EIENDOMSRAPPORT 2015 - Fearnley Project Finance
EIENDOMSRAPPORT 2015 fearnleyprojectfinance.no 1 Eiendomsrapport 2015 ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnley Capital Markets AS Fearnley Project Finance AS Libra Fearnley Energy AS Fearnley Securities AS Fearnley Consultants AS Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Beijing Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd. Denne eiendomsrapporten er utarbeidet av Fearnley Project Finance AS (FPF). Informasjon er gitt etter beste evne og skjønn, og er basert på de opplysninger som har vært tilgjengelige for FPF og skaffet til veie fra kilder FPF anser som pålitelig. FPF fraskriver seg imidlertid et hvert ansvar for riktigheten eller fullstendigheten fearnleyprojectfinance.no Dersom opplysninger i eiendomsrapporten be nyttes som grunnlag for andelsomsetninger, bør opplysningene kontrollerers mot selskapenes offisielle, reviderte regnskap. Opplysninger om hendelser etter regnskapsavleggelse må inn hentes separat. Enhver som investerer i våre prosjekter må på egenhånd forsikre seg om at av den informasjon som er gitt i dokumentet, og for tap som investorer kan bli påført i forbind else med deltagelse i prosjekter. Det under strekes at en hver investering i eiendom er beheftet med risiko. Investorer som deltar i prosjekter må således være forberedt på at investeringen kan medføre tap. 2 opplysningene som fremkommer er à jour, full stendige og korrekte. Kjøpekontrakt, leieavtaler og selskapsdokumenter herunder, KS-avtale og annen relevant dokumentasjon, vil være til gjengelig hos FPF. Eiendomsrapport 2015 INNHOLDSFORTEGNELSE Om Fernley Project Finance AS Markedskommentar Porteføljeoversikt Avkastning solgte prosjekter 2 3 5 6 PROSJEKTENE Agder Kontorbygg AS Arendal Logistikkinvest AS Dyrskueveien 5 KS Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Eikveien Holding AS Hamar Eiendomsinvest KS Haslevangen Invest KS Hoffsveien 48 AS Kjelsåsveien Invest AS KombiEiendom Invest AS Løvenskioldsgate 1 Invest AS Mjåvann Eiendomsinvest AS Moss Eiendomsinvest AS Nordania Eiendom AS Oslo Nord Eiendomsinvest KS Rjukan Næringspark KS Rogaland Logistikkinvest AS Rygge Eiendomsinvest KS Røyken Næringseiendom KS Ski Skolebygg KS Stavanger Property Invest AS Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Sørlandsparken Logistikkinvest AS Torp Kontorinvest AS Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Tunsberghus Eiendom AS fearnleyprojectfinance.no 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 1 Eiendomsrapport 2015 OM FEARNLEY PROJECT FINANCE AS Fearnley Project Finance, et datterselskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av shipping- og eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agent virksomhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. I 2007 ble Fearnley Project Finance delt opp etter virksomhets område i tre selvstendige selskaper; Eiendom, Shipping og Business Management, i 2010 ble også Property Management etablert. I januar 2013 fusjonerte Eiendom og Shipping, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Project Finance AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansierings tjenester rettet mot private investorer og selskaper. Fearnley Project Finance AS ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da stort kapital- og finansierings behov og Fearnley Project Finance fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhetsområdene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendomsteamet består av 13 medarbeidere som per i dag forvalter en eiendoms portefølje på ca. NOK 4 mrd innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Project Finance så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Bankrelasjoner Markedsforståelse FEARNLEY PROJECT FINANACE Skatteoptimalisering Annenhånds omsetning Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. VIRKSOMHETSOMRÅDER Direkteinvesteringer Forretningsførsel Property management • Tilretteleggelse ved kjøp •Forretningsførsel og regnskap • Kommersiell forvaltning og oppfølging av leietagere • Forvaltning og oppfølgning • Teknisk forvaltning •Egenkapitalsyndikering og lånefinansiering • Omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet • Energiledelse og vedlikeholds planlegging •Salg fearnleyprojectfinance.no 2 Eiendomsrapport 2015 MARKEDSKOMMENTAR Parodien rundt Hellas fortsetter, inngåtte avtaler brytes, sannsynligheten for «grexit» er ikke blitt mindre. EU merker sterke motkrefter som i Storbritannia (UKIP og lunkne konservative), Frankrike (Front National), osv. Men Merkel, nå godt hjulpet av Draghi, er klippen hvis mål er holde Europa samlet. Draghis Europeiske Sentralbank har iverksatt et enormt pengetrykkingsog obligasjonskjøpsprogram for å få fart på økonomien, stimulere bankene til å låne ut, og skape økt inflasjon/forhindre deflasjon. Renten har kommet ned på et rekordlavt nivå, både i Euro sonen og i land som Sveits, Danmark og Sverige der reporentene nå er negative. Også i Norge er den på det laveste nivå noen gang registrert over 200 år, og bunnen er kanskje ikke nådd enda? Skal vi håpe at ovennevnte tiltak virker og likevel være litt optimistiske for Europa de neste år? En viktig forutsetning er at pengepolitikken og lave renter ikke blir en sovepute for helt nødvendige grep for oppmykningen av rigide arbeidsmarkeds bestemmelser og nødvendig avbyråkratisering som kan gi rom for innovasjon og nyetableringer. TILBAKEBLIKK 2014 rapporten omhandlet bl.a. nedenstående temaer – et tilbakeblikk er interessant; noe slo til og noe ble feil. Alle «eksperter» kan ta feil! • Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsledighet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser, men samtidig EUs beundringsverdige standhaftighet for å holde unionen samlet – dog med behov for reformer • At den vestlige verden trenger tid for å få orden på finansene, også bankvesenet • Fortsatt lav inflasjon, men kan det vare med innsprøyting av midler fra sentralbankene? • Østens og BRICs fortsatte vekst, men ser man svakhetstegn også? Vi skal ikke kommentere i langdrag hva som skjer i andre verdens deler, men bør nevne Brasil som har fått en skikkelig trøkk, ispedd den ikke uvanlige latinske korrupsjonen! Tilbakeslaget berører norsk eksport og oljeserviceindustri. Kina føler vi oss litt usikre på, kan det komme en smell der? I første omgang i form av en eiendomsboble med tilhørende krise i bankvesenet? • Afrika, det glemte kontinent - et nytt vekstområde, med stor økning i flere lands BNP • Den vedvarende uroen i Midt-Østen/Nord Afrika («MENA») • Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd») smurt av en høy oljepris og bedrete «terms of trade» (varepris-bytteforholdet) USA har økonomisk fremgang. Dette har positiv effekt for verdens økonomien, men den høye dollarkursen kan virke negativt på amerikansk eksport. USA har en forretningsdynamikk og om stillings evne Europa savner. Amerikansk tidvis bakstrebersk politikk derimot er det vanskeligere å forstå seg på. Det er synd å konstatere at den en gang så store amerikanske middelklasse, kanskje landets «ryggrad», har krympet og ikke hatt realøkonomisk fremgang på lenge, og at rikdomsfordelingen i USA fortoner seg så skjev favør av grådige ledere, finansielle institusjoner, osv. Og jaggu er det «snart» valg igjen. • Noe økt utlånsvillighet i bankene • Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer, påvirket av fallende renter og økt yield gap Oljeprisen i USD mer enn halverte seg på kort tid og ser nå ut til å ha stabilisert seg på et noe høyere nivå. Heldig for Norge ble ikke fallet så stort uttrykt i NOK, grunnet kronens svekkelse mot USD. Lavere oljepris gir betydelig redusert energiregning i en rekke land, men er uheldig for norsk industri. Fallet kom overraskende, og vi ble «tatt på senga» i Norge. Oljeprisen vil sannsynligvis komme tilbake, men offshore utvinning får alvorlig konkurranse fra amerikansk skiferolje med lavere produksjonskostnad. Frem til da forventes noe økende ledighet i Norge. Imidlertid har Statens Pensjonsfond Utland («Oljefondet») vokst kraftig til nærmere 7.500 mrd. kr., hjulpet av svekket krone og stigende utenlandske aksjekurser. Tilgjengelig ramme under Handlings regelen har følgelig steget. Vår oppfatning er at NOK nå er noe undervurdert mot en del andre valutaer. STATUS JUNI 2015 Vi lever i en farligere verden enn i fjor. Vestens forhold til vår store nabo Russland har tilspisset seg; en konfliktskapende og opprustende Putin har bidratt til vestlig mobilisering rundt NATO. Store militærøvelser avholdes på begge sider. I Norge er det økende politisk enighet om Forsvarets mangler; det er bred tilslutning om behov både for større mobiliseringsevne og betydelige materiellforbedringer. Cesars ord har fått nytt innhold: «den som vil ha fred, ruster for krig». Norge anstrenger seg uansett for å opprettholde vårt gode og historisk svært viktige nabosamkvem med Russland, spesielt i nord. Russerne merker nå til det fulle sanksjonene fra vest, den lave olje prisen, kraftig inflasjon osv., og dette gjør dem mer uforutsigbare. For Norge, annerledeslandet forskånet for problemene i EU, med sin lave arbeidsledighet, fortsatt «dobbeltoverskudd» (Statsbudsjett og handelsbalanse) etc., og nå rekordlave renter, råder fortsatt optimisme, men en mer nøktern holdning har begynt å gjøre seg gjeldende, ref. i lønnsoppgjør og i arbeidsmarkedet. Det er bred politisk enighet om at man gjennom forskning, incentiver og satsing på miljørelatert aktivitet, skal skape nye virksomheter som supplement og erstatning for tradisjonell og oljerelatert industri; og som kan tåle vårt høye kostnadsnivå. Men å parre dette med et stimulerende skatteregime er gjennomgående ikke populært blant politikerne. Den arabiske og store deler av den muslimske verden befinner seg i kaos og er en konstant kruttønne. Sporene av den arabiske våren er nesten borte; det råder borgerkrigslignende tilstander, ikke lenger bare i tragiske Syria og Irak, men også i flere andre land. Terrorgrupper som ISIL, Al Qaida, Boko Haram osv. herjer i Midtøsten, Nord-Afrika og syd for Sahara. Alt skjer i religionens navn. Det muslimske presteskapet er overraskende passivt, også i land hvor det råder full ytringsfrihet, slik at det er lett å betvile mullaenes egentlige sinnelag. I land med tidligere store kristne og jødiske minoriteter med røtter tilbake til førmuslimsk tid, fortrenges disse fortsatt aggressivt. Kulturskatter fra Oldtiden raseres på skammelig måte. Den økende terror i Europa nører opp under fremmedfrykt og skaper uro. Tidligere liberale holdninger endres. Oppe i alt dette strømmer det på med flyktninger fra de berørte områder som ingen egentlig ønsker, men som mottas på humanitært grunnlag. Italia og andre middelhavsland gjør en formidabel innsats med å redde de mange nødstedte båt flyktningene, mens vi i Norge fortsatt diskuterer hva slags skip vi skal sende! Som om vi har få å ta av… fearnleyprojectfinance.no Vi skal denne gang ikke ri vår vanlige kjepphest om myndighet enes manglende forståelse og entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans- og forvaltnings industri. Men likevel; det har helt siden annen verdenskrig rådet en holdning om at det er bedre å la utlendinger bistå Staten med dens finansielle behov, fremfor å lytte til etablerte og dyktige norske miljøer. Snarere på tross av enn på grunn av denne foreldete grunnholdning, vokser finansnæringen og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer, også internasjonalt. Det er en gryende forståelse at det er lurt å satse på dette og dens 3 Eiendomsrapport 2015 godt utdannete ansatte, nå som mye av norsk industri forsvinner. Senterpartiet har også forstått det og foreslår mer av forvaltningen til Norge, også utenfor Oslo! Siden vår siste rapport har Fearnley Project Finance fortsatt å være aktiv i transaksjonsmarkedet og er i dag forretningsfører for en portefølje bestående av 26 eiendomsprosjekter på til sammen ca. 400.000 kvm. og med en antatt markedsverdi på ca. NOK 4 mrd. Siden 1995 er 115 prosjekter lagt ut, hvorav 71 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 15 mrd. Når det gjelder «Oljefondet» er forvaltningsformen stadig gjen stand for debatt. Som vi har fremhevet før – Fondet som snart er verdens største, burde ha vært delt opp i flere, med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «benchmarking». Ansvaret for forvaltningen hviler nå på en mann! Historisk har aldri noen i Norge hatt så stort økonomisk ansvar og makt. VÅRE PROSJEKTERS AVKASTNING – ET TILBAKEBLIKK EIENDOMSMARKEDET Det vises spesielt til oversikten over avsluttede prosjektet og hvilken avkastning disse har gitt – uvektet årlig forrentning (IRR) på 37%; litt ned fra 2014. Selv om man kan si meget om statistikk, er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall er bedre enn dem lagt frem av våre konkurrenter og vesentlig bedre enn eiendomsfond. 2014 har vært et aktivt år i Norge med et rekordhøyt omsetnings volum, ca. 70 mrd. hvorav noen store enkelttransaksjoner, og fordelt på nær sagt alle kategorier (kontor, lager, bolig osv.). Høy boligpris gjør at konvertering av eldre bygg til boliger fortsatt er attraktivt. Med det gjeldende lave rentenivå, et mindre interessant og mer risikabelt obligasjonsmarked og alltid usikkert aksjemarked innen for mange sektorer, fremstår eiendomsmarkedet som attraktivt. Hvor ellers får man god avkastning på total- og egenkapitalen, rimelig oversiktlig motpartsrisiko og håndfast residualverdi i «bånn» (i form av bygg og tomt), og med mulighet for å belåne med inntil 80%? I tillegg er eiendom en definert aktivaklasse som enhver portefølje «skal» inneholde. Det skal bli spennende å se hva det nye skatteregimet blir etter fremleggelsen av Scheel-utvalgets innstilling og diverse hørings uttalelser. Vi frykter negative konsekvenser for eiendomsbesittere. Videre føler vi oss usikre på om arveavgiften ved et regjerings skifte vil bli gjeninnført og hvordan debatten fremover vil utvikle seg rundt den betente formuesskatten som til de grader begunstiger utenlandsk og statlig eierskap på bekostning av norskeid risiko kapital, som alle politikere så vakkert sier de vil ha! Inntektsskatten forventes å få en viss tilpasning til internasjonalt nivå. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av eiendomsverdi) har vært jevnt fallende over det siste året. Den er likevel mer varierende enn hva tilfellet var noen år tilbake (fra prime yield nå under 5% til 8% +), avhengig av type eiendom, beliggenhet og leietagers soliditet. Selv på de laveste yieldnivåer oppnås med dagens lave rentenivå, inkl. bankens margin, et «hyggelig» yield gap. Og med forventet fortsatt lav rente og en viss, men sannsynligvis dalende inflasjon fremover, forventes fortsatt god aktivitet. Nåværende regler tillater kommandittister i KS og stille deltagere i IS å kunne avregne underskudd i selskapet mot skattepliktig inntekt fra andre kilder. Denne adgangen til å avregne selskaps underskuddet mot annen inntekt er nå foreslått avskaffet. Denne endringen vil eventuelt føre til at kommandittister og stille deltagere blir behandlet likt som andre deltagere med begrenset ansvar. Dette betyr at selskapsunderskudd kun kan fremføres mot fremtidig overskudd eller gevinst i det samme deltagerlignede selskap. Således vil incentivet for opprettelse av eiendomsselskap med KS som selskapsform bli vesentlig endret. Det er likevel noen skjær i sjøen; potensiell ledighet i oljerelaterte clustere, leietageres økende kvalitetskrav i forbindelse med for lengelser og inngåelse av nye kontrakter, som også gjør at enkelte bygg simpelthen ikke lenger egner seg for utleie og heller må rives, konverteres osv. Ledigheten i Oslo-regionen anslås til ca. 8% og er økende enkelte steder (f.eks. Lysaker). Man ser også flere eksempler på redusert leiepris oppnådd på nye leiekontrakter, særlig gjelder dette reforhandling og ved fremutleie knyttet til arealkompresjon. Dette er implisitte tegn på økt ledighet. Eiendom er i økende grad blitt et skatteobjekt både i form av kommunal eiendomsskatt og oppjusterte formuesverdier, samtidig er formuesskatten bare i begrenset grad redusert. Arbeiderpartiet har allerede lansert gjeninnføring av eiendomsskatt (oppgitt i Oslo på -90 tallet) etter en ev. seier i kommunevalget i Oslo til høsten, og da bare rettet mot eiendommer med verdi over et visst nivå (som primært antas å treffe deres motstandere i det forestående valget!). Det lave rentenivå gjør det også interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende cash flow og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi, og øker dermed prosjektenes gearing med tilhørende lavere egenkapitalverdier. Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvis forsvinne. Kombinert med svakere lik viditet i andeler og aksjer i «stand-alone» eiendomsprosjekter, finnes her noen gode kjøpsmuligheter. DENNE RAPPORTEN – HVORDAN BRUKE DEN? Formålet med denne rapporten er at investorer og andre interessenter kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved etablering av nye prosjekter eller gjennom annenhåndsmarkedet. Vi minner også om at vi har en rekke shipping og offshoreprosjekter til gjengelige for våre investorer. Grunnet økt sentralisering og kraftig vekst i enkelte byer er etter spørselen for kjøp av eiendom godt opprettholdt, særlig i Oslo. På denne bakgrunn og i lys av forestående større infrastruktur investeringer er Oslo-begrepet utvidet til også å innbefatte omkringliggende kommuner i stadig større grad. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, over skudd og likviditet. Fearnley Project Finance ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint, tidkrevende og kostnadsdrivende til ugunst for kjøperne. Flere potensielt gode prosjekter står i stampe grunnet offentlig sendrektighet. Vi bifaller opprettelsen av et statlig veiut byggingsselskap slik at man forhåpentligvis kan unngå unødvendig og særinteressepreget Stortingsbehandling på detaljnivå. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, megler kontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillits fullt samarbeid – et samarbeid alle i Fearnley Project Finance setter stor pris på. Våre nye prosjekter har oppnådd god belåning fra våre banker, men vi konstaterer noe begrenset interesse for lån til eiendommer utenfor de største byene. Vi imøteser fortsatt bedre låneutmåling for prosjekter med stabil cash flow, også utenfor Oslo-området, og tilbud om lavere marginer! fearnleyprojectfinance.no Oslo, juni 2015 Med vennlig hilsen Fearnley Project Finance AS 4 Eiendomsrapport 2015 PORTEFØLJEOVERSIKT Alle tall i NOK STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMSVERDI ESTIMERT VEK PR. 1% Lillesand 7 891 145 046 000 170 000 - 9 943 000 Arendal 4 909 50 055 000 141 000 - 3 849 000 Handel Ullensaker 7 628 113 422 000 392 000 - 7 937 000 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS (SEK) Bolig/skole/næring Vest-Sverige 47 500 259 792 000 796 000 - 33 364 000 12 Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen 8 003 000 13 Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar 14 Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo 15 Hoffsveien 48 AS Kontor Oslo 16 Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo 17 KombiEiendom Invest AS Industri Drammen og Skien 85 339 423 200 000 18 Løvenskioldsgate 1 Invest AS Skole Oslo 3 320 128 076 000 19 Mjåvann Eiendomsinvest AS Industri og forretning Kristiansand 3 625 42 662 000 SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET 8 Agder Kontorbygg AS Kontor 9 Arendal Logistikkinvest AS Logistikk 10 Dyrskueveien 5 KS 11 20 Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss 21 Nordania Eiendom AS (DKK) Lager Danmark 22 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo 23 Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan 24 Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland 25 Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge 26 Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel 27 Ski Skolebygg KS 28 29 UINNKALT KAPITAL PR. 1% BRUTTO LEIE 2014 4 600 97 438 000 277 000 - 12 132 115 387 000 284 000 100 000 9 075 000 8 090 163 092 000 539 000 60 000 10 967 000 7 200 161 462 000 536 000 - 11 074 000 11 089 132 843 000 379 000 - 10 561 000 991 000 - 30 807 000 547 000 - 6 751 000 127 000 – 3 298 000 4 217 73 853 000 226 000 - 5 639 000 45 108 324 720 000 967 000 - 24 454 000 8 877 129 214 000 317 000 100 000 9 785 000 39 500 52 421 000 356 000 61 000 9 250 000 12 350 190 243 000 396 000 - 10 794 000 3 383 27 000 000 98 000 15 000 2 509 000 Røyken 6 861 90 533 000 203 000 150 000 7 343 000 Skole Ski 7 700 197 643 000 662 000 - 14 185 000 Stavanger Property Invest AS Kontor/skole Stavanger 11 750 162 100 000 269 000 - 19 636 000 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand 4 485 80 039 000 195 000 - 6 493 000 30 Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand 16 530 163 200 000 466 000 - 11 366 000 31 Torp Kontorinvest AS Kontor Sandefjord 3 826 60 500 000 129 000 50 000 4 879 000 32 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor Oslo 7 105 165 170 000 293 000 80 000 11 357 000 33 Tunsberghus Eiendom AS Kontor Tønsberg Sum 8 285 134 451 000 387 000 - 10 644 000 383 300 3 683 562 000 10 143 000 616 000 293 963 000 5% 6% Kontor 12% 32% Logistikk/lager Industri Skole 15% Handel Bolig 30% fearnleyprojectfinance.no 5 Eiendomsrapport 2015 Alle tall i NOK AVKASTNING SOLGTE PROSJEKTER SEGMENT Etablert 1 PROSJEKT Lørenskog Næringspark KS NOTE Kombi 1995 KJØPESUM INNBETALT EK 82,0 16,2 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 5 TEBO Senteret KS Handel 6 7 Ekofiskvegen 1 KS Fyrstikktorget KS 8 9 SOLGT SALGSSUM 1998 253,5 IRR 1996 97,4 10,4 1999 100,3 32% 1994 82,4 8,9 1999 85,8 21% 1996 29,6 5,5 1999 55,0 80% 1997 18,8 2,0 1999 23,5 94% Kombi Kontor 1997 1997 712,0 215,0 114,3 20,0 2000 2000 696,0 249,7 29% 70% Kjelsåsveien 161 KS 2 Forus Næringseiendom KS Kombi Kontor 1999 2000 21,5 101,5 17,3 11,0 2002 2002 102,5 110,0 20% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel 2000 75,0 7,9 2003 89,5 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2000 172,5 15,0 2003 211,3 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,8 12,7 2003 93,0 19% 122% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2000 180,0 21,9 2004 207,4 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2000 181,5 22,0 2004 197,0 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,0 7,0 2004 70,7 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,3 34,1 2004 210,0 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,1 9,2 2005 145,0 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2000 132,0 15,0 2005 146,0 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,3 5,2 2005 56,0 36% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS Kontor 2004 410,0 90,0 2005 495,0 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,3 6,0 2005 49,0 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,1 10,5 2005 67,0 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi 1997 32,2 4,0 2005 37,0 26% 24 Pilestredet Utsyn AS Utvikling 2003 34,9 13,5 2005 44,9 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk 2001 59,0 5,3 2005 82,3 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,5 3,5 2005 94,0 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,0 5,5 2005 39,0 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,0 41,0 2005 214,8 78% 29 Fredensborgveien 24-26 KS Kontor 2001 131,4 15,2 2005 170,0 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1455,9 199,0 2005 1 592,10 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,2 10,0 2005 121,5 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor 1998 114,6 14,2 2006 150,0 19% 1 33 Raufoss Næringspark KS Industri 2000 660,0 70,0 2006 1 010,00 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,6 22,0 2006 151,0 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2000 79,4 14,0 2006 172,0 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,3 4,6 2006 55,8 26% 37 Haslevangen 16 KS Kontor 2001 40,8 4,5 2006 38,0 -14% 38 Lørenfaret KS Kombi 1999 55,0 7,4 2006 105,0 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,0 21,9 2006 169,4 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,0 27,0 2006 270,0 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,0 89,0 2006 492,5 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,0 54,0 2006 668,0 270% 43 Kjølberggaten 31 KS 2 Kontor 1997 64,6 6,0 2006 70,0 16% Utvikling 2005 402,0 71,1 2006 n/a 48% Kombi 2003 124,0 21,3 2006 168,0 40% Kontor 2001 285,0 35,0 2007 371,5 30% Kombi 1999 148,1 21,0 2007 263,4 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk 2006 105,0 27,5 2007 115,7 57% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi 2005 94,0 20,9 2007 115,0 40% 44 Skøyen Næringseiendom AS 45 Drammen Fjordpark KS 3 46 Økern Park KS 4 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS 50 Askim Næringspark KS Kombi 2004 79,0 14,8 2007 248,0 61% 51 Union Eiendomsinvest AS 5 Kontor 2003 90,2 16,6 2007 121,8 40% 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,1 78,2 2007 113,0 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,2 20,0 2007 143,0 35% 54 SkøyenHagen AS Utvikling 2004 800,5 74,1 2008 1001,5 29% 55 Pilestredet Park Invest Utvikling 2007 98,0 45,0 2009 n/a 9% 56 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor 2007 263,4 49,7 2011 288,0 7% 57 Grini Næringspark KS Kontor 1999 54,1 11,5 2011 54,5 3% 58 Kjeller Teknologipark KS Kontor 1999 179,6 7,0 2011 262,0 30% 59 Grensesvingen 9 Eiendom KS 2,6 Kombi 1997 103,8 13,0 2011 164,0 15% 60 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor 2007 86,1 16,6 2011 84,0 -3% 61 Union Universitetsboliger AS Bolig 2004 46,3 7,3 2011 46,0 5% 62 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel 2007 183,5 39,3 2011 193,0 3% 63 AK Eiendomsinvest AS 10% Industri 2006 616,5 105,0 2012 750,0 64 Hotellinvest Holding KS Hotell 2006 661,0 138,0 2012 571,3 6% 65 Utvikling 2003 32,8 20,0 2012 n/a 24% 66 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor 2006 270,0 61,7 2012 299,0 10% 67 Millennium Property KS 68 Millennium Property II AS Utvikling Utvikling 1999 2008 46,1 23,3 14,0 23,3 2013 2013 n/a n/a 19% 17% 69 Logistikkbygg AS Logistikk 2008 134,1 37,6 2014 168,0 18% 70 Torp Eiendomsinvest AS Kontor 2009 51,0 14,2 2014 60,5 18% 71 Pro Juventute KS Handel 2013 30,1 6,3 2014 32,5 6% 12 877 2 103 176 29 Wexelsplass AS Sum Gjennomsnitt Vektet gjennomsnitt 37% 43% Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Peab Boligutvikling AS kjøpte ut resterende aksjonærer 01.09.2005 Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. fearnleyprojectfinance.no 6 Eiendomsrapport 2015 PROSJEKTENE 2015 fearnleyprojectfinance.no 7 Eiendomsrapport 2015 AGDER STATSBYGG AS AS AGDER STATSBYGG AGDER KONTORBYGG AS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Thomas 22 Holtan Leskovsky Telefon: 93 63 45 Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Prosjektmegler E-post: Thomast.leskovsky@fearnleys.no Holtan Leskovsky Forretningsfører Forretningsfører Hilde Østby Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 Telefon: h.oestby@fearnleys.no 22 93 63 41 E-post: Forretningsfører E-post: h.oestby@fearnleys.no Øystein Nilsen Paul Dehli Navestad Paul Dehli Telefon: 22Navestad 93 64 56 Telefon:p.navestad@fearnleys.no 22 93 64 56 E-post: E-post: p.navestad@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Analysedato 31.12.2014 Telefon: 22 93 63 41 E-post: fbm1@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Navn på selskap Etablert Etablert SELSKAPSINFORMASJON Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Agder Statsbygg AS Agder Statsbygg AS 07.12.2012 13807.12.2012 000 000 138 000 17 000 488 Agder Kontorbygg17AS 488 6,5% 07.12.2012 6,5% 138 000 000 17 488 101 697 000 6,5% 1096 504 000 000 000 30 30 850 850 000 000 140504 354 000 109 000 138 547 000 30 850 000 140 354 000 30 30 850 850 000 000 30 850 000 – 308 500 308 500 308 500 – – – 10 500 3% Eiendomsverdived vedstiftelse stiftelse pr. (NOK) Eiendomsverdi kvm. (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi stiftelse Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Finansiering vedved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi stiftelse pr. kvm. (NOK) ved stiftelse (NOK) 1.Finansiering prior Nettopantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse (NOK) Prosjektpris vedstiftelse stiftelse 1. prior pantelån Prosjektpris ved Innbetalt egenkapital Egenkapitalforhold (NOK) Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved ved stiftelse stiftelse Innbetalt egenkapital Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt egenkapital ansvarskapital Innbetalt pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato omsatt Sistsist omsatt pr. 1% Datoutbytte/utbetaling sist omsatt Sum pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2013E 2014E (NOK) 2014E 2015E Brutto leieinntekt 9 464 000 9 701 000 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 9 722 000 9 965 000 Eierkostnad Eierkostnad (NOK) Netto leieinntekt Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad Netto rentekostnader Netto Nettorentekostnader leieinntekt Estimert skatt Estimert skatt Andre driftskostnader inkl. adm. Avdrag Netto rentekostnader Avdrag Prognose utdeling Estimert skatt Prognose utdeling Netto kontantstrøm Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 -500 000 -513 000 2015E 8 964 000 9 209 000 9 943 -325 000000 -644 000 -515 000 -5 916 000 -5 901 000 9 428 000 --697 000 -2 213 000 -5 795 000 -2 272 000 - – -1 050 000 510 000 -2 389 000 -658 000 -1 000 000 -453 000 Gj.snitt. pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Gj.snitt. brutto brutto leie leie pr. 11200 230 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 260 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Finansiering (NOK) Transje 11 Transje Finansiering Transje 2 Transje Transje21 Transje 3 Transje Transje32 Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Transje 3 Saldo Saldo 101 99 697 749 000 000 Saldo 000 000 66 000 000 97 743 000 11 741 000 475 000 6 000 000 109 000 107 438 224 000 1 210 000 Sum lån/vektet rente 104 953 000 -513 000 -525 000 2016E 9 188 000 9 440 000 10 192 000 000 -333 -404 -528 000 000 -5 903 000 -59 798 664 000 000 -417 000-2 272 -5 389 672 000 000 -2 000 -1 050 000 – -1 000 000 -2-370 510 000 000 -151 000 -1 200 000 -135 000 11 230 260 1 290 2015E 2016E 9 943 000 10 214 000 -525 000 -538 000 2017E 9 418 000 676000 000 10 9446 -341 000 -415000 000 -541 -5 802 000 687000 000 9-5905 -428 000 -2 389 000 -5-2 533 510000 000 -1 000 000 000 – -1 200 -114 000 -3 248 -136000 000 -1 100 000 -404 000 11 260 290 1 320 EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Beliggenhet Type eiendom Type eiendom EIENDOMSDATA Leietager(e) Lillesand Lillesand Kontor Kontor Post- og teletilsynet Leietager(e) Post- og teletilsynet Beliggenhet Lillesand Nøkkeltall Type eiendom Kontor Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Leietager(e) Nasjonal kommunikasjonsmyndighet (tidl. Post- og teletilsynet) 7 891 Total bygningsmasse (BTA) 7 891 Selveiertomt (kvm), ca. 13 000 Selveiertomt (kvm), ca. 13 000 Nøkkeltall Vektet gj.v. leietid(BTA) Total bygningsmasse 7 89114,3 år Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende Selveiertomt (kvm) 13 00013,3 år Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende Utleiegrad 100% Utleiegrad Vektet gj.v. leietid 12,3 år 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Gj.snitt. bruttoavskrivningssats leie ved stiftelse bygg pr. kvm (BTA/NOK) Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi – 70% av overstigende 1 199 Skattemessig 2% Skattemessig avskrivningssats bygg Utleiegrad 100% 2% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Selskapsadministrasjon Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning Kruse Smith Eiendom AS PROGNOSE BALANSEPR. PR.31.12 31.12 PROGNOSE BALANSE (NOK) 2012A 2013E (NOK) 2013A 2014E Omløpsmidler 2 944 000 3 454 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 4 590 000 3 932 000 Verdi eiendom 1)1) Verdi eiendom 137 846 000 137 985 000 (NOK) 2014A Sum aktiva 140 790 000 Sum aktiva 142 575 000 000 Omløpsmidler 4 095 Verdi eiendom 1) 140 161 000 Kortsiktig gjeld 1 192 000 Kortsiktig 514 000 000 Sum aktiva gjeld 1441256 Langsiktig 109 438000 000 Langsiktig gjeld gjeld 107 224 Sum passiva 110 630 000 Kortsiktig gjeld 1 236 Sum passiva 108 738 000 000 Langsiktig gjeld 104 953 000 30189 160000 000 VEK ekskl. over-/underkurs2)2) 106 Sum passiva 33 837 000 VEK ekskl. over-/underkurs Note Justertfor forrabatt rabatt latent skatt Note 1)1)Justert latent skatt 2) Note 2)Etter Etter budsjetterte utdelinger VEK ekskl. over-/underkurs 38 067 000 Note 2) budsjetterte utdelinger Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling Yieldutvikling Yieldutvikling Rente Rente Rentebinding Rentebinding 5,73% 22.05.2037 5,73% Rentebinding 16.10.2037 Rente 4,25% Flytende 3,93% Flytende 5,73% 16.10.2037 3,62% Flytende 3,75% Flytende 3,93% Flytende 5,56% 22,7 5,55% 21,1 år år 3,75% Flytende 5,60% 21,2 år 40 032 000 6,5% 6,5% 6,5% 42 452 000 45 329 000 6,7% 6,7% 6,7% 6,8% 6,8% 6,8% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Netto yield,anslag anslag 6,25% 6,50% 6,75% Netto yield, 6,25% 6,50% 6,75% (NOK) Estimert eiendomsverdi 143344 424000 000 137 908000 000 132430 800 000 Estimert 147 141 677 136 Netto yield,eiendomsverdi anslag 1) 6,25% 6,50% 6,75% 000 Rabatt latent skatt -448 000 -62 000 Rabatteiendomsverdi latent skatt 146 000 -3 692 272 000Estimert 150-4 848 000 145 046 000000139 674-3000 Netto gjeld -107 686 000 -4-104 -107 686 000 -104 -107 686000 000 Nettolatent gjeld -104 148 000 148 Rabatt skatt -5 465 000 885 148 000000 -4 348 000 VEK ekskl. over-/underkursrentesikring rentesikring -10239 35 290 000-102 094 30837 160000 000 25 114000 000 VEKgjeld ekskl. over-/underkurs 050 000 33 29 010 Netto 094 000 000 -102 094 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 43 289 000 38 067 000 33 232 000 Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring ---VEK 35 290 000 -21 114 30837 160000 000-21 114 25 114000 000 Over-/underkurs rentesikring -21 114 000 000 000 VEK 39 050 000 33 29 010 VEK 22 175 000 16 953 000 12 118 000 VEK pr. 1% ekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkursrentesikring rentesikring 353000 000 302000 000 251000 000 391 338 290 VEK pr.pr. 1%1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 433 000 381 000 332 000 VEK 353 000 302 000 251000 000 391 000 338 000 290 VEK pr. 1% 222 000 170 000 121 000 Eiendomsverdi pr. kvm kvm (BTA) (BTA) Eiendomsverdi pr. Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDE AV EIENDOMMEN BILDEAV AVEIENDOMMENE EIENDOMMEN 2014E 2015E 2015E 2016E 3 084 000 2 970 000 3 781 000 3 645 000 137 846 000 137 846 000 137 846 000 137 985 000 1372016E 985 000 137 985 000 2017E 141 2015E 300 000 140 930 000 140 816 000 917 000 141 766 141000 630 000 3141 642 000 3 507 000000 3 103 140 161 000 140 161 000 140 161 000 1 265 000 1 242 000 1 218 000 1 483 000 143 668 1 453 399 000 143 803 000 000000143 264 1000 107952 225000 000 104563 953000 000 102053 564000 000 104 102 100 108 490 000 106 195 000 103 782000 000 1 207 000 1 104 162016 000000 1 129 106 435 000 101000 452 102 564 000 100 054 000 96 806 000 32 810 000 101 216 34750 735 00097 935 37 034000 000 10335 771 000 000000 000 482 000 37 40 178 18670 180 18 19 12076% 73% 70% IRR siden oppstart før/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs n/a 25%/25% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 19%/-13% Nominell avkastningfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs 27%/27% n/a Nominell avkastning Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 44%/-25% Budsjettert kontantstrøm til basis EK basis (snitt neste Budsjettert kontantstrøm til EK VEKVEK (snitt neste 4 år)4 år) 21%9% 17950 480 17 18 380 79% 76% 72% 16290 830 17 17 700 82% 79% 75% n/a n/a 9%/9% -6%/-6% 12%/-23% 5%/-34% n/a n/a 10%/10% -6%/-6% 27%/-41% 11%/-57% 27% 10% 38% 12% KOMMENTAR Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens material valg og byggets tekniske løsninger.i Bygget er utleid på lang leieavtale til NKOM Eiendommen beliggende flotte omgivelser Lillesand, med nærhet til til E-18, E-18, Eiendommen er sentralt sentralt beliggende flotte omgivelser ii Lillesand, med nærhet ogKristiansand, er deres hovedkontor. Sørlandssenteret Kjevik flyplass. Det er høyerstandard på eiendommens materialKristiansand, Sørlandssenteretogog Kjevik flyplass. Det høy standard på eiendommens valg og byggets Bygget er Bygget utleid påerlang leieavtale Post- og til teletilsynet materialvalg og tekniske byggetsløsninger. tekniske løsninger. utleid på langtil leieavtale Post- og og er deres og hovedkontor. teletilsynet er deres hovedkontor. KOMMENTAR KOMMENTAR fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 8 12 Eiendomsrapport 2015 12 Eiendomsrapport 2014 2013 Eiendomsrapport ARENDAL LOGISTIKKINVEST AS Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Arendal Logistikkinvest AS 25.10.2013 47 250 000 9 625 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 33 550 000 12 500 000 46 050 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 12 500 000 – Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Åsbieveien 15, Arendal Logistikk DSV Road AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 4 909 34 725 100 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 14 år 100%–maks 2% 100% 769 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel 125 000 – Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Business Management AS 145 000 02.12.2014 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 8 150 7% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2014 2015E 3 849 000 -220 000 3 629 000 -178 000 -1 391 000 – -1 100 000 -815 000 145 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 3 926 000 -224 000 3 702 000 -181 000 -1 288 000 -112 000 -1 100 000 -815 000 206 000 2017E 4 005 000 -229 000 3 776 000 -185 000 -1 270 000 -373 000 -1 100 000 -815 000 33 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2014A 1 112 000 47 081 000 48 193 000 2015E 1 257 000 47 081 000 48 338 000 2016E 1 463 000 47 081 000 48 544 000 2017E 1 496 000 47 081 000 48 577 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 270 000 33 000 000 33 270 000 242 000 31 900 000 32 142 000 240 000 30 800 000 31 040 000 230 000 29 700 000 29 930 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 14 923 000 16 196 000 17 504 000 18 647 000 7,3% 7,4% 7,5% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 780 800 820 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Saldo 16 450 000 16 550 000 33 000 000 Rente Rentebinding 4,79% 15.10.2021 3,55% Flytende 4,17% 3,4 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,00% 51 843 000 -3 153 000 -32 158 000 16 532 000 7,25% 50 055 000 -2 974 000 -32 158 000 14 923 000 7,50% 48 387 000 -2 807 000 -32 158 000 13 422 000 -860 000 15 672 000 -860 000 14 063 000 -860 000 12 562 000 165 000 157 000 149 000 141 000 134 000 126 000 10 560 64% 10 200 66% 9 860 68% 32%/27% 39%/32% 22%/16% 26%/19% 12%/6% 14%/7% 16% 17% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% KOMMENTAR Eiendommen ble oppført i 2004 og fungerer som leietagers hovedkontor og logistikksenter i Sør-Norge. Eiendommen er beliggende i Stoa nærings- og handelsområde utenfor Arendal langs E-18. Hoveddelen av bygningsmassen utgjør lager og terminal. Det er stor, selveiet tomt med utbyggingspotensiale. Det foreligger 3 års rullerende morselskapsgaranti. fearnleyprojectfinance.no 9 Eiendomsrapport 2015 DYRSKUEVEIEN 5 KS Prosjektmeglere Fredrik Honningsvåg Telefon: 22 93 64 59 E-post: f.honningsvaag@fearnleys.no Forretningsfører Line Johansen Telefon: 22 93 64 39 E-post: l.johansen@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Dyrskueveien 5 KS 01.07.2013 105 000 000 13 765 7,0% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 71 000 000 31 700 000 102 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 31 700 000 – Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Dyrskuevegen 5, Ullensaker Handel DNB Bank ASA og Megaflis AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Parkeringsplasser 7 628 21 710 Ca. 250 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 8,3 år 85% 100% 998 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 317 000 – Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS – – Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 25 000 8% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2014 2015E 7 937 000 -281 000 7 656 000 -357 000 -2 913 000 – -2 364 000 -2 500 000 -478 000 2016E 8 072 000 -288 000 7 784 000 -366 000 -2 943 000 – -2 364 000 -1 750 000 361 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2017E 8 210 000 -295 000 7 915 000 -375 000 -2 833 000 – -2 364 000 -1 850 000 493 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2014A 2 748 000 107 637 000 110 385 000 2015E 2 270 000 107 637 000 109 907 000 2016E 2 631 000 107 637 000 110 268 000 2017E 3 124 000 107 637 000 110 761 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 642 000 69 227 000 69 869 000 627 000 66 863 000 67 490 000 605 000 64 499 000 65 104 000 583 000 62 135 000 62 718 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 40 516 000 42 417 000 45 164 000 48 043 000 6,8% 6,9% 7,0% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 040 1 060 1 080 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Saldo 35 000 000 34 227 000 69 227 000 Rente Rentebinding 4,67% 01.07.2018 4,10% Flytende 4,39% 1,8 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 6,50% 117 785 000 -6 221 000 -67 121 000 44 443 000 6,75% 113 422 000 -5 785 000 -67 121 000 40 516 000 7,00% 109 371 000 -5 380 000 -67 121 000 36 870 000 -1 339 000 43 104 000 -1 339 000 39 177 000 -1 339 000 35 531 000 444 000 431 000 405 000 392 000 369 000 355 000 15 440 59% 14 870 61% 14 340 63% 31%/28% 48%/44% 23%/21% 36%/32% 16%/13% 24%/20% 13% 14% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 12% KOMMENTAR Eiendommen er beliggende ved Kløftakrysset, langs den attraktive aksen Oslo–Gardermoen og med god eksponering mot E6. Bygget ble oppført i 2007 og er utleid på langsiktige leieavtaler. fearnleyprojectfinance.no 10 Eiendomsrapport 2015 EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Prosjektmeglere EIENDOMSSELSKAPET VEST-SVERIGE AS Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Forretningsfører Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) Navn på selskap Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) Finansiering ved stiftelse (SEK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) 1. prior Nettopantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris vedved stiftelse Finansiering stiftelse (SEK) 1. prior pantelån Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapitalpr. ved Innbetalt egenkapital 1%stiftelse Innbetalt egenkapital ved emisjon 2014 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sum innbetalt egenkapital SELSKAPSINFORMASJON 81 863 000 818 630 5 089 000 86 952 000 Sist omsatt pr. 1% (NOK) Innbetalt egenkapital pr. 1% Dato sist omsatt Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 722 000 869 520 17.08.2007 – Sum pr. 1% Sistutbytte/utbetaling omsatt pr. 1% (NOK) Tilbakebetalt i % av innbetalt Dato sist omsatt 722 000 17.08.2007 – – PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (SEK) Brutto leieinntekt Eierkostnad (SEK) Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Eierkostnad Netto rentekostnader Netto leieinntekt Estimert skatt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Salg eiendom Netto rentekostnader Avdrag Estimert skatt Prognose utdeling Salg eiendom Netto kontantstrøm Avdrag 2014E 2015E 33 364 000 33 864 000 -15 235 000 -15 496 000 2015E 2016E 18 129 000 18 368 000 33 364 33357 605000 000 -5 510 000000 -4 -16 016 722000 000 -12 -16 130608 000000 -10 16 756 000 16 883 000-3 613 000 -2 719 000 73 641 000 -4 423 000 -4 055 000 -76 000 000 -3 580 000 – -1 255 000 2 945 000 1 000 000 -1 870 000000 -7 132 -5 415 500000 000 Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader ifm nedbetaling av gjeld/ fornyelse av lån Prognose utdeling -3 300 000 -3 300 000 Netto kontantstrøm 1 233 000 1 054 000 Gj.snitt. pr. kvm (BTA) 680 Note 1) brutto Inkludertleie leietagertilpasninger/utskiftninger av vinduer 670 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Analysedato 31.12.2014 Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@feanleys.no Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 13.06.2007 435 500 000 8 710 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 6,2% 13.06.2007 435 500 000 8 710 356 479 000 6,2% 81 863 000 438 342 000 356 479 000 81 863 000 863000 000 43881342 - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 2016E 34 372 000 -15 762 000 2017E 18 610 000 33-4826 367000 000 -16 -9837 007000 000 16 989 000 -2 726 000 -3 971 000 -7 160 000 -1 197 000 1 000 000 924000 000 -5-1500 EIENDOMSDATA Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Vest-Sverige Bolig/næring Personlige, næringsdrivende og skole EIENDOMSDATA Beliggenhet Nøkkeltall Type eiendom Total bygningsmasse (BTA) 1) Leietager(e) Parkeringsplasser Vest-Sverige Bolig/skole/noe næring 50 000 Privat, næring og skole 400 Nøkkeltall Vektet gj.v. leietid (BTA) 1) 1 år Total bygningsmasse Ca. 47 500 Vektet indeksregulering Antall leiligheter Ca. 350 100% Utleiegrad 97% Gj.snitt. ved stiftelse rullerer) pr. kvm (BTA/SEK) Vektet gj.v.brutto leietid leie (boligkontrakter Ca. 1 år 649 Skattemessig avskrivningssats bygg Vektet indeksregulering Ca. 100% 2–4% Utleiegrad Ca. 95% Note 1) 40 175 kvm iht svensk oppmålingsmetode Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 649 Skattemessig avskrivningssats bygg 2–4% Selskapsadministrasjon Note1) Ca. 40 000 kvm iht svensk oppmålingsmetode Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Forvaltning APF AB og Trollhättan AB Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning APF AB, Trollhättan PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (SEK) 2013A 2014E 2015E 2016E 6 141 000 4 217 000 265 337 000 265 337 000 2015E 2016E 2017E 271 063 000 271 478 000 269 554 000 -592 000 462 000 1 757 000 256 969 000 000 000 256 969 000 2 239 000 256 969 1 906 1 573 000 256 377 000 258 726 186 729 000 257 431 183 000 149 000 175000 989 000 Omløpsmidler 7 596 000 5 726 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 338 978 000 265 337 000 Verdi eiendom 1) (SEK) Sum aktiva Omløpsmidler 1) Verdi eiendom Kortsiktig gjeld Sum aktiva gjeld Langsiktig 2014A 346 574 000 -1 825 000 256 969 000 2 902 000 255 262 144 729 000 000 Sum passiva 265 631 000 Kortsiktig gjeld 1 157 000 Langsiktig gjeld 174 435 000 VEK ekskl. over-/underkurs 77 203 000 Sum passiva 175 592 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt -3 300 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 295 000 690 Note Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger 188 968 000 185 055 000 177 562 000 851 000 843 000 814 000 167 303 000 161 803 000 156 303 000 82 095 000 86 423 000 91 992 000 168 154 000 162 646 000 157 117 000 79 552 000 88 223 000 700 FINANSIERINGSSTRUKTUR (SEK) FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansiering (SEK)1 Transje Finansiering Transje 2 Transje Transje 31 Transje 2 Sum lån/vektet rente Transje 3 Sum lån/vektet rente Saldo 169 548 000 Saldo 60 681 000 32 100 500000 000000 73 602 000 262 729 000 833 000 174 435 000 710 94 785 000 6,5% Yieldutvikling Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Analysedato 31.12.2013 6,5% 101 609 000 6,6% 6,5% 6,7% 6,5% 710 SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente Rentebinding 5,00% Flytende Rente Rentebinding 8,97% 30.06.2014 2,40% 29.09.2016 9,37% 29.06.2015 2,21% Flytende 6,46% 0,3 år 2,21% Flytende 2,32% 1 (SEK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Netto yield, anslag (SEK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs swap-avtaler VEK Over-/underkurs swap-avtaler 6,25% 6,50% 6,75% 363 705 000 352 549 000 342 219 000 6,25% 6,50% 6,75% -14 464 000 -13 571 000 -12 745 000 270 102 000 792 035 000 000 250 246 -258 035 000 259-258 -258000 035 000 -3 854 000 -2 823 000 -1 868 000 91 206 000 80 943 000 71 439 000 -177 417 000 -177 417 000 -177 417 000 88 831 000 79 552 000 70 961 000 -2 304 000 -2 304 000 -2 304 000 88 902 000 78 639 000 69 135 0 0 0 000 VEK 88 831 000 79 552 000 70 961 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 912 000 809 000 714 000 VEK 889 000 691 000 VEK pr.pr. 1%1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 888 000 796 786 000 000 710 000 Note1) Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr. 31.12.2013 VEK pr. 1% 888 000 796 000 710 000 Note1) Hensyntatt verdi av eiendom som var avtalt solgt pr. 31.12.2014 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm(eiendom) (BTA) Finansieringsgrad Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMENE EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7 270 5 690 72% 65% 2%/1% 0%/0% 11%/9% 2%/2% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% 7 050 5 470 75% 67% 5 270 70% 6 840 77% 0%/-1% -2%/-3% -2%/-2% -1%/-4% -4%/-4% -13%/-16% -14%/-14% -24%/-24% 16% 18% KOMMENTAR KOMMENTAR Porteføljen består av bolig- og noe kontoreindommer samt en skole i Gøteborgsregionen og Vest-Sverige, hovedsaklig i Trollhättan og Skövde. Totalt utleibart areal er ca. 50 000 kvm. Forretningsideen er ordinær eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter Porteføljen består av et drift antallavboligog kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og Vesteller delportefølje. Sverige. Totalt utleibart areal er på ca. 50 000 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkeltobjekter eller delportefølje. fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no 11 18 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 EIKVEIEN HOLDING AS EIKVEIEN HOLDING AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: g.ronneberg@fearnleys.no Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: g.ronneberg@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Navn påeiendomsverdi selskap Netto yield ved stiftelse Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi 1. prior pantelån ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse (NOK) Prosjektpris ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% omsatt pr. 1% SumSist utbytte/utbetaling pr. 1% Dato sist omsatt Tilbakebetalt i % av innbetalt 325 000 8 000 17.12.2014 10% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 2014E 2015E 7 853 000 8 049 000 -206 000 -212 000 7 647 000 7 837 000 2015E 2016E -3678000 -376 000 003 000 8 163 000 -208 000 -3 534 -212 000 -3 634 000 000 7 795 000 7 951 000 -372 000 -380 000 -3 500 000 -2 500 000 -3 184 -2 997 000 - 000 -1 300 000 – 146 000 127 000 – -2 500 000 -2 500 000 -900 000 – 839 000 2 074 000 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 710 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 740 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) FINANSIERINGSSTRUKTURSaldo Finansiering Transje 1 (NOK) Finansiering Transje 2 Transje 1 Selgerkreditt Transje 2 rente Sum lån/vektet Sum lån/vektet rente EIENDOMSDATA 38 875 000 28 575 000Saldo 36000 375 000 1 000 28000 575 000 68 450 64 950 000 1 750 1 770 Eikveien 19 og 20 – Drammen Lager/verksted 4 600 Volvo Norge AS og Norsk Scania AS29 171 Nøkkeltall Vektet gj.v. leietid Total bygningsmasse (BTA) Vektet indeksregulering Selveiertomt (kvm) Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Vektet gj.v. leietid Skattemessig avskrivningssats bygg Vektet indeksregulering Utleiegrad Selskapsadministrasjon Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Forretningsførsel Skattemessig avskrivningssats bygg Forvaltning Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 18 000 10% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Eikveien 19 og 20 – Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Beliggenhet Nøkkeltall Type Totaleiendom bygningsmasse (BTA) Leietager(e) Selveiertomt (kvm) 18 187 700000 000 –187000 000 207 – 14.06.2013 (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt (NOK) Andre driftskostnader Brutto leieinntekt inkl. adm. Eierkostnad Netto rentekostnader Netto leieinntekt Estimert skatt Andre driftskostnader inkl. adm. Avdrag Netto utdeling rentekostnader Prognose Estimert skatt Netto kontantstrøm Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) 4 000 000 18 700 000 18 93700 275000 000 - Innbetaltpr.egenkapital pr. 1% Sist omsatt 1% ansvarskapital pr. 1% DatoUinnkalt sist omsatt Analysedato 31.12.2014 EIENDOMSDATA Eikveien Holding AS 30.06.2011 91 000 000 19 783 Eikveien Holding AS 8,0% 30.06.2011 91 000 000 19000 783 70 575 8,0% 4 000 000 18 700 000 93 70275 575000 000 SELSKAPSINFORMASJON Analysedato 31.12.2013 7,6 år 4 600 100% 29 171 100% 6,6 år1 648 100% 4% 100% 1 648 Fearnley Finans Management 4% AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 8 250 000 -217 000 8 0332017E 000 8-385 327000 000 -216000 000 -3 439 8 111 000-387 000 -2 500 000 808000 000 -1-2600 – 109 000 -2 500 000 – 2 416 000 (NOK) 2013A 2014E 95 831 000 2015E 2 755 000 95 163 758 000 000 97 918 64 950 000 000 65 708 000 647 000 62 30450 123 000 000 63 097 000 2015E 2016E 2 091 000 2 200 000 93 867 000 93 867 000 95 2016E 958 000 96 067 000 2017E 4 829 000 7 245 000 95 163 000 000 000 739 000 95 163 704 9962 992 000 000 000 450 000 102 408 59 950 63 189 000 60 654 000 615 000 582 000 5932 950 000 769 000 57 450 35 000 413 000 60 565 000 58 032 000 34 821 000 39 427 000 Omløpsmidler 1 818 000 1 964 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 93 867 000 93 867 000 Verdi eiendom 1) Sum aktiva 95 6852014A 000 (NOK) Omløpsmidler 1 916 000 1) Verdi eiendom 95784 163000 000 Kortsiktig gjeld Sum aktiva gjeld 079000 000 Langsiktig 6897 450 Sum passiva 69 234 000 Kortsiktig gjeld 688 000 2) Langsiktig gjeld 64451 950000 000 26 VEK ekskl. over-/underkurs Sum Note passiva 1) Justert for rabatt latent skatt 65 638 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger VEK ekskl. over-/underkurs 2) 31 441 000 1 790 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 8,0% 1 810 Yieldutvikling 8,0% 8,2% 8,2% 44 376 000 8,4% 8,3% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Netto yield, anslag 7,75% 8,00% Rente Rentebinding 6,53% 15.07.2021 Rente Rentebinding 3,93% Flytende 6,18% 15.07.2021 5,00% 30.06.2014 3,40% Flytende 5,42% 4,3 år 4,96% 3,7 år Estimert eiendomsverdi (NOK) Netto anslag Rabattyield, latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring 98 671 000 7,75% -2 029 000 100 -67581 416 000 000 -2 590 000 29 226 000 -63 722 000 34 269 000 -2 496 000 VEK 26 730 000 Over-/underkurs rentesikring -3 790 000 VEK 30 479 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 292 000 VEK pr. 1% 267 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 343 000 VEK pr. 1% 305 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 21 450 Finansieringsgrad (eiendom) 69% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 21 870 Finansieringsgrad (eiendom) 65% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 23%/19% Nominell før/etterover-/underkurs over-/underkurs 66%/52% IRR siden avkastning oppstart før/etter 22%/18% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 93%/73% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert neste 4 år) kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17% 17% BILDE AVAV EIENDOMMENE BILDE EIENDOMMENE 8,25% 95 588 000 92 691 000 8,25% -18,00% 721 000 -1 431 000 97-67 438 000 000 000 416 000 94 485 -67 416 -226 275 000 -1 980 000 000 451 000 23 844 -63 722 000 -63 722 000 31-2 441 000 000 000 496 000 28 783 -2 496 23 955 000 21 348 000 -3 790 000 -3 790 000 27 651 000 24 993 000 265 000 238 000 240 000 213 000 314 000 288 000 277 000 20 780 72% 21 180 67% 19%/14% 51%/38% 19%/15% 78%/58% 250 000 20 150 20 540 74% 69% 14%/9% 37%/24% 16%/11% 64%/43% 19%18% 21% 21% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS store selveiertomter, godt egnet for leietagernessyd bruk. og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 12 19 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 HAMAR EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: g.ronneberg@fearnleys.no Jens Bøvre Telefon: 22 93 64 54 E-post: jbo@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Hamar Eiendomsinvest KS 30.06.2010 110 760 000 9 130 7,6% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 88 560 000 2 700 000 22 200 000 113 460 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 22 200 000 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Smiuhagan 10 – Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 12 132 49 455 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 5,5 år 100% 100% 708 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Business Management AS 222 000 100 000 Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt 237 000 21.09.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 48 000 22% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2014 2015E 9 075 000 -421 000 8 654 000 -333 000 -4 471 000 – -5 184 000 – -1 334 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 9 257 000 -429 000 8 828 000 -340 000 -3 763 000 – -3 592 000 – 1 133 000 2017E 9 442 000 -438 000 9 004 000 -347 000 -3 489 000 – -3 864 000 – 1 304 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2014A 1 936 000 112 972 000 114 908 000 2015E 602 000 112 972 000 113 574 000 2016E 1 735 000 112 972 000 114 707 000 2017E 3 039 000 112 972 000 116 011 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 961 000 82 696 000 83 657 000 806 000 77 512 000 78 318 000 754 000 73 920 000 74 674 000 698 000 70 056 000 70 754 000 VEK ekskl. over-/underkurs 31 251 000 35 256 000 40 033 000 45 257 000 7,5% 7,7% 7,8% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 750 760 780 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Saldo 38 416 000 44 280 000 82 696 000 Rente Rentebinding 6,84% 06.07.2020 4,35% Flytende 5,50% 2,6 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 7,25% 119 366 000 -2 813 000 -81 721 000 34 832 000 7,50% 115 387 000 -2 415 000 -81 721 000 31 251 000 7,75% 111 665 000 -2 043 000 -81 721 000 27 901 000 -2 875 000 31 957 000 -2 875 000 28 376 000 -2 875 000 25 026 000 348 000 320 000 313 000 284 000 279 000 250 000 9 840 69% 9 510 72% 9 200 74% 23%/20% 78%/66% 19%/16% 63%/50% 15%/11% 47%/34% 19% 21% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 17% KOMMENTAR Eiendommen er oppført i 2001 og holder god teknisk standard. Godt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Selveiertomt på ca. 50 000 kvm gir fremtidige utvidelsesmuligheter (ca. 5 000 kvm) og mulighet til å kjøre rundt hele eiendommen. Eiendommen er i sin helhet utleid på “barehouse” betingelser med Posten Norge AS. fearnleyprojectfinance.no 13 Eiendomsrapport 2015 HASLEVANGEN INVEST KS HASLEVANGEN INVEST KS Prosjektmeglere Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: m.ring-andersen@fearnleys.no Prosjektmegler Forretningsfører Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 E-post: a.vaagan@fearnleys.no Forretningsfører Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Navn på selskap Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) 1. prior Nettopantelån yield eiendomsverdi ved stiftelse Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse (NOK) Prosjektpris ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Egenkapitalforhold (NOK) Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapitalpr. ved Innbetalt egenkapital 1%stiftelse Uinnkalt ansvarskapitalpr. 1% Uinnkalt ansvarskapital EIENDOMSDATA Haslevangen Invest KS 22.08.2011 136 000 000 16 810 Haslevangen Invest KS 7,6% 22.08.2011 136 000 000 16 811 104 000 000 7,6% 793 000 25 000 000 129000 793000 000 104 793 000 25 000 000 129 25793 000000 000 6 000 000 SELSKAPSINFORMASJON Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) EIENDOMSDATA Haslevangen 14 – Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Beliggenhet Nøkkeltall Type eiendom Total bygningsmasse (BTA) Leietager(e) Selveiertomt (kvm) Haslevangen 14 – Oslo Kontor/lager 8 090 Heidenreich AS, Oras AS og Syklus AS 6 260 Nøkkeltall Vektet gj.v. leietid (BTA) Total bygningsmasse 8 090 6,2 år Vektet indeksregulering Selveiertomt (kvm) 6 260 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. Vektet gj.v.brutto leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 5,5 år 1 311 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 311 Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS 25 000 000 250 000 Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS 6 000 000 Selskapsadministrasjon 60 000 TBB Driftstjenester AS Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning Fearnley Property Management AS 250 000 60 000 - Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Dato sist omsatt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE 2014E 10 932 000 -405 000 2015E 10 527 000 10 967 -817 000000 -6 569-366 000000 10 601 000 -664 -2 199 000000 -6 134 000 -1 500 000 – -558 000 -3 150 000 -1 000 000 -347 000 2015E 11 150 000 -413 000 2016E 10 737 000 11 186000 000 -364 000 -6 -374 516 000 10 812 000-371 000 -2 000 000 -6 099 000 -1 500 000 – 357 000 -3 150 000 -1 000 000 192 000 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE 1) Inkluderer ekstraordinære kostnader knyttet til prosjektering av boliger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 350 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 360 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansiering (NOK)1 Transje Finansiering Transje 2 Transje Transje 31 Transje 2 Selgerkreditt Transje 3 Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2014 Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 63 37 E-post: fbm2@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad (NOK) Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad Netto rentekostnader Netto leieinntekt Estimert skatt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Avdrag Netto rentekostnader Prognose utdeling Estimert skatt Netto kontantstrøm Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2013 Saldo 56 000 000 Saldo 23 416 673 19 18 333000 327000 56 000 000 199 000 23 250 000 98 949 000 97 250 000 1 380 1 380 – 10 500 – 4% 25 500 10% PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 11 373 000 -421 000 2017E 10 952 000 11 410 -371000 000 -381 -6 225000 000 11 029 000 -379 000 -2 000 000 -5 557 000 -1 450 000 – 906 000 -3 150 000 -1 500 000 443 000 (NOK) 2013A 2014E 2015E 2016E 2 402 000 3 308 000 136 615 000 136 615 000 2014A 2015E 2016E 2017E 139 218 000 138 660 000 139 017 000 139 923 000 1 564 000 1 217 000 1 409 000 1 852 000 1571 627 000 157 627 000 668 000 000 157 627 1 634 000 157 6271 000 601 000 1 390 000 159 191 000 158 844 000 159 036 000 159 98 949 000 96 750 000 94 750 000 47992000 750 000 100 617 000 98 384 000 96 351 000 94 140 000 1 555 000 1 495 000 1 174 000 1 167 000 97 250 000 94 100 000 90 950 000 87 800 000 38 601 000 40 276 000 42 666 000 45 783 000 98 805 000 95 595 000 92 124 000 88 967 000 Omløpsmidler 2 603 000 2 045 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 136 615 000 136 615 000 Verdi eiendom 1) (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler 1) Verdi eiendom Kortsiktig gjeld Sum aktiva gjeld Langsiktig Sum passiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld VEK ekskl. over-/underkurs 2) Sum passiva Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger VEK ekskl. over-/underkurs 2) 60 386 000 63 249 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 410 1 410 66 912 000 7,5% Yieldutvikling 6,5% 70 512 000 7,6% 6,6% 7,8% 6,8% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente Rentebinding 7,82% 31.05.2018 Rente 3,91% Rentebinding Flytende 6,70% 01.06.2016 7,00% 01.06.2016 7,52% 31.05.2018 4,50% 15.01.2014 3,70% Flytende 6,72% 3 år 6,45% 2,2 år Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK Over-/underkurs rentesikring 7,25% 7,50% 7,75% 145 200 000 140 360 000 135 832 000 6,50% 6,75% -46,25% 132 000 -3 745 000 -3 382 000 169 616 000 000 000 157 052 000 -98 014 000 163 092 -98 014 -98 014 000 -6 117 000 -5 465 000 -4 861 000 43 054 000 38 601 000 34 436 000 -97 241 000 -97 241 000 -97 241 000 66 258 000 60 386 000 54 950 000 -9 327 000 -9 327 000 -9 327 000 33 727 000 29 274 000 109 000 -6 507 000 -6 507 000 -6 50725 000 VEK 59 751 000 53 879 000 48 443 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 431 000 386 000 344 000 VEK 337 000 251 000 VEK pr.pr. 1%1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 663 000 604 293 000 000 550 000 VEK pr. 1% 598 000 539 000 484 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 17 950 17 350 16 790 Eiendomsverdi pr. kvm(eiendom) (BTA) 20 970 20 160 70% 19 410 73% Finansieringsgrad 68% Finansieringsgrad (eiendom) 57% 60% 62% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 27%/15% 22%/9% 16%/2% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 36%/32% 32%/28% 29%/24% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 77%/39% 59%/21% 42%/5% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 175%/149% 152%/126% 130%/104% BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 11% 18% 12% 21% 13% 24% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Eiendommen er regulert til bolig/kontor/industri som bla. muliggjør boligutvikling. pågår forsentralt tiden stor området med avfordeling Arcus gamle Eiendommen er Det beliggende påaktivitet Hasle i iOslo og har enutvikling fornuftig av kontor, eiendom. er totalrenovert fremstår i meget god iteknisk stand med 3 solideav Arcus lager ogBygget parkeringsplasser. Deti 2008 pågårog for tiden stor aktivitet området med utvikling leietakere. gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. Eiendommen er utleid til 3 solide leietagere. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 14 21 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 HOFFSVEIEN HOLDINGAS AS HOFFSVEIEN HOLDING HOFFSVEIEN 48 AS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Paul Dehli22 Navestad Telefon: 93 64 56 Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no E-post: p.navestad@fearnleys.no Prosjektmegler Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Forretningsfører Tove Auset Tove Auset22 93 63 46 Telefon: Telefon: 93 63 46 E-post:22 t.auset@fearnleys.no E-post: t.auset@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Christian Bull Christian Telefon: Bull 22 93 63 35 Telefon: 93 63 35 E-post: 22 c.bull@fearnleys.no E-post: c.bull@fearnleys.no : SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Analysedato 31.12.2014 EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Hoffsveien Holding AS Beliggenhet Hoffsveien 48 – Oslo Hoffsveien Holding AS Beliggenhet Hoffsveien 48 – Oslo 05.03.2013 Type eiendom Kontor 05.03.2013 Type eiendom Kontor 140 000 000 Leietager(e) Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS 140 000 000 Leietager(e) Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS 19 444 19 444 Hoffsveien 48 – Oslo Hoffsveien 48 AS 7,1%Beliggenhet Nøkkeltall eiendom Kontor 05.03.20137,1% TypeNøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) 7 200 Total bygningsmasse (BTA) 7 200 Leietager(e) 140 000 000 Selveiertomt (kvm) Oslo Kommune, NAV, Ullern Legesenter, Kebony AS og Astron AS 3 558 Selveiertomt (kvm) 3 558 19 500 444 000 103 Parkeringsplasser 119 103 500 000 Parkeringsplasser 119 7,1% 000Nøkkeltall 36 600 36 600 000 Total bygningsmasse (BTA) 7 200 140 100 000 Vektet gj.v. leietid 6,6 år 140 100 000 Selveiertomt Vektet gj.v. leietid (kvm) 3 558 5,8 år Vektet indeksregulering 93% Parkeringsplasser 119 103 500 000 Vektet indeksregulering 93% Utleiegrad 100% 36 600 000 Utleiegrad 100% 36 600 000Vektet Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 443 gj.v. leietid 4,9 år 1 443 14036 100 000000 600 Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 2% indeksregulering 93% - Vektet Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Navn på selskap Etablert Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Navn på selskap Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Etablert SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) (NOK) Finansiering ved stiftelse Finansiering ved stiftelse ved stiftelse(NOK) pr. kvm. (NOK) 1.Eiendomsverdi prior pantelån 1.Netto prior yield pantelån eiendomsverdi ved stiftelse Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Prosjektpris Finansieringved vedstiftelse stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital(NOK) Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapitalved pr.1% 1% Innbetaltegenkapital egenkapital stiftelse Innbetalt pr. Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapitalpr. pr.1% 1% Uinnkalt ansvarskapital Utleiegrad 366 000Gj.snitt. Selskapsadministrasjon brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 36 600 000000 366 Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg – Forretningsførsel Forretningsførsel Forvaltning Forvaltning Selskapsadministrasjon 366 000 -Forretningsførsel – - -Forvaltning Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr.1% 1%(NOK) (NOK) Sist omsatt pr. Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Dato sistomsatt omsatt Dato sist Sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetalingpr. pr.1% 1% Sum Datoutbytte/utbetaling sist omsatt Tilbakebetalt avinnbetalt innbetalt Tilbakebetalt i i%%av Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 424 000 02.09.2014 100% 1 443 2% Fearnley Finans Management Fearnley Finans Management ASAS Fearnley Finans Asset Management Fearnley Finans Asset Management ASAS Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS --- 48 000 13% PROGNOSEKONTANTSTRØMANALYSE KONTANTSTRØMANALYSE PROGNOSE 1) (NOK) 2013E (NOK) 2014E Bruttoleieinntekt leieinntekt 544000 000 Brutto 108637 Eierkostnad -395000 000 Eierkostnad -477 (NOK) Netto leieinntekt 1492015E 000 Netto leieinntekt 108160 000 1) Bruttodriftskostnader leieinntekt 11 074 000 -267 000 Andre driftskostnader inkl.adm. adm.1) -546 000 Andre inkl. Eierkostnad -579000 000 Netto rentekostnader -3140 205 Netto rentekostnader -5 000 Netto leieinntekt 10 495 000 Estimertskatt skatt Estimert -Andre driftskostnader inkl. adm. -404 000 Avdrag Avdrag -2 070 000Netto rentekostnader -4 082 000 Prognose utdeling utdeling Prognose -1 800 000 Estimert skatt -399 000 Nettokontantstrøm kontantstrøm 4604 677000 000 Netto Avdrag -4 140 000 Note1)1)Inkl. Kontantstrømmen løper i perioden fra den 5.3 til 31.12 Note Prognoseutbedring utdeling ifm brannteknisk d.d. med NOK 237.000 -1 800 000 Netto kontantstrøm -330 000 PROGNOSEBALANSE BALANSEPR. PR.31.12 31.12 PROGNOSE 2014E 2015E (NOK) (NOK) Våren 2013E 2013E 2014E 2015E 2015E 2016E 2013A 2014E 2015E 2016E 10883 536000 000 10 780000 000 Omløpsmidler Omløpsmidler 369 000 5 046 000 4 323 000 2 627 000 10 11 135 5 241 000 5 845 000 4 695 000 4 443 000 1) 139274 479 000 139 479 000 139 479 000 139 479 000 -487000 000 -499000 000 Verdi Verdieiendom eiendom1) 141 000 141 274 000 141 274 000 141 274 000 -489 -501 2016E 2017E 2014A 2015E 2016E Sumaktiva aktiva 139 848 000 144 525 000 145 143 802 000 2017E 142 106 000 10394 049 000 281000 000(NOK) Sum 146 515 000 147 119 000 969 000 145 717 000 10 000 1010 634 11 280 000 000000 3 315 000 2 985 000 3 513 000 4 198 000 -379 000 11 541 -389 000Omløpsmidler -410 000 -420 1) -501 000 -514 000 000VerdiKortsiktig eiendom gjeld 154 994 000 -154 994 1000 154 994 000 154 -5 488 000 -5218 554 179 000 196 000994 000 1 146 000 -5 194 000 -5 000 Kortsiktig gjeld 1 125 000 1 129 000 11131 000 1 081 000 10 779 000 - 11 027 -94 000 000Sum Langsiktig aktiva 158103 309500 000000157 979 000 158 507100 000395159 gjeld 103 500 000 000192 000 255 000 Langsiktig gjeld 103 500 000 101 430 000 97 290 000 9396 150 000 -208 000 -414 000 -424 000 -3140 105000 000 -4140 140000 000 Sum Sumpassiva passiva 103625 500 000 102 104 679 000 101 591 000 401 000 -4 -4 104 000 559 000 98 421 000 9497 231 000 -3 860 000 -3 755 000 Kortsiktig gjeld 896 000 823 000 807 000 787 000 800000 000 -1 800000 000 -1-1 800 -900 Langsiktig gjeld 101 430 000 97 290 000 93 150 000 89 010 000 -937 000 -1 123 000 2) 2) 36 348 000 4439 846 000 42 211 000 705 000 -723 000 -1 696000 000 VEK VEKekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs 150000 000 -252 890 000 47000 548 000 5144 486 000 -4-1140 -4 140 000 Sum passiva 10241326 000 98 113560 000000 93 957 89 797 000 Note Justert rabatt latent Note 1) 1) Justert for for rabatt latent skattskatt -900 000 -900 000 Note Etter budsjetterte utdelinger 2) 2)2) Etter budsjetterte utdelinger 528 000 685 000 VEKNote ekskl. over-/underkurs 55 983 000 59 866 000 64 550 000 69 395 000 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Gj.snitt.brutto bruttoleie leiepr.pr.kvm kvm(BTA) (BTA) Gj.snitt. 440 11480 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 540 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) (NOK) FINANSIERINGSSTRUKTUR Finansiering Finansiering (NOK) 11 Transje Transje Finansiering Transje Transje 22 Transje 1 Sum lån/vektet lån/vektetrente rente Sum Transje 2 Sum lån/vektet rente Analysedato Analysedato Våren 2013 31.12.2013 Saldo Saldo 51750 750000 000 51 Saldo 51750 750000 000 51 51 750 000 103500 500000 000 103 49 680 000 101 430 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 11 510 460 1 570 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 500NoteYieldutvikling Yieldutvikling 2) Etter budsjetterte utdelinger 11550 1 600 Yieldutvikling 7,0% 7,0% 6,5% 7,1% 7,2% 6,7% 7,3% 7,3% 6,8% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) (NOK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente Rentebinding Rentebinding Netto Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Rente yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% 5,54% 15.04.2019(NOK) Estimerteiendomsverdi eiendomsverdi 146 917 000 145 141 670 000 140 136 785 000 5,29% 15.04.2019 Estimert 150 519 000 143 000 138 000 Rente Rentebinding Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% 4,75% Flytende Rabatt Rabattlatent latent skatt 558 000 191 000 849 000 4,50% Flytende skatt -4-2 299 000 -3 -2 869 000 -3 -1 468 000 4,74% 15.04.2019 Estimert eiendomsverdi 167 920 000 161 462 000 155 481 000 Netto gjeld -103 131 000 -103 131 000 -103 131 000 5,15% -99 384 000 -99 384 000 -99 384 000 4,90% 2,63årår Netto gjeld 3,60% Flytende Rabatt latent skatt -7 114 000 -6 468 000 -5 870 000 VEK ekskl.over-/underkurs over-/underkurs rentesikring-99 46 41000 228 000 348 000 31 805 000 VEK ekskl. rentesikring 000 4136 890 000 Netto gjeld 011836 -99 011 000 -99 011 37 000286 000 4,18% 2,2 år VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 61 795 000 55 983 000 50 600 000 Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring -498 000 -498 000 -498 000 VEK 46 338 000 41 392 000 788 000 VEK 41 228 000 36 348 000 31 805 000 Over-/underkurs rentesikring -2 410 000 -2 410 000 -2 410 36 000 VEK 59 385 000 53 573 000 48 190 000 VEK over-/underkurs rentesikring 000 419 000 373 000 VEKpr. pr.1% 1%ekskl. ekskl. over-/underkurs rentesikring 468 412 000 363 000 318 000 VEKVEK pr. 1% ekskl. 618463 000 pr. 1% 000 414 000 000 VEK pr. 1% over-/underkurs rentesikring 412 000 560 000 363 000506 000368 318 000 VEK pr. 1% 594 000 536 000 482 000 Eiendomsverdi 2020910 2019160 1919 460 Eiendomsverdipr.pr.kvm kvm(BTA) (BTA) 410 680 000 Eiendomsverdi pr. kvm (eiendom) (BTA) 23 32069% Finansieringsgrad 74% Finansieringsgrad (eiendom) 70% 22 430 71% 73% 21 590 76% Finansieringsgrad (eiendom) 60% 63% 65% EIENDOMMEN BILDE BILDE AV AV EIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR over-/underkurs 18%/16% 2%/1%n/a IRRsiden sidenoppstart oppstartfør/etter før/etter over-/underkurs 35%/33% n/a n/a IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 40%/37% 33%/30% 26%/23% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 14%/13% 2%/1%n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 28%/27% n/a n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 82%/75% 66%/60% 51%/45% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 11% 10% 12% 12% 13% 13% KOMMENTAR Eiendommen er utleid til bl.a. Oslo kommune (bydel Ullern), NAV og Ullern Legesenter, og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i Hoffsveien nær Smestad medtiltil god eksponering mot Ring 3, ogUllern), med kort avstand til offentlige Eiendommen ererutleid bl.a. Oslo kommune (bydel NAV ogog Ullern Legesenter, ogog Eiendommen utleid bl.a. Oslo kommune (bydel Ullern), NAV Ullern Legesenter, kommunikasjoner. dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende i KOMMENTAR KOMMENTAR dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot almennheten. Eiendommen er beliggende Hoffsveien nær Smestad med god eksponering mot Ring 3,3, ogogmed i Hoffsveien nær Smestad med god eksponering mot Ring medkort kortavstand avstandtiltiloffentlige offentlige kommunikasjoner. kommunikasjoner. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no 15 Eiendomsrapport 2015 23 19 Eiendomsrapport 2014 Eiendomsrapport 2013 KJELSÅSVEIEN INVEST AS Prosjektmegler Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 63 37 E-post: fbm2@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Kjelsåsveien Invest AS 15.06.2007 124 000 000 11 895 6,8% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 99 200 000 23 500 000 122 700 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Emisjon 25.03.2010 Uinnkalt ansvarskapital 23 500 000 1 064 000 – Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Kjelsåsveien 168 – Oslo Kontor/lager Bl.a. Olympus Norge AS, Oslo Politidistrikt, Nordic Nanovector AS og Polyfloor Norge NUF Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Festetomt (kvm) Parkeringsplasser 11 089 12 129 150 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 3,5 år 100% 97% 889 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 245 640 – Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS 170 000 21.10.2014 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 4 000 2% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2014 2015E 10 561 000 -1 262 000 9 299 000 -684 000 -5 000 000 – -2 480 000 – 1 135 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 10 848 000 -1 275 000 9 573 000 -425 000 -4 918 000 – -2 480 000 – 1 750 000 2017E 11 120 000 -1 288 000 9 832 000 -435 000 -3 944 000 -46 000 -2 480 000 – 2 927 000 Note 1) Inkl. ekstraordinære kostnader i 2015 på NOK 200 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2014A 1 772 000 124 473 000 126 245 000 2015E 2 907 000 124 473 000 127 380 000 2016E 4 657 000 124 473 000 129 130 000 2017E 7 584 000 124 473 000 132 057 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 1 056 000 81 840 000 82 896 000 1 045 000 79 360 000 80 405 000 1 031 000 76 880 000 77 911 000 659 000 74 400 000 75 059 000 VEK ekskl. over-/underkurs 43 349 000 46 975 000 51 219 000 56 998 000 7,0% 7,2% 7,4% Note 1) Justert for rabatt latent skatt 950 980 1 000 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Transje 3 Sum lån/vektet rente (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Saldo 49 100 000 26 100 000 6 640 000 81 840 000 Rente Rentebinding 6,86% 15.06.2017 5,82% 15.06.2017 2,55% Flytende 6,18% 2,3 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 6,75% 137 763 000 -8 862 000 -81 124 000 47 777 000 7,00% 132 843 000 -8 370 000 -81 124 000 43 349 000 7,25% 128 262 000 -7 912 000 -81 124 000 39 226 000 -5 486 000 42 291 000 -5 486 000 37 863 000 -5 486 000 33 740 000 478 000 423 000 433 000 379 000 392 000 337 000 12 420 59% 11 980 62% 11 570 64% 10%/8% 96%/74% 8%/6% 78%/56% 7%/5% 61%/39% 16% 18% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% KOMMENTAR Eiendommen er et tidsmessig kombinert lager- og kontorbygg i tegl med garasjeanlegg i kjeller. Det er god parkeringsdekning med 75 p-plasser både inne og ute. Bygget ble oppført av Bundebygg AS i 1999 og tatt i bruk i januar 2000. Lagerarealene har ca. 6 meter takhøyde. fearnleyprojectfinance.no 16 Eiendomsrapport 2015 KOMBIEIENDOM INVEST AS KOMBIEIENDOM INVEST AS Prosjektmeglere Haakon Shetelig Prosjektmegler Telefon: 22 93 63 38 Haakon Shetelig E-post: h.shetelig@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Forretningsfører Telefon: 22 93 64 52 Jan-Trygve Lund Riise E-post: jt.riise@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold Uinnkalt ansvarskapital(NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato omsatt Sistsist omsatt pr. 1% 85 200 000 85 200 000 – 852 000 852 000 – 920 000 06.11.2007 920 000 Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 06.11.2007 265 000 31% 0 0% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 29 800 000 30 807 000 (NOK) 2015E Eierkostnad -120 000 -1232016E 000 Brutto leieinntekt 30 000 807 000 3031 875000 000 Netto leieinntekt 29 680 684 1) Eierkostnad -128000 000 -1 963-125 000000 -731 Andre driftskostnader inkl. adm. Netto leieinntekt 30 682 000 31 747 000 Netto rentekostnader -14 778 000 -15 754 000 1) Andre driftskostnader inkl. adm. -1 277 000 -758 000 Estimert skatt Netto rentekostnader -14 563 847000 000 Avdrag -9 875 000000 -10-13 500 Estimertutdeling skatt Prognose - – -– Avdrag -9 000 599 000 -11 525000 000 Netto kontantstrøm 3 064 3 699 Prognose utdeling – – Note 1) Inkl ekstraordinære kostnader ifm refinansiering i 2014 MNOK 1,2 Netto kontantstrøm 5 243 000 5 617 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 350 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA KombiEiendom Invest AS 06.07.2006 420Invest 000 000 KombiEiendom AS 4 922 06.07.2006 420 0006,6% 000 4 922 6,6% 344 800 000 85 200 000 344000 800 000 000 430 85 200 000 430 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) 360 360 370 Kjerraten 16 – Drammen Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 - Skien Type eiendom Beliggenhet Kjerraten 16Kontor/industri – Drammen Leietager(e) ABB AS Amtmann Aalsgate 71, 73, 83, 93 og 97 – Skien Type eiendom Industri Nøkkeltall Drammen Skien Leietager(e) ABB AS Total bygningsmasse (BTA) 43 830 41 509 Nøkkeltall Drammen Skien Selveiertomt (kvm) 53 000 53 000 Total bygningsmasse 43 830 41 509 Festetomt (kvm) (BTA) 33 931 Selveiertomt (kvm) 53 000 53 000 Festetomt (kvm) 33 931 Vektet gj.v. leietid 9,4 år Vektet indeksregulering Særskilt iht. leiekontrakt Vektet gj.v. leietid 8,2 100% år Utleiegrad Vektet indeksregulering Særskilt iht. leiekontrakt332 Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Utleiegrad 100% Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 332 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Business Management AS PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 5 004 000 8 068 000 2016E 31 875 000 2017E -126 000 33 007 000 000 31 749 -131 000 000 -749 32 876 000 -15 200 000 -776 000-13 362 000 000 -11 000 -4 558 000-11 525 000 000 4 800 – 2 655 000 1) (NOK) Verdi eiendom Omløpsmidler Sum aktiva Verdi eiendom 1) Sum aktiva gjeld Kortsiktig Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum VEK passiva ekskl. over-/underkurs Saldo 100 000 000 Saldo 83 050 000000 100 000 67 000 000000 50 000 50 000 000000 63 500 82 000 525 000 300 050 296 025 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 111 297 000 2015E 399 393 000 17 829 000 407 461 000 397 836 000 415 665 000 3 363 000 290 175 000 995 000 000 2932 538 286 426 000 289 421 000 000 113 923 2015E 11 767 000 2016E 399 393 000 23 411446 160000 000 397 836 000 421 3282 272000 000 279 675 000 2 912 000 282 947 000 274 901 000 277 813 128 213000 000 2016E 16 567 000 3992017E 393 000 26415 101 000000 960 397 836 000 423 937 000 3 169 000 268 675 000 2271 829 000000 844 263 376 000 266 144 205116 000000 126 244 000 143 469 000 157 732 000 370 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 7,0% 390 Yieldutvikling 7,3% Rente Rentebinding 6,91% 31.12.2018 Rente Rentebinding 4,22% Flytende 6,91% 31.12.2018 4,22% Flytende 5,26% 31.12.2018 5,81% 31.12.2018 4,02% Flytende 4,02% Flytende 5,38% 2,5 år 5,21% 2 år Netto yield, anslag 6,75% (NOK) Estimert eiendomsverdi 439 704 000 Netto yield, anslag 7,00% Rabatt latent skatt -26 314 177 000 Estimert eiendomsverdi 438 000 Netto gjeld -297 Rabatt latent skatt -26440 876 000 000 VEK ekskl. 116 087 Netto gjeld over-/underkurs rentesikring -286 539 000 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 124 899 000 Over-/underkurs rentesikring -8 016 000 Over-/underkurs rentesikring -12 071 179 000 000 VEK 108 VEK 112 720 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 1 161 000 VEK 11 081 249 000 000 VEKpr. pr.1% 1%ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 1 127 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 7,5% 7,5% 7,8% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Skien 7,00% 7,25% 424 000 000 4097,50% 379 000 7,25% -24200 607000 000 409-23 000 423 093145 000 -297 440000 000 -23 -297 440 000 -25 364 954 000 101539 953000 000 -28688 794 000 -286 539 000 111 297 000 98 600 000 -8 016 000 -8 016 000 -12 179778 000 93179 937000 000 -1280 000 99 118 000 86 421 000 1 020 000 888 000 1 113 986 000 939000 000 808 000 991 000 864 000 5 150 568% 140 68% 4 970 4 960 71% 70% 4 800 4 79073% 72% 8%/7% 5%/3% 67%/58% 47%/32% 6%/5% 3%/2% 51%/41% 31%/16% 5%/4% 2%/0% 35%/26% 16%/1% 19% 18% 21% 21% Budsjettertkontantstrøm kontantstrøm basis VEK (snitt Budsjettert tiltil EKEK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) Drammen 7,2% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMENE EIENDOMMENE Drammen 399 3932014A 000 586 000 40412397 000 397 836 000 410 422 000 2 394 000 300 050 000 3 100 000 302 444 000 296 025 000 299 125 000 101 953 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje 21 Transje Transje 32 Transje Transje 43 Transje Transje 4 Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 16% 15% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rett ved Drammen sentrum. ABB er hovedleietager i eiendommen men fremleier etter deres virksomhetsoverdragelse 100% til Draka Norsk Kabel AS/Prysmian Group. Eiendommen i Skien ved sentrum. togstasjonen, Eiendommen i Drammen ligger sentralt på Holmen, rettligger ved sentralt Drammen ABB er rett bak statens hus. ABB AS har varslet at de ikkeetter vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse hovedleietager i eiendommen men fremleier deres virksomhetsoverdragelse 100% til av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien Draka Norsk Kabel AS/Prysmian Group. Eiendommen i Skien ligger sentralt ved togstasjonen, løper videre i minimum ca. 14 rett bak statens hus. ABB ASår.har varslet at de ikke vil benytte seg av sin opsjon til forlengelse av leiekontrakten i Drammen slik at leiekontrakten utløper 31.12.2018. Leiekontrakten i Skien løper videre i minimum ca. 15 år. Skien 17 25 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 Prosjektmeglere Haakon Shetelig Prosjektmegler Telefon: 22 93 63 38 Haakon Shetelig E-post: h.shetelig@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS LØVENSKIOLDSGATE 1 INVEST AS Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Forretningsfører Telefon: 22 93 64 53 Geir Ågeg.ronneberg@fearnleys.no Rønneberg E-post: Telefon: 22 93 64 53 E-post: g.ronneberg@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Løvenskioldsgate 1 Invest AS 04.01.2011 900 000 Løvenskioldsgate861 Invest AS 26 175 04.01.2011 7,1% 86 900 000 26 175 7,1% 70 400 000 18 000 000 70400 400 000 000 88 18 000 000 88 400 000 18 000 000 18 000 000 – 180 000 Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved(NOK) stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Finansiering stiftelse (NOK) Netto yield ved eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold Uinnkalt ansvarskapital(NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Fearnley Business Management AS – PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 6 618 000 6 751 000 Eierkostnad (NOK) Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Eierkostnad Andre driftskostnader inkl. adm. Netto leieinntekt Netto rentekostnader Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Netto rentekostnader Avdrag Estimertutdeling skatt Prognose Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm -155 000 2015E 6 4636 000 751 000 -430-159 000 000 592 000 -3 6706 000 -528-434 000 000 -3 000 371 000 -2 428 -535- 000 -2 000 428 000 -593 – -176 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 990 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 2 030 -1592016E 000 6 592 000 6 886 000 -162 000 -440 000 6 724 000 -3 538 000 -443 000 -705 000 352 000 -2-2 428 000 -815 000 -2 428 000 -519 000 – 686 000 2 030 2 070 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 2 243 000 1 650 000 2016E 6 886 000 -163 000 2017E 67 723 023 000 000 -165 000 000 -451 6 858 000 -2 797 000 -452 000 000 -767 -2 428 235 000 000 -2 -1 119 000-2280 428 000 000 – 624 000 1) Verdi eiendom (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva gjeld Kortsiktig Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum VEK passiva ekskl. over-/underkurs Saldo 32 686 000 Saldo 18 187 17 000 580 000 14 671 14 000 107 000 65 544 31 000 429 000 63 116 000 99 8932014A 000 102 1136 000 300 000 119 325 000 120 625 000 786 000 65 544 000 713 000 66 330 000 63 116 000 829 000 3563 806 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs 56 796 000 99 893 000 2015E 1011543 124 000 000 119 325 000 120 756 449 000 000 63 116 000 505 000 000 63 872 60 688 000 61 671 193 000 000 37 59 256 000 2 070 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling 6,0% 2 120 Yieldutvikling 5,3% FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje 2 1 Transje Transje 32 Transje Sum lån/vektet rente Transje 3 Sum lån/vektet rente Løvenskioldsgate 1 – Oslo Skole Bjørknes Løvenskioldsgate 1 – Oslo AS Skole Bjørknes AS 3 320 1 525 3 320 1 525 7,7 år 100% 6,7 100% år 100% 1 899 100% 2% 1 899 2% Leietager(e) Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Leietager(e) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Vektet gj.v. leietid Utleiegrad Vektet indeksregulering Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon 180 000 – – – –- Tilbakebetalt i% av innbetalt Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 2015E 2016E 1 131 000 1 411 000 99 893 000 992017E 893 000 2016E 101 024000 000 304 000 1 810 2101 434 000 119 325 000 119 325 000 121 135 000 121 759 000 599 000 575 000 60 688 000 58 260 000 465 000 61485 287000 000 58 835 000 58 260 000 55 832 000 58 297 000 39745 737000 000 5642 469 000 62 390 000 65 462 000 6,1% 5,3% 6,2% 5,4% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rentebinding 6,51% 15.01.2016 Rente Rentebinding 3,93% Flytende 3,40% Flytende 5,98% 18.10.2021 5,73% 18.10.2021 5,68% 2,8 år 6,26% 15.01.2016 5,34% 2 år Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK ekskl. Netto gjeld over-/underkurs rentesikring VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK VEKpr. pr. 1% 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 5,75% 112 400 000 5,00% -8 199 134 480000 000 -64 -9087 392000 000 40 529 114 000 -62 000 62 559 000 -1 929 000 -2 185 060000 000 38 60 499 000 401 000 626000 000 382 605 000 33 860 4058% 500 47% 31%/29% 37%/35% 123%/112% 248%/236% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 5% 7% 6,00% 6,25% 107 717 000 103 5,50% 408 000 5,25% -7076 824000 000 122 -7 479 000 128 255 000 -64 087000 000 -64 087 000 -8 751 -8 169 000 35 529 806000 000 -62 31 842 000 -62 529 000 56 796 000 51 557 000 -1 929 000 -1 929 000 -2 -2 29 060913 000 33060 877000 000 000 54 736 000 49 497 000 358 000 318 000 568 516 000 339000 000 299 000 547 000 495 000 32 440 31 150 38 600 36 800 61% 63% 49% 52% 26%/24% 33%/32% 99%/88% 216%/204% 21%/18% 30%/29% 77%/66% 187%/175% 6% 8% 7% 9% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes privatskole. Det foreligger ferdig regulert utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken. Eiendommen er i sin helhet utleid til Bjørknes AS. Det foreligger ferdig regulert utviklingspotensial på eiendommen med ca. 900 kvm over bakken og ca. 1800 kvm. under bakken. fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no 28 18 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 MJÅVANN EIENDOMSINVEST AS Prosjektmegler Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Monica Hovelsrud Nilsen Telefon: 22 93 63 37 E-post: fbm2@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Mjåvann Eiendomsinvest AS 04.07.2014 40 500 000 11 172 7,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 10 800 000 40 800 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 10 800 000 – Mjåvann industriområde – Kristiansand Industri og forretning Nor Tekstil AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 3 625 8 964 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 12.7 år 100% 100% 890 2% 30 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 108 000 – Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Business Management AS – – Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 0 0% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2014 2015E 3 298 000 -205 000 3 093 000 -205 000 -932 000 -107 000 -1 200 000 -1 000 000 -351 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 3 380 000 -210 000 3 170 000 -210 000 -897 000 -164 000 -1 200 000 -750 000 -51 000 2017E 3 465 000 -215 000 3 250 000 -216 000 -859 000 -222 000 -1 200 000 -750 000 3 000 (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva 2014A 1 145 000 41 739 000 42 884 000 2015E 794 000 41 739 000 42 533 000 2016E 743 000 41 739 000 42 482 000 2017E 746 000 41 739 000 42 485 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 212 000 30 000 000 30 212 000 191 000 28 800 000 28 991 000 183 000 27 600 000 27 783 000 175 000 26 400 000 26 575 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 12 672 000 13 542 000 14 699 000 15 910 000 7,3% 7,5% 7,6% Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 910 930 960 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Finansiering Transje 1 Sum lån/vektet rente (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Saldo 30 000 000 30 000 000 Rente Rentebinding 3,39% Flytende 3,39% Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,00% 44 186 000 -1 075 000 -29 067 000 14 044 000 7,25% 42 662 000 -923 000 -29 067 000 12 672 000 7,50% 41 240 000 -781 000 -29 067 000 11 392 000 0 14 044 000 0 12 672 000 0 11 392 000 140 000 140 000 127 000 127 000 114 000 114 000 12 190 68% 11 770 70% 11 380 73% 30%/30% 18%/18% 6%/6% 15% 17% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% KOMMENTAR Eiendommen er beliggende i etablerte Mjåvann industriområde ca. 7 km vest for Kristiansand sentrum. Industriområdet består av ca. 900 mål tomt og huser en rekke andre velkjente virksomheter som bl.a. Sørlandschips, Kruse Smith, Netthandelen, Bygger’n, Volvo, Bertel O. Steen, Nettbuss med fler. Mjåvann industriområde ligger kort vei fra hovedfartsåren E39 mellom Kristiansand–Stavanger og ca. 10 min kjøretid fra Kristiansand sentrum. Eiendommen ligger i Songdalen kommune nær kommunegrensen til Kristiansand. fearnleyprojectfinance.no 19 Eiendomsrapport 2015 MOSS AS MOSS EIENDOMSINVEST EIENDOMSINVEST AS MOSS EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Paul Dehli Telefon: 22Navestad 93 64 56 Prosjektmegler Telefon:p.navestad@fearnleys.no 22 93 64 56 E-post: Fredrik Honningsvåg E-post: p.navestad@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 59 E-post: f.honningsvaag@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Navn på selskap Etablert SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Tykkemyr 27 – Moss Tykkemyr 27 – Moss Kontor/lager Kontor/lager Hansen Protection AS og Fire Fighting Systems AS Leietager(e) Hansen Protection AS og Fire Fighting27 Systems Beliggenhet Tykkemyr – Moss AS Type eiendom Kontor/lager Nøkkeltall Nøkkeltall Leietager(e) Hansen Protection AS og Fire Fighting Systems AS Total bygningsmasse (BTA) 4 217 Total bygningsmasse 49 217 Selveiertomt (kvm) (BTA) 012 Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) 9 012 Parkeringsplasser 72 Total bygningsmasse (BTA) 4 217106 Parkeringsplasser Selveiertomt (kvm) 9 012 Vektet gj.v. leietid 7,2 år Parkeringsplasser 1067 år Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering 100% Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Vektet gj.v. leietid 6 100% år Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 250 Vektet indeksregulering 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 250 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Utleiegrad 100%4% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 250 Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Business Management AS – 18 000 31 000 10% 17% 31 000 17% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2013E 2014E (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 5 398 000 5 533 000 Brutto leieinntekt 5 532 000 5 670 000 -100 000 2015E -100 000 5 298 000 639 000 5 4325 000 -272 -100 000 000 -278 000 -2 8485000 539 000 -2 887 000 - 000 -284 -1 815 -2000 225 000 -1 815 000 -1 300 000 – -937 -4000 619 000 452 000 – -1 589 000 -103 000 -103 2016E 000 5 430 000 5 751 000 5 567 000 -279 000 -105 000 -284 000 -3 003 000 5 646 000 -2 931 000 -299 000 -1-2 815 000 109 000 -1 815 000 -850 000 – -750 000 -517 000 -2 419 000 -213 000 -750 000 69 000 PROGNOSE BALANSEPR. PR.31.12 31.12 PROGNOSE BALANSE (NOK) 2012A 2013E (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 2 249 000 1 312 000 Omløpsmidler 1 335 000 1 787 000 2015E 2016E 5 671 000 5 812 000 -105 000 2017E -105 000 5 566 000 895000 000 55707 -286 000 -108000 000 -292 -35 013 000 787 000 -3 063 000 -306 000--1 815 000 -2 062000 000 -1 815 -750 000 -436000 000 -750 000 -2-298 419000 000 -213 -500 000 64 000 Verdi eiendom 1)1) (NOK) Verdi eiendom 69 905 000 70 593 2014A 000 Sum aktiva 72 154 000 Omløpsmidler 2 337 000 Sum aktiva 71 928 000 1) Verdi eiendom 69 928 000 Kortsiktig gjeld 563 000 Sum aktiva 72 265 000 Kortsiktig gjeld 629 000 Langsiktig gjeld 50 932 000 Langsiktig gjeld 49 118 000 Sum passiva 51 495 000 Kortsiktig gjeld 498 000 Sum passiva 49 747 000 Langsiktig gjeld 47 955 000 2) 2048659 000 VEK ekskl. over-/underkurs Sum passiva 453 000 22 181 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 1) Justert for rabatt latent skatt 2) Noteekskl. 2) Etter budsjetterte utdelinger VEK over-/underkurs 23 812 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 1) Inkluderer ekstraordinært avdrag 2015 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 1280 310 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 340 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) (NOK) Finansiering Finansiering (NOK) Transje 11 Transje Finansiering Transje 22 Transje Transje 1 Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Transje 2 Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Beliggenhet Type eiendom EIENDOMSDATA Type eiendom Leietager(e) Moss Eiendomsinvest AS Moss Eiendomsinvest AS 20.12.2010 20.12.2010 71 280 500 71 280 Moss Eiendomsinvest AS 16 500 903 167,3% 903 20.12.2010 71 2807,3% 500 16 903 52 7487,3% 000 52 000 748 000 18 000 18 70000 748 000 000 52 748 000 70 748 000 18 000 000 70 748 000 18 000 000 18 000 00018 000 000 180 000 – 180 000180 000 –-–- Eiendomsverdi vedstiftelse stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved pr. kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi stiftelse Netto yield eiendomsverdi ved(NOK) stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Netto yield ved eiendomsverdi ved stiftelse stiftelse (NOK) 1.Finansiering prior pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Finansiering stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved ved stiftelse 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Egenkapitalforhold (NOK) Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital(NOK) ved stiftelse Innbetaltansvarskapital egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Egenkapitalforhold Uinnkalt ansvarskapital(NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr.pr. 1%1% Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% SistUinnkalt omsatt ansvarskapital pr. 1% pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato omsatt Sistsist omsatt pr. 1% sist omsatt SumDato utbytte/utbetaling pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt Eierkostnad (NOK) Eierkostnad Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader Netto leieinntekt Netto rentekostnader Estimert Andreskatt driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Avdrag Netto rentekostnader Avdrag Prognose utdeling Estimert skatt Prognose utdeling 1) Netto kontantstrøm Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Forretningsfører Tone Kågen Anita Vågan Telefon: 22 93 63 37 Forretningsfører Telefon: t.kagen@fearnleys.no 22 93 63 37 E-post: Monica Hovelsrud Nilsen E-post: a.vaagan@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 37 E-post: fbm2@fearnleys.no Haakon Shetelig Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Telefon:h.shetelig@fearnleys.no 22 93 63 38 E-post: E-post: h.shetelig@fearnleys.no Saldo Saldo 26 26 315 257 000 000 Saldo 24 000 22 617 861 19 000 997 000 50 000 49932 118 21 000 104 000 Transje 3 Sum lån/vektet rente 6 854 000 47 955 000 11 340 310 1 360 69 905 000 70 5932015E 000 71 217 000 748000 000 72 380 69 928 000 638 000 70655 676000 000 49 117 000 47 303 000 49 755 000 452000 000 47 958 43 336 000 21 462 000 43422 788000 000 24 26 888 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 11 340 380 1 400 Yieldutvikling 7,3% 7,3% Yieldutvikling 7,5% 2014E 2015E 795 000 1 574 000 69 905 000 2016E 70 593 000 70 700 000 72817 167000 000 69 928 000 639 000 70 745 000 627 000 47 302 000 45 488 000 47 941 000 443 46 115000 000 40 917 000 22 759 000 41 26360 052000 000 2015E 2016E 497 000 1 361 000 69 905 000 70 2017E 593 000 70 402 000 881 000 71 954 000 69 928 000 613 000 70 809 000 567 000 45 487 000 43 673 000 46 100 000 428 000 44 240 000 38 498 000 24 302 000 38 27 926 000 714 000 29 385 000 31 883 000 7,4% 7,4% 7,5% 7,6% 7,6% 7,6% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) (NOK) Rente Rente Rentebinding Rentebinding 4,86% Flytende 4,76% Flytende Rente Rentebinding 7,03% 21.12.2017 7,48% 21.12.2017 3,50% Flytende 5,91% 2,4 6,02% 1,9 år år 5,91% 20.12.2017 6,40% Flytende 4,98% 1,3 år Netto yield,anslag anslag Netto yield, (NOK) Estimert eiendomsverdi Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt skatt Rabatt latent latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK over-/underkursrentesikring rentesikring VEK ekskl. ekskl. Netto gjeld over-/underkurs 7,00% 7,00% 75600 686000 000 77 7,25% -3599 406 000 -4 76 400000 000 -49 246000 000 -48 -4 412 180 000 23589 034 000 24 -46 116000 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 26 104 000 Over-/underkurs rentesikring -1 679000 000 Over-/underkurs rentesikring -1 018 VEK 21 355 000 Over-/underkurs rentesikring -1 571 193000 000 VEK 23 VEK 24 911 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 230 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 246 000 VEK 1% 214 000 VEK 261000 000 VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 236 VEK pr. 1% 249 000 Eiendomsverdi pr. kvm kvm (BTA) (BTA) 17400 950 Eiendomsverdi pr. 18 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 1863% 120 Finansieringsgrad (eiendom) 67% Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) 63% BILDE AV EIENDOMMEN BILDE AV EIENDOMMEN BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 16%/13% 15%/14% 13%/12% 38%/29% 54%/48% 62%/56% Budsjettertkontantstrøm kontantstrømtiltilEK EKbasis basis VEK (snitt Budsjettert VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 14% 11% 7,25% 7,50% 7,25% 7,50% 73924 076000 000 70427 640000 000 74 72 7,50% 7,75% -3331 171000 000 -2081 952000 000 73-4853 000 71 -4 471 000 -49 412 246000 000 -49412 246000 000 -48 -3 925 000 -3-48 687 000 659 000 -4619 18 442 000 22116 181000 000 934 000 -4620 116 000 23 812 000 21 668 000 -1 679000 000 -1018 679000 000 -1 018 -1 980000 000 -1 18 16916 763 000 -118 193 000 21193 163 000 000 22 619 000 20 475 000 207000 000 184000 000 222 199 190 000 168 000 238 000 217 000 212 000 189 000 226 000 205 000 17 330 16 750 17 770 17 180 17 510 16 950 70% 72% 66% 68% 65% 67% 11%/7% 12%/11% 11%/10% 25%/16% 41%/35% 49%/43% 15% 13% 6%/2% 9%/7% 9%/7% 12%/3% 28%/22% 38%/31% 16% 14% KOMMENTAR KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er oppført for Hansen Protection AS og Fire Fighting System AS og ble tatt i bruk ultimo 2010. Bygget er et moderne og effektivt kombinasjonsbygg beliggende langs Eiendommen er oppført oppført for Hansen ProtectionAS, AS,(tidl. (tidl.Helly HellyHansen Hansen Pro AS)og ogFire FireFighting Fighting hovedveien mellom E6 ogfor Moss sentrum. Eiendommen er Hansen Protection Pro AS) System AS og 2010. Bygget er et moderne og effektivt kombinasjonsog ble ble tatt tatt i bruk bruk ultimo ultimo 2010. effektivt kombinasjonsbygg beliggende veletablerteSolgaard Solgaard Skognæringsområde næringsområde Moss sentrum. beliggende mellom mellom veletablerte Skog ogog Moss sentrum. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no www.fearnleyfinans.no 20 29 27 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport Eiendomsrapport2014 2013 NORDANIA EIENDOM AS NORDANIA EIENDOM AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Prosjektmegler Telefon: 22 93 63 45 Thomas Holtan Leskovsky E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Nordania Eiendom AS 24.12.2010 000 000 Nordania 328 Eiendom AS 7 271 24.12.2010 7,0% 328 000 000 7 271 7,0% 236 250 000 84 200 000 236 320 250 450000 000 84 200 000 320 450 000 Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (DKK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (DKK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (DKK) 1. prior pantelån Finansiering ved stiftelse (DKK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (DKK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold (DKK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato omsatt Sist sist omsatt pr. 1% (NOK) 84 200 000 84 200 000 – 842 000 842 000 – 840 000 118.02.2014 125 000 Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (NOK) Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% (NOK) Tilbakebetalt i% av innbetalt 2015E -100 000 24 454 24 188 000000 -625-100 000000 24 354 -8 933 000000 -622 -588 000000 -7 554 -12 000 000000 -2 218 -5 000 000000 -2 -12 958000 000000 -4 000 000 -2 040 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 540 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 540 -1022016E 000 24672 943000 000 24 -102000 000 -636 24 841 000 -8 529 000 -634 000 -2 640 000 021000 000 -12-7000 461000 000 -1-3750 -13 000000 000 -883 -1 500 000 -775 000 550 550 2016E 25 270 000 2017E -104 000 25 25442 166000 000 -104 000 -644 000 25 -8338 150000 000 -641 000 -3 198 000 -6 000 583 000 -13 000 -3 779 000 -1 000 000 -14 -826 000 000 000 -1 000 000 -665 000 560 560 EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Leietager(e) Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Leietager(e) Total bygningsmasse (BTA) Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Vektet gj.v. leietid Utleiegrad Vektet indeksregulering Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/DKK) Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forretningsførsel København syd og Kolding Lager Frigo AS København syd Bring og Kolding Lager Bring Frigo AS 45 108 157 800 45 108 155 850 11 år 100% 10 år 100% 100% 512 100% 4% 512 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Business Management AS Saldo 122 000 000 Saldo 94 110 250000 000000 216 250 000000 94 250 204 250 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (DKK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 8 095 000 5 137 000 (DKK) 296 6062014A 000 Verdi eiendom Omløpsmidler 574000 000 Sum aktiva 3045701 1) Verdi eiendom 301 940 000 Sum aktiva 307 514 000 Kortsiktig gjeld 1 914 000 Langsiktig gjeld 216 250 000 Kortsiktig gjeld 641000 000 Sum passiva 2181164 Langsiktig gjeld 204 250 000 Sum 205537 891000 000 VEKpassiva ekskl. over-/underkurs 2) 86 1) Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs 2) 101 623 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 2015E 296 606 000 3 534 301 743 000 000 301 940 000 3051 474 000 828 000 204 250 000 1 497 206 078 000 000 192 250 000 193 747 000 95 665 000 2015E 4 254 000 2016E 296 606 000 2 759 000 300 860 000 301 940 000 304 699 000 1 753 000 192 250 000 1 404 000 194 003 000 179 250 000 180 654 000 106 857 000 2016E 3 428 000 2962017E 606 000 2300 094034 000000 301 940 000 304 034 000 1 667 000 179 250 000 1 180 310 917 000000 165 250 000 166 560 119 000 117 000 111 727 000 124 045 000 137 474 000 Yieldutvikling 7,5% Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (DKK) Finansiering (DKK) Transje 1 Finansiering Transje Transje2 1 Sum lån/vektet rente Transje 2 Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 16.02.2015 113 000 13% 163 000 19% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (DKK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 24 288 000 24 774 000 (DKK) Eierkostnad Brutto leieinntekt Netto leieinntekt Eierkostnad Andre driftskostnader inkl. adm. Netto leieinntekt Netto rentekostnader Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Netto rentekostnader Avdrag Estimert utdeling skatt Prognose Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm Forretningsfører Tove Auset Forretningsfører Telefon: 22 93 63 46 Tove Auset E-post: t.auset@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no 7,5% 7,7% 7,6% 7,8% 7,8% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (DKK) Rente Rentebinding 4,98% 15.01.2018 Rente Rentebinding 3,30% Flytende 4,88% 15.01.2018 4,25% 2,3 år 2,55% Flytende 3,80% 1,6 år Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% (DKK) Estimert eiendomsverdi 333 628 000 322 507 000 3127,75% 103 000 Netto yield, anslag 7,25% 7,50% Rabatt latent skatt -27 014 000 -25 901 000 -24 861 Estimert eiendomsverdi 335 917 000 324 720 000 314 245 000000 Netto latent gjeld skatt -210 000 -22 -210780 069000 000 -21 -210 Rabatt -23 069 899 000 732069 000000 VEK gjeld ekskl. over-/underkurs rentesikring 96 545 000 -20086317 537000 000 -200 317 77 173 Netto -200 317 000 000000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 111 701 000 101 623 000 92 196 000 Over-/underkurs rentesikring -4 962 000 -4 962 000 -4 962 000 Over-/underkurs rentesikring -4 -481 911 000000 VEK 91 911 583 000 000 575000 000 -4 911 72 211 VEK 106 790 000 96 712 000 87 285 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 965 000 865 000 772 000 VEK 1 117 1 016 922722 000000 VEKpr. pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring 916 000 000 816000 000 VEK pr. 1% 1 068 000 967 000 873 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMENE EIENDOMMENE IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7 400 7 450 65% 61% 7 150 7 200 67% 63% 6 920 6 970 69% 65% 9%/7% 12%/11% 28%/22% 52%/46% 5%/3% 9%/8% 16%/10% 40%/34% 2%/0% 7%/6% 5%/-1% 29%/23% 16% 18% 18% 20% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 14% 16% KOMMENTAR Selskapet eier to logistikk-/ frysebygg med god beliggenhet i København syd og Kolding. Eiendommene er leid ut på 10 års uoppsigelig leieavtale til «barehouse» betingelser med Frigo AS/Bring AB – 100% eiet av Posten AS. Det er romslige tomtersyd med Selskapet eierFrigo to logistikk-/frysebygg med Norge god beliggenhet i København og Kolding. utbyggingspotensial. Begge har leieavtale sentral beliggenhet i forhold til hoved med Frigo Eiendommene er leid ut påeiendommene 11 års uoppsigelig til «barehouse» betingelser fartsårene E45 og E20. AS/Bring Frigo AB – 100% eiet av Posten Norge AS. Det er romslige tomter med utbyggingspotensial. Begge eiendommene har sentral beliggenhet i forhold til hovedfartsårene E45 og E20. KOMMENTAR fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no 30 21 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 Prosjektmeglere Christian Bull Prosjektmeglere Telefon: 22 93 63 35 Fredrikc.bull@fearnleys.no Honningsvåg E-post: Telefon: 22 93 64 59 E-post: f.honningsvaag@fearnleys.no OSLO NORD EIENDOMSINVEST KS OSLO NORD EIENDOMSINVEST KS Forretningsfører Hilde Østby Forretningsfører Telefon: 22 93 63 41 Øystein E-post:Nilsen h.oestby@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 41 E-post: fbm1@fearnleys.no Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 Christianm.ring-andersen@fearnleys.no Bull E-post: Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Oslo Nord Eiendomsinvest KS 19.12.2011 124 076 000 Oslo Nord Eiendomsinvest KS 13 977 19.12.2011 7,1% 124 076 000 13 977 7,1% 97 000 000 26 000 000 97 000 000 000 123 000 26 000 000 123 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato omsatt Sist sist omsatt pr. 1% 26 000 000 10 000 000 26 000 000 10 000 000 260 000 100 000 260 000 100 000 295 000 08.10.2013 307 500 Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 07.11.2014 10 000 4% 20 000 8% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 9 594 000 9 833 000 (NOK) 2015E Eierkostnad -491 000 Brutto leieinntekt 9 785 Netto leieinntekt 9 103 000000 Eierkostnad Andre driftskostnader inkl. adm. -477-495 000000 Nettorentekostnader leieinntekt 9 290 Netto -4 649 000000 Andre driftskostnader inkl. adm. -483 Estimert skatt -000 1) Netto rentekostnader -4 084 -5 947 000000 Avdrag Estimert utdeling skatt Prognose -1 000 000 – 1) Avdrag -5 937 Netto kontantstrøm -2 970 000000 Prognose utdeling -1 800 000 Note I) Inkl. dokumentavgift som betales i 2014, ca. MNOK 3. Netto kontantstrøm -3 014 000 -5032016E 000 529000 000 99330 -507000 000 -489 9 022 000 -4 740 000 -495 000 -3916 846000 000 -2 -– -2 916000 000 1 185 -1 500 000 265 000 Ammerudveien 20-22 – Oslo Kontor/handel Leietager(e) Oslo Kommune, Ammerudveien NAV og Norgesgruppen Øst AS Beliggenhet 20-22 – Oslo Type eiendom Kontor/handel Nøkkeltall Leietager(e) Oslo Kommune, NAV og Norgesgruppen Øst AS Total bygningsmasse (BTA) 8 877 Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) 10 981 Total bygningsmasse (BTA) 8 877 Selveiertomt (kvm) 10 9816,1 år Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering 100% Vektet gj.v. leietid 5,1 år Utleiegrad 100% Vektet indeksregulering 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 045 Utleiegrad 100% 2% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 045 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forvaltning Forretningsførsel Forvaltning 1 080 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 100 1 110 1 070 1) (NOK) 124 0002014A 000 Verdi eiendom Omløpsmidler 171000 000 Sum aktiva 1274674 1) Verdi eiendom 126 457 000 Sum aktiva 130 628 000 Kortsiktig gjeld 986 000 Langsiktig gjeld 97 321 000 Kortsiktig gjeld 902000 000 Sum passiva 98 307 Langsiktig gjeld 94 395 000 Sum 95367 297000 000 VEKpassiva ekskl. over-/underkurs 2) 29 Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs 2) 35 331 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 080 Yieldutvikling 1 100 Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje Transje2 1 Transje Transje32 Utsatt dokumentavgift Transje 3 Utsatt dokumentavgift Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Saldo 45 560 000 Saldo 25 000 000000 42 644 23 730 000000 25 000 3 031 000000 23 730 3 021 97 321 000000 94 395 000 Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Business Management AS TBB Driftstjenester AS Fearnley Property Management AS PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 3 674 000 704 000 2016E 9 628 000 2017E -516 000 9 9767 112000 000 -520 -501000 000 9 247 000 -4 484 000 -507 000 -3 -2824 916000 000 –-2 916 1 211000 000 -1 500 000 500 000 Note I) Inkl. dokumentavgift som betales i 2015, ca. MNOK 3. Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 2015E 124 000 000 1 157 124 704 000 000 126 457 000 1271 005 614 000 000 91 374 000 827 000 92 379 000 88 458 000 89 32 285 325 000 000 2015E 1 889 000 2016E 124 000 000 1 422 000 125 889 000 126 457 000 127 879 000 976 000 88 458 000 805 000 89 434 000 85 542 000 8636 347 000 455 000 38 329 000 41 532 000 7,2% 7,2% 7,4% 7,0% 2016E 3 100 000 1242017E 000 000 1 127 922100 000000 126 457 000 128 379947 000000 85 542 000 782489 000000 86 82 626 000 83 408 40 000 611 000 44 971 000 7,3% 7,2% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) Rente Rentebinding 4,25% Flytende Rente Rentebinding 5,58% 15.04.2020 3,60% Flytende 5,71% 15.01.2020 5,36% 15.01.2020 15.01.2014 5,23% 15.04.2020 4,82%– 3,1 –år 4,36% 2,7 år Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag 1) Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto latent gjeld skatt Rabatt VEK gjeld ekskl. over-/underkurs rentesikring Netto VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK VEKpr. pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% 7,00% 130 043 000 6,75% 917 000 000 134-1130 -94 000 -3 633 249 000 33 126 493 000 000 -91 39 755 000 -1 548 000 -3 31 640 945 000 000 36 115 000 335 000 398 319 000 000 361 000 Note 1) Justert for estimert reduksjon ifm overgang til omsetningsleie Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 14 650 Finansieringsgrad (eiendom) 75% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 15 110 Finansieringsgrad (eiendom) 70% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 15%/12% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 33%/27% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 17%/14% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 61%/47% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 14% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 16% BILDE BILDEAV AVEIENDOMMENE EIENDOMMENE 7,25% 7,50% 125 559 000 1217,25% 373 000 7,00% 559000 000 124 638 -1 224 129 -1214 000000 -94 633000 000 -2-94 -2 757 300633 000000 367000 000 -91 126 25 516 -9129 126 000000 35 331 000 31 212 000 -1 548 000 -1 548 000 -327 640 000000 819000 000 -3 640 23 968 31 691 000 27 572 000 294 000 255 000 353 312240 000000 278000 000 317 000 276 000 14 140 78% 14 560 73% 8%/5% 17%/11% 13%/9% 43%/30% 13 670 80% 14 040 76% 1%/-2% 2%/-4% 9%/4% 28%/14% 16% 18% 20% 18% KOMMENTAR KOMMENTAR To godt vedlikeholdte eldre bygg, i det vesentligste utleid til offentlige leietagere samt en Kiwibutikk (Norgesgruppen). Leien for denne vil kunne bli noe redusert i 2016 sammenlignet med 2015 grunnet overgang til omsetningsleie. Parkeringsplassen bleoffentlige asfaltert sommeren To godt vedlikeholdte eldre bygg, i det vesentligste utleid til leietagere2012. samt til Det holdes enLeien god vedlikeholdsstandard pånoe eiendommen. Kiwibutikk. for denne vil kunne bli lavere i 2016. Parkeringsplassen ble nyasfaltert sommeren 2012. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 22 31 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 RJUKAN NÆRINGSPARK KS RJUKAN NÆRINGSPARK KS Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Prosjektmeglere Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Kristian Nordtømme Telefon: 22 93 64 54 E-post: k.nordtomme@fearnleys.no Forretningsfører Geir Åge Rønneberg Telefon: 22 93 64 53 E-post: g.ronneberg@fearnleys.no Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: m.ring-andersen@fearnleys.no Andreas Tronstad Telefon: 22 93 63 48 E-post: a.tronstad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Navn på selskap Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Etablert SELSKAPSINFORMASJON Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) 1. prior pantelån Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris vedved stiftelse Finansiering stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Egenkapitalforhold (NOK) Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital pr.ved 1% stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Beliggenhet Type eiendom 39 463 000 999 28 000 000 11,5% 11 000 000 39 000 000 28 000 000 11 000 000 39 000 000 11 000 000 6 000 000 110 000 220 000 61 000 23.11.2012 Sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Dato sist omsatt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 220 000 43 500 23.11.2012 40% 43 500 40% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E Brutto leieinntekt 10 319 000 Eierkostnad -4 121 000 (NOK) 2015E Netto leieinntekt 6 198 000 Brutto leieinntekt inkl. adm. 9 000 250 000 Andre driftskostnader -631 Eierkostnad -2 285 000 Netto rentekostnader -1 226 000 Netto leieinntekt 6 965 000 Estimert skatt 1) Andre driftskostnader inkl. adm. -1 092 000 Avdrag -3 111 000 Netto rentekostnader -882 000 Prognose utdeling Estimert skatt 1) -73-000 Netto kontantstrøm 1 230 Avdrag -3 000 111 000 NotePrognose 1) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget utdeling – Netto kontantstrøm 1 807 000 Gj.snitt. leie pr. kvm (BTA) er inkludert i anslaget 260 Note 1)brutto Skatt i komplementarselskapet 2015E 10 177 000 -4 224 000 5 9532016E 000 9 259000 000 -647 -2 342 000 -1 014 000 6 917 000 -1 150 000 -3 111 000 -710 000 -100 000 -31 181 111000 000 – 1 846 000 260 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 230 FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) FINANSIERINGSSTRUKTUR Saldo 12 500 000 Saldo 12 372 000 10 500 000 24 872 000 11 262 000 21 762 000 230 Analysedato 31.12.2014 EIENDOMSDATA Leietager(e) Rjukan Produksjon, lager, kontor Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord og Assistco AS Beliggenhet Nøkkeltall Type eiendom Total bygningsmasse (BTA) Leietager(e) Selveiertomt (kvm) Rjukan Produksjon, lager, kontor 39 500 Bl.a. Yara Praxair AS, Scana Skarpenord og Assistco AS 126 600 Nøkkeltall Vektet gj.v. leietid (BTA) Total bygningsmasse Vektet indeksregulering Selveiertomt (kvm) Utleiegrad Vektet gj.v.brutto leietidleie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Gj.snitt. Vektet indeksregulering Skattemessig avskrivningssats bygg Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg Forretningsførsel 11 000 110000 000 6 100 000 60 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% (NOK) Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Dato sist omsatt Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje 2 Transje 1 Sum lån/vektet rente Transje 2 Sum lån/vektet rente EIENDOMSDATA Rjukan Næringspark KS 07.04.2011 39 463 000 999 Rjukan Næringspark KS 11,5% 07.04.2011 Analysedato 31.12.2013 Forvaltning Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 39 500 3,6 år 126 683 100% 80% 2,6 år 258 100% 4% 80% 258 4% AS Fearnley Finans Management Rjukan Næringspark KS Fearnley Business Management AS Rjukan Næringspark KS PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2016E 10 380 000 -4 330 000 2017E 6 050 000 9-663 444 000 000 -2 401 000 -803 000 7 043 000 -1 210 000 -3 111 000 -383 000 -104 000 473000 000 -31 111 Verdi eiendom 1) (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Kortsiktig gjeld Sum aktiva Langsiktig gjeld Sum passiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld VEKpassiva ekskl. over-/underkurs 2) Sum (NOK) 42 277 000 2014A 46 030 000 7 750 000 50 199 000 291 000 57 949 000 24 872 000 25 163 000 214 000 21 762 000 20 867 21 976 000 000 2013A – 2 235 000 260 VEK ekskl. over-/underkurs 2) Yieldutvikling Note 1) Justert for rabatt latent skatt 35 973 000 2014E 2015E 2016E 6 164 000 7 637 000 42 277 000 42 277 000 42 277 000 2015E 2016E 2017E 47 260 000 48 441 000 49 914 000 9 557 000 11 403 000 13 638 000 50 199 000 50 199 000 50 199 000 252 000 215 000 178 000 59 756 000 61 602 000 63 837 000 21 761 000 18 650 000 15 539 000 22 013 000 18 865 000 15 717 000 181 000 118 000 89 000 18 651 000 15 540 000 12 429 000 247000 000 15 658 29 576 197 000 1825832 000000 12 51834000 Omløpsmidler 3 753 000 4 983 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 240 40 924 000 13,5% Yieldutvikling 13,0% 45 944 000 51 319 000 13,7% 13,9% 13,2% 13,4% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI Rente Rentebinding 6,72% 16.01.2017 Rente Rentebinding 4,16% Flytende 6,27% 16.01.2017 5,44% 1,5 år 3,45% Flytende 4,81% 1 år Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK gjeld ekskl. over-/underkurs rentesikring Netto 13,25% 13,50% 13,75% 44 264 000 43 445 000 42 655 000 12,00% 13,00% 14,00% -1 250 000 -1 168 000 -1 089 000 56 790 000 52 421 000 48 677 000 -21 410 000 -21 410 000 -21 410 000q -2 659 000 -2 222 000 -1 848 000 604000 000 -14 20 20000 156 000 -1421226 226867 000000 -14 226 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 39 905 000 35 973 000 32 603 000 Over-/underkurs rentesikring -486 000 -486 000 -486 000 VEK 21 118000 000 20 381 19000 670 000 Over-/underkurs rentesikring -398 -398 000000 -398 VEK 39 507 000 35 575 000 32 205 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 216 000 209 000 202 000 VEK 399 360204 000000 326 000 VEKpr.pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring 211000 000 197 000 VEK pr. 1% 395 000 356 000 322 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 1 120 1 100 1 080 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 1 440 1 33057% 1 230 58% Finansieringsgrad (eiendom) 56% Finansieringsgrad (eiendom) 38% 42% 45% BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 37%/36% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 47%/47% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 136%/131% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 302%/299% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 3 år) neste 4 år) 14% 22% 36%/35% 35%/34% 44%/43% 130%/125% 40%/40% 123%/119% 267%/263% 236%/232% 15% 23% 17% 24% KOMMENTAR Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Formålet er å leie ut og utvikle næringsparken og tiltrekke seg flere leietagere ev. i samarbeid med lokale aktører. KOMMENTAR Norsk Hydros tidligere industrianlegg på Rjukan. Formålet er å leie ut og utvikle næringsparken og tiltrekke seg flere leietagere ev. i samarbeid med lokale aktører. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 23 33 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Prosjektmeglere Telefon: 22 93 63 45 Thomas Holtan Leskovsky E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no ROGALAND LOGISTIKKINVEST AS ROGALAND LOGISTIKKINVEST AS Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Forretningsfører Telefon: 22 93 64 52 Jan-Trygve Lund Riise E-post: jt.riise@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Haakon h.shetelig@fearnleys.no Shetelig E-post: Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Rogaland Logistikkinvest AS 16.12.2011 200 000 000 Rogaland Logistikkinvest AS 16 194 16.12.2011 7,0% 200 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Selgerkreditt Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt egenkapital ansvarskapital Innbetalt pr. 1% 16 194 7,0% 142 000 000 7 000 000 43 000 500000 000 142 7 000 192 500000 000 43 500 000 192 500 000 43 500 000 43 500 000 – 435 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 435 000 – 435 000 31.10.2013 435 000 31.10.2013 25 000 6% 25 000 Tilbakebetalt i% av innbetalt EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Leietager(e) Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Leietager(e) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Vektet gj.v. leietid Selveiertomt (kvm) Vektet indeksregulering Vektet gj.v. leietid Utleiegrad Vektet indeksregulering Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Orstad – Rogaland Logistikk/lager Interstil AS Orstad – Rogaland Logistikk/lager Lagerlogistikk AS 12 350 23 406 12 350 15,8 år 23 406 100% 1 år 100% 100%1 134 100% 4% 1 134 4% Fearnley Finans Management AS Fearnley Business Management AS 6% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 14 515 000 14 878 000 Eierkostnad (NOK) Netto leieinntekt Brutto leieinntekt 1) Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad Netto Nettorentekostnader leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Netto rentekostnader Avdrag Estimert utdeling skatt Prognose Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm -50 000 2015E 14 465 000000 10 794 -386 -50 000000 -7 606 000000 10 744 -394 -000 -7 291 -4 250 000000 -2 500-990 000000 -4 250 -277 000000 – -2 181 000 -512016E 000 14 15827 164000 000 -395 -51000 000 -7 15573 113000 000 -403000 000 -1 656 927000 000 -4-6250 -62000 000 -2 500 250000 000 -1-4547 – 3 471 000 2016E 15 250 000 -53 000 2017E 197000 000 1515543 -405 000 -53 000 -7490 367000 000 15 -2-414 272000 000 -6 -4 760 250000 000 -1 -1 302 500000 000 -4 -597 250 000 000 -4 000 000 -1 236 000 Note 1) Innvilget leierabatt MNOK 4 for 2015 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 180 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 870 1 200 1 230 1 230 1 260 Saldo 69 875 000 Saldo 43 000 000000 67 625 27 000 000000 43 000 7 000 000000 25 000 146 875 000000 2 871 138 496 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 3 841 000 3 564 000 1) Verdi eiendom (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Kortsiktig Sum aktiva gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld 2) Sum VEKpassiva 189 4432014A 000 193 3284 502000 000 180 840 000 1 910 184 342000 000 146 875 000 854000 000 1481785 138 496 000 140499 350000 000 44 Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 43 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 2) 992 000 189 443 000 2015E 193 007 000 000 1 321 180 840 000 938 000 000 1821 161 142 625 000 1 752 144 563 000 000 134 246 000 135 998 000 48 444 000 2015E 2 017 000 189 443 000 2016E 191 460 000 4 792 000 180 840 000 1 880 000 185 632 000 138 375 000 1 705 000 140 255 000 129 996 000 13151701 000 205 000 46 163 000 53 931 000 Yieldutvikling 7,3% Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje Transje2 1 Transje Transje32 Selgerkreditt Transje 3 Sum lån/vektet1) rente Selgerkreditt Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 2016E 1 420 000 1892017E 443 000 3190 556863 000000 180 840 000 1 844 184 396 000000 134 125 000 1 135 650969 000000 125 746 000 127 54 396894 000000 57 000 000 7,4% 7,9% 7,6% 8,1% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rentebinding 4,36% Flytende Rente Rentebinding 6,06% 10.04.2019 4,38% Flytende 6,07% 10.04.2019 6,06% 10.04.2019 5,00% 28.12.2016 6,07% 10.04.2019 5,20% 2,7 år 5,00% 28.12.2016 5,22% 2,1 år 1) Selgerkreditt beregnet hensyntatt nedskrivning som følge av redusert leie 2015 BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN Netto yield, anslag 7,00% 7,25% 7,50% (NOK) Estimert eiendomsverdi 206 643 000 199 7,75% 517 000 1928,00% 867 000 Netto yield, anslag 7,50% Rabatt latent skatt -10 585 787 000 000 190 -10243 074000 000 184 298 -9 409 1) Estimert eiendomsverdi 196 000000 Netto latent gjeld skatt -144 000 -144 944000 000 -8 -144 Rabatt -10 944 038 000 -9 403 809944 000000 VEK gjeld 50848 912 000 000 -13644848 499000 000 -136 848 38 514 Netto -136 000000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 49 699 000 43 992 000 38 641 000 Over-/underkurs rentesikring -2 247 000 -2 247 000 -2 247 000 VEK 48 000 252000 000 -4 390 36 267 Over-/underkurs rentesikring -4 665 390 000 -442 390 000000 VEK 45 309 000 39 602 000 34 251 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 509 000 445 000 385 000 VEK 497 000 440 386363 000000 VEKpr. pr.1%1%ekskl. over-/underkurs rentesikring 487 000 423000 000 VEK pr. 1% 453 000 396 000 343 000 Note 1) Eiendomsverdi på basis av normalisert leie Eiendomsverdi pr.beregnet kvm (BTA) 16 730 16 160 15 620 Finansieringsgrad (eiendom) 71% 74% 76% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 15 920 15 400 14 920 Finansieringsgrad (eiendom) 70% 73% 75% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 11%/8% 4%/1% -3%/-6% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 23%/18% 8%/3% -6%/-11% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 8%/5% 4%/1% 0%/-3% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 26%/16% 13%/3% 0%/-10% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 12% 14% 14% 16% 18% KOMMENTAR KOMMENTAR 17% Nytt logistikk/lagerbygg på Orstad syd for Stavanger. Eiendommen fungerer som lager- og logistikkbygg for møbelvare og interiørgrossisten Interstil. Fremleietager har sagt opp fremleie Nytt logistikk-/lagerbygg på Orstad syd for Stavanger. Bygningen ble oppbud. ferdigstilt ogetter overtatt avtalen. Dette vil med stor sannsynlighet medføre at leietager må begjære Søk nyavleietager Verdivurdering av prosjektet således vanskelig. leietagerpågår. ca. 1.11.2012. Eiendommen fungererersom lagerog logistikkbygg for møbelvare og interiørgrossisten Interstil AS. Det løper ca 16 års uoppsigelig leieavtale til «barehouse» vilkår. fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no 34 24 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 RYGGE KS RYGGE EIENDOMSINVEST EIENDOMSINVEST KS RYGGE EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Thomas 22 Holtan Leskovsky Telefon: 93 63 45 Prosjektmegler Telefon:t.leskovsky@fearnleys.no 22 93 63 45 E-post: Thomas Holtan Leskovsky E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Navn på selskap Etablert SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Sognshøy Næringspark – Rygge Sognshøy Næringspark – Rygge Lager Lager Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS Leietager(e) Ramirent Næringspark AS/Veidekke–Eiendom Beliggenhet Sognshøy Rygge AS Type eiendom Lager Nøkkeltall Nøkkeltall Leietager(e) Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS 3 383 Total bygningsmasse (BTA) Total bygningsmasse 3 383 Selveiertomt (kvm) (BTA) 27 563 Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) 27 563 Total bygningsmasse (BTA) 3 383 Vektet gj.v. leietid 9,5 år Selveiertomt (kvm) 27 5638,5 år Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering 100% Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Vektet gj.v. leietid 7,5 år100% Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 698 Vektet indeksregulering 100% 698 Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Utleiegrad 100% 4% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 698 Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning Fearnley Property Management AS – – – PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2013E 2014E (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 2 387 000 2 423 000 Brutto leieinntekt 2 458 000 2 534 000 Eierkostnad -204 000 -209 000 (NOK) 2015E 2016E Eierkostnad -205 000 -210 000 Netto 2 183 000 214 000 Bruttoleieinntekt leieinntekt 2 509 000 22 587 Netto leieinntekt 2 253 000 324 000 000 1) -312 000 -74 000 Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Eierkostnad -214 000 -219 -372 000 -74 000 000 Andre driftskostnader inkl. adm. Netto rentekostnader -855 000 -872 000 Netto leieinntekt 2 295 000 2 368 000 Netto rentekostnader -815 000 -823 000 Estimert skatt -Andre driftskostnader inkl. adm. 1) -72 000 -74 000 Estimert skatt 2) -20 000 Avdrag -750 000 -1 000 000 000 Netto rentekostnader -535 000 Avdrag -250 000 -1-533 200 000 Prognose Estimert utdeling skatt 000 -20 000-Prognose utdeling -600-20 000 Netto kontantstrøm 266 000 000 Avdrag -1 000 000 -1 268 613 000 Netto kontantstrøm 216 000 207 000 Prognose utdeling -700 000 – Note ekstraordinært vedlikehold av på takca. i 2012 ca. NOK 200.000 Note1) 1) Inkludert Inkludert ekstraordinært vedlikehold i 2013 NOKpå 300.000 Netto kontantstrøm -32 000 128 000 Note 2) Skatt i komplementarselskapet er inkludert i anslaget Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 710 720 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 730 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 740 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) (NOK) Sum Sum lån/vektet lån/vektet rente Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Beliggenhet Type eiendom EIENDOMSDATA Type eiendom Leietager(e) Rygge Eiendomsinvest KS Rygge Eiendomsinvest KS 19.09.2012 19.09.2012 24 500 000 24 5007KS 000 Rygge Eiendomsinvest 242 78,8% 242 19.09.2012 8,8% 24 500 000 7 242 8,8% 18 750 000 186 750 150 000 000 150 000 246 900 000 18 750 000 24 900 000 6 150 000 24 900 000 6 150 000 150 000 16 500 000 1 500 000 6 150 000 500 1 50061 000 61 500 15 000 15 000 61 500 15 000 – - Eiendomsverdi vedstiftelse stiftelse pr. (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelseved pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi stiftelse Netto yield eiendomsverdi stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelseved (NOK) Eiendomsverdi stiftelse(NOK) pr. kvm. (NOK) Finansiering vedved stiftelse Netto eiendomsverdi stiftelse ved stiftelse ved (NOK) 1.Finansiering prior yield pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Egenkapitalforhold (NOK) Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital(NOK) ved stiftelse Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital Sist omsatt pr. 1% (NOK)pr. 1% Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Datoutbytte/utbetaling sist omsatt Sum pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt Finansiering Finansiering (NOK) Transje 11 Transje Finansiering Transje 22 Transje Sparebanken Øst Sum lån/vektet rente Utsatt dokumentavgift Utsatt dokumentavgift Forretningsfører Forretningsfører Hilde Østby Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 Forretningsfører Telefon: h.oestby@fearnleys.no 22 93 63 41 E-post: Øystein Nilsen E-post: h.oestby@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 41 fbm1@fearnleys.no Christian Bull Christian22 Bull Telefon: 93 63 35 Telefon:c.bull@fearnleys.no 22 93 63 35 E-post: E-post: c.bull@fearnleys.no Saldo Saldo 99 375 375 000 000 Saldo 9716 375 000 875 000 667 000 18 750 000 613613 000 000 17 17 863 000 280 000 750 760 PROGNOSE BALANSEPR. PR.31.12 31.12 PROGNOSE BALANSE (NOK) 2012A 2013E (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12517 Omløpsmidler 647 000 913 000 Omløpsmidler 301 000 000 2015E 2016E 2 484 000 2 613 000 -215 000 2017E -215 000 269 000 2 22 667 398000 000 -75 000 -225 -75000 000 -826 000 2 442 000 -757 000 -76 -20000 000-1 000 -532 -1200 813000 000 -25 000 -168 000 -1 000 000 -267 000 -200 000 609 000 730 24 813 000 Verdi eiendom 1)1) (NOK) 2014A 26 097 000 Verdi eiendom Sum aktiva 25 791 460000 000 Omløpsmidler Sum aktiva 26 398 000 1) Verdi eiendom 26 447 000 Kortsiktig gjeld 180000 000 Sum aktiva gjeld 27 238 Kortsiktig 170 000 Langsiktig 18863 750000 000 Langsiktig gjeld gjeld 17 Sum 18033 930000 000 Kortsiktig gjeld 117 000 Sum passiva passiva 18 Langsiktig gjeld 17 280 000 VEK ekskl. over-/underkurs2) 17 530000 000 Sum passiva 397 000 86365 VEK ekskl. over-/underkurs Note Justertfor forrabatt rabatt latent skatt Note 1)1)Justert latent skatt 2) VEK ekskl. over-/underkurs 9 841 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 770 24 813 000 2015E 26 097 000 25 726 000 26759 614000 000 26 447 000 185 000 27 206 180000 000 18 000000 000 17 613 18 185 000 110 000 17 793 000 16 280 000 541 000 16 390 000 87 821 000 10 816 000 12 549 000 14 166 000 8,7% 8,9% 9,1% Yieldutvikling 790 2014E 2015E 2015E 2016E 1 181 000 1 349 000 724 000 457 000 24 813 000 24 813 000 2017E 262016E 097 000 26 097 000 25 994 000 1 49626000 162 000 887 000000 26 821 26 554 000 26 447 000 26 447 000 183 000 27 943 000 169 000 27 334168 000000 155 000 17 000000 000 800000 000 16 413 1415600 17581 183 000 15000 969000 000 118 000000 110 16 14 755 14 667 000 13 667 000 8240 811 000 13 777 10000 193000 000 14 10 785 000000 11 799 Yieldutvikling 8,5% 8,5% 8,8% 8,8% 9,0% 9,0% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) (NOK) Rente Rente Rentebinding Rentebinding 4,75% 20.09.2017 5,00% 20.09.2017 Rente Rentebinding 4,25% Flytende 4,20% Flytende 3,37% Flytende 4,50% 2,4 år 19.09.2016 –4,48% 2 år 3,37% Netto yield,anslag anslag Netto yield, (NOK) Estimert eiendomsverdi Estimert Netto yield,eiendomsverdi anslag Rabatt latent skatt Rabatteiendomsverdi latent skatt Estimert Netto gjeldskatt Nettolatent gjeld Rabatt VEK ekskl. over-/underkursrentesikring rentesikring VEKgjeld ekskl. over-/underkurs Netto 8,50% 8,75% 9,00% 8,25% 8,50% 8,75% 25309 682000 000 24506 949 000 24749 256000 000 27 26 25 8,25% 8,50%000 8,75% -202 000 27 000 -136 000 26 229-333 -73000 000 000 -409 27 -489 818 000 000000 000 -18 283 000 -18732 283 000 -476 -18000 283000 000 -17 732 000 -17 -17 732 -635 000 -553 000000 7088 197 000 -16 606 530 000-16 606 900000 000 000 86365 75684 -169606 000 000000 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 10 577 000 9 841 000 9 147 000 Over-/underkurs rentesikring -108 000 -108 000 -108 000 Over-/underkurs rentesikring -90 000 -90 000 -90 000 VEK 089000 000 4220000 000 792 000 Over-/underkurs rentesikring 0 0 000 VEK 87998 86275 75594 VEK 10 577 000 9 841 000 9 147 000 VEK pr. 1% ekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkursrentesikring rentesikring 72000 000 65000 000 59000 000 91 84 77 VEK pr.pr. 1%1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 106 000 98 000 91 000 VEK 71 000 64 000 58000 000 90 000 83 000 76 VEK pr. 1% 106 000 98 000 91 000 Eiendomsverdi pr. kvm kvm (BTA) (BTA) 590 370 170 Eiendomsverdi pr. 87070 77840 77610 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 8 220 7 98067% 7 750 69% Finansieringsgrad (eiendom) 73% 75% 77% 65% Finansieringsgrad (eiendom) 62% 64% 66% BILDE BILDE AVEIENDOMMENE EIENDOMMEN BILDEAV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs n/a 36%/35% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastningfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs 27%/27% 17%/15% Nominell avkastning 48%/46% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 72%/72% Budsjettert kontantstrøm tilbasis EK basis Budsjettert kontantstrøm til EK VEKVEK (snitt(snitt neste 4 år) neste 4 år) 17% 16% n/a 28%/26% 23%/23% 6%/4% 37%/35% 59%/59% 18% 17% n/a 19%/18% 19%/19% -4%/-6% 25%/24% 48%/48% 19% 19% KOMMENTAR KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen som ligger i Sognshøy Næringspark ved Moss lufthavn Rygge, ca. 10 km sydøst fra Moss sentrum. I nærområdet ligger flere bedrifter innen lager/industri. Området har god beliggenhet ift. godsog varehåndtering i Østfold fylke med nærhet til til Rygge, E18 og forbindelse Eiendommen somligger ligger Sognshøy Næringspark Næringspark ved Moss lufthavn Rygge, ca.10 10km kmsydøst sydøst Eiendommen som iiSognshøy ved Moss lufthavn ca. til Oslo og Gøteborg. fra Moss sentrum. ligger flere flere bedrifter bedrifterinnen innenlager/industri. lager/industri.Området Områdethar hargod god sentrum. I nærområdet nærområdet ligger beliggenhet ift.godsgods-og ogvarehåndtering varehåndteringi iØstfold Østfoldfylke fylke med nærhet forbindelse beliggenhet ift. med nærhet tiltil til til E18E18 ogog forbindelse til til Oslo og Gøteborg. Oslo og Gøteborg. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 25 35 32 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport Eiendomsrapport2014 2013 RØYKEN NÆRINGSEIENDOM KS RØYKEN NÆRINGSEIENDOM KS Prosjektmeglere Christian Bull Prosjektmeglere Telefon: 93 63 35 Christian22 Bull E-post: Telefon:c.bull@fearnleys.no 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Forretningsfører Telefon: 22Lund 93 64 52 Jan-Trygve Riise E-post:22 jt.riise@fearnleys.no Telefon: 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 Jens Bøvre E-post: m.ring-andersen@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 54 E-post: jbo@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Røyken Næringseiendom KS 16.10.2012 Røyken Næringseiendom KS 85 000 000 16.10.2012 12 389 85 000 000 7,6% 12 389 7,6% Etablert Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1.Finansiering prior pantelån ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Type eiendom Beliggenhet Leietager(e) Type eiendom Leietager(e) 19 200 000 15200 000000 000 19 15 000 000 192 000 150000 000 192 150 000 224 00016.06.2015 –– PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2013E 2014E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 6 903 000 (NOK) 2015E Eierkostnad -330 000 Bruttoleieinntekt leieinntekt 7 343 Netto 6 573 000000 Eierkostnad -553 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -720 000 Netto leieinntekt 6 790 000 Netto rentekostnader -3 322 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -1 024 000 Estimert skatt Netto rentekostnader -2 862 000 -1 350 000 Avdrag 1) Estimert skatt – Prognose1) utdeling Avdrag -4 163 000 Netto kontantstrøm 1 181 000 Prognose utdeling – Note 1) Inkl betaling av utsatt dokumentavgift i 2014 Netto kontantstrøm -1 259 000 Note 1) Inkl betaling av utsatt dokumentavgift i 2015 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 010 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 070 7 007 000 2016E -338 000 692000 000 67669 -539 000 -738 000 7 153 000 -3 307 000 -794 000 -2 726 000 -3 763 000 – -3 350 000 -1 139 000– 283 000 1 020 1 120 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2012A 2013E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2015E 7 208 000 2017E -347 000 76952 861000 000 -545 000 -756 000 7 407 000 -3 260 000 -844 000 -2 601 000 -2 750 000 – -3 800 000 95 000 – 162 000 Saldo 34 000 000 Saldo 34 000 000000 34 000 1 063 000000 32 650 1 063 69 063 000000 67 713 000 Omløpsmidler (NOK) Verdi eiendom 1) Omløpsmidler Sum aktiva Verdi eiendom 1) Sum aktiva Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 175 000 87 6402014A 000 796000 000 871815 88 623 000 90 419 000 1 764 000 69 063 000 660 000 70 827 000 67 713 000 68 373 000 16 988 000 1 356 000 2015E 87 640 000 537 000 000 88 996 88 623 000 89 160 000 1 673 000 67 713 000 574 000 69 386 000 63 550 000 64 124 000 19 610 000 2014E 217 000 2016E 87 640 000 87820 857000 000 88 623 000 89 443 000 1 582 000 63 950 000 558 000 65 532 000 60 200 000 60 758 000 22 325 000 2015E 312 000 87 2017E 640 000 982 000 87 952 000 88 623 000 89 605 000 1 491 000 61 200 000 524 000 62 691 000 56 400 000 56 924 000 25 261 000 VEK ekskl. over-/underkurs 22 046 000 25 036 000 28 685 000 32 681 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 050 Yieldutvikling 1 160 7,5% Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje Transje21 Utsatt Transjedokumentavgift 2 Utsatt dokumentavgift Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Røyken Kontor/handel Røyken Røyken kommune (NAV), Økonomisenteret AS, Kontor/handel Norgesgruppen, Røyken Apotek etc. Røyken kommune (NAV), Økonomisenteret AS, Norgesgruppen, Røyken Apotek etc. Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) 6 861 Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) (BTA) 8 597 Total bygningsmasse 6 861 Selveiertomt (kvm) 11 745 Vektet gj.v. leietid 6,2 år Vektet indeksregulering Vektet gj.v. leietid 6,2100% år Utleiegrad 95% Vektet indeksregulering 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 Utleiegrad 95%009 Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 009 2% Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forvaltning Feanley Finans Asset Management Forretningsførsel Fearnley Business Management AS AS Forvaltning Feanley Property Management AS 68 000 000 19000 200000 000 68 87200 200000 000 19 87 200 000 Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital(NOK) ved stiftelse Egenkapitalforhold Uinnkalt Innbetaltansvarskapital egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt Innbetaltansvarskapital egenkapital pr.pr. 1%1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% (NOK) Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i% av innbetalt Analysedato 31.12.2012 Analysedato 31.12.2014 7,5% 7,6% 7,9% 7,8% 8,2% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) Rente Rentebinding 5,31% 15.04.2020 Rente Rentebinding 4,38% Flytende 4,96% 15.04.2020 15.1.2012 3,49% Flytende 4,77%– 3,6 år 4,17% 2,7 år Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag 1) Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Nettolatent gjeld skatt Rabatt Netto gjeld over-/underkurs rentesikring VEK ekskl. VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK VEKpr. pr.1% 1%ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Note 1) Hensyntatt normalisert leie for 2014 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs BILDE BILDE AV AV EIENDOMMENE EIENDOMMENE 7,25% 90 662 000 7,25% 93 655 000-70 -2 652 222 000 000 -66 577 000 000 20 010 24 856 000 -1 010 783 000 000 20 23 073 000 200 000 249 000 000 200 231 000 7,50% 87 640 000 7,50% 90 533 000 -70 652000 000 -1 910 -66 16577 988000 000 22 046 000 -1 16783 988000 000 20 263 000 170 000 220 170000 000 203 000 7,75% 84 7,75% 813 000 87 613 000 -70 652 000 -1 618 000 -66 14 577 000 161 000 19 418 000 -1 14 783 000 161 000 17 635 000 142 000 194 000 142 000 176 000 13 210 76% 13 650 72% n/a n/a 12%/9% 30%/20% 12 770 79% 13 200 75% n/a n/a 6%/3% 15%/6% 12 360 81% 12 770 77% n/a n/a 0%/-4% 1%/-8% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 13% 15% 17% KOMMENTAR KOMMENTAR Prosjektet er fordelt på to bygg; ett ferdigstilt høsten 2012, stort 2 602 kvm, utleid bl.a. til Røyken kommune (NAV), og et ferdigstilt i 2009, stort 4 258 kvm, en seksjon i et større Prosjektet er fordelt på to utgjørende bygg; ett ferdigstilt høsten stort kvm, utleid bl.a. til kompleks også med boliger, et kjøpesenter, og2012, er utleid til2et602 antall butikker Røyken kommune (NAV), og et ferdigstilt i 2009, stort 4 258 kvm, en seksjon i et større (der største er Norgesgruppen/Spar). kompleks også med boliger, utgjørende et kjøpesenter og er utleid til et antall butikker (der største er Spar). fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 26 33 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2013 SKI SKOLEBYGG KS SKI SKOLEBYGG KS Prosjektmeglere Christian Bull Prosjektmeglere Telefon: 22 93 63 35 Christian Bull E-post: c.bull@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 38 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Forretningsfører Telefon: 22 93 63 46 Tove Auset E-post: t.auset@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Haakon h.shetelig@fearnleys.no Shetelig E-post: Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold Emisjon Okt. 2008 (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Emisjon Okt. 2008 Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% 36 800 000 2 000 000 36 800 000 2 000 000 – 388 000 388 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato omsatt Sistsist omsatt pr. 1% – 406 000 18.12.2009 406 000 18.12.2009 40 000 10% 40 000 10% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 13 960 000 14 117 000 (NOK) Eierkostnad Brutto leieinntekt Netto leieinntekt Eierkostnad Andre driftskostnader inkl. adm. Netto leieinntekt Netto rentekostnader Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Netto rentekostnader Avdrag Estimertutdeling skatt Prognose Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2015E -350 000 14 185 13 610 000000 -511-350 000000 13 835 -7 632 000000 -528 -000 -6 821 -6 446 000000 - – -6 446 -979 000000 – 40 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 810 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Ski Skolebygg KS 24.08.2006 173 000 000 Ski Skolebygg KS 22 468 24.08.2006 6,1% 173 000 000 22 468 6,1% 136 000 000 36 800 000 136 000 000 172 800 000 36 800 000 172 800 000 Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) 1 840 -3582016E 000 451000 000 1314759 -358000 000 -522 14 093 000 -7 016 000 -540 000 261000 000 -6-6 446 -– -6 446000 000 -225 – 846 000 1 830 1 880 Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10-12 – Ski Skole Leietager(e) Akershus Fylkeskommune Beliggenhet Dynamitvegen 23 & 25 og Anolittvegen 10–12 – Ski Type eiendom Skole Nøkkeltall Leietager(e) Akershus Fylkeskommune Total bygningsmasse (BTA) 7 700 Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) 10 000 Total bygningsmasse (BTA) 7 700 Selveiertomt (kvm) 10 000 Vektet gj.v. leietid 4,8 år Vektet indeksregulering 75% Vektet gj.v. leietid 3,7 år Utleiegrad 100% Vektet indeksregulering 75% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 534 Utleiegrad 100% 2% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 534 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forvaltning Höegh Invest Eiendom AS Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning Höegh Invest Eiendom AS PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 2 552 000 1 573 000 2016E 14 382 000 2017E -365 000 14 14722 017 000 000 -365 -533 000 000 14 -6357 617 000 000 -522 000-5 864 000 -6 446 000 –-6 446 421 000 000 – 1 495 000 (NOK) Verdi eiendom Omløpsmidler Sum aktiva Verdi eiendom 1) Sum aktiva gjeld Kortsiktig Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum VEKpassiva ekskl. over-/underkurs 1) Saldo 90 375 000 Saldo 23 125 000000 85 335 5 770 000000 22 165 119 270 000000 5 324 112 824 000 185 2912014A 000 461000 000 187 1843 186 945 000 188 406 000 1 673 000 119 270 000 492000 000 120 1943 112 824 000 114 316000 000 66 900 Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs 74 090 000 2015E 185 291 000 500 000 1861 864 000 186 945 000 1881 445 000 497 000 112 824 000 1 338 114 321 000 000 106 378 000 107 716 000 72 543 000 80 729 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling 1 870 1 910 7,0% Yieldutvikling FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje Transje2 1 Transje Transje3 2 Sum lån/vektet rente Transje 3 Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 7,0% 2015E 2016E 1 348 000 1 769 000 185 2016E 291 000 1852017E 291 000 2 346 3187 841060 000000 186 639000 000 186 945 000 186 945 000 189 291 000 190 786 000 1 419 000 1 331 000 106 378 000 99 932 000 1 267 000 1 184 000000 107 797 000 101 263 99 932 000 93 486 000 10178199 000000 842000 000 94 670 85 797 88 092 000 7,1% 7,1% 96 116 000 7,2% 7,3% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) Rente Rentebinding 6,91% 01.09.2018 Rente Rentebinding 5,61% 15.04.2014 6,91% 01.09.2018 6,54% 15.10.2018 3,70% Flytende 6,64% 3,8 år 6,54% 15.10.2018 6,26% 3 år Netto yield, anslag 6,75% (NOK) Estimert eiendomsverdi 201 630 000 Netto yield, anslag 6,75% Rabatt latent skatt -9 714 Estimert eiendomsverdi 204 963 000 000 Netto latent gjeld skatt -118 391 000 Rabatt -11 430 000 VEK ekskl. 73 525 Netto gjeld over-/underkurs rentesikring -112 855 000 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 80 678 000 Over-/underkurs rentesikring -6 980 000 Over-/underkurs rentesikring -7 545 912 000 000 VEK 66 VEK 72 766 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 735 000 VEK 807 000 000 VEKpr. pr.1% 1%ekskl. over-/underkurs rentesikring 665 VEK pr. 1% 728 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,00% 7,25% 194 429 000 1877,25% 724 000 7,00% -9 138 000 -8 601 197 643 000 190 828 000000 -118 391000 000 -10-118 -10 698 017391 000000 66855 900000 000 -112 60 -112 855732 000000 74 090 000 67 956 000 -6 980 000 -6 980 000 -7 912752 000000 59912 920000 000 -7 53 66 178 000 60 044 000 669 000 607 000 741 680538 000000 599000 000 662 000 600 000 26 190 26 620 59% 55% 25 250 25 670 61% 57% 24 380 24 780 64% 59% 10%/9% 10%/9% 100%/82% 118%/98% 9%/7% 9%/8% 83%/65% 101%/81% 8%/6% 8%/6% 67%/49% 86%/65% 14% 13% 16% 15% Budsjettertkontantstrøm kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 13% 12% KOMMENTAR Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum og benyttes som videregående skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. Selskapet er åpentog forbenyttes utvidelse/forlengelse Eiendommen har sentral beliggenhet, ca 2 km fra Ski sentrum som videregående av leieforhold/leiekontrakt. skole. Eiendommen ble totalrehabilitert og påbygget for leietager for NOK ca. 23,8 mill. og var innflytningsklart til skoleåret 2008/2009. Selskapet er åpent for utvidelse/forlengelse av leieforhold/leiekontrakt. KOMMENTAR fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 27 39 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 STAVANGER PROPERTY INVEST AS Prosjektmegler Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Tove Auset Telefon: 22 93 63 46 E-post: t.auset@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON EIENDOMSDATA Navn på selskap Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Beliggenhet Type eiendom Leietager(e) Stavanger Property Invest AS 04.05.2007 247 000 000 13 950 6,5% Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Selgerkreditt Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse 197 600 000 12 350 000 41 600 000 251 550 000 Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital 41 600 000 – Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Stavanger Kontor/skole Rogaland Fylkeskommune og Siemens AS Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) 11 750 15 350 Vektet gj.v. leietid Vektet indeksregulering Utleiegrad Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg 3,4 år 82% 100% 954 2–4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning 416 000 – Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Fearnley Business Management AS Basale AS 340 000 22.11.2009 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 10 000 2% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) Brutto leieinntekt Eierkostnad Netto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. 1) Netto rentekostnader Estimert skatt Avdrag Prognose utdeling Netto kontantstrøm Analysedato 31.12.2014 2015E 19 636 000 -739 000 18 897 000 -1 555 000 -9 645 000 -211 000 -5 500 000 – 1 986 000 2016E 13 210 000 -679 000 12 531 000 -464 000 -9 395 000 -1 042 000 -6 000 000 – -4 370 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 2017E 17 405 000 -693 000 16 712 000 -472 000 -7 302 000 – -6 000 000 – 2 938 000 1 670 2014A 4 927 000 158 096 000 163 023 000 2015E 6 913 000 158 096 000 165 009 000 2016E 2 543 000 158 096 000 160 639 000 2017E 5 481 000 158 096 000 163 577 000 Kortsiktig gjeld Langsiktig gjeld Sum passiva 2 065 000 126 000 000 128 065 000 1 999 000 120 500 000 122 499 000 1 929 000 114 500 000 116 429 000 1 140 000 108 500 000 109 640 000 34 958 000 42 510 000 44 210 000 53 937 000 VEK ekskl. over-/underkurs Note 1) Inkl ekstraordinært vedlikehold og markedsføring på ca. NOK 350 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) (NOK) Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktiva Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 120 1 480 FINANSIERINGSSTRUKTUR SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Finansiering Transje 1 Transje 2 Sum lån/vektet rente (NOK) Netto yield, anslag Estimert eiendomsverdi Rabatt latent skatt Netto gjeld VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Saldo 117 083 000 8 917 000 126 000 000 Rente Rentebinding 8,05% 22.05.2017 4,24% Flytende 7,78% 2,2 år Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE AV EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 8,75% 166 500 000 -4 444 000 -123 138 000 38 918 000 9,00% 162 100 000 -4 004 000 -123 138 000 34 958 000 9,25% 157 900 000 -3 584 000 -123 138 000 31 178 000 -8 036 000 30 882 000 -8 036 000 26 922 000 -8 036 000 23 142 000 389 000 309 000 350 000 269 000 312 000 231 000 14 170 76% 13 800 78% 13 440 80% -1%/-3% -4%/-23% -2%/-5% -13%/-33% -3%/-7% -23%/-42% KOMMENTAR Porteføje opprinnelig bestående av 3 eiendommer; to kontorbygg hovedsakelig utleid til Siemens AS og et skolebygg med lang leieavtale til Rogaland Fylkeskommune. Eiendommen i Randaberg ble solgt i 2014. Siemens vil fraflytte kontoreiendommene (kontantstrømsmessig) ultimo 2015. Det arbeides p.t. med utleie av lokalene. Merk at verdsettingen og yieldvurderingen er hensyntatt dette forhold. Det er dog utfordrende å verdsette prosjektet med basis netto leie. Arealfordelingen er ca. 5 500 kvm skole og ca. 6 100 kvm kontor. fearnleyprojectfinance.no 28 Eiendomsrapport 2015 SØRLANDSPARKEN EIENDOMSINVEST AS SØRLANDSPARKEN EIENDOMSINVEST AS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Prosjektmegler Telefon: 22 93 64 56 Fredrik Honningsvåg E-post: p.navestad@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 59 E-post: f.honningsvaag@fearnleys.no Forretningsfører Anita Vågan Forretningsfører Telefon: 22 93 63 37 Monica Nilsen E-post: Hovelsrud a.vaagan@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 37 E-post: fbm2@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved(NOK) stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Finansiering stiftelse (NOK) Netto yield ved eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Finansiering ved stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Selgerkreditt Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold Uinnkalt ansvarskapital(NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkaltegenkapital ansvarskapital Innbetalt pr. 1% EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 20.10.2010 80 500 000 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 17 949 20.10.2010 80 5007,7% 000 17 949 7,7% 61 000 000 3 000 000 61 100 000000 000 16 000000 000 803 100 16 100 000 80 100 000 16 100 000 16 100 000 – 161 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Sørlandsparken – Kristiansand Handel Leietager(e) Rema 1000 Norge AS, Torshov–Bilrekvesita Beliggenhet Sørlandsparken KristiansandAS, Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret Type eiendom HandelAS Leietager(e) Rema Franchise Norge AS, Torshov Bilrekvesita AS, Nøkkeltall Stapels Retail Norway AS og Eurosko Sørlandssenteret AS Total bygningsmasse (BTA) 4 485 Selveiertomt (kvm) 9 976 Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) 4 485 Selveiertomt (kvm) 10 210 Vektet gj.v. leietid 6,4 år Vektet indeksregulering 100% Vektet gj.v. leietid 5,9100% år Utleiegrad Vektet 100% Gj.snitt.indeksregulering brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 396 Utleiegrad 100%2% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 396 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forvaltning Forretningsførsel Forvaltning 161 000 – 167 500 23.03.2014 21 000 13% 29 000 Tilbakebetalt i% av innbetalt Fearnley Finans Management AS ForvaltningsCompagniet AS Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS 18% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 6 674 000 6 840 000 Eierkostnad -221 000 -226 2016E 000 (NOK) 2015E Netto leieinntekt 6 4536000 6 614 000 Brutto leieinntekt 493 000 6 655 000 1) Eierkostnad -297 000 -618 -290 000 000 -266 000 Andre driftskostnader inkl. adm. Netto leieinntekt 203 000 -2 868 6 358 000 Netto rentekostnader -2 9616000 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -375 000 Estimert skatt -458 -366 000 000 -536 000 Netto rentekostnader -2000 657 000 -2 040 -2 226 000 Avdrag -1 530 000 Estimertutdeling skatt -642 000 Prognose -800 -516 000 000 -700 000 Avdrag -2 000 040 000 -2 040 000 Netto kontantstrøm 86 204 000 Prognose utdelingog ekstraordinært vedlikehold på tilsammen ca. NOK – 350.000 -800 000 Note 1) Inkl. investering Netto kontantstrøm 624 000 275 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 490 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 450 1 530 1 480 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 746 000 832 000 2016E 7 011 000 -2312017E 000 66780 822000 000 -305000 000 -272 517000 000 -26728 -383000 000 -726 176000 000 -2-2040 -758000 000 -700 -2 314 040000 000 -800 000 360 000 1) Verdi eiendom (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Sum aktivagjeld Kortsiktig Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs 2) Saldo 25 000 000 Saldo 20 030 25 000 000 000 11 890 10 000 360 000 56 920 20000 030 000 55 390 000 79 155 2014A 000 79 901 000 748 000 75 128 000 75 876 000 627 000 56 920 000 595 000 57 547 000 55 390 000 985 000 2255 354 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 2) VEK Note ekskl. 2) Etterover-/underkurs budsjetterte utdelinger 19 891 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 1 560 1 520 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje 2 1 Transje Transje 3 2 Transje Sum lån/vektet rente Transje 3 Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 79 1552015E 000 791987 372000 000 75 128 000 75 621 500000 000 55 390 000 479000 000 56 011 53 350 000 53976 829000 000 23 22 671 000 2015E 1 036 000 79 155 000 2016E 191000 000 180 647 75 128 000 76 775 585000 000 53 350 000 53471 935000 000 51 310 000 51 26781 256000 000 2016E 1 350 000 792017E 155 000 505 000 280 007 000 75 128 000 77 135 000 562 000 51 310 000 433 000 51 872 000 49 270 000 4928 703 000 633 000 24 994 000 27 432 000 Yieldutvikling 7,7% 8,0% Yieldutvikling 7,7% 8,0% 8,1% 8,1% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rentebinding 5,94% 20.10.2015 Rente Rentebinding 4,15% Flytende 5,94% 20.10.2015 5,83% 20.10.2015 5,83% 20.10.2015 5,29% 1,2 år 3,83% Flytende 5,16% 0,5 år BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto gjeld Rabatt latent skatt VEK ekskl. Netto gjeld over-/underkurs rentesikring VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring VEK Over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring VEK pr. 1% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) 7,50% 86 0407,50% 000 -4 82332 707000 000 -56 -5801 178000 000 24 -55907 237000 000 22 292 000 -763 000 24 -419 144 000 000 21 873 000 249 000 223000 000 241 219 000 19 180 1866% 440 67% 7,75% 83 265 000 7,75% 110000 000 80-4039 -56 801000 000 -4 911 22 237 354000 000 -55 19 891 000 -763 000 21 591000 000 -419 19 472 000 224 000 199 216000 000 195 000 18 570 17 850 68% 69% 8,00% 80 8,00% 663 000 902 000 77-3 538 000 -56 801 000 -4 661 000 960 000 -5519237 000 17 640 000 -763 000 19 197 000 -419 000 17 221 000 200 000 176 000 192 000 172 000 17 990 17 29071% 71% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 19%/18% 12%/12% 68%/63% 57%/54% 15%/14% 9%/9% 52%/47% 42%/39% 11%/10% 7%/6% 37%/32% 27%/25% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 15% neste 4 år) 13% 16% 14% 19% 16% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggende i Sørlandsparken like øst for Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken hvor bla. Sørlandssenteret har utvidet med kvm. Eiendommen er et moderne handelsbygg beliggendenylig i Sørlandsparken likeca øst55for000 Kristiansand. Sørlandsparken er regionens største og viktigste handelsområde. Det pågår for tiden stor aktivitet i Sørlandsparken, og det planlegges og bygges en rekke prosjekter. IKEA er nylig etablert i området. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 29 41 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 SØRLANDSPARKEN LOGISTIKKINVESTAS AS SØRLANDSPARKEN LOGISTIKKINVEST SØRLANDSPARKEN LOGISTIKKINVEST AS Prosjektmeglere Prosjektmeglere Haakon Shetelig Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 Prosjektmeglere Telefon: h.shetelig@fearnleys.no 22 93 63 38 E-post: Haakon Shetelig E-post: h.shetelig@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Forretningsfører Forretningsfører Jan-Trygve Lund Riise Jan-Trygve Riise Telefon: 22Lund 93 64 52 Forretningsfører Telefon: 93 64 52 E-post:22 jt.riise@fearnleys.no Jan-Trygve Lund Riise E-post: jt.riise@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Thomas Leskovsky Telefon:Holtan 22 93 63 45 Telefon: 93 63 45 E-post: 22 t.leskovsky@fearnleys.no Thomas Leskovsky E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap Navn på selskap Etablert SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Eiendomsverdi ved Eiendomsverdi ved stiftelse stiftelse(NOK) pr. kvm. (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse ved pr. kvm. (NOK) Netto yield eiendomsverdi stiftelse Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Sørlandsparken Logistikkinvest AS Sørlandsparken Logistikkinvest AS 14.12.2012 14.12.2012 152 100 000 152 100 9000 201 Sørlandsparken Logistikkinvest AS 96,9% 201 14.12.2012 6,9% 152 100 000 Eiendomsverdi stiftelse(NOK) pr. kvm. (NOK) Finansiering vedved stiftelse Finansiering ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse (NOK) Prosjektpris ved stiftelse Prosjektpris ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital(NOK) Egenkapitalforhold Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt ansvarskapital egenkapital ved stiftelse Uinnkalt Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkaltegenkapital ansvarskapital Innbetalt pr. pr. 1% 1% Uinnkalt ansvarskapital Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 9 201 6,9% 112 000 000 11239000 000000 000 39 000 000 151 000 000 151 000 000 112 000 000 39 000 000 151 39000 000000 000 39 000 00039 000 000 390 000 – 390 000390 000 – -– –39 000 10% 59 000 15% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2013E 2014E (NOK) 2014E 2015E Brutto leieinntekt 10 871 000 11 143 000 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 11 143 000 11 422 000 Eierkostnad Eierkostnad (NOK) Netto leieinntekt Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad Netto rentekostnader Netto Nettorentekostnader leieinntekt Estimert skatt Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Avdrag Netto rentekostnader Avdrag Prognose utdeling Estimertutdeling skatt Prognose Netto kontantstrøm Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm -330 000 -350 000 2015E 10 541 000 10 793 000000 11 366 -375 000 -403-350 000000 -5 609 000 -5 218 000000 11 016 -435 -000 -4 740 -3 250 000000 -2 000 000 – 4 557 000 -3 250 -78 000000 -3 000 000 -409 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 660 670 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 690 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering Finansiering (NOK)1 Transje Transje 1 Finansiering Transje Transje 221 Transje Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Transje 2 Saldo Saldo 67000 000000 000 67 Saldo 45000 000000 000 45 63 750 112000 000 000000 112 000 45 000 000 Sum lån/vektet rente 108 750 000 -338 000 -3592016E 000 10 805 000 1111063 593000 000 -384 000 -412 000 -359 000 - 5 711 000 -5 11106 234000 000 -445 000 -3 250 000 520000 000 -3-4250 -2 -286 700 000 000 -1 700 000 -1 240 000 -4595 250000 000 -1 800 000 -67 000 2015E 2016E 11 422 000 11 707 000 -355 000 -377 000 2017E 11 067 000 11 883 330 000 000 11 -394 000 -422 000 -368 000 -5 554 000 -4515 919 000 000 11 -455 -114 000 000 -3 250 000 -4 313 250 000 000 700000 000 -1-2800 215 000 -831 000 -4 250 -175 000 000 -1 600 000 -318 000 670 690 690 710 700 EIENDOMSDATA EIENDOMSDATA Beliggenhet Beliggenhet Type eiendom EIENDOMSDATA Type eiendom Leietager(e) Analysedato Analysedato 31.12.2012 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 Sørlandsparken – Kristiansand Sørlandsparken –Logistikk/lager Kristiansand Logistikk/lager Rema Nonfood AS Rema Nonfood AS/Rema 1000 Norge AS Sørlandsparken – Kristiansand Leietager(e) Beliggenhet Nøkkeltall Type eiendom Logistikk/lager Nøkkeltall Total bygningsmasse (BTA) 16 530 Leietager(e) Rema Nonfood AS/Rema 1000 Norge AS Total bygningsmasse (BTA) 1630 530 Selveiertomt (kvm) 466 Selveiertomt (kvm) 30 466 Nøkkeltall Total bygningsmasse 16 530 9,7 år Vektet gj.v. leietid (BTA) Vektet leietid 8,7 år Selveiertomt (kvm) 30 466 Vektetgj.v. indeksregulering 100% Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Vektet gj.v. brutto leietid leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 7,7 år Utleiegrad 100% Gj.snitt. 651 Vektet indeksregulering 100% 6514% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Utleiegrad 100% 4% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 651 Selskapsadministrasjon Skattemessig avskrivningssats bygg 2%–4% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Forretningsførsel Fearnley Finans Management ASAS Forvaltning Mosvold & Co Selskapsadministrasjon Forvaltning Mosvold & Co AS Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning Mosvold & Co AS PROGNOSEBALANSE BALANSEPR. PR.31.12 31.12 PROGNOSE (NOK) 2012A 2013E (NOK) 2013A 2014E Omløpsmidler 804 000 5 361 000 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 1 807 000 1 729 000 1) 148 581 000 Verdi eiendom 149 1602014A 000 Verdi eiendom 1) (NOK) Sum aktiva 149 385 000 Sum aktiva 150 2967 Omløpsmidler 752000 000 1) Verdi eiendom 156 129 000 Kortsiktig gjeld 1 414 000 Kortsiktig 1 144 Sum aktiva gjeld 158 881000 000 Langsiktig gjeld 112 000 000 Langsiktig gjeld 112 000 000 Sum passiva 113 043 414 000 000 Kortsiktig gjeld Sum passiva 1131144 000 Langsiktig gjeld 108 750 000 35 793 971 000 000 VEK2)2) Sum 109 37 823 000 VEKpassiva Note 1) Justert for rabatt latent skatt Note 1) Justert for rabatt latent skatt 2) 2) Etter budsjetterte utdelinger Note VEK 49 088 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 148 581 000 149 160 000 2015E 153 942 000 150 000 2 889 343 000 156 129 000 1 461 000 000 1581 084 472 000 112 000 000 108 750 000 113 461 000 109 964 834 000 000 105 500 000 40 481 000 106 41 464 055 000 000 52 008 000 Yieldutvikling 720 Yieldutvikling 6,9% 7,0% 6,8% 2014E 2015E 2015E 2016E 4 121 000 3 290 000 2 324 000 2 149 000 148 581 000 148 581 000 149 2016E 160 000 1492017E 160 000 152 702 000 151 871 000 151 484000 000 2 276 1 151 958309 000000 156 129 000 156 129 000 1 418 000 1 375 000 1 049000 000 158 087 1 003 158 405 000000 108 750 000 105 500 000 105 500 000 101 250 000 110 168 000 106 875 000 877253 000000 106921 549000 000 102 101 250 000 97 000 000 42 534 000 44000 996 000 10244171 877 935000 000 97 49 056 000 56 234 000 7,1% 7,2% 6,9% 60 210 000 7,3% 7,3% 7,1% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rentebinding Rentebinding Rente 5,32% 15.04.2021 5,17% 15.04.2021 Rente Rentebinding 4,34% Flytende 3,93% Flytende 5,02% 15.04.2021 4,93% 4,67% 4,45årår 3,86% Flytende 4,54% 3,7 år High case Base case Low case 6,75% 7,00% 7,25% (NOK) Estimert eiendomsverdi 157 100 000 152186 100 000 148 147 100 000 Netto yield, anslag 159 896 000 154 000 869 000 Netto yield, anslag 6,50% 6,75% 7,00% Rabatt latent skatt - 3597 969 000 -3 519 000 -3 069 000 Rabatt latent skatt -5 000 -5 026 000 -4 494 000 Estimert eiendomsverdi 169 000 200196 000000157 371 Nettogjeld gjeld -111477 196 000 163 -111 -111000 196 000 Netto -110 193 000 -110 193000 000 -6-110 Rabatt latent skatt -7 699 000 -7 071 488193 000000 VEK 935 000 37 385 000 835 000 VEK 4441998 106 000 967 000 3432182 Netto gjeld -105 000 -10538998 000 -105 998 000000 VEK 55 780 000 50 131 000 44 885 000 Over-/underkurs rentesikring Over-/underkurs rentesikring -614 000 -614 000 -614 000 VEK 41 935 000 37 385 000 32 835 000 VEK 43 353000 000 -3 33 568 000 Over-/underkurs rentesikring -3 492 575 000 000 -338575 575 000 VEK 52 205 000 46 556 000 41 310 000 VEKpr. pr.1% 1%ekskl. ekskl.over-/underkurs over-/underkurs rentesikring 441 419 000 374 000 328 000 VEK rentesikring 000 390 000 342 000 VEK pr. 1% 419 000 374 000 328 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 558 000 501 000 449336 000 VEK pr. 1% 435 000 384 000 000 VEK pr. 1% 522 000 466 000 413 000 Eiendomsverdipr. pr.kvm kvm(BTA) (BTA) 500 200 900 Eiendomsverdi 9 9670 9 9330 9 8010 Finansieringsgrad (eiendom) 71% 74% 76% Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 10 70% 250 9 870 9 52075% Finansieringsgrad (eiendom) 73% Finansieringsgrad (eiendom) 64% 67% 69% IRRsiden sidenoppstart oppstartfør/etter før/etterover-/underkurs over-/underkurs n/a n/a n/a IRR 22%/21% 10%/8% -2%/-4% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 27%/23% 21%/17% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 23%/22% n/a n/a 15%/11% n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 10%/8% -2%/-4% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 58%/49% 44%/35% 30%/21% BILDE EIENDOMMEN BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) neste 4 år) 12% 13% 14% 14% 15% 17% KOMMENTAR KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er utleid på langsiktig kontrakt til Rema Nonfood på «barehouse» betingelser, og fungerer som deres hovedkontor og lager. Einendommen som ble oppført i 2008 har god Eiendommen utleid langsiktigkontrakt kontrakt Rema Nonfood på«barehouse» “barehouse” betingelser, Eiendommen ererutleid påpålangsiktig tiltilRema Nonfood på beliggenhet i etablerte sørlandsparken og fremstår som tidsmessig og i god stand. betingelser, ogfungerer fungerersom somderes dereshovedkontor hovedkontorog oglager. lager.Einendommen Einendommen harble godoppført beliggenhet og som i 2008i etablerte har god sørlandsparken og fremstår som hensiktsmessig i god stand. og i god stand. beliggenhet i etablerte sørlandsparken og fremstårog som tidsmessig fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no fearnleyfinans.no 42 30 38 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 2013 Eiendomsrapport TORP EIENDOMSINVEST AS TORP KONTORINVEST AS Prosjektmeglere Thomas Holtan Leskovsky Prosjektmegler Telefon: 22 93 63 45 Thomas Holtan Leskovsky E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Anita Vågan Forretningsfører Telefon: 22 93 63 37 Monica Nilsen E-post:Hovelsrud a.vaagan@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 37 E-post: fbm2@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Torp Eiendomsinvest AS 21.12.2009 51 000 000 Torp Kontorinvest AS 13 330 31.12.2014 8,6% 60 500 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Finansiering ved stiftelse (NOK) Prosjektpris ved stiftelse 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt pr. 1% Sist omsattansvarskapital pr. 1% 15 813 8,0% 38 250 000 14 195 000 52 250 445 000 000 38 14 370 000 52 620 000 14 195 000 14 370 000 5 000 000 141 950 143 700 50 000 215 000 Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% -32 000 2015E 4 751 000000 4 879 -256 -50 000000 -1 697 000000 4 829 -275 -000 -1 200 -1 530 000000 - – -1 150 1 268 000000 -1 300 000 904 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 250 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) Leietager(e) Beliggenhet Type eiendom Nøkkeltall Leietager(e) Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Nøkkeltall Parkeringsplasser Total bygningsmasse (BTA) Selveiertomt (kvm) Vektet gj.v. leietid Parkeringsplasser Vektet indeksregulering Vektet gj.v. leietid Utleiegrad Vektet indeksregulering Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Utleiegrad Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) Skattemessig avskrivningssats bygg Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Forvaltning Kontor Nevion Europe AS 3 826 9 500 3 826 120 5 000 10,2 år 120 100% 9,1 år 100% 100%1 176 100% 2% 1 275 2% Fearnley Finans Management AS Fearnley Business Management AS Fearnley Property Management AS 1 280 -332016E 000 4 5870 001000 000 -263 -51000 000 -1 4550 950000 000 -282 000 644000 000 -1-1530 -– -1 533000 000 1 527 -1 300 000 191 000 1 280 1 310 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A 2014E PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 Omløpsmidler 943 000 2 211 000 2016E 5 025 000 -34 000 2017E 991 000 000 54126 -269 000 -53 000 -15 446 000 073 000 -289 -652 000 000 -1 -1 663 530 000 000 -430 000 -11 094 533 000 000 -900 000 258 000 1) Verdi eiendom (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Kortsiktig Sum aktiva gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum VEKpassiva ekskl. over-/underkurs Saldo 15 250 000 Saldo 11 645 000000 11 500 6 000 000000 11 500 32 895 000000 22 540 45 540 000 59 2252014A 000 60 168 0000 58 450 000 58371 450000 000 32 895 000 33 266 0000 45 540 000 540000 000 2645902 Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs 2) 1 310 1 340 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje Transje2 1 Transje Transje3 2 Sum lån/vektet rente Transje 3 Sum lån/vektet rente Nordre Kullerød 1 – Sandefjord Kontor Europe AS Nordre KullerødNevion 1 – Sandefjord – PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 4 783 000 4 903 000 Eierkostnad (NOK) Netto leieinntekt Brutto leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad Netto Nettorentekostnader leieinntekt Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Netto rentekostnader Avdrag Estimert utdeling skatt Prognose Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom 12.11.2013 – – 32 000 23% – Tilbakebetalt i% av innbetalt Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 12 910 000 59 225 000 2015E 61 904 436 000 000 58 450 000 358 000 000 59 354 31 365 000 31 350 723 000 000 44 390 000 44 29740 713 000 000 2015E 3 738 000 59 225 000 2016E 963000 000 162095 58 450 000 334000 000 59 545 29 835 000 354 30 169000 000 42 857 000 4332211 794000 000 2016E 4 832 000 592017E 225 000 1 64 353057 000000 58 450 000 59 803324 000000 28 305 000 341 000000 28 629 41 324 000 41 665 000000 35 428 14 614 000 16 334 000 18 138 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt Yieldutvikling Note 2) Etter budsjetterte utdelinger 7,8% Yieldutvikling 8,0% 7,9% 8,2% 8,1% 8,4% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rentebinding 4,03% Flytende Rente Rentebinding 6,58% 15.04.2020 3,46% 15.10.2020 6,25% 15.04.2015 3,82% 15.01.2025 5,34% 2,5 år 3,58% Flytende 3,61% 4 år Netto yield, anslag (NOK) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt Estimert eiendomsverdi Netto latent gjeld skatt Rabatt VEK ekskl. Netto gjeld over-/underkurs rentesikring 7,50% 63 347 000 7,75% -2 242 62 310 000 000 -32 -2 323 159 000 000 28 540 782 000 -45 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 14 611 000 Over-/underkurs rentesikring -706 000 VEK 28 076 000 Over-/underkurs rentesikring 0 VEK 14 611 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 288 000 VEK 146 000 VEKpr. pr.1% 1%ekskl. over-/underkurs rentesikring 281 000 VEK pr. 1% 146 000 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 16 560 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 16 290 Finansieringsgrad (eiendom) 52% Finansieringsgrad (eiendom) 73% BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 7,75% 8,00% 61 303 000 598,25% 388 000 8,00% 078000 000 58 533 -1 925 60-2500 000000 -32050 323000 000 -1-32 -2 857323 000000 26540 902000 000 -45 540 25 140 -45 000000 12 910 000 11 136 000 -706 000 -706 000 26 196 000 24 434 0000 0 12 910 000 11 136 000 269 000 251 000 129 111244 000000 262000 000 129 000 111 000 16 020 15 520 15 810 15 30055% 54% 75% 78% 24%/23% n/a 125%/121% n/a 22%/21% n/a 112%/107% n/a 20%/19% n/a 99%/94% n/a Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 20% neste 4 år) 11% 23% 11% 27% 12% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 9 års gjenværende «barehouse» Eiendommen er beliggende sentralt i Nordre Kullerød, et populært næringsområde ved Torp leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. flyplass i Sandefjord. Leietager er Nevion Europe AS, med 10 års gjenværende «barehouse» leieavtale. Bygningen er oppført i 2008. Det foreligger et utbyggingspotensiale på tomten. Samarbeidsavtale med lokal aktør er inngått for fremtidig utvikling av ledig tomt til kontorbygg. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 31 43 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS TRONDHEIMSVEIEN EIENDOMSINVEST KS Prosjektmeglere Paul Dehli Navestad Prosjektmegler Telefon: 22 93 64 56 Thomas Holtan Leskovsky E-post: p.navestad@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Forretningsfører Line Johansen Forretningsfører Telefon: 22 93 64 39 Line Johansen E-post: l.johansen@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 39 E-post: l.johansen@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved(NOK) stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Netto yield ved eiendomsverdi ved stiftelse Finansiering stiftelse (NOK) 1. prior pantelån Finansiering ved stiftelse (NOK) Selgerkreditt 1. prior pantelån Innbetalt egenkapital Selgerkreditt Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 28.12.2006 164 500 000 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 23 153 28.12.2006 164 5006,0% 000 23 153 6,0% 131 500 000 16 000 000 131 500 000 000 20 640 16 140 000 000 000 168 20 640 000 168 140 000 Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innkalling av uinnkalt kapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Sum innbetalt kapital Innkalling av uinnkalt kapital Innbetalt egenkapital pr. 1% Sum innbetalt kapital Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% SistUinnkalt omsattansvarskapital pr. 1% pr. 1% Dato sist omsatt Trondheimsveien 135 – Oslo Kontor/treningssenter Leietager(e) AF Gruppen Norge AS, Elixia Nordic AS og135 Purity IT AS Beliggenhet Trondheimsveien – Oslo Type eiendom Kontor/treningssenter Nøkkeltall Leietager(e) AF Gruppen Norge AS og Elixia Nordic AS m. flere Total bygningsmasse (BTA) 7 105 Nøkkeltall Selveiertomt (kvm) 1 973 Total bygningsmasse (BTA) 7 105 22 Parkeringsplasser Selveiertomt (kvm) 1 973 Parkeringsplasser 22 år Vektet gj.v. leietid 5,2 Vektet indeksregulering 100% Vektet gj.v. leietid 4,1 100% år Utleiegrad Vektet 100% Gj.snitt.indeksregulering brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 432 Utleiegrad 100% 2% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 432 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Fearnley Finans Management AS Selskapsadministrasjon Forvaltning AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS Forretningsførsel Fearnley Business Management AS Forvaltning AF Gruppen Norge AS og ForvaltningsCompagniet AS 20 640 000 12 000 000 20 640 000 32 640 000 12 000 000 326 400 32 640 000 80 000 8 000 000 326 400 136 80 000 000 05.12.2008 Sist omsatt pr. 1% Sum utbytte/utbetaling pr. 1% og tilbakebetalt i % av innbetalt Dato sist omsatt Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i% av innbetalt 165 000 04.03.2015– – (NOK) Eierkostnad Brutto leieinntekt Netto leieinntekt Eierkostnad Andre driftskostnader inkl. adm. Netto leieinntekt Netto rentekostnader Andre driftskostnader inkl. adm. Estimert skatt Netto rentekostnader Avdrag Estimertutdeling skatt Prognose Avdrag Netto kontantstrøm Prognose utdeling Netto kontantstrøm 2016E 11 588 000 2017E -216 000 11 807000 000 11 372 -218000 000 -290 11 589 000 -7 289 000 -294 000-6 000 -5 447 116 000 –-5 600000 000 -1 323 – -752 000 PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 10 726 000 11 306 000 2015E -206 000 11 000 357 000 10 520 -526 -208 000 000 11 000 149 000 -7 359 -280- 000 -5 000 980 000 -2 316 - – -4 000 000 000 319 – 889 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 510 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 600 -211 2016E 000 519 000 1111 095 000 -213 000 -283 000 11 306 000 -7 483 000 -287 000 609 000 -4-6316 000 -– -4 800 000 -987 000 – -390 000 1 590 1 620 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013APR. 31.12 2014E PROGNOSE BALANSE Omløpsmidler 1 115 000 1 434 000 1) (NOK) Verdi eiendom Omløpsmidler Sum aktiva Verdi eiendom 1) Sum aktivagjeld Kortsiktig Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum passiva VEK ekskl. over-/underkurs Saldo 90 000 000 Saldo 31 047 90 000 000 000 1 816 30 000 651 000 122 863 120 000 651 000 153 375 2014A 000 1 370 000 154 490 000 161 931 000 163 301 000 1 545 000 122 863 000 1 206 000 124 408 000 120 651 000 121 857 000 30 082 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt VEK ekskl. over-/underkurs 41 444 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt 1 630 1 660 FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje 2 1 Transje Transje 3 2 Transje Sum lån/vektet rente Sum lån/vektet rente Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 153 3752015E 000 259000 000 1542809 161 931 000 164 190 000 1 579 000 120 547 000 400000 000 1221 126 116 651 000 118 051000 000 32 683 46 139 000 Yieldutvikling 7,0% Yieldutvikling 6,8% 2015E 447 000 2016E 153 375 000 1 869 153 822000 000 161 931 000 163 1800 536000 000 116 231 000 1 365 000 117 767 000 111 851 000 113 36216 055000 000 50 584 000 2016E 153 2017E 375 000 1153 117 000 375 000 161 931 000 163 048 000 2 372 000 111 115 000 1113 324 000 487 000 106 251 000 10739 575 000 888 000 55 473 000 7,2% 6,9% 7,4% 7,1% SENSITIVITETSANALYSEANDELSVERDI ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE (NOK) Rente Rentebinding 6,78% 15.04.2021 Rente Rentebinding 4,01% Flytende 6,43% 15.04.2021 3,81% Flytende 3,50% 6,04% 5,3 år 5,69% 4,7 Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% (NOK) 1) Estimert eiendomsverdi 161 810 000 156 017 000 150 7,00% 624 000 Netto yield, anslag 6,50% 6,75% Rabatt latent skatt -3 106 -2 170 642000 000 159 271 -2 211 000 Estimert eiendomsverdi 171 523000 000 165 000 Netto gjeld -123-3293 -123 293000 000 -123 293 000 Rabatt latent skatt 874000 000 -3 239 -2 649 000 VEK ekskl. 35 487 411 000 30 487 082000 000 -120 25 120 000 Netto gjeld over-/underkurs rentesikring -120 000 -120 487 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 47 162 000 41 444 000 36 135 000 Over-/underkurs rentesikring -7 423 000 -7 423 000 -7 423 000 Over-/underkurs rentesikring -12988 190000 000 -12 190 000 VEK 27 22190 659000 000 -12 17 697 000 VEK 34 972 000 29 254 000 23 945 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 354 000 301 000 251 000 VEK 472000 000 414 361177 000 VEK pr. pr. 1% 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 280 227000 000 000 VEK pr. 1% 350 000 293 000 239 000 Note 1) Hensyntatt trappetrinnsleie for Purity IT AS og tilhørende nåverdieffekt Eiendomsverdi Eiendomsverdipr. pr.kvm kvm(BTA) (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 24 770 100 22 70% 76% 2321200 960 73% 79% 22 21 400 200 76% 82% 6%/1% 2%/-3% 45%/7% 8%/-14% 4%/-2% -2%/-7% 27%/-10% -8%/-30% 2%/-5% -5%/-13% 11%/-27% -23%/-46% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 19% Budsjettert kontantstrøm til EK basis VEK (snitt neste 4 år) 16% 23% 28% 20% 26% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen ligger sentralt plassert i Trondheimsveien rett nord for Carl Berners plass. Det er en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar nærhet til eiendommen. Det er holdeplass for trikk, buss bane i gangavstand fra eiendommen ognord enkelfor adkomst til/fra Ring 2 Det Eiendommen liggerogsentralt plassert i Trondheimsveien rett Carl Berners plass. og 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med nærhet en ny etasje. er Ring en rekke forretninger og tjenestetilbud i umiddelbar til eiendommen. Det er holdeplass for trikk, buss og bane i gangavstand fra eiendommen og enkel adkomst til/fra Ring 2 og Ring 3. Eiendommen er totalrehabilitert og påbygget med en ny etasje. fearnleyprojectfinance.no fearnleyfinans.no 44 32 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 TUNSBERGHUS EIENDOM AS TUNSBERGHUS EIENDOM AS Prosjektmeglere Christian Bull Prosjektmeglere Telefon: 22 93 63 35 Christian Bull E-post: c.bull@fearnleys.no Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Forretningsfører Kristian Nordtømme Forretningsfører Telefon: 22 93 64 54 Jan-Trygve Riise E-post: k.nordtomme@fearnleys.no Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 Andreasp.navestad@fearnleys.no Tronstad E-post: Telefon: 22 93 63 48 E-post: a.tronstad@fearnleys.no SELSKAPSINFORMASJON Navn på selskap SELSKAPSINFORMASJON Etablert Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Navn på selskap Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Etablert Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse Eiendomsverdi ved stiftelse (NOK) Tunsberghus Eiendom AS 01.10.2008 000 000 Tunsberghus 120 Eiendom AS 14 484 01.10.2008 7,5% 120 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (NOK) Finansiering ved stiftelse (NOK) Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 1. prior pantelån Selgerkreditt Finansiering ved stiftelse (NOK) Innbetalt egenkapital 1. prior pantelån Selgerkreditt Prosjektpris ved stiftelse Innbetalt egenkapital Prosjektpris ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse Egenkapitalforhold (NOK) Uinnkalt ansvarskapital Innbetalt egenkapital ved stiftelse Uinnkaltegenkapital ansvarskapital Innbetalt pr. 1% 14 484 7,5% 85 300 000 9 000 000 23 500 000 85 300 000 9 800 000 000 117 000 23 500 000 117 800 000 23 500 000 23 500 000 – 235 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Innbetalt egenkapital pr. 1% Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% Sist omsatt pr. 1% (NOK) Dato sist omsatt Sist omsatt pr. 1% Dato sist omsatt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Tilbakebetalt i % av innbetalt Sum utbytte/utbetaling pr. 1% Olav Trygvasonsgate 4 – Tønsberg Kontor BUF Dir., Olav Amedia, Evry, Sykehuset Vestfold HF Trygvasonsgate 4 - Tønsberg Leietager(e) Beliggenhet Type eiendom Kontor Nøkkeltall Leietager(e) BUF etat, EVRY og Sykehuset i Vestfold Total bygningsmasse (BTA) 8 285 Selveiertomt (kvm) 7 892 Nøkkeltall Parkeringsplasser Total bygningsmasse (BTA) 8 285 160 Selveiertomt (kvm) 7 892 Vektet gj.v. leietid 1,6 år Parkeringsplasser 160 Vektet indeksregulering 100% Vektet gj.v. leietid 4,7 år Utleiegrad 100% Vektet indeksregulering 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 204 Utleiegrad 100% 2% Skattemessig avskrivningssats bygg Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 204 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Selskapsadministrasjon Forretningsførsel Selskapsadministrasjon Forvaltning Forretningsførsel Forvaltning 235 000 – 235 000 02.06.2009 235 000 02.06.2009 40 000 17% 40 000 Tilbakebetalt i% av innbetalt Fearnley Finans Management AS Hans Gaarder Eiendom AS Fearnley Business Management AS Hans Gaarder Eiendom AS 17% PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE (NOK) 2014E 2015E PROGNOSE KONTANTSTRØMANALYSE Brutto leieinntekt 11 287 000 11 535 000 Eierkostnad -879 000 (NOK) 2015E Netto leieinntekt 10 408 000000 Brutto leieinntekt 10 644 1) -7 796 000 Andre driftskostnader inkl. adm. Eierkostnad -676 000 Kostnader utviklingsprosjekt -500 000000 Netto leieinntekt 9 968 Andre driftskostnader inkl. adm. 1) -1 554 -000 Investeringer ifm utviklingsprosjekt Kostnader utviklingsprosjekt bolig -1 988 Netto rentekostnader -5 969 000000 Leietagertilpasninger -22 300 -000 Estimert skatt Netto rentekostnader -5 561 Avdrag -3 956 000000 Estimert utdeling skatt Prognose - – Låneopptrekk/aksjonærinnskudd 25 589 Netto kontantstrøm -7 813 000000 Avdrag -3 604 000 Note 1) Inkl. leietagertilpasninger med ca. MNOK 7,5 i 2014 Prognose utdeling – Netto kontantstrøm Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1550 360000 Note 1) Inkl. utleiehonorar NOK 1 012 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) FINANSIERINGSSTRUKTUR FINANSIERINGSSTRUKTUR (NOK) Finansiering (NOK) Transje 1 Finansiering Transje Transje2 1 Transje Transje4 2 Transje Transje5 3 Transje Transje6 4 Sum lån/vektet rente Transje 5 Transje 6 Transje 7 Aksjonærlån Sum lån/vektet rente EIENDOMSDATA Beliggenhet EIENDOMSDATA Type eiendom Analysedato 31.12.2013 Analysedato 31.12.2014 1 280 Saldo 40 000 000 Saldo 18 400 000000 40 000 17 342 000000 7 786 9 000 000000 8 400 4 200 000000 8 400 89 142 000000 8 400 8 000 000 4 200 000 1 012 000 86 198 000 -8922016E 000 1010643 886000 000 -417 -621000 000 -667 10 265000 000 -551000 000 -8 270 218000 000 -5-8500 -2 000 000 500000 000 -4-5073 -– 200000 000 -811284 -4 190 000 – 1 006 000 1 390 1 310 PROGNOSE BALANSE PR. 31.12 (NOK) 2013A PROGNOSE BALANSE PR. 31.122014EOmløpsmidler 547 000 2016E 11 823 000 -899 000 2017E 10 739 924 000 000 11 -430 000 -361 000 11 378 000 -559 000 – -4 978 000 – -569 000 -4 -4188 190 000 000 –– 757 000 -4 190 000 – 2 4411000 430 1) Verdi eiendom (NOK) Sum aktiva Omløpsmidler Verdi eiendom 1) Kortsiktig Sum aktiva gjeld Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum passiva Langsiktig gjeld Sum VEKpassiva ekskl. over-/underkurs 128 3752014A 000 128 922 -41000 000 129 622 000 8 468 129 581000 000 89 142 000 134000 000 971610 86 198 000 87 332000 000 31 312 128 375 000 2015E 128 509 375 000 000 151 922 000 8 431 425 000 000 152 85 186 000 1 152 93 611 000 000 108 183 000 109 34 335 764 000 000 2015E 136 645 000 2016E 136 645000 000 1 515 153 922 000 326000 000 15516437 81 113 000 97891 439000 000 115 193 000 11639084 206000 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt samt tillagt verdi for eiendomskjøp i 2015 VEK ekskl. over-/underkurs 42 249 000 43 096 000 39 353 000 2016E 1362017E 645 000 3136 956645 000000 153 922 000 15 482 157 878 000000 76 923 000 853405 000000 92 111 003 000 111 44 856240 000000 46 022 000 Note 1) Justert for rabatt latent skatt og hensyntatt leietagertilpasninger/tomtekjøp Yieldutvikling 1 420 8,0% 8,2% 8,5% SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI SENSITIVITETSANALYSE ANDELSVERDI (NOK) Rente Rentebinding 7,28% 10.01.2017 Rente Rentebinding 6,34% 07.04.2016 7,18% 10.01.2017 4,56% Flytende 3,84% Flytende 7,56% 08.10.2018 6,26% 07.04.2016 4,85% Flytende 7,46% 08.10.2018 6,47% 2,3 år 6,26% 07.04.2016 4,04% Flytende 4,70% Flytende 8,00% Flytende 6,32% 1,6 år Netto yield, anslag (NOK) 1) Estimert eiendomsverdi Netto yield, anslag Rabatt latent skatt 1) Estimert eiendomsverdi Netto latent gjeld skatt Rabatt VEK ekskl. Netto gjeld over-/underkurs rentesikring 7,75% 8,00% 8,25% 139 297 000 135 100 000 1317,75% 158 000 7,25% 7,50% -7 408 061 000 725000 000 129 814 -6 410 139 000 134-6451 000000 -97 610 000 -97829 610000 000 -4-97 -5 325 000 -4 366610 000000 34 626 30332 765000 000 -87 332 27 138 -87 332 000 000 -87 000000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 46 751 000 42 290 000 38 116 000 Over-/underkurs rentesikring -3 920 000 -3 920 000 -3 920 000 VEK 30 26555 845000 000 -3 555 23 218 Over-/underkurs rentesikring -3 706 555 000 000 -3 000000 VEK 43 196 000 38 735 000 34 561 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 346 000 308 000 271 000 VEK 468 000 000 423 381232 000000 VEKpr. pr.1% 1%ekskl. over-/underkurs rentesikring 307 268000 000 VEK 1% forsiktig anslått nettoverdi av utviklingsprosjekt432 0005 mill. 387 000 346 000 Notepr. 1) Inkl. på NOK Note 1) Fratrukket fremtidig investerings i leietagertilpasninger MNOK 24,3 og inkl. verdi boligtomter MNOK 15 Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) Finansieringsgrad (eiendom) Finansieringsgrad (eiendom) BILDE BILDEAV AVEIENDOMMEN EIENDOMMEN IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 16 810 16 64% 800 62% 16 310 16 200 66% 64% 15 830 15 70068% 66% 11%/9% 14%/13% 64%/48% 116%/101% 9%/6% 13%/11% 48%/31% 97%/82% 6%/3% 11%/9% 32%/16% 79%/64% KOMMENTAR KOMMENTAR Eiendommen er beliggende i Tønsberg, Vestfolds kommersielle og administrative «hovedstad» og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Park, Vestfold Sentralsykehus Eiendommen er beliggendeeri Tønsberg, kommersielle administrative og flere skoler. Eiendommen oppført i toVestfolds byggetrinn og fremstårog med en rehabilitert«hovedstad» eldre del, en nyere del, begge er sammenføyd. Det er inngått avtalePark, om utkjøp av festetomt og og og senter for fylkesadministrasjon med blant annet Statens Vestfold Sentralsykehus og kjøp to naboeiendommer utbygginsprosjekt forog ca.fremstår 85 leiligheter flereavskoler. Eiendommen erifm oppført i to byggetrinn med og en garasjekjeller. rehabilitert eldre del, Rammetillatelse foreligger og sammenføyd. forventet salgsog er byggestart halvår 2015. og en nyere del, begge er Det igangsatt2.prosjekteringsarbeide for boligutvikling på eiendommen. Det er inngått opsjonsavtale med eier av en av naboeiendommene for eventuell innlemmelse av denne i boligutbyggingsprosjektet som nå er under planlegging. Videre er det inngått avtale om utkjøp av festetomt på området. Det er tilsammen prosjektert ca. 100+ leiligheter, hvorav ca. 40 vil bli igangsatt i første byggetrinn. Ifm utbyggingsprosjektet vil byggelån etableres. Det arbeides med forlengelse av leiekontrakter. fearnleyprojectfinance.no www.fearnleyfinans.no 33 45 Eiendomsrapport 2015 Eiendomsrapport 2014 Et selskap i Astrup Fearnley gruppen FEARNLEY PROJECT FINANCE EIENDOM PROSJEKTMEGLERE FORRETNINGSFØRERE Andreas Tronstad Dir. tlf: +47 22 93 63 48 Mobil: +47 92 03 44 40 a.tronstad@fearnleys.no Geir Åge Rønneberg Dir. tlf: +47 22 93 64 53 Mobil: +47 97 74 72 85 g.ronneberg@fearnleys.no Christian Bull Dir. tlf: +47 22 93 63 35 Mobil: +47 95 81 50 27 c.bull@fearnleys.no Jan-Trygve Riise Dir. tlf: +47 22 93 64 52 Mobil: +47 92 82 55 60 jt.riise@fearnleys.no Fredrik Honningsvåg Dir. tlf: +47 22 93 64 59 Mobil: +47 98 62 51 55 fho@fearnleys.no Line Johansen Dir. tlf: +47 22 93 64 39 Mobil: +47 90 73 18 63 l.johansen@fearnleys.no Haakon Shetelig Dir. tlf: +47 22 93 63 38 Mobil: +47 93 22 74 38 h.shetelig@fearnleys.no Monica Hovelsrud Nilsen Dir. tlf: +47 22 93 63 37 Mobil: +47 95 16 63 34 fbm2@fearnleys.no Jens Bøvre Dir. tlf: +47 22 93 64 54 Mobil: +47 93 85 37 53 jbo@fearnleys.no Tove Auset Dir. tlf: +47 22 93 63 46 Mobil: +47 98 82 75 56 t.auset@fearnleys.no Thomas Fjeld Dir. tlf: +47 22 93 64 57 Mobil: +47 99 23 54 32 t.fjeld@fearnleys.no Øystein Nilsen Dir. tlf: +47 22 93 63 41 Mobil: +47 99 15 35 42 fbm1@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Dir. tlf: +47 22 93 63 45 Mobil: +47 99 29 13 19 t.leskovsky@fearnleys.no Gitte Rytterager (sekretær) Dir. tlf: +47 22 93 64 44 Mobil: +47 48 40 88 88 g.rytterager@fearnleys.no PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Arild Rudmoen Dir. tlf: +47 22 93 63 31 Mobil: +47 91 74 83 00 aru@fearnleys.no Kjell Aage Kummen Dir. tlf: (+47) 22 93 63 32 Mobil: (+47) 90 55 87 91 kak@fearnleys.no Tor-Arne Bergum Dir. tlf: +47 22 93 63 36 Mobil: +47 93 74 73 77 tab@fearnleys.no Terje Wathne Dir. tlf: +47 22 93 64 56 Mobil: +47 90 19 45 84 twa@fearnleys.no FEARNLEY PROJECT FINANCE AS Grev Wedelsplass 9 Oslo, Norway Postadresse P.O. Box 1158 Sentrum 0107 Oslo, Norge fearnleyprojectfinance.no Tlf: +47 22 93 60 00 Faks: +47 22 93 63 40 E-post:fpf@fearnleys.no Org.nr.: NO 991 097 481 VAT www.astrupfearnley.no 34 Eiendomsrapport 2015 fearnleyprojectfinance.no 35 Eiendomsrapport 2015 fearnleyprojectfinance.no Eiendomsrapport 2015
© Copyright 2024