תוכניות רובעים רובע צפון מערב
רובע צפון-מערב בת-ים תכנית מדיניות נובמבר 2011 עירית בת-ים אגף הנדסה גלור תכנון ואדריכלות בע"מ רח' נמל ת"א ,36תל-אביב טל' ,03-6013701 :פקס03-6961259 : דוא"לdud@gaplde.com : תקציר רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות רובע צפון-מערב בת ים הוא המרכז העירוני הראשי של העיר .הרובע משתרע על שטח של כ 1,200-דונם ) 13%משטח העיר( בין הרחובות הגבול מצפון ,העצמאות ובלפור ממזרח ,יוספטל מדרום וחוף הים ממערב .מתגוררים ברובע כ 32,500-תושבים ,שהם כ- 20%מאוכלוסיית העיר )מרשם האוכלוסין .(2009 ,חוצים את הרובע רחובות עירוניים ראשיים )רוטשילד ,בלפור( המאופיינים בעירוב שימושים למגורים ,מסחר ותעסוקה .הרובע ממוקם בכניסה הצפון-מערבית לעיר )מתל אביב-יפו( ,ועתידה לעבור בו הרכבת הקלה )'הקו האדום'(. מטרת העבודה היא להגדיר את קווי המדיניות אשר יקבעו את אופי ואופן פיתוח הרובע .העבודה מגדירה את המטרות התכנוניות, קובעת פרוגרמה למגורים ולמסחר ותעסוקה ,ומציבה עקרונות לעיצוב עירוני .אלו משולבים עם התפיסה הכלל עירונית כפי שהוגדרה על ידי נציגי העירייה ,וברוח התכנית האסטרטגית העירונית )נערכה בראשות ד"ר רונית דוידוביץ-מרטון(. המטרות העיקריות של מסמך המדיניות הן: .1זיהוי מעמדו וייחודו של הרובע. .2קידום תהליכי התחדשות עירונית. .3חידוש והרחבת המרחב הציבורי. .4קביעת עקרונות לעיצוב עירוני. תמונת העתיד של הרובע גובשה על בסיס הפרופיל הרובעי ומתוך המאפיינים המייחדים אותו והפוטנציאל הגלום בו: תרשים פיתוח הרובע העצמת רובע צפון-מערב כמרכז העירוני הראשי של בת ים ,תוך חיזוק האינטנסיביות העירונית והמרחב הציבורי, ושמירה על איכות חיי התושבים והמבקרים בו .יצירת זהות ושייכות להיסטוריה של העיר על ידי שימור מבנים ,אתרים ומרקמים .שילוב הרובע בתפיסה הכלל-עירונית של חינוך וספורט ימי וכמוקד תרבות נוסף. ניצול יתרון מיקום הרובע בסמיכות לחוף הים ,וכרובע המחבר בין העיר לגלעין המטרופולין – תל אביב-יפו ,תוך השתלבותו בתפקוד המטרופוליני. היעדים התכנוניים לרובע צפון-מערב הם: .1המלצה לקיבולת הנשיאה של הרובע. .2יצירת מגוון סוגי דיור לקבוצות אוכלוסייה שונות )מגורים מוטי-ים למשפחות ,דירות קטנות לצעירים וסטודנטים ,דיור לאוכלוסיה מבוגרת ועוד(. .3הגדרת עקרונות לחידוש הבינוי הקיים )עיבוי-בינוי ,חיזוק מבנים ועוד(. .4חיזוק המגמה לעירוב שימושים על ידי תוספת משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה. .5גיבוש מדיניות לשימור מבנים ,אתרים ומרקמים בעלי ערך היסטורי. .6קביעת עקרונות להגדלת שטחים למבני ציבור. .7יצירת רצף ונגישות לשטחים פתוחים בכלל ,ולים ,בפרט. .8הבטחת נקודות מבט לים. .9קביעת עקרונות בנייה לגובה תוך השתלבותה עם עקרונות העיצוב העירוני. .10גיבוש הנחיות למוקדים אסטרטגיים :שער העיר ,כיכר המצבה וגן דקר. תרשים מבנה עירוני תקציר רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות עקרונות התכנון לרובע שמים דגש על חיזוק האינטנסיביות העירונית על ידי עיבוי משמעותי של המסחר והתעסוקה ברובע .זאת תוך הבחנה בתפקוד הרחובות העירוניים הראשיים – רוטשילד ,בלפור ,הרצל ,יוספטל – כרחובות מוטי עסקים בעלי חזית מסחרית, ובתפקוד הרחובות העורפיים – אזורי המגורים .ייחודיים במרחב העירוני הם רחוב בן גוריון ורצועת החוף המשמשים ,בין היתר, כאזורי פנאי ונופש .בנוסף ,הוגדרו חמישה מוקדי פיתוח – שער העיר ,כיכר המצבה ,גן דקר ,כיכר וינגייט והאמפי – שהן נקודות אסטרטגיות לעיר ולכן כוללים הנחיות ייחודיות. הפרוגרמה המוצעת לרובע מוסיפה כ) 60%-כ 665,000-מ"ר( לשטח הבנוי הקיים ברובע .תוספת משמעותית מיועדת לשטחי מסחר ותעסוקה ) (40%ברחובות העירוניים הראשיים בכלל וברוטשילד בפרט .מימוש הפרוגרמה יגדיל את משקלם של שטחי המסחר והתעסוקה ברובע מ 6%-ל ,20%-ויחזק את מעמד הרובע כמרכז הפעילות העירונית. עיקר תוספת השטחים מיועדת למגורים ) ,(60%וכוללת תוספת של 4,100יחידות דיור .קיימת הבחנה במאפייני המגורים בין הרחובות העירוניים ולבין אזור המגורים )הרחובות העורפיים( בגבהי הבנייה ) 8קומות לעומת ,6בהתאמה( ,גודל ממוצע ליחידת דיור ) 80מ"ר לעומת 110מ"ר ,בהתאמה( והיחס בין שטחי המגורים לשימושים אחרים. מסמך המדיניות ממליץ למקד את הבנייה לגובה ברובע ברחוב רוטשילד כאזור אינטנסיבי לבנייה לגובה ,וברחובות בלפור ,הרצל ,בן גוריון ויוספטל כאזורים בהם הבנייה לגובה תהיה מצומצמת .המסמך כולל הנחיות שיש להתחשב בהן בתכנית הכוללת בנייה לגובה ברחובות אלו וברובע בכלל .הנחיות אלו מתייחסות לבחינת ההתאמה לבנייה לגובה על פי קריטריונים שונים )נצפות ,קווי מבט לים, התאמה למרקם הקיים ,תרומה למרחב הציבורי ועוד( ,לתמהיל השימושים ,לצרכי הציבור ,לעוצמת הבנייה ועיצוב ,למטלות פיתוח ולניהול ואחזקת הבניין. המסמך מציג הנחיות בינוי למספר נושאים הנוגעים לסוגיות תכנון ייחודיות ,שחלקן נכלל כבר היום בשטח הנדון וחלקן יתכן ויתעורר בעת קידום התכנון והפיתוח המפורט :איחוד חלקות ,שני מבנים על חלקה אחת ,קולונדות ,מבני מסחר-מגורים. המסמך מזהה את קווי הממשק עם המרחב העירוני הסובב את הרובע )יפו ,רובע צפון-מזרח( ומציעה ליצור רצף והמשכיות של הרשת העירונית על ידי פיתוח צירים של רחובות עירוניים ראשיים ,מערך צירים ירוקים ,שבילי אופניים ,עידוד פעילויות לאורכם, הגדלת הנגישות ועוד. המרחב הציבורי ברובע מאופיין במספר מרכיבים המייחדים אותו על-פני חלקי העיר האחרים ,ואף ערים אחרות ,כגון רחובות רחבים, יחסית ,מדרכות רחבות ,קולונדות ועוד .לכך מתלווה טופוגרפיה מתונה המגדירה אזור ממנו נצפה הים במפלס הרחוב ,וגינון חלקי לאורך רחובות מסוימים .המסמך מציע לפתח ולשמור על המרחב הציבורי על ידי :חיזוק ושמירה על שפת הרחוב )פינות רחובות, מעברים( ,הנחיות לפיתוח בהתאם לקו גבול אזור מבט לים )ממפלס הקרקע( .בנוסף ,מוצע לפתח ולהנגיש מערכת של צירים ירוקים לאורך ולרוחב הרובע ,אשר יחברו בין העיר לים ,בין חלקי הרובע השונים ובין הרובע למרחב העירוני הסובב אותו. יש לתת מענה לצרכי הציבור העתידיים ברובע ולכלול הנחיות לתוספת קרקע למבני ציבור או שטח בנוי לצרכי ציבור על פי היקף תוספת האוכלוסייה הצפויה ,שילוב שימושים לצרכי ציבור התואמים ו/או משלימים ,שילוב שימושים ציבוריים בשטחים המיועדים למגורים ותעסוקה ,והנחיות לבנייה לגובה של מבני חינוך. רובע צפון-מערב הוא גרעין ראשיתה של העיר – שכונת 'בית וגן' .ברובע נמצאים מרקמי בינוי ייחודיים )מעונות ים( ,מבנים לשימור )בית שלום אש( ,סגנון אדריכלי ייחודי )באהוס( ,אלמנטים ייחודיים )עמדות שמירה( ומרכיבי נוף )מצוק הכורכר( בעלי ערכים היסטוריים החשובים לעיר ,בין היתר ,ליצירת תחושת שייכות לרובע וחוויה מקומית .על מנת לזהות מבנים ומרקמים בעלי ערך ואשר נמצאים בסכנה יש לפעול במקביל לעריכת סקר ותיעוד של מבנים ומרקמים אלו ,לקבוע הנחיות לשימור ולקדם תכנית שימור רובעית. צוות התכנון רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות עיריית בת ים עו"ד ארז פודמסקי שקד ,סמנכ"ל תכנון וארגון אדר' שוקי פתאל ,מהנדס העיר גורי נדלר ,מנהל היח' לתכנון אסטרטגי מתכננת שולה שמר ,מנהלת גף תכנון אדר' ניצן ברכן ,אדריכל אגף הנדסה מוריה שלוי ,היח' לתכנון אסטרטגי צוות התכנון אדר' דודי גלור ,גלור תכנון ואדריכלות מתכננת הדס סיסו-אהוביה ,גלור תכנון ואדריכלות אדר' רן ברעם ,גלור תכנון ואדריכלות פגישות וראיונות רונית הר-גיל ,מנהלת מחלקת חינוך יסודי ,אגף החינוך ,עיריית בת ים רחל וידל ,מנהלת אגף שירותים חברתיים ,עיריית בת ים אריה ללוש ,מנכ"ל החברה לתרבות פנאי וספורט ,בת ים אדר' נחמה ברמן ,אדר' הלל הלמן ,צוות יפו והדרום ,מינהל הנדסה ,עיריית תל אביב-יפו אנאיס גולני ,PGL ,תכנית אב לתחבורה לבת ים סדנת תכנון לרובע צפון-מערב ,מפגש בעלי עניין ,מתכננים ותפקידים בעיריית בת ים ,מרץ 2010 סיורים פורום מתכננים ד.מ.ר – תכנון ופיתוח אזורים ,ד"ר רונית דוידוביץ'-מרטון ,תכנית אסטרטגית לבת ים אלונים גורביץ' אדריכלים בוני ערים – אדר' עדו אלונים ,אדר' חמוטל גורביץ' ,תכנית אסטרטגית לרובע צפון-מזרח לזר אדריכלים ,אדר' דני לזר ,תכנית לחוף בת ים יער אדריכלים ומתכנני ערים ,אדר' אביב יער ,תכנון רחוב בלפור אליקים אדריכלים ,אדר' צדיק אליקים ,תכנית אסטרטגית לרובע העסקים תוכן עניינים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות .1רקע.............................................................................................. 1 כללי............................................................................................... 1 תהליך העבודה................................................................................ 2 תמונת העתיד | יעדי מסמך המדיניות................................................... 3 רקע פיזי | מצב קיים......................................................................... 4 .2מצב מוצע....................................................................................... 8 תרשים פיתוח הרובע........................................................................ 8 תרשים מבנה עירוני.......................................................................... 9 פרוגרמה רובעית | רקע..................................................................... 10 פרוגרמה רובעית | מוצע.................................................................... 11 רחובות עירוניים | מוטי עסקים............................................................ 12 רחובות עירוניים | רצועת החוף........................................................... 17 אזור המגורים.................................................................................. 18 פרוגרמה רובעית | סיכום................................................................... 20 מוקדי פיתוח.................................................................................... 21 .3הנחיות נושאיות לתכנון ופיתוח הרובע............................................... 22 הנחיות בינוי.................................................................................... 22 בנייה לגובה..................................................................................... 23 שימור............................................................................................. 26 המרחב הציבורי............................................................................... 28 צרכי ציבור....................................................................................... 30 שכנות............................................................................................ 31 המלצות להמשך תכנון....................................................................... 32 1 רקע | כללי רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 1 בת ים נוסדה בשנת .1927העיר גובלת בתל אביב-יפו מצפון ,חולון ממזרח וראשון לציון מדרום ,ומהווה חלק מגלעין מטרופולין תל- אביב .גרעין ראשיתה של העיר היתה שכונת "בית וגן" ,הממוקמת ברובע צפון-מערב העיר. רובע צפון-מערב הינו המרכז העירוני הראשי של העיר .חוצים אותו רחובות עירוניים )לדוגמא ,רח' רוטשילד ורח' בלפור( המאופיינים בעירוב שימושים של מגורים לצד מסחר ותעסוקה. המסמך הנוכחי הינו תכנית מדיניות לרובע צפון-מערב של העיר בת-ים .תכנית המדיניות תגדיר את המטרות התכנוניות ,תקבע פרוגרמה למגורים ולמסחר ותעסוקה ,ותציב עקרונות לעיצוב עירוני .אלו ישולבו עם התפיסה הכלל עירונית כפי שתוגדר על ידי נציגי העירייה ,וברוח התכנית האסטרטגית העירונית )נערכה בראשות ד"ר רונית דוידוביץ-מרטון(. המטרות העיקריות לתכנית זו יקבעו את הכלים התכנוניים והפעולות הנדרשות לקידומן ולסדרי העדיפויות: .1 זיהוי מעמדו וייחודו של הרובע. .2 קידום הליכי התחדשות עירונית. .3 חידוש והרחבת המרחב הציבורי. .4 קביעת עקרונות לעיצוב עירוני בת-ים במרחב המטרופוליני מיקום במרחב בלפור רובע צפון-מערב משתרע בין הרחובות: מצפון :רחוב הגבול ,כשמו כן הוא ,מהווה גבול מוניציפאלי בין בת ים לתל אביב-יפו .יצוין כי בתחום העיר תל-אביב-יפו שם הרחוב הוא 'שמחה הולצברג'. מדרום :רחוב יוספטל )משני צידיו( ,ציר עירוני ראשי החוצה את העיר מנתיבי איילון במזרח ועד לחוף הים במערב. ממזרח :שדרות העצמאות )שתי דפנות הרחוב( ,שהן המשכן של שדרות ירושלים ביפו ,ורחוב בלפור )משני צידיו( המהווה רחוב עירוני ראשי בעיר. ממערב :חוף הים. הרובע משתרע על שטח של כ 1,200-דונם .אוכלוסיית הרובע מונה כ 32,500-נפש ,שהם כ 20%-מאוכלוסיית העיר )מרשם אוכלוסין .(2009 ,ברובע כ 10,200-יחידות דיור המהוות 20%מכלל יחידות הדיור בעיר ,וכ 50,000-מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה )כ- 30%משטחי המסחר והתעסוקה בעיר ,לא כולל שטחי תעשיה .נתוני ארנונה.(2008 , רובע צפון-מערב במרחב העירוני 1 רקע | תהליך העבודה פרופיל רובעי 1 סדנת תכנון 2 רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות ניתוח מצב קיים :קהילה ,ערכים היסטוריים ,רקע תכנוני ,שטחי ציבור ,מאפייני בינוי ,ניתוח הרחובות הראשיים ועוד. במהלך חודש מרץ 2010התקיימה סדנת תכנון ,במטרה לקיים סיעור מוחות המתייחס לייחודיות הרובע ,לפוטנציאל הגלום בו ולכיווני פיתוח אפשריים )ראו הרחבה בנספח 'סדנת תכנון'(. זיהוי העוצמות והחולשות 3 חזון 4 המלצות לקידום תהליכי התחדשות ופיתוח 5 בסיום שני השלבים הראשונים ,זוהו והוגדרו העוצמות והחולשות של הרובע בתחום המרחבי-פיזי ובתחום הקהילתי )ראו הרחבה בנספח 'סדנת תכנון'(. גיבוש תפיסת העתיד של הרובע והמטרות התכנוניות שיביאו למימושה. מסמך המדיניות כולל המלצות והנחיות בתחומים הבאים :ציפוף ,בנייה לגובה ,מגורים ,עירוב שימושים ,שימור ,המרחב הציבורי ,מוקדים אסטרטגיים ותנועה וחנייה. 2 1 תמונת העתיד רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות תמונת העתיד גובשה מתוך ייחודיות רובע צפון-מערב והפוטנציאל הגלום בו ,על בסיס הפרופיל הרובעי ולנוכח מטרות המסמך: העצמת רובע צפון-מערב כמרכז העירוני הראשי של בת ים ,תוך חיזוק האינטנסיביות העירונית והמרחב הציבורי ,ושמירה על איכות חיי התושבים והמבקרים בו .יצירת זהות ושייכות להיסטוריה של העיר על ידי שימור מבנים ,אתרים ומרקמים .שילוב הרובע בתפיסה הכלל-עירונית של חינוך וספורט ימי וכמוקד תרבות נוסף. ניצול יתרון מיקום הרובע בסמיכות לחוף הים ,וכרובע המחבר בין העיר לגלעין המטרופולין – תל אביב-יפו, תוך השתלבותו בתפקוד המטרופוליני. יעדי מסמך המדיניות היעדים התכנוניים לרובע מתייחסים לשני רבדים מרכזיים המשולבים זה בזה :האחד ,קידום הליכי התחדשות ופיתוח הרובע ,והשני חידוש המרחב הציבורי וקביעת עקרונות לעיצוב עירוני .יעדים אלו נגזרו ,בין היתר ,מהתפיסה הכלל-עירונית. קידום הליכי התחדשות ופיתוח: .1 .2 .3 .4 .5 המלצה לקיבולת הנשיאה של הרובע. יצירת מגוון סוגי דיור לקבוצות אוכלוסייה שונות )מגורים מוטי-ים למשפחות ,דירות קטנות לצעירים וסטודנטים ,דיור לאוכלוסיה מבוגרת ועוד(. הגדרת עקרונות לחידוש הבינוי הקיים )עיבוי-בינוי ,חיזוק מבנים ועוד(. חיזוק המגמה לעירוב שימושים על ידי תוספת משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה. גיבוש מדיניות לשימור מבנים ,אתרים ומרקמים בעלי ערך היסטורי. חידוש המרחב הציבורי וקביעת עקרונות לעיצוב עירוני: .1 .2 .3 .4 .5 קביעת עקרונות להגדלת שטחים למבני ציבור. יצירת רצף ונגישות לשטחים פתוחים בכלל ,ולים ,בפרט. הבטחת נקודות מבט לים. קביעת עקרונות בנייה לגובה תוך השתלבותה עם עקרונות העיצוב העירוני. גיבוש הנחיות למוקדים אסטרטגיים :שער העיר ,כיכר המצבה וגן דקר. 3 1 רקע פיזי | מצב קיים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 4 ייעודי קרקע: כמחצית מהשטח ברובע מיועד למגורים )כ 600-דונם( ,ורק כ 3%-ביעוד למסחר ותעסוקה )כ 20-דונם( .אחת ממטרות המסמך הינה לשנות יחס זה ולהגדיל את סך השטחים המיועדים למסחר ותעסוקה ברחובות העירוניים החוצים את הרובע. ברובע כ 210-דונם שטחים ציבוריים פתוחים )כולל חוף הים ששטחו 85דונם בתחום הרובע( ,המהווים 6.5מ"ר לנפש .מדד זה גבוה מהנורמה המינימאלית המקובלת העומדת על 5מ"ר שצ"פ לנפש 40 .דונם מיועדים לשב"צים. שימושים: בהתרשמות חזותית מתקבלת תחושה של רובע מעורב-שימושים ,בדגש על מסחר בקומת הקרקע .אך בפועל זהו רובע מגורים מובהק ,כאשר 90%מהשטח הבנוי ברובע משמש למגורים )כ 814,000-מ"ר( ,לעומת 83%בכלל העיר )כולל שטחי תעשיה ותעסוקה( 6% .בלבד הם שטחי מסחר ותעסוקה )כ 50,000-מ"ר( מכלל השטח הבנוי ברובע ,שיעור הגבוה מהשיעור הכלל עירוני העומד על .4%יחד עם זאת 27% ,משטחי המסחר והתעסוקה בעיר )לא כולל שטחי מלאכה ותעשיה( ממוקמים ברובע צפון-מערב. )נתוני ארנונה.(2008 , מאפייני בינוי ברובע: יעודי קרקע ,מצב קיים המבנים מאופיינים בעירוב שימושים כאשר המסחר מתקיים על-פי רוב בקומת הקרקע .מבדיקה שערך צוות התכנון נמצא כי קומת הקרקע לרוב אינה מנוצלת במלואה למסחר .גובהם הממוצע של המבנים ברובע עומד על 4-5קומות .שטחה הממוצע של יחידת דיור ברובע עומד על 83מ"ר ,גבוה מהממוצע העירוני העומד על 77מ"ר. המגרשים ברובע יחסית גדולים ואורכיים ,שטחם הממוצע עומד על כ 1,000-מ"ר .מצב המאפשר קיומם של שני מבנים במגרש – קידמי ואחורי .באזורים מסוימים ישנם הפרשי גובה וכך נוצרה קומת מרתף המשמשת לעיתים למסחר. בת ים היא בין הערים הצפופות בארץ .על שטח של כ 8,000-דונם מתגוררים כ 160,000-תושבים )ע"פ מרשם האוכלוסין.(2009 , צפיפות האוכלוסייה העירונית עומדת של 19,500נפש לקמ"ר ברוטו. רובע צפון-מערב צפוף יותר .כ 32,500-תושבים מתגוררים על שטח של כ 1,200-דונם .צפיפות האוכלוסייה הרובעית עומדת על 30,200נפש לקמ"ר ברוטו. צפיפות המגורים הרובעית עומדת על 9.4יחידות דיור לדונם ברוטו )לעומת 6.5יח"ד לדונם עירוני( ,ו 17-יחידות דיור לדונם נטו )בדומה לצפיפות העירונית העומדת על 16.5יח"ד לדונם(. אחוזי הבנייה המנוצלים בעיר עומדים על 95%ומעידים על עיר הבנויה באופן אינטנסיבי .נמצא כי הרובע אינטנסיבי עוד יותר עם ניצול של 147%מזכויות הבנייה. חתך עירוני – מצב קיים התפלגות יעודי קרקע )דונם( ,מצב קיים התפלגות שימושים – מצב קיים )מ"ר, ארנונה (2009 1 רקע פיזי | מצב קיים חתך רחוב טיפוסי ברובע צפון-מערב: 5 1 רקע פיזי | מצב קיים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 6 בת ים – תל אביב: דמיון רב נמצא במבנה העירוני בין רובע צפון-מערב בבת ים לבין רובע 3בתל אביב-יפו .רובע 3בתל אביב משתרע בין נחל הירקון מצפון ,רח' בוגרשוב מדרום ,אבן גבירול ממזרח וחוף הים ממערב .בשני הרובעים רשת רחובות ראשיים החוצים את הרובע לאורכו ולרוחבו .בבת ים ,הרחובות האורכיים הרצל ובלפור ,בתל אביב – דיזנגוף ובן יהודה .הרחובות הרוחביים בבת ים -רוטשילד, ירושלים והעצמאות ,בתל אביב – נורדאו ,ז'בוטינסקי וארלוזורוב .שני הרובעים גובלים עם חוף הים ממערב ,ומצפון גבול עירוני מוניציפאלי בבת ים עם יפו ,וגבול טבעי בתל אביב של נחל הירקון. הטבלה להלן מציגה השוואה בין בת ים לתל אביב ,ובין רובע צפון-מערב לרובע :3 תל-אביב-יפו שטח )דונם( 51,423 3,473 8,185 1,200 נ'/קמ"ר ברוטו 7,308 18,451 19,426 29,696 נ'/קמ"ר נטו 23,750 39,161 49,120 56,125 יח'/ד' ברוטו 3 11 6 9 יח'/ד /נטו 11 24 16 18 %בניה ברוטו 46 109 55 86 %בניה נטו 81 161 116 138 הרצל כללי רובע 3 כללי רובע צפון-מערב נ'/קמ"ר ברוטו = האוכלוסיה בשטח הרלבנטי מחולקת בשטח הרלבנטי. נ'/קמ"ר נטו = האוכלוסיה בשטח הרלבנטי מחולקת בשטח המיועד למגורים. יח'/ד' ברוטו = מס' יח' הדיור מחולק לסך השטח. יח'/ד' נטו = מס' יח' הדיור מחולק בסך השטח ביעוד למגורים. %בניה ברוטו = השטח הבנוי בשטח הכולל הרלבנטי ,מחולק בשטח הכולל הרלבנטי. %בניה נטו = השטח הבנוי בשטח הכולל הרלבנטי ,מחולק בשטח היעוד למגורים. בלפור בת-ים מקרא: בת ים ,רובע צפון-מערב מההשוואה עולה כי צפיפות האוכלוסייה ברובע 3בת"א ,בהשוואה לרובע צפון-מערב בת-ים ,נמוכה יותר .מאידך ,צפיפות הבניה )יחידות דיור לדונם % ,בניה( גבוהה יותר ברובע 3של ת"א. תל אביב ,רובע 3 1 רקע פיזי | סיכום רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות SWOT בסיום סקירת הפרופיל הרובעי וסיכום הממצאים מסדנת התכנון )ראו הרחבה בנספחים( ,מופו החוזקות ,החולשות ,ההזדמנויות והאיומים ) (SWOTשל רובע צפון-מערב ,בתחום המרחבי-פיזי ובתחום הקהילתי .להלן הממצאים העיקריים: 7 2 מצב מוצע | תרשים פיתוח הרובע מסמך המדיניות מציע לחזק את האינטנסיביות העירונית המאפיינת את הרובע על ידי עיבוי משמעותי של המסחר והתעסוקה. תרשים פיתוח הרובע הינו סכמטי ושם דגש על תפקוד הרחובות העירוניים הראשיים במרחב הרובעי והעירוני .רחובות אלו -רוטשילד ,בלפור, הרצל ויוספטל – הם רחובות מוטי עסקים )בהשוואה לשאר רחובות הרובע( עם עירוב שימושים למגורים, מסחר ותעסוקה ומלונאות עירונית. רחוב בן גוריון בעל תפקוד ייחודי במרחב העירוני בשל היותו חלק מרצועת חוף הים ויכלול שימושים למגורים ,מסחר ,תעסוקה ותיירות. המרחב העירוני המתקיים בין הרחובות העירוניים הראשיים – אזור המגורים – בעל אופי מגורים מובהק. שדרות העצמאות -שדרה עירונית מרכזית אשר תהווה מוקד פעילות ,נופש ופנאי וציר הולכי רגל ורוכבי אופניים. בנוסף ,סומנו 5מוקדי פיתוח :שער העיר ,כיכר המצבה ,גן דקר ,כיכר וינגייט והאמפי .מוקדים אלו מהווים נקודות אסטרטגיות לעיר וכוללים הנחיות ייחודיות במסמך זה. רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות תל אביב-יפו שיכון עמידר שיכון ותיקים מסמך המדיניות מוסיף כ 60%-לשטח הבנוי הקיים ברובע ,תוך תוספת משמעותית לשטחי מסחר ותעסוקה .כ 400,000-מ"ר יתווספו למגורים ,שהם כ 4,100-יחידות דיור )כיום ברובע כ 980,000-מ"ר מגורים ו 11,800-יחידות דיור ,נתוני ארנונה .(2009 תוספת שטחי מסחר ותעסוקה עומדת על כ- 270,000מ"ר )לעומת כ 60,000-מ"ר מסחר ותעסוקה במצב קיים ,נתוני ארנונה ,(2009מרביתם ברחובות העירוניים הראשיים. אזור העסקים תשריט מצב מוצע 8 2 מצב מוצע | תרשים מבנה עירוני תרשים המבנה העירוני מבטא את העקרונות התכנוניים המרכיבים את השלד העירוני של הרובע. בהמשך לתרשים פיתוח הרובע המתאר את חלוקת המרחב ותפקודו והשימושים העיקריים בו ,מוצעים כאן קווים משלימים לפיתוח הרובע אשר נועדו ליצור סביבת חיים איכותית לתושבי הרובע והעיר. בנוסף ,המבנה העירוני נועד לזהות את קווי הממשק עם המרחב העירוני הסובב את הרובע )יפו ,רובע צפון-מזרח ,השכונות מדרום ליוספטל( ,על מנת ליצור קשר והמשכיות בין חלקי העיר השונים. צירים :פיתוח רשת צירים ירוקים להולכי רגל ורוכבי אופניים אשר תחבר בין חלקי הרובע ובין הרובע ליתר שכונות העיר ולערים הגובלות בבת ים .הדגש הוא על צירי אורך המקבילים לרחובות העירוניים הראשיים – בלפור ,הרצל ובן גוריון ,וצירי רוחב שיחברו בין העיר לים – רוטשילד ,ירושלים, העצמאות ,יוספטל .קיימת הבחנה בהיררכיית הצירים :ציר ירוק ראשי המשתלב עם רחובות עירוניים ראשיים ומתפקד כציר עירוני ו/או מטרופוליני ,וציר ירוק מקומי הממוקם לאורך רחובות עורפיים וישמש בעיקר את תושבי הרובע. אזורי בנייה לגובה :מוצע למקם את הבנייה לגובה ברחובות העירוניים תוך הבחנה בין אזורים אינטנסיביים לבין אזורים בהם הבנייה לגובה תהיה מצומצמת .בנייה גבוהה ברחובות אלו ובאזורים אחרים ברובע תהיה בהתאם להמלצות המפורטות בפרק 'בנייה לגובה'. מוקדים :כאמור ,זוהו 5מוקדי פיתוח :שער העיר, כיכר המצבה ,גן דקר ,כיכר וינגייט והאמפי ,המהווים נקודות אסטרטגיות לעיר ולכן כוללים הנחיות פיתוח ייחודיות. חזית מסחרית :המדגישה את מבנה ופריסת הרחובות העירוניים הראשיים ,תוך עירוב שימושים המקיים שפה משותפת עם הרחוב והולכי הרגל. גבול אזור מבט לים :קו הגבול אשר ממנו ניתן לראות את הים ממפלס הקרקע ונקודות התצפית לים .לקו הגבול יש השפעה על הפיתוח העירוני ממערב לו בהתאם להנחיות המפורטות בפרק המרחב הציבורי. רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות תל אביב-יפו שד' העצמאות 9 2 פרוגרמה רובעית | רקע רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות קיבולת הנשיאה של הרובע: הפרוגרמה הרובעית נגזרת מניתוח קיבולת הנשיאה העירונית של הרובע )ראו הרחבה בנספח 'קיבולת הנשיאה העירונית של הרובע'( ,אשר באמצעותה ניתן להעריך באופן כמותי את היצע האנשים/תושבים ביחס לשטח נתון. ברובע צפון-מערב בת ים נבחנה קיבולת הנשיאה על פי מספר פרמטרים :קיבולת סטטוטורית-תכנונית ,קבולת פיזית )ניתוח מאפייניהם של מגרשים טיפוסיים ברובע( ,קיבולת ציבורית )קיבולת ביה"ס יסודיים ברובע( וקיבולת המרחב הציבורי )קיבולת שטחים פתוחים( .להלן סיכום ממצאי קיבולת הנשיאה: תוספת יח"ד )מכסימאלית( תמ"א 35 תמ"א 38 קיבולת סטטוטורית בי* 538/ קי בולת נשיאה פיזית תכנית אסטרטגית עירונית לפי חלקה קטנה בצפיפות של 18יח"ד | חלקה גדולה קיבולת מגרש טיפוסי ** בצפיפות של 24יח"ד חלופת מינימום המבוססת על ביה"ס יסודיים ברובע ממוצע של 30תלמידים בכיתה קי בולת נשיאה צי בורית על פי מדד של 5מ"ר לנפש )כולל שטח חוף הים( שטחים פתוחים קי בולת נשיאה -המרחב הצי בורי סה"כ יח"ד )קיים+מוצע( צפי פות מגורים נטו )יח"ד/ד'( 4,900 1,900 7,500 4,500 16,700 13,700 19,300 16,300 24 20 28 23 2,600 14,400 21 4,400 16,200 23 3,300 15,100 22 * בי - 538/תכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ועיבוי בינוי ,בהליכי אישור. ** קיבולת מגרש טיפוסי נקבעה על פי מגבלות תכסית ,קווי בנייה מינימאליים ) 3-5מ' קו בניין צידי ,תלוי בגודל המגרש( ,גובה בנייה המותאם לתקנות החוק לבנין גבוה והיקף זכויות הבנייה הנובע ממגבלות אלו. קיבולת הנשיאה של הרובע עומדת על תוספת של כ 4,500-5,000-יחידות דיור ,בצפיפות של כ 24-יחידות דיור לדונם נטו. ניתן לשקול תוספת יחידות דיור מעבר לקיבולת זו ,אך תידרשנה פעולות מתאימות כגון תוספת שטחי ציבור ,מתן פתרונות חנייה ועוד. בנוסף לקיבולת הנשיאה ,הפרוגרמה לרובע נשענת על עקרונות התכנית האסטרטגית העירונית והתכנית לחוף בת ים )ראו הרחבה ב'נספח רקע תכנוני'( ,אך מציעה פרשנות מחודשת לתמהיל הרצוי והתפלגותו ברובע ,למרכיבים בעיצוב העירוני )גובה מבנים ,חזית רחוב( ועוד ,כפי שיפורט בהמשך .לדוגמה ,תפקודו של רחוב רוטשילד בתכנית האסטרטגית העירונית הוגדר כרחוב מוטה-ים בו מרבית השטחים יהיו למגורים .בתכנית זו הרחוב מקבל תפקיד מרכזי ברובע ובעיר כרחוב עירוני ראשי מוטה עסקים ומסחר. 10 2 פרוגרמה רובעית | מוצע רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 11 להלן סיכום הפרוגרמה המוצעת לרובע: קיים תוספת מוצע )נתוני ארנונה(2009 , סה"כ שטח בנוי ,מ"ר 1,069,000 665,000 1,734,000 שטח למגורים ,מ"ר 983,000 396,000 1,380,000 יחידות דיור 11,800 4,100 16,000 שטח לתעסוקה ומסחר ,מ"ר 63,000 270,000 333,000 אחר )מבני ציבור( 23,000 על-פי צורך רח' ירושלים תמהיל ופריסת הפרוגרמה תפורט בהמשך על פי החלוקה הבאה: 1 .1רחובות עירוניים :רחובות מוטי עסקים )באפור( – רוטשילד ,בלפור ,הרצל ,יוספטל רצועת חוף הים )בתכלת( – רחוב בן גוריון .2אזור המגורים )רחובות עורפיים ,בכתום( שדרה עירונית )בירוק( – שדרות העצמאות 2 4 .3מוקדי פיתוח )בכחול( :שער העיר ) ,(1כיכר המצבה ) ,(2גן דקר ) ,(3כיכר וינגייט ) ,(4אמפי ).(5 בפרקים הבאים מפורטות הנחיות התכנון לכל מתחם תכנון כפי שמפורט לעיל .הנחיות אלה משולבות בהנחיות הכלל-רובעיות ,כגון בנייה לגובה ,המרחב הציבורי ,שימור ,המפורטות בחלקו האחרון של המסמך. 5 3 הרחובות העירוניים ואזור המגורים )בכתום( ברובע 2 רחובות עירוניים | מוטי עסקים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 12 בלפור ,הרצל ,יוספטל מטרות: .1יצירת רחובות פעילים המהווים חלק אינטגראלי מהרשת העירונית הכוללת. .2שמירה וחיזוק עירוב השימושים ברחובות אלו למגורים ,תעסוקה ומסחר ,על ידי תוספת משמעותית של שטחי מסחר ותעסוקה, בצד תוספת למגורים. .3עידוד ויצירת הרחובות לצירים ראשיים להולכי רגל ,רוכבי אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית. מוצע: .1השימושים המותרים ברחובות אלו יהיו למגורים ,תעסוקה ומסחר ,מלונאות עירונית ומבני ציבור. .2רחובות אלו יהיו מוטי הולכי רגל ,רוכבי אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית. .3זכויות הבנייה המומלצות יהיו 260%למגרש טיפוסי ברחוב )כ1- דונם( .במגרשים שגודלם נמוך/גבוה מ 1-דונם ייבחנו האפשרויות התכנוניות ברמה הפרטנית. .4צפיפות מגורים המומלצת הינה 24יח"ד לדונם נטו ,בהתאם להוראות תמ"א .35 .5גובה מומלץ יהיה 8קומות מעל ק"ק וחדרי יציאה לגג. .6גודל יח"ד ממוצע יהיה 80מ"ר שטח עיקרי .תותר הקמת יחידות דיור בשטח עיקרי שלא יפחת מ 40-מ"ר ובהיקף שלא יעלה על 20%מסך יחידות הדיור המותרות .צפיפות המגורים תוגדל בהתאם. .7במידה ותוקמנה יחידות דיור בהיקף זה ,יכלול היתר הבניה למבנה שטח לשימוש הציבור )כגון גן ילדים ,בית-כנסת ,ספריה וכדומה( ששטחו ייקבע על–פי הערכה שמאית. .8שטחי המסחר יתפרסו בשתי הקומות הראשונות ,תוספת של קומה וחצי למצב הקיים ,כך שחלק התעסוקה ברחוב יעלה מ6%- ל.24%- .8תותר הסבה של כל זכויות הבנייה במגרש לתעסוקה ומסחר. .9תקן החנייה יהיה מופחת בשל הסמיכות לקו הרכבת הקלה. .10במבנים חדשים כל החנייה תהיה תת-קרקעית. פרוגרמה כוללת: קיים תוספת מוצע סה"כ שטח בנוי ,מ"ר 384,500 190,500 575,000 שטח למגורים ,מ"ר 363,500 72,000 435,500 שטח לתעסוקה ומסחר, מ"ר 21,000 118,500 139,500 יחס שטחי תעסוקה – שטח בנוי 6% 62% 24% רחובות בלפור ,הרצל ויוספטל מצב קיים רחובות בלפור ,הרצל ויוספטל חוצים את הרובע לאורכו ולרוחבו ,וביחד עם רחוב רוטשילד ,יוצרים רשת עירונית פעילה המהווה לליבה של העיר )ראו הרחבה בנספח 'ניתוח רחובות עירוניים'( .אורך רחובות אלו יחד הינו כ 4-ק"מ ,וגובה הבניינים הממוצע ברובע הינו 4-5קומות. רחוב בלפור ,מאופיין בעירוב שימושים של מגורים ,מסחר ותעסוקה מקומית 10% .מהשטח הבנוי ברחוב משמש למסחר ועסקים ,כאשר רמת האינטנסיביות הגבוהה ביותר בתחום הרובע מתרכזת בקטע הרחוב שבין רוטשילד לשדרות העצמאות. רחוב הרצל ,מאופיין במיעוט שטחי מסחר ותעסוקה ) 3.5%בלבד מהשטח הבנוי ברחוב( .הרכבת הקלה הצפויה לעבור ברחוב תוביל לשינוי משמעותי בתפקוד ובפני הרחוב. שתי תחנות רק"ל מתוכננות במפלס הקרקע ,האחת במפגש עם רח' רוטשילד והשנייה עם רח' ז'בוטינסקי. רחוב יוספטל ,הינו ציר עירוני ראשי החוצה את העיר ממזרח למערב .קטע הרחוב ברובע בעל אופי מגורים מובהק .יש ליצור רצף והמשכיות ממזרח למערב ,ולחזק את הקשר לים. ניתוח מגרש טיפוסי) :ראו הרחבה בנספח 'קיבולת הנשיאה'(. הרובע מתאפיין בחלקות טיפוסיות גדולות ) 1-1.5דונם( ,ובבניינים שגובהם הממוצע 4.5קומות. במגרש ממוצע שגודלו 1דונם קיימות 18יח"ד ששטחן הממוצע 78מ"ר .השטח הבנוי הכולל במגרש טיפוסי הינו כ 1,550-מ"ר ) 1,400מ"ר מגורים ,ו 145-מ"ר מסחר( .זכויות הבנייה הקיימות הן .155% על מנת לא לחרוג ממגבלות בניין רב-קומות ניתן להגיע לבניין שגובהו 9.5קומות ברוטו ,בצפיפות של 24יח"ד לדונם נטו. רחוב בלפור רחוב הרצל 2 רחובות עירוניים | מוטי עסקים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 13 בלפור ,הרצל ,יוספטל להלן פריסת הפרוגרמה לכל רחוב בנפרד: רח' בלפור * רח' הרצל קיים 180,969 165,916 2,156 15,053 8% תוספת 101,196 45,708 571 55,488 55% מוצע 282,165 211,624 2,727 70,541 25% קיים 131,767 127,267 1,656 4,500 3% 72,830 26,180 327 46,649 64% מוצע 204,597 153,447 1,983 51,149 25% קיים 71,686 70,286 707 1,400 2% תוספת רח' יוספטל סה"כ סה"כ שטח בנוי ,מ"ר שטח למגורים ,מ"ר יח"ד שטח לתעסוקה ומסחר, מ"ר יחס שטחי תעסוקה - שטח בנוי תוספת 16,449 - 16,449 100% מוצע 88,135 70,286 707 17,849 20% קיים 384,422 363,469 4,519 20,953 5% תוספת 190,474 71,888 899 118,587 62% מוצע 574,896 435,357 5,418 139,539 24% * רחוב בלפור :מוצע לעדכן את הפרוגרמה לתכנון רחוב בלפור על פי עקרונות מסמך זה. - רחובות בלפור ,הרצל ויוספטל רחוב בלפור רחוב יוספטל 2 רחובות עירוניים | מוטי עסקים בלפור ,הרצל ,יוספטל חתך רחוב טיפוסי -מוצע) :חתך מצב קיים ראו עמוד (6 14 2 רחובות עירוניים | מוטי עסקים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 15 רחוב רוטשילד מטרות: .1תוספת משמעותית של שטחי תעסוקה ומסחר בתפרוסת לכל אורך הרחוב ,תוך חיזוק עירוב השימושים. .2חיזוק הרחוב כציר מזרח-מערב ושמירה על רצף ונגישות לים. .3ציר ראשי להולכי רגל ורוכבי אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית. מוצע: תחום ההתייחסות לרחוב רוטשילד הורחב וכולל את המגרשים מצפון לכיכר המצבה ,ובחלקו גם את המגרשים העורפיים. .1השימושים המותרים ברחוב רוטשילד יהיו למגורים ,תעסוקה ומסחר ,מלונאות עירונית ומבני ציבור. .2הפרוגרמה המומלצת לרחוב מבוססת על שני שלבים: 2.1שלב א' :זכויות הבנייה יהיו 600%למגרש טיפוסי ברחוב )שגודלו כ 2-דונם( .זכויות אלו יתחלקו ל360%- ומסחר. לתעסוקה ו240%- למגורים, זכויות אלו יוגבלו לתקופה של 5שנים מיום אישור מסמך המדיניות או כאשר יאושרו בתכניות חדשות 106,300 מ"ר )מתוכם 51,700מ"ר למסחר ותעסוקה ו54,600- מ"ר למגורים( ,על-פי הקודם מביניהם. 2.2שלב ב' :זכויות הבנייה יופחתו ל350%- למגרש טיפוסי .מחצית מזכויות אלו יהיו למגורים ומחצית למסחר ותעסוקה. 2.3תנאי למימוש זכויות הבנייה למגורים יהיה מימוש זכויות הבנייה לתעסוקה ומסחר באותו המגרש. .3במגרשים שגודלם נמוך/גבוה באופן משמעותי מ 2-דונם ייבחנו האפשרויות התכנוניות ברמה הפרטנית. .4הבינוי המומלץ יכלול מבנה מסד ומעליו מגדל .קומות המסד תהיינה בתכסית המייצרת דופן בנויה לרחוב ,ובקומות המגדל התכסית לא תעלה על .40% .5גובה מאפיין יהיה 25קומות .גובה המבנים בחלקו המזרחי של הרחוב יהיה גבוה יותר ביחס לחלקו המערבי. .6גודל יח"ד ממוצע יהיה 80מ"ר שטח עיקרי. .7צפיפות המגורים המאפיינת תעמוד על כ 45-יח"ד לדונם נטו בשלב א' ,ותפחת לכ 22-יח"ד לדונם נטו בשלב ב'. .8שטחי המסחר והמגורים בבנין יחולקו באופן שיבטיח את תנאי התפקוד ההולמים לכל שימוש. .9תותר הסבה של כל זכויות הבנייה במגרש לתעסוקה ומסחר. .10רחוב זה יהיה מוטה הולכי רגל ,רוכבי אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית. .11תקן החנייה יהיה מופחת בשל הסמיכות לקו הרכבת הקלה. .12במבנים חדשים כל החנייה תהיה תת-קרקעית. .13מוצע להקים לרחוב מינהלת לקידום התכנון ,הפיתוח והניהול ,שתהיה בשיתוף פעולה בין נציגי העיריה ,בעלי הקרקע ,בעלי העסקים והתושבים. פרוגרמה: קיים תוספת מוצע סה"כ שטח בנוי ,מ"ר 132,500 195,300 327,800 שטח למגורים ,מ"ר 107,300 71,600 178,900 שטח לתעסוקה ומסחר ,מ"ר 25,200 123,700 148,900 יחס שטחי תעסוקה – שטח בנוי 19% 63% 45% רחוב רוטשילד רחוב רוטשילד מצב קיים רחוב רוטשילד משתרע ממזרח למערב ,ומתחבר מצפון-מזרח לשד' העצמאות ושד' ירושלים ביפו ,עד לטיילת החוף במערב .אורכו כ 950-מטר )בתחום הרובע( .זהו אחד הרחובות העירוניים הראשיים בעיר ,המאופיין בעירוב שימושים של מגורים ,מסחר ותעסוקה .בעתיד צפויה לעבור בו הרכבת הקלה )הקו האדום( ,ומתוכננות בו שתי תחנות על קרקעיות ,האחת בסמוך לכיכר המצבה והשנייה במפגש עם רח' הרצל .הערה :בניתוח הרחוב נלקח בחשבון גם הקטע מצפון-מזרח בשד' העצמאות ,ובחלק מהרחוב גם מגרשים עורפיים. ברחוב כ 132,000-מ"ר שטח בנוי 80% ,מהם מגורים ו 20%-מסחר ותעסוקה .ברוטשילד כ 1,100-יח"ד בשטח ממוצע של 97מ"ר .גובה המבנים הממוצע ברחוב הינו 5קומות. שטחי התעסוקה והמסחר ברוטשילד מהווים 10%בלבד מסך שטחי התעסוקה והמסחר בעיר )לא כולל שטחי תעשיה(. ניתוח רמת האינטנסיביות של שטחי התעסוקה והמסחר ברחוב העלו שני ממצאים עיקריים :הדופן הצפונית של הרחוב גבוהה יותר והנפחים בה גדולים יותר מהדופן הדרומית. בנוסף ,רמת האינטנסיביות יורדת בחלקו המערבי של הרחוב. רח' רוטשילד וכיכר המצבה ,מבט משדרות העצמאות 2 רחובות עירוניים | מוטי עסקים 16 רחוב רוטשילד :חתך רחוב טיפוסי )למגרש טיפוסי שגודלו 1-2דונם( מצב קיים: תעסוקה מצב מוצע: מגורים 2 רחובות עירוניים | רצועת החוף רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 17 רחוב בן גוריון פיתוח והתחדשות רחוב בן גוריון וחוף הים יהיו על פי העקרונות וההנחיות המפורטים בתכנית לחוף הים )בהליכי תכנון( .ראו הרחבה בנספח 'רקע תכנוני'. מטרות: .1התחדשות רחוב בן גוריון וחוף הים כמוקד עירוני אינטנסיבי לבילוי ,מגורים ,תעסוקה ומסחר לתושבי העיר והמטרופולין. .2תוספת פעילויות ושימושים למגורים ,מסחר ,תעסוקה ומלונאות לאורך הרחוב. .3שמירה על נגישות ורצף בין חוף הים לעיר. .4רחוב בן גוריון כציר ראשי להולכי רגל ורוכבי אופניים. .2 .3 .4 הרחבת היקפי הבנייה לאורך הרחוב ,וקביעת תוספת זכויות לשטחי מסחר ,עסקים ,מלונאות ומגורים. בתכנית לחוף הים )דני לזר אדריכלים( רצועת החוף בתחום רובע צפון-מערב מחולק ל 3-מקטעים :רחובות הגבול-הים, הים-ירושלים ,ירושלים-יוספטל .בכל מקטע 50%מהנכסים לפינוי-בינוי למגדלים בגובה מכסימאלי של 30קומות ובצפיפות ממוצעת של 35יח"ד לדונם 50% .הנותרים לעיבוי )תוספת 2-3קומות(. קביעת הסדרי תנועה חדשים הכוללים ,בין היתר ,מתן עדיפות להולכי רגל ,יצירת רצף תנועתי להולכי רגל ורוכבי אופניים. מוצע: .1הרחבת מגוון השימושים ושינוי היחס ביניהם .השימושים המותרים ברחוב בן גוריון יהיו למגורים ,מסחר ,תיירות, ומבני ציבור. רחוב בן גוריון פרוגרמה: קיים תוספת מוצע סה"כ שטח בנוי ,מ"ר 105,700 76,800 182,500 שטח למגורים ,מ"ר 97,300 72,000 )לפי 100מ"ר ליח"ד( 169,300 שטח לתעסוקה ומסחר ,מ"ר 8,500 4,800 13,300 מצב קיים רצועת חוף הים כוללת את רחוב בן גוריון ואת רצועת החוף .אורך קטע רחוב בן גוריון בתחום הרובע הינו 1,600מטר .שטח חוף הים בתחום הרובע הינו 85דונם. ברחוב בן גוריון כ 105,700-מ"ר בנוי 92% ,מהם למגורים .ברחוב כ 650-יח"ד ששטחן הממוצע 150מ"ר. במקביל למסמך זה מקודמת תכנית לחוף בת ים ,כנזכר לעיל ,הנערכת על ידי דני לזר אדריכלים )ראו הרחבה בנספח 'רקע תכנוני'(. התכנית כוללת הנחיות לתכנון ופיתוח רצועת החוף ורחוב בן גוריון .מסמך המדיניות מאמץ הנחיות אלו לתחום רובע צפון-מערב. רצועת חוף בת ים ,מבט דרומה 2 אזור המגורים רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 18 אזור המגורים מטרות: .1 .2 .3 שמירה על מרחב מגורים איכותי. עיבוי השטח הבנוי תוך חיזוק ושיפוץ המבנים. יצירת רצף ונגישות בין שכונות המגורים ובין הרחובות העירוניים ולכלל העיר. מוצע: .1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 .8 השימושים המותרים יהיו למגורים ,שירותים אישיים ומבני ציבור. זכויות הבנייה המומלצות יהיו 200%למגרש טיפוסי שגודלו כ 1-דונם .במגרשים שגודלם נמוך/גבוה מ 1-דונם ייבחנו האפשרויות התכנוניות ברמה הפרטנית. צפיפות המגורים המומלצת הינה 18יח"ד לדונם. גובה מבנים מאפיין יהיה 6קומות וחדרי יציאה לגג. גודל יח"ד ממוצע יהיה 110מ"ר שטח עיקרי. במסגרת תכנית מפורטת לאזור המגורים ייבחן אופי החתך המקומי ברחוב והצורך בבינוי הקומות העליונות של המבנים בנסיגה מקו הבניין. במבנים חדשים תותר הצמדת קרקע לדירות גן ,ובתנאי שהחנייה תהיה תת קרקעית ויוותר שטח לשימוש יתר הדיירים בבניין .שטחים לדירות גן יהיו בעורף החלקות. ניתן יהיה לנייד זכויות בניה החורגות מההוראות שתוארו לעיל ,זאת בהתאמה לתכנית בי) 538/חיזוק בפני רעידות אדמה(. אזור המגורים )בצהוב( פרוגרמה: קיים תוספת מוצע סה"כ שטח בנוי ,מ"ר 423,200 204,000 627,200 שטח למגורים ,מ"ר 415,000 181,000 596,000 שטח לתעסוקה ומסחר ,מ"ר 8,200 23,000 31,500 רחוב ארלוזורוב מצב קיים שכונות המגורים )בכתום( הוא המרחב העירוני שנמצא בתווך בין הרחובות העירוניים – בלפור ,הרצל ,רוטשילד ,יוספטל ובן גוריון. שטח המרחב מתפרס על כ 800-דונם )שטחו נטו ,ללא שטחים ציבוריים ודרכים ,הינו כ 310-דונם( .כמחצית מיחידות הדיור ברובע הן בשכונות המגורים )כ 5,200-יח"ד( .שטחה הממוצע של יח"ד הוא 79מ"ר. על פי תכניות מאושרות הזכויות הקיימות בשטחים ממזרח לים הן .130%-165%גובה המבנים המכסימאלי הינו 3-4קומות )מעל קומה מסחרית/מפולשת( .תכנית בי 538/עתידה לחלק את האזור ל 3-מתחמים ולקבוע תוספות בניה משתנות לכל אזור ) 2,3ו4- קומות(. רחוב קדושי קהיר 2 אזור המגורים | שדרה עירונית רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 19 שדרות העצמאות מטרות: .1 .2 .3 .4 .5 יצירת שדרה עירונית ירוקה תוך שיפור המרחב הציבורי. שימור המרקם העירוני הקיים לאורך השדרה ועיבוי המגורים. חיזוק קטע השדרה בין רח' הרצל לרח' בן גוריון למסחר ומלונאות מוטי ים. יצירת מוקדים לאורך השדרה. שדרה מוטת הולכי רגל ושבילי אופניים. מוצע: ההנחיות לשדרות העצמאות יהיו על פי המפורט לאזור המגורים .יחד עם זאת, בשל תפקודן ואופיין הייחודי של השדרות להלן המלצות נוספות: .1יותרו שימושים התואמים את הפעילות בשדרה ,כגון בתי אוכל ,גלריות וכדומה. .2בקטע השדרה בין רח' הרצל לרח' בן גוריון יותרו שימושים למסחר ,דיור מוגן ומלונאות עירונית )כולל אפשרות להשכרת דירות לטווח קצר( .בנוסף תותר הקמת חניונים בתת הקרקע. .3יש לחזק את השדרה ולהבטיח את רציפותה ואת הנגישות אליה וממנה ,תוך הדגשת עדיפות להולכי הרגל בשדרה ובחציית הרחובות ,ופתיחת השדרה לים. .4ישולבו בשדרה שבילי אופניים. מצב קיים שדרות העצמאות הן המשכן של שדרות ירושלים ביפו .זוהי שדרה ירוקה החוצה את העיר ממזרח למערב. ניתוח השדרות וההמלצות מתייחסות לקטע הרחוב מכיכר המצבה ועד הקצה המערבי של השדרה )הקטע מצפון לכיכר המצבה נכלל ברחוב רוטשילד בשל אופי תפקודו( .אורך השדרות במקטע זה הינו כ 1.1-ק"מ. בשדרות העצמאות כ 105,000-מ"ר שטח בנוי 91% ,מהם למגורים .בשדרות כ 1,200-יח"ד ששטחן הממוצע כ 81-מ"ר .גובהם הממוצע של הבניינים כ 5-קומות. בתשריט של תכנית המתאר המחוזית למחוז ת"א )תמ"מ (5מסומנת השדרה כ'ציר ירוק עירוני ראשי' )ראו נספח 'רקע תכנוני'(. הוראות תמ"מ 5מנחות כי ציר זה יחבר בין מוקדי פעילות ,אזורי נופש ושטחים פתוחים .הציר מיועד למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים ,ורוחבו המינימאלי יהיה 20מטר .השימושים הראשיים בשדרה יהיו :שטחים מגוננים ,שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, פינות ישיבה ומשחק ,שילוט ותאורה. שדרות העצמאות 2 פרוגרמה רובעית | סיכום 20 להלן טבלה המסכמת את הפרוגרמה המוצעת לרובע צפון-מערב: אזור גודל מגרש ממוצע ,מ"ר ש ימוש ים עיקריים )מוצע( מגורים רחובות מוטי עסקים: הרצל ,בלפור ,יוספטל תעסוקה ,מסחר, מגורים ,מבני ציבור, מלונאות עירונית 1,000 רח' רוטשילד 1,000 רח' בן גוריון * 1,000 אזור המגורים )רח' עורפיים( 1,000 סה"כ 363,469 מצב ק יים -שטחי בנייה ,מ"ר סה"כ מסחר ותעסוקה 20,953 384,422 תוספת שטחי בנייה ,מ"ר סה"כ מסחר ותעסוקה מגורים 71,888 118,587 גודל יח"ד ממוצע, אחוזי בנייה תוספת יח"ד מ"ר 260 190,474 899 תעסוקה ,מסחר, מגורים ,מבני ציבור, מלונאות עירונית מסחר ותעסוקה, מלונאות ,מגורים, מבני ציבור 107,299 25,169 132,468 71,573 123,703 195,276 97,292 8,460 105,752 72,000 4,800 76,800 720 מגורים ,מבני ציבור, שירותים אישיים 414,854 8,157 423,011 180,662 23,185 200 203,847 1,642 982,914 62,739 ** 1,045,653 396,122 270,275 666,397 4,156 * הפרוגרמה לרח' בן גוריון מבוססת על התכנית לחוף בת ים ,דני לזר אדריכלים .גודל יח"ד ממוצע נקבע ע"פ הערכה. ** יש להוסיף לשטחים אלו 23,076מ"ר שטחים בנויים לא סחירים )ציבורי( .בתוספת זו סה"כ השטח הבנוי ברובע עומד על 1,068,729מ"ר. כ 40%-משטחי תוספת הבניה המוצעת מיועדים לתעסוקה ,והשאר למגורים .המלצה זו מכוונת לעודד פיתוח שטחי תעסוקה )מסחר ,משרדים ,שירותים אישיים וכדומה( ובכך לעודד את מעמדו של הרובע כמרכז פעילות עירוני משמעותי .מימוש הפרוגרמה יעלה את משקל השטחים העסקיים מ 6%-ל.20%- התוספת המוצעת מדגישה את הרחובות המסחריים בכלל ,ואת רח' רוטשילד ,בפרט .רחוב זה אף מתאפיין באפשרויות בניה לגובה ,עם דגש רב על שטחי תעסוקה במגרשים גדולים יותר. יחד עם זאת ,עיקר התוספת מיועדת למגורים השונים אלה מאלה מבחינת גבהי בניה ,היחסים בינם לבין שימושים אחרים בבנין )מבחינה כמותית ואיכותית( וכן מבחינת גדלי דירות טיפוסיים .סך-הכל מציע מסמך המדיניות ,כאמור ,תוספת של כ 4,150-יח' דיור בשטח ממוצע של 95מ"ר )עיקרי( וכ 270,000-מ"ר לתעסוקה. 600, 350 80 895 80 100 110 גובה מבנים אופייני ,מס' ק ומות צפיפות -יח"ד לדונם נטו 24 45,22 18 8 25 6 2 מוקדי פיתוח רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות מוקדי הפיתוח הם מרחבים עירוניים נקודתיים בעלי משמעות אסטרטגית ייחודית לרובע ולעיר. ברובע צפון-מערב זוהו 5מוקדי פיתוח אפשריים :שער העיר ) ,(1כיכר המצבה ) ,(2גן דקר ),(3 כיכר וינגייט ) (4והאמפי ) .(5מוקדי הפיתוח זוהו ככאלה בשל מיקומם הייחודי ,ערכיהם האסטרטגיים לרובע ולעיר ותפקודם במרחב העירוני .למוקדים אלו מתוארות הנחיות ייחודיות לקידום התכנון והפיתוח על מנת לממש את מלוא הפוטנציאל הטמון בהם ותרומתם לרובע ולעיר. שער העיר ) :(1הכניסה הצפון-מערבית לעיר ,נקודת חיבור בין שתי הערים – בת-ים ותל-אביב - יפו ,נקודת חיבור בין העיר לים בעלת ערכים טבעיים ונופיים ייחודיים .כיום מקודמת תכנית פינוי- בינוי למתחם שער העיר ,במסגרת 'פרויקט התחדשות עירונית' של משרד הבינוי והשיכון .התכנית תכלול ,בשלביה הסופיים כ 300-יחידות לפינוי .התכנון החדש יכלול ,בין היתר ,תוספת משמעותית למרחב הציבורי ולשימושים הציבוריים ,וכן שינויים במערך התנועה לטובת מרחב הולכי הרגל ורוכבי האופניים וחיזוק הקשר בין העיר לים. כיכר המצבה ) :(2הכניסה לעיר משדרות ירושלים ביפו ,מרחב עירוני פעיל בעל מגוון שימושים עם נגישות גבוהה ,בעיקר לתחבורה ציבורית .כיכר המצבה תשתלב עם תפקודו של רחוב רוטשילד כרחוב אינטנסיבי מוטה עסקים ,ותכלול עירוב שימושים למגורים ,תעסוקה ומסחר. גן דקר ) :(3מרחב ציבורי פתוח ייחודי ,מקום מפגש לתושבים ,סמוך לצירים עירוניים ראשיים )הרצל ,יוספטל ,בית העירייה( .במרכז הגן עתידה לחצות באלכסון רכבת קלה על-קרקעית .מוצע לעבות ולחדש את המגורים והמסחר סביב הגן ,ולפתחו כמוקד ציבורי ,בין היתר על ידי הקמת מבנה ציבורי מרכזי המשולב בשטח הפתוח .התכנית המוצעת תכלול התייחסות גם לשטח מדרום לה ותחזק את הקשר עם השדרה המובילה למבנה העירייה ,ותבחן שינוי של מערך התנועה מסביב לגן. כיכר וינגייט ) :(4הכיכר ממוקמת במפגש הרחובות רוטשילד ובלפור ,אחד הצמתים המרכזיים בעיר ,בעל נגישות גבוהה .הכיכר ,והמגרש הסמוך לה )"שלוותה"( ,מהווים הזדמנות לפיתוח מוקד בעל חשיבות עירונית שיכלול עירוב שימושים למגורים ,מסחר ו/או תעסוקה ושימושי ציבוריים. אמפי ) :(5האמפיתיאטרון ממוקם בקצה המערבי של שדרות העצמאות ובסמוך לחוף הים. בנקודת מפגש ייחודית זו בין העיר לים על השדרה להיות פתוחה ורציפה לים ,ולהוות מוקד פעילות פתוח לציבור לאורך רוב שעות היממה. 21 1 2 4 5 שער העיר 3 כיכר המצבה מסמך המדיניות מציע לקדם לכל אחד ממוקדי פיתוח אלה תכנית מפורטת שתכלול התייחסות למרכיבים הבאים: .1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 מוקד הפיתוח יכלול עירוב שימושים התואמים את אופיו ואת השתלבותו בסביבה. יושם דגש על פיתוח המרחב הציבורי הפתוח והבנוי ,כך שתינתן תרומה משמעותית לצרכי התושבים. במסגרת קידום התכנון לכל מוקד פיתוח ,יבחן הבינוי המוצע כנקודות ציון משמעותיות לרובע ולעיר ,והשפעתו מבחינת ניראות ותצפית אליו וממנו. תשולב חזית מסחרית במפלס הולכי הרגל תוך השתלבות במרחבים הסמוכים .מוצע לאמץ את החתך האופייני של הקולונדות העירוניות ברחובות המסחריים. יצירת רצף וחיבור בין הצירים שחוצים את מוקד הפיתוח. מרחבים אלו יהיו מוטי הולכי רגל ורוכבי אופניים. מוצע לשלב במתחמים חניונים ציבוריים תת-קרקעיים. גן דקר 3 הנחיות בינוי רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 22 ההנחיות הפרוגרמטיות והאחרות ,הכלולות במסמך זה ,מסדירות את מרבית היבטי הפיתוח הפיזים הראשיים ,הנוגעים לרחובות המסחריים ולרחובות העורפיים בשטח הרובע .מפורטים להלן מספר נושאים הנוגעים לסוגיות תכנון ייחודיות ,שחלקן נכלל כבר היום בשטח הנדון וחלקן יתכן ויתעורר בעת קידום התכנון והפיתוח המפורט. מבני מסחר-מגורים :בשטח הרובע זוהו מספר מבנים אופייניים לשנות ה '60-ואחריהן ,המשתרעים על שטח מגרש גדול יחסית, והכוללים מבנה תחתון המיועד למסחר )בד"כ קומת קרקע וקומת ביניים( ומעליהן מספר רב של קומות מגורים ) (10-15המופרדות מקומות המסחר באמצעות קומת עמודים מפולשת )ראו מיפוי במפה משמאל( .מרבית המבנים נמצאים במצב פיזי קשה וזקוקים לטיפול .יתכן כי מבנים אלה זקוקים לחיזוק בפני רעידות אדמה. מוצע לאפשר הפיכת בנינים אלה לדיור מיוחד )כגון דיור מוגן ,מלון ,דיור לסטודנטים( המאפשר חלוקת הדירות למספר רב יותר של דירות .כמו-כן מוצע לאפשר את סגירת קומת העמודים המפולשת ולהקצות שטחים אלו ,בין היתר ,גם לרווחת הדיירים .אמצעים אלו יביאו ,בין היתר ,גם לשיפוץ חזיתות המבנה והמרחב הציבורי סביבו. איחוד חלקות :שטח החלקות הממוצע בתחום רובע זה הינו גדול יחסית )לדוגמא ,בהשוואה למרכז תל-אביב או רמת-גן( .מסיבה זו ניתן להעריך כי המימוש של היקף הזכויות המשמעותי המוצע אפשרי במסגרת החלקות המקוריות .יחד עם זאת ניתן לאפשר הצמדת מבנים בקו בנין משותף )בהסכמה ,כמובן( תוך שמירה על חלוקה נפחית אופיינית לרחוב המסוים .איחוד חלקות יותר במקרים בהם שטח החלקות קטן במיוחד בהשוואה למקובל באזור .תותר בנייה עד קו בניין ' '0בקומת הקרקע ובקומה שמעליה, זאת על מנת לעודד בניית שטחים לתעסוקה ומסחר לאורך הרחובות המסחריים. הקמת 2מבנים על חלקה :שטח החלקות וצורתן מאפשר ,לעיתים ,הקמת בנין קדמי ובנין אחורי נפרד .מוצע לנצל אפשרויות אלה ולהפריד את שימושי המסחר והמגורים המבוקשים .כפי שכבר הוזכר ,ניתן להגדיל את שטחי המסחר ,כך שכלל המבנה הקדמי יהיה לשימושי תעסוקה. מיפוי מבני מסחר-מגורים ברובע )בסגול( קולונדות :הרחובות המסחריים במרכז העיר מאופיינים ,בין היתר ,על-ידי קולונדות העוברות בחזיתות המבנים ,בדרך-כלל מלוות בחזית מסחרית .באופן חריג לנוף העירוני המקובל ,יוצרות הקולונדות יחד עם השטח עד לשפת הכביש ,מדרכות רחבות המתאימות לעליה הצפויה במספר המשתמשים בהן בשנים הקרובות .יש לשמור על עקרון זה ולעודדו .בשטח הקולונדה תותר הצבת כיסאות ושולחנות לבתי אוכל וסגירות חורף ,זאת בהתאם למדיניות העירייה ובתנאי שיובטח מעבר להולכי רגל .בנוסף ,יש להסדיר מבחינה סטטוטורית את חלוקת האחריות לטיפול ואחזקת שטח הקולונדה בין הרשות לבעלים פרטיים .מומלץ שבשטח הקולונדה תירשם זיקת הנאה למעבר לציבור ובכך תיקח הרשות המקומית אחריות על תחזוקת השטח ושאר החובות החלות עליה. רח' הלפר פינת בר שאול רח' הלפר פינת בר שאול ,סקיצה מוצעת לאחר שיפוץ רח' הרצל פינת בלפור 3 בנייה לגובה רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 23 מצב קיים: הבנייה המרקמית ברובע צפון-מערב מאופיינית בגובה ממוצע של 4-5קומות .כ 70%-מהמבנים הן בני 3-5קומות ,ו 10%-הם בני 7 קומות ומעלה )ראה מפה משמאל למטה(. בשנים האחרונות החלה בבת-ים ,כבמקומות אחרים ,מגמה של בנייה לגובה למגורים )כ 20-קומות ומעלה( בעיקר לאורך חוף הים. במקביל מקדמת העירייה תכניות נקודתיות ורובעיות הכוללות מגדלים למגורים ולתעסוקה .בין תכניות אלו :תכנית חוף בת-ים המהווה בסיס לתכנית מפורטת לרחוב בן גוריון ,קובעת כי לאורך הרחוב תתאפשר בנייה של מגדלים בגובה של עד 30קומות. בשדרות העצמאות הופקדה בועדה המחוזית ,מחוז ת"א ,תכנית בי 466/למגדל מגורים ותעסוקה בן 25קומות. פריסה מרחבית: מסמך המדיניות מציע למקם את הבניה הגבוהה ברחובות העירוניים הראשיים .האזור האינטנסיבי ביותר לבנייה לגובה ברובע יהיה ברחוב רוטשילד. תותר הקמת מבנים גבוהים ברחובות מוטי עסקים -בלפור ,הרצל ,יוספטל -במספר מצומצם של מוקדים .ככלל ,היקף הבניה לגובה יהיה בשטח המהווה כ 25%-משטח הרחוב ,שמשמעותם כ 20-אתרים פוטנציאליים למיקום מבנים מסוג זה .מיקום המוקדים לבנייה לגובה יקבע על-פי הקריטריונים המפורטים בהמשך. הבנייה לגובה ברחוב בן גוריון תהיה על פי ההנחיות המפורטות בתכנית המתאר לחוף הים )דני לזר אדריכלים(. כל המבנים הגבוהים יוקמו בכפוף להמלצות המפורטות להלן וההמלצות המפורטות בפרקים הייחודיים לכל אזור. מיפוי מבנים בני 3-5קומות ברובע :מסת הבנייה העיקרית מיקום ופריסה: להלן קריטריונים לבחינת ההתאמה של אזור מסוים ברובע לבנייה לגובה: נצפות מנקודות משמעותיות בתחום הרובע/העיר ומחוצה להם. שמירה על קווי מבט ייחודיים לים. הגדרת אזורים בעלי רגישות גבוהה לבנייה לגובה בגלל מרקם עירוני ייחודי )לדוגמא ,שכונת מעונות ים( ,טופוגרפיה ועוד. התאמה למרקם הבנייה הקיים. אזורים הסמוכים לצירי תנועה ראשיים קיימים ועתידיים )למשל ,סמיכות לקו הרכבת הקלה המתוכננת(. אזורים המתאימים לתהליכי התחדשות עירונית )פינוי-בינוי(. מוקדים ייחודיים בעלי משמעות עירונית )שער העיר ,כיכר המצבה(. בנייה לגובה התורמת תרומה ייחודית למרחב הציבורי )שטחים פתוחים, מבני ציבור( במקום בו הם במחסור. מיפוי מבנים בני 7קומות ויותר אזורי בנייה לגובה 3 בנייה לגובה רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות עירוב שימושים: במגדל הממוקם ברחוב עירוני מוטה עסקים יש לכלול בחזית הפונה לרחוב תמהיל שימושים התואמים את תפקוד הרחוב והפעילות העירונית )מסחר ,שירותים אישיים ,בתי אוכל וכד'(. יש לכלול בתכנית לבנייה לגובה שטחים לצרכי ציבור )כגון גן ילדים ,מועדון קשישים ,ספריה וכדומה( בכפוף לצרכים הנדרשים ברמה המקומית .יכללו גם שטחים לשימוש הדיירים )כגון ,מועדון ספורט ,מחסנים ,שמירה ואבטחה(. תמהיל גודל יח"ד יקבע בהתאם למאפייני האוכלוסייה הקיימת והצפויה ,ועל פי חוות-דעת תכנונית-סביבתית לתכנית המפורטת המוצעת. צרכי ציבור: תכנית הכוללת בניה לגובה תכלול הוראות בדבר צרכי הציבור בתחומה ,בכל הקשור לשטחי קרקע ושטחי בניה למבני ציבור ,ושטחים פתוחים .צרכים אלה יוגדרו במסגרת חוות-הדעת התכנונית-סביבתית של התכנית. עוצמות הבנייה: ברחובות מוטי עסקים )בלפור ,הרצל ,יוספטל( תותר הסבה של כל הזכויות במגרש לתעסוקה ומסחר .בתכנית מפורטת שתכלול בנייה לגובה לתעסוקה יחולו ,בין היתר ,ההנחיות הבאות :מגרש לתעסוקה לא יפחת מ 2-דונם ,והיקף הזכויות לא יעלה על 450%משטח המגרש נטו .תכסית הבניין לא תעלה על 40%משטח המגרש. הנחיות הבינוי לרחוב רוטשילד יהיו בהתאם למפורט בפרק המתאר את הרחוב )עמ' .(15 בתכנית מפורטת שתכלול בנייה לגובה למגורים יחולו ,בין היתר ,ההנחיות הבאות :צפיפות המגורים המכסימאלית תהיה 40 יח"ד לדונם נטו .שטח דירה מינימאלי לא יפחת מ 80-מ"ר שטח עיקרי .אפשרות להגדלת הצפיפות ,עד 60יח"ד לדונם נטו, תתאפשר עם הקטנת גודל יח"ד ממוצע וזאת בתנאי של ביצוע משימות פיתוח כמפורט בהמשך .צפיפות המגורים תקבע בהתאם למיקום ולמשימות הפיתוח הנדרשות באזור התכנון .גובה הבניינים המאפיין ברחוב יהיה 25קומות מעל קומת הקרקע. היקף הזכויות יהיה 350%משטח המגרש נטו .תכסית הבניין לא תעלה על 40%משטח המגרש .מוצע לצמצם את תכסית המגדל על ידי פתרון של מרחב מוגן קומתי. ניתן יהיה לחרוג מהנחיות אלו ,בין אם למגורים ובין אם לתעסוקה ,ובתנאי שתוספת הזכויות לבנייה לגובה תתבסס על הערכה שמאית לעניין עלות המטלות/הפעולות הבאות :ביצוע מטלות פיתוח עירוניות ,הגדרת הבניין כ"בניין ירוק מצטיין" )ע"פ התקן הישראלי( ,תשולבנה יחידות לדיור בהישג-יד וכדומה .ראו פירוט בסעיף 'מטלות פיתוח' בעמוד הבא. עיצוב: יש להבטיח כי תכונות הבניין הפיזיות )רוחב חזית ,שילוב קומת הקרקע ברחוב( לא יפגעו במרקם הקיים ,לכן יש לכלול בתכנית מפורטת את ההנחיות הבאות: תכסית הבניין תהיה כאמור בהנחיות הנוגעות לעוצמות הבנייה .יש להבטיח קווי בניין ראויים בין הבניין לסביבתו ,ולהקטין את רוחב חזית הבניין לכיוון הרחוב. החנייה תהיה תת קרקעית. מיקום מתקני תשתית )כניסה לחניונים ,מערכות מיזוג אוויר ואוורור וכד'( יוצנעו ככל הניתן מכיוון חזית הרחוב. תכנון הבניין יעשה תוך שימת דגש על חלקיו האופייניים :קומת הקרקע והתייחסותה למפלס הרחוב כך שתכלול ,בין היתר, נגישות נוחה לציבור ,חזית קומת הקרקע ידידותית להולך הרגל ,קומות הבניין התחתונות ה'נתפשות' ,החלק המרכזי של הבניין וקודקוד הבניין. 24 3 בנייה לגובה רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות ניהול ואחזקה: יש להבטיח בהוראות תכנית הכוללת בנייה לגובה הנחיות לניהול ואחזקת הבניין לאורך זמן ,כולל רישום התנאים המתאימים בפנקס רישום המקרקעין. לצורך זה מוצע: לאפשר רישום שטחים מסחריים במגדלי מגורים כרכוש משותף לצורך מימון האחזקה. לאפשר הצמדת רכוש משותף על-שם יחידה כגון משרדי חברת הניהול או יחידת שומר. לחייב הקמת חברת אחזקה וניהול ,לאורך חיי הפרויקט ,זאת באמצעות רישום הערת אזהרה בספר רישום המקרקעין או בכל אמצעי מתאים אחר שימצא. לחייב הקמת קרן לתחזוקה ושיפוץ הבניין בכל 10שנים הכוללת גם תחזוקת שבר ,החלפת מערכות וכו' ,זאת באמצעות רישום הערת אזהרה בספר רישום המקרקעין או בכל אמצעי מתאים אחר שימצא. משימות פיתוח: בתכנית מפורטת הכוללת בנייה לגובה ניתן לשלב חובת ביצוע משימות פיתוח על פי דרישת וצרכי הרשות המקומית ,כתנאי למתן היתר בנייה ו/או תעודת גמר .משימות הפיתוח תכללנה בתחום התכנית .להלן מספר דוגמאות למטלות פיתוח אפשריות: שימור מבנים הנכללים ברשימת שימור ,או שנמצאו ראויים לשימור. הקמת שטחי בנייה לשימושים ציבוריים )חינוך ,קהילה ,תרבות ,רווחה ,דת וכדומה( באזור בו קיים מחסור בשטחים אלו. הקמת חניונים תת-קרקעיים מתחת לשטחים ציבוריים בתחום התכנית. פיתוח סביבתי :פינוי מטרדים וכדומה. דיור בהישג-יד במסגרת הפרויקט המוצע או בסביבתו. הקמת חניון ציבורי בתחום התכנית המוצעת. 25 3 שימור רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 26 אחד מהמאפיינים הייחודיים של הרובע הוא ערכים היסטוריים בעלי חשיבות לעיר .אחת ממטרות מסמך המדיניות היא ליצור תחושת שייכות למקום וחוויה מקומית על ידי בניית הקשר להיסטוריה של העיר. ברובע קיימים מרקמי בינוי ייחודיים )מעונות ים( ,מבנים לשימור )בית שלום אש ,מבני חוף ,מבני באוהאוס( ,אלמנטים ייחודיים )עמדות השמירה בקרבת הגבול עם יפו( ,ומרכיבי נוף )מסדרונות מבט לים( .כחלק מלחצי הפיתוח הקיימים בעיר ,בכלל ,וברובע בפרט ,עומדים מבנים ומרקמים אלו בסכנת הריסה )חלקם כבר נהרסו לטובת בנייה חדשה ,לדוגמה 'הוילה של מאייר' ברחוב בלפור(. מומלץ לפעול בשני רבדים במקביל :האחד עריכת סקר ותיעוד והשני קביעת הנחיות לשימור. סקר ותיעוד: יש לערוך סקר ותיעוד של מבנים ומרקמים בעלי חשיבות באמצעות: .1הכנת סקר מבנים רובעי .הסקר יכלול זיהוי מבנים ומרקמים בעלי ערך ואשר נמצאים בסכנה .הסקר יכלול התייחסות למבנים )כולל מבנים לאדריכלות מודרנית( ,מרקמי בינוי ,אתרי נוף ומונומנטים. .2בתכניות המקודמות ברובע ,הכוללות מבנים היסטוריים ,יידרש תיק תיעוד מקדים בהתאם להנחיות מינהל התכנון לבחינת ערכים ייחודיים. .3בתהליך רישוי למבנה/מרקם הכלול בסקר המבנים הרובעי יידרש ,כתנאי למתן היתר בנייה ,תיק תיעוד מלא על פי הנחיות מינהל התכנון. תצלום אויר ,בת ים1944 , הנחיות שימור: .1קידום תכנית שימור רובעית .התכנית תכלול ,בין היתר ,הנחיות לשימור בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה. .2נערך מיפוי מבנים ומרקמים בעלי ערך ברובע )ראה מפה בעמוד הבא( .מיפוי זה מהווה בסיס לסקר המבנים הרובעי .לכל מבנה/מרקם/אתר המצוין במיפוי תידרש התייחסות פרטנית במקרה של בקשה לתכנית או היתר. .3מתחם מעונות-ים :זוהה כמתחם ייחודי לשימור מרקמי. .4יצירת מסלול היסטורי-תיירותי שיכלול את האתרים המרכזיים ברובע .מוצע לפתח שני מסלולים עיקריים )ראה מפה בעמוד הבא(: מסלול נופי-ימי :תוואי המסלול יעבור לאורך חוף הים. מסלול עירוני :תוואי המסלול עובר באתרים הכוללים מבנים ומרקמים עירוניים ייחודיים. יש לקדם את פיתוח המסלולים באמצעות הסברה ,פרסום ,פיתוח נופי ,עיצוב עירוני )שילוט ,ריהוט רחוב ייחודי ,הסברים באמצעים טכנולוגיים וכדומה( ועוד. מצב קיים רובע צפון-מערב הוא גרעין ראשיתה של העיר – 'בית וגן' .בשנת 1927נוסד הישוב 'בית וגן' ,וב 1937-קיבל מעמד של מועצה מקומית משלטונות המנדט .לאחר קום המדינה קלטה בת ים אלפי עולים חדשים ממדינות שונות ,ובשנת 1958הוכרזה כעיר .עד שנות ה 80-העיר גדלה במהירות כאשר כיוון התפשטות הבינוי הוא מצפון לדרום והבנייה העיקרית היא שיכוני מגורים .שנות ה90- הביאו לצמיחה משמעותית באוכלוסיית העיר בעקבות העלייה מברית המועצות לשעבר. על גבי תצ"א משנת 1944נערך מיפוי במטרה לאתר מבנים הבנויים ברובע מאותה שנה או לפניה .המפה )מצד שמאל למטה( מציגה על גבי התצ"א ושכבת קדסטר עכשווית את המגרשים שהיו בנויים בשנת ) 1944באפור( .בכתום מסומנים מבנים בני קומה אחת ושתיים ,אשר ניתן להעריך לגביהם כי נבנו באותה התקופה או בשנים שלפני .1944 מיפוי מבנים היסטוריים על רקע תצ"א משנת 1944 3 שימור רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 27 רשימת מבנים ומרקמים: מתחם מעונות ים חוף הגדודיות בית שלום אש מקרא: מיפוי מבנים ומרקמים בעלי ערך ברובע צפון-מערב עמדת מדר ברחוב רמב"ם 3 המרחב הציבורי רוטשילד -בלפור המרחב הציבורי במרכז העיר מאופיין במספר מרכיבים המייחדים אותו על-פני חלקי העיר האחרים ,ואף ערים אחרות .ככלל ,מדובר ברחובות רחבים ,יחסית ,בעיקר אלה הראשיים ,מדרכות רחבות המלוות לעיתים בקולונדות ,צמתי רחובות המאופיינות בהרחבות טיפוסיות ועוד .לכך מתלווה טופוגרפיה מתונה המגדירה אזור ממנו נצפה הים במפלס הרחוב ,וגינון חלקי לאורך רחובות מסוימים .להלן פרוט מרכיבי המרחב הציבורי וההצעות לפיתוחו ושמירתו: רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 28 בפינות הרחובות הראשיים זוהתה שפת רחוב ייחודית היוצרת מרחב ציבורי פתוח ,המוגדר מצד אחד על ידי בנייני המגורים ומצד שני הכבישים .פינות רחוב אלו ניתן למצוא במפגש הרחובות רוטשילד ובלפור ,בלפור וירושלים ,בלפור והרצל .מרחב זה לעיתים מרוצף ולעיתים מגונן .בחלק מהצמתים הוא נוצר בארבע הפינות של הצומת ועל ידי כך נפתח ומתרחב המרחב הציבורי בצומת .מוצע ליצור שפת עיצוב עירונית על ידי פיתוח פינות הרחובות באמצעות יצירת דופן מסחרית ו'גלישה' של שטחי המסחר אל הכיכר/צומת ,פיתוח המרחב הציבורי )גינות ,מקומות ישיבה ,הצללה וכד'( .בנייה מסביב לכיכר/צומת תותנה בפיתוח המרחב הציבורי בכיכר .מומלץ לאמץ שפת רחוב זו בבנייה חדשה במיקומים אשר ימצאו מתאימים. שני רכסי הכורכר הקיימים לאורך מישור החוף ממוקמים בבת ים ממערב לרחוב בלפור ,וממזרח לתוואי הרחובות כצנלסון והרב לוי .זיהנו ברובע את קו גבול אזור מבטים לים ממפלס הקרקע )כמסומן במפה משמאל בצהוב( ומופו נקודות התצפית לים .מומלץ לערוך מיפוי כלל עירוני של נקודות המבט לים ממפלס הקרקע .בנייה ו/או פיתוח ממערב לקו גבול זה תיבחן ע"פ קריטריונים של הסתרה אפשרית, בעיקר ממפלס הקרקע .לא תותר בנייה אשר תחסום את המבטים לים ,מכיוון הרחובות הניצבים ,כולל בשטחי הטיילת .בנוסף ,יש לדאוג לפיתוח ושמירה על נגישות לאורך צירי הרוחב המובילים לים ולפנות מטרדים והפרעות למעבר ולקווי המבט )עצים ,גדרות(. חזית לעומק החלקה הטופוגרפיה האופיינית של האזור ,הפרצלציה והגיאומטריה של החלקות מייצרות תופעות אופייניות כגון מעברים לאורך החלקות ובמפלסים שונים המובילים לעורף החלקה או לחלקות סמוכות .תופעה זו מאפשרת את הרחבת "חזית הרחוב" המתפתלת בין הרחוב לעורפו וחוזרת חזרה .בהנחה שהאזור יעבור תהליך התחדשות וציפוף ,לאורך החזית המסחרית יש משמעות רבה ויש לאפשרה ככל הניתן. מיפוי פינות רחוב ברחובות הראשיים קו מבט לים קו מבט לים בעל חשיבות משנית חתך עירוני המשקף את טופוגרפיית העיר ואופי הבינוי בה. גבול אזור מבט לים קו גבול אזור מבטים לים )ממפלס הקרקע( 3 המרחב הציבורי | מערכת ירוקה רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 29 יש לפתח ולהנגיש מערך צירים ירוקים מוטי הולכי רגל ורוכבי אופניים אשר ישתלב עם רחובות התנועה ובנפרד מהם .מערך זה יחבר בין חלקי הרובע השונים ,בין הרובע לשכונות העיר המקיפות אותו ,בין העיר לים .בצירים אלו תינתן עדיפות לתחבורה ציבורית. מוצע: .1 .2 .3 .4 יצירת רשת צירים היררכית מוטת הולכי רגל ורוכבי אופניים ,עם דגש על צירי רוחב שיחברו בין העיר לים .ציר ירוק ראשי המשתלב עם הרחובות הראשיים ומתפקד כציר עירוני ראשי ו/או מטרופוליני ,לדוגמה רח' רוטשילד ,בלפור ,העצמאות .ציר ירוק מקומי משתלב עם הרחובות העורפיים ומשמש בעיקר את תושבי הרובע ,לדוגמה רחובות הלפר ,ירושלים ,ז'בוטינסקי. פיתוח והנגשת מערך השבילים ויצירת רשת רציפה על ידי :פתיחת מעברים קיימים ,פיתוח מעברים חדשים ,פיתוח נופי ושפה עיצובית. ניתן לעודד פעילויות לאורך צירים אלו על-ידי מיקום שטחי מסחר מצומצמים בפינות רחוב ,במפלסי מרתף עליון הפתוחים לכיוון מעברי הולכי רגל וכדומה .באזורים אלה ניתן אף לשלב שימושים ציבוריים כגון גני-ילדים ובתי כנסת ,ולהרחיב מוקדים לפעילות ציבורית .ניתן לקרות מעברים אלה. הרחבת הנטיעות לאורך רחובות הרובע בכלל והצירים הירוקים בפרט. מיפוי נטיעות ברובע צפון-מערב מצב קיים כיום לא קיימת מערכת צירים ירוקים מוסדרת ורציפה ברחבי הרובע .השדרה הירוקה המרכזית היא שדרות העצמאות. ברובע קיימת מערכת הולכי רגל הנפרדת מרחובות התנועה .מערכת זו כוללת מעברים ,שבילים ומשעולים )כדוגמת 'מעבר ישי'( .חלק מהמעברים נוצרו בעקבות הפרשי גובה שאפשרו הקמת קומת מרתף ,חלקם עוברים לאורך המגרשים .מעברים אלו מחברים בין רחובות ,בין מגרשים ,חלקם מאולתרים וחלקם מוסדרים. שדרות העצמאות ,מבט לים קיים מחסור בצירי רוחב ירוקים שיחברו בין הרובע לבין רצועת החוף .חלק מהרחובות המקשרים לחוף הים אינם נגישים ו/או אינם מזמינים. מיפוי הנטיעות הקיימות לאורך רחובות הרובע מראה כי הן מקוטעות ואף קיים מחסור בנטיעות ברחובות מסוימים. מעברי הולכי רגל ברובע צפון-מערב רשת צירים ירוקים מוצעת ברובע 3 צרכי ציבור רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 30 על מנת לתת מענה לצרכי הציבור העתידיים יש לכלול בתכניות מפורטות תוספת בשטחים למבני ציבור או תחליף לשטחים אלו ותוספת בשטחים פתוחים כמפורט להלן: תכנית מפורטת הכוללת בניה לגובה ,תכלול קרקע למבני ציבור ,או לחילופין שטח בנוי לצרכי ציבור ,בהיקף שלא יפחת מצרכי הקרקע/הבנייה המחושבים על פי תוספת האוכלוסייה הצפויה .השטח הבנוי יהיה בתחום התכנית או מחוצה לה ,בטווח שלא יעלה על 500מ'. בשטח למבני ציבור יש לשלב ,ככול הניתן ,שימושים התואמים ו/או משלימים זה את זה )כגון גן ילדים ומועדונית ,שימושי בוקר צהריים וערב(. גן הלפר תותר הקמת מבנים לצרכי חינוך בגובה שיכול להגיע ל 4-8-קומות ,בהתאם להנחיות משרד החינוך )בתי ספר אנכיים ,משרד החינוך.(2007 , בשטחים המיועדים למגורים ולתעסוקה יותר שילוב של שימושים ציבוריים .בהתאם לצרכים הנדרשים בסביבת התכנית המוצעת ולמגבלות הפיזיות של המגרש )לדוגמה גן ילדים בבניין מגורים(. בתכניות לפינוי-בינוי החלות על שטח של מעל 2דונם יוקצו כ 250-מ"ר לשטח ציבורי פתוח. תכניות והיתרים שיכללו ביצוע משימות פיתוח יוכלו להעביר שימושים קיימים לצרכי ציבור שאינם זקוקים לשטח קרקע )כגון גני ילדים ,בתי-כנסת ,ספריות עירוניות וכדומה( או שיכולים להשתמש בשטחים סחירים )כגון מרפאות( משטחים קיימים לצרכי ציבור לשטחי בניה בתחום התכנית או ההיתר .באופן זה ניתן יהיה "לשחרר" שטחים המיועדים לצרכי ציבור לשימושים הזקוקים לקרקע ולהגדיל את מלאי הקרקע לצרכי ציבור ברובע. . ביה"ס דוד אלעזר מצב קיים השטחים הקיימים ברובע צפון-מערב ומיועדים לצרכי ציבור עומדים על כ 210 -דונם לשטחים ציבוריים פתוחים )מתוכם 85דונם הם חוף הים( ,המהווים 6.5מ"ר לנפש )גבוה מהנורמה המינימאלית המקובלת של 5מ"ר לנפש(. ברובע קיימים כ 40 -דונם המיועדים לשטח למבני ציבור .ברובע חמישה בתי ספר :גורדון ,סוקולוב ,תחכמוני )ממ"ד( ,דוד אלעזר ובית וגן )ממ"ד( .לומדים בהם כ 1,900-תלמידים )נתוני .(2009ממוצע תלמידים לכיתה עומד על .27בבחינת מדד קרקע לכיתת אם נמצא כי בבתי הספר ברובע שטח קרקע לכיתה נמוך מהנורמה המקובלת על פי משרד החינוך ) 0.5דונם לכיתה( ועומד על כ0.30- דונם לכיתה ,למעט בביה"ס גורדון בו שטח הקרקע גבוה יחסית ליתר בתי הספר ויש בו מעט כיתות אם )להרחבה ראו בנספח 'קיבולת נשיאה – בתי ספר יסודיים ברובע'(. במצב הקיים לא נמצא מחסור בשטחים ציבוריים פתוחים או בנויים בתחום הרובע. ביה"ס בית וגן 3 שכנות רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 31 יש ליצור רצף והמשכיות של הרשת העירונית על ידי פיתוח צירים של רחובות עירוניים ראשיים ,מערך צירים ירוקים ,עידוד פעילויות לאורכם ,הגדלת הנגישות ועוד. ת"א-יפו מוצע: תכניות פיתוח בבת ים .1 .2 .3 .4 יש לפתח את רחוב הגבול כציר רציף המחבר בין שתי הערים ובינן לבין הים. המרכז ללימודי מדעים בביה"ס גורדון כמקום מפגש לתושבי תל אביב-יפו ובת ים. שיתוף פעולה עם עיריית תל אביב-יפו בנקודת החיבור החופית בין שתי הערים. יצירת חיבור והמשכיות של הפעילות העירונית בצירים ראשיים ,על ידי הפיכתם למוטי הולכי רגל ורוכבי אופנים ,הרחבת עירוב השימושים ,שטחי מסחר ותעסוקה ועוד. מצפון לדרום :שדרות העצמאות וחיבורם לשדרות ירושלים ביפו ,רח' יפת ,רח' בלפור, רח' בן גוריון וחוף הים .חיבור בין גן דקר לבית העירייה דרך רחוב וילרבן. ממזרח למערב :רח' הגבול ,רח' ירושלים ,רח' הרב עוזיאל ,רח' יוספטל )כמפורט בעמ' .(12-13 בת ים קו הממשק עם ת"א-יפו ,תשריט יעודי קרקע מצב קיים רחוב הגבול מצב קיים רובע צפון-מערב גובל מצפון עם תל אביב-יפו .רחוב הגבול/שמחה הולצברג מחבר בין שתי הערים .זוהי שדרה ירוקה לא רציפה המשתרעת ממזרח-למערב ומחברת לחוף הים .על פי תמ"א 13/4רחוב הגבול הוא ציר ירוק עירוני ראשי המחבר בין העיר לחוף הים )ראו הרחבה בנספח הרקע התכנוני( .מפגש הרחובות יפת-בלפור מהווה שער הכניסה הצפוני לעיר .בצידה היפואי הכיכר היא מוקד מסחרי. ממזרח גובל הרובע עם רובע צפון-מזרח .תכנית מדיניות לרובע )אלונים-גורביץ' אדריכלים( מייעדת את הרובע לאזור עירוני שהוא חלק אינטגרלי מהעיר ,מנצל את מיקומו בכניסה לעיר ושומר על מאפייניו הקהילתיים והמרקמיים. רחוב יוספטל ,בחלקו הדרומי של הרובע ,הוא ציר עירוני ראשי החוצה את העיר ממזרח למערב ומחבר בין שכונות העיר משני צידיו. הנגישות אל ומהרחוב גבוהה מאוד ,הכוללת התחברות לנתיבי איילון ואל תחנת רכבת ישראל. רחוב יוספטל 3 המלצות להמשך התכנון רובע צפון-מערב ,תכנית מדיניות 32 מוצע לפעול בהמשך במספר כיוונים ,כדי לקדם את תהליכי התכנון והפיתוח ברובע צפון-מערב בת-ים: לקדם תכנית מפורטת לרח' רוטשילד המסדירה את החלוקות האפשריות למגרשים חדשים ,היקפי הבניה המותרים לשימושים תעסוקה ,מסחר ומגורים ,גבהים וקווי בנין .תכנית כזו יכולה להיות תכנית בסמכות הועדה המחוזית ,ממנה תגזרנה תכניות מפורטות – על-פי צורך – בסמכות הועדה המקומית. לקדם הקמת מינהלת לרחוב רוטשילד ולרחוב בן גוריון שמטרתה קידום תכנון ,פיתוח וניהול הרחוב לאורך זמן ,בשיתוף נציגי העירייה ,בעלי הקרקע ,בעלי הנכסים והתושבים ברחוב .מנהלת זו תהיה אחראית על המרחב הציבורי ברחוב ,על היבטי תפעול, ניקיון ,בטחון ,פעילות רחוב וכדומה. מומלץ להתיר בבניינים חדשים ובבניינים קיימים רישום שטחים ציבוריים שכבר אינם בשימוש )כדוגמת חדרי כביסה ,חדרי הסקה( כשטח משותף לדיירי הבניין ,וישמשו לשימוש מסחרי .ההכנסות מהשימוש החדש יהיו לצורך תחזוקה וחיזוק הבניין. רחוב רוטשילד ,מבט מערבה להשלים תכנית פיתוח המרחב הציבורי ,בדגש על גינון ,נטיעות ושבילי הולכי-רגל ואופניים. לקדם תכנון מפורט של שלושת המוקדים המוצעים )שער העיר ,ככר המצבה וגן דקר( .הראשון נמצא בהליכי תכנון .ניתן ליזום תחרות אדריכלים למתחם גן דקר. לקדם תכנית שימור לרובע בפרט ולעיר בכלל. רחוב הים ,מבט מערבה גן דקר
© Copyright 2024