1. No category

Är hushållens skulder ett
problem?
Alexandra Leonhard
alexandra.leonhard@boverket.se
Vad gör Boverket och f.d. BKN?
BKN:s uppdrag:
 Kreditgarantier
 Förvärvsgarantier
 Hyresgarantier
 Stöd till kommuner
 Analyser: Analysera förhållandena på bostadsmarknaden
och bolånemarknaden. Vi följer marknaden och den
senaste forskningen på området. Publicerar 3
marknadsrapporter per år sedan 2008.
2013-01-25
Sida 2
Innehåll
 Skuldsättningen är oroväckande hög i Sverige.
 Konsekvenser
 Bostadspriser, är de stabila, hur rör de sig över tid?
 Bostadspriser, förmögenhet och skulder i Malmö,
Göteborg och Stockholm.
 Bostadslånen ökar…
 … amorteringsviljan minskar.
 Lämpliga åtgärder.
2013-01-25
Sida 3
Skuldsättningen i Sverige ligger idag på
samma nivå som kris-länderna gjorde 2007
Nederländerna
Danmark
Nya Zealand
Irland
Australien
Storbritannien
Sverige 2012
Sverige 2007
USA
Kanada
Finland
Tyskland
Frankrike
0
20
40
60
80
100
120
Bolån/disp. Inkomst, procent
Källa: OECD, SCB
2013-01-25
Sida 4
140
160
180
200
220
Hushållens skulder består till 80%
av bostadslån
Hushållens skulder i procent av disponibel inkomst
180
160
140
procent
120
100
80
60
40
20
Konsumtionslån/ Disponibel inkomst
Källa: SCB
2013-01-25
Sida 5
Bostadslån/ Disponibel inkomst
2012 (p)
2008
2004
2000
1996
1992
1988
1984
1980
0
Varför är hög skuldsättning
problematisk?
Hög skuldsättning ökar sårbarheten för:
 Arbetslöshet
 Sjukdom
 Fallande bostadspriser
 Trist att hamna ”under vatten”
Hög skuldsättning kan också få samhällsekonomiska
konsekvenser:
 Konsumtionen faller
 Dålig ekonomisk tillväxt
 Sjukdom
2013-01-25
Sida 6
Ingen ”tröstshopping” i Irland, Danmark,
Nederländerna eller Italien
Irland
Danmark
Konsumtion 2011 jmf. med 2007
Nederländerna
Italien
USA
Frankrike
Tyskland
Österrike
Finland
Sverige
-10
-8
-6
Källa: Macrobond
2013-01-25
Sida 7
-4
-2
0
2
4
6
8
Höga skulder är inte något problem
så länge bostadspriserna inte faller
Reala huspriser
Index 2005=100
200
180
Sverige
160
Danmark
140
Nederländerna
120
Tyskland
100
80
Finland
60
Norge
40
0
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012…
20
Källor: Macrobond och OECD
2013-01-25
Sida 8
”Priset på bostäder stiger alltid”
USA
Herrengracht prisindex NL
Index
200
150
100
50
Huspris
300
200
100
0
2010
2000
1990
1980
1970
1960
1950
1940
1930
1920
1910
1900
1890
0
400
Index 1628=100
350
300
250
200
150
100
50
0
Antal invånare
miljoner
250
Herengracht pris index, 1628=100
Antal invånare (höger axel)
Linjär trend
Huspriser, index
2013-01-25
Sida 9
Källor: Macrobond, R.J. Shiller, P. M.A. Eichholtz, OECD, SCB
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
Antal invånare(höger axel)
Antal invånare
miljoner
10
8
6
4
2
0
1960
250
200
150
100
50
0
1955
Index 1981=100
Sverige
De ökade priserna förklaras inte av
stigande produktionskostnader eller hyror
Reala bostadspriser, real hyra och faktorpris
300
Index 2000=100
250
200
150
100
50
1952
1954
1956
1958
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
0
Egna hem
Källa: SCB
2013-01-25
Sida 10
Bostadsrätter
Hyra
FPI
2013-01-25
Bostadsrätt
Källor: Valueguard och Macrobond
Sida 11
Jan-05
Aug-05
Mar-06
Oct-06
May-07
Dec-07
Jul-08
Feb-09
Sep-09
Apr-10
Nov-10
Jun-11
Jan-12
Aug-12
index Jan 2005=100
180
160
140
120
100
Egna hem
Bostadsrätt
Jan-05
Aug-05
Mar-06
Oct-06
May-07
Dec-07
Jul-08
Feb-09
Sep-09
Apr-10
Nov-10
Jun-11
Jan-12
Aug-12
index Jan 2005=100
Jan-05
Aug-05
Mar-06
Oct-06
May-07
Dec-07
Jul-08
Feb-09
Sep-09
Apr-10
Nov-10
Jun-11
Jan-12
Aug-12
index Jan 2005=100
Real prisutveckling per storstad sedan 2005
Malmö
Stockholm
180
160
140
120
100
Bostadsrätt
Göteborg
180
160
140
120
100
Egna hem
Egna hem
Fantastisk avkastning på bostäder
mellan 1996 & 2011 (realt, per år)
40
35
30
25
20
Avkast
15
Standardavvik.
10
5
0
Egna hem
utan lån
2013-01-25
Sida 12
Egna hem
med lån
Bostadsrätt
utan lån
Bostadsrätt
med lån
Aktieindex
utan lån
Källor: SCB, Mäklarstatistik, Macrobond
Aktieindex
med lån
Var stiger priserna och var finns
bostadsförmögenheten?
B. Förmögenhet
Övriga Sverige 51%
11%
8%
2013-01-25
Sida 13
30%
Geografisk fördelning
Skuld: 11%
Inkomst: 10%
Befolkning: 10%
Ägda Bostäder: 9%
Övriga Sverige
Skuld: 46%
Inkomst: 58%
Befolkning: 61%
Ägda Bostäder: 64%
Skuld: 35%
Inkomst: 25%
Befolkning: 22%
Ägda Bostäder: 20%
Skuld: 8%
Inkomst: 7%
Befolkning: 7%
Ägda Bostäder: 7%
2013-01-25
Sida 14
Källor: SCB Hushållens ekonomi (HEK)
Tillgång på lån är en viktig faktor
för de ökande bostadspriserna
Per cent
Årlig tillväxt av bolån och huspriser
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
2002
2004
2006
Huspriser nominella
Källor: Macrobond, OECD och SCB
2013-01-25
Sida 15
2008
Bolån nomiella
2010
2012
Trots ökade bolån har hushållens
räntebetalningar minskat
14
140
12
120
10
100
8
80
6
60
4
40
2
20
0
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Procent
Räntebetalningar och utestående
bostadslån i Sverige
Räntebetaln. efter skatt/ disponibel inkomst
Bostadslån/ disponibel inkomst (höger axel)
Källa: SCB (sparbarometern och NR)
2013-01-25
Sida 16
Många väljer rörliga bolån
Bolånestock och andel lån med rörlig ränta
2 500
70
60
2 000
1 500
40
1 000
30
procent
mdkr
50
20
500
10
Svensk bolånestock (vänster)
Danmark
Källor: Danmark statistik, Deutsche Bundesbank, Macrobond och SCB
2013-01-25
Sida 17
Sverige
dec-11
dec-10
dec-09
dec-08
dec-07
dec-06
dec-05
dec-04
0
dec-03
0
Tyskland
Här är den första anledningen till
varför…
10-årig bolåneränta minus <1 års ränta
4
procent
3
2
1
0
-1
Danmark
Källor: Eurostat och Macrobond
2013-01-25
Sida 18
Sverige
Tyskland
jan-12
jan-11
jan-10
jan-09
jan-08
jan-07
jan-06
jan-05
jan-04
jan-03
-2
jan-95
okt-95
jul-96
apr-97
jan-98
okt-98
jul-99
apr-00
jan-01
okt-01
jul-02
apr-03
jan-04
okt-04
jul-05
apr-06
jan-07
okt-07
jul-08
apr-09
jan-10
okt-10
jul-11
apr-12
Procent
jan-95
apr-96
jul-97
okt-98
jan-00
apr-01
jul-02
okt-03
jan-05
apr-06
jul-07
okt-08
jan-10
apr-11
jul-12
…och här den andra
5år
Källa: Macrobond
2013-01-25
Sida 19
Procent
5år statslåneränta
bolåneränta minus statslåneränta 5år
12
10
8
6
4
2
0
Bostadsobligations- och bolåneränta minus
statslåneränta
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
Vi använder bostaden som bankomat
-vilket är ett nytt beteende
2010
2005
2000
1995
1990
1985
Uttag av eget kapital andel av disponibel inkomst
Uttag av eget kapital andel av disponibel inkomst
Genomsnittlig utlåningsränta
Genomsnittlig utlåningsränta
Husprisindex (höger axel)
Husprisindex (höger axel)
Källor: SCB, egna beräkningar och Macrobond
2013-01-25
Sida 20
Husprisindex 2005=100
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
1980
procent
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
1975
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
-40
-60
Husprisindex 2005=100
Storbritannien
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
1975
procent
Sverige
Den genomsnittliga
belåningsgraden ökar….
Belåningsgrad
45
40
35
procent
30
25
20
15
10
5
Egna Hem
Källor: SCB och Mäklarstatistik
2013-01-25
Sida 21
Bostadsrätter
Ägda bostäder
2012
2008
2004
2000
1996
1992
1988
1984
1980
0
… men amorteringarna minskar
procent
Andel belånade hushåll som amorterar
90
90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
2006
2007
2009
SEB Egna hem
SEB Bostadsrätt
SCB Bostadsrätt
SEB Totalt
Källor: SCB Hushållens ekonomi och SEB sparbarometer
2013-01-25
2010
Sida 22
2011
2012
SCB Egna hem
Hur mycket bör vi amortera?
•
Positiva amorteringar krävs
(procent)
Amortering
KPI (KI)
Reala amorteringar
Bolåneökning före amortering
Amortering
Real ökning disponibelinkomst
2009
2010
2011 2012(p)
1,2
1,3
1,3
1,3
-0,5
1,2
3,0
1,1
0,7
2,5
4,3
2,4
11,3
9,9
6,7
6,0
-10,6
-7,4
-2,4
-3,6
2,0
1,6
3,5
2,6
•
För oförändrad förmögenhet i takt
med värdeminskning på hus.
•
Teoretisk värdeminskning på hus
är 1-2%.
100%
1,5% av bolånet
75%
2% av bolånet
50%
3% av bolånet
Källor: SCB och Konjunkturinstitutet
2013-01-25
Sida 23
Jämförelse av läget 1990 och idag
procent
1990
2012
Genomsnittlig utlåningsränta
13,5
4,0
Räntebetalningar efter skatt (% av disp.ink)
10,4
4,6
Skuldsättning, endast bolån (skuld/disp.ink.)
60
124
Belåningsgrad (skuld/värdet på bostäder*)
Arbetslöshetsersättning högsta dagpenning
(% av genomsnittslönen)
27
42
75
40
Källor: SCB, Calmfors och Riksbanken
2013-01-25
Sida 24
Tysklands bolånemarknad ett föredöme
• Långsiktigt fundamentalt värde
(Beleihungswert)
• Låg belåningsgrad i nyutlåning
• Uttag av eget kapital ej möjligt
• Hushållen amorterar
• Balans mellan rörliga och bundna räntor
• Inga skatteavdrag för räntor
• Fungerande hyresmarknad
2013-01-25
Sida 25
Ökade skulder har drivit upp huspriserna
 Kraftig bostadsprisuppgång sedan 1996.
 De som köpte en bostad 1996 har haft en fantastisk
avkastning.
 Men bostäder tenderar inte att öka i realt värde över tid.
 Bubblor kostar
 Minskad konsumtion
 Hushåll ”under vatten” se DK, NL, USA
 Låga räntor och husprisspekulation driver priserna.
 Ränteskillnadsersättningen motverkar långa räntebindningstider.
 Bostaden används som bankomat.
 Amorteringskulturen praktiskt taget icke-existerande.
2013-01-25
Sida 26