.5.22נמכרה חלקה 21בגוש ,2815בשטח רשום של 1,812 מ"ר ,תמורת סך של .₪ 1,2..,...החלקה בייעוד למבנה רב תכליתי עם חזית מסחרית בדומה לנשוא השומה .העסקה משקפת שווי של כ ₪ 2,5.. -למ"ר מבונה אקו'. .9 תחשיב השומה אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות .שיעור ההיוון לנכס נקבע בהתבסס על נתוני ההשוואה תוך ביצוע התאמות .יתרת זכויות הבניה נאמדה בגישת ההשוואה. 9.1 שווי המרכז המסחרי ההכנסות מחנויות בשטח של עד 2..מ"ר הוונו בשיעור היוון בסיסי של ,8%הכנסות מחנויות בשטח של מעל ל 2.. -מ"ר ,המושכרות לרשתות יציבות בחוזים לתקופה ארוכה ובדמי שכירות נמוכים ,הוונו בשיעור היוון מופחת (.)-..52% דמי השכירות הראויים לשטח הפנוי ,כ ₪ 2.-למ"ר לחודש ,הוונו בשיעור היוון הגבוה ב ..2%-המבטא סיכון ואי ודאות. ההכנסה מפדיון הוונה בשיעור היוון מתאים ,המשקף סיכון ואי ודאות. סעיף שטח לשיווק במ"ר דמ"ש שנתיים שיעור היוון שווי במעוגל שוכרים בשטח של מעל 500מ"ר 8,495 ₪ 6,345,684 7.75% ₪ 81,880,000 שוכרים בשטח של עד 500מ"ר 2,503 ₪ 2,606,496 8.00% ₪ 32,580,000 61 ₪ 29,280 8.50% ₪ 340,000 ₪ 40,000 12.00% ₪ 330,000 שטח פנוי הכנסות מפדיון סה"כ 11,059 ₪ 9,021,460 ₪ 115,130,000 שווי הנכס בגישת ההשוואה משקף כ ₪ 2.,2..-למ"ר ברוטו בממוצע. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 63מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com שווי יתרת זכויות הבניה 9.2 כאמור ,באומדן שווי יתרת זכויות הבניה הובא בחשבון השטח הזמין בקומת הקרקע בלבד. אומדן השווי נקבע בהתבסס על נתוני ההשוואה המפורטים לעיל ,תוך מתן ההתאמות הנדרשות. 9.3 שטח במ"ר שווי למ"ר מבונה סה"כ שווי 330 ₪ 2,500 ₪ 830,000 סיכום ₪ 115,130,000 שווי המרכז המסחרי שווי יתרת זכויות הבניה סה"כ שווי ,במעוגל ₪ 830,000 ₪ 116,000,000 בדיקת רגישות ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון .השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם לכך שינוי בכל השיעורים האחרים ,בשיעור של ...2%תוצאותיה: ₪ 116,000,000 אומדן שווי .10 7.50% 8.00% 8.50% ₪ 109,100,000 ₪ 116,000,000 ₪ 123,800,000 השומה לאור האמור לעיל ,אומדן שווי הנכס ,בשוק החופשי ,בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון, נקי מכל חוב ,שיעבוד ,משכנתא ,עיקול וזכויות צד ג' בגבולות .₪116,000,000 .11 כללי השווי לא כולל מע"מ. לא התייחסנו למיסוי שיחול ,ככל שיחול ,בעת מכירת הנכס. לא בצענו הערכות שווי קודמות לנכס. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 64מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .12 מסמך גילוי עפ"י תקן 2..2בקשנו ממגה אור מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים. בתאריך 25.2.5.21התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס ,נשוא שומה זו ,ליום ,2.2.5.21 מחברת מגה אור החזקות .תמצית המסמך: לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר ,תשל"ב.21.5- לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף ,ו/או מחזיקים שהם בעלי עניין בתאגיד ,כגון :חברת בת ,6חברות קשורות 7וכד'. ככל הידוע לחברת מגה אור החזקות ,לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה ,הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה. לא הועברו אלינו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון בטווח של עד 1שנים. ככל הידוע לחברת מגה אור החזקות ,לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי. ככל הידוע לחברת מגה אור החזקות ,לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין ,שיש בה כדי להשפיע על שווי הנכס ואינה מפורטת בסעיפים לעיל. 6חברה אשר חברה אחרת מחזיקה ב 2.%-ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. 7חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל הנכס. f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 65מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com .13 הצהרות אני מצהירה ,כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות. הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל. אני מצהירה כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה. אני מצהירה ,כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה ,בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה. שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על הכנסות משרדי. הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) ,התשכ"ו 2188ועפ"י התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית. אני מצהירה ,כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו. השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה. בכבוד רב, f:\data\word\6000word\6933לוגוdocx. עמוד 62מתוך 62 טל | 03-6259999 .פקס | 03-6259988 .יגאל אלון ,65תל אביב-יפו 6744316 www.shamaot.com
© Copyright 2024