הזדמנות: - עיריית בת ים
PLANNING FOR THE ENVIRONMENT WITH COMMUNITIES המעבדה למחקרי תכנון סביבה וקהילה החוג לגיאוגרפיה וסביבת האדם הפקולטה למדעי הרוח Department of Geography and Human Environment Faculty of Humanities הזדמנות: תושבים מתכננים את עצמם מעונות ים ,בת ים פרויקט משותף של נציגות תושבי מתחם מעונות ים המעבדה למחקרי תכנון ,סביבה וקהילה ,אונ' ת"א המחלקה לתכנון אסטרטגי והתחדשות עירונית בעירית בת ים הביאנלה לאדריכלות הנוף העירוני ,בת ים 2010 הדוח נכתב ונערך על ידי צוות המעבדה למחקרי תכנון ,סביבה וקהילה אוגוסט 2011 1 2 הזדמנות: תושבים מתכננים את עצמם מעונות ים ,בת ים 3 4 משתתפים בפרויקט נציגות תושבי מעונות ים: לאה אברבנל אהרון אורי אוחיון אתי אשכנזי רחל באיסה אברהם בודגוב בכור גבריאל שולה גבריאל מאיר בלוריאן גבריאל חלפון דבורה כסיף יונה לבנר כריסטינה לקטוש רגינה מיטב אוריה מדר דורית סגל תמר צור מנחם קינזי ברנרד שבתאי נירה שואב נורית שבתאי יהודה שבתאי צוות המעבדה למחקרי תכנון סביבה וקהילה פרופסור טובי פנסטר – ראש המעבדה ומנהלת הפרויקט דוקטור אפרת איזנברג – פסיכולוגיה סביבתית וארגון קהילתי אדריכלית טל קולקה – תכנון וארגון קהילתי מתכנן ערים חן משגב – תכנון וארגון קהילתי רינת בוטבול – תלמידת מ.א .במעבדה אורית רזניצקי – תלמידת מ.א .במעבדה עירית בת ים עו"ד ארז פודמסקי-שקד – מנכ"ל עיריית בת ים גורי נדלר – מנהל היחידה לתכנון אסטרטגי והתחדשות עירונית סבסטיאן וולרשטיין – כלכלן ומתכנן ערים ביחידה לתכנון אסטרטגי והתחדשות עירונית מוריה שלוי – מנהלת פרויקטים ביחידה לתכנון אסטרטגי והתחדשות עירונית 5 תוכן עניינים תקציר9.......................................................................................................................................................................................... ההיסטוריה של מעונות ים מהקמתה ועד היום9............................................................................................................ : המצב הקיים במעונות ים מנקודת מבט תכנונית ,משפטית ,פיסית ושל חיי היומיום במתחם10.................. : הגדרת הבעיות והמטרדים המשפיעים על חיי היומיום במעונות ים10.................................................................... : לימוד והגדרת חלופות לפיתוח עתידי במתחם ונתונים שנאספו לגבי בחירת בעלי הדירות בחלופה המועדפת עליהם10................................................................................................................................................................. : המלצות בנושאי פיתוח פיסי – אשפה ,חניה ,שבילים ותשתיות11.............................................................................. המלצות בנושא בעיית האשפה11......................................................................................................................................... המלצות לפתרון בעיית החניה11........................................................................................................................................... עיקרי ההמלצות לפעולה מיידית בנושא החניה מתמקדים בשתי אופציות עיקריות12.................................... : המלצות לפתרון בעיות התשתית12..................................................................................................................................... המלצות בנושא המשפטי13.................................................................................................................................................... המלצות בנושא התכנוני -פיתוח עתידי של המתחם13................................................................................................ המלצות בנושא קשר עם העירייה14.................................................................................................................................... המשך עבודה15.......................................................................................................................................................................... .1מבוא17...................................................................................................................................................................................... שותפות תושבים ,צוות מעבדה ,עירייה18........................................................................................................................... רשימת המפגשים במעונות ים והנושא של כל מפגש20............................................................................................. : רשימת הדברים החיוביים לעומת השליליים שגובשה במפגשים הראשונים21..................................................... מיפוי מנטלי21.............................................................................................................................................................................. מבנה הדו"ח26............................................................................................................................................................................. .2מעונות ים :היסטוריה 27........................................................................................................................................................ 2.1היסטוריה תכנונית 27......................................................................................................................................................... 2.2הבניינים והדירות במתחם29.......................................................................................................................................... 2.3מערכת השבילים 29........................................................................................................................................................... 2.4היסטוריה משפטית29........................................................................................................................................................ 2.5ראשיתו של תהליך ההתדרדרות והקונטקסט של תהליכי התדרדרות שכונות30..................................... .3מעונות ים – תיאור מצב קיים31.......................................................................................................................................... 3.1תיאור מצב קיים – תכנוני-משפטי31............................................................................................................................ תכניות בניין עיר סטטוטוריות31.................................................................................................................................... תכניות לפינוי בינוי32......................................................................................................................................................... תכניות לא סטטוטוריות32............................................................................................................................................... סטטוס משפטי33............................................................................................................................................................... 3.2תיאור מצב קיים חברתי – ארגוני34............................................................................................................................... מצב קיים – חברתי34........................................................................................................................................................ מצב קיים – התארגנות 36................................................................................................................................................ מצב קיים – פיסי 37............................................................................................................................................................ מצב קיים – קשר עם הרשויות 38................................................................................................................................. 6 .4בעיות תשתית ומפגעים39................................................................................................................................................... 4.1סקירת בעיות ומטרדים תשתיתיים במתחם מעונות ים39..................................................................................... שטחים פתוחים39............................................................................................................................................................... תשתיות ביוב ,מים וחשמל39........................................................................................................................................... המלצות לפתרון בעיות התשתית 39............................................................................................................................ 4.2התערבות ממוקדת -פינוי אשפה וניקיון במתחם מעונות ים40....................................................................... תיאור מצב קיים40.............................................................................................................................................................. התערבות40.......................................................................................................................................................................... סיכום הדברים על פי עבודתה של נציגות התושבים41.......................................................................................... המלצות 42............................................................................................................................................................................ 4.3התערבות ממוקדת -רחבת החניה42....................................................................................................................... תיאור המצב הקיים 42....................................................................................................................................................... הצגת הבעיה43.................................................................................................................................................................... הסדרים חוקיים וחלוקת זכויות43.................................................................................................................................. פתרונות אפשריים44......................................................................................................................................................... המלצות45............................................................................................................................................................................. .5חלופות לפיתוח עתידי47..................................................................................................................................................... 5.1רקע47................................................................................................................................................................................... 5.2תהליך גיבוש החלופות47................................................................................................................................................ 5.3ארבע החלופות47.............................................................................................................................................................. 5.4מפגש בעלי הנכסים50..................................................................................................................................................... 5.5נתוני בחירת החלופות50................................................................................................................................................. .6סיכום ,מסקנות והמלצות55................................................................................................................................................ 6.1המלצות בנושאי פיתוח פיסי – אשפה ,חניה ,שבילים ותשתיות 55...................................................................... המלצות בנושא בעיית האשפה56.................................................................................................................................. המלצות לפתרון בעיית החניה 56.................................................................................................................................. המלצות לפתרון בעיות התשתית 57........................................................................................................................... 6.2המלצות בנושא המשפטי58............................................................................................................................................ הסדרת זכויות הקניין של בעלי הדירות במתחם58.................................................................................................. 6.3המלצות בנושא התכנוני -פיתוח עתידי של המתחם 58...................................................................................... 6.4המלצות בנושא קשר עם העירייה59............................................................................................................................ 6.5המשך עבודה59.................................................................................................................................................................. 7 רשימת תצלומים ,טבלאות ומפות: תצלומים תצלום מספר – 1הזמנה לאירוע הביאנלה במעונות ים תצלום מספר – 2מפגש התושבים השני תצלום מספר – 3אורחים באירועי הביאנלה תצלום מספר – 4אירועי הביאנלה תצלום מספר – 5תושבת מעונות ים מציירת מפה מנטלית תצלום מספר – 6שלט המכריז על בניה במעונות ים(תצלום באדיבות דורית סגל) תצלום מספר – 7מעונות ים בשנות השמונים (תצלום באדיבות גבריאל חלפון) תצלום מספר – 8אחת הכניסות לבניין במתחם כיום מפות מפה מספר – 1מפה מנטלית של העבר של תושבת השכונה א' מפה מספר – 2מפה מנטלית של ההווה של תושבת השכונה א' מפה מספר – 3מפה מנטלית של העתיד של תושבת השכונה א' מפות מספר – 4-5מפות מנטליות של עבר והווה של תושב השכונה מ' מפה מספר – 6גבול התכנית בתכנית בנין ערים מס' ( 23ארכיון אגף הנדסה ,עיריית בת ים) מפה מספר "– 7תרשים חלוקת הבניינים" ( 1949ארכיון אגף הנדסה ,עיריית בת-ים) מפה מספר – 8מפת גושים וחלקות במעונות ים ( ,GOVMAPפורטל גיאוגרפי לאומי) מפות מספר מספר – 9-10מפות מנטלית של הווה ועתיד של תושבת השכונה נ' מפה מספר – 11תצלום אויר של המתחם ובמרכזו מגרש החניה מפה מספר – 12מיפוי חלופות מספר 1 מפה מספר - 13מיפוי חלופות מספר 2 מפה מספר – 14מיפוי חלופות מספר 3 טבלאות וגרפים טבלה מספר – 1סיכום תמציתי של החלופות השונות גרף מספר – 2גרף התפלגות בחירות בחלופות השונות 8 תקציר בפרויקט זה ,אשר החל באוגוסט 2010תחת חסות הביאנלה לאדריכלות הנוף העירוני בבת ים 2010ובמימון ושיתוף עם עיריית בת ים ,חברנו יחד ,צוות רב תחומי של המעבדה לתכנון סביבה וקהילה באוניברסיטת תל אביב הכולל מתכננים ,אדריכלית ,פסיכולוגית סביבתית וגיאוגרפים ,לעבודה תכנונית-קהילתית במעונות ים בבת ים; עבודה הכוללת שותפות בין הצוות המקצועי לבין תושבי מעונות ים ונציגי עיריית בת ים (האגף לתכנון אסטרטגי) במטרה לפתח חזון משותף המוסכם על העירייה ועל התושבים והתואם את צרכי הקהילה ושאיפותיה ,חזון אשר יתורגם להתחדשות עירונית של מעונות ים. החזון המשותף שנולד לאחר שנה של עבודה במתחם נוגע לשני נושאים הקשורים אחד לשני :הראשון קהילתי והשני תכנוני. החזון הקהילתי קורא לייצר גוף התארגנות של תושבים בעל סמכות לנהל את המתחם ,לפתור את הבעיות השונות ולפעול לקראת פיתוח עתידי של מעונות ים .גוף תושבים אשר לו סמכות ואחריות לפעולה הן מול כלל תושבי המתחם והן אל מול העירייה .גוף התושבים ,אשר יתארגן כועדי בתים וכגוף מרכזי יהיה אחראי ליצירת קשרי עבודה שוטפים עם העירייה ,חלוקת אחריות ברורה בין העירייה והתושבים להסדרת החיים במתחם ,ולפתרון בעיות תכנוניות ,משפטיות וחברתיות שנוצרו בו לאחר שנים של הזנחה .נדגיש כבר בפתיח כי אנו מאמינים שיש בקרב תושבי מעונות ים יכולת ורצון להתארגן לפיתוח סביבתם אך בשל השנים הארוכות של הזנחה והתדרדרות של המתחם ,אשר הולידו תחושות של ייאוש ,תסכול ,אכזבה ואי אמון מהמערכת העירונית הכרחי כי כמהלך ראשון תפעל העירייה לשינויים ושיפורים פיזיים במתחם (כפי שכבר נעשה בימים אלה) תוך העמקת אחריותם של התושבים לשיפור ופיתוח המתחם בכוחות עצמם באמצעות מימוש החזון הקהילתי. החזון התכנוני של מתחם מעונות ים קורא לטיפול במתחם בשני שלבים .בשלב הראשון הסדרת תנאי החיים הבסיסיים במתחם ופתרון המצוקות המרכזיות של זיהום ואשפה ,הזנחה של שטחים פתוחים ,שבילי גישה רעועים ,תשתיות ביוב וחשמל ירודות ואף מסוכנות .טיפול ראשוני במצוקות פיזיות אלו ,שלהן השלכות אישיות וחברתיות שליליות מאוד על התושבים ,יאפשר את הדיון והפעולה המשותפת לקראת פיתוח וחידוש מתחם מעונות ים בשלב השני .החזון קורא לתוכנית למתחם אשר תגדיר מחדש את חלוקת השטח וזכויות הבנייה בו (תוכנית איחוד וחלוקה) על מנת לייצר אפשרות לתכנון מחודש ופיתוח של מעונות ים .לאחר אישור התוכנית החדשה יוכל גוף התושבים לפעול לקידום חלופות פיתוח במתחם ,אם כיחידה אחת ואם בתתי מתחמים בשלב השני. החזון המשותף מתבסס על אמנת בת ים לאיכות חיים עירונית כאשר מחויבות התושבים והעירייה לגבי מתחם מעונות ים מתייחסת לעקרונות הבאים: •בנית קהילה תומכת במעונות ים המבוססת על כבוד הדדי ,הערכת הזולת ועל מעורבות של תושבי המתחם בקידום המתחם ובבחירת אפשרויות פיתוחו •ייזום ופעולה בקהילה ושמירה על המרחב הפרטי והציבורי במתחם הכולל חצרות ,שבילים ,כניסות לבתים •דאגה ואחריות לשמירת ניקיון המתחם ואבטחת ניקיון ושלמות מתקני האשפה במתחם ההיסטוריה של מעונות ים מהקמתה ועד היום: מתחם מעונות ים ממוקם בצפון מערב בת ים ומונה 22מבנים שהקמתם הושלמה בשנת 1951על ידי החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ .כל אחד מ 22-המבנים מוגדר כחברה בע"מ שהיא חברת בת של החברה המרכזית ,בעלי הדירות הינם חוכרי משנה .המבנים והשטחים הפתוחים שביניהם פרושים על כ 10.083-ממ"ר של שטח פרטי-משותף .המתחם הייחודי המאופיין בשבילים פנימיים ושטחים פתוחים נרחבים בין המבנים תוחזק ברמה גבוהה בעיקר בשנים הראשונות כאשר שימש לשיכון טייסים בריטים 9 שהטיסו את מטוסי חברת אל על המתהווה (וכונה מעונות אל על) ועד לשנות ה .70-התדרדרותו החמורה של המתחם נעוצה במספר גורמים .ראשית ,החברה המרכזית החלה לצבור חובות כספיים ובאמצע שנות ה 80-נמחקה מרשם החברות 21 .מתוך 22חברות הבת נמחקו אף הן מרשם החברות והמנהלת שתפקדה במתחם פסקה לפעול ולתחזק את המתחם .שנית ,היות והשטח פרטי העירייה לא התערבה ולא השקיעה במתחם למעט באמצע שנות ה 90-כאשר בהתאם לדרישת חלק מן הדיירים נסללה רחבת החנייה על שטח פתוח מוזנח ונסללו שבילים (צעד זה שפתר את בעיית ההצפות בחורף יצר בעיות חדשות) .העדר תחזוקה ציבורית או פרטית ויחידות דיור קטנות במיוחד ( 1.5-2חדרים) הובילו לנטישת אוכלוסיה אמידה וצעירה יותר ולייעוד מרבית יחידות הדיור להשכרה. המצב הקיים במעונות ים מנקודת מבט תכנונית ,משפטית ,פיסית ושל חיי היומיום במתחם: שלוש תכניות סטטוטוריות חלות היום על שטחה של מעונות ים –אך העובדה שהמתחם מחולק לחלקות שאינן תואמות את הבינוי לא מאפשר לממש את זכויות הבנייה הלא מנוצלות .מאז הקמתו לא נערכו במתחם התערבויות תכנוניות פורמליות אך הוא משופע בבניה לא חוקית ,סגירת חצרות ,פיצולי דירות ודיירים פולשים .בהעדר טיפול שוטף וחלוקה ברורה בין פרטי לציבורי ,הן המבנים והן השטחים הפתוחים שלא נוכסו על ידי דיירים נמצאים במצב מדורדר ביותר .מרבית יחידות המגורים במתחם מושכרות, במרביתן מאוכלסות בדייר אחד או שניים ,מרבית האוכלוסייה מבוגרת וממעמד סוציו-אקונומי נמוך .נוכח מצבו הקשה של המתחם התושבים מפנים את האשמה כלפי העירייה שלטענתם נטשה את האזור ואיננה מתעניינת בתחזוקתו השוטפת. הגדרת הבעיות והמטרדים המשפיעים על חיי היומיום במעונות ים: פינוי אשפה ותחזוקה שוטפת של ניקיון המתחם ,רחבת החניה שהפכה הלכה למעשה לחניון ציבורי פתוח ומייצרת רעש ,זיהום ,לכלוך ופגיעה בפרטיות ,תשתיות ירודות של ביוב ,מים והחשמל המובילים להצפות ולבעיות בטיחותיות חמורות ,מצבם המוזנח של השטחים הפתוחים (חצרות לא מגודרות ושבילים) ,ומצבם הפיזי הירוד של המבנים כל אלו הועלו כבעיות המרכזיות במתחם להן נדרש טיפול מיידי. לימוד והגדרת חלופות לפיתוח עתידי במתחם ונתונים שנאספו לגבי בחירת בעלי הדירות בחלופה המועדפת עליהם: הלימוד והדיון התמקדו בשלוש חלופות לפיתוח שימור–שיפור – שימור אופיו של המתחם תוך שיפוץ המבנים והשטחים הפתוחים ,טיפול בתשתיות ,והסדרת המצב התכנוני משפטי ,עיבוי–בינוי – שמירה על אופיו של המתחם תוך הוספת קומות שיממנו את שיפוץ המתחם ,חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה והרחבת הדירות, פינוי-בינוי – תכנון מחדש של המתחם במקום הקיים תוך הריסת הקיים ובניה חדשה בצפיפות גבוהה יותר במקומו .בכנס בו נכחו כ 50% -מבעלי הנכסים הוצגו החלופות על ידי נציגות התושבים וצוות המעבדה והועלו טיעונים תומכים ומתנגדים .בשלב הבא אספו התושבים הפעילים והצוות את העדפות הפיתוח של כ 44%-מבעלי הנכסים ונתחו את התוצאות. להלן תמצית המסקנות וההמלצות האופרטיביות אשר גובשו תוך כדי התהליך ומתוך תקווה כי מסקנות והמלצות אלו יהוו בסיס לעשייה משותפת של התושבים והעירייה בשלבים הבאים של הפרויקט .חשוב להדגיש כי להערכתנו ,התהליך שעברה קבוצת התושבים במהלך השנה האחרונה תרם רבות לידע ,להבנה וליוזמה שהתושבים נוקטים בפתרון בעיות היומיום שלהם במתחם ובהחלטות על עתידו .שינוי זה מצדיק גם את התפיסה שאנו מציעים לשלב ב' של העבודה של הקמת עמותת תושבים אשר תוביל את הפיתוח העתידי של המתחם ברוח אמנת בת ים לאיכות חיים עירונית. המסקנות וההמלצות יתמקדו בחמישה נושאים מרכזיים :פיסי ,משפטי ,תכנוני (חלופות הפיתוח) ,קשר עם העירייה ,והמשך העבודה. 10 > המלצות בנושאי פיתוח פיסי – אשפה ,חניה ,שבילים ותשתיות אנו ממליצים לפתור את הבעיות והמטרדים הפיסיים העיקריים במתחם באופן מיידי ולהקצות משאבי עירייה לכך .צעדים אלו הם קריטיים הן מכיוון שחלק מהמפגעים מהווים סיכון ו/או מטרד קיצוני עבור התושבים והן בכדאי לבנות את אמון התושבים בעירייה ובכך לגייסם לשיפור ופיתוח המתחם .נזכיר שהעירייה כבר החלה בצעדים ראשוניים לטיפול בנושא האשפה ,תיקון השבילים ,פיתוח שטחים פתוחים והגברת הפיקוח לשמירה על סדר וניקיון כתוצאה מהפעילות המשותפת ומעורבות העירייה בפרויקט .אנו ממליצים להמשיך בדרך זו ולפתור גם את בעיית החניה בהקדם האפשרי. > המלצות בנושא בעיית האשפה נציגות התושבים פיתחה עם נציגי העירייה תוכנית בנושא פינוי האשפה וניקיון במתחם .עיקרה של התוכנית הוא בשיוך פח לכתובת ,הסדרת פינוי האשפה ,ניקיון המתחם על ידי עובדי העירייה ופעילות חינוכית בנושא לדיירי המתחם .בהמשך למימוש התוכנית המלצותינו הן : •שיתוף פעולה בין נציגות התושבים לבין חטיבת הקהילה והיחידה לקיימות ואיכות הסביבה אנו ממליצים להשקיע בפעילות חינוכית בנושא ניקיון ,שמירה על איכות הסביבה ומעורבות קהילתית באמצעות חיבור קהילת התושבים לאגפים אלו מתוך כוונה להרחיב את מעורבותה של הקהילה בפתרון בעיות .השקת תוכנית פינוי האשפה במתחם כאירוע (הפנינג) הסברתי וחינוכי בנושא ניקיון וטיפוח הסביבה יכול להוות בסיס לשיתוף פעולה מתמשך בין התושבים לאגפים הנ"ל. •הסדרת שטחי הבור והשבילים במתחם לאור חששות התושבים מפיזורם של הפחים במתחם בקרבת חצרות ,מרפסות וחלונות .אנו ממליצים כי העירייה תתקן את השבילים ,תעקור את העשבים השוטים, תנקה את האשפה מהשטחים הפתוחים ,ותניח תשתיות לגינון .הסדרה ראשונית זו תאפשר את המשך הטיפוח של שטחים אלו .אנו ממליצים לתושבים להתארגן לפעילות התנדבותית אשר תדאג לטיפוח שטחים אלו ובהמשך על ידי ההתארגנות הפורמלית של התושבים. > המלצות לפתרון בעיית החניה נושא החניה הוא מהנושאים הכאובים והבעייתיים במתחם .בעוד חלק קטן מדיירי המתחם הם בעלי רכב פרטי ונהנים מהשימוש בחניה ,משמשת רחבת החניה רבים ממבקרי האזור המזדמנים ומייצרת בעיות של זיהום ,רעש ,לכלוך ,והעדר פרטיות עבור דיירי הבניינים המקיפים אותה .בשל העובדה שהפיכת השטח לחניה בעבר נעשה על-ידי העירייה יש הסכמה מלאה בקרב כל תושבי המתחם המשתתפים בתהליך שכל התערבות בעניין החניה חייבת להיעשות על ידי העירייה :העירייה היא זו שצריכה לעשות את השינוי ולדאוג לקיומו לאורך זמן .גם מצד העירייה קיימת הסכמה לפעול בנושא במסגרת המגבלות החוקיות הקיימות (בעיקר עובדת היות החניה שטח פרטי). •חשוב מאד שכל שינוי יעשה תוך עבודה משותפת עם התושבים הפעילים ובפעילות של הסברה לכלל תושבי המתחם והאזור. •אנו ממליצים כי העירייה תנקוט בתהליך הדרגתי שתחילתו בהסברה ויידוע כלל התושבים על כוונת העירייה לפתור את הבעיה והמשכו בפעולות הדרגתיות כגון הצבת צמחיה בסמוך לבניינים ,חלוקת תווי חניה לתושבי המתחם ואכיפת הסדר ברחבה (במקרה של בחירת פתרון .)1התושבים הפעילים מבקשים להיות מיודעים אך לא לקחת חלק אקטיבי בפעולות אלו על מנת להימנע ממאבקים עם שכניהם .כפי שציינו בפתיח בנושא זה אין לנו המלצות קונקרטיות לתושבים .זוהי דוגמא לפעילות של פיתוח במתחם שאנו ממליצים שתיזום ותקודם על ידי העירייה .כמובן ,שנציגות של התושבים חייבת לעבוד בשיתוף עם העירייה ולקחת אחריות על קידום הפרויקט ועל יידוע התושבים 11 > עיקרי ההמלצות לפעולה מיידית בנושא החניה מתמקדים בשתי אופציות עיקריות : .1הסדרת הרחבה כחניה :השארת השטח לשימוש לצורכי חניה אך ורק לדיירי המתחם ,תוך צמצום מקומות החניה בשל הצורך להרחיקם מהבתים הסמוכים .פתרון זה דורש: •סגירת החניה רק עבור הדיירים ומניעת כניסה לזרים באמצעות שילוט ,מחסום ואכיפה. •סימון מקומות החניה. •הפרדה פיסית בין מקומות החניה לבין שטח מסביב לבתים באמצעות צמחיה /גדר או בדרך אחרת. •הסברה לדיירי המתחם על השינוי ,וליווי ועזרה לדיירים בהגעה להסכמה על אופן השימוש המשותף בחניה (בהתמודדות עם מספר קטן יותר של מקומות חניה תוך התחשבות בדיירים הגרים בסמיכות לחניה). •צמצום מצוקת החניה באמצעות מציאת פתרונות אחרים באזור :יצירת תו חניה אזורי ,פתיחת החניון התת-קרקעי הקיים בבניין רוטשילד הסמוך והקצאת חלק ממקומות החניה בו לטובת תושבי האזור. .2ביטול מוחלט של החניה וחלוקה של השטח לבתים הצמודים לו .פתרון זה דורש: •הסברה לדיירי המתחם על השינוי ,וליווי ועזרה לדיירים בהתמודדות עם ההתנגדויות לשינוי. •מציאת פתרונות אחרים למצוקת החניה באזור באמצעות יצירת תו חניה אזורי ,פתיחת החניון התת- קרקעי הקיים בבניין רוטשילד הסמוך והקצאת חלק ממקומות החניה בו לטובת תושבי האזור. •ביטול החניה באמצעות סגירת דרך הגישה אליה מרחוב הלפר ,שילוט ,ואכיפה במידת הצורך. נדגיש כי הרוב הגדול של תושבי המתחם הפעילים בתהליך בעד פתרון הקצה של ביטול החניה בגלל שהבעיות שהיא מייצרת ,סכסוכי השכנים המתמידים גוברות על תועלתה. נציין כי התלבטנו רבות בשאלה האם עלינו לקבוע עמדה מקצועית אשר מכריעה בין שתי החלופות שהוצעו לפתרון בעיית החניה .לאחר דיונים רבים בסוגיה הגענו למסקנה כי לא עלינו לקבוע עדיפות לאחת משתי החלופות אלא כי קביעה זו תהיה חלק מתהליך הסדרת החניה אשר ייעשה בשיתוף פעולה הדוק בין התושבים לבין העירייה .התהליך המקצועי שאנו יזמנו בנושא זה יחד עם התושבים הביא להבנה מעמיקה יותר של המשמעויות של כל אחד משני הפתרונות .התושבים הפעילים ,המצוידים בידע זה יכולים להגיע להכרעות משלהם. > המלצות לפתרון בעיות התשתית •פתרון בעיות התשתית (מים חשמל וביוב) .אנו ממליצים כי העירייה תיקח אחריות על תיקון תשתיות הביוב ,המים והחשמל כמענה ראשוני לסכנות בטיחותיות ובריאותיות ועל מנת לספק לתושבים תנאי מחיה בסיסיים .לאחר השיפוץ הבסיסי של הבעיות החמורות ביותר ובהתאם לסעיף הבא ,תוגדר ותובהר אחריות התושבים לתחזוקת התשתיות .המלצה זו ממחישה בשנית את העיקרון שהדגשנו בתחילת הדו"ח של כניסת העירייה לטיפול בשיפור התשתיות במתחם למרות שהשטח מוגדר כפרטי אך כצעד בונה אמון וכהזדמנות לשינוי היחסים בין העירייה לקהילה. •השתתפות כספית של בעלי הדירות בתיקון התשתיות בתחום השטח (הפרטי) של מעונות ים .אנו ממליצים כי התושבים ייקחו חלק במימון תיקון התשתיות אך באופן מסובסד ו/או הדרגתי ופרוגרסיבי (מתחשב ביכולות של התושב) למשל באמצעות גבייה חד פעמית בתשלומי המסים לעירייה ,או הלוואות בתנאים טובים. •הסדר חדש ומוסכם של אחריות על התשתיות באמצעות מיפוי רשמי ,ברור ומסודר של העירייה של מערכות התשתית במתחם כך שדיירי כל בניין ידעו מאיזו נקודה בשטח האחריות של העירייה נגמרת ושלהם מתחילה .זאת לא על-פי התכניות המקוריות אלא על-פי הסדר חדש בין העירייה והתושבים שמתייחס אל המצב הקיים כאל מצב ביניים (בין ההזנחה וההתדרדרות כנחלת העבר לבין תכנון ופיתוח עתידי). 12 > המלצות בנושא המשפטי הסדרת זכויות הקניין של בעלי הדירות במתחם – במצב כיום ,בו החברות בע"מ אינן פעילות /מחוקות אך עדיין רשומות כבעלות הנכסים במתחם ,יש לבדוק מהי הפרוצדורה המנהלית והמשפטית הדרושה לצורך שיפור מעמדם של בעלי הדירות מחוכרי משנה לחוכרים או בעלים ולווים במימוש התהליך שיימצא כתהליך המיטבי לצורך כך .זאת בכדי שיוכלו לממש את זכויות הבניה של הנכס שלהם ,לרשום את הבתים כבתים משותפים ועוד. > המלצות בנושא התכנוני -פיתוח עתידי של המתחם אחת המטרות המרכזיות לפרויקט הייתה ליצור שותפות בין קבוצת אנשי מקצוע העוסקים בתכנון ובפיתוח עירוני במעבדה למחקרי תכנון ,סביבה וקהילה ובין קהילת תושביים במעונות ים שמטרתה לעצב ולפתח את סביבת חייהם של התושבים והקהילה בהתאם לחזון ,לצרכים ,ולשאיפות שלהם ,ובשיתוף העירייה כדי ליצור תיאום בין החזון השכונתי לחזון העירוני .לשם כך גיבשנו מספר כיווני פיתוח עתידיים למתחם שיפורטו בפרק :5שימור – שיפור ,עיבוי – בינוי ,פינוי בינוי .להלן תיאור קצר של החלופות .1 :חלופת אפס: השארת המצב הקיים .ללא התערבות של תכנון ופיתוח .2שיפור-שימור :התערבות מינימלית ואינה כוללת בניה ופיתוח אלא הסדרה של הסטטוס התכנוני והמשפטי של המתחם (שכרגע הם לא ברורים) ושיפור תנאי המגורים בו – הסדרה של השטחים המשותפים והשימוש בהם (חניה /גינון) ,הסדרה של נושא האשפה. שיפוץ התשתיות והבניינים הקיימים בהשקעה משותפת של העירייה והתושבים .3.עיבוי-בינוי :תכנון מחדש של המתחם ,על בסיס הקיים ,שיאפשר תוספת קומות על הבניינים הקיימים והרחבה של הדירות ויחלק מחדש את השטחים המשותפים במתחם .חלופה זו מצריכה מעורבות של יזם /קבלן שעליו יחולו הסיכון וההוצאות לפיתוח תמורת הרווחים העתידיים ממכירת הדירות הנוספות .הבינוי נעשה בדרך כלל ללא צורך בפינוי הדיירים מדירותיהם .מימוש התכנית דורש הסכמה של בעלי הדירות בכל בניין .4 .פינוי-בינוי: תכנון מחדש של המתחם במקום הקיים .פיתוח ובנייה מסיביים במתחם שכוללים הריסה של כל הקיים ובניה חדשה במקומו .בעלי הדירות מקבלים תמורת הדירות שלהם וההסכמה לפינוי בינוי דירה חדשה במתחם או סכום כסף השווה לזה (בהתאם להסכם ישיר עם היזם /קבלן) בעלי הדירות מפונים מהמתחם בשלב ההריסה ,ומקבלים מימון למגורים זמניים על-ידי היזם /קבלן עד לגמר הבנייה .מימוש התכנית דורש הסכמה של בעלי הדירות. במפגשי התושבים השונים ובכנס התושבים שיזמנו הצגנו את הנתונים ודנו בהם ובהשלכותיהם האפשריות. בדו"ח אנו מציגים את התפלגות הדעות בין החלופות השונות ואת אפשרויות הניתוח המנוגדות שלהן ואת הסיבות אשר בשלן לא הגענו למסקנות חד משמעיות ולהמלצות לגבי חלופות פיתוח עתידי עבור המתחם כולו או עבור חלקיו השונים. יש להדגיש כי הפרויקט והמעורבות של חלק מהתושבים בתהליכי הגדרת החזון מיתנו במידת מה מתחים חברתיים ,סייעו להיכרות הדדית בין התושבים והקשבה הדדית למרות חילוקי דעות עקרוניים בנוגע לפעולות המיידיות והעתידיות אשר נחוצות במקום .ניתן לסכם ולומר כי ישנן שתי מגמות במקביל – האחת היא של הגברת המתחים ,עוינות והסתגרות של חלק מהתושבים לאור התפתחות הפרויקט ,בעיקר של דיירים אשר בחרו לא להשתתף במפגשים או כאלה אשר פרשו מהפרויקט במהלכו ,המגמה השנייה היא דווקא של התגבשות והיכרות הדדית של תושבים עם שכניהם למתחם ,בעיקר מדובר על תושבים המשתתפים באופן קבוע בפרויקט. ברצוננו לציין מספר תובנות שעלו מניתוח הנתונים לפני שנמליץ על כוון עבודה רצוי: •מתוך 116יחידות דיור וחנויות (כולל בית מדר) יש לנו נתונים לגבי בחירתם של .51על פי התפלגות זו קיים רוב של יותר מ 50%-מאלו שבחרו בפינוי-בינוי. •היחס בין החלופות המייצגות העדפה של המרקם הקיים דהיינו חלופת העיבוי-בינוי וחלופת השימור- שיפור ,ובין חלופת השינוי הדרסטי של פינוי – בינוי גם הוא מעיד על כך כי עדיין יש רוב לחלופת הפינוי- בינוי אולם זהו רוב קטן. 13 •התפלגות הבחירה בין החלופות על-פי מי שגר במעונות ים לעומת מי שמשכיר את הנכס שלו ,מראה על השוני המובהק בין התפלגות הבחירות של שתי הקבוצות הללו .מהתפלגות זו ברור לגמרי כי רוב התומכים בחלופת פינוי בינוי הינם בעלי נכסים שלא גרים במתחם .כלומר ,עבורם מרקם החיים הקיים פחות חשוב לעומת הרווח הכלכלי מהתכנית .לעומת זאת ,בקרב בעלי הנכסים הגרים במתחם יש עדיפות לשינוי שאיננו דרסטי (עיבוי בינוי ושימור שיפור) דבר המעיד על כך כי לבעלי הנכסים הגרים במתחם חשוב אמנם הפיתוח אך במסגרת המרקם הקיים .נתון זה חשוב מאוד לשיקול הדעת ולהחלטה בקשר להמשך פיתוח המתחם. •מחשבה נוספת שהועלתה על-ידי התושבים היא יציאה מתוך התפיסה המקורית של 'חלופה אחת למתחם אחד' וחלוקה של המתחם לתתי מתחמים על פי קריטריונים מרחביים-תכנוניים ועל-פי התפלגות מרחבית של הבחירה של בעלי הנכסים .הכוונה היא לגבש חלופות פיתוח שונות באזורים שונים במתחם הן על פי נטיית הלב של התושבים והן על פי התאמות תכנוניות .גיבוש תפיסה כזו יפותח בשלב ב' של הפרויקט. •מסקנה ברורה וחשובה אחת נובעת מתוך התהליך היסודי הזה והיא שהמשותף לכל מי שהשתתף ונשאל הוא הרצון לשינוי שישפר משמעותית את איכות החיים במתחם ואת ערך הנכסים בו .מתוך כך אנחנו ממליצים להתחיל ,כשלב תכנוני ראשון ,בתכנית איחוד וחלוקה שתקטין את תלות הבניינים אלו באלו ,תגדיר את זכויות הבנייה הקיימות ואת הסטטוס התכנוני והקנייני של השטחים בין הבניינים .תכנית כזו תהווה בסיס טוב יותר לבחירה בחלופה בעתיד ותשפר את סיכויי המימוש של כל חלופה שתיבחר. •נזכיר שבעקבות הפרויקט ,כבר החל טיפול יעיל של העירייה בנושא ,נשכר מתכנן האמון על תוכנית איחוד וחלוקה וגובשו על-ידי היחידה לתכנון אסטרטגי עקרונות מתווים לתכנון .חשוב שתכנון איחוד וחלוקה מחדש של המתחם (כמו כל פעולה תכנונית או פיסית במתחם) ייעשה בשיתוף של התושבים הפעילים ,תוך דיון פתוח וקשוב עמם מן ההתחלה ,ויידוע והסברה של יתר בעלי הנכסים במתחם בשלב מתקדם יותר של התכנון. > המלצות בנושא קשר עם העירייה קשר טוב ,רציף והדדי בין העירייה לדיירי המתחם הינו תנאי הכרחי לשמירה וחיזוק של המעורבות והעשייה של קבוצת התושבים הפעילים שנוצרה במהלך השנה האחרונה .חשוב כי כל התערבות ועשייה של העירייה במתחם – פיסית ,תכנונית ,משפטית או אחרת -תיעשה תוך שיתוף ,מעורבות ויידוע הדדי. בנוסף ,לאחר שנה של פעילות עולה משני הצדדים (העירייה ונציגות התושבים) בקשה לשיתוף פעולה רב ועקבי יותר של התושבים עם המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית בתחזוקה השוטפת של המתחם ובהמשך העבודה על פיתוחו .באופן ממוקד יותר אנו ממליצים על קשר ישיר עם המחלקות או אגפים העוסקים בנושאי תכנון ופיתוח ,רווחה ,תברואה ,וקיימות ואיכות הסביבה .קשר ישיר ורציף זה יתאפשר באמצעות הקמת עמותת תושבים ייצוגית בשלב ב' של הפרויקט. לסיכום ,העבודה המשותפת בין צוות המעבדה לקבוצת תושבים פעילים במתחם מעונות ים הביאה לתוצאות חיוביות ומשמעותיות הן במישור החברתי – ארגוני של מעורבות והבנה רבים יותר של התושבים והן בפעילות אינטנסיבית בשטח לשיפור מיידי של המתחם. תהליך העבודה הוציא אל הפועל את כוחם ואחריותם של התושבים לפעול ולהתארגן על מנת לדאוג לסביבת מגוריהם וליצור בה מרקם חברתי ותרבותי תומך ברוח אמנת בת ים לאיכות חיים עירונית .במהלך הפרויקט גובש גוף ידע רחב על מצבו המשפטי ,תכנוני וחברתי של המתחם .בנוסף תרם התהליך לפיתוח הקשר והאמון בין התושבים לעירייה ופתח פתח לשיתוף פעולה הדוק יותר בעתיד .עם זאת ,רק לקראת סוף התהליך (אוגוסט )2011החלו בשיפור פיסי של המתחם ותוצאות ההתערבות עדיין לא מורגשות בשטח. תושבים רבים נעדרו מהתהליך בגלל סכסוכים בין שכנים או כהפגנת אי אמון ביכולת התהליך להוביל לשינוי או בגלל התנגדות עקרונית לשינוי .בעקבות העדרם של תושבים אלו וכן בשל הנגישות המסובכת אל מרבית בעלי הנכסים (שאינם גרים במתחם או בבת ים) הפרויקט לא צלח באיסוף העדפת הפיתוח של מרבית בעלי הנכסים ולא הוביל להסכמה נרחבת על חלופת פיתוח אחת. 14 > המשך עבודה לאור זאת ,אנו ממליצים כי שלב ב' של העבודה יתמקד בהקמת עמותת תושבים אשר תמשיך את התהליך. עמותה שמימונה הראשוני (עבור רכז עמותה בשכר שירכז את כל הפעילות השוטפת של העמותה) יעשה על ידי העירייה והתושבים (תשלום מס עמותה) .תפקיד העמותה יתפצל לשני כיוונים :האחד ,המשך טיפול בשיפור שוטף של פני המתחם ביחד עם העירייה והשני קידום נושא פיתוח עתידי של המתחם. 15 .1מבוא פרויקט זה החל באוגוסט 2010תחת חסות הביאנלה לאדריכלות הנוף העירוני בבת ים .גוף זה יוזם עבור העיר פעולות לא קונבנציונליות במרחב העירוני ושואף להטמיע את הפעולות הללו בתוך המנגנון העירוני ופועל במימון ושיתוף עם עיריית בת ים .לפרויקט זה חברנו יחד עם העירייה והביאנלה ,צוות רב תחומי של המעבדה למחקרי תכנון ,סביבה וקהילה ,הכולל מתכננים ,אדריכלית ,פסיכולוגית סביבתית וגיאוגרפים, לעבודה תכנונית-קהילתית במעונות ים בבת ים; עבודה הכוללת שותפות בין הצוות המקצועי לבין תושבי המקום במטרה לפתח חזון משותף התואם את צרכי הקהילה ושאיפותיה ,חזון אשר יתורגם להתחדשות עירונית של מעונות ים. תמונה מספר :1הזמנה לאירוע הביאנלה במעונות ים בפרויקט זה של תכנון עצמי של קהילה התייחסנו וכיוונו לא רק לשינוי ופיתוח הסביבה הפיסית אלא גם לתהליכים חברתיים ובייחוד תהליכי העצמה שעוברים חברי הקהילה במהלך תכנון סביבת מגוריהם. תיאורטית ,מתבסס רעיון זה על תפיסתם של לקלאו ומוף )1985/2004( 1אשר מציעים ניתוח יחסים חברתיים דרך מושגים כמו דמוקרטיה ,פלורליזם חשיבתי ואקטיביזם חברתי .לעניין פרויקט זה ,שאבנו ממשנתם של לקלאו ומוף את הרעיון כי יש להתייחס לתהליך תכנוני כתהליך חברתי אשר כולל לא רק שינוי פיסי של סביבת המגורים אלא גם שינוי בדינאמיקות החברתיות בתוך הקהילה ובתהליכי העצמה של חלק מחברי הקהילה .בהקשר זה אנו משתמשים בהמשגה המפרידה בין תכנון לצורך מענה על צרכים פרקטים כמו שיפור פני השכונה ,הוספת ריהוט רחוב וצמחיה ,החלפת תאורת רחוב ופתרון נושא החניה לבין תכנון אשר מחולל שינויים אסטרטגיים ( .2)Fenster, 2011כלומר ,תכנון אשר אכן מחולל את אותם תהליכי העצמה שהגדרנו למעלה כלומר ,שמלבד השינויים הפיסיים מתחוללים גם אותם שינויים אישיים -קהילתיים/ שכונתיים ואזרחיים בשכונה .לצורך כך השתמשנו בפרויקט זה בכלים מתודולוגיים המאפשרים מיזוג בין תהליכי תכנון ופיתוח פיסיים לתהליכים חברתיים ,הן אישיים והן קבוצתיים ,בתוך הקהילה .כלים אלו ,אשר אינם רווחים לרוב בעבודה התכנונית ,כגון ראיונות עומק ,ניתוחי שיח ,מיפוי מנטלי ועוד תרמו ליצירת שיח קהילתי אחר על סביבת המגורים ועתידה התכנוני ,שיח המציף ומגבש את הידע המקומי של התושבים. כפי שהצהרנו בתחילת הפרויקט ,תהליך זה של תכנון עצמי של קהילה הפועל על מנת לבחון את צרכיה ושאיפותיה ולגבש חזון של פיתוח סביבת חייה ,אכן פתח הזדמנויות -גם לשינויים פרקטיים הנוגעים לשיפור איכות חיי היומיום במרחב וגם לשינויים אסטרטגיים הנוגעים לשינוי מבני של יחסי הכוח בתוך הקהילה ובין הקהילה לרשויות. 1לקלאו ,א .ומוף ,ש )1985/2004( .הגמוניה ואסטרטגיה סוציאליסטית :לקראת פוליטיקה דמוקרטית רדיקלית ,הוצאת רסלינג ,תל אביב 2פנסטר ,ט )2011( .של מי העיר הזאת? תכנון,ידע וחיי היומיום ,הוצאת הקיבוץ המאוחד – קו אדום ,תל אביב 17 שלב א' בפרויקט מעונות ים -תושבים מתכננים את עצמם מסתיים בימים אלו – בקיץ .2011 דוח זה מסכם את העבודה המשותפת והמאומצת ,את תוצריה ומסקנותיה .הוא מוגש בשם צוות הפרויקט וקבוצת התושבים הפעילים למנכ"ל העירייה :עו"ד ארז פודמסקי-שקד ,וליחידה לתכנון אסטרטגי ,במטרה להוות בסיס לשלב ב' -המשך עבודה משותפת של התושבים בהדרכתנו ושל העירייה (על אגפיה השונים) למימוש וביצוע המסקנות וההמלצות. תמונה מספר :2מפגש התושבים השני שותפות תושבים ,צוות מעבדה ,עירייה העבודה ברובה נעשתה במסגרת של מפגשי תושבים פעם בשבועיים .המפגשים התקיימו במועדון לעיוור הנמצא בשולי מתחם מעונות ים .בתחילת התהליך נעשה מאמץ גדול להזמין למפגשים את כל בעלי העניין (דיירים ובעלי נכסים) ,באמצעות הודעות לתיבות הדואר ,מודעות שנתלו בכניסות לבניינים השייכים למתחם ושיחות טלפון עם מספר דיירים ובעלי בתים אשר היו לנו את מספרי הטלפון שלהם. בסדרת המפגשים הדו חודשיים (סה"כ 16מפגשים ללא כנס בעלי הבתים ואירוע הביאנלה) השתתפו סך של 52תושבים/בעלי נכסים במעונות ים .בממוצע נכחו בכל מפגש כ 15-משתתפים .מרביתם בעלי דירות המתגוררים במתחם ומיעוטם בעלי דירות שאינם מתגוררים במתחם או שוכרים ותיקים .מתוך כלל המשתתפים ,כ 19-תושבים ( )37%היוו את גרעין הפעילים והגיעו ליותר מ 4-פגישות .מתוך גרעין פעילים זה, כ 9-משתתפים ( 7בעלי דירות שגרים במתחם ושני בעלי דירות שגרים בסמיכות למעונות ים) הגיעו ליותר מעשר פגישות.בכל המפגשים השתתף סבסטיאן ולרשטיין ,נציג היחידה לתכנון אסטרטגי של עיריית בת ים, אשר הפך להיות חלק משמעותי ובלתי נפרד מהתהליך. כיום ,דרך פעולות שונות במתחם מעונות ים (פגישות סדירות ,סיורים וסקרים ,כנס בעלי דירות ואירוע הביאנלה) גיבשנו רשימה שמית של 102בעלי נכסים במתחם (במתחם 116דירות) מתוכם ידועים לנו פרטי ההתקשרות של כ 86 -מהם. אל תוך המסגרת הקבועה הזו הכנסנו סוגי מפגש ודיון נוספים :ראיונות עומק אישיים עם המשתתפים הקבועים ועם תושבים שפגשנו בשבילי המתחם או ששמענו עליהם מדיירים אחרים ושבחרו שלא להשתתף בתהליך .את הראיונות ערכנו פעמיים – פעם ראשונה כחודשיים וחצי לאחר תחילת העבודה במתחם ופעם שנייה לקראת סופו של התהליך .הראיונות לוו בתהליך של מיפוי מנטלי שהוסיף גם הוא ידע לגבי הצרכים והחזון של התושבים .בנוסף ,ערכנו סקר שבו עברנו מדלת לדלת בכדי לקבל תמונה מקיפה יותר של תושבי המתחם ועמדותיהם ,מעבר למה שלמדנו מהמשתתפים הקבועים .עבדנו בקבוצות עבודה ודיון קטנות בנושאים בהם היה קשה לערוך דיון או לפעול בקבוצה הגדולה. 18 מלבד זאת .הפקנו ,יחד עם התושבים הפעילים ,שני אירועים גדולים: אירוע הביאנלה ,התקיים כחודש אחרי תחילת עבודתנו במתחם ( ,)28.9.10בו התושבים הציגו את מעונות ים בפני אורחי הביאנלה :ערכנו והקרנו ברחבת החניה סרטון מתמונות שהתושבים הביאו ,מישהי פתחה את ביתה ,מישהי אחרת את חצרה ,אחד סיפר על ההיסטוריה של השכונה ,אחרת ערכה סיור בשביליה, ושניים עמדו והציגו את התהליך באמצעות תערוכה של מפות השכונה שמשתתפי המפגש הראשון ציירו. תמונה מספר :3אורחים באירועי הביאנלה העבודה המשותפת על האירוע ,שכמו נכפה על כולנו בתזמון בעייתי בתהליך ,שימשה כהתנסות בהירתמות למען מטרה ממוקדת ולעשייה משותפת .ההכנות האינטנסיביות הוכיחו את עצמן והערב עצמו היה חגיגי ומוצלח .ראש עיריית בת ים כיבד אותנו בנוכחותו ,ולא רק שנשא דברים אלא אף נשאר וסייר בשכונה, הקשיב לאנשים והבטיח" :יהיה כאן מה שאתם תרצו" .הגיעו לא מעט אורחים – גם אנשי השכונה עצמה וגם אנשי מקצוע האדריכלות והתכנון .התגובות של כולם היו מאד חיוביות ונראה היה כי הצלחנו ,התושבים ואנחנו ,להציג את השכונה ואנשיה באופן מכבד ולא פשטני – כזה שנתן מקום לטוב ולרע ,לעבר ולהווה (כשתקוות וסכנות העתיד מרחפות מעל) .והצליח להעלות את הסוגיות העירוניות והחברתיות המרכזיות של מעונות ים. האירוע השני -מפגש בעלי נכסים ,התקיים בשלב מתקדם יותר של תהליך העבודה המשותפת ,ב,10.3.11- לאחר שהקדשנו מספר מפגשים ללמידה וניתוח של חלופות התכנון ומנגנוני ההתחדשות העירונית הקיימים תוך ניסיון לרכז ולעבד את מירב המידע על כל אחת מהחלופות ,להשוות ביניהן ולבדוק את מידת התאמתן והשלכותיהן למתחם כולו ולכל אחד מהמשתתפים באופן אישי .ההבנה שכבר בשלב גיבוש ותכנון החזון יש צורך בהרחבת הפורום של התושבים וביציאה ממנו החוצה אל כלל בעלי הנכסים במתחם ,היא שהובילה אותנו למפגש גדול של כל בעלי הנכסים בכדי לעדכן ,ליידע ולשתף את כל בעלי הנכסים במתחם בבחירה בחלופת פיתוח עתידי למעונות ים( .לפירוט על מפגש בעלי הנכסים ראו בפרק .)5 19 רשימת המפגשים במעונות ים והנושא של כל מפגש: 17.8.2010 1.9.2010 מפגש ראשון :מפגש היכרות והצגת הפרויקט בפני התושבים ,ציור מפות מנטליות מפגש שני :היבטים חיוביים ושליליים במעונות ים תמונה מספר :4אירועי הביאנלה 1 5.9.2010 28.9.2010 11.10.2010 25.10.2010 8.11.2010 22.11.2010 6.12.2010 20.12.2010 3.1.2011 17.1.2011 14.2.2011 7.3.2011 10.3.2011 14.3.2011 28.3.2011 11.4.2011 16.5.2011 13.6.2011 20.6.2011 20 מפגש שלישי :תכנון ודיון לקראת אירועי הביאנלה אירוע הביאנלה במעונות ים ,בנוכחות ראש העיר מפגש רביעי :סיכום ודיון באירועי הביאנלה מפגש חמישי :ראיונות אישיים מפגש שישי :המשך ראיונות אישיים וטיפול בסוגיית האשפה מפגש שביעי :סקירה תכנונית של מעונות ים מפגש שמיני :טיפול באשפה והצגה ראשונה של חלופות התכנון הרלוונטיות מפגש תשיעי :דיון ביתרונות וחסרונות של החלופות השונות סקר בשכונה מפגש עשירי :דיון בסקר ובסוגיה של חזון מול מימוש (מה דרוש כדי לממש את החלופות)+ צפייה בסרט 'מבצע נפתלי' מפגש אחד עשר :דיון ראשון בתכנון מפגש בעלי הדירות והנכסים מפגש שנים-עשר :מפגש עם היזם רוני צברי מפגש בעלי דירות ונכסים במעונות ים מפגש שלוש-עשרה :סיכום מפגש בעלי הדירות והנכסים מפגש ארבע-עשרה :דיון ראשון בנושא החניה מפגש חמש עשרה :דיון בנושא הבחירה האישית בחלופות והמשך הדיון בנושא החניה מפגש שש עשרה :מפגש סיכום ודיון על תוכן הדו"ח הסופי מפגשים אישיים עם התושבים השותפים לפרויקט מפגשים אישיים עם התושבים השותפים לפרויקט העבודה שנעשתה בשנה האחרונה התמקדה בהבנת המצוקות והבעיות של תושבי המתחם וכן החוזקות והפוטנציאל של מעונות-ים (ראו מסגרת למטה) ,הבהרת המצב התכנוני והמשפטי של המתחם ,גיבוש החלופות לחידוש המתחם ואיסוף מידע אודותיהן ,איתור בעלי הדירות ,תחילת טיפול במפגעים יומיומיים כגון הסדרת האשפה במתחם ,כתיבת דוח ביניים בנושא החניה ,מפגש בעלי נכסים ובחירת חלופה ,ולבסוף כתיבת דוח מסכם זה. רשימת הדברים החיוביים לעומת השליליים שגובשה במפגשים הראשונים מה קשה במעונות ים מה טוב במעונות ים •מוזנחת •בית ,שייכות" ,נולדתי פה!" •הזבל זרוק ,זוהמה ,מיכלי אשפה מוזנחים •נוסטלגיה ,זיכרונות •עכברושים •מבנים סדוקים והרוסים •מרכזיות וקישוריות – מרכז בת ים ,מרכז הארץ ,קווי הסעה נוחים לכל מקום •אין גני שעשועים ,גני ילדים •"נוף הכי יפה בארץ" – קרוב לים •שוכרים שלא אכפת להם •אווירה משפחתית ואינטימית ,חצרות קרובות, אנשים נחמדים (חלק) •התושבים לא משתפים פעולה •יש חלקים יפים ,גינות יפות •מגרש חניה בלב השכונה – רעש ,זוהמה, חדירה לפרטיות •היסטוריה מפוארת ומעניינת ,רעיון חדשני של בינוי (אין כמותו בבת ים), •חורבה •יש פוטנציאל :יכול להיות גן עדן מיפוי מנטלי בפרויקט זה השתמשנו במתודה של מיפוי מנטלי ככלי עבודה ויזואלי שבעזרתו ניתן להבין באמצעים שאינם רק מילוליים את הצרכים ,העמדות ובעיקר החזון של תושבי מעונות ים .שיטה זו כוללת שלשה שלבים (ראו הרחבה .3)Fenster, 2009 :לפני תחילת התהליך נקבעת המטרה המדויקת של השימוש במיפוי (למשל להגדיר חזון של שכונה כמו במקרה מעונות ים או להמחיש תחושות של שייכות ,תחושות של מה זה בית וכו') .בהמשך ,מגובש בשלב הראשון ראיון עומק המתמקד במטרות שהוגדרו .בשלב השני מתבקשים המרואיינים לצייר מפות מנטליות .בשלב השלישי נערכת שיחת ניתוח המפות עם המרואיין. בפרויקט מעונות ים השתמשנו במיפוי מנטלי בשני אופנים .במפגש הראשון ביקשנו מכל אחד לצייר/ לתאר את הבית שלו בדף אחד ואת השכונה בדף שני .האופן השני היה כשיטת שלשת השלבים בראיונות העומק בתחילת ובסוף שלב א' של הפרויקט .במפגש הראשון עוררה הבקשה לצייר את הבית והשכונה יותר התנגדות וחשדנות מאשר זו שהושמעה קודם לכן כלפי התהליך אותו אנחנו מציעים –אולם בתוך המהומה וההתלהמות רב הנוכחים שיתפו פעולה והציגו את עצמם ואת הבית לעומת השכונה .ההיכרות הראשונית הזו לימדה אותנו הרבה מאד ,גם על מה שמטריד את האנשים בשכונה ,גם על הספקנות לגבי היכולת והמוטיבציה שלנו ושל העירייה לחולל שינוי אמיתי ומשמעותי לאחר שנים של הזנחה ואכזבות,וגם על הדינמיקה בין הנפשות הפועלות. Fenster, T. (2009), ' Fenster, T. (2009) Cognitive Temporal (CT) Mapping: The Three Steps 3 Method in Urban Planning, Planning, Theory and Practice, 10, 4, pp. 479-498 21 האופן השני של שימוש במפות מנטליות היה בצורה השוואתית– פעם בתחילת הפרויקט ופעם נוספת לקראת סיכומו .בראיון הראשון התבקשו המרואיינים לצייר שלש מפות :את המתחם בעבר ,בהווה וכן את החזון העתידי שלהם למתחם .מטרת המיפוי המנטלי היתה להבין באמצעים ויזואלים את הדימוי החיובי והשלילי של המעונות בעיני המרואיין,את מקומו בתוך המתחם (המרואיינים התבקשו לצייר את עצמם בתוך המתחם) וכן את החזון למתחם בעיניהם .תהליך זה חזר על עצמו לקראת סוף שלב א' של הפרויקט כאשר תמונה מספר :5תושבת מעונות ים מציירת מפה מנטלית אז נשאלו המרואיינים שאלות דומות לאלו שנשאלו קודם לכן וגם התבקשו לצייר מפות מנטליות של ההווה והעתיד החזוני של המתחם .העבודה עם מפות מנטליות לימדה אותנו כי המפות הללו מדגישות ומראות אלמנטים שעלו גם בשיחה ,אולם אלו מקבלים דגשים וצורות נוספות אשר מלמדים משהו חדש (גם אותנו כחוקרים-מתבוננים מהצד וגם את המצייר עצמו) על תפיסת האדם את המרחב בהווה ועל רצונו וחזונו לגבי המרחב בעתיד .למשל ,כל מי שמעוניין בחלופה של פינוי-בינוי סייג את הרצון הזה בדבריו בשל המגבלות והסיכוי הנמוך לממשו ,אולם במפות של מעונות ים בעתיד הוא הרשה לעצמו ללכת עד הסוף עם החזון/ חלום הזה ולצייר מתחם של בניינים גבוהים חדשים .אולם חשוב לציין כי במרבית מפות העתיד המראות תוצר של פינוי בינוי הבניינים נמוכים יחסית :בין ארבע לשמונה קומות (רק במפה אחת צוירו בניינים בני 14 קומות וזאת לאחר דיון והתלבטות בקול של המרואיינת עם עצמה ועם בעלה). בכדי להדגים את התוצרים הויזואלים של התהליך נציג לפניכם מספר מפות מנטליות המתארות את המתחם בעבר בהווה וכן חזון עתידי של המתחם כפי שצוירו על ידי שני מרואינים ,ולצידן של המפות תוכלו למצוא ציטוטים של הדיירים אשר ציירו את המפות (הציטוטים נלקחו מראיונות העומק אותם ערכנו עם אותם דיירים ומפרוטוקולים של הפגישות אותן ערכנו מדי שבועיים בשכונה) .מפות נוספות והשימוש שלהן בתהליך העבודה ניתן לראות גם בסעיף "מצב קיים חברתי" בפרק. 22 "כשהגעתי לגור שם לפני 25שנים ,המקום היה נראה הרבה פחות טוב .היו נרקומנים ,כל החנייה הייתה חול ,זה היה זוועה .אז זו לא צריכה להיות חנייה אבל לפחות זה מסודר .המראה נראה יותר טוב אבל עדיין בשנת 2011לראות מקומות כאלה ...כשילדתי את הבן שלי חברים באו לבקר והאישה אמרה לי משהו כמו 'לא ידעתי שיש מקומות כאלה' ,כל כך התביישתי .זה מה שיכולתי לקנות .אני מתל אביב ,הגעתי לכאן במקרה" (ראיון עומק עם א' לסיכום הפרויקט)13.6.2011 , מפה מספר :1מפת העבר של דיירת השכונה א' השכונה הזו היא כיום במילה אחת .slums -בקצת יותר פירוט -המקום עלוב ,מוזנח ,מגעיל, בושה להתקרב אליו -והוא במרכז העיר .שיתעוררו( .דבריה של א' בפגישת הדיירים בתאריך ,17.8.2010מתוך פרוטוקול הפגישה) מפה מספר :2מפת ההווה של דיירת בשכונה א' 23 א' מסכימה לצייר את מפת החזון .מסבירה שאלו המבנים שפונים לרחבה (ברחבה יש עצים). אני שואלת אותה איפה היא .היא מוסיפה דמות על כיסא ליד העץ ברחבה .מוסיפה עוד דמות. אני שואלת אותה מי יושב איתה' .זה הבן שלי' .הפנתי את תשומת ליבה לכך שציירה רק שתי קומות לבניינים .היא מחייכת כמגלה את הטעות ואומרת "נכון ,כנראה זה בגלל שאני אוהבת את האינטימיות"(...הערות של המראיינת בעת השיחה על מפת העתיד של א')13.6.2011 , מפה מספר :3מפת העתיד של דיירת השכונה א' 24 "זה מרכז בת ים .הכי טוב האזור הזה בכל בת ים .קרוב למרכז העסקים ,לים ,לטיילת ,ליפו. אזור כזה מבחינת מיקום זה נכס מאד יקר....פעם היה כאן גועל נפש ,דיונות של חול ,אשפה ,בלי תאורה" (מ' מתאר עבר והווה של השכונה ,ראיון עומק)21.6.2011 , מפות מספר :4-5מפות העבר (שמאל) וההווה (ימין) של דייר השכונה מ' 25 מבנה הדו"ח בפרק השני מפורטת ההיסטוריה של מעונות ים מהקמתה ועד שנות השבעים .עברה המפואר של מעונות ים ותהליך הידרדרותה הינם מרכיבים חשובים להבנת המקום והפתרון המתאים לו כיום. הפרק השלישי מתאר את המצב הקיים במעונות ים מהיבטים שונים – תכנוניים ,משפטיים ,פיסיים ,חיי יומיום ועוד .המצב הקיים היום מהווה את נקודת המוצא לשינוי ועל כן חשוב להכירו ולהבינו על רבדיו השונים. הפרק הרביעי עוסק בסוגיות ובמטרדים המשפיעים על חיי היומיום במעונות ים :אשפה ,חניה ותשתיות כאשר על פי תפיסת התושבים ותפיסתנו הטיפול והפיתרון של מטרדים אלו צריכים להיעשות בטווח הקרוב, ללא קשר ישיר לפיתוח העתידי ולהתחדשות של המתחם. הפרק החמישי מפרט את התהליך הארוך והיסודי שנעשה בלימוד והגדרה של חלופות הפיתוח העתידי האפשריות למתחם ומציג את הנתונים שנאספו לגבי בחירת בעלי הדירות בחלופה המועדפת עליהם. בפרק השישי מוצגות המסקנות וההמלצות האופרטיביות אשר גובשו תוך כדי התהליך ובסיכומו .אנו רואים במסקנות והמלצות אלו בסיס לעשייה משותפת של התושבים והעירייה בשלב ב' של הפרויקט. 26 .2מעונות ים :היסטוריה פרק זה עוסק בסקירה ההיסטורית של מתחם מעונות-ים החל מהתוכניות השונות להקמתה בשנת 1949 ועד לשנות ה ,70-התקופה בה "החברה המרכזית למעונות-ים" החלה לצבור חובות עד כי חדלה לתפקד. תכנון המתחם בשנים אלו -ההיבטים הפיסיים אך גם המשפטיים השפיעו ועדיין משפיעים על אופן תפקוד המתחם והם למעשה הבסיס להבנת הבעיות הקיימות היום במתחם. מפה מספר :6גבול התוכנית כפי שמסומן בתוכנית בנין ערים מספר 23מתוך :ארכיון אגף הנדסה של עיריית בת-ים 2.1היסטוריה תכנונית שטחה של מעונות-ים היה בבעלות "חברת בית וגן" אשר תכננה ,יחד עם האדריכל א .קוטק בשנת 1949 להקים בשטח זה 6בנייני מגורים (לפי מסמך שהוציאה הועדה לבנין ערים של המועצה המקומית בת-ים בתאריך 12לאפריל .)1949תוכנית זו אושרה על ידי עיריית בת-ים באפריל .1949אולם ,מסיבה שאינה ידועה נרכש שטח זה על ידי "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" .חברה זו הגישה ביוני אותה שנה בקשה להקמת 15בתים נוספים במעונות ,כל אחד בן 2קומות בהן 4דירות של 2חדרים על ידי המהנדס והאדריכל של החברה ,מ .רוזנגרטן (מתוך מסמך של הועדה המקומית לבנין ובנין ערים בת-ים מתאריך 23ליוני .)1949 ממסמכים אלו לא ברור אם "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" היא זו שבנתה את כל המתחם. 27 מפה מספר " :7תרשים חלוקת הבניינים" .1949מתוך :ארכיון אגף הנדסה של עיריית בת-ים. לפי תכנית בנין ערים (תוכנית מספר – )23תוכנית שהגישה החברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ -חלקות 101 ,100 ,42 ,41 ,40 ,39מרכיבות את מתחם מעונות-ים שסומן בכחול בגבול התוכנית ונצבע בצהוב "אזור מגורים" (מפה מספר .)6לעירייה הוגשה בקשה לאיחוד שש החלקות אך זו לא בוצעה מצב שכיום מהווה מכשול תכנוני בפיתוח המתחם .למרות זאת ,נראה כי המתכננים התייחסו לשטח כאל חלקה אחת .שטחה הכולל של מעונות-ים על פי התכנית המקורית הוא 10.083ממ"ר .זהו שטח התכנית וזהו השטח של מעונות ים עד היום ,ניתן לראות את השטח הזה המתוחם בקו כחול בתשריט המצורף. 28 2.2הבניינים והדירות במתחם ממסמך של "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" שיצא ב 4-לאוגוסט 1949ומכונה "תאור השכונה ברחוב בלפור ,בת ים" עולה כי השכונה אשר נבנתה כללה בעת ההיא: 6בתים בני 8דירות בנות 1.5חדרים. 15בתים בני 4דירות בנות 2חדרים. בניין מרכזי הכולל 6 :חנויות 4 ,דירות בנות 2חדרים, 6דירות בנות חדר (מה שאנו מכירים כיום כ"בית מדר"). כל בתי המגורים בנויים כאשר בקומת הקרקע יש דירות למגורים ,פרט לבניין המרכזי (מדר) בו בקומת הקרקע ממוקמות החנויות ובשתי הקומות העליונות ממוקמות הדירות .על פי המסמך התכנוני חושבה כמות האוכלוסייה לפי שתי נפשות לחדר מגורים ובסה"כ כ 400-נפשות במתחם כולו (חשוב לזכור כי בשנת 1949 מדובר בחישוב מאד "מרווח"). ממסמך שנכתב בתאריך 24.11.1949על ידי "החברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ" עולה כי החברה "בית וגן בע"מ" היא שתכננה את הבניין המרכזי (מדר) והעירייה אישרה את בנייתו בתאריך .20.04.1947 "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" היא זו שהוציאה את התוכנית לפועל וניסתה לבנות את הבניין בעזרת האישורים שניתנו לחברת בית וגן בשטח זה. 15הבתים הנוספים במתחם קיבלו אישור בנייה בספטמבר 1949כאשר החברה שקיבלה את האישור היא "החברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ" .בית מדר (הבניין המרכזי) קיבל אישור בנייה בשנת ( .1950אותה חברה לשני האישורים) .כך למעשה נבנו כל הבניינים אשר תוכננו במקור ואשר קיימים (בשינויים ותוספות כאלה ואחרים) עד היום במתחם. 2.3מערכת השבילים לפי מסמך שנקרא "תרשים – חלוקת הבניינים" משנת 1949שהוצא מהתיקייה הכללית בארכיון מחלקת ההנדסה של עיריית בת-ים (ראה מפה מספר ,)7נראה כי השבילים בתוך מעונות-ים הוגדרו בתוכנית כ"שבילים פנימיים" .בתוכנית הוצעו שתי אלטרנטיבות למיקום השבילים ולבסוף הוחלט למקמם בדיוק במרכז החלקות – באמצע בין שתי שורות הבתים .השביל לבניינים 5ו 6-צמוד לגבול התוכנית .שני שבילים הובילו לרחבה המרכזית ,משני צידי הבניין המרכזי (מדר) .שביל הגישה הקיים היום לרחבה המרכזית מרחוב הלפר ,לא היה קיים ואינו מופיע בתוכנית .לא נעשתה חלוקה של השטחים הציבוריים על-פי בניינים, החלוקה היחידה שנעשתה בתוכנית היא לשבילים .גם מצב תכנוני זה הווה מאוחר יותר בעיה רצינית של עמימות תכנונית בהגדרה של 'פרטי' ו'ציבורי' בעיני התושבים ובעיני העירייה מבחינת האחריות על ניקיון ותחזוקה. 2.4היסטוריה משפטית "החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ" רכשה בשנת 1949את שטח מעונות-ים מחברת "בית וגן" ,תכננה ובנתה אותו .נראה כי לצורך ניהול השטח הקימה "החברה המרכזית לשיכון ובניין בע"מ" את "החברה המרכזית למעונות ים בע"מ" והעבירה אליה את הבעלות על הקרקע והבניינים .4חברה זו רשומה עד היום כבעלים של החלקות בשלמותן" .החברה המרכזית למעונות ים" הייתה מורכבת מחברות-בת" ,מעונות ים א' בע"מ"" ,מעונות ים ב' בע"מ" וכן הלאה .5כל חברת-בת חכרה מן החברה המרכזית בניין אחד במעונות-ים, 4הקשר בין החברה המרכזית לשיכון ובניין לבין החברה המרכזית למעונות ים אינו ברור מהמסמכים .כך נראה על סמך הסכם חכירה משנת 49ש'ניבא' צעד זה .יש לציין כי אצל רשם החברות מופיעות גם "החברה המרכזית למעונות ים ב' בע"מ" ו"החברה המרכזית למעונות ים ג' בע"מ" .לא ברור מה היחסים ביניהן ומה חלקה של כל חברה. 5לפי אתר רשם החברות נרשמו במהלך השנים בסה"כ 33חברות-בת ,חלקן הוקמו מאוחר יותר. 29 ומחכירה את דירותיו לצרכי מגורים לאנשים פרטיים ,הרשומים בטאבו כ"חוכרי משנה" .בין חוכרי המשנה ניתן למצוא גם חברות בע"מ ,כגון "אל-על" חברת התעופה לישראל בע"מ (כנראה כי מתחם זה תוכנן במקור כמגורים לטייסים בריטיים שהטיסו את מטוסי אל על מיד לאחר קום המדינה – ראו פירוט למטה). כל חברת בת הייתה "חברה מוגבלת במניות" ובעלת תזכיר ותקנון .כל דייר חוכר משנה נכנס כחבר בחברה והחזיק בחלקו היחסי במניותיה .כך למשל ,הון החברה "מעונות ים ז' בע"מ" היה 1000לירות ישראליות, המחולק ל 1000-מניות שוות בזכויותיהן .כל אחד מדיירי ארבע הדירות בבניין החזיק ב 250-ממניות החברה. חברות הבת יחדיו הן בעלות המניות של החברה המרכזית למעונות ים. החברה המרכזית הקימה במקביל מנהלה ,שהייתה אחראית כנראה לניהול ותחזוקת השטחים המשותפים וכן על גביית התשלומים מן הדיירים בגינם ,כפי שעולה משטר חכירת-משנה משנת .1949מסמכים מתיקי החברה המרכזית כוללים התכתבויות בין השנים 1967ועד ראשית שנות השמונים בין רשם החברות לנציגי החברה בעניין חובות לתשלום ,איומים למחיקת החברה מרישומי רשם החברות ולבסוף מחיקתה הסופית.6 משמעותה המעשית – המשפטית והקניינית של עובדה זו טעונה בירור ובדיקה יסודיים .7כיום באתר רשם החברות כל החברות כולל חברות הבת רשומות כמחוקות ,מלבד מעונות ים כ"ג ,כ"ה ו-כ"ח ,וחברת בית מדר אשר רשומות כחברות פעילות .עם פירוק החברות (וייתכן אף לפני כן) הפסיקה המנהלה לתפקד באופן רשמי ,ואולם ,החברה המרכזית וחברות הבת נותרו הבעלים והחוכרים החוקיים של הנכס. 2.5ראשיתו של תהליך ההתדרדרות והקונטקסט של תהליכי התדרדרות שכונות עם בנייתו שוכנו במתחם מעונות-ים טייסים בריטיים ומשפחותיהם שהביאה לארץ חברת "אל-על" .מעדויות התושבים הותיקים עולה כי כבר בשנים אלה התגוררו במתחם בשכנות עם הטייסים גם משפחות ישראליות, אולם לא ידוע לנו מתי בדיוק עזבו הטייסים ומי הייתה האוכלוסייה שנכנסה במקומם בשנים אלה .ידוע לנו כי מאז שנות החמישים בהן נבנתה מעונות ים ,העיר בת-ים התפתחה דרומה והמתחם עבר תהליכי התדרדרות הדרגתיים – המנהלת הפסיקה לתפקד ,התושבים המקוריים התחלפו ,חלק גדול מהדירות הושכר ,והתמהיל החברתי הפך מגוון – דיירים ותיקים מול שוכרים לטווח קצר ,עולים חדשים ,צעירים ומבוגרים .התחלופה הגבוהה של דיירים וההתדרדרות הפיסית הם שני תהליכים שהחלו במתחם ,הכרוכים זה בזה ומחזקים זה את זה .אוכלוסיית השכונה הידלדלה גם מתושבים וגם מבתי עסק ,לא הושקעו בה משאבים -לא פרטיים ולא ציבוריים ,והשטח הציבורי הפתוח הינו בחלקו מוזנח ,בחלקו מנוכס על-ידי דיירים כשטח פרטי ,ובחלקו הפך למגרש חניה ואשפה .ארז וכרמון ( 8)1996העוסקות בהתפתחות מרכזי ערים, מתארות תהליך מחזורי בחיי שכונות הכולל כמה שלבים ,מהיותן שכונות חיוניות בעלות יציבות חברתית- כלכלית ,דרך תהליכי הידרדרות ועד לנטישה וגוויעה .תהליכים אלו מושפעים מהתפשטות העיר מהמרכז החוצה ,משינויים כלליים ברמת החיים של האוכלוסיה ומתנועות של הגירה מסוגים שונים אל העיר וממנה (שם) .כיום מתחם מעונות ים תואם להגדרות של שכונה בשלב של הידרדרות מואצת (& ALBRANDT ,BROPHY, 1979אצל ארז וכרמון )1996 ,תהליך ההתדרדרות במעונות ים דומה באופיו לשכונות רבות בערים ונובע משינויים ברמה העירונית מחד ,ומאידך מושפע משילוב של מאפיינים ונסיבות ייחודיים למתחם. מאפיינים אלו קיבלו משמעות מיוחדת כאשר החברה המרכזית למעונות ים החלה להכנס לחובות בשנות השבעים (עד כי חדלה סופית לתפקד והתפרקה בראשית שנות השמונים) ובמתחם החל תהליך התדרדרות מואץ .התהליך ותוצאותיו כפי שמשתקפות כיום במעונות ים ,יתוארו בפרק הבא -מצב קיים. 6עיון בתיקי החברות במשרדי רשם החברות במשרד המשפטים ,ירושלים ,ינואר 2011 7על-פי סיכום עם היוע"מ של העירייה ,הנושא נמצא בבדיקה אצל עו"ד מטעם העירייה. 8תמר ארז ,נעמי כרמון ,התחדשות עירונית :סקירת ספרות ובחינת המקרה של שכונת פלורנטין בתל אביב – יפו ,המרכז לחקר העיר והאזור ,הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים ,הטכניון.1996, 30 .3מעונות ים – תיאור מצב קיים 3.1תיאור מצב קיים – תכנוני-משפטי תכניות בניין עיר סטטוטוריות שלוש תכניות סטטוטוריות חלות היום על שטחה של מעונות ים – 2א' תכנית מתאר לכל בת ים משנת ,1968תכנית בי 339/שהיא שינוי לתכנית המתאר משנת ,1988ותכנית בי 141/משנת 1971לרחוב בלפור. בתכנית המתאר 2א' מוגדר שטחה של מעונות ים כ"אזור מגורים ב'" ,בו זכויות הבניה הן 33%משטח המגרש ומקסימום 3קומות על קומת עמודים מפולשת (מתוך הוראות תכנית 2א') .תכנית בי 339/מגדילה את זכויות הבניה מ 33%-ל 40%-לכל קומה ומגדירה את אופן החישוב של מספר יחידות הדיור המותרות בכל מגרש. תכנית בי 141/הינה תכנית שנועדה להסדיר את זכויות הבניה ,השימושים והחזית ברחוב בלפור .בתכנית זו כלול שטחה המערבי של מעונות ים בלבד והוא מוגדר כ"אזור לחלוקה מחדש" ,כלומר התכנית הזו לא קובעת ולא מפרטת את זכויות הבנייה במתחם .חלוקה כזו לא בוצעה מאז (אע"פ שבהוראות התכנית דובר על ביצוע תוך 10שנים) .על פי מכתבו של מהנדס העיר יהושוע פתאל למשרד הבינוי והשיכון ממרץ 2006 למתחם מעונות ים לא קיימת פרצלציה והנתונים הקיימים בעיריית בת-ים (מחלקת הארנונה והמים) אינם תואמים לכתובות הקיימות בפועל. בפועל ,מתחם מעונות ים מחולק לחלקות שאינן תואמות את הבינוי (חלק מהבניינים חצויים בין שתי חלקות, חלק מהחלקות מכילות כמה בניינים וכד' – ראה מפה מס' ,9מפת חלקות) מצב זה ,לא רק שיוצר תלות גדולה בין הבניינים ,אלא מונע את היכולת לחשב מהן זכויות הבנייה הקיימות לכל בניין /קומה /דירה ,ועל-כן לא מאפשר מימוש של הזכויות הלא מנוצלות. מפה מספר :9מפת גושים וחלקות במעונות ים ,מתוך GOVMAP :פורטל גיאוגרפי לאומי 31 תכניות לפינוי בינוי התכנית הראשונה לפינוי בינוי של המתחם הוגשה לוועדה המחוזית ת"א-יפו באוגוסט .2000על פי המסמכים הקיימים העירייה יזמה תכנית זו על מנת להחליף 122יח"ד 9קיימות באיכות ירודה ובגודל ממוצע של 60מ"ר (כנראה שבשלב זה לא היו חלוקות לא חוקיות של דירות או שהעירייה התעלמה מכך) בבניה חדשה בהיקף של 348יח"ד ומסחר של כ 4000מ"ר .לשכת התכנון במשרד הפנים ובוועדה המחוזית ראו תכנית זו לפינוי בינוי "בעין יפה" אך המליצו להימנע משימושים מעורבים של מגורים ומסחר ולהתרכז בבניה איכותית למגורים בלבד ,תוך הגדלה של מספר יחידות הדיור המוצעות .כמו כן הוועדה המליצה על חניה תת קרקעית ושיפורי תנועה משלימים ברחובות הלפר ורמב"ם .על אף האמור לעיל משרד השיכון והבינוי החליט באוקטובר 2000לא לכלול את מעונות ים בין המתחמים המומלצים על ידו לממשלה לפינוי בינוי. ביוני 2001עיריית בת-ים פנתה שנית למשרד הבינוי והשיכון ולוועדה הבינמשרדית לנושאי התחדשות עירונית בבקשה לשקול שנית הכללתה של מעונות ים בפרוייקט .בשלב זה הוגשה פרוגרמה מוצעת הכוללת מגורים ומסחר ברוח התכנית הקודמת ( 348יח"ד) וחניה תת-קרקעית ,וכן תסקיר כלכלי הכולל בחינה של עלויות השיפור התשתיתי הנדרש .גם הפעם נדחתה הבקשה ומעונות ים לא נכללו בפרוייקט ההתחדשות העירונית הממשלתי. במרץ 2005הוצעה תכנית נוספת של פינוי בינוי למתחם שכללה חמישה מבנים -שלושה מגדלים של 22 קומות ושני מבנים של 6-9קומות ושטח פתוח במרכז המתחם ,וכן 1500מ"ר מסחר ו 1900מ"ר למשרדים או שירותים (או הסבה של המשרדים למגורים) .פרוייקט זה קודם על ידי עיריית בת-ים והוגש למתכננת המחוז נעמי אנג'ל ,אשר קיבלה אותו באופן עקרוני .התכנית הזו כלל לא נדונה במשרד השיכון בגלל שלא עמדה בתנאים (בעיקר חוסר במידע עדכני על חלוקת החלקות ואי התאמה לכתובות הרשומות במחלקת הארנונה) ,תוך המלצה מיו"ר הוועדה הבינמשרדית (אדר' סופיה אלדור) לתקן את ההצעה ולהגישה בשנית. התכנית לא הוגשה מאז פעם נוספת. תכניות לא סטטוטוריות התכנית הלא סטטוטורית הרלוונטית הינה ה"תוכנית אסטרטגית להתחדשות ופיתוח בת-ים" ,תכנית שנכתבה ע"י צוות תכנון בראשות ד"ר רונית דוידוביץ' -מרטון ובשיתוף היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית בת-ים ,תכנית זו פורסמה בסוף 2009והיא מהווה תכנית אב והצהרת כוונות לפיתוח העיר ואף על פי שאינה מסמך סטטוטורי יש לה חשיבות מרובה ,בעיקר ברמת הצהרת הכוונות הנוכחיות והאקטואליות של מתכנני העיר וראשיה. בתכנית זו אין התייחסות מיוחדת למתחם מעונות ים ,אך מאידך יש התייחסויות רבות להיבטים תכנוניים הרלוונטיים למעונות ים .כך למשל בהתייחס לשכונות המגורים יש התייחסות מיוחדת לקהילות "סביבת המגורים המשמעותית במרחב העירוני ,צומחת אורגנית על בסיס הקיים ומקשרת בין כלל אזורי העיר כסביבת החיים של הקהילה הנוכחית והקהילה העתידית במקום" (עמ' .)7בתכנית יש גם התייחסות נרחבת לקהילה הקיימת כמובילת התחדשות עירונית ,מושא להעצמה ומיועדת להשתלב בתהליכי התחדשות ושיתוף תכנוניים (עמ' ,)31וכן "הנעת התחדשות שכונות העיר על בסיס השתתפות תושבים ועידודם" (עמ' .)66במסגרת התכנית מוצע כי תהליכי התחדשות ,חברתית ,כלכלית וסביבתית ,ייעשו תוך עבודה קהילתית בשכונות השונות ותוך העצמת קהילות מוחלשות (עמ' .)69 בהתייחס לגובה ולצפיפות הבניה מצויין כי "בת ים תעלה את היקפי הבניה בכל העיר מתוך תפיסה המכירה באיכויות של עיר אינטנסיבית וצפופה" (עמ' ,)20האזור שבו שוכנת מעונות ים מוגדר בתכנית כאזור עם בניה עתידית גבוהה וכן מעונות ים אינה נזכרת כמתחם/שכונה שבו יש לשמר גובה קיים ,כפי שמצויין לגבי שני מתחמים אחרים בעיר (שיכון ותיקים ושכונת עמידר) (עמ' .)20עם זאת בפגישה שערכנו עם גורי נדלר וסבסטיאן ולרשטיין ממחלקת תכנון אסטרטגי בעירייה ב ,11.11.10-הועלתה האפשרות לסמן את מעונות 9תכניות הפינוי-בינוי שהגישה העירייה למשרד השיכון כוללות ,בנוסף לבתי "מעונות ים" ,שני בניינים סמוכים נוספים – האחד על פינת הלפר ובלפור והשני על רמב"ם צפונית לבתי המתחם. 32 ים בדומה לשכונת עמידר ובכך להבטיח שימורה "כמוצר נדיר בנוף העירוני ,תוך תחזוקה הולמת ויצירת מרחב חיים איכותי ,חיזוק האוכלוסיה המקומית ,קישורה הפיזי והחברתי לשאר העיר וביחסי גומלין עם הסביבה העירונית הסמוכה" (עמ' .)71 תכנית זו מציעה מספר רחובות מרכז עירוניים סביבם תתרחש "חבילת התחדשות" ופיתוח אינטנסיביים (עמ' .)59מעונות ים יושבת בסמיכות לשניים מהצירים האלו – בלפור ורוטשילד. סטטוס משפטי הסוגיה המשפטית במעונות ים דורשת למידה יסודית ופתרון משפטי בכדי לאפשר שינויים פיסיים (פיתוח) וחברתיים (התארגנות /רישום כבתים משותפים) במתחם – הן שינויים על בסיס הקיים והן שינויים הכוללים פיתוח עתידי מסיבי. עיקר המורכבות נובע מכך שמעונות ים הוקמה ונוהלה כמנגנון של חברה בע"מ אחת גדולה וחברות בע"מ קטנות (לכל בניין/כניסה) אשר הן חוכרות משנה של הבניינים .במבנה המשפטי-קנייני הזה ,בעלי הדירות הינם חוכרי משנה .המעמד המשפטי הזה וזכות הקניין אשר הוא מקנה לבעלי הדירות הינם בעייתיים .חוכרי משנה לא יכולים ,למשל ,לקבל היתר בנייה ללא חתימת החוכרים והבעלים – כלומר החברות בע"מ .במצב הנוכחי בו רב החברות המקוריות אינן פעילות מזה כשלושים שנה ורשומות כמחוקות ברשם החברות משנת 101986לא ניתן לממש את זכויות הבנייה – לא אלו הקיימות כיום ולא כאלו שיינתנו בעקבות תכנון חדש. על-כן יש לעשות בירור איזה הליך משפטי דרוש בכדי להפוך את בעלי הדירות לבעלים (החייאה של החברות או כל הליך אחר) וכיצד ניתן לממשו (מה הוא דורש מהרשויות ,מבעלי הדירות ,מרשם החברות ,כמה זמן וכסף נדרשים וכד'). כאמור התכנון ואישורו אינם תלויים בפתרון הסוגיה המשפטית ועל-כן לא צריך לחכות איתם עד לפתרונה, אולם מימוש של כל תכנון תלוי בפתרון המשפטי ולכן הוא הכרחי. בפגישה עם היועצת המשפטית של עיריית בת-ים עו"ד חנה כהן בתאריך ה 17.01.2011-סוכם כי העירייה תבדוק את הנושא באמצעות עו"ד שעובד איתה כריטיינר .טרם קיבלנו עדכונים ו/או הבהרות בעקבות בדיקה זו. 10מידע המבוסס על עיון בתיקי החברות במשרדי רשם החברות במשרד המשפטים ,ירושלים ,ינואר 2011 33 3.2תיאור מצב קיים חברתי – ארגוני מצב קיים – חברתי האוכלוסיה המתגוררת ב 116-יחידות הדיור הקיימות במתחם רובה יהודית (ידוע לנו על דירה אחת המושכרת לדיירים ערבים) ,ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך .האוכלוסייה במעונות ים מגוונת מבחינת גילאים ,אם כי חלק לא קטן ממנה הינם קשישים ופנסיונרים ,חלקם נזקק לשירותי הרווחה .במתחם מתגוררים הן תושבים ותיקים והן עולים חדשים ממדינות ברה"מ לשעבר. מסקרים וראיונות שערכנו עולה כי כ 55%-מהיחידות מושכרות ,כ 38%-מהיחידות מאוכלוסות על ידי בעליהן וכ 7%-מהיחידות מאופיינות כחנויות ,דירות ריקות ,דירות בבעלות אפוטרופסים או דיירים פולשים.11כלומר חלק ניכר מבעלי הנכסים במתחם אינם מתגוררים בו בפועל. בסקר מצומצם יותר שכלל 33תושבים (מהם 23בעלי דירות ו 10-מתגוררים בשכירות) מצאנו כי כמחצית מהתושבים מתגוררים עם אדם נוסף ( 2נפשות ביחידה) ,רבע מהם בגפם ,והשאר עם עוד 2-4נפשות .כמו כן מצאנו כי 39%מהתושבים מתגוררים לא יותר מ 10-שנים בדירתם 27% ,בין 11-20שנה ,והשאר מעל 20שנה. מהראיונות ומהמפגשים שערכנו עם תושבי המקום עולה תמונה של מערכת יחסים חברתית מורכבת ביותר. מהסקר שערכנו עולה כי למרות שמרבית התושבים מכירים לפחות כמה משכניהם בשמם הפרטי ,לרובם המכריע ( )69%אין קשר עם שכניהם (שיחות מזדמנות ,מפגשים חברתיים ,בילויים משותפים) ,וכ56%- חשים כי אינם יכולים לפנות לאף אחד משכניהם בבקשת עזרה .התושבים ציינו אם כן כי ישנם קשרים רופפים למדי בין התושבים השונים ,ישנם מתחים חברתיים ועוינות בין דיירים שונים .גם בממצא זה ישנו הבדל בין דיירי חלקים שונים במתחם (למשל אלו הגרים בבנינים הפונים לרחוב רמב"ם לעומת אלו הגרים בבניינים הפנימיים יותר (רחובות בלפור והלפר) .כך למשל הדיירים המתגוררים בביניינים אשר סובבים את מתחם החניה חשים נפגעים יותר מאחרים ממפגעי רעש ,זיהום ,ריחות ומראה פחי האשפה הניבט מחלונותיהם לעומת דיירי רחוב רמב"ם .נושא אחר המעורר מתחים הוא הבניה הלא חוקית ,פיצולי הדירות והדיירים הפולשים .יש להדגיש כי דווקא הפרויקט והמעורבות של חלק מהתושבים בתהליכי הגדרת החזון מיתנו במידת מה מתחים חברתיים ,סייעו להיכרות הדדית בין התושבים והקשבה הדדית למרות חילוקי דעות עקרוניים בנוגע לפעולות המיידיות והעתידיות אשר נחוצות במקום .לגבי תחושת הביטחון של הדיירים,כ- 56%מהנסקרים מרגישים בטוחים במתחם לפחות רב הזמן וכ 38%אינם מרגישים בטוחים במעונות ים. ניתן לסכם ולומר כי ישנן שתי מגמות במקביל – האחת היא של הגברת המתחים ,עוינות והסתגרות של חלק מהתושבים לאור התפתחות הפרויקט ,בעיקר של דיירים אשר בחרו לא להשתתף במפגשים או כאלה אשר פרשו מהפרויקט במהלכו ,המגמה השנייה היא דווקא של התגבשות והיכרות הדדית של תושבים עם שכניהם למתחם ,בעיקר מדובר על תושבים המשתתפים באופן קבוע בפרויקט. מרבית הנסקרים מעונינים להמשיך ולהתגורר במעונות ים ( )60%ובאופן כללי נצפתה מגמה של עלייה ברצון להמשיך ולהתגורר במעונות ביחס ישר לוותק המגורים .במפות מנטליות מספר 9-10מדגישה התושבת נ' את חשיבות הנושאים של ביטחון ונוחות בשכונה: 11הנתונים מבוססים על בדיקה של 97יחידות. 34 "ככה אני ארצה שיהיה בעתיד ,שיהיה נקי ומסודר ופרחים וירוק ועצים וזה מול מה שיש היום -גועל נפש ומכת חתולים .אני לא רואה אנשים בכלל ולכן גם לא ציירתי אותם ,לגבי בית מדר ציירתי אותה כי זו נקודת ציון בשבילי ,היא הגבול של השכונה מבחינתי ...גם ציירתי שבילים כי זה מאד משמעותי ,הם המקור חיכוך בין התושבים ,אני גם באופן אישי לא מרגישה בטוחה בכלל כיום כשאני הולכת בשבילים ,אני בטוחה רק בבית בפנים כשהכל נעול וסגור .במפת העתיד ציירתי שכונה שאני מקווה שבה אוכל להרגיש ביטחון .במפת ההווה בכלל לא ציירתי את עצמי כי אני לא מחייכת כמו שאני מצויירת במפת העתיד ,בחזון שלי ,זה שינוי לא רק פיסי אלא גם פרקטי ,למשל בהרגשת הביטחון והנוחות בשכונה" (נ' מסבירה למראיין את המפות שציירה ,ראיון עומק )13.6.2011 מפות מספר :9-10מפות מנטליות של עבר (למעלה) ועתיד (למטה) של דיירת השכונה נ' 35 מצב קיים – התארגנות כיום אין במעונות ים התארגנות כלשהי של תושבים מלבד קבוצת התושבים אשר משתתפים בפרויקט הנוכחי .היעדר ההתארגנות ניכר לא רק ברמה השכונתית אלא גם ובעיקר ברמת הבניין הבודד והכניסה; כך למשל אין ועדי בתים ,אין איסוף כסף לתחזוקה שוטפת ולכך יש ,כמובן ,השלכה מיידית על מצבם הפיסי והחיצוני של המבנים במקום .על אף זאת יש לציין כי קיים הבדל בין חלק מהכניסות ברחוב רמב"ם לשאר תמונה מספר :6שלט המכריז על בניה במעונות ים בשנות השבעים (תמונה באדיבות דורית סגל) הבניינים במתחם .בעוד שברמב"ם ,על אף היעדרה של התארגנות כלשהי ,חלק מהכניסות הצליחו לגייס כסף ולשפץ את חדר המדרגות והכניסה לבניין (למשל סיוד וטיפוח הכניסה ברמב"ם ,)16בשאר הבניינים בחלקו הפנימי של המתחם נתקלים הדיירים בקושי רב לטפל אפילו בבעיות שוטפות כגון נזילות ,תקלות בתשתיות החשמל והביוב ,חלקי טיח שנופלים וכדומה. עם תחילת הפרויקט נוכחנו כי מלבד תושב אחד שהיה בקשר מתמשך עם העירייה חווים התושבים יאוש וחוסר אונים אל מול הבעיות היומיומיות המתחם .למרות נכונותם לקחת חלק בפרויקט ,ספק רב הועלה בעיקר בחודשים הראשונים אך גם בהמשך לגבי יכולתם לחולל שינוי .הסבר אפשרי אחד לתחושת היאוש מצאנו בתפיסתם של כ 42%-מהנסקרים שלדיירים האחרים לא אכפת מסביבת המגורים ואין להם רצון לשנות ולשפר. 36 תמונה מספר :7מעונות ים בשנות השמונים המוקדמות (תמונה באדיבות גבריאל חלפון) מצב קיים – פיסי באופן כללי ניתן לומר כי מצבה הפיסי של מעונות ים ירוד .חזותם של מרבית הבניינים בלויה והם לא שופצו שנים ארוכות ,הכניסות לבתים מוזנחות ,בחלקם חלקי טיח ובטון נופלים מהקירות ,אין הסדרה של תאורה, אין ניקיון שוטף וכדומה .יחד עם זאת יש להבחין בין הבתים ברחוב רמב"ם לשאר הבניינים ,באופן כללי ניתן לומר כי המצב החזותי ברמב"ם טוב מעט יותר משאר המתחם ,חלק מהכניסות אף שיפצו מעט וסיידו את חדרי המדרגות ואין בהם הזנחה במידה הקיימת בבניינים אחרים במתחם. בנוסף להזנחה ולבעיות הפיסיות ישנה תופעה של בניה בלתי חוקית ,תוספות בניה וסגירה של חצרות בגדרות ואמצעים מאולתרים יותר ופחות (מלוחות עץ וגדרות פלסטיק ועד חומות בטון גבוהות) .ישנה תחושה במעונות ים כי חלק גדול מהדיירים מבקש להסתגר מפני השכנים ומפני הסובב ,זאת תוך השתלטות על שטחים אשר אינם פרטיים .סוגיה זו עולה גם מהראיונות שערכנו עם תושבי המקום. בעיה אקוטית נוספת הינה השטחים שבין הבניינים ולצד השבילים .שטחים אלו מוזנחים מאד ,מלאי אשפה אשר לרוב אינה נאספת ,גרוטאות וקוצים .מצב זה תורם לחזות המוזנחת הכללית של המתחם ולהרגשה השלילית של התושבים. בעיות התשתית ,ובכללן החניה ופינוי האשפה ידונו בפרקים נפרדים על אף הקשר ההדוק שלהן למצב הפיסי והחזותי של המקום. מצב קיים – עמימות תכנונית בין הפרטי לציבורי שטחה של מעונות-ים הוא שטח פרטי המשותף לכל 12116המשפחות המתגוררות במתחם .מכיוון שהמנגנון שאמור להיות אחראי על השטח הפרטי-משותף והמעונות והמבנה המשפטי הסבוך שלהם אינו מתפקד, הדיירים היום אינם יודעים מה שייך למי ובפועל תופסים את השטח כציבורי ובאחריות תחזוקתית של העירייה .העובדה כי לא קיימות בשטח חלקות התואמות למיקומי הבניינים הגבירה אף היא את העמימות והתוצאה היא שבעוד שהדיירים תופסים את השטח כציבורי העירייה רואה את השטח כפרטי על פי חוק 12יחד עם בית מדר יש במתחם 116יח"ד .במסמכים ובתכניות שאנחנו בדקנו בית מדר הינו חלק מהמתחם ,אולם משפחת מדר טוענת שלבית מדר יש מגרש נפרד וסטטוס אחר .הדבר טעון בדיקה משפטית. 37 ולכן לא מסייעת לדיירים בטיפול בו .חוסר הבנתם של הדיירים בנוגע לאיזה שטח שייך לאיזה בניין/ דייר וכן העובדה שהעירייה אינה נכנסת לשטחים פרטיים הובילו לשני תהליכים במתחם .הראשון הוא הזנחה ונטישה של השטח המשותף אותו היו הדיירים צריכים לתחזק ביחד ,זאת בשל קשיים כלכליים וחוסר שיתוף פעולה ביניהם .השני הוא סיפוח והשתלטות על שטחים הצמודים לבתים של מספר דיירים והפיכתם לגינה פרטית ומגודרת. הבעיות והמטרדים המעסיקים את דיירי המתחם – אשפה ,חניה ,ביוב ותשתיות אחרות הן אמנם בעיות המעסיקות תושבים בכל מקום ,אולם במעונות ים הן מועצמות ,בין השאר ,בשל העמימות התכנונית הזו אשר יוצרת תלות הדדית גדולה יותר בין דיירי המתחם וקשר מורכב יותר עם העירייה. תמונה מספר :8אחת הכניסות לבנין בשכונה כיום מצב קיים – קשר עם הרשויות העמימות התכנונית במתחם והיותו שטח פרטי-משותף מייצרים בעיות וחוסר ודאות לגבי האחריות לטיפול רציף במתחם .חוסר מעורבות העירייה במתחם עלה בשיחות רבות עם תושבים .טענות הועלו בעיקר בנוגע לסוגיית פינוי האשפה או להתערבות חד פעמית בסוגיית החניה (שתי סוגיות שיידונו בפרקים נפרדים) ,לבעיות ביוב ולטיפול בעשביה בשבילים במתחם .במהלך הפרויקט נכח נציג קבוע של היחידה לתכנון אסטרטגי ולמספר מפגשים ו/או אירועים הגיעו נציגים מאגפים שונים .כך החל במהלך השנה שיח קבוע בין התושבים לעירייה הן פורמלי על הבעיות המשותפות והן לא פורמלי על התמודדויות אישיות .עם זאת התושבים עדיין חשים כי העירייה נטשה את האזור לבעיותיו ושעליה לעזור הרבה יותר בתחזוקתו השוטפת. פרויקט זה אשר ניזום ומלווה על-ידי העירייה מהווה נקודת מפנה ביחס של העירייה למתחם ועל-כן מייצר פוטנציאל לשינוי בקשר של דיירי המתחם והעירייה הן בפועל והן בתחושה בקרב הדיירים .יש לבסס ולמסד את השותפות המתפתחת בין התושבים הפעילים לעירייה. 38 .4בעיות תשתית ומפגעים בפרק זה מפורטים הבעיות והמטרדים המרכזיים שמפריעים לחיי היומיום במעונות ים ובהם אנו מבקשים טיפול ופתרונות מיידיים .הפרק מציג בקצרה את הבעיות המרכזיות ובהמשך מרחיב על שני נושאים שהועלו על ידי התושבים מתחילת התהליך ולכל אורכו כמקורות המרכזיים לקשיים והבעיות במגורים במתחם, ולתחושת של ניכור ,בושה והשפלה :ניקיון ופנוי אשפה ,ורחבת החניה .שתי הבעיות הללו קשורות ומזינות זו את זו .בהתייעצות עם התושבים ולאור שיקולים של זמן ביצוע וייתכנות ,הוחלט להתמקד בפתרון שתי בעיות אלו :בעיית פינוי האשפה ובעיית רחבת החניה. 4.1סקירת בעיות ומטרדים תשתיתיים במתחם מעונות ים שטחים פתוחים במתחם מספר שטחים פתוחים (שאינם סלולים ואינם מגודרים) בהם פשטה ההזנחה ובשלב זה אין הדיירים ערוכים לטפח אותם .הזנחתם של השטחים הפתוחים ,ברובם לצידי השבילים הסלולים במתחם קשורה קשר הדוק לבעיית העמימות התכנונית וחוסר ההבחנה בין פרטי וציבורי במקום כפי שכבר פירטנו בהרחבה בפרק .3הזנחה זו ניכרת באופן פיסי בקוצים ,עשבים ולכלוך המצטבר בשטחים אלו ואיננו מטופל ,כולל אשפה "גדולה" למשל חלקי ריהוט ,מזרונים וכדומה המושלכים לשטחים אלו ונערמים שם. תשתיות ביוב ,מים וחשמל מפגישותינו עם התושבים והשיחות שערכנו עימם עולה בעיה קשה של הזנחה גם בהקשר לתשתיות "בסיסיות" כגון ביוב ,מים וחשמל .התושבים מתלוננים על בעיות צנרת קשות בבניינים עצמם וביניהם, בעיות הגורמות הצפות ,פיצוץ צינורות וכדומה .בעיות במערכת המים ,גניבה של מים על ידי דיירים פולשים וכן בעיות במערכת החשמל .בעיות אלו לא מטופלות תמיד באופן מיידי וחלקן חוזרות על עצמן ומרעות את איכות חיי התושבים .מצאנו כי אי ההבחנה בין שטח פרטי וציבורי ,גם מבחינת התושבים ,גם מבחינת העירייה (כפי שהרחבנו בפרקים הקודמים) וגם מבחינת הרשויות המטפלות בתשתיות אלו ,תורם לטיפול לקוי במפגעים ולבעיות תשתית חמורות אלו. המלצות לפתרון בעיות התשתית •פתרון בעיית השטחים הפתוחים -נחוץ ,לדעתנו ,בד בבד עם פתרון בעיית איסוף האשפה ,להסדיר את שטחי הבור והשבילים במתחם כך שיתאפשר טיפוח של השטחים האלו .הכוונה היא לתיקון או עשייה מחדש של השבילים ,עקירת כל העשבים השוטים וניקוי האשפה מהשטחים הפנויים והנחת תשתיות לגינון (צריך להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי מילוי השטחים באדמה/חצץ/טוף שימנע גידול מחדש של הקוצים ויוכל להוות בסיס לגינון עתידי יחד עם מראה טוב ,יחסית) .הסדרה ראשונית זו תאפשר את המשך הטיפוח של שטחים אלו .אנו ממליצים לתושבים להתארגן לפעילות התנדבותית אשר תדאג לטיפוח שטחים אלו ובהמשך על ידי ההתארגנות הפורמלית של התושבים. •פתרון בעיות התשתית (מים חשמל וביוב) .אנו ממליצים כי העירייה תיקח אחריות על תיקון תשתיות הביוב ,המים והחשמל כמענה ראשוני לסכנות בטיחותיות ובריאותיות ועל מנת לספק לתושבים תנאי מחיה בסיסיים .לאחר השיפוץ הבסיסי של הבעיות החמורות ביותר ובהתאם לסעיף הבא ,תוגדר ותובהר אחריות התושבים לתחזוקת התשתיות .המלצה זו ממחישה בשנית את העיקרון שהדגשנו בתחילת הדו"ח של כניסת העירייה לטיפול בשיפור התשתיות במתחם למרות שהשטח מוגדר כפרטי אך כצעד בונה אמון וכהזדמנות לשינוי היחסים בין העירייה לקהילה. 39 •השתתפות כספית של בעלי הדירות בתיקון התשתיות בתחום השטח (הפרטי) של מעונות ים .אנו ממליצים כי התושבים ייקחו חלק במימון תיקון התשתיות אך באופן מסובסד ו/או הדרגתי ופרוגרסיבי (מתחשב ביכולות של התושב) למשל באמצעות גבייה חד פעמית בתשלומי המסים לעירייה ,או הלוואות בתנאים טובים. •הסדר חדש ומוסכם של אחריות על התשתיות באמצעות מיפוי רשמי ,ברור ומסודר של העירייה של מערכות התשתית במתחם כך שדיירי כל בניין ידעו מאיזו נקודה בשטח האחריות של העירייה נגמרת ושלהם מתחילה .זאת לא על-פי התכניות המקוריות אלא על-פי הסדר חדש בין העירייה והתושבים שמתייחס אל המצב הקיים כאל מצב ביניים (בין ההזנחה וההתדרדרות כנחלת העבר לבין תכנון ופיתוח עתידי). 4.2התערבות ממוקדת -פינוי אשפה וניקיון במתחם מעונות ים תיאור מצב קיים היעדר מספר מספק של פחים ,מקבץ הפחים ברחבת החניה ,היווצרותן של ערמות אשפה כבדה כתוצאה מתחלופת דירות תכופה ,היות החניה מרחב ציבורי של עוברי אורח הזורקים את אשפתם במתחם ,היעדר פינוי סדיר של הפחים ,היעדר ניקיון סדיר של המתחם ,רעש גרירת הפחים בשבילים הרעועים ובמדרגות בשעות הלילה המאוחרות הן עיקרי הטענות והתלונות שהעלו התושבים מראשיתו של הפרויקט ובמהלך כל המפגשים .הטיפול בבעיות אלו סומן על ידי כלל המשתתפים כמשימה הראשונה של התערבות ממוקדת בפרויקט. בעבר הרחוק היו מתקנים קבועים שהכילו פחים קטנים בסמוך לכל מבנה המתחם .ברחוב רמב"ם קיימות נישות (קטנות) בחומה הפונה לרחוב אשר שימשו את תושבי הרחוב .במעבר לפחים גדולים יותר הוסרו המתקנים והפחים מוקמו במקבץ של שישה עד שמונה פחים ברחבת החניה .פחים אלו משמשים את 14הכניסות של המבנים הפנימיים במתחם .ברחוב רמב"ם מוקמו הפחים הגדולים על המדרכה בסמוך לחומה. התערבות שלושה מפגשים יוחדו לסוגיית הניקיון ופינוי האשפה במתחם (.)6/12/10 ,22/11/10 ,8/11/10 במהלך מפגשים אלו עסקו המשתתפים באיתור ,אפיון ומיקום הבעיות הנוגעות לניקיון ופינוי האשפה במתחם ואף העלו פתרונות שונים .את אפיון הבעיות והפתרונות הרצויים הציגו המשתתפים בפני נציגי העירייה מאגף תברואה ושפ"ע שנכחו במפגש ( )8/11/10והגיבו לרעיונות השונים. נציגות של חמישה משתתפים התנדבה לעבוד עם הרעיונות השונים והמגבלות שהציגה העירייה על בניית תוכנית מקיפה של ניקיון ופינוי אשפה במתחם .הנציגות סיירה במתחם ,סימנה מיקומים אפשריים לפחים והתוותה תוכנית לשיפור מערכת הניקיון ,האכיפה ,פינוי האשפה וחינוך התושבים .את התוכנית הציגה הנציגות למשתתפים לקבלת אישורם ומסרה ,בצירוף מפת סימון הפחים ,לראש היחידה לתכנון אסטרטגי בתאריך ה 2-לינואר .2011 (ראו מסגרת למטה) 40 תוכנית פינוי אשפה ושיפור תנאים במתחם מעונות ים סיכום הדברים על פי עבודתה של נציגות התושבים .1קיבוע פחים :פינוי האשפה והחזרת הפחים למקומם לפי סימון של כל פח לכתובת שלו (סימון על הפח, סימון על מקומו ,ושיפור נראות הכתובות במתחם) לפי שילוט והסברה לדיירים ולעובדי הניקיון. .2פחים ברחוב רמב"ם :ברח' רמב"ם להגדיל את הנישות של פחי האשפה ועד לביצוע ההגדלה הנ"ל להעלות את הפחים לשטח הכניסה ושלא יעמדו ברחוב. .3שינוע פחים :בכל מקום שיש מדרגות יש לייצר רמפות להרמת והורדת הפחים .במדרגות לרמב"ם צריך לדאוג באיזו שהיא צורה שתהיה אפשרות להוריד את הפחים (בגלל המדרגות) ושיחליטו מה הם רוצים לעשות רמפה או כל דבר אחר. .4שעות פינוי :את האשפה צריך לפנות ולהחזיר את הפחים למקום עד השעה 23.00לכל המאוחר. .5ניקיון :את כל המתחם צריך לנקות לפחות שלוש פעמים בשבוע. .6הסברה :לזמן את כל דיירי מעונות ים להדריך ולהסביר להם מה הוא מיקום פחי האשפה של כל בנין ושמירה על הניקיון .הפנינג הסברתי אולי בשילוב האגף לחינוך סביבתי עם הפעלות למבוגרים ולילדים. .7בחירה של קבוצת נאמני ניקיון שתשמור על המעונות מבחינת הסדר והניקיון ותהיה בקשר צמוד עם העירייה. .8אכיפה :יש לאפשר 3חודשי הסתגלות לדיירים כדי שיפנימו את התהליך החדש ולאחר מכן -מתן קנסות. .9ציון יום פינוי אשפה גדולה (תוצר של פינוי דירות) ובמקרה הזה מתן קנסות מהיום הראשון ,או כל הסדר אחר שיפתור את בעיית האשפה שמייצרת התדירות הגבוהה של פינוי דירות במתחם. .10לגבי אשפתונים -אין צורך בהם מכיוון שלחלק מהדיירים יהיה נוח להניח שם את האשפה שלהם מהבית ,דבר שלא צריך להעלות אותו בכלל. .11בשבילים החשוכים יש לדאוג לתאורה (הכניסה מרחוב רמב"ם חשוכה במיוחד) אבל לדאוג גם שלא תאיר לתוך הבתים דבר מאוד חשוב. בתאריך ה 9-לינואר 2011נערך סיור של נציגות התושבים עם נציגי העירייה במתחם שבחן את תוכנית מיקום הפחים .בתאריך ה 6-ליוני 2011הציבו נציגי התושבים ונציג העירייה שלטים המודעים לתושבים כי" :כאן יבנה מתקן קבע לפח אשפה .עיריית בת-ים בשיתוף אוניברסיטת תל-אביב יזמה פרויקט שמטרתו לשפר את איכות החיים במתחם ‘מעונות ים .במסגרת הפרויקט ,יבנה כאן מתקן קבוע לפח אשפה לשימוש דיירי הבניין בכניסה זו בלבד .מיקום המתקן נבחר בשיתוף פעולה עם צוות תושבים המשתתפים בפרויקט". השלטים הוצבו בכל הנקודות המיועדות למתקני הקבע במעונות ים (למעט ברחוב רמב"ם) וקראו לתושבים להביע את התנגדותם בשני מועדים בהם תקבל נציגות התושבים והעירייה קהל .בתאריכים 13/6/11 וה 20/6/11-נערכה קבלת הקהל במועדון העיוור במתחם אליה הגיע מספר קטן של תושבים שביקשו לברר על התוכנית .שתי משפחות במתחם הביעו התנגדות נחרצת להצבת הפחים בסמיכות גדולה כל כך לכניסת ביתם (משפחות אלה בחרו שלא להגיע ל'קבלת הקהל' ולדבר עם הפעילים ועם נציג העירייה ,אלא להתעמת איתם "על הדרך" בסיור שערכו בשטח) .לאחר סיור נוסף הגיעו נציגי התושבים והעירייה לפשרה במיקום הפחים עם אחת המשפחות ואילו עם המשפחה הנוספת טרם הגיעו לפתרון .בתאריך ה3/7/11- התקיים מפגש נוסף לקראת סיור עם נציגי מחלקת שפ"ע .בפגישה פירטה נציגות התושבים את הסוגיות הנילוות לתוכנית החדשה לפינוי אשפה (תיקון שבילים ,גינון בחלקות המוזנחות בהן יוצבו פחים ,בניית רמפות למדרגות וכו') .כמו כן הוכרעה המחלוקת לגבי מיקום הפח המשוייך לבלפור .25בסיור שהתקיים ב 4/7/11 -עם נציגי מחלקת שפ"ע הוחלט על טיפול מידיי בשבילים השבורים ובמהמורות הביובים. 41 המלצות •מימוש התוכנית בנושא פינוי האשפה וניקיון במתחם שפותחה על ידי נציגות התושבים והעירייה .עיקרה של התוכנית הוא בשיוך פח לכתובת ,הסדרת פינוי האשפה ,ניקיון המתחם על ידי עובדי העירייה ופעילות חינוכית בנושא לדיירי המתחם. •שיתוף פעולה בין נציגות התושבים לבין חטיבת הקהילה והיחידה לקיימות ואיכות הסביבה אנו ממליצים להשקיע בפעילות חינוכית בנושא ניקיון ,שמירה על איכות הסביבה ומעורבות קהילתית באמצעות חיבור קהילת התושבים לאגפים אלו מתוך כוונה להרחיב את מעורבותה של הקהילה בפתרון בעיות .השקת תוכנית פינוי האשפה במתחם כאירוע (הפנינג) הסברתי וחינוכי בנושא ניקיון וטיפוח הסביבה יכול להוות בסיס לשיתוף פעולה מתמשך בין התושבים לאגפים הנ"ל. •הסדרת שטחי הבור והשבילים במתחם לאור חששות התושבים מפיזורם של הפחים במתחם בקרבת חצרות ,מרפסות וחלונות .הסדרה זו תכלול תיקון או עשייה מחדש של השבילים ,עקירת כל העשבים השוטים וניקוי האשפה מהשטחים הפנויים ,והנחת תשתיות לגינון עתידי ותאפשר את המשך טיפוח שטחים אלו. 4.3התערבות ממוקדת -רחבת החניה תיאור המצב הקיים נושא החניה במתחם מעונות ים הינו אחד הנושאים הרגישים והמורכבים ביותר ,אשר הועלה על-ידי חלק מהתושבים הפעילים ועל-ידי כל התושבים הגרים בסמוך לחניה ,כבעיה דחופה ומשמעותית הנמצאת בסדר עדיפויות גבוה לפתרון .בשל רגישותו קיימנו שתי אסיפות תושבים בנושא בשלב מתקדם של תהליך העבודה (בתאריכים – 28/3ו ,)11/4 -במטרה לנסח יחד את בעיית החניה ,לנסות לפרקה לגורמים ,לבדוק מהם הצדדים השונים שלה ולבדוק האם ניתן לפתור אותה בטווח הקצר בדרך של פשרה .מסמך זה מסכם את עיקרי הדברים ומציג את הפתרונות והדרישות של התושבים מהעירייה בעניין החניה .מסמך זה נשלח לעירייה במהלך חודש מאי בכדי לזרז פתרון הבעייה. לפני כחמש עשרה שנה סללה העירייה את השטח הפתוח המשותף לכלל תושבי מעונות ים והשטח הפתוח השייך למגרש של בית מדר .פעולה זו נעשתה לבקשתם של חלק מדיירי המתחם בזמנו ,בשל בעיות חוזרות ונשנות של הצפות וביוב ובשל העובדה שהשטח היה מוזנח ומלוכלך .סלילת השטח ופתיחת מעבר סלול ממנו אל רחוב הלפר הפכה אותו דה-פקטו למגרש חניה .מגרש החניה הזה משמש הן את דיירי מתחם מעונות ים אשר בבעלותם מכונית והן עוברי אורח המגיעים לאזור ולשירותיו השונים .במשך מספר שנים, ביזמת תושבי המתחם המשתמשים בחניה ,הוצב שער חשמלי למגרש החניה ונעשתה חלוקה פנימית ,על- פי הסכמות בין המשתמשים של החניות .הסדר זה התמוסס עם השנים .לפני כשנה ,ככל הידוע לנו ביזמת בעלי החניון הסמוך ,הוצב שער עם מפתח למגרש החניה ,אולם גם שער זה לא החזיק מעמד זמן רב והיום הכניסה לשטח החניה שוב פתוחה לכולם.13 מכיוון שמתחם החניה שנבנה בזמנו לבקשת התושבים אינו מוגדר ומתוחם דיו כך שיהיה לשימוש של דיירי המתחם בלבד ובשל מחסור במקומות חניה באזור ,קיימת תופעה של חניית יתר על ידי עוברי אורח .הפיכת הרחבה המרכזית למגרש חניה ציבורי ופתוח מייצרת בעיות של רעש ,לכלוך ושימושים לא הולמים (כגון טיפולי רכב ,ומפגשים רעשניים) עבור כל תושבי מעונות ים ובעיקר עבור אלו הגרים בסמוך לחניה .יחד עם זאת החניה משמשת גם את דיירי המתחם עצמו (מתוכם רק כ 3-בעלי רכבים מדיירי הבניינים הסובבים את הרחבה) כמקום חניה קבוע. 13מאחר ותהליך הקמת החניה לא נעשה בצורה מסודרת וחוקית של הוצאת היתר וחלוקה פורמאלית של השטח המידע מבוסס על עדויות תושבי המתחם ובעלי הנכסים. 42 מפה מספר :10תצלום אויר של המתחם ובמרכזו מגרש החניה הצגת הבעיה להלן עיקרי הבעיות שנוצרו מהשימוש ברחבה כחניה ציבורית כפי שהועלו על ידי התושבים. הסדרים חוקיים וחלוקת זכויות •השטח המדובר אינו מיועד (לא בתכניות ולא בשטרות של חברת מעונות ים) לחניה ומהווה שטח משותף השייך לכל בעלי הדירות במתחם .יתכן וחלקו שייך לבית מדר. •אי שוויון בהתייחסות לחלקים השונים של השטחים המשותפים במתחם – בעוד שהחלק המדובר "הולאם" לצורכי החניה ומשמש את הציבור הרחב ,השטח המשותף הפנימי (מערבית לרמב"ם) הינו סגור לכניסת כלי רכב וברובו מחולק ומגודר לטובת חצרות "פרטיות". •מרבית דיירי המתחם המשתמשים בדרך קבע בחניה לא גרים בסמיכות אליה ואינם משתתפים בדרך קבע בתהליך שלנו. •בשל המציאות הקיימת בפועל במשך שנים רבות ,דיירי המתחם המשתמשים בחניה רואים בה כמשהו השייך להם בזכות ,חלקם תולים שילוט ואף מעמידים עמודים ושרשרות ברזל במקומות החניה הקבועים בהם הם מחנים את מכוניתם. •בשל השימוש הציבורי הנרחב בחניה לעיתים קרובות התושבים עצמם אינם מצליחים לעשות בה שימוש. תוצרי לוואי שליליים: •כניסה ויציאה של מכוניות לאורך כל היממה וחניה שלהן במקום מהווה מטרד חמור של רעש וזיהום אויר לדיירים הגרים בסמוך לחניה וירידה בערך הדירות. •כחלק מ"הלאמת" השטח לחניה ,הוצבו בו פחי הזבל של המתחם כולו .תוצר לוואי זה של החניה פוגע, שוב ,בעיקר בדיירים הגרים בסמיכות לו ומשרת את הדיירים של המתחם כולו (הסדרת הפחים וניקיון המתחם נידונו בסעיף הקודם). • רחבת החניה הפרוצה לכל הופכת איזור זה במתחם המגורים לרחוב שתנועת האנשים בו מחריפה את בעיית הפסולת שקיימת במקום. 43 פתרונות אפשריים כאמור ,בעיית החניה הינה אקוטית עבור הדיירים הגרים בסמיכות לה מצד אחד ,ומצד שני לכל שינוי במצב הקיים במסגרת ניסיון לפתרון יש פוטנציאל הרסני מבחינת יחסי השכנות במתחם .בשל כך ,חילקנו את הפתרונות האפשריים שעלו בפגישות התושבים שקיימנו בנושא לשתיים -לפי רמת השינוי וההתערבות הדרושה: .1הסדרת הרחבה כחניה :השארת השטח לשימוש לצורכי חניה אך ורק לדיירי המתחם ,תוך צמצום מקומות החניה בשל הצורך להרחיקם מהבתים הסמוכים .פתרון זה דורש: •סגירת החניה רק עבור הדיירים ומניעת כניסה לבאי שיפודי ציפורה ולזרים באמצעות שילוט ,מחסום ואכיפה. •סימון מקומות החניה. •הפרדה פיסית בין מקומות החניה לבין שטח מסביב לבתים באמצעות צמחיה /גדר או בדרך אחרת. •הסברה לדיירי המתחם על השינוי ,וליווי ועזרה לדיירים בהגעה להסכמה על אופן השימוש המשותף בחניה (התמודדות עם מספר קטן יותר של מקומות חניה והתחשבות בדיירים הגרים בסמיכות לחניה). •מציאת פתרונות חניה נוספים באזור באמצעות יצירת תו חניה אזורי ,פתיחת החניון התת-קרקעי הקיים בבניין רוטשילד הסמוך והקצאת חלק ממקומות החניה בו לטובת תושבי האזור. .2ביטול מוחלט של החניה וחלוקה של השטח לבתים הצמודים לו .פתרון זה דורש: •הסברה לדיירי המתחם על השינוי ,וליווי ועזרה לדיירים בהתמודדות עם ההתנגדויות לשינוי. •מציאת פתרונות אחרים למצוקת החניה באזור באמצעות יצירת תו חניה אזורי ,פתיחת החניון התת- קרקעי הקיים בבניין רוטשילד הסמוך והקצאת חלק ממקומות החניה בו לטובת תושבי האזור. •ביטול החניה באמצעות סגירת דרך הגישה אליה מרחוב הלפר ,שילוט ,ואכיפה במידת הצורך. נדגיש כי הרוב הגדול של תושבי המתחם הפעילים בתהליך בעד פתרון הקצה של ביטול החניה בגלל שהבעיות שהיא מייצרת ,סכסוכי השכנים המתמידים גוברות על תועלתה. נציין כי התלבטנו רבות בשאלה האם עלינו לקבוע עמדה מקצועית אשר מכריעה בין שתי החלופות שהוצעו לפתרון בעיית החניה .לאחר דיונים רבים בסוגיה הגענו למסקנה כי לא עלינו לקבוע עדיפות לאחת משתי החלופות אלא כי קביעה זו תהיה חלק מתהליך הסדרת החניה אשר ייעשה בשיתוף פעולה הדוק בין התושבים לבין העירייה .התהליך המקצועי שאנו יזמנו בנושא זה יחד עם התושבים הביא להבנה מעמיקה יותר של המשמעויות של כל אחד משני הפתרונות .התושבים הפעילים ,המצוידים בידע זה יכולים להגיע להכרעות משלהם. 44 המלצות נושא החניה הוא מהנושאים הכאובים והבעייתיים במתחם .בעוד חלק קטן מדיירי המתחם הם בעלי רכב פרטי ונהנים מהשימוש בחניה ,משמשת רחבת החניה רבים ממבקרי האזור המזדמנים ומייצרת בעיות של זיהום ,רעש ,לכלוך ,והעדר פרטיות עבור דיירי הבניינים המקיפים אותה .בשל העובדה שהפיכת השטח לחניה בעבר נעשה על-ידי העירייה יש הסכמה מלאה בקרב כל תושבי המתחם המשתתפים בתהליך שכל התערבות בעניין החניה חייבת להיעשות על ידי העירייה :העירייה היא זו שצריכה לעשות את השינוי ולדאוג לקיומו לאורך זמן .גם מצד העירייה קיימת הסכמה לפעול בנושא במסגרת המגבלות החוקיות הקיימות (בעיקר עובדת היות החניה שטח פרטי). •חשוב מאד שכל שינוי יעשה תוך עבודה משותפת עם התושבים הפעילים ובפעילות של הסברה לכלל תושבי המתחם והאזור. •אנו ממליצים כי העירייה תנקוט בתהליך הדרגתי שתחילתו בהסברה ויידוע כלל התושבים על כוונת העירייה לפתור את הבעיה והמשכו בפעולות הדרגתיות כגון הצבת צמחיה בסמוך לבניינים ,חלוקת תווי חניה לתושבי המתחם ואכיפת הסדר ברחבה (במקרה של בחירת פתרון .)1התושבים הפעילים מבקשים להיות מיודעים אך לא לקחת חלק אקטיבי בפעולות אלו על מנת להימנע ממאבקים עם שכניהם .כפי שציינו בפתיח בנושא זה אין לנו המלצות קונקרטיות לתושבים .זוהי דוגמא לפעילות של פיתוח במתחם שאנו ממליצים שתיזום ותקודם על ידי העירייה .כמובן ,שנציגות של התושבים חייבת לעבוד בשיתוף עם העירייה ולקחת אחריות על קידום הפרויקט ועל יידוע התושבים 45 .5חלופות לפיתוח עתידי 5.1רקע כאמור ,המטרה והמנדט המוצהרים של עבודתנו המשותפת עם התושבים הוגדרו כגיבוש חזון למעונות-ים. החזון ,כפי שהוא מובא בדוח זה ,כולל בתוכו רבדים שונים של שינוי בטווחים שונים של זמן ובאופנים שונים של ביצוע ומימוש .חלופות הפיתוח העתידי הן הניסיון לגבש ולבחור בתכנית כוללת למתחם שתהווה תרגום פיסי-כלכלי-משפטי של החזון לטווח הארוך. למן תחילת העבודה שלנו עם התושבים ריחפה מעל שאלת הפיתוח העתידי בעיקר בצורתו של מנגנון "פינוי-בינוי" .כמו במקומות רבים בארץ ,גם במעונות ים השילוב של מצב פיסי וחברתי מדורדר יחד עם מיקום בעל פוטנציאל נדל"ני מוביל לכך שאפשרות של פינוי-בינוי ,אם כשמועה בלבד ואם כמשהו בעל סיכויי מימוש גבוהים יותר ,תעמוד תמיד ברקע בייחוד לאור העובדה כי מעונות ים כבר הוזכרה כמתחם לפינוי ובינוי בתכניות העבר כפי שפורט בפרק .3זאת ,יחד עם הרצון של חלק גדול מהתושבים בשינוי מסיבי שתחילתו בתוצר תכנוני רשמי בעל סיכויי מימוש עתידיים גדולים ,הוביל אותנו לעיסוק נרחב בחלופות לפיתוח עתידי בצורת מנגנוני ההתחדשות העירונית המוכרים. 5.2תהליך גיבוש החלופות •הקדשנו לחלופות זמן ועבודה רבים ,זאת בכדי להביא בפני דיירי המתחם ובעלי הנכסים בו את מירב ומיטב הנתונים והמידע על סוגיו השונים ,גם זה היבש והמקצועי וגם זה המקומי והאישי :ראשית הצגנו, הצוות המקצועי בפני התושבים הפעילים ,ארבע חלופות אותן הגדרנו על-פי מנגנוני ההתחדשות העירונית הקיימים בהתאמה לאפיונים הייחודיים של מעונות ים .החלופות הוצגו על פי קריטריונים מוגדרים ,באופן מפורט ובהיר עד כמה שניתן בשלב בו אין נתונים כלכליים ואחרים מפורטים. •ערכנו דיון במפגשים עם התושבים הפעילים ביתרונות ובחסרונות של כל אחת מהחלופות. •ערכנו סקר בו עברנו מדלת לדלת ויחד עם שאלות נוספות הצגנו בקצרה את ארבע החלופות ושאלנו לגבי העדפה של אחת מהן .סך הכל סקרנו בשיטה זו 30דירות. •הבאנו בפני התושבים הפעילים את תוצאות הסקר ולאורן דנו בייתכנות המימוש של כל אחת מהחלופות. •הזמנו למפגש התושבים הפעילים יזם בתחום הנדל"ן שעמו אנחנו עובדים בפרויקט ביפו ג' ,בכדי לשמוע ממנו על החלופות השונות מנקודת מבט ,ניסיון וידע של יזם. •החלטנו על קיום מפגש בעלי נכסים בו נציג את התהליך ואת החלופות לבחירה של כל אחד מבעלי הנכסים במתחם. •תכננו את המפגש והכנו אותו יחד עם התושבים הפעילים. •ב 3.10.2011-התקיים מפגש בעלי הנכסים .במפגש השתתפו 50בעלי נכסים .מתוכם 17בעלי נכסים שלראשונה הגיעו לפעילות הקשורה בפרויקט. 5.3ארבע החלופות אלו ארבע החלופות המרכזיות לעתידו התכנוני-פיסי של מתחם מעונות ים אשר הוצגו בפירוט לתושבים במפגשים ובסקר: .1חלופת אפס :השארת המצב הקיים .ללא התערבות של תכנון ופיתוח יישאר המצב כפי שהוא היום( .מבחינת גודל הדירות ,מצב הבניינים ,מצב התשתיות ,אי הבהירות לגבי השטחים הציבוריים ,אופי האוכלוסיה וכד') .זהו אינו מצב סטטי אלא מצב של התדרדרות כללית עם הזמן בקצב שקשה לצפות מראש. 47 .2שיפור-שימור :בחלופה זו ההתערבות היא מינימלית ואינה כוללת בניה ופיתוח אלא הסדרה של הסטטוס התכנוני והמשפטי של המתחם (שכרגע הם לא ברורים) ושיפור תנאי המגורים בו – הסדרה של השטחים המשותפים והשימוש בהם (חניה /גינון) ,הסדרה של נושא האשפה .שיפוץ התשתיות והבניינים הקיימים בהשקעה משותפת של העירייה והתושבים. .3עיבוי-בינוי :תכנון מחדש של המתחם ,על בסיס הקיים ,שיאפשר תוספת קומות על הבניינים הקיימים והרחבה של הדירות ויחלק מחדש את השטחים המשותפים במתחם .חלופה זו מצריכה מעורבות של יזם /קבלן שעליו יחולו הסיכון וההוצאות לפיתוח תמורת הרווחים העתידיים ממכירת הדירות הנוספות. הבינוי נעשה בדרך כלל ללא צורך בפינוי הדיירים מדירותיהם .מימוש התכנית דורש הסכמה של בעלי הדירות בכל בניין. .4פינוי-בינוי :תכנון מחדש של המתחם במקום הקיים .פיתוח ובנייה מסיביים במתחם שכוללים הריסה של כל הקיים ובניה חדשה במקומו .בעלי הדירות מקבלים תמורת הדירות שלהם וההסכמה לפינוי בינוי דירה חדשה במתחם או סכום כסף השווה לזה (בהתאם להסכם ישיר עם היזם /קבלן) בעלי הדירות מפונים מהמתחם בשלב ההריסה ,ומקבלים מימון למגורים זמניים על-ידי היזם /קבלן עד לגמר הבנייה. פינוי-בינוי דורש הסכמה של 100%מבעלי הדירות במתחם. תוך כדי ליבון והבהרת מורכבותן והשלכותיהן של החלופות התגבשו כמה הסכמות והבנות עבור המתחם עצמו: •לאחר ניתוח תוצאות הסקר והעמדות שהושמעו במפגשים ראינו כי חלופת האפס אינה רלוונטית עוד משום שכולם הביעו את רצונם בשינוי כלשהו .גם אם שינוי מינימלי ,כזה שנועד רק לשפר את תנאי החיים במרקם הבנוי הקיים. •על-כן במפגש בעלי הנכסים הוצגו והובאו לבחירה שלוש החלופות :שיפור-שימור; עיבוי-בינוי; פינוי- בינוי. •מחשבה נוספת שהועלתה על-ידי התושבים היא יציאה מתוך התפיסה המקורית של 'חלופה אחת למתחם אחד' וחלוקה של המתחם לתתי מתחמים על פי קריטריונים מרחביים-תכנוניים ועל-פי התפלגות מרחבית של הבחירה של בעלי הנכסים .הכוונה היא לגבש חלופות פיתוח שונות באזורים שונים במתחם הן על פי נטיית הלב של התושבים והן על פי התאמות תכנוניות .גיבוש תפיסה כזו יפותח בשלב ב' של הפרויקט. 48 תמצית חלופה 1 שיפור-שימור חלופה 2 עיבוי-בינוי חלופה 3 פינוי-בינוי תכנון הסדרת הסטטוס התכנוני בין בעלי הדירות ומול הרשויות. תכנית איחוד וחלוקה ,כשנה- שנה וחצי. שינוי תב"ע למתחם :איחוד וחלוקה וזכויות בניה נוספות. כשנתיים – שנתיים וחצי תכנון ואישור התכניות (אם לא יצריך אישור ועדה מחוזית) תב"ע חדשה למתחם. כשלוש – חמש שנים תכנון ואישור התכניות. שלב קבלת הסכמות בעלי הדירות יכול לקחת הרבה זמן. מימוש המימוש תלוי בהתארגנות של כל בניין בנפרד ובהשגת מימון. שיפוץ של בניין תלוי בהסכמת בעלי הדירות בו בלבד ,מספיק רב של שני שליש .לגבי הטיפול בשטחים הפתוחים דרושה החלטה מוסכמת של רב בעלי הדירות במתחם כולו. כל בניין תלוי בהסכמת בעלי הדירות בו בלבד .אחוז ההסכמה הנדרש תלוי בהיקף התוספת ביחס לשטח הבנוי הקיים – נע בין 66%ל.100%- בעיקרון מימוש תכנית פינוי- בינוי מותנה בהסכמת כל בעלי הדירות במתחם. ניתן לתכנן את המתחם כך שיחולק לשניים-שלושה תתי- מתחמים ,במקרה כזה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לכל תת-מתחם בנפרד. עלויות בעלי הדירות יישאו בעלויות שיפוץ הבניינים. בנוגע לשטחים שבין הבניינים זה טעון בדיקה ,תלוי ,בין השאר ,בסטטוס התכנוני והחוקי שיוחלט לגביהם. טעון בדיקה. תלוי ברמת הכדאיות הכלכלית – כמה תוספת של יח"ד צריך בשביל שבעלי הדירות לא יצטרכו לשאת בעלויות השיפוץ. העלות כולה על היזם. (תמורת זכויות הבניה שבעלי הדירות מוכרים לו). היתכנות תלוי ברצון וביכולת הכלכלית של בעלי הדירות ושל העירייה. טעון בדיקה של כדאיות כלכלית והיתכנות הנדסית. מצד אחד גבוהה בשל התעוררות כוחות שוק הנדל"ן בבת-ים ,מצד שני נמוכה בשל הצורך בהסכמה מלאה של כל בעלי הדירות ,ובשל הצורך במציאת יזם בתנאי אי וודאות גבוהים. השלכות אפשרות למימוש זכויות הבניה הקיימות. אפשרות לשיפור וחידוש מינימלים של הבניינים והתשתיות. מספר הדירות לא גדל. עליה קטנה בעלויות החזקת הדירה. פוטנציאל לעליה קטנה בערך הדירות. הגדלת זכויות הבניה – אפשרות להרחבת הדירות הקיימות בתנאי של הוספת קומות נוספות לכל בניין. שיפוץ וחידוש מסיביים של הבניינים והתשתיות. מספר הדירות והדיירים בכל בניין גדל. עליה בינונית בעלויות החזקת הדירה והבניין. פוטנציאל לעליה בינונית בערך הדירות. שינוי מוחלט של הבינוי במעונות-ים .בניה חדשה של דירות בינוניות וגדולות ברבי קומות. תשתיות ובינוי חדשים. מספר הדירות במעונות ים יגדל לפחות פי שלוש. מחייב מעבר דירה לשנים של הבנייה. עליה גדולה בעלויות החזקת הדירה והבניין. פוטנציאל לעליה משמעותית בערך הדירות. טבלה מספר : 1סיכום תמציתי של החלופות השונות 49 5.4מפגש בעלי הנכסים לקראת המפגש נעשתה עבודה מאומצת לאיתור והזמנה של מירב בעלי הדירות והנכסים במעונות-ים .מתוך 64בעלי נכסים שאותרו והוזמנו באופן אישי (מלבד תליית הודעות על המפגש במתחם עצמו) ,הגיעו כ50- איש ,חלקם מתגוררים במעונות-ים וחלקם מתגוררים ברחבי הארץ ומחזיקים נכס בבעלותם במתחם. האירוע כלל מספר חלקים: .1הצגת הפרויקט "תושבים מתכננים את עצמם" ,השותפים לפרויקט (עיריית בת-ים ,המעבדה למחקרי תכנון ,סביבה וקהילה באונ' ת"א ,תושבי המעונות עצמם והביאנלה לאדריכלות הנוף העירוני) והמטרה הכללית של הפרויקט. .2הצגת תושבי המתחם הפעילים בפרויקט ,החיים וחיי היומיום במתחם ,על ההיבטים החיוביים והבעיות. .3סקירה תמציתית של מהלך הפרויקט עד כה ותוצריו -מה נעשה ,מה התובנות שעלו מהתהליך ,איזה מידע אותר ומה עדיין חסר. .4סקירה של החלופות הרלוונטיות העיקריות לפיתוח המתחם .החלופות הוצגו הן מהפן המקצועי ע"י צוות המעבדה ,והן מהפן הסובייקטיבי ע"י דיירי המתחם. .5דיון בחלופות ,שאלות ותשובות. המשתתפים באירוע קיבלו חוברת מידע המסכמת את עיקרי הדברים ודף בחירה שעליו התבקשו לסמן את החלופה המועדפת עליהם ולהחזירו אלינו תוך חודש. 5.5נתוני בחירת החלופות מפה מס' :11מיפוי חלופות התושבים מספר 1 50 מתוך 116יחידות דיור וחנויות (כולל בית מדר) יש לנו נתונים לגבי בחירתם של .51לאחר ניתוח הנתונים הקיימים הוחלט בשלב זה לא להשקיע מאמץ נוסף בכדי להגיע אל יתר בעלי הנכסים אשר הנגישות אליהם מסובכת יותר ודורשת זמן ומאמץ ניכרים שהיו מעכבים את סיום שלב א' של הפרויקט .לבעלי נכסים אלו נגיע בשלב ב' של הפרויקט .במפה מס' 11ניתן לראות את התפלגות הבחירה בחלופות על פי מיקום במתחם .על פי התפלגות זו קיים רוב של יותר מ 50%-מאלו שבחרו לפינוי-בינוי. ביקשנו גם לבחון מהו היחס בין החלופות המייצגות העדפה של המרקם הקיים דהיינו חלופת העיבוי-בינוי וחלופת השימור-שיפור ,ובין חלופת השינוי הדרסטי של פינוי – בינוי .במפה מס' 12להלן נתנו ייצוג אחד לשתי החלופות האלו (עיבוי-בינוי ושימור -שיפור ) לעומת חלופת הפינוי-בינוי .גם כך עדיין יש רוב לחלופת הפינוי-בינוי אולם זהו רוב קטן. מפה מספר :12מיפוי חלופות מספר 2 מפה מס' 13הינה תוצר של הנחה הפוכה המחברת דווקא את חלופת העיבוי-בינוי עם חלופת הפינוי-בינוי. זאת מתוך מחשבה שאלו שתי חלופות שיש בהן מן המשותף בהסתמכן על בנייה חדשה כמקור למימון שיפור המגורים ותנאי החיים במתחם .ההנחה כאן היא שאלו שבחרו בהן מעדיפים את השיפור בתנאי המגורים על-פני שימור המרקם הבנוי הקיים ,זאת מבלי להידרש להוצאה כספית .חיבור זה של שתי החלופות הללו מראה כי יש רוב גדול לפיתוח עתידי הכולל בנייה חדשה. 51 מפה מספר :13מיפוי חלופות מספר 3 נתון מלמד וחשוב נוסף הינו התפלגות הבחירה על-פי מי שגר במעונות ים לעומת מי שמשכיר את הנכס שלו ,כפי שמשתקף בגרף מס' .2השוני המובהק בין התפלגות הבחירות של שתי הקבוצות הללו מלמד ,בין השאר ,על האינטרסים ,החששות והמחירים השונים של כל אחת מהחלופות לגבי הגרים במעונות ים ואלו שאינם גרים שם .14מהתפלגות זו ברור לגמרי כי רוב התומכים בחלופת פינוי בינוי הינם בעלי נכסים שלא גרים במתחם .כלומר ,שעבורם מרקם החיים הקיים פחות חשוב לעומת למשל הרווח הכלכלי מהתכנית. לעומת זאת ,בקרב בעלי הנכסים הגרים במתחם אין עדיפות בין שתי החלופות של פינוי בינוי ועיבוי בינוי דבר המעיד על כך כי לבעלי הנכסים הגרים במתחם חשוב אמנם הפיתוח אך במסגרת המרקם הקיים .נתון זה חשוב מאוד לשיקול הדעת ולהחלטה בקשר להמשך פיתוח המתחם. 14זאת מבלי להביא בחשבון את קבוצת שוכרי הדירות ,שאינם משתתפים בתהליך ואין להם זכות בחירה לגבי פיתוח עתידי – לא בעיני החוק ולא בעיני התושבים – בעלי הדירות. 52 גרף מס' :2גרף התפלגות בחירות בחלופות שונות למרות המחשבה והכוונה מראש שנוכל להמליץ ולדרוש קידום של חלופת פיתוח מסוימת למתחם כולו או כמה חלופות לחלקיו השונים של המתחם ,אין באפשרותנו לעשות זאת עם הנתונים הקיימים .ריבוי הנתונים החסרים (יח"ד לגביהן אין לנו מידע על העדפות בעליהן בחלופה מסוימת) והפיזור המרחבי שלהם מקשה על ניתוח מעמיק ותקף של בחירת החלופות ועל הסקת מסקנות אופרטיביות לתכנון על-פיו .במפגש התושבים בו הצגנו את הנתונים ודנו בהם ובהשלכותיהם האפשריות ,הגיעו המשתתפים למסקנה כי לאור התוצאות הללו ,המצב התכנוני הקיים והרצון המשותף לכולם לשינוי כלשהו ,יש להתחיל ,כשלב תכנוני ראשון ,עם תכנון של איחוד וחלוקה .תכנית איחוד וחלוקה שתקטין את תלות הבניינים אלו באלו ,תגדיר את זכויות הבנייה הקיימות ואת הסטטוס התכנוני והקנייני של השטחים בין הבניינים תהווה בסיס טוב יותר לבחירה בחלופה ותשפר את סיכויי המימוש של כל חלופה שתיבחר בהמשך. 53 .6סיכום ,מסקנות והמלצות דו"ח זה מסכם את פרויקט מעונות ים אשר התמקד בנושאים הבאים: •הבנה מעמיקה של המצוקות והבעיות של תושבי המתחם • החוזקות והפוטנציאל של המתחם כפי שעולים בעיני התושבים • הבהרת המצב התכנוני והמשפטי של המתחם • גיבוש החלופות לחידוש המתחם ואיסוף מידע אודותיהן • איתור בעלי הדירות ויצירת קשר איתם למפגש שהתקיים במהלך הפרויקט •טיפול במפגעים יומיומיים כגון הסדרת האשפה והחניה במתחם •כתיבת דוח מסכם ופרק מסקנות והמלצות. הדו"ח נפתח בפירוט ההיסטוריה של מעונות ים מהקמתה ועד היום תוך התייחסות לעברה המפואר ותהליך הידרדרותה כמרכיבים חשובים להבנת המקום והפתרון המתאים לו כיום. בפרק השלישי תיארנו את המצב הקיים במתחם מהיבטים שונים – תכנוניים ,משפטיים ,פיסיים ,חיי יומיום כנקודת המוצא לשינוי .בפרק הרביעי עסקנו בסוגיות ובמטרדים המשפיעים על חיי היומיום במעונות ים: אשפה ,חניה ותשתיות והדגשנו את הצורך המיידי בטיפול ופיתרון מטרדים בטווח הקרוב ,ללא קשר ישיר לפיתוח העתידי ולהתחדשות של המתחם .בפרק החמישי פירטנו באריכות את תהליך לימוד והגדרת חלופות הפיתוח העתידי האפשריות למתחם ואת הנתונים שנאספו לגבי בחירת בעלי הדירות בחלופה המועדפת עליהם. בפרק זה המסכם יוצגו המסקנות וההמלצות האופרטיביות אשר גובשו תוך כדי התהליך ומתוך תקווה כי מסקנות והמלצות אלו יהוו בסיס לעשייה משותפת של התושבים והעירייה בשלבים הבאים של הפרויקט. נפתח באמירה כללית .התהליך שאותו כינינו תושבים מתכננים את עצמם אכן הביא למצב שבו התושבים עצמם יוזמים ומעורבים בנושאים השונים הקשורים לתכנון ופיתוח המתחם .חשוב להדגיש נקודה זו כבר בפתח המסקנות וההמלצות כי להערכתנו ,התהליך שעברה קבוצת התושבים במהלך השנה האחרונה תרם רבות לידע ,להבנה וליוזמה שהתושבים נוקטים בפתרון בעיות היומיום שלהם במתחם ובהחלטות על עתידו. שינוי זה מצדיק גם את התפיסה שאנו מציעים לשלב ב' של העבודה של הקמת עמותת תושבים אשר תוביל את הפיתוח העתידי של המתחם. המסקנות וההמלצות יתמקדו בחמישה נושאים מרכזיים :פיסי ,משפטי ,תכנוני (חלופות הפיתוח) ,קשר עם העירייה ,והמשך העבודה. 6.1המלצות בנושאי פיתוח פיסי – אשפה ,חניה ,שבילים ותשתיות לפני פירוט ההמלצות בנושאים אלו כפי שגם הופיעו בפרקים הרלונטים ברצוננו להדגיש כי נושא זה של פיתוח פיסי של המתחם על תחומיו השונים צריך להפטר בטווח המיידי ! אנו ממליצים לעירייה להקצות משאבים מיידים ולטפל בשלשת התחומים הללו בכדי לפתור בעיות אלו בטווח המיידי .נזכיר שכבר החל טיפול יעיל של העירייה בנושא האשפה וגם בנושא תיקון השבילים שהוא תוצאה של הפעילות המשותפת ומעורבות העירייה בפרויקט .אנו ממליצים להמשיך בדרך זו ולפתור גם את בעיית החניה בהקדם האפשרי. 55 המלצות בנושא בעיית האשפה •מימוש תוכנית בנושא פינוי האשפה וניקיון במתחם שפותחה על ידי נציגות התושבים ונציגי העירייה. עיקרה של התוכנית הוא בשיוך פח לכתובת ,הסדרת פינוי האשפה ,ניקיון המתחם על ידי עובדי העירייה ופעילות חינוכית בנושא לדיירי המתחם. •שיתוף פעולה בין נציגות התושבים לבין נציגי העירייה ובעיקר חטיבת הקהילה והיחידה לקיימות ואיכות הסביבה .אנו ממליצים להשקיע בפעילות חינוכית בנושא ניקיון ,שמירה על איכות הסביבה ומעורבות קהילתית באמצעות חיבור קהילת התושבים לאגפים אלו מתוך כוונה להרחיב את מעורבותה של הקהילה בפתרון בעיות .השקת תוכנית פינוי האשפה במתחם כאירוע (הפנינג) הסברתי וחינוכי בנושא ניקיון וטיפוח הסביבה יכול להוות בסיס לשיתוף פעולה מתמשך בין התושבים לאגפים הנ"ל. •הסדרת שטחי הבור והשבילים במתחם לאור חששות התושבים מפיזורם של הפחים במתחם בקרבת חצרות ,מרפסות וחלונות .אנו ממליצים כי העירייה תתקן את השבילים ,תעקור את העשבים השוטים, תנקה את האשפה מהשטחים הפתוחים ,ותניח תשתיות לגינון .הסדרה ראשונית זו תאפשר את המשך הטיפוח של שטחים אלו .אנו ממליצים לתושבים להתארגן לפעילות התנדבותית אשר תדאג לטיפוח שטחים אלו ובהמשך על ידי ההתארגנות הפורמלית של התושבים. המלצות לפתרון בעיית החניה נושא החניה הוא מהנושאים הכאובים והבעייתיים במתחם .בעוד חלק קטן מדיירי המתחם הם בעלי רכב פרטי ונהנים מהשימוש בחניה ,משמשת רחבת החניה רבים ממבקרי האזור המזדמנים ומייצרת בעיות של זיהום ,רעש ,לכלוך ,והעדר פרטיות עבור דיירי הבניינים המקיפים אותה .בשל העובדה שהפיכת השטח לחניה בעבר נעשה על-ידי העירייה יש הסכמה מלאה בקרב כל תושבי המתחם המשתתפים בתהליך שכל התערבות בעניין החניה חייבת להיעשות על ידי העירייה :העירייה היא זו שצריכה לעשות את השינוי ולדאוג לקיומו לאורך זמן .גם מצד העירייה קיימת הסכמה לפעול בנושא במסגרת המגבלות החוקיות הקיימות (בעיקר עובדת היות החניה שטח פרטי). •חשוב מאד שכל שינוי יעשה תוך עבודה משותפת עם התושבים הפעילים ובפעילות של הסברה לכלל תושבי המתחם והאזור. •אנו ממליצים כי העירייה תנקוט בתהליך הדרגתי שתחילתו בהסברה ויידוע כלל התושבים על כוונת העירייה לפתור את הבעיה והמשכו בפעולות הדרגתיות כגון הצבת צמחיה בסמוך לבניינים ,חלוקת תווי חניה לתושבי המתחם ואכיפת הסדר ברחבה (במקרה של בחירת פתרון .)1התושבים הפעילים מבקשים להיות מיודעים אך לא לקחת חלק אקטיבי בפעולות אלו על מנת להימנע ממאבקים עם שכניהם .כפי שציינו בפתיח בנושא זה אין לנו המלצות קונקרטיות לתושבים .זוהי דוגמא לפעילות של פיתוח במתחם שאנו ממליצים שתיזום ותקודם על ידי העירייה .כמובן ,שנציגות של התושבים חייבת לעבוד בשיתוף עם העירייה ולקחת אחריות על קידום הפרויקט ועל יידוע התושבים כעת ,נחזור על עיקרי ההמלצות לפעולה מיידית בנושא החניה כאשר מוזכרות שתי אופציות עיקריות : .1הסדרת הרחבה כחניה :השארת השטח לשימוש לצורכי חניה אך ורק לדיירי המתחם ,תוך צמצום מקומות החניה בשל הצורך להרחיקם מהבתים הסמוכים .פתרון זה דורש: •סגירת החניה רק עבור הדיירים ומניעת כניסה לבאי שיפודי ציפורה ולזרים באמצעות שילוט ,מחסום ואכיפה. •סימון מקומות החניה. •הפרדה פיסית בין מקומות החניה לבין שטח מסביב לבתים באמצעות צמחיה /גדר או בדרך אחרת. •הסברה לדיירי המתחם על השינוי ,וליווי ועזרה לדיירים בהגעה להסכמה על אופן השימוש המשותף בחניה (גם כהתמודדות עם מספר קטן יותר של מקומות חניה ועם התחשבות בדיירים הגרים בסמיכות 56 לחניה). •צמצום מקומות החניה באמצעות מציאת פתרונות אחרים באזור :יצירת תו חניה אזורי ,פתיחת החניון התת-קרקעי הקיים בבניין רוטשילד הסמוך והקצאת חלק ממקומות החניה בו לטובת תושבי האזור. .2ביטול מוחלט של החניה וחלוקה של השטח לבתים הצמודים לו .פתרון זה דורש: •הסברה לדיירי המתחם על השינוי ,וליווי ועזרה לדיירים בהתמודדות עם ההתנגדויות לשינוי. •מציאת פתרונות אחרים למצוקת החניה באזור באמצעות יצירת תו חניה אזורי ,פתיחת החניון התת- קרקעי הקיים בבניין רוטשילד הסמוך והקצאת חלק ממקומות החניה בו לטובת תושבי האזור. •ביטול החניה באמצעות סגירת דרך הגישה אליה מרחוב הלפר ,שילוט ,ואכיפה במידת הצורך. •בטווח הרחוק יותר – תכנית רה-פרצלציה. נדגיש כי הרוב הגדול של תושבי המתחם הפעילים בתהליך בעד פתרון הקצה של ביטול החניה בגלל שהבעיות שהיא מייצרת ,סכסוכי השכנים המתמידים גוברות על תועלתה. כפי שכבר הזכרנו בטקסט המפורט ,התלבטנו רבות בשאלה האם עלינו לקבוע עמדה מקצועית אשר מכריעה בין שתי החלופות שהוצעו לפתרון בעיית החניה .לאחר דיונים רבים בסוגיה הגענו למסקנה כי לא עלינו לקבוע עדיפות לאחת משתי החלופות אלא כי קביעה זו תהיה חלק מתהליך הסדרת החניה אשר ייעשה בשיתוף פעולה הדוק בין התושבים לבין העירייה .התהליך המקצועי שאנו יזמנו בנושא זה יחד עם התושבים הביא להבנה מעמיקה יותר של המשמעויות של כל אחד משני הפתרונות .התושבים הפעילים, המצוידים בידע זה יכולים להגיע להכרעות משלהם. המלצות לפתרון בעיות התשתית •פתרון בעיות התשתית (מים חשמל וביוב) .אנו ממליצים כי העירייה תיקח אחריות על תיקון תשתיות הביוב ,המים והחשמל כמענה ראשוני לסכנות בטיחותיות ובריאותיות ועל מנת לספק לתושבים תנאי מחיה בסיסיים .לאחר השיפוץ הבסיסי של הבעיות החמורות ביותר ובהתאם לסעיף הבא ,תוגדר ותובהר אחריות התושבים לתחזוקת התשתיות .המלצה זו ממחישה בשנית את העיקרון שהדגשנו בתחילת הדו"ח של כניסת העירייה לטיפול בשיפור התשתיות במתחם למרות שהשטח מוגדר כפרטי אך כצעד בונה אמון וכהזדמנות לשינוי היחסים בין העירייה לקהילה. •השתתפות כספית של בעלי הדירות בתיקון התשתיות בתחום השטח (הפרטי) של מעונות ים .אנו ממליצים כי התושבים ייקחו חלק במימון תיקון התשתיות אך באופן מסובסד ו/או הדרגתי ופרוגרסיבי (מתחשב ביכולות של התושב) למשל באמצעות גבייה חד פעמית בתשלומי המסים לעירייה ,או הלוואות בתנאים טובים. •הסדר חדש ומוסכם של אחריות על התשתיות באמצעות מיפוי רשמי ,ברור ומסודר של העירייה של מערכות התשתית במתחם כך שדיירי כל בניין ידעו מאיזו נקודה בשטח האחריות של העירייה נגמרת ושלהם מתחילה .זאת לא על-פי התכניות המקוריות אלא על-פי הסדר חדש בין העירייה והתושבים שמתייחס אל המצב הקיים כאל מצב ביניים (בין ההזנחה וההתדרדרות כנחלת העבר לבין תכנון ופיתוח עתידי). 57 6.2המלצות בנושא המשפטי הסדרת זכויות הקניין של בעלי הדירות במתחם במצב כיום ,בו החברות בע"מ אינן פעילות /מחוקות אך עדיין רשומות כבעלות הנכסים במתחם ,יש לבדוק מהי הפרוצדורה המנהלית והמשפטית הדרושה לצורך שיפור מעמדם של בעלי הדירות מחוכרי משנה לחוכרים או בעלים ולווים במימוש התהליך שיימצא כתהליך המיטבי לצורך כך .זאת בכדי שיוכלו לממש את זכויות הבניה של הנכס שלהם ,לרשום את הבתים כבתים משותפים ועוד. 6.3המלצות בנושא התכנוני -פיתוח עתידי של המתחם אחת המטרות המרכזיות לפרויקט הייתה ליצור שותפות בין קבוצת אנשי מקצוע העוסקים בתכנון ובפיתוח עירוני במעבדה למחקרי תכנון ,סביבה וקהילה ובין קהילת תושבים במעונות ים שמטרתה לעצב ולפתח את סביבת חייהם של התושבים והקהילה בהתאם לחזון ,לצרכים ,ולשאיפות שלהם ,ובשיתוף העירייה כדי ליצור תיאום בין החזון השכונתי לחזון העירוני .לשם כך גיבשנו מספר כיווני פיתוח עתידיים למתחם שפורטו בפרק .5במפגשי התושבים השונים ובכנס התושבים שיזמנו הצגנו את הנתונים ודנו בהם ובהשלכותיהם האפשריות .בדו"ח אנו מציגים את התפלגות הדעות בין החלופות השונות ואת אפשרויות הניתוח המנוגדות שלהן ואת הסיבות אשר בשלן לא הגענו למסקנות חד משמעיות ולהמלצות לגבי חלופות פיתוח עתידי עבור המתחם כולו או עבור חלקיו השונים. יש להדגיש כי הפרויקט והמעורבות של חלק מהתושבים בתהליכי הגדרת החזון מיתנו במידת מה מתחים חברתיים ,סייעו להיכרות הדדית בין התושבים והקשבה הדדית למרות חילוקי דעות עקרוניים בנוגע לפעולות המיידיות והעתידיות אשר נחוצות במקום .ניתן לסכם ולומר כי ישנן שתי מגמות במקביל – האחת היא של הגברת המתחים ,עוינות והסתגרות של חלק מהתושבים לאור התפתחות הפרויקט ,בעיקר של דיירים אשר בחרו לא להשתתף במפגשים או כאלה אשר פרשו מהפרויקט במהלכו ,המגמה השנייה היא דווקא של התגבשות והיכרות הדדית של תושבים עם שכניהם למתחם ,בעיקר מדובר על תושבים המשתתפים באופן קבוע בפרויקט. ברצוננו לציין מספר תובנות שעלו מניתוח הנתונים לפני שנמליץ על כוון עבודה רצוי: •מתוך 116יחידות דיור וחנויות (כולל בית מדר) יש לנו נתונים לגבי בחירתם של .51לאחר ניתוח הנתונים הקיימים הוחלט בשלב זה לא להשקיע מאמץ נוסף בכדי להגיע אל יתר בעלי הנכסים אשר הנגישות אליהם מסובכת יותר ודורשת זמן ומאמץ ניכרים שהיו מעכבים את סיום שלב א' של הפרויקט .על פי התפלגות זו קיים רוב של יותר מ 50%-מאלו שבחרו בפינוי-בינוי. •היחס בין החלופות המייצגות העדפה של המרקם הקיים דהיינו חלופת העיבוי-בינוי וחלופת השימור- שיפור ,ובין חלופת השינוי הדרסטי של פינוי – בינוי גם הוא מעיד על כך כי עדיין יש רוב לחלופת הפינוי- בינוי אולם זהו רוב קטן. •התפלגות הבחירה בין החלופות על-פי מי שגר במעונות ים לעומת מי שמשכיר את הנכס שלו ,מראה על השוני המובהק בין התפלגות הבחירות של שתי הקבוצות הללו .מהתפלגות זו ברור לגמרי כי רוב התומכים בחלופת פינוי בינוי הינם בעלי נכסים שלא גרים במתחם .כלומר ,עבורם מרקם החיים הקיים פחות חשוב לעומת הרווח הכלכלי מהתכנית .לעומת זאת ,בקרב בעלי הנכסים הגרים במתחם יש עדיפות לשינוי שאיננו דרסטי (עיבוי בינוי ושימור שיפור) דבר המעיד על כך כי לבעלי הנכסים הגרים במתחם חשוב אמנם הפיתוח אך במסגרת המרקם הקיים .נתון זה חשוב מאוד לשיקול הדעת ולהחלטה בקשר להמשך פיתוח המתחם. •מחשבה נוספת שהועלתה על-ידי התושבים היא יציאה מתוך התפיסה המקורית של 'חלופה אחת למתחם אחד' וחלוקה של המתחם לתתי מתחמים על פי קריטריונים מרחביים-תכנוניים ועל-פי התפלגות מרחבית של הבחירה של בעלי הנכסים .הכוונה היא לגבש חלופות פיתוח שונות באזורים שונים במתחם הן על פי נטיית הלב של התושבים והן על פי התאמות תכנוניות .גיבוש תפיסה כזו יפותח בשלב ב' של הפרויקט. 58 •מסקנה ברורה וחשובה אחת נובעת מתוך התהליך היסודי הזה והיא שהמשותף לכל מי שהשתתף ונשאל הוא הרצון לשינוי שישפר משמעותית את איכות החיים במתחם ואת ערך הנכסים בו .מתוך כך אנחנו ממליצים להתחיל ,כשלב תכנוני ראשון ,בתכנית איחוד וחלוקה שתקטין את תלות הבניינים אלו באלו ,תגדיר את זכויות הבנייה הקיימות ואת הסטטוס התכנוני והקנייני של השטחים בין הבניינים .תכנית כזו תהווה בסיס טוב יותר לבחירה בחלופה בעתיד ותשפר את סיכויי המימוש של כל חלופה שתיבחר. •נזכיר שבעקבות הפרויקט ,כבר החל טיפול יעיל של העירייה בנושא ,נשכר מתכנן האמון על תוכנית איחוד וחלוקה וגובשו על-ידי היחידה לתכנון אסטרטגי עקרונות מתווים לתכנון .חשוב שתכנון איחוד וחלוקה מחדש של המתחם (כמו כל פעולה תכנונית או פיסית במתחם) ייעשה בשיתוף של התושבים הפעילים ,תוך דיון פתוח וקשוב עמם מן ההתחלה ,ויידוע והסברה של יתר בעלי הנכסים במתחם בשלב מתקדם יותר של התכנון. 6.4המלצות בנושא קשר עם העירייה קשר טוב ,רציף והדדי בין העירייה לדיירי המתחם הינו תנאי הכרחי לשמירה וחיזוק של המעורבות והעשייה של קבוצת התושבים הפעילים שנוצרה במהלך השנה האחרונה .חשוב כי כל התערבות ועשייה של העירייה במתחם – פיסית ,תכנונית ,משפטית או אחרת -תיעשה תוך שיתוף ,מעורבות ויידוע הדדי. בנוסף ,לאחר שנה של פעילות עולה משני הצדדים (העירייה ונציגות התושבים) בקשה לשיתוף פעולה רב ועקבי יותר של התושבים עם המחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית בתחזוקה השוטפת של המתחם ובהמשך העבודה על פיתוחו .באופן ממוקד יותר אנו ממליצים על קשר ישיר עם המחלקות או אגפים העוסקים בנושאי תכנון ופיתוח ,רווחה ,תברואה ,וקיימות ואיכות הסביבה .קשר ישיר ורציף זה יתאפשר באמצעות הקמת עמותת תושבים ייצוגית בשלב ב' של הפרויקט. 6.5המשך עבודה העבודה המשותפת בין צוות המעבדה לקבוצת תושבים פעילים במתחם מעונות ים הביאה לתוצאות חיוביות ומשמעותיות הן במישור החברתי – ארגוני של מעורבות והבנה רבים יותר של התושבים והן בפעילות אינטנסיבית בשטח לשיפור מיידי של המתחם. תהליך העבודה הוציא אל הפועל את כוחם ואחריותם של התושבים לפעול ולהתארגן על מנת לדאוג לסביבת מגוריהם וליצור בה מרקם חברתי ותרבותי תומך ברוח אמנת בת ים לאיכות חיים עירונית .במהלך הפרויקט גובש גוף ידע רחב על מצבו המשפטי ,תכנוני וחברתי של המתחם .בנוסף תרם התהליך לפיתוח הקשר והאמון בין התושבים לעירייה ופתח פתח לשיתוף פעולה הדוק יותר בעתיד .עם זאת ,רק לקראת סוף התהליך (אוגוסט )2011החלו בשיפור פיסי של המתחם ותוצאות ההתערבות עדיין לא מורגשות בשטח. תושבים רבים נעדרו מהתהליך בגלל סכסוכים בין שכנים או כהפגנת אי אמון ביכולת התהליך להוביל לשינוי או בגלל התנגדות עקרונית לשינוי .בעקבות העדרם של תושבים אלו וכן בשל הנגישות המסובכת אל מרבית בעלי הנכסים (שאינם גרים במתחם או בבת ים) הפרויקט לא צלח באיסוף העדפת הפיתוח של מרבית בעלי הנכסים ולא הוביל להסכמה נרחבת על חלופת פיתוח אחת. לאור זאת ,אנו ממליצים כי שלב ב' של העבודה יתמקד בהקמת עמותת תושבים אשר תמשיך את התהליך. עמותה שמימונה הראשוני (עבור רכז עמותה בשכר שירכז את כל הפעילות השוטפת של העמותה) יעשה על ידי העירייה והתושבים (תשלום מס עמותה) .תפקיד העמותה יתפצל לשני כיוונים :האחד ,המשך טיפול בשיפור שוטף של פני המתחם ביחד עם העירייה והשני קידום נושא פיתוח עתידי של המתחם. 59 PLANNING FOR THE ENVIRONMENT WITH COMMUNITIES המעבדה למחקרי תכנון סביבה וקהילה Department of Geography and Human Environment Faculty of Humanities החוג לגיאוגרפיה וסביבת האדם הפקולטה למדעי הרוח 972.3.620.6243 : | פקס972.3.640.9082 :טל peclab@post.tau.ac.il 60
© Copyright 2024