‫סקר שוק‬ ‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אוקטובר ‪2014‬‬ ‫מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪ :‬רבעון שלישי ‪2014‬‬ ‫לאחר הירידות במהלך ‪ 2013‬במדד מאן נכסים לשוק‬ ‫המשרדים‪ ,‬הרבעון הראשון של ‪ 2014‬מסמן מגמת‬ ‫התייצבות במחירים‪ .‬המדד נותר כשהיה ועומד על‬ ‫‪ .167.9‬הרבעון התאפיין ברגיעה כלכלית והשוק לא‬ ‫הושפע מהיצעים או ביקושי יתר‪ .‬שוק המשרדים‬ ‫נמצא בתנופת בנייה גדולה אשר תיתן את אותותיה‬ ‫בעתיד הקרוב ותהווה אלטרנטיבה טובה לשוכרים‬ ‫פוטנציאליים‪.‬‬ ‫האזורים הבעייתיים בשוק המשרדים כיום הם בני ברק‬ ‫ורמת החיל וזאת כתוצאה מעודפי ההיצע הגדולים‬ ‫וזמינים הקיימים באזור‪ .‬היקפי היצע דומים קיימים גם‬ ‫בפתח תקווה‪ ,‬הרצליה ותל אביב אך עדיין לא משפיעים‬ ‫על מגמות השוק‪.‬‬ ‫כתוצאה מהיקפי הבניה שהיינו עדים להם בעבר‪,‬‬ ‫שמבוססים על קבוצות רכישה‪ ,‬ישנה התעניינות גוברת‬ ‫של בעלי מקצועות חופשיים לעבור משכירות לרכישה‪,‬‬ ‫דבר שיצמצם בעתיד את הביקושים לשכירות ויפנה‬ ‫שטחים בבניינים קיימים‪ .‬אנו חוזים ירידה מזערית בשוק‬ ‫המשרדים ברבעון הבא בשל היקף ביקושים קטן‪.‬‬ ‫‪189.5‬‬ ‫‪172.6‬‬ ‫‪167.9‬‬ ‫‪159.7‬‬ ‫‪172.6‬‬ ‫מהו מדד מאן?‬ ‫מדד מאן למצב שוק‬ ‫הנדל"ן המניב בישראל‬ ‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל‬ ‫והנדל"ן המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים‬ ‫של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום‬ ‫המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪ .‬המדד‬ ‫משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף‬ ‫את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון‪ .‬המדד הינו מדד‬ ‫יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון הראשון של שנת ‪,2005‬‬ ‫כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו בערכי המדד מאז ועד‬ ‫היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק (התחזקות או‬ ‫החלשות) והן את עוצמת השינוי‪.‬‬ ‫מאמר מקצועי‬ ‫האנוי‬ ‫סקר שוק‬ ‫מהי מטרת המדד?‬ ‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת‬ ‫בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬הוודאות‬ ‫של השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את‬ ‫השוק והופכת אותו למתוחכם יותר‪ .‬נתוני המדד שופכים‬ ‫אור על התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר‬ ‫אופיו‪ .‬המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה‬ ‫(המשך בעמ' ‪)2‬‬ ‫לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬ ‫‪193.1‬‬ ‫‪190.7‬‬ ‫השוק הגלובלי‬ ‫‪CBRE‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪190.7‬‬ ‫‪185.8‬‬ ‫‪184.4‬‬ ‫‪174.0‬‬ ‫על סדר היום‬ ‫‪177.3‬‬ ‫‪175.1‬‬ ‫‪177.3‬‬ ‫‪174.8‬‬ ‫‪172.5‬‬ ‫‪167.9‬‬ ‫‪172.3‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪174.4‬‬ ‫‪167.1‬‬ ‫‪163.6‬‬ ‫‪161.7‬‬ ‫‪161.5‬‬ ‫‪156.4‬‬ ‫‪152.8‬‬ ‫‪147.4‬‬ ‫‪154.9‬‬ ‫‪144.4‬‬ ‫‪143.9‬‬ ‫‪139.4‬‬ ‫‪160‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪138.0‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬ ‫‪+4.8% +3.9%‬‬ ‫‪+3.2% +4.3% +8.0%‬‬ ‫‪+11%‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪2.8%‬‬ ‫‪2.5% 2.4%‬‬ ‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬ ‫‪-1.8% -2.7% -5% -0.6% -0.8%‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪1.2%‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪Q3 14‬‬ ‫‪Q2 14‬‬ ‫‪Q1 14‬‬ ‫‪Q4 13‬‬ ‫‪Q3 13‬‬ ‫‪Q2 13‬‬ ‫‪Q1 13‬‬ ‫‪Q4 12‬‬ ‫‪Q3 12‬‬ ‫‪Q2 12‬‬ ‫‪Q1 12‬‬ ‫‪Q4 11‬‬ ‫‪Q3 11‬‬ ‫‪Q2 11‬‬ ‫‪Q1 11‬‬ ‫‪Q4 10‬‬ ‫‪Q3 10‬‬ ‫‪Q2 10‬‬ ‫‪Q1 10‬‬ ‫‪Q4 09‬‬ ‫‪Q3 09‬‬ ‫‪Q2 09‬‬ ‫‪Q1 09‬‬ ‫‪Q4 08‬‬ ‫‪Q3 08‬‬ ‫‪Q2 08‬‬ ‫‪Q1 08‬‬ ‫‪Q4 07‬‬ ‫‪Q3 07‬‬ ‫‪Q2 07‬‬ ‫‪Q1 07‬‬ ‫‪0‬‬ ‫סקר שוק‪-‬רבעון שלישי ‪2014‬‬ ‫הרבעון השלישי לשנת ‪ 2014‬ממשיך‬ ‫להצביע על יציבות מחירים ותפוסה בשוק‬ ‫הנדל"ן‪.‬‬ ‫במהלך הרבעון נרשמה רמת פעילות‬ ‫נמוכה עם מיעוט עסקאות ויציבות ברמת‬ ‫המחירים‪ ,‬לאחר מעבר של מספר שוכרים‬ ‫גדולים אל מחוץ לתל אביב‪ .‬קיים עדיין היצע‬ ‫גדול באזור בני ברק ורמת החיל המהווה‬ ‫הזדמנות להורדת שכ"ד עבור שוכרים‬ ‫המגיעים מאזור ת"א‪ .‬קיומן של הזדמנויות‬ ‫מעין אלו בשוק הינן פועל יוצא של היצעים‬ ‫משמעותיים שנוצרו במהלך הרבעונים‬ ‫הקודמים‪ ,‬עם המעבר של שוכרים גדולים‬ ‫לערים במעגל השני של גוש דן‪.‬‬ ‫מנתוני הסקר עולה כי עם התקדמות‬ ‫הבניה באזורים הסמוכים לת"א ההיצע‬ ‫עולה ולכך יש השפעה שלילית על רמות‬ ‫המחירים‪ .‬כרגע אנו עדים לקיומה של‬ ‫תחרות בין מספר בניינים על כל חברה‬ ‫המגלה עניין וכן לתנאים המסחריים‬ ‫המשופרים המוצעים ללקוחות‬ ‫פוטנציאליים‪.‬‬ ‫תחום המשרדים‬ ‫לאחר מספר רבעונים בהם נרשמה ירידה‬ ‫ברמת המחירים והתפוסה באזורים‬ ‫השונים‪ ,‬תחום המשרדים שמר על יציבות‬ ‫במהלך הרבעון השלישי‪.‬‬ ‫מדד המחירים לצרכן )‪(%‬‬ ‫תחום המסחר‬ ‫בתחום המסחר קיימת מגמת יציבות‬ ‫ברמות התפוסה ודמי השכירות‪ .‬להערכתנו‬ ‫קיים חשש כי במהלך השנים הקרובות‬ ‫יגדל הצע השטחים המסחריים באזורים‬ ‫מסוימים ו‪/‬או יעילותם תפחת‪ ,‬ובעקבות‬ ‫זאת המחירים ירדו‪.‬‬ ‫תחום הלוגיסטיקה‬ ‫תחום זה ממשיך להתנהל ביציבות וליהנות‬ ‫מרמות דמי שכירות ושיעורי תפוסה‬ ‫גבוהים‪.‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫‪8/14‬‬ ‫‪6/14‬‬ ‫‪4/14‬‬ ‫‪10/12‬‬ ‫‪12/14‬‬ ‫‪12/13‬‬ ‫‪10/13‬‬ ‫‪8/13‬‬ ‫‪6/13‬‬ ‫‪4/13‬‬ ‫‪2/13‬‬ ‫‪12/12‬‬ ‫‪-0.2‬‬ ‫‪-0.4‬‬ ‫‪-0.6‬‬ ‫‪-0.8‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫מדד תשומות הבנייה )‪(%‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫‪8/14‬‬ ‫‪614‬‬ ‫‪4/14‬‬ ‫‪2/14‬‬ ‫‪12/13‬‬ ‫‪10/13‬‬ ‫‪8/13‬‬ ‫‪6/13‬‬ ‫‪2/13‬‬ ‫‪12/12‬‬ ‫‪10/12‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫‪-0.1‬‬ ‫‪4/13‬‬ ‫‪-0.2‬‬ ‫‪-0.3‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫ריבית בנק ישראל )‪(%‬‬ ‫‪2.5‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪8/14‬‬ ‫‪6/14‬‬ ‫‪4/14‬‬ ‫‪2/14‬‬ ‫‪12/13‬‬ ‫‪10/13‬‬ ‫‪8/13‬‬ ‫‪6/13‬‬ ‫‪4/13‬‬ ‫‪2/13‬‬ ‫‪12/12‬‬ ‫‪10/12‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )‪(%‬‬ ‫‪2.8‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫‪1.8‬‬ ‫‪1.6‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫‪8/14‬‬ ‫‪6/14‬‬ ‫‪4/14‬‬ ‫‪2/14‬‬ ‫‪12/13‬‬ ‫‪10/13‬‬ ‫‪8/13‬‬ ‫‪6/13‬‬ ‫‪4/13‬‬ ‫‪2/13‬‬ ‫‪12/12‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪10/12‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫המשך מעמ' ‪1‬‬ ‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב‬ ‫ומדינות מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת‬ ‫אינפורמציה רבה על עסקאות שכירות‪,‬‬ ‫נתוני אכלוס בנכסים‪ ,‬מחירי מכירה‬ ‫בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף‬ ‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק‬ ‫המשרדים‪ ,‬וקיים קושי לדלות מידע‬ ‫מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים‬ ‫המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות המס בישראל‬ ‫אינן מפרסמות מחירי עסקאות‪ ,‬והמידע‬ ‫היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין‬ ‫או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות‪.‬‬ ‫מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית‬ ‫והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם‬ ‫של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף‪.‬‬ ‫מה משקף המדד?‬ ‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד‬ ‫(בערכים נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא‬ ‫לוקח בחשבון שיעורי תפוסה והיצע באזורי‬ ‫הביקוש במטרופולין העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן‬ ‫שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים‬ ‫שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים‬ ‫יחסיים ולא מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף‬ ‫את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים‬ ‫קודמים‪ .‬כפי שניתן לראות בגרף‪ ,‬התוצאות‬ ‫משקפות את התנהגות שוק המשרדים‬ ‫מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון הראשון של ‪2014‬‬ ‫כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬ ‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 2‬ב‪ 2014-‬לרבעון ‪ 3‬ב‪2014-‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫קטגורי ‬ ‫ה‬ ‫‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫רמת גן‬ ‫הרצליה‬ ‫רעננה‬ ‫פתח‬ ‫תקווה‬ ‫נתניה‬ ‫רחובות‬ ‫לוד‬ ‫חיפה‬ ‫ירושלים‬ ‫רבעון ‪ 2014 2‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪ )₪‬‬ ‫למ”ר (‪) ₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫רבעון ‪2014 3‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪)₪‬‬ ‫למ”ר (‪) ₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬ ‫‪13,760 ₪ 86 ₪ 92‬‬ ‫משרד‬ ‫‪28,800 ₪ 180 ₪ 95‬‬ ‫‪28,800 ₪ 180 ₪ 95‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬ ‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬ ‫‪6,400 ₪ 45 ₪ 95‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪10,880 ₪ 68 ₪ 90‬‬ ‫‪10,880 ₪ 68 ₪ 90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪20,800 ₪ 130 ₪ 90‬‬ ‫‪20,800 ₪ 130 ₪ 90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪7,680 ₪ 48 ₪ 90‬‬ ‫‪7,680 ₪ 48 ₪ 90‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪7,520 ₪ 47 ₪ 95‬‬ ‫‪7,520 ₪ 47 ₪ 95‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪12,000 ₪ 75 ₪ 90‬‬ ‫‪12,320 ₪ 77 ₪ 90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪22,400 ₪ 140 ₪ 92‬‬ ‫‪22,400 ₪ 140 ₪ 92‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬ ‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬ ‫‪7,200 ₪ 45 ₪ 90‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪9,280 ₪ 58 ₪ 92‬‬ ‫‪9,600 ₪ 60 ₪ 92‬‬ ‫משרד‬ ‫‪14,400 ₪ 90 ₪ 90‬‬ ‫‪14,400 ₪ 90 ₪ 90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪9,280 ₪ 58 ₪ 90‬‬ ‫‪9,600 ₪ 60 ₪ 90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪15,200 ₪ 95 ₪ 90‬‬ ‫‪15,200 ₪ 95 ₪ 90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪8,320 ₪ 52 ₪ 90‬‬ ‫‪8,480 ₪ 53 ₪ 90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪12,800 ₪ 80 ₪ 87‬‬ ‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 87‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪8,800 ₪ 53 ₪ 85‬‬ ‫‪8,800 ₪ 55 ₪ 85‬‬ ‫משרד‬ ‫‪12,480 ₪ 78 ₪ 85‬‬ ‫‪12,480 ₪ 78 ₪ 85‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪4,800 ₪ 30 ₪ 86‬‬ ‫‪4,800 ₪ 30 ₪ 86‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪4,944 ₪ 31 ₪ 96‬‬ ‫‪4,944 ₪ 31 ₪ 96‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪8,480 ₪ 53 ₪ 85‬‬ ‫‪8,800 ₪ 55 ₪ 85‬‬ ‫משרד‬ ‫‪10,800 ₪ 68 ₪ 85‬‬ ‫‪11,200 ₪ 70 ₪ 85‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪5,603 ₪ 35 ₪ 85‬‬ ‫‪5,603 ₪ 35 ₪ 85‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪10,080 ₪ 63 ₪ 90‬‬ ‫‪10,080 ₪ 63 ₪ 90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪14,008 ₪ 88 ₪ 87‬‬ ‫‪14,008 ₪ 88 ₪ 87‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬ ‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪5,925 ₪ 37 ₪ 86‬‬ ‫‪5,925 ₪ 37 ₪ 86‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪10,400 ₪ 65 ₪ 87‬‬ ‫‪10,400 ₪ 65 ₪ 87‬‬ ‫משרד‬ ‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬ ‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,262 ₪ 39 ₪ 85‬‬ ‫‪6,262 ₪ 39 ₪ 85‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪5,768 ₪ 36 ₪ 85‬‬ ‫‪5,768 ₪ 36 ₪ 85‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫התשואה של הנכסים המניבים ‪ 7.5%‬כתוצאה מריבית נמוכה ‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה‬ ‫המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת ‪+‬‬ ‫גמר ב‪ 1,750 -‬ש"ח למ"ר ברוטו מחושב ל‪ 10 -‬שנים) ‪ .‬הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים אינם כוללים פרוייקטים‬ ‫שמועד אכלוסם לאחר שנת ‪.2015‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬ ‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬ ‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים‬ ‫‪90.0%‬‬ ‫‪₪114‬‬ ‫‪89.5%‬‬ ‫‪₪112‬‬ ‫‪₪110‬‬ ‫‪89.0%‬‬ ‫‪₪108‬‬ ‫‪88.5%‬‬ ‫‪₪106‬‬ ‫‪88.0%‬‬ ‫‪87.5%‬‬ ‫‪₪104‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫‪Q2 2013 Q3 2013‬‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫תפוסה ממוצע‬ ‫‪Q1 2013‬‬ ‫‪Q4 2012‬‬ ‫‪Q3 2012‬‬ ‫‪₪102‬‬ ‫שכ"ד ממוצע‬ ‫מגמות שכ"דשטחים מסחריים )‪ ₪‬למ"ר(‬ ‫‪₪200‬‬ ‫‪₪160‬‬ ‫‪₪120‬‬ ‫‪₪80‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫פתח תקווה‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪Q1 2013‬‬ ‫נתניה‬ ‫‪Q4 2012‬‬ ‫‪Q3 2012‬‬ ‫‪91.5%‬‬ ‫‪₪72‬‬ ‫‪₪71‬‬ ‫‪91%‬‬ ‫‪₪70‬‬ ‫‪90.5%‬‬ ‫‪₪69‬‬ ‫‪₪68‬‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪₪67‬‬ ‫‪89.5%‬‬ ‫‪₪66‬‬ ‫‪₪65‬‬ ‫‪89%‬‬ ‫‪88.5%‬‬ ‫‪₪40‬‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים‬ ‫‪₪64‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫תפוסה ממוצע‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫‪Q1 2013‬‬ ‫‪Q4 2012‬‬ ‫‪Q3 2012‬‬ ‫דבר העורך‬ ‫‪₪63‬‬ ‫שכ"ד ממוצע‬ ‫מגמות שכ"דשטחים משרדיים)‪ ₪‬למ"ר(‬ ‫שוק הנדל"ן המסחרי ממשיך לשמור על מגמה‬ ‫של יציבות כללית עם ירידות מתונות בשיעורי‬ ‫התפוסה ועלויות דמי השכירות בכמה אזורים‪.‬‬ ‫הדינימיקה בשוק הנה מדודה ולמעט מספר‬ ‫מהלכי התייעלות וגידול בקרב מספר חברות‬ ‫במיוחד מקרב ענף ההייטק איננו עדים‬ ‫לזעזועים ושינויים מהותיים‪.‬‬ ‫מצאי הפרוייקטים אשר בהתהוות באזור מרכז‬ ‫הארץ ותל אביב אט אט מתקדם בהדרגה‪,‬‬ ‫כאשר עשרות אלפי מ"ר של משרדים ברמה‬ ‫גבוהה צפויים להיכנס לשוק במהלך שלוש‬ ‫השנים הקרובות‪.‬‬ ‫בימים אלה אמור להיות מוכרע תקציב‬ ‫המדינה‪ ,‬שמהווה תנאי חשוב לביסוס הכלכלה‬ ‫והמדיניות אשר ישפיעו על כלל המשק‬ ‫והאזרחים‪.‬‬ ‫לרגל תקופת החגים‪ ,‬אני מאחל לכל בית ישראל‬ ‫ולקוראנו הנאמנים שנה טובה ופורייה‪.‬‬ ‫‪₪100‬‬ ‫‪₪90‬‬ ‫‪₪80‬‬ ‫‪₪70‬‬ ‫‪₪60‬‬ ‫‪₪50‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫פתח תקווה‬ ‫‪4‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪Q1 2013‬‬ ‫נתניה‬ ‫‪Q4 2012‬‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫‪Q3 2012‬‬ ‫‪₪40‬‬ ‫‬ ‫ג'קי מוקמל‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬ ‫ניהול נכון של תהליכי שכירות בקרב חברות מסחריות‬ ‫רועי סילוני‪ ,‬מנהל המחלקה הבינלאומית‬ ‫לפחות פעם אחת במהלך פעילותה העסקית‬ ‫של חברה היא נדרשת לתת מענה לסוגיה‬ ‫בעלת משמעות אסטרטגית של שכירת‬ ‫שטחים מסחריים ותפעוליים הנחוצים‬ ‫לפעילותה העסקית‪ .‬לסוגיה זו משמעות‬ ‫נכבדה במימוש חזונה‪ ,‬יעדיה ותיפקודה‬ ‫השוטף של החברה‪ .‬מניסיון שצברנו במהלך‬ ‫פעילותנו כחברה המתמחה בליווי חברות‬ ‫ותהליכים של גיבוש חוזי שכירות‪ ,‬הגענו‬ ‫למסקנה שיש לנהל תהליך זה כפרויקט לכל‬ ‫דבר‪ ,‬תוך הקפדה על מספר תנאים וכללי‬ ‫התנהלות לשם מיצוי מוצלח של התהליך‪.‬‬ ‫זיהוי נכון של צרכי הארגון בהקשר זה‪ ,‬יחד‬ ‫עם תכנון המבוסס על רציונל עסקי מהווים‬ ‫ערובה להצלחת התהליך‪ ,‬ויוצרים את ההבדל‬ ‫בין גיבוש עסקת שכירות פונקציונלית‬ ‫המיטיבה לשרת את צרכי השוכר לבין עסקה‬ ‫שאינה יעילה או כדאית‪.‬‬ ‫מיפוי מלא וראשוני של כלל האלטרנטיבות‬ ‫ בהתבסס על הצרכים אשר זוהו וגובשו‬‫בשלב קודם‪ .‬יש לזהות את מצאי השוק‬ ‫והחלופות אשר יכולות לבוא בחשבון‪ .‬כבר‬ ‫בשלב זה חשוב לקבל נתונים כמותיים‬ ‫והצעות מחיר ראשוניות של דמי שכירות‪ ,‬דמי‬ ‫ניהול‪ ,‬הסדרי ועלויות החנייה‪ ,‬דמי ארנונה‪,‬‬ ‫זמינות‪ ,‬היקף השטח וזיהוי הבעלים של‬ ‫הנכס או הפרויקט‪ .‬בשלב זה יש לצאת אל‬ ‫השטח על מנת להתרשם מהחלופות‪ ,‬מיקומן‪,‬‬ ‫נגישותן‪ ,‬שירותים בקרבת מקום ועוד‪ .‬לשם‬ ‫קבלת אינדיקציה והערכה ראשונית‪ ,‬יש לבצע‬ ‫השוואה של החלופות ולשקול אותן באופן‬ ‫מאוזן‪ ,‬תוך הפעלת תהליך קבלת החלטות‬ ‫פנים ארגוני בנושא זה‪.‬‬ ‫התמקדות בשתיים‪-‬שלוש חלופות – על‬ ‫מנת להתקדם בתהליך יש לצמצם את‬ ‫הרשימה ולהתרכז בחלופות אשר מבטאות‬ ‫באופן מיטבי את מגוון הצרכים של החברה‪.‬‬ ‫זיהו וגיבוש הצרכים הפונקציונליים – טרם‬ ‫לשם השגת מטרה זו‪ ,‬יש לבצע מספר‬ ‫היציאה לשטח‪ ,‬על הארגון לגבש את צרכיו‪,‬‬ ‫קרי בחירת המיקום המיטבי לתפקודו‪ ,‬הגדרת הערכות ובדיקות של שתי חלופות רלוונטיות‬ ‫לפחות‪ .‬מבחינת כמותית וכלכלית‪ ,‬יש‬ ‫היקף השטח הנדרש‪ ,‬זיהוי צרכים מיוחדים‪,‬‬ ‫לבצע הערכה וניתוח עלויות מדוקדק הכולל‬ ‫הערכת תקציב ראשונית והערכת זמנים‪.‬‬ ‫חברות מוטות כוח אדם יזדקקו בד"כ לניתוח השוואה תזרימית המשקללת את כלל סעיפי‬ ‫הוצאות השכירות והפרויקט הצפויים‪ .‬יש‬ ‫דמוגרפי של מגורי עובדיהם לשם בחינת‬ ‫המיקום המועדף‪ .‬חברות טכנולוגיות לעיתים לבחון אספקטים כלכליים כגון סיוע מימוני‬ ‫מבעל הנכס‪ ,‬היקף‪ ,‬תקופה וגובה ההחזר‬ ‫קרובות שואפות להתבסס בקירבת מוסדות‬ ‫לכיסוי הוצאות המימון‪ .‬בפני השוכר בדרך‬ ‫אקדמיים או סמוך לאזורים עם אוכלוסייה‬ ‫כלל תעמודנה שתי חלופות‪ .‬האחת הינה‬ ‫בעלת זיקה טכנולוגית כמקור גיוס איכותי‬ ‫מימון עצמי של ההתאמות הנדרשות (חלוקת‬ ‫של עובדים‪ .‬לעיתים גם לבחינה התדמיתית‬ ‫השטח‪ ,‬ריהוט‪ ,‬תשתיות פנים‪ ,‬תאורה‪ ,‬עיצוב‬ ‫מבחינת המיקום‪ ,‬יש משמעות בקבלת‬ ‫וכדומה)‪ .‬השניה הינה מימון ההתאמות‬ ‫ההחלטות‪ .‬יש לתת דגש למספר החניות‬ ‫באופן מלא או חלקי על ידי בעל הנכס‪.‬‬ ‫הנדרשות‪ ,‬שהינו מרכיב בעל משמעות‬ ‫במקרה של מימון בעל הנכס‪ ,‬השוכר יידרש‬ ‫כלכלית גבוהה ביותר במכלול עלויות‬ ‫השכירות‪ .‬נושאי התחבורה‪ ,‬הנגישות ולעיתים לפרוע את ההשקעה לאורך תקופת החוזה‪,‬‬ ‫הנראות מהווים לרוב סוגיות שחברות נוטות לרוב בין שבע לעשר שנים דרך תשלומי דמי‬ ‫השכירות‪ .‬עלות הפירעון הרווחת כיום בשוק‬ ‫לשקללן‪ .‬ישנן חברות בעלות תחומי עיסוק‬ ‫והעיקרון לחישוב דמי השכירות מתבססים‬ ‫מסוימים‪ ,‬אשר כדאי להן לשקול התמקמות‬ ‫על ‪ ₪ 1-1.2‬למ"ר עבור כל השקעה של ‪100‬‬ ‫בפריפריה תוך הנאה מהנחות מס ומענקים‬ ‫הניתנים על ידי המדינה‪ .‬יש להסתכל בראייה ‪( ₪‬משתנה בין יזם ליזם) כתוספת לתשלומי‬ ‫דמי השכירות הבסיסיים‪.‬‬ ‫ארוכת טווח ולקחת בחשבון גם צרכים‬ ‫במקביל לבדיקות הכדאיות‪ ,‬יש לבצע‬ ‫עתידיים‪ ,‬גידול‪ ,‬פיתוח ועוד‪ .‬על סמך מכלול‬ ‫הצרכים הללו‪ ,‬יש לשקול כבר בשלב זה‪ ,‬האם בדיקות והערכה איכותיות של החלופות‪.‬‬ ‫לשם כך מומלץ למנות אדריכל על מנת‬ ‫כדאי לשכור נכס ברמת "מעטפת" (כלומר‬ ‫מעטפת המבנה מושלמת‪ ,‬מערכות ותשתיות לגבש פרוגרמה ראשונית וניתוח של חלופות‬ ‫("‪ )"Test Fit‬שעל פיה ייבחנו באופן השוואתי‬ ‫מתפקדות עד לפתח השטחים המושכרים‬ ‫החלופות הנבחרות מבחינה פונקציונלית של‬ ‫ואזורים ציבוריים שמתפקדים)‪ .‬במקרה זה‬ ‫ניצולת שטח‪ ,‬התאמה לצרכים של החברה‬ ‫השטח יתוכנן ויותאם על פי צרכי הארגון‬ ‫״‪ ;"Tailor Made‬או לחלופין‪ ,‬האם ראוי לנסות מבחינת אופי הפעילות‪ .‬בנוסף‪ ,‬הפרוגרמה‬ ‫תהווה בסיס ממנו ניתן יהיה להתקדם לתכנון‬ ‫ולשכור נכס ברמת גימור ״‪As Is‬״ ולבדוק את‬ ‫מפורט וסופי של הנכס הנבחר‪ .‬סוגיית ניצולת‬ ‫התאמתו לצרכי החברה‪ .‬קיימים חסרונות‬ ‫ויתרונות לכל אחת משתי החלופות‪ ,‬התלויים השטח‪ ,‬מה שמוגדר כ"יחס ברוטו נטו"‪ ,‬הנו‬ ‫מרכיב חשוב אשר מגדיר את היחסיות שבין‬ ‫כאמור בצרכי הארגון ומגבלותיו‪.‬‬ ‫השטח השימושי על ידי המשכיר כחלק‬ ‫מהיחידה המושכרת (‪,)"Useable space‬‬ ‫לבין השטח אשר בגינו השוכר משלם את‬ ‫דמי השכירות ("‪ .)"Rentable space‬בכל‬ ‫בניין משרדים‪ ,‬קיימת הפרדה בין השטח‬ ‫הנמצא בשימושו הבלעדי של השוכר‪ ,‬לבין‬ ‫השטח שהנו בשימוש ציבורי על ידי כלל‬ ‫דיירי הבניין‪ .‬התמהיל לגבי שיטת החישוב‬ ‫של השטח השימושי לשטח המושכר נקבע‬ ‫על ידי המשכיר ועלול להיות שונה בין בניין‬ ‫לבניין‪ .‬בנוסף‪ ,‬קיימים מספר גורמים פיזיים‬ ‫תכנוניים המשפיעים על יעילותו של הבניין‬ ‫ויחס ה"ברוטו נטו" (כגון‪ :‬שטח הקומה‪ ,‬גודל‬ ‫המבנה‪ ,‬שיעור העמסת השטחים הציבוריים‬ ‫על דיירי הבניין‪ ,‬יעילות תכנונית ועוד(‪ .‬יש‬ ‫להעריך גם אספקטים איכותיים נוספים‬ ‫אשר החברה שמה לה כמטרה כגון‪ ,‬מיקום‬ ‫הנכס‪ ,‬שירותים סביבתיים‪ ,‬קירבה לתחבורה‬ ‫ציבורית‪ ,‬נראות‪ ,‬תדמית ולשקללם באופן‬ ‫השוואתי‪ .‬התחשבות במגוון האלמנטים הן‬ ‫הכלכליים והן האיכותיים‪ ,‬בתמהיל כזה או‬ ‫אחר‪ ,‬על פי החלטת וצרכי החברה‪ ,‬יבטיחו‬ ‫קבלת החלטות איכותית בהקשר של בחירת‬ ‫החלופה המועדפת‪.‬‬ ‫ברירת החלופה המיטבית וסגירה משפטית‬ ‫ בשלב זה הארגון צבר ידע מספק ואיכותי‬‫לשם קבלת החלטות וברירה רציונלית‬ ‫של האלטרנטיבה הנבחרת‪ .‬מרגע קבלת‬ ‫ההחלטה‪ ,‬יש להתקדם בתהליך המשפטי‬ ‫אשר יעגן את ההסכמות והיחסים בין הצדדים‬ ‫לכדי הסכם מחייב‪ .‬יש לוודא שהחוזה ישקף‬ ‫נאמנה את מגוון ההשלכות והמשמעויות‬ ‫הנובעות מהתקשרות זו‪ .‬יש לקחת בחשבון‬ ‫השלכות לטווח ארוך על מנת לשקף את מגוון‬ ‫צרכיה של החברה ככל שניתן‪ .‬עם חתימת‬ ‫ההסכם תם הפרק המקדמי של התהליך‪,‬‬ ‫אך עדיין יעמדו בפני החברה אתגרים בעלי‬ ‫מורכבות כשלעצמם‪ ,‬הקשורים לתכנון וביצוע‬ ‫של הפרויקט ולבסוף גם האכלוס עצמו‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫האנוי‪-‬סקר שוק‬ ‫שכירויות משרדים ‪ -‬רבעון‬ ‫חדשות כלכליות טובות‬ ‫ברבעון הראשון של ‪ 2014‬התמ"ג גדל‬ ‫בשיעור של ‪ ,4.96%‬שיעור גבוה מעט מעבר‬ ‫לזה בשלוש השנים האחרונות‪ .‬היו מספר‬ ‫אינדקציות כלכליות חיוביות‪ :‬יצוא ויאטנאמי‬ ‫גדול יותר‪ ,‬שיעורי פיקדון נמוכים יותר‪ ,‬מדד‬ ‫מנהלי רכש (‪ )PMI‬גבוה יותר‪ ,‬שוק ניירות‬ ‫ערך בתהליכי שיפור‪ ,‬אינפלציה שירדה לרמה‬ ‫הנמוכה ביותר מאז מרץ ‪ ,2009‬ביטחון עסקי‬ ‫מתחזק ועליה שנתית של ‪ 20%‬במדד ‪.VN‬‬ ‫נכסים סוג א' לעומת סוג ב‪ :‬כיוון אחד‬ ‫שני מגדלי משרדים הושלמו ברבעון הראשון‬ ‫של ‪ 2014‬על שטח כולל של כ‪ 22,500‬מ"ר‪.‬‬ ‫דמי השכירות הממוצעים המשיכו לרדת‬ ‫בשוק‪ .‬נכסים סוג א' זכו לביצועים טובים יותר‬ ‫על בסיס שנתי‪ ,‬עם צניחה של ‪ 5.2%‬בלבד‬ ‫בהשוואה לשנה הקודמת‪ .‬דמי השכירות‬ ‫הממוצעים עמדו על ‪ 31.4‬דולר למ"ר‪/‬לחודש‬ ‫בבניינים סוג א' ו‪ 17.9‬דולר למ"ר‪/‬לחודש עבור‬ ‫סוג ב'‪ .‬שיעורי תפוסה השתפרו הן בנכסים סוג‬ ‫א' והן בסוג ב' לכדי היצע יציב של שטחים‪.‬‬ ‫דמי שכירות אטרקטיביים עזרו להוריד את‬ ‫שיעור הנכסים סוג א' הפנויים מ‪ 24%‬ל‪22%‬‬ ‫ברבעון הקודם ושטחים סוג ב' פנויים ירדו‬ ‫ל‪ .32.8%‬שפע ההיצע מצביע על כך ששוק‬ ‫המשרדים עדיין נשלט ע"י השוכרים‪.‬‬ ‫גדולים יותר במחירים נמוכים יותר‪ .‬המוקד‬ ‫היה חיזוק וניצול החסכון שבהזדמנויות‬ ‫האחרונות שנותרו בבניינים חדשים‪ ,‬בעוד‬ ‫יזמים נלהבים מציעים דילים טובים על מנת‬ ‫לאכלס את הבניינים כראוי‪ .‬חוזי שכירות‬ ‫גמישים ושירותים איכותיים עדיין מהווים את‬ ‫סוד ההצלחה במשיכת שוכרים ובהחזקתם‬ ‫לאורך זמן‪.‬‬ ‫מספר בניינים צפויים להימכר לבעלים‪-‬‬ ‫דיירים‪ ,‬מה שעשוי להציל את השוק מעודף‬ ‫היצע פוטנציאלי‬ ‫שטחי משרד בהיקף כולל של כ‪ 300,000‬מ"ר‬ ‫צפויים להיות זמינים בשלושה הרבעונים‬ ‫האחרונים ב‪ .2014‬הדבר יפעיל לחץ שלישי על‬ ‫דמי השכירות באיזור זה‪ ,‬בייחוד בשטחי משרד‬ ‫סוג ב'‪ .‬למרות ההיצע הצפוי‪ ,‬דמי השכירות‬ ‫המבוקשים בבניינים ותיקים יותר עם שירותי‬ ‫ניהול נכסים עשויים לשמור על ביצועים‬ ‫טובים על אף הופעתם של היצעים חדשים‬ ‫ברבעונים הבאים‪ ,‬שכן הביקוש לאיכות גבוהה‬ ‫ולאיזורים טובים ממשיך‪.‬‬ ‫ביקוש למשרדים‬ ‫יציאה ממרכזי העסקים‬ ‫בעוד שוכרים מתרחקים מאיזורים מרכזיים‬ ‫בניינים חדשים במערב ובמרכז העניקו‬ ‫לשוכרים גמישות לשדרג ולחזק שטחים‬ ‫טבלה ‪ :10‬משרדימ פנויימ לפי דירוג‬ ‫דירוג ב‬ ‫דירוג א‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫דמי השכירות סוג א' היו באופן כללי יציבים‬ ‫ברבעון השני של ‪ ,2014‬כאשר מדד שכירות‬ ‫משרדים סוג א ‪ EMEA‬נותר ללא שינוי במהלך‬ ‫הרבעון‪ .‬ירידות בשכירות כתוצאה מהמשבר‬ ‫הכלכלי התפוגגו‪ ,‬לפחות בכל הנוגע לשטחים‬ ‫איכותיים בשוק‪ ,‬כאשר כל השווקים שהושפעו‬ ‫מהמשבר התייצבו‪ .‬עלייה בשכירות סוג א' באחוז‬ ‫אחד במדריד מהווה דוגמא לשיפור התנאים‬ ‫בשוק‪ ,‬שכן היא העלייה הראשונה שחלה בשוק‬ ‫דרום‪-‬אירופאי מאז המשבר‪ .‬עליות בשכירות‬ ‫סוג א' בכמה מהשווקים החזקים המשיכו ברבעון‬ ‫השני‪ ,‬כאשר זו בדבלין בלטה במיוחד—השכירות‬ ‫עלתה ב‪ 14.2%‬לרמה של ‪ 430.5‬אירו למ"ר לשנה‪.‬‬ ‫צמיחה נוספת בשכירות נרשמה בווסט‪-‬אנד‬ ‫בלונדון (‪ .)2.4%‬בשני שווקים אלה‪ ,‬מחסור‬ ‫בשטחים סוג א' פנויים ורמות גבוהות של ביקוש‬ ‫הם שממשיכים להניע את הצמיחה בשכירות‪.‬‬ ‫לנוכח הבנייה המצומצמת ביותר שצפויה ב‪12-‬‬ ‫‪ 18‬החודשים הקרובים‪ ,‬אנו צופים המשך צמיחה‬ ‫בשכירות‪ .‬למרות שירידות בשכירות כתוצאה‬ ‫מהמשבר הכלכלי פסקו‪ ,‬קיימת קבוצה של‬ ‫שווקים‪ ,‬בייחוד במזרח אירופה‪ ,‬בה מגמת הירידה‬ ‫ממשיכה בל עודף היצע של שטחים חדשים‬ ‫שבנייתם הושלמה‪ .‬ברבעון השני ירידה נוספת‬ ‫של ‪ 1.9%‬נרשמה בוורשה ובפראג ובמוסקבה‬ ‫צפויות ירידות ברבעונים הקרובים‪ .‬במוסקבה‪,‬‬ ‫חוסר וודאות גאופוליטי יחד עם גל השלמות‬ ‫בנייה ספקולטיבית של שטחי משרד צפויים‬ ‫להביא לירידה משמעותית בשכירות בטווח‬ ‫הקצר‪.‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2009‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫למרות המצב יוצא הדופן במוסקבה‪ ,‬שם הביקוש‬ ‫צנח ל‪ 84,000‬מ"ר – הרמה הנמוכה ביותר שאי‬ ‫פעם נרשמה שם – צבר התצרוכת באירופה‬ ‫עדיין עלה ב‪ 12.2%‬ברבעון הראשון של ‪.2014‬‬ ‫היו אינדיקציות ברורות לגבי התאוששות‬ ‫הביקוש במערב אירופה‪ ,‬שם התצרוכת עלתה‬ ‫ב‪ 21%‬מעל לרבעון הקודם—הרמה הגבוהה‬ ‫ביותר שנרשמה אי פעם לאחר משבר‪ .‬כמו כן‪,‬‬ ‫היו נתונים מעודדים לגבי שיפור בדרום אירופה‪,‬‬ ‫לרבות התצרוכת במילאנו שהכפילה את עצמה‬ ‫ויותר עד ל‪ 94,000‬מ"ר‪ ,‬וליסבון‪ ,‬שם נרשם אחד‬ ‫הרבעונים החזקים ביותר זה כמה שנים‪ .‬למרות‬ ‫שרמת הביקוש במדריד נפלה מתחת לזו ברבעון‬ ‫הראשון‪ ,‬מספר רב של עסקאות קטנות יחסית‬ ‫נסגרו בקרב מיזמים קטנים ובינוניים‪ ,‬שחלקם‬ ‫מתחילים כעת להרחיב את שטחיהם‪ .‬פרט לאלה‪,‬‬ ‫השווקים באמסטרדם ובריסל הפגינו התאוששות‬ ‫מרשימה מאז הרבעון הראשון שהיה חלש ביותר‪,‬‬ ‫עם תצרוכת שעלתה בלמעלה מ‪ .200%‬ביצועים‬ ‫טובים נרשמו גם בשווקי מפתח בלונדון ובפריז‪.‬‬ ‫בלונדון היה בכך משום המשך המגמה החיובית‬ ‫בביקוש‪ ,‬אך בפריז הדבר הפתיע לנוכח החדשות‬ ‫השליליות יחסית לגבי הכלכלה הצרפתית ותנאי‬ ‫השוק המאתגרים‪ .‬כמה עסקאות רחבות היקף‬ ‫שנדחו מרבעונים קודמים שיפרו את הנתונים‬ ‫ברבעון השני‪ ,‬ולפיכך נותר לחכות ולראות האם‬ ‫אכן נוכחנו לתחילתה של התאוששות בביקוש‬ ‫בבירה הצרפתית או שמא מדובר ברבעון יוצא‬ ‫דופן‪.‬‬ ‫משרדים פנויים‬ ‫למרות השיפור בביקוש ברבעון השני‪ ,‬לא נרשם‬ ‫כל שינוי במדד זמינות השטחים של הבנק המרכזי‬ ‫‪6‬‬ ‫השוק הגלובלי על פי‬ ‫שני ‪2014‬‬ ‫‬ ‫דמי שכירות לנכס מועד ף‬ ‫‪%‬‬ ‫ש י נ ו י‬ ‫‪ Richard Ellis EU-27‬והוא שמר על אותה ‬ ‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪ €‬למ”ר ‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים ‬ ‫רמה של ‪ 11.3%‬זה הרבעון השני ברציפות‪ .‬הדבר ‬ ‫שפל* ‬ ‫לשנה אחרונים אחרונים‬ ‫מקומי‬ ‫עיר‬ ‫ארץ‬ ‫נובע בעיקר מעליות משמעותיות ברמות זמינות‬ ‫בשווקי מפתח במזרח אירופה – בעיקר בפראג‪,‬‬ ‫‪14.61‬‬ ‫‪2.00‬‬ ‫‪0.99‬‬ ‫‪306‬‬ ‫‪ € 25.50‬למ"ר לחודש‬ ‫וינה‬ ‫אוסטריה‬ ‫וורשה‪ ,‬מוסקבה וסנט‪-‬פטרסבורג‪ ,‬שם רמות‬ ‫‪7.55‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪285‬‬ ‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬ ‫בריסל‬ ‫בלגיה‬ ‫גבוהות של שטחים חדשים גוברות על רמת‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-3.33‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪174‬‬ ‫‪ € 14.5‬למ"ר לחודש‬ ‫זגרב‬ ‫קרואטיה‬ ‫הספיגה בשוק‪ ,‬מגמה שצפויה להימשך‪.‬‬ ‫לעומת זאת‪ ,‬ברוב הגדול של השווקים המערביים‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-7.14‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪234‬‬ ‫‪ € 19.5‬למ"ר לחודש‬ ‫פראג‬ ‫צ'כיה‬ ‫באירופה נרשמו רמות זמינות נמוכות ברבעון‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-2.94‬‬ ‫‪0.00 221.29‬‬ ‫‪ DK 1,650‬למ"ר לשנה‬ ‫קופנהגן‬ ‫דנמרק‬ ‫השני‪ .‬חוסנו הרב של הביקוש במרכז לונדון‬ ‫‪28.30‬‬ ‫‪6.11‬‬ ‫‪3.03‬‬ ‫‪408‬‬ ‫‪ € 408.00‬למ"ר לשנה‬ ‫הלסינקי‬ ‫פינלנד‬ ‫הביא לירידה ברמת זמינות זה הרבעון השלישי‬ ‫ברציפות‪ ,‬עם רמת זמינות נמוכה מהממוצע בכל‬ ‫‪13.04‬‬ ‫‪-13.33‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪260‬‬ ‫‪ € 260‬למ"ר לשנה‬ ‫ליון‬ ‫צרפת‬ ‫חמשת תתי השווקים‪ .‬שיפור בביקושים בבריסל‪,‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪270‬‬ ‫‪ € 270.00‬למ"ר לשנה‬ ‫מרסי‬ ‫צרפת‬ ‫פריז ואמסטרדם תרם לירידות ברמות זמינות‬ ‫‪11.11‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬ ‫פאריס‬ ‫צרפת‬ ‫משרדים וכל חמשת השווקים בגרמניה רשמו‬ ‫הירידה‬ ‫גם הם ירידה בזמינות במהלך הרבעון‪.‬‬ ‫‪12.50‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪270‬‬ ‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬ ‫ברלין‬ ‫גרמניה‬ ‫החדה ביותר נראתה בפרנקפורט‪ ,‬שם הזמינות‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪ € 38.00‬למ"ר לחודש‬ ‫פרנקפורט‬ ‫גרמניה‬ ‫ירדה דרסטית זה הרבעון השני ברציפות בעקבות‬ ‫‪6.67‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪288‬‬ ‫‪ € 24.00‬למ"ר לחודש‬ ‫המבורג‬ ‫גרמניה‬ ‫הסרת המלאי הישן והפיכת בניינים ישנים‬ ‫ליחידות דיור‪.‬‬ ‫‪11.86‬‬ ‫‪4.76‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪396‬‬ ‫‪ € 33‬למ"ר לחודש‬ ‫מינכן‬ ‫גרמניה‬ ‫למרות שרמות הזמינות מתחילות לרדת‪ ,‬קצב‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-4.35‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪264‬‬ ‫‪ € 22.00‬למ"ר לחודש‬ ‫אתונה‬ ‫יוון‬ ‫הירידה במספר שווקים איטי יותר ממה שסביר‬ ‫היה לצפות בנקודה זו במחזור‪ .‬ברבים מהשווקים‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪240‬‬ ‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬ ‫בודפשט‬ ‫הונגריה‬ ‫המתאוששים עדיין קיימות רמות גבוהות מאוד‬ ‫‪45.44‬‬ ‫‪33.28‬‬ ‫‪14.19 430.5‬‬ ‫‪ € 430.5‬למ"ר לשנה‬ ‫דבלין‬ ‫אירלנד‬ ‫של משרדים פנויים‪ ,‬למשל רמה מעל ‪ 14%‬בדבלין‪,‬‬ ‫‪11.58‬‬ ‫‪-3.64‬‬ ‫‪-1.85 271.02‬‬ ‫‪ ₪ 106.00‬למ"ר לחודש‬ ‫תל אביב‬ ‫ישראל‬ ‫באמסטרדם ובמדריד‪ .‬הדבר נובע בין השאר‬ ‫משינוי מבני בזמינות שטחי משרד‪ .‬ההתאוששות‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪480‬‬ ‫‪ € 480.00‬למ"ר לשנה‬ ‫מילאנו‬ ‫איטליה‬ ‫בביקוש התמקדה עד כה באיזורים מרכזיים‪ ,‬שם‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-7.32‬‬ ‫‪-5.00‬‬ ‫‪380‬‬ ‫‪ € 380.00‬למ"ר לשנה‬ ‫רומא‬ ‫איטליה‬ ‫הזמינות מצומצמת‪ .‬השיפור בביקוש באיזורים‬ ‫‪4.55‬‬ ‫‪1.47‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪345‬‬ ‫‪ € 345.00‬למ"ר לשנה‬ ‫אמסטרדם‬ ‫הולנד‬ ‫מרכזיים עדיין לא התרחב לאיזורים פריפריים‬ ‫יותר‪ ,‬שם הרוב הגדול של ההיצע הזמין ממוקם‪.‬‬ ‫‪15.38‬‬ ‫‪2.27‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪225‬‬ ‫‪ € 225.00‬למ"ר לשנה‬ ‫רוטרדם‬ ‫הולנד‬ ‫לפיכך‪ ,‬למרות שהביקוש שיפר את רמות‬ ‫‪33.33‬‬ ‫‪2.56‬‬ ‫‪0.00 476.06‬‬ ‫‪ Nok 4,000‬למ"ר לשנה‬ ‫אוסלו‬ ‫נורבגיה‬ ‫הזמינות‪ ,‬בכמה שווקים הרמות נותרו הרבה מעל‬ ‫‪10.84‬‬ ‫‪-5.56‬‬ ‫‪-1.92‬‬ ‫‪306‬‬ ‫‪ € 25.5‬למ"ר לחודש‬ ‫וורשה‬ ‫פולין‬ ‫לאלה שקדמו להאטה‪ .‬אנו צופים שקוטביות זו‬ ‫בזמינות המשרדים בשוק תימשך‪.‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪222‬‬ ‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬ ‫ליסבון‬ ‫פורטוגל‬ ‫צבר השלמות בניה‬ ‫השווקים עם צבר השלמות הבנייה הגדול ביותר‪,‬‬ ‫יחסית למלאי הקיים‪ ,‬כולם במזרח אירופה‪.‬‬ ‫המלאי בפראג‪ ,‬ורשה‪ ,‬מוסקבה וסנט פטרסבורג‬ ‫צפוי לגדול ב ‪ 10%‬לפחות ב ‪ 18‬החודשים‬ ‫הקרובים‪ .‬משום שחלקו הגדול של השטח‬ ‫שנבנה מבוסס על בנייה ספקולטיבית‪ ,‬צמיחה‬ ‫נוספת צפויה ברמת הזמינות בשווקים אלה‬ ‫ברבעונים הבאים‪.‬‬ ‫למרות שגם באירופה המערבית נראתה עלייה‬ ‫בהשלמות הבנייה ב‪ ,2014‬התופעה הצטמצמה‬ ‫למספר שווקי מפתח‪ ,‬שם ההשפעה על רמת‬ ‫המלאי פחות בולטת‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬חלק ניכר‬ ‫מהשטח בבנייה מושכר מראש או במהלך‬ ‫הבנייה‪ .‬למשל‪ ,‬בלונדון רק כשליש מהשטחים‬ ‫שיושלמו ב‪ 2014‬יהיו זמינים מייד עם השלמתם‪.‬‬ ‫בכמה מהשווקים המתאוששים‪ ,‬דוגמת‬ ‫אמסטרדם‪ ,‬דבלין ומדריד‪ ,‬לא קיימות למעשה‬ ‫כל השלמות בנייה למרות השיפור בתנאי השוק‪.‬‬ ‫ככל שהביקוש יתפוס תאוצה‪ ,‬יהיה בכך לצמצם‬ ‫אף יותר את האפשרויות העומדות בפני שוכרים‬ ‫המעוניינים לעבור דירה‪ .‬אפילו אם תכניות רבות‬ ‫יותר תתקדמנה בחציה השני של ‪ ,2014‬כמה‬ ‫שנים תחלופנה עד שבניינים אלה ייכנסו לשוק‪.‬‬ ‫לפיכך אנו צופים שהמחסור בשטחים סוג א'‬ ‫באיזורים מרכזיים עשוי להמשיך להיות מרכזי‬ ‫בעתיד הנראה לעין‪.‬‬ ‫רומניה‬ ‫בוקרשט‬ ‫‪ € 18.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪216‬‬ ‫תשואה‬ ‫למשרדים ‪%‬‬ ‫‪4.65‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪8.30‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫‪4.60‬‬ ‫‪5.50‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪4.00‬‬ ‫‪4.65‬‬ ‫‪4.70‬‬ ‫‪4.55‬‬ ‫‪4.45‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪7.50‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫‪7.50‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫‪5.45‬‬ ‫‪5.90‬‬ ‫‪5.25‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪7.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫רוסיה‬ ‫מוסקבה‬ ‫‪ $ 1,200‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00 876.49‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪41.18‬‬ ‫‪8.50‬‬ ‫רוסיה‬ ‫פטורסבורג‬ ‫‪ $ 800.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00 584.33‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.67‬‬ ‫‪11.00‬‬ ‫סרביה‬ ‫בלגרד‬ ‫‪ € 15.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪180‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪3.45‬‬ ‫‪9.50‬‬ ‫סלובקיה‬ ‫ברטיסלבה‬ ‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪192‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.00‬‬ ‫ספרד‬ ‫ברצלונה‬ ‫‪ €17.75‬למ"ר לחודש‬ ‫‪213‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.50‬‬ ‫ספרד‬ ‫מדריד‬ ‫‪ € 24.75‬למ"ר לחודש‬ ‫‪297‬‬ ‫‪1.02‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.50‬‬ ‫שוודיה‬ ‫סטוקהולם‬ ‫‪ SEK 4,500‬למ"ר לשנה‬ ‫‪491.57‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪2.27‬‬ ‫‪12.50‬‬ ‫‪4.50‬‬ ‫שוייץ‬ ‫ג'נבה‬ ‫‪ CHF 925.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪761.77‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-7.50‬‬ ‫‪12.80‬‬ ‫‪4.00‬‬ ‫שוייץ‬ ‫ציריך‬ ‫‪ CHF 825.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪679.42‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-2.94‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪3.20‬‬ ‫טורקיה‬ ‫איסטנבול‬ ‫‪ $ 45.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00 394.42‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪12.50‬‬ ‫‪6.75‬‬ ‫‪ AED 280‬לרגל רבוע לחודש ‪0.00 599.33‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.00‬‬ ‫‪0.00 383.09‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.56‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.77‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪1.79‬‬ ‫‪5.56‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫איחוד האמ‪ .‬דובאי‬ ‫בירמינגהם‬ ‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫בריטניה‬ ‫בריטניה‬ ‫בריסטול‬ ‫‪ £ 27.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪0.00 369.64‬‬ ‫בריטניה‬ ‫אדינבורו‬ ‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪0.00 383.09‬‬ ‫בריטניה‬ ‫גלסגו‬ ‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪0.00 362.92‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון סיטי‬ ‫‪ £ 58.5‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪0.00 786.33‬‬ ‫‪6.36‬‬ ‫‪39.29‬‬ ‫‪4.50‬‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון מערב‬ ‫‪ £ 107.5‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪2.38 1,444.97‬‬ ‫‪10.26‬‬ ‫‪34.38‬‬ ‫‪3.75‬‬ ‫בריטניה‬ ‫מנצ'סטר‬ ‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪0.00 403.25‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.26‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫* הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת ‪ 2009‬לעומת המחירים היום ‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫בית האיכרים ‪ -‬הבית החדש לעסקים‬ ‫בניין בית האיכרים בפינת הרחובות קפלן ולסקוב בתל אביב‬ ‫הינו בניין משרדים לשימור שהוקם בשנת ‪ 1952‬ושימש את‬ ‫משרדי התאחדות האיכרים‪.‬‬ ‫חברת גזית גלוב ישראל מחדשת בימים אלו את הבניין‪.‬‬ ‫חידוש בית האיכרים משלב שמירה על העיצוב המקורי‬ ‫המיועד לשימור זאת לצד תוספת של שלוש קומות‬ ‫בעיצוב עדכני חדש ומעורר השראה‪.‬‬ ‫משווק ע”י מאן נכסים ‪03-5616161‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬ ‫עורכות משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי‪-‬דוק‬ ‫כתובת לתגובות ‪feedback@man.co.il‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫גזית גלוב ישראל‬ ‫בית האיכרים‬ ‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק‬ ‫לגבי מהימנות המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות‬ ‫הקורא לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או‬ ‫הערכה שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או‬ ‫העתידיים של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬