Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande
2013-10-31 477 Överlåtelsebesiktning/Försäkringsgrundande besiktning DJURSHOLM, BYLGIA 4 Vindkallsvägen 1b 2013-10-23 YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 1/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING/FÖRSÄKRINGSGRUNDANDE BESIKTNING OBJEKT Fastighetsbeteckning Bylgia 4 Adress Vindkallsvägen 1b Postnummer/Ort 182 61 , Djursholm Fastighetsägare Angela Gustafsson Redén Vindkallsvägen 1b 18261 Djursholm Beställare Angela Gustafsson Redén Vindkallsvägen 1b, 18261 Djursholm Telefon:070-3991178 E-post: angela.gustafsson-reden@bshg.com Beställningsnummer 477 Besiktningsföretag: YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar Tel:076 2138375 Email: yaya.besiktningar@gmail.com www.yaya.se Besiktningsman: Agneta Alm Telefon: , Epost: yaya.besiktningar@gmail.com Närvarande: Angela Redén, Eva-Karin Ottersgård (delvis) samt undertecknad Väderlek: Regn, mulet ca 12 plusgrader. Besiktningsdag 2013-10-23 Besiktningens genomförande och omfattning Innan besiktningsdag överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning, inga andra byggnader. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 2/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Handlingar: Planritningar. Inga konstruktionsritningar eller tekniska beskrivningar fanns tillgängligt. Besiktningsprotokoll inför förvärvet 2010-11-25, samt kompletterande takbesiktning och åtgärder av tak 2011-02-06. Besiktning av Anticimex avseende Trygghetsavtalet. Säljarens muntliga upplysningar & historiska händelser: Fastigheten förvärvades år 2011. Inga bygglov saknas på fastigheten, bygglovshandlingar för "kallverandan" är inskickat till kommunen, beslut inväntas. Inga kända föreläggande förekommer som kan påverka fastigheten i form av tex myndighetsbeslut, servitut, laster mm. Inga kända sättningar/rörelser har noterats i byggnaden. Mindre svikt och lutningar förekommer dock i bjälklagen. Det har tidigare (av fd ägare) tagits bort väggar som haft bärande funktion. Förstärkningar utförda. En vägg har tagits bort av nuvarande ägare, okänt om denna har någon "bärande" funktion, utfört av fackmän. Inga läckage i hängrännor/stuprör förekommer. I samband (eller före) förvärvet har det förekommit fuktskada i yttervägg (matsalen) pga av takavvattning/stuprör. Åtgärdat av försäkringsbolaget. Inga avvikande lukter, typ mögellukt eller liknande har noterats i byggnaden eller heller fått påpekanden från andra som sådan lukt. Vid inträdet till källaren kan det förekomma något unken lukt. Inga takläckage har noterats/förekommit. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar, innertak i byggnaden, Det har aldrig noterats dåligt fall/bakfall mot golvbrunnar. Inga kända vatten och/eller brandskador har inträffat i lägenheten. I källaren uppstod dock tidigare en vattenskada på grund av läckage från avloppsrör, åtgärdat av försäkringsbolaget. Tidigare ägare har upplyst om att det har förekommit vatteninträngning i källaren vi kraftigt regn, under innehavet har det aldrig förekommit vatteninträngning. All maskinell utrustning som ska gå med i köpet fungerar på avsett vis. Ventilationen fungerar normalt, ingen kondens har noterats på insida fönsterrutor. El/elinstallation och VA fungerar utan problem, VA utbytt till 95% under innehavet (nuvarande ägare). Säkringar kan lösa ut vid hård belastning när många maskiner i och kök och tvättstugan används samtidigt såsom t ex ugn, spishäll, diskmaskin, torktumlare, tvättmaskin. Okänt när eldstäder och rökkanaler senast blev kontrollerade och sotade, säljarna tar kontakt med skorstensfejarmästare. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 3/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 2. OKULÄRBESIKTNING Särskilda förutsättningar vid Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit besiktningen: vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av ägaren/ombudet vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis inte besiktningsbar/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Besiktningsmetodiken görs enligt vänstervarvet samt per konstruktioner för respektive del av huset. Rumsindelning används inte, om det inte framgår särskilt att besiktningsmannen har noterat något specifikt. Hustyp: 2-plans hus med källare och inredd vind. Byggår: 1896 Enligt säljaren. Om - och tillbyggnad: 1930-talet och framåt. Enligt info Byggnadstekniska uppgifter över rubricerad fastighet Hustyp: Byggnaden är uppdelad i 2 horisontellt delade separerade lägenheter. Besiktningen omfattar invändigt den övre lägenheten , dvs våning 2, inredd vind samt hall/farstukvist. Utvändigt omfattar besiktningen fasad, fönster, stuprör/hängrännor, för hela byggnaden samt delar av grundläggning och källare som kan vara av teknisk betydelse för byggnaden i stort så som t ex grundmurar mm. Besiktningen omfattar dock inte (separata utvändiga konstruktioner och invändiga delar i källaren som tillhör den nedre lägenheten så som t ex takdelar, altaner, dörrar och tvättstuga, bastu (källaren) som tillhör den nedre lägenheten. Allt yttre underhåll utförs och bekostas gemensamt. Mark: Berg enligt egen bedömning. Grundläggning: Natursten med mellangjutet betonggolv och delvis uppbyggda isolerade övergolv, delvis krypgrundar. Grundmurar: Grundmurar av natursten. Dränering/fuktisolering: Fuktisolering saknas normalt på dessa typer av grunden, Okänt utförande på dränering, okänt om det finns. Dagvatten: Avledning av dagvatten troligen till stenkista/infiltration i mark/dike enligt egen bedömning. Stomme: Äldre plankstomme och troligen delvis träregelstomme. Fönster: Fönster av varierande typ och ålder. Ålder: Mestadels från 1930-tal enligt säljaren. Fönster på verandan från 2000-tal. Fasad: Träpanel. Ålder: okänd. Målat successivt efterhand. Yttertaket: Yttertaket av bandtäckt falsad plåt på underlagspapp delvis dubbelfalsat delvis enkelfalsat. Utfört 1988. Information inämtad från tidigare ägare/besiktningsprotokoll. Altan: Träkonstruktion. Besiktningen omfattar enbart altan/entrétrappa tillhörande gällande lägenhet. Balkong: 2 st underbyggd balkonger med yt-/tätskikt av plåt (falsad eller liknande). 1 med enkelfalsad respektive 1 dubbelfalsad. Ålder Okänd. yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 4/15 2013-10-31 477 Mellanbjälklag: Trä- och betongbjälklag Vinden: Inredd vind (parallelltak), delvis är vinden inredd av nuvarande ägare. Ventilation: Sjävldragsventilation Utförandena/konstruktioner:: Uppgifter om utföranden/konstruktioner/ålder är via handlingar (om sådana finns) och/eller via egen bedömning/säljarens information. Installationsdelar: Installationsdelar så som te x VA, värmesystem, El, mekanisk ventilation, skorstenar/eldstäder etc ingår inte i uppdraget. Övrigt: Övriga byggnader, utvändiga staket, murar mm ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 5/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 Noteringar Säljarens särskilda förutsättning vid försäljning av detta objekt. Säljaren säljer fastigheten/byggnaden i befintligt skick. Punkt 2-5 under rubriken "Besiktningens juridiska betydelse" i bifogade uppdragsuppförutsättningar tillämpas/gäller inte i detta avseende. Allmänt om byggnaden Ursprungsbyggnaden är över 100 år: Äldre byggnader har ofta mycket god kvalitet i både stomme och fönster. På grund av husets ålder är isolering och vindtätning i ytterväggar, fönster, dörrar, stödbensväggar, vindsbjälklag mm normalt sämre då dessa inte är byggda med dagens byggnorm/praxis och dagens krav på isolering. Det är just detta som gjort att många äldre hus ”klarat” sig så bra (naturlig uttorkning kan ske) det gör det även viktigt att man förstår hur huset fungerar om man låter utföra eventuell framtida tilläggsisoleringar, tätningar, byte av värmesystem etc. Lutningar i golv, ej räta vinklar och otätheter, skadeinsekter mm är vanligt förekommande i gamla byggnader. Vid renovering kan man påträffas ”skador” som det vid en okulär besiktning inte går att se. Mark Lutningar i bjälklag och mindre sprickor förekommer som kan vara orsakade av rörelser i mark/grund men är vanligt i liknande stensatta grunder och bedöms inte påverka byggnadens goda bestånd i nuvarande skick. (Orsaken är vanligen att grunden sjunker/sätter sig pga att dessa är utförda under en period då man saknade dagens maskinella utrustning för att packa/komprimera mark och/eller att undergrunden består av olika material och därmed olika bärighetsförmåga). Läs under rubriken Mellanbjälklag. Större buskar och träd noterades på fastigheten. Grundsula med mellangjutet betonggolv. KÄLLAREN: Mellangjutet betonggolv (tunnare) mellan grundmurar. Pga förvaring var kontroll av betonggolv begränsat. Sprickbildning och fuktpåverkan noterades på frilagda betonggolv men är vanligt förekommande i liknande byggnader och bedöms därför inte som onormalt i förhållande till ålder och konstruktion, läs vidare även under rubriken Fuktisolering/Dränering. (Utrymmena i källaren tillhöra ägare av den nedre lägenheten, det förekommer reglade övergolv. Uppbyggda reglade övergolv på dessa konstruktioner innebär risk för fuktskador (mögel/röta) och risk för att dålig lukt kan sprida sig till bostaden). Grundläggning Krypgrund Krypgrund 1 & 2 tillhör/avser den nedre lägenheten, varav 1 krypgrund åtkomlig via öppning från källaren, krypgrund 2 = under låga tillbyggnaden tillhörande nedre lägenheten, ingår ej i besiktningen. Krypgrund 3 under "kallverandan" tillhörande övre lägenheten. KRYPGRUND 1: Kontroll enbart utförd från öppning från källaren pga av hyllor/förvaring framför öppning,d v s begränsad kontroll. Vid kontroll från öppningen noterades att det saknas blindbottenbrädor/skivor. Delvis har isoleringen släppt/hänger ner. Inga synliga tecken på vattensamlingar eller blöt mark kunde noteras på synliga delar från öppningen. Organiska material (tex byggskräp, förvaring mm) noterades i grunden (mark). Rekommenderas att rensa ur. Plastfolie ovan mark saknas, plastfolien har till uppgift att minska/hindra att markfukt tar upp till krypgrundsluften. KRYPGRUND 3 (under kallverandan): Ingen avvikande lukt, typ mögellukt, kunde noteras vid inträdet till lägenheten/byggnaden. Noterades att trästolpar är marknära/står i mark, viss fuktabsorption noterades i dessa vilka på sikt kan innebär risk för rötskador i dessa/konstruktionsförsvagningar. Undersidan av trossbotten/blindbotten inklädda med cellplast vilket hindrar kontroll. Dränering/Fuktisolering Normalt saknas utvändig fuktisolering på dessa typer av grundmurar. Utvändigt fuktskydd (fuktisolering/dränering mm) okänt. Lokalt noterades signaler som tyder på fuktinträngning (högt fuktinnehåll) i grundmurar/källarväggar och betonggolv. Grundmurar Pga av förvaring var kontroll av grundmurar begränsad. Sprickor noterades, puts- och fogsläppor förekommer, förhållandet bedöms i nuvarande skick inte påverka byggnadens goda bestånd. Vid stickprovskontroll noterades förekomst av blå lättbetong (delvis bedöms mellanvägg/källarväggar kompletterats med blå lättbetong). yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 6/15 2013-10-31 477 Dagvatten/hängrännor/stuprör Dagvattenledningar bedöms vara äldre. (Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas till 30 - 50 år beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden), därefter får man räkna med uppgrävning och utbyte kan bli aktuellt. Ålder på stuprör och hängrännor okänd, läs under tekniska livslängder. Bristande anslutning av stuprör mot dagvattenledning, stuprörsvatten bedöms därför delvis avvatta direkt mot mark/grund. Kontroll av stuprör och hängrännor utförd från mark, pga hög höjd finns det begränsningar i vad man kan se. Fasad Pga hög höjd har kontroll avseende berörd lägenhet utförts från mark, delvis fönster/balkong, dvs det finns begränsningar i kontrollen. Fasaden uppvisar normala åldersförslitningar, normalt underhåll. Fasaden är lokalt skarvad, s.k generalskarv förekommer (troligen tidigare fönster eller dörr)(nedre lägenheten). Fasaden tillhörande "kallverandan" ligger an mot träinbrädning av grunden vilket innebär risk för fuktabsorption med risk för fuktskador i fasad/stomme. Lokala rötskador förekommer i fasaden till källarnedgången. Fönster och Dörrar Rekommenderas att komplettera övre våningens fönster med barnsäkerhetsbeslag ur barnsäkerhetssynpunkt. Ett fönster lågt placerat = urramlingsrisk. Rekommenderas att kontrollera om detta är ett s.k säkerhetsglas. Det saknas droppbleck (övre fönsterbleck) på vissa fönster och dörrar. Uppvik på fönsterbleck tillhörande "kallverandan" saknas vilket kan innebära risk för vatteninträngning med risk för fuktskador i anslutande konstruktioner. I övrigt delvis inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion, delvis underhållsbehov. Yttertak Pga av hög höjd, brant lutning, takbeläggning, väderlek och att anpassad stege saknades vid besiktningstillfället har kontroll av yttertaken enbart kunnat utföras från mark, balkonger och vissa delar från fönster. Det finns därför kraftiga begränsningar i vad man kan besiktiga. Färgflagor noterades lokalt på plåten. Underhållsbehov. Lokalt (från mark) i takutsprång ovan fönster (övre våningen) noterades misstanke om fuktgenomslag/rötskada. På övriga synliga delar av taksprång/takfot noterades inga tecken på fuktgenomslag/rötskador. Brister i anslutning/montering av ståndplåt på tak tillhörande "glasverandan", nedre lägenheten mot fasad noterades. Yttertaket är enligt uppgift utfört 1988, avseende livslängder läs under rubriken Tekniska livslängder. Kontroll/besiktning av dessa typer av tak (från tak) kräver särskilda säkerhetsanordningar. (Separat takkontroll och åtgärder är utförda 2010 i samband med förvärvet, läs i separat utlåtande). Altan Bärande stolpar (trä) är marknära/står på mark vilket innebär risk för fuktabsorption i ändrä med risk för försvagningar/rötskador som följd. I övrigt inget särskilt att notera. Balkong Balkonger (2 st) med tätskikt av plåt, varav 1 balkong bedöms vara äldre (enkelfalsat). Bristfällig lutning noterades. Vid kontroll av synliga/åtkomliga delar av underbyggd balkong noterades inga signaler/tecken på skador, typ fuktrosor/missfärgningar på anslutande konstruktioner (i berörd lägenhet), observera att ingen kontroll utförts underifrån, nedre lägenheten. Pga av trall var kontroll av tätskikt begränsat. Äldre plåt (1 balkong) bedöms vara äldre, uppnått sin tekniska livlängd. Balkongräcken bedöms inte vara person/barnsäkert, lågt räcke och större öppningar. Risk för personskada. Ståndplåt, anslutande plåt mot fasad och mot tröskel otät/ej korrekt monterad. Stomme Vägg har tagits bort i matrummet/allrummet utförande/förstärkning ej helt fastställt. Läs vidare under rubriken Mellanbjälklag. Inget särskilt att notera från vad som bedöms som normalt i förhållande till ålder och konstruktion. Mellanbjälklag Noterades mindre lokala lutningar/svikt. Mindre/måttliga lutningar/svikt är normalt förekommande i liknande byggnader. I vardagsrum (framförallt) och i salongen förekommer dock något kraftigare lutningar/häng i bjälklaget. Mellanvägg har tagits bort av nuvarande ägare (matrum/allrum), det är okänt om denna haft någon "bärande funktion", stolpe/pelare finns. Inga signaler, te x sprickor, häng eller nedböjningar noterades som tyder på konstrutkionsförsvagningar. Ägaren till den nedre lägenheten har dock påtalat att stegljud och svikt har uppstått efter ombyggnaden. Ombyggnaden har inneburit att lägenheten numera disponeras annorlunda, hall och matplats med anslutning till kök är nu placerat ovan de delar som nedre ägaren upplevt "stegljud" från. Dessa delar nyttjas/belastas nu av naturliga skäl mer/hårdare än tidigare enligt säljaren. Läs vidare under rubriken Övrigt. yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 7/15 2013-10-31 477 Vind Vinden är inredd, dvs s.k parallelltak (ej åtkomliga delar). Kattvindar åtkomliga via invändig lucka/dörrar. Vissa begränsningar i kontrollen pga av förvaring. Enligt säljaren har parallelltak utförts med luftspalt med lös isolering av typen cellulosa. Vind/kattvind ovan badrum (höga luckan) kontrollerad från stege från luckan, krypplank saknas, trångt utrymme, delvis förekommer ej synliga delar från luckan. (Isolerad med mineralull). Förekommer fuktfläckar och rinnmärken på undertak och stödväggar, vid stickprovsmässiga fuktsökning och fuktmätningar noterades inga avvikande värden eller förhöjd fuktkvot förutom lokalt på någon enstaka bräda i ytterväggshörn. Något förhöjd fuktkvot uppmättes lokalt. (Observera regnväder vid besiktningen). Missfärgningar/mögelpåväxter noterades på undertaket vilket indikerar för periodvis kondens, det har inte utretts i denna kontroll om förhållandet är pågående eller gammalt/avstannat. Undertecknad har inte kunnat notera att det förekommer någon luftspalt i parallelltakskonstruktionen. (Enligt säljaren är parallelltaket utfört med luftspalt, och utfört som avsiljande skiva mellan mellan undertaket och isoleringen så att isoleringen inte ligger an/täpper igen luftningen). Kök Inget särskilt att notera. Droppskydd/skvallerskydd saknas dock under vinkyl i matrummet, rekommenderas att komplettera för att i tid kunna upptäcka eventuellt läckage och undvika risk för fuktskador. Toalett Utfört ca 2000-2005. Ventilation saknas. Våtutrymmen VÅTRUM 1: Kakel och klinkers: Exakt årtal okänd men troligen slutet 1990-tal (1998 enligt uppgift från tidigare besiktningsprotokoll). Golv/vägg och golvbrunn med begränsad under/bakom inbyggt badkar. Rörgenomföring förekommer genom golv, uppdraget tätskikt på handfatets avlopp under golvnivå/ej synligt. VÅTRUM 2: Kakel och klinkers: Utfört 2011 enligt säljaren. Rörgenomföring i vägg i duschzonen noterades. Kvalitetsdokument saknades vid besiktningstillfället. Säljaren inhämtar om möjligt. Tvättstuga TVÄTTSTUGA/DUSCH (inredd vind). Utfört 2011 enligt säljaren. Kvalitetsdokument saknades vid besiktningstillfället men inhämtas av säljaren om möjligt. Lokalt noterades "bomljud" i plattsättningen (klinkers) i området vid golvbrunnen (mitt på golvet). Brunnsduken noterades vara synlig under klämring i golvbrunnen vilket inte följer monteringsanvisning. Ventilation Självdragsventilation. Förstärkt med forcering/paxfläktar i våtrum. Frånluften från våtrum (forcerad) från våtrum/tvättstuga utmynnar i allrummet på övre, frånluft bör utmynna ut från byggnad. Övrigt Ägaren till den nedre lägenheten har påtalat att det förekommer stegljud och ljud från avlopp (i 2 tvätt/wc rum). Mäklaren ombads att gå med tunga steg över golvet i den övre lägenheten medans undertecknad ombads att lyssna till stegljuden från den undre lägenheten. Undertecknad noterade att det förekom ett stegljud i den undre lägenheten. Isolering/ljudddämpning i äldre hus/byggnader är ofta sämre. Avloppsljud vid spolning i övre våningen upplevdes inte som "onormala" i ett av wc/tvättrummen medans ljudet i det andra bedöms vara något tydligare, även ett visst porlande ljud hördes. Undertecknad har ingen tidigare referens på ljudnivån/ljuden varför ingen bedömning om dessa har ökat/tilltagit efter renoveringar i övre våningen. El och VA ingår inte i besiktningen men undertecknad noterade att det förekommer äldre el/elinstallationer och avloppsinstallationer i byggnaden. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 8/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 3.RISKANALYS Mark Större buskar/träd bör undvikas pga. att rötter kan växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar samt även orsaka sättningar pga. utdränage av mark. Även växtlighet (grenar mm) i närheten kan byggnaden orsaka skador på byggnaden, te x nedblåsning av tyngre grenar. Grundläggning Krypgrund En krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador pga att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt (tex mögel/röta) periodvis kan finnas, vanligen orsakade av vatteninträngning/markfukt och/eller periodvis kondens. Detta kan leda till fuktskador som t ex mögel- och rötskador i bjälklag mm med risk för konstruktionsförsvagningar. Även marken, luften och/eller ev fuktskadat organiskt material kan avge dålig lukt som kan sprida sig till bostaden. De iakttagelser som noterades innebär ökad risk för ovan nämnda. Dränering/Fuktisolering Fuktgenomslag/högt fuktinnehåll i grundmurar/källarväggar indikerar för brister i utvändigt fuktskydd vilket innebär risk för fuktrelaterade skador på byggnaden. Grundmurar Blå lättbetong kan avge radon. Det är inte ovanligt att det kan förekomma fuktrelaterade skador i nederdel av stomme på äldre byggnader, (bl a pga av att det oftast saknas kapilärbrytande material mellan grundmur och bottenstock/syll, och/eller att utvändigt fasadliv inte överlappar sockeln/grundmuren, betongkonstruktioner som ansluter stomme mm). Yttertak Misstanke om lokal rötskada i taksprånget noterades (övre lägenheten). Risk finns för ökat fuktgenomslag och ökade fuktrelaterade skador. För en bättre bedömning krävs att man gör vidare kontroll. Bristande montering av ståndplåt mot fasad (låga takdelen på glasverandan, nedre lägenheten) innebär risk för inläckage med risk för fuktrelaterade skador i anslutande och underliggande konstruktioner (de underliggande konstruktionerna tillhör nedre lägenheten). Yttertaksbeläggningen börjar närma sig sin tekniska livslängd varför man får kalkylera med att renovering/byte kan bli aktuellt. Balkong Underbyggda balkonger är en känslig konstruktion pga av risken för brister i tätskikt innebär innebär risk för läckage med risk för fuktrelaterade skador så som t ex mögel/rötskador i underliggande/anslutande konstruktioner. Då tätskikt har uppnått sin tekniska livslängd, bristande lutning och otätheter/brister i plåt/anlslutning mot fasad/tröskel innebär risk för ovan nämnda. Mellanbjälklag Mellanvägg har tagits bort i matsal/allrum (inga synliga signaler som tyder på konstruktionsförsvagningar, läs dock vidare under rubriken Övrigt), lutning/häng i bjälklaget i vardagsrum och salong. Det är inte möjligt vid denna typ av besiktning att utföra hållfasthetsberäkningar, för en sådan bedömning krävs att man tar kontakt med fackman/konstruktör. Vind Fuktfläckar och rinnmärken förekommer vilket indikerar för att inläckage skett eller sker (ej utrett i denna kontrolll). Lokalt (ytterväggshörn) uppmättes något förhöjd fuktkvot vilket kan tyda på "pågående" fuktgenomslag/inläckage. Risk finns därför för att det kan förekomma fortsatta inläckage med ökade fuktfläckar och fuktrelaterade skador som följd. För en bättre bedömning av fläckar/rinnmärken krävs att man göra vidare kontroll, läs även under rubriken Yttertak. Missfärgningar/mögelpåväxter som tyder på att periodvis kondens har förekommit eller förekommer. Risk finns därför för fortsatta mögeltillväxter och rötskador som följd. Delvis kan sanering/tvättning av undertaket bli aktuellt. Läs vidare under rubriken Ventilation. Om det saknas luftspalt i parallelltakskonstruktionen föreligger risk för kondensskador, så som t ex mögel/rötskador. Våtutrymmen Om det saknas kvalitetsdokument (våtrum utförda 2011) kan det innebära att arbetet/renoveringen inte är fackmässigt utfört och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat eller inget skydd vid eventuell skada. Yt/tätskikt avseende våtrum våning 2 från 1998 bedöms som närma sin sin ålders- och försäkringsmässigt avskrivna tid varför risken för fuktskador ökar. De iakttagelser som noterades under rubriken Våtrummen, Tvättstuga/dusch kan innebär risk för att fuktskador finns/uppstår. Ventilation En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå dagens krav på tillräckligt luftombyte i en bostad. Bristande ventilation kan innebär risk för fuktrelaterade skador, så som tex mögel och rötskador i byggnaden, vanligen i takkonstruktioner (vindar). Frånluften från våtrum utmynnar i allrum vilket innebär ökad risk för fuktrelaterade skador enligt ovan. yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 9/15 2013-10-31 477 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte iöverlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 10/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Ändamålet med en överlåtelsebesiktning för säljare är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa information om fastighetens fysiska skick. Insamlingen sker genom en byggnadsteknisk undersökning som verkställs av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsman. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet kan utgöra en del av den undersökning av fastigheten som en köpare är skyldig att genomföra i samband med fastighetsköpet. Besiktningsutlåtandet ersätter dock inte köparens undersökningsplikt. Besiktningsutlåtandet kan även ha betydelse vid förhandlingen om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet och det kan också utgöra underlag till en doldafelförsäkring. Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. Genomförandet av en överlåtelsebesiktning för säljare/köpare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till uppdragsgivaren. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen och villkoren för uppdraget med uppdragsgivaren innan överlåtelsebesiktningen påbörjas. Handlingar och upplysningar Inför överlåtelsebesiktningen eller i samband med överlåtelsebesiktningens påbörjande tar besiktningsmannen del av de handlingar och övriga upplysningar som överlämnats. De handlingar och upplysningar som besiktningsmannen lägger till grund för överlåtelsebesiktningen antecknas i besiktningsutlåtandet. Okulär besiktning Överlåtelsebesiktningen genomförs i form av en omsorgsfull okulär besiktning av fastigheten. Överlåtelsebesiktningens omfattning framgår av uppdragsbekräftelsen med tillhörande villkor för överlåtelsebesiktningen. Vid den okulära besiktningen undersöker besiktningsmannen synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsmannen av någon anledning inte har gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Besiktningsutlåtande Besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande över överlåtelsebesiktningen. I besiktningsutlåtandet redovisas de fel som upptäckts vid den okulära besiktningen. Besiktningsutlåtandets innehåll är en följd av att överlåtelsebesiktningen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. Vid överlåtelsebesiktningen har således bland annat byggnadernas ålder och konstruktion betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller inte alltid moderna krav. I besiktningsutlåtandet redovisas endast de fel som har någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Mindre fel (skavanker) antecknas normalt inte. Besiktningsmannens ansvar för besiktningsutlåtandet framgår av villkoren för uppdraget. Riskanalys Om besiktningsmannen bedömer att det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen redovisar besiktningsmannen förhållandet i en riskanalys i besiktningsutlåtandet. Till grund för riskanalysen lägger besiktningsmannen främst fastighetens konstruktion, ålder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulära besiktningen, den information som lämnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jämförbara fastigheter och omständigheterna vid överlåtelsebesiktningen. I riskanalysen ges även en motivering till bedömningen. Fortsatt teknisk utredning Besiktningsmannen kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende ett förhållande som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen. Sådan utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en påtaglig risk för väsentligt fel i form av en riskanalys, så föreslår inte besiktningsmannen någon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan själv se till att den påtalade risken utreds. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse Genom en överlåtelsebesiktning för köpare klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisats i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 11/15 2013-10-31 477 fel som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare normalt inte göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Om inte annat avtalats i samband med överlåtelsen av fastigheten ersätter besiktningsutlåtandet inte köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Överlåtelsebesiktningens omfattning är mindre än en köpares undersökningsplikt enligt lag och i besiktningsmannens uppdrag ingår normalt inte att fullgöra köparens undersökningsplikt avseende de besiktade delarna av fastigheten. Besiktningsutlåtandet redovisar förhållandena vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena då kan vara andra än vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten. Sedan köparen läst besiktningsutlåtandet kan köparen därefter välja ett eller flera av här angivna fem alternativ: 1. Antingen att köpa den besiktade fastigheten på de villkor som säljaren angivit, 2. eller att avstå från att köpa den besiktade fastigheten, 3. eller att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion med säljaren om pris och andra villkor för köp, 4. eller att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att förhållande eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger, 5. eller att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att förvissa sig om den påtagliga risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen är infriad eller inte. Tilläggsuppdrag Uppdragsgivare kan genom särskild överenskommelse med besiktningsmannen träffa avtal om tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen. Tilläggsuppdrag förutsätter normalt ett godkännande av fastighetens ägare. Syftet med ett tilläggsuppdrag kan vara att utvidga undersökningen till att omfatta delar som inte ingår i överlåtelsebesiktningen eller att undersöka omständighet som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen, men kan utföras i samband med denna. Omfattningen av överenskomna tilläggsuppdrag ska anges i uppdragsbekräftelsen till överlåtelsebesiktningen eller i en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tilläggsuppdrag ska redovisas i särskild bilaga till besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen eller i ett eget utlåtande. Om uppdragsgivaren beställer tilläggsuppdrag som utförts i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikator, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Återställande av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Om större håltagning krävs ingår inte återställande i uppdraget. Redovisning av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten riskkonstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET Begreppsbestämningar 1.1 Med uppdragsgivare avses säljaren till fastigheten. 1.2 Med besiktningsman avses i tillämpliga delar även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen. 1.3 Med fel avses en avvikelse från det skick som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastigheten skall ha vid tidpunkten för köpet om köpet genomfördes vid tidpunkten för överlåtelsebesiktningen. 1.4 Med fastighet kan avses den del av fastigheten som omfattas av besiktningen. 2. Överlåtelsebesiktningens omfattning 2.1 Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. 2.2 Om inte annat avtalats omfattar överlåtelsebesiktningen en byggnadsteknisk okulär besiktning av fastighetens huvudbyggnad samt vidbyggt garage/carport och den markyta i anslutning till byggnad som har teknisk betydelse för de besiktade byggnaderna. Överlåtelsebesiktningen omfattar således inte hela fastigheten. 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Besiktningen omfattar inte energideklaration, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. 2.4 I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesiktningens omfattning kan utökas eller inskränkas efter särskild överenskommelse mellan uppdragsgivaren och besiktningsmannen. Sådan överenskommelse ska i förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgivarens skyldigheter 3.1 Uppdragsgivaren ska se till att de handlingar och övriga upplysningar om fastigheten som behövs för överlåtelsebesiktningen finns tillgängliga för besiktningsmannen vid överlåtelsebesiktningens påbörjande. 3.2 Uppdragsgivaren ska se till att fastighetens samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege ska finnas tillgänglig. 3.3 Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 12/15 2013-10-31 477 besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar något. 4. Besiktningsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besiktningsmannen är inte skyldig att kontrollera riktigheten av de handlingar och upplysningar om fastigheten som han mottar i samband med överlåtelsebesiktningen. 4.2 Besiktningsmannen skall arkivera en kopia av besiktningsutlåtandet under minst två år. 4.3 Besiktningsmannen är skyldig att ersätta den skada som besiktningsmannen orsakar uppdragsgivaren genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmannens ansvar är begränsat enligt nedanstående villkor. 4.4 Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot sin uppdragsgivare. Annan än uppdragsgivare äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen. 4.5 Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan fel i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. 4.6 Skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,2 prisbasbelopp är besiktningsmannen inte skyldig att ersätta. 4.7 Om besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsmannen lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. 4.9 Fel i besiktningsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektive framställas inom skälig tid från det att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det att skada upptäckts. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat i och med att besiktningsmannen översänt besiktningsutlåtandet till uppdragsgivaren. 4.10 Besiktningsmannen är skyldig att inneha en giltig konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet 5.1 Besiktningsmannen har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet. Uppdragsgivaren får endast använda besiktningsutlåtandet i enlighet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgivaren äger inte överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätt till besiktningsutlåtandet utan besiktningsmannens uttryckliga medgivande. Besiktningsmannen har i samband med överlåtelse rätt att vid sammanträffande, per telefon eller på annat lämpligt sätt mot ersättning redovisa besiktningsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgivaren utan medgivande använder besiktningsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I inget fall har förvärvare av besiktningsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgivaren. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 13/15 2013-10-31 477 Djursholm, Bylgia 4 20131023 BILAGA II Tekniska Livslängder för olika byggnadsdelar Fasader Träpanel (utbyte) Träpanel (intervallmålning) Puts tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/ utvändigt fuktskydd År 40 10 30 30 Terrasser/balkonger, altaner/ utomhustrappor År Tätskikt (asfalts baserade tätskikt) 35 Plåt 35 Betongbalkonger armering, exkl. tätskikt 50 Yttertakskonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 25 Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 40 Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 35 Takpannor av betong/tegel 40 10 Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp. Böjprov 35 på plåten kan alltid beställas Dräneringsledning och utvändig fuktisolering. 25- Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 30 Hängrännor/stuprör 25 Dagvattenledning utanför fastighet 50 Skorsten (renovering/murning skorstenstopp, tätning 40 rökkanaler) Kontrollera alltid med sotare om status Vitvaror Uppvärmningskällor Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll, tvättmaskin, 10 Värmeväxlare El-panna Frånluftsvärmepumpat 20-30 torktumlare. Bergvärmepump Oljepanna Övriga installationer Sanitetsgods, wc, badkar 30 Avloppsledningar 50 Badkar bubbel 10 Avloppstank 30 Värmegolv Värmeledningar kall Varmvattenledningar 50 Elvärmeslingor i våtutrymme 30 Elvärmeslingor i golv 25 Varmvattenberedare, el-radiator, Expansionskärl 20 Vattenburna slingor i golv 30 Våtrum samt tvätt Bra kunskap om våtrum Förväntad livslängd för pvc mattor samt underliggande rollat 15- Byggkeramikrådets Branschregler för Våtrum, BBV 07:1 För tätskikt under kakel och klinkers. Kvalitetsdokument skall 20 mera information se www.bkr.se För plastmattor se överlämnas av entreprenör som är certifierad av www.gvk.se Från 2005 finns även branschregler för branschorganisationerna, efter avslutat arbete. Våtrum kan rörinstallatörer kallade ”Säker vatteninstallation” Se även utföras i egen regi och i de fallen är det av vikt att man www.sakervatten.se. Kontakta alltid försäkringsbolaget för som köpare före förvärvet förhör sig om hur utrymmet är utfört. kontroll av villkor i hemförsäkringen. Viktigt att jämförelse görs mellan försäkringsbolagen samt gällande branschregler. YAYA Mögelskadekontroll & Besiktningar yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 14/15 2013-10-31 477 BILAGA III Fotodokumentation Misstanke om lokalt fuktgenomslag/rötskada i taksprång. Balkonger; otätheter/ej korrekt montering av plåt mot fasad/tröskel. Missfärgningar/mögelpåväxter vind. Ex, fuktmärken/rinnmärken kattvindar. yaya.besiktningsverktyg.se/protocoll/protokol.php?orders_id=477&UppID=439 15/15
© Copyright 2024