Köpcentrum hoppfulla inför hösten
30 TEMA FASTIGHETER DAGENS INDUSTRI ONSDAG 29 AUGUSTI 2012 DAGENS INDUSTRI ONSDAG 29 AUGUSTI 2012 31 TEMA FASTIGHETER Köpcentrum hoppfulla inför hösten FASTIGHETER Specialsektion i Di Redaktör: Jonas Jonsson E-post: red@di.se Tel: 08-573 650 00 Nu hoppas köpcentrum ägarna på en bra höst shopping. ”Det känns bra men vi följer hela tiden markna den och våra hyresgäs ters försäljning”, säger Susanne Åhlén, som ansvarar för Sickla köp kvarter. Försäljningen i Sickla köp kvarter ökade med 4 procent i juni jämfört med 2011 men backade med 4 procent under juli. ”Vi gjorde en del föränd ringar inom vissa branscher, bland annat elektronik, som påverkade resultatet den senare månaden”, säger marknadsområdeschef Susanne Åhlén på Atrium Ljungberg. Vilka förändringar syftar du på? Butiker knäcks av höga hyror FLYTTAR UT. Inredningskedjan Cervera har utförsäljning och ska stänga butiken i Nacka Forum utanför Stockholm. Försäljningen i butiken går bra, enligt företagets vd, men hyran står inte i proportion Rädslan för sämre tider gör att många centrumbutiker ser över sina hyresvillkor. ”Ägarna måste dela riskerna”, säger Richard Djursén som nu börjat om efter möbelkedjan Folkhemmets konkurs. Enligt siffror från kreditinfor mationsförtaget UC ökar antalet konkurser inom han deln. Ett exempel är möbel kedjan Folkhemmet som hade butiker i flera av Stockholms köpcentrum. ”Som handlare har du inga problem att betala hyra så länge du själv tjänar pengar”, säger Folkhemmets tidigare vd Richard Djursén. Problemet är, enligt honom att många centrum ägare när avtalen tecknas lovar kundflöden som aldrig infrias och sedan inte delar risken. ”Ett centrum där vi hade butik mäter statistiken vid Ica och Systembolaget, men det hade inte vi som satt i en helt annan del av fastigheten någon nytta av.” Av konkursförvaltarens rapport framgår att Folk hemmet dels försökte för handla om en sänkning av hyrorna, dels försökte genomföra en företagsrekon struktion. Båda räddningsåtgärderna misslyckades då det inte var möjligt att få en uppgörelse med hyresvärdarna. I slutet av förra året försattes kedjan i konkurs. Mellan 6 och 10 procent ”Tyvärr verkar det vara bättre för värdarna att ta en vakans än att sänka hyran då det inte påverkar värderingen av fastigheten”, säger konkurs förvaltaren Mikael Kubu på Ackordscentralen. Det flesta köpcentrum tar i dag ut en omsättningshyra på mellan 6 och 10 procent, men med en bashyra som fungerar som en lägsta nivå. Dessutom tillkommer olika tillägg för sådant som inte ingår i grundhyran. ”Rörliga hyror är bra, pro blemet är att värdarna bara vill ha del av vinsten när det går bra, men inte dela risken”, säger Richard Djursén. Har rimliga hyror I dag har han precis startat på ny kula. Genom företaget Nya Folkhemmet har han tagit över ett urval av Folkhemmets butiker. ”Nu håller jag i kostna derna. I Bromma Blocks och i Sickla har jag rimliga hyror.” Nya Folkhemmets tredje butik i Arninge berördes ald rig av konkursen då den låg i ett eget bolag. Där är dess utom hyran, enligt Richard Djursén, på en helt annan nivå då den inte ligger inne i ett köpcentrum. Butiker stänger Det är utförsäljning i inred ningskedjan Cerveras butik i Nacka Forum. Om någon vecka stänger butiken för gott. ”Vi har försökt förhandla med värden om en sänkning av hyran”, säger Cerveras vd Yvonne Magnusson. Avtal för fem år sedan Försäljningen i Nackabutiken går ändå bra, men kostna derna för lokalen står, enligt henne, inte i proportion till omsättningen. ”När det första hyresavtalet skrevs för fem år sedan målade centrumägaren Unibail Rodamco upp en vision av centrumet efter den stora ombyggnaden som inte har uppfyllts”, säger Yvonne Mag nusson. Av de dokument som Cer It’s only when the tide goes out that you learn who’s been swimming naked. Warren E. Buffet Fastigheter har under de senaste tio åren gett högre avkastning än både svenska aktier och obligationer. www.tenzingab.se till butikens omsättning. FOTO: JACK MIKRUT vera tidigare skickade in till Hyresnämnden för att få hjälp med medling framgår att butiken enligt avtalet från 2007 betalade 9 procent av omsättningen i hyra för den 450 kvadratmeter stora loka len, med en minimihyra på nästan 2 miljoner kronor. När avtalet i år skulle för längas var Cerveras utgångs bud att minimihyran skulle sänkas till 1 Mkr. Magnus Strömqvist är vd för Svensk Handel Juridik, som är ofta med och hjälper butiksägarna att förhandla om hyresvillkoren. ”Det många butiksägare reagerar över är det ojämn ställda i att det finns en minimihyra som är ganska rejält tilltagen men inget tak uppåt. Det betyder att ägaren inte behöver ta någon risk, utan kan skumma grädden.” ”Vi ligger i förhandling om hyran i Täby, vilket gör att jag inte vill uttala mig”, säger Yvonne Magnusson. Baseras på omsättningen Omsättningshyror, som är ett relativt nytt fenomen i Sve rige, tycker Magnus Ström qvist däremot kan vara bra. ”Det kan vara ett sätt att Kommer Cervera även att lämna butiken i Unibail Rodamcos centrum i Täby? NIVÅSKILLNAD. Hyresvärd i Nacka Forum är Unibail-Rodamco. stimulera hyresgästen ekono miskt i en startfas eller när det går dåligt men samtidigt för säkra sig om en miniminivå.” Han fortsätter. ”Det förutsätter dock att miniminivån är låg, annars är det knappast en fördel för hyresgästen.” Dyra tillägg ett problem Ett större problem, enligt Magnus Strömqvist, är alla de tillägg som centrumvärdarna lägger på hyran. Det kan handla om en mängd olika saker, som värme, fastighets skatt, marknadsföring och kostnader för gemensamma ytor . ”Jag har till och med sett exempel där värden debiterar kostnader för utrymmen som butiksägaren inte har tillgång till, som värdens förvaltnings kontor. Butikerna betalar trots allt en grundhyra, den kan ju inte bara gå till fastighets ägarens vinst.” Tilläggen debiteras dess utom ofta långt i efterhand vilket, enligt Magnus Ström qvist, gör att det är svårt för butiksägarna att uppskatta och budgetera för kostna derna. MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@telia.com 070-764 07 51 ”Tyvärr är jag förhindrad att prata om enskilda hyres gäster.” Onoffs butik i Sickla hörde dock till dem som snabbt blev uppköpta av konkurrenten Expert när kedjan försattes i konkurs, så någon vakans uppstod aldrig. Har ni några vakanser? ”Nej vi har inga vakanser och vi har flera intressenter som gärna vill etablera sig hos oss”, säger Susanne Åhlén. Vilken är din bedömning inför hösten? ”Spontant tycker jag att det känns bra, men jag har själv klart stor respekt för vad som händer ute i Europa.” Finns det en risk för fler konkurser? ”Det går aldrig att som fastighetsägare skydda sig helt från konkurser.” Det viktiga är, enligt Susanne Åhlén, att följa hyresgästernas och markna dens försäljningsutveckling. ”På så sätt kan vi tidigt ta diskussionerna och slippa överraskningar”, säger hon. Antalet besökare i Sickla köpcentrum ökade både under juni och juli. Kista gallerias centrumchef Jan Gösbäck säger att somma ren har varit riktigt bra. ”Jämfört med förra året ökade omsättningen med 4,1 procent under juni och juli, och även antalet besökare ökade.” Fortsatt tryck i Kista Så här långt är signalerna, enligt Jan Gösbäck, positiva även för augusti. ”Under förutsättning att inte Europas ekonomi kraschar är min bedömning att detaljhandeln i Sverige ökar även i år.” Jan Gösbäck utesluter emellertid inte att enskilda butiker och kedjor får pro blem. ”Det är tyvärr inte osanno likt att det som drabbade Onoff drabbar någon annan aktör. I det nuvarande klima tet är många gånger svårig heten att få finansiering den största och mest akuta utma ningen för butikerna”, säger Jan Gösbäck. Kista galleria ägs av norska Vital Eindom. Bra sommar i Nacka Nacka Forums centrumchef Louise Bergqvist säger att sommaren har varit bra. ”Vi har ökat både i besö kare och försäljning, och det dåliga vädret i juni och bra reor hjälpte till. Tyvärr kan jag till följd av vår företags policy inte lämna ut några siffror.” Flera stora butikslokaler står tomma. Hur är egentligen läget när det gäller vakanser? ”Att ha tomma butiks lokaler är en naturlig del i vårt arbete med att förnya centru met. Nu i augusti öppnar två nya restauranger och i några andra lokaler förbereder vi för butiker som öppnar i sep tember.” Tror på hösten Marknadsläget inför hösten bedömer Lousie Bergqvist som positivt. Hon tror på fort satt stigande omsättning och fler besökare. Nacka Forum ägs av fastighetsbolaget Unibail Rodamco. MARGARETHA LEVANDER O’Learys trivs i förortsgallerior O’Learys har skrivit på hyresavtalet för en 550 kvadratmeter stor lokal i Tyresö centrum söder om Stockholm Det blir den nionde centrumetableringen för kedjan. De tidigare vakanta lokalerna förbereds nu för restaurang kedjans inflyttning som sanno likt blir någon gång i oktober. O’Learys vd Wilhelm Vin tilescu har tidigare talat om problemen att få en rimlig hyra i de köpcentrum där kedjan har restauranger. ”Hyresnivån är rimlig i Tyresö, men i detta läge är den tyvärr inte offentlig”, säger han som kommentar till den senaste etableringen. Med i förhandlingarna O’Learys restauranger drivs av franchisetagare, men bola get har, enligt Wilhelm Vin tilescu, deltagit i förhand lingarna. Tyresö blir den nionde köpcentrumetableringen för kedjan. Sedan tidigare finns O’Learys i bland annat Kista Galleria och Heron City. (Di) SATSAR. Jonas Reinholdsson är grundare av O’Learys som nu öppnar sin nionde restaurang i ett köpcentrum. FOTO: JESPER FRISK
© Copyright 2024