EIENDOMSRAPPORT 2011 - Fearnley Project Finance
EIENDOMSRAPPORT 2011 INNHOLDSFORTEGNELSE Markedskommentar Om Fearnley Finans Eiendom ASA Avkastning solgte prosjekter Porteføljeoversikt 2 5 6 8 PROSJEKTENE AK Eiendomsinvest AS Bulgaria Property Fund AS EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Grensesvingen 9 Eiendom KS Grini Næringspark KS Hamar Eiendomsinvest KS Helsfyr Eiendomsinvest KS Hotellinvest Holding AS Kjeller Teknologipark KS Kjelsåsveien Invest AS KombiEiendom Invest AS Leiraveien Holding KS Logistikkbygg AS Millenium Property KS Moss Eiendomsinvest AS Nordania Eiendom AS Oslo Vest Handelseiendom AS Sentrumshotell Holding KS Ski Skolebygg KS Stavanger Property Invest AS Sven Oftedalsvei Holding KS Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Torp Eiendomsinvest AS Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Tunsberghus Eiendom AS Uddevalla Eiendomsinvest AS Union Universitetsboliger AS Vinterbro Eiendomsinvest AS WexelsPlass AS 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 Kriterier for verdivurdering av eiendom Fearnley Finans Shipping AS 40 41 MARKEDSKOMMENTAR TILBAKEBLIKK Rapporten fra mars 2010 omhandlet bl.a.: • At de verste virkningene av finanskrisen var over, men fortsatt usikkerhet • Den betydelige børsoppgang, tilbakevendt optimisme og sterk økning i verdenshandelen. Økende investorinteresse for bl.a. eiendom STATUS APRIL 2011 I skrivende stund er det oppstanden i landende i Nord-Afrika og Midt-Østen og den økende oljepris, godt over USD 110 pr. fat, som dominerer nyhetsbildet. Selv om landene bortsett fra Gulfstatene og SaudiArabia er fattige, underutviklete, registrerer kraftig befolkningsvekst, har høy arbeidsløshet osv., har flere av dem økende grupper av velutdannete ungdommer med god tilgang til data og internett foruten øvrige media. Disse grupper har lenge følt det demokratiske underskuddet i sine land og reagerer på korrupsjonen og sine herskeres dobbeltmoral og overdådige luksus på bekostning av sine undersåtter. Vi tror ikke det stopper her; snøballen har nettopp startet å rulle, og hva skjer med verdens største oljeprodusent, Saudi-Arabia? Når smeller det der? Vil innbyggerne godta å bli avspist med økte velferdsordninger? Verdenshistorien har vist at folkets frihet rangerer høyere enn materiell velferd. Selv om pågående tilnærmet revolusjon i flere land i Nord-Afrika og Midt-Østen, spesielt Egypt, og borgerkrig i Libya, ideelt bør sees positivt, anser vi dette som prosesser som vil ta lang tid og med usikkert utfall. Situasjonen er svært uoversiktlig og mye kan skje bla i forhold til Israel, oljeleveranser etc. Oljeprisen vil ganske sikkert forbli høy. Hvis den stiger ytterligere, kan det bli svært negativt for verdensøkonomien og den påbegynte vekst. Man kan håpe at den gryende demokratisering i disse landende også vil bidra til med åpne økonomiske strukturer og høyere levestandard for innbyggerne. Men, det er langt frem. Et paradoks: Norge sender fly til de allierte operasjoner i Libya og er dermed i krig med de risiki det medfører. Derimot, å sende marinefartøyer til Aden-bukta som ca. 1.000 norskeide skip gjennomseiler hvert år, og dermed å delta i en internasjonal styrke der, er svært vanskelig. Logikk? De tragiske konsekvensene av katastrofen i Japan er fortsatt uavklarte selv om det antas at en gjenoppbygging raskt vil igangsettes. Dette vil få store konsekvenser i forsikringsmarkedet, men kan virke positivt ellers med økt etterspørsel av varer og tjenester. Omfanget av det radioaktive utslippet, fortsatt uoversiktlig, kan derimot vise seg å være adskillig mer problematisk. www.fearnleyfinans.no • Bekymring for mange lands gjeldsbetjeningsevne, råtne statsfinanser og fare for sosial uro • US-dollarens kursfall og rolle som reservevaluta • Kinas ambisjoner på den internasjonale arena og Østens fremvekst som verdens smie og verksted • En fornyet og mer nyansert klimadebatt med fortsatt behov for internasjonal konsensus; biofuel fra landbruksprodukter er heldigvis kommet mer i bakgrunnen • Stigende oljepriser; gunstig for Norge og Oljefondet • Behovet for å stimulere til internasjonal forvaltningskompetanse i Norge Kina, India og øvrige land i øst og sør-øst Asia vil fortsette veksten og styrke sine posisjoner, relativt og absolutt. Med uavbrutt ekspansjon i Kina over flere år, vil det før eller siden komme et tilbakeslag, og hvor mye vil det bety? Kanskje lite – toget ruller og lar seg ikke stoppe. Norsk økonomi går svært godt. Selv om mange tradisjonelle industrivirksomheter er nedlagt eller utflagget, utvikles stadig nye, ikke minst innenfor oljerelatert og høyteknologisk sektor. De større bedriftene og mange mindre med spisskompetanse viser gode resultater. På tross av nødvendige tiltak overfor finansnæringen under krisen har man knapt merket denne siden, og landet har hatt god vekst og gjør det bra. BNP vokser, inflasjonen er lav, arbeidsledigheten på et minimum, kjøpekraften god, osv. I takt med bl.a. Norges økende anseelse og økonomiske størrelse og posisjon innenfor enkelte sektorer har Oslo Børs utviklet seg til en stor internasjonal markedsplass. Dette gjelder særlig for offshore, olje og fisk og mange ikke norskkontrollerte selskaper er nå notert her. Emisjonsnivået er svært høyt og overgår tallmessig mange andre land. Andre land og områder er også i siget, ikke minst i Latin-Amerika der Brasil er den store motoren, viktig for norsk eksport og investering. I det alltid problematiske Afrika ser man også en del positive tegn med levestandardøkning og voksende økonomier; flere afrikanske land har dessuten relativt lav statsgjeld. USA sliter, og selv om bankvesenet er tilbake på sporet, er vi ikke overbeviste om at de store hjelpepakkene har truffet riktig, og det er fortsatt en lang vei å gå med stor arbeidsløshet, fattigdom og bortfall av industrier, men den lave dollaren stimulerer til oppkjøp fra utlandet. Det har skjedd en radikal forandring i USA med sterk formueskonsentrasjon på et mindretall og sterkt økende inntektsforskjeller. Millioner av amerikanere lider under fortsatt tap av sine boligformuer da eiendomsmarkedet generelt fortsatt er svakt. Mange amerikanske aktiva er billige uttrykt i fremmed valuta fordi USD fortsatt svekker seg. Sosialøkonomisk empiri tilsier fortsatt valutasvekkelse i et land med underskudd både i handelsbalansen og på statsbudsjettet, men undervurder ikke “greenback-effekten” – a US dollar is still a US dollar! Flere land i Europa strever bl.a. med statsfinansene, lav konkurranseevne, redusert levestandard, høy arbeidsløshet og med sosial uro, som kanskje vil forsterkes med den pågående immigrasjon fra Afrika og Asia. Man kan ikke utelukke statsbankerotter. Både for USA og Europa vil det ta tid “å komme tilbake” og å fordøye de betydelige låneopptak som er foretatt. Med mindre inflasjonen stiger mye, forventes rentenivåene å forbli lave. Samtidig gjør høyere inflasjon og stigende renter statsgjelden mindre verdt og lettere å hanskes med! Inflasjonsfare er blitt et hett tema i det alle råvarepriser/innsatsvarer har økt betydelig i pris; dette kan bare kompenseres ved lavere produksjons- og/eller importpriser. Imidlertid, prisene på kinesiske varer forventes å stige. 2 Den norske kronens styrke er likevel et problem ved at konkurransekraft tapes. Myndighetenes dilemma er at de ønsker å sette opp renten for å unngå overoppheting og et for stort forbruk, men økte renter vil styrke kronen og minske konkurransekraften ytterligere. Man kan også risikere at en så åpen økonomi som den norske får en valuta som utvikler seg til en slags reserve a la CHF, og dermed ut av hånd for Norges Bank. Som kjent er Norge i den misunnelsesverdige posisjon ved i stor grad å eksportere varer som øker i verdi samtidig som importen ikke gjør det. I tillegg har Norge et såkalt dobbeltoverskudd, dvs. både på handelsbalansen og på statsbudsjettet, og med et oljefond (Statens Pensjonsfond Utland) som har passert en forvaltningskapital på NOK 3.000 milliarder dersom man skal stole på regnskapet. Debatten om behovet for mer uavhengighet av administrasjonen og det politikersammensatte styret i Norges Bank fortsetter. Likeledes om man ikke bør dele det opp i flere fond a la de svenske AP-fondene for å oppnå benchmarking og konkurranse – i dag har man få å sammenligne seg med, og konstruktiv kritikk imøtegåes. Vi ønsker også å ri vår gamle kjepphest om behovet for Oljefondet og Staten i større grad å knytte til seg norsk finans- og forvaltningsekspertise. Både fordi den er god, men også for derved å bidra til ytterligere oppbygning av slik virksomhet i Norge, slik at dette kan bli en ny norsk industri i takt med bortfall Eiendomsrapport 2011 av andre. Er det ikke snart på tide å innse at dyr utenlandsk ekspertise ikke alltid behøver å være bedre enn norsk? Det virker som om investorene har begynt å glemme de negative resultatene av krisen og daverende tap, og at de nå er tilbake i “investeringsmodus”. I eiendomsmarkedet er det i 2010 gjennomført mange transaksjoner og gjort et betydelig antall prosjekter plassert på investorer. Potensielle selgere som lenge var tilbakeholdne og misfornøyde med hva som kunne oppnås av pris, er nå er også tilbake på banen. Således ble transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge for 2010 ca. NOK 39 mrd. På tross av en sterk NOK, har vi ulikt i tidligere år, i 2010 ikke registrert mange betydelige eiendomskjøp fra norsk side utenfor Norden (Oljefondets kjøp i London unntatt). Erfaringen er at høye transaksjonskostnader, tungvinte prosesser og vanskelig kapitaltilgang for enkeltstående prosjekter i utlandet er en hemsko. Norske og svenske bankers utlånsvillighet til gode prosjekter har økt; absolutt og utmålingsmessig, og marginene er kommet ned. Norges Bank har satt opp styringsrenten til 2% p.a.; renten på flytende lån inkl. margin ligger rett over 4% p.a. og for lange bindinger 1–1,5 prosentpoeng over. Det lave rentenivået har “smurt” investeringslysten. Et sunt “yield gap”, dvs. forskjellen mellom oppnåelig lånerente og et eiendomsprosjekts direkteavkastning, gjør en investering attraktiv som et langsiktig alternativ og derfor er eiendom en aktivaklasse mange vil ha i sin portefølje. Flere eksisterende prosjekter gjort tidligere, drar på lån med høye renter bundet for lange perioder. Eiendommer med slike rentebindinger har et cash flow potensiale og vil ofte tilbys for salg når rentebindingene utløper. Annenhåndsmarkedet for eiendomsandeler/aksjer har også tatt seg opp; dette marked særpreges ved at erverv kan gjøres til under antatt substansverdi i forhold til hva som kan oppnås ved et senere salg av underliggende eiendom. EIENDOMSMARKEDET Det er fortsatt stor etterspørsel etter eiendomsprosjekter og yielden (dvs. netto leie uttrykt i % av kostpris) har touchet ca. 5,5% for prestisjebygg i Oslo, der ledigheten har flatet ut. Dette yieldnivå er godt ned fra fjoråret. Dog gjøres fortsatt mange transaksjoner til yield regnet av eiendomsprisen www.fearnleyfinans.no til ca. 7%, og markedet er nyansert i forhold til type og beliggenhet (altså mer enn 7%). Høyest priser oppnås sentralt i Oslo og i regionen rundt Stavanger. Markedet preges av alle typer kjøpere, og f.eks. både livselskaper og syndikeringsselskaper er aktive, og utlendinger. Et bredt og sammensatt spekter av kjøpere gavner markedet. Volumet av omsatte eiendommer i 2011 forventes å bli like høyt som i 2010, dvs. minst som nevnt ca. NOK 39 mrd. Det er idag lite som tyder på at ledighetsnivået for næringseiendom skal stige i de store byene. Befolkningen i Norge vokser og det er et oppdemmet behov for leiligheter, men nå er det igangsatt mange nye utbyggingsprosjekter i byene. Flere av disse syndikeres til investorer. Leienivåene er svakt oppadgående, særlig for gode lokaler. Ledighet i Oslo-området er anslått til 8%, og mye må forbedres/ saneres. I lys av boligbehovet, skjer det fortsatt en viss konvertering til boliger fra forretningsbygg. Siden vår siste rapport og gjennom de senere år har Fearnley Finans fortsatt vært meget aktiv og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av ca. 30 eiendomsprosjekter med til sammen ca. 590.000 kvm og med en antatt markedsverdi over NOK 6 mrd. Siden 1994 har vi lagt ut 87 prosjekter, hvorav 57 også er blitt solgt med svært gode resultater for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 12 mrd. Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt – årlig forrentning (IRR) på ca. 44%. Med en vedvarende høykonjunktur, et fortsatt gunstig rentenivå og forbedrede priser, vil fremtidige salg av eksisterende prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Kjøp i vår regi vil skje i henhv. KS, AS eller DIS. Beskrivelse og vurderinger av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS’er uten restansvar. KS og DIS kan være mer hensiktsmessig og skattemessig gunstig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år, men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidede avtalemekanismer med såkallte “triggerklausuler”, minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonær3 avtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også for andre prosjektmeglerforetak. Vårt hjertesukk er fortsatt at inntektsskatten inkl. “kakseskatt” o.l. fortsatt er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatten og arveavgift, som er opphevet i de fleste land. Som et resultat beskattes utlendingers aksjeinnehav gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere formuesskatt. Dette gir dem en fordel og nordmenns krav til avkastning blir høyere for å kompensere for negativ skatteeffekt. Det virker som om Staten glemmer at noen tross alt må eie aksjene notert på Oslo Børs, og er norske dårligere eiere enn utlendinger? Vi forventer fortsatt utflytting av nordmenn til utlandet, og disse vil ta med seg sine formuer, selskaper og organisasjoner. Blir ikke “la dem bare dra” argumentet da litt enkelt? Imidlertid, det understrekes at våre prosjekter uansett er gunstigere enn mye annet i et skatte- og arveavgiftsmessig perspektiv. En bekymringsfull utvikling er den tiltagende innføring av kommunal eiendomsskatt, og ofte til høyeste sats fra starten. Vi spår at dette blir et hett tema i årets valgkamp. DENNE RAPPORTEN – HVORDAN BRUKE DEN? Meningen er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter for deltagelse når prosjekter blir lagt ut eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, overskudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker i Fearnley Finans. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid – et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, april 2011 Med vennlig hilsen Fearnley Finans Eiendom ASA Eiendomsrapport 2011 www.fearnleyfinans.no 4 Eiendomsrapport 2011 OM FEARNLEY FINANS EIENDOM ASA Fearnley Finans Eiendom, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agentvirksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da store kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans Eiendom så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og Fearnley Finans Management AS, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. Selskapene tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivningsog finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 13 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendomsportefølje på over NOK 6 mrd innenfor alle betydelige segmenter. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse FEARNLEY FINANS Bankrelasjoner Skatteoptimalisering Annenhånds omsetning Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. VIRKSOMHETSOMRÅDER Direkteinvesteringer Corporate fi nance Finansiering Forretningsførsel • tilretteleggelse ved kjøp • egenkapitalsyndikering og lånefinansiering • omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet • salg • rådgivning • fusjoner & oppkjøp • emisjonsbistand • joint venture • leasing • mezzanine finansiering • pantelånsfinansiering • forretningsførsel og regnskap • forvaltning og oppfølgning www.fearnleyfinans.no 5 Eiendomsrapport 2011 AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER Alle tall i MNOK Prosjekt 1 Lørenskog Næringspark KS Segment Stiftet Kjøpesum Kombi 1995 Solgt Salgssum 82,00 1998 253,50 Utdelinger i% Endring Innbetalt EK Utdelinger innbetalt EK IRR 171,50 16,20 10,74 66% 122% 32% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 1996 97,38 1999 100,25 2,87 10,38 3,50 34% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 1994 82,40 1999 85,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 1996 29,55 1999 55,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel 1997 18,76 1999 23,50 4,74 2,00 - - 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi 1997 712,00 2000 696,00 -16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor 1997 215,00 2000 249,67 34,67 20,00 - - 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi 1999 21,50 2002 102,50 81,00 17,30 - - 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor 2000 101,52 2002 110,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel 2000 75,03 2003 89,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2000 172,50 2003 211,25 38,75 15,00 - - 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,75 2003 93,00 5,25 12,65 - - 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2000 180,00 2004 207,38 27,38 21,90 - - 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2000 181,50 2004 197,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 52% 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,00 2004 70,70 20,70 7,00 5,00 71% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,30 2004 210,00 46,70 34,10 - - 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,14 2005 145,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2000 132,00 2005 146,00 14,00 15,00 - - 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,30 2005 56,00 14,70 5,20 - - 36% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS Kontor 2004 410,00 2005 495,00 85,00 90,00 - - 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,30 2005 49,00 -4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,10 2005 67,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi 1997 32,24 2005 37,00 4,76 40,00 5,80 15% 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1) Utvikling 2003 34,85 2005 44,88 10,03 13,50 - - 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk 2001 59,00 2005 82,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,50 2005 94,00 26,50 3,51 - - 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,00 2005 39,00 -2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,00 2005 214,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien 24-26 KS Kontor 2001 131,40 2005 170,00 38,60 15,15 - - 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1455,89 2005 1 592,10 100,00 199,01 - - 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,24 2005 121,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor 1998 114,60 2006 150,00 35,40 14,20 - - 19% Industri 2000 660,00 2006 1 010,00 350,00 70,00 - - 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,63 2006 151,00 22,38 22,00 - - 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2000 79,44 2006 172,00 92,56 14,00 - - 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,27 2006 55,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% 37 Haslevangen 16 KS 2) Kontor 2001 40,75 2006 38,00 -2,75 4,50 0,23 5% -14% 38 Lørenfaret KS Kombi 1999 55,00 2006 105,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,00 2006 169,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,00 2006 270,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,00 2006 492,50 43,50 89,00 - - 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,00 2006 668,00 128,00 54,00 - - 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor 1997 64,58 2006 70,00 5,42 6,00 - - 16% Utvikling 2005 402,00 2006 n/a n/a 71,12 - n/a 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi 2003 124,00 2006 168,00 44,00 21,30 6,00 28% 42% 46 Økern Park KS 4) Kontor 2001 285,00 2007 371,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% 33 Raufoss Næringspark KS 44 Skøyen Næringseiendom AS 3) 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS 48 Leangbukta Marina AS Kombi 1999 148,11 2007 263,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% Logistikk 2006 105,00 2007 115,74 10,74 27,50 - - 57% 40% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi 2005 94,00 2007 115,00 21,00 20,90 2,88 14% 50 Askim Næringspark KS 5) Kombi 2004 79,00 2007 248,00 169,00 14,80 - - 61% 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor 2003 90,20 2007 121,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,13 2007 113,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,15 2007 143,00 25,85 20,00 - - 35% 54 Hasle Utvikling AS 6) Utvikling 2007 983,30 2008 n/a n/a 317,20 - - n/a 55 SkøyenHagen AS Utvikling 2004 800,53 2008 1001,54 201,1 74,11 186,81 252% 29% 56 Pilestredet Park Invest AS Utvikling 2005 98,00 2009 n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% 57 Hellerudsletta Eiendom 7) Utvikling 2007 140,00 2010 n/a n/a 55,00 n/a - n/a 11 376 12 329 2 489 1 918 461 201 233 47 34 8 26% 44% Sum Gjennomsnitt Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer den 01.09.2005. Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler. Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer. Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, ett i 2005 og ett i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer. Note 7) Forretningsførsel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS. www.fearnleyfinans.no 6 Eiendomsrapport 2011 TRANSAKSJONSVOLUM Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom basert på stiftelsesverdier. Fearnley Finans Eiendom kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/ salg) på ca. NOK 28 mrd. TRANSAKSJONSVOLUM I ANTALL PROSJEKTER Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans Eiendom. Pr. 31.12.2010 forvalter Fearnley Finans 30 eiendomsprosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 6 mrd. GJENNOMSNITTLIG AVKASTNING PR. ÅR FOR SOLGTE PROSJEKTER Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til 2009. Fearnley Finans Eiendom har totalt realisert eiendom for ca. NOK 12,3 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 57 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 44%(IRR). www.fearnleyfinans.no 7 Eiendomsrapport 2011 PORTEFØLJEOVERSIKT Alle tall i NOK Side Prosjekt Segment Beliggenhet 10 AK Eiendomsinvest AS Industri Sør/vest Norge 11 Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria 12 EiendomsInvest 2009 AS 2. hand n/a 13 14 Størrelse bygg (kvm) Uinnkalt Estimert Estimert VEK ansvarskapital eiendomsverdi pr. 1% pr. 1% Brutto leie 2011 83 380 634 055 000 871 000 - - n/a n/a - - 16 717 184 000 000 420 000 - 14 200 000 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/Næring Sverige 70 300 385 653 000 775 000 - 41 613 000 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kontor 15 914 138 266 000 804 000 120 000 11 057 000 15 Grini Næringspark KS Kontor Bærum 7 958 53 160 000 122 000 70 000 4 363 000 16 Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk Hamar 12 132 112 524 000 237 000 100 000 8 653 000 17 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 25 000 329 951 000 1 221 000 - 26 837 000 18 Hotellinvest Holding AS Hotell Danmark 36 000 645 195 000 1 217 000 - 49 726 000 19 Kjeller Teknologibygg KS Kontor Kjeller 14 112 262 006 000 1 015 000 12 000 19 799 000 20 Kjelsåsveien Invest AS Kontor Oslo 11 089 124 667 000 267 000 - 10 275 000 21 KombiEiendom Invest AS Industri Skien/Drammen 85 339 411 815 000 668 000 - 27 542 000 Oslo 46 313 000 22 Leiraveien Holding KS Logistikk Oslo 10 870 104 171 000 161 000 100 000 7 527 000 23 Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen 17 629 149 131 000 479 000 - 11 576 000 24 Millennium Property KS Utvikling Oslo 8 968 318 040 000 650 000 - - 25 Moss Eiendomsinvest AS Kombi Moss 4 217 72 014 000 176 000 - 5 271 000 26 Nordania Eiendom AS Logistikk Danmark 45 108 344 178 000 879 000 - 24 197 000 27 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel Oslo 7 796 190 166 000 405 000 - 13 603 000 28 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer 29 Ski Skolebygg KS Skole Ski 30 Stavanger Property Invest AS Div. 31 Sven Oftedalsvei Holding KS Kombi 32 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel 33 Torp Eiendomsinvest AS Kontor 34 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 7 105 35 Tunsberghus Eiendom AS Tønsberg 8 285 36 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/Næring Sverige 10 580 37 Union Universitetsboliger AS Bolig Sverige 4 200 38 Vinterbro Eiendomsinvest AS Kombi Oslo 15 991 232 489 000 39 Wexels Plass AS Utvikling Oslo Kontor 16 750 141 710 000 321 000 - 10 761 000 7 700 186 686 000 451 000 - 13 428 000 Stavanger 17 705 272 645 000 588 000 - 21 668 000 Oslo 21 378 312 473 000 725 000 30 000 21 186 000 Kristiansand 4 485 82 920 000 165 000 - 6 419 000 Sandefjord 3 826 58 155 000 183 000 - 4 557 000 158 771 000 130 000 120 000 11 204 000 127 457 000 309 000 - 10 297 000 87 231 000 152 000 - 8 738 000 44 273 000 91 000 - 3 501 000 462 000 - 15 953 000 Sum 441 30 960 000 420 000 - - 590 975 6 194 762 000 14 434 000 - 450 264 000 PROSJEKTENES FORDELING PR. SEGMENT 2 hand; 3 % 2. Logistikk; 12% Figuren viser prosjektenes fordeling pr. segment basert på estimert eiendomsverdi pr. 31.12.2010. Industri;18% Bolig; 5 5% Skole; 3% % Handel; 5% % Kontor; 24% Utvikling; 6% Kom mbi; 10% Hotell; H l 13% www.fearnleyfinans.no 8 Eiendomsrapport 2011 PROSJEKTENE PROSJEKTENE 2011 2011 AK EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA AK Eiendomsinvest AS 20.11.2006 616 500 000 7 394 6,3% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 505 000 000 105 000 000 610 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 105 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Lier, Bergen, Arendal, Kristiansand og Stord Produksjon/lager Aker Solutions ASA og Wärtsilä AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 83 380 311 540 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 1 050 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Analysedato 31.12.2010 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no 9,3 år 100% - min.2% maks. 4% 100% 451 4% Fearnley Finans Management AS Mosvold & Co AS 950 000 07.07.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 90 000 9% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 5 122 000 610 352 000 615 474 000 2011E 3 034 000 610 352 000 613 386 000 2012E 1 878 000 610 352 000 612 230 000 2013E 3 108 000 610 352 000 613 460 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 6 946 000 512 225 000 519 171 000 6 565 000 497 275 000 503 840 000 6 313 000 480 575 000 486 888 000 6 062 000 463 875 000 469 937 000 96 303 000 109 546 000 125 342 000 143 523 000 7,3% 7,4% 7,6% 2011E 46 313 000 -344 000 45 969 000 -521 000 -32 586 000 -14 950 000 -2 088 000 2012E 47 471 000 -353 000 47 118 000 -531 000 -31 043 000 -16 700 000 -1 156 000 2013E 48 658 000 -362 000 48 296 000 -540 000 -29 826 000 -16 700 000 1 230 000 VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 555 569 584 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 404 000 000 69 500 000 38 725 000 512 225 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,27% 01.12.2016 7,40% 15.10.2014 6,23% 15.01.2019 6,42% 5,9 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,00% 7,25% 7,50% 656 700 000 634 055 000 612 920 000 -25 288 000 -23 703 000 -22 224 000 -514 049 000 -514 049 000 -514 049 000 117 363 000 96 303 000 76 647 000 -18 439 000 98 924 000 -18 439 000 77 864 000 -18 439 000 58 208 000 1 081 000 871 000 674 000 7 880 78% 7 600 81% 7 350 84% 3% 10% -2% -8% -8% -27% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Selskapet eier 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter. Eiendommene på Tranby (Lier), Ågotnes (Bergen), Pusnes (Arendal) Dvergsnestangen (Kristiansand) er garantert av Aker Solutions ASA som står som selvskylderkausjonist. Leieforholdet på Stord er garantert av Wärtsilä Corporation som selvskylderkausjonist. www.fearnleyfinans.no 10 Eiendomsrapport 2011 BULGARIA PROPERTY FUND AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet EIENDOMSDATA Bulgaria Property Fund AS 30.06.2005 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 10 000 000 10 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kaptialutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008 Sum innbetalt egenkapital 10 000 000 15 000 000 4 000 000 29 000 000 Sum innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Analysedato 31.12.2010 Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Størrelse tomt ca. (kvm) Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Byala – Bulgaria Utviklingstomt 38 200 60 000 Fearnley Finans Management AS Nordic Ltd. (Bulgaria) 290 000 363 000 04.07.2008 - BILDE AV EIENDOMMEN KOMMENTAR Fondet har som forretningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier tilsammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldene markedsforhold. www.fearnleyfinans.no 11 Eiendomsrapport 2011 EIENDOMSINVEST 2009 AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Analysedato 31.12.2010 Forretningsfører Andreas Haugbro Telefon: 22 93 64 51 E-post: a.haugbro@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no PORTEFØLJEINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Kostpris Kostpris investeringer ca. NOK Avsatt for uinnkalt restansvar NOK Sum investering/ avsatt uinnkalt restansvar EiendomsInvest 2009 AS 08.12.2009 Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 20 000 000 20 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Ytterligere kommitert og innbetalt kapital Prosjektpris Nøkkeltall Vektet kjøpsyield Vektet lånerente Effektiv belåningsgrad Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) Vektet gjenværende leietid Brutto eiendomseksponering basert på kostpris (ca. NOK) Antall kvm. vektet 20 000 000 20 000 000 40 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 400 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Selskapsadministrasjon Investeringsrådgiver Forretningsførsel 400 000 01.10.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 35 582 000 2 421 000 38 003 000 7,44% 5,76% 80% 14 200 000 8,4 år 184 000 000 16 717 Fearnley Finans Eiendom ASA Fearnley Finans Management AS - PORTEFØLJEOVERSIKT (NOK) Prosjekt Dagligvarelogistikk AS Festningsveien 2 IS Haugenstua Butikksenter AS Regnbuen Logistikkbygg AS Helsfyr Eiendomsinvest KS Kongsberg Industribygg AS Oslo Vest Handelseiendom AS Bergen Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Torp Eiendomsinvest AS Sum portefølje og vektete verdier Eierandel Investering1) 12% 8 601 000 10% 5 023 000 30% 4 923 000 10% 4 290 000 4% 3 664 000 5% 3 342 000 9% 3 019 000 8% 1 744 000 6% 552 000 2,5% 424 000 35 582 000 Kjøpsyield 7,3% 8,0% 7,3% 7,3% 8,1% 7,1% 7,2% 7,3% 7,6% 7,9% 7,4% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager/aksjonærlån PROGNOSE ANDELSVERDI (NOK) Antatt verdi portefølje Omløpsmidler Avsetning for uinnkalt kapital Antatt VEK VEK pr 1% IRR siden oppstart Nominell avkastning 37 801 000 1 778 000 2 421 000 42 000 000 420 000 5% 5% BILDE KOMMENTAR Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger skal tilbakebetales aksjonærene og ikke reinvesteres. Selskapet er fullinvestert. www.fearnleyfinans.no 12 Eiendomsrapport 2011 EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2010 Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no EIENDOMSDATA Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13.06.2007 435 500 000 6 195 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Parkeringsplasser 356 478 500 81 863 000 438 341 500 Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 843 400 17.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 1,5 år 100% 98% 649 2–4% Note 1) Boligporteføljen; rullerende 3 mnd. leiekontrakter (iht. svensk praksis). For Fridaskolen er gj. leietid 9 år. Forretningsbygg; vanligvis 3 års leiekontrakter ( iht. svensk praksis). 818 630 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 70 300 438 Vektet gj.v. leietid 1) Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 81 863 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Vest-Sverige Bolig/næring Div. Fearnley Finans Management AS Depoci AB - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Salg eiendom ordinært (iht. budsjett) Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 3 798 000 425 015 000 428 813 000 2011E 5 543 000 425 015 000 430 558 000 2012E 9 730 000 425 015 000 434 745 000 2013E 16 403 000 425 015 000 441 418 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 3 986 000 328 062 000 332 048 000 3 967 000 322 439 000 326 406 000 3 017 000 315 171 000 318 188 000 2 733 000 306 918 000 309 651 000 96 765 000 104 152 000 116 557 000 131 767 000 6,5% 6,6% 6,7% 2011E 47 793 000 -19 003 000 28 790 000 1 000 000 -3 284 000 -19 138 000 -5 623 000 1 745 000 2012E 48 749 000 -19 478 000 29 271 000 2 250 000 -3 316 000 -16 750 000 -7 268 000 4 187 000 2013E 49 724 000 -19 965 000 29 759 000 2 250 000 -3 349 000 -13 734 000 -8 253 000 6 673 000 680 693 707 Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 179 000 000 76 254 000 32 500 000 32 500 000 7 808 000 328 062 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,81% 21.06.2012 5,83% 21.06.2014 6,30% 28.06.2013 6,22% 30.06.2015 2,25% Flytende 5,82% 2,3 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,25% 6,50% 6,75% 460 640 000 442 923 000 426 519 000 -19 149 000 -17 908 000 -16 760 000 -328 250 000 -328 250 000 -328 250 000 113 241 000 96 765 000 81 509 000 -15 564 000 97 677 000 -15 564 000 81 201 000 -15 564 000 65 945 000 1 055 000 890 000 737 000 6 550 71% 6 300 74% 6 070 77% 7% 29% 2% 9% -3% -10% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og Vest-Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på ca. 70 300 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. www.fearnleyfinans.no 13 Eiendomsrapport 2011 GRENSESVINGEN 9 EIENDOM KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Analysedato 31.12.2010 Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 77 E-post: t.kagen@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Grensesvingen 9 Eiendom KS 10.06.1997 103 780 000 6 521 8,3% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 84 000 000 13 000 000 97 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 13 000 000 12 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 460 000 03.12.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 15 914 7 493 162 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 130 000 120 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Grensesvingen 9 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Mölnlycke Health Care AS, BSH Husholdningsapparater AS, Invacare AS, SCA Hygiene Products AS og L’Easy AS 0,9 år 100% 95% 832 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 64 000 49% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 9 334 000 131 331 000 140 665 000 2011E 9 571 000 131 331 000 140 902 000 2012E 14 004 000 131 331 000 145 335 000 2013E 19 037 000 131 331 000 150 368 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 722 000 58 983 000 59 705 000 717 000 58 342 000 59 059 000 694 000 55 778 000 56 472 000 671 000 53 214 000 53 885 000 VEK 2) 80 960 000 81 843 000 88 863 000 96 483 000 7,5% 7,6% 7,8% 2011E 11 057 000 -745 000 10 312 000 -1 438 000 -3 246 000 -641 000 -4 750 000 237 000 2012E 11 334 000 -761 000 10 573 000 -489 000 -3 087 000 -2 564 000 4 433 000 2013E 11 617 000 -778 000 10 839 000 -398 000 -2 833 000 -11 000 -2 564 000 5 033 000 Note 1) Inkl. investeringer utgjørende ca. NOK 860 000 Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 695 712 730 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Saldo 20 000 000 15 000 000 15 000 000 8 983 000 58 983 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,16% 28.11.2012 6,16% 28.10.2011 6,21% 28.11.2013 6,22% Flytende 5,88% 1,6 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 2) 7,25% 143 007 000 -7 362 000 -50 371 000 85 274 000 7,50% 138 266 000 -6 935 000 -50 371 000 80 960 000 7,75% 133 831 000 -6 536 000 -50 371 000 76 924 000 -1 217 000 84 057 000 -1 217 000 79 743 000 -1 217 000 75 707 000 847 000 804 000 763 000 Note 1) Inkl. nåverdi av annuitetsleie, utgjørende ca NOK 770 000 Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMEN Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 8 990 41% 8 690 43% 8 410 44% IRR siden oppstart Nominell avkastning 16% 601% 15% 568% 15% 536% KOMMENTAR Eiendommen er beliggende på Helsfyr, Oslo øst. Enkel adkomst, god parkeringsdekning samt gode offentlige kommunikasjoner. Eiendommen er avgrenset av Fyrstikkalléen, Malerhaugveien, Grønvold Allé og Østensjøveien foruten Grensesvingen og ligger inntil Fyrstikktorget. Strømsveien ligger like i nærheten. www.fearnleyfinans.no 14 Eiendomsrapport 2011 GRINI NÆRINGSPARK KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Analysedato 31.12.2010 Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Grini Næringspark KS 30.12.1999 54 070 000 8 539 9,8% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 2. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 41 000 000 8 000 000 6 000 000 55 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital etter innkalling nov. 2007 Uinnkalt ansvarskapital (opprinnelig NOK 9 mill.) 11 500 000 7 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - 7 958 12 155 195 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 115 000 55 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Grini Næringspark 10 & 12 – Bærum Kontor/lager/garasje Bl.a. First Rent A Car Norway AS, CBM Agenturer ANS, Pilot Pen AS og Craftec AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 3,7 år 100% 90% 763 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 1 127 000 51 409 000 52 536 000 2011E 587 000 51 409 000 51 996 000 2012E 576 000 51 409 000 51 985 000 2013E 814 000 51 409 000 52 223 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld 1) Sum passiva 775 000 39 600 000 40 375 000 730 000 37 412 000 38 142 000 684 000 35 224 000 35 908 000 637 000 33 036 000 33 673 000 VEK 2) 12 161 000 13 854 000 16 077 000 18 550 000 7,5% 7,8% 8,0% 2011E 4 363 000 -376 000 3 987 000 -525 000 -1 814 000 -2 188 000 -540 000 2012E 4 483 000 -322 000 4 161 000 -244 000 -1 740 000 -2 188 000 -11 000 2013E 4 595 000 -332 000 4 263 000 -198 000 -1 639 000 -2 188 000 238 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Inkl. kassekreditt Gj.snitt. brutto leie/utleibart areal 548 563 577 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Trekkfasilitet 1) Sum lån/vektet rente Saldo 19 400 000 9 753 000 5 575 000 4 872 000 39 600 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 4,44% Flytende 4,38% Flytende 4,22% Flytende 4,50% Flytende 3,85% - Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring Note 1) Ramme NOK 6,1 mill. VEK pr. 1% 2) 7,25% 54 993 000 -1 916 000 -39 248 000 13 829 000 7,50% 53 160 000 -1 751 000 -39 248 000 12 161 000 7,75% 51 445 000 -1 597 000 -39 248 000 10 600 000 13 829 000 12 161 000 10 600 000 138 000 122 000 106 000 6 910 72% 6 680 74% 6 460 77% 2% 20% 1% 6% -1% -8% Note 1) Utbyggingspotensiale er ikke estimert, se kommentar Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen ligger i Grini Næringspark i Østerndalen i Bærum kommune, ca 2 km. vest for Røa sentrum. Adkomst - og transportmuligheter til og fra næringsparken pr. bil og buss, samt Røabanen (t-bane) til Østerås. Grini Næringspark ble anlagt for ca. 20 år siden. Eiendommen har et utbyggingspotensial på ca. 3 800 kvm. Verdi pr. kvm. er normalt estimert til NOK 1 500 pr. kvm., som utgjør NOK 5,7 mill. www.fearnleyfinans.no 15 Eiendomsrapport 2011 HAMAR EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Andreas Haugbro Telefon: 22 93 64 51 E-post: a.haugbro@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Hamar Eiendomsinvest KS 28.06.2010 108 000 000 8 902 7,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 88 560 000 2 700 000 22 200 000 113 460 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 22 200 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Smiuhagan 10 – Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 12 132 49 455 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 9,6 år 80% 100% 708 4% Fearnley Finans Management AS 222 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 222 120 01.10.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 2 967 000 111 995 000 114 962 000 2011E 4 386 000 111 995 000 116 381 000 2012E 2 397 000 111 995 000 114 392 000 2013E 2 355 000 111 995 000 114 350 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 908 000 91 260 000 92 168 000 966 000 90 760 000 91 726 000 949 000 86 560 000 87 509 000 926 000 84 560 000 85 486 000 VEK 2) 22 794 000 24 655 000 26 883 000 28 864 000 7,3% 7,4% 7,5% 2011E 8 653 000 -495 000 8 158 000 -323 000 -4 316 000 -500 000 -1 600 000 1 419 000 2012E 8 827 000 -507 000 8 320 000 -329 000 -4 580 000 -4 200 000 -1 200 000 -1 989 000 2013E 9 003 00 -521 000 8 482 00 -338 000 -4 486 00 -2 000 000 -1 700 000 -42 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 713 720 Yieldutvikling 735 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 44 280 000 44 280 000 2 700 000 91 260 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,54% 06.07.2020 4,31% Flytende 01.07.2012 4,78% 4,7 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,00% 116 543 000 -890 000 -89 201 000 26 452 000 7,25% 112 524 000 -529 000 -89 201 000 22 794 000 7,50% 108 773 000 -191 000 -89 201 000 19 381 000 1 723 000 28 175 000 1 723 000 24 517 000 1 723 000 21 104 000 273 000 237 000 202 000 9 610 78 % 9 270 81 % 8 970 84 % n/a n/a n/a n/a n/a n/a Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er sentralt beliggende ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca. 5 200 kvm. Gjenværende leieavtalen er på over 9,5 år til “barehouse” betingelser med Posten Norge AS. www.fearnleyfinans.no 16 Eiendomsrapport 2011 HELSFYR EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Helsfyr Eiendomsinvest KS 17.11.2006 265 000 000 10 600 6,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 212 000 000 61 650 000 273 650 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 616 500 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 3,4 år 100% 94% 879 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 900 000 26.10.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 25 000 10 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 61 650 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Fyrstikkalléen 1 & 3, Helsfyr – Oslo Kontor Bl.a. Lindorff AS, Adva Optical Networking AS, Bademiljø AS og Norengros AS - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 2) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 6 023 000 321 197 000 327 220 000 2011E 6 257 000 321 197 000 327 454 000 2012E 9 389 000 321 197 000 330 586 000 2013E 13 673 000 321 197 000 334 870 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 647 000 199 103 000 201 750 000 2 549 000 190 090 000 192 639 000 2 443 000 180 077 000 182 520 000 2 321 000 169 034 000 171 355 000 VEK 1) 125 470 000 134 815 000 148 066 000 163 515 000 7,3% 7,5% 7,8% 2011E 26 837 000 -1 773 000 25 064 000 -3 339 000 -12 478 000 -9 013 000 234 000 2012E 27 508 000 -1 665 000 25 843 000 -994 000 -11 704 000 -10 013 000 3 132 000 2013E 28 195 000 -1 342 000 26 853 000 -506 000 -11 020 000 -11 043 000 4 284 000 Note 1) Inkl. årlig annuitetsleie utgjørende ca. NOK 1,4 mill. Note 2) Inkl. investeringer utgjørende ca. NOK 2,3 mill. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 037 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 063 1 089 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Saldo 102 040 000 62 680 000 28 750 000 5 633 000 199 103 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,27% 15.01.2014 6,87% 15.10.2013 5,18% 15.01.2012 4,23% Flytende 6,24% 2,6 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,00% 7,25% 341 596 000 329 951 000 -9 569 000 -8 754 000 -195 727 000 -195 727 000 136 300 000 125 470 000 7,50% 319 083 000 -7 993 000 -195 727 000 115 363 000 -6 757 000 129 543 000 -6 757 000 118 713 000 -6 757 000 108 606 000 1 329 000 1 221 000 1 120 000 13 660 58% 13 200 60 % 12 760 62 % 20 % 116 % 18 % 98 % 16 % 82 % Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen ligger sentralt på Helsfyr i Oslo med enkel adkomst og god eksponering mot Strømsveien, Fyrstikkalléen og Grenseveien. Det er gode offentlige kommunikasjoner i tilknytning til eiendommen og god parkeringsdekning. Største leietakere er Lindorff, Steria, Adva, Hurtigruta Carglass og Bademiljø. www.fearnleyfinans.no 17 Eiendomsrapport 2011 HOTELLINVEST HOLDING AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Selskapsverdi ved stiftelse ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield selskapsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Hotellinvest Holding AS 21.12.2006 600 125 000 16 670 6,1% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital (tilsvarende NOK 138 mill) Prosjektpris ved stiftelse 492 225 000 125 455 000 617 680 000 Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 125 455 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% (NOK 1 380 000) Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 36 000 56 500 557 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (DKK) Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 1 255 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt København Hotell Scandic Hotels AS og Choice Hotels Scandinavia ASA 9,2 år 100% 100% 1 183 Fearnley Finans Management AS Norgani Hotels AS 1 400 000 07.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (DKK) Tilbakebetalt i % av innbetalt 478 000 38% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (DKK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (DKK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 2 696 000 596 490 000 599 186 000 2011E 2 498 000 596 490 000 598 988 000 2012E 2 854 000 596 490 000 599 344 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 5 558 000 461 725 000 467 283 000 5 440 000 451 725 000 457 165 000 5 321 000 441 725 000 447 046 000 VEK 2) 131 903 000 141 823 000 152 298 000 6,8% 6,9% 2011E 47 448 000 -5 892 000 41 556 000 -901 000 -26 488 000 -2 365 000 -10 000 000 -2 000 000 -198 000 2012E 48 634 000 -6 039 000 42 595 000 -923 000 -25 966 000 -2 350 000 -10 000 000 -3 000 000 356 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 318 Yieldutvikling 1 351 FINANSIERINGSSTRUKTUR (DKK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 430 000 000 24 725 000 7 000 000 461 725 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (DKK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,74% 19.12.2012 5,68% 19.12.2012 4,29% 31.12.2012 5,71% 2 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,50% 6,75% 7,00% 639 323 000 615 644 000 593 657 000 -20 812 000 -19 154 000 -17 615 000 -464 587 000 -464 587 000 -464 587 000 153 924 000 131 903 000 111 455 000 -20 777 000 133 147 000 -20 777 000 111 126 000 -20 777 000 90 678 000 1 435 000 1 215 000 1 011 000 17 760 72% 17 100 75% 16 490 78% 12% 52% 9% 35% 5% 19% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Norgani Hotels AS garanterer brutto leie og drift frem til 31.12.2012 dvs. “barehouse” struktur. Clarion Hotel Copenhagen: Beliggende i Sydhavn i København, ca. 6,5 km fra København lufthavn (Kastrup). God beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 216 rom for utleie. Scandic Hotel Kolding: ca. 30 minutters kjøring fra Billund lufthavn og Legoland. Hotellet har en god beliggenhet i forhold til motorvei E45. Hotellet har 186 rom for utleie. Scandic Hotel Hvidovre: ca. 8 km fra København sentrum og 15 minutter fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til motorvei E20 og E21. Hotellet har 207 rom for utleie. Scandic Hotel Glostrup: ca. 9,7 km fra København sentrum og 14,5 km fra Kastrup. Hotellet har god beliggenhet i forhold til Helsingør-motorveien. Hotellet har 120 rom for utleie. www.fearnleyfinans.no 18 Eiendomsrapport 2011 KJELLER TEKNOLOGIPARK KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Jarle Lome Telefon:22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Kjeller Teknologipark KS 17.12.1999 167 125 000 11 895 8,9% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 65 000 000 12 350 000 7 000 000 84 350 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 7 000 000 1 200 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% (opprinnelig NOK 7,5 mill.) Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 14 050 15 500 320 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 70 000 12 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Instituttveien 6, 8 og 10 – Kjeller Kontor Bl.a. Rainpower AS, Kongsberg Gruppen ASA og Scandpower AS 6,7 år 100% 100% 1 078 2% Fearnley Finans Management AS Complete Consulting AS 175 000 26.01.2005 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 227 000 324% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto avdrag/opptrekk nytt lån Estimert skatt 2) Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 940 000 253 326 000 254 266 000 2011E 3 658 000 253 326 000 256 984 000 2012E 7 422 000 253 326 000 260 748 000 2013E 12 544 000 253 326 000 265 870 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 362 000 147 713 000 150 075 000 1 867 000 153 000 000 154 867 000 1 617 000 153 000 000 154 617 000 1 617 000 153 000 000 154 617 000 VEK 2) 104 191 000 102 117 000 106 131 000 111 253 000 7,0% 7,1% 7,3% 2011E 19 799 000 -500 000 19 299 000 -4 390 000 -9 428 000 -50 000 5 287 000 -8 000 000 2 718 000 2012E 20 185 000 -513 000 19 672 000 -3 951 000 -8 737 000 -50 000 -3 170 000 3 764 000 2013E 20 689 000 -525 000 20 164 000 -3 962 000 -7 534 000 -50 000 -3 496 000 5 122 000 Note 1) Inkl. kostander tilknyttet “kompensasjonsavtale” Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 409 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 437 1 473 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Sum lån/vektet rente Saldo 50 000 000 32 000 000 22 000 000 43 713 000 147 713 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 7,07% 15.10.2015 7,09% 15.10.2012 5,01% 15.04.2012 4,08% Flytende 5,88% 2,2 år 6,75% 7,00% 272 217 000 262 006 000 -9 395 000 -8 680 000 -149 135 000 -149 135 000 113 687 000 104 191 000 Over-/underkurs rentesikring -5 283 000 VEK inkl. over-/underkurs rentesikring 108 404 000 7,25% 252 499 000 -8 015 000 -149 135 000 95 349 000 -5 283 000 98 908 000 -5 283 000 90 066 000 1 110 000 1 015 000 927 000 Eiendoms verdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) 19 375 54% 18 648 56% 17 971 59% IRR siden oppstart Nominell avkastning 33% 1810% 32% 1674% 31% 1224% VEK pr. 1% 2) Note 1) Fratrukket verdi “kompensasjonsavtale” Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs BILDE AV EIENDOMMENE KOMMENTAR Eiendommen består av 4 nabobygg som befnner seg i teknologimiljøer ved Kjeller utenfor Lillestrøm. Prosjektet innehar i tillegg tilstøtende tomt som kan bebygges med ytterligere ca. 10 000 kvm. www.fearnleyfinans.no 19 Eiendomsrapport 2011 KJELSÅSVEIEN INVEST AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendosverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield selskapsverdi ved stiftelse Kjelsåsveien Invest AS 15.06.2007 124 000 000 11 895 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 99 200 000 23 500 000 122 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon 25.03.2010 Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 1 064 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Festetomt (kvm) Parkeringsplasser Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 3,2 år 100% 100% 889 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 80 000 09.10.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 11 089 12 129 150 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 246 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Kjelsåsveien 168 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Norske systemarkitekter AS og Polyfloor Norge NUF 4 000 2% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 2 330 000 119 891 000 122 221 000 2011E 3 046 000 119 891 000 122 937 000 2012E 4 859 000 119 891 000 124 750 000 2013E 7 266 000 119 891 000 127 157 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 163 000 91 760 000 92 923 000 1 154 000 89 280 000 90 434 000 1 009 000 86 800 000 87 809 000 992 000 84 320 000 85 312 000 VEK 29 298 000 32 503 000 36 941 000 41 845 000 7,5% 7,8% 8,0% 2011E 10 275 000 -925 000 9 350 000 -571 000 -5 583 000 -2 480 000 716 000 2012E 10 659 000 -929 000 9 730 000 -370 000 -5 067 000 -2 480 000 1 813 000 2013E 10 873 000 -934 000 9 939 000 -379 000 -4 673 000 -2 480 000 2 407 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 927 961 981 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 49 100 000 26 100 000 16 560 000 91 760 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,29% 15.06.2017 5,94% 15.03.2012 6,42% 15.06.2012 6,21% 4,1 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,25% 128 966 000 -5 077 000 -90 593 000 33 296 000 7,50% 124 667 000 -4 776 000 -90 593 000 29 298 000 7,75% 120 645 000 -4 495 000 -90 593 000 25 557 000 -5 187 000 28 109 000 -5 187 000 24 111 000 -5 187 000 20 370 000 307 000 267 000 230 000 11 630 71% 11 240 74% 10 880 76% 7% 26% 3% 10% -1% -5% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. www.fearnleyfinans.no 20 Eiendomsrapport 2011 KOMBIEIENDOM INVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse KombiEiendom Invest AS 06.07.2006 420 000 000 4 922 6,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Festetomt (kvm) 344 800 000 85 200 000 430 000 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 852 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Drammen 43 830 53 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 85 200 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Kjerraten 16 – Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 – Skien Kontor/lager ABB AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Skien 41 509 53 000 33 931 10,4 år Særskilt iht. leiekontrakt 100% 332 4% Fearnley Finans Management AS 920 000 06.11.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 165 000 19% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 5 943 000 393 411 000 399 354 000 2011E 10 084 000 393 411 000 403 495 000 2012E 12 304 000 393 411 000 405 715 000 2013E 15 671 000 393 411 000 409 082 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 3 719 000 323 050 000 326 769 000 3 662 000 318 050 000 321 712 000 3 572 000 310 050 000 313 622 000 3 295 000 302 050 000 305 345 000 72 585 000 81 783 000 92 093 000 103 737 000 6,8% 6,9% 7,1% 2011E 27 542 000 -120 000 27 422 000 -672 000 -17 595 000 -14 000 -5 000 000 4 141 000 2012E 28 182 000 -123 000 28 059 000 -688 000 -17 134 000 -17 000 -8 000 000 2 220 000 2013E 28 849 000 -126 000 28 723 000 -706 000 -16 627 000 -23 000 -8 000 000 3 367 000 VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 323 330 338 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 153 250 000 100 000 000 69 800 000 323 050 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,43% 31.12.2013 5,43% 31.12.2018 5,86% 15.01.2014 5,53% 4,6 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring 6,50 % 6,75 % 427 522 000 411 815 000 -19 818 000 -18 404 000 -320 826 000 -320 826 000 86 878 000 72 585 000 7,00 % 397 227 000 -17 091 000 -320 826 000 59 310 000 -11 548 000 75 330 000 -11 548 000 61 037 000 -11 548 000 47 762 000 811 000 668 000 535 000 5 010 76 % 4 830 78 % 4 650 81 % 3% 15 % -1 % -2 % -5 % -18 % VEK pr. 1% 2) Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 8,5 mill. Note2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE Drammen Skien IRR siden oppstart Nominell avkastning Drammen Skien KOMMENTAR Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er hovedleietaker i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS (tidligere ABB Norsk Kabel AS). Skien eiendommen ligger sentralt ved togstasjonen, rett bak Statens hus. ABB AS har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum 12 år. www.fearnleyfinans.no 21 Eiendomsrapport 2011 LEIRAVEIEN HOLDING KS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Leiraveien Holding KS 21.06.2006 107 500 000 9 890 6,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån 2. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 71 000 000 20 400 000 18 500 000 109 900 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 500 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 10 870 20 500 25 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 10,2 år 80% 100% 634 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 185 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Leiraveien 17 – Lillestrøm Logistikk Nokian Dekk AS Fearnley Finans Management AS 160 000 10.02.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 8 500 5% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 723 000 100 756 000 101 479 000 2011E 1 463 000 100 756 000 102 219 000 2012E 1 999 000 100 756 000 102 755 000 2013E 2 818 000 100 756 000 103 574 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 921 000 83 300 000 84 221 000 900 000 81 375 000 82 275 000 875 000 78 975 000 79 850 000 849 000 76 575 000 77 424 000 VEK 17 258 000 19 944 000 22 905 000 26 150 000 7,0% 7,1% 7,3% 2011E 7 527 000 -235 000 7 292 000 -265 000 -4 362 000 -1 925 000 740 000 2012E 7 678 000 -236 000 7 442 000 -271 000 -4 235 000 -2 400 000 536 000 2013E 7 831 000 -236 000 7 595 000 -278 000 -4 098 000 -2 400 000 819 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 692 706 720 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 54 610 000 15 890 000 12 800 000 83 300 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,55% 30.06.2018 7,11% 17.01.2011 5,10% 15.10.2015 5,78% 5,7 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,75% 108 030 000 -3 762 000 -83 498 000 20 770 000 7,00% 104 171 000 -3 415 000 -83 498 000 17 258 000 7,25% 100 579 000 -3 092 000 -83 498 000 13 989 000 -2 386 000 18 384 000 -2 386 000 14 872 000 -2 386 000 11 603 000 196 000 161 000 128 000 9 940 77% 9 580 80% 9 250 83% 2% 28% -2% -8% -7% -26% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen ligger i Leiraveien 17 i etablert lager/distribusjonsområde like ved Åråsen i Lillestrøm. Det er kort avstand til E6, 20 minutters kjøring til Oslo sentrum og til Gardermoen flyplass. Eiendommen benyttes til hovedkontor og distribusjonslager for Nokian Dekk AS. www.fearnleyfinans.no 22 Eiendomsrapport 2011 LOGISTIKKBYGG AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Logistikkbygg AS 10.06.2008 134 100 000 7 607 7,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 94 109 000 37 630 000 131 739 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 37 630 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Lillestrøm 11 864 23 700 Bergen 5 756 10 660 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 376 300 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Leiraveien – Lillestrøm og Kokstaddalen – Bergen Logistikk Ontime Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS 11,3 år 100% 100% 617 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 70 000 19% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 6 090 000 141 150 000 147 240 000 2011E 4 920 000 141 150 000 146 070 000 2012E 5 087 000 141 150 000 146 237 000 2013E 5 280 000 141 150 000 146 430 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 356 000 94 109 000 95 465 000 1 346 000 93 433 000 94 779 000 1 308 000 90 729 000 92 037 000 1 270 000 88 025 000 89 295 000 VEK 51 775 000 51 291 000 54 200 000 57 135 000 7,3% 7,4% 7,5% 2011E 11 576 000 -764 000 10 812 000 -1 130 000 -6 346 000 -676 000 -3 830 000 -1 170 000 2012E 11 865 000 -896 000 10 969 000 -389 000 -6 263 000 -2 704 000 -1 446 000 167 000 2013E 12 162 000 -918 000 11 244 000 -399 000 -6 062 000 -146 000 -2 704 000 -1 740 000 193 000 Note 1) Inkl. ekstraordinær vedlikeholdskostnad i 2011 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 657 673 690 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 66 000 000 28 109 000 94 109 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,84% 15.07.2018 6,69% 15.07.2018 6,79% 8,5 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,00% 154 457 000 -8 461 000 -89 375 000 56 621 000 7,25% 149 131 000 -7 981 000 -89 375 000 51 775 000 7,50% 144 160 000 -7 534 000 -89 375 000 47 251 000 -7 667 000 48 954 000 -7 667 000 44 108 000 -7 667 000 39 584 000 528 000 479 000 434 000 8 760 61% 8 460 63% 8 180 65% 21% 59% 17% 46% 13% 34% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Prosjektet består av to logistikkeiendommer på til sammen ca. 17.620 kvm, beliggende hhv. Lillestrøm og Bergen. Eiendommene er utleid på lange kontrakter til hhv. Ontime Logistics Norge AS og Mesterbakeren AS. www.fearnleyfinans.no 23 Eiendomsrapport 2011 MILLENIUM PROPERTY KS Prosjektmegler Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Andreas Haugbro Telefon: 22 93 64 51 E-post: a.haugbro@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse EIENDOMSDATA Millennium Property KS 31.12.1999 46 125 000 9,3% Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital Uinnkalt ansvarskapital Sum innbetalt egenkapital Beliggenhet Type eiendom Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Olaf Helsets vei 1 – Oslo Utviklingsprosjekt bolig Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Leiligheter (antall) Parkeringsplasser 14 000 000 14 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1 % Uinnkalt ansvarskapital pr. 1 % (opprinnelig NOK 6,9 mill.) Analysedato 31.12.2010 Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Prosjektledelse 140 000 - 8 968 7 225 135 135 Fearnley Finans Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS 100 000 01.03.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 57 000 41% PROGNOSE VEK PR. 31.12 (NOK) Anslått VEK pr. 1% (før skatt) 1) Low case 600 000 Base case 650 000 High case 700 000 Note 1) Tallet er forbundet med stor usikkerhet og er avhengig av resultatet av bl.a. byggekostnader og salgspris. Nominell avkastning FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Byggelånsramme Sum lån/vektet rente Saldo 253 000 000 253 000 000 369% 405% 441% FREMDRIFTSPLAN Oppstart byggearbeider Antatt ferdigstillelse Antall leiligheter solgt Rente Rentebinding 4,90 % Flytende 4,90 % - 1. kvartal 2011 ultimo 2. kvartal 2012 91 av 135 BILDE AV EIENDOMMEN KOMMENTAR Skullerud Torg er utviklet fra en forretningsgård som utleieprosjekt til et leilighetsutviklingsprosjekt beliggende sentralt på Skullerud, sydøst i Oslo, og med umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon, butikker, serveringssteder m.m. Det er kort vei til sentrum, samt at nærhet til marka gir meget gode rekreasjonsmuligheter. Prosjektet forventes ferdigstilt sommer 2012. www.fearnleyfinans.no 24 Eiendomsrapport 2011 MOSS EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Andreas Haugbro Telefon: 22 93 64 51 E-post: a.haugbro@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Moss Eiendomsinvest AS 20.12.2010 71 280 500 16 903 7,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 52 747 570 18 000 000 70 747 570 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 18 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 180 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Tykkemyr 27 – Moss Kontor/lager Hansen Protection AS (Helly Hansen Pro AS) og Fire Fighting Systems AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 4 217 9 012 72 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 9,2 år 100% 100% 1 250 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 1 036 000 69 160 000 70 196 000 2011E 3 392 000 69 160 000 72 552 000 2012E 2 383 000 69 160 000 71 543 000 2013E 1 893 000 69 160 000 71 053 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 87 000 52 748 000 52 835 000 589 000 52 748 000 53 337 000 568 000 50 992 000 51 560 000 547 000 49 236 000 49 783 000 VEK 2) 17 361 000 19 215 000 19 983 000 21 270 000 7,3% 7,4% 7,6% 2011E 5 271 000 -50 000 5 221 000 -250 000 -2 615 000 2 356 000 2012E 5 403 000 -51 000 5 352 000 -256 000 -2 749 000 -1 756 000 -1 600 000 -1 009 000 2013E 5 538 000 -53 000 5 485 000 -261 000 -2 658 000 -1 756 000 -1 300 000 -490 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 250 1 281 1 313 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 26 374 000 26 374 000 52 748 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,73% 21.12.2017 4,38% Flytende 5,05% 3,5 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,00% 74 586 000 -3 086 000 -51 799 000 19 701 000 7,25% 72 014 000 -2 854 000 -51 799 000 17 361 000 7,50% 69 613 000 -2 638 000 -51 799 000 15 176 000 532 000 20 233 000 532 000 17 893 000 532 000 15 708 000 200 000 176 000 154 000 17 690 71% 17 080 73% 16 510 76% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er oppført for Hansen Protection AS, (tidl. Helly Hansen Pro AS) og Fire Fighting System AS. Bygget ble ferdigstilt ultimo 2010. Bygget er et moderne og effektivt kombinasjonsbygg beliggende mellom veletablerte Solgaard Skog næringsområde og Moss sentrum. www.fearnleyfinans.no 25 Eiendomsrapport 2011 NORDANIA EIENDOM AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Andreas Haugbro Telefon: 22 93 64 51 E-post: a.haugbro@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Nordania Eiendom AS 24.12.2010 328 000 000 7 271 7,0% Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 236 250 000 84 200 000 320 450 000 Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 842 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - 45 108 157 800 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 84 200 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% København syd og Kolding Lager Bring Frigoscandia AS 14 år 100% 100% 512 4% Fearnley Finans Management AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (DKK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (DKK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 4 275 000 314 082 000 318 357 000 2011E 11 376 000 314 082 000 325 458 000 2012E 9 594 000 314 082 000 323 676 000 2013E 7 562 000 314 082 000 321 644 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 13 000 236 250 000 236 263 000 2 087 000 236 250 000 238 337 000 2 091 000 226 750 000 228 841 000 1 988 000 216 250 000 218 238 000 82 094 000 87 121 000 94 835 000 103 406 000 7,0% 7,1% 7,3% 2011E 23 089 000 -100 000 22 989 000 -3 855 000 -7 758 000 -4 275 000 7 101 000 2012E 23 551 000 -102 000 23 449 000 -611 000 -9 820 000 -9 500 000 -5 300 000 -1 782 000 2013E 24 022 000 -104 000 23 918 000 -619 000 -9 831 000 -10 500 000 -5 000 000 -2 032 000 VEK 2) Note 1) Inkl. rest tilretteleggelseshonorar Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 512 522 533 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (DKK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 142 000 000 94 250 000 236 250 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (DKK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 4,73 % 15.01.2018 3,25 % Flytende 4,14 % 4,3 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,75% 7,00% 340 578 000 328 414 000 -15 426 000 -14 332 000 -231 988 000 -231 988 000 93 164 000 82 094 000 7,25% 317 090 000 -13 312 000 -231 988 000 71 790 000 3 524 000 96 688 000 3 524 000 85 618 000 3 524 000 75 314 000 949 000 839 000 736 000 7 550 69% 7 280 72% 7 030 75% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Selskapet eier to logistikkbygg med god beliggenhet i København syd og Kolding. Eiendommene er leid ut på 14 års uoppsigelig leieavtale til “barehouse” betingelser med Frigoscandia AS/Bring Frigo AB - 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige tomter med utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i forhold til hovedfartsårene E45 og E20. www.fearnleyfinans.no 26 Eiendomsrapport 2011 OSLO VEST HANDELSEIENDOM AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Oslo Vest Handelseiendom AS 20.12.2007 183 500 000 23 538 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 141 350 000 39 300 000 180 650 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 39 300 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 393 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Holmenkollen, Slemdal Senter, Majorstuen og Sagene – Oslo Handel Ica Norge AS ( ca. 80% av leieinntekten) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 7 796 1 100 118 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5,7 år 94% 100% 1 620 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS Norsk Eiendomsforvaltning AS 340 000 15.11.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 75 000 19% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2009A 2 580 000 181 637 000 184 217 000 2010E 3 154 000 181 637 000 184 791 000 2011E 4 420 000 181 637 000 186 057 000 2012E 5 635 000 181 637 000 187 272 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 753 000 137 475 000 139 228 000 1 721 000 134 975 000 136 696 000 1 690 000 132 475 000 134 165 000 1 618 000 129 475 000 131 093 000 44 989 000 48 095 000 51 892 000 56 179 000 6,8% 6,9% 7,1% 2010E 13 603 000 -528 000 13 075 000 -397 000 -8 304 000 -2 500 000 -1 300 000 574 000 2011E 13 913 000 -542 000 13 371 000 -406 000 -8 131 000 -318 000 -2 500 000 -750 000 1 266 000 2012E 14 231 000 -555 000 13 676 000 -415 000 -7 817 000 -479 000 -3 000 000 -750 000 1 215 000 VEK 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 745 1 785 1 825 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 100 000 000 19 412 500 18 062 500 137 475 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,07% 15.01.2016 5,99% 15.01.2013 6,01% 15.01.2016 6,05% 4,7 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring 6,50% 6,75% 7,00% 197 385 000 190 166 000 183 462 000 -9 034 000 -8 529 000 -8 059 000 -136 648 000 -136 648 000 -136 648 000 51 703 000 44 989 000 38 755 000 -8 964 000 42 739 000 -8 964 000 36 025 000 -8 964 000 29 791 000 472 000 405 000 343 000 25 320 70% 24 390 72% 23 530 75% 12% 39% 7% 22% 2% 6% VEK pr. 1% 2) Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 2,5 mill. Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Portefølje bestående av 4 sentrale handelseiendommer, hhv. Slemdal Senter, Holmenkollveien 96, Neuberggata 19 og Thurmannsgate 12B. Eiendommene er i hovedsak leid ut til ICA (80% av leieinntekten) med tillegg av noen mindre leietagere i Slemdal senter. Eiendommene er regulert til handel og ligger i kjøpekraftige områder på Oslo vest med stort nedslagsfelt. God parkeringsdekning på egen tomt/garasje (gateparkering i Neuberggata). www.fearnleyfinans.no 27 Eiendomsrapport 2011 SENTRUMSHOTELL HOLDING KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Sentrumshotell Holding KS 13.11.2007 146 000 000 8 716 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 113 144 542 33 320 000 146 464 542 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Kapitalutvidelse pr. 15.10.2010 Uinnkalt ansvarskapital Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 366 520 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 16 750 8 597 110 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 33 320 000 3 332 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Bragernes Torg – Drammen og Storgaten – Lillehammer Hotell Rica Hotels AS 6 år n/a 100% 648 4% Fearnley Finans Management AS 300 000 13.10.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 15 000 4% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 4 463 000 138 172 000 142 635 000 2011E 3 978 000 138 172 000 142 150 000 2012E 3 876 000 138 172 000 142 048 000 2013E 4 211 000 138 172 000 142 383 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 256 000 106 311 000 107 567 000 1 203 000 101 755 000 102 958 000 1 184 000 97 199 000 98 383 000 1 141 000 92 643 000 93 784 000 35 068 000 39 192 000 43 665 000 48 599 000 7,3% 7,4% 7,6% 2011E 10 761 000 -487 000 10 274 000 -404 000 -5 799 000 -4 556 000 -485 000 2012E 11 030 000 -499 000 10 531 000 -381 000 -5 696 000 -4 556 000 -102 000 2013E 11 306 000 -512 000 10 794 000 -390 000 -5 513 000 -4 556 000 335 000 VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 642 659 675 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 78 000 000 28 311 000 106 311 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,08% 01.01.2017 3,95% 16.04.2012 5,51% 4,8 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 2) 7,00% 7,25% 146 771 000 141 710 000 -3 994 000 -3 538 000 -103 104 000 -103 104 000 39 673 000 35 068 000 7,50% 136 987 000 -3 113 000 -103 104 000 30 770 000 -5 870 000 33 803 000 -5 870 000 29 198 000 -5 870 000 24 900 000 367 000 321 000 278 000 Note 1) Utviklingspotensial på begge eiendommer er ikke hensyntatt i vurderingen av eiendomsverdien Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning 8 760 72% 8 460 75% 8 180 78% 1% 5% -3% -9% -8% -22% KOMMENTAR Prosjektet består av to hoteller som i sin helhet leies ut til Rica Hotels hhv. beliggende i Drammen og Lillehammer med kombinert minimums og omsetningsbaserte leiekontrakter. Kontraktene er på “barehouse” basis slik at leietager selv besørger alle kostnader. Begge hotellene er sentralt beliggende i sine respektive byer. Bragernes Torg i Drammen og i Storgaten i Lillehammer. Det foreligger planer for utvikling av begge eiendommer. I Drammen planlegges oppføring av nytt kontorbygg på ca. 10 000 kvm. I Lillehammer planlegges utvikling av nytt kjøpesenter i tilknytning til hotellet. Godkjent rammetillatelse foreligger. www.fearnleyfinans.no 28 Eiendomsrapport 2011 SKI SKOLEBYGG KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Ski Skolebygg KS 24.08.2006 173 000 000 22 468 6,1% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 136 000 000 36 800 000 172 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon okt. 2008 Uinnkalt ansvarskapital 36 800 000 2 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 7 700 10 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 388 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski Skole Akershus Fylkeskommune 7,8 år 75% 100% 1 534 2% Fearnley Finans Management AS Höegh Invest Eiendom AS 406 000 18.12.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 40 000 10% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostaderinkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 2 633 000 180 068 000 182 701 000 2011E 3 969 000 180 068 000 184 037 000 2012E 4 038 000 180 068 000 184 106 000 2013E 3 192 000 180 068 000 183 260 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 709 000 133 858 000 135 567 000 1 668 000 130 662 000 132 330 000 1 605 000 125 716 000 127 321 000 1 522 000 119 270 000 120 792 000 47 134 000 51 707 000 56 785 000 62 468 000 7,0% 7,1% 7,3% 2011E 13 428 000 -360 000 13 068 000 -476 000 -8 060 000 -3 196 000 1 336 000 2012E 13 680 000 -368 000 13 312 000 -486 000 -7 811 000 -4 946 000 69 000 2013E 13 936 000 -375 000 13 561 000 -497 000 -7 464 000 -6 446 000 -846 000 VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 744 1 777 Yieldutvikling 1 810 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 101 505 000 25 245 000 7 108 000 133 858 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,31% 01.09.2018 5,01% 15.04.2014 5,94% 15.10.2018 6,05% 6,9 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,75% 7,00% 193 600 000 186 686 000 -7 102 000 -6 618 000 -132 934 000 -132 934 000 53 564 000 47 134 000 7,25% 180 248 000 -6 168 000 -132 934 000 41 146 000 -4 110 000 49 454 000 -4 110 000 43 024 000 -4 110 000 37 036 000 515 000 451 000 391 000 25 140 69 % 24 240 72 % 23 410 74 % 9% 43 % 6% 27 % 2% 11 % Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som videregående skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. www.fearnleyfinans.no 29 Eiendomsrapport 2011 STAVANGER PROPERTY INVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Stavanger Property Invest AS 04.05.2007 247 000 000 13 951 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 197 600 000 12 350 000 41 600 000 251 550 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 41 600 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 17 705 27 200 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 416 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Stavanger Kontor/handel/lager/skole Rogaland Fylkeskommune, Siemens AS og Optimera AS 6,7 år 77% 100% 954 2–4% Fearnley Finans Management AS Øgreid Eiendom AS 350 000 22.11.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt 1) Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 5 715 000 265 894 000 271 609 000 2011E 5 788 000 265 894 000 271 682 000 2012E 5 183 000 265 894 000 271 077 000 2013E 4 616 000 265 894 000 270 510 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 946 000 205 379 000 208 325 000 2 643 000 198 700 000 201 343 000 2 638 000 190 771 000 193 409 000 2 535 000 182 842 000 185 377 000 63 284 000 70 339 000 77 668 000 85 133 000 7,3% 7,4% 7,5% 2011E 21 668 000 -904 000 20 764 000 -1 289 000 -12 723 000 -6 679 000 73 000 2012E 22 146 000 -920 000 21 226 000 -436 000 -12 466 000 -7 929 000 -1 000 000 -605 000 2013E 22 544 000 -936 000 21 608 000 -444 000 -12 334 000 468 000 -7 929 000 -1 000 000 -567 000 VEK 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 224 1 251 1 273 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 4 Transje 5 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 125 333 000 46 500 000 11 767 000 9 429 000 12 350 000 205 379 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,85% 22.05.2017 5,27% 05.01.2012 4,15% Flytende 4,07% Flytende 5,00% 29.05.2011 6,10% 4,2 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 7,00% 7,25% 282 180 000 272 645 000 -7 419 000 -6 751 000 -202 610 000 -202 610 000 72 151 000 63 284 000 7,50% 263 747 000 -6 128 000 -202 610 000 55 009 000 -9 014 000 63 137 000 -9 014 000 54 270 000 -9 014 000 45 995 000 676 000 588 000 505 000 15 940 73% 15 400 75% 14 900 78% 14% 63% 10% 41% 5% 21% 2) Note 1) Inkl. nåverdi av merleie med ca. NOK 5,7 mill. Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Portefølje bestående av 5 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til Siemens AS, et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune samt to eiendommer utleid til Optimera AS. Eiendommene har god beliggenhet i region i fremgang og vekst. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole, ca. 6 100 kvm kontor og ca. 6 100 kvm butikk/lager. www.fearnleyfinans.no 30 Eiendomsrapport 2011 SVEN OFTEDALSVEI HOLDING KS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Jan-Trygve Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Sven Oftedalsvei Holding KS 22.02.2007 263 400 000 12 321 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 205 500 000 49 700 000 255 200 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 49 700 000 3 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 444 000 01.10.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 21 378 22 951 200 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 497 000 30 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sven Oftedalsvei 2–8 – Oslo Lager og kontor ca. 50/50 Norsk Medisinaldepot AS og Statens Legemiddelverk Vinhuset AS, Skatteetaten 7 år 89% 100% 837 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS ForvaltningsCompagniet AS 30 000 6% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 2 155 000 292 187 000 294 342 000 2011E 6 176 000 292 187 000 298 363 000 2012E 9 291 000 292 187 000 301 478 000 2013E 13 415 000 292 187 000 305 602 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 839 000 213 875 000 216 714 000 2 871 000 212 530 000 215 401 000 2 773 000 205 680 000 208 453 000 2 675 000 198 830 000 201 505 000 77 628 000 82 962 000 93 025 000 104 097 000 7,0% 7,5% 7,7% 2011E 21 186 000 -850 000 20 336 000 -1 320 000 -13 650 000 -1 345 000 4 021 000 2012E 24 325 000 -871 000 23 454 000 -65 000 -13 424 000 -6 850 000 3 115 000 2013E 24 807 000 -893 000 23 914 000 -67 000 -12 873 000 -6 850 000 4 124 000 VEK 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1) 1 050 1 138 1 160 Yieldutvikling Note 1) Justert til normalisert leie før innvilget leiefritak ifm. reutleie, samt justert for merleie FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 105 500 000 82 875 000 25 500 000 213 875 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,74% 18.04.2017 6,87% 15.04.2013 4,30% Flytende 6,50% 4,1 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 2) 6,75% 7,00% 323 900 000 312 473 000 -21 315 000 -20 286 000 -214 559 000 -214 559 000 88 026 000 77 628 000 7,25% 301 834 000 -19 329 000 -214 559 000 67 946 000 -10 329 000 77 697 000 -10 329 000 67 299 000 -10 329 000 57 617 000 829 000 725 000 628 000 Note 1) Normalisert leie før innvilget leiefritak ifm. reutleie, samt justert for nåverdi av merleie med ca. NOK 3,9 mill. Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning 15 150 66% 14 620 68% 14 120 71% 16% 73% 12% 52% 8% 32% KOMMENTAR Eiendommen ligger på Kaldbakken 10 min. fra Oslo sentrum. Det er gode muligheter for offentlig transport med buss, tog og t-bane, samt enkel adkomst fra Østre Aker vei og Trondheimsveien. Eiendommen er fullt utleid. Andel offentlige brukere utgjør ca. 65% av leien. Tomten har et utbyggingspotensial på 9 000 kvm. www.fearnleyfinans.no 31 Eiendomsrapport 2011 SØRLANDSPARKEN EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Andreas Haugbro Telefon: 22 93 64 51 E-post: a.haugbro@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 20.10.2010 80 500 000 17 949 7,7% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 61 000 000 3 000 000 16 100 000 80 100 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 16 100 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 4 485 9 976 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 9,5 år 100% 100% 1 396 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 161 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sørlandsparken – Kristiansand Handel Rema 1000 Norge AS, Torshov Bilrekvisita AS, Staples Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 1 313 000 79 584 000 80 897 000 2011E 1 216 000 79 584 000 80 800 000 2012E 1 300 000 79 584 000 80 884 000 2013E 842 000 79 584 000 80 426 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 653 000 64 000 000 64 653 000 663 000 62 470 000 63 133 000 642 000 60 430 000 61 072 000 620 000 58 390 000 59 010 000 VEK 2) 16 244 000 17 667 000 19 812 000 21 416 000 7,5% 7,7% 7,9% 2011E 6 419 000 -200 000 6 219 000 -320 000 -3 166 000 -1 530 000 -1 300 000 -97 000 2012E 6 580 000 -205 000 6 375 000 -328 000 -3 120 000 -3 000 -2 040 000 -800 000 84 000 2013E 6 744 000 -210 000 6 534 000 -336 000 -3 020 000 -496 000 -2 040 000 -1 100 000 -458 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 431 1 467 1 504 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 25 000 000 17 500 000 18 500 000 3 000 000 64 000 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,19% 20.10.2015 5,08% 20.10.2015 4,30% Flytende 5,00% 20.10.2013 4,89% 3,4 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,25% 85 779 000 -3 536 000 -63 340 000 18 903 000 7,50% 82 920 000 -3 336 000 -63 340 000 16 244 000 7,75% 80 245 000 -3 148 000 -63 340 000 13 757 000 467 000 19 370 000 467 000 16 711 000 467 000 14 224 000 191 000 165 000 140 000 19 130 75% 18 490 77% 17 890 80% n/a n/a n/a n/a n/a n/a Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke prosjekter. IKEA er nylig etablert i området. Det foreligger et utbyggingspotensial på eiendommen. www.fearnleyfinans.no 32 Eiendomsrapport 2011 TORP EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Torp Eiendomsinvest AS 21.12.2009 51 000 000 13 330 8,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 38 250 000 14 195 000 52 445 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 14 195 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 3 826 9 500 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 141 950 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Nordre Kullerød 1 – Sandefjord Kontor Nevion Europe AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 13,2 år 100% 100% 1 176 2% Fearnley Finans Management AS 167 000 01.11.2010 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 6 000 4% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 687 000 56 896 000 57 583 000 2011E 1 273 000 56 896 000 58 169 000 2012E 1 214 000 56 896 000 58 110 000 2013E 1 252 000 56 896 000 58 148 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 413 000 37 485 000 37 898 000 418 000 35 986 000 36 404 000 399 000 34 487 000 34 886 000 380 000 32 988 000 33 368 000 VEK 2) 19 685 000 21 765 000 23 224 000 24 780 000 7,8% 7,9% 8,1% 2011E 4 557 000 -50 000 4 507 000 -248 000 -1 974 000 -1 499 000 -200 000 586 000 2012E 4 671 000 -51 000 4 620 000 -254 000 -1 926 000 -1 499 000 -1 000 000 -59 000 2013E 4 787 000 -53 000 4 734 000 -261 000 -1 836 000 -1 499 000 -1 100 000 38 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 191 1 221 Yieldutvikling 1 251 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 16 235 000 15 250 000 6 000 000 37 485 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,98% 15.04.2020 4,23% Flytende 5,65% 15.04.2015 5,21% 4,8 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 7,50% 60 093 000 -1 395 000 -37 211 000 21 487 000 7,75% 58 155 000 -1 259 000 -37 211 000 19 685 000 8,00% 56 338 000 -1 132 000 -37 211 000 17 995 000 -13 000 21 474 000 -13 000 19 672 000 -13 000 17 982 000 215 000 197 000 180 000 15 710 62% 15 200 64% 14 730 67% 54% 56% 42% 43% 30% 31% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 13 års gjenværende “barehouse” leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten. www.fearnleyfinans.no 33 Eiendomsrapport 2011 TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 28.12.2006 164 500 000 23 153 6,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 131 500 000 16 000 000 20 640 000 168 140 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 20 640 000 12 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 7 105 1 973 22 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 6,5 år 100% 100% 1 432 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 206 000 120 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Trondheimsveien 135 – Oslo Kontor/treningssenter AF Skandinavia AS og Elixia Norge AS Fearnley Finans Management AS AF Skandinavia AS/Malling & Co Forvaltning AS 136 000 05.12.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 1 353 000 157 405 000 158 758 000 2011E 1 049 000 157 405 000 158 454 000 2012E 77 000 157 405 000 157 482 000 2013E -381 000 157 405 000 157 024 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 858 000 141 205 000 143 063 000 1 831 000 138 126 000 139 957 000 1 627 000 134 021 000 135 648 000 1 587 000 129 916 000 131 503 000 15 695 000 18 497 000 21 834 000 25 521 000 7,0% 7,2% 7,4% 2011E 11 204 000 -90 000 11 114 000 -276 000 -8 063 000 -3 079 000 -304 000 2012E 11 484 000 -92 000 11 392 000 -283 000 -7 976 000 -4 105 000 -972 000 2013E 11 771 000 -95 000 11 676 000 -290 000 -7 739 000 -4 105 000 -458 000 VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 577 1 616 1 657 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 4 Selgerkreditt Tilleggslån Sum lån/vektet rente Saldo 90 000 000 33 100 000 16 000 000 2 105 000 141 205 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,67% 16.01.2017 4,30% Flytende 4,00% 01.08.2012 4,23% Flytende 5,77% 4,1 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,75% 7,00% 164 652 000 158 771 000 -1 778 000 -1 366 000 -141 710 000 -141 710 000 21 164 000 15 695 000 7,25% 153 297 000 -983 000 -141 710 000 10 604 000 -5 303 000 15 861 000 -5 303 000 10 392 000 -5 303 000 5 301 000 185 000 130 000 80 000 23 170 86% 22 350 89% 21 580 92% -3% -10% -11% -37% -21% -61% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass. Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje. AF Skandinavia har fremutleiet deler av sine lokaler til Imente og EZ Systems. www.fearnleyfinans.no 34 Eiendomsrapport 2011 TUNSBERGHUS EIENDOM AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Tunsberghus Eiendom AS 01.10.2008 120 000 000 14 484 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 85 300 000 9 000 000 23 500 000 117 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 235 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg Kontor Edda Media AS, Bufetat Region Sør, Bufdirektoratet IKT og Psykiatrien i Vestfold Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 8 285 7 892 160 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4,4 år 100% 94% 1 204 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Fearnley Finans Management AS Hans Gaarder Eiendom AS 235 000 02.06.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 30 000 13% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 1 646 000 122 607 000 124 253 000 2011E 1 156 000 122 607 000 123 763 000 2012E 598 000 122 607 000 123 205 000 2013E 428 000 122 607 000 123 035 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 073 000 90 416 000 91 489 000 1 080 000 87 460 000 88 540 000 1 038 000 83 504 000 84 542 000 931 000 79 548 000 80 479 000 VEK 2) 32 764 000 35 223 000 38 663 000 42 556 000 7,5% 8,0% 8,3% 2011E 10 297 000 -605 000 9 692 000 -436 000 -5 169 000 -321 000 -2 956 000 -1 300 000 -490 000 2012E 10 690 000 -432 000 10 258 000 -345 000 -5 102 000 -413 000 -3 956 000 -1 000 000 -558 000 2013E 10 958 000 -436 000 10 522 000 -353 000 -4 908 000 -675 000 -3 956 000 -800 000 -170 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 243 1 290 1 323 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Sum lån/vektet rente Saldo 40 000 000 20 000 000 11 416 000 10 000 000 9 000 000 90 416 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi 1) Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 5,98% 10.01.2017 6,67% 07.10.2013 3,59% Flytende 6,66% 08.10.2018 4,15% Flytende 5,72% 4,1 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 2) 7,25% 131 852 000 -5 158 000 -89 843 000 36 851 000 7,50% 127 457 000 -4 850 000 -89 843 000 32 764 000 7,75% 123 346 000 -4 562 000 -89 843 000 28 941 000 -3 740 000 33 111 000 -3 740 000 29 024 000 -3 740 000 25 201 000 350 000 309 000 271 000 15 915 69% 15 384 71% 14 888 73% 25% 62% 19% 44% 12% 28% Note 1) Forutsatt utleie av ledig lokale fom. 3. kvartal 2011 Note 2) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative “hovedstad” og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus og flere skoler. Eiendommen ble oppført i to byggetrinn og fremstår med en rehabilitert eldre del, og en ny del som er sammenføyd. Det er et utbyggingspotensiale på tomten og alternativer utredes. www.fearnleyfinans.no 35 Eiendomsrapport 2011 UDDEVALLA EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Uddevalla Eiendomsinvest AS 21.12.2007 99 000 000 9 357 6,8% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Uddevalla Kontor/bolig/handel/lager Div. Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) 10 580 Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 71 700 000 5 000 000 19 457 000 96 157 000 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj. snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK) Skattemessig avskrivningssats bygg Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 19 457 000 - Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 1,5 år 100% 98% 907 2% Fearnley Finans Management AS Depoci AB 194 570 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt 166 000 17.02.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt - PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl.adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 117 000 94 980 000 95 097 000 2011E 0 94 980 000 94 876 000 2012E 400 000 94 980 000 95 380 000 2013E 964 000 94 980 000 95 944 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 019 000 75 865 000 76 884 000 993 000 74 248 000 75 137 000 671 000 72 631 000 73 302 000 521 000 70 297 000 70 818 000 VEK 18 213 000 19 739 000 22 078 000 25 126 000 6,5% 6,6% 6,7% 2011E 10 036 000 -3 524 000 6 512 000 -1 463 000 -3 653 000 -1 617 000 -221 000 2012E 10 237 000 -3 622 000 6 615 000 -969 000 -3 525 000 -1 617 000 504 000 2013E 10 441 000 -3 723 000 6 718 000 -976 000 -2 844 000 -2 334 000 564 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 949 968 987 Yieldutvikling SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Transje 4 Transje 5 Transje 6 Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Saldo 26 415 000 15 000 000 10 000 000 10 000 000 6 700 000 2 750 000 5 000 000 75 865 000 (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,03% 09.04.2013 2,40% 20.02.2013 6,43% 03.09.2013 4,10% 03.12.2012 2,80% Flytende 3,20% Flytende 4,50% 11.02.2012 4,62% 1,9 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,25% 104 192 000 -5 486 000 -76 767 000 21 939 000 6,50% 100 185 000 -5 205 000 -76 767 000 18 213 000 6,75% 96 474 000 -4 945 000 -76 767 000 14 762 000 -1 549 000 20 390 000 -1 549 000 16 664 000 -1 549 000 13 213 000 212 000 174 000 140 000 9 850 73% 9 470 76% 9 120 79% 3% 9% -4% -11% -10% -28% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMENE IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Porteføljen består av 4 sentralt beliggende eiendommer i Uddevalla, hvorav 3 i sentrum. Krummedike 4 og Bagge 8 ligger i Uddevallas hovedgate (Kungsgatan) med gode butikklokaler på og ved torget. Silverlod 4, som har en stor andel leiligheter, ligger i et populært område ca. 400 meter fra sentrum. Kurød eiendommen ligger i etablert industriområde med gode kommunikasjoner. www.fearnleyfinans.no 36 Eiendomsrapport 2011 UNION UNIVERSITETSBOLIGER AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm (SEK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Union Universitetsboliger AS 14.06.2004 50 815 000 12 099 7,2% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån Lån fra aksjonærene Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse (SEK) 44 285 000 Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) (NOK) 1 700 000 5 600 000 52 365 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Lån fra aksjonærene 5 600 000 1 700 000 Innbetalt kapital pr. 1% Uinnkalt ansvars kapital pr. 1% Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 4 200 1 500 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA) (SEK) Skattemessig avskrivningssats bygg 9,6 år 80% 100% 1 093 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 73 000 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Kronoparken – Karlstad (Universitetet) 2 eiendommer med totalt 116 studentleiligheter AB Karlstad Studentbostäder Fearnley Finans Management AS HJ Företagsservice KB 45 000 03.12.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 6 800 9% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (SEK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 1 565 000 50 249 000 51 814 000 2011E 1 514 000 50 249 000 51 763 000 2012E 1 303 000 50 249 000 51 552 000 2013E 1 117 000 50 249 000 51 366 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 440 000 40 507 000 40 947 000 471 000 39 577 000 40 048 000 491 000 38 647 000 39 138 000 479 000 37 717 000 38 196 000 VEK 10 867 000 11 715 000 12 414 000 13 170 000 6,3% 6,3% 6,4% 2011E 4 021 000 -843 000 3 178 000 -211 000 -2 088 000 -930 000 -51 000 2012E 4 086 000 -860 000 3 226 000 -216 000 -2 291 000 -930 000 -211 000 2013E 4 151 000 -876 000 3 275 000 -222 000 -2 309 000 -930 000 -186 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 957 973 Yieldutvikling 988 FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 20 483 000 20 024 000 40 507 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (SEK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 4,37% Flytende 6,07% 01.09.2012 5,21% 0,8 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,00% 52 967 000 -747 000 -39 382 000 12 838 000 6,25% 50 848 000 -599 000 -39 382 000 10 867 000 6,50% 48 892 000 -462 000 -39 382 000 9 048 000 -784 000 12 054 000 -784 000 10 083 000 -784 000 8 264 000 124 000 105 000 87 000 12 610 76% 12 110 80% 11 640 83% 7% 57% 5% 35% 2% 13% Note 1) Hensyntatt 50% av over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Studenttårnene er beliggende på universitetsområdet i Karlstad, sentralt i forhold til Studentsenteret og Universitetsbiblioteket. Studentantallet er i dag ca. 12.000. Leietaker, AB Karlstad Studentbostäder, er eiet av Karlstad kommune. Alle boenhetene har eget minikjøkken og bad som anses hensiktsmessig ved eventuelt senere omgjøring til privatboliger. www.fearnleyfinans.no 37 Eiendomsrapport 2011 VINTERBRO EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2010 EIENDOMSDATA Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Vinterbro Eiendomsinvest AS 13.06.2007 227 500 000 14 227 6,4% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 178 800 000 49 506 000 228 306 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 49 506 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 495 060 - Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Vinterbro Logistikk New Store Europe AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 15 991 45 000 120 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 12,8 år 100% 100% 916 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 120 000 24% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PR. 31.12 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2010A 5 772 000 225 907 000 231 679 000 2011E 6 332 000 225 907 000 232 239 000 2012E 7 619 000 225 907 000 233 526 000 2013E 9 566 000 225 907 000 235 473 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 342 000 174 800 000 177 142 000 2 219 000 170 800 000 173 019 000 2 170 000 166 800 000 168 970 000 2 121 000 162 800 000 164 921 000 54 537 000 59 220 000 64 556 000 70 552 000 6,8% 6,9% 7,1% 2011E 15 953 000 -260 000 15 693 000 -365 000 -10 768 000 -4 000 000 560 000 2012E 16 352 000 -267 000 16 085 000 -374 000 -10 424 000 -4 000 000 1 287 000 2013E 16 760 000 -273 000 16 487 000 -383 000 -10 157 000 -4 000 000 1 947 000 VEK Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 998 1 023 1 048 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente Saldo 153 000 000 21 800 000 174 800 000 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt for latent skatt Netto gjeld VEK Rente Rentebinding 6,28% 15.07.2023 5,85% 15.07.2015 6,23% 11,7 år Over-/underkurs rentesikring VEK inkl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1) 6,50% 6,75% 241 431 000 232 489 000 -7 387 000 -6 582 000 -171 370 000 -171 370 000 62 674 000 54 537 000 7,00% 224 186 000 -5 835 000 -171 370 000 46 981 000 -16 612 000 46 062 000 -16 612 000 37 925 000 -16 612 000 30 369 000 544 000 462 000 387 000 15 100 72% 14 540 75% 14 020 78% 9% 34% 5% 18% 1% 2% Note 1) Hensyntatt 50% av ev. over-/underkurs Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart Nominell avkastning KOMMENTAR Eiendommen er i umiddelbar beliggenhet til E18 og E6 ca. 25 km fra Oslo. Eiendommen ble oppført i 2008 og er utleid på barehouse vilkår. www.fearnleyfinans.no 38 Eiendomsrapport 2011 WEXELSPLASS AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Stiftet Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) EIENDOMSDATA WexelsPlass AS 10.02.2003 32 750 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Beliggenhet Type eiendom 645 000 23.08.2005 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt 700 000 350% Saldo 72 000 000 72 000 000 32 400 16 400 130 284 Gjenstående leiligheter Gjenstående garasjeplasser Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Prosjektleder FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Transje 1 Sum lån/vektet rente 2006 2008 Brutto areal totalt prosjekt ca. Størrelse bygg boligformål (BRAs) ca. Parkeringsplasser ca. Antall leiligheter 200 000 - Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Herslebsgate 19 – Oslo Utviklingsprosjekt bolig Nøkkeltall Byggestart Ferdigstilt 20 000 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital Analysedato 31.12.2010 6 74 Fearnley Finans Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS PROGNOSE PROSJEKTRESULTAT (NOK) Aktiva 1) Kvm/antall Leiligheter 441 Parkeringsplasser i garasje 74 Omløpsmidler Sum aktiva Rente Rentebinding 3,91% Flytende 3,91% 38 000 16 758 000 13 320 000 90 731 000 120 809 000 Salgspris pr. kvm 40 000 42 000 17 640 000 18 522 000 13 320 000 13 320 000 90 731 000 90 731 000 121 691 000 122 573 000 Passiva Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva 72 000 000 1 922 000 73 922 000 72 000 000 1 922 000 73 922 000 72 000 000 1 922 000 73 922 000 VEK Estimert skattekostnad VEK etter skatt 46 887 000 -5 515 000 41 372 000 47 769 000 -5 762 000 42 007 000 48 651 000 -6 009 000 42 642 000 414 000 420 000 426 000 24,6 % 457 % 24,7 % 460 % 24,8 % 463 % Verdijustert egenkapital etter skatt pr. 1% 2) 2) IRR siden oppstart Nominell avkastning Note 1) Siden regnskapsavleggelse er samtlige leiligheter solgt og langsiktig gjeld er innfridd Note 2) Hensyntar ikke tidskostnaden frem til realisasjon BILDE AV EIENDOMMEN KOMMENTAR Forretningsidéen var å omregulere og utvikle eiendommen til bolig. Reguleringen ble vedtatt i juni 2005. Salget ble igangsatt pr. september 2005. Pga. endrede omstendigheter i boligmarkedet i perioden 08-09 ble usolgte leiligheter leiet ut i 2009. Leilighetene har siden den gang blitt solgt løpende. Prosjektet er nå i avsluttende fase. www.fearnleyfinans.no 39 Eiendomsrapport 2011 KRITERIER FOR VERDIVURDERING AV EIENDOM Ved verdivurdering av eiendom legges følgende hovedkriterier til grunn • Beliggenhet og standard • Leieforhold • Avkastningskrav BELIGGENHET OG STANDARD Foran ethvert eiendomsprosjekt foretas en grundig gjennomgang av eiendommen og dets leietagere. Ved gjennomgang av eiendommen vurderes først og fremst beliggenhet og hvilken forfatning bygget er i. Det legges vekt på at bygget ligger praktisk til og med god eksponering mot vei og offentlig kommunikasjon. Videre blir det foretatt en teknisk gjennomgang av bygget, herunder fasade, tak, vinduer samt ventilasjon, kjøling og oppvarming etc. På bakgrunn av den informasjonen en slik befaring og vurdering gir, estimeres årlige drifts- og vedlikeholdsutgifter samt normal driftsrisiko. Det blir vektlagt om det er potensiale for utvikling av eiendommen, høyere leie, større utnyttelsesgrad og hvor omsettelig eiendommen vil være, også i nedgangstider. Forskjellen på to identiske bygg, men med ulik beliggenhet er leienivået. I områder med sentral beliggenhet er prisnivået høyere enn tilsvarende lokaler i mindre attraktive områder. LEIEFORHOLD Ved en vurdering av byggets leietagere gjennomgås alle kontrakter. Det blir lagt vekt på kontraktens lengde, leienivå, forlengelsesklausuler og dertil hørende betingelser. Det foretas kredittvurdering av alle de største leietakerne for å sikre at disse har god soliditet. AVKASTNINGKRAV Enhver investering i kapitalmarkedet bygger på to grunnpilarer, avkastning vs. risiko. Spekteret av investeringsalternativer strekker seg fra lav risiko i statsobligasjoner til høy risiko i mer venturepregede selskaper. Desto høyere risikoaversjon fra investoren, desto større er preferansen for sikre investeringer med antatt lavere avkastning. Risikoen innenfor eiendom forskjellig beroende på beliggenheten. Eiendom utenfor sentrum er ansett å ha større risiko enn sentrumsnære eiendommer. Dette fordi risikoen for ledigstillelse dersom en leietaker faller fra er større samt at eiendommens verdi er mer eksponert i markedet generelt. I dag kan det oppnås risikofri avkastning i underkant av ca. 4% p.a. ved å investere i lange norske statsobligasjoner. Dersom investor velger en investering med høyere risiko kreves en risikopremie. Avkastningskrav = risikofri rente + risikopremie Totalavkastning Egenkapitalavkastning For å øke den enkelte investors egenkapitalavkastning belånes prosjektet gjennom kredittforetak. Typisk belåningsgrad i dagens marked ligger mellom 70–75%. Desto høyere belåningsgrad, desto mindre er behovet for innbetalt egenkapital. Fearnley Finans Eiendom legger i dag til grunn et avkastningskrav på egenkapitalen i området 10-13% før skatt, avhengig av prosjektets risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie på egenkapitalavkast ningen i forhold til lange statsobligasjoner på 6–9%-poeng. For å få en avkastning som tilfredsstiller egenkapitalavkastningskravet og lånekostnadene beregnes totalavkastningskravet som et vektet forhold av de to: Totalavkastningskrav = EK/(EK+Gjeld) x Ke + Gjeld/(EK+Gjeld) x Kd Ke = Egenkapitalavkastningskravet Kd = Lånerente EKSEMPEL Eiendomsinvesteringer har tradisjonelt vært en lav-risiko investering. I dagens marked prises eiendom til å gi en avkastning (yield) på mellom 6,0% og 9,0% avhengig av risikoprofil. Dette tilsvarer en risikopremie i forhold til lange statsobligasjoner tilsvarende 2–5%-poeng. Dagens verdi av en eiendom er nåverdien av den kontantstrømmen eiendommen over tid vil gi. En forenklet måte å beregne dagens verdi er å betrakte nettoinntekten som en evigvarende kontantstrøm. Formelen for en evigvarende kontantstrøm, som også benyttes for prising av aksjer og obligasjoner, er; Nåverdi = Årlig kontantstrøm/Avkastningskravet Dersom vi forutsetter risikopremie på 6%-poeng i forhold til ovennevnte statsobligasjon blir egenkapitalavkastningskravet 10,0%. Med en lånerente på 6% og 75% finansiering beregnes totalavkastningskravet som følger: 0,25 x 10% + 0,75 x 6% = 7% Verdien på eiendommen kan følgelig utledes som: Verdi eiendom = Netto leie x 1/netto yield hvor 1/ netto yield kalles multiplikator. Netto yield Netto leie Verdi eiendom = 7% = NOK 10 mill = NOK 10 mill x 14,3 = NOK 143 mill For eiendomsinvesteringer kalles avkastningskravet for “yield”. Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Finans Eiendom ASA (FFE). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FFE og skaffet til veie fra kilder FFE anser som pålitelig. FFE fraskriver seg imidlertid ethvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbindelse med deltagelse www.fearnleyfinans.no i prosjekter. Det understrekes at enhver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. Dersom opplysninger i eiendomsrapporten benyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte 40 regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må innhentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour, fullstendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant dokumentasjon, vil være tilgjengelig hos FFE. Eiendomsrapport 2011 FEARNLEY FINANS SHIPPING AS SHIPPING OG OFFSHORE Fearnley Finans tilbyr også direkteinvesteringer i shipping- og offshoreprosjekter. Vår maritime portefølje inneholder to typer prosjekter. For det første finansielle prosjekter hvor lange certepartier ligger til grunn, noe som i betydelig grad reduserer investors risiko. Disse prosjektene opererer normalt med en årlig budsjettert egenkapitalavkastning, under gitt forutsetninger, på mellom 10% og 20% p.a. Den andre typen prosjekter er “asset play” prosjekter hvor timingen i forhold til skipsverdier og rater er avgjørende. En investering i asset play - prosjekter er mer risikofylt enn finansielle prosjekter, da eksponering mot markedet og drift er stor. Historisk har shippingmarkedene vist store fluktuasjoner som i perioder har gitt høy avkastning for investor. Shipping- og offshoreteamet, som består av tre dedikerte meglere, innehar lang erfaring innen den maritime sektor. Som en del av shippingteamet inngår også erfarne forretningsførere. For ytterligere informasjon, vennligst kontakt vårt shipping- og offshoreteam: Fearnley Finans Shipping AS besitter en portefølje på over 25 skip fordelt på snaut 20 prosjekter innen ulike shipping- og offshoresegmenter. Den totale skipsverdien beløper seg til ca. NOK 2,8 mrd. SHIPPING REPORT 2011 PROSJEKTMEGLERE FORRETNINGSFØRERE Edvard B. Aaby (Managing Partner) Dir: +47 22 93 63 47 Mob: +47 92 63 36 76 Mail: e.aaby@fearnleys.no Sylvi Seter (Head of Shipping) Dir: +47 22 93 63 44 Mob: +47 95 27 32 71 Mail: s.seter@fearnleys.no Eilert H. Lund (Senior Partner) Dir: +47 22 93 63 33 Mob: +47 92 25 63 33 Mail: e.lund@fearnleys.no Janne Heglund Dir: +47 22 93 63 42 Mob: +47 95 88 59 57 Mail: j.heglund@fearnleys.no Tor Kildal (Senior Partner) Dir: +47 22 93 63 39 Mob: +47 95 33 95 39 Mail: t.kildal@fearnleys.no Petter Fredrik Bøe (Analyst) Dir: +47 22 93 64 50 Mob: +47 98 85 66 25 Mail: pf.boe@fearnleys.no Line Johansen Dir: +47 22 93 64 39 Mob: +47 90 73 18 63 Mail: l.johansen@fearnleys.no Anine Myhraas Dir: +47 22 93 64 26 Mob: +47 45 02 26 11 Mail: a.myhraas@fearnleys.no Hilde Østby Dir: +47 22 93 63 41 Mob: +47 92 28 70 12 Mail: h.oestby@fearnleys.no Stig Kristiansen Dir: +47 22 93 64 54 Mob: +47 40 22 58 63 Mail: s.kristiansen@fearnleys.no Lise Tandberg (Secretary) Dir: +47 22 93 64 48 Mob: +47 92 48 36 69 Mail: l.tandberg@fearnleys.no Et selskap i Astrup Fearnley gruppen PROSJEKTMEGLERE FORRETNINGSFØRERE Thomas Holtan Leskovsky Dir. tlf: (+47) 22 93 63 45 Mobil: (+47) 99 29 13 19 t.leskovsky@fearnleys.no Tove Auset (Controller) Dir. tlf: (+47) 22 93 63 46 Mobil: (+47) 98 82 75 56 t.auset@fearnleys.no Christian Bull Dir. tlf: (+47) 22 93 63 35 Mobil: (+47) 95 81 50 27 c.bull@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Dir.tlf: (+47) 22 93 64 56 Mobil: (+47) 41 65 84 42 p.navestad@fearnleys.no Haakon Shetelig Dir. tlf: (+47) 22 93 63 38 Mobil: (+47) 93 22 74 38 h.shetelig@fearnleys.no Jonas Helland Myrholt (Analytiker) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 59 Mobil: (+47) 91 38 00 45 j.myrholt@fearnleys.no Åse Kjellberg (Sekretær) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 58 Mobil: (+47) 97 74 82 26 a.kjellberg@fearnleys.no Andreas Haugbro Dir. tlf: (+47) 22 93 64 51 Mobil: (+47) 90 68 55 22 a.haugbro@fearnleys.no Tone Kågen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 37 Mobil: (+47) 95 75 80 49 t.kagen@fearnleys.no Jarle Lome Dir. tlf: (+47) 22 93 64 53 Mobil: (+47) 97 61 58 97 j.lome@fearnleys.no Jan-Trygve Riise Dir. tlf: (+47) 22 93 64 52 Mobil: (+47) 92 82 55 60 jt.riise@fearnleys.no Lise Tandberg (Sekretær) Dir. tlf: (+47) 22 93 64 48 Mobil: (+47) 92 48 36 69 l.tandberg@fearnleys.no ASSET MANAGEMENT Morten Ring-Andersen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 36 Mobil: (+47) 97 18 73 48 m.ring-andersen@fearnleys.no Besøksadresse Grev Wedelsplass 9 Oslo, Norway www.fearnleyfinans.no Postadresse P.B. 1158 Sentrum 0107 Oslo, Norway Kontakt: Tlf: +47 22 93 60 00 Faks: +47 22 93 63 40 E-post: finans@fearnleys.no Org. nr.: NO 991 097 481 VAT
© Copyright 2024