ידי - הוכן על רואי חשבון - אופיר בוכניק ושות` OFIR BUCHNIK
הוכן על -ידי אופיר בוכניק ושות' -רואי חשבון OFIR BUCHNIK & CO., CPA Isr. מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" תוכן עניינים: 1 תמצית מנהלים 2 ................................... ................................ ................................ ................................ 2 מתודולוגית חוות הדעת3 ...................... ................................ ................................ ................................ : 3 תחשיב דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב6 .................. ................................ ................................ : 4 חישוב התעריף13 ................................ ................................ ................................ ................................ . 5 דרישות נוספות לפי רשות המים14 ....................................... ................................ ................................ : אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 1 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" 1תמצית מנהלים התבקשנו על ידי "תאגיד המים והביוב "מי אביבים" (להלן" :תאגיד המים" או "מי אביבים") לחוות את דעתנו המקצועית בעניין ההנחיות לעריכת תחשיב עלות הקמת מערכות מים וביוב וקביעת תוספת או הפחתה לתעריפי דמי הקמה של רשות המים (להלן" :הרשות" או "רשות המים") למימון פיתוח מערכות מים וביוב בתאגידים וכן לאמוד את הפערים שנוצרו בין התעריף אותו קבעה רשות המים לבין התעריף הממלא את צרכיו של תאגיד המים. שיטת החישוב בעריכת התחשיב שבמסגרת הבקשה לאישור תוספת או הפחתה בדמי הקמה לתאגיד ,הינה ה"השיטה השולית" .שיטה זו לוקחת בחשבון את העלויות העתידיות בגין מערכות התשתית ביוב ומים וחלוקתן בשטחים העתידיים ,הבנויים .המשמעות הנה סיכום עלויות הביוב והמים העתידיות של התאגיד ,וחלוקתן בסך השטח הבנוי העתידי הנמצא תחת אחריות התאגיד וזו על מנת לבדוק האם צפי ההכנסות להקמת התשתיות תחת התעריף רשות המים יכסה את עלויות התאגיד. בדו"ח זה מוגשים חישובים כלכליים לאמידת דמי הקמה ,כתמיכה כלכלית לאישור תוספת או הפחתה מהתעריף הקיים וכן מידע נוסף אותו דרשה רשות המים. להלן תעריף דמי ההקמה שחושב לצורך מימון הקמת תשתיות המים והביוב ע"י רשות המים לתאגיד "מי אביבים" לעומת התעריף בתחשיב הנ"ל: טבלה :1דמי הקמה תעריף קיים ומוצע תעריף רשות המים צפיפות גבוהה צפיפות נמוכה תעריף מוצע הפרש 90.08 103.56 15% 116.93 139.81 20% לפי הנחיות רשות המים חושב התעריף לצפיפות נמוכה פי 1.35מהתעריף בצפיפות גבוהה ללא השלמה ליחס כינון של .0.5 תעריפים אלו נכונים למדד חודש אפריל .2015 ניתן לראות כי התעריף שחושב על ידנו גבוה בכ 15%מהתעריף לצפיפות גבוה שחושב ע"י רשות המים על כן נדרשת תוספת של לפחות 10%מהתעריף הקיים. אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 2 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" 2מתודולוגית חוות הדעת: במסמך שלהלן נציג תחילה את מתודת החישוב בקביעת תעריפי דמי ההקמה לתאגידי מים ,לאחר מכן נציג ונתייחס לנקודות הנוגעות לתאגיד המים "מי אביבים" בתעריף דמי ההקמה. טרם הכנת תחשיב זה ,קבעה רשות המים כי תעריפי דמי הקמה לכלל הרשויות הינן בהתאם לנוסחה וקריטריונים כללים (טופוגרפיה -הררי או מישור ,צפיפות בנייה והיקף תשתיות אותן יש להחליף או לשדרג) אשר אינם מתאימים לכל תאגיד בפרט .כאן נציין כי הכללים שנלקחו בעת הכנת תחשיב זה הינם בהתאם לתוכנית האב של העירייה וכן בהתאם לתוכניות הפיתוח ושדרוג העיר באופן פרטני ומדויק יותר ,כל זאת לאחר הערכה של הגורמים המקצועיים בעיר. בהמשך לכך נציין כי בעיר ת"א – יפו ,ישנם עלויות שאינן קיימות בכל עיר ,כך למשל :חפירות ארכאולוגיות אשר מופיעות לעיתים דחופות בזמן הקמת פרויקטים של תשתיות ,צפיפות יתרה, עבודות תשתיות אשר מבוצעות בעיקרן בשעות הלילה ועוד. לאחר הערכה שבוצעה עם הגורמים הרלוונטים ,הובהר כי במסגרת תכנית הפיתוח של העיר מתוכננות הקמת תשתיות על בצפון מערב העיר כגון -תחנות שאיבה לביוב ,הקמת בריכת איגום והנחת תשתיות כבדות לצורך אכלוס המתחם (כ 15,000יחידות דיור) .בנוסף ,נציין כי ,מרבית עבודות שדרוג קווי המים והביוב מתבצעות בשטח אורבני צפוף המצריך הסדרי תנועה חריגים, שיטור ,עבודה בלילה ,במטרה לצמצם מטרד תושבים והפרעה לתנועה וכדומה המייקר את עלות השדרוג הקווים. מהמוזכר לעיל עולה כי עלויות הקמת הפרויקטים השונים הינם בעלות יתרה ושונה משאר הערים שנכללו בתחשיבים של רשות המים .אנו מגישים חוות דעת זו בכדי לעדכן את התעריפים שקבעה רשות המים לתאגיד "מי אביבים" בהתאם לעבודות תשתית שיתבצעו בעיר ת"א – יפו ונמצאים תחת אחריות התאגיד. אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 3 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" .2.1שיטת התחשיב המוצע עד כה דמי ההקמה חושבו ע"י רשות המים לפי הנוסחה הבאה: דמי הקמה = ערך כינון של מערכות המים והביוב בתאגידים סך שטחי הבנייה בתאגידים בעבודה זו התבקשנו לבחון האם נדרשת תוספת או הפחתה לתעריף שחישבה רשות המים לתאגיד "מי אביבים" .לכן ,בהתאם להנחיות רשות המים ,בבסיס המודל בעבודתנו נלקחה ה"שיטה השולית" אשר בודקת את צפי הוצאות התאגיד אל מול ההכנסות הצפויות בגביית ההיטלים. גישת התחשיב -גישה שולית (עתידי). דמי ההקמה חושבו על פי המשווא ה הבאה כאשר מתקיימת התאמה ושיוך בין עלות התשתית במונה לסה"כ שטח משתתף במכנה: דמי הקמה = עלות התשתית העתידית של מערכות המים והביוב בתאגיד סך שטחי הבנייה העתידיים תאגיד .2.2עקרונות ושיקולים בסיס הנתונים ,קרי ערכי המכנה במשוואות חישוב דמי ההקמה ,מתבסס על נתוני תוכנית אב לבנייה עתידית נוב' 2012וזאת כדי לגזור שטחי קרקע. עלויות תשתית הביוב העתידיות התקבלו על סמך תוכנית אב נוב' .2012 עלויות תשתית המים העתידיות התקבלו על סמך תוכנית אב ינואר .2007 על הנתונים לעיל התקבלו הבהרות מהגורמים המקצועיים בתאגיד המים "מי אביבים" על מנת להגיע לעלויות הפיתוח הצפויות והעדכניות נכון לעת עריכת התחשיב. המדד הקובע (או מדד התחשיב) הינו מדד המחירים לצרכן אפריל .2015 אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 4 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" .2.3הנתונים והמסמכים ששימשו לצורך הכנת חוות דעת זו: תוכנית אב לתשתית ביוב – נוב' 2012לעיר ת"א יפו. תוכנית אב לתשתית מים – ינואר 2007לעיר ת"א יפו. תוכנית אב לבנייה עתידית – נוב' 2012לעיר ת"א יפו. מסמך רשות המים פניה לציבור להגיש עמדה לכללי תאגידים לקביעת דמי הקמת מערכות מים וביוב. כללי תאגידי מים וביוב (חישוב עלות הקמת מערכות מים וביוב וקביעת תעריפי דמי הקמה) מסמך עזר -קביעת תעריפים למימון פיתוח מערכות מים וביוב בתאגידים -מתודולוגיה. תחשיב עזר -דמי הקמה. רשומות" :קובץ התקנות -כללי תאגידי מים וביוב". כללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב) ,התשע"ה 2015דברי הסבר. דמי הקמה – הנחיות לעריכת תחשיב לבקשה. אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 5 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" 3תחשיב דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב: .3.1בסיס החיוב – שטח עתידי בנוי כאמור בסיס החיוב יכיל את השטחים העתידיים כפי שנותחו מתוך תוכנית האב לעיר ת"א יפו – נוב' 2012וכן על פי התאמות שנערכו מול הגורמים המקצועיים בתאגיד. בתחשיב הנ"ל נלקחו השטחים הצפויים להיות מחויבים בדמי הקמה עד לשנת 2025במכנה המשוואה והעלויות להקמת תשתיות המים והביוב הצפויים למי אביבים עד לשנת .2025 כאמור ,סך השטחים חושבו מתוך תוכנית האב ומהבהרות שקיבלנו מהגורמים המקצועיים בתאגיד. להלן צפי מ"ר מגורים בנוי לשנת 2025לעיר ת"א יפו: טבלה :2מ"ר מגורים בנוי צפי בנייה הנמצא בתחום התאגיד לשנת ( 2025במ"ר) סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד למגורים 3,792,016.67 סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד לתעסוקה 3,422,658.67 צפי מימוש שטחים עתידיים במ"ר 7,214,675.33 לקבלת סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד לתעסוקה ,חוסר גודל מ"ר בנוי לתעסוקה הקיים כיום מסה"כ מ"ר תעסוקה לאחר הערכות מימוש. אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 6 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" .3.2מונה התחשיב -עלויות תשתיות עתידיות כאמור ,התחשיב מביא בחשבון את סך העלויות להקמת תשתיות המים והביוב בשטחים הנמצאים תחת אחריות תאגיד המים "מי אביבים". עלויות אלו נלקחו מתוך תוכנית אב לתשתית ביוב – נוב' 2012לעיר ת"א יפו ומתוך תוכנית אב לתשתית מים – ינואר 2007לעיר ת"א יפו .בנוסף לכך ,מאחר והתוכניות אינן מעודכנות למועד ביצוע התחשיב ,בוצעו דיונים התאמות על פי הגורמים המקצועיים. .3.2.1עלויות תשתית מים בתחשיב זה בוצע ניתוח של עלויות תשתית המים לעיר ת"א יפו ,עלויות אלו מתחלקות לשלושה מרכיבים עיקריים :חידוש צנרת מים עירונית ,השקעות חדשות בתשתית המים ,הנחת צנרת מים חדשה. על פי הנחיות רשות המים הופחתו העלויות בגין החלפת התשתיות מסך העלויות הכולל וכן נלקחו בבסיס העלות בתחשיב אך ורק החלק היחסי בשדרוג המערכות ,על פי הנתונים הבאים: להלן ריכוז עלויות הנחת צנרת מים עירונית לאחר עדכון תוכנית האב: טבלה :3עלויות חידוש צנרת מים עירונית ריכוז ההשקעות (באלפי שקלים) מרכיב חידוש צנרת עירונית אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון שלב 2020 כמות עלות 150ק"מ ₪225,000 7 שלב 2025 עלות כמות 300ק"מ ₪450,000 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" להלן עלויות החלק היחסי בשדרוג תשתית המים: טבלה :4סה"כ עלויות שדרוג תשתית המים חידוש צנרת עירונית (באלפי שקלים) סה"כ עלות חידוש צנרת ₪675,000 אחוז הצמדה 01/2007 20.23% סה"כ עלות כולל הצמדה ₪811,553 אומדן שדרוג קווי מים ₪202,888 25% החלק היחסי ₪60,866.44 30% סה"כ החלק היחסי בשדרוג תשתית המים ₪60,866 מדד תשומות הבנייה להלן ריכוז עלויות בהנחת צנרת מים חדשה למגורים ותעסוקה: אופי חישוב העלויות החדשות בהנחת תשתית צנרת מים בוצע ע"י שערוך יחידות הדיור שתשתית המים משרתת על פי עלויות התשתית ליחידת דיור /ומתחמי תעסוקה כלהלן: טבלה :5עלויות הנחת צנרת מים חדשה למגורים עלויות הנחת צנרת מים למגורים עד לשנת 2025 סה"כ צפי בניינים אורך תשתית מים ממוצעת לבניין (מטר) 28,440 סה"כ אורך תשתית מים הדרושה למגורים (מטר) ₪2,800 עלות ממוצעת למטר תשתית מים 569 50 סה"כ עלות תשתית מים הדרושה למגורים ₪79,632,350 טבלה :6עלויות הנחת צנרת מים חדשה לתעסוקה עלויות הנחת צנרת מים לתעסוקה סה"כ מתחמי תעסוקה אורך תשתית מים ממוצעת למתחם (מטר) סה"כ אורך תשתית מים הדרושה לתעסוקה (מטר) עלות ממוצעת למטר תשתית מים ₪2,800 סה"כ עלות תשתית מים הדרושה לתעסוקה ₪43,125,499 205 75 15,402 טבלה :7עלויות הנחת צנרת מים חדשה סה"כ סה"כ עלות תשתית מים הדרושה למגורים ולתעסוקה אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 8 ₪ 122,757,849 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" להלן רכיב ההשקעות בתשתיות העל המשויכות לבסיס החיוב השולי בלבד. טבלה :6השקעות התשתית על מיוחסות לבסיס החיוב. ריכוז ההשקעות (באלפי שקלים) מרכיב שלבים 2020ו2025 - עלות קווי הספקה קו לברכות צהלה קו ברחוב שיטרית קו שד' רוקח+לוי אשכול קו רחוב בן יהודה ₪13,826 חיבור למערכת אזורית בריכות צהלה רח' יוניצמן/רח' 2040 שד' רוקח/רח' שטרית ₪15,000 ברכות יפו 2ברכות צפון מערב ת"א חידוש+בניה ברכות צהלה ₪45,000 הערות נלקח מתוכנית אב למים 01/2007 והוצמד למדד תחנות שאיבה ביפו 650מק"ש NX56 בצפון מערב 500 מק"ש HX45 ₪20,000 בשיך מוניס 60 מק"ש NX45 מתקני הכלרה הקמת באר מים -רמת אביב ג'* ₪30,000 סה"כ השקעות שאינם חידוש צנרת עירונית ₪123,826 תוספת ע"י מהנדס התאגיד להלן מוצג סך ההשקעות בתשתיות המים. אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 9 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" טבלה :7סה"כ השקעה בתשתיות המים ₪60,866 שדרוגים ₪122,757,849 תשתיות חדשות ₪123,826 תשתיות על מיוחסות ₪307,480,287 סה"כ השקעות בתשתיות מים .3.2.2עלויות תשתית ביוב בתחשיב זה בוצע ניתוח של עלויות תשתית הביוב לעיר ת"א יפו ,עלויות אלו מתחלקות לשלושה מרכיבים עיקריים :חידוש צנרת ביוב עירונית ,תשתיות על חדשות בתשתית הביוב מיוחסות לשטחים השולים ועלויות הנחת צנרת ביוב חדשה. להלן ריכוז עלויות הנחת צנרת ביוב עירונית: טבלה :8עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה תקופת ביצוע עד 2025 עד 2020 עד 2013 אומדן עלות החלפה ₪697,087,320 ₪122,259,371 ₪43,163,071 סה"כ ₪862,509,762 בעת עריכת התחשיב ,נהגנו לפי העקרונות אותם פרסמה רשות המים .לפיכך, התחשבנו בעלויות שהינם שדרוג צנרת הביוב בלבד ומתוכם גזרנו את החלק היחסי אותו ניתן לחייב בדמי ההקמה. להלן עלויות החלק היחסי בשדרוג תשתית הביוב: טבלה :9סה"כ עלויות שדרוג תשתית הביוב חידוש קווי ביוב סה"כ אומדן עלות החלפה לפי תוכנית אב ₪862,509,762 אחוז הצמדה 01/2007 2.5% מדד תשומות הבנייה סה"כ עלות כולל הצמדה אומדן שדרוג קווי ביוב החלק היחסי ₪884,072,506 ₪265,221,751.82 ₪79,566,525.54 30% 30% סה"כ החלק היחסי בשדרוג תשתית הביוב ₪79,566,526 אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 10 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" אופי חישוב העלויות החדשות בהנחת תשתית צנרת הביוב בוצע ע"י שערוך יחידות הדיור שתשתית הביוב משרתת על פי עלויות התשתית ליחידת דיור /ומתחמי תעסוקה כלהלן: להלן ריכוז עלויות בהנחת צנרת ביוב חדשה למגורים ותעסוקה: טבלה :10עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה למגורים עלויות הנחת צנרת ביוב -שלב 2030 סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד למגורים אומדן מ"ר בנוי לבניין מגורים סה"כ בניינים אורך תשתית ביוב ממוצעת לבניין (מטר) סה"כ אורך תשתית ביוב הדרושה למגורים (מטר) עלות ממוצעת למטר תשתית ביוב ₪3,800 סה"כ עלות תשתית ביוב הדרושה למגורים ₪108,072,475 5,688,025 10,000 569 50 28,440 טבלה :11עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה לתעסוקה עלויות הנחת צנרת ביוב שלב 2030 - סה"כ מ"ר בנוי עתידי המיועד לתעסוקה אומדן מ"ר בנוי למתחם תעסוקה סה"כ מתחמי תעסוקה אורך תשתית ביוב ממוצעת למתחם (מטר) סה"כ אורך תשתית ביוב הדרושה לתעסוקה (מטר) עלות ממוצעת למטר תשתית ביוב 5,133,988 25,000 205 75 15,402 ₪3,800 סה"כ עלות תשתית ביוב הדרושה לתעסוקה ₪58,527,463 טבלה :12עלויות הנחת צנרת ביוב חדשה סה"כ סה"כ עלות תשתית ביוב הדרושה למגורים ולתעסוקה ₪ 166,599,938 בעת ניתוח ההשקעות החדשות בתשתית הביוב סקרנו את העלויות הקיימות בתוכנית האב והוספנו את העלויות תשתיות העל המיוחסות לבסיס החיוב. להלן ריכוז השקעות חדשות בתשתית הביוב: טבלה :13סה"כ עלויות תשתית העל בביוב ביוב -השקעות חדשות מערכות אזוריות 2 -תחנות שאיבה :קריית החינוך ורסקו אומדן השקעה לחיבור קווי ביוב חדשים לקו איגוד"ן חדש AY סה"כ תשתית על -ביוב לבנייה העתידית אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 11 ₪35,000,000 ₪50,000,000 ₪85,000,000 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" טבלה :14סה"כ השקעה בתשתיות הביוב שדרוגים תשתיות חדשות תשתיות על מיוחסות ₪79,566,526 ₪166,599,938 ₪85,000,000 סה"כ השקעות בתשתיות ביוב ₪331,166,464 .3.2.3עלויות ישירות ועקיפות בטבלה שלהלן הוספנו לעלויות הישירות את העלויות העקיפות בשיעורים המאושרים כפי שפרסמה רשות המים: טבלה :12סיכום עלויות עתידיות בתשתיות המים והביוב השקעות עתידיות עד ל2030 - סה"כ השקעות בתשתיות מים : ₪307,450,287 סה"כ השקעות בתשתיות ביוב : ₪331,166,464 סה"כ השקעות בתשתיות: ₪638,616,750 הוצאות מימון ופרמיית סיכון ₪76,634,010 שיעור העמסה 12% תקורה ₪31,930,837.52 5% סה"כ השקעות ₪747,181,598 אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 12 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" 4חישוב התעריף. דמי ההקמה בתחשיב זה מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את כל הוצאות התאגיד לצורך הקמת התשתית הרלבנטית. המודל הכלכלי לחישוב דמי ההקמה מושתת על הקביעה כי סך ההוצאות להקמת התשתיות יהיה שווה לסך ההכנסות מגביית דמי ההקמה. השקעות עתידיות עד ל2025 - סה"כ השקעות בתשתיות מים : ₪307,480,287 סה"כ השקעות בתשתיות ביוב : ₪331,166,464 סה"כ השקעות בתשתיות: ₪638,646,750 שיעור העמסה הוצאות מימון ופרמיית סיכון ₪76,637,610 12% תקורה ₪31,932,337.52 5% סה"כ השקעות ₪747,216,698 צפי מימוש שטחים עתידיים במ"ר ₪7,214,675 היטל מוצע למ"ר בנוי ₪103.6 היטל מוצע למ"ר בנוי צפיפות גבוהה ₪103.57 יחס תעריף צפיפות גבוה /נמוכה צפיפות נמוכה ₪139.82 1.35 לפי הנחיות רשות המים חושב התעריף לצפיפות נמוכה פי 1.35מהתעריף בצפיפות גבוהה ללא השלמה ליחס כינון של .0.5 תעריפים אלו נכונים למדד חודש אפריל .2015 ניתן לראות כי התעריף שחושב על ידנו גבוה בכ 15%מהתעריף לצפיפות גבוה שחושב ע"י רשות המים על כן נדרשת תוספת של לפחות 10%מהתעריף הקיים. אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 13 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" 5דרישות נוספות לפי רשות המים: להלן נתונים נוספים לפי דרישת רשות המים צפי צריכת מים : צריכת מים 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 קובים 41.0 38.8 40.8 40.6 42.1 42.6 43.2 43.9 44.5 צריכת מים 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 קובים 45.2 45.9 46.6 47.3 48.0 48.7 49.4 עודף /גרעון מצטבר : עודף/גרעון מצטבר הכנסות מהיטלים (לא כולל מע"מ) 2010 2011 2012 2013 2014 80,316 90,718 157,342 146,578 128,091 222,622 123,728 154,198 65,280 22,850 26,107 השקעות 80,316 90,718 יתרה המועברת לשנים הבאות אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 102,497 14 מאי 2015 תעריף דמי הקמה תאגיד המים "מי אביבים" אסמכתאות אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון 15 מאי 2015
© Copyright 2024