‫סקר שוק‬ ‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אוקטובר ‪2013‬‬ ‫מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪ :‬רבעון שלישי ‪2013‬‬ ‫על סדר היום‬ ‫מח' מחקר מאן נכסים‬ ‫מדד מאן לרבעון השלישי של שנת ‪ 2013‬נותר ללא שינוי‬ ‫ומצביע על יציבות באיתנות שוק המשרדים‪ .‬מדד מאן נותר‬ ‫ברמה של ‪ 172.6‬נקודות‪ ,‬לאחר חמישה רבעונים של ירידה‬ ‫מתונה באיתנות שוק המשרדים‪ .‬עודפי השטחים באזור המרכז‬ ‫נספגו וכרגע הם מצויים בעיקר באזור בני ברק‪.‬להערכתנו‪,‬‬ ‫ברבעונים הקרובים ייתכנו שינויים הנובעים מהיקף בניה בערים‬ ‫הסמוכות לתל אביב‪.‬‬ ‫ממשיכה המגמה של גופים גדולים היושבים בבנייני משרדים‬ ‫עם דמי שכירות גבוהים (ו‪/‬או משרדי רו"ח ‪ ,‬עו"ד וחברות‬ ‫פיננסיות המתמזגות אחת עם השנייה) לבחון את האפשרות‬ ‫של הוזלת עלויות לנוכח האלטרנטיבות הקימות בשוק‪ .‬מהלכים‬ ‫אלו לא בהכרח גרמו להקטנת ההיצע אלא יצרו תחושה של‬ ‫פעילות בשוק‪.‬‬ ‫הערכתנו על השוק לא השתנתה ואין ספק כי נתוני דמי‬ ‫השכירות ישתנו כתוצאה מסיומם של מספר פרויקטים‬ ‫הסמוכים לתל אביב‪.‬‬ ‫מהו מדד מאן?‬ ‫מדד מאן למצב שוק‬ ‫הנדל"ן המניב בישראל‬ ‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל והנדל"ן‬ ‫המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים של מחירי‬ ‫שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים‬ ‫בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪ .‬המדד משכלל את הנתונים‬ ‫שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את עוצמת שוק המשרדים‬ ‫באותו רבעון‪ .‬המדד הינו מדד יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון‬ ‫הראשון של שנת ‪ ,2005‬כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו בערכי‬ ‫המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק‬ ‫(התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי‪.‬‬ ‫ניתוח עסקה‬ ‫משרדים‬ ‫במדריד‬ ‫מהי מטרת המדד?‬ ‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת בשוק‬ ‫הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬הוודאות של‬ ‫השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את השוק‬ ‫והופכת אותו למתוחכם יותר‪ .‬נתוני המדד שופכים אור על‬ ‫התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר אופיו‪ .‬המדד‬ ‫מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה (המשך בעמ' ‪)2‬‬ ‫השוק הגלובלי‬ ‫‪CBRE‬‬ ‫ראה גרף למטה‬ ‫‪184.4‬‬ ‫‪189.5‬‬ ‫‪193.1‬‬ ‫‪190.7 190.7‬‬ ‫‪185.8‬‬ ‫‪177.3 177.3‬‬ ‫‪172.5 174.8‬‬ ‫‪175.1 174.0 172.6 172.6‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪167.1‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪174.4 172.3‬‬ ‫‪161.7‬‬ ‫‪152.8‬‬ ‫‪161.5‬‬ ‫‪156.4‬‬ ‫‪147.4‬‬ ‫‪143.9‬‬ ‫‪138.0 139.4‬‬ ‫‪144.4‬‬ ‫‪160 154.9‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬ ‫‪+4.8% +3.9%‬‬ ‫‪+11%‬‬ ‫‪Q2 13‬‬ ‫‪Q1 13‬‬ ‫‪Q3 12‬‬ ‫‪Q1 09‬‬ ‫‪Q4 08‬‬ ‫‪Q2 12‬‬ ‫‪-4.4%‬‬ ‫‪-7.6%‬‬ ‫‪-18%‬‬ ‫‪Q3 08‬‬ ‫‪-0.8%‬‬ ‫‪-0.6%‬‬ ‫‪-5%‬‬ ‫‪-2.7%‬‬ ‫‪-1.8%‬‬ ‫‪+8.0%‬‬ ‫‪+3.2% +4.3%‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪1.2%‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪Q3 13‬‬ ‫‪Q4 12‬‬ ‫‪Q1 12‬‬ ‫‪Q4 11‬‬ ‫‪Q3 11‬‬ ‫‪Q2 11‬‬ ‫‪Q1 11‬‬ ‫‪Q4 10‬‬ ‫‪Q3 10‬‬ ‫‪Q2 10‬‬ ‫‪Q1 10‬‬ ‫‪Q4 09‬‬ ‫‪Q3 09‬‬ ‫‪Q2 09‬‬ ‫‪Q2 08‬‬ ‫‪Q1 08‬‬ ‫‪Q4 07‬‬ ‫‪Q3 07‬‬ ‫‪Q2 07‬‬ ‫‪Q1 07‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪20132013‬‬ ‫שלישי‬ ‫סקר שוק‪-‬רבעון ‪1‬‬ ‫הרבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬ממשיך‬ ‫להצביע על יציבות מחירים ותפוסה‬ ‫בשוק הנדל"ן‪.‬‬ ‫במהלך הרבעון נרשמה רמת פעילות‬ ‫נמוכה עם מיעוט עסקאות ויציבות ברמת‬ ‫המחירים‪ ,‬לאחר מעבר של מספר שוכרים‬ ‫גדולים אל מחוץ לתל אביב‪ .‬קיים עדיין‬ ‫היצע גדול באזור בני ברק ורמת החיל‬ ‫המהווה הזדמנות להורדת שכ"ד עבור‬ ‫שוכרים המגיעים מאזור ת"א‪ .‬קיומן של‬ ‫הזדמנויות מעין אלו בשוק הינן פועל‬ ‫יוצא של היצעים משמעותיים שנוצרו‬ ‫במהלך הרבעונים הקודמים‪ ,‬עם המעבר‬ ‫של שוכרים גדולים לערים במעגל השני‬ ‫של גוש דן‪.‬‬ ‫מנתוני הסקר עולה כי עם התקדמות‬ ‫הבניה באזורים הסמוכים לת"א ההיצע‬ ‫עולה ולכך יש השפעה שלילית על רמות‬ ‫המחירים‪ .‬כרגע אנו עדים לקיומה של‬ ‫תחרות בין מספר בניינים על כל חברה‬ ‫המגלה עניין וכן לתנאים המסחריים‬ ‫המשופרים המוצעים ללקוחות‬ ‫פוטנציאליים‪.‬‬ ‫תחום הלוגיסטיקה‬ ‫תחום זה ממשיך להתנהל ביציבות וליהנות‬ ‫מרמות דמי שכירות ושיעורי תפוסה‬ ‫גבוהים‪.‬‬ ‫תחום המשרדים‬ ‫לאחר מספר רבעונים בהם נרשמה ירידה‬ ‫ברמת המחירים והתפוסה באזורים‬ ‫השונים‪ ,‬תחום המשרדים שמר על‬ ‫יציבות במהלך הרבעון השלישי‪.‬‬ ‫תחום המסחר‬ ‫בתחום המסחר קיימת מגמת יציבות‬ ‫ברמות התפוסה ודמי השכירות‪.‬‬ ‫להערכתנו קיים חשש כי במהלך השנים‬ ‫הקרובות יגדל הצע השטחים המסחריים‬ ‫באזורים מסוימים ו‪/‬או יעילותם תפחת‪,‬‬ ‫ובעקבות זאת המחירים ירדו‪.‬‬ ‫המשך מעמ' ‪1‬‬ ‫לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬ ‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות‬ ‫מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת אינפורמציה רבה‬ ‫על עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪,‬‬ ‫מחירי מכירה בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף‬ ‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים‪,‬‬ ‫וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות‬ ‫לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות‬ ‫המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות‪,‬‬ ‫והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי‬ ‫עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות‪.‬‬ ‫מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה‬ ‫למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים‬ ‫בתחום באופן שוטף‪.‬‬ ‫מה משקף המדד?‬ ‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים‬ ‫נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח בחשבון‬ ‫שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין‬ ‫העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן שטחי משרדים בערים נוספות‬ ‫בהן קיים שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין‬ ‫ערכים יחסיים ולא מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף‬ ‫את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים‪.‬‬ ‫כפי שניתן לראות בגרף‪ ,‬התוצאות משקפות‬ ‫את התנהגות שוק המשרדים מתחילת ‪ 2005‬עד‬ ‫לרבעון השלישי של ‪ 2013‬כפי שבאה לידי ביטוי‬ ‫בכל רבעון‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 2‬ב‪ 2013-‬לרבעון ‪ 3‬ב‪2013-‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫קטגורי ‬ ‫ה‬ ‫‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫רמת גן‬ ‫הרצליה‬ ‫רעננה‬ ‫פתח‬ ‫תקווה‬ ‫נתניה‬ ‫רחובות‬ ‫לוד‬ ‫חיפה‬ ‫ירושלים‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫רבעון ‪ 2013 2‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודשי מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪ ) ₪‬למ”ר (‪)₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫‪9 5‬‬ ‫‪9 5‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9 5‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9 2‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‬ ‫‪8 7‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪8 7‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪8 5‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪9 0 ₪‬‬ ‫‪190 ₪‬‬ ‫‪5 0 ₪‬‬ ‫‪4 5 ₪‬‬ ‫‪7 0 ₪‬‬ ‫‪140 ₪‬‬ ‫‪5 5 ₪‬‬ ‫‪5 0 ₪‬‬ ‫‪80 ₪‬‬ ‫‪140 ₪‬‬ ‫‪5 5 ₪‬‬ ‫‪4 5 ₪‬‬ ‫‪6 2 ₪‬‬ ‫‪9 5 ₪‬‬ ‫‬ ‫‪4 1 ₪‬‬ ‫‪62 ₪‬‬ ‫‪9 5 ₪‬‬ ‫‪4 1 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪5 5 ₪‬‬ ‫‪8 5 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪5 5 ₪‬‬ ‫‪8 0 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪5 5 ₪‬‬ ‫‪70 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪3 5 ₪‬‬ ‫‪6 5 ₪‬‬ ‫‪8 8 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪3 7 ₪‬‬ ‫‪65 ₪‬‬ ‫‪85 ₪‬‬ ‫‪39 ₪‬‬ ‫‪36 ₪‬‬ ‫ברבעון ‪ 3‬התשואה של הנכסים המניבים ‪ 8%‬כתוצאה מריבית נמוכה והצע נכסים נמוך‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של‬ ‫אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא‪.‬‬ ‫הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים אינם כוללים פרוייקטים שמועד אכלוסם לאחר שנת ‪.2013‬‬ ‫‪1 3,500 ₪‬‬ ‫‪28,500 ₪‬‬ ‫‪7,500 ₪‬‬ ‫‪6,750 ₪‬‬ ‫‪10,500 ₪‬‬ ‫‪21,000 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪7,500 ₪‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪21,000 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪6,750 ₪‬‬ ‫‪9,300 ₪‬‬ ‫‪14,250 ₪‬‬ ‫‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪9,300 ₪‬‬ ‫‪14,250 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪10,500 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪5,253 ₪‬‬ ‫‪9,750 ₪‬‬ ‫‪13,133 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪5,555 ₪‬‬ ‫‪9,750 ₪‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪5,871 ₪‬‬ ‫‪5,408 ₪‬‬ ‫רבעון ‪2013 3‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודשי מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪ ) ₪‬למ”ר (‪)₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫‪9 5‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪9 5‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9 2‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‬ ‫‪8 7‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪8 5‬‬ ‫‪8 6‬‬ ‫‪9 6‬‬ ‫‪8 5‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪8 6‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪9 0 ₪‬‬ ‫‪190 ₪‬‬ ‫‪5 0 ₪‬‬ ‫‪45 ₪‬‬ ‫‪70 ₪‬‬ ‫‪140 ₪‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪50 ₪‬‬ ‫‪80 ₪‬‬ ‫‪140 ₪‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪45 ₪‬‬ ‫‪6 2 ₪‬‬ ‫‪9 5 ₪‬‬ ‫‪13,500 ₪‬‬ ‫‪28,500 ₪‬‬ ‫‪7,500 ₪‬‬ ‫‪6,750 ₪‬‬ ‫‪10,500 ₪‬‬ ‫‪21,000 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪7,500 ₪‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪21,000 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪6,750 ₪‬‬ ‫‪9,300 ₪‬‬ ‫‪14,250 ₪‬‬ ‫‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪62 ₪‬‬ ‫‪95 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪8 5 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪4 0 ₪‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪80 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪70 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪35 ₪‬‬ ‫‪65 ₪‬‬ ‫‪88 ₪‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪37 ₪‬‬ ‫‪65 ₪‬‬ ‫‪85 ₪‬‬ ‫‪39 ₪‬‬ ‫‪36 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪9,300 ₪‬‬ ‫‪14,250 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪10,500 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪5,253 ₪‬‬ ‫‪9,750 ₪‬‬ ‫‪13,133 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪5,555 ₪‬‬ ‫‪9,750 ₪‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪5,871 ₪‬‬ ‫‪5,408 ₪‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬ ‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬ ‫דבר העורך‬ ‫אני מקווה שתקופת החגים הארוכה‬ ‫שעברה עלינו הטיבה עם כל לקוחותינו‬ ‫וקהל קוראינו‪.‬‬ ‫אנו ממשיכים לעקוב אחרי מגמות שוק‬ ‫הנדל"ן המסחרי בישראל‪ .‬ברבעון האחרון‬ ‫המשיך השוק לגלות יציבות מחירים‬ ‫ושיעורי תפוסה גבוהים‪ .‬בנוסף‪ ,‬אנו עדים‬ ‫להתחלות בנייה במרכזי העסקים של תל‬ ‫אביב והערים שמסביבה‪.‬‬ ‫כרגיל‪ ,‬גם לכלכלה הגלובלית תפקיד חשוב‬ ‫המשפיע על היציבות באזור ועל הביקוש‬ ‫מצד חברות ההייטק הבינלאומיות‪.‬‬ ‫‬ ‫נמשיך לעקוב ולעדכן אתכם‪,‬‬ ‫ג'קי מוקמל‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬ ‫‬ ‫‪4‬‬ ‫ניתוח עסקה ‪ -‬חברת מיקרוסופט במת"ם חיפה‬ ‫תיאור הפרויקט‬ ‫חברת מיקרוסופט מפעילה בישראל מרכז פיתוח‬ ‫ומחקר אשר עומד בראש החזית הטכנולוגית‬ ‫ושותף לפיתוחים רבים הנטמעים במוצרי החברה‬ ‫בעולם כולו‪ .‬כחלק מפעילותה החליטה החברה‬ ‫לבחון אפשרות של העתקת מרכז הפיתוח שלה‬ ‫במת"ם חיפה והקמתו של מרכז פיתוח חדיש‬ ‫ומתקדם מבחינת סביבת עבודה הכולל אפשרויות‬ ‫גידול עתידיות‪ .‬לצורך מטרה זו נבחרה מאן נכסים‬ ‫להיות החברה המייעצת ומובילת הפרוייקט בכל‬ ‫האמור לאיתור ובחינת נכסים‪ ,‬ביצוע בדיקות‬ ‫היתכנות‪ ,‬סיוע בהגדרת הצרכים וניהול מו"מ עד‬ ‫לרמה של חתימה על הסכם שכירות מחייב‪.‬‬ ‫מיקרוסופט‪ ,‬כחברה גלובלית‪ ,‬ניהלה את הפרוייקט‬ ‫ברבדים שונים‪ ,‬כולל מעורבות של הצוות הישראלי‬ ‫שהנו "מזמין הפרוייקט"‪ ,‬באמצעות צוותים‬ ‫ייעודיים ויועצים מחו"ל כחלק ממערך השליטה‬ ‫והבקרה של מטה החברה‪ .‬לאחר גיבוש צרכים‬ ‫ראשוני בהנחייתה של מיקרוסופט‪ ,‬שטח רחב‬ ‫הוגדר כפוטנציאלי להקמתו של מרכז הפיתוח –‬ ‫מעתלית ועד יוקנעם‪ ,‬כולל אתרים לאורך מישור‬ ‫החוף הצפוני‪ .‬בין היתר‪ ,‬נשקלו חלופות במושבים‬ ‫ומוסדות אקדמיים לשם בחינת הקמתם של‬ ‫בניינים ושיתופי פעולה עתידיים‪ .‬בסופו של תהליך‬ ‫ובחינה ממושכת של החלופות השונות אשר ארכו‬ ‫כשנה‪ ,‬כולל בדיקות נאותות (‪)due diligence‬‬ ‫של החלופות‪ ,‬הן ברמה הכלכלית והן ברמה‬ ‫הטכנית‪ ,‬החליטה מיקרוסופט להתרכז בחלופה של‬ ‫גב ים בפארק מת"ם‪ ,‬בסמוך למשרדיה הקיימים‪.‬‬ ‫היתרונות הבולטים היו קרבתו של הפרוייקט‬ ‫למרכז הפיתוח הנוכחי‪ ,‬מעבר חלק ובטוח בתוך‬ ‫מת"ם והישענות על יכולותיה של גב ים לבצע‬ ‫פרויקט אשר "תפור למידותיה" של מיקרוסופט‪.‬‬ ‫התהליך ארך זמן אולם ניכר כי הודות לניתוח‬ ‫השוק‪ ,‬בחינה מדוקדקת של החלופות השונות‬ ‫ושיתוף פעולה בין כלל הגורמים הנוגעים בדבר‪,‬‬ ‫הושגה לבסוף תוצאה מיטבית עבור חברת‬ ‫מיקרוסופט‪ .‬גם גב ים יצאה נשכרת מהתהליך‬ ‫בהצלחתה לשמר ואף להעצים מרכז פיתוח של‬ ‫אחת החברות המובילות בעולם תחת אחריותה‪.‬‬ ‫פארק מת"ם הנו מתחם תעשיות היי‪-‬טק‬ ‫הממוקם במבואות הדרומיים של חיפה‪ ,‬סמוך‬ ‫לגבולה עם טירת הכרמל‪ ,‬בין כביש ‪ 2‬לכביש‬ ‫‪ .4‬הפארק משתרע על ‪ 220‬דונם‪ ,‬ומועסקים בו‬ ‫כ־‪ 10,000‬עובדים‪ .‬הפארק הוקם על ידי חברת‬ ‫מת"ם‪ ,‬הנמצאת בבעלות משותפת של חברת‬ ‫גב‪-‬ים לקרקעות בע"מ והחברה הכלכלית של‬ ‫חיפה‪ .‬במרוצת השנים הפך הפארק להיות מקום‬ ‫מושבן של חברות מובילות בתחומן בדגש על‬ ‫תחומי הטכנולוגיה‪ ,‬תוך ניצול קרבתו לטכניון‬ ‫ולאוניברסיטת חיפה לגיוס כ"א איכותי ומוביל‪.‬‬ ‫דיירים מרכזיים בפארק הינן חברות בינלאומיות‬ ‫דוגמת מיקרוסופט‪ ,‬גוגל‪ ,‬אינטל‪ ,‬אפל‪ ,‬אלביט‪,‬‬ ‫פיליפס‪ ,‬צים ואחרות‪.‬‬ ‫מיקום‪ :‬פארק מת"ם‪ ,‬חיפה‬ ‫השירות הניתן‪ :‬ייעוץ וליווי‬ ‫פרוייקטים נדלנ"יים‬ ‫ערך‪ 55,000,000 :‬ש"ח‬ ‫היקף‪ 8,000 :‬מ"ר‬ ‫חוזה‪ 10 :‬שנים ‪ +‬אופציות‬ ‫להארכה‬ ‫ענף‪ :‬הייטק‬ ‫מנהלי הפרוייקט מטעם מאן‬ ‫נכסים ‪ :‬רועי סילוני‪ ,‬מנהל‬ ‫המחלקה הבינלאומית‪,‬‬ ‫חיים אגי‪ ,‬מנכ"ל‬ ‫גב ים‪ ,‬אשר שמה לה למטרה אסטרטגית לשמר‬ ‫את חברת מיקרוסופט כדיירת מובילה בפארק‪,‬‬ ‫השקיעה את כל המשאבים והמאמצים להיענות‬ ‫לצרכיה הפונקציונליים והכלכליים של החברה‪.‬‬ ‫בתום תהליך מורכב ומקיף‪ ,‬חתמה מיקרוסופט‬ ‫על הסכם שכירות ארוך טווח ל‪ 10-‬שנים עם‬ ‫אפשרויות הארכה‪ ,‬של שטח בן כ‪ 8,000 -‬מ"ר ו‪-‬‬ ‫‪ 200‬מקומות חנייה‪ ,‬עם נראות פנטסטית מכביש‬ ‫החוף ונוף מרהיב לים התיכון ורכס הכרמל בפארק‬ ‫מת"ם‪ .‬אכלוס הבניין החדש על ידי מיקרוסופט‬ ‫צפוי להיות בסוף שנת ‪ .2014‬הפרוייקט ממוקם‬ ‫בקו הבניינים הראשון מצד מערב הפונה לים‬ ‫ומתוכנן להיות בניין הדגל בפארק‪ .‬הבניין יורכב‬ ‫משתי יחידות עצמאיות של ‪ 12,000‬מ"ר כל אחת‪,‬‬ ‫עם ‪ 8‬קומות (כולל קומת הקרקע) וחנייה תת‪-‬‬ ‫קרקעית‪ .‬במסגרת הפרוייקט תהנה מיקרוסופט‬ ‫משטח משרדים ומעבדות ייעודי ומאובטח הכולל‬ ‫אטריום ולובי עם מעליות לצרכיה הבלעדיים‪ .‬כמו‬ ‫כן‪ ,‬תהנה החברה מתשתיות הבניין‪ ,‬שהן ברמות‬ ‫ובסטנדרטים מהגבוהים ביותר בישראל‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫משרדים במדריד‪ :‬סקר שוק רבעון ‪2013 2‬‬ ‫משרדים במדריד – סקר ש‬ ‫ביקוש חלש עם תצרוכת רבעונית נמוכה בשוק עם זמינות משרדים גדלה‬ ‫ונפילת דמי שכירות‪.‬‬ ‫מידע ראשי על רבעון ‪2013 2‬‬ ‫אינדיקטורים מרכזיים‬ ‫רבעון ‪1‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫רבעון ‪2‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫תצרוכת כוללת‬ ‫זמינות‬ ‫דמי שכירות‬ ‫=‬ ‫תשואה‬ ‫=‬ ‫צבר‬ ‫• תצרוכת רבעונית נמוכה ביותר לעומת‬ ‫התחלה טובה בתחילת השנה‬ ‫• בניגוד לרבעון הקודם‪ ,‬אין עסקאות‬ ‫רחבות היקף של אלפי מ"ר‬ ‫• מספר המו"מ עלה‪ ,‬אך רק ‪ 15%‬בקירוב‬ ‫הסתיימו בעסקאות‬ ‫• תצרוכת נמוכה לא איזנה את שחרור‬ ‫השטחים העקבי ובכך הביאה לעלייה‬ ‫בזמינות‬ ‫• דמי השכירות ממשיכים לצנוח‬ ‫מידע ראשי על רבעון ‪2013 2‬‬ ‫שכירות פריים‬ ‫)יורו‪/‬מ"ר‪/‬חודש(‬ ‫היצע‬ ‫עתידי‬ ‫)מ"ר(*‬ ‫זמינות‬ ‫תצרוכת‬ ‫)מ"ר(‬ ‫)‪ %‬מהמלאי(‬ ‫)מ"ר(‬ ‫אזור‬ ‫‪24,75‬‬ ‫‪33.911‬‬ ‫‪13,64‬‬ ‫‪9.390‬‬ ‫‪3.501.113‬‬ ‫מרכז עסקים ראשי‬ ‫‪18,00‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪13,02‬‬ ‫‪7.473‬‬ ‫‪2.499.000‬‬ ‫מרכז משני‬ ‫‪14,75‬‬ ‫‪100.000‬‬ ‫‪21,55‬‬ ‫‪8.620‬‬ ‫‪2.355.614‬‬ ‫כביש מהיר ‪A-1‬‬ ‫‪14,25‬‬ ‫‪35.951‬‬ ‫‪22,22‬‬ ‫‪16.656‬‬ ‫‪2.367.000‬‬ ‫כביש מהיר ‪A-2‬‬ ‫‪13,75‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪12,89‬‬ ‫‪5.872‬‬ ‫‪1.137.000‬‬ ‫כביש מהיר ‪A-6‬‬ ‫‪7,75‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪26,74‬‬ ‫‪2.783‬‬ ‫‪545.184‬‬ ‫‪24,75‬‬ ‫‪169.862‬‬ ‫‪17,16‬‬ ‫‪50.794‬‬ ‫‪12.404.911‬‬ ‫*היצע עתידי ב‪ 2013-‬ו‪2014-‬‬ ‫הערות‬ ‫עסקאות שטחי משרד ברבעון השני של ‪2013‬‬ ‫היו מהנמוכות ביותר בתקופה האחרונה‪.‬‬ ‫העסקאות הגדולות שנסגרו ברבעון הראשון‬ ‫השנה בקושי יכולות לפצות‪ ,‬בסך החצי‪-‬‬ ‫שנתי‪ ,‬על ההיקף הנמוך שכלל ‪ 50,000‬מ"ר‬ ‫בלבד‪.‬‬ ‫הביקוש הנמוך כרגע מאופיין ע"י מספר‬ ‫מצומצם של פעילות‪ .‬לאור הספיגה ברבעון‬ ‫הראשון של ‪ 2013‬והתחזית לאפשרות‬ ‫ששטחים נרחבים יהפכו זמינים לפני סוף‬ ‫השנה‪ ,‬ההיקף השנתי במ"ר צפוי להיות‬ ‫קרוב יותר למספרים בשנת ‪( 2011‬למעלה‬ ‫מ‪ 300,000-‬מ"ר) מאשר לאלה ב‪.2012 -‬‬ ‫נראה כי רמת השכירות הנוכחית לא תוכל‬ ‫לספוג את ההיקף הרחב של שטחים פנויים‪.‬‬ ‫למרות מחסור בהיצע משרדים חדשים‬ ‫במדריד‪ ,‬זמינות המשרדים ממשיכה לגדול‪.‬‬ ‫חשוב לציין בהקשר זה את ההשתהות‬ ‫הגוברת בקבלת החלטות ובהבשלת מו"מ‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫שטח‬ ‫כולל‬ ‫)מ"ר(‬ ‫פריפריה‬ ‫סה"כ במדריד‬ ‫מקור‪CBRE :‬‬ ‫לראשונה‪ ,‬זמינות שטחי המשרד עולה על‬ ‫‪ .17%‬הזמינות עולה בכל האזורים‪ ,‬אם כי‬ ‫בקצב מתון ועקבי יותר מאשר ברבעונים‬ ‫האחרונים‪ .‬זמינות בפריפריה ובאזורי‬ ‫כבישים ‪ A1‬ו‪( A2‬עם רבגוניות מסוימת‬ ‫בתוכם) עולה על ‪ .20%‬מעבר לכך‪ ,‬הירידה‬ ‫במחירים עדיין לא פסקה‪ .‬למרות שנראה‬ ‫כי שטחים איכותיים ב‪ ACN‬יציבים יותר‪,‬‬ ‫מרבית דמי השכירות ירדו ל‪ 12-‬יורו‪/‬מ"ר‪/‬‬ ‫חודש‪ .‬עם זאת‪ ,‬לנוכח המחסור בשטחי‬ ‫משרד איכותיים‪ ,‬סביר להניח שהמחירים‬ ‫יעלו בהמשך‪.‬‬ ‫בשני הרבעונים הבאים אנו צופים עלייה‬ ‫בפעילות העסקית בהשוואה לזו ברבעון‬ ‫השני‪ ,‬המשך הקיפאון במחירים ועלייה‬ ‫קלה בספיגה נטו‪.‬‬ ‫שכירויות משרדים‪-‬רבעון ‪2‬‬ ‫לשנת ‪2013‬‬ ‫ברוב השווקים האירופאיים‪ ,‬שכירויות סוג א' נותרו‬ ‫ללא שינוי במחצית הראשונה של ‪ ,2013‬בדומה‬ ‫למגמה בשנה שעברה‪ .‬באחדים מהשווקים החלשים‪,‬‬ ‫חלו ירידות זניחות כהתאמה לשכירויות סוג א'‬ ‫על מנת לקרב את הערכים לציפיות המעודכנות‬ ‫ולמשאבים הכספיים של השוכרים לנוכח תנאי השוק‬ ‫הקיימים‪ .‬כמו כן‪ ,‬בעלי דירות שנכסיהם היו מושכרים‬ ‫בפועל הציעו חידושי חוזים בתנאים אטרקטיביים על‬ ‫מנת לשמר את רמות התפוסה בבנייניהם ובכך צמצמו‬ ‫את הביקוש לשינויי מקום‪ .‬זה היה אחד המניעים‬ ‫העיקריים לירידה בשכירות סוג א' בפריס‪ ,‬שם חלה‬ ‫ירידה מ‪ 830-‬יורו למ"ר לשנה ל‪ 800-‬יורו—הירידה‬ ‫הראשונה שנרשמה מאז ‪.2009‬‬ ‫למרות המשקל הגדול של השוק בפריס במדד ‪EMEA‬‬ ‫לשכירות סוג א'‪ ,‬ירידה זניחה ביותר (‪ )0.1%‬נרשמה‬ ‫ברבעון הודות לצמיחה בשכירויות במספר שווקים‬ ‫מערב אירופאיים‪ .‬אלה כללו את הווסט אנד בלונדון‬ ‫ואת דבלין‪ ,‬שם התאוששות עקבית בביקוש לצד‬ ‫זמינות מוגבלת של שטחי משרד איכותיים באזורים‬ ‫מרכזיים הביאו לעליה רציפה לאורך שני רבעונים‪.‬‬ ‫היות שמצב זה של היצע קיים גם בשווקים רבים‬ ‫אחרים באירופה‪ ,‬ייתכן שהתאוששות רחבה יותר‬ ‫בביקוש תניב צמיחה מתמשכת יותר בערכי שכירות‬ ‫סוג א'‪.‬‬ ‫תצרוכת משרדים‬ ‫כצפוי‪ ,‬רמות הביקוש הכולל השתפרו מאז הרבעון‬ ‫הראשון ב‪ ,2013-‬שהיה חלש ביותר‪ ,‬והן עלו מאז‬ ‫ב‪ 11.8%-‬וב‪ 4%-‬בהשוואה לרבעון המקביל בשנה‬ ‫הקודמת‪ .‬אם כי התאוששות זו נבעה בעיקר מעלייה‬ ‫בביקוש בשווקים בודדים בעוד שבאחרים שלטה‬ ‫זהירות מצד השוכרים‪ .‬נראה כי שיפור בתחזיות‬ ‫הכלכליות הביא למספיק אמון בקרב השוכרים עד‬ ‫כדי העלאת רמות התפוסה במספר אזורי מפתח‪.‬‬ ‫במוסקבה ומרכז לונדון‪ ,‬התצרוכת כללה‪ ,‬לראשונה‬ ‫מאז ‪ ,2011‬למעלה מ‪ 300,000-‬מ"ר ובתצרוכת בכל‬ ‫השווקים בגרמניה נרשם שיפור בהשוואה לרמות‬ ‫ברבעון הראשון אשר משקף עלייה כוללת של‬ ‫קרוב ל‪ .30%-‬למרות שעדיין לא ברור האם מדובר‬ ‫בהתחלה של התאוששות מתמשכת בביקוש באזורים‬ ‫אלה או שמא מדובר בצבר של פעילויות השכרה‬ ‫ודרישות שהצטבר ברבעונים הקודמים‪ ,‬נכונותם של‬ ‫שוכרים להתחייב לחוזי שכירות חדשים מעודדת‪.‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬באזורים אחרים ממשיכים השוכרים לנקוט‬ ‫בעמדת נחכה ונראה עד שקונצנזוס רחב יותר יושג‬ ‫לגבי המפנה בהתאוששות הכלכלית‪ .‬באווירה זו‬ ‫ממשיכים לבלוט בשוק השכירות חידושי חוזים או‬ ‫משא ומתן לגבי חוזים קיימים‪ ,‬שכן חברות ממאנות‬ ‫להיכנס לחוזי שכירות חדשים ולעלויות הכרוכות‬ ‫בשינוי מקום כל עוד מצב הכלכלה נותר רופף‪ .‬למגמה‬ ‫זו השפעות חמורות על רמות התצרוכת בשווקים‬ ‫מסוימים‪ ,‬לרבות פריס ומדריד‪ ,‬שם התצרוכת ברבעון‬ ‫השני צנחה לרמה הנמוכה ביותר מאז ‪.2009‬‬ ‫משרדים פנויים‬ ‫לאחר כמה רבעונים בהם לא נרשם שינוי‪ ,‬מדד זמינות‬ ‫השטחים הפנויים של הבנק המרכזי ‪Richard‬‬ ‫השוק הגלובלי על פי‬ ‫שוק רבעון ‪2013 2‬‬ ‫‪ Ellis EU-27‬עלה ברבעון השני של ‪ 2013‬ב‪16-‬‬ ‫נקודות בסיס—העלייה החדה ביותר מאז ‪.2010‬‬ ‫עלייה זו הביאה לרמת שיא של ‪ .10.5%‬העלייה‬ ‫נבעה מהשלמה ושיווק של גל חדש של יוזמות‬ ‫ספקולטיביות בכמה מהשווקים המרכזיים במערב‬ ‫ובמזרח אירופה‪ ,‬שם פרוייקטים ספקולטיביים‬ ‫הותחלו בשנים ‪ .2010-11‬עליות משמעותיות‬ ‫בזמינות משרדים נרשמו במוסקבה ובוורשה‪ .‬השוק‬ ‫בפריז רשם את העלייה הגדולה ביותר בזמינות מאז‬ ‫‪ 2009‬הודות להשלמת מספר תכניות ספקולטיביות‪,‬‬ ‫ביניהן מגדל עם שטח של ‪ 40,000‬מ"ר ברובע‬ ‫העסקים לה‪-‬דפנס‪ .‬ייתכן שרמת הזמינות הכוללת‬ ‫תמשיך לעלות לנוכח השלמות בנייה נוספות‬ ‫במחצית השנייה של ‪ 2013‬וב‪.2014-‬‬ ‫מחוץ לשווקים המרכזיים בהם הבנייה‬ ‫הספקולטיבית הינה ממוקדת‪ ,‬תנודות בזמינות‬ ‫ממשיכות להיות מושפעות בעיקר מפעילות‬ ‫השוכרים‪ .‬ברוב השווקים בדרום אירופה‪ ,‬לרבות‬ ‫מדריד‪ ,‬ברצלונה וליסבון‪ ,‬רמות זמינות המשיכו‬ ‫לעלות בשל קונסולידציה או נטישה מוחלטת‬ ‫את השוק‪ .‬אם כי במספר שווקים רמות הזמינות‬ ‫ירדו כאשר רמות ביקוש יציבות ורמות נמוכות‬ ‫של השלמות בנייה ספקולטיביות שחקו חלק‬ ‫מהשטחים הפנויים‪ .‬הדבר בולט במיוחד בדבלין‪,‬‬ ‫שרשמה ירידות משמעותיות ברמות זמינות במשך‬ ‫שלושה רבעונים ברציפות‪ .‬בשווקים אלה‪ ,‬המחסור‬ ‫בשטח איכותי‪ ,‬לצד צבר השלמות בנייה מועט‪,‬‬ ‫צמצמו את האופציות העומדות לרשות שוכרים‬ ‫המעוניינים בבניינים מודרניים באיכות גבוהה‪.‬‬ ‫צבר השלמות בניה‬ ‫השלמת מחזור תכניות הבנייה החשובות הראשונות‬ ‫החלה במחצית הראשונה של ‪ 2013‬ובנייה נוספת‬ ‫צפויה להתווסף לשוק במחצית השנייה של השנה‬ ‫וב‪ .2014-‬אך השלמות אלה ממוקדות באופן כמעט‬ ‫בלעדי במספר מרכזים‪ ,‬כמו פריז‪ ,‬לונדון ומוסקבה‪.‬‬ ‫בשאר אירופה‪ ,‬צבר השלמות הבניה נותר נמוך‬ ‫ומושפע ביותר מפעילות השכרה מראש‪.‬‬ ‫בהמשך לעלייה בהשלמות בנייה ב‪,2013-14‬‬ ‫תחזיות מוקדמות למספר שווקים חשובים‬ ‫צופות ירידה חדה בהשלמות משרדים ב‪.2015-‬‬ ‫בפריס ובמרכז לונדון‪ ,‬למשל‪ ,‬ההשלמות ב‪2015-‬‬ ‫צפויות להיות נמוכות בכ‪ 30%-35%-‬מרמותיהן‬ ‫ב‪ .2013-14-‬לנוכח המספר המועט של יוזמות‬ ‫שהחלו בשיאו של משבר גוש היורו‪ ,‬יש יסוד‬ ‫להאמין שמגמה זו תיראה ברב רחבי אירופה‪ .‬בכך יש‬ ‫לנבות כי מחסור בשטח סוג א' ימשיך להוות בעיה‬ ‫בשווקים רבים בעתיד הנראה לעין‪ .‬כפועל יוצא‪,‬‬ ‫בערים בהן יוזמות ספקולטיביות נכנסות לשוק‪,‬‬ ‫בעלי דירות עשויים למצוא עצמם בעמדת משא‬ ‫ומתן חזקה‪ ,‬בייחוד במצב בו תחול התאוששות‬ ‫מתמשכת בביקוש לשטחי משרד‪ .‬לעידוד מגמה זו‪,‬‬ ‫יוזמות ספקולטיביות בשלבים מוקדמים נעשות‬ ‫אטרקטיביות מאוד בקרב שוכרים בשווקים כדוגמת‬ ‫פרנקפורט ולונדון סיטי וחלקים גדולים מהשטחים‬ ‫מושכרים עוד טרם השלמת הבנייה‪.‬‬ ‫‬ ‫דמי שכירות לנכס מועדף‬ ‫‪%‬‬ ‫ש י נ ו י‬ ‫‬ ‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪ €‬למ”ר ‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים ‬ ‫‬ ‫שפל*‬ ‫לשנה אחרונים אחרונים‬ ‫מקומי‬ ‫עיר‬ ‫ארץ‬ ‫תשואה‬ ‫למשרדים ‪%‬‬ ‫אוסטריה‬ ‫וינה‬ ‫‪ € 25‬למ"ר לחודש‬ ‫‪300‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪2.04‬‬ ‫‪12.36‬‬ ‫‪4.80‬‬ ‫בלגיה‬ ‫בריסל‬ ‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪285‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.55‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫קרואטיה‬ ‫זגרב‬ ‫‪ € 15‬למ"ר לחודש‬ ‫‪180‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-0.99‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪8.30‬‬ ‫צ'כיה‬ ‫פראג‬ ‫‪ € 21.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪252‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫דנמרק‬ ‫קופנהגן‬ ‫‪ DKR 1,700‬למ"ר לשנה‬ ‫‪228.07‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-1.45‬‬ ‫‪1.49‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫פינלנד‬ ‫הלסינקי‬ ‫‪ € 384.5‬למ"ר לשנה‬ ‫‪384.5‬‬ ‫‪0.39‬‬ ‫‪1.18‬‬ ‫‪20.91‬‬ ‫‪5.20‬‬ ‫צרפת‬ ‫ליון‬ ‫‪ € 300.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪300‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.26‬‬ ‫‪30.43‬‬ ‫‪5.70‬‬ ‫צרפת‬ ‫מרסי‬ ‫‪ € 270.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪270‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫צרפת‬ ‫פאריס‬ ‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪800‬‬ ‫‪-3.61‬‬ ‫‪-3.61‬‬ ‫‪11.11‬‬ ‫‪4.25‬‬ ‫גרמניה‬ ‫ברלין‬ ‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪270‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪2.27‬‬ ‫‪12.50‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫גרמניה‬ ‫פרנקפורט‬ ‫‪ € 38.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪456‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪4.80‬‬ ‫גרמניה‬ ‫המבורג‬ ‫‪ € 24.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪288‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.67‬‬ ‫‪4.75‬‬ ‫גרמניה‬ ‫מינכן‬ ‫‪ € 31.5‬למ"ר לחודש‬ ‫‪378‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪1.61‬‬ ‫‪6.78‬‬ ‫‪4.75‬‬ ‫יוון‬ ‫אתונה‬ ‫‪ € 23.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪276‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-4.17‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫הונגריה‬ ‫בודפשט‬ ‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪240‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.50‬‬ ‫אירלנד‬ ‫דבלין‬ ‫‪ € 323.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪323‬‬ ‫‪5.31‬‬ ‫‪9.12‬‬ ‫‪9.12‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫ישראל‬ ‫תל אביב‬ ‫‪ ₪ 110.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪275.35‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫איטליה‬ ‫מילאנו‬ ‫‪ € 480.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪480‬‬ ‫‪-4.00‬‬ ‫‪-4.35‬‬ ‫איטליה‬ ‫רומא‬ ‫‪ € 410.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪410‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫הולנד‬ ‫אמסטרדם‬ ‫‪ € 340.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪340‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪15.79‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪-2.38‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫‪0.59‬‬ ‫‪3.03‬‬ ‫‪5.65‬‬ ‫‪-7.69‬‬ ‫הולנד‬ ‫רוטרדם‬ ‫‪ € 220.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪220‬‬ ‫‪4.76‬‬ ‫‪4.76‬‬ ‫‪12.82‬‬ ‫‪5.65‬‬ ‫נורבגיה‬ ‫אוסלו‬ ‫‪ NKR 3,900‬למ"ר לשנה‬ ‫‪513.22‬‬ ‫‪2.63‬‬ ‫‪8.33‬‬ ‫‪30.00‬‬ ‫‪5.35‬‬ ‫פולין‬ ‫וורשה‬ ‫‪ € 27.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪324‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪17.39‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫פורטוגל‬ ‫ליסבון‬ ‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪222‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪8.25‬‬ ‫רומניה‬ ‫בוקרשט‬ ‫‪ € 18.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪216‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-7.69‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪8.25‬‬ ‫רוסיה‬ ‫מוסקבה‬ ‫‪ $ 1,200‬למ"ר לשנה‬ ‫‪921‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪41.18‬‬ ‫‪8.50‬‬ ‫רוסיה‬ ‫פטורסבורג‬ ‫‪ $ 800.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪614.06‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.67‬‬ ‫‪11.00‬‬ ‫סרביה‬ ‫בלגרד‬ ‫‪ € 15‬למ"ר לחודש‬ ‫‪180‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪3.45‬‬ ‫‪9.50‬‬ ‫‪-5.88‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.25‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫סלובקיה‬ ‫ברטיסלבה‬ ‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪192‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫ספרד‬ ‫ברצלונה‬ ‫‪ €213.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪213‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-1.39‬‬ ‫ספרד‬ ‫מדריד‬ ‫‪ € 297.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪297‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫שוודיה‬ ‫סטוקהולם‬ ‫‪ SEK 4,400‬למ"ר לשנה‬ ‫‪-3.88‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫‪513.05‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪10.00‬‬ ‫‪4.50‬‬ ‫שוייץ‬ ‫ג'נבה‬ ‫‪ CHF 1,000.00‬למ"ר לשנה ‪804.78‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪21.95‬‬ ‫‪4.00‬‬ ‫שוייץ‬ ‫ציריך‬ ‫‪ CHF 850.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪684.07‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-5.56‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪3.20‬‬ ‫טורקיה‬ ‫איסטנבול‬ ‫‪ $ 45.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪414.49‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪4.65‬‬ ‫‪12.50‬‬ ‫‪7.75‬‬ ‫‪ AED 280‬לרגל רבוע לחודש ‪629.84‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.00‬‬ ‫‪360.17‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.56‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫‪347.53‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.77‬‬ ‫‪6.50‬‬ ‫‪353.85‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪3.70‬‬ ‫‪3.70‬‬ ‫‪6.50‬‬ ‫איחוד האמ‪ .‬דובאי‬ ‫בריטניה‬ ‫בירמינגהם‬ ‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪ £ 27.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫בריטניה‬ ‫בריסטול‬ ‫בריטניה‬ ‫אדינבורו‬ ‫‪ £ 28.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫בריטניה‬ ‫גלסגו‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון סיטי‬ ‫‪ £ 55.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון מערב‬ ‫בריטניה‬ ‫מנצ'סטר‬ ‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪ £ 97.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪341.21‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.50‬‬ ‫‪695.06‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪30.95‬‬ ‫‪4.75‬‬ ‫‪2.63 1,232.15‬‬ ‫‪5.41‬‬ ‫‪21.88‬‬ ‫‪4.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.26‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪379.12‬‬ ‫* הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת ‪ 2009‬לעומת המחירים היום ‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬ ‫עורכות משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי‪-‬דוק‬ ‫כתובת לתגובות ‪feedback@man.co.il‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק לגבי‬ ‫מהימנות המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות הקורא‬ ‫לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או הערכה‬ ‫שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים‬ ‫של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬