I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÅLSTA 3:197 Södertäljevägen 16, Tungelsta Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING  GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4  RISKANALYS=* SID 10  FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 11    BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING  ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Ålsta 3:197 Adress: Södertäljevägen 16 Postnummer och ort: 137 56 Tungelsta Kommun: Haninge Fastighetsägare: Leif & Ingrid Zetterström Beställare Leif & Ingrid Zetterström Telefon: 08-6619451 E-post: I:U Beställningsnummer 7657 Besiktningsman Lars Sid Telefon: 0704-929442 E-post: Lasse.sid@gmail.com Besiktningsdag Måndag 26/8-2013 Kl. 09:30 Närvarande Leif Zetterström samt undertecknad. 1 Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 Besiktningens genomförande 2013-08-26 överlämnades en och omfattning uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation ,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2 Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 BESIKTNING  GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna Huspärm med diverse ritningar. handlingar: Information från Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av uppdragsgivaren: fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2008. Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga allvarliga sättningar har noterats på byggnaden. 3. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 4. Inga läckage förekommer i hängrännor/stuprör. 5. Inga avvikande lukter typ mögellukt har noterats i byggnaden ej heller påpekats av andra/utomstående. 6. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 7. Kvarstående vatten förekommer på golv i duschrum på entréplan efter duschning. 8. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden. 9. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 10. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 11. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 12. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut. 13. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-system, dock har det förekommit ett stopp i dagvattenbrunn år 2010, vilket orsakade vatten i krypgrund, vilket åtgärdades omgående. 14. Eldstad är godkända och fungerar utan problem. 3 Lars Sid Fastighesservice  ÅLSTA 3:197 OKULÄR BESIKTNING Särskilda Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. förutsättningar vid Besiktning har skett av de delar som varit normalt besiktningen: åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ”Inget särskilt att notera” innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4 Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 Väderlek: Klart +20 Byggnadstyp: 1½-planshus. Byggnadsår: 1993.  NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. *Okänd typ av mark. Följande noterades: Inga signaler på allvarliga sättningar orsakad av rörelse i mark noterades på byggnaden. Träd/buskar förekommer invid byggnad. Torpargrund *Torpargrund med träbjälklag. Följande noterades: **Fuktskada noterades på blindbotten under pannrum, förhöjda fuktvärden uppmättes vid besiktningstillfället. Trästämp för hallgolv med klinkerplattor bristfälligt utfört. Tilluft till eldstad tas från krypgrund. Impregnerat virke förekommer på blindbotten. Blindbottenskivor av masonit är vända med skrovlig yta mot grund. Plastfolie med delvis dålig täckning över mark synliga sandpartier förekommer, justering av plastfolie rekommenderas. Ägare har installerat avfuktare i krypgrund, elanslutning ej fackmässigt utfört. 5 Lars Sid Fastighesservice Grundmurar ÅLSTA 3:197 Betongbalk ovan betongplintar. Följande noterades: Inget särskilt att notera. Ytterväggar Trästomme Följande noterades: Inget särskilt att notera. Bjälklag *Träbjälklag. Följande noterades: Inget särskilt att notera. Klinkergolv ovan bjälklag förekommer. Fasad Träpanel. Följande noterades: Inget särskilt att notera. Fönster/dörrar/ *Isolerglas från byggnadsår. Takfönster Följande noterades: Fönster uppvisar normalt slitage. Bristfällig tätning/anslutning noterades på underkant takfönster, kontroll samt åtgärd rekommenderas, takfönster endast kontrollerad från befintlig takstege. Vissa innerdörrar kärvar mot karm och golv. Yttertak *Betongpannor ovan underlagspapp och råspånt, från byggnadsår. Följande noterades: Yttertak endast kontrollerat från mark samt befintlig takstege pga brant taklutning (säkerhetsrisk). Från mark noterades trasiga takpannor på entrétak, byte av trasiga takpannor krävs. 6 Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 Hängrännor/ Plåt. Stuprör Följande noterades: Inget särskilt att notera. Fuktisolering/ Okänt utförande på dränering, troligtvis från Dränering. byggnadsår. Följande noterades: Inget särskilt att notera. Mark samt plastfolie i krypgrund var torrt vid besiktningstillfället. Övrigt Träaltaner uppvisar normalt slitage. Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entrévåning Hall Inget särskilt att notera. Tvättstuga *Tvättstuga utfört med pvc-matta på golv samt målade väggar, från år 1993 enligt ägare. Följande noterades: Yt-tätskikt från år 1993 bedöms som åldersmässigt avskrivet. Tippskydd saknas på tvättstapel. Sovrum 1 Dörr kärvar, övrigt inget särskilt att notera. 7 Lars Sid Fastighesservice Dusch/wc ÅLSTA 3:197 *Duschrum utfört med klinker på golv samt kakel på vägg. Renoveringsår Okänd. Följande noterades: Kvalitetsdokument saknas för utförandet. Kontroll av tätskikt bakom klinker/kakel går ej att utföra. Svallskydd/förhöjd tröskel saknas. Väggnära avloppsrör för tvättställ förekommer. Vardagsrum Inget särskilt att notera. Matsal Inget särskilt att notera. Kök Droppskydd saknas under kyl/frys samt i skåp under diskbänk. Tejpad rörskarv noterades på avloppsrör under diskbänk, vilket inte är korrekt montering av avloppsrör, åtgärd erfordras. Tippskydd saknas på spis, ”barnsäkerhetskrav” Sovrum 2 Dörr kärvar mot golv, övrigt inget särskilt att notera. Övervåning Trapphus Inget särskilt att notera. Allrum Inget särskilt att notera. Våtrum med Relaxdel *Utfört med klinker ovan pvc-matta enligt egen bedömning samt kakel på vägg, ålder okänt. Följande noterades: Kvalitetsdokument saknas på utförandet. Plant golv förekommer utanför våtzoner. Svallskydd/förhöjd tröskel saknas. Golvbrunn under badkar ej kontrollerad pga fastmonterad badkarsfront. 8 Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 Toalett Inget särskilt att notera. Bastu *El-uppvärmd bastu, årtal okänd. Följande noterades: Sprickor förekommer på pvc-matta under bastulav, tätning erfordras. Sovrum 1 Inget särskilt att notera. Sovrum 2 Inget särskilt att notera. Klk Belamrat med bohag, ej åtkomligt utrymme. Kattvindar Varmisolerade kattvindar delvis belamrade med bohag, på åtkomliga delar noterades inget särskilt. Vind/ar Vind/ar utförda med ångspärr av plastfolie samt isolering av mineralull enligt egen bedömning. Följande noterades: Nockvind endast utförd som kallvind, övrig takkonstruktion utförd som parallelltak, dvs. innertaket följer yttertakets lutning. Nockvind ej helt åtkomlig pga. skorstensstock samt stor tung koffert, på åtkomliga delar noterades inga avvikelser, förutom bristfällig el-koppling till belysning. Vind/takkonstruktion på entrétak ej åtkomlig pga. lucka saknas. Ventilation Mekanisk frånluftsventilation. Följande noterades: Inget särskilt att notera. 9 Lars Sid Fastighesservice  ÅLSTA 3:197 3 RISKANALYS Man bör undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag och syllar samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. Tilluft till eldstad från krypgrund. Om eldstaden används frekvent innebär det risk för kondens och åtföljande risk för fuktrelaterade skador samt att eventuell lukt från krypgrunden tillförs bostaden. Rekommenderar att man kompletterar med tilluftskanal som mynnar på grundens utsida. Tryckimpregnerat trä i krypgrund innebär risk för lukt (pga. emissioner) som kan påverka inomhusmiljön. Blindbotten utförd med masonit (masonitskivor håller isoleringen på plats i bjälklag över torpargrunden). Det är ofta en väl fungerande konstruktion eftersom masonitskivorna ej kan "buffra" lika mycket fukt som t.ex. råspånt. Det rekommenderas därför att masoniten skall vara uppfäst med blanka sidan nedåt. Det noterades att i krypgrunden har masoniten uppfästs med den skrovliga sidan nedåt vilket innebär att masoniten kan absorbera mer fukt. Detta i sin tur ökar risken för mögelpåväxter varför de bör vändas. Klinkergolv som ligger ovan träbjälklag medför risk för släpp och sprickbildningar pga. rörelser i underlaget. Påpekade brister i anslutningar vid takfönster kan medföra risk för fuktskador i anslutande tak/väggpartier. Trasiga takpannor innebär risk för fuktskador på underliggande takkonstruktioner. Avsaknad av Kvalitetsdokument (dokumentation av att arbetet utförs enligt Branschreglerna) innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört. Detta kan innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Avstånd mellan rör/vägg från tvättställ i duschrum bedöms vara för litet vilket ej följer gällande branschregler. Avstånd mellan rör och vägg ska vara minst 40 mm. Ett utförande som ej följer gällande branschregler innebär risk för fuktskador. 10 Lars Sid Fastighesservice ÅLSTA 3:197 Svallskydd/förhöjd tröskel saknas, vilket kan innebära risk för fuktskador i anslutande konstruktioner. Sprickor i pvc-matta i bastu innebär risk för läckage med fuktskador i underliggande konstruktioner. Yt-/tätskikt som har uppnått sin tekniska livslängd finns risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet.  4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Med avseende på uppmärksammade fuktskador på blindbotten under pannrum rekommenderas en fortsatt teknisk undersökning för att kontrollera orsak, omfattning och nödvändiga åtgärder. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna 2013-08-26 Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 11 FASTIGHET BILAGA I  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET BILAGA II  LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Karm Porös, asfaltimpregnerad skiva. Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i Alkydoljefärg väggen. En ”modernare” variant av oljefärg som består av Klinker linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än Plattor av keramiskt material. oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Klämring Avloppsluftare Ring som har till uppgift att hålla fast en Rör som går upp genom yttertaket och som har plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. att vakuum inte uppstår I systemet. Limträ Betong T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten starkare än motsvarande dimension ”vanligt” virke. (ballast) Mekanisk ventilation Blåbetong Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland Radonhaltigt. förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Brunröta Mättnadsånghalt Angrepp av brunröta innebär att virkets Den ånghalt som luft vid en viss temperatur hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker maximalt kan innehålla. Kan även benämnas tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten Byggfukt (kondenserar). Fukt som tillförs byggnadsmaterial under Okulär byggtiden. Vad man kan se med ögat. Bärläkt Plansteg Virke som bär upp takpannor. De horisontella stegen i en trappa. Båge Relativ fuktighet Den del av ett fönster som är öppningsbar. Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Cement Radon Bindmedel i betong och putsbruk. Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av Cylinder radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Lås. Revetering Dagvattenledning Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör trästomme. och regnvattenbrunnar. Självdragsventilation Dränering Fungerar genom att varm luft, som är lättare än System av dränerande (vattenavledande) massor kall, stiger uppåt i rummet och ut genom och ledningar. frånluftskanaler. Dörrblad Sättsteg Den öppningsbara delen av en dörr. Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Falsad plåt Stödben Slätplåt som skarvas ihop med övervikta Den del av en takstol som utgör del av vägg längs ståndskarvar. takfot. Fotplåt Svall Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten Underlagstak av spontade bräder. ner i hängrännan. Trycke Fuktskydd Dörr eller fönsterhandtag. Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta Takfot av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till Där taket möter ytterväggen. uppgift att förhindra fuktinträngning i Taknock FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år (inklusive dagvattenledning i anslutning till Bandfalsad plåt, falsad plåt med drän.ledn.) 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor Dagvattenledning utanför byggnaden 25 år 50 år 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år Invändigt Målning/tapetsering etc. 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Laminatgolv 20 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Klinkergolv Ej Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Plåt 35 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning 30 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år byte tätskikt) Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm 30 år (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Badkar 30 år Värmeväxlare 20 år Elinstallationer Kablar, centraler etc. 45 år Våtutrymmen Vitvaror Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990- Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 10 år Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 15 år talet Övriga installationer och annan maskinell Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som utrustning än hushållsmaskiner tätskikt under klinker/kakel T ex varmvattenberedare, elradiator, * utfört före 1995 20 år värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl * utfört efter 1995 30 år Luftvärmepump Våtrumstapeter väggar 20 år 8 år 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar 50 år Injustering av ventilationssystem Värmeledningar kall-/varmvattenledningar 50 år Byte av fläktmotor 15 år 5 år Avloppstank 30 år Styr- och reglerutrustning 20 år Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 30 år