המדריך – איך להגיע לדירה משלך - דירה
מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך איך להגיע לדירה משלך המדריך כתוב בלשון זכר אך מכוון לנשים ולגברים כאחד. info@omy.co.il מאת :ענת מאיר 1 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך איך להגיע לדירה משלך כל מי שרוצה ,יכול להגיע לדירה משלו .כן זה אפשרי .אני יודעת שהמשפט הזה נשמע לך יומרני ,בגלל המחירים הגבוהים של דירות בארץ ובכל זאת אני עומדת מאחורי המשפט הזה .זה לא צריך לקחת 25שנה .עם מיקוד נכון זה יכול לקחת גם שליש הזמן. אחשוף בפניך מידע ,ושיטות בהם משתמשים משקיעים מקצוענים .אמנם לא הגעת לכאן כדי להיות משקיע מקצוען ,מצד שני אתה לא רוצה לקנות דירה בשליפה ,כי הדירה תהיה הדבר היקר ביותר שתקנה בחיים שלך .לכן חשוב לפעול בצורה מושכלת עם מידע מעודכן ורלוונטי ובצעדים הנתמכים בתוכנית. רצון טוב חשוב ,אך אינו מספיק .ישנם אנשים שקונים דירה ומגלים בדרך שהם לא מסוגלים להחזיר את תשלומי המשכנתא שהתחייבו אליהם. נתוני בנק ישראל מצבעים על כך ש כ 11אלף משקי בית הוגדרו כחדלי פירעון עם פיגור ממוצע של 18חודשים בהחזרי הלוואות לדיור 42 .אלף משפחות לא עומדות בתשלומי המשכנתא שנטלו ונמצאות בפיגור של 3חודשים ומעלה בהחזרים החודשיים". מאחורי המספרים היבשים יש משפחות במשבר עמוק וכאב שיכול לפרק גם את המשפחות הכי חזקות .ההשלכות המשבר הן הרבה מעבר לקניה או אי קניה של דירה ,כי הן עלולות לגרום לקרע והרס במשפחה. לכן חשוב להתייחס לכל המהלך של קנית הדירה ,כמו ריצה למרחקים ארוכים :לשמור על הכוח כשצריך אותו ולקחת בחשבון הוצאות מחייה שוטפות .אי אפשר להפסיק לחיות בגלל שלקחת משכנתא. כל מי שרוצה יכול לקנות דירה כמו מומחה מקצועי בנדל"ן ,אם הוא בוחר בכך .מכיוון שמדובר בידע שניתן לרכוש אותו אף אחד לא נולד עם זה ,גם לא המומחים הגדולים ששמעת עליהם. 2 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך בחן את עצמך -האם מדריך זה עבורך ? .1רוצה לקנות דירה – אך לא רואה את עצמך מסוגל לקנות אותה? .2חברים שלך כבר הצליחו להגיע לדירה משלהם ואתה מרגיש שנשארת מאחור? .3חשבת לקנות דירה כשהמחירים היו הרבה יותר נמוכים וכעת זה נראה לך בלתי אפשרי? .4הכסף שלך מתמוסס ,ואתה חושש שאם לא תעשה בו שימוש נכון לא יישאר ממנו כלום ? .5נמאס לך להיות תלוי בבעל הבית שלך? בעליה במחיר שכר הדירה? בפינוי דירה בזמן שמוכתב לך? .6משלם שכירות ,ועוזר לבעל הבית שלך להחזיר את המשכנתא שלו? מסדר את עתידו הכלכלי ,בעוד שאתה נשאר תקוע מאחור? .7הכסף לא מספיק לך לדירה ואתה מרגיש באותו מצב כפי שהתחלת? .8מוכן להיות שותף פעיל בתהליך של למידה התקדמות ועשיה לרכישת דירה משלך ? אם ענית בחיוב על מרבית השאלות מדריך זה עבורך 3 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך למי לא מיועד המדריך .1אם אין לך כל כוונה לקנות דירה .זה בסדר גמור ,אין לך צורך במדריך זה. .2אנשים שרק רוצים לקטר על המצב המדיני/כלכלי או על שר האוצר ..להאשים אחרים במצבם ,במקום לקחת אחריות ולפעול במסגרת האפשרויות והנסיבות. .3משקיעים שרק רוצים להכניס נדל"ן לתיק ההשקעות שלהם. .4אנשים שקשה להם לעשות דברים אחרת ממה שהם מכירים ,כי הם יודעים הכי טוב. .5אנשים שיש להם שיטה שעובדת עבורם .סוס מנצח לא מחליפים. למה לך לשמוע לי ? שמי ענת מאיר כשהשתחררתי מצה"ל הורי התגרשו ונותרו ללא דירה .אימי עבדה כאחות. בית החולים סיפק לה דירה בתחומו .זה עמד לה לרועץ בכל סידור עבודה .היא תמיד הייתה בתורנות בחגים ובשבתות .נכפה עליה לקבל כל משמרת וכל סידור עבודה ,אחרת תצטרך לפנות את הדירה .היה קשה לי לראות איך מאישה עצמאית הפכה ל"תלויה",. החלטתנו )אימי ואני( שאמא שלי הולכת לקנות לה דירה ויהיה מה .משימה ראשונה :חסכון. לאחר כשנתיים ,קנינו דירה בשותפות .אחרי שנה וחצי מכרנו את הדירה .לאימי עמד סכום של שליש מערכה של דירה .סכום זה היווה את ההפקדה לדירה הבאה שלה ,הפעם ללא שותפים .אימי מזמן סיימה לשלם את המשכנתא ,ועדיין עובדת ,אבל זה לא בגלל שהיא חייבת ,אלא בגלל שהיא כזו חרוצה) .טפו טפו(. מאז עברו הרבה שנים .ועזרתי לעוד אנשים קרובי משפחה וחברים ,להגיע לדירה משלהם. גיליתי שיש כאן שיטה שאפשר פשוט לחזור עליה שוב ושוב. בעקבות המחאה החברתית הבנתי שפחות ופחות אנשים מסוגלים היום לקנות דירות משלהם .לכן החלטתי להעביר את הידע שצברתי ,כדי לעזור למי שמעוניין להגיע לדירה וחסר לו הידע ,הביטחון ,הניסיון ,והכסף לעשות זאת. 4 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך "עם הזמן הבנתי שלעזור לאחרים להגיע לדירה משלהם זו השליחות שלי בחיים". כדי שתראה שזה אפשרי גם עבורך ,אני אספר לך על שני מקרים של אנשים שעזרתי להם. הראשון מקרה ,של זוג מהצפון שהסתייע בי .כשהם פנו אלי הם היו במצב של חובות רבים ואף הגיעו לרשימה השחורה של הבנקים .זה אומר שאף אחד לא יכול היה לקבל מהם צ'קים ,שכל סכום שנכנס לחשבון שלהם עוקל על ידי הנושים .שנושים התדפקו על דלתם.. ללא דירה וללא אור בקצה המנהרה .הם היו צריכים קודם כל לפתור את בעיית הנושים.. עבדנו בשלבים לפי השיטה .היום כ 10שנים מאז שהתחילו את התהליך יש להם דירה משלהם הם מחוץ לרשימה השחורה וכמובן בלי חובות ונושים .בעוד 6שנים ישלמו את התשלום האחרון של המשכנתא. מחובות כבדים ,נושים ורשימות שחורות לדירה בלי משכנתא תוך 16שנים. אבל עזוב את הזמן הקצר – ללא ליווי והדרכה מתאימה כנראה שהם היו סוחבים את החובות שלהם עוד שנים רבות משלמים ריביות ושוחקים את הכסף בתשלומים לבנקים. מקרה נוסף: ליוויתי זוג מבוגר שקנו אדמה ,אך היה להם חשש גדול מקבלנים וממתווכים וכך קרה ששנים על שנים הקרקע עמדה .באותה תקופה עוד שלמו מס על הקרקע ,כך שהנכס הפך לנטל. בליווי צמוד בחנו מספר אופציות ,עד שהגענו לעסקת הקומבינציה האידיאלית עבורם )בעסקת קומבינציה – במקום תשלום כספי לקבלן הקבלן מקבל חלק מהדירות שנבנו כתשלום(. על הקרקע עומד היום בניין דירות הכי מרשים ברחוב ולזוג יש הכנסה פסיבית קבועה עד "מאה ועשרים" ,שלא כמו בתוכניות ביטוח או חסכון פנסיוני להם יש גם מה להוריש לילדים. הסודות של עשירי הנדל"ן האם שאלת את עצמך, 5 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך איך זה שרוב עשירי העולם מגיעים מתחום הנדל"ן? הנה הסודות השמורים ביותר של עשירי הנדל"ן: הסוד הראשון הוא לעבוד עם כסף של אחרים .חינכו אותנו שלא להיות חייבים .ובטח ובטח לא להיות חייבים לבנקים .כסך חיצוני גורם למינוף שהוא צמיחה מעבר לקצב הטבעי. הסוד השני הוא שהבנקים רוצים לתת לך כסף ,לא פחות ממה שאתה רוצה לקבל. הסוד השלישי המשקיעים לומדים את החומר ונכנסים לעובי הקורה ויודעים איך להשוות מחירים נכון. הסוד הרביעי מבחינת הבנק הלוואה למטרות דיור היא הלוואה שהסיכון בה נמוך יותר מאשר הלוואות מסוג אחר כיוון שביטחונות הנדל"ן נחשבים טובים חזקים וקלים למימוש. למשל בהלוואה לעסק יש קושי לממש את הביטחונות. הסוד החמישי משקיעים מקצועיים מגיעים לפגישות חשובות מוכנים .כאשר תגיע לבנק זה יהיה אחרי שעשית את כל "שעורי הבית" שלך. הסוד השישי מקצוענים מדברים ישירות עם מי שמקבל את ההחלטות. א .דבר רק עם מי שנותן את ההחלטות כדי שהמסר שלך יעבור בצורה ברורה. ולא יתפקשש כאשר פקיד מעביר אותו לפקיד אחר או למנהל. ב .דבר עם הבנק בז'רגון המקצועי .למד את המונחים המקצועיים .זה נותן הרגשה לבנקאי שאתה יודע על מה אתה מדבר .ומגדיל את הסיכויים שלך לקבל מה שאתה רוצה. הסוד השביעי למקצוענים תמיד יש תוכנית חלופית למקרה הצורך ,לכן מומלץ להכין תוכנית מגירה. הסוד השמיני משקיע מקצועי עובד עם אנשים מקצועיים אשר דואגים לאינטרסים שלו ולכן כל צעד משמעותי שאתה עושה ,תדאג שיהיה לך משהו שמיצג את האינטרס שלך. כדוגמא עו"ד ,מתווך ,מומחה למשכנתאות וכד'. הסוד התשיעי מקצוענים בודקים את הנתונים בשטח ולא רק על הנייר .החלטות שלך יהיו על סמך בדיקת הנתונים שאתה בודק בשטח ולא על סמך כתבות בעיתונים .זה אומר, לכתת רגלים.. 6 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך הסוד העשירי לאחר איסוף הנתונים המשקיע משתמש בדמיון שלו כדי להשלים את התמונה העתידית .לדוגמא נכנסת לדירה המיועדת למכירה ,הקיר שם מקולף ומלוכלך אתה מרגיש שבא לך לברוח מהדירה ..חכה רגע ,השקעה קטנה של סיוד וניקיון משנה את התמונה .לא כולם ניחנו בדמיון .וזו פעולה חינמית. הסוד האחד עשר משקיע בתחום הנדל"ן לפני שהוא מחליט אם להשקיע בפרויקט ,הוא עושה ניסיון על יבש ובודק את התגובה בשטח ,ואחר כך מחליט האם לפעול או לא. איך אתה יכול להעתיק את הפעולות שלו ולפעול כמוהו? נניח שראית דירה למכירה .אבל אתה לא בטוח שיש ביקוש באזור הזה ,או לסוג הנכס הזה .פרסם מודעה וחכה לתגובות .אם הרימו אליך הרבה טלפונים .סימן שיש ביקוש למקום .ואתה יכול להתקדם .אבל אם היתה דממת אלחוט ,אתה יודע שאין לך מה לבנות על המקום הזה .וכך בדקת את השוק ולא הוצאת שקל על הדירה ,עלה לך מחיר המודעה .היום אפילו זה בחינם באינטרנט. הסוד החשוב ביותר זה שמה שהמשקיעים יודעים הם מיישמים וכך הזמן פועל לטובתם .הם לא נותנים לפחד ולהסחות הדעת לשלוט בהם .הם פועלים למרות הכל .יש ביטוי אמריקאי שאומר "או שיש לך מיליון סיבות או שיש לך מיליון דולר" פעולות דומות = תוצאות דומות אם תפעל ,בקניית הדירה כפי שפועל משקיע מקצועי .תקבל תוצאות דומות. נכון להיום המשקיעים/יזמים מקבלים מימון מהבנק בקלות ובזול .אתה אמנם לא יזם או משקיע אבל את העיקרון אתה יכול ללמוד ולהעתיק. לסיכום: אתה יכול למנף את הפעילות שלך על ידי מימון חיצוני. 7 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך בדוק את הנתונים בשטח .במחלקת הנדסה בעיריה )או ברשות המקומית( ומאנשים שגרים בשכונה/בבנין שאין להם אינטרס אם תקנה או לא. להשלים בדמיון את מה שעדיין לא קיים במציאות .לא לתת לדברים קטנים וחסרי חשיבות משקל בהחלטה) .צבע/ניקיון/סידור הבית כל אלה משפיעים על מחיר ולא עולים כסף רב(. לבדוק את הביקוש לדירה בשטח לפני שאתה משלם. תכין תוכנית חליפית. לבדוק מי הם התושבים בשכונה ומי השוכר הפוטנציאלי של דירה באזור שאתה קונה. מה התקציב החודשי שלהם עבור דיור .האם זה תואם למחיר השכירות בתוכנית שלך. לעבוד בצוות .חשוב ,מה אתה יכול לתרום .במה אתה טוב במיוחד. כאשר הנתונים יהיו ממקורות אמינים יהיה לך בטחון בדרכך אם תפעל נכון בקניה יהיה לך קל במכירה. למה המשקיעים קונים דירות אם יש ”בועה"? יש הטוענים שמחירי הדירות בארץ גבוהים ושוק הנדל"ן הוא בועה שתתפוצץ אם כך אם יש ”בועה" -למה המשקיעים קונים דירות? מה ,הם לא מבינים? .1הריבית – ריבית נמוכה הופכת את החיסכון בתוכניות פק"מ )פקדון קצר מועד( או מק"מ )מלוה קצר מועד( לבלתי כדאית והם מחפשים אפיק אחר שיניב יותר בעבור כספם. כדי להמחיש זאת ,צרפתי גרף המתאר את ירידת הריבית משנת 1989עד – 2013נתוני בנק ישראל. .2מנגד ריבית נמוכה הופכת את ההלוואה לכדאית יותר עבורך כלקוח .כי הכסף זול יותר. 8 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך .3מאז החל המאבק החברתי ,גורמים הפוליטיים רוצים להראות לציבור כמה הם "דואגים" לו .הדרך שלהם לעשות זאת היא על ידי גזרות על משקיעים ויזמים המכונים "טייקונים" .ככל שהפוליטיקאים מדגישים כמה נוראיים הם הטייקונים הפוליטיקאים זוכים לאהדה גדולה יותר בציבור ,זה גורם לכך שהיזמים "יושבים על הגדר" ולכן מספר התחלות הבניה קטן .הביקוש לא משתנה אבל הפער בין הביקוש להיצע גדל ולכן המחירים עולים .המשקיעים "קוראים המפה" ולכן הם קונים דירות. .4מחיר הדירה מורכב ממחיר הקרקע +עלות חומרי הבניה ועלות העבודה. עלויות חומרי הבניה והעבודה משתקפים במדד תשומות הבניה. מצורף גרף הממחיש את עלית מחירי תשומות הבניה ב 3שנים האחרונות • נלקח מתוך אתר ביזפורטל בשלוש השנים האחרונות עלה מדד תשומות הבניה ב כ 9% כשהמדד עולה המשקיעים רוצים להיות צמודים לעליה ,והדרך הטובה לעשות זאת היא באמצעות בעלות על נכסים. .5מה מספרים לנו המספרים היבשים ? לשנת 2010/2011 הנה כמה נתונים "משעממים" מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נישאו 47,855זוגות התגרשו 13,042זוגות מספר העולים בשנה ) 5,140במונחי בתי אב( מאזן הישראלים החוזרים לעומת היורדים 5,400 שהם כ -1,800במונחי בתי אב מספר הנפטרים )במונחי בתי אב( - 11,500 מאזן העובדים הזרים נכנסו פחות יצאו 1,000 9 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך חברו את כל המספרים 53,737זה פחות או יותר הביקוש לדירות בשנה. ומה היה מספר התחלות הבניה ? 39,800 ההפרש מבטא את הפער בין הביקוש להיצע בשנה. החלטת לקנות דירה אבל אין לך מספיק כסף ? איך אפשר לקנות דירה אם אין לך מספיק כסף ? יש כמה דרכים להגיע לדירה משלך כאשר אין לך הון עצמי )או שיש אך הוא קטן מידי( .1לקנות דירה בשותפות .להשכיר את הדירה ולסיים את השותפות עם סיום תשלום המשכנתא שלך) .קניית דירה בשותפות מקצרת משמעותית את זמן המשכנתא( .2לממן 90%מהדירה שאתה קונה על ידי לקיחת הלוואה מחברות הביטוח ומגופים שיש לך שם חסכונות כמו קופות גמל ו/או השתלמות. ההגבלות הרגולציה על חברות הביטוח וחברות ההשקעות הן קלות יותר מאשר ההגבלות על הבנקים) .רגולציה תקנות הפיקוח של בנק ישראל על הבנקים( " .3להוציא מהקירות כסף" -כלומר אם יש לך דירה אחרת שאין עליה משכנתא או שיש משכנתא חלקית ,אתה יכול לקחת משכנתא על דירה זו ובאמצעותה לקנות דירה אחרת. ההצעה הכתובה בסעיף 2זו אפשרות קיימת ,אך לא מומלצת ,כיוון שהסיכון בה גבוה מאוד.. הסיבה שאני ממליצה על שותפות ,למי שאין בידו הון לקנות דירה ,אינה סתמית או מקרית אלא היא הנשענת על ארבעה יסודות היסוד הראשון :אם אין לך כסף זה לא אומר שעליך לקנות דירה במיקום לא טוב. 10 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך היסוד השני -להיות צמוד למחירי הדירות .העובדה שאין לך דירה ,גורמת לפער בינך לבין אנשים שכן קנו דירה וכאשר מחירי הדירות עולה ,אתה נשרך מאחור ומתקשה עוד יותר להדביק את הפער. ולכן המטרה שלך בשלב המוקדם הוא להיות צמוד למחירי הדירות .העניין הוא שלא קיים כלי או כפי שמכנים זאת בהשקעות "מכשיר פיננסי" המצמיד אותך למחירי דירה .יש מכשירים פיננסים המצמידים אותך למדד המחירים לצרכן ,אם תרצה למדדי מניות שונים, אבל לא קיים )היום( מכשיר פיננסי המאפשר לך להיות צמוד למדד מחירי הדירות. כדי להמחיש זאת ראה גרף המבטא את היחס בין שיעורי מדד תשומות הבניה בתכלת מול שיעורי מדד המחירים לצרכן באדום .ברוב המקרים מדד תשומות הבניה עלה על מדד המחירים לצרכן. למעשה ,זו הסיבה העיקרית שכל עשירי העולם מכנסים לתיק ההשקעות שלהם נכסי נדל"ן .כדי להיות צמודים למחירי הנדל"ן .כי סטטיסטית הוכח בטווח הארוך שמחירי הנדל"ן במגמת עליה. היסוד השלישי :להתחיל עם מה שיש .אם נחכה לפעול בתנאים אידיאלים יש מצב שלא נפעל כלל .זה אומר שאם תצטרך עסקת ביניים ,כדי להגיע לדירה .אז זה מה שצריך לעשות. היסוד הרביעי :הפחד עוצר אותנו מלפעול .יש במוח שלנו מנגנון שגורם לנו לא לפעול ברגעים של פחד .יש אנשים שיכולים ממש להשתתק מפחד .למעשה מנגנון זה שומר עלינו וגורם לנו להיזהר ולשמור על עצמנו מפני סכנה ,אך גם עוצר אותנו מהתקדמות במקומות שאנחנו לא מכירים ורוצים לכבוש אותם .עלנו לשים לב לכך ולבחון האם מדובר בסכנה ? האם קניית דירה מסכנת אתך ? העובדה שתעשה עסקה בקנה מידה קטן בהתחלה תקנה לך טבילת אש שתשרה עליך יותר ביטחון בהמשך .ותוכל בעסקה הבאה שתהיה גדולה יותר ללכת עם הניסיון שצברת. להתקדם ב"בייבי סטפס" שיביא אותך ליעד. 11 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך אז מה בתוכנית? לאחר שהחלטת על המטרה .1לבחור באיזה מקום אתה קונה את הדירה ,לבדוק אם המקום שבו אתה רוצה לקנות עומד בקריטריונים של רכישה נבונה. .2חקר שוק .3המרחק שלך מהמקום אותו ברצונך לבדוק .אם אתה גר בבאר שבע ורוצה לבדוק את צפת זה קצת בעייתי .חפש מקום שקל לך להגיע אליו ,ויש לך זמן להקדיש לו כמה שעות טובות ביום וכמה ימים טובים בשבוע. .4לאחר שבדקת ומצאת שהמקום עומד בקריטריונים הבסיסים ובהנחה שאינך גר באזור ,חשוב שתתכנן את הדברים ותקציב זמן לחקר השוק. .5אסוף כמה שיותר נתונים .כדאי שתבקר באתר האינטרנט של הישוב וכן באתר הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה ,כדי להבין את הנתונים הדמוגרפים של העיר. כמו כן כדאי שתכנס לאתר של השמאי המרכזי ומוציא כמה שיותר נתונים. .6כשקונים דירה חשוב תמיד לתכנן את הרגע שתרצה למכור ו/או להשכיר אותה. זה אומר שחשוב לבדוק שיש ביקוש לדירות במקום שבו אתה רוצה לקנות .כדי שתוכל לתת מענה ללקוחות הפוטנציאלים .ככל שהדירה שלך או תתן מענה לצרכים של קהל רחב יותר כך ייטב לך. יש לי חבר עוד מימי התיכון ,שגר בבאר שבע .והוא פריק של מציאות .מה שנקרא חסכן גדול .כשהוא מחליט לקנות משהו אפילו קטן ,נניח צג מחשב .הוא עושה מחקר שווקים ולוקח לו ימים על ימים עד שהוא מגיע למחיר המציאה .כשאני רוצה לקנות משהו בזול ,אני פונה אליו להמלצה .אז תחשוב איך הוא קונה דירות .יום אחד הוא מצא עסקה באחת השכונות היותר טובות של באר שבע .והוא קנה מאלמנה זקנה דירה במחיר מציאת המציאות .שלושה ימים הוא לא ישן בגלל שחגג את מחיר המציאה .לאחר שלושה ימים עלה במחשבתו שמא 12 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך הילדים של אותה אלמנה ,עלולים לכעוס עליו ,ויגיעו אליו .וגם זה הדיר שינה מעיניו .עברו עוד שלושה ימים .וגם אז הוא לא יכול היה להירדם .פשוט הוא הרגיש רע עם עצמו .ואז הוא חזר לאותה אלמנה ואמר לה" .תראי ,זה מחיר השוק של הדירה שמכרת לי .ולכן אני מוסיף לך על המחיר ששילמתי לך ,תוספת מעל מחיר החוזה". מה אני רוצה להגיד לך? שבשורה התחתונה .אתה רוצה לישון טוב בלילה עם עצמך. כדי שתוכל לעשות את העבודה נכון ,חשוב שתתכנן .ראשית באיזה יום אתה הולך לראות דירות .אם אתה חושב שתלך לראות דירות כשיהיה לך זמן ,תשכח מכל התוכנית שלך .ביום שתראה דירות אל תראה יותר מ 4דירות כי גם ככה זה יכול לבלבל .תכין טופס )אני עושה על אקסל( ותרשום בצורה מסודרת מה ראית בכל נכס. ממה צריך להיזהר ? רוב האנשים הם ישרים .אבל מה לעשות שיש גם נוכלים .חשוב שתהיה ער לכך שהאדם שמוכר לך את הדירה הוא אכן בעל הדירה ושהוא לא מוכר את הדירה שלו פעמיים .אם משהו גורם לך להרים גבה ונראה חשוד תבדוק .גם מחיר נמוך מידי מעורר חשד .כדי להישמר מנוכלים שאל את המוכר אם הוא בעל הדירה וכן בקש ממנו לראות שני אמצעי זיהו :תעודת זהות )ראה מתי הוצאה תעודת הזהות -ודא שזה לא קרה בשבוע שעבר( ורישיון או כרטיס אשראי על שמו .את כל המסמכים שראית צלם באיפון. עדיף להיות זהיר ולא להתחרט .האם המוכר גר בנכס הנמכר? אם לא בקש כתובת המגורים שלו והשווה מול מה שרשום בתעודת זהות .יש להוציא נסח טאבו של הנכס ולבדוק היסטוריה ,בעיקר את האחרונה ,אם היו שינויים .אם יש הערת אזהרה לטובת הבנק בגלל משכנתא ,בדוק אם היה עיכוב של תשלומים )של המוכר( יכול להיות שהמוכר הוא לא בעל הדירה ובמקרה זה אתה מבקש לדבר עם בעל הדירה. )היום קל יותר מתמיד לקבל מידע על אנשים בהקשה אחת בגוגל( .בהתאם לנתונים שאספת ,תוכל לשקול אם מתאים לך להמשיך את העסקה עם המוכר. לשתוק ולהראות יפה או איך לעשות משא ומתן כשאני אומרת ללקוחות שלי שאנחנו נלמד לעשות משא ומתן בצורה יעילה ,אני רואה שזה מלחיץ אותם ,בגלל שהם חושבים שזה ויכוח ,אך למעשה משא ומתן זו הדרך הכי מהירה 13 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך להרוויח כסף .לדוגמא נניח שראיתם דירה ב ₪ 700,000ואתם שואלים את המוכר כמה הוא יכול לרדת במחיר והוא יגיד ₪ 10,000ואתם תשאלו )שוב( כמה אתה יכול עוד לרדת ? והוא יסכים להוריד עוד .₪ 10,000כמה זמן לוקח לכם לשאול ולמוכר לענות 20 ,שניות? כמה זמן לוקח לכם להרוויח עשרים אלף ? ₪בטוח שזה לוקח לכם יותר מ 20שניות. הנקודה החשובה ביותר במשא ומתן היא לזהות את הצרכים של הצד השני .הרבה פעמים אנשים פשוט אומרים את הצרכים שלהם וכל מה שצריך זה להקשיב ולנסות לתת מענה לצד השני ,מבלי לשכוח את הצרכים והמטרה שלנו. כדי להקשיב צריך לשתוק .בדרך כלל כשאנחנו שותקים זה נותן אפשרות לצד השני לדבר איתנו .בנוסף אני לא אציע מחיר ראשונה כי יש סבירות שהמוכר חושב על מחיר נמוך יותר ממה שאני רוצה להציע .השתיקה שווה זהב. רוב הסיכויים שהדברים לא יתנהלו בשטח כפי שהם יתנהלו בתוכנית שלך ,כי יש לכל עסקה דינמיקה משלה .עם זאת חשוב להשאר צמוד לתוכנית כדי שנרגיש מספיק בטוחים. נניח שהגעת להסכמה על המחיר .מומלץ לא לעשות זיכרון דברים ,כי זיכרון דברים זה חוזה לכל דבר ובזמן שאתה כותב אותו סביר להניח שלא תזכור את כל הפרטים ואז הזיכרון דברים יגביל אותך .כשאתה עושה חוזה ,פנה לעורך הדין שלך שהוא יכין לך חוזה .אם אתה רוצה לעשות זיכרון דברים בכל זאת ,דאג שהעורך דין שלך יכין לך זיכרון דברים כך שאתה תהיה מכוסה בכל ההתניות הנחוצות לך. כעת כשיש לנו את המידע מה כן לעשות ,הכנתי לך רשימה של מה לא לעשות הטעויות הנפוצות שעושים אנשים .כי נורא קל לפול ,וצריך לשים לב לזה ,ומהר לחזור למסלול הנכון. 10הטעויות שאנשים עושים שמונעים מהם להגיע לדירה .1הם לא מחליטים על מטרה של קניית דירה .בלי לסמן יעד איך יגיעו אליו? .2הם לא מתמקדים .נניח שהם כן החליטו לקנות דירה. ספציפיות מפורטות כדי להגשים את המטרה. הם לא קבעו פעולות .3הם מחזיקים באמונות שאינן משרתות אותם .למשל "מרבה נכסים מרבה דאגה" .4דואגים כל הזמן רק לנוחות ולא עושים מאמצים שהם לא נוחים להם. 14 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך אנשים מצליחים עושים גם דברים שלא נוחים להם ,נכנסים לפרויקטים ומתחייבים על תוצאות .בסופו של דבר הם דווקא חיים די בנוחות. .5הם סופר צרכנים הרבה מעבר לצרכים שלהם ,דבר שגורם לבזבוז של כסף .החברה מעודדת התנהגות צרכנית .המטרה שלנו היא להוציא כמה שפחות ולא כמה שיותר .להיות מודעים להוצאות להכנסות ולמטרות שלנו. .6הם סומכים על אחרים במקום על עצמם .נראה להם ששר האוצר ינהל את הכסף שלהם יותר טוב ממה שהם ,ששר החינוך יחנך את הילדים שלהם והם סומכים על שר השיכון שהוא יפתור להם את בעיות הדיור. .7הם קוראים עיתונים .כן זו טעות נפוצה והם מחליטים על צעדים כלכליים תוך התבססות על מה שכתוב בעיתון. א .כל מה שכתוב בעיתון כבר קרה .ולכן זה כבר לא רלוונטי. ב .רוב הכתבות בעיתון הן תוצר של יחסי ציבור. ג .העיתונות כותבת בדרך כלל דברים שלילים וזה משפיע על האנרגיות שלנו. .8הם פועלים משיקולי טווח קצר .זו אחת הטעויות הגדולות ביותר .אם אין תכנית ארוכת טווח ,אז כל תנודה וכל דבר מסיטים אותנו מהמיקוד. .9הם מרגילים את עצמם להתנהגות שלא מקדמת אותם. .10הם לא מתחילים .הם מחכים לתנאים האידיאלים .והעובדה הכואבת היא שאף פעם לא יהיו תנאים "אידיאלים" .ולכן פשוט צריך להתחיל. איך אני יוצא עכשיו לדרך? אני יודעת שמה שקראת כאן ,שינה לך לגמרי את האופן שאתה מסתכל על הדברים ושאתה מבין שדירה יכולה להיות בהישג ידך .אני גם יודעת שקשה לך לראות איך לממש את כל מה שכתוב כאן .מצד שני ,בזה שקראת הוכחת שאתה משקיע בעצמך ולכן אני גם רוצה להשקיע בך ולעזור לך. 15 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך הנתונים הסטטיסטיים היבשים מוכחים שוב ושוב שבטווח הארוך מחירי הדירות בארץ הם בעליה .מכיוון שהחלטת להיכנס למשחק ושמספיק לך להוציא כספים לשכירות שבסופו של דבר "מתאדים" ומשאירים אותך עם חור בכיס ובאותו מקום שהיית לפני שנים... יש לי הצעה בלתי שגרתית עבורך... אני מזמינה אותך לשיחת יעוץ טלפונית שמחירה .₪ 300 אם תהיה בין עשרת הראשונים שיצרו איתי קשר, שיחה זו איתי ,שתעזור לך להתקדם לדירה משלך, תינתן לך במתנה חינם. בשיחה זו: נבחן איך ניתן מהמצב הנוכחי שלך להגיע לדירה באופן היעיל ,המהיר והזול ביותר. נשקול ביחד את האלטרנטיבות העומדות לפניך. נבדוק מה עוצר אותך מלהתקדם ואיך ניתן להתגבר על כך. אני רוצה לדעת מה התוכניות שלך לגבי דירה משלך ולעזור לך להגשים את החלום. אל תוותר לעצמך על החלום שלך .גם אם מדובר בצעד הראשון ,זה הצעד הכי חשוב כי הוא בכיוון הנכון להגיע לדירה משלך מלא את הפרטים בקישור זה ונצא אל הדרך! 16 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך אם אתה מתחבר לאחת מהנקודות הבאות המשך לקרוא עד סוף העמוד o o o o o o o חשוב לך שבגיל מבוגר תהיה לך קורת גג מעל לראשך ולא תתרוצץ בין דירות שכורות. אתה חושב שאין לך מספיק כסף ובכל זאת אתה רוצה פתרון דיור קבע. אתה רוצה לדאוג שהכסף שאתה מוציא לפחות יישאר בתוך במשפחה ולא "יתאדה". אתה יודע שאתה יכול לעשות זאת אך אתה זקוק לדחיפה ולרוח גבית. חשוב לך לקבל מידע ממשהו שכבר עשה את זה כדי להרגיש בטחון בפעולות שאתה עושה. יתכן שאתה כבר עומד לפני רכישה ורוצה לקבל חוות דעת נוספת לפני הסגירה. אתה רוצה להגיע לדירה משלך מבלי להיות "עבד" למשכנתא. o אז היום הכל הולך להשתנות! מאז החל המאבק החברתי החלטתי לקחת את הניסיון והידע שצברתי בתחום הנדל"ן לעזור לכל מי שהוא רציני והחליט שהוא רוצה להגיע לדירה משלו אך אינו יודע מהיכן להתחיל וכיצד להתנהל .אני עובדת עם פאנל של מומחים ביניהם עורכי דין מומחים במקרקעין ,יועצי משכנתאות ומשקיעים בעלי ניסיון .המומחיות שלי היא בכספים .אני עובדת מעל 20שנה בשוק ההון ,בין השאר בבניית קרנות גידור למשקיעים בנדל"ן .בהשקעות נדל"ן השקעות נדלן הן מורכבות ובעלות פנים רבות ולכן יש חשיבות רבה לידע יתכן שהפחד עוצר אותך מלרכוש דירה ,אבל אם תכיר את החוקים והתקנות תוכל לנצל אותם לטובתך. אם תדע ממה צריך וכדאי להיזהר לא תפסיד כסף. אם תכיר את הפטורים שמעניק ממס הכנסה -תוכל להפעיל אתם שיעבדו לשירותך. אם תדע מהם הקריטריונים לבחירת נכס – תוכל לקנות דירה בביטחון ולשמור על ערך כספך. אין סיבה שלא תצליח לעשות זאת עם הידע הנכון והתמיכה הנכונה זה אפשרי גם עבורך 17 מדריך מתומצת ומעשי איך להגיע לדירה משלך כל זאת ,בגלל הרצון שלי שאנשים ילמדו איך לעשות את זה נכון כדי לקחת אותך לשלב הבא בלי התחייבות כספית מצידך ועם הרבה ערך ששווה לך הרבה כסף. לחץ כאן מלא את השאלון ונצא לדרך 10האנשים הראשונים שימלאו וישלחו אלי את השאלון יזכו לשיחת יעוץ חינם *בתוקף עד סיום המבצע. האמור במדריך זה הינו כללי בלבד ומבוסס על דעתה האישית וניסיונה של המחברת .האמור במדריך זה אינו מהווה יעוץ ו/או המלצה ו/או הנחיה מכל סוג שהוא לביצוע כל פעולה ו/או עסקה כלשהי ,ואינו מהווה תחליף ליעוץ ו/או טיפול מקצועי כלשהו באשר לכל פעולה ו/או עסקה כלשהי. 18
© Copyright 2024