Gjerdrums vei 10 B, C og E – Nydalen i Oslo
Gjerdrums vei 10 B, C og E – Nydalen i Oslo Detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram til offentlig ettersyn Fagkyndig er COWI AS på vegne av Avantor AS. Forslag til planprogram kan sees på Avantors hjemmeside: http://www.avantor.no/ Bemerkninger til planprogrammet sendes til COWI AS v. Gunnar Stenvik, p.b. 6412 Etterstad, 0605 Oslo / gms@cowi.no. Frist for bemerkninger er 13.12.2013. Sammendrag Hensikten med tiltaket er å legge til rette for utbygging av studentboliger i Gjerdrums vei 10. Formål og utnyttelse går ut over rammene i gjeldende reguleringsplan, og det må derfor utarbeides ny plan for området. I henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrifts § 3 punkt d, og § 4 punkt a, skal det utarbeides konsekvensutredning i tilknytning til planforslag for ovennevnte område. Figur: Planområdet med berørte eiendommer i Gjerdrums vei 10 B, C og E. Avantor har også igangsatt arbeid med endret regulering for naboeiendommen Gjerdrums vei 12. Også her ønskes primært lagt til rette for etablering av studentboliger. Tiltaket og alternativene I tillegg til 0-alternativet (referansealternativet) foreligger 3 alternativer for regulering og utbygging. 0-alternativet 0-alternativet er definert som forventet utvikling med gjeldende regulering, dvs. to frittstående bygninger innenfor byggegrensene i gjeldende reguleringsplan med samlet gulvflate 3.200 m² BRA. Fotavtrykket er på ca. 900 m², noe som innebærer at ny bebyggelse kan oppføres i 3-4 etasjer. Nåværende reguleringsformål (kontor/industri) opprettholdes for både eksisterende og ny bebyggelse. Eksisterende atkomst og parkering beholdes. Alternativ 1 (Avantor) Alternativ 1 innebærer at området omreguleres til byggeområde for bolig / studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål med en øvre ramme for ny bebyggelse på ca. 10.500 m² BRA (lyse arealer). Ny bebyggelse består av én bygningskropp med høyde 7-10 lyse etasjer. Ny bebyggelse antas å gi rom for ca. 330 nye studentboliger. Eksisterende bygninger i Gjerdrums vei 10 C og 10 B bevares, men vil bli omgjort fra kontor til studentboliger, evt. undervisningsformål. De eksisterende bygningene antas å kunne gi plass til ca. 100 nye studentboliger i tillegg til nybygget. Atkomst opprettholdes som i dag, men bilparkering 2 flyttes fra planområdet til naboeiendom på østsiden av Akerselva. Frigjorte parkeringsarealer opparbeides som felles utendørs oppholdsareal for studentboligene. Alternativ 2 (Avantor) Alternativ 1 skiller seg fra alternativ 1 ved at ny bebyggelse foreslås med en annen typologi. Istedenfor ett bygningsvolum foreslås tre frittstående punkthus plassert i nedre del av skråningen i vest. Hver bygning får en grunnflate på ca. 250 m², og oppføres i 12-13 lyse etasjer. Samlet BRA og antall nye studentboliger blir som i alternativ 1. Bruk av eksisterende bebyggelse, atkomst, parkeringsløsning og felles utendørs oppholdsareal blir også som i alternativ 1. Alternativ 3 (Plan- og bygningsetaten) Alternativ 3 vil være identisk med 0-alternativet med hensyn til ytre rammer for ny bebyggelse, men området omreguleres som i alternativ 1 og 2 til byggeområde for bolig / studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål. Parkering flyttes som i alternativ 1 og 2 til P-hus i Gjerdrums vei 8, og nåværende bakkeparkering omdisponeres til felles utendørs oppholdsareal for studentboligene. Alternativet innebærer at det kan bygges i størrelsesorden 100 studentboliger i nybygget i tillegg til anslagsvis 100 i eksisterende bebyggelse. Figur: 3D-skisse, alternativ 0 - Gjeldende regulering (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS) Figur: 3D-skisse, alternativ 1- Avantor (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS) Figur: 3D-skisse, alternativ 2- Avantor (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS) Figur: 3D-skisse, alternativ 3 - PBE (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS) 3 Hovedproblemstillinger Følgende problemstillinger vurderes som de mest sentrale ifm. plan- og utredningsarbeidet: Forholdet til overordnede planer og mål Overordnede planer for området gir føringer som kan komme i konflikt med forslag til ny reguleringsplan. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Planområdet er del av et større, sammenhengende og godt bevart historisk miljø. I kommunedelplanen for Akerselva Miljøpark stilles det strenge krav til bevaring av historiske trekk. Forholdet til landskap og naturmiljø I kommunedelplanen for Akerselva Miljøpark gis som retningslinje at ny bebyggelse skal underordnes landskap og vegetasjon, og at de karakterfulle veggene i elverommet må bevares. Forholdet til biologisk mangfold skal alltid tas hensyn til i arealplaner. Forholdet til friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet Områdene langs Akerselva skal være offentlig tilgjengelige, og en omregulering og utbygging av området må ikke føre til privatisering av disse rekreasjonsområdene. Miljøfaglige forhold Støysituasjon, luftkvalitet, solforhold og lokalklima er forhold som bør belyses i forbindelse med en omregulering av området til boligformål. Videre bør eventuell grunnforurensing etter tidligere industrivirksomhet i området undersøkes, og konsentrasjonen av radon i grunnen kartlegges. Trafikkforhold Nytt reguleringsformål innebærer endringer av trafikken i området. Planforslaget må også ses i sammenheng med planforslaget i Gjerdrums vei 12 på den andre siden av Akerselva, hvor det også foreslås regulering til studentboliger. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhet ift. miljøfaglige forhold, flom og stabilitet i grunnen samt forholdet til den nye vanntunnelen fra Oset til Voldsløkka som er under planlegging gjennom området må belyses. Konsekvenser i anleggsperioden og i ferdig fase Aktuelle problemstillinger ifm. anleggsvirksomheten vil være trafikksikkerhet og opprettholdelse av allmenn ferdsel langs Akerselva, sikring av bevaringsverdig bebyggelse mot skader og beskyttelse av naturmiljøet. Utredningstema Aktuelle utredningstema er de tema som antas å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Listen er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg III, samt supplert med egne tema. Overordnede planer og mål Det skal vurderes om planforslaget antas å være i konflikt med overordnede planer og mål eller om det bidrar til måloppfyllelse i overordnede planer. Kulturminner og kulturmiljø Det skal dokumenteres hvordan ny bebyggelse i området og endret bruk av eksisterende bygninger vil innvirke på det kulturhistoriske miljøet / kulturlandskapet langs Akerselva. Behov for eventuelle arkeologiske registreringer skal avklares med Byantikvaren. Landskap og naturmiljø Konsekvenser for naturopplevelse, natur- og landskapsverdier, herunder biologisk mangfold, i og langs elveløpet som følge av planforslaget skal utredes. Friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet til området Forholdet til friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet til området før og etter omregulering/utbygging skal utredes. Risiko- og sårbarhet Det skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for planområdet. 4 Bygge- og anleggsperioden Eventuelle konsekvenser i anleggsperioden skal vurderes. I tillegg til de ovenfor nevnte utredningstema skal følgende tema, som vurderes å være relevante planfaglige tema, men som ikke ansees å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn, belyses grundig i forslagsstillers planbeskrivelse: Behovet for nye studentboliger og områdets egnethet for formålet Estetikk og byggeskikk Miljøfaglige forhold: - Støy - Luft - Solforhold - Grunnforurensing - Radon - Energiløsning Trafikkforhold Teknisk infrastruktur Sosial infrastruktur 5 INNHOLD 1. DEL 1 MÅL OG RAMMER .......................................................................................... 7 1.1 Innledning ...............................................................................................................................................................7 1.1.1 Bakgrunn ...........................................................................................................................................................7 1.1.2 Formål med planarbeidet ..................................................................................................................................7 1.1.3 Vurdering av utredningsplikt ............................................................................................................................7 1.2 Planområdet............................................................................................................................................................7 1.2.1 Beliggenhet og avgrensning ..............................................................................................................................7 1.2.2 Eierforhold ........................................................................................................................................................8 1.2.3 Dagens situasjon ...............................................................................................................................................8 1.3 Planstatus og andre rammebetingelser...............................................................................................................11 1.3.1 Overordnede planer og føringer ......................................................................................................................11 1.3.2 Gjeldende regulering .......................................................................................................................................12 1.3.3 Pågående plan- og byggesaker i området ........................................................................................................12 2. DEL 2 PROBLEMSTILLINGER ................................................................................ 13 2.1 Antatte problemstillinger.....................................................................................................................................13 2.2 Begrunnelse for krav til utredningsalternativer ................................................................................................14 3. DEL 3 KRAV TIL PLANPROSESS OG UTREDNINGER ......................................... 15 3.1 Utredningsalternativer.........................................................................................................................................15 3.1.1 0-alternativet ...................................................................................................................................................15 3.1.2 Alternativ 1 (Avantor).....................................................................................................................................16 3.1.3 Alternativ 2 (Avantor).....................................................................................................................................17 3.1.4 Alternativ 3 (Plan- og bygningsetaten) ...........................................................................................................18 3.2 Utredningstema ....................................................................................................................................................19 3.2.1 Overordnede planer og mål .............................................................................................................................19 3.2.2 Kulturminner og kulturmiljø ...........................................................................................................................19 3.2.3 Landskap og naturmiljø ..................................................................................................................................20 3.2.4 Friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet til området .................................................................................20 3.2.5 Risiko- og sårbarhet ........................................................................................................................................20 3.2.6 Bygge- og anleggsperioden .............................................................................................................................21 3.3 Tema som skal belyses i planbeskrivelsen ..........................................................................................................21 3.4 Metode ...................................................................................................................................................................22 3.4.1 Utredningsmetode ...........................................................................................................................................22 3.4.2 Fremstillingsmetode ........................................................................................................................................22 3.5 Videre planprosess og medvirkning....................................................................................................................23 6 1. DEL 1 MÅL OG RAMMER 1.1 Innledning 1.1.1 Bakgrunn Gjerdrums vei 10 B, C og E har lenge vært en del av Avantors eiendomsportefølje i Nydalen. Den historiske bygningsmassen på eiendommene har fram til nå blitt leid ut til kontorformål. Eiendommene har et utviklingspotensial som til nå ikke er utnyttet. Avantor mener området egner seg meget godt for etablering av studentboliger, og foreslår derfor å endre reguleringsplanen slik at det legges til rette for en slik utbygging. Parallelt med omregulering av Gjerdrums vei 10 har Avantor igangsatt arbeid med omregulering av tilgrensende eiendom i Gjerdrums vei 12 på den andre siden av Akerselva. Intensjonen er at også denne eiendommen skal kunne tas i bruk til studentboliger, og at Gjerdrums vei 10 og 12 dermed danner et «Campus Nydalen» med til sammen ca. 650 studentboliger. Oslo har konstant behov for flere studentboliger. Nærheten til BI og god forbindelse til Blindern gjør at det er interessant å se på muligheten for studentboliger innenfor planområdet. Områdets egnethet for utbygging til studentboliger vil bl.a. være avhengig av hvilke rammevilkår som legges mht. utnyttelse av de aktuelle eiendommene. Dette vil bli avklart gjennom den igangsatte plan- og utredningsprosessen. 1.1.2 Formål med planarbeidet Hovedformålet med planarbeidet er å legge til rette for bygging av inntil 500 studentboliger, delvis som ombygging av eksisterende bebyggelse og delvis som nybygg. Dette skjer ved at reguleringsformålet endres fra kontor / industri til bolig / studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål. I tillegg økes rammen for tillatt ny bebyggelse i området fra 3.200 m² BRA i gjeldende regulering til 9.000-11.000 m² BRA i ny plan. Bevaringsformålet i gjeldende regulering ønskes videreført i ny regulering. 1.1.3 Vurdering av utredningsplikt Planinitiativet er vurdert iht. plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller inn under forskriftens § 3 punkt d, og § 4 punkt a, og skal derfor konsekvensutredes. 1.2 Planområdet 1.2.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger i bydel Nordre Aker i Nydalen, nord for Ring 3 og inntil Akerselva som avgrenser planområdet mot øst. Planområdet er 12,8 daa stort. 7 Figur: Planområdets avgrensing. 1.2.2 Eierforhold Planområdet består av tre eiendommer som i sin helhet inngår i planområdet: Gnr.58/bnr.303, Gjerdrums vei 10 B Gnr.58/bnr.304, Gjerdrums vei 10 C Gne.58/bnr.305, Gjerdrums vei 10 E Eier: Avantor AS Eier: Avantor AS Eier: Avantor AS 1.2.3 Dagens situasjon Eksisterende bebyggelse, kulturmiljø og utnyttelse: I planområdet er det per i dag to bevaringsverdige bygninger fra 1800-tallet som begge er i bruk til kontorformål. Det gamle teglsteinsbygget i Gjerdrums vei 10 C er på 2 etasjer pluss loftsetasje og den større bygningen i Gjerdrums vei 10 B er på 3 etasjer pluss 2 loftsetasjer. Samlet bruksareal for de eksisterende bygningene er ca. 4.000 m² BRA. Gjerdrums vei 10 E er ubebygd. Figur: Planområdet fra nord. Figur: Planområdet fra turveien i sør. 8 Figur: Gjerdrums vei 10B til høyre. Figur: Gjerdrums vei 10C. Trafikkforhold: Atkomst til Gjerdrums vei 10 B, C og E skjer via Gjerdrums vei 12 og bru over Akerselva. Gjerdrums vei er regulert som privat felles avkjørsel og har moderat trafikkmengde. Figur: Atkomst skjer via «torvet» og gjennom bebyggelsen på Gjerdrums vei 12 og bru over Akerselva. Parkering for dagens kontorvirksomhet skjer på bakken rundt de eksisterende bygningene. Samlet er det opparbeidet ca. 90 parkeringsplasser på bakkenivå innenfor planområdet. Nærmeste bussforbindelse er i Maridalsveien, ca. 350 m mot vest. Nydalen jernbanestasjon ligger ca. 500 m mot SØ. Det samme gjelder bussforbindelse langs Ring 3 og i Sandakerveien. Nydalen T-banestasjon ligger på Gullhaug Torg, ca. 750 m sør for planområdet. Naturmiljø og friluftsliv: I Direktoratet for Naturforvaltnings naturbase er dalsiden mot vest, som delvis ligger innenfor planområdet, definert som "lokalt viktig naturtype med rik edellauvskog". Akerselva er definert som "viktig naturtype/bekkedrag". Gangvei/turvei er opparbeidet gjennom planområdet langs Akerselvas vestre bredd. 9 Figur: Gjennom planområdet er det opparbeidet gangsti/turvei langs Akerselvas vestre bredd. Miljøsituasjon: Det er foreløpig ikke utført støyberegninger. Avstanden til den antatt tyngste støykilden i området er imidlertid rundt 200 meter, og situasjonen antas derfor i utgangspunktet å være gunstig mhp. veitrafikkstøy. Av samme grunn antas heller ikke luftforurensing fra veitrafikk å være problematisk i planområdet. Solforholdene er generelt gode med åpent solinnfall fra øst og syd. Sent på ettermiddagen og om kvelden vil deler av planområde ligge i skygge fra landskapsveggen i vest. Området ligger skjermet for vind, men vil i perioder være utsatt for kaldluftsdrenasje langs Akerselva. Det er ikke kjennskap til spesiell grunnforurensning innenfor planområdet. Aktsomhetskart utarbeidet av NGU viser at det er moderat radonaktivitet i området. 10 1.3 Planstatus og andre rammebetingelser 1.3.1 Overordnede planer og føringer Kommuneplan 2009 (vedtatt 16.12.2009): I Kommuneplanens arealdel er planområdet avmerket som del av større eller prinsipielle reguleringsplaner med betydning for Oslos arealutvikling (se kap. 1.3.2 Gjeldende regulering). KDP4 - Akerselva Miljøpark (vedtatt 28.11.1990), delområde 2. For Nydalen Compagnies område vest for Akerselva kreves godkjent samlet bebyggelsesplan før videre utbygging. Utfylling i elva tillates ikke. Retningslinjer: Teglsteinsbygningenes fasader bør ikke endres. Utforming og materialvalg må skje på det gamle miljøets premisser. I større, sammenhengende og godt bevarte historiske miljøer stilles strenge krav til bevaring av historiske trekk ved bygningsmessige endringer. Også omkringliggende byggeområder pålegges krav om tilpasning til det historiske miljøet. . Bebyggelsen skal medvirke til å videreutvikle områdevise hovedpreg. I de øvre deler, hvor naturpreget skal dominere, må bebyggelsen underordnes landskap og vegetasjon. Ved utfyllende og supplerende bebyggelse må de gode, karakterfulle veggene i elverommet bevares. De grønne landskapsveggene rundt Nydalen Compagnie må fremstå som grønne vegger sett fra gangveien og fra Nydalsbrua. Det må ikke gjøres inngrep i moreneformasjonene langs elva. Virksomheter, boliger og uteområder for boligbebyggelse bør ikke lokaliseres slik i forhold til elva og parken eller gis en slik utforming at det fører til ”privatisering” av rekreasjonsarealene. Offentlighetens ferdsel og trivsel har prioritet. Ved utbyggingsforslag må de funksjonelle og formmessige konsekvensene for Miljøparken dokumenteres. KDP8 - Grøntplanen (vedtatt 15.12.1993/nytt planforslag 2010): Byrådet har bestemt at gjeldende Grøntplan for Oslo skal revideres og at det skal utarbeides en ny kommunedelplan for grønnstruktur i byggesonen. Planforslaget ble oversendt Byrådet for politisk behandling i mars 2010. Planområdet ligger innenfor et område som er markert som bevaringsverdig naturområde sikret etter planog bygningsloven samt innenfor aktsomhetssone langs elveløp. I aktsomhetssoner bør tiltak som forringer naturopplevelser som hovedregel unngås. Ved større tiltak innenfor aktsomhetssonen skal konsekvenser for naturopplevelse, lokalklimatiske forhold, fordrøyning av overvann, natur- og landskapsverdier i og langs elveløpet dokumenteres. KDP17 - Kommunedelplan for torg og møteplasser. Planen fastlegger torg og møteplasser i hele byggesonen utenfor Ring 1. Planen viser eks. gangvei gjennom planområdet som "overordnet forbindelse" som opprettholdes. Friområdet som grenser til planområdet i vest er vist som "overordnet møteplass" som opprettholdes. Siden prosjektets størrelse er under 20 000 m² er det ikke krav om etablering av eget torg/ møteplass. 11 T-1078 Vernede vassdrag (vedtatt 10.11.1994): Inngrep som er til skade for pedagogiske verdier, friluftslivsverdier, herunder fiske og fremkommelighet i og langs vannstrengen, eller opplevelsesverdier bør unngås. 1.3.2 Gjeldende regulering Gjeldende reguleringsplan, S-3473 for Nydalen næringspark, ble vedtatt 15.03.1995. Planområdet utgjør en del av Felt 1 i denne planen og er regulert til spesialområde - bevaring (kontor/industri) og intern gang-/ sykkelvei. Planen åpner for ny bebyggelse på området, som vist på plankartet. Arealet for foreslått ny bebyggelse utgjør 3 200 m² BRA. Gjeldende reguleringsplan er en videreføring av de avklaringer som tidligere er gjort i KDP4 – Akerselva Miljøpark. 1.3.3 Pågående plan- og byggesaker i området Gjerdrums vei 12, saksnummer 201301832 - Forslag til endret reguleringsplan. Planforslaget fremmes av Avantor. Det foreslås nye formål og mindre ombygginger av eksisterende bebyggelse med sikte på etablering av ca. 230 studentboliger. Gjerdrums vei 10 og 12 vil sammen utgjøre «Campus Nydalen» med anslagsvis 650 nye studentboliger konsentrert i og omkring den historiske bebyggelsen som opprinnelig huset Nydalen Compagnie. Det foreslås ikke ny bebyggelse i Gjerdrums vei 12. Gjerdrums vei 10 har atkomst over Gjerdrums vei 12. Vanntunnel fra Oset til Voldsløkka, saksnummer 200607965 – Forslag til reguleringsplan. Planforslag om trasé for ny vanntunnel med sikkerhetssone krysser planområdet for Gjerdrums vei 10. Planen innebærer at alle tiltak som går mer enn 5 meter ned i grunnen må forelegges Vann- og avløpsetaten til uttalelse, og kan for øvrig legge begrensninger på mulighet for å etablere jordvarme i området. 12 2. DEL 2 PROBLEMSTILLINGER 2.1 Antatte problemstillinger Forholdet til overordnede planer og mål Overordnede planer for området gir føringer som kan komme i konflikt med forslag til ny reguleringsplan. Det er bl.a. et krav at nye prosjekter må underordne seg hovedpreget i landskap, bebyggelse og kulturmiljø. Det er derfor viktig at utnyttelse og høyder i ny plan utredes i forhold til landskapsrom, naturmiljø og kulturmiljø langs Akerselva Miljøpark. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Planområdet er del av et større, sammenhengende og godt bevart historisk miljø. I kommunedelplanen for Akerselva Miljøpark stilles det strenge krav til bevaring av historiske trekk. Utforming og materialvalg må skje på det gamle miljøets premisser, og ny bebyggelse pålegges krav om tilpasning til det historiske miljøet. Eventuell ny bebyggelse i planområdet skal iht. kommunedelplanen kun utfylle og supplere det eksisterende bygningsmiljøet. Det må derfor belyses hvordan ny bebyggelse i området vil innvirke på det kulturhistoriske miljøet langs Akerselva. Forholdet til landskap og naturmiljø I kommunedelplanen for Akerselva Miljøpark sies det i retningslinjene at eventuell ny bebyggelse skal medvirke til å videreutvikle hovedpreget i området. I denne delen av Miljøparken, hvor naturpreget dominerer, gis som retningslinje at ny bebyggelse skal underordnes landskap og vegetasjon, og at de karakterfulle veggene i elverommet må bevares. Konsekvenser for naturopplevelse, natur- og landskapsverdier i og langs elveløpet som følge av inngrep i terreng og grøntdrag må derfor utredes. Forholdet til biologisk mangfold skal alltid tas hensyn til i arealplaner. Forholdet til friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet Områdene langs Akerselva skal være offentlig tilgjengelige, og en omregulering og utbygging av området må ikke føre til privatisering av disse rekreasjonsområdene. Offentlighetens ferdsel og trivsel har prioritet. Forholdet til friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet til området før og etter omregulering/utbygging må belyses. Miljøfaglige forhold Støysituasjon, luftkvalitet, solforhold og lokalklima er forhold som bør belyses i forbindelse med en omregulering av området til boligformål. Videre bør eventuell grunnforurensing etter tidligere industrivirksomhet i området undersøkes, og konsentrasjonen av radon i grunnen kartlegges. Trafikkforhold Nytt reguleringsformål innebærer endringer av trafikken i området. Konsekvenser mht. bil-, gang/sykkelog kollektivtrafikk, parkering og trafikksikkerhet må derfor belyses. Planforslaget må også ses i sammenheng med planforslaget i Gjerdrums vei 12 på den andre siden av Akerselva, hvor det også foreslås regulering til studentboliger. Atkomsten til Gjerdrums vei 10 via torgareal i Gjerdrums vei 12 og videre på bro over Akerselva må belyses spesielt. Økt trafikk over broen og det planlagte torget må unngås. Risiko og sårbarhet Risiko og sårbarhet med hensyn til miljøfaglige forhold er nevnt over. I tillegg bør det ses nærmere på risikoforhold knyttet til flom og stabilitet i grunnen, samt forholdet til den nye vanntunnelen fra Oset til Voldsløkka som er under planlegging gjennom området. Konsekvenser i anleggsperioden og i ferdig fase Planlagt utbygging vurderes i utgangspunktet verken som spesielt omfattende eller komplisert, og det forventes derfor ikke spesielle komplikasjoner i anleggsperioden. Aktuelle problemstillinger ifm. 13 anleggsvirksomheten vil være trafikksikkerhet og opprettholdelse av allmenn ferdsel langs Akerselva, sikring av bevaringsverdig bebyggelse mot skader og beskyttelse av naturmiljøet, herunder sikring mot miljøutslipp til elva og vern av tilgrensende vegetasjon. I ferdig fase forventes ingen spesielle problemstillinger. 2.2 Begrunnelse for krav til utredningsalternativer Følgende alternativer inngår i programmet: 0-alternativet: I henhold til Forskrift om konsekvensutredninger skal det redegjøres for følgene av å ikke realisere tiltaket 0-alternativet defineres som forventet utvikling med gjeldende regulering da Avantor anser dette som den mest sannsynlige situasjonen dersom ny plan ikke skulle bli vedtatt. Alternativ 1 (Avantor AS): Området omreguleres til byggeområde for bolig / studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål med en øvre ramme for ny bebyggelse på ca. 10.500 m² BRA (lyse arealer). Ny bebyggelse innpasses inn mot dalsiden i vest som en lamellstruktur med høyde 7-10 etasjer som avtrappes mot sør. Alternativet vurderes å gi en god tilpassing til det lokale natur- og kulturlandskapet og en dempet visuell nær- og fjernvirkning. Alternativ 2 (Avantor AS): Som Alternativ 1, men med ny bebyggelse innpasset som tre punkthus i 12-13 etasjer. Alternativet antas å gi en større andel lyse gulvarealer enn alternativ 1, og gir samtidig en tomtesituasjon der den grønne landskapsveggen i vest kan trekkes ned mellom bygningene. Alternativ 3 (Plan- og bygningsetaten): Området omreguleres som i alternativ 1 og 2 til byggeområde for til bolig / studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål, men ny bebyggelse holdes innenfor rammene i gjeldende regulering. Dvs. 3.200 m² BRA fordelt på to nye bygninger som legges inn i terrenget vest for eksisterende bygninger, langs foten av den grønne landskapsveggen. 14 3. DEL 3 KRAV TIL PLANPROSESS OG UTREDNINGER 3.1 Utredningsalternativer 3.1.1 0-alternativet 0-alternativet er definert som forventet utvikling med gjeldende regulering. Det oppføres da to frittstående bygninger innenfor byggegrensene i gjeldende reguleringsplan med samlet gulvflate 3.200 m² BRA. Fotavtrykket som er vist i gjeldende regulering er på ca. 900 m², noe som innebærer at ny bebyggelse kan oppføres i 3-4 etasjer. Nåværende reguleringsformål (kontor/industri) opprettholdes for både eksisterende og ny bebyggelse. Eksisterende atkomst og bakkeparkering innenfor planområdet beholdes. Figur: 3D-skisse, 0-alternativet (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS). 15 3.1.2 Alternativ 1 (Avantor) Alternativ 1 fremmes av Avantor og innebærer at området omreguleres til byggeområde for bolig/studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål med en øvre ramme for ny bebyggelse på ca. 10.500 m² BRA (lyse arealer). Ny bebyggelse består av én bygningskropp med høyde 7-10 lyse etasjer som avtrappes mot sør. Den nye bygningen følger tomtens "L-form" og legger seg delvis inn i det bratte terrenget mot vest. Man benytter på denne måten den minst brukbare delen av tomten til bebyggelsen og sikrer gode utearealer i forkant av bygningen og rundt eksisterende bygninger. Ny bebyggelse antas å kunne gi rom for inntil 330 nye studentboliger, avhengig av bl.a. sammensetning av leilighetstyper. Eksisterende bygninger i Gjerdrums vei 10 C og 10 B bevares, men vil bli omgjort fra kontor til studentboliger, evt. undervisning. Bygningene antas å kunne gi plass til ca. 100 nye studentboliger i tillegg til nybygget. Atkomst opprettholdes som i dag, men bilparkering flyttes fra planområdet til ledig kapasitet i eksisterende P-hus i Gjerdrums vei 8 på østsiden av Akerselva. Frigjorte parkeringsarealer opparbeides som felles utendørs oppholdsareal for studentboligene. Figur: 3D-skisse, alternativ 1 (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS). 16 3.1.3 Alternativ 2 (Avantor) Alternativ 1 fremmes også av Avantor og skiller seg fra alternativ 1 ved at ny bebyggelse foreslås med en annen typologi. Isteden for ett bygningsvolum foreslås tre frittstående punkthus plassert i nedre del av skråningen i vest. Hver bygning får en grunnflate på ca. 250 m², og oppføres i 12-13 lyse etasjer. Samlet BRA og antall nye studentboliger blir som i alternativ 1. De nye bygningene innpasses langs foten av det bratte terrenget mot vest, og grønnstrukturen i bakkant trekkes inn mellom bygningene og ned mot den flate delen av tomten. Bruk av eksisterende bebyggelse, atkomst, parkeringsløsning og felles utendørs oppholdsareal blir som i alternativ 1. Figur: 3D-skisse, alternativ 2 (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS). 17 3.1.4 Alternativ 3 (Plan- og bygningsetaten) Alternativ 3 forutsetter samme arealutnyttelse, fotavtrykk og byggehøyde som i 0-alternativet, men bebyggelsen legges langs høydekotene og så lavt som mulig i terrenget. Flate tak tillates. Området omreguleres som i alternativ 1 og 2 til byggeområde for bolig / studentbolig i kombinasjon med undervisningsformål. Parkeringsbehovet vil være vesentlig mindre enn i alternativ 1 og 2 og dekkes som bakkeparkering innenfor planområdet. Resterende del av nåværende bakkeparkering omdisponeres til felles utendørs oppholdsareal for studentboligene. Alternativet innebærer at det kan bygges i størrelsesorden 100 studentboliger i nybygget i tillegg til anslagsvis 100 i eksisterende bebyggelse. Figur: 3D-skisse, alternativ 3 (Illustrasjon utarbeidet av Arcasa AS) 18 3.2 Utredningstema Aktuelle utredningstema er de tema som antas å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Listen er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg III, samt supplert med egne tema. 3.2.1 Overordnede planer og mål Det skal vurderes om planforslaget antas å være i konflikt med overordnede planer og mål eller om det bidrar til måloppfyllelse i overordnede planer. Forholdet til følgende planer og mål skal vurderes: • • • • Kommuneplan 2009 (vedtatt 16.12.2009) KDP4 - Akerselva Miljøpark (vedtatt 28.11.1990) KDP8 - Grøntplanen (vedtatt 15.12.1993/nytt planforslag 2010): T-1078 Vernede vassdrag (vedtatt 10.11.1994): 3.2.2 Kulturminner og kulturmiljø Planområdet er del av et større, sammenhengende og godt bevart industrihistorisk miljø. Det skal dokumenteres hvordan ny bebyggelse i området og endret bruk av eksisterende bygninger vil innvirke på det kulturhistoriske miljøet / kulturlandskapet langs Akerselva. Grunnlaget for analysen vil være en redegjørelse for områdets industrihistorie. I tillegg til en verbal beskrivelse utarbeides fotodokumentasjon av eksisterende situasjon og fotomontasjer som viser ny situasjon for de ulike alternativene. Situasjonen skal dokumenteres fra standpunkter som vist på kartskissen til venstre og nedenstående fotoutsnitt. Behov for eventuelle arkeologiske registreringer skal avklares med Byantikvaren. Figur: Standpunkter for dokumentasjon. 1. Nydalsbrua 2. Gjerdrums vei 8 3. Turvei, Akerselva øst 4. Turvei, Akerselva vest 5. Turvei, Akerselva nord 6. Gjerdrums vei/Maridalsv. 19 3.2.3 Landskap og naturmiljø Konsekvenser for naturopplevelse, natur- og landskapsverdier i og langs elveløpet som følge av planforslaget skal utredes. Landskap: Konsekvenser for kulturlandskapet forutsettes behandlet under punkt 3.2.2 Kulturminner og kulturmiljø, og temaet landskap avgrenses derfor her til å omfatte grønnstrukturen som overordnet landskapselement langs Akerselva Miljøpark. Konsekvensene dokumenteres som visuelle analyser som presenteres på temakart, samt fotomontasjer fra standpunkter som vist under punkt 3.2.2 Kulturminner og kulturmiljø. Naturmiljø: Konsekvenser for naturmiljøet skal utredes iht. prinsippene i naturmangfoldloven. Det skal gjennomføres registreringer av vegetasjonen i området med sikte på å kartlegge bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand. Dyreliv i Akerselva og i skogsområdet i vest beskrives med utgangspunkt i foreliggende kildemateriale (Artsdatabanken) og eventuelt egne observasjoner i marken. Omfang av inngrep og konsekvenser for naturmiljø skal beskrives. Temakart utarbeides i den grad dette er hensiktsmessig. 3.2.4 Friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet til området Forholdet til friluftsliv og allmennhetens tilgjengelighet til området før og etter omregulering/utbygging skal utredes. Dagens turveier og friområder skal registreres og nåværende tilgjengelighet og bruk av disse skal beskrives. Det skal redegjøres for konsekvenser av planforslaget i form av endret bruk, tilgjengelighet og opplevelsesverdi. Temakart utarbeides. 3.2.5 Risiko- og sårbarhet Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal det i henhold til plan- og bygningslovens § 4-3 gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for planområdet. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som endres som følge av planlagt tiltak. En risiko- og sårbarhetsanalyse tar sikte på å avdekke farer, vurdere hvor alvorlige disse er, samt å foreslå tiltak for å forebygge uønskede hendelser og redusere konsekvenser dersom disse inntreffer. ROS-analysen skal utføres som en grovanalyse basert på den systematikk som bl.a. er beskrevet i ”Samfunnssikkerhet i arealplanlegging. Kartlegging av risiko og sårbarhet”, utarbeidet av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB), 2011/1/. Analysen skal belyse følgende risikoforhold: • • • • • • • • • Støyplager Grunnforurensing Elektromagnetisk stråling Skade på kulturminner Skade på naturmiljø Trafikkulykker Radon Flom Ras/setninger ROS-analysen vil baseres på planbeskrivelse med tilhørende konsekvensvurderinger og temarapporter samt informasjon om planområdet som innhentes fra aktuelle databaser (Miljødirektoratets Naturbase, Artsdatabanken m.fl.). ROS-analysen presenteres i egen rapport. 20 3.2.6 Bygge- og anleggsperioden Eventuelle konsekvenser i anleggsperioden skal vurderes. Aktuelle problemstillinger vil være trafikksikkerhet og opprettholdelse av allmenn ferdsel langs Akerselva, sikring av bevaringsverdig bebyggelse mot skader og beskyttelse av naturmiljøet, herunder sikring mot miljøutslipp til elva og vern av tilgrensende vegetasjon. Konsekvenser i bygge- og anleggsperioden presenteres verbalt. 3.3 Tema som skal belyses i planbeskrivelsen Følgende tema vurderes å være relevante planfaglige tema, men ansees ikke å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Temaene inngår således ikke i konsekvensutredningen, men skal belyses grundig i forslagsstillers planbeskrivelse. Det gjøres oppmerksom på at listen ikke er uttømmende. Behovet for nye studentboliger og områdets egnethet for formålet Byen har konstant behov for flere studentboliger. Planbeskrivelsen skal redegjøre for antall boenheter som kan innpasses i planområdet, bokvaliteter og lokalisering i forhold til reisevei og kollektivtilbud til relevante læresteder. Estetikk og byggeskikk Det skal gis en redegjørelse og begrunnelse for valgt bebyggelsesstruktur/bygningstype, bygningsvolum (skala + proporsjon), formspråk, material-/fargebruk samt utforming av uterom. Miljøfaglige forhold I forbindelse med en omregulering av området til boligformål må miljøfaglige forhold belyses: Støy: Det utarbeides en støyvurdering som beskriver framtidig støysituasjon i planområdet mhp. ny støyfølsom arealbruk. Eventuelle behov for avbøtende tiltak/støyskjerming beskrives. Støyvurderingen presenteres i egen temarapport med støysonekart. Luft: Luftkvaliteten i området utredes med hensyn på områdets egnethet for boliger. Eventuelle behov for avbøtende tiltak skal beskrives. Utredningen presenteres i egen temarapport. Solforhold: Det skal utarbeides sol-/skyggestudier, inkl. studier i henhold til forslag til utearealnorm for 1. mai og jevndøgn kl. 15:00. Grunnforurensing: Det gis en vurdering av sannsynligheten for grunnforurensing etter tidligere industrivirksomhet i planområdet. Det redegjøres for hvordan eventuelle forurensninger vil bli håndtert. Radon: Det redegjøres for hvordan eventuell overskridelse av tiltaksgrense for Radon vil bli håndtert. Energiløsning: Framtidig energiløsning og eventuell reduksjon av energibruk i eksisterende bebyggelse beskrives. 21 Trafikkforhold Det skal utarbeides en trafikkanalyse som redegjør for endringer mht. bil-, gang/sykkel- og kollektivtrafikk, parkering og trafikksikkerhet. Trafikksituasjonen skal sees i sammenheng med planforslaget i Gjerdrums vei 12 på den andre siden av Akerselva, hvor det også foreslås regulering til studentboliger. Atkomsten til Gjerdrums vei 10 via torgareal i Gjerdrums vei 12 og videre på bro over Akerselva skal belyses spesielt. Trafikkanalysen presenteres i egen temarapport. Teknisk infrastruktur Konsekvenser for eksisterende og planlagt teknisk infrastruktur i området skal belyses, herunder vann- og avløpsnett, fjernvarme og den nye vanntunnelen mellom Oset og Voldsløkka. Sosial infrastruktur Det skal redegjøres for privat og offentlig servicetilbud i nærområdet i dag og om eventuelle behovsendringer som kan gi endringer i tilbudet etter gjennomføring av planen. 3.4 Metode 3.4.1 Utredningsmetode Hensikten med KU er å få oversikt over vesentlige konsekvenser en utvikling i tråd med planforslaget kan føre med seg, slik at disse er kjent både under utarbeidelse av planen og når det fattes vedtak. Resultatene av de enkelte fagutredningene og beskrivelsen av eventuelle avbøtende tiltak legges til grunn for innholdet i planforslaget. Konsekvensutredningen skal bygges opp av to hovedtrinn for hvert fagtema som utredes: • • Beskrivelse/ verdivurdering av dagens situasjon Beskrivelse, beregning og vurdering av tiltakets effekt på og konsekvenser for de ulike tema. De enkelte utredningstemaene skal belyses gjennom tekst og hensiktsmessige illustrasjoner. Presentasjonsform for det enkelte tema er beskrevet under de enkelte utredningstema. De skisserte alternativene skal utredes til et sammenlignbart nivå. Utredningen skal klarlegge verdi-, omfang- og konsekvensgrad for alternativene sammenliknet med 0alternativet. 3.4.2 Fremstillingsmetode Konsekvenser i de ulike alternativene skal sammenstilles og vurderes temavis og angis i en tabell. Dersom det avdekkes betydningsfulle negative konsekvenser av tiltaket, skal det for hvert fagtema beskrives avbøtende tiltak. Tiltakshaver skal, med grunnlag i de utredninger som gjennomføres, komme med en anbefaling av valg av alternativ og standard. Anbefalingen skal begrunnes. 22 3.5 Videre planprosess og medvirkning Tabellen under viser en foreløpig antatt fremdrift, men denne vil kunne bli revidert. Planarbeidet er foreløpig lagt opp med følgende forslag til prosess og fremdriftsplan: Prosess detaljregulering med KU Forventet fremdrift Bestilling av oppstartsmøte 10.06.2013 Oppstartsmøte (PBE) 12.08.2013 Kunngjøring og varsling av oppstart planarbeid med forslag til planprogram 01.11.2013 Høringsperiode planprogram 01.11.2013-13.12.2013 Merknadsbehandling og revisjon av planprogram 13.12.2013-20.12.2013 Innsendelse av forslag til planprogram 20.12.2013 PBEs behandling av forslag til planprogram Januar - februar 2014 Fastsettelse av planprogram (PBE) Februar 2014 Utarbeidelse av planforslag med KU, dialogmøter PBE Desember 2013-mars 2014 Innsendelse av planforslag med KU Mars 2014 Vedtak om offentlig ettersyn (PBE) Mai 2014 Høringsperiode planforslag Mai-Juni 2014 Evt. åpent informasjonsmøte / medvirkning Juni 2014 Merknadsbehandling og revisjon av planforslag August 2014 PBEs innstilling til politisk behandling September 2014 Oversendelse Byrådsavdeling for byutvikling Oktober 2014 Bystyrets vedtak av reguleringsplanene Januar 2015 Medvirkningsprosessen vil følge fastsatte regler i plan- og bygningsloven med kunngjøring av planoppstart / offentlig høring av forslag til planprogram, og senere offentlige ettersyn av planforslaget. Forslagsstiller ønsker å avholde dialogmøter med Plan- og bygningsetaten gjennom planprosessen. Ifm. høringen av forslag til planprogram tas det i tillegg sikte på å avholde dialogmøter med Byantikvaren og Bymiljøetaten for å informere om planforslaget, avklare interessemotsetninger og få innspill til eventuelle endringer av planprogram og alternativer. Behov for å avholde åpne informasjonsmøter i forbindelse med offentlig ettersyn av forslag til planprogram og offentlig ettersyn av planforslag med KU vil bli vurdert i samråd med Plan- og bygningsetaten. Eventuelle informasjonsmøter vil bli avholdt i god tid før høringsfristen utløper, slik at berørte parter får nødvendig informasjon til mer aktiv medvirkning, samtidig som forslagsstiller får mulighet til å få frem korrekt informasjon om tiltaket. 23 < Ikke Slett Eller Skriv På Denne Linja!! Elektronisk Godkjenning Settes Inn Her! >! 24
© Copyright 2024