Last ned prospekt - Hadrian Eiendom AS
SALGSPROSPEKT Eiendommer i Hauskvartalet Hausmanns gate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1 i Oslo kommune Selges av Eiendoms- og byfornyelsesetaten ved Hadrian Eiendom AS INNLEDNING • • • • • • • • Fire eiendommer i Hauskvartalet selges: Hausmanns gate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1 Sentralt beliggende i Bydel Grünerløkka, rett ved Akerselva i et område i utvikling Eiendommene er regulert til spesialområde: byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med boliger, allmennyttige formål (sirkushall/flerbrukshall), spesialområde bevaring (bolig/forretning) og fellesområde: lek/opphold Tomtene utgjør til sammen ca. 2,2 daa To av tomtene er ubebygget, og to bebygget med bygårder Bygningsmasse på ca. 1 450 m² BRA eks. kjeller og loft for Hausmanns gate 40 og 42 Reguleringsplanen tillater oppført 1 100 m² BRA bolig i Brenneriveien 1 Eiendommene selges samlet slik de er i dag, med gjeldende regulering og krav til utvikling av eiendommene Dette prospektet består av tre deler som sammen med vedleggene utgjør fullstendig prospekt: Del I: Eiendomsinformasjon Del II: Salgsprosess og salgsvilkår Del III: Salgskontrakt SALGSOPPDRAG Oslo kommune er eier av eiendommene som skal selges. Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommer i Hauskvartalet på vegne av Oslo kommune v/Eiendomsog byfornyelsesetaten. KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Øivind Solbakken Mob. 91 37 06 06 oivind.solbakken@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Atle Standnes Mob: 93 28 15 93 atle.standnes@hadrian.no Olav Vs. gata 1, Oslo, 7. etasje Telefon: 22 01 40 40 Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egenhånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtale som er forpliktende for oppdragsgiver/ selger. SPØRSMÅL TIL PROSPEKTET Interessenter oppfordres til å ta kontakt med megler i god tid før budfristen utløper dersom prospektet inneholder uklarheter eller mangelfull informasjon, slik at selger får mulighet til å vurdere om informasjonen i prospektet bør presiseres, utdypes eller endres. Spørsmål rettes til Hadrian ved oppgitte kontaktpersoner, og vil bli besvart av megler og/eller Eiendoms- og byfornyelsesetaten avhengig av tema. Svarene vil bli formidlet via Hadrian. Spørsmål og svar som antas å ha interesse for flere vil bli publisert på nettsiden: www.eby.oslo.kommune.no/hauskvartalet Det vil ikke fremgå hvem som har stilt spørsmålet. BAKGRUNN Oslo kommune kjøpte Hauskvartalet fra Statsbygg i 2004. Bakgrunnen for kjøpet var et ønske om å sikre eierskap til lokalitetene hvor kulturhuset holdt til i Hausmanns gate 34-38. Statsbygg solgte imidlertid alle eiendommene i kvartalet samlet, inkludert boligeiendommene i Hausmanns gate 40 og 42, og Oslo kommunen ble derfor eier av hele kvartalet. Det forelå ingen konkrete planer for utvikling av andre eiendommer enn eiendommene som huset kulturhuset. Bystyret fattet samme år vedtak om at byrådet skulle sette i gang omregulering av eiendommene i kvartalet til i hovedsak kultur samt næring og boligformål basert på økologiske og bærekraftige prinsipper. Oslo kommune Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) gjennomførte en reguleringsprosess med involvering fra offentlige etater, Hauskvartalets ulike brukergrupper, prosjekterende arkitekter, Husbanken, byråden for byutvikling og ulike fag- og ressurspersoner innen planlegging, energi med mer. 18.06.2008 vedtok Oslo Bystyre reguleringsplan S-4387 for Brenneriveien 1 m.fl., med sikte på å legge til rette for byøkologisk kulturkvartal. I reguleringsbestemmelsene står det at planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med hovedformål å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal, med stor grad av brukermedvirkning. 3 Eiendommene som huser Kulturhuset Hausmania vil fortsatt være i kommunalt eie. Oslo kommune har inngått en langsiktig leieavtale på 15 år med Hausmann SA. Bygningene har stort behov for oppgradering og kommunen har satt av 25 mill. til tiltak. Nødvendige sikringsarbeider er godt i gang i regi av EBY i samarbeid med Hausmann SA. Det å realisere reguleringsplanen for utviklingseiendommene i kvartalet ligger ikke inne som en del av kommunens planer for området, hverken for utbedring av boliggårdene i Hausmanns gate 40 og 42, for bygging av boliger i Brenneriveien 1 eller nybygg på Sirkustomta. Oslo kommune ønsker å selge de aktuelle eiendommene samlet med gjeldende regulering (boligeiendommene samt Sirkustomta) slik at utviklingen av denne delen av kvartalet kan skje i privat regi. Etter pålegg fra Brann- og redningsetaten om bruksnekt ble Hausmanns gate 42 stengt i 2010, og bygget har stått tomt siden. Da kommunen kjøpte Hausmanns gate 40 i 2004 var eiendommen okkupert. Det oppholder seg fortsatt et ukjent antall mennesker i Hausmanns gate 40, men det foreligger ikke leiekontrakter. Alle eiendommene selges slik de er. DEL 1: EIENDOMSINFORMASJON En utvikling av boligeiendommene og Sirkustomta vil kunne gi et løft til kvartalet og området med synergieffekter som vil kunne tjene bolig-, kulturog næringsutviklingen langs Akerselva på en god måte. Oslo kommune er opptatt av at den som kjøper eiendommene kan realisere reguleringsplanen og intensjonene i den (byøkologisk kulturkvartal) på en god måte. 4 5 Tomten tilhørende adressen Hausmanns gate 28 – 32, sett fra vest mot øst. EIENDOMMEN SALGSOBJEKTET Selger: Oslo Kommune, Eiendoms- og byfornyelsesetaten, org. nr. 874 780 782 Hjemmelshaver: Oslo Kommune, org. nr. 958 935 420 Salgsobjektet: Salgsobjektet utgjør; • Hausmanns gate 28-32 gnr 208 bnr 295, 297, 299 og gnr 208 bnr 180, og deler av gnr 208 bnr 181 • Hausmanns gate 40 gnr 208 bnr 303 • Hausmanns gate 42 gnr 208 bnr 304 • Brenneriveien 1 gnr 208 bnr 60 i Oslo kommune BELIGGENHET/OMRÅDE/ OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Eiendommene ligger på Fredensborg i Oslo, inntil krysset Maridalsveien – Brenneriveien – Rosteds gate – Møllergata – Hausmanns gate. Fredensborg er et område som ligger mellom sentrum og Grünerløkka, på vestsiden av Akerselva. Nærliggende eiendommer består av skole, bolig, kontor- og forretningsbygg. Hauskvartalet som helhet omfatter i dag et mangfold av virksomheter; Kulturhuset Hausmania med blant annet Grusomhetens teater, kulturverksteder, atelier for kunstnere, gallerier, dans- og musikkstudioer, skriveverksteder, øvingslokaler med mer. Eiendommene ligger nær til Akerselva. Langs Akerselva ligger en rekke kulturinstitusjoner og skoler, omtalt som kulturaksen. Kulturaksen inneholder mange og varierte kulturrelaterte steder: Kulturkirken Jacob, DogA, Dansens hus, Blå og Fabrikken. Området Vulkan med kulturbygg, hotell, kontorer ligger like ovenfor. Eiendommene er sentralt plassert i sentrum av Oslo. Det er 10 minutters gange til Oslo S. Bussforbindelse i Hausmanns gate og Maridalsveien. Eiendommene er markert med rødt i kartet. Orienteringskart, Kilde: googlemaps. 6 7 ADKOMST Adressene er Hausmanns gate 28-32, 40 og 42, og Brenneriveien 1 i Oslo kommune. Eiendommene ligger i Bydel Grünerløkka. Det er god kjøreadkomst til eiendommene via Maridalsveien, Hausmanns gate, og eventuelt Rosteds gate. Inngang til bygårdene/eiendommene er direkte fra Hausmanns gate/Brenneriveien. Adresse Gårds- og bruksnummer Tomtareal Hausmanns gate 28-32 gnr 208 bnr 180* 997 m² gnr 208 bnr 295 gnr 208 bnr 297 gnr 208 bnr 299 Hausmanns gate 40 gnr 208 bnr 303 346 m² Hausmanns gate 42 gnr 208 bnr 304 314 m² Brenneriveien 1 gnr 208 bnr 60 616 m² Sum gnr 208 bnr 295 2274 m² REGULERING Eiendommene omfattes av reguleringsplan S-4387, datert 18. juni 2008. Reguleringsplanen omfatter eiendommene Vestre Elvebakke 10, 12, 14, Hausmanns gate 28, 30, 32, 34, 40 og 42, samt Brenneriveien 1. Området reguleringsplanen omfatter er benevnt som Hauskvartalet. Generelt I reguleringsplanens § 2, formål og intensjon, fremgår det at området er regulert til spesialområde byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med: • Byggeområde for bolig • Byggeområde allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) • Spesialområde - bevaring (bolig, forretning) • Fellesområde - gårdsplass, lek, opphold • Friområde - park, lek I reguleringsplanens § 2 står det blant annet følgende: «Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål: • *75 kvm av gnr 208 bnr 181 ligger inn under arealet i gnr 208 bnr 180. TOMT Følgende tomtearealer følger de ulike eiendommene, se for øvrig arealbekreftelser i vedlegg 2: Hausmanns gate 28-32 er under fradeling/ sammenføyning i regi av selger. Gnr/bnr 208/299,208/297,208/295,208/180 samt deler av 208/181 med adresse Hausmansgate 28, 30, 32, Vestre Elvebakke 10 og deler av Vestre Elvebakke 12 er under fradeling/sammenføying av eier. • Å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid med ”Hauskvartalet” og eierne. Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig.» For fullstendig reguleringsplan med bestemmelser, se vedlegg 4 og 5. Eiendommen vil få et felles gnr/bnr med benevnelsen 208/180, endelig adressebenevnelse er ikke avgjort men er av eier forslått til Hausmansgate 28 hvor hovedatkomst for gående skal etableres. 8 Oversikt over eiendommens tomtegrenser (markert med røde linjer). Fasaden på Hausmanns gate 40 og 42, sett fra vest mot øst. Hausmanns gate 28-32, «Sirkustomta»: Eiendommen er regulert til allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). Det tillates oppført heisekran tilknyttet sirkusaktiviteter. Sirkushall/flerbrukshall tillates oppført på hjørnet av Hausmanns gate og Vestre Elvebakke. Hausmanns gate 40 Eiendommen er regulert til byggeområde: bolig. Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Deler av eiendommen er regulert til fellesområde. Hausmanns gate 42: Eiendommen er regulert til «spesialområde bevaring» med underformålene bolig og forretning. Bakgårdsarealet er regulert til «Fellesområde – gårdsplass, lek og opphold» sammen med tomtearealer i Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40. Forretninger tillates kun i 1. etasje. Det betyr at det i øvrige etasjer kun kan være boliger. Det er satt krav til maks gesimshøyde på bebyggelsen i planen. I reguleringsbestemmelsen fremgår det at «tiltak kan kun tillates under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende». Videre følger det at: «det opprinnelige og karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming, materialbruk, farge og utførelse skal bevares». Brenneriveien 1: Eiendommen er regulert til «byggeområde for boliger» samt «Fellesområde – gårdsplass, lek, opphold». Nærmere ¾ av tomtearealet inngår som utomhus areal for boligeiendommene i kvartalet. Tomten tilhørende adressen Hausmanns gate 28 - 32, sett fra vest mot øst. 10 Deler av fasaden på Hausmanns gate 42 og tomten tilhørende adressen Brenneriveien 1 sett fra nord mot syd. 11 Plantegning av Hausmanns gate 42 som viser hvordan opprinnelig plastruktur har vært i 2. etasje, dagens planstruktur kan fravike fra fremlagt planstruktur. MINDRE REGULERINGSENDRINGER – UTNYTTELSESGRAD Gjeldende reguleringsplan S-4387, er endret ved Plan- og bygningsetatens vedtak av 02.10.2014 ved at maksimalt tillatt bruksareal i § 3.1 fellesbestemmelsene for byggeområder endres fra 11 450 m² til 10 510 m². Maksimalt tillatt bruksareal i § 3.2 byggeområde for bolig endres fra 2 800 m² til 1 860 m². Endringene retter opp feil som ved en inkurie oppstod i forbindelse med utarbeidelse av beregningsgrunnlaget til § 3.1 og § 3.2. Endringene gjør at maksimalt tillatt bruksareal blir korrekt reguleringsmessig. Dokumentet er vedlagt prospektet som vedlegg 5. BEBYGGELSEN Sirkustomten, Hausmanns gate 28-32 er ubebygd. Det gjøres oppmerksom på at kunstinstallasjon kalt «UFO en» som står på sirkustomten ikke inngår som del av eiendommen, verken som løsøre eller fast installasjon. Denne vil bli fjernet før overtakelse. Hausmanns gate 42 består av et eldre bygg i 4 etasjer samt kjeller og loft og har et bygningsareal eks. kjeller og loft på 858 m² BRA. Bygningen ble oppført rundt 1880. Bygget har 6 boenheter og næringslokaler i første etasje. Bygget står tomt og er gjenmurt/avstengt. Innvendig er bygningen nedslitt og sterkt angrepet av sopp og råte. Bygningen er oppført på Byantikvarens gule liste. 12 Hausmanns gate 40 bestod opprinnelig av bygg med 9 boenheter og har et bygningsareal eks. kjeller og loft på 607 m² BRA. Oslo kommune har i sin eiertid gjennomført brannsikring (sprinkling og varslingsanlegg) og utbedret det elektriske anlegget. Eiendommen har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Selger har begrenset informasjon om bygningen, da selger i liten grad har hatt tilgang til bygningen i sin eiertid. Et ukjent antall mennesker oppholder seg i bygget. Bruken anses som tålt. Kjøper erverver eiendommen med de som oppholder seg der. Selger har ikke nøkler til bygget. Selger fraskriver seg ethvert ansvar knyttet til dette forholdet, jf. kontraktens pkt. 14. Det vil ikke være mulighet for befaring av denne delen av salgsobjektet. Brenneriveien 1 som grenser inn til Hausmanns gate 42, tidligere lagerbygning i en etasje på nordsiden av tomten ble revet i 2010. Eiendommen fremstår i dag som en ubebygd tomt. Plan- og fasadetegninger av Hausmanns gate 40 og 42 er vedlagt prospektet i vedlegg 6. Takst og tilstandsanalyse er vedlagt prospektet som vedlegg 7 og 8. Plantegning av Hausmanns gate 40 som viser hvordan opprinnelig plastruktur har vært i 2. etasje, denne delen av eiendommen har ikke vært befart så dagens planstruktur er uvisst. 13 REHABILITERING/UTBYGGINGSPOTENSIAL Sirkustomten, Hausmanns gate 28-32 er ubebygd. Reguleringsbestemmelsen tillater sirkushall/flerbrukshall som ikke skal overstige BRA = 4 750 m². Forurensning: Det vises til vedlagte forurensingsrapporter, vedlegg 10. Selger fraskriver seg ansvaret for enhver form for forurensning i grunnen. Hausmanns gate 40 og 42 bestod av 15 boenheter og Brenneriveien 1 består av en råtomt. Maksimalt tillatt bruksareal for byggeområde for bolig er 1 860 m² BRA. Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Uteareal pr. boenhet skal være 20 % av boligens BRA. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som takterrasse eller balkong. PARKERING Parkering tilknyttet eiendommene er i dag mulig i omkringliggende gater etter gjeldende parkerings-bestemmelser. Det er innhentet uttalelse fra VAV, Hafslund og Telenor, se vedlegg 9. BEVARING Hausmanns gate 42 er regulert til bevaring (bolig, forretning), og er oppført på Byantikvarens gule liste. I henhold til reguleringsplanen tillates bygningen ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Ved istandsetting/restaurering av eksisterende bygning skal de opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Se reguleringsplanen § 4, vedlegg 4. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Grunnundersøkelser: Det er ikke utført noen grunnundersøkelser på eiendommene. Selger tar derfor ikke ansvar for om det skulle vise seg å være vanskelige grunnforhold eller lignende som fordyrer et eventuelt byggeprosjekt. For øvrig vises det til reguleringsplanen § 10, vedlegg 4. I henhold til reguleringsplanen skal sykkelparkering opparbeides iht. den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. For boligdelen skal det være 20 % flere sykkelparkeringsplasser enn normen. ENERGIATTEST Det foreligger energiattest for Hausmanns gate 40, vedlegg 11. Det vil i løpet av januar 2015, foreligge energiattest for Hausmanns gate 42. Det antas at energiklassen for Hausmanns gate 42 er G. LEIEFORHOLD INNTEKT-/KOSTNADSBILDE • LEIEFORHOLD/LEIEINNTEKTER Det er ingen leieinntekter tilknyttet eiendommene. • Gnr/bnr 208/300 har rett til å ha liggende privat kum og overvannsledning på gnr/bnr 208/60. Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat vannledning på den eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299. Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat El-kabel på gnr/bnr 208/303. EIERKOSTNADER/OFFENTLIGE AVGIFTER/ SKATTETAKST/LIGNINGSVERDI/FORSIKRING Eiendommene har følgende offentlige avgifter for 2013 (2010): Se kontrakten pkt. 22. NOK for Hausmanns gate 28-32, (Sirkustomten): NOK for Hausmanns gate 40: NOK for Hausmanns gate 42: NOK for Brenneriveien 1: Kopi av servitutter tinglyst etter 1952 kan skaffes ved henvendelse til megler. 18 292,- (2010) 56 898,- 32 260,9 656,- Oslo kommune er selvassurandør. Det er for tiden ikke eiendomsskatt i Oslo kommune. TINGLYSTE SERVITUTTER Tinglyst servitutter for eiendommene fremkommer av grunnbokutskrifter som ligger som vedlegg 1. Tinglyste dokumenter i Oslo før 1952 kan hentes ut via denne linken; http://www.arkivverket.no/URN:tl_read?idx_ primreg=PBOK&idx_fylke=3&idx_textsearch=&js=j Det føres ikke likningsverdi for kommunal eiendom. KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven § 4. YTTERLIGERE INFORMASJON OMKOSTNINGER Ved eiendomsoverdragelse påløper følgende kostnader for kjøper: HEFTELSER Eiendommene selges uten pengeheftelser. Kjøper overtar andre heftelser som hviler på eiendommene uten fradrag i kjøpesummen. Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Utskrift av grunnbokblader følger som vedlegg 1. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet eiendommene. Utover de standardheftelser som skal tinglyses på eiendommen i forbindelse med overskjøting nevnt i kontraktens pkt. 22, gjør selger spesielt oppmerksom på at følgende heftelser vil bli tinglyst: • • 14 • Gnr/bnr 208/300 (Kulturhuset Hausmania) har adkomstrett over Gnr /bnr 208/180/181. Gnr/bnr 208/300 har rett til rømningsvei på gnr/bnr 208/60 (Brenneriveien 1). Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum Tinglysingsgebyr skjøte: NOK 525,Tinglysingsgebyr pantobl.: NOK 607,- pr. stk. inkl. pantattest Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i eiendommene. 15 SALGSPROSSESS SALG VED BUDRUNDE Salget gjennomføres ved åpen budrunde. Eiendommene selges med det formål at kjøper skal realisere gjeldende reguleringsplan for eiendommene, plan S-4387 av 18.6.2008. For å sikre en realistisk og tilfredsstillende utbygging i samsvar med vedtatt regulering, er det et vilkår for salg at kjøper påtar seg særlige forpliktelser for utviklingen av eiendommene. Selger har her fastsatt minstekrav som kjøper må tilfredsstille, samtidig som selger åpner for at budgivere kan påta seg mer omfattende salgsvilkår. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. Innenfor disse rammene selges eiendommene til markedspris. Eiendommene selges samlet. Det er ikke anledning til å gi separate bud på enkelteiendommer som inngår i salget. Det er fastsatt følgende minstekrav for utvikling av eiendommene: 1. Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene skal utbygges og utvikles med miljøsertifisering etter BREEM standarden, klassifiseringsnivå PASS. DEL 2: SALGSPROSESS OG SALGSVILKÅR 2. Eiendommene skal utbygges og utvikles i henhold til gjeldende regulering innen en utbyggingsfrist på 12 år. For å klargjøre hvordan eiendommene realistisk vil bli utviklet og utbygget, skal budgiver gi en nærmere redegjørelse og dokumentasjon for hvordan minstekravene skal oppfylles. Slik dokumentasjon skal leveres sammen med budet. Kjøper inviteres til å gi bud på oppfyllelse av salgsvilkårene utover minstekravene. Oslo kommune har på denne bakgrunn til hensikt å selge eiendommene til den kjøper som tilbyr høyest totalpris. Totalprisen utgjøres av elementene: • Tilbudt kontantvederlag og • Tilbudt oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene utover minstekravene. Dersom kjøper ved bud forplikter seg til å bygge og utvikle Brenneriveien 1 og fellesområdet med miljøsertifisering etter et høyere klassifiseringsnivå enn minstekravet, og/eller utvikle en eller flere av eiendommene innen kortere tid enn minstekravet på 12 år, vil selger foreta en økonomisk verdsetting av disse forpliktelsene. Denne verdien vil tillegges tilbudt kontantvederlag, og vil sammen utgjøre totalprisen. Det henvises til avsnittet «Vilkår for utvikling av eiendommene» for nærmere informasjon, om minstekravene, dokumentasjonskrav for oppfyllelse av minstekrav, bud og selgers vurdering av bud. BUD Bud skal inngis skriftlig til Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Det er utarbeidet et eget budskjema som skal benyttes. Vedlegg 13. Av utfylt budskjema skal det fremgå: • Tilbudt kontantvederlag Eventuelt, ved bud på oppfyllelse av salgsvilkårene utover minstekravene: • Klassifiseringsnivå etter BREEAM – standarden for bygging og utvikling av Brenneriveien 1 og fellesområdet til boligeiendommene • Utbyggingsfrist for en eller flere eiendommer 16 17 Budet skal utformes på norsk og signeres av person som har fullmakt til å forplikte kjøper, for eksempel ved prokura eller signaturrett. Følgende dokumentasjon vedlegges budskjemaet: • Dokumentasjon i henhold til angitte dokumentasjonskrav for oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene. Se avsnittene «Dokumentasjon for oppfyllelse av minstekrav» for henholdsvis miljøsertifisering etter BREEAM- standarden og utbyggingsfrist. • Villighetserklæring fra bank, finansinstitusjon eller morselskap/konsern for at angitt garanti iht. vedlagt mal vil bli stilt ved kontrakt. Er villighetserklæring gitt av morselskap/konsern skal det også vedlegges kredittrating av garantistilleren (morselskapet/konsernet), ikke eldre enn 6 måneder regnet fra budfrist. • Kopi av firmaattest og legitimasjon til den som underskriver budet. PROSEDYRE FOR BEHANDLING AV BUD Det er Eiendoms- og byfornyelsesetaten som vil motta, evaluere og akseptere administrativt hvem Oslo kommune har til hensikt å inngå avtale med. Salg av eiendommene i Hauskvartalet skal vedtas av Oslo bystyre. Når avtale er signert av kjøper, vil Eiendoms- og byfornyelsesetaten utarbeide og sende innstilling til vedtak til bystyret. Avtalen kan først signeres av selger når vedtak foreligger. Det tas således forbehold om kompetent myndighets vedtak. Oslo kommune forbeholder seg retten til å anta eller forkaste ethvert bud. Det tas forbehold om å kunne gå i direkte forhandlinger med budgiver på ethvert tidspunkt fra innlevering av budet til avtalen er signert, for å klargjøre premissene for budet. Slike forhandlinger kan til slutt nedfelles i skriftlige presiseringer og justeringer av budet. Bud skal inngis uten forbehold, forutsetninger eller betingelser. Forbehold om styregodkjenning og finansiering godtas ikke. BUDFRIST Budet skal være mottatt av Eiendoms- og byfornyelsesetaten, dvs. kommet frem til angitt postadresse eller besøksadresse innen følgende frist: 2. mars 2015, Klokken 14.00. Bud kan innleveres tidligere, men selger vil ikke anta bud før fristen er utløpt. Det er budgivers risiko å forsikre seg om at selger har mottatt budet innen fristens utløp. ADRESSE FOR LEVERING AV BUD Bud leveres i lukket (gjenklistret eller forseglet på annen måte) konvolutt eller pakke. Budet skal derfor ikke sendes pr. e-post eller telefaks. Konvolutten eller pakken skal merkes på følgende måte: ”Bud på kjøp av eiendommer i Hauskvartalet” Adresse for levering av bud (Besøksadresse) Navn: Eiendoms- og byfornyelsesetaten Adresse: Christian Krohgs gt. 16, 0186 Oslo Adresse for levering av bud pr. post (Postadresse) Navn: Eiendoms- og byfornyelsesetaten Adresse: Postboks 491 Sentrum, 0105 Oslo VEDSTÅELSESFRIST Budgiver må vedstå seg sitt bud i 3 måneder fra budfrist frem til salgskontrakt er signert av kjøper. * Det henvises til Norwegian Green Building Council (NGBC) for krav til sertifisering og metode for klassifiseirng. Hjemmeside: www.ngbc.no. 18 VILKÅR FOR UTVIKLING AV EIENDOMMENE 1. MILJØSERTIFISERING ETTER BREEAM STANDARDEN MINSTEKRAV Kjøper forplikter seg til å oppføre bygg på eiendommen Brenneriveien 1, samt utvikle fellesområdet for boligeiendommene som et miljøprosjekt med sertifisering etter BREEAM- standarden (Building Research Establishment Environmental Assement Method)*, klassifiseringsnivå PASS. Se kontrakten pkt. 18. Fellesområdet er angitt område på Gnr 208, bnr 60, samt deler av 208/304 og 208/303, i reguleringsplanen avsatt til felles uteoppholdsareal for de boligregulerte eiendommene i kvartalet. Selger gjør oppmerksom på at bolig og uteområder per i dag ikke dekkes av BREEAM-NOR manualen. Kjøper kan inntil videre benytte BREEAM-NOR Bespoke-prosessen, med prosjektspesifikk tilpasning av et eget kriteriesett basert på BREEAM Internationals manual for boliger. BAKGRUNN FOR MINSTEKRAVET I Oslo kommunes Byøkologisk program 2011-2026, som beskriver kommunes miljøpolitikk vedtatt av Oslo bystyre den 23. mars 2011, er det et uttalt mål at Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling med miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom. Den norske eiendomsmassen står for rundt 40 prosent av det totale energiforbruket i Norge. Redusert energiforbruk betyr lavere klimagassutslipp og effektive klimatiltak kan gjøres i det bebygde miljø. Gjennom salg av eiendommene ønsker kommunen å forplikte ny eier til å redusere energibruk og utvikle minst en av eiendommene til et miljøeffektivt bygg, utover de krav som følger av reguleringsplanen og tekniske forskrifter. Det er på denne bakgrunn stilt krav i kontrakten om at kjøper skal miljøsertifisere nybygg i Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene etter klassifiseringssystemet BREEAM. Forskning viser at miljøsertifiserte bygg bruker i gjennomsnitt 30 prosent mindre energi enn tradisjonelle bygg og slipper ut 33 prosent mindre CO2. Den valgte miljøsertifiseringsstandarden, BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assement Method) er verdens eldste og blant de ledende miljøklassifiseringsverktøyene. Klassifiseringssystemet er kjent for å være troverdig og uavhengig, der både bruker og byggeier settes i fokus. 19 Både eksisterende bygg og nybygg kan klassifiseres med dette verktøyet, som definerer et byggs miljøprestasjon ut fra en rekke kategorier (energibruk, materialvalg, beliggenhet, transport, avfallshåndtering, helse og komfort, vann og forurensning). Det gis poeng for hver kategori og totalsummen danner grunnlag for oppnådd klassifiseringsnivå: fra «pass» (det laveste) via «good», «very good» og «excellent» til «outstanding» (øverste nivå). Verdsetting av tilbudte forpliktelser for utvikling av eiendommene: Selger har i forkant av annonsering av salget innhentet en uavhengig vurdering av markedsverdien til salgseiendommene, hvor minstekravene til utviklingen av eiendommene og salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Økonomisk verdsetting av bud vil bli foretatt på samme måte. Det vil bli foretatt en ny vurdering av markedsverdien til salgseiendommene hvor tilbudt klassifiseringsnivå etter BREEAM – standarden og eller kortere utbyggingsfrist, samt salgsvilkårene for øvrig er reflektert. BREEAM sertifisering sikrer at prosjekter får en dokumentert database over alle de viktigste miljøaspektene ved bygget, og BREEAM forutsetter dokumentasjon av miljø- og energieffektiviseringstiltak som kontrolleres av ekstern revisor. Det forutsettes at kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle tilbudt klassifiseringsnivå for utbygging og utvikling etter BREAM standarden. Selger forbeholder seg retten til å vurdere gjennomføringsevnen på bakgrunn av dokumentasjonen som skal vedlegges budet. Sertifisering etter BREEAM gjøres av autorisert revisor (Assessor), utdannet, godkjent og lisensiert av NGBC. Bruker av BREEAM engasjerer revisor for tredjeparts godkjenning. Revisor kan rådspørres, men kan ikke ha selvstendige oppgaver i prosjektet/eiendommen. Revisors gjennomgang og klassifisering, kvalitetssikres av institutt godkjent av Norsk Akkreditering, på vegne av NGBC. Instituttets endelige aksept av revisors klassifisering, gir grunnlag for utstedelse av rett sertifikat. 2. UTBYGGINGSFRIST DOKUMENTASJON PÅ OPPFYLLELSE AV MINSTEKRAV Som dokumentasjon på hvordan kjøper skal oppfylle minstekravet, skal det ved innlevering av bud vedlegges følgende dokumentasjon: • Beskrivelse av hvordan prosjektet er tenkt gjennomført • Oversikt og kort beskrivelse av eventuelle relevante referanseprosjekter For eksempel: •Påbegynte og registrerte BREEAM- NOR prosjekt. •Gjennomførte og sertifiserte BREEAM- NOR prosjekt •Påbegynte og/eller gjennomførte passiv- hus prosjekt •Andre miljøprosjekt Det forutsettes at kjøper kan oppfylle minstekravet. Selger forbeholder seg retten til å vurdere om kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle minstekravet på bakgrunn av dokumentasjonen. BUD Kjøper kan forplikte seg til å utvikle og sertifisere bygg og fellesområdet etter et høyere klassifiseringsnivå enn minstekravet PASS. Bud gis ved å oppgi en av følgende klassifiseringsnivå: GOOD, VERY GOOD, EXCELLENT eller OUTSTANDING. Dokumentasjonen som skal vedlegges budet må tilpasses det klassifiseringsnivå som tilbys. VURDERING AV BUD Selger vil foreta en økonomisk verdsetting av den kontraktsforpliktelsen et bud på høyere klassifiseringsnivå enn minstekravet PASS innebærer. Verdsettingen vil bli foretatt på bakgrunn av tilbudt klassifiseringsnivå, og vil skje samlet med eventuelt bud på kortere utbyggingsfrist enn 12 år for en eller flere av eiendommene. Oslo kommune har til hensikt å selge eiendommene til den kjøper som tilbyr høyest totalpris, hvor totalprisen utgjøres av elementene tilbudt kontantvederlag og tilbudt oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene utover minstekravene. Verdien av tilbudte forpliktelser vil legges til tilbudt kontantvederlag, og til sammen utgjøre totalprisen. 20 MINSTEKRAV Eiendommene skal utbygges og utvikles innen 12 år. Se kontrakten pkt. 19. Prosjekt som bygges og utvikles på Brenneriveien 1 og fellesområdet skal også BREEAM sertifiseres innen denne fristen. Frist regnes fra eiendommene er overtatt, jf. kontrakten pkt. 11. BAKGRUNN FOR MINSTERKAVET Hauskvartalet har med sin sentrale beliggenhet i byen og langs kulturaksen langs Akerselva et potensiale for utvikling. En utvikling av boligeiendommene vil kunne gi et løft til kvartalet og området med synergieffekter som vil kunne tjene bolig-, kultur- og næringsutviklingen langs Akerselva på en god måte. I tillegg er det behov for sentrumsnære boliger som gir gode bomiljøer. Det er sentralt for Oslo kommune at kjøper uten unødig opphold kommer i gang med sin utbygging, og at det er forutberegnelig for kommunen at samtlige eiendommer utbygges i overskuelig fremtid. DOKUMENTASJON PÅ OPPFYLLELSE AV MINSTEKRAV Som dokumentasjon på at kjøper kan oppfylle minstekravet, skal det ved innlevering av bud vedlegges følgende dokumentasjon: • Tentativ fremdrifts- og utviklingsplan for eiendommene Kjøper må fremlegge en plan som viser hvordan salgseiendommene er tenkt utviklet innenfor utbyggingsfristen. Av beskrivelsen skal det også fremgå hvordan reguleringsplanens bestemmelser om medvirkning skal ivaretas. Det forutsettes at kjøper kan oppfylle minstekravet. Selger forbeholder seg retten til å vurdere om kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle minstekravet på bakgrunn av dokumentasjonen. BUD Kjøper kan forplikte seg til kortere utbyggingsfrist for en eller flere av eiendommene. Bud gis ved å angi utbyggingsfrist i antall år, og hvilke eiendommer tilbudt frist skal gjelde for. Det kan tilbys ulike utbyggingsfrister for de ulike eiendommene. Dokumentasjonen som skal vedlegges budet må tilpasses den utbyggingsfristen som tilbys. 21 VURDERING AV BUD Selger vil foreta en økonomisk verdsetting av den kontraktsforpliktelsen bud på kortere utbyggingsfrist for en eller flere eiendommer innebærer. Verdsettingen vil bli foretatt på bakgrunn av fristens lengde og antall eiendommer fristen gjelder for. Verdsettingen vil videre skje samlet med eventuelt bud på klassifiseringsnivå etter BREEAM- standarden for Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene. Oslo kommune har til hensikt å selge eiendommene til den kjøper som tilbyr høyest totalpris, hvor totalprisen utgjøres av elementene tilbudt kontantvederlag og tilbudt oppfyllelse av vilkårene for utvikling av eiendommene utover minstekravene. Verdien av tilbudte forpliktelser vil legges til tilbudt kontantvederlag, og til sammen utgjøre totalprisen. Verdsetting av tilbudte forpliktelser for utvikling av eiendommene: Selger har i forkant av annonsering av salget innhentet en uavhengig vurdering av markedsverdien til salgseiendommene, hvor minstekravene til utviklingen av eiendommene og salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Økonomisk verdsetting av bud vil bli foretatt på samme måte. Det vil bli foretatt en ny vurdering av markedsverdien til salgseiendommene hvor tilbudt utbyggingsfrist for en eller flere eiendommer og/ eller klassifiseringsnivå etter BREEAM – standarden, samt salgsvilkårene for øvrig er reflektert. Det forutsettes at kjøper har evne til å oppfylle tilbudt utbyggingsfrist. Selger forbeholder seg retten til å vurdere om kjøper har tilstrekkelig gjennomføringsevne til å oppfylle tilbudt utbyggingsfrist, og videre om utbyggingsfristen er realistisk på bakgrunn av dokumentasjonen som skal vedlegges budet. Morselskap/konsern som garantistiller: Dersom garantistilleren er morselskap eller tilsvarende, forutsettes det at garantistilleren har tilstrekkelig økonomisk og finansiell soliditet. Dette skal bekreftes ved at det i budet er lagt ved en internasjonal anerkjent kredittrating av garantistilleren, ikke eldre enn 6 måneder regnet fra budfrist. Selger forbeholder seg retten til å avvise villighetserklæringen dersom morselskapet ikke anses å ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet til å kunne stille garanti. Oslo kommune kan be om oppdatert kredittrating ved tidspunkt for utstedelse av garantien, og forbeholder seg retten til å avvise morselskapet som garantistiller dersom selskapet ikke anses å ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet. FORBEHOLD OM GODKJENNELSE AV KJØPEKONTRAKTEN FRA ESA Selger tar forbehold om at kjøpekontrakten godkjennes av EFTA Surveillance Authority (ESA). Oslo kommune anser at salgsprosessen sikrer salg til markedspris. For å sikre at salget ikke er beheftet med usikkerhet vil selger likevel notifisere salget til ESA. Eiendoms- og byfornyelsesetaten vil ved annonsering av salget innlede notifikasjonsprosessen, hvor behovet for notifikasjon og prosess søkes klarlagt. FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN Avhendingslovens bestemmelser om selgers mangelansvar er fraveket til kjøpers ugunst på den måten som fremgår av kontrakten pkt. 14. ØVRIGE SALGSVILKÅR Kontrakten skal i utgangspunktet betraktes som endelig og ikke være gjenstand for forhandlinger. Kontraktbestemmelsene er gjengitt i sin helhet i prospektets del III. Selger oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med bestemmelsene i kontrakten. I dette avsnittet er enkelte bestemmelser i kjøpekontrakten omtalt. GARANTI FOR OPPFYLLELSE AV SALGSVILKÅRENE Kjøper skal for egen regning stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Sikkerheten stilles som påkravgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon, eller morselskap/konsern, se nedenfor om morselskap/konsern som sikkerhetsstiller. Som sikkerhet aksepteres også at garantibeløpet plasseres på sperret konto til fordel for Oslo kommune. Se kontrakten pkt. 8. Sikkerheten skal utgjøre NOK 10 000 000. Garantien skal være gyldig fra eiendommene overtas, jf. utkast til kontrakt pkt. 11, og frem alle kontraktens forpliktelser er oppfylt. Garantien skal være utformet etter vedlagte standardformular. Ved budet må det vedlegges en villighetserklæring fra bank, finansinstitusjon eller morselskap for at slik garanti vil bli stilt ved kontrakt. Villighetserklæringen skal bekrefte at bank/ finansinstitusjon/morselskap/konsern påtar seg å stille nødvendig påkravgaranti utformet etter standardformularet fra det tidspunktet eiendommen overtas. 22 23 DEL 3 : S ALGSKONTRAKT SALGSKONTRAKT Følgende salgskontrakt er inngått mellom: Navn: Besøksadr.: Postadr.: Oslo kommune v/Eiendoms- og byfornyelsesetaten Christian Krohgs gate 16 0186 Oslo Postboks 491 Sentrum 0105 Oslo Org.nr.: 958 935 420 heretter betegnet «Selger» Navn: og Org.nr.: Besøksadr.: Postadr.: DEL 3: SALGSKONTRAKT heretter betegnet «Kjøper». 1. BAKGRUNN OG FORMÅL Selger utlyste i november 2014, eiendommene som beskrevet i punkt 3 for salg i Hauskvartalet. I prospektet ble interessentene invitert til å inngi tilbud på vederlag og oppfyllelse av salgsvilkår utover minimumskravene på salgseiendommene. Formålet med salget er en utbygging av salgseiendommene i samsvar med reguleringsplanen, hvor bl.a. miljøkrav er ivaretatt. Dette slik at salgseiendommene etter utbygging tilfører kvartalet og bydelen en generell oppgradering, miljøvennlig bebyggelse, og gode uteplasser for både barn og eldre. Kjøper inngav tilbud på vederlag og oppfyllelse av salgsvilkårene for utbygging av eiendommene, som samlet best er i tråd med Selgers mål og krav til utvikling av kvartalet. Selger avhender på de vilkår som følger av denne kontrakten («Avtalen»), eiendommene angitt i punkt 3, med påstående bygninger og anlegg i Oslo kommune, («Eiendommen»), for å sikre utbygging i henhold til formålet. 2. 24 DEFINISJONER Hauskvartalet: De eiendommene som omfattes av reguleringsplan S-4387, vedtatt 19. 06. 2008. Reguleringsplanen: Reguleringsplan S – 4387 vedtatt 19. 06. 2008. Planområdet omfatter vestre Elvebakke 10, 12 og 14, Hausmannsgate 28, 30, 32, 34, 40, og 42, Brenneriveien 1, gnr/bnr 208/60, 180, 181, 182, 295, 297, 299, 300, 303 og 304. Reguleringsplanen er vedlagt prospektet. Eiendommen: De eiendommer som omfattes av Avtalen i henhold til punkt 3, med påstående bygninger og anlegg i Oslo kommune. Nærmere beskrivelse av 25 Eiendommen er inntatt i punkt 3.2. nedenfor. Eiendommen er markert på ortofoto vedlagt prospektet. Fellesområde: Overtakelse: 3. Fellesområdet er i Reguleringsplanen avsatt til felles uteoppholdsareal for de boligregulerte eiendommene i kvartalet. Fellesområdet ligger på Gnr/bnr 208/60, samt deler av 208/304 og 208/303. 4. AREALOVERFØRING OG SAMMENFØYNING/GRENSEJUSTERING Kjøper er orientert om at det pågår arbeide med arealoverføring /sammenføyning/grensejustering knyttet til Hausmannsgate 28-32 (Sirkustomten). Dette mede sikte på at den eiendommen som selges som «Sirkustomten» får ett gårds- og bruksnummer. Selger har rekvirert oppmålingsforretning hos Plan- og bygningsetaten med påfølgende fradeling og sammenføyning. Overtakelse er sammenfallende med forfallsfristen for betaling av kjøpesummen. Overtakelse kan tidligst skje 30 dager etter bystyrebehandling av salgssaken, og når eventuelt endt saksbehandling av salget er avsluttet i ESA. Overtakelse er fristutgangspunkt for en rekke forpliktelser etter denne Avtalen. Selger dekker alle kostnader i forbindelse med ovennevnte. Kjøper forplikter seg til å bistå i denne prosessen i den utstrekning det er nødvendig slik at fradeling eller grensejustering/arealoverføring kan gjennomføres. EIENDOMMEN 5. 3.1. Eiendommer som inngår i Avtalen. Kjøper overtar Eiendommen i samme stand som den var ved avtaletidspunktet. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på Eiendommen fra Selgers side. Selger avhender herved Eiendommen til Kjøper: Gnr/bnr 208/303 208/304 Adresse Hausmannsgate 40 Hausmannsgate 42 Ca Areal m² 346 m2 313 m2 208/60 208/299 208/297 208/295 208/180 Del av 208/181 Sum Brenneriveien 1 Hausmannsgate 28-32 616 m2 996, m2 EIENDOMMENS TILBEHØR Reguleringsformål Bolig Spesialområde: bevaring (bolig/forretning) Bolig Byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Når det gjelder bygningsmassen er følgende inkludert i salget: ! Det som eventuelt ikke fungerer av fastmontert utstyr, brannsikringsutstyr med mer og/eller mangler, f.eks. brannsikringsutstyr m.m. vil ikke bli istandsatt og/eller fremskaffet av Selger før overtakelse. Det som er opplyst i salgsdokumenter om feil og mangler ved bygningen, herunder pålegg, vil ikke bli rettet av Selger før overtakelse. 2273 m2 De enkelte eiendommer, utgjør tilsammen «Eiendommen». Tilbehør for øvrig i bygningen/bygningene følger med i salget med mindre Selger og Kjøper skriftlig avtaler annet innen fristen for overtakelse . Eiendommen fremgår av rød skravur på vedlagte kart til prospektet. Kartet er av orienterende art, og kan ikke påberopes ved eventuell grensetvist. Eventuelt arealavvik kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Ufo på Sirkustomten følger ikke med. Denne vil bli fjernet før overtakelse. 3.2. Beskrivelse av Eiendommen Hausmannsgate 40 bestod av 9 boenheter i bygget. EBY har i sin eiertid utført arbeider med brannsikring, og elanlegg. Eiendommen har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Kjøper er opplyst om at selger har begrenset informasjon om bygningen, da selger i liten grad har hatt tilgang til bygningen i sin eiertid. Et ukjent antall mennesker oppholder seg i Hausmannsgate 40. Bruken anses som tålt. Kjøper erverver eiendommen med de som oppholder seg der. Selger har ikke nøkler til bygget. Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til de som oppholder seg i gården, se punkt 14. 6. Hausmannsgate 42 består av 6 boenheter i tillegg til næringslokaler i første etasje. Bygget står tomt, og er gjenmurt/avstengt. Innvendig er bygningen fullstendig nedslitt og sterkt angrepet av sopp og råte. Bygningen er oppført på Byantikvarens (BYAs) gule liste. 7. Brenneriveien 1 er en ubebygd tomt, og er regulert til bolig. Det er tidligere foretatt forurensningsundersøkelser og eiendommen er ryddet for forurensning. Sirkustomten, Hausmannsgate 28-32, er en ubebygd tomt, og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). Varig innretning som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen/bygningene, slik som anlegg og installasjoner for oppvarming, faste elektriske installasjoner, faste antenner, faste gulvtepper uansett festemåte, doble vinduer, innebygde kjøkkenapparater og maskiner og andre innebygde ting, jf. avhol. § 3-4 – 3-6. KJØPESUMMEN Som kjøpesum betaler Kjøper kr. xxxxxxx,-, (kronerxxxxxxx) («Kjøpesummen»). Kjøpesummen er endelig og skal ikke justeres ved eventuelt arealavvik. OMKOSTNINGER I tillegg til Kjøpesummen betaler Kjøper dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved utstedelse av skjøte(r) samt eventuelt konsesjonsgebyr. Til sammen utgjør dette: Kjøpesum Dokumentavgift (2,5 % av kjøpesum/minimumsbeløp) Tinglysningsgebyr SUM kr. kr. kr. kr. xxxxxxx,xxxxxxx,525,,- For nærmere beskrivelse av Eiendommen, vises det til prospektet med vedlegg. Det gjøres oppmerksom på at vedlagte dokumenter i prospektet beskriver forhold ved Eiendommen slik de var på det tidspunktet dokumentene ble utarbeidet. Selger gjør oppmerksom på, og tar ikke ansvar for at dagens forhold kan avvike. 26 27 Dokumentavgift og tinglysingsgebyr skal innbetales samtidig med Kjøpesummen. Avregning av omkostningene skjer når samtlige omkostninger er påløpt. Kjøper må være forberedt på at det kan skje endringer i offentlige avgifter/gebyrer i tidsrommet mellom signeringen av Avtalen og Overtakelse. 8. Kjøper skal for egen regning og risiko stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold, på kr 10.000.000. Sikkerheten stilles som påkravsgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon eller morselskap/konsern. Selger har rett til å avvise morselskap/konsern som garantistiller dersom morselskapet ikke anses å ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet. Kjøper har sammen med sitt tilbud fremlagt en villighetserklæring fra X som bekrefter at X påtar seg å stille nødvendig påkravsgaranti senest ved overtakelse på kr 10.000.000 som sikkerhet for oppfyllelse av miljøbestemmelsene i punkt 19 og utbyggingsfristene i punkt 20, se vedlegg X. Senest ved overtakelse skal Kjøper forelegge Selger en signert påkravsgaranti utformet i samsvar med vedlagte standard i denne Avtalen. Garantien skal gjelde fra overtakelsesdato, og frem til alle kontraktsforpliktelser er oppfylt. Selger kan kreve beløpet utbetalt innen 14 dager etter påkrav fra Selger. Garantien skal være en ren påkravsgaranti («on demand»). Dette innebærer at garantisten ikke kan fremsette noen innsigelser knyttet til hovedforholdet – til spørsmålet om det foreligger mislighold eller vesentlig mislighold – før beløpet utbetales. Garantien knytter seg til følgende omstendigheter / krav: Mislighold av punkt 18: For vesentlig mislighold knyttet til punkt 18, utløses garantien med 50 % For alminnelig mislighold knyttet til punkt 18 utløses garantien med 25 %. Mislighold av punkt 19: 1. 2. 9. For vesentlig mislighold av punkt 19 utløses garantien slik: * 25 % for Brenneriveien 1 og Fellesområdet, * 25 % for Hausmannsgate 40, * 25 % for Hausmansgate 42, * 25 % for Hausmannsgate 28-32 (Sirkustomta). Dersom vesentlig mislighold foreligger for alle de nevnte eiendommene utløses 100 % av garantien. OPPGJØR Kjøpesummen med tillegg av omkostninger betales i sin helhet innen 30 dager etter skriftlig påkrav. Påkrav kan tidligst sendes etter at vedtak om salg i henhold til denne kontrakten er fattet av kompetent kommunalt organ, og salgsavtalen eventuelt er behandlet i ESA. Partene er enige om at oppgjøret mellom partene og overdragelse av Eiendommen skal gjennomføres med bistand av oppgjørsmegler som Selger har rammeavtale med. Oppgjøret gjennomføres i henhold til oppgjørsmeglers standard oppgjørsavtale. Selger bekoster utgiftene til oppgjørsmegler. At Eiendommen/arealet eventuelt ikke er matrikulert utsetter ikke betalingstidspunktet. Ved forsinket betaling svares rente etter lov om renter ved forsinket betaling m.m. av 17.12.76 nr. 100. Selger har videre rett til å heve Avtalen dersom forsinkelsen varer mer enn 4 uker. Tilsvarende har Selger rett til å heve dersom garantien ikke er stilt i samsvar med punkt 8 og 11. 28 Eiendommen selges fri for pengeheftelser. Kjøper er kjent med og overtar andre heftelser som hviler på Eiendommen uten fradrag i Kjøpesummen. Kjøper har fått seg forelagt grunnboksutskrifter hvor det fremgår hvilke heftelser som er tinglyst på Eiendommen, se prospekt. GARANTI 1. 2. 10. HEFTELSER Det skal tinglyses heftelser på eiendommen i henhold til bestemmelsen i punkt 21. 11. OVERTAKELSE -RISIKOOVERGANG Eiendommen overtas av Kjøper på forfallstidspunktet i henhold til påkrav («Overtakelse»), jf punkt 9. Forutsetning for Overtakelse er at Kjøper per samme tidspunkt har innbetalt kjøpesummen uten forbehold eller reservasjoner av noen art, og at garanti i henhold til punkt 8 er stilt. Tidspunkt for overtakelsesforretning skal i utgangspunktet finne sted kl 1300 samme dato som kjøpesummen forfaller til betaling, eventuelt etter nærmere avtale. Kjøper kan ikke råde rettslig eller faktisk over Eiendommen før Overtakelse, og betingelsene i første avsnitt er oppfylt. Risikoen for Eiendommen går over på kjøper fra forfallstidspunktet for betaling av kjøpesummen, jf. punkt 6. 12. HJEMMELSOVERFØRING Skjøte på Eiendommen utstedes så snart sammenføyning er gjennomført og etter at oppgjør og Overtakelse har funnet sted og for øvrig i samsvar med oppgjørsavtalen. 13. EIENDOMMENS AVKASTNING OG KOSTNADER - PRO & CONTRA Selger har rett til avkastning som Eiendommen gir frem til tidspunkt for Overtakelse. Inntil samme tidspunkt svarer Selger for eventuelle driftsomkostninger ved Eiendommen. Senest to måneder etter Overtakelse skal Selger og Kjøper direkte seg i mellom foreta pro & contra oppgjør for inntekter og utgifter knyttet til Eiendommen per Overtakelse. 14. EIENDOMMENES TILSTAND – SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT – KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT Eiendommen selges som den er, jf. avhendingslovens § 3-9. Det presiseres at forhold dekket av avhendingslovens § 3-9 annet punktum ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på Eiendommen fra Selgers side. Ufoen på Hausmannsgaten 28-32, Sirkustomten, vil bli fjernet før overtakelse. Selger har gitt Kjøper alle opplysninger om eiendommene som er kjent for etaten. Likeledes er Kjøper gjort kjent med alle dokumenter som er vedlagt denne kontrakt. Som kommune med mange virksomheter kan Selger ikke garantere at det ikke eksisterer informasjon om Eiendommen som ikke er fremkommet. Avhendingslovens § 3-9 fravikes derfor slik at manglende opplysninger i henhold til avhendingslovens § 3-7 ikke kan utgjøre en mangel. Likeledes fravikes avhendingslovens § 3-9 slik at Kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold etter avhendingslovens § 3-8 hvor eventuelle uriktige opplysninger om Eiendommen er gitt av andre enn Selger. Hva gjelder Selgers kunnskap så skal dette begrenses til Selger v/Eiendoms- og Byfornyelsesetaten. Dette slik at Selger hva gjelder opplysningsplikt ikke skal identifiseres med personer utenfor nevnte etat. 29 Opplysninger om Eiendommen i vedlegg til denne Avtalen og forhandlinger kan inneholde mindre unøyaktigheter. For så vidt er Selger ikke kjent med feilene, dog fravikes avhendingsloven § 3-8 slik at Kjøper ikke kan gjøre gjeldende at eventuell uriktig informasjon utgjør en mangel. Avsnittene ovenfor fraviker avhendingsloven til ugunst for Kjøper, og dette er hensyntatt av partene ved fastsettelse av Kjøpesummen. Kjøper er oppfordret til å undersøke Eiendommen og forhold knyttet til denne selv, og ved bruk av dertil egnede fagpersoner. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til ved sin signering av Avtalen. Kjøper overtar Hausmannsgate 40 usett og med de som oppholder seg på eiendommen. Kjøper er orientert om at Selger ikke besitter nøkler til Hausmannsgate 40, og kan følgelig ikke gi Kjøper fysisk tilgang til bygningen på overtakelsestidspunktet. Kjøper er inneforstått med betydningen av at han overtar denne eiendommen på disse betingelsene og risikoen som følger med. Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til dette forholdet, herunder eiendommens tilstand, arealbeskrivelser og eventuelt behov for utkastelse av de som oppholder seg i bygningen. 15. REKLAMASJONSFRIST Avhendingslovens § 4 – 19 (2) fravikes, slik at den endelige reklamasjonsfrist settes til 2 år etter overtakelse. Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor Selger tilknyttet forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av Eiendommen før signering av Avtalen. Kjøper taper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende dersom Kjøper ikke gir Selger melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. 16. FORSIKRING Selger er forpliktet til å holde Eiendommen og påstående bebyggelse og anlegg forsikret fram til overtakelsesdagen. Eiendommen er forsikret gjennom Oslo kommunes felles forsikring for bygninger og eiendom i Oslo Forsikring AS. Denne forsikringen er ingen fullverdiforsikring. For øvrig er selger selvassurandør. Selger sier opp sine forsikringer for Eiendommen fra og med dagen etter Overtakelse. Fra dette tidspunktet påhviler denne forpliktelse Kjøper uten noe nærmere varsel fra Selger. Dersom det skulle oppstå skade som følge av brann eller annet som dekkes av forsikringen, plikter Selger å transportere sitt erstatningskrav til Kjøper forutsatt at Kjøper gjør opp i samsvar med denne kontrakt. 17. GRUNNFORHOLD OG FORURENSNING 17.1 Grunnundersøkelser Det er ikke gjort noen grunnundersøkelser på Eiendommen. Selger tar derfor ikke ansvar for om det skulle vise seg å være vanskelige grunnforhold eller lignende som fordyrer et eventuelt byggeprosjekt. 17.2 Forurensning Selger har utarbeidet forurensningsrapporter for Eiendommen, se prospekt. Kjøper har hensyntatt dette i sitt tilbud. Selger er ikke kjent med forurensning på Eiendommen utover hva som er opplyst. Selger fraskriver seg ansvaret for enhver form for forurensning i grunnen uavhengig av hvem som har vært forurenser. 30 18. MILJØKRAV 18.1. Miljøkrav Brenneriveien 1 inkludert Fellesområdet skal utvikles som et miljøprosjekt med sertifisering etter BREEAMstandarden, klassifiseringsnivå PASS/XXXXXX . Selger forplikter seg til å gjennomføre sin utbygging i samsvar med sitt tilbud, se vedlegg. 18.2. Nærmere om dokumentasjonskrav i forbindelse med kontraktsoppfyllelse. Kravet i henhold til punkt 18 anses oppfylt ved fremleggelse av følgende dokumentasjon: 1) Kopi av «as built»-sertifikat med avtalt klassifiseringsnivå. Øvrig dokumentasjon og kommunikasjon skjer mellom Kjøper og autorisert revisor/ Norwegian Green Building Council (NGBC). Dersom Selger har saklig grunn til å anta at Kjøper ikke vil få utstedt rett sertifikat etter BREEAM standarden plikter Kjøper etter Selgers krav å fremlegge nødvendig dokumentasjon for at de relevante krav vil bli tilfredsstilt. 18.3. Frist for oppfyllelse og sanksjoner Dokumenterte miljøkrav må foreligge innen ferdigstillelse av bebyggelse. Dersom Kjøper ikke får utstedt rett sertifikat etter BREEAM – standarden for Brenneriveien 1 inkludert Fellesområde, klassifiseringsnivå PASS/ XXXXXX utløses garantien på denne måten: • • Unnlatelse av å bygge i henhold til BREEAM sertifisering anses som et vesentlig kontraktsbrudd, og utløser garantien, se punkt 8. Ferdigstillelse og utstedt sertifikat med et lavere klassifiseringsnivå enn avtalt, anses som alminnelig mislighold og utløser garantien, se punkt 8. 19. UTBYGGING/UTVIKLING AV EIENDOMMEN – KRAV TIL FREMDRIFT – SANKSJONER 19.1 Utbygging/Utvikling Kjøper skal innen XXXX/12 år etter Overtakelse, og i samsvar med reguleringsplan for Eiendommen ferdigstille sin utbygging av Brenneriveien 1 og Fellesområdet, herunder å ha innhentet midlertidig brukstillatelse for den nye bebyggelsen. Kopi av midlertidig brukstillatelser skal oversendes Selger. Kjøper skal tilsvarende som første avsnitt og innen XXX/12 år etter overtakelse ha ferdigstilt sin utvikling av Hausmannsgate 40 Kjøper skal tilsvarende som første avsnitt og innen XXX/12 år etter overtakelse ha ferdigstilt sin utvikling av Hausmannsgate 42. Kjøper skal tilsvarende som første avsnitt og innen xxxx/12 år etter Overtakelse ferdigstille sin utbygging av Hausmannsgaten 28-32 (Sirkustomten). Dersom behandlingstiden for rammesøknad og igangsettingstillatelse blir vesentlig lenger enn det som er vanlig, og dette skyldes forhold som ligger utenfor Kjøpers kontroll, kan Kjøper kreve fristen for ferdigstillelse utsatt med inntil 12 måneder. 19.2 Sanksjoner ved fristoversittelser Dersom ovennevnte tidsfrister for utbygging/utvikling og midlertidig brukstillatelse for den nye bebyggelsen på Eiendommen ikke overholdes, er dette å betrakte som en forsinkelse og et alminnelig mislighold. 31 Ved forsinkelse på en eller flere av Eiendommen kan Selger kreve dagbøter på kr 2000,- pr. dag pr. eiendom regnet fra tidsfristen overskrides og frem til ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene foreligger. Dagbotssatsen er gjenstand for årlig konsumprisjustering etter den generelle byggekostnadsindeks for boliger. Justering skjer med utgangspunkt i tidspunkt for kontraktssignering. Dersom forsinkelsen overskrider 12 måneder, eller det er på det rene at en eller flere av eiendommene ikke vil bli utbygget/utviklet anses dette som et vesentlig mislighold. Ved vesentlig mislighold kan Selger kreve garantien utløst. Dersom garantien kreves utløst se punkt 8, gjøres det fradrag i utbetalt dagbøter. 20. FORBUD MOT HELT ELLER DELVIS VIDERESALG M.M. UTEN SELGERS GODKJENNELSE I tiden frem til Plan- og bygningsetaten gir ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene, kan Kjøper ikke videreselge hele eller deler av Eiendommen eller på noen måte overføre ansvaret for alle eller deler av sine forpliktelser etter denne kontrakt til andre uten at dette er skriftlig godkjent av Selger på forhånd. Salgsforbudet i henhold til dette punkt gjelder ikke ved salg av enkeltleiligheter og næringsseksjoner eller ved utsalg av mindre deler av arealene i forbindelse med tredjemanns utvikling av næringsarealer som del av det totale byggeprosjektet i regi av Kjøper. Kjøper kan overføre eiendomsretten til hele eller deler av eiendommen til heleide selskaper inne samme konsern (XXX AS). Dette forutsetter at Kjøper og selskapene er solidarisk ansvarlige for oppfyllelse av denne Avtalen. 21. HEFTELSER SOM SKAL TINGLYSES • Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat vannledning på den eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299. Dersom utbygging av eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299 krever flytting av nevnte vannledning, ligger risikoen og kostnaden på den til enhver tid eier av denne eiendommen. Retten som omtales i dette punktet overføres det nye gårds- og bruksnummeret når dette er etablert, jf punkt 4. • Gnr/bnr 208/300 skal ha rett til å ha liggende privat El-kabel på gnr/bnr 208/303. Dersom utbygging av eiendommen som i dag betegnes som gnr/bnr 208/299 krever flytting av nevnte, ligger risikoen og kostnaden på den til enhver tid eier av gnr/bnr 208/299. Retten som omtales i dette punktet overføres det nye gårds- og bruksnummeret når dette er etablert, jf punkt 4. Bestemmelsen i punkt 20 skal tinglyses på Eiendommen. 22. TINGLYSNING OG PANTSETTELSE AV SALGSKONTRAKTEN Denne salgskontrakten kan ikke tinglyses eller pantsettes uten Selgers skriftlige samtykke, som ikke kan nektes uten saklig grunn. Hvis samtykke gis, skal alle omkostninger betales av Kjøper. 23. RISIKO FOR OFFENTLIGE BYRDER Risikoen for eventuelle offentlige byrder (herunder veipålegg og rekkefølgebestemmelser etter plan- og bygningsloven) og rådighetsinnskrenkninger (i henhold til lov, forskrift eller enkeltvedtak, herunder reguleringsplan) som gjelder eller måtte bli lagt på eiendommene, påhviler Kjøper. Risikoen for å få godkjent mulig fremtidige søknader etter plan- og bygningsloven påhviler Kjøper. Heftelser med følgende ordlyd skal tinglyses på Eiendommen: «Mot nåværende og fremtidige parker, friareal, turareal og lignende ubebygget kommunal eiendom, påhviler gjerdeholdet kjøper alene. Dersom dette ikke blir overholdt av kjøper, kan selger sørge for arbeidet på kjøpers regning. Gjerdeplikten er evigvarende. Selger har rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer og lignende, i eller over den ubebygde del av eiendommen. På tilsvarende vis har Hafslund Nett AS (org.nr. 980 489 698) rett til å ha liggende ledninger, kummer og lignende lagt av Oslo Lysverker, i eller over den ubygde del av eiendommen. Slike anlegg skal legges slik at de er til minst mulig sjenanse for grunneier. Selger og Hafslund Nett AS har rett til adkomst til sine anlegg for vedlikehold av disse, herunder også utskiftning. Hvis slikt arbeid har skadet opparbeidet del av eiendommen, skal den bringes tilbake til opprinnelig stand for tiltakshavers regning. Dersom kjøper/eier ønsker å gjennomføre større tiltak (bygninger og andre varige konstruksjoner) som gjør det nødvendig å beskytte eller flytte ledningene, plikter kjøper/eier å finne en løsning hvor det fortsatt er mulig å opprettholde ledningene gjennom eiendommen. Løsningen for ledningene skal godkjennes av Oslo kommune (org.nr. 958 935 420), blant annet skal avstanden fra ledning til tiltaket ikke være mindre enn 2 meter. Fordelingen av utgiftene til eventuell flytting og/eller beskyttelse av ledningene (kanal, varerør) skjer i samsvar med de til enhver tid gjeldende regler i Oslo kommune. Selger og Hafslund Nett AS betinger seg evigvarende rett til å ha kommunale eksisterende installasjoner fortsatt værende på eiendommen, samt å drive, fornye og vedlikeholde disse. Retten til å ha anleggene liggende kan overføres til andre rettssubjekter som overtar kommunens rolle som tjenesteyter. Kjøper overtar eiendomsretten og vedlikeholdsplikten til stikkledninger som betjener eiendommen. • • 32 Gnr/bnr 208/300 (Kulturhuset Hausmania) har adkomstrett over Gnr /bnr 208/180/181. 24. ETTEROPPGJØR. Dersom Eiendommen etter overtakelse omreguleres, som medfører en annen/høyere utnyttelse/bruk, skal det svares et etteroppgjør til Selger dersom ovennevnte resulterer gir en verdiøkning på Eiendommen. I dette tilfelle skal Selger innhente en takst basert på tillatt utnyttelse/bruk, som skal beregne merverdien som omreguleringen medfører for Kjøper. Etteroppgjøret skal tilsvare verdiøkningen med fradrag for reguleringsomkostninger. 25. FORBEHOLD Det tas forbehold om ESAs godkjennelse av Avtalen. Kjøper kan ikke fremme krav som følge av at ESA ikke godkjenner Avtalen. 26. VEDTAK AV KOMPETENT ORGAN Denne Avtalen er ikke bindende før den er godkjent av kompetent organ i Oslo kommune. 27. KONTRAKTSDOKUMENTER. 1. 2. 3. 4. Denne salgskontrakt, herunder mal for påkravsgaranti Referat fra forhandlinger Kjøpers tilbud med vedlegg, herunder villighetserklæring Prospekt med vedlegg. Inneholder kontraktsdokumentene motstrid, gjelder de i den rekkefølgen som angitt overfor. Gnr/bnr 208/300 har rett til rømningsvei på gnr/bnr 208/60 (Brenneriveien 1). Gnr/bnr 208/300 har rett til å ha liggende privat kum og overvannsledning på gnr/bnr 208/60. Dersom utbygging av gnr/bnr 208/60 krever flytting av nevnte overvannsledning, ligger risikoen og kostnaden på den til enhver tid eier av gnr/bnr 208/60. 33 (Skjemaet skal ikke legges ved budet. Selger skal motta utfylt Garantierklæring senest 30 dager før overtagelse av eiendommene). 28. PARTENES UNDERSKRIFTER Oslo, den __________ 2014 Oslo, den __________ 2014 Garantierklæring/Påkravsgaranti Som Selger: Oslo kommune v/Eiendomsog byfornyelsesetaten ________________________________ avdelingsdirektør ________________________________ seksjonsleder 34 Som Kjøper: ________________________________ for XXXXX AS _______________________________ gjentas med blokkbokstaver __________________________________ Org.nr. 980 374 505 Undertegnede ………………………………………………………………………..(heretter”Garantisten”) Organisasjonsnr…………………………………………….. stiller seg herved overfor Selger Eiendom- og byfornyelsesetaten Organisasjonsnr…………………………………………. (heretter ”Garantikreditor”) som påkravsgarantist for de kontraktsforpliktelser Kjøperen ……………………………………………………………………….(heretter ”Garantidebitor”) Organisasjonsnr………………………………………….. har overfor Garantikreditor i henhold til kontrakt av………… [dato] (heretter ”Kontrakten”) som gjelder salg av GNR/BNR……. Garantien gjelder for Garantidebitors kontraktsforpliktelser, med tillegg av renter, forsinkelsesrenter og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Garantien begrenses oppad til kr. 10 000 000,-. Ved mislighold av Garantidebitors forpliktelser overfor Garantikreditor, forplikter Garantisten seg til, ved påkrav fra Garantikreditor, å utbetale det beløp Garantidebitor er ansvarlig for overfor Garantikreditor i henhold til Kontrakten, innen 14 dager fra dato for påkravet, begrenset oppad som nevnt ovenfor. Påkrav skal fremsettes skriftlig og erklære at det foreligger mislighold og angi det krav Garantikreditor gjør gjeldende under garantien. Garantisten kan ikke kreve at Garantikreditor skal ha forsøkt inndrivelse av kravet hos Garantidebitor eller hos andre, herunder annen garantist eller annen sikkerhet. Garantistens ansvar gjelder alle Garantidebitors forpliktelser overfor Garantikreditor som springer ut av Kontrakten. Garantien gjelder fram til Garantidebitors kontraktsforpliktelser etter at Kontrakten er oppfylt. Garantidokumentene returneres til Garantisten, så snart Garantistens ansvar i følge denne garantien er opphørt eller innfridd. …………………………… sted/dato ………………………………… (sign./navn/stempel 35 VEDLEGG TIL PROSPEKTET 1. Grunnbokutskrifter, datert 17.06 og 29.09 2014 2. Arealbekreftelse 3. Ortofoto 4. Reguleringskart m/bestemmelser 5. Vedtak fra Plan- og bygningsetaten av 02.10.2014 om mindre reguleringsendringer 6. Plan- og fasadetegninger 7. Takst utarbeidet av BER AS datert 25.11.2014 8. Tilstandsanalyse av H42 utarbeidet av AL Høyer, datert 12.06.2012 9. Uttalelse fra VAV, Hafslund og Telenor 10. Forurensingsrapporter 11. Energiattest for H40 12. Rapport soppinspeksjon H42, utført av Mycoteam, datert 03.06.2010. 13. Budskjema 36 37 Hadrian Eiendom AS ble etablert i 1996 og har i dag 7 ansatte. Våre kontorer ligger sentralt i Oslo sentrum. Vårt forretningsområde er næringsmegling og vi tilbyr tjenester innen transaksjon, rådgivning, verdivurdering og utleie av næringseiendom. Hadrian har med tiden opparbeidet omfattende erfaring som rådgiver og megler ved eiendomstransaksjoner. Vi jobber tett med våre oppdragsgivere for å få den beste verdiutviklingen. Vår spisskompetanse er rådgivning og salg av utviklingseiendommer som er opparbeidet gjennom langsiktighet, fokusert og systematisk arbeid. Vårt team har variert bakgrunn og relevant faglig utdannelse samt lang yrkesmessig fartstid. Internett: www.hadrian.no Telefon: 22 01 40 40 Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 7. etg. Postadresse: Postboks 1242 Vika, 0110 Oslo VEDLEGG 1 GRUNNBOKUTSKRIFT Grunnbokutskrifter 1 VEDLEGG 2 AREALBEKREFTELSE 2Arealbekreftelse 2 2 Arealbekreftelse Gnr 208 bnr 303 = 346,2 m2 Gnr 208 bnr 304 = 313,9 m2 Gnr 208 bnr 60 = 616,4 m2 Gnr 208 bnr 295 = 309,5 m2 Gnr 208 bnr 297 = 171,0 m2 Gnr 208 bnr 299 = 166,0 m2 Gnr 208 bnr 180* = 350,0 m2 VEDLEGG 3 ORTOFOTO 3 Ortofoto 3 25.11.2014 Målestokk 1:500 EBY VEDLEGG 4 REGULERINGSKART M/BESTEMMELSER 4 Reguleringskart m/bestemmelser 4 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten 6 Vedtaksdato: 18.06.2008 Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning Saken gjelder: Reguleringsplan med reg.best. for Brenneriveien. 1 m. fl. (Hauskvartalet). Merknader: Knytning(er) mot andre planer: 200413216 Saken består av 3 sider inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 Organisasjonsnummer: 971 040 823 MVA E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett: www.pbe.oslo.kommune.no S-4387 HAUSKVARTALET. VESTRE ELVEBAKKE 10, 12 OG 14, HAUSMANNSGATE 28, 30, 32, 34, 40 og 42 OG BRENNERIVEIEN 1. Gnr.208 bnr.60, 180,181, 182, 295, 297, 299, 300, 303 og 304. § 1. Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer OP2-200413216-1, datert 23.01 2007 og revidert 02.01 2008. § 2. Formål og intensjon Området reguleres til spesialområde- byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med: - Byggeområde for bolig - Byggeområde allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) - Spesialområde- bevaring (bolig, forretning) - Fellesområde- gårdsplass, lek, opphold Friområde- park, lek Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge tilrette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål: - Å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid med ”Hauskvartalet” og eierne. - Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig. § 3. Byggeområder 3.1 Fellesbestemmelser 2 Tillatt bruksareal = 11 450 m . Bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygning er mindre enn 0,5m, tas ikke med i beregningen. Bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygning er mellom 0,5 og 1,5m, skal arealet regnes med 50 %. Det er tillatt med maks. 2 underetasjer, hvor overkant gulv på nederste etasje har minimum kote 2. Bygningene skal plasseres i henhold til byggelinjer, byggegrenser og gesims- og mønehøyder som angitt på plankartet. Fra 2. etasje og opp kan det oppføres balkonger på fasader inn mot felles gårdsrom. Balkonger kan gå maks.1,2m utover de på planen viste byggegrenser. Eventuell fundamentering av balkonger må ikke legg beslag på regulert fellesområde. Det skal tilstrebes lette, åpne konstruksjoner. Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m. integreres i den arkitektoniske utformingen. Påbygg over angitt gesimshøyde kan tillates for nødvendig heis- og trappehus og i forbindelse med hageanlegg på tak med maks høyde = 3m, og inntil 20% BYA av takareal. 3.2 Byggeområde for bolig. 2 Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 2800m . Leilighetene mot Hausmannsgate skal være gjennomgående. Uteareal pr. boenhet skal være 20 % av boligens BRA. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som takterrasse eller balkong. 3.3 Byggeområde allmennyttige formål - (kultur, sirkushall/flerbrukshall) 2 Tillatt bruksareal for Hausmania kulturhus skal ikke overstige BRA = 3 900 m . Det tillates oppført heisekran tilknyttet sirkusaktiviteter. Sirkushall/flerbrukshall tillates oppført på hjørnet av Hausmannsgate og Vestre Elvebakke. 2 Tillatt bruksareal for sirkushall/flerbrukshall skal ikke overstige BRA = 4 750 m . Hovedatkomst for gående skal være fra Hausmannsgate. Påbygg og tilbygg tillates på Nedre hall ved elva, del av gnr.208 og bnr.300. Underkant av påbygg med maks. gesims k 19.5 skal ligge min. én etasje over gårdsplassnivå. § 4. Spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Bygningen tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelige utseende. Ved istandsetting/restaurering av S-4387.doc Side 2 av 3 S-4387 eksisterende bygning skal de opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Det opprinnelige og karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming, materialbruk, farge og utførelse skal bevares. Dersom bevaringsverdig bygning på grunn av brann eller andre årsaker må erstattes av nybygg tillates det oppført bebyggelse med dimensjoner og høyder og for øvrig etter de samme retningslinjer som for påbygg. Forretninger tillates kun lokalisert i 1 etasje. § 5. Fellesområde -gårdsplass, lek, opphold. Fellesområdet skal være felles for Gnr.208 Bnr. 60, 303 og 304 og eventuelle utskilte parseller av disse. Arealet tillates ikke brukt til parkering, lagring og lignende. § 6. Friområde- park, lek Innenfor friområde tillates etablert system for lokal overvannshåndtering. Det tillates etablert utendørs scene og amfi. Det tillates varelevering til underetasje i Kulturhuset/Sirkushallen over friområdet fra Vestre Elvebakke. § 7. Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan med målestokk 1:200. Utomhusplanen skal vise avgrensing, atkomster, terrengforhold, vegetasjon, utforming og innhold av lekearealer, plass for kildesortering av avfall, materialbruk, markdekke, møblering, sykkelparkering og eventuelle bilparkeringsplasser på terreng. Utomhusplan skal være godkjent før rammetillatelse gis og uteoppholdsarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan før midlertidig brukstillatelse gis. § 8. Overvannshåndtering og støy. Takvann, overvann og vann fra tette flater skal i størst mulig grad søkes tilført grunnen ved bruk av lokal overvannshåndtering. Miljøverndepartementets retningslinjer for utendørs støy T-1442, tabell 2 skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. § 9. Avkjørsel Avkjørsel skal være i henhold til piler avmerket på plankartet. § 10. Parkering Sykkelparkering skal opparbeides ihht. den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. For boligdelen skal det være 20% flere sykkelparkeringsplasser enn normen. Det kreves ikke parkeringsplasser for biler, med unntak av HC plasser til bevegelseshemmede. Det skal avsettes samlet min. 2 plasser og maks. 5 plasser for bolig og kulturformål. HC parkering skal vises på utomhusplanen. § 11. Rekkefølgebestemmelse Ved nybygg eller ombygging av Nedre hall, del av gnr.208 og bnr.300 ved elva, skal det sikres mulighet for å gå langs elvebredden. S-4387.doc Side 3 av 3 27.11.2014 Målestokk 1:500 EBY VEDLEGG 5 VEDTAK FRA PLAN- OG BYGNINGSETATEN AV 02.10.2014 OM MINDRE REGULERINGSENDRINGER 5Vedtak fra Plan- og bygningsetaten av 02.10.2014 om mindre reguleringsendringer 5 Saksnr: 201408068-6 Side 2 av 3 BAKGRUNN Bystyret vedtok reguleringsplan for Oslo kommunes eiendommer; Brenneriveien 1 med flere, den 18.06.2008. I etterkant av vedtaket har Eiendoms- og Byfornyelsesetaten (EBY), oppdaget feil i BRA-beregningene som ligger til grunn for reguleringsbestemmelsene § 3.1 «Fellesbestemmelser for byggeområder» og § 3.2 «Byggeområde bolig». Feilen skyldes at bruksarealet til eiendommen Hausmannsgate 42, som er regulert til spesialområde bevaring, ved en inkurie ble medregnet i tillatt bruksareal for byggeområdene. Avviket er beregnet til 940 m2 BRA. Reguleringsbestemmelsene § 3.1 og § 3.2 angir derfor, etter sin nåværende ordlyd, en maks. tillatt BRA som ikke lar seg realisere innenfor regulerte byggegrenser, -høyder og -dybder. BESKRIVELSE AV ENDRINGENE Endringen består i å bringe oppgitt maksimalt tillatt bruksareal i samsvar med regulerte byggegrenser -høyder og -dybder. Maksimalt tillatt bruksareal i bestemmelse § 3.1 endres fra 11 450m2 til 10 510m2. Maksimalt tillatt bruksareal i bestemmelse § 3.2 endres fra 2800m2 til 1860m2. Endringen bringer reguleringsplanens § 3.1 og § 3.2, i tråd med intensjonen for planområdet. Plankartet endres ikke. KONSEKVENSER AV FORSLAGET Regulerte byggegrenser, -høyder og -dybder forhindrer utbygging til det som i dag oppgis som maks. tillatt BRA. Endringene er følgelig av rent formell karakter. Etter Plan- og bygningsetatens oppfatning vil ikke endringen medføre noen praktiske konsekvenser. BEMERKNINGER VED BEGRENSET HØRING Forslag om små reguleringsendringer av reguleringsplan for Brenneriveien 1 med flere ble varslet den 19.08.2014 med frist for uttalelse den 11.09.2014. Det kom inn uttalelser fra Byantikvaren og Bydel Grünerløkka. Byantikvaren samtykker til endringene. Bydel Grünerløkka har ingen bemerkninger til foreslått endring. Endrede reguleringsbestemmelser Endrede reguleringsbestemmelser for Brenneriveien 1 m. fl., S-4387, vedtatt 18.06.2008 Reguleringsplanens bestemmelse 3.1 fellesbestemmelser (for byggeområder): Første setning endres til: Tillatt bruksareal = 10 510m2. Reguleringsplanens bestemmelse 3.2 Byggeområde for bolig: Første setning endres til: Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 1 860m2. Saksnr: 201408068-6 Side 3 av 3 VEDTAK OM SMÅ REGULERINGSENDRINGER Plan- og bygningsetaten vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens §12-14 og i henhold til delegert myndighet gitt av bystyret 17.06.2009, små endringer i reguleringsplan for Brenneriveien 1 m. fl., S-4387, vedtatt 18.06.2008, slik at maksimalt tillatt bruksareal i reguleringsplanens § 3.1 fellesbestemmelse for byggeområder endres til 10510m2, og maksimalt tillatt bruksareal i § 3.2 byggeområde for bolig endres til 1860m2. Dette dokumentet er elektronisk godkjent 02.10.2014 av: Toril Gulbrandsen - for enhetsleder Sigurd Knudsen Målfrid Nyrnes - fungerende avdelingsdirektør, Avd. for områdeutvikling Trykte og utrykte vedlegg kan sees på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens nettside. VEDLEGG 6 PLAN- OG FASADETEGNINGER 6 Plan- og fasadetegninger 6 VEDLEGG 7 TAKST UTARBEIDET AV BER AS DATERT 25.11.2014 7 Takst 7 Verdivurdering Hauskvartalet, Oslo Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i Oslo kommune 25.11.2014 Verdivurdering INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG INNLEDNING/MANDAT FAKTISKE OPPLYSNINGER VERDIGRUNNLAG Premisser Metode Markedsvurdering VERDIBEREGNING BRENNERIVEIEN 1 Påregnelig utnyttelse Salgspriser Anleggskostnader Risiko Verdiberegning VERDIBEREGNING HAUSMANNS GATE 40 Påregnelig utnyttelse Salgspriser Anleggskostnader Risiko Verdiberegning VERDIBERGENING HAUSMANNS GATE 42 Premisser/påregnelig utnyttelse Verdigrunnlag boliger Verdigrunnlag forretningsdel Verdiberegning VERDIBERGENING "SIRKUSTOMTEN" Påregnelig utnyttelse Verdiberegning KONKLUSJON Verdivurdering Hauskvartalet 251114 3 4 4 12 12 12 13 14 14 14 15 15 16 17 17 17 17 18 18 20 20 20 21 22 24 24 24 26 Side 2 av 26 Verdivurdering SAMMENDRAG Takstobjekt Hauskvartalet, Oslo Gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 iOslo kommune Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av eiendommene Hausmanns gate 28-32, 40 og 42 samt Brenneriveien 1. Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet. Verdien skal beregnes som en normal salgsverdi (markedsverdi) for de angjeldende eiendommene. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommene ved et salg på det frie markedet. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommene er ikke vurdert. Nøkkelinformasjon Eiendomstype: Bolig, forretning og sirkushall Hjemmelshaver: Tomtenes samlede areal (m²) Oslo kommune 2 273 Reguleringsplan: Formål: S-4387, 18.06.2008 Bolig, allmennyttig formål, forretning m.fl. 1 860 Påregnelig utnyttelse bolig (ikke verneverdig, m² BRA): Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet beliggende rett vest for Akerselva i bydel Grünerløkka sentralt i Oslo. Foruten de angjeldende eiendommene består Hauskvartalet av Hausmanns gate 34 også kjent som kulturhuset Hausmania. Området er både et etablert boligområde bestående av tradisjonelle bygårder og et næringsområde med kontorer og forretningsvirksomhet. Det nyutviklede handels- og boligområdet Vulkan er beliggende nord for eiendommene. Det er relativt kort avstand til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon i form av buss. Noe lengre til Oslo S med T-bane-, trikk- og togforbindelse. Eiendommene Hausmanns gate 40 og 42 er bebygd med bygårder hvorav sistnevnte er verneverdig. De øvrige eiendommene er ubebygde. På bakgrunn av dette samt ulik regulering er det utført separate beregninger for de angjeldende eiendommene. For eiendommene regulert til boligformål har vi benyttet tomteprisbelastningsmetoden som gir den restverdi ved å beregne eiendommens normale salgsverdi etter fradrag av de totale bygge-/renoveringskostnader, hensyntatt prosjektets risiko. De angjeldende eiendommene i søndre del av Hauskvartalet utgjør den såkalte "Sirkustomten" og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). For denne har vi beregnet verdien på basert på tomtegrunnen som en andel av totale anleggskostnader. Konklusjon markedsverdi Basert på våre beregninger har vi konkludert med følgende verdi for de angjeldende eiendommene: Verdi Brenneriveien 1 Verdi Hausmanns gate 40 Verdi Hausmanns gate 42 Verdi "Sirkustomten" Sum verdi hele utviklingsområdet 5 100 000 4 700 000 6 500 000 2 500 000 18 800 000 Kronerfemmillioneretthundretusen 00/100 Kronerfiremillionersyvhundretusen 00/100 Kronerseksmillionerfemhundretusen 00/100 Kronertomillionerfemhundretusen 00/100 Kronerattenmillioneråttehundretusen 00/100 Vurderingen er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Oslo, 25.11.2014 BER Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf. 22 56 29 44 – Telefaks: 22 56 23 36 Johan Berg-Svendsen Morten Høiseth Siviløkonom MNTF Sivilingeniør M.Sc. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 3 av 26 Verdivurdering INNLEDNING/MANDAT Oppdraget: Seniorkonsulent Stein Løvold i Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) har anmodet BER Verdivurdering AS om å vurdere verdien av eiendommene Hausmanns gate 28-32, 40 og 42 samt Brenneriveien 1. Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet og har matrikkel gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304. Oppdraget er å beregne normal salgsverdi (markedsverdi) for de angjeldende eiendommene. Eiendommene skal vurderes samlet og verdiene skal beregnes basert på gjeldende regulerings- og kommune(del)planer. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen ved et salg på det frie markedet. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert. Taksten skal benyttes i forbindelse med et eventuelt salg av eiendommene. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til påtenkt bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: - det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommene som kan påvirke eiendommenes verdi. - mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. Det tas heller ikke med eventuelle forurensninger i grunn i verdiberegningen. For øvrig er vurderingen basert på egne observasjoner, erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med oppdraget og forutsettes i denne verdivurdering ikke å ha verdipåvirkende effekt. FAKTISKE OPPLYSNINGER Besiktigelse: Eiendommene ble besiktiget den 22. september 2014. Seniorkonsulent Stein Løvold viste eiendommene og ga faktiske opplysninger. Hausmanns gate 40 var ikke tilgjengelig på befaringsdagen og ble kun besiktiget utvendig. Dokumenter: Vi har mottatt følgende dokumenter i forbindelse med verdivurderingen: - Bestillingsskjema, datert 07.10.14 (EBY) - Reguleringskart - Utskrift fra grunnboken for eiendommene gnr. 208, bnr. 60, 295, 297, 299, 303 og 304. - Små reguleringsendringer, planforslag til vedtak, datert 02.10.14 (Plan- og bygningsetaten) - Plantegninger Hausmanns gate 42, datert 03.09.2004 (Derlick Arkitekter AS) - Arealberegning eiendommen gnr. 208, bnr. 180, datert 28.10.14 (EBY) - Takst Hausmanns gate 42, datert 17.07.2012 (A.L. Høyer AS) - Tilstandsvurdering Hausmanns gate 42, datert 12.06.2012 (Høyer Finseth AS) - Forslag til salgsprospekt og salgskontrakt, udatert (EBY) - Notat Forurensningsseksjonen, datert 17.11.2014 (EBY) Vi har forøvrig innhentet informasjon fra Eiendomsdata/grunnboken samt fra Oslo kommunes hjemmesider. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 4 av 26 Verdivurdering Registerbetegnelse og hjemmel: Eiendommene som omfattes av dette dokument har i henhold til Eiendomsdata følgende registerbetegnelser, adresser og hjemmelshavere: Gnr./bnr. 208/60 208/180 208/295 208/297 208/299 208/303 208/304 Tomt: Adresse Brenneriveien 1 Vestre Elvebakke 10 Hausmanns gate 28 Hausmanns gate 30 Hausmanns gate 32 Hausmanns gate 40 Hausmanns gate 42 Hjemmelshaver Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune Oslo kommune I henhold til Eiendomsdata har eiendommen gnr. 208, bnr 180 et areal på 279,8 m². Imidlertid skal en del av tomteområdet til naboeiendommen i nord (gnr. 208, bnr. 181) på ca. 75 m² innlemmes i eiendommen gnr. 208, bnr. 180 samt at eiendommen gnr. 208, bnr. 180 skal avstå et areal på ca. 5 m² til naboeiendommen i vest (gnr. 208, bnr. 300). I henhold til mottatt informasjon vil eiendommen gnr. 208, bnr. 180 ved endt kartforretning få et areal på ca. 350 m². Tomtene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 er alle ubebygde og utgjør den såkalte "Sirkustomten". I henhold til overnevnte beskrivelse samt Eiendomsdata har tomtene følgende areal: Gnr./bnr. 208/180 ved endt kartforretning 208/295 208/297 208/299 Sum "Sirkustomten" 208/60 208/303 208/304 Sum totalt tomteareal Areal 350,0 309,5 171,0 166,0 996,5 616,4 346,2 313,9 2273,0 Den såkalte "Sirkustomten" er hovedsakelig flat og planert, men den nordøstlige delen av tomten skråner mot nordøst. Tomten gnr. 208, bnr. 60 er også ubebygd og flat, mens øvrige tomter skråner noe mot henholdsvis nord- og sørøst. Beliggenhet: Eiendommene er en del av det såkalte Hauskvartalet beliggende rett vest for Akerselva i bydel Grünerløkka sentralt i Oslo. Foruten de angjeldende eiendommene består Hauskvartalet av Hausmanns gate 34 også kjent som kulturhuset Hausmania. Området er både et etablert boligområde bestående av tradisjonelle bygårder og et næringsområde med kontorer og forretningsvirksomhet. Det nyutviklede og attraktive handels- og boligområdet Vulkan er beliggende nord for eiendommene. Det er relativt kort avstand til barnehager, skoler og offentlig kommunikasjon i form av buss. Noe lengre til Oslo S med T-bane-, trikk- og togforbindelse. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 5 av 26 Verdivurdering Bebyggelse: Eiendommen Hausmannsgate 42, (gnr. 208, bnr. 304) er bebygd med en bygård over 4 etasjer pluss kjeller og loft. Bebyggelsen er hovedsakelig innredet til boliger i tillegg til noe næringsarealer i 1. etasje. Bygården er oppført med bærende konstruksjoner i mur og etasjeskillere antatt bestående av trebjelkelag. Fasaden mot Hausmanns gate/Brenneriveien består av pusset mur med gesimsbånd. Fasaden mot bakgård består av forblendet murstein. Taket er av typen saltak og består av takstoler i tre med ukjent tekking. Alle vinduer i bygården er murt igjen, bortsett fra to vinduer på gateplan. I henhold til mottatt informasjon var det originalt ornamenter over vinduene i bygården. Eiendommen Hausmannsgate 40, (gnr. 208, bnr. 303) er bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. I henhold til mottatt informasjon og Eiendomsdata er bebyggelsen innredet til boliger med 3 leiligheter i hver etasje. Bygården er oppført i bærende konstruksjoner mur og etasjeskillere antatt i trebjelkelag. Videre er det pusset, malt fasade og tak av typen saltak med ukjent tekking. De øvrige eiendommene er som tidligere nevnt ubebygd. Arealer: Vi har ikke mottatt arealoppgave for bebyggelsen. For eiendommen gnr. 208, bnr. 304 har vi således estimert bebyggelsens bruttoareal (BTA) og bruksareal (BRA) basert på mottatte plantegninger for 1.-4. etasje samt kontrollmål gjort på stedet. Vi har imidlertid ikke mottatt plantegninger eiendommen gnr. 208, bnr. 303 og derfor benyttet bruksareal i henhold til Eiendomsdata samt estimert bruttoarealet basert på normale konverteringsfaktorer. Basert på vår erfaring med denne type bebyggelse er bruksarealet (BRA) normalt beliggende mellom 5 og 10 % lavere enn bruttoarealet og har i vårt verdigrunnlag lagt til grunn gjennomsnittet av de overnevnte intervall. Basert på ovenforstående har vi benyttet følgende arealer for eksisterende bebyggelse: Eiendom 208/303 Etasje Kjeller 1. etg. 2. etg. 3. etg. Loft Sum BRA 1.-3. etg./BTA kj.-3. etg. Formål Lager og bodareal Bolig Bolig Bolig Lager og bodareal BRA 161 173 217 217 N/A 607 BTA 174 187 235 235 N/A 831 Kjeller 1. etg. 2. etg. 3. etg. 4. etg. Loft Sum BRA 1.-4. etg/BTA alle etg. Lager og bodareal Disponibelt Bolig Bolig Bolig Lager og bodareal N/A 204 218 218 218 N/A 858 250 246 250 250 250 250 1 496 208/304 Sum bebygget areal 1 465 2 327 Beregningene er som nevnt basert på kontrollmålinger, mottatte tegninger av varierende kvalitet og Eiendomsdata. Det er derfor noe usikkerhet knyttet til enkelte arealer. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 6 av 26 Verdivurdering Beskrivelse: Hausmanns gate 42 (gnr./bnr. 208/304) er som tidligere nevnt bebygd med en bygård fra 1882 over 4 etasjer pluss kjeller og loft. Bygget ble i 1999 okkupert og var bebodd av okkupanter i 4 år. Bygården er for tiden ubebodd og som tidligere nevnt er alle vinduer bortsett fra to vinduer på gateplan er murt igjen. Kjelleretasjen har adkomst via trapperom og består i hovedsak av rom for lagring. Det er jordgulv, vegger bestående av ubehandlet grunnmur og murvegger samt enkle skillevegger oppført i tre. Videre er det ubehandlet trebjelker og trebord i himling. Det er stedvis lav takhøyde. 1. etasje består av to deler begge med inngang fra gang mellom Hausmanns gate og bakgård. Den nordlige delen består av et lokale som tidligere er benyttet til næringsformål. Lokalet er utformet med to store rom, kjøkken, gang og toalett. Gulvet er dels belagt med fliser og dels med belegg. Flater er hvitmalte. Den sørlige delen av 1. etasje var ikke tilgjengelig på befaringsdagen. 2.-4. etasje har relativt lik planløsning og er utformet med to leiligheter i hver etasje. Leilighetene består av flere oppholds- og soverom samt kjøkken, wc og bad. Videre er det trappeløp i tilknytning til kjøkkenet i hver leilighet. Det er hovedsakelig belegg på gulv, malte vegger og tak i ulike farger. Taket er stedvis utformet med stukkatur og rosett. Toalettrom og bad er innredet med enkelt hvitt sanitærutstyr. Loftsetasjen fremstår som et råloft med skråtak. Det er tregulv, ubehandlede murvegger, takstoler i tre og himling bestående av ubehandlet tre. Som tidligere nevnt var eiendommen Hausmanns gate 40 (gnr. 208, bnr. 303) ikke tilgjengelig på befaringsdagen. I henhold til mottatt informasjon har imidlertid denne tilsvarende standard og tilstand som eiendommen Hausmanns gate 42. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Tekniske anlegg: I Hausmanns gate 42 er det elektriske anlegg av eldre årgang med sikringsskap med skrusikringer. Videre er det vann- og avløpsrør av eldre årgang. Det ble på befaring observert korrosjon på avløpsrør i kjeller av bygget. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 7 av 26 Verdivurdering I henhold til tilstandsanalyse av Hausmanns gate 42 datert 12.06.2012 utført av Høyer Finseth AS har det vært lekkasjer i bebyggelsen. Videre er de tekniske installasjonene gått ut på dato, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk er forbundet med brannfare. Vedlikehold: Eiendommen Hausmanns gate 42 har et betydelig etterslep på vedlikehold og fremstår som umoderne/utidsmessige. Lokalene er generelt preget av graffiti på vegger, malingavflassing, betydelig slitasje på gulv, vegger og tak. I henhold til tilstandsanalyse av bygget datert 12.06.2012 utført av Høyer Finseth AS har lekkasjer påført bygget vannskader og innestengt fukt. I kombinasjon med mangelfull ventilasjon har dette i henhold til rapporten forårsaket vekst av muggsopp i alle etasjer. Videre er det påvist ekte hussopp i kjeller og 1. etasje og det er grunn til å anta at det finnes skjulte sopp og råteskader inne i konstruksjonene. Utvendig fremstår Hausmanns gate 42 også med et betydelig vedlikeholdsbehov. Store deler av fasaden i bakgården preget av graffiti. Videre er vinduene som tidligere nevnt støpt igjen. Hausmanns gate 40 er som nevnt kun utvendig besiktiget. Bebyggelsen fremstår også med et etterslep på utvendig vedlikehold. Det er også her graffiti på deler av fasaden samt på tak. Imidlertid er ikke vinduene i denne bygården støpt igjen. Regulering: I henhold til Oslo kommunes hjemmesider omfattes det angjeldende området av reguleringsbestemmelser S-4387 "Reguleringsplan med reg.best. for Brenneriveien 1 m. fl. (Hauskvartalet)", datert 18.06.2008. Imidlertid har vi også lagt til grunn mottatt dokument "Brenneriveien 1 med flere, Grünerløkka, små reguleringsendringer, planforslag til vedtak", datert 02.10.14 utarbeidet av Plan- og bygningsetaten. I henhold til reguleringsbestemmelsene er det angjeldende området regulert til spesialområde- byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med: - Byggeområde for bolig Byggeområde allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Spesialområde- bevaring (bolig, forretning) Fellesområde- gårdsplass, lek, opphold Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål: - Å legge til rette for utvikling av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides et miljøprogram i samarbeid med "Hauskvartalet" og eierne. Byggeområde for bolig - Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 8 av 26 Verdivurdering Fellesbestemmelser Tillatt bruksareal BRA=10 510 m². Bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygning er mindre enn 0,5 meter, tas ikke med i beregningen. Ved bruksareal der avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen er mellom 0,5 og 1,5 meter skal 50% av arealet regnes med. Det tillates maks. 2 underetasjer, hvor overkant gulv på nederste etasje har minimum kote 2. Bygningene skal plasseres i henhold til byggelinjer, byggegrenser og gesims- og mønehøyder som angitt på plankartet. Fra 2. etasje og opp kan det oppføres balkonger på fasader inn mot felles gårdsrom. Balkonger kan gå maks. 1,2 meter utover de på planen viste byggegrenser. Eventuelle fundamentering av balkonger må ikke legge beslag på regulert fellesområde. Takene skal vurderes som en del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Ved nybygg og ombygginger skal tekniske anlegg som heisoppbygg og ventilasjonsanlegg m.m integreres i den arkitektoniske utformingen. Påbygg over angitt gesimshøyde kan tillates for nødvendig heis- og trappehus og i forbindelse med hageanlegg på tak med maks høyde=3 meter, og inntil 20% BYA av takareal. Byggeområde for bolig Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 1 860 m². Leilighetene mot Hausmanns gate skal være gjennomgående. Uteareal per boenhet skal være 20% av boligens BRA. Maksimum 1/3 av uteoppholdsarealet kan godkjennes som takterrasse eller balkong. Byggeområde allmennyttig formål - (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Tillatt bruksareal for Hausmania kulturhus skal ikke overstige BRA=3 900 m². Det tillates oppført heisekran tilknyttet sirkusaktiviteter. Sirkushall/flerbrukshall tillates oppført på hjørnet av Hausmanns gate og Vestre Elvebakke. Tillatt bruksareal for sirkushall/flerbrukshall skal ikke overstige BRA=4 750 m². Hovedatkomst for gående skal være Hausmanns gate. Spesialområde - bevaring (bolig, forretning) Alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal foreligges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Bygningen tillates bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Ved istandsetting/restaurering av eksisterende bygning skal de opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Det opprinnelige og karakteristiske uttrykk med hensyn til utforming, materialbruk, farge og utførelse skal bevares. Forretninger tillates kun lokalisert i 1. etasje. Fellesområde- gårdsplass, lek, opphold Fellesområdet skal være felles for gnr. 208, bnr. 60, 303 og 304 og eventuelle utskilte parseller av disse. Arealet tillates ikke brukt til parkering, lagring eller lignende. Annet Avkjørsel skal være i henhold til piler avmerket på plankartet. Sykkelparkering skal opparbeides i henhold til den enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo. For boligdelen skal det være 20% flere sykkelparkerings-plasser enn normen. Det kreves ikke parkeringsplasser for biler, med unntak av HC-plasser til bevegelseshemmede. Det skal avsettes samlet min. 2 og maks 5 plasser for bolig og kulturformål. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 9 av 26 Verdivurdering Grunnforurensninger: I henhold til notat datert 17.11.2014 utarbeidet av Forurensningsseksjonen i EBY er det basert på befaring av salgsarealet og jordprøver av enkelte av de angjeldende eiendommene, påvist forurensing på deler av salgsareal utover krav til gjeldende regulering i fyllmasser i øvre meter. I notatet anslåes kostnader henført til sanering av forurenset masse samlet beløper seg til ca. kr. 1 061 000,- eks. mva. Det henvises forøvrig til notatet. Vi vil for ordens skyld bemerke at forurensninger i grunnen er tomteeiers ansvar. Vi har i dette takstdokumentet ikke hensyntatt eventuelle kostnader til dette i verdigrunnlaget. Eventuelle kostnader til fjerning av forurensede masser vil komme til fradrag fra beregnet verdi. Salgskontrakt: I henhold til mottatt salgsprospekt og salgskontrakt er formålet med salget av eiendommene en utbygging av Hauskvartalet i samsvar med reguleringsplanen. Eiendommene selges som de er, jf. avhendingslovens § 3-9. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller lignende på eiendommen fra selgers side. Videre er minstekravene for utvikling av eiendommene: Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene skal utbygges og utvikles som et miljøprosjekt med miljøsertifisering etter BREEAMstandarden, klassifiseringsnivå PASS. Eiendommene skal utbygges og utvikles i henhold til gjeldende regulering og innen en utbyggingsfrist på 12 år. Brenneriveien 1 og fellesområdet skal også BREEAM-sertifiseres innen denne fristen. En eventuell kjøper av Hausmanns gate 40 kjøper eiendommen usett og med de som til enhver tid oppholder seg i bygget. Selger fraskriver seg ethvert krav/ansvar knyttet til dette forholdet. Dersom ovennevnte tidsfrister for utbygging/utvikling av den nye bebyggelsen på eiendommene ikke overholdes, er dette å betrakte som en forsinkelse og et alminnelig mislighold. Ved forsinkelse kan selger kreve dagbøter på kr. 2000,- pr. dag regnet fra tidsfristen overskrides og frem til ferdigattest for den nye bebyggelsen på eiendommene foreligger. Videre skal kjøper for egen regning stille en samlet sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, forsinkelsesrente og inndrivelsesomkostninger ved mislighold. Sikkerheten stilles som påkravgaranti av bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon, eller morselskap/konsern. Som sikkerhet aksepteres også at garantibeløpet plasseres på sperret konto til fordel for Oslo kommune. Sikkerheten skal utgjøre kr. 10 mill. Det henvises forøvrig til salgsprospekt og salgskontrakt. Spesielle forhold: I henhold til den nasjonale kulturminnedatabasen Askeladden er eiendommen Hausmanns gate 42 fra 09.01.2008 vernet etter plan- og bygningsloven. For denne type eiendommer er det egne bestemmelser knyttet til spesialområdet/ hensynssonen. Bestemmelsene fastsetter bruk og grenser for hva som kan tillates av endringer på eksisterende bebyggelse, og kan angi hva slags nybygg som kan oppføres innenfor området. I henhold til mottatt informasjon fra oppdragsgiver skal det tinglyses adkomstrett for de bakenforliggende eiendommene over eiendommen gnr. 208, bnr. 180 samt utarbeides bruksrettsavtale. Videre går det i henhold til mottatt overføringsnotat en vannledning over Sirkustomten fra Vestre Elvebakke til Hausmania kulturhus. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 10 av 26 Verdivurdering I henhold til grunnbokutskriften er eiendommen gnr. 208, bnr. 295 oppført med to pengeheftelser. Videre er de øvrige angjeldende eiendommene oppført med én pengeheftelse. I henhold til mottatt informasjon skal disse pengeheftelsene slettes av selger før overtagelse. Da kommunen kjøpte eiendommene Hausmannsgate 40 og 42 var de okkuperte. Etter pålegg fra Brann- og redningsetaten om bruksnekt ble Hausmannsgate 42 stengt i 2010, og bygget har stått tomt siden. Det oppholder seg fortsatt et ukjent antall mennesker i Hausmannsgate 40. Det foreligger ikke leiekontrakter, bruken anses som tålt. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 11 av 26 Verdivurdering VERDIGRUNNLAG Premisser Som tidligere nevnt er oppdraget å vurdere verdien av eiendommene med matrikkel gnr. 208, bnr. 60, 180, 295, 297, 299, 303 og 304 i Oslo kommune. Eiendommene har adresse Brenneriveien 1, Hausmanns gate 2832 (Sirkustomten), 40 og 42 og er en del av det såkalte Hauskvartalet. På bakgrunn av ulik regulering har vi utført separate beregninger for de angjeldende eiendommene og summert verdiene av disse. Hausmanns gate 42 er bebygd med en bygård og regulert til spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Basert på dette samt området forøvrig anser vi det som mest hensiktsmessig at bygården utformes med forretningslokaler på gateplan og leiligheter i overliggende etasjer. Verdien av boligene er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av salgspriser for boliger i dette området hensyntatt kostnader henført til renovering/istandsetting. Videre er verdien av forretningslokalene beregnet med utgangspunkt i netto inntektsoverskudd basert på en vurdering av normal markedsleie for forretningslokaler i dette området fratrukket eiers kostnader og hensyntatt avkastningskravet for denne type lokaler i dette området samt eventuelt ekstraordinært vedlikehold. Eiendommene Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40 er oppgitt med en samlet tillatt maksimal utnyttelse i reguleringsbestemmelsene. Begge eiendommene er regulert til byggeområde for boliger, men har en forskjellig utforming i dag. Brenneriveien 1 er en ubebygd tomt, mens Hausmannsgate 40 er som tidligere nevnt bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. På bakgrunn av dette har vi beregnet påregnelig utnyttelse for de to eiendommene samlet og vurdert en hensiktsmessig fordeling av utbyggingspotensialet på de to eiendommene. Verdien av Brenneriveien 1 er således beregnet med utgangspunkt i vurdert påregnelig utnyttelse. Videre er verdigrunnlaget basert på en vurdering av relevante verdiparametre som salgspriser for nye boliger i dette området, byggekostnader og risikoen for en utbygger/investor. Verdien av eiendommen Hausmanns gate 40 er beregnet med utgangspunkt i en vurdering av salgspriser for brukte boliger i dette området hensyntatt kostnader henført til renovering. Videre har vi medtatt verdien av et eventuelt utbyggingspotensial på eiendommen. Eiendommene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 utgjør den såkalte Sirkustomta og er regulert til byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall). Det er ikke utarbeidet statistikk for leienivåer av sirkushaller/idrettshaller og det er få sammenlignbare eiendommer. Eiendommer av denne type oppføres ofte som såkalte offentlig-private samarbeid (OPS), der private utbyggere/investorer står for oppføring og det offentlige leier tilbake eiendommen. Tomtegrunnen i denne type prosjekter verdivurderes derfor normalt som en andel av totale anleggskostnader, henført til beliggenhet og type prosjekt. Metode Vi anser som tidligere nevnt at alle de angjeldende eiendommene er å anse som utviklingsprosjekter. Verdien av et utviklingsprosjekt bestemmes av formålet og reguleringsbestemmelsene. Viktige forhold i verdigrunnlaget er størrelsen på utbyggingspotensialet, beliggenhet og bebyggbarhet. Tomteverdier beregnes vanligvis med tomteprisbelastningsmetoden, eventuelt med kontrollmetodene tomtearealmetoden og/eller tomtens andel av sum verdi ferdig utviklet prosjekt. Tomteprisbelastningen beregnes som den restverdi som kommer til uttrykk ved å beregne eiendommens normale salgsverdi etter fradrag av de totale bygge/renoveringskostnader, hensyntatt prosjektets risiko. Verdien av ferdig bebygget boligeiendom tar normalt utgangspunkt i sammenlignbare objekter henført til pris per m² og en vurdering av eiendommens beliggenhet, standard og tilstand. Eventuelle forhold som trekker prisen i positiv retning er eksempelvis høy standard eller utsikt, mens etterslep på vedlikeholdet og trafikkstøy er eksempler på negative faktorer. Ved boligeiendom tar man hensyn til at salgspris blir kalkulert ut i fra SBRA (salgbart bruksareal), et areal som for leiligheter normalt ligger ca. 15-25 % lavere en tillatt bruksareal (BRA) som igjen normalt er beliggende 5-10 % lavere enn BTA (bruttoareal). Verdivurdering Hauskvartalet 251114 12 av 26 Verdivurdering Ved beregning av verdien av ferdig bebygget næringseiendom benytter man normalt forventet salgspris per m² basert på estimert inntektsoverskudd og avkastningskrav og tar hensyn til at utleibart areal er tilsvarende BTA (bruttoareal). For spesielle bygg, slik som offentlige bygg, skoler, barnehager og sykehjem beregnes leiegrunnlaget henført til normal omsetning eller teknisk verdi. I vurderingen hensyntas risiko/avkastningskrav på eiendommen som nybygg og det generelle rentemarkedet ellers. En utbygger/investor vil i beregningen gjøre en selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Risikovurderingen gjøres på bakgrunn av en rekke parametere, eksempelvis tidspunkt for igangsettelse, prosjektets størrelse og omfang, gjennomførbarhet, reguleringsrisiko, markedskonjunkturer med mer. Denne risikovurderingen hensyntar med andre ord risikoen for eventuelle økte byggekostnader, reduserte salgspriser/økt avkastningskrav, samt reguleringsmessige forhold og tid. Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75% av brutto tomtebelastning avhengig av parameterne beskrevet over. Verdien av Sirkustomten er beregnet som andel av totale anleggskostnader da de øvrige metodene gir i dette tilfellet lite relevans og er således ikke benyttbare. Ved beregning av tomtens verdi i forhold til bebyggelsens anleggskostnader, gjøres det først en beregning av de totale kostnadene henført til ferdig utviklet tomt, det vil si totale anleggskostnader. Deretter gjøres en vurdering av andel av sum anleggskostnader som henføres til tomten, ved å analysere ulike forhold som beliggenhet, bebyggbarhet, utviklingspotensial, standard på bebyggelse med mer. Markedsvurdering Markedet for boliger er for tiden relativt attraktivt og har siden bunnivåene i 2009 sett en markant økning, foruten nedgangen i 2013. Årsaken til den relativt gode utviklingen i Osloområdet er lav lånerente hos bankene, god økonomi generelt i Norge, økt tilflytning til dette området, lav igangsetting av nyboligprosjekter samt økte byggekostnader og byggetekniske krav. Siden årsskiftet har gjennomsnittlige salgspriser i Oslo økt med 5,1 % og markedet for brukte boliger anses å være normalisert etter nedgangen i 2013. Det forventes fortsatt en moderat økning i dette markedet de neste årene. Markedet for nye boliger er imidlertid fortsatt noe tregt, men har bedret seg i løpet av 2014. Markedet for forretningslokaler og handelseiendommer er generelt god på bakgrunn av Norges gode økonomiske aktivitet, økning i befolkningen og realdisponible inntekt. Det forventes fortsatt vekst i handelsomsetningen og privat konsum i årene som kommer, noe som bidrar til å øke attraktiviteten til dette segmentet. Det er imidlertid noe nedsiderisiko i forbindelse med økt netthandel. Markedet for forretningslokaler anses som relativt godt i det angjeldende område. Eiendommene er beliggende i nærheten av det nyutviklede området Vulkan, noe som anses å kunne ha en positiv effekt for angjeldende eiendommer. Markedet for sirkushaller/flerbrukshaller anses hovedsakelig å være styrt av statlige og kommunale interesser. Denne type eiendom er derfor etter vårt skjønn mindre utsatt for generelle konjunktursvingninger når det gjelder leienivå. Imidlertid vil risikobildet på nasjonal basis ha innvirkning også på denne type eiendom med bakgrunn i finansieringsvilkårene som tilbys. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 13 av 26 Verdivurdering VERDIBEREGNING BRENNERIVEIEN 1 Som tidligere nevnt beregnes tomteverdier basert på tomteprisbelastningsmetoden som er den restverdi som kommer til uttrykk ved å beregne eiendommens normale salgsverdi som ferdig bebygget etter fradrag av de totale byggekostnadene, hensyntatt prosjektets risiko. Vi har foretatt følgende beregning: Påregnelig utnyttelse Eiendommene Brenneriveien 1 (gnr./bnr. 208/60) og Hausmanns gate 40 (gnr./bnr. 208/303) er som nevnt regulert til byggeområde for bolig med en samlet tillatt utnyttelse på 1 860 m² BRA. Hausmanns gate 40 er i dag bebygd med en bygård over 3 etasjer pluss kjeller og loft. Vi anser det som mest hensiktsmessig å renovere/istandsette denne bebyggelsen. Bruksarealet i Hausmanns gate 40 kommer således til fratrekk i beregning av gjenværende utnyttelse for de to eiendommene. På bakgrunn av reguleringsbestemmelsene har vi kun hensyntatt bruksarealet for 1.-3. etasje. Brenneriveien 1 er som tidligere nevnt ubebygd. Vi får således følgende beregning av gjenværende tillatt utnyttelse for de to eiendommene: Tillatt utnyttelse (m² BRA) Areal eks. bebyggelse Hausmanns gate 40 1.-3. etg. (m² BRA) Gjenværende utnyttelse (m² BRA) 1 860 607 1 253 Basert på en oppmåling på plankartet har vi estimert areal innenfor byggegrensene på eiendommen Brenneriveien 1 for én full etasje og én inntrukket øvre etasje å være henholdsvis ca. 215 m² BTA og ca. 135 m² BTA. Med bakgrunn i oppgitte koter i plankartet samt tillatte byggehøyder er vi av den oppfatning av at det i Brenneriveien 1 kan oppføres en bebyggelse med 6 etasjer over terreng pluss kjeller, der den øverste etasjen er inntrukket i henhold til angitt grense i plankartet. For denne type bebyggelse er som tidligere nevnt det bruksarealet (BRA) normalt mellom 5 og 10 % lavere enn bruttoarealet. Videre er salgbart bruksareal normalt beliggende 15-25 % lavere enn tillatt bruksareal. Vi har i vårt verdigrunnlag lagt til grunn gjennomsnittet av de overnevnte intervall. Vi får således følgende beregning av påregnelig utnyttelse for eiendommen Brenneriveien 1: Areal (m² BTA) Antall etasjer Sum per etasjetype/totalt (m² BTA) Kjeller 215 1 215 1.-5 etasje 215 5 1 075 6. etasje 135 1 135 Sum 1 425 Sum 1.-6. etasje (m² BTA) 1 210 Bruksareal 1.-6. etg. (m² BRA) 1 119 Salgbart bruksareal (m² S-BRA) 895 Beregningen over viser at en full utnyttelse av eiendommen Brenneriveien 1 gir en bebyggelse med bruksareal 1 119 m² BRA. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. I henhold til reguleringsbestemmelsene kreves det kun etablert 2-5 HC parkeringsplasser for bolig- og kulturformål. Videre tillates det kun etablert avkjørsel fra området ved Sirkustomten til Vestre Elvebakke. På bakgrunn av dette har vi forutsatt at de angjeldende parkeringsplassene etableres på Sirkustomten. Vi har således ikke medtatt ytterligere parkeringsplasser i vårt verdigrunnlag. Salgspriser Det er få nye boliger til salgs i dette området. I henhold til tilgjengelig statistikk var gjennomsnittlig salgspris per m² P-rom for omsatte boliger med postnummer 0182 det siste året ca. kr. 55 000,-. Normalt er salgsprisen for nye boliger beliggende 15-25% over salgsprisen for tilsvarende brukte boliger. Dette tilsvarer således et intervall fra ca. kr. 63 000,- til ca. kr. 69 000,- per m² P-rom. Det er ikke utarbeidet noe konkret prosjekt og reguleringsbestemmelsene gir heller ingen føringer for fordeling av størrelsen på boenhetene. Vi har således lagt til grunn at det etableres relativt små enheter, noe som trekker prisen per m² noe opp. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 14 av 26 Verdivurdering Imidlertid er vi av den oppfatning av at Hauskvartalet og Hausmanias historie med okkupasjon av leiligheter reduserer attraktiviteten og interessen for den angjeldende eiendommen. Dette trekker prisen per m² betydelig ned. Videre skal det i henhold til reguleringsbestemmelsene legges til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og boliger. Dette trekker således gjennomsnittlig salgspris ytterligere ned. I tillegg anses Brenneriveien 1 å ha relativt dårlige solforhold. Basert på ovenforstående er vi av den oppfatning av at gjennomsnittlig salgspris for leilighetene i Brenneriveien 1 er beliggende vesentlig under overnevnte intervall. Vi er av den oppfatning av at leilighetene kan oppnå en gjennomsnittlig salgspris per m² P-rom i nivå kr. 52 000,- og har således beregnet følgende sum salgspris for leilighetene ferdig bebygget: Salgbart bruksareal (S-BRA) Pris per m² P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) 895 52 000 46 500 000 Det forutsettes at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Byggekostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7 - 10 %. Som nevnt har vi i vårt verdigrunnlag lagt til grunn enkel standard på bebyggelsen. Videre anses prosjektet som noe over middels stort og tomten som relativt enkel bebyggbar samt at det er god plass til rigg/drift på egen tomt. Dette trekker byggekostnadene ned. Videre stilles det som nevnt krav til BREEAM med klassifiseringsnivå "pass". Dette trekker således noe opp. Våre erfaringstall tilsier at byggekostnadene per m² for denne type bebyggelse er som følger: Bygning ink. adm, rigg/drift, etc. VVS Elkraft Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc. Prosjektering, byggeledelse, etc. Infrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost per m² BTA Bruttoareal (m² BTA) Sum anleggskostnader (avr.) 12 000 3 000 2 200 600 700 1 000 500 1 200 500 21 700 1 425 30 900 000 Risiko Som nevnt vil en utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko, beregnet ut ifra brutto tomteprisbelastning samt investorens krav til avkastning på sin kapital. Vår erfaring viser at denne risikoen normalt utgjør i nivå 25-75% av brutto tomtebelastning. Vi er av den oppfatning at risikoen henført til et prosjekt på Brenneriveien 1 er beliggende i det noe over gjennomsnittet av dette intervallet. Området er ferdig regulert og er et etablert boligområde. Dette trekker risikoen ned. Imidlertid anses prosjektet å være relativt komplisert, med en rekke uavklarte forhold. Dette er spesielt henført til reguleringsbestemmelsene til økologisk kulturkvartal, tilstøtende bebyggelse og kultursentrum Hausmania. Dette gir en relativt høy risiko for forsinkelser og usikkerhet henført til tidspunkt for ferdigstillelse samt risiko for uforutsette elementer underveis i prosessen. Dette trekker risikoen betydelig opp. Videre anser vi at det er en usikkerhet knyttet til Hauskvartalets generelle attraktivitet som boliger, noe som trekker risikoen ytterligere opp. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 15 av 26 Verdivurdering Vi har derfor benyttet oss av et nivå i øvre del henført til overnevnte intervall og lagt til grunn 65 % risiko for eiendommen Brenneriveien 1. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Oppsummert har vi foretatt følgende risikovurdering: Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko 10,0 % 10,0 % 10,0 % 15,0 % 20,0 % 65,0 % Middels risiko henført til økte kostnader. Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. Området er ferdig regulert, ikke rammetillatelse. Byøkologi trekker opp. Relativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Relativt høy risiko henført til nabolag, utforming med mer. Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegning for Brenneriveien 1: Sum verdi ferdig bebygget Markedsføringskostnader (2%, avr.) Netto salgsinntekt 46 500 000 900 000 45 600 000 Sum totale anleggskostnader 30 900 000 Brutto tomteprisbelastning 14 700 000 Prosjektrisiko 65 % Netto tomteprisbelastning (avr.) 9 555 000 5 100 000 Beregningen over gir en netto tomteprisbelastning på kr. 5 700,- per m² S-BRA og kr. 8 275,- per m² tomtegrunn. Dette anses å være relativt lavt for en boligtomt med denne beliggenhet, men kan henføres til utfordringer med nabolag, byggegrunn med mer. Basert på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale anleggskostnader Netto tomteprisbelastning Sum investert kapital Risiko/gevinst til utbygger/investor Direkteavkastning utbygger/investor 30 900 000 5 100 000 36 000 000 9 555 000 26,54 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således å være beliggende over dette normalnivået, noe som henføres til eiendommens beliggenhet, nabolag og regulering. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 16 av 26 Verdivurdering VERDIBEREGNING HAUSMANNS GATE 40 Påregnelig utnyttelse Hausmanns gate 40 er som tidligere nevnt bebygd med en bygård over 3 etasje pluss kjeller og loft med et areal på ca. 607 m² BRA. I reguleringsbestemmelsene er det oppgitt en samlet utnyttelse for eiendommene Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40 på 1 860 m² BRA. En full utnyttelse av eiendommen Brenneriveien 1 tilsvarer et bruksareal på ca. 1 119 m² BRA. Vi får således følgende beregning av gjenværende utnyttelse: Tillatt utnyttelse (m² BRA) Areal eks. bebyggelse Hausmanns gate 40 1.-3. etg. (m² BRA) Areal bebyggelse Brenneriveien 1 (m² BRA) Gjenværende utnyttelse (m² BRA) 1 860 607 1 119 134 Basert på oppgitte koter i plankartet samt tillatte byggehøyder er vi av den oppfatning av at bebyggelsen i Hausmanns gate 40 kan påbygges. Vi har estimert eksisterende bebyggelses fotavtrykk til å være ca. 230 m² BTA. En utbygger/investor vil forsøke å maksimere utbyggingspotensialet og vi har således lagt til grunn at det gjenværende utviklingspotensialet på ca. 134 m² BRA vil kunne utvikles som en ny delvis etasje i Hausmanns gate 40 ved konvertering av eksisterende loft. Vi har således lagt dette til grunn i vårt verdigrunnlag. Basert på overnevnte, tidligere oppgitte arealer samt tilsvarende konverteringsfaktorer som for Brenneriveien 1 får vi således følgende beregning av areal henført til eksisterende og ny bebyggelse i Hausmanns gate 40: Eksisterende bebyggelse Ny bebyggelse Sum per type areal BTA 831 145 976 BRA 607 134 741 S-BRA 486 110 596 Salgspriser Som i vurderingen av Brenneriveien 1 har vi også her lagt til grunn at det utformes leiligheter av enkel standard. Eiendommen Hausmanns gate 40 er beliggende vendt ut mot et relativt trafikkert kryss. Videre skal leilighetene mot Hausmanns gate i henhold til reguleringsbestemmelsene utformes som gjennomgående, noe som gir større leiligheter. Dette trekker således gjennomsnittlig salgspris noe ned. Basert på ovenforstående er vi således av den oppfatning av at leilighetene i Hausmanns gate 40 oppnår en gjennomsnittlig salgspris noe under gjennomsnittlig salgspris for Brenneriveien 1. Vi har således lagt til grunn en gjennomsnittlig salgspris per m² P-rom i nivå kr. 50 000,- i vårt verdigrunnlag. Vi får følgende beregning av sum salgsinntekter: Salgbart bruksareal (S-BRA) Pris per m² P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) 596 50 000 29 800 000 Det forutsettes også her at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi også her forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Renoveringskostnader er beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7 - 10 %. Renoveringskostnadene inkluderer opparbeidelse av intern infrastruktur samt grøntområder. Som nevnt var ikke Hausmanns gate 40 tilgjengelig for innvendig besiktigelse. I henhold til mottatt informasjon har vi således lagt til grunn at det er tilsvarende standard og tilstand som i Hausmanns gate 42. Vi har således forutsatt at det er et betydelig etterslep på vedlikeholdet og at eiendommen må totalrenoveres. Dette trekke således renoveringskostandene opp. Imidlertid har vi lagt til grunn relativt enkel standard, noe som trekker kostnadene henført til renovering noe ned. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 17 av 26 Verdivurdering Våre erfaringstall tilsier at bygge-/renoveringskostnadene per m² for denne type bebyggelse er som følger: Bygning ink. adm, rigg/drift, etc. VVS Elkraft Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc. Prosjektering, byggeledelse, etc. Infrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost per m² BTA Bruttoareal (m² BTA) Sum anleggskostnader per type (avr.) Rehab. 8 000 3 000 2 200 600 700 700 500 900 500 17 100 Konvert. loft 13 000 3 000 2 200 600 700 700 500 1 200 500 22 400 831 145 14 200 000 3 200 000 Sum totale anleggskostnader (avr.) 17 400 000 Vi forutsetter i dette tilfellet at konvertering av loftet ikke medfører krav til heis, da denne vil bli utformet som en del av leilighetene i tredje etasje. Risiko Også her vil en utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Vi er av den oppfatning av at risikoen henført til renovering av eiendommen Hausmanns gate 40 er beliggende noe under risikoen beregnet for Brenneriveien 1. Dette på bakgrunn av at angjeldende eiendom allerede er bebygd med en bygård samt at prosjektet er noe mindre. Imidlertid oppholder det seg et ukjent antall mennesker seg i bygården. Det foreligger ikke leiekontrakter, bruken anses som tålt. I henhold til mottatt kontrakt, erverver kjøper eiendommen med de som oppholder seg der, og selger fraskriver seg ethvert ansvar knyttet til dette forholdet. Dette trekker risikonivået vesentlig opp. Vi har derfor benyttet oss av en risiko i nivå 60 % risiko for eiendommen, vurdert som følger: Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko 10,0 % 10,0 % 5,0 % 10,0 % 25,0 % 60,0 % Middels risiko henført til økte kostnader. Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. Området er ferdig regulert og delvis bebygd Relativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Bebodd, relativt høy risiko for uforutsette elementer. Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegning av angjeldende eiendom: Sum verdi ferdig bebygget Markedsføringskostnader (2%, avr.) Netto salgsinntekt 29 800 000 600 000 29 200 000 Sum totale renoveringskostnader 17 400 000 Brutto tomteprisbelastning 11 800 000 Prosjektrisiko 60 % Netto tomteprisbelastning (avr.) 7 080 000 4 700 000 En verdi som beregnet over gir en verdi per m² S-BRA på kr. 7 900,-. Dette anses å være relativt høyt, eiendommen vurdert som utviklingsprosjekt, men relativt lavt eiendommen vurdert som bebygget areal. Dette henføres til bebyggelsen spesielle karakter og betingelser. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 18 av 26 Verdivurdering Basert på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale renoveringskostnader Netto tomteprisbelastning Sum investert kapital 17 400 000 4 700 000 22 100 000 Risiko/gevinst til utbygger/investor 7 080 000 Direkteavkastning utbygger/investor 32,04 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således å være beliggende vesentlig over nivået, noe som henføres til eiendommens utforming, det forhold at den er bebodd og de usikkerhetsmomenter som følger av dette. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 19 av 26 Verdivurdering VERDIBERGENING HAUSMANNS GATE 42 Premisser/påregnelig utnyttelse Bygården i Hausmanns gate 42 er som nevnt regulert til spesialområde - bevaring (bolig, forretning). Vi anser således at eiendommen er fullt utnyttet. I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates det kun forretninger i 1. etasje. På bakgrunn av dette samt at Hausmanns gate er en relativt trafikkert gate anser vi derfor at det er mest hensiktsmessig å etablere forretningslokaler på gateplan og leiligheter i overliggende etasjer. Videre tillates bygården bare ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende. Vi har således hensyntatt dette i beregningen av byggekostnadene. I beregningen av de ulike arealer for angjeldende eiendom har vi også her lagt til grunn konverteringsfaktorer som beskrevet i vurderingen av Brenneriveien 1. Imidlertid har vi som følge av skråtak skjønnsmessig benyttet en reduksjon på 35 % fra bruksareal (BRA) til salgbart bruksareal (S-BRA) for loftsetasjen. Vi har således beregnet følgende arealer for angjeldende eiendom: Etasje Kjeller 1. etg. 2.-4. etg. Loft Sum Formål Bod Forretning Bolig Bolig Areal (m² BTA) 250 246 750 250 1 496 Areal (m² BRA) Areal (m² S-BRA) N/A N/A 204 N/A 654 523 230 150 884 673 Verdigrunnlag boliger Salgspriser boliger Som i vurderingen av Brenneriveien 1/Hausmanns gate 40 har vi også her lagt til grunn at det utformes leiligheter av enkel standard. Eiendommen Hausmanns gate 42 er beliggende på hjørnet mellom eiendommene i Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 40. Reguleringsbestemmelsene stiller ikke krav til utforming av leilighetene. Det er relativt god takhøyde i bebyggelsen i Hausmanns gate 42. Videre er deler av bebyggelsen utformet med rosett og stukkatur. Dette trekker gjennomsnittlig pris per m² noe opp. Basert på ovenforstående er vi således av den oppfatning av at leiligheten i Hausmanns gate 42 oppnår en gjennomsnittlig salgspris noe over gjennomsnittlig salgspris for Brenneriveien 1. Vi har således lagt til grunn en gjennomsnittlig salgspris per m² P-rom i nivå kr. 54 000,- i vårt verdigrunnlag. Vi får følgende beregning av sum salgsinntekter: Salgbart bruksareal (m² S-BRA) Pris per m² P-rom Sum ferdig utviklet (avr.) 673 54 000 36 300 000 Det forutsettes også her at felleskostnadene for leilighetene er innenfor normalnivået for denne type leilighetskomplekser. Videre har vi forutsatt kostnader henført til markedsføring- og salg av boligene i nivå 2 % av salgsinntektene. Anleggskostnader Renoveringskostnader er som nevnt beregnet som nøkkelferdig bygg, inkl. arkitekt- og konsulentkostnader samt utomhusarbeider. Finanskostnader, byggeledelse og gebyrer utgjør normalt i nivå rundt 7 - 10 %. Renoveringskostnadene inkluderer opparbeidelse av intern infrastruktur samt grøntområder. Det er som nevnt et betydelig etterslep på vedlikeholdet i Hausmanns gate 42. I henhold til tilstandsanalyse datert 12.06.2012 utført av Høyer Finseth AS har bygget behov for en total rehabilitering. Videre stiller reguleringsbestemmelsene krav til at byggets eksteriør beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert opprinnelig utseende kun ved ombygging/påbygging. Dette medfører blant annet reetablering av ornamenter rundt vinduene, nye vinduer for hele fasaden og reetablering av fasaden. Dette trekker byggekostnadene betydelig opp. Imidlertid har vi lagt til grunn relativt enkel standard, noe som trekker kostnadene henført til renovering noe ned. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 20 av 26 Verdivurdering Basert på ovenforstående har vi vurdert byggekostnadene per m² samlet for bolig- og forretningsdelen som følger: Bygning ink. adm, rigg/drift, etc. VVS Elkraft Tele- og automatisering Andre installasjoner, heis, etc. Prosjektering, byggeledelse, etc. Infrastrukturkostnader Finanskostnader Sikkerhetsmargin Sum anleggskost BTA per m² 8 000 3 000 2 200 600 700 700 500 900 500 17 100 Bruttoareal (m² BTA) 1 496 Sum anleggskostnader (avr.) 25 600 000 Risiko Også her vil en utbygger/investor vil gjøre selvstendig vurdering av prosjektets risiko. Hausmanns gate 42 er som Hausmanngate 40 allerede bebygd. Risikoen for utvikling av eiendommen Hausmanns gate 42 anses å være noe under risikoen for utvikling av Hausmanns gate 40. Eiendommen er ikke bebodd og således klar for utvikling i dag, men den er imidlertid regulert til spesialområde - bevaring og at alle meldings- og søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren før det gis rammetillatelse/tillatelse til tiltak. Vi anser således at det er noe økt risiko henført til regulering og økt fare for forsinkelser. Vi har derfor lagt til grunn 55 % risiko for eiendommen Hausmanns gate 42. Oppsummert har vi foretatt følgende risikovurdering av prosjektet: Kostnadsrisiko - marked Salgsrisiko - marked Reguleringsrisiko Tidsrisiko Prosjektrisiko Sum risiko 10,0 % 10,0 % 15,0 % 10,0 % 10,0 % 55,0 % Middels risiko henført til økte kostnader. Etablert boligområde, noe risiko for reduserte salgspriser. Området er regulert spesialområde-bevaring Relativt tidlig i prosessen, med relativt høy risiko for forsinkelser. Risiko for uforutsette elementer. Skjønnsmessig vurdering av all risiko henført til prosjektet Verdigrunnlag forretningsdel Markedsleievurdering forretningslokale Attraktiviteten til forretningslokaler av avhenger av lokalets beliggenhet, beliggenhet på området, utforming og demografi, samt det generelle nivå på kjøpekraft. Vi har i vår vurdering av leienivå forutsatt at lokalene er ferdig renovert og har enkel standard henført til forretningslokaler. Leieprisnivået for denne type lokaler varierer mye, og vi har sett leiepriser på nyere forretningslokaler mellom kr. 1 500,- til 6 000,- per m² i nærheten av dette området. Lokalene er beliggende utenfor de mest attraktive områdene for forretningsvirksomhet i denne delen av byen som området Vulkan, Grünerløkka og området rundt Torggata. Dette trekker leienivået per m² betydelig ned. Imidlertid er lokalene beliggende som en hjørneeiendom i et relativt trafikkert kryss med god eksponering. Videre er det etablerte forretningsvirksomheter på gateplan i nærområdet i dag. Dette trekker leienivået noe opp. Vi anser således at de angjeldende lokalene kan oppnå en leie i nivå kr. 1 800,- per m² BTA. Basert på dette har vi beregnet følgende sum leieinntekter: Bruttoareal (m² BTA) Vurdert leienivå Sum leieinntekter (avr.) 246 1 800 400 000 Til fradrag kommer eiers kostnader som ikke viderefaktureres leietakere. Erfaringsmessig er disse kostnadene for denne type bebyggelse normalt er beliggende i nivå kr. 300,- per m² BTA/år. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 21 av 26 Verdivurdering Rentegrunnlag/avkastningskrav Avkastningskravet er beregnet på bakgrunn av slik forretningslokalet vil fremstå som nybygg basert på forutsetningene over. Vi har estimert følgende realavkastningskrav: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl. Inflasjon Realrente Renterisiko/fortjeneste Markedsrisiko Objektrisiko Bygning/kurans Realavkastningskrav 2,10 % 2,50 % -0,40 % 2,70 % 1,60 % 1,80 % 1,80 % 7,50 % Renterisikoen er vurdert relativt høyt på grunn av at dagens generelle rentenivå ligger på et relativt lavt nivå. Det forventes derfor at renten vil øke på sikt. I tillegg er det for tiden finansiell usikkerhet i Europa, noe som bidrar til at finansinstitusjonene er noe tilbakeholdene med sin kredittgivning. Markedet for næringseiendom generelt er fortsatt relativt usikkert, noe som gir seg utslag i faktoren markedsrisiko. Objektrisiko gjenspeiler den risiko som ligger i investering i denne eiendommen, med tanke på attraktivitet, eksponering, beliggenhet, etc. Forretningslokalet er beliggende utenfor de etablerte forretningsområdene i denne delen av byen. Dette trekker risikoen henført til objekt betydelig opp. Imidlertid har lokalet relativt god eksponering mot både Hausmanns gate og Brenneriveien. Videre anser vi at lokalet relativt enkelt kan deles mellom flere leietakere. Dette reduserer risikoen. Beliggenheten i et byøkologisk område, med relativt høy usikkerhet henført til type leietager og kundegrunnlag trekker denne risikoen noe opp. Bygården har byggeår 1882, men er imidlertid forutsatt renovert og vil ved ferdigstillelse fremstå med normal standard henført til forretningslokaler som nybygg. Vi har derfor vurdert en middels risiko henført til kurans. Verdiberegning Basert på de ulike vurderingene over får vi følgende verdiberegninger av eiendommen Hausmanns gate 42: For boligdelen får vi følgende verdiberegning, ferdig utviklet: Sum verdi ferdig bebygget boligdel Markedsføringskostnader (2%, avr.) Verdi boligdel ferdig rehabilitert 36 300 000 700 000 35 600 000 For forretningsdelen får vi følgende verdiberegning, ferdig utviklet: Leieinntekter forretningsdel Eiers kostnader forretningsdel (avr.) Netto leieinntekter forretningsdel 400 000 74 000 326 000 Vurdert avkastningskrav 7,50 % Verdi forretningsdel (avr.) 4 350 000 Sum verdi hele eiendommen er således som følger: Sum verdi bolig og forretning Sum totale anleggskostnader Brutto tomteprisbelastning Prosjektrisiko 39 950 000 25 600 000 14 350 000 55 % Netto tomteprisbelastning (avr.) 7 892 500 6 500 000 En verdi som beregnet over gir en verdi per m² BRA på kr. 7 350,-. Dette anses å være meget lavt, eiendommen vurdert som bebygget areal, men henføres til høy andel forretningsarealer i første etasje. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 22 av 26 Verdivurdering Basert på beregningen over får vi følgende direkteavkastning for utbygger/investor: Sum totale anleggskostnader Netto tomteprisbelastning (avr.) Sum investert kapital Risiko/gevinst til utbygger/investor Direkteavkastning utbygger/investor 25 600 000 6 500 000 32 100 000 7 892 500 24,59 % Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således å være beliggende over dette nivået, noe som henføres til eiendommens utforming, beliggenhet og naboskap. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 23 av 26 Verdivurdering VERDIBERGENING "SIRKUSTOMTEN" Påregnelig utnyttelse Som tidligere nevnt utgjør eiendommene gnr. 208, bnr. 180, 295, 297 og 299 den såkalte "Sirkustomten". I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates det oppført en sirkushall/flerbrukshall med utnyttelse på inntil 4 750 m² BRA på denne. I henhold til reguleringsbestemmelsene er maksimal gesimshøyde på tomteområdet hovedsakelig kote +30,0. Imidlertid er en mindre del av tomteområdet mot Hausmanns gate angitt med maksimal gesimshøyde kote +28,5. Dette gir en byggehøyde på ca. 18 meter og ca. 16,5 meter for henholdsvis den tilbaketrukne delen av tomteområdet og den delen som grenser mot Hausmanns gate. Det foreligger offentlig tilgjengelige grove skisser/utkast av en mulig sirkushall på angjeldende eiendom. Imidlertid foreligger det ikke et konkret prosjekt og det foreligger heller ikke søknad om dette i plan- og bygningsmyndigheten. Som nevnt har Sirkustomten et tomteareal på 996,5 m². Basert på en oppmåling på plankartet har vi estimert arealet innenfor byggegrensens på plankartet til ca. 830 m². Med utgangspunkt i at området er regulert som byggeområde for sirkushall/flerbrukshall anses derfor en bebyggelse på 4 750 m² BRA som en relativt stor utnyttelse av tomteområdet. Videre er tomteområdet utformet relativt kvadratisk og er på det lengste ca. 35 meter langt. Det vil således ikke være mulig å oppføre en normal flerbrukshall med aktivitetsflate på 23 x 43 meter (håndballbane). Vi har derfor tatt utgangspunkt i at det etableres en mindre flerbrukshall på ca. 500 m² BTA med maksimal tillatt byggehøyde, det vil si hovedsakelig 18 meter over terreng og 16,5 meter over terreng mot Hausmanns gate. I tillegg har vi lagt til grunn at det oppføres et tilbygg henført til garderober, kontorer/undervisningsrom og lager med et fotavtrykk på ca. 330 m² BTA. Med normal etasjehøyde gir dette 6 etasjer. Videre har vi lagt til grunn at det etableres kjeller/underetasje under hele bebyggelsen. Vi har således tatt utgangspunkt i følgende bebyggelse: Fotavtrykk (m² BTA) Etasjer Sum areal (m² BTA) Sirkushall 500 1 500 Tilbygg 330 5 1 650 Underetasje 830 1 830 Sum 2 980 En utnyttelse som beregnet over er en betydelig mindre utnyttelse enn hva som tillates i reguleringsbestemmelsene (4 750 m² BRA). Dette henføres imidlertid til at området er regulert til sirkushall/flerbrukshall som krever god takhøyde, noe som medfører færre etasjer og derfor mindre areal. Verdiberegning Erfaringsmessig har i utgangspunktet denne type haller ikke en inntjening som forrenter kostnadene til oppføring. Anleggskostnadene for denne type bygg er relativt høye, og krever således et relativt høyt besøksbelegg. Imidlertid er det vanlig med avtaler med ulike kommunale institusjoner som skoler, barnehager, fritidsklubber og lignende, noe som kan bedre inntektsgrunnlaget betraktelig. Videre vil denne type prosjekter ofte finansieres gjennom et såkalt offentlig/privat samarbeid (OPS). Her vil utviklingen foretas og finansieres av private aktører, mens det offentlige leier tilbake bygget på en tidsbestemt avtale som også inneholder avskrivning. Leienivået er således en faktor av anleggskostnader hensyntatt avskriving. Totale anleggskostnader er summen av kostnader til oppføring pluss tomt, hvor tomten ofte blir skjønnsmessig vurdert som en prosentuell faktor av totale anleggskostnader. Basert på byggets plassering og regulering har vi derfor i denne verdiberegningen kun foretatt en beregning av normale byggekostnader og beregnet tomteverdien som en prosentuell faktor av denne. Det er noe tilgjengelig statistikk på kostnader henført til flerbrukshaller. Anerkjente tilbydere av statistikk henført til byggekostnader som Holte Byggsafe, Norconsult Informasjonssystemer AS og AS Bygganalyse med flere, opererer med kostnader i nivå kr. 14 000,- til kr. 20 000,- per m² BTA for oppføring av flerbrukshaller. Imidlertid varierer kostnadene mye og en vesentlig faktor er utforming og standard på bebyggelsen. Verdivurdering Hauskvartalet 251114 24 av 26 Verdivurdering Byggekostnadene ovenfor henføres til normale, standardiserte flerbrukshaller med en aktivitetsflate på 23 x 43 meter. Vi er av den oppfatning av at den angjeldende sirkushallen vil få en utforming og layout som avviker fra dette, noe som tilsier at byggekostnadene er beliggende i det øvre sjikt av overnevnte intervall. Videre går det som nevnt en vannledning over Sirkustomten i dag, noe som øker byggekostnadene noe. Imidlertid har vi som for den øvrige bebyggelsen i Hauskvartalet i henhold til reguleringsbestemmelsene forutsatt en enkel standard på bebyggelsen. Dette trekker således byggekostnadene noe ned. På bakgrunn av overnevnte har vi skjønnsmessig ansatt en byggekostnad i nivå kr. 19 000,- per m² BTA for selve hallen i vårt verdigrunnlag. Vi anser at tilbygget og underetasjen utformes med enkle undervisningsrom og garderobefasiliteter med enkel standard. Bebyggelsen anses som relativt stor, noe som trekker byggekostnadene ned. For disse har vi skjønnsmessig ansatt en byggekost i nivå kr. 15 000,- per m² BTA. Basert på dette får vi følgende enkle kalkyle av byggekostnadene henført til sirkushallen: Areal (m² BTA) Anleggskostnad per m² BTA Sum anleggskostnader per type Sirkushall 500 19 000 9 500 000 Tilbygg og underetasje 2 480 15 000 37 200 000 Sum/snitt 2 980 17 000 46 700 000 Som nevnt gjøres det ved beregning av tomtens verdi som andel av totale anleggskostnader først en beregning av de totale kostnadene henført til ferdig utviklet tomt, det vil si de totale anleggskostnader. Deretter gjøres en vurdering av andel av sum anleggskostnader som henføres til tomten, ved å analysere ulike forhold som beliggenhet, bebyggbarhet, utviklingspotensial, standard på bebyggelse med mer. Det er ingen tilgjengelig statistikk på andel tomt av en næringseiendom, men basert på lang erfaring med eiendommer i Oslo, er tomtens verdi normalt beliggende i nivå 5-40% av den totale anleggsverdien, avhengig av beliggenhet, bebyggbarhet samt eksponering/tilgjengelighet. Vi er av den oppfatning at den angjeldende tomten utgjør en lav andel av de totale anleggskostnadene. Eiendommens bebyggbarhet, eksponering og beliggenhet relativt sentralt i Oslo trekker opp, imidlertid trekker tomtens regulering som sirkushall/flerbrukshall betydelig ned. Videre er kostnadene til oppføring av denne type bygg meget høye, noe som tilsier at andel tomt er beliggende i den nedre del av intervallet. Basert på en skjønnsmessig vurdering av den angjeldende tomten vurderer vi således denne til å være beliggende i nedre sjikt av overnevnte intervall og har benyttet 5% av sum anleggsverdi. Vi får følgende enkle kalkyle: Sum totale anleggskostnader Sum anleggskostnader hele prosjektet (avr.) 46 700 000 49 200 000 Andel verdi tomt i forhold til bygningsmassen verdi Sum tomteverdi "Sirkustomten" 5,0 % 2 500 000 En verdi som beregnet over gir en verdi per m² tomtegrunn på ca. kr. 2 500,- Verdivurdering Hauskvartalet 251114 25 av 26 Verdivurdering KONKLUSJON Verdien av de angjeldende eiendommene skulle utføres samlet. På grunn av ulike regulering, utforming og påstående bebyggelse har vi imidlertid vurdert hver og en av eiendommene individuelt og summert verdien i vår konklusjon. De angjeldende eiendommene som er regulert til byggeområde for bolig og spesialområde bevaring (bolig og forretning) er beregnet med tomteprisbelastningsmetoden og verdien av Sirkustomten er beregnet som andel av totale anleggskostnader. Verdien per m² S-BRA er beregnet høyest for Hausmanns gate 40 på ca. kr. 7 900,-. For Brenneriveien 1 og Hausmanns gate 42 (per m² BRA) er tilsvarende verdi beregnet til henholdsvis ca. kr. 5 700,- og kr. 7 350,-. Dette anses som relativt lave verdier henført til nye boliger i dette området, noe som henføres til Hauskvartalets historie med okkupasjon, betydelig vedlikeholdsmessig etterslep samt områdets regulering. Verdien av Hausmanns gate 42 er noe lavere per m² sammenlignet med Hausmanns gate 40. Dette henføres imidlertid til at det er lagt til grunn forretningslokaler i første etasje i Hausmanns gate 42, noe som trekker den samlede verdien ned. Videre er den beregnede verdien av Brenneriveien 1 per m² S-BRA lavere enn tilsvarende verdier for Hausmanns gate 40 og 42. Dette henføres imidlertid denne er ubebygd og at det således er høyere risiko ved utvikling av denne. Verdivurdering av denne type eiendom er et meget vanskelig skjønn og beregningsgrunnlaget inneholder en stor andel av skjønnsmessige vurderinger. Videre er beregningsmetodene meget sensitive, med store utslag i forhold til små endringer. Ulike investorer vurderer de forskjellige verdiparameterne meget ulikt, spesielt henført til risiko og utnyttelsesmuligheter. Konkludert markedsverdi er basert på gjeldende reguleringsplan. Markedsverdien er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen ved et salg på det frie markedet. Det er i verdiberegningen forutsatt at eiendommene blir ervervet og utviklet samlet. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert. Basert på ovenforstående anser vi at de beregnede verdiene er realistiske og vi har således konkludert med følgende verdier for de angjeldende eiendommene i Hauskvartalet: Verdi Brenneriveien 1 Verdi Hausmanns gate 40 Verdi Hausmanns gate 42 Verdi "Sirkustomten" Sum verdi hele utviklingsområdet Verdivurdering Hauskvartalet 251114 5 100 000 4 700 000 6 500 000 2 500 000 18 800 000 26 av 26 VEDLEGG 8 TILSTANDSANALYSE AV H42 UTARBEIDET AV AL HØYER, DATERT 12.06.2012 8Tilstandsanalyse 8 VEDLEGG 9 UTTALELSE FRA VAV, HAFSLUND OG TELENOR 9Uttalelse fra VAV, Hafslund og Telenor 9 10 FORURENSINGSRAPPORTER 10 Forurensingsrapporter VEDLEGG 10 Oslo kommune Eiendoms- og byfornyelsesetaten Forurensningseksjonen Notat Til: Kjøp- og salgsseksjonen Kopi til: Dato: 17.11.2014 Vår ref.: Løpenr.: Arkivkode: 14/3438 14/33505 930 KOS Stein Løvold Fra: Saksbeh.: Telefon: Forurensningseksjonen Siri Haug 90604113 Hauskvartalet, gnr.bnr. 208303, 304, 60, 295, 297, 299, 180 og del av 181 Uttalelse FUS Hele eller deler av 8 eiendommer i Hauskvartalet ved krysset Hausmannsgate/Møllergata like vest for Akerselva i bydel Grünerløkka selges samlet etter bestilling fra BYU om utvikling av kvartalet. Det er i forbindelse med dette bedt om uttalelse om forurensningstilstanden til grunnen på de aktuelle eiendommene. Figur 1: Gjeldende salgseiendommer fordelt på to adskilte områder i Hauskvartalet vist med blå skravur, hhv. 1) gnr./bnr. 208/303, 304 og 60 2) gnr./bnr. 208/295, 297, 299, 180 og deler av gnr./bnr. 208/181. Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) er miljøsertifisert iht. ISO 14001 med formål å redusere etatens miljøpåvirkning. I forbindelse med dette utfører Forurensningsseksjonen (FUS) i EBY en gjennomgang av tilgjengelige data om grunnforholdene på etatens salgseiendommer. Dette notatet inneholder en oppsummering og vurdering av resultatene av undersøkelsene på overnevnte eiendommer. Vurderingen er utført iht. EBYs prosedyre for ”Vurdering av forurenset grunn på salgseiendommer” og iht. krav om fase 1- undersøkelser i Miljødirektoratets veileder til forurensingsforskriften kapittel 2 (Klif TA2913/2012). Denne vurderingen er kun orienterende og skal ikke benyttes som en fullverdig grunnundersøkelse. Vurderingen er hovedsakelig basert på en skrivebordsundersøkelse/fase 1 – undersøkelse med utgangspunkt i tilgjengelig arkivdata for arealet som skal selges. For noen av tomtene er det utført supplerende miljøtekniske undersøkelser i felt. Topografi og grunnforhold Det aktuelle salgsområdet innbefatter gnr./bnr. 208/303, 304, 60, 295, 297, 299, 180, og del av gnr./bnr. 208/181. Tomtene er plassert i Hauskvartalet i bydel Grünerløkka og er regulert til flere formål. Alle eiendommene er regulert til spesialområde – byøkologisk kulturkvartal (S – 4387, 18.06.2008). Dette er i kombinasjon med ulike formål knyttet til den enkelte eiendom herunder: byggeområde for bolig, fellesområde – gårdsplass, spesialområde bevaring, og byggeområde for allmennyttig formål. Salgsarealet måler samlet ca. 2 264,8m2. Figur 2: Gjeldende reguleringsskisse – salgsarealene er indikert med blått omriss. Salgsarealet ligger innenfor området definert som «Aktsomhetsområde for forurenset grunn i Oslo» (NGU, 2009). Kommunen vil stilles krav om grunnundersøkelse ved bygge- og gravearbeide på de aktuelle tomtene. Figur 3: Utsnitt fra VAVs undergrunnskart (www.underoslo.no) indikerer tykt løsmassedekke/dypt til fjell på salgstomtene. Ifølge VAVs arkiv over grunnboringer er det i Hauskvartalet funnet fjellhøyde -12,3 til -16,3 i skråningen/helningen fra Hausmannsgate nedover Vestre Elvebakke 10-14 mot Akerselva. Fjellkontrollboring i Brenneriveien 1, gnr./bnr. 208/60 (FUS, 2012) fant at det er 20-24m til grunnfjell innerst i bakgården, med fyllmasser i lag på 2,5-6m over den naturlige grunnen, boreprofiler er vedlagt. Ifølge NGUs nettbaserte kart berggrunnsgeologi N250raster er det ikke oppført risiko for alun i berggrunnen i området. Ifølge NGUs nettbaserte kart består løsmassedekket på salgseiendommene av fyllmasse. Sjakting ved PeWe entreprenør ned til 1,2m dyp i Brenneriveien 1 (PeWe, 2010) beskriver «ikke typiske byfyllmasser, men sand og grusholdige masser». Feltnotat fra boring i Brenneriveien 1 (FUS i 2013) beskriver fyllmasser som tørrskorpleire, mørke sandige masser, noe teglstein og trevirke, stein og grus. Det ble funnet at løsmassedekket over naturlig grunn var tykkest øst på tomta (mektighet på ca. 6m) og tynnere i vest (mektighet på ca. 2,5m). Undersøkelser på «Sirkustomta» i 2014 fant fyllmasser i en mektighet på 1,8-2,5meter over naturlig leirgrunn. Dokumenter arkivert på rivesaken Vestre Elvebakke 10-14 i 2003 beskriver gjenbruk av rivemasser på tomt. Det var vanlig i tiden Hausmannskvartalet ble utbygd å fundamentere bygg på pelede treflåter der hvor grunnen hadde middels bæreevne og det var langt til fjell. Det ble da satt trepeler ned til lag med bedre bæreevne, pelene ble kuttet i toppen minst 40cm under laveste grunnvannsnivå, og på pelehodene ble det lagt treflåter omsluttet av leire [Anniken Mjøen Solli: 3D- modellering av hydrogeologiske forhold i Hausmannskvartalet, mai 2014]. Grunnforurensing og historikk Salgstomta Brenneriveien 1, gnr./bnr. 208/60 er oppført i Miljødirektoratets database over grunnforurensing og i Bymiljøetatens (BYMs) lokalitetsdatabase over forurenset grunn i Oslo, og i BYMs bransjeregister er det registrert historiske potensielt forurensende bransjer på salgsareal i Hausmannsgate 42, gnr./bnr. 208/304. Det er også registrert grunnforurensning og historiske potensielt forurensende bransjer i nærområdet, det henvises til figur 4 og tabell 2. Figur 4: Gjeldende salgsareal ligger innenfor aktsomhetsområdet for forurenset grunn i Oslo (markert med turkis bakgrunnsfarge). Registrert forurenset grunn er markert med rosa felter, registrerte historisk potensielt forurensende bransjer er markert med rosa trekanter. Salgsarealene ligger i et historisk bykvartal i Oslo sentrum der det i tillegg til de registreringer som er gjort er sannsynlig at øvre jordlag i områder uten fast dekke historisk har blitt tilført diffus forurensning fra trafikk og fyring. Tabell 1: Registreringer av forurenset grunn og av historiske potensielt forurensende bransjer på/nære gjeldende salgsareal. Forurenset grunn Avstand til salgsareal SALGSTOMT I OMRÅDET Historisk potensielt forurensende bransje SALGSTOMT TILGRENSENDE SALGSAREAL I OMRÅDET Registrering Gnr./bnr. Adresse Brenneriveien 1: forurenset grunn – fyllmasser, PeWe entreprenør (2010) og Oslo kommune (2012). Møllergata skole: forurenset grunnoljetank (2002) Nedre gate 7: forurenset grunn – fyllmasser, forhøyede bakgrunnsverdier (2008) Støperi og hvitmetallsmelteri 208/60 Brenneriveien 1 208/445 Møllergata 49 228/630 Nedre gate 7 208/304 Sveiseverksted, mekanisk verksted og jernstøperi – mulig adresse er 1b. Bensinsutskiller registrert i VAVs rørarkiv, med ukjent plassering. Historisk verkstedvirksomhet i de nedre haller mot elva. Tidligere industritomt (fabrikk?) 208/61 Hausmannsgate 42 Brenneriveien 3 Christiania bryggeri fra 1888 Mekanisk verksted fra 1941 Metallarbeider, kunstsmie, mekanisk verksted, trykkeri. Vulkans mekaniske verksted, bilverksted fra 1941. 208/305 208/63 208/64 208/300 Hausmannsgate 34-38 208/184 Vestre Elvebakke 14. Brenneriveien 6 Brenneriveien 7 Brenneriveien 9 208/65 Brenneriveien 11 Brenneriveien Tekstilindustri. Renseri 1945 Mekaniske verksted el. Jernstøperi 1947 Karosserifabrikk (billakkering), pelsfarveri, bilverksted, fabrikkbygning/lager. Tekstilindustri, fargeri, bilverksted Tobakksfabrikk 208/573 208/939 9/17 Rostedsgate 16 Møllergata 48 228/631 Nedre gate 5 228/630 228/220 Nedre gate 7 Nedre gate 8 Figur 5: Oversiktskart fra 1900 – salgsarealene med blått omriss. Gamle historiske kart viser bygg i Hauskvartalet så langt tilbake som 1811. Bygårder oppføres med fronten mot Hausmannsgate og med indre bakgårder og mindre boligbebyggelse i skråningen ned mot Akerselva og industrivirksomheten her og som del av 1800- tallets boligbygging/bymiljø. Salgarealet omfatter i dag en blanding av bevaringsverdig murgårdbebyggelse og ubebygde tomter, der flyfoto og historiske kart viser: - Brenneriveien 1: Riving av telthallen «Blåhallen» i 2010, deretter ryddet dels gruslagt og dels asfaltert dekke. Hausmannsgate 42: er en treetasjes murgård fra 1880 – SEFRAK- registrert og regulert til spesialområde bevaring. - - Hausmannsgate 40: er en treetasjes SEFRAK – registrert murgård fra 1888, noe endret siden oppføringen og med fasadeendring i 1946. Hausmannsgate 28-32/«Sirkustomta»: lå det tidligere en større gård og to mindre murgårder. Revet bygg på gnr./bnr. 208/299 og 208/297 i 1984. Rundt 2001 blir også SEFRAK – registert bygg på gnr./bnr. 208/295 revet etter brann i bygget. Tomtene blir etter bruk som riggtomt i perioden rundt 2003/2004 opparbeidet med grusdekke og tidvis brukt som utleie til Sirkus. Vestre Elvebakke 10-12: et SEFRAK – registrert trehus fra ca. 1920 og et garasjebygg ble revet i 2003, med etterfølgende bruk av arealet som riggtomt før rydding av tomt og opparbeidelse med grusdekke. Hauskvartalet som helhet er registrert kulturminne – kulturmiljø. Byggene som selges, (Hausmannsgate 40 og Hausmannsgate 42), er SEFRAK – registrert som eldre bygg med lokal verdi, og den eldre bygården i Hausmannsgate 42 er i tillegg regulert til spesialområde bevaring. Tilstøtende eiendommer til salgsareal ved hhv. Hausmannsgate 42 og Brennerveien 1B er oppført som bevaringsverdig på Byantikvarens gule liste. Det er også flere bevaringsverdige bygg i nærliggende område. Hauskvartalet ligger nær Akerselva med registrert biologisk mangfold. Det er regulert friområde og gangvei langs elva og ifølge plan for Akerselva miljøpark er det ønske om tilrettelegging for gyteområde for fisk i elva. Figur 6: Det er hhv. registrert naturmangfold ved Akerselva øst for salgsarealene og registrert kulturminner bygg (herunder er hele Hauskvartalet oppført som kulturminne – kulturmiljø). Terrenget på salgsarealene er tilnærmet flatt tilliggende Hausmannsgate før det heller bratt ned mot Akerselva. Historiske kotekart tilbake til 1907 viser at det har vært endringer i terrenget av betydning ifm. oppføring og rivning av bygningsmasse. Terrenget på nordlig salgsområde skrånet i 1907 fra kote 14 i vest ved krysset Hausmannsgate/Brenneriveien til kote 7 innerst i bakgården i Brennriveien 1. Terrenget i Hausmannsgate 40-42 skrånet i 1907 fra kote 14 ved Hausmannsgate til kote 9-10 innerst i bakgårdene til de oppførte bygg. Terrenget på «Sirkustomta» skrånet i 1907 svakt fra Hausmannsgate på ca. kote 13/12 til kote 11 i øvre del av skåningen mot Akerselva i nordøst. Terrenget på salgsareal i Vestre Elvebakke 10-12 skrånet mot elva fra kote 11 til kote 9. Utvalgte supplerende historiske flyfoto og kart er vedlagt. Figur 7: Dagens terrengkoter med rød skrift. Befaring Figur 8: Hausmannsgate 42, Golder Finseth 2012 – foto tatt ifm. kartlegging av miljøtilstand bygg. Figur 9: Foto tatt ifm. undersøkelser i Brenneriveien 1, gnr./bnr.208/60, 30.04.2012. Området ble ved befaringstidspunkt benyttet som fellesområde og var i hovedsak asfaltert. Figur 10: Foto fra befaring av Hausmannsgt 34-38 den 28.05.2013 viser Vestre Elvebakke 10-14 og sett fra sørøst (FUS, 28.05.2013). Figur 11: Foto fra befaring av «Sirkustomta» den 08.10.2014 – sett mot Hausmannsgate 34. FUS utførte undersøkelser på gnr./bnr. 208/295, 297 og 299 ved skovlboringer ned til naturlig grunn. Det var på undersøkelsestidspunktet oppstilt «UFO» for Hausmania, biler og containerbrakker på arealet, overflatedekket framstod som ryddet grusplass noe opphøyd/med skjæring ned mot det nedenforliggende terreng i retning Akerselva. Vurdering av tomtetilstand De etterfølgende avsnitt oppsummerer funn fra tidligere undersøkelser på salgseiendommene og gir FUS sin vurdering av grunntilstand sett opp mot Miljødirektoratets veileder Klif TA2553/2009 Tilstandsklasser for forurenset grunn. Tabell 2: Tilstandsklasser for forurenset grunn og beskrivelse av tilstand, Klif TA2553/2009 Tilstandsklasse 1 2 3 Beskrivelse av Meget god, God Moderat tilstand Øvre grense Akseptkriterie øvre Akseptkriterie øvre tilsvarer meter av grunnen i meter av grunnen i normverdi rene regulerte regulerte masser boligområder sentrums- og industriområder 4 Dårlig 5 Svært dårlig, Øvre grense tilsvarer nivå som anses å være farlig avfall Eiendommene selges med dagens regulerte formål som er dels bolig og dels andre formål som spesialområde bevaring og allmennyttig formål. FUS sin vurdering legger til grunn en akseptabel forurensningstilstand tilsvarende regulert boligformål iht. Klif TA2553/2009 på samtlige av salgseiendommene – dette tillater en forurensning tom. tilstandsklasse 2 i øvre meter av grunnen. For underliggende dypere enn 1m på i boligområder aksepteres iht. Klif TA2553/2009 tilstandsklasse 3 eller lavere. Tilstandsklasse 4 kan aksepteres for enkelte parametre dersom det ved stedspesifikk risikovurdering mhp. spredning og eskponering kan dokumenteres at risikoen er akseptabel. BRENNERIVEIEN 1: ........................................................................................................................ 11 HAUSMANNSGATE 40: ................................................................................................................... 14 HAUSMANNSGATE 42: ................................................................................................................... 17 HAUSMANNSGATE 28, 30 og 32: ................................................................................................... 20 VESTRE ELVEBAKKE 10 og 12 ...................................................................................................... 25 ØVRIGE KOMMENTARER .............................................................................................................. 30 BRENNERIVEIEN 1: Gnr./bnr. Adresse Regulering 208/60 Brenneriveien 1 Byggeområde for bolig og fellesområde – gårdsplass, lek opphold Areal 2 (m ) 616,4 Bebyggelse og bruk registrert på tomta Kontor/forretningsbygg bygg fra 1898/1903? + jernskur og skurtilbygg i en etasje. Rivning av verksted og lagerskur 1990, rivning av kontor/forretningsbygg, opparbeidelse av parkeringsplasser og noe terrenginngrep registrert i 2003. Status; bygningsmasse er revet, tomta har dels asfaltert dekke.. Gnr./bnr 208/60 er på 616,4m2 og regulert til byggeområde for bolig og fellesområde – gårdsplass, lek opphold. «Blåhallen» ble oppført av tyskerne i 1940- årene og var i bruk som verksted. Bygningsmassen er i dag revet og tomta står tom. Undersøkelser Fjellkontrollboringer (FUS, 2013) fant en helning av grunnfjellet mot østre del av eiendommen, med en forskjell i dybde til grunnfjell på tomt fra 20,5m lengst vest til ca. 23m lengst øst, borprofiler er vedlagt. Sjaktingen ned til 1,2m (PeWe, 2010) fant sandige fyllmasser og påtraff ikke den naturlige grunn, der fyllmassene beskrives som «ikke typiske byfyllmasser». Boring ned til naturlig leiregrunn (FUS, 2012) fant at nordre del av tomta stort sett består av stedegne masser av sand, grus og stein under bærelag av stein og grus, samt betong. Dybden til naturlig grunn viste helning i samme retning som grunnfjellet fra 2,5m i vest til 3,5m i sørvest og 6m i nordøst, og altså et tykkere lag fyllmasser øst på eiendommen. Undersøkelser ved sjakting av tre groper ned til 1,2m ifm. rivning av «Blåhallen» (PeWe entreprenør AS, 2010 og FUS, 2012) fant forurenset grunn ved sjakt P1-2009 innerst på tomta ved fyllmasser med forhøyet innhold av tungmetaller og PAH. Prøven var bly- og sinkforurenset i slik grad at det ble vurdert å være behov for tiltak. PeWe masseutskiftet i et område på ca. 50m2 og ned til 1,5m dyp rundt sjaktet punkt P1- 2009, og utskifting av masser skal etter det FUS kjenner til ha foregått med svakt forurensede masser tom. tilstandsklasse 3. Prøver fra de to andre sjaktene viste rene masser. Rapporten er vedlagt. Figur 12: Kartskisser som viser prøvepunkter ved de tidligere grunnunderøkelser gjort på tomt; hhv.3 punkter for sjakting ned til 1,2m dyp (PeWe, 2009) og 6 borpunkter ned til naturlig grunn og en prøve av tilført plantejord i dyrkningskasser (FUS, 2013). Det ble gjort supplerende undersøkelser av FUS i 2012 for å avklare om grunnen var forurenset i dypereliggende lag samt for å forsøke å avdekke mulig oljeforurensning fra PeWes registerte mistanke om nedgravd oljetank på tomt ved riving av «Blåhallen». Tomta og nabotomt har registrert historisk verksteddrift som gjør det sannsynlig at det har vært oljetank og/eller annet arbeid som omfatter olje på eiendommen, FUS har imidlertid ikke funnet arkivdokumentasjon på tanken og de foretatte grunnundersøkelser i 2009 og 2012 har heller ikke påvist oljeforurensning i grunnen. Det ble skovlboret ned til antatt naturlig grunn i 6 borepunkter og for hver meter ble det tatt ut blandprøver av massene. Det ble i tillegg utført fjellkontrollboring i de samme punktene for å fastslå dybden til grunnfjell. Forurensning over det som aksepteres for boligområde ble funnet ved 4 av de 6 borepunktene (borepunkt H2 , H3, H4 og H6), da ved PAH, bly og sink. Det ble også tatt ut jordprøve av tilkjørt jord benyttet til planteparsell/dyrkning av grønnsaker på eiendommen, prøve H7, som ble bekreftet å være ren. Feltnotat, analyserapporter og FUS sin uttalelse fra undersøkelsen er vedlagt. For plassering av prøvepunkter henvises det til figur 12 og de vedlagte rapporter. Resultater Tabell 3: Resultater av analyse for tungmetaller, PAH, PCB og oljeforbindelser, alt i mg/kg TS. Prøvepunkt P1–2009 sjakting PeWe# P2-2009, sjakting PeWe P3-2009, sjakting PeWe Dybde(m) Arsen Kadmium Krom Kobber Kvikksølv Nikkel Bly Sink ∑PAH16 ∑PCB7 B(a)p 23 3,4 <20 200 <0,56 <31 1100 1100 12 0,0024 0,82 0-1,2 4,0 <0,15 <13 <15 <0,081 <16 <36 <65 0,31 0,0029 0,03 0-1,2 4,4 <0,13 <13 <15 <0,053 <13 <43 <74 0,25 0,0020 0,02 H1-1 – 2013, FUS* 0-1 3,52 <0,10 20,5 14,6 <0,20 26,6 12,4 86,1 0,353 n.d. 0,021 H1-3 – 2013, FUS* 2-3 3,62 <0,10 22,4 12,6 <0,20 21,1 9,4 45,3 n.d. n.d. <0,010 H2-1 – 2013, FUS* 0-1 7,58 0,27 21,6 58,9 <0,20 33 286 392 7,48 n.d. 0,577 H2-2 – 2013, FUS* 1-2 4,18 0,29 13,1 37,2 <0,20 19,7 70,5 150 3,86 n.d. 0,259 H3-1 – 2013, FUS* 0-1 5,25 0,26 22,1 37,1 <0,20 25,9 93,4 144 7,46 n.d. 0,598 H4-1 – 2013, FUS* 0-1 9,64 0,56 26,6 109 0,27 29,2 214 354 4,82 0,006 0,365 H4-3 – 2013, FUS* 2-3 11,8 0,77 24,2 97,1 0,27 30 212 363 10,8 0,002 0,689 H5-1 – 2013, FUS* 0-1 3,6 <0,10 29,7 33,1 <0,20 37,7 29,2 69,5 0,08 0,246 <0,010 H5-4 – 2013, FUS* 3-4 3,43 0,11 20,9 17,8 <0,20 24,2 15,7 48,4 0,386 0,018 0,028 H5-5 – 2013, FUS* 4-5 15,3 1,61 14,6 43,9 <0,20 40 47,5 93,4 8,44 0,004 0,823 H6-1 – 2013, FUS* 0-1 11,9 0,5 24,2 144 <0,20 31,6 275 588 2,5 n.d. 0,155 H6-3 – 2013, FUS* 2-3 17,2 1,45 20 101 <0,20 32 259 593 5,03 n.d. 0,46 H7-1 – 2013, FUS* 0,2 2,18 <0,10 11,4 28,7 <0,20 12,1 20,9 110 0,361 n.d. 0,038 1 <8 <1,5 <50 <100 <1 <60 <60 <200 <2 <0,01 <0,1 2 20 10 200 200 2 135 100 500 8 0,5 0,5 3 50 15 500 1000 4 200 300 1000 50 1 5 Tilstandsklasse 0-1,2 4 600 30 2800 8500 10 1200 700 5000 150 5 15 5 1000 1000 25000 25000 1000 2500 2500 25000 2500 50 100 *Cr(III) analysert. # massene ble fjernet/masseutskiftet etter prøvetaking Prøvepunkt P1–2009 sjakting PeWe P2-2009, sjakting PeWe P3-2009, sjakting PeWe H5-4 – 2013, FUS Tilstands klasse H5-5 – 2013, FUS Dybde (m) 0-1,2 0-1,2 0-1,2 3-4 4-5 1 2 3 4 5 C8-C10 <5 C10-C12 <5 C12-C35 68 <5 <5 21 <5 <5 39 - <2 20 - <2 28 <10 10 40 50 20 000 <50 60 130 300 20 000 <100 300 600 2000 20 000 Tomtas tilstand er godt kartlagt med sjakting, skovlboring og fjellkontrollboring, og med samlet sett 16 analyserte jordprøver fra tomt. De foretatte undersøkelser fant at grunnen består av fyllmasser i øvre lag. Det ble påvist en hotspot av sink- og blyforurensning i tilstandsklasse 4-5 i prøve tatt ut ned til 1,2m dyp. Massene fra dette området ble sanert i 2009. Det er ellers generelt påvist lett forurensede masser tom. tilstandsklasse 3 iht. Klif TA2553/2009. Den delen av tomta som ligger lengst vest mot Brenneriveien er ved 3 de tre prøver som her er tatt ut (P1 – sjakt 2009, P2 sjakt 2009 og H1- 2013) funnet å være ren. Det bemerkes at massene som er funnet å være rene i feltnotat er beskrevet som leiremasser uten innslag av tegl/grus og stein. På denne bakgrunn vurderer FUS det som trolig at massene i øvre meter på ca. 2/3 av tomtas areal (dvs. på den midtre og østre/innerste del) overskrider krav om tilstandsklasse 2 for boligområder iht. Klif TA2553/2009. Eiendommen er i eiendomsmatrikkelen oppført med areal på 616,4m2, slik at 2/3 av tomtegrunnen tilsvarer 410,93m2. Med en massetetthet på 1,7tonn/m3 gir dette et estimert behov for sanering av 698,59tonn masse for opprydning til akseptabel bruk som boligområde. Med en sjablongkostand for bortkjøring til deponi på 400,- pr. tonn utgjør dette en ekstrakostnad for utbygger på 279 435,- eks. mva. Påvist forurensning er antatt å stamme fra en kombinasjon av historisk industribruk av tomt og registrerte fyllmasser i de øvre masselag. Det har vært potensielt forurensende bransjevirksomhet verksted på tomta og på nabotomt i Brenneriveien 3 (med mulig adresse Brenneriveien 1B) og historiske flyfoto indikerer oppstart av denne bruken av tomta fra 1940- tallet. Det bemerkes at PeWes rapport beskriver at det ikke ligger noen form for skille mellom den tilkjørte påvist rene dyrkningsjorden i plantefeltene og den underliggende grunn(PeWe, 2010). Konklusjon Regulert arealbruk boligformål krever at grunnen er i tilstandsklasse 2 eller lavere i øvre meter (iht. Klif TA2553/2009). Det er ikke tatt prøver av gjeldende areal, men det er mistanke om forurensning utover krav til gjeldende regulering på tomta basert på befaring og/eller tilgjengelig informasjon om arealet. Ifølge våre opplysninger er mulig forurensning trolig forårsaket av: - Byfyllmasser og historisk bruk som industritomt med verksetddrift på gjeldende tomt og nabotomt. Kostnadsoverslag Forurensningsseksjonen anslår at merkostnader knyttet til fjerning av kjent forurensing ut over aksept for boligområder iht. Klif TA2553/2009 i øvre meter på 2/3 av eiendommen, avgrenset til den midtre og østre del av tomt, beløper seg til ca. kr.280 000,- eks mva. HAUSMANNSGATE 40: Gnr./bnr. Adresse Regulering 208/303 Hausmanns gate 40 Byggeområde for bolig og fellesområde – gårdsplass, lek opphold Areal 2 (m ) 346,2 Bebyggelse og bruk registrert på tomta Registrert SEFRAK- minne på eiendommen. Bygget er en bygård oppført i 1888 med 3 etasjer som benyttes til boligformål (ca. 15 leiligheter) + kjeller og loft; bærende konstruksjoner i mur og tre, kjeller m/vedbod og bryggerhus. Okkupert av «Vestbredden». Registrert soppskade bygg. Gatefasaden er svært endret fra opprinnelig utførelse. Søkt tillatelse til rivning av bygg i 2003. Figur 13: Google – street view 2014, eiendommen er bebygd med en bygård fra 1888 i tre etasjer som benyttes til boligformål - med kjeller og loft. Figur 14: Planskisse kjelleretasje Hausmannsgate 40 - VAVs rørarkiv. Eiendommen er boligregulert og har oppført eldre bygård fra 1888 med 9 boenheter som pr.d.d er bebodd. Bygget er i eiendomsmatrikkelen oppført med kjellerareal på 161m2. Notater på saken beskriver at bygningen pr. 2012 har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Grunnen består ifølge NGUs nettbaserte løsmasskart og tidligere undersøkelser på nabotomter av byfyll i de øvre lag. Det er ikke registrert historisk potensiell forurensede bransjevirksomhet på tomta og det har trolig vært få terrengendringer etter at bygården ble oppført på tomt. Undersøkelser Det er ikke funnet at det tidligere er gjort grunnundersøkelser på eiendommen, men søk i tilgjengelige arkivdata og kartdatabaser samt undersøkelser på nabotomter og nærliggende tomter indikerer grunnforurensning av betydning på eiendommen; - - Borpunkter ved grunnundersøkelse i Brenneriveien 1 (FUS, 2012) fant at øvre meter ved de borpunkter tatt nærmest Hausmannsgate 40(punkt H3 og det nærmeste H6) faller i tilstandsklasse 3 iht. Klif TA2553/2009 og dermed overskrider aksept for boligregulert areal. Borpunkter ved grunnundersøkelser i Hausmannsgate 28,30 og 32 (FUS, 2014) fant at øvre meter ved de punkter tatt nærmest Hausmannsgate 40 (punkt P4, P5, P6 og sjakt ved P5) faller i tilstandsklasse 3-4 iht. Klif TA2553/2009 og dermed overskrider aksept for boligregulert areal. FUS vurderer at del av tomta uten kjeller trolig har byfyllmasser i øvre lag av grunnen forurenset ut over aksept for boligområder. Figur 15: Tidligere undersøkelse på nabotomt i Brenneriveien 1 og nærliggende tomter i Hausmannsgata 28-32 vurderer FUS som gjeldende for grunntilstand i øvre meter på del av Hausmannsgate 40 uten kjeller. Skissen viser gjeldende salgseiendom i Hausmannsgate 40 (indikert med gul skravur) på borskisse Brenneriveien 1. Øvre meter av tomteareal uten kjeller vurderes trolig forurenset ut over aksept for bolligområde tilstandsklasse 2 iht. Klif TA2553/2009. Kjellerareal er i eiendomsmatrikkelen oppført til 161m 2, dette tilsvarer et restareal tomt på 346,2-161m2 =240,2m2. Med en massetetthet på 1,7tonn/m3 gir dette et estimert behov for sanering av 408,34tonn masse for opprydning til akseptabel bruk som boligområde. Med en sjablongkostand for bortkjøring til deponi på 400,- pr. tonn vil dette utgjøre en ekstrakostnad for utbygger på 163 336,- eks. mva. Det vurderes lite trolig å påtreffe forurensning på den bebygde del med oppført kjeller på tomta ut over hva som aksepteres for boligområder jfr. Klif TA2553/2009 – Tilstandsklasser for forurenset grunn. Konklusjon Regulert arealbruk boligformål krever at grunnen er i tilstandsklasse 2 eller lavere i øvre meter (iht. Klif TA2553/2009). Det er ikke tatt prøver av gjeldende areal, men det er mistanke om forurensning utover krav til gjeldende regulering på den del av tomt som ikke har kjeller basert på erfaring og/eller tilgjengelig informasjon om arealet. Ifølge våre opplysninger er mulig forurensning trolig forårsaket av: - Byfyllmasser Det påpekes at denne uttalelsen fra FUS ikke tar for seg bygningsmassen. Kostnadsoverslag Forurensningsseksjonen anslår at merkostnader knyttet til fjerning av mistenkt forurensing ut over aksept for boligområder iht. Klif TA2553/2009 i øvre meter på del av tomt uten kjeller beløper seg til kr 163 000,- eks. mva. HAUSMANNSGATE 42: Gnr./bnr. Adresse Regulering 208/304 Hausmanns gate 42 Spesialområde bevaring (bolig/forretning) og fellesområde – gårdsplass, lek opphold Areal 2 (m ) 313,9 Bebyggelse og bruk registrert på tomta Gullistet (registrert som bevaringsverdig v/Byantikvaren der fasaden er vernet etter PBL, samt registrert SEFRAK minne) bygg. «Hjørnebygg». Bygårdanlegg i 4 etasjer oppført rundt 1882 med bærende konstruksjoner i mur og tre. Varehandel, reparasjon av motorvogner, kjeller i bygg. Planskisse kjeller vedlagt. Biter av fasade falt ned mot fortau 2007, pålegg om vedlikehold. Bygningen er fysisk stengt etter bruksnektelse i 2010. Oljetank registrert på eiendommen i PBEs sakarkiv Figur 16: Google – street view 2014, eiendommen er bebygd med en bygård fra rundt 1882 i 4 etasjer, med kjeller. Figur 17: Planskisse kjelleretasje Hausmannsgate 42 - VAVs rørarkiv. Bygården på tomta ble oppført rundt 1882 og er regulert til spesialområde bevaring - oppført på byantikvarens gule liste. I eiendomsmatrikkelen er kjellerareal oppført til 239m2 (som de overliggende etasjer). Bygget har 6 boenheter med næringslokaler i første etasje og ble etter pålegg fra brann – og redningsetaten tømt i 2010 og har stått avstengt siden. Det ble gjort en tilstandsvurdering av bygnignsmasse i 2012 (Høyer Finseth AS, 12.06.2012) som konkluderte med behov for totalrehabilitering før ny bruk. Tilstandsrapporten beskriver at «bygningen er antatt fundamentert på flåter på stabile masser- men dette er ikke undersøkt, bygningen viser ingen tegn til setningsskader pga. svikt i grunnforhold. Kjeller har hovedsakelig leire/jordgulv og noe støpt dekke». Rapporten er vedlagt. FUS utførte i 2012 en skrivebordsundersøkelse/fase 1 – undersøkelse av eiendommen. Uttalelsen er vedlagt. Grunnen består ifølge NGUs nettbaserte løsmasskart og tidligere undersøkelser på nabotomter av byfyll i de øvre lag. Det har trolig vært få terrengendringer etter at bygården ble oppført på tomt. Undersøkelser Det er ikke funnet at det tidligere er gjort grunnundersøkelser på eiendommen, men søk i tilgjengellige arkivdata og kartdatabaser samt undersøkelser på nabotomter og øvrige nærliggende tomter indikerer grunnforurensning av betydning på eiendommen; - - - Borpunkter ved grunnundersøkelse i Brenneriveien 1 (FUS, 2012) fant at øvre meter ved punkt H3 faller i tilstandsklasse 3 iht. Klif TA2553/2009 og dermed overskrider aksept for boligregulert areal, mens punkt H1 indikerte leiremasser (uten byfyll) og ble funnet å være ren. Borpunkter ved grunnundersøkelser i Hausmannsgate 28,30 og 32 noe sør for tomta (FUS, 2014) fant at øvre meter ved de punkter tatt nærmest Hausmannsgate 42 (punkt P4, P5, P6 og sjakt ved P5) faller i tilstandsklasse 3-4 iht. Klif TA2553/2009 og dermed overskrider aksept for boligregulert areal. Det er registrert historisk potensielt forurensende bransje på tomta; støperi og hvitmetallsmelteri, samt at PBEs saksarkiv beskriver oljetank tilknyttet bygg på tomt. FUS vurderer at del av tomta uten kjeller trolig har byfyllmasser i øvre lag av grunnen forurenset ut over aksept for boligområder. Figur 18: Tidligere undersøkelse på nabotomt i Brenneriveien 1 og nærliggende tomter i Hausmannsgata 28-32 er benyttet for vurdering av grunntilstand i øvre meter på del av Hausmannsgate 42 uten kjeller. Skissen viser Hausmannsgate 42 (indikert med gul skravur) på borskisse for undersøkelser i Brenneriveien 1 i 2013. Prøve H3-2013 ble da funnet å være forurenset ut over aksept i øvre meter, mens prøve H1 bestod av rene leiremasser. Øvre meter av tomteareal uten kjeller(dvs. indre gårdsrom) vurderes trolig forurenset ut over aksept for bolligområde tilstandsklasse 2 iht. Klif TA2553/2009. Kjellerareal er i eiendomsmatrikkelen oppført til 239m2, dette tilsvarer et restareal på 313,9-239m2 =74m2. Med en massetetthet på 1,7tonn/m3 gir dette et estimert behov for sanering av 127,33tonn masse for opprydning til akseptabel bruk som boligområde. Med en sjablongkostand for bortkjøring til deponi på 400,- pr. tonn utgjør dette en ekstrakostnad for utbygger på 50 932 NOK eks. mva. Det vurderes lite trolig å påtreffe forurensning på den bebygde del med oppført kjeller på tomta ut over hva som aksepteres for boligområder jfr. Klif TA2553/2009 – Tilstandsklasser for forurenset grunn. Konklusjon Regulert arealbruk boligformål krever at grunnen er i tilstandsklasse 2 eller lavere i øvre meter (iht. Klif TA2553/2009). Det er ikke tatt prøver av gjeldende areal, men det er mistanke om forurensning utover krav til gjeldende regulering på den del av tomt som ikke har kjeller basert på efaring og/eller tilgjengelig informasjon om arealet. Ifølge våre opplysninger er mulig forurensning trolig forårsaket av: - Byfyllmasser Det påpekes at denne uttalelsen fra FUS ikke tar for seg bygningsmassen. Kostnadsoverslag Forurensningsseksjonen anslår at merkostnader knyttet til fjerning av mistenkt forurensing ut over aksept for boligområder iht. Klif TA2553/2009 i øvre meter på del av tomt uten kjeller beløper seg til ca. kr 51 000,- eks. mva. HAUSMANNSGATE 28, 30 OG 32: Gnr./bnr. Adresse Regulering 208/295 Hausmanns gate 28 Byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) 208/297 Hausmanns gate 30 Hausmanns gate 32 208/299 Areal 2 (m ) 309,5 Bebyggelse og bruk registrert på tomta 171 To bygg SEFRAK – registrert, hhv. leiegård fra 1850 og tilbygg leiegård fra 1875-1899. Det har også stått en bakgårsbygning på tomta. 3 etasjes murgård oppført rundt 1980. Rivning av forretning/kontorbygg er registrert avslått i 1998. Brann i bygget 30.04.2000 – søkt om rivning som følge av brannskadene Rivning boligblokk registrert ca. 1990. 166 Rivning boligblokk registrert ca. 1990. Figur 19: Tidligere bygg Hausmannsgate 28 – rammetilatelse for rivning datert 12.05.2000. Gamle boligblokker i Hausmannsgate 30-32 ble revet rundt 1990, treetasjes murgård i Hausmannsgate 28 revet etter brann rundt 2000. Historiske flyfoto viser at de tre tomtene siden rivningen av bygg er blitt brukt først som riggtomt ifm. anleggsarbeider ved Elvebakken skole og deretter som gruslagt areal utleid til oppstilling av Sirkustelt (derav det felles tilnavnet «Sirkustomta»). Grunnen består ifølge NGUs nettbaserte løsmasskart og tidligere undersøkelser på nabotomter av byfyll i øvre lag. Det har trolig vært få terrengendringer mens boligblokker/bygård har stått på tomt og det er i eiendomsmatrikkelen ikke registrert kjellere på den tidligere bygningsmasse. De tilgjengelige historiske kotekartene viser ingen vesentlige terrengendringer fra rivning av bygg tom. 2013. Figur 20: Historiske kotekart fra hhv. 1930 og 2011. Det er registrert brann i den tidligere bygningsmasse Hausmannsgate 28 og saksdokumenter beskriver forsøpling på tomtene i EBYs forvaltningsperiode. Det bemerkes at brannvannet til sprinkleranlegget for Hausmannsgate 34/«Hausmania» er lagt over tomtene, og at det er gjort gravearbeider på tomt ifm. tetting av vannlekkasje høsten 2014 der gropa ble gjenfylt med oppgravde masser, pukk og subbus rundt vannledning og i toppdekke. Undersøkelser FUS undersøkte grunntilstand på gnr/bnr. 295, 297 og 299 den 08.10.2014. Området var ved tidspunkt for undersøkelsen gruslagt og benyttet til parkering samt oppstilt «UFO» tilhørende Hausmania, og containerbrakker. Overflatedekket framstod som ryddet grusplass noe opphøyd/med skjæring ned mot det nedenforliggende terreng retning Akerselva. Undersøkelsen ble utført med borerigg og skovlboring ned til 4m dyp eller naturlig grunn. For hver meter ble det ble tatt ut blandprøver enten av profilet for den aktuelle meter bordyp eller som blandprøve av spesifikke lag/sjikt. Det ble ved undersøkelsen boret gjennom en vannledning og måtte sjaktes ned til ca. 2m dyp for å tette lekkasjen. Det ble tatt samtidig benyttet anledningen til å ta ut en blandprøve av fyllmasser fra sjakta. Prøvene ble analysert for tungmetaller, PCB og PAH i tillegg til at mørkere og luktende sjikt i leira ble analysert for alifater m/humusrensning. Totalt ble det analysert 11 prøver. Feltnotat og analyserapport er vedlagt. Figur 20: Grunnen ble funnet å inneholde 1) Fyllmasser, her ved P5-2, 1-1,3m dyp med glassskårinnslag, tegl og litt sandige fyll, 2) Sortfarget leirelag, her ved P4-3 ved 2,2-2,3m dyp – luktet men ikke av olje, analysert for alifater med humusrensning, og 3) Underliggende leiregrunn påtreffes ved ca. 2,5m dyp, er homogen og fremstår ved befaringen ren. Boringen fant fyllmasselag ned til 1,4-2,5m dyp, med et mørkere svakt luktende lag (dog ikke med distinkt lukt av olje) ved ca. 2,3m og underliggende naturlig leiregrunn. Sjaktingen ved P5 viste at fyllmasselaget består av typisk rivningsavfall. Store steiner, mye tegl, hele trestokker, planker, og noe metallavfall og elektriske ledninger. Figur 21: Rivningsavfall i fyllmassene- her illustert ved metallskrap, elektriske ledninger og trolig påtrufne «treflåter» for tidligere oppført bygnignsmasse. Resultater Tabell 4: Resultater av analyse for tungmetaller, PAH, PCB og alifater, alt i mg/kg TS. PrøveDybde(m) punkt P4-1 0-1m P4-3 2,2-2,3m 2,93 0,27 20,1 15,4 1,6 13,1 49,2 509 ∑PAH16 0,46 Arsen Kadmium Krom Kobber Kvikksølv Nikkel Bly Sink ∑PCB7 n.d. B(a)p 0,043 5,47 <0,10 27,3 23,2 <0,20 24,5 16,0 90,1 n.d. n.d. <0,010 P4-4 3,0-4,0m 10,2 <0,10 33,6 21,0 <0,20 29,0 15,2 75,6 0,041 n.d. <0,010 P5-1 0-1m 4,10 1,41 23,8 33,8 <0,20 18,8 105 1010 6,7 n.d. 0,472 P5-2 1-1,3m 4,00 <0,10 36,5 25,5 <0,20 32,0 31,9 350 1,1 0,0030 0,116 2,72 0,19 18,9 20,7 <0,20 23,1 28,9 713 1,8 0,0076 0,130 5,65 0,24 21,3 29,5 0,22 18,2 110 404 0,32 n.d. 0,021 P6-1 1,5-2,0m sjakt 0-1m P7-1 0-1m 2 0,2 18,4 10,4 0,85 11,7 25,4 375 0,25 n.d. 0,024 P7-2 1,0-1,7m 1,83 <0,10 47,6 15,6 0,43 30,3 28,2 246 0,28 0,015 0,034 P8-1 0-1m 3,12 0,15 18,3 22,0 0,32 14,2 41,1 343 1,2 0,016 0,128 P8-3 2,3m 3,94 <0,10 22,2 19,6 <0,20 21,2 11,8 72,2 0,034 n.d. 0,011 1 <8 <1,5 <50 <100 <1 <60 <60 <200 <2 <0,01 <0,1 2 20 10 200 200 2 135 100 500 8 0,5 0,5 3 50 15 500 1000 4 200 300 1000 50 1 5 4 600 30 2800 8500 10 1200 700 5000 150 5 15 5 1000 1000 25000 25000 1000 2500 2500 25000 2500 50 100 Tilstandsklasse Sjakt Dybde (m) C8-C10 C10-C12 C12-C35 P4-3 P8-3 2,2-2,3m 2,3m <10 <10 3,2 2,7 112 n.d 1 2 3 4 5 <10 10 40 50 20 000 <50 60 130 300 20 000 <100 300 600 2000 20 000 Tilstands klasse Prøvepunkt Analyserapport er vedlagt. Det mørkere og luktende gjennomgående sjiktet i leira ved ca. 2,3m dyp er ikke forurenset ut over aksept for den regulerte arealbruken. Det er påvist forurenset grunn ut over aksept i øvre meter for boligområder iht. Klif TA2553/2009 ved fyllmasser i prøvepunkt P4, P5 og P6, dvs. på den nordvestre del av tomt. Fyllmassene som er funnet å være forurenset av sink og bly utover aksept beskrives som grovt fyll av tegl og grus, sandig tørt og homogent leirefyll, og som leire og teglfyll med jordinnslag. Det bemerkes at punkt P5 er funnet å være noe sterkere sinkforurenset i øvre meter, tilstandsklasse 4 iht. Klif TA2553/2009. Det var ved undersøkelsestidspunkt ikke tilgang for boring i de planlagte punkter nordvest i området og FUS vurderer tilstanden funnet ved borpunkt P4-P6 som representativ for tomt gnr./bnr. 208/299 og 208/297. Øvrige analyserte masser tilfredsstiller aksept for gjeldende regulering. Borepunkter nærmest Vestre Elvebakke (punkt 7 og 8 lengst sørøst på tomt) fant at øvre meter består av gruset overflate med underliggende tørt teglfyll. Dyptliggende naturlig leire er funnet å ha naturlig forhøyet arseninnhold over Miljødirektoratets normverdi for rene masser. Figur 22: Prøvepunktskisse. Borplan ble satt opp i forkant av undersøkelse. Punkt P1, P2 og P3 var ikke tilgjengelig for prøvetakning ved undersøkelsestidspunktet. Det ble i tillegg til boringene sjaktet ned til ca. 2m dyp rundt P5 for tetting av vannlekkasje og tatt ut en blandprøve fra fyllmasser i sjakta. Figur 23: 1)Større, og lett utsorterbare, avfallsfraksjoner fra sjakt ved P5 ble kjørt bort som del av nødvendig gravetiltak for tetting av vannlekkasje. Øvrige rivningsfyllmasser ble igjenfylt i sjakt, det ble også tilført grus og subbus i grop. 2) Foto arkivert på saken, tatt 23.08.2013 – fra innmeldt klage om forsøpling. Øvre meter på gnr./bnr. 208/299, 208/297 og nordvestre halvdel av 208/295, med et samlet areal på ca. 491,75m2, er enten påvist forurenset eller mistenkes forurenset ut over aksept for boligområde tilstandsklasse 2 iht. Klif TA2553/2009. Med en massetetthet på 1,7tonn/m3 gir dette et estimert behov for sanering av 835,975tonn masse for opprydning til akseptabel bruk som boligområde. Med en sjablongkostand for bortkjøring til deponi på 400,- pr. tonn vil dette utgjøre en ekstrakostnad for utbygger på 334 390NOK eks. mva. Konklusjon Regulert arealbruk boligformål krever at grunnen er i tilstandsklasse 2 eller lavere i øvre meter (iht. Klif TA2553/2009). Gjeldende areal er prøvetatt og det er påvist forurensning utover krav til gjeldende regulering på den nordvestre del av området. Ifølge våre opplysninger er mulig forurensning trolig forårsaket av: - Byfyllmasser Kostnadsoverslag Forurensningsseksjonen anslår at merkostnader knyttet til fjerning av påvist og mistenkt forurensing ut over aksept for boligområder iht. Klif TA2553/2009 i øvre meter på tomtene beløper seg til ca. kr 335 000,- eks. mva. VESTRE ELVEBAKKE 10 OG 12 Gnr./bnr. Adresse Regulering 208/180 Vestre Elvebakke 10 Byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) 208/181 Vestre Elvebakke 12 Byggeområde for allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall) Del av eiendommen regulert til friområde – park, lek inngår ikke i salgsarealet Areal 2 (m ) 279,8 ca. 62 Bebyggelse og bruk registrert på tomta Rivning av garasje i betong i 2003. Garasjen var fra 1920, 2 med areal på ca. 70m . Garasjen rives for å gjøre plass til et riggområde nye Elvebakken skole. Det er utarbeidet en miljøsaneringsbeskrivelse. Det er på rivesaken beskrevet at rene bygningsmaterialer og tegl fra et pipeløp er lagt ut som fyllmasse da denne av utførende entreprenør ble vurdert som ren. Riveentreprenør har betalt tvangsmulk for forurensning etter forurensningslovens §73 pålydende 10 000 for massene fra det nedsotede pipeløpet gjenbrukt på tomt. Tidligere registret SEFRAK – minne bolighus på ca. 2 270m som et av de siste opprinnelige trehus i området (trehus fra ca. 1920) – bygg revet 2003. for å gjøre plass til et riggområde nye Elvebakken skole. Det er utarbeidet en miljøsaneringsbeskrivelse. Rivetiltaket ble gjort samtidig med rivning av bygg i Vestre Elvebakke 10 – der riveentreprenør har betalt tvangsmulkt etter forurensningslovens §73 pålydende 10 000 for gjenbruk av massene fra det nedsotede pipeløpet som fyllmasse i grunnen. Figur 24: Vestre Elvebakke anno 1937, med de aktuelle salgstomter da bebygd til venstre i bildet [Oslo digitale museum]. Figur 25: Vestre Elvebakke 10, fra rivesaken bygg 2003 og sett fra hhv. sør og nord. Figur 26: Vestre Elvebakke 12 fra rivesaken bygg 2003, sett hhv. sørfra og nordfra. Dokumenter på saken beskriver utstrakt forsøpling i tidligere bygningsmasse og på overflatedekket på tomtene under bruk som del av «Hausmania». Bebyggelsen ble revet i 2003 og arealet har siden vært brukt som riggtomt for Elvebakken skole, og deretter som adkomst til Hausmannsgate 34-38 (Hausmania) og gruslagt parkering. Vestre Elvebakke 10, gnr./bnr. 208/180, og deler av Vestre Elvebakke 12, gnr./bnr. 208/181 sammenføyes med «Sirkustomta» og inngår i tomtesalget for å sikre adkomstrettigheter til bakenforliggende bebyggelse «Hausmania», og at bruksrettavtalen/adkomsten tinglyses ifm. salget. Det er ikke funnet at det tidligere er gjort miljøtekniske undersøkelser på tomtene. Figur 27: Historisk flyfoto fra 2001 viser de i dag revne bygg på tomta samt bruk som parkering. Flyfoto fra 2004 viser byggevirksomhet ved Elvebakken skole og bruk av de aktuelle tomter som riggplass. Flyfoto fra 2008 viser at byggetiltak er avsluttet og en tilsvarende bruk av grunnen som i dag – innkjøring til «Hausmania», parkering og dels forsøplet/uryddig overflatedekke. Deler av arealet er i dag asfaltert, og arealene fremstår i 2013 ryddet. Historiske flyfoto viser bruken av tomt fra historiske bygg fram til 2003, deretter midlertidig riggområde før rydding av tomt og istandsetting av grusdekt dels planert tomteareal. Figur 28: Historiske kotekart fra hhv. 1857 og 1930 viser den tidligere bebyggelse på tomtene, merk at kotene 1857 ikke er korrekte. Historiske kotekart fra 1857 viser at de aktuelle eiendommene da var bebygd, og ingen større endringer i bruk eller bygningsmasse er registert fram til rivningen i 2003. Kotekartene viser ingen endringer i terrenghelning av betydning fra den opprinnelige byggoppføringen på tomt, og området skråner i 2013 fra kote 11,5 i nordvest til kote 7,5 mot Akerselva. De tidligere oppførte bygg på tomtene Vestre Elvebakke 10, 12 og 14 ble revet i 2003 for å gjøre plass til riggplass i forbindelse med utbygging av Elvebakken videregående skole. Det henvises til PBE saksnr. 200300685 for rivesaken. - Vestre Elvebakke 10: Rivning av garasjebygg i betong på ca. 70m2. oppført ca. 1920. - Vestre Elvebakke 12: Rivning av laftet trehus over 3 etasjer samt kjeller, totalt areal ca. 270m2, oppført ca. 1900. Kjeller bestod av murt stein og tegl. - Vestre Elvebakke 14: Rivning av brakkerigg bestående av 12 brakker i to etasjer oppført på 1980 – tallet. Arealet på garasjen er ca. 240m2. Gangbro mellom brakkerigg i Vestre Elvebakke 14 og Hausmannsgate 34 (Hausmania), ca. 5m lang. Figur 29: Revne bygg for klargjøring av riggområde Vestre Elvebakken videregående skole i 2003 er indikert med rødt. Miljøsaneringsbeskrivelse for rivetiltaket (Hjellnes COWI AS, 17.01.2003) beskriver avfall, asbest, funn av miljøskadelige stoffer - herunder også bilbatterier og oljefat med oljerester, samt PAH – forurenset teglstein ved nedsotet pipeløp av anslått mengde ca. 2 tonn. Avfallsplanen samsvarte ikke med sluttrapporten for de utførte arbeid og PBE bad om redegjørelse for avviket og dokumentasjon på renhetsgraden av gjenbrukte masser på tomt: «Forurenset tegl har ikke blitt sortert og levert godkjent mottak for denne fraksjonen. I miljøsaneringsrapporten står det: ”teglsteinen i pipen er nedsotet og inneholder derfor PAH”. Videre står det: ”sot inneholder det kreftfremkallende stoffet PAH, og materialer med sot skal av den grunn ikke gå til ombruk eller gjenvinning”. I sluttrapporten står det at Forurenset tegl har gått til gjenbruk fordi dere vurderte det som rent. Etaten krever derfor dokumentasjon på renhetsgraden av materialet, da det er ulovlig å gjenbruke forurenset tegl.» [PBE] Utførende entreprenør svarte: - «Alle tyngre bygningsmaterialer vurdert av entreprenør som rene er gjenbrukt som fyllmasse på tomten. Materialet ble på forhånd sortert og armeringsjernet ble fjernet fra betongen. Tegl ble av utførende entreprenør vurdert som ren og er gjenbrukt/lagt ut som fyllmasse på tomten». PBE fastholdt den 29.10.2003 at vilkårene i avfallsplanen ikke var overholdt – og at ca. 2 tonn avfall ble behandlet i strid med godkjent avfallsplan. Det ble følgelig innhentet tvangsmulkt etter forurensningslovens §73 pålydende 10 000NOK, som ble betalt den 11.02.2005. I dag fremstår eiendommene som opparbeidet/oppfylt og planert grusdekt plass, delvis brukt som innkjøring til Hausmania. Det er på Vestre Elvebakke 10, gnr./bnr. 208/108, registrert oljefyringsanlegg i PBEs arkiv. Øvre meter på salgarealet gnr./bnr. 208/180 og del av gnr./bnr. 208/181 mistenkes forurenset ut over aksept for boligområde tilstandsklasse 2 iht. Klif TA2553/2009. Samlet areal estimeres til ca. (279,0 + 62)m2 = 341,8m2. Med en massetetthet på 1,7tonn/m3 gir dette et estimert behov for sanering av 581,06 tonn masse for opprydning til akseptabel bruk som boligområde. Med en sjablongkostand for bortkjøring til deponi på 400,- pr. tonn vil dette utgjøre en ekstrakostnad for utbygger på 232 424NOK eks. mva. Konklusjon Regulert arealbruk boligformål krever at grunnen er i tilstandsklasse 2 eller lavere i øvre meter (iht. Klif TA2553/2009). Det er ikke tatt prøver av gjeldende areal, men det er mistanke om forurensning utover krav til gjeldende regulering basert på erfaring og/eller tilgjengelig informasjon om arealet. Ifølge våre opplysninger er mulig forurensning trolig forårsaket av: - Byfyllmasser Registrert gjenbruk av mistenkt forurensede masser på tomt, herunder betong, tegl og nedsotet pipeløp Registrert forsøpling av overflatedekket på tomtene Kostnadsoverslag Forurensningsseksjonen anslår at merkostnader knyttet til fjerning mistenkt forurensing ut over aksept for boligområder iht. Klif TA2553/2009 i øvre meter på tomtene beløper seg til ca. kr 232 000,eks. mva. KONKLUSJON Salgseiendommene ligger i et gammelt bykvartal med bygårder og tilhørende bakgårder – med gammel industribruk, krigshistorikk og i senere tid husokkupasjon og dels uryddig holdt bygningsmasse og uteareal. Det bemerkes at deler av salgsarealet er bebygd og at uttalelsen fra FUS ikke omhandler byggenes tilstand. Arealbruk boligformål krever at grunnen er i tilstandsklasse 2 eller lavere (iht. Klif TA2553/2009). FUS har befart salgsarealet og det er tatt jordprøver av enkelte av eiendommene som skal selges som har påvist forurensing på deler av salgsareal utover krav til gjeldende regulering- da i fyllmasser i øvre meter: - - For ubebygd salgsareal er det på 1/3 av tomt gnr./bnr. 208/60 og på ½ gnr/bnr. 208/295 ved miljøtekniske grunnundersøkelser funnet at grunnen tilfredsstiller aksept for boligområder i øvre meter – tilstandsklasse 2 iht. Klif TA2553/2009. Øvrig ubebygd salgsareal (les areal som ikke er bebygd med bygningsmasse som har kjeller) er enten påvist å være eller mistenkes forurenset ut over aksept for boligområder i øvre meter – tilstandsklasse 2 iht. Klif TA2553/2009. For bebygde areal (med oppførte bygg med kjeller) vurderes det ikke å være mistanke om forurenset grunn utover aksept for boligområder. I følge våre opplysninger er påvist og mulig forurensing trolig forårsaket av: - Byfyll, rivningsmasse for tidligere oppførte bygg på tomtene og historiske private virksomheter på tomt (verksteddrift) De undersøkelser som er gjort på salgsareal har ikke påvist oljeforurensning ut over aksept, FUS vil likevel påpeke potensielle punktkilder til oljeforurensning på salgsareal som de utførte undersøkelsene ikke har lokalisert: det nevnes en registrert mistanke om nedgravd oljetank i Brenneriveien 1 ved PeWe i 2010, at PBEs saksarkiv beskriver oljetank tilknyttet bygg på salgseiendom Hausmannsgate 42, oljefyr i Vestre Elvebakke 10 og at VAVs rørarkiv har registrert en bensinutskiller i tilknytning bygningsmassen i Hausmannsgate 34-38. Kostnadsoverslag Forurensningsseksjonen anslår at merkostnader knyttet til fjerning mistenkt forurensing i øvre meter på tomtene ut over aksept for boligområder iht. Klif TA2553/2009 samlet beløper seg til ca. 1 061 000,- eks. mva. Tabell 5: Oppsummert kostnadsoverslag for opprydning til aksept for boligområder på salgsareal iht. Klif TA2553/2009. Gnr./bnr. Adresse Estimert kostnad 208/303 Hausmanns gate 40 163 000,- eks. mva. (øvre meter del av areal uten kjeller) 208/304 Hausmanns gate 42 51 000,- eks. mva. (øvre meter del av areal uten kjeller) 208/60 Brenneriveien 1 280 000,- eks. mva. (øvre meter, 2/3 av tomtearealavgrenset ved miljøtekniske undersøkelser) 208/295 Hausmanns gate 28, 30 og 33 335 000,208/297 208/299 208/180 Vestre Elvebakke 10 Vestre 232 000,- eks. mva (øvre meter) 208/181 Elvebakke 12 SUM: 1 061 000,- Med vennlig hilsen Siri Haug spesialingeniør Vedlegg: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Brenneriveien 1- tiltaksplan (756252) Uttalelse FUS, 208_60 og 208_304 inkl ortofoto (756251) Feltnotater (756254) Fjellkontrollboring (756253) Analyserapport (756257) Analyserapport2 (756259) HISTORISKE FLYFOTO OG KOTEKART - salgstomter i Hauskvartalet Feltnotat Hausmannsgate 28, 30 og 32 - Sirkustomta Sirkustomta i hauskvartalet, gnr.bnr. 208.295, 297 og 299, kjennskap til kabler og rør på tomt - til FOR 10. Analyserapport sirkustomta (756285) 11. Vedrørende sluttrapport rivetiltak Vestre Elvebakke 10 11 Energiattest for H40 11 VEDLEGG 11 ENERGIATTEST FOR H40 Adresse Hausmannsgate 40,leil. Postnr 0182 Sted Oslo Leilighetsnr. Gnr. 208 Bnr. 303 Seksjonsnr. Festenr. Bygn. nr. Bolignr. Merkenr. A2011-77898 Dato 31.03.2011 Ansvarlig OSLO KOMMUNE EIENDOMS- OG BYFORNYELSESETATEN Utført av MARIT JAKOBSEN Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter. Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2007 vil normalt få C. Målt energibruk: Ikke oppgitt Det er ikke oppgitt hvor mye energi som er brukt i boligen. Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme. Om bakgrunnen for beregningene, se www.energimerking.no Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, og kan forklare avvik mellom beregnet og målt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt dersom: • deler av boligen ikke er i bruk, • færre personer enn det som regnes som normalt bruker boligen, eller • den ikke brukes hele året. Gode energivaner Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, men dette vil ikke påvirke boligens energimerke. Energimerket kan kun endres gjennom fysiske endringer på boligen. Mulige forbedringer for bygningens energistandard Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, og merke. Noen av tiltakene kan i tillegg være svært beste skjønn fra den som har utført energimerkingen, lønnsomme. Tiltakene bør spesielt vurderes ved anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. modernisering av boligen eller utskifting av Dette er tiltak som kan gi boligen et bedre energi- teknisk utstyr. Tiltaksliste: Se vedlegg 1 til energiattesten Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør til godt inneklima og forebygging av fuktskader og derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere. andre byggskader. Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar Boligdata som er grunnlag for energimerket Energimerket og andre data i denne attesten er beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for. Bygningskategori: Bygningstype: Byggeår: Bygningsmateriale: BRA: Etasjer over bakken: Detaljert vegger: Detaljert vindu: Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer informasjon om beregninger, se www.energimerking.no/beregninger Boligblokker Leilighet 1900 Mur/tegl 118 1 Nei Nei Teknisk installasjon Oppvarming: Ventilasjon: Elektrisitet Fjernvarme Kun naturlig Detaljering varmesystem: Elektriske ovner og varmekabler Utfyllende oversikt over bygnings-/beregnings-data kommer i en senere versjon, jf. vedlegg J i NS 3031. Om grunnlaget for energiattesten Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes For å se detaljer må du velge "Gjenbruk" av aktuell attest ved å gå inn på www.energimerking.no, og logge under Offisielle energiattester i skjermbildet "Adresse". inn via MinID/Altinn. Dette forutsetter at du er registrert som Boligeier er ansvarlig for at det blir brukt riktige opplysninger. eier av denne boligen i matrikkelen, eller har fått Eventuelle gale opplysninger må derfor tas opp med selger delegert tillatelse til å gå inn på energiattesten. eller utleier da dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. Eier kan når som helst lage en ny energiattest. Om energimerkeordningen Norges vassdrags- og energidirektorat er ansvarlig for energimerkeordningen. Energimerket beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031 (www.energimerking.no/NS3031) attesten, energimerkeordningen eller gjennomføring av energieffektivisering og tilskuddsordninger kan rettes til Enova svarer på tlf. 800 49 003, eller svarer@enova.no NVE samarbeider med Enova om rådgivning knyttet til energimerkeordningen. Spørsmål om energi- Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.energimerking.no Plikten til energimerking er beskrevet i energimerkeforskriften, vedtatt desember 2009. og endret i juni 2010. For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se eller ring Enova svarer på tlf. 800 49 003. www.enova.no/hjemme Tiltaksliste: Vedlegg til energiattesten Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1) Adresse: Hausmannsgate 40,leil. Postnr/Sted: 0182 Oslo Leilighetsnummer: Bolignr: Dato: 31.03.2011 10:02:55 Energimerkenummer: A2011-77898 Ansvarlig for energiattesten: OSLO KOMMUNE EIENDOMS- OG BYFORNYELSESETATEN Energimerking er utført av: MARIT JAKOBSEN Generell informasjon Vurdering av tiltak er ikke medtatt. Gnr: 208 Bnr: 303 Seksjonsnr: Festenr: Bygnnr: VEDLEGG 12 RAPPORT SOPPINSPEKSJON H42, UTFØRT AV MYCOTEAM, DATERT 03.06.2010. 12 Rapport soppinspeksjon 12 Hausmanns gate 42 (Oppdatert skisse av kjeller) 6 Trapperom 2 10 11 Bod 11 1 4 Bod 10 1 4 Bod 9 6 Trapperom 1 1 1 Bod 6 Bod 1 Bod 4 Bod 8 Gang 4 1 Bod 2 6 Bod 7 1 Bod 3 Bod 5 1 7 8 11 = Takbjelke 1 Hausmanns gate = Taknedløp = Ekte hussopp = Ulike råtesopper (kjellersopp/tømmersopper o.l.) = Områder som må avdekkes/undersøkes = Saltutslag/fuktinnsig/malingsavflassing = Muggsopp = Fukt/fuktinnsig = Tidligere sanerte områder Oppdatert mai 2010 Hausmanns gate 42 (Oppdatert skisse av 1. etasje) 10 11 Pizzabutikk Pizzabutikk = Ekte hussopp = Områder som må avdekkes/undersøkes Oppdatert mai 2010 Hausmanns gate 42 (Oppdatert skisse av loftet 14 10 11 13 Bod 7 16 18 20 Bod 6 Bod 8 Bod 9 Bod 10 11 Bod 5 9 Bod 4 Bod 3 Bod 2 6 4 Bod 1 1 = Stikkbjelke = Ulike råtesopper (kjellersopp/tømmersopper o.l.) = Treskadeinsekter = Fukt/fuktinnsig Oppdatert mai 2010 Mycoteam as Vår saksbehandler: Tage Rolén Telefon dir.: 481 47 021 E-post: tage.rolen@mycoteam.no Oslo kommune Eiendoms- og byfornyelsesetaten Geir Haugen Postboks 491 Sentrum 0105 Oslo Dato: 3. juni 2010 Vår ref: 200605014 Deres ref: løpenr.: 007454/06 Hausmanns gate 42 Soppinspeksjon av kjeller og loft OPPDATERT 2010 (Opprinnelig versjon 2006) Oppdrag Mycoteam har fått i oppdrag å lage en oppdatert versjon av rapporten som ble utarbeidet i 2006. Opprinnelig oppdrag bestod i å inspisere Hausmanns gate 42 i forkant av rehabilitering av bygningen for kontroll av fukt- og soppskader. Inspeksjon Opprinnelige inspeksjoner ble utført i juli og august 2006. Ny inspeksjon ble utført 11.05.2010 av Tage Rolén fra Mycoteam. Geir Haugen sørget for adkomst til bygningen. Oppdragsgiver Oslo kommune Eiendoms- og byfornyelsesetaten v/ Geir Haugen. Fasade mot Hausmanns gate. Oppsummering Mycoteam har foretatt en ny inspeksjon og oppdatering av skadesituasjonen beskrevet i 2006. I 2006 ble det registrert et større angrep av ekte hussopp i kjellerbod 9 og i ytterveggen i daværende gatekjøkken, samt trolig i etasjeskillet mellom 1. og 2. etasje. Omfanget av denne skaden er fortsatt ikke kartlagt i detalj, men skaden har tilsynelatende utviklet seg lite på fire år. I kjelleren for øvrig ble det registrert høy fuktighet og rik muggsoppvekst. På loftet ble det i 2006 registrert to større, eldre råtesoppskader ved knebukk 16 og 20. Det var ingen tegn til videreutvikling av disse skadene siden 2006. Mycoteam as | Telefon: 22 96 56 77 / 22 96 56 38 Telefax: 22 46 55 52 | E-post: post@mycoteam.no | Nettadresse: www.mycoteam.no Postadresse: Postboks 5 Blindern, 0313 OSLO | Besøksadresse: Forskningsveien 3 B Foretaksregisteret: NO 940351022 | IBAN: NO47 1654 0706 720 Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 2/18 INNHOLD 1. Opplysninger ................................................................................................................... 2 1.1 Bakgrunn ..................................................................................................................... 2 1.2 Bygning/konstruksjon................................................................................................... 2 2. Inspeksjon og metoder ................................................................................................... 2 2.1 Metoder/instrumenter/prøvetaking ............................................................................... 3 3. Observasjoner/resultater ................................................................................................ 3 3.1 Kjeller .......................................................................................................................... 3 3.2 Loft .............................................................................................................................. 8 3.3 1. etasje....................................................................................................................... 9 3.4 2. etasje....................................................................................................................... 9 3.5 Bad og toalett i alle etasjer..........................................................................................10 3.6 Fasadene ...................................................................................................................11 3.7 Analyseresultater........................................................................................................13 4. Vurdering/skadebilde .....................................................................................................13 Beskrivelse fra rapport 2006:............................................................................................13 4.1 Skadegjørere..............................................................................................................13 4.2 Skadebilde..................................................................................................................15 5. Tiltak (fra rapport 2006)..................................................................................................16 5.1 Generelt ved utbedring av hussopp ............................................................................16 5.2 Generelt ved utbedring av andre råtesoppskader .......................................................16 5.3 Generelle anbefalinger ved utbedring av muggsoppskader ........................................16 5.4 Ventilasjon..................................................................................................................17 5.4 Øvrige konkrete tiltak (2006 og delvis justert 2010) ....................................................17 1. Opplysninger 1.1 Bakgrunn I forbindelse med planer om rehabilitering av Hausmanns gate 42 ønsket Oslo kommune en inspeksjon av bygningen med henblikk på kartlegging av eventuelle fukt-, mugg- og råtesoppskader. Denne rapporten er en oppdatert versjon av vår rapport datert 08.08.06. 1.2 Bygning/konstruksjon Hausmanns gate 42 er en tradisjonell teglsteinsgård oppført ca 1880 med trebjelkelag og stubbeloftsleire i etasjeskillerne. Gården har kjeller og loft med 4 mellomliggende etasjer. Det er tidligere foretatt en hussoppsanering i kjelleren, oppholdsrom 1. Mycoteam har ikke vært involvert i saken. 2. Inspeksjon og metoder Inspeksjon 2006 Det ble foretatt en visuell inspeksjon av tilgjengelige deler av kjeller, loft og toaletter i alle etasjer. Det ble foretatt åpninger i området hvor det ble registrert vekst av ekte hussopp i kjelleren og 1. etasje samt rundt taksperreoppleggene på loftet. Dette ble gjort av snekkere fra Tradisjonelt Bygg Håndverk AS. Fra Hausmanns gate 42 var Kim Moen til stede ved enkelte deler av inspeksjonene. Andre beboer i Hausmanns gate 42 var også tilstede ved deler av inspeksjonene. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 3/18 Inspeksjon 2010 Gården var lukket og tom. Geir Haugen sørget for tilgang. Kjeller og loft ble inspisert. I tillegg ble hussoppskaden delvis inspisert i 1. etasje. 2.1 Metoder/instrumenter/prøvetaking Opprinnelig inspeksjon x Måling av fuktighet i treverk (% fuktkvote) er foretatt med Protimeter MMS. Instrumentet måler vektprosent fuktighet. Verdier på ca. 17 % eller lavere karakteriseres som tørt. Verdier over 20 % gir fare for soppvekst. Avleses det høyere verdier enn 28 % er det fritt vann i trematerialet. x Materialprøver (prøve nr.: 9678: 1-4, 9686: 1-6, 9696: 1) er tatt med for analyse av skadegjørere. 2.2 Styrkevurderinger Vurderingen av reststyrken i råtesoppskadet treverk gjøres skjønnsmessig på grunnlag av feltvurderinger/målinger. Bakgrunnen for vurderingene er bl.a. tidligere utførte råtedrillundersøkelser og knekkprøver i laboratoriet (test av bl.a. skjærfasthet). Styrkevurdering av råtesoppskader er meget vanskelig da grad av nedbrutthet i treverk kan variere mye over et lite område. Tabell 1 nedenfor viser en firedelt skala hvor skadegrad er definert fra 0-3. Tabell 1. Vurdering av styrke/skadegrad fra S0 (ingen svekkelser) til S3 (store svekkelser). Skadegrad Beskrivelse S0 Ingen svekkelser/angrep i undersøkte materialer. S1 Små svekkelser, inntil 75 % av opprinnelig bruddstyrke er tilstede. Større svekkelser, utskiftninger er påkrevet i konstruksjoner med kritiske S2 belastninger. Mellom 75 - 50 % av opprinnelig bruddstyrke er tilstede. Meget omfattende svekkelser, ingen eller meget lite bruddstyrke i S3 materialene. Under 50 % av opprinnelig bruddstyrke er tilstede i treverket. Reststyrken reduseres meget raskt ved skader forårsaket av brunråtesopp. Skadegraden baserer seg på antatt reststyrke i materialet, uttrykt som % av den opprinnelige styrken. 3. Observasjoner/resultater Nummereringen av rommene samsvarer med vedlagte skisser av kjeller og loft. Tabell 2 - 4 beskriver de registrerte sopp- og fuktskader og anbefalte tiltak i kjelleren, på loftet og på bad og toalett. Tabell 5 - 7 viser analyseresultatene av skadegjørere i Hausmanns gate 42. 3.1 Kjeller Kjelleren består av boder med jordgulv / murgulv. Det er lite lagret i kjelleren. Det ble generelt registrert råtesoppskader i nedre deler av treskilleveggene, i dørkarmer og i dørterskler. Tabell 2. Beskrivelse av registrerte sopp- og fuktskader og anbefalte tiltak i kjelleren. Skadested Konstruksjon Skadebeskrivelse 2006 / 2010 Trapperom 1 Yttervegger Trappevang e + trapp ved gulv Tiltak / kommentar 2006 Kommentar 2010 Bjelkelaget må avdekkes for Uendret status. kontroll av eventuelle fuktTiltak eller råtesoppskader. opprettholdes . Uendret Trappen fuktsikres mot Det ble registrert mindre status. råtesoppskader i nedre deler ytterveggen og gulvet. Det Tiltak er en uheldig løsning med av trappen og inn mot opprettholdes treverk i direkte kontakt ytterveggen Det ble registrert fuktinnsig og saltutslag opp til etasjeskillet. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 Skadested Gang 4/18 Konstruksjon Skadebeskrivelse 2006 / 2010 Det ble registrert råtesoppskader i takbjelke over trapp mot bakgård. Losholter over dør (to) Det ble registrert råtesoppskader i to losholter mot trappen. To losholter mot trappen skiftes eller holdes under jevnlig oppsikt. Gulv Det er jordgulv i rommet Det bør støpes fuktsikret gulv. Bjelkelaget bør avdekkes mot deleveggen for kontroll av eventuelle fukt- eller råtesoppskader. Gulv Teglsteinsgulv i boden Ytterveggen Det ble registrert fuktinnsig og saltutslag opp til etasjeskillet. Bod 2 Koksbinge Bod 3 Takbjelkelaget Takbord Det ble registrert råtesoppskader i den gamle. koksbingen. Ingen tegn til vekst av ekte hussopp (prøve nr: 9698: 4). Hele etasjeskillet er tidligere hussoppsanert. Det ble registrert vanndråper som følge av sommerkondensering på bordene i himlingen i ytterhjørnet mot Hausmanns gate 40 og mellom bjelke 5 og 6 (foto 9). Det ble registrert mye kondens på uisolerte rør (foto 1) Gang med fuktige yttervegger / gulv. Bjelken må kappes og laskes. Bjelkelag i himling Takbjelkelag Det ble registrert forhøyet fuktkvote i bjelkene. Bod 1 Tiltak / kommentar 2006 Vannrør Bod 4 -under Takbjelkelag Bjelke 1: tidligere skiftet. Begynnende råteskader portrom 2010. Bjelke 2: Gråråte og gamle råtesoppskader, sekundære skader av snutebiller i hel lengde, skadegrad 2-3 (prøve nr: 9698:5). Bjelke 3: Råtesoppskadet, mot venstre side, skadegrad 2-3. Det bør støpes fuktsikret gulv. Bjelkelaget må avdekkes for kontroll av eventuelle fukteller råtesoppskader. Det er rabitzpusset himling. Koksbingen fjernes. Kommentar 2010 . Uendret status. Tiltak opprettholdes . Ingen utvikling siden 2006. Kan holdes under oppsikt Uendret status. Tiltak opprettholdes . Uendret status. Tiltak opprettholdes . Uendret status. Tiltak opprettholdes . Ventilasjonen i rommet må bedres (se avsnitt om ventilasjon). Uendret status. Tiltak opprettholdes . Kaldtvannsrørene må isoleres. Uendret status. Tiltak opprettholdes . Pågående oppfukting resulterer i utvikling av råteskader. Bjelke 2 og 3 må skiftes – Bjelke 4 må avdekkes. Fuktbelastnin g må reduseres. (fuktsikring gulv, bedret Bjelke 2 må skiftes i hel lengde. Bjelke 3 kan trolig kappes og laskes evt. skiftes i hel lengde. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 Skadested 5/18 Konstruksjon Skadebeskrivelse 2006 / 2010 Treskillevegg mot gang Bjelke 4: Begynnende råteskader 2010. Skilleveggen utbedres som Det ble registrert råtesoppskader i nedre deler anvist for råtesoppskader, se eget avsnitt. av skilleveggen på venstre side. Bod 5 - under Takbjelkelag Bjelke 1: Det ble registrert portrom råtesoppskader i høyre side. Det var vekst av muggsopp og høy fuktkvote i treverket. Bjelke 2: Ikke tilgjengelig for kontroll av innmurte deler. Bjelke 3 og 4: Overfladiske råtesoppskader. Bjelke 5: Omfattende muggsoppvekst i hel lengde. Bjelke 6: Ok i tilgjengelige deler. Himling Kraftig vekst av muggsopp på takbordene (foto 3). Bod 6 Tiltak / kommentar 2006 x x x x Kommentar 2010 ventilasjon). Uendret status. Tiltak opprettholdes . Bjelke 1 må trolig skiftes i Tilsynelatend e liten hel lengde. Bjelke 2 bør avdekkes for videreutviklin kontroll av innmurte deler. g av skader. Bjelke 3 og 4 holdes Fuktsikringsunder oppsikt for tiltak må eventuell videreutvikling. Bjelke 5: Muggsoppvekst iverksettes. bør fjernes ved mekanisk rengjøring, se eget avsnitt. Muggsoppvekst bør fjernes Uendret ved mekanisk rengjøring, se status. Tiltak eget avsnitt. opprettholdes . Gulvet Det er trebiter på gulvet. Trerester bør fjernes da det Uendret status. er risiko for utvikling av Tiltak soppskader i materialene. opprettholdes . Uendret Dørkarm Råtesoppskader i nedkant. x Dørkarm skiftes status. Himling Nytt bjelkelag mot yttervegg. Tiltak Bjelke over Mindre råtesoppskader. x Bjelken holdes under opprettholdes vindu oppsikt. . Takbjelkelag Bjelke 1: tidligere skiftet. Det x Bjelken holdes under ble registrert råtesoppskader oppsikt. på høyre side (prøve nr: 9698: 6). Bjelke 2 - 4: Ok i tilgjengelige deler (foto 4). Foto 1. Kjeller, bod 3. Kondensering på takbord. Foto 2. Kjellergang. Kraftig kondensering på vannrør. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 6/18 Foto 3. Kjeller, bod 5. Kraftig muggsoppvekst på takbordene. Foto 4. Kjeller, bod 6. Noe råtesoppskader i takbjelkelaget mot ytterveggen. Tabell 2 fortsetter Skadested Bod 7 Konstruksjon Takbjelkelag Skillevegger Yttervegg Vindu Bod 10 Tiltak / kommentar 2006 Boden brukes av gatekjøkkenet til diverse lagring. Yttervegg Bod 8 og 9 Skadebeskrivelse 2006 / 2010 Gulv Yttervegg Det ble registrert saltutslag på hele yttermuren opp til etasjeskillet (foto 6). Bjelkelag anlagt på grunnmurspapp. Bjelke 1-2: Ikke tilgjengelig for kontroll i innmurte deler (foto 5). Bjelke 3: Tidligere lasket på venstre side. Bjelke 4-6: Tidligere skiftet men saltutslag rundt og på treverket (foto 5). Bjelke 7: Opplegg på losholt, ok i tilgjengelige deler. Bjelke 8 ikke tilgjengelig. Mindre skader i takbord til venstre for vindu. Det er benyttet papp og treverk i skilleveggene og disse er kraftig angrepet av muggsoppvekst. Det ble registrert saltutslag på hele yttermuren opp til etasjeskillet. Losholt over vindu ok i tilgjengelige deler. Det er jordgulv i rommet Det ble registrert angrep av ekte hussopp på yttermuren opp til etasjeskillet (foto 7). Gavlvegg mot Vekst av ekte hussopp på Brenneriveien muren til ca 1 meter inn i rommet. TakbjelkeBjelke 1: Ikke tilgjengelig for laget kontroll. Bjelke 2: Synlig vekst av ekte hussopp på høyre side. Bjelke 3-4: Angrepet av ekte Deler av bjelkelaget bør avdekkes for kontroll i innmurte deler. Bjelke 1-2 avdekkes for nærmere kontroll. Bjelke 4-6 bør holdes under oppsikt, vurderes avdekket etter kontroll av bjelke 1-2. Skillevegger må rives. Bjelkelaget må avdekkes for kontroll av eventuelle fukteller råtesoppskader. Kommentar 2010 Sykkelverksted x Det er registrert saltutslag til etasjeskillet og vi anbefaler at alle bjelker avdekkes for kontroll innenfor murlivet. Uendret status. Tiltak opprettholdes. Bjelke 1-6 ok i tilgjengelige deler Det bør støpes fuktsikret gulv. Området må hussoppsaneres Uendret status. som anbefalt for ekte Tiltak hussopp, se eget avsnitt. opprettholdes. Tiltak Kjelleren i nabohuset må opprettholdes. trolig kontrolleres for ekte hussopp i tilstøtende område. x Bjelke 1 avdekkes i henhold Tiltak opprettholdes. til markering. x Bjelke 2: Må avdekkes ytterligere men trolig Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 Skadested Konstruksjon 7/18 Skadebeskrivelse 2006 / 2010 hussopp. Bod 11 Tiltak / kommentar 2006 kappes og laskes x Bjelke 3-4 kappes og laskes i henhold til markering. Festekloss på høyre side tas Tiltak opprettholdes. ut og kontrolleres for angrep av ekte hussopp. Vindu Ok i tilgjengelige deler Yttervegg Det ble registrert saltutslag på hele yttermuren opp til etasjeskillet. Status 2010 Bjelkelaget må avdekkes for Bjelke 1–ok tigjengelige deler kontroll av eventuelle fuktBjelke 2-3- ikke tilgjengelig eller råtesoppskader. Bjelke 4-Omfattende skader ytre deler Bjelke 5-Noe skader ytre deler Bjelke 6- Ok tilgjengelige deler Takbjelkelag Vindu Trapperom 2 Trapp Vindu ikke tilgjengelig for kontroll. Bjelke i trapperepos har omfattende råtesoppskader (foto 8). Det ble registrert noe råtesoppskader i nedre deler av trappen (foto 8). Foto 5. Kjeller, bod 7. Bjelke 2: Saltutslag rundt og på treverket. Foto 7. Kjeller, bod 10. Det ble registrert en omfattende hussoppskade mot ytterveggen til etasjeskillet. Kommentar 2010 x Utforing rundt vinduet tas ut og vinduet kontrolleres for eventuelle fukt- eller råtesoppskader. Trappen bør byttes ut og erstattes av metalltrapp eller eventuell godt fuktsikret tretrapp. Foto 6. Kjeller bod 7. Det ble registrert saltutslag til etasjeskillet på ytterveggene. Det var generelt for hele kjelleren. Foto 8. Kjeller, trapperom 2. Det ble registrert råtesoppskader i trekonstruksjonene, bjelker og trappen. Tiltak opprettholdes. Tiltak opprettholdes. Teglvegger er i dårlig forfatning. Mur må utbedres. Øvrig tiltak opprettholdes. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 8/18 Foto 9. Kjeller, bod 7. Bjelkelag bør avdekkes. Foto 10. Kjeller. bod 8. Muggsoppvekst på skillevegg og i himling. 3.2 Loft Tabell 3. Beskrivelse av registrerte sopp- og fuktskader og anbefalte tiltak på loftet. Skadested Konstruksjon Skadebeskrivelse 2006/ Tiltak / kommentar 2010 Bod 1 Knebukk 1 Bod 2 Knebukk 2 Knebukk 3 Bod 6 Trapp 2 Ok i tilgjengelig deler Ok i tilgjengelig deler Ok i tilgjengelig deler Ok i tilgjengelig deler Stikkbjelke har råtesoppskader forårsaket av tømmersopp, skadegrad 1 (prøve nr: 9698: 2, foto 11). Knebukk 12-13 Ok i tilgjengelige deler. Ok i tilgjengelige deler Bod 7 Knebukk 14 Bod 8 Knebukk 15 Knebukk 16 Bod 3 Bod 4 Bod 5 Knebukk Knebukk Knebukk Knebukk Knebukk 4 5-6 6-9 10 11 Stikkbjelke: Gamle råtesoppskader, skadegrad 1-2 (prøve nr: 9698:1). Ok i tilgjengelige deler Overfladiske insektskader i stikkbjelken. Stikkbjelken renhugges eventuelt kappes og laskes. Stikkbjelke renhugges Stikkbjelke renhugges. Registrert forhøyede fuktverdier (26 % fuktkvote) men begrenset råteutvikling (overflatisk vekst av barksopp ble registrert). Trolig begrenset innsig i deler av året. Ok i tilgjengelig deler Stikkbjelke: Omfattende x Stikkbjelken kappes og råtesoppskader, og laskes. sekundære skader av x Åsen skiftes. snutebille, skadegrad 3 x Anleggssvillen (prøve nr: 9698: 3). renhugges evt. kappes Åsen har råtesoppskader og laskes. på venstre side av stikkbjelken. Anleggssvillen har råtesoppskader i bakkant (foto 12). Kommentar 2010 Uendret status. Tiltak opprettholdes. Uendret status. Uendret status. Tiltak opprettholdes. Uendret status. Uendret status. Uendret status. Uendret status. Uendret status. Tiltak opprettholdes. Uendret status. Uendret status. Årsak til fuktinnsig utredes og eventuelt utbedres. Området holdes under oppsikt. Ikke tegn til nytt fuktinnsig, Uendret status. Tiltak opprettholdes. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 Skadested Bod 9 Bod 10 Konstruksjon Knebukk 17 Knebukk 18 Knebukk 19 Knebukk 20 9/18 Skadebeskrivelse 2006/ 2010 Taksperre og gulvbjelke: Ok i tilgjengelige deler. Ok i tilgjengelig deler. Stikkbjelken: Råtesoppskader, skadegrad 1-2 Ok i tilgjengelig deler. Gamle råtesoppskader ytterst i stikkbjelken, skadegrad 1-2 og i anleggssvillen mot bakkant og underkant (foto 18). Tiltak / kommentar Stikkbjelken renhugges eventuelt kappes og laskes. Stikkbjelken og anleggssvillen kan renhugges, eventuelt kappes og laskes. Kommentar 2010 Uendret satus. Uendret status. Tiltak opprettholdes. Uendret status. Uendret status. Tiltak opprettholdes. Foto 11. Loft, bod 5. Det ble registrert gamle råtesoppskader i stikkbjelke 11. Foto 12. Loft, bod 8. Omfattende råtesoppskader i området ved knebukk 16. Foto 13. Loft, bod 10. Gamle råtesoppskader i stikkbjelken og anleggssvillen. Foto 14. Oppfukting og overflatisk barksoppvekst ved knebukk 14. Registrerte forhold i 1. - 4. etasje samt fasader er ikke inspisert på nytt i 2010. Observasjoner beskrevet i 2006-rapport er som følger: 3.3 1. etasje Gatekjøkken Det ble registrert angrep av ekte hussopp i ytterveggen av kontoret mot gavlvegg / Brenneriveien. Angrepet er foreløpig kartlagt på høyre side av vinduet fra gulv til himling (se skisse). 3.4 2. etasje Det antas at hussoppskaden fra gatekjøkkenet også omfatter bjelkelaget mellom 1.- og 2. etasje. Rommet over (tilhørende Helena og William) hussoppskaden var imidlertid ikke tilgjengelig for kontroll. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 10/18 3.5 Bad og toalett i alle etasjer Det ble foretatt en visuell kontroll av toaletter og badene. Flere av våtrommene var i dårlig stand med høyfuktighet/lekkasjer og rik muggsoppvekst. Tabell 4. Beskrivelse av registrerte sopp- og fuktskader og anbefalte tiltak på bad / toaletter. Skadested Konstruksjon Skadebeskrivelse Tiltak / kommentar 1. etasje - mot HausWC manns gate 40 - midt i bygget WC 2. etasje - mot HausBad manns gate 40 - midt i bygget - gavl mot Brenneriveien WC, høyre WC, venstre Bad 3. etasje - mot HausBad manns gate 40 - midt i bygget WC, høyre WC, venstre - gavl mot Brenneriveien Dusjkabinett i kjøkken 4. etasje - mot HausBad manns gate 40 - midt i bygget WC, høyre WC, venstre Ikke tilgjengelig for kontroll. Ikke tilgjengelig for kontroll. Vann avstengt og badet ikke i bruk. Dusjen er plassert rett på gulvet. Det var rik vekst av muggsopp på murveggene. Ikke i bruk. Gamle muggsoppskader (foto 15). I bruk Badet er stengt og ble åpnet ved inspeksjonen. Det ble registrert rik vekst av muggsopp (foto 16 og 17). Vi har fått opplyst at det har vært vannlekkasjer fra dette badet. Badet må rehabiliteres. Det er installert dusjkabinett. Rommet ikke tilgjengelig for kontroll (foto 18). Det ble registrert vann på gulvet, trolig som følge av kondensering fra wc sisterne eller lekkasje. Det ble registrert vann på gulvet, trolig som følge av kondensering fra wc sisterne eller lekkasje. Det er installert dusjkabinett i kjøkkenet. Det ble registrert kraftig kondens på vannrørene. Det var rik vekst av muggsopp på sokkelen inn mot dusjkabinettet. Det anbefales at badet rehabiliteres. Ikke i bruk. Vann koblet fra. Gamle muggsoppskader. Badet må rehabiliteres og muggsoppskader kartlegges / saneres. Årsak til fuktighet undersøkes og utbedres. Toalettet må rehabiliteres. Vegger og gulv må blottlegges for kontroll av blant annet bjelkelaget. Badet må fullt rehabiliteres og fuktsikres. Årsak til fuktighet undersøkes og utbedres. Årsak til fuktighet undersøkes og utbedres. Området må saneres for muggsopp og skadeomfang kartlegges nærmere når dusjkabinettet er fjernet. Det ble registrert vann på gulvet, trolig som følge av kondensering fra wc sisterne eller lekkasje. Årsak til fuktighet undersøkes og Det ble registrert vann på utbedres. gulvet, trolig som følge av kondensering fra wc sisterne eller lekkasje. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 11/18 Foto 15. 2. etasje, WC midt i bygget. Toaletter er ikke i bruk men omfattende gamle muggsoppskader. Foto 16. 2. etasje, bad mot Brenneriveien. Badet var stengt av ved ankomst. Omfattende muggsoppvekst. Foto 17. 2. etasje, bad mot Brenneriveien. Omfattende muggsoppvekst i tapetet og under gulvbelegget. Foto 18. 3. etasje, bad mot H.g. 40. Det er installert dusjkabinett der opptar hele badet. 3.6 Fasadene Mot gate Det er noe pusskader på muren. De største skadene er rundt taknedløpene på hjørnet på høyre side av inngangen til gatekjøkkenet og i gesimsen mellom 1 og 2. etasje (foto 19 og 20). Taknedløpet mot Hausmanns gate 40 stopper mellom 2. og 3. etg (foto 21), se skisse av kjeller for plassering av taknedløp). Det ble registrert råtesoppskader ved inngangsdør til butikk på høyre side av portrommet. Mot bakgård Omfattende pusskader på muren på endeveggen av trapperom 1 og på veggen inn mot trapperom 2 mellom 2. og 3. etasje (foto 22 og 23). Taknedløp inn mot trapperom 2 slutter 1 meter fra bakken (se skisse av kjeller). Skuret i bakgården er i dårlig forfatning. Dette ble ikke undersøkt nærmere. For øvrig er fasadene beskrevet i tilstandsrapport fra Oslo Bygge Administrasjon datert 31.12.04. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 12/18 Foto 19. Gatefasade. Taknedløpet stopper 0,5 Foto 20. Gatefasade. Større pusskader i meter fra bakken. Store mur og pusskader gesimsen mellom 1. og 2. etg. bak nedløpet. Foto 21. Gatefasade. Taknedløpet mot Hausmanns gate 40 stopper mellom 2. og 3. etg Foto 23. Bakgårdsfasade. Omfattende pusskader på veggen mot trapperom 2. Foto 22. Bakgårdsfasade. Omfattende pusskader på veggen mot trapperom 1. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 13/18 3.7 Analyseresultater Tabell 5. Resultater av prøveanalyser, 9698: 1-7, Hausmanns gate 42, den 05.07.06 Prøvenr Prøvested Type Resultater Kommentar 9698: 1 Loft Tremateriale Gamle råtesoppskader (cf. Bod 1, bjelke 1 vedmusling) ingen tegn til ekte hussopp Kjellersopp (Coniophora 9698: 2 Loft Tremateriale Bod 5, stikkbjelke 11 puteana) 9698: 3 Loft Tremateriale Gamle råtesoppskader Bod 8-9, Stikkbjelke 16 (skadegjører uidentifisert), snutebiller (Curculionidae) Ingen tegn til ekte hussopp 9698: 4 Kjeller Tremateriale Ingen tegn til ekte hussopp Bod 2, gl. Bringe Muggsopp - Rik vekst Bod 4, Takbjelke 2 9698: 5 Kjeller Tremateriale Gamle råtesoppskader (skadegjører uidentifisert), gråråte, snutebiller (Curculionidae). Ingen tegn til ekte hussopp. 9698: 6 Kjeller Tremateriale Gamle råtesoppskader Bod 6, takbjelke 1 (skadegjører uidentifisert) Ingen tegn til ekte hussopp 9698: 7 Kjeller Soppmateriale Ekte hussopp (Serpula Bod 10, fra yttervegg lacrymans) Tabell 6. Resultater av prøveanalyser, 9709: 1-2, Hausmanns gate 42, den 07.07.06 Prøvenr Prøvested Type Resultater Kommentar 9709: 1 2. Etasje Tremateriale Gamle råtesoppskader Musikrom bjelke 6 (skadegjører uidentifisert), gråråte. Ingen tegn til ekte hussopp 9709: 2 2. Etasje Tremateriale Kjellersopp (Coniophora Anleggssvill i musikrom puteana) under bj. 1-6 Tabell 7. Resultater av prøveanalyser, 9827: 1-1, Hausmanns gate 42, den 07.08.06 Prøvenr Prøvested Type Resultater Kommentar 9827: 1 1. Etasje Soppmateriale Ekte hussopp (Serpula Fra kontoret i lacrymans) pizzabutikkken Tabell 8. Resultater av prøveanalyser, 20951: 1-1, Hausmanns gate 42, 11.05.2010 Prøvenr Prøvested Type Resultater Kommentar 20951: 1 Loft Anleggssvill Barksopp (uidentifisert) Ved knebukk 14 4. Vurdering/skadebilde Beskrivelse fra rapport 2006: 4.1 Skadegjørere Ekte hussopp (Serpula lacrymans) regnes som den mest alvorlige råtesoppen som forekommer i hus, fordi den har en stor utbredelsesevne selv til tørre områder og den gir en kraftig vednedbrytning (brunråte). Med vedvarende gunstige vekstbetingelser (tilgang på bl.a. fuktighet og kalk), vil soppen i løpet av få år bryte ned angrepet treverk og spre seg hurtig slik at utbedringstiltakene som regel blir omfattende og kostbare. Utskiftning av angrepne trematerialer med sikkerhetssone er nødvendig. I tillegg må tilstøtende murverk kjemikaliebehandles med soppdrepende middel beregnet for hussoppsanering. Vi viser til vedlagte faktablad for nærmere beskrivelse av soppen. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 14/18 Kjellersopp (Coniophora puteana) er trolig den vanligste råtesoppen som forekommer som skadegjører i bygninger. Soppen forårsaker skader på materialer som utsettes for vedvarende høy fuktighet/lekkasjer. Er angrepet først etablert, krever soppen imidlertid lite fuktighet (> 18 %) fuktkvote for at råtesoppskaden skal kunne videreutvikle seg. Lokalt kan soppen forårsake omfattende skader. Utskiftning av angrepne materialer med sikkerhetssone er nødvendig. Vi viser til vedlagte faktablad for nærmere beskrivelse av soppen. Vedmusling (Gloeophyllum sepiarium) er en vanlig skadegjører på materialer som utsettes for høy fuktighet/lekkasjer i kombinasjon med høy temperatur. Soppen er derfor vanlig forekommende som skadegjører i takkonstruksjoner, vinduer med mer. Vedmusling kan lokalt forårsake kraftig nedbrytning av angrepet trevirke, men den har liten evne til å spre seg inn i friskt og tørt treverk. Utskifting av angrepne trematerialer med sikkerhetssone er nødvendig. Vi viser til vedlagte faktablad for nærmere beskrivelse av soppen. Gråråte er en betegnelse på vednedbrytning forårsaket av enkelte arter av muggsopp og andre mikrosopp. Skadene oppstår som følge av at trematerialer har vært utsatt for høy fuktighet/vært meget fuktige over lengre tid. Soppene som forårsaker denne typen råte tilhører en annen soppgruppe og er ofte mindre aggressive vednedbrytere enn de vi normalt omtaler som råtesopp (f.eks. tømmersopp og kjellersopp). Veden brytes ned, ”mørner”, slites lett i stykker og får en karakteristisk grå farge. Ved å stanse fukttilgangen vil utviklingen av skaden opphøre. Råtesoppskadete materialer skiftes ut lokalt. Med begrepet gamle råtesoppskader mener man skader som har utviklet seg over mange år og hvor skadegjører ikke har vært mulig å bestemme ved mikroskopering. Årsaken til dette er at råtesoppskaden ikke har vært i aktiv vekst i senere år og at sopphyfene (sopptrådene) er så nedbrutt at det ikke lenger er karakteristiske detaljer igjen for å kunne utføre en sikker analyse. I de fleste tilfeller vil man likevel kunne utelukke at skadene er forårsaket av ekte hussopp. Dette skal fremkomme i analysetabellen. Utskiftning av råtesoppskadete trematerialer med en sikkerhetssone på ca 20 cm (i lengderetningen) inn i friske trematerialer er nødvendig. Muggsopp kan opptre på tilnærmet samtlige materialer som utsettes for høy fuktighet enten som følge av direkte fuktpåvirkning/lekkasjer eller som følge av meget høy luftfuktighet. Det vil si at muggsoppene kan vokse på både organiske materialer (trematerialer, tekstiler, papp og lignende) og uorganiske materialer (betong, teglstein o.l.) hvor organiske materialer har blitt avsatt, eksempelvis støv, håndfett og papirfiber. Soppene forårsaker vanligvis ikke nedbrytning (råtedannelse) i materialene de vokser på, men kan gi helsemessige plager for disponerte personer. Nasjonalt folkehelseinstitutt anbefaler når det gjelder muggsopp; «Synlig mugg og mugglukt skal ikke forekomme. Med dagens kunnskap kan det ikke settes en tallfestet norm» (Anbefalte faglige normer for inneklima (1998), rapport om miljø og helse fra 2003). Se også vedlagte faktablad om muggsopp. Snutebiller (familie Curculionidae) er karakterisert ved at munnen sitter ytterst på en kortere eller lengre snute. Snutebiller er den mest artsrike familien i dyreriket med over 50.000 kjente arter. Det er tre kjente arter av treborende insekter kalt boresnutebiller. Boresnutebillene kan lett forveksles med de korn- og rissnutebillene som forekommer i hus. Boresnutebillene er sekundære skadegjørere og de legger egg i treverk som er fuktig og angrepet av råtesopp. Spor etter billene sees på overflaten av trematerialene som 1-2 mm ovale flyvehull. I utgravingskanalene er det et fint, brunaktig boremel. Saltutslag forveksles ofte med soppangrep, men fenomenet skyldes at vannløselige salter transporteres igjennom og utkrystalliseres på innsiden av murveggen med fuktinnsig / oppsug fra grunnen. Her fordamper vannet bort, mens saltene utkrystalliseres i forskjellige Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 15/18 former og farger. Den vanligste varianten er hvite og utstående krystaller. Vi viser til vedlagte faktablad om saltutslag. 4.2 Skadebilde Beskrivelse 2006 Det ble registrert et omfattende angrep av ekte hussopp i kjellerbod 10 som strekker seg videre opp langs ytterveggen til kontoret i gatekjøkkenet og trolig videre opp i 2. etasje. Omfanget av hussoppskaden er foreløpig ikke kartlagt i detalj. For øvrig ble det registrert høy fuktighet i kjelleren og omfattende muggsoppvekst særlig ved bodene 8 og 9, samt noe råtesoppskader. På loftet ble registrert alvorlige råtesoppskader ved knebukk 16 og 20, samt mindre skader ved knebukk 1, 11 og 18. Det ble ikke påvist tegn til hussoppskader i undersøkte deler av loftet. Badene og toalettene var generelt i dårlig stand med lekkasjer og mye vekst av muggsopp. Kun et av badene var i bruk, de andre var stengt av ved befaringen trolig pga dårlig stand. Skadene har oppstått som følge av flere år med mangelfullt vedlikehold, og bygningene bærer preg av slitasje og stedvis høy fuktbelastning. Defekte takrenner / taknedløp, lekkasjer gjennom taket samt pusskader på fasader har gitt fuktinnsig gjennom ytterveggene og taket dette har vært hovedårsaken til soppskadene. I kjelleren har også fuktinnsig gjennom grunnmurene og avdamping fra jordbakkene ført til økt fuktbelastning. Mangelfull ventilasjon kombinert med høy luftfuktighet har bidratt til utvikling av soppskader. I kjelleren og på bad og toalettene, samt i kjøkkenet hvor det har vært oppsatt bad ble det også registrert vekst av muggsopp. Dette har liten betydning for bygningens konstruksjon, men utgjør en risiko for en negativ belastning på innemiljøet. Beskrivelse av muggsoppskader er delvis gjort i denne rapporten, men kartlegging av slike skader er ikke gjort i detalj. I forbindelse med rehabiliteringen av bygningene, er det viktig å ta forholdsregler både for de som utfører saneringsarbeidet og med tanke på fremtidig innemiljø. Mycoteam kan bistå i dette arbeidet. Oppdatert skadebilde 2010 Kjeller Det ble ikke registrert tydelige tegn til forverring av situasjonen i kjelleren. Det ble fortsatt registrert områder med fuktbelastning (blant annet innsig via yttervegger under terreng og avdamping fra jordgulv). Disse forholdene resulterer i en langsom videreutvikling av allerede kjente skader. I bod 4 ble det blant annet registrert noe større omfang av råteskader enn det som ble registrert i 2006. I området med hussoppskade (bod 10) ser det ikke ut til at skaden har vært i utvikling siden 2006 (eventuelt i langsom utvikling). Se for øvrig kommentarer om fuktsikring og vedlikehold i avsnitt over (skadebilde 2006) Foto 24. Hussoppskade bod 10, 2006. Foto 25. Hussoppskade bod 10, 2010. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 16/18 Loft Det var ingen tegn til forverring / endring av skadebilde siden 2006. Det synes som om taket er og har vært tett i perioden. I området ved knebukk 14 er det indikasjoner på begrenset fuktinnsig (ved kilrenne). Innsiget kan skyldes snøsmelting / ising i kilen på ettervinteren eller være et mer generelt problem når det regner. En fuktmåling i dette området til høsten (etter periode med høstregn) vil gi avklaring på om det forekommer innsig hele året eller kun i spesielle situasjoner (eks snøsmelting, slagregn og så videre). 5. Tiltak (fra rapport 2006) 5.1 Generelt ved utbedring av hussopp Ekte hussopp utbedres tradisjonelt ved omfattende bygningstekniske inngrep sammen med kjemikaliebehandling av angrepet murverk: x Stans fukttilførselen. x Identifiser utbredelsen av skaden. x Fjern alt angrepet treverk med en sikkerhetssone på ca 1/2 meter (i lengderetningen) inn i friskt treverk. x Fjern all synlig overflatevekst fra infiserte murvegger. x Fuger i teglvegger krasses, og veggen hullbores. x Infisert murverk behandles med soppdrepende kjemikalier beregnet for sanering av ekte hussopp, med en sikkerhetssone på (1/2-)1 meter inn i friskt område. Arbeidet bør overlates til et spesialfirma. x Treverk som skal legges inn i soppangrepet område skal være trykkimpregnert, klasse AB. Dersom det er kappet i treverket som legges inn i angrepet område, behandles kappflatene med soppdrepende kjemikalier beregnet for hussoppsanering. Langtidserfaringen med utbedring etter denne metoden er meget gode når det ikke oppstår nye fuktproblemer, og metoden gir også en viss sikkerhet ved fremtidige fuktproblemer, på grunn av kjemisk beskyttelse av treverk og murverk. 5.2 Generelt ved utbedring av andre råtesoppskader Skader av andre råtesopp enn ekte hussopp, som f. eks. kjellersopp og tømmersopp, utbedres uten bruk av kjemikalier. All fukttilgang må stanses, og råtesoppskadete materialer skiftes med en sikkerhetssone på ca 20 cm (i lengderetningen) inn i friske materialer. 5.3 Generelle anbefalinger ved utbedring av muggsoppskader Ved avdekking/riving av muggsoppinfiserte materialer frigjøres store mengder muggsoppsporer. Når man arbeider med muggsoppskader må man derfor sikre at utførende personell, tilstøtende lokaler og brukere sikres mot unormal eksponering overfor muggsoppsporer. De som utfører riving og saneringsarbeidet anbefales å benytte egnet verneutstyr (støvmaske/friskluftmaske) under arbeidet. For å beskytte tilstøtende rom/bygningsdeler bør dører/åpninger tettes med bygningsplast eller tape. Ved utbedring av større skader bør man montere en avtrekksvifte som skaper undertrykk i det aktuelle rommet slik at muggsoppinfisert luft føres ut av bygningen og dermed ikke inn i tilstøtende boligrom. Infiserte materialer som skal fraktes ut fra bygningen gjennom rene lokaler bør legges i forseglet emballasje, f.eks. søppelsekker som lukkes og tapes. Utbedring må generelt sett skje på følgende måte: x Fuktkilde fjernes/skadeårsak kartlegges. x Sikring av tilstøtende lokaler/områder. x Avdekk samtlige skader. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 x x x x x x x 17/18 Fjern samtlige muggsoppinfiserte materialer som lett lar seg fjerne (gips, sponplater, tapet og lignende). Materialer som beholdes (treverk, murverk og lignende) må rengjøres grundig ved en egnet manuell rengjøring (vask, sliping eller pussing). Bruk av soppdrepende kjemikalier anbefales ikke. Fuktige materialer tørkes. Byggestøv, også på tilstøtende flater (vegger, reoler, tak og lignende), fjernes ved generell vask. Rengjorte materialer kontrolleres. Nye konstruksjoner bygges opp. 5.4 Ventilasjon Den enkleste måten å bedre ventilasjonen på er å ha åpne (og rengjorte) ventiler sammen med åpne luker på luftekanaler eller pipeløp som ikke er i bruk og er tettet mot leilighetene. Dette bedrer luftsirkulasjonen ved at luft trekkes over tak. Ventilene tettes/stenges i ekstremt kalde perioder (NB: det er viktig å huske på å åpne dem igjen). På sommeren kan uteluften til tider være spesielt varm og fuktig. Hvis store mengder varm, fuktig uteluft dras inn i kjelleren, er risikoen stor for kondensering og eventuelt påfølgende soppvekst på kalde flater (såkalt ”sommerkondens”). Det kan derfor være en fordel å stenge ventilene også i perioder med høy utetemperatur og luftfuktighet om sommeren. Hvis det er mulig å benytte pipeløpene og så lenge andre tiltak som gjelder utvendig fuktsikring, luftehull i skillevegger og noe oppvarming i kjelleren gjennomføres, fungerer denne løsningen som oftest svært godt. I kjellere med mye hjørner og tette delevegger på tvers kan dette imidlertid være vanskeligere å få til. Det er generelt vanskelig å si noe om antall ventiler, det kommer bl.a. an på luftvekslingen sideveis mellom bodene. I hovedtrekk kan man si at det bør være minst en ventil pr. vindu eventuelt pr. bod. En annen måte å bedre ventilasjonen på er å installere mekaniske vifter som er styrt av luftens vanninnhold (hygrostatiske) og eventuelt av temperatur. 5.4 Øvrige konkrete tiltak (2006 og delvis justert 2010) Det henvises til tabell 2 – 4 for spesifisering av konkrete tiltak for de enkelte etasjene. Fasade (beskrevet 2006) x Mur- og pusskader må utbedres. x Utkast på taknedløpene må forlenges, slik at vannet ledes bort fra muren. x Skuret i bakgården bør trolig rives, eller kontrolleres nærmere hvis det skal beholdes. Hussoppskade (justert 2010) Gatekjøkken: Området i kontoret som er angrepet av ekte hussopp må avdekkes ytterligere for å registrere angrepets omfang i 1. og eventuelt 2. etasje. Dette innebærer demontering av innvendig veggpanel på ytterveggen i hjørnerommet i 1. etasje (over kjellerbod 10) og blottlegging av bjelkelag mellom 1. og 2. etasje. Konkrete anvisninger av tiltak kan gjøres sammen med utførende entreprenør på stedet når skaden skal avdekkes og utbedres. Bad og toalett (beskrevet 2006) Ved rehabilitering av våtrom må dagens våtromsnorm følges. Mycoteam as Prosjektnr.: 200605014 18/18 Vennligst ta kontakt med Tage Rolén (tlf: 481 47 021) eller Hege Bull Jenssen (tlf: 22 96 56 81) hvis det er spørsmål til denne rapporten og ved videre kartlegging og utbedring av registrerte skader. Med vennlig hilsen Mycoteam as Hege Bull Jenssen Tage Rolén Fagansvarlig råte Seniorrådgiver Vedlegg: Oppdaterte skisser av kjeller og loft VEDLEGG 13 BUDSKJEMA 13 Budskjema 13 BUDSKJEMA Eiendommer i Hauskvartalet - Hausmanns gate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1 i Oslo kommune Budgiver gir med dette bud på kjøp av eiendommer i Hauskvartalet, Hausmannsgate 28-32, 40, 42 og Brenneriveien 1, og vedstår seg budet i 3 måneder regnet fra budfrist. Budet består av dette budskjemaet og de avkryssende vedlegg. (Budgiver skal krysse av for de dokumentene som er vedlagt budet). 1. Kontantbeløp Tilbudt sum Kr.______________________________________ 2. Miljøsertifisering etter BREEAM – standarden Klassifiseringsnivå for BREEAM- sertifisering av Brenneriveien 1 og fellesområdet for boligeiendommene, utover minstekravet PASS, skal være: Klassifiseringsnivå __________________________________________ 3. Utbyggingsfrist Frist for utvikling og utbygging kortere enn minstekravet 12 år, skal være: Eiendom: Brenneriveien 1 og fellesområdet Hausmannsgate 40 Hausmannsgate 42 Hausmannsgate 28-32 (sirkustomten) Utbyggingsfrist (oppgis i antall år): 4. Informasjon om budgiver Navn/ org.nummer Adresse Telefon E post 5. Kontaktperson Kontaktperson vedrørende alle forhold ved dette tilbudet vil være: Navn 1/2 Telefon E post 6. Vedlagt dokumentasjon Dokumentasjon på oppfyllelse av minstekrav eller tilbudt klassifiseringsnivå for BREEAMsertifisering av Brenneriveien og fellesområdet for boligeiendommene. Dokumentasjon på oppfyllelse av minstekrav til eller tilbud utbyggingsfrist for eiendommene Villighetserklæring fra bank, finansinstitusjon eller morselskap/ konsern for at påkravsgaranti iht. mal vil bli stilt ved kontrakt Kredittrating fra garantistiller (morselskap/ konsern) ikke eldre enn 6 mnd. regnet fra budfrist Kopi av firmaattest og legitimasjon til den som underskriver budet. Annet Spesifiser: 7. signatur For _________________________________________________ [Foretaket] ____________________________________________________ [Signatur av signaturberettiget på vegne av foretaket] _____________________________________________________ [Sted og dato] 2/2
© Copyright 2024